Barometer Zorgvastgoed VGME Masterclass 22 juni 2017

dr.ing. Jan Veuger MRE FRICS, lector Maatschappelijk Vastgoed

Barometer Zorgvastgoed Het Financieele Dagblad:

Alles op alles om de zorgbehoefte invulling te geven

Barometer Zorgvastgoed Health Care real estate international

Deel I Ontwikkelingen in zorgvastgoed

Deel II Waardering en financiering van zorgvastgoed

Deel III Assetmanagement zorgvastgoed

I: Ontwikkelingen in zorgvastgoed Risico’s zorgvastgoed van woningcorporaties: bevindingen

■ Driekwart corporaties heeft zorgvastgoed

■ 94.000 woongelegenheden in zorgcomplexen

■ 54.000 aanleunwoningen

■ Exploitatiewaarde circa € 8,5 miljard

■ Gemiddelde exploitatie woongelegenheid € 64.000

(is circa € 15.000 meer dan de gemiddelde verhuureenheid van

woningcorporaties)

bro

n:

Centr

aal F

onds V

olk

shuis

vesting 2

015 in

Baro

mete

r Z

org

vastg

oed 2

015 (

Veuger

et

al.)

I: Ontwikkelingen in zorgvastgoed Risico’s zorgvastgoed van woningcorporaties : aanbevelingen

■ Stel een risicoanalyse op voor uw zorgvastgoed.

■ Vertaal uw visie op de lokale/regionale zorgmarkt en de bevindingen uit

uw risicoanalyse naar uw portefeuillemanagement naar uw

liquiditeitsbegroting en vermogenspositie.

■ Ontwikkel een stresstest en fall back scenario’s, waaronder voldoende

ruimte in de operationele kasstroom.

■ Ga zorgvuldig en kritisch om met de waardering van het zorgvastgoed.

Een realistische en goed onderbouwde waardering van het zorgvastgoed is

relevant.

bro

n:

Centr

aal F

onds V

olk

shuis

vesting 2

015 in

Baro

mete

r Z

org

vastg

oed 2

015 (

Veuger

et

al.)

I: Ontwikkelingen in zorgvastgoed Woonmonitor 2015: onbekend maakt onbemind

■ Gezond en tevreden

■ Denken maar niet doen

■ Betaalbaar en zelf kiezen

■ Onbekend maakt onbemind

■ Wanted: betaalbare woningen en informatie

bro

n:

Hark

es e

n W

itte

r in

Baro

mete

r Z

org

vastg

oed 2

015 (

Veuger

et

al.)

I: Ontwikkelingen in zorgvastgoed Woonmonitor 2015: onbekend maakt onbemind

1e Mantelzorgwoning Eindhoven

Fig

uur

1:

Bekendheid

woonvorm

uit D

e W

oonm

onitor

2015

bro

n:

Hark

es e

n W

itte

r in

Baro

mete

r Z

org

vastg

oed 2

015 (

Veuger

et

al.)

II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Perspectief voor beleggers in zorgvastgoed: segmenten

Metrage

(1.000 m²)

Aandeel in

totaal

segment (%)

Cure - Eerstelijns 6.297 39 - Tweede-/derdelijns 6.285 62 - Privéklinieken 368 55 Care - Woonzorgvastgoed 14.251 87 - Vastgoed met zorgfunctie 5.386 95 - Maatschappelijke dienstverlening 1.637 32 - Privétehuizen 41 50 Totaal 34.266 63

Fig

uur

2:

Zo

rgvastg

oed n

aar

segm

ente

n,

gro

ott

ekla

sse 2

.000

-100.0

00 m

²

bro

n:

BA

G, E

IB in

Elp

2015 in

Baro

mete

r Z

org

vastg

oed 2

015 (

Veuger

et

a)

II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Perspectief voor beleggers in zorgvastgoed: matrix

Fig

uur

3:

Investm

entg

rade z

org

vastg

oed m

atr

ix, gro

eic

ijfers

per

jaar

tot

2030

bro

n:

Elp

2015

in B

aro

mete

r Z

org

vastg

oed 2

015 (

Veuger

et

al.)

II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Perspectief voor beleggers in zorgvastgoed: rendementen

Figuur 4: Cure: Totaal, direct en indirect Nederlands

zorgvastgoed 2003-2013

-15,0

-10,0

-5,0

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

totaal rendem ent direct rendem ent indirect rendem ent

-15,0

-10,0

-5,0

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

totaal rendem ent direct rendem ent indirect rendem ent

Figuur 5: Care: Totaal, direct en indirect Nederlands

zorgvastgoed 2003-2013

Fig

uur

4 e

n 5

Care

en C

ure

tota

al, d

irect en in

direct N

ederla

nds z

org

vastg

oed 2

003

-2013

bro

n:

BA

G, E

lp 2

015 in

Baro

mete

r Z

org

vastg

oed 2

015 (

Veuger

et

al.)

II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Perspectief voor beleggers in zorgvastgoed: rendementen

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

8,0

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Cure Care Nederlandse vastgoedindex

-10,0

-5,0

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Cure Care Nederlandse vastgoedindex

Figuur 6: Direct rendement Nederlands zorgvastgoed care

en cure afgezet tegen Nederlandse vastgoed index, 2003-

2013.

Figuur 7: Totaal rendement Nederlands zorgvastgoed care en

cure afgezet tegen Nederlandse vastgoed index, 2003-2013.

Fig

uur

6 r

n 7

: direct

en t

ota

al re

ndem

ent

Nederla

nds z

org

vastg

oed a

fgeze

t te

gen

Nederla

ndse V

astg

oed in

dex

bro

n:

Elp

2015 in

in

Baro

mete

r Z

org

vastg

oed 2

015 (

Veuger

et

al.)

II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Aanbevelingen

■ Het kan van belang zijn dat investeringen voldoende schaal hebben,

omdat in kleine gebouwen weinig wordt belegd.

■ Het bevorderen van meer privéklinieken en -tehuizen kan

aantrekkelijk zijn omdat deze voor beleggers qua gebouw- en

gebruikerskenmerken aantrekkelijk zijn om in te beleggen.

■ Transparantie in de markt moet verbeterd worden door gegevens over

zorggebruik en vastgoed op landelijk en regionaal niveau te verbinden.

■ De doorwerking op zorgvastgoed van verschillende decentralisaties en

beleidsingrepen moet voorspelbaar en transparant zijn, om beleggen in

zorgvastgoed aantrekkelijker te maken

bro

n:

Elp

2015 in

in

Baro

mete

r Z

org

vastg

oed 2

015 (

Veuger

et

al.)

II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Financierbaarheid van zorgvastgoed: risico’s nemen toe

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

1.800

2.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Kredietverlening BNG Bank en borgstelling WfZ

WfZ

BNG Bank

Fig

uur

8:

Kre

die

tverle

nin

g B

NG

Bank e

n b

org

ste

llin

g W

fz

bro

n:

Poste

ma 2

015 in

Baro

mete

r Z

org

vastg

oed 2

015 (

Veuger

et

al.)

II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Zorgvastgoed internationaal een volwassen beleggingsmarkt

Ch

Pl

Es

Sl Cz, Pl

Hu Ee It

De Be Fr

At

Dk

Nl Sw

Familie Beide Overheid 1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

Fig

uur

9:

Vera

mtw

oord

elij

kheid

la

ngdurig

e z

org

per

land e

n u

itgave t

huis

zorg

als

% v

an h

et

BB

P

bro

n:

Baaij

2015 in

in

Baro

mete

r Z

org

vastg

oed 2

015 (

Veuger

et

al.)

II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Gerealiseerd en geprognotiseerd investeringsvolume zorgvastgoed

2013-2017

Fig

uur

10:

Gere

alis

eerd

en g

epro

gnotiseerd

in

veste

rin

gsvolu

me z

org

vastg

oed 2

013

-2017

Bro

n:

DT

Z, E

. S

cheijg

rond in

Baro

mete

r Z

org

vastg

oed 2

015 (

Veuger

et

al.)

0

200

400

600

800

1000

1200

2013 2014 2015 2016 2017

Gerealiseerd en geprognosticeerd investeringsvolume zorgvastgoed '13-'17 in miljoenen EUR

investeringsvolume prognose scenario uit verkenning behoudend scenario optimistisch scenario

II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Een vergelijking met de Engelse zorgmarkt

Fig

uur

1:

UK

Healthcare

tra

nsactions b

y v

alu

e Q

1-Q

4 2

015 (

bro

n:

CB

RE

Researc

h E

ME

A)

II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Een vergelijking met de Engelse zorgmarkt

Fig

uur

2:

UK

Investm

ent

valu

e b

y p

rincip

al asset

cla

ss 2

014 (

bro

n:

CB

RE

Researc

h E

ME

A)

II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Een vergelijking met de Engelse zorgmarkt

Category Net Yield range

Care Homes – prime 4,5 – 5,25%

Care Homes – Good secondary 5,5% - 7%

Care Homes – Tertiary > 7%

Specialist Care < 5,5%

Hospitals – Prime 5 – 5,75%

Fig

uur

2:

Cate

gory

en n

et

yie

ld r

ange 2

014 (

bro

n:

CB

RE

Researc

h E

ME

A)

III: Assetmanagement zorgvastgoed Aansturen van de afstemming tussen organisatie en gebouw

Figuur 11: Metamodel voor huisvestingsmanagement in de zorg (bron: Barometer Zorgvastgoed 2015:: 158).

III: Assetmanagement zorgvastgoed Aansturen van de afstemming tussen organisatie en gebouw

Figuur 11: Metamodel voor huisvestingsmanagement in de zorg (bron: Barometer Zorgvastgoed 2015:1 58.

Stappenplan 1. Stel helder en SMART de doelstellingen vast, zowel voor de organisatie als voor de

huisvesting, en houd daarbij rekening met de wensen en belangen van alle stakeholders en

met de veranderende context.

2. Bepaal de kritische succesfactoren voor de organisatie en de toegevoegde waarden die

het gebouw moet opleveren c.q. hoe het gebouw de organisatiedoelen kan ondersteunen.

3. Stel vast welke organisatorische maatregelen en vastgoedmaatregelen nodig zijn om de

doelstellingen te realiseren, nu en in de toekomst, bewaak de onderlinge afstemming, en

bepaal hoe de organisatiestrategie en huisvestingsstrategie het beste kunnen worden

geïmplementeerd.

4. Voer de veranderingen door in een (her)ontwerp van de organisatie en van de huisvesting.

Dr. ing. Jan Veuger MRE FRICS

Lector Maatschappelijk Vastgoed, Kenniscentrum NoorderRuimte

Hanzehogeschool Groningen

j.veuger@pl.hanze.nl

06 22 99 53 12

Alle publicaties: http://www.corporaterem.nl/publicaties.html