presenta(e)Alexandra)den)Heijer) 2830132014)

more)info:)h<p://managingtheuniversitycampus.nl) 1)

VMRG)congres)28)januari)2014)

Ontwikkelingen in de vastgoedmarkt en veranderende eisen van de klant

dr. ir. Alexandra den Heijer

associate professor Real Estate Management Faculteit Bouwkunde, TU Delft

Wat is de gevel waard?

photo: (website) architect Jeanne Dekkers

project data - opdrachtgever: TU Delft - gebruiker: Geotechnology (Civil Engineering) - 5.490 m² - laboratoria, kantoren, onderwijs - bouwkosten - € 5,9 mln (bouwjaar 2007)

Vorige president TU Delft, in zijn speech bij de officiele opening van het gebouw: •  “Iemand heeft me verteld dat

de gevelkosten > 50% van de bouwkosten – ik hoop dat deze investering goed besteed is”

In september 2007, in het bijzijn van de Minister van Onderwijs.

Wat is de gevel waard? De opdrachtgever...

foto: (website) architect Jeanne Dekkers

UU-4 RU-1 RUG-3 TUD-3 RUG-2 UU-5 RUG-5 EUR-2

Utrecht / UU Nijmegen / RU Groningen / RUG Delft / TUD Groningen / RUG Utrecht / UU Groningen / RUG Rotterdam / EUR

WU-2 TUE-4 UT-1 UT-3 WU-1 EUR-1 TUD-1 TUE-2

Wageningen / WU Eindhoven / TUE Enschede / UT Enschede / UT Wageningen / WU Rotterdam / EUR Delft / TUD Eindhoven / TUE

RUG-4 LEI-1 UvA-1 TUD-2 UT-2 VU-2 RUG-6 LEI-2

Groningen / RUG Leiden / LEI Amsterdam / UvA Delft / TUD Enschede / UT Amsterdam / VU Groningen / RUG Leiden / LEI

UU-3 VU-1 UvT-1 UM-2 WU-3 EUR-3 RUG-1 UM-3

Utrecht / UU Amsterdam / VU Tilburg / UvT Maastricht / UM Wageningen / WU Rotterdam / EUR Groningen / RUG Maastricht / UM

RU-2 UvA-2 UU-1 TUE-1 UU-2 UM-1 TUE-3 TUD-4

Nijmegen / RU Amsterdam / UvA Utrecht / UU Eindhoven / TUE Utrecht / UU Maastricht / UM Eindhoven / TUE Delft/TUD

bron: Den Heijer 2011 – investeringskosten 500 to 4000 euro / m2 bvo

design)&)construc(on) gebouw)in)gebruik)

investering) waarde)?)

maximale)investering)=)budget)

)waarde)

de)toegevoegde)waarde)bepaalt)maximale)budget))wat$is$de$waarde$van$de$gevel?$

)Management)of)the)Built)Environment)

)Facade)Research)

Group)

prof.)dr.)ing.)Ulrich)Knaack)/)dr.)ing.)Tillmann)Klein)

Faculteit)Bouwkunde)/)Architecture)and)the)Built)Environment)

presenta(e)Alexandra)den)Heijer) 2830132014)

more)info:)h<p://managingtheuniversitycampus.nl) 2)

Content

1.  trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt

2.  welke prioriteiten stelt de klant? - de waarde van de gevel

3.  veranderende eisen aan gevels

January 28, 2014 8/35

NL kantorenmarkt – 49 mln m2 14% + 12%

≈ 13 mln m2 leegstand boekwaarde > marktwaarde

sources: TU Delft 2013 + AOS Studley, June 2013

O 12,5 25 50 75

Bronbestanden: DTZ Zadelhoff Basis Administratie Gebouwen Kantoren in Cijfers 2011

100 Kilometers

Bewerkt door: Real Estate & Housing Technische Universiteit Delft

•  leegstand is gerelateerd aan locatie •  kwaliteit gevel lijkt positief effect te hebben •  bij gebouwen >1995 energieprestatie

belangrijke factor

source: TU Delft, Building Economics, Koppels & Remoy, 2013

Netherlands 30 mln m2 winkelvastgoed 10% leegstand (2013) 6% geplande productie (...) en... - (teruggelopen) koopkracht - populariteit webshops

UK retail news 2013 - http://latestretailnews.files.wordpress.com

sources: TU Delft research, EIB, www.overbewinkeling.nl

www.overbewinkeling.nl

http://youtu.be/I6YIMGV036Q

http://www.overbewinkeling.nl/feiten/ - launched June 2013 source: Cushman & Wakefield, 2012

European retail in #m2 per 1000 inhabitants

presenta(e)Alexandra)den)Heijer) 2830132014)

more)info:)h<p://managingtheuniversitycampus.nl) 3)

Utiliteitsbouw in Nederland

sector size (m2 bvo) vacancy / leegstand

commercieel

•  kantoren 49 mln m2 14% + 12% ‘hidden’

•  winkels 30 mln m2 10% (+6% production)

publiek (doelen)

•  onderwijs 40-45 mln m2 verborgen (lage bezetting)

•  zorg (care & cure) 54-56 mln m2

•  overheidsvastgoed 9-12 mln m2

•  sport & cultuur 9-13 mln m2

corporate (eigenaar-gebruikers)

•  corporate real estate 170 mln m2 (schatting) vastgoed als bedrijfsmiddel

•  agriculture 250 mln m2 (schatting) vastgoed als productiemiddel

sources: TU Delft research (chair Building Economics: Soeter, Koppels, Heijnders, based on EIB, VNG figures)

Sweden 47 HEIs 390.000 students 3,2 mln m2

Germany 330 HEIs

2,4 mln students 28,7 mln m2

Czech Republic 71 HEIs

360.000 students 1,8 mln m2

Austria 21 universities (54 HEIs)

350.000 students 4,2 mln m2

Greece 21 universities

367.000 students 2,5 mln m2

Netherlands 14 universities 240.000 students 4,4 mln m2

France 83 universities 2,3 mln students 18,7 mln m2

Italy 76 HEIs 1,7 mln students 12,8 mln m2

Veranderende markt

1.  commercieel vastgoed is een relatief klein (en overbelicht) deel van de vastgoedmarkt

2.  leegstand is grotendeels gerelateerd aan locatie (“locatie, locatie, locatie”), maar kwaliteit gevel blijkt ook van belang (“keeping up appearances”)

3.  de beste opdrachtgevers zijn zowel eigenaar als gebruiker van hun gebouwen: zij overzien zowel kosten als opbrengsten - en hebben ook baat van investeren in (gevel)innovaties

4.  transformatie is de trend 5.  markt is veranderd van aanbodgedreven naar vraaggericht

Content

1.  trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt

2.  welke prioriteiten stelt de klant? - de waarde van de gevel

3.  veranderende eisen aan gevels

design)&)construc(on) gebouw)in)gebruik)

investering) waarde)?)

maximale)investering)=)budget)

)waarde)

de)toegevoegde)waarde)bepaalt)maximale)budget))wat$is$de$waarde$van$de$gevel?$

design)&)construc(on) gebouw)in)gebruik)

maximum)investering)=)budget)

... de levensduur(kosten) – onderhoud, schoonmaak – de marktwaarde, winstgevendheid

(lagere kosten of hogere opbrengsten per m2)?

... de energiekosten, de technische conditie (binnenklimaat), bijdragend aan duurzame ontwikkeling

(reduceren footprint – m2 / CO2)?

... imago en identiteit van de organisatie – onderscheidend vermogen (marktaandeel, reputatie)?

... de klanttevredenheid, de primaire processen, de productiviteit van de gehuisveste organisatie?

hoe)beïnvloedt)het)gebouw)/)de)gevel)...))

presenta(e)Alexandra)den)Heijer) 2830132014)

more)info:)h<p://managingtheuniversitycampus.nl) 4)

“A)design)approach)to))energy3efficient)upgrades”)

www.facadeworld.com))made)@)TU)Del[)

design)&)construc(on) gebruiksfase)

maximum)investering)=)budget)

... winstgevendheid FINANCIELE WAARDE

... duurzaamheid ENERGIEWAARDE

... imago / identiteit STRATEGISCHE WAARDE

... productiviteit GEBRUIKSWAARDE

hoe)beïnvloedt)het)gebouw)/)de)gevel)...))

21

KEY DISSERTATIONS

Year: 2012

Publisher: TU Delft

Pages: 484

Year: 2011

Publisher: IOS Press

Pages: 336

PRIVATE SECTOR-LED URBAN DEVELOPMENT PROJECTS: MANAGEMENT,

PARTNERSHIPS & EFFECTS IN THE NETHERLANDS AND THE UK

Erwin Heurkens

Central to 'Private Sector-led Urban

Development Projects' lays the concept

of private sector-led urban development

projects. Such projects involve project

developers taking a leading role and local

authorities adopting a facilitating role, in

managing the development of an urban area,

based on a clear public-private role division.

Such a development strategy is quite common

in Anglo-Saxon urban development practices,

but is less known in Continental European

practices.Nonetheless, since the beginning of

the millennium such a development strategy

also occurred in the Netherlands in the

form of 'concessions'. However, remarkably

little empirical knowledge is available about

how public and private actors collaborate

on and manage private sector-led urban

development projects. Moreover, it remains

unclear what the effects of such projects are.

This dissertation provides an understanding

of the various characteristics of private

sector-led urban development projects by

conducting empirical case study research in

the institutional contexts of the Netherlands

and the UK. The book provides an answer to

the following question: What can we learn

from private sector-led urban development

projects in the Netherlands and UK in terms

of the collaborative and managerial roles of

public and private actors, and the effects of

their (inter)actions?

SUPPLY CHAIN INTEGRATION IN THE BUILDING INDUSTRY: THE EMERGENCE

OF INTEGRATED AND REPETITIVE STRATEGIES IN A FRAGMENTED AND

PROJECT-DRIVEN INDUSTRY

Ruben Vrijhoef

The building industry is a fragmented

and project-driven industry with specific

characteristics, which can sometimes result

in negative effects. Reference has often

been made to other industries, particularly

manufacturing, that would function more

effectively and efficiently. Major differences

between building and manufacturing include

the organization and coordination of the

supply chain. Supply chain integration

has been suggested as a solution to the

deficiencies experienced in the building

industry. The premise is that the supply

chain would function better if the building

industry could aim for the standards of a

more integrated and repetitively operating

industry. This thesis aims to contribute to

the theoretical and practical development of

the concept of supply chain integration in the

building industry. Juan F Azcarate Aguerre | P2.Graduation Studio_Façade Value | Conceptual frame01

Façade Value | The potential of new business-to-client relations in the facade industry

Dr.-Ing. Tillmann Klein | building technologies / facade research group

Dr.ir. Alexandra den Heijer | real estate & housing

Tutors |

Onder$welke$omstandigheden$$zou$een$klant$een$gevel$willen$leasen?$

Wat wil de klant?

• Spreek de taal van de klant

• waar is de klant bereid in te investeren?: belangrijkste vraag die ontwerpers / aanbieders moeten beantwoorden om juiste product te kunnen leveren

GEBRUIKSWAARDE

FINANCIELE WAARDE

... de levensduur(kosten) – onderhoud, schoonmaak – de marktwaarde,

winstgevendheid

... de klanttevredenheid, de primaire processen, de flexibiliteit voor verandering,

de productiviteit van de gehuisveste organisatie?

eindgebruiker geeft “verlanglijstje” zonder kostenbesef,

leidt tot slechte bezetting

bezetting academisch kantoor: 20%

controller zal streven naar zo laag mogelijke kosten / m2

dat kan ook door baten / m2 te verhogen

als geveloplossing productiviteit (per m2) +5% ...

... dan zijn hogere kosten per m2 geoorloofd

presenta(e)Alexandra)den)Heijer) 2830132014)

more)info:)h<p://managingtheuniversitycampus.nl) 5)

GEBRUIKSWAARDE FINANCIËLE WAARDE

investeren)in)binnenklimaat)(luchtkwaliteit,)temperatuur,)...))

investeren)in)meer)publieke)ruimte)voor)sociale)interac(e)(bevorderen)samenwerking)/)innova(e))

investeren)in)een)visitekaartje)voor)het)bedrijf,)voor)de)buurt)of)voor)de)stad)

$investeren$in$‘health$&$safety’$hee;$best$meetbare$effect$op$produc@viteit$

inspiring$$$

aArac@ve$$

social$$

safe$$

healthy$

behoe[epiramide)Maslow)(1954))gezondheid)–)veiligheid)–)sociale)behoe[en)

esthe(ek)3)zelfverwezenlijking)

$niet$investeren$in$‘health$&$safety’$hee;$best$meetbare$nega@eve$effect$op$produc@viteit$

$alleen$investeren$in$‘aArac@ve$&$inspiring’$en$niet$in$‘health$&$safety’$hee;$nega@ef$effect$op$gebruikers,$klant,$publiek$

$investeren$in$‘social’$(meer$gedeelde$ruimte,$ontmoe@ngsplekken)$hee;$prioriteit$over$‘aArac@ve$&$inspiring’$

GEBRUIKSWAARDE FINANCIËLE WAARDE

inspiring$$$

aArac@ve$$

social$$

safe$$

healthy$

behoe[epiramide)Maslow)(1954))gezondheid)–)veiligheid)–)sociale)behoe[en)

esthe(ek)3)zelfverwezenlijking)

UU-4 RU-1 RUG-3 TUD-3 RUG-2 UU-5 RUG-5 EUR-2

Utrecht / UU Nijmegen / RU Groningen / RUG Delft / TUD Groningen / RUG Utrecht / UU Groningen / RUG Rotterdam / EUR

WU-2 TUE-4 UT-1 UT-3 WU-1 EUR-1 TUD-1 TUE-2

Wageningen / WU Eindhoven / TUE Enschede / UT Enschede / UT Wageningen / WU Rotterdam / EUR Delft / TUD Eindhoven / TUE

RUG-4 LEI-1 UvA-1 TUD-2 UT-2 VU-2 RUG-6 LEI-2

Groningen / RUG Leiden / LEI Amsterdam / UvA Delft / TUD Enschede / UT Amsterdam / VU Groningen / RUG Leiden / LEI

UU-3 VU-1 UvT-1 UM-2 WU-3 EUR-3 RUG-1 UM-3

Utrecht / UU Amsterdam / VU Tilburg / UvT Maastricht / UM Wageningen / WU Rotterdam / EUR Groningen / RUG Maastricht / UM

RU-2 UvA-2 UU-1 TUE-1 UU-2 UM-1 TUE-3 TUD-4

Nijmegen / RU Amsterdam / UvA Utrecht / UU Eindhoven / TUE Utrecht / UU Maastricht / UM Eindhoven / TUE Delft/TUD

bron: Den Heijer 2011 – investeringskosten 500 to 4000 euro / m2 bvo

project)type) new)building) new)building) new)building) new)+)renova(on) new)building) new)+)renova(on)comple6on)year) 2007) 2007) 2012) 2012) 2012) 2004)

M2$ m2)gfa)(bvo)) 35.300) 12.000) 5.820) 6.000) 5.760) 20.500)

workplace?m2)ufa)(no)) 28,7$/$;e$ 20,4$/$;e$ 14,3$/$;e$ 16,4$/$;e$ no$office$data$ 15,9$/$;e$USE$ office?%) 13%) 49%) 19%) 31%) 38%)$$ educa6on?%) 39%) 21%) 35%) 50%) )) 19%)$$ specific?%) ))4%) ))2%)

€$ )investment)€)(million)) $€$75,9$ $€$26,5$ $€$13,6$ $€$14,2$$ €$$15,1$ $€$59,8$)investment)€)/m2)gfa) €)2.150) €)2.210) €)2.340$ €)2.370) €2.620$ €)2.630$

GOALS$ representa6ve)$$ mee6ng)place)$$ plain)&)efficient)$$ ))

city)/)university) Wageningen)/)WU) Groningen)/)RUG) Amsterdam)/)UvA+VU) Den)Haag)/)LEI) Groningen)/)RUG) Leiden)/)LEI)

project) Forum)(BSc)building)) Bernoulliborg) University)College) Schouwburgstraat) Eriba)(research)ins(tute)) Kamerlingh)Onnes)

project)type) new)building)(science)) new)building)(science)) new)+)renova(on) new)building)(medical)) restora(on) new)building)(lab))comple6on)year) 2009) 2006) 2010) 2009) 2012) 2006)

M2$ m2)gfa)(bvo)) 35.410) 50.100) 70.320) 25.100) 4.480) 6.300)

workplace?m2)ufa)(no)) 22,5$/$;e$ 13,6$/$;e$ 11,5$/$;e$ 10,7$/$;e$ 34,2$/$person$ 6,4$/$person$USE$ office?%) 43%) 41%) 28%) 18%) 24%) 24%)$$ educa6on?%) 14%) 13%) 14%)) )17%)) 29%) 3%)$$ specific?%) )58%) )22%) 35%) )27%) 45%)

€$ )investment)€)(million)) $€$93,8$ $€$132,8$ $€$186,3$ $€$75,7$ $€$14,7$ €$26,2$)investment)€)/m2)gfa) €)2.650) €)2.650) €)2.650)) €)3.020)) €)3.280) €)4.160)

GOALS$ representa6ve)$$ mee6ng)place)$$ plain)&)efficient)$$ ))

city)/)university) Twente)/)UT) Nijmegen)/)RU) Amsterdam)/)UvA) Amsterdam)/)VU) Leiden)/)LEI) Utrecht)/)UU)

project) Carré)(faculty)science)) Huygens)(faculty)NWI))) FNWI)(faculty)science)) ACTA))(den(stry)) Sterrewacht) Jeane<e)Donker3Voet)

representative meeting place

plain & efficient

meeting place

plain & efficient

meeting place

plain & efficient

meeting place

plain & efficient

representative meeting place

plain & efficient

representative meeting place

plain & efficient

representative meeting place

plain & efficient

representative meeting place

plain & efficient

representative meeting place

plain & efficient

meeting place

plain & efficient

representative meeting place

plain & efficient

plain & efficient

Sterrewacht te Leiden

Schouwburgstraat 2 Den Haag

Artist’ Impression van het Media Café

source: “Managing the university campus”

(Den Heijer 2011 / 2013)

12 of 57 projects data from 14 Dutch universities

alle)projecten:))exploita(ekosten)3)energiekosten)3)onderhoudskosten)3)schoonmaakkosten))te)bereiken)doelen:)3)s(muleren)innova(e)3)branding)/)imagoverbetering)3)footprint)verlagen)–)m2)/)CO2)

Content

1.  trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt

2.  welke prioriteiten stelt de klant? - de waarde van de gevel

3.  veranderende eisen aan gevels

presenta(e)Alexandra)den)Heijer) 2830132014)

more)info:)h<p://managingtheuniversitycampus.nl) 6)

Enkele)trends)die)illustra(ef)zijn)voor)diverse)sectoren...))

inspiring$$$

aArac@ve$$

social$$

safe$$

healthy$

...)en)wat)eigen)ervaringen))

Juan F Azcarate Aguerre | P2.Graduation Studio_Façade Value | Conceptual frame33

Façade Value | Design Requirements | Integrated / User-defined service layers

StructuralSupport layer

MechanicalInstallations and systems

PerformativeWatertightness and appearance

Solar ShadingFixed or adaptable

EnergyGeneration / Storage

MediaSponsorship / Informative

Base SystemsRequired initial investment

Longer term contract

Add-on’sShorter term upgrades for

strategic flexibilityModular interchangeability

throughout building portfolio

Unit catalogueWould expand through time as new

technologies become available, older units become cheaper and

stocks of second-hand panels vary.

Juan F Azcarate Aguerre | P2.Graduation Studio_Façade Value | Conceptual frame49

Façade Value | Challenges | Market interest

Interview with potential clients (building owners or managers)

to define:

- Interest in this type of service

- Main doubts or concerns when investing in this model.

- Main demands or requirements.

- Most attractive unit types

ENERGIEWAARDE STRATEGISCHE WAARDE

. .. de energiekosten, de technische conditie (binnenklimaat), bijdragend

aan duurzame ontwikkeling (reduceren footprint – m2 / CO2)?

... imago en identiteit van de organisatie –

onderscheidend vermogen (marktaandeel, reputatie)?

36 sectoren hebben getekend voor 30% reductie CO2 emissie

in periode 2008-2020 (Agentschap NL)

strategieën (krappere budgetten): - minder kwantiteit, meer kwaliteit (m2)

- nieuw leven voor oude gebouwen: HERGEBRUIK

- minder territorium, meer delen

! investeren in duurzaamheid ! reduceren ecologische footprint

! intensiveer gebruik ! minder m2 met hogere kwaliteit

presenta(e)Alexandra)den)Heijer) 2830132014)

more)info:)h<p://managingtheuniversitycampus.nl) 7)

Adviezen voor (gevel)ontwerpers

•  focus op “reduceren footprint” opdrachtgever / klant:

dit biedt ook investeringsruimte voor kwaliteit en innovatie

•  volg de behoeftepiramide: investeren in ‘health & safety’ heeft best

meetbare effect op productiviteit

•  houd ruimte voor flexibele plattegrond – voor diversiteit in gebruik,

mogelijkheid tot transformatie

•  ondersteun het doel om transparanter te huisvesten en sociale interactie te

bevorderen (publieke ruimte, binnen-buiten)

•  relateer elke (ontwerp)beslissing aan de waarde voor de klant

inspiring

attractive

social

safe

healthy

VMRG)congres)28)januari)2014)

More information: http://managingtheuniversitycampus.nl - DOWNLOADS @alexandra_dh Alexandra den Heijer (a.c.denheijer@tudelft.nl) TU Delft collega’s @ Architectural Engineering & Technology

– www.facadeworld.com – google: “Facade Research Group”