Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren...

107
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland Welkom 17e VOGON symposium Vrijdag 14 november 2008 Winkelplanning: moet het anders?

Transcript of Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren...

Page 1: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

Welkom 17e VOGON symposiumVrijdag 14 november 2008

Winkelplanning:moet het anders?

Page 2: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Welkomstwoord

Prof. Dr. J.B.S. Conijn

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

Page 3: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Uitreiking VOGON PropertyNL Research Award

Prof. Dr. E.F. Nozeman

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

Page 4: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Uw dagvoorzitter

Drs. Ing. H.J. Gianotten

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

Page 5: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Een duurzaam winkellandschap?

Drs. P.I.A.M. Manning

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

Page 6: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

ww

w.h

bd

.nl

VOGON november 2008

6

Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel

Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD)

Van en voor de ondernemers

www.hbd.nl

Page 7: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

ww

w.h

bd

.nl

VOGON november 2008

7

Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel

•Wat is het en wat doet het

•Bestuurspartijen

•Werkterrein

Page 8: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

ww

w.h

bd

.nl

VOGON november 2008

8

Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel

•Een Publiekrechtelijke bedrijfsorganisatie

(PBO)

•Verplichte heffingen

•Inkomsten jaarlijks ca. € 15 miljoen

•Bestuur : werkgevers (MKB Nederland en

Raad Nederlandse Detailhandel = Platform

Detailhandel en de Ambulante Handel) en

werknemers (FNV, CNV).

Page 9: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

ww

w.h

bd

.nl

VOGON november 2008

9

Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel

• Werkterrein:

• Winkelcriminaliteit, Onderwijs, Arbeidsmarkt, ICT,

innovaties, europa, duurzaam ondernemen en

ruimtelijke ordening (afd. DAD).

• Kenniscentrum; adviseren collectieven; brugfunctie

overheid bedrijfsleven; bewustwording bevorderen;

lobby/interventies

Page 10: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

ww

w.h

bd

.nl

VOGON november 2008

10

Landelijke ontwikkelingen

•DE WINKELVASTGOEDMARKT

•VANUIT LANDELIJK PERSPECTIEF

Page 11: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

ww

w.h

bd

.nl

VOGON november 2008

11

De winkelmarkt: aanbodontwikkelingen

in het laatste decennium

1996 2007 Mutatie %

Wvo food 3,5 milj m2 5,3 milj m2 + 51 %

Wvo non food 12,5 milj m2 21,0 milj m2 + 68 %

Totaal 16,0 milj m2 26,3 milj m2 + 64 %

Aantal vest 105.000 107.000 + 2%

Page 12: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

ww

w.h

bd

.nl

VOGON november 2008

12

De winkelmarkt: vraagontwikkelingen in

het laatste decennium

1996 2007 Mutatie %

Bestedingen

Per huish

€ 9500,- € 10.500,- + 10%

Aantal huish 6,5 miljoen 7,1 miljoen + 9%

inwoneraantal 16 miljoen 16,3 miljoen + 2%

Page 13: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

ww

w.h

bd

.nl

VOGON november 2008

13

De winkelmarkt; ontwikkelingen van het

aanbod en het consumentendraagvlak

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

wvo

aant vp

inw

best hh

Page 14: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

ww

w.h

bd

.nl

VOGON november 2008

14

Ontwikkelingen in aanbod en vraag

• Nog steeds veel

plannen

• Vastgoed is financieel

gedreven

• Nieuwbouw in de

periferie

• Nota ruimte

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

wvo

aant vp

inw

best hh

Page 15: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

ww

w.h

bd

.nl

VOGON november 2008

15

Ontwikkelingen in aanbod en vraag

• Draagvlak stabiel –

afname op lange

termijn

• Bestaande meters

blijven

• Vernieuwing nodig 0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

wvo

aant vp

inw

best hh

Page 16: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

ww

w.h

bd

.nl

VOGON november 2008

16

Hoe verder

• Samenwerking tussen vastgoedpartijen,

ondernemers en overheid verbeteren.

• Dynamische Winkelplanning

(nrw, mkb, hbd en vng)

• Inzet ondernemers :

• Meer vraaggestuurde ontwikkelingen en meer

herstructureren : nieuw voor oud

Page 17: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

ww

w.h

bd

.nl

VOGON november 2008

17

Hoe verder

• Opslag bij realisatie nieuwe winkelmeters ?

• Doorbreken eentonigheid / nieuwe

winkelconcepten / formules.

• Samenwerking met brancheverenigingen bij

conceptontwikkeling.

• Nieuwe overlegstructuren tussen vastgoed en

ondernemers / brancheverenigingen.

• Overheden: Detailhandelsbeleid; transparante

besluitvorming, deskundigheid bevorderen en

strakkere regie; betrouwbare overheid.

Page 18: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

ww

w.h

bd

.nl

VOGON november 2008

18

Hoe verder

• Ondernemers:

• professionaliseren en marktgericht denken

• nieuwe jonge ondernemers nodig

• imago ondernemerschap verbeteren

Page 19: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Meer dan alleen winkels?

Drs. Ing. A.G.N. Ruigrok

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

Page 20: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Meer dan alleen winkels?

Arno Ruigrok / Multi Vastgoed

VOGON Symposium

14 november 2008

Page 21: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Antwoord op de titel:

JA, meer dan alleen winkels !

Doe daar dan ook iets mee

Waarde en kwaliteit ontstaan door uniciteit

Retail: van nut- naar fun-domein

Page 22: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Transactie

Transactie Experience

Transactie Experience

Retail

Transactie Experience

Leisure

Winkelen: extra betekenis

Page 23: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Toevoeging Leisure

Actief <------> Passief

content context

Actief: tailor-made: exploitant afhankelijk

moeizame vastgoedproposities

doelgericht bezocht: relatie retail?

Passief: kwaliteit (openbare) verblijfsruimte

eventing

binnenstad = leisure

Page 24: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Segmentatie Retail

van HIERARCHIE naar SPECIALISATIE:

• Boodschappen (doen)

• (doelgericht) Kopen

• (vergelijkend) Winkelen

Op basis van aard transactie en mate experience

Page 25: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Schuivende segmentatie

Boodschappen: verschuiving efficiency

Kopen: hoe ver rijkt de groeipotentie

Winkelen: verschuiving door schaal, discount,

branchevervaging, e.a.

Page 26: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Dynamiek

Reactief: faciliteren van veranderende eisen:

veranderende consumentenvoorkeuren

wijzigende aanbodvormen

Actief: innovatie stimuleren:

meer dan faciliteren (economisch principe)

NIET vechten tegen-, MAAR werken met verandering

Page 27: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Consequenties dynamiek

• Fijnmazigheid

• Vitaliteit binnensteden

• Bestaande investeringen (retail / vastgoed)

• Duurzaamheid

• Third Place

Wat weten we ? Stellingen <---> Bewijs

Wat kiezen we ? Standpunten / collectieve opvatting

Page 28: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Duurzaamheid

• Concept (blijvend aantrekkelijk, transformeerbaar)

• Techniek (CO2, energie, water, materialen, afval)

Een plek moet extra betekenissen hebben !!!

• Meerdere functies / motieven / momenten

• Intensief / meervoudig / tijdscomplementair ruimtegebruik

• Mogelijkheden voor functietransitie

• Publieke ruimte: hoogwaardig + openbaar

• Couleur locale en lokale fit

Sustainable Urban Planning & Design

Page 29: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Tussen Emotie en Ratio

Een binnenstad is intuïtief, die voel je

In een binnenstad wil je ook zijn

Een binnenstad is primair emotie

Een winkelcentrum is artefactieel

In een winkelcentrum ben je om wat doen

Een winkelcentrum is primair ratio

Page 30: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Binnenstad

In een binnenstad kun je doelloos slenteren of flaneren

Op zoek naar nutteloos verpozen

Of gewoon naar een leuke kroeg

En als thuis gevraagd wordt: heb je wat gekocht,

dan kijkt niemand raar op als je nee zegt

Page 31: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Winkelcentrum

In een winkelcentrum ben je niet doelloos om te slenteren of te verdwalen in gedachten

Daar ben je doelgericht

Met maar één uitdaging: kopen

En als thuis gevraagd wordt: heb je wat gekocht,

dan is de trip mislukt als je nee moet zeggen

Page 32: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

PLACES TO BEFOR HUMAN BEINGS

PLACES TO BUYHUMAN NEEDS

Tussen Emotie en Ratio

Page 33: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Third Place

Places where people like to be,

and places where people like to return to,

even when the shops are closed.

Page 34: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Markt – Hardenberg - Netherlands

Page 35: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Musiskwartier - Arnhem - The Netherlands

Page 36: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Entre Deux – Maastricht - Netherlands

Page 37: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Entre Deux – Maastricht - Netherlands

Page 38: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Vache Noir – Arcueil/Paris - France

Page 39: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Beursplein – Rotterdam - Netherlands

Page 40: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Forum Aveiro - Aveiro - Portugal

Page 41: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Stadsfeestzaal – Antwerp - Belgium

Page 42: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Schlössle-Galerie - Pforzheim - Germany

Page 43: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Places to BUY – Places to BE

Boodschappen doen: wijken

Transformeerbaarheid

Rek en Krimp

Sociale + economische functie in woongebieden:

consumptie + productie

Duurzaamheid essentieel

Page 44: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Places to BUY – Places to BE

Kopen: perifere locaties

Voornamelijk place to buy

Doelgericht en monomaan

Rekenen aan potentieel (limiet)

Duurzaamheid beperkt

Page 45: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Places to BUY – Places to BE

Winkelen: binnenstad

Vernieuwing to buy faciliteren (dynamiek)

En to be koesteren (onderhouden wat er al is)

Page 46: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Places to BUY – Places to BE

De Mall is een muizenval

Efficiënt: een place to buy

Artefactieel: geen place to be

Exploitatiegedreven – monomaan

Onbevangen openbaarheid is gering

Duurzaamheid is beperkt

Page 47: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Places to BUY – Places to BE

XL in Retail is WEL mogelijk in NL:

Er op en er over !

Marktmassa, Bestedingspotentie, Marktbereik: XL

Niet allen voor consequenties maar vooral voor succes

Uniciteit (logische superpositie, geen repetitie)

Niet Geldermalsen, niet Venlo, niet Tilburg

Contextuele inbedding:

Extra betekenissen (multifunctioneel en intensief)

Third place kwaliteit

Nieuw (stuk) stad: in al z’n dimensies bijzonder

Page 48: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

We hebben dringend behoefte

aan een collectieve opvatting

over de inrichting van de ruimte

Page 49: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Pauze

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

Page 50: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

De nieuwe (her)ontwikkelingsopgaven van winkelvastgoed

Drs. T. Liebe

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

Page 51: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Toekomst-scenario’s voor detailhandels-ontwikkeling

Dr. D.V.H. Evers

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

Page 52: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Scenario’s voor Megaontwikkelingen VOGON 14 november 2008, Amsterdam

David Evers

Page 53: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

53

Overzicht presentatie

Nota Ruimte: toekomst meer onzeker

Buitenlandse casestudies

Scenario-uitwerking

Buitenlandse ervaringen

Conclusies en stellingen

Page 54: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

54

„Winkelen in Megaland‟

Aanleiding

decentralisatie Nota Ruimte (2004)

afschaffing PDV/GDV beleid

Hoe en hoeveel wordt Nederland Megaland …

… in de nabije toekomst (tot 2010)?

… op de langere termijn (tot 2020)?

Wat zijn daarvan de effecten?

Impact detailhandel, verkeer, stedelijkheid

Wat zijn de lessen voor (provinciaal en gemeentelijk) beleid?

Page 55: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

55

Analyse: 2010 plannen

624 plannen, 3 miljoen m2

Korte termijn: plannen voor 2010

277

225

44

5523

Historisch winkelgebied

Planmatig winkelcentrum

PDV-locatie

Solitaire onderneming

overig

Page 56: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

56

Analyse: effecten plannen

Relatieve verandering

Stadscentrum/perifeer +

Kleine centra (stad/dorp) –

Conclusie

‘meer van hetzelfde’ (jaren 90)

Korte termijn: impact voor 2010

 2010 Run Fun Doel Totaal

Binnenstad 9,39 4,64 8,73 5,61

Hoofdwinkelgebied 1,42 4,20 0,89 0,22

kernverzorgend centrum groot -1,01 -1,33 -2,71 -1,69

kernverzorgend centrum klein -2,05 -4,45 -4,26 -2,87

Stadsdeelcentrum -4,94 -1,73 -1,30 -3,92

Wijkcentrum groot -0,83 0,18 -3,35 -1,99

Wijkcentrum klein -2,02 8,06 0,25 -1,63

Buurtcentrum -3,11 21,66 6,58 -1,34

Grootschalig en speciale 2,34 28,63 17,17 1,38

Verspreid 14,00 9,79 25,86 3,04

Page 57: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

57

…maar wat komt er na 2010?

Inventarisatie van internationale trends

Gateway Mall (Springfield, VS)

Saale Park (Leipzig, Duitsland)

Les Géants (Englos, Frankrijk)

Boomse Steenweg (Boom, België)

Scenario‟s ontwerpen voor Nederland 2020

Downtown Mall

Megamall

Weidewinkel

Big-box Boulevard

Page 58: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

58

Einkaufszentrum Saale Park

Leipzig/Halle, Duitsland

Inventarisatie internationale trends

Page 59: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

59

Einkaufszentrum Saale Park

Leipzig/Halle, Duitsland

Inventarisatie internationale trends

Kenmerken

100.000-150.000 m2

Perifeer/golden link

Big-box verzameling

Geen planning

Gevolg/lessen

Meer autoverkeer

Reactie Leipzig

Hauptbahnhof

Paunsdorf Center

Page 60: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

60

Einkaufszentrum Saale Park

Leipzig/Halle, Duitsland

Inventarisatie internationale trends

Kenmerken

100.000-150.000 m2

Perifeer/golden link

Big-box verzameling

Geen planning

Gevolg/lessen

Meer autoverkeer

Reactie Leipzig

Hauptbahnhof

Paunsdorf Center

Page 61: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

61

Einkaufszentrum Saale Park

Leipzig/Halle, Duitsland

Inventarisatie internationale trends

Kenmerken

100.000-150.000 m2

Perifeer/golden link

Big-box verzameling

Geen planning

Gevolg/lessen

Meer autoverkeer

Reactie Leipzig

Hauptbahnhof

Paunsdorf Center

Page 62: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

62

Einkaufszentrum Saale Park

Leipzig/Halle, Duitsland

Inventarisatie internationale trends

Kenmerken

100.000-150.000 m2

Perifeer/golden link

Big-box verzameling

Geen planning

Gevolg/lessen

Meer autoverkeer

Reactie Leipzig

Hauptbahnhof

Paunsdorf Center

Page 63: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

63

Gateway Shopping Mall

Springfield, Oregon, USA

Inventarisatie internationale trends

Page 64: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

64

Gateway Shopping Mall

Springfield, Oregon, USA

Inventarisatie internationale trends

Kenmerken

Circa 65.000 m2

Perifeer/Golden Link

Laagwaardig aanbod

Concurrent van VRC

Gevolg/lessen

Downtown al afgeschreven

Impuls voor gebied

(ziekenhuis uit Eugene,

Stripmall)

Niet onverdeeld succesvol

Page 65: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

65

Gateway Shopping Mall

Springfield, Oregon, USA

Inventarisatie internationale trends

Kenmerken

Circa 65.000 m2

Perifeer/Golden Link

Laagwaardig aanbod

Concurrent van VRC

Gevolg/lessen

Downtown al afgeschreven

Impuls voor gebied

(ziekenhuis uit Eugene,

Stripmall)

Niet onverdeeld succesvol

Page 66: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

66

Gateway Shopping Mall

Springfield, Oregon, USA

Inventarisatie internationale trends

Kenmerken

Circa 65.000 m2

Perifeer/Golden Link

Laagwaardig aanbod

Concurrent van VRC

Gevolg/lessen

Downtown al afgeschreven

Impuls voor gebied

(ziekenhuis uit Eugene,

Stripmall)

Niet onverdeeld succesvol

Page 67: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

67

Les Géants

Englos, Frankrijk

Inventarisatie internationale trends

Page 68: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

68

Les Géants

Englos, Frankrijk

Inventarisatie internationale trends

Kenmerken

47.000 m2

Perifeer/golden link

Big-box verzameling

Organisch gegroeid

Gevolg/lessen

Meer autoverkeer

Reactie Leipzig

Hauptbahnhof

Paunsdorf Center

Page 69: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

69

Les Géants

Englos, Frankrijk

Inventarisatie internationale trends

Kenmerken

47.000 m2

Perifeer/golden link

Big-box verzameling

Organisch gegroeid

Gevolg/lessen

Funshoppen volgt

runshoppen

Page 70: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

70

Les Géants

Englos, Frankrijk

Inventarisatie internationale trends

Kenmerken

47.000 m2

Perifeer/golden link

Big-box verzameling

Organisch gegroeid

Gevolg/lessen

Funshoppen volgt

runshoppen

Page 71: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

71

Boomse Steenweg

Antwerpen/Brussel, België

Inventarisatie internationale trends

Page 72: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

72

Boomse Steenweg

Antwerpen/Brussel, België

Inventarisatie internationale trends

Kenmerken

Onbekende m2

Perifeer/strip

Big-box verzameling

Organisch gegroeid

Gevolg/lessen

Meer autoverkeer

Reactie Leipzig

Hauptbahnhof

Paunsdorf Center

Page 73: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

73

Boomse Steenweg

Antwerpen/Brussel, België

Inventarisatie internationale trends

Kenmerken

Onbekende m2

Perifeer/strip

Big-box verzameling

Organisch gegroeid

Gevolg/lessen

Alles te vinden, geen

samenhang in gebied

Dorpen leeg

Page 74: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

74

Boomse Steenweg

Antwerpen/Brussel, België

Inventarisatie internationale trends

Kenmerken

Onbekende m2

Perifeer/strip

Big-box verzameling

Organisch gegroeid

Gevolg/lessen

Alles te vinden, geen

samenhang in gebied

Dorpen leeg

Page 75: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

75

Scenario‟s voor 2020

Varianten

1. Downtown Mall

2. Wijkcentrum XL

3. Stripmall PDV+

4. Megamall

5. Weidewinkel

6. Big-box Boulevard

Constant

Periode: 2010-2020

Programma: 1.5miljoen winkel m2 extra

Bestaande winkelgebied

Bestaande winkelgebied

Page 76: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

76

Downtown Mall

Locatie: binnencentra

Omvang: 10 in Nederland van

150.000 m2

Page 77: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

77

MegaMall

Locatie: golden link

Omvang: 15 in Nederland van

100.000 m2

Page 78: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

78

Weidewinkel

Locatie: tussen steden

Omvang: 30 in Nederland van

50.000 m2

Page 79: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

79

Big-Box Boulevard

Locatie: tussen steden

Omvang: afhankelijk van lengte

Page 80: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

80

Effecten van winkelcentra

CentrO Oberhausen (D)

70.000 m2

Geen flankerend beleid: grote

impact op de binnenstad (nu een

soort laagwaardig wijkcentrum).

Maar CentrO een groot succes.

Trafford Centre (UK)

120.000 m2

Veel investeringen in binnenstad

van Manchester tijdens (9 jaar)

planningconflict. Ondernemers in

Mall klagen over tegenvallende

omzetcijfers.

Page 81: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

81

Conclusies/stellingen

Megaontwikkelingen en perifere detailhandel is geen eenheidsworst.

Andere inhoud

Ander gebruik

Andere effecten

Effecten zijn een functie van inhoud, omvang en afstand.

Weidewinkel concurreert met Buurtcentrum

Megamall concurreert met binnenstad

Effecten zijn ook een functie van hoe erop wordt gereageerd

Wees open maar kritisch en ontken de (negatieve) effecten niet! Deze kunnen ingezet worden om de structuur te moderniseren

Voer beleid op het schaalniveau van de effecten; regionale afstemming meestal nodig voor grootschalige plannen

Page 82: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Dank u wel!

Page 83: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

De koers van Albert Heijn in een veranderende maatschappij

Drs. C.J.M. Moorman

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

Page 84: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

De koers van Albert Heijn

Kees Moorman

Vogon symposium14 november 2008

Page 85: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

85

Filosofie van Albert Heijn

Locatiebeleid van Albert Heijn

De praktijk

De verandering

De uitdaging

Agenda

Page 86: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

86

Klanten staan voorop en medewerkers maken het verschil.

Gewoon…, bij Albert Heijn

AH is eigentijds, innovatief

Replenishment

Waar zijn wij mee bezig?:

Filosofie AH

Page 87: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

87

Winst wordt geïnvesteerd in winkels en in klanten……

Business model

Beste propositieBeste

ondernemers

Excellente

executie

Financiële

continuïteit

groeiGroei

Page 88: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

88

Directe consumptie: Geplande consumptieUitgestelde consumptieConsumptiemoment

Thuis

Op locatie

In de buurt

Wijk/dorp

In de regio AH supermarkt“large/XL”

AH Supermarkt “medium”

AH supermarkt“Small”

Pla

ats

va

n a

an

sc

haf

AH Togo

Albert.nl / AH.nl

Directe boodschappen Grote boodschappenDagelijkse boodschappen

10.000

2.000 –

1.500

10.000 -

8.000

20.000 20.000 --

10.00010.000

25.000 -

20.000

# SKUs

Differentiatie

Page 89: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

89

Je kunt het bij ons zo bijzonder of zo betaalbaar maken als je zelf wilt!

De klant verleiden

• Meeste keuze

• Volop voordeel

• Veel winkelplezier

de Oranje routede Rode route

Het concept van de “nieuwe AH

winkel”

Page 90: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

9090

Op het versplein

– veel meer meters

– Nieuwe concepten: kies&.. concepten, borrelgemak

In de houdbare wereld

– meer meters en meer A merken

Gekoeld fruit & verse sappen

Meeste keuze: 10% meer keuze

Page 91: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

9191

Kies & Kook

Kies & wok

Kies & …-concepten

Page 92: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

9292

Vlees, Vis en Vegetarisch

Verlichte vitrines

Meer assortiment

Page 93: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

9393

Houdbaar

Hogere stellingen

Meer artikelen op m2

Page 94: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

94

Meeste keuze:

Presentatie ondersteunt keuzeperceptie

Separaties op elke

meter

=

makkelijker zoeken

Belangrijkste

merk in het

hart van het

segment

Merkseries

bij elkaar

presenteren

Page 95: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

95

Volop voordeel

De rode route: elke dag voordeel

• Value drieluik

in combinatie met beun of

grote stortmand

• Rode

schapstopper

De rode route

• meer dan 600 laag geprijsde

artikelen en voordeelverpakkingen

• herkenbaar aan de kleur rood

Middelen

Page 96: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

96

De oranje route

• elke week sterke bonus aanbiedingen

• vers & houdbaar

• OP = OP

• herkenbaar aan de kleur oranje

• een aantal nieuwe meubels

Aktiekoelingen ipv bancarella‟sKleinere impulstafels

(storten!)

Op = Op meubel

Volop voordeel

De oranje route: elke week nieuw voordeel

Page 97: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

9797

Eigentijdse en warme uitstraling

Page 98: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

98

Altijd en overal de beste willen zijn:

locatiebeleid

Marktdominantie in alle gebieden.

Te bereiken door locatie en performance

Simpel en doeltreffend.

Page 99: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

99

The battle of the sites:

de praktijk

Veel partijen houden zich met vastgoed bezig.

Dus: Relatienetwerk op orde hebben

Het gevecht om de beste locaties blijft gaande

Echter: Albert Heijn gaat niet altijd mee voor de hoogste prijs en

gunt ook de concurrent zijn verlies

Overheden spelen een belangrijke rol in het vastgoedproces

Page 100: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

100

De weg door het oerwoud:

de praktijk

Decentralisatie zorgt voor meer stroperigheid maar ook voor

kansen

Waar zijn de provincies gebleven?

Provincies maken hun rol niet waar ….

Een oerwoud van regels blijft bestaan

Echte grote initiatieven moeten op rijksniveau worden beoordeeld.

Page 101: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

101

Change? Yes we can!:

verandering

Er lijkt niet veel veranderd. We hebben het vaak nog steeds over

hetzelfde.

Winkelcentra verouderen en verdwijnen

Veel kansen voor ontwikkelaars, beleggers en retailers.

Het houdt dus nooit op ongeacht de verandering van spelregels…

Page 102: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

102

Onderzoek(t) en gij zult niet vinden..

De vele onderzoekstrajecten werken verstikkend op de dynamiek

De focus van partijen gaat vaak teveel naar grootschalige projecten

Er zijn zoveel interessante kleine projecten

De verandering onder ogen durven zien en tot samenwerking bereid zijn

Deze partijen hebben uiteindelijk succes

Page 103: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

103

Retailers aan de bak:

uitdaging

Van een vraag- naar een aanbodgestuurde ruimtelijke planning

Grootschaligheid is niet tegen te houden.

We moeten weer ruimte geven aan de echte spelers…………

Page 104: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

104

’Opdat we niet vergeten

voor wie wij werken’Citaat: Ab Heijn 1989

Page 105: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

105

Bedankt

voor de aandacht

Page 106: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Paneldiscussie

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

Page 107: Welkom€¦ · Reactief: faciliteren van veranderende eisen: veranderende consumentenvoorkeuren wijzigende aanbodvormen Actief: innovatie stimuleren: meer dan faciliteren (economisch

Bedankt voor uw komst!

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland