Vastgoedmarkt Eindhoven profiteert van sterke regionale economie

Vastgoedmarkt Eindhoven profiteert

van sterke regionale economie

ING Economisch Bureau & ING REF Market Research / september 2016

ING Economisch Bureau & ING REF Market Research 2 Vastgoedmarkt Eindhoven profiteert van sterke regionale economie / september 2016

Inhoud

Kantorenmarkt Pagina 7

Beleggersmarkt Pagina 5

Bedrijfsruimtemarkt Pagina 10

Retailmarkt Pagina 12

Bronnen en colofon Pagina 15

Regionale economie Pagina 2


Vastgoedmarkt Eindhoven profiteert van sterke regionale economie

Goede performance van regionale economie.

Steden buiten Amsterdam winnen aan aan-

trekkelijkheid bij beleggers: Eindhoven biedt

aantrekkelijke rendementen.

Kantorenleegstand in Eindhoven flink terug-

gedrongen mede dankzij transformaties.

Bedrijfsruimtemarkt profiteert van aanwezig-

heid industrie en goede verbindingen via weg,

water en spoor.

Demer de drukste winkelstraat onder de rivie-

ren.

Eindhoven: aantrekkelijk voor bedrijven

Na de Randstad is Zuidoost-Brabant de belangrijkste eco-

nomische regio in ons land. De aanwezigheid van solide

(familie)bedrijven en sectoren draagt bij aan deze sterke

positie. Van oudsher heeft de aanwezigheid van Philips een

belangrijke bijdrage geleverd aan de economische en tech-

nische positionering van het gebied. Inmiddels is vooral de

high-tech sector, met zowel grote bedrijven als ASML, VDL

en NXP als menig startup belangrijk. De regio eindigt stee-

vast hoog in lijstjes over meest innovatieve regio’s. Zo wor-

den in Eindhoven bijvoorbeeld meer patenten per inwoner

aangevraagd dan in welke Europese regio dan ook. De regio

profileert zich dan ook als de Brainport van Nederland en

zoekt continue naar een betere aansluiting met de Rand-

stad en met andere economische kernregio’s in Europa en

de wereld.

Sterke samenwerking tussen bedrijfsleven, overheid

en universiteit

In de Brainport vindt een nauwe samenwerking plaats tus-

sen overheid, bedrijfsleven en kennisinstellingen. Deze sa-

menwerking, ook wel bekend als triple helix, zorgt voor een

betere positionering van de regio; nationaal en internatio-

naal. De betrokken partijen willen in de toekomst de sa-

menwerking verder versterken door ook de burger steeds

meer te betrekken. Van al deze activiteit profiteren ook

aanpalende sectoren zoals zakelijke dienstverlening en de-

tailhandel.

Regionale economie


Factsheet

Eindhoven Nederland

Bevolking 1 januari 2016 224.778 16.980.049

Bevolkingsprognose 2030 243.218 (+8%) 17.837.003 (+5%)

Economische groei prognose 2016 2,6% 1,8%

Werkloosheid 2015 8,1% 6,9%

Voorraad kantoren mid 2016 1.469.000m2 49.200.000m2

Leegstand kantoren mid 2016 12% 15%

Voorraad Bedrijfsruimten mid 2016 619 ha 53.693 ha

Leegstand bedrijfsruimten mid 2016 8% 3,6%

Voorraad retail (wvo) per bewoner mid 2016 2,0 m2 1,9 m2

Leegstand retail mid 2016 13,8% 11,9%

Bovengemiddelde economische groei en steeds

bredere economische basis

Naar aanleiding van de uitkomst van het Brexit referendum

heeft het ING Economisch Bureau de prognoses voor de

Nederlandse economie naar beneden bijgesteld. Dit heeft

ook zijn effect op de economie van Zuidoost-Brabant maar

doet niet af aan het feit dat de regio bovengemiddeld pres-

teert. De verwachte economische groei in Zuidoost-Brabant

is 2,6% in 2016 en 1,8% in 2017. Ten opzichte van respec-

tievelijk 1,8% en 1,3% in Nederland als geheel. Ook de rela-

tief sterke bevolkingsgroei draagt bij aan de economische

groei. De gemeente Eindhoven heeft daarnaast de ambitie

om te groeien naar 300.000 inwoners (nu ruim 225.000

inwoners).

Werkgelegenheid neemt toe

Na een paar jaren van krimp is in 2015 de werkgelegenheid

in de stad Eindhoven weer toegenomen. Met name in de

zakelijke dienstverlening zijn veel banen gecreëerd in het

afgelopen decennium. Deze sector is dan ook sterker verte-

genwoordigd in de regio Eindhoven dan gemiddeld in Ne-

derland. Ook de industrie is relatief sterk aanwezig, maar in

termen van werkgelegenheid is deze ten opzichte van 2005

wel minder belangrijk. Een aantal sectoren worden als

speerpunt sectoren beschouwd. Deze zijn belangrijk voor

de werkgelegenheid en leveren bovendien veel toegevoeg-

de waarde aan de economie. In Eindhoven gaat het om

High Tech, Automotive, Creative Design, Food en Life tech.

Al bij al krijgt de regio meer diversiteit in de economische

structuur - met een groeiend aandeel voor zakelijke dienst-

verlening - en dit draagt op zijn beurt bij aan gezonde eco-

nomische groei.

Regionale economie

Bron: DTZ Zadelhoff, Locatus, CBRE, CBS, Gemeeente Eindhoven en ING Economisch Bureau


Verdubbeling van beleggingsvolume in Eindhoven Beleggersmarkt

Eindhoven als alternatief voor Amsterdam

De Nederlandse vastgoedbeleggersmarkt profiteerde in de

eerste helft van het jaar van een nog altijd sterk vertrou-

wen bij beleggers en de lage rentes. Waar beleggingen in

het Verenigd Koninkrijk gematigd werden door toenemen-

de onzekerheid omtrent Brexit, had de Nederlandse beleg-

gersmarkt hier vooralsnog geen last van. In de eerste 6

maanden werd 20% meer in vastgoed belegd dan in de

eerste helft van 2015. Bijna de helft van het beleggingsvo-

lume werd belegd in kantoren(portefeuilles). Van oudsher is

de meeste interesse voor Amsterdam, maar omdat de kan-

sen hier steeds schaarser worden neemt het belang van

andere steden, waaronder Eindhoven, toe. In 2015 was er

een ruime verdubbeling van het beleggingsvolume in Eind-

hoven ten opzichte van 2014 (van circa €120 mln naar circa

€320 mln in 2015). Het eerste halfjaar van 2016 was echter

nog relatief rustig.

Wat betekent Brexit voor vastgoedmarkten?

Sinds de Britse bevolking voor Brexit heeft gestemd is er

druk ontstaan op de Britse vastgoedmarkt in het alge-

meen en de Londonse (kantoren) vastgoedmarkt in het

bijzonder. Een aantal Britse fondsen hebben een

‘lockdown’ periode afgekondigd. Dit houdt in dat gedu-

rende een bepaalde periode beleggers hun geld niet uit

het fonds kunnen halen, omdat dit zou leiden tot snelle

gedwongen verkopen tegen zeer gereduceerde prijzen.

Deze fondsen proberen hiermee te voorkomen dat er

een gebrek aan liquiditeit ontstaat zoals in 2008. Ook

hebben een aantal fondsen inmiddels hun vastgoed

tegen een lagere waarde in de boeken gezet. Ten slotte

bevatte een aantal transacties ‘Brexit clausules’, waarbij

de kopende partij het recht heeft de transactie te ont-

binden indien de uitkomst van het referendum tot een

Brexit zou leiden.

De verwachting is dat de onrust op de markten tot lage-

re transactie volumes (in het Verenigd Koninkrijk) leidt,

totdat duidelijk wordt hoe deze situatie zich verder ont-

wikkelt. Aan de andere kant leidt de devaluatie van het

Britse pond ook tot interessante ‘goedkope’ aankoop-

kansen voor overzeese investeerders. In ons eigen land

is inmiddels ook de eerste transactie afgeketst wegens

Brexit, maar dit lijkt geen trend te worden. Naar ver-

wachting blijft het effect beperkt, al kan aanhoudende

onrust zich wel verspreiden naar het Europese vaste

land en de rendementen beïnvloeden; zeker als ook de

reële economie de effecten gaat merken. Daar staat

tegenover dat de lage rente waarschijnlijk voorlopig nog

blijft, waardoor de relatieve aantrekkelijkheid van vast-

goed voor beleggers aanhoudt. Vooralsnog zullen de

rendementen naar verwachting stabiliseren met moge-

lijk een lichte toename in het verschiet. Beleggers zullen

weer meer kiezen voor kwaliteit waardoor de druk op

het beste vastgoed blijft bestaan, en de risico’s voor

kwalitatief minder goed vastgoed verder toenemen. Dit

komt echter niet alleen door Brexit maar ook door ande-

re macro risico’s, zoals bijvoorbeeld aanhoudende geo-

politieke spanningen.


Beleggersmarkt

Aanvangsrendementen onder druk

Als gevolg van deze aanhoudende interesse stonden ook de

aanvangsrendementen onder druk. Deze zijn voor prime

kantoren gedaald van ongeveer 7,5% medio 2015 naar

ongeveer 7% nu. Dit is significant hoger dan in bijvoorbeeld

Amsterdam, waar de aanvangsrendementen voor bijvoor-

beeld de Zuid-As rond de 4,5% liggen. Voor de Eindhovense

kantorenmarkt betekent de Brexit dat voor verouderd kan-

tooraanbod meer risico’s zullen worden ingecalculeerd door

de markt, wat een dempend effect op de prijs heeft.

Relatief veel transacties van bedrijfsruimten en dis-

tributiecentra

Gezien de structuur van de regio betreft een relatief groot

deel van de beleggingstransacties bedrijfsruimten en distri-

butiecentra. Een aantal opmerkelijke transacties waren

onder meer de sale and leaseback van het distributiecen-

trum van DHL aan de ‘Achtseweg Noord’ door Warehouses

de Pauw in december 2015 en het logistieke centrum van

Jan de Rijk aan ‘De Keten’ door Montea in januari. Beide

complexen liggen op het bedrijventerrein GDC Eindhoven

Acht. De markt voor logistiek vastgoed profiteert van onder

andere de opkomst van e-commerce en de goede bereik-

baarheid van Eindhoven en blijft naar verwachting beleg-

gers trekken.

Op de kantorenmarkt zien we veel transacties met het oog

op latere transformatie- of renovatie. Daarnaast vonden

relatief veel aankopen voor eigen gebruik plaats, zoals on-

der andere door Fontys Hogescholen en DAF Trucks.

Particulieren vooral actief op winkel- en woning-

markt

De particuliere belegger in de regio blijft actief, met onder

andere transacties in winkelpanden en transformatiepro-

jecten in kantoren, zoals de renovatie van De Nieuwe Wal

(hoofdkantoor Woonbedrijf) en de ontwikkelingen op Strijp-

S. Ook woningportefeuilles blijven geliefd vanwege de on-

derliggende schaarste in het aanbod.


Veel kantooractiviteit gericht op high-tech sectoren Kantorenmarkt

Markt komt meer in balans door transfor-

matie.

Leegstand onder Nederlands gemiddelde.

Relatief hoog aanvangsrendement door

onbekendheid bij buitenlandse beleggers.

Bron: DTZ Zadelhoff, Cushman en Wakelfield, Locatus

Belangrijkste kantoorgebieden nabij centrum en

rond vliegveld

Veel kantooractiviteit in Eindhoven is gericht op de high-

tech sector en dienstverlening die hier in de slipstream van

profiteert. De belangrijkste kantoorgebieden bevinden zich

in het centrum (stationsgebied), Strijp-S, de Hurk en bij het

vliegveld van Eindhoven op Flight Forum. Stationslocaties

zijn in trek bij kantorengebruikers. De goede bereikbaarheid

en het gevarieerde aanbod aan voorzieningen in de directe

omgeving maken dat deze locaties de voorkeur genieten

boven meer perifere kantoorlocaties. Kwalitatief goed aan-

bod in het centrum kan dan ook zeker concurreren met een

locatie als Flight Forum als hier huurcontracten verlopen.

Daarnaast is de High Tech Campus specifiek ingericht met

kantoren en R&D faciliteiten als innovatiecluster voor de

technologiesector. Strijp-S is een voormalig bedrijventerrein

in het Eindhovens stadsdeel Strijp, dat toebehoorde aan

Philips. Inmiddels heeft Strijp-S zich ontwikkeld tot een le-

vendige wijk met een hoogstedelijk karakter, die dient als

een broedplaats voor jong en creatief talent. Naast kanto-

ren vind je hier horeca, retail en woningen.

Transformatie en renovatie voeren de boventoon

De kantorenvoorraad van Eindhoven bevindt zich met na-

me in het gebied vanaf het centraal station richting het

vliegveld. Het centrum heeft eveneens een relatief grote

hoeveelheid vierkante meters kantoorruimte, deels verou-

derd. Hier zorgt het beleid van de gemeente voor een ver-

mindering van de voorraad. Meerdere panden zijn of wor-

den getransformeerd tot onder andere: starters apparte-

menten, luxe lofts en studentenwoningen. De transforma-

ties van bijvoorbeeld De Wal 20 en Philips Lightning dragen

Kantorenmarkt Eindhoven Amsterdam

Leegstand 12,0% 13,0%

Aanvangsrendement (topsegment)

7,0% 4,5%

Tophuur per m2 € 180 € 425

Opname (1H 2016) 36.000 99.000

Opname / aanbod (1H 2016) 20% 11%

Bron: Google maps

Strijp-S

Strijp-T

Strijp-R

https://nl.wikipedia.org/wiki/Eindhoven

https://nl.wikipedia.org/wiki/Strijp_(Eindhoven)

https://nl.wikipedia.org/wiki/Koninklijke_Philips


Kantorenmarkt

bij aan de afname van het aantal kantoor vierkante meters.

Dit draagt op zijn beurt bij aan de afname van de leeg-

stand, met ongeveer 12% ruim onder het Nederlandse ge-

middelde. De meeste transformatiekansen in de Eindho-

vense binnenstad lijken hiermee wel te zijn benut. De me-

ters die overblijven zijn vaak verouderd, moeilijk te transfor-

meren naar alternatief gebruik en voldoen doorgaans niet

altijd aan de huidige wensen van de kantoorgebruiker.

Sommige panden lenen zich nog wel voor renovatie en

verduurzaming en worden geüpgrade naar de eisen van de

huidige tijd. Bijvoorbeeld een partij als Merin renoveert bin-

nen en buiten het centrum om zo nieuwe huurders te lok-

ken.

Nieuwe opname geconcentreerd in het centrum

door vooral verhuizingen

De opname van kantoorruimte concentreert zich in het

centrum en in Strijp-S, met onder andere huurtransacties

van Here software, Haskoning, Altran ingenieurs en Ama-

zon liquavista. Zakelijke dienstverlening gevolgd door ICT

(TMT) zijn het meeste vertegenwoordigd in de opname van

vierkante meters kantoren, met name als het gaat om de

grotere transacties. Het eerste half jaar was een relatief

hoge opname, van een kleine 40.000m2 kantoorruimte. De

meeste transacties betreffen echter verhuizingen en er is

per saldo weinig sprake van uitbreiding dan wel nieuwe

vestiging.

Bron: DTZ Zadelhoff

Flinke afname leegstand in Eindhoven Leegstand kantoren als percentage van totaal kantooroppervlakte

10%

11%

12%

13%

14%

15%

16%

17%

18%

19%

20%

2011 2012 2013 2014 2015 mid 2016

Nederland Eindhoven


Kantorenmarkt

Eindhovense kantoorhuren stabiel

De bandbreedte voor de huren van grotere kantoren in het

centrum ligt tussen € 100,- en € 180,- per vierkante meter

en in Strijp-S tussen de € 60,- en € 120,-. De laatste jaren

zijn de huren stabiel gebleven. Dit is ook de verwachting

voor de komende tijd. Op Flight Forum is de verwachting

dat de huren wat onder druk zullen komen te staan, door

concurrentie van andere gebieden.

Bas van Holten, CEO Merin: ‘Merin creëert gebouwen

waar je graag naartoe gaat en waar je gezond, geluk-

kig en succesvol kunt zijn. Wij doen dat door bestaan-

de gebouwen te verbeteren. Onder gezond verstaan

we vooral ook een gezond milieu! Dit doen we door de

CO2 uitstoot van de gebouwen te verlagen. De impact

hiervan is groot: gebouwen en hun installaties veroor-

zaken 30% van de totale CO2 uitstoot. Er ligt dus een

enorme uitdaging in de bestaande bouw. Dankzij ING

Real Estate Finance hebben wij BREEAM duurzaam-

heidsscans gemaakt van 75 gebouwen. Deze scans

laten ons zien welke investeringen het meest bijdra-

gen aan de CO2 reductie en welke de kortste terugver-

dientijd hebben. Deze maatregelen dragen daardoor

bij aan onze doelstelling gezond en leveren tegelijker-

tijd een goed rendement. Ook in Eindhoven zijn 4 ge-

bouwen gescand. Eindhoven is innovatief en onderne-

mend. Hier ontstaan, groeien en komen steeds meer

bedrijven. De stad is toekomstproof en is daarom een

van de plekken waar we graag willen investeren.

100.000 m² Led en energiemanagement

Wij passen nu energiemanagement toe. We hebben

slimme meters geplaatst waardoor we nu het ener-

gieverbruik beter kunnen monitoren en gericht maat-

regelen kunnen treffen die een besparing opleveren

en het comfort verhogen. Waar nodig hebben wij in-

stallaties opnieuw ingeregeld. Daarnaast ligt de aan-

dacht bij het verlagen van het elektriciteits- en gasver-

bruik. Verouderde CV installaties worden vervangen

om het gasverbruik te verminderen. Dit jaar hebben

wij als doel om 100.000 m² LED verlichting te plaatsen

ter vervanging van oude TL lampen. In LUCHTRUIM in

Eindhoven wordt dit bijvoorbeeld sinds de verbouwing

vorig jaar toegepast. Dit gaat het elektriciteitsverbruik

flink verminderen!’

Verduurzaming in Eindhoven


Gunstige ligging zorgt voor balans in vraag en aanbod Bedrijfsruimtemarkt

Gunstige logistieke ligging

In de logistieke wereld staat de regio Eindhoven op de kaart

als gunstig gelegen langs de A2 en de A67, met aansluiting

op spoor en waterweg. Aan de westkant van de stad, tus-

sen de binnenstad en het vliegveld bevinden zich de groot-

ste bedrijven terreinen. Daarnaast bevindt zich aan de

noordzijde Ekkersrijt, een mixed-use bedrijventerrein dat

zich verder ontwikkelt als PDV-GDV locatie. De westzijde

was van oudsher ook de zijde waar de terreinen van Philips

zich bevonden. De wijk Strijp wordt inmiddels herontwikkeld

en het deel Strijp-T blijft behouden voor de (maak)industrie.

Verder naar het westen bevinden zich de bedrijfsterreinen

de Hurk, de Run en GDC Acht. De eerste twee zijn gemeng-

de gebieden, en GDC (Goederen distributie centrum) Acht is

gefocust op logistiek en distributie. Hier is ook de Rail Termi-

nal Eindhoven gevestigd, en zitten bekende partijen als Jan

de Rijk en DHL. Hier worden ook nog nieuwe distributiecen-

tra opgeleverd, onder andere door Prologis, een internatio-

nale belegger die gespecialiseerd is in logistiek vastgoed.

Omdat logistieke panden vaak een bepaalde mate van be-

drijfsspecifieke inrichting omvatten, worden deze panden

over het algemeen speciaal ontwikkeld voor een toekomsti-

ge gebruiker. Veel beleggingstransacties in dit segment

betreffen dan ook grond ten behoeve van projectontwikke-

ling of op maat gemaakte (built-to-suit) panden.

Gunstige ligging

Opname panden vooral vanuit logistieke

sector

Groot aandeel logistieke sector in beleg-

gingsvolume

Bedrijfsruimtemarkt Eindhoven en omgeving

Amsterdam en omgeving


6% 5,5%

Tophuur per m2 € 55 € 70

Aanbod als % van voor-raad

5,3% 6,8%

Opname (1H 2016) 79.000 80.000

opname / aanbod 19% 26%

Bron: DTZ Zadelhoff

Verhouding aanbod en vraag van bedrijfs-

ruimten stabiel Aanbod/voorraad ratio bedrijfsruimten

0%

5%

10%

15%

2011 2012 2013 2014 2015 mid2016

Eindhoven Nederland



Bedrijfsruimtemarkt

Aanbod en opname in balans

Nadat het aanbod van bedrijfsruimte in de agglomeratie

Eindhoven een lange tijd een stijgende trend heeft laten

zien, beweegt het zich sinds 2015 weer langzaam naar be-

neden. Het aandeel van het structurele aanbod is echter

wel toegenomen en bestaat voornamelijk uit oudere be-

drijfsruimten. De aanbod/voorraad verhouding is net als de

opname redelijk stabiel. Op dit moment is de Eindhovense

bedrijfsruimte markt redelijk in balans. Het merendeel van

de opname betreft (grote) logistieke ruimtes. Het is echter

niet waarschijnlijk dat 2016 hetzelfde opnamevolume haalt

als 2015. Dit komt met name door het sterke einde van

2015 dat ervoor zorgde dat de totale opname meer was

dan 2013 en 2014 samen. De verwachte opname voor de

tweede helft van 2016 is vergelijkbaar met het eerste half

jaar van 2015. De lange termijn verwachting is dat de logis-

tieke sector een groter aandeel zal opeisen binnen de be-

drijfsruimte markt. Hier volgt de markt ook de mondiale

trend, waarbij logistiek steeds grotere oppervlaktes in be-

slag neemt.

Veel aandacht voor duurzaamheid

Een van de grote transacties die in het eerste half jaar van

2016 plaats vond is de aankoop van een distributiecentrum

in de Run, Veldhoven, door Enexis. Het distributiecentrum

wordt volledig gerenoveerd en uiteindelijk zorgt dit voor

een duurzaam distributiecentrum van 12.450 m2. Voor dit

distributiecentrum wordt gestreefd naar Breeam Very

Good. Eveneens duurzaam wordt het nieuwe (en tweede)

distributiecentrum van Rhenus Contract Logistics op Ek-

kersrijt, het contract hiervoor is getekend en het wordt op-

geleverd in november. De beoogde Breeam rating is nog

onbekend, maar gezien het track record van de betrokken

partijen voor de distributiecentra van Nokia en Tesla in Til-

burg (BREEAM Outstanding) zijn de verwachtingen hoog.

Stabiele huurprijzen

De gemiddelde huurpijzen en de aanbod voorraad verhou-

ding zijn net als de opname redelijk stabiel. Op dit moment

lijkt de Eindhovense bedrijfsruimtemarkt redelijk in balans.

De bandbreedte voor de bedrijfsruimtemarkt variëren voor

Eindhoven van circa € 30 tot aan € 55,- per vierkante me-

ter. Waarbij de laagste huurprijzen geregistreerd werden in

de Run, namelijk binnen de bandbreedte van € 30,- tot €

50,- per vierkante meter en de hoogste huurprijzen voor

bedrijfsruimte in het GDC Acht, van € 45,- tot € 55,- per

vierkante meter in het GDC Acht.

Bron: Google maps, DTZ Nederland

Bedrijventerreinen Eindhoven en omgeving

1. De Hurk

2. De Run

3. Flight Forum/Eindhoven Airport

4. GDC Acht

5. Ekkersrijt


Internationale retailer vindt Eindhoven Retailmarkt

Retailmarkt: Demer de drukst bezochte winkelstraat

onder de rivieren

De Eindhovense binnenstad is de afgelopen jaren steeds

aantrekkelijker geworden voor winkelend publiek. De komst

van diverse internationale ketens, waaronder de populaire

Primark heeft voor een toename van het aantal bezoekers

gezorgd, daar waar veel steden juist kampen met een te-

rugloop van het aantal bezoekers. Inmiddels is de Demer op

een gemiddelde zaterdag drukker bezocht dan de

Pensmarkt in Den Bosch, terwijl die laatste stad toch beter

bekend staat als winkelstad dan Eindhoven. Grote internati-

onale ketens (met name modeketens) focussen zich in toe-

nemende mate op de grootste steden en Eindhoven staat

zeker op het verlanglijstje. De laatste jaren tekenden onder

andere Primark, Inditex met haar ketens Zara en Bershka,

TKMaxx en Decathlon huurcontracten voor winkels in het

centrum. Het moderne deel Piazza biedt deze ketens de

oppervlaktes waar ze naar op zoek zijn. Dit deel sluit direct

aan op de drukste winkelstraat ‘de Demer’, waar de meeste

bekende Nederlandse en internationale ketens te vinden

zijn. De gemeente Eindhoven is ook actief bezig om retailers

naar haar binnenstad te lokken.

Relatief lage tophuren

Drukste winkelstraat onder de rivieren

Leegstand exclusief V&D 11,7% en dalend.

Winkelmarkt Eindhoven Amsterdam

Leegstand (binnenstad) 18,8% 3,8%


4,2% 3,3%

Tophuur per m2 € 1.300 € 3.000


0 - 5.000

5.000 - 10.000

10.000 - 15.000

15.000 - 20.000

20.000 - 25.000

25.000 - 40.000

meer dan 40.000

Aantal passanten gemiddelde drukke zaterdag

Bron: Locatus en Google maps, bewerkt door ING Economisch Bureau


Retailmarkt

Toegenomen leegstand mede door bankroet V&D

Het faillissement van V&D heeft in de binnenstad wel voor

forse leegstand gezorgd, die inmiddels is opgelopen tot

bijna 19%. Zonder de meters van V&D (op A1 locatie) zou

de leegstand zijn teruggelopen tot 11,7% (van een piek van

13,5% in 2014). Deze overige lege meters bevinden zich

met name in de aanloopstraten, in het drukste deel is het

voor retailers moeilijk om ruimte te vinden. Voor de invul-

ling van de A1 meters van de V&D circuleren enkele poten-

tiële namen. Het Canadese Hudson Bay die van plan is in

Nederland een warenhuisketen te openen is er daar één

van. Vooralsnog heeft deze keten locaties weten te be-

machtigen in o.a. Amsterdam, Haarlem, Leiden, Breda en

Tilburg. Ook Topshelf en WoonXL worden genoemd om in

het V&D pand te trekken.

Stabiele prime huren op de Demer

Zoals in de meeste grote binnensteden is het aandeel mo-

de en het aandeel ketens in de Eindhovense binnenstad

toegenomen. Ook is een toename van horeca te merken, in

lijn met de landelijke trend. Deze vullen deels de lege me-

ters in de aanloopstraten, zoals in de Admirant, en maken

ook een langer verblijf voor het winkelend publiek aantrek-

kelijker. Deze relatief gezonde situatie zorgt voor stabiele

prime huren; op de Demer tussen de € 800 en € 1300 per

vierkante meter. Op de aanloopstraten en in de wijken is

het lastiger om lege ruimte opnieuw in te vullen, wat voor

druk zorgt op de huren. De totale opname van winkelme-

ters was in 2015 stabiel ten opzichte van 2014 (beide jaren

ongeveer 25.000 m2). Als snel invulling voor de leegstaan-

de V&D wordt gevonden valt de opname in 2016 een stuk

hoger uit.

Branchering Eindhovense binnenstad Vierkante meter wvo

0

50.000

100.000

150.000

2004 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 mid-2016

leegstand dagelijks mode en schoenen

warenhuis en overige luxe vrije tijd in/om huis

Bron: Locatus, bewerkt door ING REF Market Research

Andere winkelgebieden

Naast de binnenstad kent Eindhoven een stadsdeelcen-

trum (Woensel XL) en verschillende wijken buurtwinkel-

centra die met name in de dagelijkse behoeften voorzien.

Daarnaast zijn er nog perifere detailhandels locaties die

met name gericht zijn op woninginrichting en doe het zelf.

In het Strijp-S gebied ontstaat een mixed-use stedelijk ge-

bied met in de plinten nieuwe retail- en foodconcepten die

aansluiten bij het bewoners profiel van deze wijk.


“Lokale markt draait op volle toeren”

Wij merken dat de lokale economie op volle toeren

draait en het animo in de vastgoedsector in het Zui-

den weer volop terug is. Er wordt veel geïnvesteerd

en ondernomen. Wij proberen er dan ook te zijn voor

onze klanten en samen met hen mee te groeien. Ook

wordt er veel herontwikkeld en getransformeerd.

Voorbeeld van een recente mooie herontwikkeling in

het centrum van Eindhoven is de Nieuwe Wal (nieuwe

hoofdkantoor Woonbedrijf) waarbij een oud kantoor-

gebouw volledig is herontwikkeld (energielabel A).

Een ander toonaangevend object in de binnenstad

van Eindhoven betreft het Rijksmonument de Witte

Dame (voormalig fabrieksgebouw van Philips) het-

geen door de eigenaar volledig verduurzaamd is

waarbij o.a. het energieverbruik drastisch werd ver-

minderd. Wij merken dat verduurzaming bij onze

klanten hoog op de agenda staat. Vanuit ING juichen

wij dit ten zeerste toe en wij faciliteren waar mogelijk.

Verduurzaming zal de komende jaren alleen maar

meer aandacht krijgen. Een duurzaam pand heeft de

toekomst! Zeker in een speelveld dat met de dag ver-

andert en dus volop dynamisch is.

Begga Berben

Regiodirecteur ING Real Estate Finance De Nieuwe Wal


Bronnen Colofon

Disclaimer

De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning

van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of

meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals

gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uit oefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING

Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van

ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop

van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies. ING

Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te

zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of

misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De

informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer

van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade

voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie.

Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming

van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregi-

streerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. De tekst is afgeslo-

ten op 2 september 2016. Kijk op ing.nl/kennis en volg ons op Twitter

ABF Research

CBS

Cushman & Wakefield

DTZ Zadelhoff

Eurostat

Gemeente eindhoven: www.eindhoven.nl

Locatus

NVM

PropertyNL Research

Real Capital Analytics

Strabo

Begga Berben Jan van der Doelen Thijs Geijer Maurice Van Sante Roland van der Schoot Jantine Schrader

Regional Director REF Eindhoven 06 109 12 862 Sectormanagement Vastgoed 06 558 12 215 Regio-Econoom 06 13 37 97 43 Senior Econoom 06 836 32 062 Market Researcher REF 06 232 91 353 Senior Research Manager REF 06 533 31 759

http://www.ing.nl/kennis

http://www.twitter.com/INGnl_Economie

http://www.eindhoven.nl

Vastgoedmarkt Eindhoven profiteert van sterke regionale economie

Documents

Transcript of Vastgoedmarkt Eindhoven profiteert van sterke regionale economie