Belgische vastgoedmarkt april 2014

Naar een correctie op de Belgische vastgoedmarkt ?

23 april 2014

Johan Van Gompel

Chief Economist Department KBC Groep

2

Belgische vastgoedmarkt Bij de meest overgewaardeerde ter wereld ?

3 Bron: OESO (Economic Outlook, 2013)

Belgische vastgoedmarkt … ja, althans volgens de ‘traditionele’ maatstaven

Verhouding huizenprijs/inkomen

Verhouding huizenprijs/huurprijs

Overwaardering

Onderwaardering

4

1

2

3

4

Belgische vastgoedmarkt

Lange termijn prijsontwikkeling & vraag- en aanbodkenmerken

Waardering van de huizenmarkt

Recente prijsontwikkeling & vooruitzicht prijzen 2014-2015

Conclusies

5

0

50

100

150

200

250

300

350

Nominale woningprijzen

Reële woningprijzen

Consumptieprijsindex

Bron: FOD Economie

Vastgoedprijzen in België (1995Q1 = 100)

Langgerekte periode van prijsstijging Belgische vastgoedmarkt weinig geleden onder de financiële crisis

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500 België

Duitsland

Frankrijk

Nederland

Oostenrijk

Ierland

Italië

Spanje

Portugal

Bron: ECB

Woningprijzen in de eurozone (1995Q1 = 100)

6 Source: FOD Economie

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

Brussel Vlaanderen Wallonië

Gewone woonhuizen

Villa's, bungalows & landhuizen

Appartementen & studio's

Bouwgronden

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500Gewone woonhuizen

Villa's, bungalows & landhuizen

Appartementen & studio's

Bouwgronden

Vastgoedprijzen naar regio (cumulatieve stijging in 1995-2013, in %)

Langgerekte periode van prijsstijging Met behoorlijke verschillen tussen segmenten en regio’s

Vastgoedprijzen in België (1995Q1 = 100)

7

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

EMU

België

Ierland

Spanje

2,3

2,35

2,4

2,45

2,5

2,55

2,6

2,65

2,7

2,75

2,8

90

95

100

105

110

115

120

125

130

135 Bevolking

Aantal gezinnen

Aantal personen per gezin (rechtse as)

Sterke vraag, geen overdreven aanbod Demografisch gedreven vraag naar huisvesting

Bron: FOD Economie Bron: Eurostat

Extern migratiesaldo (per 1000 inwoners)

Bevolking en aantal gezinnen in België (1980 = 100)

8

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

1,2

1,4

1,6

1,8

Mate van fiscale begunstiging hypotheeklening (OESO-indicator, 2009)

Bron: OESO

Sterke vraag, geen overdreven aanbod Drijft de ‘woonbonus’ de vraag (en dus de prijzen) op ?

Nederland

België

10

20

30

40

50

60

70

0,00 0,50 1,00 1,50

Eig

en

wo

nin

gb

ezit

me

t h

yp

oth

ee

kle

nin

g

(i

n %

va

n d

e g

ezin

nen

)

Fiscale begunstiging hypotheeklening (OESO-indicator)

Bron: OESO, Eurostat

9

1000

1020

1040

1060

1080

1100

1120

1140

3500

3700

3900

4100

4300

4500

4700

4900

5100

5300 Aantal woongelegenheden per 1000gezinnen (rechtse as)

Aantal woongelegenheden (in '000,linkse as)

Aantal gezinnen (in '000, linkse as)

Woningaanbod versus gezinsvorming in België

Bron: FOD Economie, FOD Financiën, Eurostat

Sterke vraag, geen overdreven aanbod Geen excessieve bouwwoede in België

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

11%

12% België

Frankrijk

Duitsland

Ierland

Nederland

Spanje

EMU

Aandeel bouwnijverheid in de totale

economische activiteit (in %)

10

1

2

3

4




Conclusies


11

-40

-20

0

20

40

60Gemiddelde v/d maatstaven

Maximum

Minimum

ECB-schatting van de over-/onderwaardering van de huizenmarkt (Q3 2013) (**)

Waardering van de huizenmarkt Gemiddelde ECB-schatting voor België wijst op zo’n 30% overwaardering

(*) Q2 2013 i.p.v. Q3 2013

(**) Schatting gebaseerd op vier waarderingsmethodes: price-to-income ratio, price-to-rent ratio en twee modelmatige methoden

12

60

80

100

120

140

160Verhouding huizenprijs/inkomen (betaalbaarheid)


Waardering van de huizenmarkt Forse overwaardering volgens de twee ‘traditionele’ maatstaven

Waarderingsmaatstaven Belgische woningmarkt (langetermijnevenwicht = 100)

Overwaardering

Onderwaardering

Bron: eigen berekening Bron: Eurostat

90

100

110

120

130

140

150

160

170

180

190

200

België

Duitsland

Frankrijk

Nederland

Oostenrijk

Ierland

Italië

Spanje

Portugal

Ontwikkeling huurprijs in de eurozone (1996 = 100)

13

60

80

100

120

140

160 Verhouding huizenprijs/inkomen (betaalbaarheid)

Rentegecorrigeerde betaalbaarheidsmaatstaf

Bron: NBB

0

2

4

6

8

10

12

14

Belgische hypotheekrente (in %)

Overwaardering

Onderwaardering


Bron: eigen berekening

Waardering van de huizenmarkt Betaalbaarheid ook bepaald door ontwikkeling van de hypotheekrente

14

60

80

100

120

140

160Verhouding huizenprijs/inkomen (betaalbaarheid)



Econometrisch verklaringsmodel


Bron: eigen berekening

Overwaardering

Onderwaardering

60.8

42.3

5.9 5.5

% overwaardering Q3 2013

Verhouding huizenprijs/inkomen (betaalbaarheid)



Econometrisch verklaringsmodel

Meest betrouwbare en omvattende benaderingen

Waardering van de huizenmarkt Wij ramen de overwaardering op minder dan 10%

15

100000

120000

140000

160000

180000

200000

220000

240000

260000

280000

Bron: National statistical offices

Niveau woningprijzen niet overdreven hoog … zeker niet gegeven relatief hoge woningkwaliteit en -comfort

0

5

10

15

20

25

30

1,1

1,3

1,5

1,7

1,9

2,1

Gemiddeld aantal kamers per persoon (linkse as)

Eurostat-maatstaf overbezetting (rechtse as) (*)

Indicatoren wooncomfort

(*) % of people living in a dwelling where the family does not have

access to a minimum number of rooms, determined as follows:

- one room for the family

- one room for each couple in the family

- one room for each person aged 18 or more

-one room for each child aged 12 to 17 if not of the same gender

-one room for each two children less the 12 years old

Gemiddelde prijs gezinswoning (in euro, eind 2012)

16

1

2

3

4




Conclusies


17

94

96

98

100

102

104

106

108

110

112België (ECB-index)

België (Eurostat-index)

België (FOD-index)

EMU (Eurostat-index)

Huizenprijzen (2011Q1 = 100)

94

96

98

100

102

104

106

108

110

112 Gewone woonhuizen

Appartementen

Villa's

Naar een correctie ? Nog geen (eenduidige) indicatie van een aan de gang zijnde prijsdaling

18

40000

60000

80000

100000

120000

140000

160000

180000

50000

52000

54000

56000

58000

60000

62000

64000

66000

68000

70000 Aantal vastgoedtransacties (linkse as)

Nieuwe productie hypotheekleningen(rechtse as)

Naar een correctie ? … maar wel duidelijke terugval van de vastgoedactiviteit

94

96

98

100

102

104

106

108

110



België (FOD-index)



19

Gegeven de (beperkte) overwaardering en de

ontwikkeling van de ‘fundamentals’ gaan we uit van een prijscorrectie in 2014 van circa 3%

…maar de onzekerheid blijft groot:

Hoe sterk zal de rente stijgen ?

Wat zal het effect zijn van politieke maatregelen (bijv. wijziging woonbonusstelsel, verhoging vastgoedfiscaliteit) ?

Zal de verschuiving van financieel vermogen richting de vastgoedmarkt aanhouden ?

Naar een correctie ? Wij gaan uit van een beperkte prijscorrectie in 2014 (en mogelijk 2015)

94

96

98

100

102

104

106

108

110



België (FOD-index)



20

-100

-50

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

550

Totaal netto vermogen

Vastgoedvermogen

Financieel vermogen

Financiële schulden

Vermogen van de Belgische gezinnen (in % van bbp)

Bron: Vuchelen & Rademaekers (1998); NBB; eigen berekening

Belasting op onroerende eigendom (2010, in % van bbp)

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

Bron: OESO

Naar een correctie ? Onzekere factoren

21

60%

65%

70%

75%

80%

85%

0

50

100

150

200

250

Gemiddeld bedrag aankooplening

Gemiddelde woningprijs

Loan-to-value (rechtse as)

‘000 EUR

Bron: FOD Economie, NBB

Daling van de ‘loan-to-value’ … door toegenomen inbreng eigen middelen

‘Loan-to-value’ van leningen

voor de aankoop van een woning Toegenomen inbreng ‘eigen’ middelen:

Fiscale amnestie 2005 (Eenmalige Bevrijdende Aangifte, EBA), recent herhaald

Meer ‘fiscaal’ geïnspireerde leningen sinds hervorming 2005

Omzetting financieel vermogen in vastgoed (vlucht naar ‘veilige’ beleggingen) tegen de achtergrond van aanslepende crisis, het tijdens de crisis onzekere beleggingsklimaat en de lage rentestand

Intergenerationele transfers: jonge gezinnen krijgen financiële steun van (groot)ouders

22

Uitsplitsing van de portefeuille aan hypothecaire kredieten naar

loan-to-value (LTV), debt-service-ratio (DSR) en looptijd bij uitgifte (M)

Eind 2012

Bron: NBB (jaarverslag 2013)

Daling van de ‘loan-to-value’ … maar niet voor iedereen

23

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80% Totale schuld - België

Hypotheekschuld - België

Totale schuld - EMU

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

110

2000

2012

Bron: European Mortgage Federation

Belgische hypotheekmarkt Geen schuldenbubbel

Schuld van de gezinnen (in % van bbp)

Hypothecaire schuldpositie gezinnen in de EU (in % van bbp)

24

1

2

3

4




Conclusies


25

Overwaardering niet excessief, crash onwaarschijnlijk:

Overwaardering van Belgisch vastgoed geschat op 6%

We gaan uit van een beperkte prijsdaling van ongeveer 3% in 2014 (een forse rentestijging is het belangrijkste risico voor de vastgoedprijzen, al verwachten we die niet)

Een (beperkte) prijscorrectie zou niet slecht zijn, om te vermijden dat de overwaardering zich verder opbouwt en een forsere correctie (crash) zich op een later tijdstip zou voordoen

Toegenomen ‘dualiteit’ op de Belgische vastgoedmarkt met:

Enerzijds een grote groep die tegen de huidige prijzen nog vlot kan/wil kopen (vastgoedmarkt kreeg door verschuiving financieel vermogen een wat meer speculatief karakter)

Daartegenover staat een andere grote groep waarvoor het verwerven van vastgoed alsmaar problematischer wordt (toenemend betaalbaarheidsprobleem)

Onzeker in welke mate verschuiving financieel vermogen richting vastgoed zich zal voortzetten, (indien ja, dan kunnen prijsstijging en overwaardering verder aanzwellen)

De macro-financiële stabiliteit van onze economie is niet bedreigd:

De huizenprijsstijging ging niet gepaard met een explosieve toename woningbouw

De schuldopbouw van de gezinnen bleef in vergelijking met andere landen beperkt

Belgische vastgoedmarkt Enkele conclusies

26

30/04/2014

www.kbceconomics.be

http://www.kbceconomics.be/

Belgische vastgoedmarkt april 2014

Real Estate

Transcript of Belgische vastgoedmarkt april 2014