Jaarverslag 2018 - Intermaris1.2 Onze doelen voor 2018 en vooruitblik meerjarenvisie 2019-2022...

Intermaris in 2018

Jaarverslag 2018

2Intermaris in 2018

Wij zijn IntermarisJaarverslag 2018

3Intermaris in 2018

Inhoudsopgave

Bestuursverslag 2018

1 Samen kunnen we dit. 61.1 Ondernemingsplan 2015-2018 81.2 Onze doelen voor 2018 en vooruitblik meerjarenvisie 2019-2022 91.3 Samenwerken met stakeholders 101.4 Kerncijfers 2018 13

2 Klant 152.1 Huurverhoging en betaalbaarheid 152.2 Beschikbaarheid en huurbeleid 152.3 Huurachterstand en ontruimingen 162.4 Mutaties 172.5 Leefbaarheid 192.6 Huurderstevredenheid 21

3 Vastgoed 243.1 Portefeuillestrategie en vastgoedsturing 243.2 Woningvoorraad 243.3 Nieuwbouw en renovaties 283.4 Duurzaamheid 323.5 Grondposities 34

4 Financiën 364.1 Administratieve splitsing van DAEB en niet-DAEB activiteiten 364.2 Financiële ratio’s 364.3 Jaarresultaat 2018 374.4 Kasstromen 2018 384.5 Vermogenspositie 2018 394.6 Treasury 414.7 Meerjarenperspectief 2019 – 2023 44

5 Governance 475.1. Governance, voldoen aan normen en kaders 475.2 Risicoparagraaf jaarrekening 2018 525.3 Verbindingen 59

6 Organisatie en medewerkers 606.1 Anders Organiseren 616.2 Organisatieontwikkeling 626.3 Verklaring bestuur 67

7 Verslag van de Raad van Commissarissen 697.1 Verslag vanuit de toezichthoudende rol 707.2 Verslag vanuit de werkgeversrol 767.3 Kwaliteitsborging intern toezicht en samenstelling RvC 787.4 Vergaderingen en commissies van de RvC 857.5 Tot slot 86

4Intermaris in 2018

Jaarrekening 2018

Geconsolideerde jaarrekening 901 Geconsolideerde balans per 31 december 2018 912 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2018 933 Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2018 944 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 965 Grondslagen voor de waardering van de activa en passiva 1006 Grondslagen voor de bepaling van het resultaat 1147 Financiële instrumenten en risicobeheersing 1188 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 1219 Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde balans 12310 Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde winst-en-verliesrekening 147

Enkelvoudige jaarrekening 15611 Enkelvoudige balans per 31 december 2018 15712 Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2018 15913 Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 16014 Toelichting op de onderscheiden posten van de enkelvoudige balans 16115 Toelichting op de onderscheiden posten van de enkelvoudige winst-en-verliesrekening 16416 Gescheiden verantwoording DAEB / niet-DAEB 16517 Verantwoording Wet bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) 170

Overige gegevens 18.1 Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat 17618.2 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 177

5Intermaris in 2018

Wij zijnIntermaris

6Intermaris in 2018

Voorwoord

Samen kunnen we dit2018 begon bij Intermaris met een grote reorganisatie en eindigde met gedeelde ambitie en vertrouwen in elkaar

en de toekomst. Het hele jaar door werkten we hard om woningen te bouwen, op te leveren, te renoveren, te

verduurzamen en te verhuren. We vierden de 2.000e verduurzaamde woning met de bewoners. En daar zijn we

trots op.

2018 was ook het jaar waarin bestemmingsplannen tot stand kwamen, we vergunningen verkregen en aannemers

contracteerden om in 2019 ruim 1.000 woningen aan te pakken. Dat is geen belofte. Dat is een feit. Een feit dat

we realiseren door samenwerking met gemeentes, huurdersorganisaties en bouwers.

2018 was ook het jaar dat we begonnen met nieuwe allianties. Een mooi voorbeeld is de samenwerking in

het restaurant van Betsy Perk (Hoorn) waar naast de koks van Wilgaerden nu ook de leerlingen van het

Horizon College zorgen dat de bewoners een goede maaltijd in een goede sfeer kunnen ontvangen.

Het is zo’n aansprekende samenwerking dat anderen aansluiten. Zorgleveranciers, onderwijs en Intermaris

stappen over hun grenzen heen. Zo maken we samen mogelijk dat mensen zelfstandig kunnen wonen met

passende voorzieningen.

Met bewoners en partners kozen we samen de ambitie voor de komende vier jaar. Het is simpel: plezierig wonen

is een primaire levensbehoefte, de basis voor het creëren van je leven. Iedereen verdient dat. Voor iedereen kan

dat net iets anders zijn, is er net iets anders nodig. Samen met andere corporaties, gemeenten, maatschappelijke

opvang, GGZ en zorginstellingen werkten we aan zelfstandig wonen voor mensen die daar ondersteuning bij

nodig hebben. Maatwerk waar nodig! Ook als dit schuurt met de regels. En samenwerking boven de eigen

bureaucratische logica. Wij noemen dat passend wonen.

Voor onze bewoners betekent het bovenal: ‘niet vertellen, maar laten zien’. De waardering van onze bewoners

was begin 2018 een magere 7. Daar baalden we van en in alle geledingen van Intermaris werkten we hard om het

contact met bewoners te verbeteren. Wat doet er echt toe voor hen op het gebied van woongenot en wat kunnen

wij daarin betekenen? Dat zien we ultimo 2018 terug in een beter contact en herstelde waardering.

Woonplezier. Daar werken we aan, met huurdersorganisaties, gemeentes, partners die zorg en veiligheid leveren

en bewoners zelf. In 2018 en daarna ook.

Samen kunnen we dit.

Cees Tip, bestuurder

1

7Intermaris in 2018

8Intermaris in 2018

Strategie

1.1 Ondernemingsplan 2015-2018

Intermaris wil er zijn voor de meest kwetsbare groepen in

onze samenleving. Van starters tot senioren. Ons woning-

aanbod is betaalbaar, van een goede kwaliteit en sluit aan

bij de verschillende stadia van ieders wooncarrière. We

werken hard aan het verbeteren van de energieprestatie

van woningen en breiden onze woningvoorraad uit. Hier-

mee handelen we overeenkomstig ons Ondernemingsplan

2015-2018. In ons ondernemingsplan onderscheiden we

vijf pijlers. Elke pijler is hieronder nader toegelicht.

Betaalbaarheid en beschikbaarheid

Door het verhuren van goede betaalbare woningen geven wij invulling aan precies dat wat onze huurders van

ons verwachten. In samenwerking met onze huurders zorgen wij voor een optimale leefbaarheid in de wijken en

buurten. En door financieel gezond te blijven kunnen we dit nu en in de toekomst blijven realiseren. Onze focus

ligt op huurders met een lager inkomen; minimaal 90% van onze woningen verhuren wij aan huishoudens met

een inkomen tot € 36.798 (prijspeil 2018). De resterende 10% toewijzingsvrijheid benutten wij voor huishoudens

met een inkomen tot € 41.056.

Woningcorporaties moeten sinds 1 januari 2016 aan ten minste 95% van de huishoudens met recht op huurtoe-

slag woningen verhuren met een huur tot en met de aftoppingsgrens van € 597,30 voor één- en tweepersoons-

huishoudens of € 640,14 voor grotere huishoudens (prijspeil 2018). Deze eenduidige en goed toetsbare norm

zorgt ervoor dat mensen met de laagste inkomens de woningen krijgen toegewezen met een voor hen betaalbare

huur. De uitgangspunten van ons ondernemingsplan vinden we terug in onze, in 2017 geactualiseerde, porte-

feuillestrategie. Om het wonen betaalbaar en bereikbaar te houden voor onze doelgroep heeft ruim 80% van onze

woningen een huur onder de huurtoeslaggrens van € 640,14 (prijspeil 2018). Verder is onze portefeuillestrategie

gericht op het uitbreiden van de woningvoorraad in Hoorn en Purmerend. Hieraan geven wij de komende jaren

invulling middels een ambitieus nieuwbouwprogramma. Tevens hebben wij in 2017 het besluit genomen om de

verkoop van woningen te temporiseren.

Duurzaamheid

Reeds enkele jaren zet Intermaris, in het kader van het betaalbaar houden van de woonlasten, fors in op energie-

besparende maatregelen. Met het programma Duurzaam Wonen hebben wij tot en met 2018 van 2.177 wonin-

gen de energieprestatie fors verbeterd: van label D of slechter naar label A of B. Met als resultaat comfortabele

woningen en een aanzienlijke energiekostenbesparing voor onze huurders. Onze doelstelling is helder, gemiddeld

energielabel B in 2020. Zo houden wij wonen betaalbaar voor onze huurders.

Verbinden van wonen en zorg

Het jaar 2018 stond in teken van het aantrekken van de banden met onze partners op het vlak van zorg en wel-

zijn. Een luisterend oor voor de gesignaleerde knelpunten. En de dialoog voeren over opgaven en oplossingsrich-

tingen. Bovenal het verkennen van mogelijkheden tot samenwerking. In Purmerend is hier inhoud aangegeven

door het gezamenlijk in kaart brengen en confronteren van vraag en aanbod. In Hoorn werken Intermaris en

Wilgaerden samen in de locatie Betsy Perk. Met als doel langer veilig thuis wonen met kwaliteit van leven.

Slim organiseren voor onze klant

Volkshuisvestelijke opgaven, verhuurdersheffing, financieringseisen en het borgen van betaalbaar wonen dwingen

ons het businessmodel van Intermaris continue kritisch tegen het licht te houden. Tegelijkertijd willen we blijven

1

Verantwoording afleggen

Slim organiseren voor onze klant

Verbinden van wonen en zorg

Duurzaamheid

Betaalbaarheid en beschikbaarheid

9Intermaris in 2018

investeren. Dit vereist een resultaatgerichte organisatie. Duidelijke taken en verantwoordelijkheden, bevlogen en

betrokken medewerkers, die goed samenwerken aan concrete doelstellingen. Daarvoor hebben wij in 2018 ons

opnieuw georganiseerd. Daarbij is de organisatie gekrompen met circa 20% en zijn tegelijkertijd de onderwerpen

die we belangrijk vinden behouden en versterkt. Zo geven wij invulling aan onze maatschappelijke opgaven.

Verantwoording afleggen

Transparant verantwoording afleggen over onze volkshuisvestelijke taken krijgt steeds meer aandacht en vin-

den wij, maatschappelijk gezien, een belangrijke taak. Dat gaat enerzijds om de verantwoording in relatie tot de

geleverde prestaties die wij met onze stakeholders hebben afgesproken. Anderzijds heeft dat betrekking op de

beoordeling en monitoring van de sobere en doelmatige inzet van mensen en middelen in onze bedrijfsvoering

ten opzichte van de normen die wij gesteld hebben. Het beheersen van risico's en het benutten van kansen is daar

onlosmakelijk mee verbonden. Onze organisatie schenkt ook veel aandacht aan het risicomanagementproces dat

binnen de planning & control cyclus een prominente plek heeft gekregen. De beoordeling van onze prestaties en

de beheersing daarvan komt periodiek aan de orde in de gesprekken die wij met onze externe toezichthouders

zoals de Autoriteit woningcorporaties1 (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) op dit punt houden.

1.2 Onze doelen voor 2018 en vooruitblik meerjarenvisie 2019-2022

Ondernemingsplan 2015-2018

De doelstellingen uit ons Ondernemingsplan 2015-2018 vertalen wij jaarlijks naar een begroting en een jaarplan.

Primair willen wij onze kerntaken; het verhuren, beheren en het ontwikkelen van sociale huurwoningen, zo goed

mogelijk uitvoeren. In aanvulling op onze kernactiviteiten voerden wij drie grote programma’s uit: Anders Orga-

niseren, Maximaal Digitaal en de nieuwe Woningwet.

Onderstaand een overzicht met onze doelstellingen voor 2018.

1 De Autoriteit woningcorporaties (Aw) valt onder de politieke verantwoordelijkheid van de minister voor Wonen en Rijksdienst en is onder gebracht bij

de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT).

Betaalbaarheid van het wonen

• Voldoende betaalbare woningen voor primaire doelgroep: minimaal 80% van onze woningen heeft een streefhuur onder de hoge aftoppings-grens.

• Verbeteren betaalbaarheid wonen door energiekostenreductie.

• Vangnet en individueel maatwerk voor huurders. Huisuitzettingen voorkomen wij zo veel mogelijk.

• We wijzen minimaal 90% toe aan huishoudens met een lager inkomen.

• We benutten onze 10% toewijzingsvrijheid voor gezinnen en 65-plussers.

✔

✔

✔

✔

✔

In-

✔

✔

✔

✔

Investeren in de woningvoorraad

• Het aantal sociale huurwoningen blijft gelijk: verkoop, sloop en nieuwbouw houden elkaar in evenwicht.

• Duurzaamheid: gemiddeld energielabel B in 2020.

• Onderhouden en verbeteren van woningen. • Kostenbesparing door verbetering inkoop-

proces en door meer aan de markt over te laten.

Borging financiële continuïteit

• Besparing € 2,5 miljoen per jaar en door- belasting 50% van de verhuurdersheffing (realisatie 2018).

• Verlenging levensduur door toevoeging verhuurjaren.

• Fiscale optimalisatie: reduceren te betalen vennootschapsbelasting met gemiddeld € 1,5 miljoen per jaar.

✔

✔

✘

✔

✔

✔

✔

✔

Legitimiteit

• Anders Organiseren: efficiënte organisatie (taakgericht, competent en betrokken medewerkers).

• Implementatie Woningwet. • Implementatie nieuw ERP-systeem.• Verbinden van wonen en zorg.• Visitatie en verantwoording.

10Intermaris in 2018

In het Ondernemingsplan 2015-2018 was het doel circa 50% van de verhuurderheffing via de reguliere huur-

verhoging in rekening te brengen bij de huurders. Deze doelstelling is in 2018 niet gerealiseerd. Oorzaak hiervan

is dat vanaf 2016 sprake is van een gematigd huurbeleid zonder inkomensafhankelijke huurverhoging. De bespa-

ring van de organisatiekosten is in 2018 behaald.

De doelstelling van de fiscale optimalisatie: de reductie van de te betalen vennootschapsbelasting met gemiddeld

€ 1,5 miljoen is niet gerealiseerd. Reden is het gewijzigde standpunt van de belastingdienst met betrekking tot het

vormen van een fiscale onderhoudsvoorziening.

Meerjarenvisie 2019-2022

Begin 2018 zijn wij gestart met het herijken van onze doelstellingen. Daarvoor zijn we in gesprek gegaan met de

mensen die onze woningen bewonen, huurdersorganisaties en onze stakeholders. Kort gezegd hebben we met

elkaar vastgesteld dat we creatiever moeten worden en meer moeten samenwerken om de snelle veranderingen

in de samenleving te beantwoorden. Sinds het vorige plan (dat we in 2014 schreven) is de vraag naar woningen

snel veranderd. Bovenal is er meer maatwerk nodig en wil Intermaris meer naast haar bewoners gaan staan:

voor jou(w) thuis!

Er is méér vraag dan aanbod en woningen sluiten niet meer optimaal aan op de veranderde woonbehoeften. De

woning is te groot, te klein, niet geschikt voor een rolstoel of te ver weg van voorzieningen. Verschillen in levens-

fase, inkomen, huishoudenssamenstelling, mate van zelfredzaamheid en gezondheid maken dat iedereen iets

anders nodig heeft om fijn te kunnen wonen. De vraag naar sociale huurwoningen verandert sneller dan we de

voorraad woningen kunnen aanpassen. Er zijn daarom andere oplossingen nodig. We moeten slimmer en flexibe-

ler omgaan met het bestaande woningaanbod om zo goed mogelijk in de woonbehoeften van vandaag én morgen

te voorzien. Bijvoorbeeld door het verhuizen naar een meer passende woning aantrekkelijker te maken, andere

criteria te hanteren bij de toewijzing van woningen of het creëren van nieuwe woonvormen en extra dienstver-

lening voor kwetsbare groepen, zoals ouderen. Zodat we wendbaarder zijn en meer bewoners een woning aan

kunnen bieden die bij hen past.

De komende vier jaar zetten we in op passend wonen: een woning die zo goed mogelijk past bij de bewoner qua

grootte, comfort en huurprijs. Maar ook qua woonomgeving. Hoe schoon, ‘heel’ en veilig de omgeving is, speelt

immers een grote rol in het woonplezier. Net als de aanwezigheid van voorzieningen en het contact met buren.

Omdat passend wonen voor iedereen iets anders betekent, gaan we de komende periode waar nodig differentië-

ren in ons aanbod en onze dienstverlening. Met meer maatwerk gericht op onze verschillende doelgroepen, hun

behoeften en hun koopkracht. Om te kunnen differentiëren moeten we de bewoners en de wijken beter kennen.

Die kennis bouwen we de komende jaren verder op, door de relatie en communicatie met bewoners te verbeteren

en beter samen te werken met partners die deze kennis hebben.

In de periode 2015-2018 hebben we hard gewerkt om een organisatie te worden die haar kerntaak goed uitvoert

en efficiënt werkt.

Daarmee ligt er een solide basis om persoonlijk maatwerk te kunnen leveren, innovatief te zijn en tegelijk

betrouwbaar in de samenwerking met bewoners, huurdersorganisaties en partners. Samen kunnen we dit!

1.3 Samenwerken met stakeholders

De samenleving verwacht van ons dat wij open staan voor de wensen van diegenen die op de corporatie zijn

aangewezen en de ontwikkelingen in de maatschappij. De corporatie is er immers niet voor zichzelf, maar ze

levert maatschappelijke meerwaarde als volkshuisvester en stelt de omgeving met haar belangrijkste stakeholders

centraal. Wij geven hier invulling aan door belanghebbenden te betrekken bij onze strategie en beleid. Zij hebben

hierin een adviserende en toetsende rol. Twee actoren springen hierbij in het oog: onze huurders met de huur-

dersverenigingen en de gemeenten waarin wij werkzaam zijn.


1.3.1 Overleg met huurders

In 2018 hadden we wederom intensief overleg met onze huurdersorganisaties: huurdersvereniging De Boog uit Hoorn

en omstreken en InterWhere voor Purmerend en Waterland. We hebben bijna maandelijks overleg met beide huur-

dersverenigingen. Zowel op lokaal niveau als met beide verenigingen tegelijk. Daarnaast vinden themabijeenkomsten

plaats als daar aanleiding toe is. Diverse beleidsthema’s passeerden in 2018 de revue, waaronder uiteraard de presta-

tieafspraken tussen gemeente, huurdersvereniging en Intermaris. Het aantal adviesaanvragen is relatief laag gebleven.

Mede op verzoek van de beide huurdersverenigingen hebben we het traject rond de adviesvraag aangepast. Beide

huurdersverenigingen worden in een vroeg stadium betrokken bij beleidsvraagstukken. Een mooi voorbeeld daarvan

is het vraagstuk rond betaalbaarheid. In goed overleg is hier een onderzoek voor opgezet en eind 2018 uitgevoerd. Het

resultaat wordt begin 2019 vastgesteld en zal input geven voor het huurbeleid 2019 en het armoedebeleid.

Bij beide huurdersorganisaties is het financieel beheer versterkt nadat zij zelf hadden vastgesteld dat de verant-

woording over de uitgaven niet volledig en juist was. In beide organisaties is een nieuwe penningmeester geko-

zen, zijn interne procedures versterkt en is een onafhankelijke controle van de jaarstukken ingevoerd die door

een administratiekantoor wordt uitgevoerd. Beide huurdersorganisaties hebben met Intermaris intensief contact

gehouden over hun bevindingen en daarop volgende maatregelen.

Naast het overleg met de huurdersverenigingen vindt er structureel overleg plaats met bewonerscommissies en

flatteams. Dit zijn vaak bewonersorganisaties op complexniveau. Naast de formele overleggen is er veelvuldig

informeel contact. Vaak gaat het dan om praktische zaken, waarbij wij ernaar streven om de lijnen kort te houden.

Adviesaanvragen huurdersverenigingen 2018

Trots blijft Intermaris op de samenwerking met huurders in de uitvoering van het programma Duurzaam Wonen.

Kenmerkend voor dit programma zijn de huisbezoeken voorafgaand aan een informatiebijeenkomst voor bewo-

ners. Intermaris zorgt voor een adequate terugkoppeling van de opgehaalde informatie en geeft passende ant-

woorden. Vervolgens geven wij uitleg over de plannen: wat gaan we doen, wat zijn de kosten (huurverhoging) en

wat zijn de opbrengsten (lagere energielasten).

Niet zelden worden hierbij bewoners van eerdere projecten betrokken. Zij zijn onze ambassadeurs! Het succes

mag er zijn. Voor het programma Duurzaam Wonen stemde gemiddeld meer dan 90% van de bewoners in met de

plannen en de huurverhoging die hier tegenover staat.

Onderwerp Advies huurdersverenigingen Beleidvastgesteld

Glasfonds Jaarlijks wordt de afrekening gepresenteerd en wordt de hoogte van de

bijdrage opnieuw vastgesteld

Ja

Prestatieafspraken

2019

De prestatieafspraken met Hoorn, Purmerend en Waterland zijn

gezamenlijk opgesteld en hebben van de huurdersverenigingen een

positief advies ontvangen.

Ja

Beleid met

betrekking tot

betaalbaarheid

Samen met beide huurdersverenigingen is onderzoek uitgevoerd naar

betaalbaarheidsproblematiek bij onze huurders. Dit onderzoek vormt

input voor het huurbeleid 2019 en ons armoedebeleid

Nee, loopt nog

Huurbeleid en

huurverhoging

2018

Net zoals in 2016 en 2017 zijn we gestart met een ‘benen-op-tafel-

gesprek’ waarin vooral de dialoog over de uitgangspunten is opgezocht.

Ook dit jaar verliep dat tot tevredenheid van alle betrokkenen.

Uiteindelijk is een generieke huurverhoging van 1,9% afgesproken.

Ja


1.3.2 Overleg met de gemeentes

Hoorn

Het overleg met de gemeente Hoorn vindt plaats op verschillende niveaus. De samenwerking vindt op uitvoe-

ringsniveau hoofdzakelijk op projectbasis plaats. Op het voorbereidende ambtelijke en bestuurlijke niveau is de

samenwerking goed. Mede door de prestatieafspraken die hebben geleid tot meer helderheid over taken, verant-

woordelijkheden en bevoegdheden. Door te werken met een monitor voor de prestatieafspraken bewaken we de

vorderingen en vormt het de basis voor onze dialoog. Ook is er sprake van een goede samenwerking als het gaat

om onze nieuwbouwprojecten. Ook het project Holenkwartier is, na een moeizaam traject, in een afrondende fase

terecht gekomen. Spannend werd het bij de discussie rond spoedzoekers en flexwonen. Hoewel Intermaris zich

niet in het publieke debat heeft gemengd, werd vanuit de gemeente nadrukkelijk gekeken naar Intermaris voor

oplossingen. In de uiteindelijke uitkomst van het debat, namelijk geen tijdelijke woningen voor spoedzoekers, kan

Intermaris zich goed vinden. Op de locaties die voor tijdelijke woningbouw in aanmerking komen, is vervolgens

met grote spoed en in goede samenwerking gestart met de ontwikkeling van permanente woningbouw. Ook aan

de wens van de gemeente om binnen de woningzoekenden de categorie spoedzoekers toe te voegen, is invulling

gegeven. Vanaf eind 2018 is deze categorie woningzoekenden toegevoegd en zijn aanvullende regels en afspraken

opgesteld.

Purmerend

Het overleg met de gemeente Purmerend verloopt soepel. De voorbereidingen van het bestuurlijk overleg vinden

plaats in het directeurenoverleg Purmerend, waar de directeur-bestuurders van de verschillende corporaties in

Purmerend vertegenwoordigd zijn. Diverse projecten zijn zowel op ambtelijk als op bestuurlijk niveau besproken

en kennen een vlotte doorlooptijd. Samen met gemeente, collega corporaties en huurdersorganisaties hebben we

eind 2018 de nieuwe jaarschijf prestatieafspraken afgerond. Daarnaast is intensief samengewerkt in de voorberei-

ding van nieuwbouwprojecten en herstructurering. Daarbij springt de samenwerking bij de herstructurering van

Wheermolen-Oost in het oog. Zowel het openbaar gebied als de woningvoorraad zal in deze wijk de komende

jaren ingrijpend worden aangepakt. Gemeente en Intermaris hebben hiertoe in 2018 een samenwerkingsover-

eenkomst getekend. Daarnaast werken gemeente, Liander, Stadsverwarming Purmerend, Wooncompagnie en

Intermaris intensief samen in de pilot aardgasloos. Deze pilot is een van de 27 pilots die door het Ministerie van

Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties wordt gesubsidieerd. Binnen de wijk Overwhere worden een aantal

buurten aardgasvrij gemaakt. Omdat Intermaris hier ruim twee derde van de woningen bezit, is zij intensief bij het

project betrokken.

Waterland

De samenwerking met de Gemeente Waterland verliep in 2018 minder soepel. We hebben een relatief klein

aandeel woningen in deze gemeente en zijn daarmee een kleine partij. De afgelopen jaren is stevig geïnvesteerd

in onze woningen in zowel onderhoud als ook duurzaamheid. Daardoor zijn er op het gebied van de bestaande

voorraad geen nieuwe afspraken gemaakt. Ten aanzien van de afspraken op sociaal maatschappelijk vlak moet

geconstateerd worden dat deze niet of nauwelijks zijn nagekomen in 2018. De focus van de gemeente lag, naar

eigen zeggen, ergens anders. Omdat de gemeente ook voor 2019 niet kan aangeven of ze deze afspraken vorm en

inhoud kunnen geven, is in samenspraak met andere corporaties en huurdersorganisaties besloten om de presta-

tieafspraken voor 2019 niet te ondertekenen.

Spannend wordt het verder of wij de vrijstelling om in Waterland te investeren, behouden. Deze vrijstelling

is verleend voor een periode tot en met 31 december 2022. In die periode moet de nut en noodzaak van deze

vrijstelling worden aangetoond door te bouwen in Waterland. We zijn in dat kader, samen met Wooncompagnie,

betrokken bij de herontwikkeling van industrieterrein Galgeriet. De wijze waarop zich nu een en ander ontwik-

kelt, is het onzeker of wij voor 2022 nieuwbouw kunnen plegen in Waterland.

1.4 Kerncijfers 2018

Aantal FTE31-12-2018

Wonen/

Vastgoed 87 FTE

Financiën 18 FTE

Beleid & Staf 15 FTE

Totaal 120 FTE

BezitWoningen 15.764

Intramuraal 561

Parkeren 775

BOG/MOG 142

Totaal 17.242

16.325verhuurbare

woningen

1.337beschikbaar

gekomen

1.115nieuwe verhuringen

95%aan huurders met

inkomen

< € 36.798

Gemiddeldehuur

Hoorn € 557,58

Purmerend € 535,08

Waterland € 603,28

Streefhuur tovmaximale huur

Hoorn 76,1%

Purmerend 77,5%

Waterland 69,1%

Reparaties 23.919

Mutatie 2.241

x € 1.000

Planmatig € 3.747

Contract € 3.595

Dagelijks € 11.655

Totaal € 18.997

Investeringen

Nieuwbouw

€ 28,2 miljoen

Renovatie en

duurzaamheid

€ 14,9 miljoen

Duurzaamheid

716 woningen

1.903 panelen

Huidige Energie

Index 1,51

(Label C)

Klant tevredenBetrekken 6,8

Verlaten 7,0

Reparatie 7,5

Contact 7,7

Kwaliteit woning 6,7

Huurders-oordeelAedes Benchmark:

7.2 (C)

Klantcontact

Totaal 118.298

Telefonie 86.133

Balie 13.498

E-mail 18.667

Financieelgezond in 2018(WSW ratio’s)

ICR: 2,7%

LTV: 56%

Solvabiliteit: 43%

Dekkingsratio: 21%

Medewerkers-tevredenheid8,0

Ziekteverzuim5,1%


Meerwaarde voorde samenleving


Klant

2.1 Huurverhoging en betaalbaarheid

We hebben oog voor de betaalbaarheid van onze woningen. Dit doen we onder andere door de huurverhoging

voor onze primaire doelgroep met een inkomen tot € 36.798 (prijspeil 1 januari 2018) zo beperkt mogelijk te

houden. Gelijktijdig zien we de noodzaak om stevig te investeren in duurzaamheid en beschikbaarheid van onze

woningen. Dit staat op gespannen voet met elkaar en vraagt om keuzes. In 2018 hebben we gezien de relatief

beperkte mogelijkheid om te differentiëren, gekozen voor een generieke huurverhoging van 1,9% (2017: 1,2%).

2.2 Beschikbaarheid en huurbeleid

We hebben niet alleen oog voor de betaalbaarheid, maar ook voor de beschikbaarheid (zijn er voldoende betaal-

bare woningen voor de doelgroep). Belangrijk sturingsmiddel hierbij is het zogenaamde streefhuurbeleid. Een

streefhuur is de huur die wij redelijk achten voor een woning en waartegen wij de woning bij aanvang van de

huurovereenkomst verhuren. Door de streefhuren te verhogen of te verlagen, kunnen wij de omvang van de

betaalbare voorraad beïnvloeden. Uit analyse blijkt dat ongeveer 70% van onze nieuwe huurders gebruikmaakt

van huurtoeslag. Om deze groep altijd een passende woning te kunnen bieden, hebben we berekend dat minimaal

80% van onze woningen een huur moet hebben met een goedkope of betaalbare huur. We hebben onze streef-

huren daarop aangepast en actualiseren onze streefhuren jaarlijks zodanig dat minimaal 80% van onze woningen

een streefhuur heeft onder de eerste en tweede aftoppingsgrens.

Per 31 december 2018 had 80% van onze woningen een goedkope of betaalbare huur. Slechts 6% van alle wonin-

gen had een huur boven de liberalisatiegrens. Hieruit komt duidelijk naar voren dat wij ons richten op de primaire

doelgroep.

Verdeling van het woningbezit naar prijsklasse per regio

De indeling in prijsklassen is als volgt:

• Goedkoop: huur tot € 417,34;

• Betaalbaar I: huur vanaf € 417,34 tot € 597,30;

• Betaalbaar II: huur vanaf € 597,30 tot € 640,14;

• Middelduur: huur vanaf € 640,14 tot € 710,68;

• Duur: huur vanaf € 710,68.

Zoals gezegd passen we de streefhuur jaarlijks zo aan dat we voldoende betaalbare woningen beschikbaar hebben

voor onze nieuwe huurders. In Hoorn is de gemiddelde streefhuur/aanvangshuur in 2018 met bijna € 15,- ver-

hoogd, in Purmerend met bijna € 25,- en in Waterland met ruim € 16,-. Een deel van deze verhoging is terug te

leiden op de voortgaande verduurzaming, renovatie en vernieuwing van onze voorraad. Wij voegen extra kwali-

teit toe en deze komt ook in de streefhuur tot uiting. Ondanks deze aanpassingen heeft, zoals eerder gezegd, 80%

van onze woningen een aanvangshuur die passend is voor onze primaire doelgroep.

2

Type woning Goedkoop Betaalbaar I Betaalbaar II Middelduur Duur Totaal

Zelfstandige woning:

Hoorn e.o. 912 10% 4.850 52% 1.480 16% 1.608 17% 508 5% 9.358

Purmerend e.o. 587 9% 3.998 63% 699 11% 703 11% 347 5% 6.334

Waterland 9 3% 134 43% 60 19% 68 22% 42 13% 313

Onzelfstandige woning 206 64% 112 35% - 0% 1 0% 1 0% 320

Totaal 1.714 10% 9.094 56% 2.239 14% 2.380 15% 898 6% 16.325


In 2018 ligt de gemiddelde netto huur (dus de huur die de huurder daadwerkelijk betaalt) in alle drie de werkge-

bieden lager dan de huur bij een nieuwe verhuring (streefhuur/aanvangshuur). Het verschil tussen de netto huur

en de streefhuur, de zogenaamde harmonisatieruimte, is echter beperkt. In Hoorn is dat ruim € 7,-, in Purmerend

ruim € 24,- en in Waterland € 33,-. Deze harmonisatieruimte is ten opzichte van vorig jaar wel iets toegenomen

(zie tabel).

De gemiddelde streefhuur, uitgedrukt in het percentage van de maximale huurprijs, ligt in Purmerend rond

77,5%, in Hoorn rond 76% en in Waterland rond 69%. Het verschil in percentage in de werkgebieden wordt ver-

klaard door verschil in woningtype en kwaliteit. In Waterland betreft het bijvoorbeeld alleen eengezinswoningen

die in de afgelopen jaren zijn verduurzaamd. De kwaliteit en woningwaardering is daar dus hoog en daarmee ook

de maximale huur. Om de huur toch bereikbaar te houden voor woningzoekenden met een huurtoeslag moet dus

een grotere korting op de maximale huur worden gegeven. Dit leidt automatisch tot een lager streefhuurpercentage.

Streefhuur en gemiddelde huurprijs

2.3 Huurachterstand en ontruimingen

Bij betaalbaarheid hoort ook de zorg voor die huurders die hun huur even niet meer kunnen betalen. Hiervoor

voeren wij een actief incassobeleid, waarbij we in gesprek gaan met onze huurders. De huurachterstand is in 2018

gestegen naar 0,84% (was 0,78% in 2017). De toename zien we zowel in Hoorn als Purmerend. Alleen in Water-

land zien we een verdere afname. Tussen de werkgebieden Hoorn en Purmerend bestaat nog wel een verschil.

De huurachterstand in regio Hoorn is nog aanzienlijk hoger dan in Purmerend en Waterland. Het verschil wordt

deels verklaard door achterstanden waarvoor in het verleden relatief langlopende betalingsafspraken zijn gemaakt

waardoor achterstanden langzaam worden ingelopen.

In 2018 is sprake van 13 ontruimingen/ontbindingen huurovereenkomst vanwege een huurachterstand

(2017: 8 ontruimingen en 2016: 15 ontruimingen). In de meeste gevallen was de huurder al voor de ontruimings-

datum vertrokken, zodat er van een daadwerkelijke ontruiming geen sprake was. Ook in 2018 hebben wij onze

zogenaamde ‘vroeg-er-op-af’-aanpak voortgezet om ontruimingen te voorkomen. In een vroeg stadium wordt een

potentieel problematische huurachterstand gesignaleerd, waarna onze medewerkers samen met schuldhulpver-

leners van de gemeentes het gesprek met de huurder aangaat. Ondanks deze aanpak konden we in 13 gevallen

ontruiming/ontbinding huurovereenkomst niet voorkomen.

Naast 13 ontruimingen in verband met huurachterstand zijn in 2018 nog 3 woningen ontruimd. Deze ontruimin-

gen hingen onder andere samen met het aantreffen van een wietplantage. Intermaris en de gemeenten voeren

hier zerotolerance beleid en streven bij constatering altijd ontbinding van de huurovereenkomst na. In één geval

betrof het vernieling en ernstige bedreigen waarbij, na tussenkomst van de rechter, de overeenkomst werd ont-

bonden.

2018 2017

Gemiddelde

netto huurprijs

Gemiddelde

streefhuur

Gemiddelde

netto huurprijs

Gemiddelde

streefhuur

Hoorn e.o. 76,1% 75,3% 557,58 564,94 551,74 550,33

Purmerend e.o. 77,5% 76,9% 535,08 559,18 532,20 535,71

Waterland 69,1% 68,6% 603,28 636,46 590,79 620,00

Gemeente Gemiddelde streefhuur % 2018 2017


Aantal ontruimingen en bedrag huurachterstand

Verloop huurachterstand 2014 tot en met 2018

2.4 Mutaties

2.4.1 Vrijgekomen woningen

In 2018 ontwikkelde de mutatiegraad (op basis van opzegging huurovereenkomst) zich licht positief. In totaal

werd bij 1.337 woningen de huurovereenkomst opgezegd. De mutatiegraad komt hiermee uit op 8,2% (2017:

7,9%). We zien de verschillen tussen de werkgebieden Hoorn en Purmerend in 2018 afnemen. In Hoorn nam

het aantal mutaties in 2018 af terwijl in Purmerend het aantal mutaties juist sterk toenam. Deze toename is te

verklaren door de sloop van 149 woningen in Wherepark. Een groot deel van deze woningen is medio 2018 door

de huurders opgezegd. Een kanttekening is hier wel op zijn plaats. In zowel Hoorn als Purmerend is in 2018 een

deel van de vrijkomende woningen, namelijk 108 woningen (onder andere Siriusstraat) en 149 woningen (onder

andere Planetenstraat, Meteorenweg en Kometenstraat) gesloopt en dus niet opnieuw verhuurd. Daarnaast zijn

van de vrijgekomen woningen in 2018 er 21 woningen verkocht.

Beschikbaar gekomen woningen en mutatiegraad

1,50%

1,00%

0,50%

0,00%2015

Hoorn e.o. Purmerend e.o. Waterland Totaal

2016 2017 2018

Verloop Huurachterstand

2016Hoorn e.o. Hoorn e.o.Purmerend e.o. Waterland Purmerend Totaal

2017 201820152016 2017 20182015

139

6

920

10

829

406 498351

890

357

942

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400 10%

9%

7%

8%

6%

5%

4%

3%

2%

1%

Aantal beschikbaar gekomen woningen Mutatiegraad beschikbaar gekomen woningen

Waterland


Aantal ontruimingen huurachterstand 10 3 0 13

Aantal ontruimingen overig (o.a. hennep) 3 0 0 3

Huurachterstand zittende huurder (x € 1.000) 678 291 6 975

Jaarhuur inclusief vergoedingen (x € 1.000) 68.542 45.207 2.599 116.347

Huurachterstand % in 2018 0,99% 0,64% 0,21% 0,84%


2.4.2 Inkomenstoets

In totaal hebben in 2018 1.115 nieuwe verhuringen plaatsgevonden, waarvan in 1.095 gevallen een inkomen-

stoets moest worden uitgevoerd, omdat de netto huur zich onder de liberalisatiegrens bevond (de zogenaamde

DAEB-woning). Van de nieuwe huurders had 95% een passend inkomen dat lager was dan € 36.798. Bij 5% van

de DAEB-woningen was er sprake van een nieuwe huurder met een te hoog inkomen. Veelal betreft het dan seni-

oren, stadsvernieuwingsurgenten of herhuisvesters. Daarmee blijven we ruim onder de 10% vrije beleidsruimte.

In 20 gevallen was er sprake van een toewijzing van een niet-DAEB-woning met een huur boven de liberalisatie-

grens.

Toewijzingen onder en boven de inkomensgrens van € 36.798

* woningen met een huur boven de liberalisatiegrens bij aanvang van het contract (2018: e 710,68)

2.4.3 Passend toewijzen

Met ingang van 2016 moeten woningen passend worden toegewezen. Kort samengevat moet het inkomen passen

bij de huur, zodat er niet een onnodig groot beslag op de huurtoeslag wordt gelegd. In 2018 hebben we 99% van

onze verhuringen passend toegewezen. In vijf gevallen is een woning toegewezen aan huurders waarbij veelal

sprake is van een te laag inkomen voor de benodigde huur. Dit zijn drie woningen in Hoorn en twee in Purmerend.

2.4.4 Woonruimteverdeling

Van alle toewijzingen in 2018 betrof 63% een reguliere woonruimte. In de overige 37% betrof het woonruimte

met een bijzonder label, waaronder seniorenwoningen (23% van de toewijzingen), jongeren/jongerengeschikte

woningen (9% van de toewijzingen) en begeleid wonen (4% van de toewijzingen).

Toegewezen woningen per doelgroep

In totaal heeft 56% (624 woningen) van alle verhuringen plaatsgevonden via het reguliere woonruimteverdeel-

systeem (Woonmatch Waterland en Woonmatch West-Friesland).


Toewijzing onder € 36.798 (90%-norm) 668 97% 356 90% 11 100% 1.035 95%

Toewijzing boven € 36.798 21 3% 39 10% 0 0% 60 5%

Aantal toewijzingen in 2018 689 100% 395 100% 11 100% 1.095 100%

Toewijzing niet-DAEB woningen* 14 6 0 20

Totaal aantal toewijzingen in 2018 703 401 11 1.115


Regulier 399 69% 299 75% 10 91% 708 63%

Jongerenhuisvesting 73 10% 23 6% 1 9% 97 9%

Seniorenwoningen 180 26% 79 20% 0 0% 259 23%

Begeleid wonen 47 7% 0 0% 0 0% 47 4%

Mindervalidenwoningen 4 1% 0 0% 0 0% 4 0%

Totaal toegewezen 703 401 11 1.115


Het restant van de verhuringen (44% = 491 woningen) is via rechtstreekse bemiddeling toegewezen. Daarbij

wordt circa 30% toegewezen door zorginstellingen aan woningzoekenden met een zorgindicatie. Van alle toege-

wezen woningen is 6% (30 woningen) toegewezen aan statushouders. Daarmee is in 2018 niet geheel voldaan

aan de gemeentelijke taakstelling. Dit komt mede door het uitblijven van geschikte kandidaten. Voor 2019 ver-

wachten wij een verdergaande stabilisatie van het aantal te huisvesten statushouders.

Verhuur via rechtstreekse bemiddeling

2.5 Leefbaarheid

Samen met huurders, netwerkpartners en zorg/welzijnsinstellingen streven we naar een goede en leefbare (woon-)

omgeving in onze regio’s. Hiervoor blijven we in nauw contact met onze huurders en benutten we samenwerkings-

verbanden met de partners in de wijk, die de betrokkenheid van onze bewoners vergroten. We stimuleren daarbij

dat bewoners zelf de regie in handen nemen als het gaat om leefbaarheid. Wij richten ons primair op schoon, heel

en veilig van ons bezit en de directe nabijheid. Dit doen wij samen met bewoners, bewonerscommissies en onze

leefbaarheidsmedewerkers en wijkconsulenten. Wij zijn actief en zichtbaar in ons bezit aanwezig. We voeren een

lik-op-stukbeleid ten aanzien van overlast en vernieling. Achter de voordeur richten wij ons via buurtbemiddeling

op het beperken van overlast. Daarnaast richten we ons op het naleven van de huurovereenkomst.

Middels convenanten met de gemeentes waar wij werkzaam zijn, bestrijden wij hennepteelt en woonfraude

(onderhuur, prostitutie, et cetera). We onderhouden daartoe een uitgebreid netwerk van welzijnsinstellingen,

politie en gemeenten. We weten wat in ons bezit gebeurt en we handelen direct. Een aantal langjarige afspraken

met bewonerscommissies, met betrekking tot het gebruik en beheer van ontmoetingsruimten, is gecontinueerd.

We stimuleren bewonersparticipatie en dragen een steentje bij, daar waar mogelijk.

Drie wijken krijgen extra aandacht op het gebied van leefbaarheid en preventie. Dit zijn de wijken Hoorn Noord/

Venenlaankwartier, Kersenboogerd in Hoorn en Wheermolen-Oost in Purmerend. Door hier programma’s op in

te zetten, samen met gemeenten en netwerkpartners is ons doel om deze wijken weer krachtiger te laten zijn en

aantrekkelijk voor onze huurders om te wonen. Verder zien we in 2018 een verdere toename van overlast door

huurders met psychische problematiek. Om het hoofd aan deze ontwikkeling te bieden en de leefbaarheid in onze

wijken op peil te houden zijn er in 2018 twee specialisten Leefbaarheid aangetrokken die zich met name op dit

vraagstuk richten.

2.5.1 Overzicht leefbaarheidsprojecten

Een kleine bloemlezing uit de leefbaarheidsprojecten in het kader van schoon, heel en veilig:

• De jaarlijkse galerijenactie (groen, spinnen, gevel) bij alle flats in Purmerend;

• Vervangen van verlichting door LED bij diverse complexen in Hoorn en Purmerend;

• Uitvoeren van kleinschalige schilderbeurten, schoonmaak- en opruim- (fietswrak-)acties;

• Diverse achterpad-projecten bij diverse complexen in Hoorn (gebruik en bestrating);

• Plaatsen van duivenpennen en vitrinekasten op diverse locaties in Hoorn en Purmerend;

• Invulling van Projecten: ‘Kansen voor de Kersenboogerd’ en ‘Het Grote Wijkgesprek’ (Grote Waal);

• Uitvoeren van bewonersonderzoek in de Kersenboogerd naar afsluiting steeg;

Hoorn e.o. Purmerend Waterland Totaal

Tijdelijke verhuur wegens sloop 12 0 0 12

Directe bemiddeling 152 149 1 302

Zorginstellingen 125 22 0 147

Statushouders 21 6 3 30

Totaal 310 177 4 491


• Extra beveiligingsmaatregelen in de wijk Wherepark, in verband met leegstand door sloop;

• Oprichten nieuwe bewonerscommissies in Hoorn en Purmerend samen met De Boog en Interwhere;

• Intensiveren contacten met bewonerscommissies en huurdersverenigingen in de wijken waar we starten met

projecten, zoals Wheermolen-Oost;

• Samenwerking met welzijnsorganisaties Stichting Netwerk en Clup (voorbeeld: project Standby).

In het kader van ‘Achter de voordeur’-aanpak:

• Continuering van buurtbemiddeling in Hoorn en Purmerend;

• Evaluatie buurtbemiddeling samen met gemeente Hoorn en Stichting Netwerk;

• “Vroeg er op af” in Hoorn en Purmerend ten behoeve van Preventie schuldhulpverlening;

• Samenwerking met netwerkpartners waaronder 1.Hoorn en wijkteam Purmerend.

2.5.2 Betrokkenheid

Met de klant als fan van Intermaris streven we naar betrokkenheid. De woningwet stimuleert dat door het maken

van prestatieafspraken met huurders en gemeenten. Op het gebied van samenwerking met bewonerscommissies

tonen wij als Intermaris onze betrokkenheid. Dit doen we overigens op verschillende niveaus.

Ondersteuning flatteams/bewonerscommissies

Intermaris betrekt bewoners bij de uitvoering van schoon, heel en veilig. Door overleg met bewonerscommis-

sies geven wij gehoor aan dat wat leeft in de wijken. In 2018 hebben wij met alle actieve bewonerscommissies

minimaal een keer overleg gevoerd. Insteek is het fysieke functioneren van onze complexen en daaruit voortvloei-

end eventueel gewenste aanpassingen. In 2018 hebben wij samen met onze huurdersvereniging ook een nieuwe

bewonerscommissie opgericht.

Herstructurering

Om een deel van ons bezit te transformeren hebben we een veel omvattende herstructureringsopgave. Deze

opgave is van nature complex, zowel fysiek als sociaal. Een herstructurering leidt bijvoorbeeld tot onzekerheid

voor bewoners voor de toekomst van hun woning. Wordt het sloop/nieuwbouw of renoveren? Moeten we (tijde-

lijk) verhuizen en kan ik het daarna nog wel betalen?

In die context gaan wij het gesprek aan met onze bewoners. Door de bewoners en hun organisaties tijdig en inten-

sief te betrekken, kunnen zij hun stem goed laten horen en kunnen we plannen afstemmen op hun wensen.

In 2018 hebben we de volgende herstructureringsprojecten met onze bewoners en huurders besproken:

• Siriusstraat en omgeving Hoorn (sloop-nieuwbouw);

• Wherepark Purmerend (sloop-nieuwbouw);

• Mercuriusweg flat 1 tot en met 4 Purmerend (renovatie);

• Hoorn-Noord(wijkvisie);

• Wheermolen-Oost Purmerend (wijkvisie);

• Cavaljéplein Purmerend (renovatie);

• Merwedestraat Purmerend (renovatie);

• Flatteams Wheermolen-Oost Purmerend (renovatie);

• Bewoners Wheermolen-Oost (invulling plinten flats).


2.6 Huurderstevredenheid

Intermaris streeft naar uitstekende prestaties als volkshuisvester. Dit doen wij door het bieden van betaalbare

woningen in een aangename woonomgeving en ons te focussen op onze primaire taak, volkshuisvesting. Bij ver-

betering richten we ons primair op eigen ervaringen en waarnemingen uit onderzoeksresultaten. Met ingang van

2018 zijn wij overgestapt van het KWH-Huurlabel naar dagelijkse metingen via de KlantContactMonitor. Op alle

onderdelen laten wij in 2018 een verslechtering zien. Onder invloed van de ingrijpende reorganisatie is de aan-

dacht in het eerste deel van 2018 richting klant verminderd. In de tweede helft is daarom extra aandacht besteed

aan de klanttevredenheid en zijn tal van maatregelen getroffen om de klanttevredenheid te laten toenemen. Met

name het proces rond het betrekken en verlaten van een woning liet een stevige daling in waardering zien. Hier

is daarom flink in geïnvesteerd. Het gehele verhuurproces is vanaf 1 januari 2018 in handen van een afdeling

(Verhuur). Door deze afdeling wordt aandacht besteed aan het continue verbeteren van onze beoordelingen. Eind

2018 laten de cijfers een positieve ontwikkeling zien en hebben we het jaar afgesloten met een 7,2. We streven

ernaar om in 2019 weer minimaal een 7,5 te halen.

In 2018 heeft een grootschalig onderzoek plaatsgevonden onder onze huurders welk cijfer zij geven voor de kwaliteit

van de woning. In totaal hebben 3.334 huurders de kwaliteit van de woning gewaardeerd met een gemiddeld

cijfer van 6,7.

Huurderstevredenheid

*) 2018 resultaten obv KCM

**) 2017 resultaten obv KWH Label

2.6.1 Klantcontacten

Het Klantcontactcentrum (KCC) verwerkte in 2018 118.298 klantcontacten. Dit is 5% lager dan in 2017 (124.420

klantcontacten). Het overgrote deel is nog steeds telefonisch contact: 73% en laat een toename zien ten opzichte

van voorgaande jaren (2017: 70%, 2016: 66% en 2015: 68%). Het aantal klant-contacten via de balie is in 2018

verder afgenomen van 21.388 in 2017 naar 13.498 in 2018.

Vanaf 1 oktober 2017 zijn de balies in de middag gesloten en kunnen klanten alleen op afspraak bij ons terecht.

Hierdoor zien we vooral een afname van onze baliebezoeken. Dit verklaart ook voor een deel de toename van de

telefonische contacten. De digitale klantcontacten zijn met 16% toegenomen naar 18.667 ten opzichte van 16.043

in 2017.

In de toekomst richten wij ons in toenemende mate op de digitalisering van ons klantcontact door meer digitale

functionaliteiten en selfservice mogelijkheden aan onze website toe te kennen. Het plannen van reparaties kan nu

al via Mijn Intermaris, maar we willen kijken of we reparatieverzoeken via onze website kunnen laten verlopen

zonder dat men dient in te loggen. De verwachting is dat het gebruik hierdoor zal toenemen.

Huurderstevredenheid 2018 *) 2017 **) 2016 **)Woning betrekken (25%) 6,8 7,1 7,6

Woning verlaten (20%) 7,0 7,6 7,6

Reparaties (55%) 7,5 7,7 7,9

Huurdersoordeel Aedes (100%) 7,2 7,5 7,8

Telefonisch Contact 7,7 7,8 7,9


Klantcontacten

2.6.2 Klachten- en geschillenafhandeling

In 2018 heeft de interne klachtencommissie in totaal 14 officiële klachten ontvangen (2017: 4), waarvan:

• 6 klachten inzake achterstallig onderhoud;

• 3 klachten met betrekking tot communicatie;

• 1 klacht over een melding die te laat is opgepakt;

• 1 klacht over niet eenduidig beleid inzake oplevering woning;

• 2 klachten hadden betrekking op mutatie van een woning;

• 1 klacht over het woningzoekendensysteem inzake het niet heractiveren van de inschrijving.

Deze klachten zijn intern opgepakt en afgehandeld. In twee gevallen heeft de klager een klacht (door)gestuurd

naar de Regionale Geschillencommissie. Eén klacht had betrekking op slechte communicatie over een reparatie

aan de voordeur. De hoorzitting is niet doorgegaan, de deur is gerepareerd en de klacht is alsnog afgehandeld. De

andere klacht ging over de afwijzing woningruil door Intermaris. Deze klacht is echter aangehouden. Wij hebben

huurder geadviseerd om een urgentie aan te vragen en op die wijze andere woonruimte te betrekken. Huurder

heeft kennis genomen van deze mogelijkheid, maar heeft tot op heden hiervan geen gebruikgemaakt.

160.000

140.000

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

-

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%2014

Telefonie Aantal

Telefonie Percentage

Balie Aantal

Balie Percentage

E-mail Aantal

E-mail Percentage

2015 2016 2017 2018


Betaalbaaren fijn wonen


3 Vastgoed

3.1 Portefeuillestrategie en vastgoedsturing

In 2017 hebben wij een nieuwe portefeuillestrategie opgesteld die onze visie op ons woningbezit tot en met 2030

weergeeft. De nieuwe strategie is opgesteld met behulp van onder andere een omgevingsanalyse en een woning-

marktonderzoek. Vanuit dit laatste onderzoek is zowel inzicht verkregen in de sociale-, economische- en demo-

grafische ontwikkeling van onze doelgroep als in de ontwikkeling van de (groeiende) vraag naar sociale huurwo-

ningen in Hoorn en Purmerend.

Eén van de doelstellingen uit de portefeuillestrategie betreft de focus op ons bezit in de gemeenten Hoorn en

Purmerend. In 2018 hebben we aan deze doelstelling invulling gegeven door 264 eenheden gelegen in de

omringende gemeenten Koggenland, Opmeer, Medemblik en Wijdewormer complexmatig te koop aan te bieden.

Als Intermaris vonden we het hierbij van belang dit vastgoed, dat bestaat uit een mix van extramurale – en

intramurale zorgcomplexen, op een maatschappelijke en verantwoorde wijze over te dragen aan een partij die oog

heeft voor de belangen van onze huurders.

In april 2019 is over deze verkoop overeenstemming bereikt met een professionele belegger in zorgvastgoed. Deze

partij heeft aangegeven de huidige huurovereenkomsten te respecteren en ook daarna het vastgoed te willen

doorexploiteren en dus beschikbaar te houden voor de beoogde doelgroep. Gemeenten en huurdersverenigingen

zijn in april 2019 gevraagd een zienswijze over deze verkoop te geven. In mei 2019 vragen we toestemming aan

de Autoriteit woningcorporaties en Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De juridische levering is gepland in het

najaar van 2019.

Ook is gewerkt aan andere doelstellingen uit de portefeuillestrategie zoals de (voorbereidingen op de) uitbreiding

van ons bezit in de gemeenten Hoorn en Purmerend en een verdere verduurzaming met als doel gemiddeld label

A in 2030. Hierover is meer te lezen in paragraaf 3.3. Een bijzondere uitbreiding betreft de aankoop van 277

woningen van een andere woningcorporatie in de gemeente Hoorn. Een belangrijk argument voor Intermaris om

tot aankoop over te gaan betreft het behoud van deze woningen in de sociale woningvoorraad en het feit dat een

redelijk deel van deze portefeuille meergezinswoningen met lift betreft. In 2018 zijn de voorbereidingen voor deze

aankoop getroffen en is de onderhandelingsfase gestart. In maart 2019 is de definitieve koopovereenkomst

getekend. De juridische levering zal plaatsvinden op 28 juni 2019.

In 2018 hebben we naast bovenstaande activiteiten ook belangrijke stappen gezet in de verdere professionalisering

van onze vastgoedsturing. Vanaf 1 april 2018 zijn twee assetmanagers bij Intermaris in dienst die zich volledig

richten op het assetmanagement. Op dit moment stellen wij een complex prestatieanalyse voor ons gehele bezit

op. Deze analyse geeft ons per complex inzicht in de financiële en maatschappelijke prestaties van ons gehele

bezit. Op basis van deze analyse selecteren wij een aantal complexen waarvan het wenselijk is de prestaties te

optimaliseren. Daarnaast krijgen we inzicht in de mate waarin we onze doelstellingen vanuit de portefeuillestra-

tegie al gerealiseerd hebben en waaraan we komende jaren nog moeten werken. De tools die ons helpen deze

analyse op te stellen hebben we in 2018 aangeschaft en geïmplementeerd.

3.2 Woningvoorraad

Het woningbezit van Intermaris bestaat uit een mix van woningtypen, voornamelijk gevestigd in de twee grote

steden Hoorn en Purmerend. De omvang van de woningvoorraad is in 2018 afgenomen.

Als gevolg van de verkoop van 35 woningen en vooral ook door de sloop van 270 woningen in zowel Hoorn

(Johannes Poststraat en Siriusstraat) als Purmerend (wijk Wheermolen-West). Daarnaast zijn in Purmerend 103

nieuwe woningen opgeleverd in de wijk Wheermolen. De komende jaren zullen de aantallen flink in beweging

zijn door sloop en nieuwbouw en uitbreiding op nieuwe locaties. Bij sloop en nieuwbouw proberen we waar dat

maar enigszins mogelijk is te verdichten. Dat wil zeggen dat we meer woningen nieuw bouwen dan we slopen.


Knelpunt daarbij is de parkeernorm. Deze norm kan verdichting in de weg staan en daarom voeren wij onderzoek

uit naar het autobezit onder onze huurders. Samen met de gemeentes waar we werken, willen we naar een reële

norm die past bij onze doelgroep. De andere uitdaging ligt vooral in het transformeren van de voorraad, waarbij

we inspelen op de vraag naar woningen voor kleinere huishoudens en woningen geschikt voor senioren. Onze

doelstelling is om onze voorraad de komende jaren flink te laten groeien en daarmee te voldoen aan de toene-

mende vraag.

3.2.1 Overzicht woningen in exploitatie

Aantal vastgoedeenheden in exploitatie

Het aantal vastgoedeenheden daalde in 2018 met 246 eenheden. Met name het aantal woningen daalde sterk

als gevolg van de sloop van 120 woningen in Hoorn en 150 woningen in Purmerend. In Hoorn zijn er verder

21 woningen verkocht (waarvan 1 woonhuis tezamen met 11 eenheden bedrijfsmatig onroerend goed). Daarnaast

is in Hoorn nog 1 eenheid bedrijfsmatig onroerend goed verkocht. In Purmerend verkochten we 13 woningen en

3 eenheden bedrijfsmatig onroerend goed. In Waterland hebben we 1 woning verkocht. In 2018 zijn 2 Koop-

garantwoningen verkocht die in 2017 waren ingekocht. Daarnaast is in 2018 1 Koopgarantwoning ingekocht die

in 2019 aansluitend wordt verkocht. We hebben de verkoop de afgelopen jaren sterk verminderd en geven daar-

mee gehoor aan de wens van de gemeenten om de verkoop te beperken.

Aantal woningen in exploitatie

Bovenstaande figuur geeft de verdeling van de woningvoorraad weer. Het bezit in de gemeenten Medemblik,

Koggenland en Opmeer is samengevoegd met het bezit van Hoorn en Wijdewormer bij Purmerend.

DAEB niet-DAEB Totaal

Type vastgoedeenheid 2018 2017 2018 2017 2018 2017 Mutatie

Woningen 15.460 15.659 304 304 15.764 15.963 -199

Intramuraal vastgoed - woningen 561 562 - - 561 562 -1

Intramuraal vastgoed - algemene ruimten 47 47 - - 47 47 -

Overige objecten - sociaal verhuurd 67 68 - - 67 68 -1

Bedrijfsruimten 2 2 26 42 28 44 -16

Garages en parkeerplaatsen - - 775 804 775 804 -29

Totaal 16.137 16.338 1.105 1.150 17.242 17.488 -246

Aantal woningen in exploitatie

Purmerend e.o.6.445; 39%

Waterland313; 2%

Hoorn e.o.9.567; 59%


Woningvoorraad per type en per regio

3.2.2 Onderhoud

Intermaris biedt haar huurders een kwalitatief goede woning. Dat vraagt van ons een blijvende investering in

onderhoud. We maken onderscheid tussen planmatig en niet-planmatig onderhoud. Naast geplande onder-

houdsactiviteiten zoals bijvoorbeeld schilderwerkzaamheden, doen huurders zelf onderhouds-verzoeken. Dit kan

gaan om een verzoek tot renovatie van de badkamer of keuken, of om een melding van kleine gebreken aan de

woning. Deze kleine gebreken scharen wij onder reparatieonderhoud. Het merendeel van het reparatieonderhoud

voeren onze eigen allround vakmannen uit.

Planmatig onderhoud

In 2018 heeft Intermaris een pas op de plaats gemaakt in het uitvoeren van planmatig onderhoud, omdat de

conditie van de woningvoorraad dit toeliet. Wel zijn we gestart met het controleren en verbeteren van de meer-

jarenbegroting en besloten we het uitvoeren van conditiemetingen extern te beleggen. Dit om de grip op de

kwaliteit van het bezit en op de uitgaven voor onderhoud te verhogen. Er werd nieuwe software geselecteerd en

geïmplementeerd voor het opstellen van de meerjarenbegroting. De eerste verbeteringen in data en onderhouds-

cycli zijn doorgevoerd. Ook voorziet de software in marktconforme eenheidsprijzen die jaarlijks worden bijgesteld.

Daarnaast selecteerden we externe partijen voor het uitvoeren van conditiemetingen. De keuze voor het extern

beleggen van dit werk heeft meerdere redenen. Door gespecialiseerde bureaus hiervoor te selecteren, worden de

metingen gedaan door goed opgeleide mensen die bredere ervaring hebben dan alleen de Intermaris vastgoed-

voorraad. Bijkomend voordeel is dat de onafhankelijkheid beter gewaarborgd is, wat bij nieuwe samenwerkings-

vormen die Intermaris aangaat van meerwaarde kan zijn.

In 2018 heeft Intermaris ruim € 7,3 miljoen besteed aan planmatig en contractonderhoud. Hiermee bleven we

iets achter op de begroting. Door het opstellen van de nieuwe meerjarenbegroting en de begroting voor 2019 op

basis van conditiemetingen voorkomen we dat de kwaliteit van het bezit achteruit gaat.

Een kleine greep uit de activiteiten 2018:

• 483 woningen kregen een schilderbeurt;

• bij 442 woningen is de dakbedekking vernieuwd;

• in 125 woningen werd aarding aangebracht;

• in 248 woningen verwijderden we asbestvloerluiken en bij 7 woningen asbest dakleien;

• bij 12 complexen met daarin 544 woningen voerden we onderhoud uit aan de liften.

Woningvoorraad per type per gemeente

4.500

4.000

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

Hoorn e.o.

Eengezinswoning

Meergezinswoning zonder lift

Meergezinswoning met lift

Onzelfstandige eenheden

Purmerend e.o. Waterland0


Brandveiligheid onderzoek

In 2018 is het inspecteren van woningen op het gebied van brandveiligheid voortgezet. Specifieke aandacht is dit

jaar uitgegaan naar woonzorgcomplexen. Dit omdat de weten regelgeving steeds verder wordt aangescherpt en

het gebruik van de woonzorgcomplexen verandert. Het eerste complex waar maatregelen werden uitgevoerd is

Betsy Perk in de wijk Kersenboogerd. Gestart is met het vervangen van de brandmeldinstallatie. In 2019 worden

ook bouwkundige werkzaamheden uitgevoerd ter verbetering van de brandveiligheid.

Samenwerkingscontracten en resultaat gericht samenwerken (RGS)

Voor het contractonderhoud werd in 2018 een plan van aanpak opgesteld. Doel is efficiëntere contracten af te

sluiten en langere samenwerkingsverbanden aan te gaan. Voor het cv- en mv-onderhoud was een RGS contract in

het laatste kwartaal 2017 afgesloten met de Energiewachtgroep. In 2018 zijn de ervaringen tussen beide partijen

uitgewisseld en is een verbetervoorstel voor de samenwerking tot stand gekomen.

Met deze opgedane kennis is een start gemaakt om meer RGS contracten af te sluiten. Met onze vijf vaste aan-

nemers voor dagelijks- en mutatieonderhoud zijn evaluatiegesprekken gehouden en verbetertrajecten opgestart.

In 2019 worden de nieuwe samenwerkingscontracten afgerond.

Voor andere onderhoudsdisciplines als schilderwerk en liftonderhoud zijn de kaders voor RGS neergezet. In 2019

wordt, in het kader van een pilot, de aanbestedingen voor een beperkt aantal complexen gehouden.

Dagelijks onderhoud

Naast een goede kwaliteit van onze woningen vinden wij serviceverlening aan onze huurders erg belangrijk.

Hiervoor passen wij het principe van full-service onderhoud toe. Uitgangspunt is dat iedere melding wordt aange-

nomen ongeacht of het huurdersonderhoud betreft. In 2017 hebben we dit beleid geëvalueerd. Daarbij is gecon-

cludeerd dat ongeveer een derde van alle reparatieverzoeken betrekking heeft op huurdersonderhoud. Bovendien

maakt slechts een derde van onze huurders gebruik van de mogelijkheid om huurdersonderhoud uit te laten

voeren.

De overige huurders voeren het huurdersonderhoud, zoals wettelijk is bepaald, zelf uit. Deze constatering is in

2018 aanleiding geweest om een businesscase op te stellen om een serviceabonnement te introduceren. Huurders

die huurdersonderhoud door Intermaris willen laten uitvoeren kunnen daarvoor een maandelijkse bijdrage beta-

len. In 2019 zal de implementatie van het serviceabonnement plaatsvinden.

Van alle gemelde reparatieverzoeken is in 2018 circa 68% door onze eigen servicedienst opgelost. De overige 32%

is op basis van specialisme of capaciteit in opdracht gegeven bij externe partijen. In totaal zijn ruim 26.000 repara-

ties uitgevoerd. Binnen het dagelijks onderhoud vervangen wij ook badkamers, toiletten en keukens op verzoek

van huurders.

Aantal Reparaties

* Huurders melden storingen aan cv/ww, glasbreuk en rioolverstoppingen direct aan gecontracteerde partijen. Deze meldingen tellen niet mee in het overzicht van aantal reparaties.

Het aantal reparatieverzoeken in 2018 laat een lichte daling zien ten opzichte van 2017. Zoals eerder gesteld,

heeft ongeveer een derde van deze reparatieverzoeken betrekking op feitelijk huurdersonderhoud. Nemen we dat

gegeven in ogenschouw dan kun je concluderen dat er ongeveer één reparatieverzoek per woning per jaar is. We

verwachten dat dit de komende jaren, onder invloed van de ingrijpende renovaties en herstructurering zal dalen.

2018 2017 2016

Reparatieverzoeken * 23.919 24.289 22.328

Mutatieonderhoud 2.241 1.539 2.442

Totaal 26.160 25.828 24.770


Het aantal meldingen inzake mutatieonderhoud ligt met 2.241 boven het aantal mutaties van 1.337. Dit wordt

veroorzaakt doordat per mutatie vaak meerdere meldingen worden aangemaakt. Ook voor woningen die zijn vrij-

gekomen en worden gesloopt of verkocht, vindt in de praktijk nog mutatieonderhoud plaats.

3.3 Nieuwbouw en renovaties

We blijven niet alleen investeren in de woningvoorraad door het uitvoeren van onderhoud, maar ook door het

bouwen van nieuwe woningen en het uitvoeren van renovaties. De nieuwe woningen sluiten meteen aan op de

vraag van de huurders en dragen maximaal bij aan onze uitgangspunten van duurzaamheid. Nieuwbouw zien we

komende jaren vooral terug in de vorm van herstructurering: het slopen van kwalitatief slecht bezit en dit vervan-

gen door nieuwe woningen. De nieuwe invulling op deze locaties biedt mogelijkheden woningen te bouwen die

goed aansluiten op de vraag.

In 2018 heeft Intermaris een bedrag van € 28,2 miljoen geïnvesteerd in nieuwbouw en € 14,9 miljoen in renova-

ties en duurzaamheid. Vanaf 2017 zien we een duidelijke marktverandering. Waar wij in voorgaande jaren scherp

konden inkopen, worden we vanaf 2017 geconfronteerd met sterk oplopende prijzen en steeds minder aannemers

die capaciteit beschikbaar hebben. Daarnaast zien we vanaf 2018 de effecten van gasloos bouwen scherp terug.

Het leidt tot een verdere kostenverhoging boven op de toch al sterk gestegen kosten. Deze ontwikkelingen leiden

er onder andere toe dat we nauwelijks nog op basis van uav-gc1 kunnen aanbesteden en zeker als het gaat om

nieuwbouw feitelijk terug worden geworpen op de traditionele aanpak via bouwteam. Tot nu toe hebben we alle

projecten die we wilden aanbesteden kunnen aanbesteden. We verwachten echter wel dat in 2019 een aantal

projecten moet worden heroverwogen.

3.3.1 Renovatie & herstructurering

We bezitten diverse complexen die het einde van de levensduur naderen of een probleem hebben met de leef-

baarheid. Bij deze complexen onderzoeken we welke ingreep nodig is, renovatie of sloop/nieuwbouw. Ook zijn er

locaties waarvoor we onderzoeken of nieuwbouw haalbaar is.

In 2017 is voor de flats in de Wheermolen-Oost een toekomstvisie geschreven voor de aanpak van in totaal

1.162 woningen. Daarnaast zijn bij meerdere projecten haalbaarheidsonderzoeken uitgevoerd en is inmiddels het

gunningstraject gestart. Dit is de opmaat voor een aantal omvangrijke ingrepen bij bijna 3.000 woningen in zowel

Hoorn als Purmerend voor de komende 10 jaar.

Renoveren en herstructureren verlangt een grote inzet op het gebied van participatie. We gaan in gesprek met de

zittende bewoners om een goed beeld te vormen van de huidige situatie, maar ook vooral om met elkaar richting

te geven aan de nieuwe ontwikkelingen. Het voorbereidende werk moet leiden tot afspraken met de bewoners

over verhuizing, herhuisvesting en vergoedingen die we vastleggen in een sociaal plan. Dit zijn intensieve tra-

jecten waarbij veel werk achter de schermen nodig is. Zorgvuldigheid richting de bewoners gaat in dit geval vóór

snelheid. De stappen die het afgelopen jaar zijn gezet, vormen de opmaat voor het vernieuwen van een omvang-

rijk deel van het woningbezit in de komende jaren.

1 In de Grond-, Weg- en Waterbouw (GWW) hebben opdrachtgevers en opdrachtnemers gezamenlijk algemene voorwaarden opgesteld, de Uniforme

administratieve voorwaarden (UAV-GC 2005). Deze voorwaarden zijn een combinatie van inkoop- en leveringsvoorwaarden.


Overzicht renovatie- en herstructureringsprojecten (2019-2028)

3.3.2 Renovaties in 2018

Met het uitvoeren van renovaties kunnen woningen weer vele jaren mee en zijn ze kwalitatief in orde, veilig en com-

fortabel. Veilig door het verwijderen van asbest en comfortabel door het uitvoeren van energiebesparende maatrege-

len. Door de energiebesparende maatregelen streven we naar een energielabel A en minimaal energie-label B en voor

de bewoner naar een verlaging van hun energielasten. In 2018 is gestart met de voorbereiding van de renovatie van

de vier hoogbouwflats in Wheermolen-Oost. Samen met bewonersvertegenwoordigers hebben wij een programma

van eisen opgesteld. Op basis van dit programma zijn aannemers nog middels een uav-gc traject uitgenodigd.

Purmerend

Hoogbouw Mercuriusweg

Eind mei 2017 zijn wij gestart met de renovatie van de eerste twee flats aan de Mercuriusweg. In 2018 zijn deze

naar grote tevredenheid van de bewoners afgerond. Aansluitend zijn ook de laatste twee flats aan de Mercuriusweg

aanbesteed en onderhanden. De renovatie voorziet onder andere in een cascorenovatie, een stevige verduurza-

ming (gemiddeld label A), esthetische verbetering van gevel en entree en asbestsanering. Eind 2018 is ook een start

gemaakt met de aanbesteding van de Bernard Zweersflat. Deze flat is identiek aan de vier flats aan de Mercuriusweg.

Cavaljéplein

Initieel was het Cavaljéplein en omgeving aangemerkt als een project binnen Duurzaam Wonen. Op basis van

nader onderzoek hebben wij geconstateerd dat het verduurzamen van de portieketageflats een ingrijpendere

aanpak vereist. Daarom is het project alsnog aangemerkt als renovatie. In de tweede helft van 2017 zijn inten-

sieve gesprekken met bewoners en hun bewonerscommissie gevoerd en hebben wij in gezamenlijkheid een plan

van aanpak opgesteld. Medio 2018 is gestart met de aanbesteding en het ophalen van draagvlak. De start van de

renovatie is gepland voor begin 2019.

3.3.3 Projectontwikkeling & nieuwbouw

Zowel in Hoorn als Purmerend zien wij een toenemende vraag naar woningen. In Hoorn is die toename beschei-

den en in Purmerend is die sterk. Intermaris heeft in 2017/2018 haar investeringsprogramma hierop aangepast

en nadere afspraken gemaakt met beide gemeentes en onze huurdersverenigingen. De ambities zijn daarbij groot.

Voor Hoorn voorzien wij tot 2030 een netto groei van onze woningvoorraad met 250 woningen. In Purmerend

voorzien wij een nog grotere netto groei van onze voorraad met 500 woningen. Concreet betekent het dat we

naast ons sloop-nieuwbouwprogramma een ambitieuze uitbreiding kennen.

Nieuwbouwprojecten

Met het bouwen van nieuwe woningen voegen we kwaliteit toe aan onze portefeuille. Tegelijkertijd sluiten we

aan op de veranderende vraag vanuit de markt en het voorzien in betaalbare woningen voor mensen met een

laag inkomen. De corporatie levert hierin een bijdrage in de vorm van de onrendabele top. Dit is het (negatieve)

verschil tussen de investering en de inkomsten die nieuwbouw op lange termijn genereert.

In voorbereiding (per wijk) Plaats Aantal woningenHoorn-Noord Hoorn 254

Grote Waal Hoorn 268

Wheermolen-Oost Purmerend 1.126

Wheermolen-West Purmerend 373

Purmerend overige Purmerend 387

Totaal 2.408


Projecten in realisatie en ontwikkeling

In de onderstaande tabel is te zien welke projecten per 31 december 2018 ontwikkeld worden en waarvan de

bouw reeds is gestart of binnen afzienbare tijd zal starten.

Projecten in realisatie en ontwikkeling

Holenkwartier

Als onderdeel van de herstructurering van een binnenstedelijk bedrijventerrein ontwikkelen wij 80 appartemen-

ten in het zogenaamde Holenkwartier in Hoorn. Vanaf 2016 is samen met de gemeente Hoorn gewerkt aan het

bestemmingsplan en bijbehorende procedure. Ondanks stevige inzet van zowel projectontwikkelaar en gemeente

heeft de procedure bijna drie jaar in beslag genomen. Uiteindelijk is het bestemmingsplan eind 2018 in procedure

genomen en begin 2019 ter inzage gelegd. Voor de ontwikkeling van de woningen werken wij samen met Marc

Koehler architecten, die ook het ontwerp van de overige woningen in het gebied voor hun rekening nemen.

Nieuwe Steen

Begin 2016 hebben wij de scholenlocatie aan de Nieuwe Steen in Hoorn verworven. In samenspraak met de

gemeente Hoorn ontwikkelen wij voor deze locatie een appartementencomplex met 60 woningen. 2017 hebben

wij gebruikt om de plannen uit te werken en het gesprek met omwonenden aan te gaan. Vanuit omwonenden

was er veel bezwaar dat zich met name toespitst op het feit dat er sociale huurwoningen worden gebouwd in

een wijk met hoofdzakelijk koopwoningen. Eind 2017 is het bestemmingsplan in procedure gebracht. Ondanks

bezwaren vanuit de wijk zijn er geen zienswijzen ingediend en is het bestemmingsplan begin 2019 onherroepelijk

geworden.

Bobeldijkerweg

Aan de Bobeldijkerweg realiseert Intermaris op verzoek van de gemeente Hoorn acht woningen en vier woonwa-

gens. De bouw van de woningen is in december 2018 gestart. Naar verwachting leveren we de woningen medio

2019 op. Ook de woonwagens worden in 2019 aan ons bezit toegevoegd. De woningen zijn bestemd voor woning-

zoekenden die zich in het verleden op de wachtlijst voor woonwagens hebben ingeschreven.

In ontwikkeling Plaats Soort Woningen Overig

Holenkwartier Hoorn Nieuwbouw 80 0

Nieuwe Steen Hoorn Nieuwbouw 60 0

Bobeldijkerweg Hoorn Nieuwbouw 8 0

Binneblijfstraat Hoorn Sloop nieuwbouw 36 0

Siriusstraat Hoorn Sloop nieuwbouw 404 0

Joh. Poststraat Hoorn Sloop nieuwbouw 32 0

Totaal Hoorn 620 0

In ontwikkeling Plaats Soort Woningen Overig

Lamellen Purmerend Nieuwbouw 67 1

Purmerweg Purmerend Nieuwbouw 36 0

De Graeffweg Purmerend Nieuwbouw 19 0

Kop West Purmerend Nieuwbouw 66 0

Wherepark Purmerend Sloop nieuwbouw 99 0

Totaal Purmerend 287 1


Binneblijfstraat

Het project Binneblijfstraat in Hoorn bestaat uit het slopen van 38 woningen aan de Binneblijfstraat, Drieboom-

laan en Merensstraat in Hoorn. Na een voortvarende voorbereiding, door een positieve medewerking van de

bewoners en gemeente, liep de geplande start een stevige vertraging op bij het verkrijgen van de omgevings-

vergunning. Bij de gemeente Hoorn is bezwaar ingediend tegen het afgeven van de omgevingsvergunning. De

behandeling van dat bezwaar door de rechter heeft erg lang op zich laten wachten. Na een vertraging van een

jaar is begin 2017 gestart met de sloop van de bestaande woningen en de bouw van de nieuwe woningen. Deze

woningen worden in 2019 opgeleverd en verhuurd.

Siriusstraat (Grote Waal Noord)

In 2016 is een vervolg gegeven aan de herstructurering van de Siriusstraat en omgeving in Hoorn. Na een succes-

vol participatietraject hebben bewoners ingestemd met sloop. Begin 2016 is daarom voor de eerste fase het sociaal

plan in werking getreden en zijn de eerste bewoners geherhuisvest. Gelijktijdig is verder gewerkt aan het steden-

bouwkundig plan. Eind 2016 hebben gemeente, bewonerscommissie en Intermaris hierover overeenstemming

bereikt. Het plan voorziet in de sloop van 270 portiek-etagewoningen en de realisatie van 370 nieuwe apparte-

menten in een vernieuwde stedenbouwkundige setting. Begin 2017 is het stedenbouwkundig plan vastgesteld en

in procedure gebracht. Conform planning zijn de eerste blokken eind 2017 gesloopt en de tweede fase vangt eind

2018 aan. Bij de aanbesteding is echter vertraging ontstaan, omdat geen enkele geselecteerd aannemer een aan-

bod heeft gedaan binnen het door ons gestelde plafondbedrag. Een groot deel van 2018 is gebruikt om te komen

tot een optimalisatie van het plan en de kosten. Hierdoor hebben wij een half jaar vertraging opgelopen waardoor

de start bouw een half jaar verschuift naar begin 2019. Gelijktijdig is met architecten en aannemer gewerkt aan de

planoptimalisatie van de derde fase. Naar verwachting zal deze medio 2019 worden aanbesteed.

Johannes Poststraat

Het project Johannes Poststraat in Hoorn voorziet in de sloop en nieuwbouw van 32 eengezinswoningen in het

centrum van Hoorn. In 2016 is een start gemaakt met de herhuisvesting en deze verliep voorspoedig. Door de

stevige bouwkundige eisen en oplopende bouwkosten zien we hier forse overschrijding op het budget ontstaan en

hebben wij tot een heroverweging besloten.

Uitkomst van deze heroverweging is een sloop-nieuwbouwplan waarbij deels sociale huur en deels vrije sector

huur wordt gerealiseerd. Deze woningen worden energieneutraal uitgevoerd. Eind 2018 zijn de woningen

gesloopt en begin 2019 wordt gestart met de bouw.

Deen Locatie Bangert Oosterpolder

Naar aanleiding van een wens van de gemeente Hoorn om tijdelijke huisvesting te realiseren voor zogenaamde

spoedzoekers is de zogenaamde ‘Deen locatie’ in Bangert Oosterpolder onderzocht. Al snel werd duidelijk dat er

vanuit de buurt geen draagvlak was voor deze vorm van woningbouw en doelgroep. In overleg met de gemeente

is daarom gekozen voor permanente woningbouw en is voor de spoedzoekers een andere oplossing gezocht. De

eerste plannen zijn hiervoor eind 2018 uitgewerkt en voorzien in een aantal grondgebonden woningen. Deze

passen in het bestemmingsplan en kunnen vrij snel gerealiseerd worden.

Oude Hockeyvelden

Ook de zogenaamde ‘oude hockeyvelden’ in Hoorn, maken deel uit van de locaties waarop de gemeente graag

tijdelijke huisvesting voor spoedzoekers wilde realiseren. Ook van deze locatie is uiteindelijk besloten om hier

permanente huisvesting te realiseren. De gemeente bereidt een bestemmingsplan voor, waarin onder andere

voorzien wordt in minimaal 70 appartementen in de sociale huur. De verwachting is dat dit bestemmingsplan in

de tweede helft van 2019 in procedure gaat.

Lamellen

Het project Lamellen betreft een nieuwbouwlocatie die aansluit op een complex ‘tijdelijke’ jongeren woningen

in Weidevenne te Purmerend. We realiseren hier 67 appartementen en een jongerencentrum. Conform planning

hebben we eind 2017 een start gemaakt met de bouw en begin 2019 zijn de eerste woningen verhuurd.


Purmerweg/Klein Where

Op de locatie Purmerweg in Purmerend voorzien wij een ontwikkeling van een klein appartementencomplex met

in totaal 36 appartementen. In 2016 is de ruimtelijke onderbouwing opgesteld en is de bestemmingsplanproce-

dure voorbereid. Deze procedure heeft, onder andere door een complexe samenwerking met omliggende partijen,

vertraging opgelopen. Het bestemmingsplan is eind 2018 onherroepelijk geworden. Als gevolg van de stijgende

bouwkosten is wel een verdere planoptimalisatie nodig. Deze is eind 2018 in gang gezet. De verwachting is dat

medio 2019 kan worden aanbesteed.

De Graeffweg

Voor het project De Graeffweg te Purmerend is een haalbaarheidsbesluit genomen. Het betreft de nieuwbouw van

negentien appartementen in Purmerend. Uitdaging daarbij is de samenwerking met het naastgelegen gezondheids-

centrum Graeffweg en de gemeente als het gaat om de inrichting van het openbaar gebied. Hierover worden in het

eerste kwartaal van 2019 nadere afspraken gemaakt. Het bestemmingsplan is eind 2018 in procedure genomen.

Kop West

In 2016 is de grond voor de realisatie van een appartementencomplex in Kop West in Purmerend van de

gemeente verworven. Omdat het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van het complex kon een vlotte

procedure worden doorlopen. Begin 2017 is de aannemer geselecteerd en in het vierde kwartaal is gestart de met

de bouw van het complex bestaande uit 66 appartementen. De oplevering loopt volgens planning en vindt in het

tweede kwartaal 2019 plaats.

Wherepark

Het project Wherepark behelst de vernieuwing van het woningbezit in de wijk Wheermolen-West in Purmerend

door de sloop van 150 woningen en het bouwen van 164 eengezinswoningen en 38 appartementen. Een onder-

deel van dit project is het uitvoeren van de grondexploitatie door Intermaris. De voorbereiding loopt al enkele

jaren. Met de bewoners is in voorgaande jaren een sociaal plan afgesproken en een groot deel van de woningen

werd tijdelijk verhuurd. In 2018 is de eerste fase van het plan opgeleverd en verhuurd aan de bewoners uit de

sloopwoningen. Eind 2018 is gestart met de sloop van fase 2, welke bestaat uit 150 woningen. Door tegenslagen

met het aanleggen van de nutsvoorzieningen wordt pas medio 2019 gestart met de bouw van de 99 woningen.

Tramplein

Het voormalige Bellevue aan het Tramplein is in 2008 aangekocht als onderdeel van de herontwikkeling van het

complex Avondzon en Nieuwe Gracht in Purmerend. Mede op verzoek van de gemeenteraad hebben wij eind

2016 een plan uitgewerkt dat voorziet in de reconstructie van het historische gevelbeeld met daarachter een

twintigtal kleine stadsappartementen. De plannen zijn goed ontvangen, waarna wij het plan verder hebben uitge-

werkt. Gezien de binnenstedelijke opgave, de historiserende eisen en de enorm stijgende bouwkosten hebben wij

eind 2017 moeten constateren dat het plan in huidige opzet voor Intermaris niet betaalbaar is. In 2018 hebben wij

de plannen heroverwogen en geconstateerd dat herontwikkeling in de sociale huursector niet verantwoord is. Het

pand is daarom begin 2019 in de verkoop gezet.

3.4 Duurzaamheid

Intermaris investeert in de verbetering van de energieprestatie van de woningen. Wij hebben ons geconformeerd

aan het Convenant Energiebesparing Huursector. Het convenant stelt gemiddeld energielabel B als doel in 2021.

Met het verduurzamen van de woningen geeft Intermaris invulling aan de woonlastenbenadering. De woningen

worden energiezuiniger en voor de investering vraagt Intermaris een huurverhoging, die gelijk is aan 60% van de

totale besparing op energiekosten. Deze besparing komt dus voor 40% ten goede aan de huurders, waarmee voor

de huurder een lastenverlaging wordt gerealiseerd.

Naast de reguliere duurzaamheidsmaatregelen zoals gevel-, vloer- en dakisolatie, stimuleert Intermaris ook het

plaatsen van zonnepanelen. Hierbij maakt Intermaris gebruik van bewoners die als ambassadeurs in de wijk mee-


helpen bij het uitdragen van ons duurzaamheidsbeleid. Uiteraard grijpen wij ook renovaties aan om onze com-

plexen energetisch op orde te brengen.

De onderstaande tabel geeft het overzicht van de projecten/woningen waar Intermaris in 2018 met succes en naar

volle tevredenheid van de bewoners de energieprestatie van de woning heeft verbeterd en hoeveel zonnepane-

len zijn geplaatst. Dit zijn zowel de renovaties als de woningen waar specifieke duurzaamheidsmaatregelen zijn

genomen.

Overzicht van in 2018 opgeleverde woningen waar energiebesparende maatregelen zijn uitgevoerd

Afgelopen jaren heeft Intermaris invulling gegeven aan het initiatief Duurzaam Wonen. In 2018 is de 2e tranche

afgerond en is tranche 3 voor de jaren erna opgestart. Eind 2018 hebben wij vanuit dit initiatief in totaal 2.177

woningen verduurzaamd. Daarnaast zullen we in 2019 nog 1.581 woningen verduurzamen. In onderstaande tabel

wordt per gemeente hierin inzicht gegeven.

Overzicht van totaal aantal woningen met duurzaamheidsmaatregelen

Bij de ontwikkeling van ons initiatief Duurzaam Wonen ontstond de mogelijkheid van subsidie voor het realiseren

van de duurzaamheidsmaatregelen (Stimuleringsregeling energieprestatie huursector STEP). In totaal is ultimo

2018 een bedrag van € 3 miljoen aan subsidie ontvangen. Een bedrag van € 1,3 miljoen is aangevraagd, dat naar

verwachting in 2019 en 2020 wordt ontvangen. De subsidie gebruiken we voor de uitvoering van de 3e tranche

Duurzaam Wonen.

Aantal Voor Na Woningen met panelen

Aantalpanelen

Watersnip/ Kievit – Hoorn 218 B/C A 214 960

Vijzelmolen/ Watermolen – Hoorn 172 B/C A/B 78 370

Rivierenlaan - Purmerend 64 B/C A+/A 22 130

Ijsselstraat eo - Purmerend 93 D/E/F A+/A/B 76 443

Mercurius flat I en II - Purmerend 169 E/F A - -

Totaal 716 390 1.903

Duurzaam Wonen: aantal verduurzaamde woningen

Gemeente uitgevoerd in uitvoering in voorbereiding

Hoorn e.o 1.312 77 760

Purmerend e.o. 678 0 744

Waterland 187 0 0

Totaal 2.177 77 1.504


Verbeteren energieprestatie van woningen (labelstappen)

In het overzicht wordt een verdeling aangegeven in labels en energie-indexcijfers. Met ingang van 2015 is er een

wijziging aangebracht in de wijze waarop de energieprestatie wordt aangegeven. Het energielabel uitgedrukt in

een letter is vervangen door de energie-index die uitgedrukt wordt in een getal.

In 2018 is van ruim 1.200 woningen het energielabel verbeterd. Bij 716 woningen hebben in 2018 duurzaam-

heidsmaatregelen plaatsgevonden. Daarnaast is sprake van 103 nieuwbouwwoningen en zijn ruim 400 woningen

voorzien van een nieuw energielabel. Het energielabel verloopt eens in de 10 jaar.

Bovengenoemde tabel bevat onze energieprestatie op basis van de meest actuele index (= huidige energie index).

Het gemiddelde energie-indexcijfer bedraagt op basis van de meest actuele index per 31 december 2018: 1,51

(label C). Eind 2017 was de meest actuele index 1,60 (label C). Vanwege de negatieve impact op het gemiddelde

energie-indexcijfer schrijft ‘Het Convenant Energiebesparing Corporatiesector’ gemiddeld energielabel B voor in

2021 (in plaats van 2020). De verwachting is dat ons woningbezit eind 2020 over een gemiddeld energielabel B

beschikt.

3.5 Grondposities

Ultimo 2017 beschikte Intermaris nog over twee grondposities. Voor één grondpositie is per 14 december 2018

een verkoopovereenkomst ondertekend. In de verkoopovereenkomst is sprake van een voorwaardelijke levering.

Pas als het bestemmingsplan voor deze grondpositie definitief is gewijzigd en de betaling door de koper binnen de

afgesproken termijn heeft plaatsgevonden, is de verkoop definitief. Tot dat moment blijven de belangrijkste risico’s

voor Intermaris. Naar verwachting zal in 2019 of uiterlijk in 2020 aan de voorwaarden uit de verkoopovereen-

komst worden voldaan en zal de levering definitief worden gerealiseerd.

Het ligt niet in de lijn der verwachting de resterende grondpositie te ontwikkelen. Het afstoten van deze grond-

positie is daarom voor ons een reële optie. Eind 2018 waarderen we beide grondposities op totaal € 5,1 miljoen

(2017: € 5,7 miljoen).

Label Index 2018 2017 Mutatie

Label A+ EI =< 0,8 128 77 51

Label A 0,8 EI =< 1,2 3.313 2.638 675

Label B 1,2 EI =< 1,4 3.404 3.330 74

Label C 1,4 EI =< 1,8 5.919 5.485 434

Label D 1,8 EI =< 2,1 1.987 2.232 -245

Label E 2,1 EI =< 2,4 940 1.517 -577

Label F 2,4 EI =< 2,7 239 631 -392

Label G EI > 2,7 66 150 -84

Niet gelabeld Niet gelabeld 329 465 -136

Totaal 16.325 16.525 -200


Slim organiserenvoor de klant


4 Financiën

4.1 Administratieve splitsing van DAEB en niet-DAEB activiteiten

Op grond van de Woningwet die per 1 juli 2015 in werking is getreden, zijn woningcorporaties per 1 januari

2017 verplicht een splitsing aan te brengen tussen sociale activiteiten (DAEB, diensten van algemeen economisch

belang) en commerciële activiteiten (niet-DAEB). Intermaris heeft ervoor gekozen deze splitsing administratief

aan te brengen. Hiertoe is aan het begin van 2017 een scheidingsvoorstel ingediend bij de Autoriteit Woningcor-

poraties, waarbij 1.187 eenheden (312 woningen, 828 garages/parkeerplaatsen en 47 eenheden bedrijfsmatig

onroerend goed) aan het niet-DAEB bedrijf zijn toebedeeld. Dit scheidingsvoorstel is in november 2017 goedge-

keurd.

Vanaf de jaarrekening 2018 wordt afzonderlijk over de resultaten van het DAEB bedrijf en niet-DAEB bedrijf

gerapporteerd. Deze resultaten zijn als apart onderdeel opgenomen van de enkelvoudige jaarrekening.

4.2 Financiële ratio’s

De toezichthouders Autoriteit woningcorporaties (Aw) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hebben

de afgelopen jaren hun samenwerking geïntensiveerd om het toezicht op de corporaties effectiever en efficiënter

te maken. Dit heeft geleid tot een gezamenlijk beoordelingskader Aw/WSW dat op 12 november 2018 is gepubli-

ceerd en vanaf 2019 in werking treedt. In dit beoordelingskader is ook de beoordeling van de financiële continuï-

teit opgenomen, die gericht is op de onderdelen liquiditeit, vermogen en onderpand. Toetsing vindt plaats op basis

van vier financiële ratio’s die in onderstaande tabel zijn weergegeven:

• Interest Coverage Ratio (ICR): zijn de operationele kasstromen op korte en middellange termijn

voldoende om aan de renteverplichtingen te voldoen?

• Loan to Value (LTV): genereert de vastgoedportefeuille op lange termijn voldoende (beleids)

waarde ten opzichte van de schuldpositie?

• Solvabiliteit (op basis van beleidswaarde): geeft inzicht in de eigen vermogenspositie,

rekening houdende met het maatschappelijk beleid van Intermaris

• Dekkingsratio: is het onderpand dat aan het WSW is verstrekt voldoende om de door het WSW

geborgde leningen te dekken?

Overzicht ratio’s 2018

Intermaris is financieel gezond en voldoet ook in 2018 aan de normstellingen van Aw en WSW.

De LTV is ultimo 2018 voor het eerst bepaald op basis van de beleidswaarde en komt uit op 56%. Dit percentage

ligt in lijn met de LTV van 58% uit 2017, die nog gebaseerd was op bedrijfswaarde. De vervanging van bedrijfs-

waarde door beleidswaarde lijkt derhalve geen nadelige consequenties voor de financierbaarheid van Intermaris

te hebben. Kanttekening die daarbij moet worden geplaatst, is dat definities en gehanteerde beleidsuitgangspun-

ten bij de bepaling van de beleidswaarde nog niet voldoende scherp zijn. Om die reden is er begin 2019 door SBR

InterestCoverage Ratio

Loan to Value Solvabiliteit Dekkingsratio

Intermaris 2,7 56% 43% 21%

Ontwikkeling (t.o.v. ‘17) +0,8 -2% +1% +1%

Norm Aw/WSW Min. 1,4 Max. 75% Min. 20% Max. 50%

Score ✔ ✔ ✔ ✔


Wonen een conceptnotitie opgesteld waarin een aanscherping van definities van investeringen en onderhoud

wordt voorgesteld. Bedoeling is dat deze nieuwe regels van toepassing worden in 2019. Voor Intermaris kan dit

betekenen dat investeringen in renovaties ook gedeeltelijk ten laste van het onderhoud moeten worden gebracht.

Effect hiervan is een verslechtering van onder andere ICR en LTV. De impact is nu nog niet bekend en bepalen we

in 2019.

4.3 Jaarresultaat 2018

Het jaarresultaat van Intermaris bedraagt in 2018 € 167,2 miljoen positief en kan worden gesplitst in 3 posten:

• Operationeel resultaat van het bestaande bezit van € 34,7 miljoen.

• Verkoopresultaat van € 3,0 miljoen.

• Waardeveranderingen en mutaties in latenties vennootschapsbelasting van positief € 129,5 miljoen.

Overzicht jaarresultaat 2018

2018 2017

Huuropbrengsten 109.691 98,7% 109.651 99,2%

Overige bedrijfsopbrengsten 1.411 1,3% 875 0,8%

Opbrengsten 111.102 100,0% 110.526 100,0%

Personeelskosten (9.016) (8,1%) (11.429) (10,3%)

Onderhoudskosten (18.997) (17,1%) (19.556) (17,7%)

Leefbaarheid (398) (0,4%) (285) (0,3%)

Organisatiekosten (9.375) (8,4%) (8.877) (8,0%)

Afschrijvingen mva eigen gebruik (1.391) (1,2%) (1.516) (1,4%)

Belastingen en verzekeringen (6.202) (5,6%) (6.309) (5,7%)

Sectorspecifieke heffingen (13.916) (12,5%) (11.201) (10,1%)

Financiële baten en lasten (17.076) (15,4%) (18.415) (16,7%)

Kosten ( 76.371) (68,7%) (77.588) (70,2%)

Operationeel resultaat 34.731 31,3% 32.938 29,8%

Verkoopresultaat 2.999 3.120

Waardeveranderingen vastgoed 133.485 (113.773)

Waardeveranderingen derivaten e.d. (669) 2.469

Vennootschapsbelasting (3.348) (10.519)

Waardeveranderingen en vpb 129.468 (121.823)

Jaarresultaat na belastingen 167.198 (85.765)


Operationeel resultaat bestaand bezit

Ten opzichte van 2017 is het operationele resultaat toegenomen met € 1,8 miljoen tot € 34,7 miljoen. De huur-

opbrengst is in 2018 nagenoeg gelijk gebleven. Oorzaak hiervan is de afname van het woningbezit in 2018 van per

saldo 246 eenheden als gevolg van sloop en verkoop. De algemene huurverhoging per 1 juli 2018 was 1,9%.

De personeelskosten zijn sterk gedaald ten opzichte van 2017. In dat jaar waren nog eenmalige kosten van

€ 2,2 miljoen opgenomen voor medewerkers die in 2017 en 2018 de organisatie hebben verlaten als gevolg van

‘Anders Organiseren’.

Daarnaast valt de toename van de sectorspecifieke heffingen op. Enerzijds is de verhuurderheffing toegenomen

met ruim € 1,5 miljoen door een stijging van het tarief van 0,536% naar 0,591% van de WOZ waarde én door

een toename van de WOZ-waarde met gemiddeld 6%. Anderzijds is in 2018 aan het WSW een verplichte sane-

ringsheffing betaald van € 1,1 miljoen ten behoeve van de sanering van in financiële moeilijkheden verkerende

woningcorporaties. De financiële baten en lasten vielen lager uit als gevolg van een lage rente bij nieuwe financie-

ringen.

Uitgaven 2018 per € 550 huuropbrengst

In de grafiek is weergegeven waaraan de gemiddelde huuropbrengst van € 550 wordt uitgegeven.

Waardeveranderingen vastgoed

Intermaris waardeert haar vastgoed op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Deze waarderingssystematiek

leidt in 2018 tot een positieve waardemutatie van in totaal € 133 miljoen tegenover een negatieve waardemutatie

in 2017 van € 114 miljoen. Een nadere toelichting hierop staat in paragraaf 4.5.

4.4 Kasstromen 2018

Intermaris stuurt op een financieel gezonde kasstroom. Dit betekent dat Intermaris in staat is haar bedrijfslasten

en rente van de leningen op tijd te betalen. Daarnaast is het ook heel belangrijk om voldoende middelen beschik-

baar te hebben om investeringen in onze woningvoorraad te realiseren.

In 2018 is een bedrag van € 44,4 miljoen geïnvesteerd. Dit bedrag is nagenoeg volledig gefinancierd vanuit onze

operationele kasstroom van € 32,2 miljoen en de verkoopopbrengsten van € 10,2 miljoen. Het restant is gefinan-

cierd vanuit een kleine toename van de leningenportefeuille.

Onderhoud; € 83

Organisatie; € 91

Belasting enverzekering; € 40

Verhuurderheffing; € 57

Rentelasten; € 77

Investeringen; € 201

Waaraan is de huur in 2018 besteed?De gemiddelde huur was € 550 per maand


Investeringen en dekking (in € 000)

4.5 Vermogenspositie 2018

Intermaris is op basis van de Woningwet verplicht in de jaarrekening al het vastgoed te waarderen op markt-

waarde in verhuurde staat. Om ervoor te zorgen dat alle woningcorporaties de waardering op een uniforme wijze

ter hand nemen, is door de wetgever een waarderingshandboek opgesteld. Dit waarderingshandboek geeft de

mogelijkheid te kiezen voor een basisversie of voor de full versie waarin een aantal vrijheidsgraden zijn benoemd.

Tot en met 2017 koos Intermaris voor de basisversie van het waarderingshandboek. Toepassing van deze basisvari-

ant leidt tot een marktwaardering van het vastgoed op portefeuilleniveau. Op complexniveau geeft de basisversie

een minder betrouwbaar beeld. Om die reden is Intermaris in 2018 overgestapt naar de full versie. Dit leidt tot een

schattingswijziging met een positieve impact op de marktwaarde 2018 van € 18,1 miljoen.

Verkorte weergave van de balans

Marktwaarde in verhuurde staat

De marktwaarde van het DAEB- en niet-DAEB vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2018 ruim € 1.966 mil-

joen. Dit is een toename van € 177 miljoen ten opzichte van 2017, toen de marktwaarde nog € 1.789 miljoen

was. Deze toename wordt met name veroorzaakt door een toename van de leegwaarde van het vastgoed, deze is

ten opzichte van 2017 gestegen met circa 14%. Ook de lichte afname van de disconteringsvoet heeft een positief

effect op de marktwaarde.

2018 2017

Investeringen 44.433 22.036

Financiering vanuit:

- Operationele kasstroom 32.162 17.601

- Verkoopopbrengsten 10.224 14.136

- Aangaan/aflossen geldleningen 3.138 348

- Uitgaven/ontvangsten verbindingen 37 100

- Aanleg liquiditeitenbuffer derivaten 0 (5.000)

- Mutatie liquide middelen (1.128) (5.149)

Totaal 44.433 22.036

2018 2017 2018 2017

DAEB vastgoed 1.892.366 1.714.516 Eigen vermogen 1.490.136 1.322.938

niet-DAEB vastgoed 74.218 74.602 Voorzieningen 15.722 1.689

Overig vastgoed 42.782 38.209 Langlopende schulden 495.620 493.274

Financiële vaste activa 19.011 11.680 Kortlopende schulden 56.998 51.986

Voorraden 6.097 5.774

Vorderingen 2.155 4.385

Liquide middelen 21.847 20.721

Totaal activa 2.058.476 1.869.887 Totaal passiva 2.058.476 1.869.887


Beleidswaarde

Met ingang van 2018 wordt het begrip ‘beleidswaarde’ geïntroduceerd in de jaarrekening van toegelaten instellin-

gen, deze beleidswaarde komt in de plaats van de bedrijfswaarde. De beleidswaarde is de contante waarde van de

toekomstige kasstromen van het vastgoed op basis van het beleid van Intermaris. Hiermee wordt inzicht gegeven

in de werkelijke verdiencapaciteit van het vastgoed in exploitatie uitgaande van het beleid van Intermaris. Om tot

de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie te komen, worden vier afslagen gehanteerd op de marktwaarde

in verhuurde staat. Deze vier afslagen geven duiding aan de maatschappelijke opgave van Intermaris en worden

hieronder nader toegelicht.

De marktwaarde van het vastgoed bedraagt per 31 december 2018 totaal € 1.967 miljoen, de beleidswaarde is

totaal € 900 miljoen. De gehanteerde afslagen zijn als volgt:

• Beschikbaarheid - € 428 miljoen

De marktwaarde in verhuurde staat is de hoogste waarde van de scenario’s doorexploiteren en uitponden.

Veelal geeft het uitpondscenario de hoogste waarde. Het beleid van Intermaris is echter gebaseerd op doorex-

ploiteren van het vastgoed. Door uit te gaan van alleen het scenario doorexploiteren neemt de marktwaarde

van het vastgoed af met € 428 miljoen.

• Betaalbaarheid - € 409 miljoen

Bij het bepalen van de marktwaarde van het vastgoed wordt verondersteld dat de huur na een mutatie gelijk

kan worden gesteld aan de (veel hogere) markthuur. Als corporatie vragen wij een lagere huur die betaalbaar

is voor onze huurders (streefhuur). Door bij mutatie de huur aan te passen naar streefhuur, in plaats van naar

markthuur, neemt de marktwaarde van het vastgoed af met € 334 miljoen. Door deze lagere huur neemt

bovendien de last verhuurderheffing toe, het effect hiervan op de marktwaarde is € 75 miljoen. Totaal is het

effect op de marktwaarde € 409 miljoen.

• Kwaliteit - € 162 miljoen

In de berekening van de marktwaarde van het bezit wordt voor instandhoudingsonderhoud een normbedrag

van gemiddeld € 928 per woning gehanteerd. De werkelijke onderhoudslasten van Intermaris liggen op een

hoger niveau. Door rekening te houden met deze hogere lasten neemt de marktwaarde van het vastgoed af

met € 162 miljoen.

• Beheer - € 68 miljoen

In de berekening van de marktwaarde van het bezit wordt voor beheerlasten een normbedrag van gemiddeld

€ 761 per woning gehanteerd. De werkelijke beheerlasten van Intermaris liggen op een hoger niveau. Door

rekening te houden met deze hogere lasten neemt de marktwaarde van het vastgoed af met € 68 miljoen.

Van marktwaarde naar beleidswaarde (2018)

Marktwaarde Beschikbaarheid(doorexploiteren)

Betaalbaarheid(streefhuren)

Betaalbaarheid(VHH)

Kwaliteit(onderhoud)

Beheer(beheerkosten)

Bedrijfswaarde

2.000

2.400

1.600

1.200

800

400

0

1.967

900

428

334

75162

68


De beleidswaarde zal vanaf 2018 door de toezichthouder worden gebruikt om de LTV te berekenen, één van de

financiële ratio’s die bepaalt in welke mate het WSW borg kan staan voor onze financieringen. De toelichting op

de financiële ratio’s is opgenomen in paragraaf 4.2.

4.6 Treasury

Intermaris wil graag blijven investeren in haar woningbezit. Hiervoor zijn voldoende financiële middelen nodig.

Gedeeltelijk kunnen de investeringen worden gefinancierd vanuit onze operationele kasstromen en verkoopop-

brengsten. Het restant moet gefinancierd worden door het aantrekken van extra vreemd vermogen. Daarnaast is

het nodig aflopende leningen te herfinancieren. In dat kader is het belangrijk zo optimaal mogelijk financierbaar

te zijn.

4.6.1 Treasury Statuut

De kaders van het treasurybeleid zijn vastgelegd in het Treasury Statuut. Intermaris beschikt over een Treasury

Statuut dat de basis vormt voor besluitvorming ten aanzien van het aantrekken en aanhouden van financiële mid-

delen en het afdekken van daaraan verbonden risico’s. Het Treasury Statuut van Intermaris is in september 2017

voor het laatst geactualiseerd als gevolg van de invoering van de Woningwet, het Besluit Toegelaten Instellingen

Volkshuisvesting (BTIV) en de Ministeriële regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting(RTIV). Het Treasury

Statuut is in werking getreden per 1 oktober 2017.

4.6.2 Ontwikkeling leningenportefeuille in 2018

Eind 2017 was de nominale waarde van onze langlopende geldleningen € 502,3 miljoen (2017: € 499,2 miljoen).

Van dit bedrag wordt € 26,1 miljoen gebruikt voor de financiering van vastgoed in ontwikkeling en resteert

€ 476,2 miljoen (2017: € 477,8 miljoen) aan geldleningen voor de financiering van het bestaande vastgoed. In

2018 bleef ons vreemd vermogen gelijk aan 2017: 4,5 keer de jaarhuur. De gemiddelde rente daalde met 0,2% als

gevolg van herfinancieringen tegen een lagere rente.

Vreemd vermogen en rente

4.6.3 Borgingsplafond

Het WSW stelt jaarlijks een borgingsplafond vast. Dit is het maximale bedrag van uitstaande leningen dat wordt

geborgd door het WSW en is gebaseerd op de financieringsbehoefte uit de meerjarenbegroting. In januari 2019

heeft het WSW het borgingsplafond 2018 voor Intermaris met terugwerkende kracht vastgesteld op € 534,5 mil-

joen. De omvang van de geborgde leningenportefeuille per 31 december 2018 bedraagt circa € 530,8 miljoen; dit

is € 3,7 miljoen onder het genoemde borgingsplafond.

Tegelijkertijd heeft het WSW ook een borgingsplafond vastgesteld voor de jaren 2019 en 2020. Het borgings-

plafond 2019 is toereikend voor de in 2019 geplande investeringen.

2018 2017

Leningenportefeuille/jaarhuur 4,5 4,5

Leningenportefeuille per vge € 28.800 € 28.600

Gemiddelde rente 3,7% 3,9%


4.6.4 Liquiditeitsbuffer

Intermaris vindt het belangrijk voldoende liquiditeitsbuffer aan te houden. Deze algemene buffer wordt aange-

houden om tijdelijke tekorten van liquiditeiten op te vangen en is niet bestemd voor de mogelijke risico’s met

betrekking tot de derivatenportefeuille (zie hiervoor paragraaf 4.6.5).

Per 31 december is de algemene buffer ruim € 59 miljoen (2017: € 27 miljoen). De buffer is ten opzichte van

2017 sterk toegenomen. Vanaf november 2017 werd op grond van een wettelijke verplichting een liquiditeitsbuf-

fer van € 25 miljoen aangehouden voor de risico’s van 2 derivatenposities. Deze buffer was niet vrij beschikbaar

en daarom niet opgenomen in de algemene buffer van € 27 miljoen. Omdat de betreffende derivatenposities eind

oktober 2018 zijn afgewikkeld (zie ook toelichting in paragraaf 4.6.5.) is het bedrag van € 25 miljoen vrij beschik-

baar gekomen en in 2018 toegevoegd aan de algemene buffer. Deze extra gelden worden in 2019 ingezet voor

investeringen in nieuwbouw en renovaties.

4.6.5 Derivaten

De derivatenportefeuille van Intermaris bestaat per 31 december 2018 uit 8 Interest Rate Swaps (2017: 10)

van in totaal € 63,4 miljoen (2017: € 74,4 miljoen). Al deze contracten zijn vóór 1 oktober 2012 afgesloten

en hoeven niet te voldoen aan de voorwaarden opgenomen in artikel 106 en 107 van het Besluit Toegelaten

Instellingen Volkshuisvesting 2015 (voorheen de beleidsregels van het Ministerie van Binnenlandse Zaken

en Koninkrijksrelaties, die vanaf die datum van toepassing waren). Doel van alle derivatencontracten is de

renterisico’s van geldleningen met een variabele rente af te dekken.

In 2018 zijn geen nieuwe derivatencontracten afgesloten, wel zijn 2 derivatencontracten met een breakdatum per

30 november 2018 en 2 januari 2019 beëindigd en doorgezakt in nieuwe vastrentende leningen. De rente van de

nieuwe leningen is gelijk aan de vaste rente van het oorspronkelijke derivaten vermeerderd met een opslag. Ook

de looptijd is gelijk aan de oorspronkelijke looptijden van de derivaten. De negatieve waarde van de derivatencon-

tracten op het moment van beëindiging was ruim € 8,9 miljoen. Door het doorzakken van het derivaat in nieuwe

leningen heeft de beëindiging niet geleid tot een uitstroom van financiële middelen.

Eén derivatencontract van totaal € 11 miljoen heeft een toekomstige ingangsdatum (2019). Dit contract was

bedoeld om het renterisico af te dekken van een lening die in de toekomst moest worden geherfinancierd. Van-

wege het feit dat sprake was van een toezicht belemmerende bepaling is dit derivatencontract in januari 2019

beëindigd.

Door de lage rente is de marktwaarde van de derivatenportefeuille negatief en bedraagt deze € 17 miljoen. Voor

deze negatieve marktwaarde zijn geen margin calls bij de banken gestort. Bij slechts 1 derivatencontract kan deze

verplichting ontstaan. Omdat er sprake is van een zeer hoge threshold2 is dit pas van toepassing bij een rentedaling

ten opzichte van de rentecurve van 31 december 2018 van 382 basispunten.

2018 in € 1.000

Liquide middelen 2 1 .847

Niet opgenomen lening (lening variabele hoofdsom) 28.500

Rekening-courant krediet ING 9.000

Totaal 59.347

2 Als de negatieve marktwaarde van het derivaat de threshold (=grensbedrag) overschrijdt, moet een betaling aan de bank plaatsvinden ter grootte

van het verschil.


Ultimo 2018 heeft Intermaris geen verplichting een liquiditeitsbuffer aan te houden voor derivatencontracten met

een breakclausule. Er zijn ultimo 2018 in totaal 5 contracten met een breakdatum in het jaar 2021. In het jaar

voorafgaand aan een breakdatum moet op basis van de Woningwet een liquiditeitsbuffer worden aangehouden

die voldoende is om een extra daling van de rente met 200 basispunten op te kunnen vangen.

Toezicht belemmerende bepalingen

Volgens de beleidsregels van Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties mogen er geen toezicht

belemmerende bepalingen in derivatencontracten staan. Bij één derivatencontract (BNP Paribas) was er mogelijk

sprake van toezicht belemmerende bepalingen. Daarom zijn wij al vanaf 2016 in gesprek gegaan met deze bank.

Met BNP Paribas is het niet gelukt om tot nieuwe afspraken te komen. In 2018 is toestemming van onze toezicht-

houders gekregen dit derivatencontract voortijdig te beëindigen. De daadwerkelijke beëindiging is contractueel

overeengekomen in januari 2019 en zal in november 2019 worden geëffectueerd.

Beleggingen

Intermaris hanteert ten aanzien van beleggingen de uitgangspunten die voldoen aan de kaders uit het Besluit Toe-

gelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) en de Ministeriële regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting

(RTIV). Deze wettelijke regeling betekent dat het uitzetten van middelen die tijdelijk niet nodig zijn om aan de

financiële verplichtingen te voldoen, aan strikte regels is gebonden.

Intermaris zet haar overtollige geldmiddelen altijd op een (spaar)rekening bij ING Bank in Nederland, waarbij de

tegoeden direct opvraagbaar zijn. ING Bank beschikt per maart 2019 over gemiddeld een A+ rating. Conform de

beleidsregels is deze rating voldoende voor middelen die tijdelijk worden uitgezet. In de overeenkomsten met ING

zijn geen toezicht belemmerende bepalingen opgenomen. Intermaris heeft geen andere beleggingen.

Interne organisatie derivatentransacties en beleggingen

De interne beheersing rondom transacties met derivaten en beleggingen is vastgelegd in ons treasuryproces. Bij

het monitoren van de derivatenportefeuille en beleggingen speelt de Treasury-commissie van Intermaris een

belangrijke rol. Deze commissie bestond in 2018 uit de Bestuurder, de Directeur Financiën & Bedrijfsvoering, de

Concerncontroller, en onze externe treasury-adviseur van Zanders & Partners. De adviseur maakt nadrukkelijk

deel uit van de Treasury-commissie en waarborgt de interne professionaliteit met betrekking tot derivaten en

beleggingen.

De Treasury-commissie komt één keer per kwartaal bij elkaar en bespreekt onder andere de ontwikkeling van

de marktwaarde van de derivatenportefeuille. Tijdens de vergadering wordt vastgesteld of acties moeten worden

ondernomen. Eén van de acties waartoe kan worden besloten, is het afwikkelen van een derivatencontract. Als

afwikkeling aan de orde is, wordt dit ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC, die de afwikkeling moet goedkeu-

ren. De Audit Commissie en de RvC worden ook periodiek op de hoogte gehouden van de ontwikkeling van de

marktwaarde van de derivaten en de eventuele risico’s via de kwartaalrapportage. Indien noodzakelijk staat het

onderwerp ook specifiek op de agenda van deze toezichthouders.

Beleggingen staan minder prominent op de agenda van de Treasury-commissie omdat de risico’s verbonden aan

de beleggingen van Intermaris (alleen spaarrekening) beperkt zijn.


4.7 Meerjarenperspectief 2019 – 2023

4.7.1 Kasstromen

De komende jaren zullen verhuurderheffing en vennootschapsbelasting de operationele kasstromen sterk

onder druk blijven zetten. Naar verwachting betalen wij in 2019 een bedrag van € 9,6 miljoen aan verhuurder-

heffing en dit bedrag loopt nog op tot € 17,1 miljoen in 2023. In 2019 hebben wij een eenmalige korting op de

verhuurderheffing ingerekend van € 3,3 miljoen. Deze korting wordt verkregen bij het investeren in nieuwbouw-

woningen met een huur onder de eerste aftoppingsgrens.

Voor de vennootschapsbelasting is Intermaris vanaf 2017 in een betalende positie gekomen door het niet meer

vormen van een onderhoudsvoorziening. Daarnaast hebben wij in onze meerjarenbegroting de effecten van een

beperking van de renteaftrek (de ATAD) en een dalend tarief ingerekend. Dit betekent dat wij voor de komende

jaren een gemiddelde last van ruim € 7 miljoen per jaar zullen hebben.

Wij vinden het belangrijk dat deze belastingheffingen zoveel mogelijk worden opgevangen middels besparingen

op de kosten van onze eigen organisatie. Dit betreft dan met name besparingen op personeelskosten, organisa-

tiekosten en onderhoudskosten. Hiervoor hebben wij de afgelopen jaren acties ondernomen in het programma

‘Anders Organiseren’, waarvan de eerste effecten in 2018 zichtbaar werden en de komende jaren verder door

zullen zetten.

Omdat Intermaris het betaalbaar houden van de huren belangrijk vindt, is het uitgangspunt voor de lange termijn

een inflatievolgend en dus gematigd huurbeleid. In de vorige meerjarenbegroting gingen wij nog uit van een

huurverhoging van inflatie met een opslag op inflatie van 1% tot en met 2022. Deze opslag hebben wij in deze

meerjarenbegroting niet meer ingerekend. Hiermee volgen wij het Sociaal Huurakkoord dat Aedes en de Woon-

bond in december 2018 hebben gesloten.

De kasstroomratio ICR voor het DAEB bedrijf blijft gedurende de periode 2019-2023 op niveau en ligt gemiddeld

op 2,6 en daarmee ruim boven de norm van 1,4.

4.7.2 Investeringen en financiering

Intermaris heeft een forse investeringsopgave. In de periode 2019-2023 is gepland om 300 woningen te slopen,

1.475 woningen nieuw op te leveren en bijna 1.400 woningen te renoveren en/of te verduurzamen.

Het investeringsvolume in de meerjarenbegroting is fors gestegen als gevolg van sterk gestegen bouwkosten en

hogere indexatieparameters. Met de investeringen in de periode 2019-2023 is een bedrag gemoeid van ongeveer

€ 445 miljoen.


Meerjarenbegroting 2019

Op basis van de meerjarenbegroting 2019 zijn deze investeringen haalbaar. De extra financiering die nodig is voor

deze investeringen kan met borging van het WSW worden aangetrokken omdat Intermaris blijft voldoen aan de

normen van het WSW voor solvabiliteit en Loan To Value.

Het mogelijk aanscherpen van de definities van onderhoud en investeringen in 2019 (zie ook toelichting in para-

graaf 4.2) heeft negatieve consequenties voor de ICR en de LTV. In deze opstelling is daar nog geen rekening mee

gehouden.

4.7.3 Investeringen in niet-DAEB

Per 1 januari 2017 heeft Intermaris haar bedrijf administratief gescheiden in een DAEB bedrijf en een niet-DAEB

bedrijf (zie ook toelichting paragraaf 4.1.). De activiteiten van Intermaris concentreren zich op het DAEB bedrijf.

Ook met alle toekomstige investeringen blijft het DAEB bedrijf zelfstandig aan de financiële kaders van het WSW

voldoen. Vanaf 2019 investeren we ook voor het eerst sinds jaren in nieuw te bouwen woningen met een huur

boven de liberalisatiegrens. Dit betreft 20 woningen die opgeleverd worden in 2020 en 69 woningen in 2021. De

investeringen kunnen worden gefinancierd vanuit eigen middelen.

2019 2020 2021 2022 2023 TotaalInvesteringen:

- nieuwbouw 66.495 63.641 66.027 36.170 84.761 317.094

- bestaand bezit 40.628 24.896 16.655 17.233 25.389 124.801

- overig 2.100 300 300 300 300 3.300

109.223 88.837 82.982 53.703 110.450 445.195

Financiering vanuit:

- Operationele kasstroom 31.164 28.745 31.266 36.390 41.688 169.253

- Verkoopopbrengsten 43.281 9.066 6.591 7.447 14.567 80.952

- Groei leningenportefeuille 34.778 51.026 45.125 9.866 54.195 194.990

Totaal 109.223 88.837 82.982 53.703 110.450 445.195

ICR 2,6 2,3 2,5 2,7 2,8

LTV 56% 60% 62% 61% 63%


Verantwoording


5 Governance

5.1 Governance, voldoen aan normen en kaders

5.1.1 Verantwoording over Governancecode

De Governancecode voor woningcorporaties bevat heldere normen die in acht moeten worden genomen door

Intermaris. Deze normen gaan over goed bestuur en goed intern toezicht, transparantie, externe verantwoording

en financiële beheersing. Intermaris handelt conform de normen uit de code. Intermaris verantwoordt zich in het

jaarverslag over de wijze waarop de principes van de Governancecode zijn toegepast. De Governancecode weer-

spiegelt hoe woningcorporaties nu denken over goed bestuur en toezicht. De code formuleert dit als volgt:

“Woningcorporaties zijn private ondernemingen, die met een maatschappelijke opdracht een belangrijke volkshuisvestelijke

taak uitvoeren. Het realiseren van de maatschappelijke doelen staat voorop, met de financiële continuïteit van de organisatie als

randvoorwaarde. Binnen de wettelijke kaders en legitieme criteria bepaalt de corporatie (lees: Intermaris) daarin zelf de doelen.

Vanuit dit besef richt de corporatie de organisatie efficiënt, sober en kosteneffectief in, zodat huurders met de laagste inkomens

een zo laag mogelijke huurlast hebben.”

De Governancecode kent 5 belangrijke principes. De principes vullen elkaar aan en moeten in samenhang worden

bezien. Elk principe is in de code uitgewerkt in een groot aantal bepalingen.

• Principe 1 gaat over waarden en normen die passen bij de maatschappelijke opdracht van corporaties;

• Vervolgens behandelt principe 2 de manier waarop het bestuur en de RvC aanspreekbaar zijn op resultaten;

• Principe 3 beschrijft de toetsstenen van geschiktheid voor bestuur en Raad van Commissarissen (RvC);

• Principe 4 behandelt de dialoog met (toekomstige) bewoners, gemeente en andere belanghebbende partijen;

• Principe 5 ten slotte besteedt aandacht aan het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van

de corporatie.

Intermaris onderschrijft de uitgangspunten van de code, handelt daarnaar en legt daarover verantwoording af. De

toepassing van de code is onderdeel van het dagelijks handelen. De integrale toepassing van de code is minimaal

eenmaal per jaar onderwerp van gesprek tussen Bestuur en RvC. Bestuur en RvC besteden regelmatig aandacht

aan specifieke aspecten uit de code. Bijvoorbeeld op het terrein van omgang met stakeholders. De integrale tekst

van de Governancecode voor woningcorporaties staat ook op de website van Intermaris.

De Governancecode richt zich uiteraard niet alleen op bestuurders en commissarissen, maar ook op medewer-

kers van corporaties. Goed bestuur is immers onlosmakelijk verbonden met de kwaliteit van de behaalde maat-

schappelijke en financiële resultaten en daarmee verbonden met het gedrag en de cultuur binnen de organisatie.

Intermaris verwacht dat leiding en medewerkers op alle niveaus binnen de organisatie een bijdrage leveren aan de

gewenste houding, gedrag en resultaten en daarmee aan de gewenste organisatiecultuur. De belangrijkste resulta-

ten en informatie over de organisatie staan elders in dit jaarverslag.

5.1.2. Toezicht vanuit een visie met heldere kaders

De visie en belangrijkste strategische doelstellingen van Intermaris zijn verankerd in de meerjarenbeleidsvisie

2019-2022. In hoofdstuk 1 van dit jaarverslag is dat verwoord. Aan wat we willen bereiken, is met de nieuwe visie

duidelijk handen en voeten gegeven. De beleidsvisie maakt onderdeel uit van ons toetsingskader.

Het toezichtkader bij IntermarisBij de dagelijkse besluitvorming en uitvoering en het toezicht daarop kennen wij een governancestructuur met

duidelijke kaders. De kaders zijn extern door weten regelgeving en intern door statuten en reglementen bepaald.

Dit geheel van kaders bepaalt het formele speelveld van Intermaris bij het uitoefenen van haar taken. Het bepaalt


wat wij als woningcorporatie mogen en vaak ook moeten doen. De RvC toetst hierop. Het externe kader (weten

regelgeving) is openbaar en voor iedereen te raadplegen. Het interne toezichtkader is ook transparant en voor

iedereen terug te vinden op de website van Intermaris.

Extern toezicht en toezichtkader • Autoriteit woningcorporaties (Aw)

als ook: de Inspectie voor Leefomgeving en Transport (ILT)

• Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

• Woningwet/BTIV

• Aedes/VTW-richtlijnen

• Governancecode Woningcorporaties

• Overige relevante weten regelgeving

Intern toezichtkader • Statuten

• Bestuursreglement

• Reglement RvC

• Vaste RvC Commissies

• Commissie Governance en Remuneratie

• Auditcommissie

• Commissie Wonen & Vastgoed

• Profielschetsen RvC

• Reglement Financieel Beheer en Beleid

• Investeringsstatuut

• Verbindingenstatuut

• Treasury Statuut

• Integriteitscode en meldregeling

Statuten en diverse reglementen zijn in 2018 geactualiseerd langs de lijn van de Veegwet Wonen. De Woningwet

kent tal van dwingende bepalingen die op woningcorporaties van toepassing zijn. Dit is ook bij Intermaris terug te

vinden in de statuten en reglementen. Bijvoorbeeld ten aanzien van:

- definiëring van het werkgebied;

- bepalingen ten aanzien van onverenigbaarheden bestuurs- en RvC-leden;

- bepalingen rondom het aangaan van verbindingen met andere rechtspersonen;

- bepalingen over administratieve splitsing van DAEB versus niet-DAEB activiteiten;

- minimum bepaling ten aanzien van het aantal huurderscommissarissen en

- (her)benoemingsproces bestuurders en commissarissen.

Het commissiereglement governance en remuneratie is in 2018 geactualiseerd.

Een primaire taak van de RvC is het toetsen van belangrijke voorgenomen besluiten van het bestuur van de Stich-

ting Intermaris. De onderwerpen waarop de toets plaatsvindt zijn verankerd in het hiervoor opgesomde toezicht-

kader.

Onderwerpen die altijd aan de goedkeuring van de RvC onderhevig zijn, zijn in algemene zin bijvoorbeeld:

• Majeure investeringsbeslissingen in grond, nieuwbouw en renovatie, en

• Belangrijke beleidsdocumenten (zoals de meerjarenbeleidsvisie, begroting en de jaarrekening).

De rol die de RvC van Intermaris heeft gespeeld, is verantwoord in het eigen RvC-deel van dit jaarverslag.


Het toetsingskader bij IntermarisHet toetsingskader – zie de opsomming hieronder – vormt voor Intermaris het dagelijks richtsnoer voor ons

handelen. In het toetsingskader zijn afspraken vastgelegd over onze visie en het beleid van Intermaris. Maar ook

bijvoorbeeld over de wijze waarop wij belanghebbenden willen betrekken bij onze beleidsvorming. Bestuur en

RvC houden bij het nemen van besluiten rekening met deze beleidskaders en procesafspraken.

Besturingskader (beleid en procesafspraken) • Meerjarenbeleidsvisie

• Prestatieafspraken gemeenten

• Overlegafspraken huurdersverenigingen

• Overlegafspraken overige stakeholders

Beheersingskaders • (Meerjaren-)begroting (inclusief formatieplan)

• Investeringsstatuut

• Reglement Financieel Beheer en Beleid

• Verbindingenstatuut

• Treasuryjaarplan

• Auditjaarplan

5.1.3. Kwaliteit van besluitvorming

Intermaris streeft een cultuur na en schept voorwaarden voor het zorgvuldig voorbereiden en nemen van besluiten

en voor het uitoefenen van goed toezicht daarop. Management en medewerkers van Intermaris zorgen ervoor

dat voor besluitvorming de juiste informatie tijdig bij bestuur en RvC aanwezig is. Bestuur en RvC bespreken de

voorstellen – ieder uiteraard vanuit zijn rol en verantwoordelijkheid – in hun vergaderingen. Voor het proces

van besluitvorming, voor de planning en voor de wijze van uitvoering van besluiten gelden duidelijke afspraken.

Belangrijke overwegingen die bij de besluitvorming een rol hebben gespeeld, zijn voor de extern accountant of

andere toezichthoudende organen vastgelegd en navolgbaar.

Bestuur en RvC voorkomen en vermijden tegenstrijdige belangen. Zie hierover ook de relevante passages binnen het

verslagdeel van de RvC. Bestuur en RvC zijn alert op de ‘levensduur’ van een eerder genomen besluit. In dat licht

voorkomen bestuur en RvC ook onterechte gehechtheid aan eerder in de tijd genomen besluiten. Dat betekent

voor Intermaris dat eerder in de tijd genomen besluiten op het moment dat in de tijd nieuwe inzichten ontstaan

deze besluiten heroverwogen kunnen worden als dat op grond van nieuwe inzichten wenselijk is. Ook in dat

opzicht kent Intermaris een professionele werkhouding en ook dat aspect van besluitvorming is toetsbaar voor

toezichthouders. Besluiten kunnen dus op grond van nieuwe actuele inzichten worden herzien.

De samenstelling en kwaliteit van zowel directieteam als Raad van Commissarissen borgt dat er een cultuur is

waarbinnen doorvragen en tegenspraak goed functioneren. Dit is overigens ook één van de aspecten die tijdens

de governance-inspectie van de Autoriteit woningcorporaties wordt meegenomen. Ook de onafhankelijke externe

visitatiecommissie neemt dit mee in haar doorlichting in haar weging en beoordeling van de governance.

Belangrijke vraag die de Governancecode stelt is of het bestuur en de commissarissen geschikt zijn voor hun taak.

Dit is immers essentieel voor het goed functioneren van de woningcorporatie, inclusief de kwaliteit van besluit-

vorming. Intermaris is hier zeer alert op en kent duidelijke en telkens in de tijd actuele profielen voor de verschil-

lende functies. Ook zijn er heldere regels voor selectie- en benoemingsaangelegenheden. In de volgende paragrafen

en in het RvC verslagdeel is dit toegelicht.


Bestuur van Intermaris

Het bestuur is verantwoordelijk voor het behalen van de maatschappelijke, operationele en financiële resultaten

van de corporatie. De RvC benoemt en ontslaat het bestuur van Intermaris. Het bestuur legt verantwoording af

over de vooraf vastgestelde doelstellingen. Het bestuur verschaft de RvC tijdig de informatie die nodig is voor het

goed uitoefenen van toezicht. De wijze waarop de werkgeversrol jegens het bestuur vorm en inhoud krijgt, is ver-

antwoord in het RvC-deel van dit jaarverslag. Intermaris kent momenteel een eenhoofdig bestuur. Intermaris kent

een directieteam met een bestuurder en een tweetal niet-statutaire directeuren. Alle belangrijke besluiten worden

door de bestuurder met het directieteam genomen.

Intern toezicht bij Intermaris

De RvC houdt toezicht op het bestuur en de algemene gang van zaken binnen de woningcorporatie. De RvC heeft

naast de rol van werkgever ook die van adviseur en klankbord voor het bestuur. De RvC weegt vanuit zijn ver-

antwoordelijkheid als intern toezichthouder bij voorstellen zelfstandig en conform de lijnen van de toezichtkaders

en toetsingskaders (zie toelichting hiervoor), het maatschappelijk belang af tegen de financiële continuïteit van

de corporatie. De RvC beslist vanuit zijn werkgeversrol over (her)benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en

ontslag van bestuurder(s). Dit is verantwoord in het RvC-deel van dit jaarverslag.

Belangrijke hulpstructuur: de RvC commissies

De verschillende vaste RvC commissies vormen een belangrijke schakel tussen het formeel statutaire orgaan –

namelijk de plenaire Raad van Commissarissen – en de organisatie. De RvC kent een drietal vaste commissies, te

weten de auditcommissie, de commissie voor governance & remuneratie en de commissie wonen & vastgoed. De

commissies rapporteren en adviseren aan de plenaire RvC. Een opsomming van de taken en activiteiten van de

commissies is vastgelegd in commissiereglementen (zie website). De samenstelling en belangrijkste gespreksonder-

werpen en bevindingen die in de commissies, de vergaderingen en conferenties, aan bod kwamen staan vermeld

in het (eigen) jaarverslagdeel van de RvC. Zie elders in dit jaarverslag.

RvC: verantwoordelijk voor eigen functioneren

De RvC is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren. Dat start bij een scherpe selectie bij de

instroom van nieuwe commissarissen. Aansluitend zijn er activiteiten die tijdens de rit de kwaliteit in functioneren

moeten waarborgen. Een commissaris is maximaal acht jaar lid van de raad en wordt halverwege bij goed functi-

oneren door de raad herbenoemd. Profielen van de functies van commissarissen staan op de website van Interma-

ris. De RvC laat zich extern begeleiden bij de werving en selectie van nieuwe commissarissen en minimaal iedere

twee jaar bij de zelfevaluaties.

Intermaris kent altijd open procedures voor werving en selectie van commissarissen, waarbij Intermaris ook in

landelijke dagbladen adverteert. Vacature en profiel staan ook op de website. Bij het werven van commissarissen

op voordracht van de huurdersorganisaties hebben de huurdersorganisaties het recht van bindende voordracht.

Alle commissarissen worden bij (her)benoeming geleid langs de “fit en proper” toets van de Autoriteit woning-

corporaties (Aw). Nieuwe commissarissen krijgen standaard een introductieprogramma op maat. De raad is ook

permanent planmatig bezig met eigen opleiding en ontwikkeling. Collectief en individueel. Meer informatie over

de samenstelling en het functioneren van de RvC is verantwoord in het RvC-deel van dit jaarverslag.

5.1.4. Integriteitsbeleid en reputatiemanagement

Intermaris werkt gestructureerd aan het continu versterken en verbeteren van de integriteit en haar reputa-

tie. Integriteit is voor corporaties, en daarmee ook voor Intermaris, een belangrijk en blijvend beleidsveld van

aandacht. Intermaris wil bovendien haar reputatie hoog houden en versterken en mede vanuit dat perspectief

betrouwbaar en integer zijn. Dat vraagt om duidelijke afspraken, openheid, verantwoording, eerlijkheid en respect

naar elkaar en naar onze relaties. Bovendien pakken we issues en prestaties die onder de maat zijn aan. We wer-

ken daar intern hard aan. De koers van Intermaris is volstrekt duidelijk.


Toon aan de top is cruciaal. We organiseren trainingen en voeren overleg over lastige dilemma’s. Hier is in 2018

ook op het niveau van bestuur en RvC actief invulling aan gegeven. Daarnaast besteedt Intermaris veel aandacht

aan de gewenste passende bedrijfscultuur organisatiebreed. Met bestuur en management van de organisatie

maken we hier op gezette tijden door het jaar regelmatig extra tijd voor vrij.

Intermaris kent intern een gedragscode. We gaan niet alleen integer met elkaar om, maar ook met bijvoorbeeld

bedrijfseigendommen en de beschikbare financiële middelen: het geld van onze huurders. Nieuwe collega’s screenen

we op integriteit én op moreel besef. Dat doen we ook bij interne promoties en bij medewerkers op kwetsbare

functies. In de praktijk is dit beleid effectief gebleken. Als het moet sanctioneren we ongewenst gedrag en/of han-

delen we waar dat nodig is. Door middel van dit integriteitsbeleid wil Intermaris aldus bereiken dat we mogelijke

integriteitsrisico’s vroegtijdig signaleren en bespreekbaar maken. De brochure ‘Een beetje integer bestaat niet’ en

tal van communicatiemomenten ondersteunen daarin ons beleid.

Langs de weg van de interne kwartaalrapportages en in overleg tussen bestuur en RvC en extern accountant komt

het integriteitsbeleid ook regelmatig ter sprake. Intermaris kent verschillende regelingen die betrekking hebben op

integriteit, waaronder de meldregeling. Deze regeling is in het kader van de nieuwe weten regelgeving - Het Huis

van de Klokkenluiders – in 2016 volledig geactualiseerd. Inmiddels zijn ook hierover weer nieuwere inzichten

ontstaan, met name gericht op het verder verbeteren van de meldcultuur.

Intermaris maakt ook afspraken aan de hand van een gedragscode voor (onder)aannemers, waarmee wordt

samengewerkt. In het inkoopbeleid is ook dit aspect vastgelegd: we doen niet met iedereen zaken! Deze regel

hebben we ook in 2018 weer in de praktijk gebracht door met een (commerciële) partij niet in zee te gaan. We

screenen de partijen waarmee we zaken én contracten willen afsluiten. Het inkoopbeleid inclusief de daarbij beho-

rende governance afspraken worden ook intern ge-audit. In 2018 zijn de inkoopprocessen rondom vastgoedbe-

heer ook door een externe partij beoordeeld. Uitkomst daarvan was dat we de selectiestap in het inkoopproces van

onze longlist van potentiële leveranciers naar shortlist intern explicieter dienen vast te leggen. De aanbeveling is

overgenomen.

In de verschillende regelingen en reglementen komen op het terrein van integer handelen aanvullende bepalin-

gen voor. Dit geldt bijvoorbeeld ten aanzien van afhankelijkheidsrelaties en nevenfuncties. Jaarlijks inventariseren

en publiceren wij nevenfuncties van bestuurders en commissarissen. In 2018 is besloten deze nevenfuncties ook

buiten publicatie in dit jaarverslag los op de website te plaatsen. Ook voor medewerkers zijn, over het melden en

verkrijgen van toestemming voor de uitoefening van nevenfuncties, afspraken vastgelegd. Vanuit ons preventieve

beleid sturen we hier actief op.

We zijn nog niet altijd over de volle breedte in staat gebleken issues goed en slagvaardig aan te pakken, opdat

iedere kans op reputatieschade wordt voorkomen. Dit geldt bijvoorbeeld op het terrein van leefbaarheid in som-

mige (probleem) flats of wijken. Maar ook in ons dagelijks handelen zien we dit soms nog terug. Bijvoorbeeld het

snel op verzoek terugbellen van klanten en het op tijd verwerken van facturen bleek in 2018 daadwerkelijk een

uitdaging. We kregen terecht in 2018 nog kritiek op specifiek deze punten. Vanuit dat perspectief moeten we nog

robuuster worden in ons eigen handelen. En daar werken we hard aan!

In 2018 is door het bestuur een beleiden activiteiten-kalender rondom integriteit en fraudepreventie opgesteld.

De integriteitscode is in 2018 geëvalueerd met de OR en er is in 2018 bijvoorbeeld ook extra aandacht besteed aan

de hashtag Me-Too. Ook vanuit dat perspectief is nogmaals aandacht besteed aan meldprocedure en de rol van de

externe vertrouwenspersoon.

In 2018 zijn binnen Intermaris uiteraard ook specifieke integriteitsvragen aan de orde geweest. De RvC en de

externe accountant zijn door het bestuur over integriteitsmeldingen geïnformeerd.


5.1.5. Visitatie

Woningcorporaties laten hun maatschappelijke prestaties minimaal eens per vier jaar onderzoeken door een

geaccrediteerd extern visitatiebureau. Intermaris is voor het laatst in 2015 gevisiteerd over de periode 2011-2014. In

2018 heeft de bureauselectie plaatsgehad voor het aanstaande visitatietraject dat in 2019 over de jaren 2015-2018

gaat plaatsvinden. Per ultimo 2018 is de landelijk methodiek gewijzigd en onder meer beter in balans gebracht

met de rol van de Autoriteit woningcorporaties. Ook is de methodiek meer geënt op de wijze waarop we nu

vanuit de nieuwe wettelijke kaders prestatieafspraken met gemeenten en huurdersorganisaties tot stand brengen.

Het visitatietraject wordt doorlopen met huurdersorganisaties, gemeenten en andere belanghebbenden. De visita-

tiecommissie oordeelde in 2015 dat Intermaris goede maatschappelijke prestaties heeft behaald. De scorekaart zag

er toen als volgt uit:

• Presteren naar Opgaven en Ambities: 7,4

• Presteren volgens Belanghebbenden: 7,0

• Presteren naar Vermogen: 7,7

• Governance: 7,2

Visitatierapporten geven een helder beeld van de prestaties van de organisatie. De uitkomsten van het rapport in

2015 was een steun in de rug voor de goede stappen die de afgelopen jaren zijn gezet. De aanbevelingen heeft

Intermaris van begin af aan van harte opgepakt. We zijn een ambitieuze corporatie en maken die forse beloftes

steeds beter waar. Tegelijk blijft het een uitdaging om onder de huidige marktomstandigheden planningen rondom

complexe bouwprojecten altijd te halen.

We hebben de interne organisatie per 2018 ingrijpend gewijzigd. Omvang en kwaliteit van de organisatie is de

afgelopen jaren geherdefinieerd. Ook de dialoog met belanghebbenden is naar ons idee op vele fronten sterk

verbeterd.

Dat blijkt onder meer uit reacties van vele belanghebbenden die we intensief hebben betrokken bij de totstand-

koming van onze nieuwe meerjarenbeleidsvisie. Maar ook met het proces rondom de totstandkoming van

prestatieafspraken hebben we met partijen erg positieve ervaring. Financieel zijn we gezond, maar hebben we een

ambitieus investeringsprogramma. Onze governance, processen en beleids- en rapportage cycli zijn goed op orde.

Kwaliteit van bijvoorbeeld kwartaal- en auditrapportages wordt door de RvC telkenmale als zeer goed beoordeeld.

Vanuit deze perspectieven zien we de externe toetsing van visitatoren met vertrouwen tegemoet.

5.2 Risicoparagraaf jaarrekening 2018

Inleiding

In het laatste kwartaal van 2018 heeft Intermaris een nieuwe ondernemingsvisie vastgesteld voor de periode

2019-2022. Vanuit het strategisch perspectief bezien, is dat een mooie gelegenheid en basis om de herijking van de

strategische risico’s uit te voeren. Dat hebben we op basis van risicoanalyses per thema van de ondernemingsvisie

opgepakt in een aantal sessies tezamen met het bestuur, directie en het leidinggevend management aan het einde

van het jaar. Het resulteerde in een vernieuwde set risico’s die we vanaf 2019 op onze strategische radar zullen

plaatsen. We hebben hierbij geconstateerd dat het strategische risico met de hoogste risicoscore betrekking heeft

op drie risicogebieden: (1) de planning en realisatie van (vastgoed)projecten gevolgd door de strategische risico’s

op het gebied van (2) cultuurverandering en (3) externe factoren zoals beleidsmatige veranderingen in de politiek.

Bovengenoemde drie risico’s staan ook als hoogste geprioriteerd in de set risico’s die het bestuur voor het afgelopen

jaar van toepassing had verklaard. Hieronder is de volledige set van 2018 weergegeven die we verder in deze

risicoparagraaf zullen toelichten.


Figuur 1: top 10 strategische risico’s 2018

Risicobewuste cultuur

Het bestuur neemt risico’s om de strategische doelstellingen te bereiken. Daar hoort, gezien de aard van de maat-

schappelijke activiteiten van een corporatie, een passende en verantwoorde risk appetite bij. We houden daar

grip op door middel van periodieke risicoanalyses en een risicoraamwerk die samen onderdeel uitmaken van de

integrale sturing en verantwoording van Intermaris ten aanzien van onze (portefeuille) strategie en de bedrijfs-

processen die hier ondersteunend aan zijn.

Het bereiken van een risicobewuste cultuur, waarin medewerkers en leidinggevenden van hoog tot laag betrokken

zijn, hoort daar ook bij. Om een dergelijke cultuur tot wasdom te laten komen, is het cruciaal dat de organisatie de

juiste ‘tone at the top’ ervaart en dat ze ervaart dat risicomanagement ertoe doet. De toegevoegde waarde ervan

blijkt bij het uitvoeren van de plannen en werkzaamheden.

In het verlengde hiervan hebben we in het afgelopen jaar voor het eerst naast het bestuur en de directie ook het

leidinggevend management (teamleiders en strategisch adviseurs) betrokken bij de inventarisatie en beoordeling

van de strategische risico’s. Op deze manier hebben we de verbinding tussen de strategie en tactiek op het gebied

van risicomanagement weten te versterken.

In dezelfde lijn willen we, in de komende periode, de medewerkers van de verschillende teams samen met het

leidinggevend management persoonlijk betrekken als het gaat om de inventarisatie en beoordeling van de opera-

tionele risico’s. Op die manier verbinden we de tactiek en de operatie beter aan elkaar op het gebied van risico-

management. Dit draagt bij aan een sterker gerichte risicobeheersing ten aanzien van de strategie en bedrijfsdoel-

stellingen en legt een basis voor de organisatie om meer bewust en bekwaam met het beheersen van risico’s om te

gaan.

Samenhang tussen (externe) toezichthouders

Het toezichthoudend spectrum van Intermaris bestaat uit verschillende partijen. Op de eerste plaats zijn de huur-

dersverenigingen en gemeentes erbij betrokken. Misschien zijn ze meer strategisch partner dan toezichthouder,

maar vanuit lokaal en huurdersperspectief zijn zij als gevolg van de aangescherpte regelgeving vanuit de woning-

wet, sterker dan voorheen, betrokken bij de activiteiten, planning, afstemming en beheersing daarvan.

Op de tweede plaats zijn de bekende externe toezichthouders de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en de (finan-

ciële) borgsteller van de sector het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) aanwezig. Zij stellen dat de sector

recht heeft op kwalitatief goed toezicht en werken steeds intensiever samen om, gesterkt door elkaars inzichten,

met duidelijkere kaderstellingen en communicatie tot een efficiënter en effectiever oordeel te komen en het risico-

raamwerk van borging en toezicht te versterken.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Planning vastgoedprojecten

Cultuurverandering

Externe factoren

Naleving weten regelgeving

Kwaliteit van personeel

Contractmanagement

Beheersing organisatiekosten

Operationaliseren naleven strategie

Stakeholder management

Procesinrichting

Top 10 Strategische risico’s 2018


De Aw en WSW hebben daar-

toe begin 2018 een convenant

ondertekend waarin zij samen-

werking op het gebied van

toezicht op woningcorporaties

vorm hebben gegeven. Het risi-

cogerichte toezicht maakt daar

onderdeel van uit.

In de figuur hiernaast valt te

lezen hoe zij daar invulling aan

geven. De Aw blijft zich daarbij

nadrukkelijk richten op thema’s

als governance, integriteit, recht-

matigheid en de bescherming

van het maatschappelijk ver-

mogen terwijl de doelstellingen

van het WSW gericht blijven op

de beheersing van individuele

aanspraken op de borg.

De verplichte visitering bij corporaties is ook een vorm van extern toezicht dat periodiek terugkeert en waarvan de

aanvliegroute gaat wijzigen in de nabije toekomst. Recent heeft de SVWN (Stichting Visitaties Woningcorporaties

Nederland) een position paper gepubliceerd waarin zij de toekomstige ontwikkelrichting voor visitaties hebben

geschetst. Ze stellen dat in een visitatie de maatschappelijke waarde centraal staat. Onderwerpen die daarmee niet

direct verband houden en die anderen (Aw en WSW) al onderzoeken, zullen verdwijnen uit de visitatie. Dat heeft

eind 2018 geleid tot een geheel herziene methodiek, waarin doublures zijn geschrapt.

Inrichting risicobeheersing binnen Intermaris

De lijnorganisatie is primair verantwoordelijk voor het beheersen van de risico’s en het benutten van kansen om de

doelen en de strategie van de organisatie te realiseren. Het team van Concern Control faciliteert hen bij Intermaris

door middel van het ontwikkelen en onderhouden van een adequate infrastructuur en instrumentarium op het

gebied van risk, audit en compliance (RACE).

De kern hiervan bestaat uit een op COSO gebaseerd geïntegreerd risicoraamwerk met een duidelijk gestructureerd

proces van risicomanagement. In figuur 3 hieronder treft u een weergave daarvan aan.

Figuur 3: Risicomanagement proces en risicoraamwerk

Operationele Risico’s

Processen

Wet- en regelgeving (Compliance)

Strategische risico’s1. Bepalendoelstellingen

5. Monitorenen verbeteren

4. Beheersenrisico’s

3. Kwantificeren

risico’s

2.Identificeren

risico’sRisico

management

Risicoraamwerk

Beheersmaatregelen

Toetsvragen

Figuur 2: samenwerking Aw en WSW


Een belangrijke beweging die we in het komende jaar zullen doorzetten, betreft het verleggen van de focus van

het instrumentarium naar de houding- en gedragsaspecten binnen de organisatie, de zogenaamde soft controls.

Dit past goed bij de wegen die in de ondernemingsvisie zijn uitgestippeld en de ambities die we hebben gesteld op

het ontwikkelingsgebied van risk en control. In de paragraaf over compliance gaan we daar verder op in.

De uitgangspunten die we hanteren bij de risicobeheersing staan in ons risicobeleid. Dit beleid hebben we het

afgelopen jaar wederom herijkt en zal in het komende jaar op bovengenoemde punten verder worden vorm gege-

ven. Conform dat beleid hebben we het afgelopen jaar tezamen met bestuur en management elk kwartaal aan

de hand van de specifieke risk, audit en compliance rapportages (RACE-rapportages) ingezoomd op de stand van

zaken op het gebied van risicobeheersing.

Voor het eerst dit jaar hebben we de RACE aspecten verder geïntegreerd en verlegd binnen de sturing en verant-

woording en de planning & control cyclus. Er heeft zich een duidelijkere afbakening van taken gemanifesteerd

tussen het team Business en Project Control (BPC) en het team Concern Control (CC).

Waar BPC zich binnen de bedrijfsvoering nadrukkelijker richt op de prestaties en verbeteringen van processen

richt CC zich, naast de continue beoordeling van de bedrijfsvoering en besluitvorming, meer op de beheersing en

de vastlegging van de processen.

Zowel de bespreking van de operationele prestaties, als de beheersing hebben sinds de tweede helft van het

afgelopen jaar periodiek en gestructureerd plaatsgevonden onder leiding van BPC. Daarbij maken we gebruik van

een applicatie waarbij zowel financiële als niet financiële prestaties zijn ondergebracht inclusief de RACE aspecten

per team. Deze zijn ook voor de organisatie als geheel inzichtelijk. Aan de behandeling met het verantwoordelijk

management gaat ten behoeve van het richten van de RACE aspecten een overleg vooraf tussen BPC en CC. Dit

wordt door alle betrokken partijen als succesvol ervaren.

Risicomanagement (R)

In deze paragraaf komt onder andere een nadere uitwerking van de strategische risico’s die we voor 2018 van

toepassing hebben gesteld aan bod. Gezien de samenhang van de risico’s hebben we ervoor gekozen om ze in vier

thema’s toe te lichten, te weten: (1) Omgeving, (2) Projecten, (3) Organisatie en medewerkers en (4) Inkopen.

Figuur 4: Strategische risico’s naar thema

Zoals we in de inleiding van de risicoparagraaf hebben aangegeven, hebben we langs de thema’s van de onderne-

mingsvisie 2019-2022 met bestuur, directie en leidinggevend management een vernieuwde set met strategische

risico’s samengesteld aan de hand van een aantal sessies waarin deze risico’s gezamenlijk hebben geïnventariseerd

en beoordeeld. Vanaf 2019 zullen we die op de strategische radar plaatsen. De planning en realisatie van (vast-

goed)projecten, gevolgd door de strategische risico’s op het gebied van cultuurverandering en externe factoren

(zoals beleidsmatige veranderingen in de politiek) blijken nog steeds bovenaan de lijst te prijken. Deze drie risico’s

komen daarom niet toevallig ook hieronder aan bod.

1. Omgeving

Binnen het risicothema Omgeving is de beheersing gericht op stakeholdermanagement en de externe factoren.

Meerdere stakeholders spelen een belangrijke rol in het verwezenlijken van onze doelen maar vooral de huur-

dersverenigingen en gemeenten spelen als strategische partners een bijzondere rol.

(1) OmgevingRisico’s: Stakeholder Management en Externe Factoren

(2) ProjectenRisico’s: Planning en

Realisatie vanVastgoedprojecten

(3) Organisatie en medewerkersRisico’s: Procesinrichting, Operationaliseren

Strategie, Naleving Wet- en Regelgeving,Cultuurverandering en Kwaliteit van Personeel

(4) InkopenRisico’s: Contract

Management en Beheersingvan Organisatiekosten


Met het oog op prestatieafspraken en sector brede afspraken op het terrein van duurzaamheid staan er grote

belangen op het spel die een directe invloed hebben op de beschikbaarheid en betaalbaarheid van de huurwoningen.

Periodiek voeren wij met onze strategische partners gestructureerde overleggen op verschillende niveaus en

betrekken wij hen bij actuele volkshuisvestelijke vraagstukken. Daarbij stemmen we onder andere de voorgenomen

ondernemingsvisie en portefeuillestrategie met elkaar af.

De externe factoren die van invloed zijn op het bereiken van onze strategische doelen staan al jaren met een

hoge prioriteit op de strategische risicokaart. Eigenlijk gaat het hierbij om een behoorlijk pallet aan mogelijke

ontwikkelingen die zowel kansen als risico’s met zich meebrengen op het gebied van politieke besluitvorming,

marktontwikkelingen, het economische klimaat en opkomende technologieën.

Een dergelijk pallet laat zich niet makkelijk beheersen en vereist aan onze kant naast extra scherpte en alertheid

een proactieve en weerbare houding als het gaat om het volgen van en voorbereiden op de voor Intermaris

relevante ontwikkelingen. Dit geschiedt onder andere door op actuele thema’s samen op te trekken met collega

corporaties, brancheorganisaties en stakeholders in diverse netwerken die aan de organisatie zijn gekoppeld en

waar noodzakelijk het versterken van lokale en regionale verankering.

2. Projecten

Het tweede risicothema Projecten geeft inzichten in de beheersing op het gebied van de planning en realisatie van

projecten. De planning en realisatie van (vastgoed)projecten krijgt van het bestuur en directie, zowel in de huidige

set van strategische risico’s als die voor de komende periode, de topprioriteit.

Om invulling te geven aan de doelstellingen van onze portefeuillestrategie en de ondernemingsvisie heeft Intermaris

voor de komende jaren een zeer omvangrijk investeringsprogramma staan, variërend van duurzaamheidsingrepen,

renovaties, sloop-/nieuwbouwprojecten en herstructureringsprogramma’s.

De omgeving waarin deze activiteiten zich ontplooien kennen op vele fronten druk, zowel vanuit de markt (prijs-

ontwikkeling, beschikbaarheid aannemers, beschikbaarheid personeel en dergelijke) als vanuit de hoek van de

weten regelgeving (waardering vastgoed, CO2 reductie, omgevingswet, lokale regelgeving en dergelijke).

Het uitvoeren van projecten is er in de loop van de jaren niet gemakkelijker op geworden en zal dat in de

komende periode naar verwachting niet meer gaan worden.

In het afgelopen jaar heeft Intermaris een sterke impuls aan de implementatie van vastgoedsturing gegeven door

onder andere twee assetmanagers aan te stellen die de verbindende schakel tussen de strategie en de operatie

vormen als het gaat om de uitvoering van de portefeuillestrategie en het sturen van de complexprestaties. Deze

ontwikkeling zorgt voor een positieve stimulans ten behoeve van de planning en realisatie van projecten.

3. Organisatie en medewerkers

Aan het einde van 2018 hebben we het programma ‘Anders Organiseren’ afgerond. Dit programma heeft gere-

sulteerd in een compactere en slimmer ingerichte organisatie. De procesinrichting is op verschillende punten

aangepast en waar mogelijk gedigitaliseerd. In onze cultuur willen we beter aanspreekbaar zijn op onze resultaten

en omgang met elkaar met ruimte voor feedback.

De compactere organisatie is gepaard gegaan met veel personele mutaties. De kunst is om de kwaliteit van onze

medewerkers op het gewenste niveau te kunnen blijven houden en als aantrekkelijke werkgever te kunnen blijven

fungeren. Met directie en teamleiders hebben we een strategische personeelsplanning opgesteld en hebben we

ervoor gezorgd dat de leerlijnen voor elke medewerker in beeld komen zodat op de kwaliteit kan worden gestuurd.

4. Inkopen

Tegen de achtergrond van een relatief hoge omvang van het inkoopvolume (60 à 70% van de omzet) en het feit

dat we steeds meer verantwoordelijkheden neerleggen bij leveranciers, blijft de aandacht voor de beheersing op

dat punt een belangrijk aandachtspunt. Niet voor niets is het risico op het gebied van contractmanagement in

de top 10 van strategische risico’s terechtgekomen. De inkoopfunctie zelf wordt op verschillende plekken in de


organisatie ingevuld; daarnaast zal in 2019 een strategisch adviseur inkoop worden aangetrokken. Bij teams die

veel inkopen (ontwikkeling, onderhoud en ICT) wordt nadrukkelijk aandacht geschonken aan het versterken en

ontwikkelen van de inkoopcompetenties.

Er wordt in de komende periode meer geëxperimenteerd met resultaatgericht inkopen en dat brengt andere

vormen van beheersing met zich mee. Het nieuwe inkoopbeleid is inmiddels een feit en binnenkort zullen we het

inkoopproces en bijbehorende procedures herijken.

Operationele risicobeheersing

Eerder hebben we de rol van het team van Business & Project Control besproken. De periodieke beoordeling van

operationele risico’s nemen zij nu waar vanuit de tweede lijn in de gesprekken die zij voeren met het verantwoor-

delijk management. In die gesprekken vindt nu de juiste kruisbestuiving plaats door naast de risicobeheersing ook

de prestaties ten opzichte van de voorgenomen doelen te beschouwen.

Binnen de primaire processen waren in het afgelopen jaar de belangrijkste aandachtspunten voor de risicobeheer-

sing gericht op de toewijzing van de woningen, de besluitvorming en onderbouwing van projecten, de beschik-

baarheid van aannemers, de kwaliteit van het proces vastgoedbeheer, de veiligheid van het personeel, de omgang

met privacygevoelige informatie en de planning en opdrachtbeschrijvingen voor dagelijks onderhoud.

Bij de ondersteunende en sturende processen ging veel aandacht uit naar de beheersing op het gebied van de

nieuwe vastgestelde processen van het team Informatisering & Automatisering, de beschikking over betrouwbare

(vastgoed)data en analyses en de tijdige oplevering van financiële rapportages inclusief waarderingen.

Audit (A)

Het bestuur heeft met het oog op de auditfunctie Concern Control opdracht gegeven, om middels het door de RvC

goedgekeurde auditjaarplan 2018, audits uit te voeren naar de werking van de ingeregelde bestaande beheers-

maatregelen die binnen de processen zijn opgezet om risico’s te beheersen.

Deze audits geven (aanvullende) zekerheid over de mate waarin:

• de inrichting en kwaliteit van onze processen leiden tot realisatie van de beoogde doelen;

• de werking van de in die processen opgenomen beheersingsmaatregelen bijdraagt aan het

beperken van risico’s en benutten van kansen;

• de processen worden uitgevoerd in lijn met de beginselen van goed (openbaar) bestuur.

Op basis van de uitkomsten van deze audits heeft de auditor aanbevelingen gegeven gericht op het verder optima-

liseren van de bedrijfsprocessen, de bestuurlijke informatievoorziening en de beheersing van de geïdentificeerde

risico’s. Daarnaast heeft de auditor gevraagd en ongevraagd advies gegeven over kwaliteits- en beheersingsvraag-

stukken die spelen binnen onze organisatie.

Figuur 5: Uitkomsten audits op processen uitgevoerd in 2018

Audits processen

Thematische audits

Wonen Vastgoed Bedrijfsvoering

Verhuur Ontwikkelen eenheden ICT performanceen ontwikkeling

VerkoopOnderhouden eenheden

(planmatig)Inkoop

Verbindingenstructuur Reglement financieel beleiden beheer

Fasedocumentatie


In de bovenstaande figuur valt te zien welke processen en thema’s in het afgelopen jaar aan bod zijn gekomen. De

kleuren geven aan waar de beheersing van voldoende niveau is (groen) of waar aan de hand van de bevindingen

juist extra aandacht of herstelacties nodig zijn (oranje). In het laatste geval is met het management een actieplan

afgestemd om een verbeterde beheersing in te regelen dan wel om anderzijds maatregelen te nemen om de kwali-

teit van het proces te verhogen. De opvolging van actiepunten en adviezen hebben we periodiek gemonitord aan

de hand van rapportage die onderdeel uit maken van het planning & control instrumentarium waarin dit geïnte-

greerd is. We verwachten dat met het oog op de tijdige opvolging de lijnorganisatie daar in het komende jaar een

inhaalslag gaat maken.

Verder blijkt dat het overgrote deel van de getoetste beheersing op orde is en dat de aandacht voor verbeteringen

zich vooral hebben gericht aan de vastgoedzijde. Voor wat betreft het proces onderhouden eenheden had dat

vooral betrekking op de beheersing van de kwaliteit van de onderhoudsbegroting (MJOB). Daarbij tekenen we

aan dat de oorsprong van de beoordeelde input voor het overgrote deel aan het voorgaande jaar was toe te schrij-

ven. Inmiddels is sinds begin 2018 onder de vlag van het programma ‘Anders Organiseren’ de afdeling voorzien

van een nieuwe teamleider en een vrijwel geheel vernieuwd team. De verbeteringen hebben zich met dit team

gedurende het jaar op meerdere punten zichtbaar gemanifesteerd.

Voor wat betreft het proces ontwikkelen eenheden is de vaststelling van de planning procedureel niet juist

verlopen en zijn enkele inhoudelijke deficiënties geconstateerd. Een aantal zaken die procesmatig beter kunnen

worden ingeregeld zijn inmiddels opgepakt; zowel met het team Projecten als met het team Asset Managers zijn

we bezig om de opzet van de processen te herschrijven met specifieke aandacht voor de rollen en verantwoorde-

lijkheden ten aanzien van de besluitvorming.

Compliance (CE)

Compliance gaat over het bevorderen van de naleving en het handhaven van externe regelgeving alsmede de intern

opgelegde regels, normen en voorschriften ter bescherming van de integriteit van het bestuur, de medewerkers en de

organisatie, met als doel de daaruit voortvloeiende risico’s voor de kerndoelstellingen van de organisatie te beperken.

Dat is een van de definities die op te maken valt binnen het vakgebied.

De kern van compliance komt ons inziens eigenlijk neer op gedrag, met andere woorden: compliance betekent dat

je je gedraagt. Menselijk gedrag is vergaand bepalend voor het verwezenlijken van de strategie en de doelstellingen

en door middel van aandacht is het gedrag van mensen te sturen en te ondersteunen. Steeds meer bedrijven

beginnen wat dat betreft het belang in te zien van de juiste kennis op het gebied van menselijk gedrag.

Met de nieuw vastgestelde ondernemingsvisie en de speciale aandacht voor meer maatwerk naar onze huurders

(bijvoorbeeld op het gebied van toewijzen van woningen) zal met het oog op de geldende interne en externe wet-

en regelgeving meer van de medewerkers en hun gedrag worden gevraagd. Medewerkers zullen meer worden

betrokken bij alternatieve oplossingen die ook goed uitvoerbaar zullen blijken te zijn binnen het wettelijk kader.

Vanuit Concern Control vindt op het gebied van compliance op verschillende manieren ondersteuning plaats naar

de lijnorganisatie. Enerzijds door periodieke aandacht te besteden aan het onderwerp compliance aan de hand van

de periodieke RACE besprekingen die gedurende het jaar plaatsvinden. Anderzijds door actuele compliance thema’s

die in de actualiteit van corporaties een rol spelen. Zo ging in het afgelopen jaar veruit de meeste aandacht naar

implementatie van de nieuwe AVG die in mei 2018 haar intrede heeft gedaan. Intermaris heeft een drietal privacy

officers benoemd waarvan er twee werkzaam zijn bij Concern Control.

Alle medewerkers bij Intermaris volgen een AVG E-learning en van de routeplanner die Aedes beschikbaar heeft

gesteld, hebben wij dankbaar gebruikgemaakt om de belangrijkste zaken op het gebied van de privacy wetgeving

in te regelen. Gedurende het jaar is duidelijk geworden dat de organisatie de privacy officers goed weten te vinden

met hun vragen en werkt het centraal ingerichte privacy meldpunt naar ieders tevredenheid. In het komende jaar

laten wij ons extern toetsen om te bezien of er op het AVG gebied verbeterpunten zijn op te merken.


We gaan tevens onderzoek doen naar de mogelijkheid om gedragsaspecten meer zichtbaar terug te laten komen in

de sturing en verantwoording binnen de RACE-cyclus. Hoe kan de focus op gedrag bijdragen aan de verbetering in

de sturing en verantwoording en bijdragen aan de gewenste cultuur?

Een van de audits die we begin dit jaar gaan uitvoeren is een zogenaamde ‘social audit’. Bij deze audit onderzoeken

we in hoeverre de gedragsaspecten, die samenhangen met de doelstellingen van onze nieuwe ondernemingsvisie,

binnen de teams op het vereiste niveau aanwezig zijn en wat de teamleiding eraan kan doen in het geval er

discrepanties aan de oppervlakte komen ten aanzien van de voor hun relevante onderwerpen.

5.3 Verbindingen

Intermaris ging in het verleden een aantal samenwerkingsverbanden aan met commerciële partijen. Al in 2009

namen wij het aangaan van deze verbindingen kritisch onder de loep. We besloten geen nieuwe verbindingen

meer aan te gaan en de bestaande verbindingen af te bouwen.

Per 31 december 2018 heeft Intermaris nog twee deelnemingen met activiteiten. Het 50% belang van Interma-

ris in VOF Terra Marique is in 2018 overgedragen aan een derde partij. Ook het belang van Intermaris in een

gezamenlijke grondpositie is overgedragen aan deze partij. Dit betreft echter een voorwaardelijke levering. Naar

verwachting zal in 2019 of 2020 aan de voorwaarden uit de verkoopovereenkomst worden voldaan en vindt de

definitieve levering plaats.

Verbindingen van Stichting Intermaris (bedragen in € 1.000)

Intermaris Projecten B.V.

Intermaris Projecten B.V. houdt het belang aan in de verbinding Maelson. De vennootschap heeft geen andere

activiteiten.

B.V. Maelson

De oorspronkelijke doelstelling van dit samenwerkingsverband was het ontwikkelen van de locatie Maelsonstraat

te Hoorn. Intermaris heeft besloten hier niet te ontwikkelen en de grondpositie te verkopen. Deze verkoop is gere-

aliseerd in 2016. De vennootschap heeft geen activiteiten meer; binnen een periode van twee jaar zal de vennoot-

schap naar alle waarschijnlijkheid worden geliquideerd.

Overige samenwerkingen

Intermaris heeft een 17,65% belang in zowel Ontwikkelingsmaatschappij Hoorn BV als Bangert CV. Ontwikke-

lingsmaatschappij Hoorn BV is beherend vennoot van Bangert CV en heeft verder geen andere activiteiten. Het

doel van Bangert CV was de verwerving van een bouwclaim op de locaties Bangert en Oosterpolder in Hoorn.

Deze bouwclaim is gerealiseerd. Hiervoor hebben de deelnemende vennoten kapitaal en leningen verstrekt. Door

de negatieve ontwikkelingen in de woningmarkt van de afgelopen jaren loopt de bouw van woningen op deze

locatie vertraging op. De gemaakte kosten binnen de CV worden op jaarbasis doorbelast aan de vennoten, waar-

door het resultaat en het eigen vermogen nagenoeg nihil is.

Verbinding Deelnemings-percentage

Vestigings- plaats

Eigen Vermogen 31-12-2018

Resultaat na belastingen

2018

Intermaris Projecten B.V. 100% Hoorn 1.852 (458)

B.V. Maelson 50% Hoorn (700) (93)

Organisatieen medewerkers


Organisatie en medewerkers

6.1 Anders Organiseren

6.1.1 Anders Organiseren

‘Anders Organiseren’ is een meerjarig verandertraject binnen Intermaris dat de samenhang op organisatorische

consequenties tussen diverse trajecten borgt. De trajecten volgen bijvoorbeeld uit de nieuwe Woningwet, Maxi-

maal Digitaal (waaronder de implementatie van ons nieuwe primair ERP-systeem: Tobias AX), implementatie

vastgoedsturing en verbeteringen op het terrein van strategisch HRM.

‘Anders Organiseren’ geeft ook het antwoord op de wijzigingen die volgen uit het in 2016 vastgestelde nieuwe

bestuursmodel en de direct daaraan verbonden organisatorische consequenties voor de werkorganisatie. Op meer-

dere sporen werkt Intermaris zo aan vernieuwing en optimalisering van de inrichting, de processen, de systemen

en de kwaliteit van de organisatie. Soms omdat het moet; denk daarbij aan de consequenties uit de Woningwet en

de noodzakelijke vervanging van het primaire ERP-systeem. En soms omdat het nodig en wenselijk blijkt. Voor-

beelden daarvan zijn de verdere versteviging van vastgoedsturing met assetmanagement en propertymanagement,

het verbeteren van het stakeholdermanagement, het verbeteren van competentiemanagement, de invoering van

leerlijnen en andere HRM- en beleidskaders.

1 januari 2018 was de peildatum van de reorganisatie; de datum waarop iedereen binnen de organisatie wist

wat zijn of haar (nieuwe) plek ging worden bij Intermaris. Ook hebben we afscheid genomen van medewerkers.

Medewerkers die boventallig werden of plaatsmaakten voor andere medewerkers vielen binnen de sociale vang-

net afspraken van het sociaal plan.

‘Anders Organiseren’ heeft daarmee geleid tot een gefaseerde krimp en functieverschuiving in de organisatie. Met

het in 2017 genomen reorganisatiebesluit is vastgesteld dat Intermaris krimpt met ruim 28 fte naar ongeveer 125

fte in 2019 (was begin 2017: 153 fte). Eind 2018 is 120 fte in vast dienstverband bij Intermaris. Dit is bijna 18 fte

lager dan eind 2017. Zie onderstaande grafiek voor de fte ontwikkeling afgelopen jaren.

Intermaris heeft met ‘Anders Organiseren’ in 2018 21 vacatures opengesteld. Eind 2018 staan er nog 8 vacatures

open. Deze zullen naar verwachting begin 2019 worden ingevuld. Met deze ingreep investeren we in de kwaliteit

en cultuurwijziging van de organisatie en brengen we de organisatiekosten verder omlaag. De OR heeft positief

geadviseerd. De RvC heeft goedkeuring verleend op de organisatiewijziging.

6

Aantal FTE (excl Uitstromers)

R 2012 R 2013 R 2014 R 2015 R 2016 R 2017 R 2018

20

40

60

80

100

120

187 176164

155 145 138120

140

160

180

200

0


Omdat de arbeidsmarkt voor werkgevers minder gunstig was, hebben we via verschillende wegen de vacatures

ingevuld; zelf adverteren was soms niet toereikend. Daarom hebben we werving & selectiebureaus ingeschakeld

voor de invulling van schaarsere functies.

De implementatie AO is in 2018 succesvol afgerond. De plannen per team zijn doorgevoerd, waarbij nog een

beperkt aantal acties resteerde die we in de eerste helft van 2019 zullen afronden. Op een aantal onderdelen zijn

nieuwe inzichten ontstaan en hebben we gewijzigde plannen geïmplementeerd.

De in 2018 doorgevoerde structuurwijzigingen die hierboven staan toegelicht, resulteren in het volgende

organogram van Intermaris:

6.2. Organisatieontwikkeling

De ambitie van Intermaris is om een succesvolle organisatie te zijn en te blijven. Met ‘Anders Organiseren’ zijn

daarin stappen gezet. Het werk dat we doen en de maatschappelijke rol die wij hier in de regio invullen, vormen

iets om trots op te zijn. Medewerkers moeten ook met die trots bij Intermaris kunnen werken en dat ook oprecht

kunnen blijven uitstralen. Een cultuur van trots, bevlogenheid en betrokkenheid, draagt als vanzelf bij aan het

werkplezier en de kwaliteit van Intermaris als belangrijke speler in Hoorn en Purmerend en omgeving. Een goede

inrichting van de strategische HRM-functie zal dit ondersteunen. Dit is eerder vastgelegd in een interne HRM-

strategienota 2015-2018. Vanuit het perspectief van strategisch HRM zetten we het gedrag, de kennis, de talenten

en de ambities van medewerkers af tegenover de organisatiecontext.

Raad van Commissarissen

Directeur-Bestuurder

DirecteurWonen & Vastgoed

DirecteurFinanciën &

Bedrijfsvoering

Bestuurssecretaris Concern Control

Strategisch Adviseur Beleid

Staf Wonen & Vastgoed Assetmanagement

Klant Facilitair Centrum Business & Project Control

Verhuur & Verkoop Reporting & Accounting

Bewoners & Leefbaarheid Informatisering & Automatisering

Projecten Inkoop

Vastgoedbeheer

Technische Dienst

Personeel & Organisatie

Bestuursassistent Communicatie


6.2.1 Strategische personeelsplanning

In 2018 hebben we met het MT/DT gesprekken gevoerd over de kwaliteit en kwantiteit (samenstelling) van ons

personeelsbestand. In 2018 zijn we voor de eerste keer bij Intermaris bezig geweest met het opstellen van een

strategische personeelsplanning. We hebben de stappen doorlopen die hieronder grafisch zijn weergegeven. Het

resultaat is dat we een duidelijk beeld hebben gekregen van de gewenste kwantiteit van ons personeelsbestand

voor de komende periode en de gewenste aantallen fte per functie. Daarnaast is helder geworden welke gewenste

kwalitatieve ontwikkeling we zien voor de komende jaren.

We hebben met elkaar HR-speerpunten benoemd voor de komende jaren die wij in de in de HR-strategie voor

2019–2022 zullen gaan verwerken.

6.2.2. Ziekteverzuim en verzuimbeleid

In 2018 is een nieuw verzuimbeleid geïmplementeerd. Sinds dit jaar werken we volgens het ‘Eigen Regie’ model.

In dit model heeft de leidinggevende samen met de medewerker een centrale rol bij het voorkomen van verzuim

en gedurende het hele verzuimproces. Dit betekent dat de medewerker in geval van (mogelijk) verzuim het

eerste contact heeft met de leidinggevende. De leidinggevende is ook degene waarmee de medewerker spreekt

over werkhervatting. Wanneer medewerker en leidinggevende er samen niet uitkomen, betrekken zij andere

adviserende partijen zoals een bedrijfsarts of P&O.

We hebben afscheid genomen van de Arbodienst die daarvoor deze begeleiding op zich nam. Het gaat nu om

het goede gesprek tussen leidinggevende en medewerker, al dan niet met ondersteuning vanuit HR. Bij de

implementatie van deze veranderingen hebben we workshops gegeven aan iedereen in de organisatie. HR

monitort en stuurt op de gewenste ontwikkelingsslag hierin. Inmiddels is het verzuimpercentage in 2018 omlaag

gegaan van 6,0% naar 5,1% (jaargemiddelden). Het normverzuimpercentage voor Intermaris ligt op 3,7%. In

2019 zien we het langdurig ziekteverzuim verder afnemen en is er aandacht voor de medewerkers die frequent

verzuimen.

Verzuim %

Begroting

010%

02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12

Verzuim %5,1%

Voortschrijdend (12mnd)2%

4%

6%

8%


6.2.3 Teamontwikkeling en medewerkerstevredenheid

In 2018 hebben we tegelijkertijd met de implementatie van ‘Anders Organiseren’ gewerkt aan teamontwikkeling

en de opbouw van de nieuw samengestelde teams met onder andere herijkte processen en functies. In die team-

sessies werd aandacht besteed aan samenwerking binnen en buiten het team, het bespreekbaar maken van en

elkaar aanspreken op gedrag en hoe we hierover met elkaar in gesprek willen blijven.

Ook hebben we per half jaar de medewerkerstevredenheid gemeten, hebben we in de teams gesprekken gevoerd

over de uitkomsten en hebben we verbeteracties geformuleerd binnen de invloedsfeer van het team zelf om de

medewerkerstevredenheid te bevorderen.

In 2018 constateerden we een stijgende medewerkerstevredenheid op de volgende onderdelen:

+ 6 %: eigen werkzaamheden

+ 10%: energie van de werkzaamheden

+ 7%: samenwerking met collega’s

+ 14%: ervaren tijd en ruimte

De kansen voor stijging van de medewerkerstevredenheid zijn in kaart gebracht en daar zijn concrete acties voor

geformuleerd. Zo zagen we organisatiebreed dat de afdelingsoverstijgende samenwerking met name de grootste

uitdaging is. Ook willen we binnen Intermaris beter worden in prioriteiten stellen, focus aanbrengen en zelf de

regie over onze ambitieuze agenda houden.

In 2019 gaan we met deze verbeteringen aan de slag en gaan we de medewerkerstevredenheidmetingen elk

kwartaal doen.

6.2.4. Management Development traject

In 2018 hebben we vorm en inhoud gegeven aan een management development traject voor het MT en DT.

Middels zeswekelijkse bijeenkomsten (werkateliers en ‘tweedaagse’) hebben we met het MT en DT gewerkt aan

leiderschapsthema’s. Thema’s die aan de orde zijn geweest, zijn bijvoorbeeld autonomie (cirkel van 8), aanspreken

op gedrag, 360 graden feedback ophalen en verantwoordelijkheid en vertrouwen geven. In 2019 loopt het traject

van leiderschapsontwikkeling door.

6.2.5. Leerlijnen en individuele ontwikkelprogramma’s

Intermaris ontwikkelt leerlijnen met als doel om medewerkers de mogelijkheid te bieden zich te ontwikkelen tot

vakvolwassen medewerkers in hun functie(groep) en zich daarbij toekomstgericht te blijven ontwikkelen, passend

bij de koers van Intermaris en haar omgeving. Met de leerlijnen krijgt het werken aan competenties (combinaties

van kennis, vaardigheden en bijbehorend gedrag) op structurele wijze vorm.

Met leerlijnen leggen we een relatie tussen de strategische doelstellingen van Intermaris, de functieprofielen en

het leren en ontwikkelen van onze medewerkers. Hierdoor kunnen we:

• de ondernemingsstrategie op goede en praktische wijze vertalen naar onze medewerkers;

• sneller inspelen op de continu veranderende omgeving;

• opleiden & ontwikkelen op een meer integrale wijze benaderen;

• beter anticiperen op de toekomst, de duurzame inzetbaarheid van onze medewerkers en ons lange termijn

personeelsbeleid;

• tenslotte vindt er betere kwaliteitsborging plaats van ons opleiding- & ontwikkelbeleid.

In 2018 hebben we onder andere leerlijnen ontwikkeld voor de teams Bewoners & Leefbaarheid, Reporting &

Accounting en Vastgoedbeheer.


Medewerkers hebben in het afgelopen jaar hard gewerkt aan hun ontwikkeling. We hebben daar het volledige

opleidingsbudget voor ingezet. Zo’n 30 medewerkers hebben het eerste half jaar een opleidingstraject succesvol

afgerond als gevolg van een voorwaardelijke plaatsing vanuit de reorganisatie. Daarnaast hebben circa 10 mede-

werkers een incompany aangeboden mbo-opleiding niveau 3 gevolgd, verspreid over diverse afdelingen binnen

Intermaris. We hebben ons op diverse andere thema’s bekwaamd, zoals klantgericht schrijven, waardevrij vastleggen

en diverse ICT applicaties.

Begin 2019 maken we een HR-strategie voor de komende jaren waarin de gewenste ontwikkeling is opgenomen.

6.2.6. Gezamenlijk project Loopbaan

Eind 2016 is het ‘Project Loopbaan’ gestart. Dat is de naam van een project dat een groot aantal Noord-Hollandse

corporaties (ZVH Zaandam, Intermaris Hoorn, Pre Wonen Velserbroek, Wooncompagnie, Woonwaard Alkmaar,

Parteon Wormerveer, Kennemer Wonen Alkmaar en Woningbedrijf Velsen) hebben opgestart. Het doel van dit

project is om de arbeidsmobiliteit en inzetbaarheid van medewerkers te stimuleren. Het project bestaat uit ver-

schillende activiteiten.

We stimuleren onze medewerkers om zelf regie te nemen over hun eigen loopbaanontwikkeling en duurzame

inzetbaarheid. In 2018 hebben we vanuit Project Loopbaan deelgenomen aan vakmeetings, netwerkbijeenkomsten,

workshops en inspiratie-events. Ook hebben we corporatie-overstijgende stageplaatsen aangeboden en stage

gelopen bij elkaar, hebben we een vitaliteitsweek gehouden en we hebben een loopbaancoach ingeschakeld voor

medewerkers die gesprekken wilden over een verdere loopbaanontwikkeling.

6.2.7. Integriteit en reputatiemanagement

Het thema integriteit heeft in 2018 opnieuw de juiste aandacht gekregen. Zo hebben we beleid rondom Pre & In

Employment Screenings vastgesteld. Alle nieuwe medewerkers, vaste krachten maar ook tijdelijke en flexibele

krachten, worden tijdens de selectie zorgvuldig gescreend. Afhankelijk van het zwaartepunt van de functie wordt

er op een vastgesteld niveau gescreend.

Ook worden medewerkers in bepaalde functies in een terugkerend karakter van vier jaar opnieuw gescreend. In

de screenings is een integriteitsvragenlijst en/of -interview een belangrijk onderdeel. Op deze manier willen we

(aan de voorkant al) goed met elkaar in gesprek zijn en blijven over integriteitsrisico’s en de mogelijke imago/

reputatieschade die dat met zich meebrengt.

In 2019 willen we in de organisatie meer bewustwording creëren over hoe het gedrag van medewerkers bij kan

dragen aan de goede reputatie van Intermaris. Door middel van dilemmatrainingen gaan we gesprekken met

elkaar aan over morele dilemma’s die we tegen kunnen komen in ons werk en hoe we daarmee om kunnen gaan

en uiteindelijk hoe we het imago en de reputatie van Intermaris daarmee kunnen versterken.

6.2.8. Medezeggenschap

Het bestuur voert minimaal iedere twee maanden formeel overleg met de Ondernemingsraad. Wegens de imple-

mentatie van de plannen van ‘Anders Organiseren’ vond er op regelmatige basis ook informeel overleg plaats

tussen bestuurder/HRM en de OR. De OR spreekt ook zelf rechtstreeks met teamleiders en projectleiders over de

aanpak en voortgang van ‘Anders Organiseren’.


De volgende voorgenomen besluiten zijn aan de OR ter advisering of instemming voorgelegd:

• Nieuw verzuimbeleid;

• Samenvoeging van de teams Vastgoedbeheer en Technische Dienst;

• Herinrichting van de secretariële functie;

• Beleid rondom Pre & In Employment Screenings ;

• Nieuwe huisvesting locatie Maelsonstraat;

• Aanpassing regeling eindejaarsuitkering.

Met de OR is voorts gesproken over onder meer de volgende onderwerpen:

• Evaluatie, voortgang en gewijzigde inzichten ‘Anders Organiseren’;

• Strategische PersoneelsPlanning (SPP);

• Het lopende Management Development Traject;

• Voortgang leerlijnen;

• Ontwikkelingen locatie Kometenstraat te Purmerend;

• Ervaringen na overstap op Aareon/Tobias AX (ERP);

• Voortgang traject implementatie Vastgoedsturing;

• Q-rapportages;

• Jaarstukken over 2017;

• Sociaal Jaarverslag over 2017;

• Evaluatie beoordelingsresultaten over 2017;

• Ziekteverzuim ontwikkeling, aanpak en beleid;

• Strategische HRM Kalender 2018;

• Participatie aan Talent in Huis (werken met Trainees);

• Evaluatie bezoek op afspraak en gewijzigde openingstijden;

• Werkdruk en werkbeleving;

• Wijze van meting en opvolging medewerkerstevredenheid;

• Follow-up op evaluaties ten aanzien van eerdere pilots;

• Voortgang ‘Project Loopbaan’ (met collega corporaties NH);

• Nieuwe meerjarenvisie;

• Commissie VGW.

Nieuwe samenstelling ondernemingsraad

In het voorjaar van 2017 hebben OR verkiezingen plaatsgevonden. De nieuwe samenstelling van de OR luidt op

dit moment (ultimo 2018):

• Sonja Kamp (Bewoners en Leefbaarheid), OR voorzitter.

• Jan Roskam (Bewoners en Leefbaarheid), OR secretaris.

• Marije Zuurbier (Projecten), vervangend OR secretaris.

• Peter Feller (Technische Dienst).

• Irene Nes (Reporting & Accounting).

• Nadine Scheeuwe (Facilities).


6.3. Verklaring bestuur

Het bestuur van de Stichting Intermaris verklaart dat:

• de Stichting haar middelen (batige saldi daaronder inbegrepen) uitsluitend voor werkzaamheden op het gebied

van volkshuisvesting bestemt;

• het bestuur het jaarverslag en de jaarrekening heeft opgesteld en dat de Raad van Commissarissen voornemens

is op 24 april 2019 de jaarrekening en het jaarverslag vast te stellen.

Hoorn, 24 april 2019

C.J. Tip

Directeur-bestuurder Intermaris


Intern toezicht


Verslag van de Raad van Commissarissen

Met dit bericht geeft de Raad van Commissarissen (RvC) inzicht in de wijze waarop wij in 2018 invulling gaven

aan onze taak en de maatschappelijke verantwoordelijkheid. Zoals uit het complete jaarverslag blijkt, was 2018

voor de Stichting Intermaris – en daarmee voor ons als toezichthouder – wederom een jaar volop in beweging.

Intermaris maakt grote stappen in de goede richting en dat is iets om trots op te zijn!

In de werkgebieden van Intermaris – vooral in de regio Purmerend – is de woningmarkt turbulent te noemen.

De krapte op de woningmarkt en de noodzaak tot nieuwbouw leidt bij ons tot zorgen. Deze zorgen beperken

zich niet alleen tot volkshuisvestelijke vraagstukken rondom toewijzing, leefbaarheid en doorstroming. Ook

de oplopende bouwkosten zorgen voor fricties in de noodzakelijke betaalbaarheid van het wonen. De kosten

beperken ook de mogelijkheden van de corporatie om sloop/nieuwbouw en renovaties te realiseren. Wij zien

daarnaast nog steeds een toenemende druk op de investeringen ontstaan onder andere door maatregelen

op het gebied van duurzaamheid, maar ook Rijksbelastingen (ATAD, VPB en Verhuurdersheffing). Ook de

toegenomen regeldruk vanuit de Rijksoverheid en de daarmee gepaard gaande administratieve lasten trekken

een wissel op de organisatie. Dit zien we bijvoorbeeld terug in regelmatige systeemwijzigingen op het terrein van

vastgoedwaardering. Ook zien wij fricties op de arbeidsmarkt ontstaan. Het aantrekken, boeien en binden van

gekwalificeerd personeel is cruciaal om prestaties te blijven realiseren en alert te blijven reageren op de snelle

ontwikkelingen in deze turbulente omgeving.

Vanuit ons perspectief sprongen de volgende gebeurtenissen bij Intermaris eruit:

• Totstandkoming van de meerjarenvisie en de gedegen participatieve wijze waarop dit beleid tot stand is

gebracht;

• Een succesvol acquisitietraject met betrekking tot beoogde overname sociaal bezit in Hoorn van een landelijk

werkende corporatie;

• Groot aantal (919 woningen / € 98 miljoen) investeringsvoorstellen op het terrein van renovatie en sloop/

nieuwbouw in zowel Hoorn als Purmerend;

• Groot aantal (1.000 woningen / € 13 miljoen) investeringsvoorstellen rondom duurzaamheid;

• Goede stappen rondom de implementatie van vastgoedsturing binnen de corporatie;

• Afronding van het interne reorganisatieproces ‘Anders Organiseren’;

• Goede continuering in de kwaliteit en diversiteit van samenstelling van de RvC met benoeming van de heer

Van Schaik als nieuw lid binnen de RvC op voordracht van de huurdersorganisaties.

Met dit bericht geven wij inzicht in hoe wij in 2018 invulling gaven aan onze taak (toezicht, klankbord en de

werkgeversrol) en maatschappelijke verantwoordelijkheid. We doen dat langs de lijn van een aantal paragrafen:

- we staan stil bij majeure aspecten van onze toezichthoudende rol (7.1.);

- we beschrijven de wijze van invulling van onze werkgeversrol in 2018 (7.2.);

- we gaan in op de wijze waarop de kwaliteit van intern toezicht door ons is geborgd en hoe wij zijn

samengesteld (7.3.);

- en tenslotte schetsen we een beeld van onze vergaderingen en commissies (7.4.).

De klankbordfunctie vormt een rode draad in ons contact met het bestuur van Intermaris.

De context daarvan staat in het bestuursverslag verwoord.

We vertrouwen erop met dit verslag voor u een helder en duidelijk beeld te schetsen over 2018. Mocht u naar

aanleiding van het lezen van ons jaarverslag vragen hebben, dan horen wij dat uiteraard graag.

7


7.1. Verslag vanuit de toezichthoudende rol

Toezicht op strategie

De RvC is nauw betrokken bij de strategiebepaling van Intermaris.

Belangrijke strategische onderwerpen die in 2018 bij ons aan bod zijn gekomen waren:

• Herijken van de meerjarenvisie (ondernemingsplan);

• Huurbeleid (huurprijsbeleid, passend wonen dilemma’s);

• Samenwerking en participatie met belanghebbenden (stakeholdermanagement);

• Beoordeling effecten investeringsambitie versus lange termijn financiering;

• Portefeuillestrategie (inclusief verkoopstrategie);

• Aanpak energietransitie (duurzaamheid);

• Wijziging diverse statuten en reglementen (Veegwet en governance);

• Effecten organisatiewijziging op klantwaardering (incl. bespreking soft controls);

• Continuïteit in (financiële) haalbaarheid op langere termijn van de ambities.

Met name tijdens onze voor- en najaarsconferenties bouwen wij tijd en ruimte in om strategische onderwerpen

uit te diepen. Veelal worden daar ook externe deskundigen bij betrokken.

Toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties

De RvC beoordeelt de volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties door zich een gedegen beeld te vormen

van de geleverde prestaties ten opzichte van de vooraf geformuleerde strategische en jaarlijkse doelstellingen. De

commissie wonen en vastgoed vervulde op dit werkterrein een belangrijke adviserende rol naar de plenaire raad

en een klankbordrol richting bestuurder.

Investeringsvoorstellen en duurzaamheid

In de RvC zijn onder meer fasedocumenten bij de volgende projecten goedgekeurd:

- Siriusstraat en Johannes Poststraat te Hoorn;

- Mercuriusweg, IJsselstraat, Cavaljéplein, Bernard Zweersstraat, Rudolf Garrelstraat te Purmerend.

Vanuit de RvC is ook de voortgang en het overzicht van investeringen in verduurzaming van het bezit

nadrukkelijk gemonitord. Hierin behoort Intermaris landelijk met trots tot de koplopers. Projecten rondom

duurzaamheid die ter goedkeuring behandeld zijn, zijn onder meer de Vijzelmolen en de Boekerij/Galerij te

Hoorn en de Walakker, Weidevenne en Merwedestraat te Purmerend. In het bestuursverslag staat overigens een

limitatief overzicht van alle projecten.

Leefbaarheidsproblematiek

In de plenaire raad en in de commissie wonen en vastgoed is het visiedocument rondom de aanpak leefbaarheid

Kersenboogerd besproken. Ook de leefbaarheidsproblematiek in delen van Hoorn Noordis besproken. In Purmerend

zijn de bestuurlijke maatregelen bij met name de wijk Wheermolen-Oost aan bod gekomen.

Portefeuillestrategie: waaronder verkoop BOG en MOG

Vanuit de RvC is goedkeuring verleend aan de verkoop van bedrijfsonroerendgoed (BOG) en maatschappelijk-

onroerendgoed (MOG) in met name de buitengebieden. Het verkoopproces is daartoe ingeregeld en opgestart. Wij

zijn daarnaast geïnformeerd over de (voorgenomen) verkoop van een aantal – soms gezichtsbepalende (Tramplein

te Purmerend) – locaties die niet meer passen in de portefeuille.

Kantoorlocaties Intermaris

Wij zijn geïnformeerd over de ontwikkelingen rondom de eigen kantoorhuisvesting van Intermaris. De kantoor-

locaties zijn eigendom van de corporatie. De bovenverdieping van het pand aan de Kometenstraat in Purmerend


wordt voorlopig verhuurd.Het pand aan de Maelsonstraat in Hoorn wordt voor eigen kantoordoeleinden sterk

ingeperkt. Het westelijk kantoordeel krijgt in de toekomst andere bewoners. In 2019 krijgt dit verder vorm.

Toezicht op klachtafhandeling

Intermaris heeft in het werkgebied Purmerend/Waterland en West-Friesland externe onafhankelijke klachten-

commissies (de regionale geschillencommissies). De klachtencommissies adviseren het bestuur van Intermaris over

de behandeling van klachten die naar de mening van de klager(s) door de corporatie niet naar tevredenheid zijn

opgelost. Wij ontvangen ter informatie het jaarverslag van de klachtencommissies. Het bestuur acteert naar ons

oordeel adequaat op de uitgebrachte adviezen.

Toezicht op governance en integriteit

Governance en integriteit zijn standaard onderwerpen waarover wij het gesprek voeren in onze vergaderingen.

Het bestuur informeert ons adequaat over integriteitsissues indien deze zich voordoen. Dit is ook verantwoord in

het bestuursverslag. In het najaar doorliepen wij met bestuur en directie een volwaardige dilemmatraining op het

terrein van integriteit en toezicht. Dit is unaniem als zeer waardevol ervaren.

Wij evalueren jaarlijks ook integraal de toepassing van de verplichte Governancecode voor woningcorporaties.

In 2018 zijn onder meer de statuten en andere reglementen geactualiseerd op grond van de zogenoemde Veegwet.

Wij hebben hieraan onze goedkeuring verleend. In 2018 hebben wij de in de praktijk brede scope – van de vaste

selectie- en remuneratiecommissie ook in het commissie-reglement geborgd. De commissie is hernoemd tot

commissie governance en remuneratie.

Toezicht op Bod en Prestatieafspraken

De RvC heeft het bod van Intermaris aan de onderhavige gemeenten behandeld en goedgekeurd. De RvC heeft

kennisgenomen van de dialoog van totstandkoming van de prestatieafspraken met de verschillende gemeenten.

Overige volkshuisvestelijke prestaties

De RvC neemt ieder kwartaal kennis van de belangrijkste resultaten van Intermaris. We ontvangen hiertoe een

duidelijk en professioneel opgezet kwartaalrapport. Naar aanleiding van dit rapport voeren we met het bestuur

het gesprek over bijvoorbeeld onderwerpen als: leegstand, huurderving, mutatiegraad, prestatieafspraken en

relatie met gemeenten en samenwerkingspartners, aanpak energietransitie, resultaten Aedes Benchmark,

ontwikkelingen in passend toewijzen, aantallen geplaatste statushouders en overige urgenten, ontwikkelingen in

klanttevredenheid, aantallen klantcontacten, medewerkerstevredenheid en ziekteverzuim. Op onderdelen voeren

we soms meer in detail het gesprek met het bestuur. We vragen inzichten te delen en een beeld te schetsen van de

verbeteraanpak op issues indien nodig.

Toezicht op de stakeholderdialoog

Het is ook onze rol om toe te zien of de belangen van verschillende stakeholders in voldoende mate meewegen in de

besluitvorming van Intermaris. Bovendien hechten wij er ook aan vanuit onze rol een beeld te vormen over de wijze

waarop door belanghebbenden de samenwerking met Intermaris wordt ervaren. Wij hebben deze aspecten met het bestuur

in een duidelijke beleidsvisie op stakeholdermanagement vastgelegd in de nota de ‘Dialoog met belanghebbenden’.

Een (delegatie van) de RvC voert regelmatig gesprekken met de huurdersorganisatie, de gemeentes Hoorn en

Purmerend en de ondernemingsraad. Maar ook belangen van overige stakeholders, waaronder ministeries,

externe toezichthouders (Aw en WSW), zorgpartijen, financiers, collega corporaties en brancheorganisatie Aedes

houden we binnen onze scope.

Transparantie naar belanghebbenden

Om belanghebbende derden laagdrempelig inzicht in onze samenstelling te bieden, staat onze profielbeschrijving

standaard op de website van Intermaris. Een overzicht met nevenfuncties is naast publicatie in dit jaarverslag nu


ook separaat geplaatst op de website. Belanghebbenden kunnen ons bovendien via een eigen mailadres

[[email protected]] rechtstreeks benaderen met vragen die ons als toezichthouder aangaan.

Huurdersorganisaties

We hechten grote waarde aan het goed (kunnen) functioneren van onze beide huurdersorganisaties. Naar ons

oordeel is het van belang dat er een gezonde – zakelijke – relatie bestaat tussen de huurdersorganisaties en

Intermaris. Over dergelijke aspecten vormen wij ons een beeld en laten wij ons informeren.

Het contact tussen de RvC en de huurdersorganisaties (De Boog in Hoorn en InterWhere in Purmerend) van

Intermaris verloopt in de regel via de twee commissarissen die op voordracht van de huurdersorganisaties zijn

benoemd. In 2018 heeft een wisseling in de RvC bezetting hierop plaatsgevonden. De commissarissen hadden –

los van de extra contacten rondom het benoemings- en herbenoemingsproces – in totaal vijfmaal overleg met de

besturen van de huurdersorganisaties.

Gespreksonderwerpen zijn onder meer de wijze van samenwerking tussen de besturen van de huurdersorganisatie

met de corporatie, het huurbeleid, relatie tussen de huurdersorganisaties onderling, leefbaarheid, sloop/nieuw-

bouw, duurzaamheid en onderhoud. De RvC ontvangt ter informatie van de zijde van de huurdersorganisaties aan

het bestuur gegeven adviezen. Eenmaal per jaar vindt er – buiten aanwezigheid van het bestuur – overleg plaats

met de besturen van de huurdersorganisaties en de plenaire RvC. De informatie die de RvC verkrijgt, geeft mede

inhoud en inkleuring aan onze rol als toezichthouder op de corporatie.

Gemeenten

Een van de uitkomsten van de visitatie uit 2015 was dat de samenwerking tussen Intermaris en de diverse

gemeenten beter kan. Ook de Woningwet vraagt een andere rol. In 2018 waren de gemeenteraadsverkiezingen en

zijn nieuwe colleges samengesteld. Wij zien dat in 2018 wederom positieve stappen in de onderlinge samenwerking

zijn gezet en resultaten zijn behaald. Wij hebben ook kennisgenomen van de totstandkoming van de prestatie-

afspraken met de diverse gemeenten. Zowel qua procesverloop als op inhoud. Dit biedt naar ons idee een goede

basis om gezamenlijk constructieve stappen te zetten op het terrein van maatschappelijk sociale volkshuisvesting.

De gemeente Waterland (Monnickendam) bood Intermaris vanuit volkshuisvestelijk perspectief naar ons oordeel

nog weinig perspectief op groei van de sociale woningvoorraad. Intermaris heeft in die gemeente overigens ook

flink geïnvesteerd in het verduurzamen van het sociale bezit.

Ondernemingsraad

In 2018 hebben wij eenmaal uitgebreid – buiten aanwezigheid van de bestuurder – met de OR gesproken. De

afwikkeling van de reorganisatie ‘Anders Organiseren’, de ervaren werkdruk bij sommige afdelingen en de onder

druk staande klanttevredenheid van huurders waren onder meer onderwerpen van gesprek met hen. Op belang-

rijke aspecten vragen wij de bestuurder achteraf om een reactie. Het overleg met de ondernemingsraad wordt

door ons als informatief en constructief ervaren.

Leiding en medewerkers in dienst van Intermaris

Een delegatie van de RvC voert jaarlijks – naast alle formelere overlegmomenten – apart een gesprek met de beide

directeuren en de concern controller. Via de commissiestructuur, bij reguliere vergaderingen en bij bezoek aan

het bezit, ontmoeten wij ook andere leidinggevenden, projectleiders, adviseurs en medewerkers in het werkveld.

Bovendien zijn we uitgenodigd om zakelijke en soms feestelijke personeelsbijeenkomsten bij te wonen.

Afgelopen jaar waren er rond de totstandkoming van de meerjarenvisie meerdere bijeenkomsten met medewer-

kers, grote groepen bewoners uit Hoorn en Purmerend en gemeenteraadsleden. Een delegatie van ons nam deel

aan deze bijeenkomsten. Door deze activiteiten bij te wonen en hier zelf ook als commissaris actief aan deel te

nemen verkrijgen wij een levend beeld over hoe beleid in overleg met direct belanghebbenden wordt voorbereid,

maar ook hoe men erin zit. Zo ontstaat een breed beeld over de beleving van belanghebbenden over Intermaris.


Toezicht op financiële en operationele prestaties

De RvC heeft in 2018 toezicht uitgeoefend op belangrijke beslisdocumenten (waaronderde jaarrekening, de begro-

ting en het audit jaarplan) en belangrijke investeringsvoorstellen. De auditcommissie vervulde hierin een advies-

functie naar de plenaire RvC en een klankbordrol naar de bestuurder. In deze paragraaf gaan wij nader in op de

financiële en operationele prestaties van Intermaris en de wijze van uitvoering van onze toezichtstaak daarin.

Kwartaalrapportages

Middels kwartaalrapportages zijn wij goed geïnformeerd hoe Intermaris er financieel en operationeel voor staat.

De kwartaalrapportages bieden naar ons oordeel een goed en breed inzicht in het functioneren van Intermaris.

Tevens bieden de rapportages een goed handvat om de dialoog met het bestuur te voeren, bijvoorbeeld over

belangrijke volkshuisvestelijke prestaties (zie toelichting aldaar).

Jaarrekening over 2017

In de juni-vergadering van de RvC zijn de jaarstukken over het voorgaand boekjaar (2017) behandeld en vastge-

steld. PwC was aanwezig bij de behandeling van de jaarstukken in onze vergadering. De auditcommissie heeft in

het voortraject bij de totstandkoming van de jaarstukken een toetsende rol gespeeld.

Het bestuursbesluit om met het verslagjaar 2018 over te stappen naar marktwaardering op basis van de

zogenaamde full versie onderschrijft de raad om meerdere redenen van harte. Daarbij kijken we overigens niet

weg voor de extra inspanning die ook dit transitietraject weer extra van de organisatie vraagt. Met bestuur

is afgesproken om in 2019 te evalueren hoe dit traject is verlopen en hoe de checks and balances rondom

vastgoedwaardering zijn ingeregeld.

De raad heeft naast de behandeling en vaststelling van de jaarstukken ook kennisgenomen van de Assurance

rapporten van de accountant welke de dVi, dit is de verantwoordingsinformatie van de woningcorporatie aan het

ministerie, begeleiden.

Begroting 2019 en huurbeleid

Tijdens de najaarsconferentie in oktober is met het bestuur uitgebreid gesproken over de begrotingsuitgangspunten

voor 2019 en verder. We zijn uitgebreid geïnformeerd over de portefeuilleontwikkeling en over de effecten van

kostenstijgingen in de bouw/stichtingskosten.

Het realisme in productie – tempo en financiering – is door ons nadrukkelijk getoetst bij het bestuur. In dat

licht is stilgestaan bij het effect van vastgoedwaardering op beleidswaarde in plaats van op bedrijfswaarde. Punt

van gesprek was ook in hoeverre de – naar ons oordeel forse – investeringsambitie van Intermaris past binnen

de financiële mogelijkheden van de corporatie, zonder financieel continuïteitsrisico te lopen. Wij zijn naar ons

oordeel in staat om aan de hand van de verstrekte informatie en de financiële ratio’s (WSW) een goed afgewogen

beeld te vormen over dit continuïteitsvraagstuk.

Ook andere strategische vraagstukken rondom duurzaamheid, portefeuillestrategie, kwaliteit van het bezit en

huurprijsbeleid passeerden tijdens de begrotingsbespreking de revue. Daarbij is ook gesproken over het nieuwe

realisme en de financiële effecten die volgen uit de nieuwe meerjaren beleidsvisie van Intermaris.

De begroting 2019 van Intermaris is – gelijk met de behandeling van de nieuwe meerjarenvisie – in de RvC verga-

dering van november behandeld en door ons goedgekeurd.

Risicomanagement, compliance en Auditjaarplan

Risicomanagement staat bij de RvC hoog op de agenda. Het gaat hierbij niet alleen om de beheersing van de

(financiële) risico’s, maar ook om risicobesef. De werkzaamheden binnen Intermaris worden uitgevoerd door de

afdeling Concern Control. Tweemaal per jaar bespreekt de auditcommissie de specifieke rapportage op dit werkter-

rein. De uitkomsten worden vervolgens met de plenaire raad gedeeld. De concerncontroller heeft de bevindingen


en ontwikkelingen ook persoonlijk in de plenaire raad toegelicht. Intermaris beschikt over een raamwerk voor

het Enterprise Risk Management (ERM). De belangrijkste maatregelen vanuit het ERM-framework hebben een

plek in de reguliere interne audits. De RvC heeft het auditjaarplan behandeld en goedgekeurd. Wij hebben daarbij

wederom onze waardering uitgesproken voor de kwaliteit van dit plan. Daarenboven zijn wij content met de kwa-

liteit van uitvoering van de internal audits en de monitoring van eerdere actiepunten.

Accountant

De jaarrekening over 2017 is gecontroleerd door PwC. Het was de derde keer dat PwC de rol van controlerend

accountant bij Intermaris vervulde. Het functioneren van de accountant is door ons eind 2018 geëvalueerd. Het

functioneren van de accountant over het controlejaar 2017 is door ons per saldo als voldoende gescoord. Op

3 onderdelen zijn verbetermogelijkheden geconstateerd. Dit heeft geleid tot aanvullende afspraken voor het

(nu lopende) controlejaar 2018. We zien het controletraject over 2018 met in achtneming van de aanvullende

afspraken met vertrouwen tegemoet.

Een aantal bijzondere aspecten in het jaarcontrole traject 2017 leidde naar ons oordeel tot een beroep op partijen

om alle zeilen bij te zetten om termijnen te halen. Wij namen daarbij kennis van de impact van omvang van het

analysewerk rondom de marktwaarde bepalingen, de omvang van het controlewerk in meer algemene zin, maar

ook de impact van de binnen Intermaris recent afgeronde reorganisatie, waarbij vele personele wisselingen een

voorspoedig verloop van het controlewerk op onderdelen – bijvoorbeeld vastgoedbeheer en projecten – soms nog

belemmerde.

Rapportages accountant

De Management Letter, het accountantsverslag en Assurance rapporten zijn besproken in de auditcommissie. De

belangrijkste bevindingen zijn door de accountant ook met de plenaire raad besproken.

Vastgoedsturing, assetmanagement en portefeuillemanagement

Met interesse volgt de raad de stappen die Intermaris zet rondom de wijze waarop de verbeterslag in vastgoed-

sturing gestalte krijgt. Zowel vanuit de raad plenair, als vanuit de commissies, volgen wij deze ontwikkelingen.

We sparren daarin over de beleidsvragen rondom bijvoorbeeld de portefeuillestrategie en de doorontwikkeling

van rendementsnormen bij investeringsbeslissingen. We worden naar ons oordeel op adequate wijze betrokken

en geïnformeerd over de wijze waarop organisatorische aspecten binnen de organisatie worden gestructureerd en

geborgd in zowel functies als geautomatiseerde systemen. We zijn ook verheugd dat begin 2018 uit eigen gelederen

twee assetmanagers zijn benoemd. Op alle geplande thema’s zien wij goede resultaten.

Toezicht op Inkoopbeleid

De raad laat zich regelmatig informeren over de herijking van het inkoopbeleid en de wijze waarop het inkoop-

beleid en governancestructuur binnen Intermaris is ingeregeld.

Toezicht op implementatie privacyregelgeving

Onderwerp van gesprek in de auditcommissie was de invoering van de privacywetgeving. De plenaire raad is

hierover in de april-vergadering uitgebreid geïnformeerd door de concerncontroller. In het oog sprongen ook de

collectieve activiteiten bij Intermaris gericht op het vergroten van het privacy bewustzijn van leiding en mede-

werkers (dilemmatraining: ‘Komt een vrouw bij de hacker’, meting informatiebeveiligingsbewustzijn). Naar ons

oordeel geeft Intermaris goed invulling aan alle aspecten die de wijziging in regelgeving voor de corporatie met

zich meebrengt. De governancestructuur is ook op dit onderdeel naar ons oordeel adequaat ingeregeld.

Toezicht op Informatisering

In het verlengde van de privacywetgeving is in de auditcommissie uitgebreid gesproken over informatiebevei-

ligingsbeleid en de maatregelen die Intermaris daarop neemt. De auditcommissie – en via terugkoppeling de

plenaire raad – is geïnformeerd over de belangrijkste risico’s voor Intermaris. De RvC heeft zich hierover een goed

beeld kunnen vormen.


We zijn geïnformeerd over de introductie en gefaseerde uitrol van Katoomba als rapportage tool. We zijn

geïnformeerd over het ICT keuzeproces ten gunste van de verbetering van vastgoedsturing. We zijn geïnformeerd

over de intern belangrijke overstap van Intermaris van Detron naar Xcellent ten behoeve van alle kantoor-

automatisering en ondersteuning. Wij zijn van oordeel dat Intermaris deze migratie en/of inkooptrajecten naar

behoren uitvoert.

Toezicht op de organisatieontwikkeling

De RvC is regelmatig zowel schriftelijk als mondeling geïnformeerd over de voortgang van de organisatie-

ontwikkeling bij Intermaris. De raad is in dit kader geïnformeerd over de personele mutaties (uitstroom én

instroom) als gevolg van ‘Anders Organiseren’ en de belangrijkste effecten daarvan. De raad is geïnformeerd over

de implementatieconsequenties van de recente impactvolle overstap naar een nieuw primair systeem (Tobias AX).

De raad is betrokken bij het participatieve traject rondom de ontwikkeling van het nieuwe ondernemingsplan en

de wijze waarop dat traject aan de interne en externe samenwerking heeft bijgedragen.

Als raad ervaren wij positieve consequenties van alle doorgevoerde wijzigingen. Dit zien wij terug in de kwaliteit

van beslisdocumenten, lagere ziekteverzuimcijfers en werkplezier bij de medewerkers die we bij vele verschillende

contactmomenten ontmoeten en spreken.

Toezicht op verbindingen

De Stichting Intermaris kent – in vergelijking met het recente verleden – nog maar een beperkt aantal

verbindingen. De RvC wordt via kwartaalrapportages – en bij specifieke gebeurtenissen tussentijds – geïnformeerd

over verbindingen. De nieuwe Woningwet stelt stringente eisen aan samenwerkingsrelaties en investeringen

in zogenoemde niet-DAEB activiteiten. Wij zijn naar ons oordeel goed geïnformeerd en goed in staat de

ontwikkelingen (met name in afbouw) van de diverse laatste verbindingen vanuit Intermaris te volgen. De

bespreking van de uitkomsten van de specifieke (interne) audit op toepassing van het verbindingenstatuut heeft

begin 2019 binnen de auditcommissie plaatsgevonden.

Speciaal onderwerp van gesprek in 2018 vormde het noodzakelijke uittreden van Intermaris uit Terra Marique

(Holenwegkwartier – de voormalige Philipslocatie – te Hoorn). Intermaris bouwt daar straks wel de sociale

huurwoningen, maar is geen partij meer in deze verbinding.

Toezicht op Financieringsbeleid

De raad is bekend met de noodzaak tot relatief forse groei van de lening portefeuille de komende jaren (circa

€ 260 miljoen). De raad heeft kennis genomen van het operationele beleid op welke wijze Intermaris

dit aanvliegt. De raad heeft goedkeuring verleend aan de beëindiging – het breakplan – van een tweetal

derivatencontracten uit het verleden.

Toezicht op adaptatievermogen Intermaris m.b.t. externe ontwikkelingen

De raad laat zich informeren over de wijze waarop Intermaris omgaat met bijvoorbeeld de impact en (negatieve)

financiële consequenties van de invoering van de ATAD. Vanuit dat perspectief kijken wij als raad ook naar

financiële effecten van andere belastingmaatregelen (waaronder BTW, VPB, Verhuurdersheffing), ontwikkelingen

rondom de bouwkosten en telkens oplopende kosten ten gevolge van de energietransitie. Vanuit onze rol

informeren wij ook naar ontwikkelingen op de bijvoorbeeld de arbeidsmarkt in relatie tot de continuïteit in

bedrijfsvoering.

Toezicht op externe verantwoording

De raad is adequaat geïnformeerd over de wijze waarop Intermaris verantwoording aflegt aan bijvoorbeeld

de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De raad is goed

geïnformeerd over het oordeel dat de externe toezichthouders hebben van Intermaris. Dit omvat de positieve

resultaten van de Governance Check van de Aw en het verlengen van het borgingsplafond door het WSW.


Toezicht bij het visitatietraject

In nauw overleg met bestuur is het selectieproces voor de aanstaande visitatieronde ingericht. In 2018 hebben

wij goedkeuring verleend aan de bureaukeuze en de opdrachtverlening aan Ecorys. In 2019 wordt de visitatie

uitgevoerd over de jaren 2015-2018.

Toezicht op uitkomsten Aedes Benchmark

De raad is alert op de ontwikkeling die Intermaris doormaakt in de Aedes Benchmark. De raad voert mede vanuit

dat perspectief het gesprek met het bestuur over reputatie en klantgericht werken vanuit Intermaris. De raad heeft

expliciet uitgesproken niet tevreden te zijn over de C score in de Aedes Benchmark op het terrein van woning

betrekken en verlaten. De raad heeft ervan kennis genomen dat hierop een analyse is uitgevoerd en dat een plan

van aanpak is opgesteld. De eerste positieve effecten waren eind 2018 zichtbaar.

Regeldruk

De RvC deelt tenslotte de binnen de sector van woningcorporaties bestaande zorgen over de toename van regel-

druk op de sector en de soms tegengestelde eisen die verschillende externe toezichthouders aan op te leveren

data stellen. Ook deelt de raad de zorgen die bestaan over bijvoorbeeld belemmeringen binnen het systeem van

toewijzen van woningen.

7.2. Verslag vanuit de werkgeversrol

Werkgeversrol RvC jegens bestuur

De RvC vervult de werkgeversrol voor het bestuur. In 2016 is het bestuursmodel van Intermaris door ons ingrij-

pend gewijzigd. Het driehoofdige bestuur is omgevormd naar een eenhoofdig bestuur. De heer Tip vormt het

(eenhoofdige) bestuur van de Stichting Intermaris.

Samenstelling bestuur in 2018

Hieronder is de samenstelling van het bestuur in 2018 weergegeven. De heer Tip is het gehele verslagjaar 2018

als enige bestuurlijk verantwoordelijk geweest. De heer Tip vormt samen met twee niet-statutair directeuren het

directieteam van Intermaris.

Tabel: Samenstelling Raad van Bestuur van Intermaris (2018)

Naam

(geboorte

jaar)

Bestuursfunctie

bij Intermaris

In functie als

bestuurder

bij Intermaris

Aantal

behaalde

PE-punten

*

Duur benoeming

bij Intermaris

Nevenfuncties

buiten Intermaris

(2018)

*

C.J. Tip

(1971)

Bestuurder per

1 januari 2017

01-01-2017 56 (2018)

22 (2017)

31-12-2020 Lid RvT Zaans Medisch

Centrum (per 01-10-2017)

Voorzitter Raad van

Toezicht bij Stichting

Marketing Zaanstreek

(per 01-07-2018)

Bestuurslid Maatschappij

voor Nijverheid & Handel,

afd. ZW

* zie toelichting in tekst


Remuneratie bestuur: beleid en uitvoering

De RvC stelt in de rol van werkgever van het bestuur een beoordelingskader en een beloningsbeleid vast. Bij

benoeming en ontslag van bestuurder(s) geldt alle actuele weten regelgeving. Met name bepaalt Intermaris zijn

handelen op basis van de Woningwet, de kaders – de regelingen – die volgen uit de Wet Normering Topinkomens

(WNT) en overige relevante governance bepalingen.

De beloning van de heer Tip voldoet volledig aan de meest actuele bepalingen van de WNT.

De commissie governance en remuneratie van de RvC voert de werkgeverstaken uit en doet aan de plenaire RvC

voorstellen over de wijze waarop rechtspositionele zaken vorm en inhoud krijgen. Voor de financiële verant-

woording en de wijze van toepassing van de WNT verwijzen wij naar de verantwoording daarover ter zake in het

jaarrekeningdeel van deze jaarstukken.

De heer Tip is bestuurlijk eindverantwoordelijk voor de Stichting Intermaris. De heer Tip geeft hiërarchisch leiding

aan de directeuren. Niet-statutair directeuren vallen onder de CAO Woondiensten.

Uitvoering remuneratie in 2018

De commissie governance en remuneratie van de RvC voert op basis van het opgestelde prestatiecontract met de

bestuurder de formele gesprekken rondom het functioneren. De voortgang- en beoordelingsresultaten zijn voor-

afgaand aan de beoordeling met de voltallige Raad van Commissarissen gedeeld. De remuneratieverantwoording

over het bestuur is met de hier weergegeven verantwoording openbaar. Na vaststelling van de jaarstukken vindt

standaard publicatie op de website van Intermaris plaats.

De RvC is van oordeel dat de heer Tip op uitstekende wijze de positie van bestuurder heeft opgepakt en uitgevoerd

in 2018. Met vaststelling van de arbeidsovereenkomst zijn afspraken gemaakt over de salarisstappen bij normaal/

goed functioneren. Dit financiële aspect is verantwoord in het jaarrekeningdeel van deze jaarstukken.

PE-punten bestuur

Conform de Governancecode dienen bestuurders van woningcorporaties in drie jaar tijd 108 PE-punten te beha-

len. De heer Tip is per 1 januari 2017 van buiten de sector bij Intermaris in dienst getreden. Voor de heer Tip geldt

dat hij over de periode van drie jaar (2017-2018-2019) 108 PE-punten dient te behalen. De heer Tip heeft in 2017

22 PE-punten behaald. In 2018 is dit aantal uitgebreid met 56 PE-punten. Dit betekent dat de heer Tip in 2019

minimaal nog 30 PE-punten dient te behalen.

Nevenfuncties

De RvC heeft in 2017 ingestemd met het verzoek van de heer Tip om lid te worden van de Raad van Toezicht van

het Zaans Medisch Centrum. In 2018 is ingestemd met het verzoek van de heer Tip om voorzitter te mogen wor-

den bij de Stichting Marketing Zaanstreek. De heer Tip vervult de nevenfuncties in eigen tijd. De raad heeft daarbij

beslist dat het aantal toezichthoudende (casu quo bestuurlijk gezien zwaardere) nevenfuncties van de heer Tip,

anders dan qualitate qua rollen bij organen, beperkt blijft tot maximaal twee.

Aandelen, leningen, garanties

De Stichting Intermaris verstrekt bestuursleden geen persoonlijke leningen, financiële garanties of andere finan-

ciële voordelen die niet vallen onder het beloningsbeleid. Er zijn in 2018 of eerder geen aandelen, leningen of

garanties verstrekt aan bestuursleden. Het is beleid om dat ook niet te doen.

Integriteit bestuur

Voor bestuur en RvC staat het behalen van de maatschappelijke resultaten voorop. Dat vraagt om een organisa-

tie met een integere en open cultuur waarbinnen ruimte is voor reflectie en tegenspraak. Medewerkers op alle

niveaus van de organisatie worden geacht een bijdrage te leveren aan het gewenste integere gedrag en daarmee

aan de gewenste integere organisatiecultuur. Bestuur en RvC hebben daarbij een voorbeeldfunctie voor zowel


onze eigen corporatie als voor de gehele sector. Bestuur en RvC zijn zich bewust van hun voorbeeldfunctie. Het

gedrag van bestuurders en commissarissen is naar ons oordeel van invloed op het functioneren en de reputatie

van de organisatie én de sector. Een kritische en open geest is van belang om het werk als bestuurder en commis-

saris te kunnen doen. Daarnaast zijn durf, onafhankelijk denken, samenwerkingsbereidheid en oog en respect voor

elkaars rollen nodig voor een gezonde cultuur waarin onder meer groepsdenken wordt vermeden. Naar ons beeld

vertoont het bestuur en de RvC goed voorbeeldgedrag. Dit werd eerder bevestigd door de onafhankelijke visitatie-

commissie en de Governance Check vanuit de Autoriteit woningcorporaties. In 2018 hebben bestuur en RvC zich

laten inspireren en uitdagen door deel te nemen aan een dilemmatraining op het terrein van morele oordeelsvor-

ming in collectief verband. Het bestuur heeft een integriteitsbeleid en activiteitenkalender 2018 vastgesteld. Een

jaarlijkse specifieke audit op het aspect integriteit maakt onderdeel uit van het auditjaarplan. De auditcommissie

bespreekt de resultaten van de audit, waarvan de belangrijkste uitkomsten worden gedeeld met de plenaire raad.

Schijn van belangenverstrengeling vermijden

Elke vorm van belangenverstrengeling bij bestuur (en organisatie) dient te worden vermeden. Bestuurder is

verplicht (mogelijke) tegenstrijdige belangen direct aan de RvC te melden. De RvC doet waar nodig navraag en

bepaalt vervolgens (buiten aanwezigheid van bestuurder) of er sprake is van een tegenstrijdig belang of besluit

en indien dat het geval is, op welke wijze dit tegenstrijdige belang wordt beëindigd. In het verslagjaar hebben

dergelijke situaties zich niet voorgedaan.

Soft Controls

De cultuur van Intermaris kenmerkt zich naar het oordeel van de RvC door relatief korte lijnen, benaderbaarheid van

medewerkers, probleemoplossend vermogen en het steeds beter centraal stellen van huurders. Intermaris werkt aan

de bevordering van de feedbackcultuur en de competentie-ontwikkeling van tegenspraak. Met bestuur en onderne-

mingsraad vormen we als raad ook een beeld over andere soft controls van de organisatie. Dit wordt ondersteund met

naar ons oordeel adequate informatie uit de kwartaalrapportages en het sociaal jaarverslag van Intermaris.

In 2018 is Intermaris gestart met een vorm van continu medewerkerstevredenheidsonderzoek middels de Menti-

meting. We zien dat ‘Anders Organiseren’ tot grote – naar ons oordeel overigens positieve – interne veranderingen

heeft geleid in professionaliteit en kwaliteit. We zijn positief over de initiatieven op het terrein van de strategische

personeelsplanning die zijn ingezet. We zien dat bestuur en directie investeren in de ontwikkeling van leiderschap

door een gestructureerde aanpak met management ‘tweedaagse’ en frequente werkateliers. We zien het ziekte-

verzuim in de organisatie dalen. Naar ons beeld is Intermaris een gezonde, ambitieuze woningcorporatie, waar

met trots gewerkt kan worden.

7.3. Kwaliteitsborging intern toezicht en samenstelling RvC

Zelfevaluatie

De RvC voert jaarlijks een zelfevaluatie uit. Over 2018 is de zelfevaluatie onder leiding van een extern deskundige

vanuit Governance Support uitgevoerd begin 2019.

Tijdens de zelfevaluatie is teruggekeken op het functioneren van de raad en de kwaliteit van uitvoering van de

verschillende rollen. Tegelijk is vooruitgekeken. Wat vragen aanstaande ontwikkelingen van de raad en wat bete-

kent dit voor de competenties en samenstelling? De zelfevaluatie vond plenair plaats en werd vooraf gegaan door

één-op-ééngesprekken tussen de deelnemers en de externe begeleider. De éénop-ééngesprekken zijn ook gevoerd

met de bestuurder, de beide directeuren en de bestuurssecretaris.

Overall is het beeld bevestigd dat er sprake is van een goede diversiteit in de raad en dat deze kwalitatief sterk is

en goed functioneert. Er is in de evaluatie kritisch gekeken naar de randvoorwaarden voor het functioneren en

de kerntaken van de RvC: het uitvoeren van toezicht, de werkgeversrol en de wijze van invulling van de klank-

bordfunctie naar bestuur. Centraal stond de vraag: waar ligt ruimte voor verbetering? We hebben intern afspraken

gemaakt om de eigen vergaderefficiency verder te versterken en meer tijd in te ruimen voor verdieping. Ook ligt


er een uitdaging om onze toezichtagenda nog scherper en explicieter te maken. De raad heeft ook uitgesproken

om zaken die goed lopen vooral ook goed vast te houden. De samenwerking met bestuur verloopt goed.

Los van het jaarlijkse formele moment van zelfevaluatie, reflecteren we als raad ook tussentijds op onze rol en

werkwijze. In 2018 heeft dit onder meer geleid tot aanpassing van de agenda en het meer op structurele wijze

inplannen van intern vooroverleg voorafgaand aan de reguliere plenaire vergaderingen. Standaard stellen wij

de vraag aan het einde van een overleg of alle deelnemers alles hebben kunnen zeggen wat zij hadden willen

zeggen. Ook interveniëren we in het overleg om te peilen of iedereen nog goed in de wedstrijd zit. Deze proces-

en gedragsinterventies helpen ons in de praktijk, om naast de zakelijke behandeling van onderwerpen, te toetsen

of iedereen vanuit zijn perspectief nog voldoende in staat is adequaat zijn inbreng te geven. Dit draagt naar ons

oordeel daadwerkelijk bij aan de kwaliteit van de besluitvorming.

Permanente educatie (PE)

Conform beginsel 1.8 van de Governancecode blijven leden van de RvC hun kennis ontwikkelen door trainingen

en cursussen. De leden van de RvC hebben dit in 2018 ook gedaan. Dit wordt jaarlijks verantwoord in dit verslag.

Zie voor detailinformatie over behaalde PE-punten per commissaris de tabel ‘samenstelling RvC’. De RvC voldoet

ruimschoots aan de in sectorverband gestelde vereisten om per commissaris over een periode van twee jaar mini-

maal 10 PE-punten te behalen. De RvC bespreekt welke opleidingen collectief en individueel worden opgepakt en

wisselt belangrijke (leer)ervaringen onderling uit.

Integriteit, onafhankelijkheid en tegenstrijdige belangen

Ieder RvC-lid dient integer te handelen en te handelen in overeenstemming met de hiertoe opgestelde weten

regelgeving. Commissarissen melden een (mogelijk) tegenstrijdig belang direct aan de voorzitter van de RvC en

aan de overige leden van de RvC.

De RvC is bovendien zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar en ten opzichte van het bestuur

en welk deelbelang dan ook, onafhankelijk en kritisch kunnen functioneren en hun taak naar behoren kunnen

vervullen. De leden van de RvC hebben geen nevenfuncties die tegenstrijdig zijn aan het belang van Intermaris.

De RvC leden zijn van mening dat zij voldoende onafhankelijk en kritisch ten opzichte van elkaar kunnen

functioneren. De RvC heeft in 2018 beslist dat de nevenfuncties van commissarissen – naast publicatie in dit

jaarverslag – ook apart op de website van Intermaris worden geplaatst.

Er was in 2018 binnen de RvC wederom geen sprake van onverenigbaarheden zoals genoemd in artikel 30 lid 6

Woningwet. Mogelijke tegenstrijdige belangen bij te nemen besluiten of goedkeuringen worden door leden van de

Raad van Commissarissen vooraf gemeld in de plenaire RvC-vergaderingen.

Er was in 2018 op twee momenten melding van een (mogelijk) tegenstrijdig belang (beginsel 3.26 Governance-

code). Een zakenrelatie van de heer Trip (voorzitter RvC) (in casu een consultant op het terrein van vastgoed-

vraagstukken) heeft op initiatief vanuit Intermaris op een vastgoedvraag geadviseerd. Trip heeft op geen enkele

wijze betrokkenheid gehad bij de verstrekking van de adviesopdracht. De bestaande relaties waren bij partijen

bekend.

Intermaris heeft in 2018 op grond van hun expertise Fakton ingehuurd op een onderzoek naar betaalbaarheid van

wonen. De heer Weide was in het verleden werkzaam bij Fakton.

Nieuwe functie de heer Trip

Per 1 september 2017 is de heer Trip (voorzitter RvC) gestart als directeur bij Meijer Realty Partners (MRP). MRP is

een vastgoedonderneming en ontwikkelt landelijk buurten, leefomgevingen en draagt bij aan toekomstbestendige

inrichting van steden. MRP is ook in 2018 niet actief in Hoorn of Purmerend. De RvC heeft geconstateerd en beves-

tigd dat MRP niet werkzaam is in het werkgebied van Intermaris en uitgesproken dat dit ook niet wenselijk is. Indien

hier op enig moment sprake van zou kunnen zijn, is afgesproken dat de heer Trip hier onverwijld melding van doet.


Samenstelling van de RvC

De RvC bestaat uit zes personen. De RvC is van oordeel dat zij voldoende divers is samengesteld wat deskundig-

heid en competenties betreft. De samenstelling en deskundigheid sluiten aan bij de beschrijving daarvan in de

profielschetsen van de RvC.

De samenstelling van de raad van commissarissen ultimo 2018 is als volgt:

Commissaris (voorzitter)

Dhr. F.P. Trip

1958, Nederlandse nationaliteit

Functie

Directeur MRP (per 1 september 2017)

Directeur Trip vastgoed BV

Nevenfuncties 2018

• Deelneming in Going Dutch Development

(GDD BV) en Trip & De Goede (TDG BV)

• Adviseur bij o.m. MVGM

• Penningmeester Bestuur Vereniging

Parkmanagement Papendorp, Utrecht (tot 1/6/2018)

• Lid RvC SRO

Gegevens m.b.t. RvC

Benoeming

Aanvang 1e termijn 01-03-2016

Einde huidige termijn 29-02-2020

Herbenoembaar ja

(tot en met 29-2-2024)

Rol

Voorzitter RvC

Lid cie. Governance en remuneratie

Specialisme

(Maatschappelijk) vastgoed

Educatie

PE-punten (2016) 12

PE-punten (2017) 20

PE-punten (2018) 15

Commissaris

Mevr. A. van Dijck-van Eck


Functie

Manager Vastgoed Amersfoort bij woningcorporatie

de Alliantie (per 01-08-2018)

Manager Beheer, Onderhoud en Verhuur bij BOEi

(tot 28-02-2018)

Gegevens m.b.t. RvC

Benoeming


Einde 1e termijn 01-05-2021

Herbenoembaar ja

Rol

Lid RvC

Lid commissie wonen en vastgoed

Specialisme

Vastgoed

Educatie

PE-punten (2017) 21

PE-punten (2018) 14


Commissaris

Dhr. H.J. van Schaik


Functie

Burgemeester van Harderwijk

Nevenfuncties 2018

De heer Van Schaik vervult uit hoofde van zijn rol als

burgemeester tal van onbezoldigde lidmaatschappen

in diverse organen, comités van aanbeveling en

stichtingen.

Een overzicht hiervan is gepubliceerd op de website

van de gemeente Harderwijk.

Gegevens m.b.t. RvC

Benoeming



Herbenoembaar ja

Rol

Lid RvC

Lid Auditcommissie

Specialisme

Huurdersbelangen en volkshuisvesting.

Educatie

PE-punten (2018) 7

Commissaris

Mevr. Dr. L.B.J. Schmitz


Nevenfuncties 2018

• Vice-voorzitter Programmacommissie

Maatschappelijke Diensttijd van ZON/MW

• Lid RvT St. Pro Persona GGZ en Pompestichting

te Wolfheze

• Lid RvT bij UAF. Studie en Werk voor Hoger

opgeleide Vluchtelingen

Per januari 2019 benoemd tot vice-voorzitter Raad

van Toezicht Regio College te Zaandam.

Gegevens m.b.t. RvC

Benoeming



Herbenoembaar Nee

Rol

Lid RvC (vicevoorzitter) m.i.v. 5-2014

Voorzitter commissie

Governance en Remuneratie m.i.v. 2-2016

Specialisme

Huurdersbelangen

Zorg

Educatie

PE-punten (2015) 14

PE-punten (2016) 4

PE-punten (2017) 14

PE-punten (2018) 15


Commissaris

Dhr. B.A. Spelbos


Functie

Zelfstandig bestuursadviseur Cyrus BV

Nevenfuncties 2018

• Lid RvC/voorzitter auditcommissie Woningstichting

Portaal, Utrecht

• Voorzitter RvT/lid remuneratiecommissie

Zorggroep Almere

• Lid RvT/voorzitter auditcommissie Stichting Samen

Veilig Midden Nederland (Jeugdzorg), Utrecht

• Directeur van RAVAM Beheer BV / RAVAM

Amstelhome Beheer BV in de rol van beherend

vennoot van twee vastgoed C.V.’s

Per 1 januari 2019 benoemd tot lid van de RvT van de

ViVa Zorggroep te Velsen.

Gegevens m.b.t. RvC

Benoeming




Herbenoembaar Nee

Rol

Lid RvC

Voorzitter auditcommissie

Specialisme

Financiën & Governance

Educatie

PE-punten (2015) 15

PE-punten (2016) 25

PE-punten (2017) 15

PE-punten (2018) 28

Commissaris

Dhr. W.F.P. Weide


Functie

Eigenaar 3Consult

Eigenaar Hattrick Holding BV

Nevenfuncties 2018

• Manager Vastgoedsturing Parteon (per 1-3-2018)

• Docent ASRE

• Lid RvC Omnia Wonen (Harderwijk) (per 01-01-2018)

• Extern bestuurder Braassemerland Ontwikkeling BV

Gegevens m.b.t. RvC

Benoeming



Herbenoembaar ja

Rol

Lid RvC

Voorzitter commissie wonen & vastgoed

Specialisme

Vastgoed

Educatie

PE-punten (reeds behaald

in 2015-2016) 35

PE-punten (2017) 2

PE-punten (2018) 22


Toelichting op mutaties

Het rooster van aftreden van de RvC toont aan dat de continuïteit geborgd is. Voorjaar 2018 eindigde de laatste

benoemingstermijn van mevrouw Schoordijk. In het najaar 2017 is een openbaar wervingstraject gestart voor de

ontstane vacature. Dit heeft in het voorjaar van 2018 geresulteerd in de benoeming op voordracht van de huur-

dersorganisaties van de heer Van Schaik. De Inspectie voor Leefomgeving en Transport (ILT) heeft op de voor-

dracht positief gereageerd.

In 2018 vond herbenoeming van de mevrouw Schmitz plaats voor een volgende en laatste termijn van vier jaar.

Dit is ook afgestemd met de huurdersorganisaties. Ook mevrouw Schmitz heeft bij het besluit tot herbenoeming

een positief bericht van de Inspectie ontvangen. In beide situaties is sprake van een (her)benoeming op voordracht

van de huurdersorganisaties De Boog en InterWhere. Het openbare werving- en selectietraject wat heeft geleid tot

benoeming van de heer Van Schaik, is door de huurdersorganisaties geleid.

Lidmaatschappen

De leden van de RvC zijn allen lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Ze ontvangen

diverse vaktijdschriften, brochures en digitale informatie mede via de VTW. De leden van de RvC maken ook via

de VTW regelmatig gebruik van diverse opleidings- en scholingsmogelijkheden.

Informatievoorziening RvC

De RvC ziet erop toe dat de ontvangen informatie aan de RvC alle voor de goede uitvoering van het toezicht

relevante aspecten laat zien. Dit geldt met name op het terrein van financieel, volkshuisvestelijk, maatschappelijk

en organisatorisch gebied, als ook op het gebied van de dienstverlening aan de huurders van Intermaris. Om zijn

taken goed te kunnen vervullen heeft de raad zich in het verslagjaar regelmatig mondeling en schriftelijk laten

informeren over onder andere de volgende onderwerpen:

AFGETREDEN COMMISSARIS IN 2018

Mevr. Mr. M.C.J. Schoordijk


Functie

Concernsecretaris GVB (geheel 2018)

Nevenfuncties in 2018

• Lid RvC St. De Goede Woning

• Bestuurslid bij Stichting Hart voor het Vondelpark

Gegevens m.b.t. RvC

Benoeming

Aanvang 1e termijn 5-2010

Aanvang 2e termijn 5-2014


Herbenoembaar Nee

Rol

Lid RvC m.i.v. 5-2010

Lid auditcommissie m.i.v. 1-20 1 1

Specialisme

Huurdersbelangen

Governance

Juridische zaken

Educatie

PE-punten (2015) 9

PE-punten (2016) 84

PE-punten (2017) 11

2018 niet verder relevant wegens aftreden in 2018


- Strategie;

- Begroting;

- Organisatieontwikkeling;

- Implementatie weten regelgeving;

- Energietransitie en duurzaamheid;

- Huurbeleid en betaalbaarheid;

- Portefeuillestrategie;

- Financieringsbehoefte;

- Projecten;

- Verbindingen;

- Huisvesten primaire doelgroep;

- Betrekken bewoners bij beleid en beheer;

- Leefbaarheid;

- Kwaliteit woningbezit;

- Wonen en zorg.

De RvC laat zich ook informeren door relevante belanghebbenden binnen en buiten de organisatie en neemt ken-

nis van belangrijke publicaties ter zake (waaronder publieke Management Letters over de sector van bijvoorbeeld

de Beroepsorganisatie van Accountants, WRR, Rigo rapporten, SVWN, et cetera ).

De RvC zorgt er ook voor dat zelfstandig en rechtstreeks informatie wordt ingewonnen over de gang van zaken bij

Intermaris. Zo zijn er onder meer gespreid door de tijd gesprekken met bestuurder, directie, controller en auditor,

bestuurssecretaris, medewerkers, ondernemingsraad, huurdersorganisaties, gemeenten en accountant. De RvC

ervaart de contacten met een breed palet aan belanghebbenden als zeer belangrijk, omdat daarmee vanuit ver-

schillende perspectieven informatie wordt verkregen over het functioneren en de cultuur van Intermaris. Dit

weegt mee in de vorming van een beeld over de soft controls bij Intermaris.

De RvC is van oordeel dat de planningen control cyclus van Intermaris goed functioneert. De informatie die

vanuit de cyclus wordt gegenereerd vormt naar het oordeel van de RvC een goede basis voor de uitoefening van

de toezichthoudende taak. De specifieke doelen die Intermaris zich in een jaar stelt, worden via een duidelijke

(OGSM) methodiek vanuit de meerjarenvisie vertaald in goed meetbare prestatie-indicatoren. Veranderingen

in de omgeving – zoals weten regelgeving – worden naar het oordeel van de RvC adequaat bijgehouden en de

implementatie van veranderingen wordt goed beheerst.

Aanspreekbaarheid

De RvC hecht grote waarde aan zijn aanspreekbaarheid. Het bestuur is aanspreekbaar op en legt verantwoording

af over de maatschappelijke en financiële prestaties van de woningcorporatie Intermaris als geheel, alsmede over

de strategische keuzes die zijn gemaakt. De RvC is aanspreekbaar op en legt verantwoording af over het gehouden

toezicht hierop.

De RvC is hierop aanspreekbaar voor alle interne en externe belanghouders, huurders en medewerkers van de

Stichting Intermaris. De namen en achtergronden (waaronder nevenfuncties) van alle RvC leden zijn door ons

gepubliceerd op de website van Intermaris. De RvC kent sinds 2017 ook een eigen elektronische postbus. Via de

website is deze openbaar gemaakt voor belanghebbenden.

Meldplicht

Er hebben zich in het verslagjaar geen zaken voorgedaan, die vallen onder de meldingsplicht die is toegewezen

aan de RvC, als bedoeld in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV).


Bezoldiging RvC

In het jaarrekeningdeel onder ‘Bezoldiging topfunctionarissen’ zijn de individuele beloningen aan de leden van

de RvC, zijnde toezichthoudende topfunctionaris op grond van de Wet Normering Topinkomens (WNT), verant-

woord. Hierbij wordt de beroepsregel van de VTW gevolgd. De jaarlijkse bezoldiging is conform de beroepsregel

voor 2018 vastgesteld op € 13.500 (leden) en € 20.250 (voorzitter). Intermaris valt in de bezoldigingsklasse G

van de regeling.

7.4. Vergaderingen en commissies van de RvC

Vergaderingen en overleg

In 2018 kwam de RvC van Intermaris vijf keer bijeen voor een reguliere formele vergadering. Deze vergaderingen

werden steeds in aanwezigheid van bestuur en beide directieleden gehouden. Er vonden bij Intermaris voorafgaand

aan de reguliere vergadering eigen RvC overleggen plaats, in afwezigheid van bestuur. In aanvulling daarop is ook

separaat nog vergaderd in eigen kring (januari 2018). De zelfevaluatie over 2018 is in februari 2019 afgerond.

Ook hebben in 2018 wederom twee strategieconferenties plaatsgevonden. Daarnaast heeft de RvC op verschillende

momenten deelgenomen aan het debat over de nieuwe meerjarenvisie.

De delegatie vanuit de RvC voor de werving en selectie van een nieuwe commissaris is daarnaast meerdere keren extra

bij elkaar gekomen. Dit geldt ook voor de delegatie vanuit de RvC die de selectie van visitatiebureaus heeft begeleidt.

De inhoudelijke gespreksonderwerpen van de verschillende overleggen zijn elders in dit verslag behandeld.

De leden van de RvC wonen de RvC vergaderingen telkens in persoon bij. In 2018 was in de april-vergadering

de heer Van Schaik informeel genodigd en aanwezig; in de september-vergadering was de heer Van Schaik

verhinderd wegens ambtsverplichtingen elders de vergadering bij te wonen. De heer Spelbos heeft in verband met

verplichtingen elders de najaarsconferentie in oktober niet bijgewoond. Verder was een ieder aanwezig tijdens de

reguliere RvC vergaderingen en commissie-overleggen.

Er zijn in het verslagjaar 34 bestuursbesluiten ter goedkeuring voorgelegd. Hiervan is 1 voorstel opgeschort,

omdat deze niet aan de verwachtingen voldeed. Daarnaast zijn er 13 geregistreerde overige raadsbesluiten

genomen. Veelal waren deze verbonden aan (her)benoemingen en overige remuneratie aangelegenheden of

reglementen. Zowel de goedkeuringen, als de besluiten, worden in een register bijgehouden en zijn inzichtelijk

voor de extern accountant.

Auditcommissie

De auditcommissie van Intermaris kwam in het verslagjaar viermaal bijeen. De heer Spelbos (voorzitter) en

mevrouw Schoordijk (tot en met april) en de heer Van Schaik (vanaf april) vormen de auditcommissie. De

bestuurder, de directeur Financiën & Bedrijfsvoering, de concerncontroller en de auditor wonen standaard de

vergaderingen van de auditcommissie bij.

Reguliere onderwerpen zijn de Management Letter, waarbij er ook een gesprek onder vier ogen met de accountant

heeft plaatsgevonden, de jaarrekening met accountantsverslag over 2017, de begroting, het treasuryjaarplan 2018, het

auditjaarplan 2018, de uitkomsten van de interne audits en het risicomanagement (Risk Audit Compliance rapportage).

In 2018 is voorts gesproken over: de Wet Datalekken, de effecten van weergave van marktwaarde in verhuurde

staat, het gewijzigde verbindingenstatuut, het financieringsbeleid, de aanpak migratie naar full versie waardering,

de productie van meerdere Position Papers, Integriteit, vastgoedsturing mede in relatie tot assetmanagement en de

inrichting van de financiële functie, voortgang van de ERP-implementatie en de actualisering, advies ten aanzien

van het vaststellen van het investeringsstatuut en het reglement financieel beheer en beleid. Bij dit laatste aspect

is de raad geadviseerd de drempel voor desinvesteringen in de reglementen vast te stellen op € 3 miljoen. Dit

advies is overgenomen door de plenaire raad. Bij de behandeling van financiële rapportages is standaard aandacht

voor afwegingen en achtergronden bij waarderingsvraagstukken en fiscale aspecten.


Commissie governance en remuneratie

Mevrouw Schmitz is sinds februari 2016 voorzitter van de commissie. De heer Trip is sinds 2017 lid van de

commissie. De commissie bereidt alle remuneratiezaken voor. De bestuurder en de bestuurssecretaris wonen

de vergaderingen in de regel bij. De commissie bewaakt ook de governance-agenda van de RvC. De commissie

is driemaal fysiek in vergadering bijeengekomen. Alle onderwerpen uit de commissie die leiden tot bespreking

of besluitvorming komen terug in de vergaderingen van de plenaire RvC. In 2018 is de naam van de commissie

gewijzigd.

Commissie wonen & vastgoed

De commissie wonen & vastgoed heeft in 2018 vijfmaal vergaderd. De commissie bestaat uit de heer Weide

(voorzitter) en mevrouw Van Dijck-van Eck. De bestuurder, de directeur Wonen & Vastgoed, de directeur

Financiën en Bedrijfsvoering en de teamleider Projecten wonen de vergaderingen standaard bij. Voor specifieke

projecten wonen de medewerkers van de afdeling Projecten de vergadering bij.

De commissie wonen & vastgoed vervult een belangrijke adviserende en voorbereidende taak in de toezicht-

houdende rol voor de plenaire RvC bij de beoordeling van het volkshuisvestelijk en maatschappelijk presteren

van Intermaris. Ook vervult de commissie de rol als klankbord voor de bestuurder bij specifieke investerings-,

volkshuisvestelijke of maatschappelijke vraagstukken.

De commissie koppelt zowel schriftelijk als mondeling haar bevindingen aan de plenaire raad telkens terug. De

commissie draagt bij aan de beelden oordeelsvorming van de plenaire raad ten aanzien van volkshuisvestelijke

en maatschappelijke vraagstukken.

In de paragraaf over de verantwoording over de toezichthoudende rol zijn de onderwerpen benoemd die

uitgebreid in de commissie zijn doorgesproken.

7.5. Tot slot

Vooruitblik

De maatschappij is zo dynamisch geworden dat verandering en flexibiliteit permanent noodzakelijk zijn om

tegemoet te komen aan wensen/vragen van (toekomstige) bewoners, de overheid en de samenleving. Met de

totstandkoming van de nieuwe meerjarenvisie is intensief stilgestaan bij alle relevante ontwikkelingen en is nage-

dacht over scenario’s. Bij de totstandkoming van de visie is met veel belanghebbenden gesproken. Met de in 2018

ook binnen de organisatie doorgevoerde veranderingen, verwachten wij dat Intermaris op goede en kwalitatieve

wijze in kan spelen op de moderne eisen op het gebied van zowel customer intimacy, als operational excellence.

De ingezette initiatieven op het terrein van innovatie juichen wij daarnaast van harte toe.

Dankwoord

De Raad van Commissarissen bedankt alle medewerkers, bestuursleden van de huurdersorganisaties De Boog en

InterWhere, directie en bestuurder van harte voor hun inzet en het bereikte resultaat in het afgelopen jaar.

Grote dank gaat ook uit naar Marie-Christine Schoordijk. Zij heeft in 2018 als commissaris afscheid genomen

wegens het bereiken van de termijn van 8 jaar. Zij heeft sinds haar aantreden een grote bijdrage geleverd aan het

verbeteren en verstevigen van de governance bij Intermaris.


Ondertekening

Dit verslag is vastgesteld door de Raad van Commissarissen van Intermaris.

Dhr. F.P. Trip, voorzitter

Mevr. A. van Dijck-van Eck

Dhr. H.J. van Schaik

Mevr. L.B.J. Schmitz

Dhr. B.A. Spelbos

Dhr. W.F.P. Weide


Jaarrekening 2018• Geconsolideerde jaarrekening• Enkelvoudige jaarrekening


Geconsolideerdejaarrekening

• Geconsolideerde balans per 31 december 2018

• Geconsolideerde winst-en-verliesrekening 2018

• Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2018

• Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening


1. Geconsolideerde balans per 31 december 2018(voor resultaatbestemming)

ACTIVA

31-12-2018 31-12-2017

€ 000 € 000

VASTE ACTIVA

Materiële vaste activa 9.1

Onroerende en roerende zaken ten

dienste van de eigen exploitatie 7.919 8.607

Vastgoedbeleggingen

DAEB vastgoed in exploitatie 9.2 1.892.366 1.714.516

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 9.2 74.218 74.602

Onroerende zaken verkocht onder

voorwaarden 9.3 8.757 8.252

Vastgoed in ontwikkeling bestemd

voor eigen exploitatie 9.3 26.106 21.350

2.001.447 1.818.720

Financiële vaste activa 9.4

Deelnemingen 8 8

Latente belastingvorderingen 9.653 11.211

Leningen u/g 424 461

Overige effecten 8.926 0

19.011 11.680

Som der vaste activa 2.028.377 1.839.007

VLOTTENDE ACTIVA

Voorraden 9.5

Vastgoed bestemd voor verkoop 5.544 5.695

Overige voorraden 553 79

6.097 5.774

Vorderingen 9.6

Huurdebiteuren 677 932

Vorderingen op maatschappijen

waarin wordt deelgenomen en

participanten 0 0

Overige vorderingen en overlopende

activa 1.478 3.453

2.155 4.385

Liquide middelen 9.7 21.847 20.721

Som der vlottende activa 30.099 30.880

TOTAAL ACTIVA 2.058.476 1.869.887


PASSIVA

31-12-2018 31-12-2017

€ 000 € 000

GROEPSVERMOGEN 9.8 1.490.136 1.322.938

Voorzieningen 9.9

Voorziening onrendabele

investeringen en herstructureringen 14.514 1.305

Latente belastingverplichtingen 1.058 234

Overige voorzieningen 150 150

15.722 1.689

Langlopende schulden 9.10

Leningen overheid 33.428 33.645

Leningen kredietinstellingen 442.963 441.635

Verplichtingen uit hoofde van onroerende

zaken verkocht onder voorwaarden 8.291 7.712

Derivaten 9.769 9.100

Overige schulden 1.169 1.182

495.620 493.274

KORTLOPENDE SCHULDEN 9.11

Schulden aan overheid 265 254

Schulden aan kredietinstellingen 34.158 23.153

Schulden aan leveranciers 2.805 5.688

Belastingen en premies sociale

verzekeringen 3.838 6.410

Overige schulden en overlopende passiva 15.932 16.481

56.998 51.986

TOTAAL PASSIVA 2.058.476 1.869.887


2. Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2018

2018 2017

€ 000 € 000

Huuropbrengsten 10. 1 109.691 109.651

Opbrengsten servicecontracten 10.2 4.155 4.189

Lasten servicecontracten 10.3 (4.034) (4.189)

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten 10.4 (7.752) (8.625)

Lasten onderhoudsactiviteiten 10.5 (26.809) (30.516)

Overige directe operationele lasten

exploitatie bezit 10.6 (20.118) (17.510)

Netto resultaat exploitatievastgoedportefeuille 55.133 53.000

Verkoopopbrengst vastgoedportportefeuille 9.663 13.823

Toegerekende organisatiekosten (145) (212)

Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille (6.664) (10.703)

Netto gerealiseerd resultaat verkoopvastgoedportefeuille 10.7 2.854 2.908

Overige waardeveranderingenvastgoedportefeuille (31.068) (4.413)

Niet-gerealiseerde waardeveranderingenvastgoedportefeuille 165.323 (107.579)

Niet-gerealiseerde waardeveranderingenvastgoedportefeuille verkocht ondervoorwaarden 227 131

Niet-gerealiseerde waardeveranderingenvastgoedportefeuille bestemd voor verkoop (997) (1.912)

Waardeveranderingenvastgoedportefeuille 10.8 133.485 (113.773)

Opbrengsten overige activiteiten 135 57

Kosten overige activiteiten 0 0

Netto resultaat overige activiteiten 10.9 135 57

Overige organisatiekosten 10.10 (1.885) 0

Leefbaarheid 10.11 (1.431) (1.492)

Waardeveranderingen van financiële vasteactiva en effecten (669) 2.469

Opbrengst van vorderingen die tot de vasteactiva behoren en van effecten 0 0

Andere rentebaten en soortgelijkeopbrengsten 3 4

Rentelasten en soortgelijke kosten (17.079) (18.419)

Saldo financiële baten en lasten 10.12 (17.946) (15.946)

Resultaat voor belastingen 170.546 (75.246)

Belastingen 10.13 (3.348) (10.519)

Aandeel in het resultaat van niet-geconsolideerde ondernemingen waarinwordt deelgenomen 10.14 0 0

Resultaat na belastingen 167.198 (85.765)


3. Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2018(directe methode)

2018 2017

€ 000 € 000

Operationele activiteiten

Huurontvangsten 110.269 109.762

Ontvangst vergoedingen 3.921 3.993

Overige bedrijfsontvangsten 162 119

Rente ontvangsten 0 0

Saldo ingaande kasstromen 114.352 113.874

Personeelsuitgaven 13.600 11.057

Onderhoudsuitgaven 18.045 19.941

Overige bedrijfsuitgaven 14.418 15.729

Rente uitgaven 19.200 20.011

Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat 1.235 87

Verhuurderheffing 12.681 11.114

Leefbaarheid externe uitgave niet investering gebonden 361 425

Vennootschapsbelasting 2.650 17.909

Saldo uitgaande kasstromen 82.190 96.273

Kasstroom uit operationele activiteiten 32.162 17.601

(Des)investeringsactiviteiten

Verkoopontvangsten bestaande huur 9.736 14.136

Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) 488 0

Verkoopontvangsten grond en overig 0 0


Uitgaven nieuwbouw huur 26.698 10.858

Uitgaven nieuwbouw verkoop 10 101

Uitgaven woningverbetering 14.903 10.119

Uitgaven leefbaarheid projectgebonden 0 0

Aankoop (woon)gelegenheden 100 0

Aankoop woongelegenheden VOV 186 371

Sloopuitgaven (woon)gelegenheden 1.533 0

Investeringen overig 780 344

Externe kosten bij verkoop 223 243


Saldo in- en uitgaande kasstroom materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen (34.209) (7.900)

Financiële vaste activa

Ontvangsten verbindingen 37 100

Ontvangsten overig 0 0

Uitgaven verbindingen 0 0

Uitgaven overig 0 0

Saldo in- en uitgaande kasstroom financiële vaste activa 37 100

Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten (34.172) (7.800)


2018 2017

€ 000 € 000

Financieringsactiviteiten

Nieuwe door WSW geborgde leningen 36.000 40.000

Nieuwe niet door WSW geborgde leningen DAEB investeringen 0 0

36.000 40.000

Aflossing door WSW geborgde leningen 32.861 39.651

Aflossing niet door WSW geborgde leningen DAEB investeringen 1 1

32.862 39.652

Kasstroom uit financieringsactiviteiten 3.138 348

Mutatie liquide middelen 1.128 10.149

Stand liquide middelen per 1 januari 20.721 10.572

Deconsolidatie VOF Terra Marique in 2018 (2) 0

Stand liquide middelen per 31 december 21.847 20.721

1.128 10.149


4. Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Activiteiten

Stichting Intermaris is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. De activiteiten

bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Zij heeft

specifieke toelating in de regio Noord-Holland-Noord en ontheffing voor de gemeente Purmerend en Waterland

en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet.

Vestigingsadres, rechtsvorm en inschrijfnummer handelsregister

De statutaire- en feitelijke vestigingsplaats is Maelsonstraat 12 te Hoorn. Intermaris is ingeschreven bij het

handelsregister onder nummer 36003604.

Groepsverhoudingen

Stichting Intermaris staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Indien hierna in de geconsolideerde

jaarrekening wordt gesproken over Intermaris wordt hiermee bedoeld Stichting Intermaris en haar in de

consolidatie betrokken groepsmaatschappijen.

Schattingswijzigingen

In het boekjaar 2018 heeft Intermaris besloten om in tegenstelling tot het boekjaar 2017 de marktwaarde in

verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie te berekenen volgens de full-versie van het Handboek modelmatig

waarderen marktwaarde in verhuurde staat. Aangezien hierbij niet de berekeningsmethodiek wordt gewijzigd,

maar enkel de invulling van een aantal van de parameters (de vrijheidsgraden) binnen deze methodiek, is deze

wijziging te classificeren als een schattingswijziging.

De impact van deze schattingswijziging op het boekjaar 2018 bedraagt € 18.131.000 positief. Een verloopoverzicht

en een nadere toelichting op de schattingswijziging is opgenomen in paragraaf 9.2. Gegeven de aard van de

schattingswijziging kan niet worden bepaald welke invloed deze heeft op de komende jaren

Presentatiewijzigingen

Bij het opstellen van de functionele winst-en-verliesrekening volgt Intermaris de ‘Handleiding toepassen

functionele indeling winst-en-verliesrekening bij corporaties 2018’. Om te voldoen aan de richtlijn is in 2018 is

een presentatiewijziging doorgevoerd met betrekking tot de overige organisatiekosten. Met ingang van 2018 zijn

de kosten die betrekking hebben op governance en bestuur, assetmanagement, jaarverslaggeving en treasury

opgenomen onder de overige organisatiekosten. In 2017 maakten deze kosten nog deel uit van het ‘netto

exploitatieresultaat vastgoedportefeuille’. De vergelijkende cijfers zijn niet aangepast.

Oordelen en schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van

Intermaris zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening

opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk

is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de

toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.

Grondslagen voor de consolidatie

In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Stichting Intermaris en haar groepsmaats-

chappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt.

Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin overheersende zeggenschap op het beleid

kan worden uitgeoefend of waarover zij de centrale leiding heeft. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met

potentiële stemrechten die kunnen worden uitgeoefend op balansdatum.

De groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop zij een overheersende zeggenschap kan uitoefenen


of waarover zij de centrale leiding heeft, worden voor 100% in de consolidatie betrokken. Het aandeel van

derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Deelnemingen waarop geen

overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend worden niet betrokken in de consolidatie.

Wanneer er sprake is van een belang in een joint venture, dan wordt het desbetreffende belang proportioneel

geconsolideerd. Van een joint venture is sprake indien als gevolg van een overeenkomst tot samenwerking de

zeggenschap door de deelnemers gezamenlijk wordt uitgeoefend.

Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaat-

schappijen en andere in de consolidatie opgenomen rechtspersonen worden geëlimineerd, voor zover de

resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op

intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering.

Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen en andere in de consolidatie opgenomen rechtspersonen zijn

waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor de groep.

De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn:

Naam Statutaire zetel DeelnemingspercentageVolledig geconsolideerd

Intermaris Projecten BV Hoorn 100%

Proportioneel geconsolideerd (als onderdeel van Intermaris Projecten BV)

BV Maelson Hoorn 50%

Overige deelnemingen (<20%)

Ontwikkelingsmaatschappij Hoorn BV Hoorn 17,65%

Bangert CV Hoorn 17,65%

Woningnet NV Weesp 1,11%

Het 50% belang van Intermaris in VOF Terra Marique te Hoorn is in december 2018 overgedragen aan een derde

partij. Het resultaat van dit 50%-belang is tot en met de datum van overdracht opgenomen in de geconsolideerde

winst-en-verliesrekening. Bij de overdracht is een nihil resultaat gerealiseerd.

De 50% deelneming BV Maelson heeft geen activiteiten meer. Intermaris Projecten BV is houder van de aandelen

c.q. kapitaalsbelangen in deze vennootschap en heeft sinds 2010 geen eigen projectontwikkelingsactiviteiten meer.

Verbonden partijen

Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke

zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap

kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de bestuursleden, andere sleutelfunctionarissen

in het management van Intermaris en nauwe verwanten zijn verbonden partijen.

Transacties van betekenis met verbonden partijen worden toegelicht voor zover deze niet onder normale markt-

voorwaarden zijn aangegaan. Hiervan wordt toegelicht de aard en de omvang van de transactie en andere

informatie die nodig is voor het verschaffen van het inzicht.

De activiteiten van de deelnemingen van Intermaris zijn zeer beperkt. In 2018 zijn er geen transacties geweest

tussen Intermaris en haar verbonden partijen die niet zijn gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken

waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.


Toelichting op het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht

bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid

gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de

hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele

activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen worden opgenomen onder aftrek

van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen

onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen

plaatsvindt zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.

Gescheiden verantwoording DAEB/niet-DAEB

Intermaris heeft de gescheiden verantwoording DAEB/ niet-DAEB opgenomen in de toelichting op de

enkelvoudige jaarrekening. De niet-DAEB activiteiten van Intermaris zien toe op:

• Het verhuren van woningen die tot de niet-DAEB tak behoren met als doel huurders met een

middeninkomen te voorzien in hun woonbehoefte;

• Verhuur van losse garageboxen en parkeergelegenheden;

• Verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed dat onlosmakelijk gekoppeld is aan DAEB eenheden;

• Verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed waarop Intermaris een exit strategie heeft geformuleerd.

Om tot een gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzichten te komen worden een aantal

uitgangspunten gehanteerd. Een aantal direct toe te rekenen posten worden in overeenstemming met het d.d. 2

november 2017 goedgekeurde scheidingsvoorstel volledig aan de DAEB- dan wel aan de niet-DAEB activiteiten

toegerekend. Voor andere niet direct toe te rekenen posten in de gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en

kasstroomoverzicht wordt uitgegaan van een aantal veronderstellingen.

De belangrijkste toerekeningen en veronderstellingen zijn onderstaand nader uiteengezet:

Grondslag voor scheiding Posten in gescheiden verantwoording

Directe scheiding op VHE-niveau. De opbrengsten/ kosten en kasstromen van individuele transacties worden direct toegerekend aan de individuele VHE die staat geclassificeerd als DAEB dan wel niet-DAEB.

Balans: • DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie• Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden• Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie• Vastgoed bestemd voor verkoop• Huurdebiteuren• Latente belastingvorderingen en – schulden m.b.t. vastgoedbeleggingen• Herwaarderingsreserve• Voorziening onrendabele investeringen• Overige schulden (langlopend)• Overige schulden en overlopende passiva

Winst-en-verliesrekening: • Huuropbrengsten• Opbrengsten servicecontracten• Verkoopopbrengsten en -lasten• Vennootschapsbelasting

Kasstroomoverzicht: • Ontvangsten verhuur en servicecontracten• Desinvesteringskasstromen


Grondslag voor scheiding Posten in gescheiden verantwoording

Toerekening op complexniveau en gescheiden naar de DAEB en niet-DAEB activiteiten op basis van de relatieve verdeling van eenheden in het betreffende complex.

Winst-en-verliesrekening: • Lasten servicecontracten• Lasten onderhoudsactiviteiten• Overige directe lasten exploitatie bezit

Kasstroomoverzicht: • Uitgaven servicecontracten• Uitgaven onderhoud• Sectorspecifieke heffingen• Investeringskasstromen in materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen

Gescheiden op basis van borging van de achterliggende financiering (bijvoorbeeld WSW borging). Geborgde leningen classificeren als DAEB, niet geborgde leningen als niet-DAEB.

Balans:• Overige effecten (uitgesteld hedge-resultaat derivaten)• Latente belastingvorderingen m.b.t. leningen• Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen• Overlopende passiva (rente)

Winst-en-verliesrekening: • Rentebaten en rentelasten

Kasstroomoverzicht: • Rente uitgaven• Financieringskasstroom

Gescheiden op basis van omvang activiteiten in de DAEB/ niet-DAEB tak van Intermaris op basis van een algemene splitsingsfactor gebaseerd op de totaalverdeling van verhuureenheden in DAEB/ niet-DAEB De hierbij gehanteerde verdeling DAEB/ niet-DAEB voor 2018 is: 97,3% DAEB en 2,7% niet DAEB.

Winst-en-verliesrekening: • Lasten verhuur en beheeractiviteiten• Opbrengsten en kosten overige activiteiten• Toegerekende organisatiekosten• Overige organisatiekosten

Kasstroomoverzicht: • Personeelsuitgaven• Overige bedrijfsuitgaven

Niet gescheiden vanwege overwegend DAEB en/of beperkte omvang van de (balans)post

Balans• Materiële vaste activa ten dienste van eigen exploitatie• Overige voorraden• Overige vorderingen en overlopende activa• Crediteuren• Belastingen en premies sociale verzekeringen


5. Grondslagen voor de waardering van de activa en passiva

Algemeen

De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met artikel 35 van de Herzieningswet toegelaten

instellingen volkshuisvesting 2016, artikel 30 en 31 van Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV)

2016, richtlijn 645 van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving (herzien 2018) en de Beleidsregels toepassing Wet

normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT).

Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of

de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vindt waardering plaats tegen de

verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen.

Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verlies-

rekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

5.1 Materiële vaste activa

5.1.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de eigen exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de eigen exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of

vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en

bijzondere waardeverminderingen. Op grond wordt niet afgeschreven.

5.2 Vastgoedbeleggingen

5.2.1 Algemene uitgangspunten

Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle vastgoedbeleggingen de

volgende algemene uitgangspunten.

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven. Voor

zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de

verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente op vreemd vermogen tijdens de bouw en

direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Toerekening van rente vindt plaats

zoals beschreven in paragraaf 6.12. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op

balansdatum worden verwacht.

Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens

op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte

sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

5.2.2 DAEB vastgoed in exploitatie & niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Typering

DAEB vastgoed omvat woningen, maatschappelijk vastgoed en overig sociaal vastgoed in exploitatie die volgens

het 2 november 2017 definitief goedgekeurde scheidingsvoorstel van Intermaris als DAEB vastgoed classificeerden.

Hierbij is rekening gehouden met mutaties in de DAEB portefeuille sinds die datum.

Over het algemeen zijn dit woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, woningen boven de

huurtoeslaggrens waarvan Intermaris voornemens is om deze in de toekomst als DAEB vastgoed te verhuren


en maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsmatig onroerend goed dat is verhuurd aan

maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners.

Niet-DAEB vastgoed omvat woningen en overige objecten welke niet voldoen aan het criterium van het DAEB

vastgoed.

Kwalificatie

Intermaris richt zich op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Dit betekent dat beleidskeuzes rondom het

vastgoed primair worden gemaakt met in achtneming van haar taak als sociale huisvester. Daarnaast worden investe-

ringsbeslissingen mede genomen op basis van een analyse van het financiële rendement. Een beperkt deel van de por-

tefeuille is gealloceerd voor verkoop. Basis voor de waardering is het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.

Waarderingsgrondslag

Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet gewaardeerd tegen de marktwaarde

in verhuurde staat. Intermaris waardeert haar vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of

vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde marktwaarde in verhuurde

staat. De waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is

opgenomen in bijlage 2 bij artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek

modelmatig waarderen marktwaarde 2018’).

Intermaris past voor het volledige bezit de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde toe.

Complexindeling

Overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde vindt waardering op

waarderingscomplexniveau plaats. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat

betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als eenheid aan een derde

partij te verkopen. Alle verhuureenheden van Intermaris maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen

een afzonderlijk waarderingscomplex.

Waarderingsmethode

De marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een modelmatige, op

kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:

- De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen

van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.

- De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op

gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.

- Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan

het vastgoed zijn toe te rekenen (zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te

houden volumes in huurprijscategorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatie afspraken) zijn

niet opgenomen in de waardering van het vastgoed maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans

blijkende verplichtingen.

- Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted

Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven

betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden

gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van

15 jaar (de zogenaamde exit yield).

Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s: doorexploiteren

en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende

de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de

veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan.


Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde

verhuurde staat”, zijnde de actuele waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt. In sommige

gevallen is er sprake van een juridische beperking en mag het onroerend goed niet worden verkocht. Daarnaast

zullen niet-zelfstandige eenheden in de praktijk niet één voor één uitgepond worden. In deze gevallen wordt het

scenario doorexploiteren gebruikt voor het bepalen van de marktwaarde.

Vanaf maart 2017 geldt voor woningen die blijvend gereguleerd zijn (tot en met 142 WWS punten) voor de

kopende partij een verplichting de woning minimaal 7 jaar te exploiteren tegen de geldende sociale huur alvorens

te mogen uitponden. Met deze verplichting is met ingang van 2017 in de berekening van de marktwaarde in

verhuurde staat rekening gehouden.

Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De

volgende parameters worden hierbij gehanteerd:

• Prijsinflatie: ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuur, de markthuur, de

maximale huur en de liberalisatiegrens, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten;

• Loonstijging: als uitgangspunt voor de stijging van de beheerskosten;

• Bouwkostenstijging: vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de verkoopkosten en

de verouderingskosten;

• Leegwaardestijging: is de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario.

Toepassen full-versie

Intermaris heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018 voorgeschreven parameters en

uitgangspunten toegepast. Onderstaand zijn de relevante parameters en uitgangspunten punten toegelicht.

Macro-economische parameters

2018 2019 2020 2021 2022 e.v.

Prijsinflatie 1,60% 2,50% 2,30% 2,20% 2,00%

Looninflatie 2,00% 2,90% 2,80% 2,70% 2,50%

Bouwkostenstijging 5,60% 5,90% 2,80% 2,70% 2,50%

Leegwaardestijging 10,30% 6,15% 2,00% 2,00% 2,00%

In 2017 zijn deze gebaseerd op de destijds geldende parameters die in het Handboek 2017 te vinden zijn.

Parameters woongelegenheden

2018 2017Huurderving (% van de huursom) 1,0% 1,0%

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,11% 0,12%

Belastingen, verzekeringen en overige

zakelijke lasten, exclusief OZB

(% van de WOZ) 0,12% 0,13%

Verhuurderheffing (% van de WOZ) 0,561% - 0,563%

en vanaf 2023: 0,537%

0,591% - 0,593%

en vanaf 2023: 0,567%

Verkoopkosten (% van de leegwaarde) 1,5% 1,6%

Splitsingskosten per eenheid € 518 € 508

Disconteringsvoet 7,1% 7,4%

De overige parameters zoals het instandhoudingsonderhoud, de beheerlasten en de mutatiegraad zijn toegelicht in

paragraaf 9.2.


Parameters maatschappelijk onroerend goed

2018 2017Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo € 6,55 € 5,10

Mutatieonderhoud per m2 bvo € 10,80 € 10,20

Marketingkosten mutatie % van de

markthuur 14% 14%

Beheerkosten % van de markthuur 2% 2%



zakelijke lasten, exclusief OZB

(% van de WOZ) 0,13% 0,13%

Mutatieleegstand 6 maanden 6 maanden


In de berekening is conform het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ verondersteld dat het

huurcontract met de huidige huurder aan het einde van de huurtermijn niet wordt verlengd en er een mutatie

plaatsvindt. De huur wordt na mutatie aangepast naar de markthuur. De veronderstelling van niet verlengen is

gebaseerd op ervaringen uit het verleden.

Parameters bedrijfsmatig onroerend goed




markthuur 14% 14%

Beheerkosten % van de markthuur 3% 3%



zakelijke lasten, exclusief OZB (% van de

WOZ) 0,13% 0,13%




huurcontract met de huidige huurder aan het einde van de huurtermijn niet wordt verlengd en er een mutatie

plaatsvindt. De huur wordt na mutatie aangepast naar de markthuur. De veronderstelling van niet verlengen is

gebaseerd op ervaringen uit het verleden.


Parameters parkeren

2018 2017Instandhoudingsonderhoud gemiddeld € 162 € 153

Beheerkosten gemiddeld € 37 € 36


zakelijke lasten (% van de WOZ) 0,24% 0,25%

Mutatiekans 9,0% 9,2%

Splitsingskosten per eenheid € 518 € 508

Verkoopkosten per eenheid € 518 € 508



Parameters intramuraal vastgoed




markthuur 14% 14%

Beheerkosten % van de markthuur 2,5% 2,5%


zakelijke lasten, inclusief OZB

(% van de WOZ) 0,36% 0,37%




huurcontract met de huidige huurder aan het einde van de huurtermijn wordt verlengd en er geen mutatie

plaatsvindt. De huur wordt hierbij aangepast naar de markthuur. De veronderstelling van verlengen is gebaseerd

op ervaringen uit het verleden.

Vrijheidsgraden

Onder toepassing van de full-versie heeft Intermaris de voor de volgende vrijheidsgraden van het Handboek

afwijkende standpunten ingenomen, rekening houdend met de specifieke omstandigheden van het bezit en/of de

omgeving waarbinnen Intermaris opereert.


Toegepaste vrijheidsgraden

Gemiddelde van

parameter handboek

Gemiddelde full versie

(eigen parameter)

Bandbreedte eigen

parameter

Wonen:

Markthuur € 753 € 772 € 225 - € 1.647

Leegwaarde € 173.002 € 185.851 € 19.000 - € 595.000

Mutatie- en verkoopkans

doorexploiteren 7,0% 6,8% 3,8% - 30,0%

Exit yield n.v.t. 6,6% 4,0% - 18,2%

Disconteringsvoet 7,0% 7,1% 3,9% - 10,9%

BOG-MOG-ZOG:

Exit yield n.v.t. 6,9% -

Disconteringsvoet 8,3% 8,8% -

Parkeren:

Exit yield n.v.t. 7,0% -

Disconteringsvoet 6,4% 8,1% -

De invulling van deze vrijheidsgraden is door de externe taxateur bepaald. Voor een toelichting op de gebruikte

parameters en de effecten daarvan op de marktwaarde wordt verwezen naar de toelichting in paragraaf 9.2.

Verplichtingen

Op de vastgoedportefeuille zijn diverse verplichtingen van toepassing die een belangrijk effect hebben op de

marktwaarde in verhuurde staat. Het gaat hierbij om:

• bij een beperkt aantal complexen bestaat de verplichting tot het doen van een nabetaling op de grond aan

de gemeente bij verkoop of wijziging van de bestemming naar vrije sector huur. Met deze verplichting is

voor deze specifieke complexen in de bepaling van de marktwaarde rekening gehouden.

• Intermaris heeft nog een toekomstige verplichting om asbest te saneren. Het gemiddelde bedrag per

woning hiervoor bedraagt € 2.217 (2017: € 2.281) en is ontleend aan de meerjarenonderhoudsbegroting.

Voor parkeren, intramuraal-, bedrijfsmatig- en maatschappelijke vastgoed is dit bedrag niet materieel.

• Met sloop is alleen rekening gehouden indien er ook voor een derde sprake zou zijn van een

onherroepelijke verplichting. Per 31 december 2018 is hier geen sprake van; dit betekent dat er in de

marktwaarde geen rekening is gehouden met voorgenomen sloop.

Gehanteerde werkwijze taxaties

In het boekjaar 2018 is de volledige portefeuille vastgoed in exploitatie door een externe onafhankelijke taxateur

gevalideerd door middel van gevel/zicht taxatie (uitgezonderd 12 BOG objecten die voorgaand jaar al door de

externe taxateur waren gevalideerd en waarbij in 2018 is volstaan met een taxatie update).

Vanaf 2019 wordt de waardering van 1/3 deel van de portefeuille vastgoed in exploitatie door externe

onafhankelijke taxateurs gevalideerd door middel van gevel/zicht taxatie. Tevens vindt een toets op de waardering

plaats op basis van beschikbare referentietransacties. De waardering van het overige 2/3 deel van de portefeuille

vastgoed in exploitatie wordt door de externe taxateur beoordeeld op aannemelijkheid.

Mutatie marktwaarde in verhuurde staat

Mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening

verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Herwaardering

De herwaarderingsreserve wordt bepaald als het positieve verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de

initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs (zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering).


Bepaling beleidswaarde (ten behoeve van de toelichting)

De beleidswaarde is van de marktwaarde afgeleid in overeenstemming met de uitgangspunten zoals deze door de

Autoriteit Woningcorporaties (‘Aw’) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (‘WSW’) zijn voorgeschreven.

Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa

(kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van

Intermaris. De netto contante waardeberekening van de marktwaarde wordt hiertoe aangepast op vier onderdelen

die duiding geven aan de maatschappelijke opgave. Hiermee wordt inzicht gegeven in de verdiencapaciteit van

het vastgoed in exploitatie uitgaande van het beleid van Intermaris. De beleidswaarde van parkeergelegenheden,

bedrijfsmatig onroerend goed en intramuraal vastgoed wordt verondersteld gelijk te zijn aan de marktwaarde in

verhuurde staat.

Om tot de beleidswaarde van de zelfstandige en onzelfstandige woningen te komen worden uitgaande van de

marktwaarde in verhuurde staat de volgende vier afslagen gehanteerd:

1. Voor het gehele bezit is uitgegaan van het scenario ‘doorexploiteren’ (in plaats van de hoogste van

‘doorexploiteren’ en ‘uitponden’). Er wordt bovendien in het geheel geen rekening gehouden met

verkopen.

2. De huurprijs wordt bij mutatie of harmonisatie maximaal verhoogd tot de bestuurlijk vastgestelde

streefhuur in plaats van de markthuur. Intermaris hanteert in haar beleid een streefhuur van gemiddeld

77% van de maximaal redelijke huur.

3. De componenten instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud zijn vervangen door een

nominale eigen onderhoudsnorm (gecorrigeerd voor inflatie). Intermaris hanteert hierbij de volgende

uitgangspunten:

a. kosten van genormeerd klachtenonderhoud, inclusief vervanging van badkamers, keukens en toiletten

bedragen € 431 per woning per jaar;

b. kosten van planmatig onderhoud zijn gebaseerd op de onderhoudsbegroting voor de eerstkomende

15 jaar en bedragen gewogen gemiddeld € 954 per woning per jaar.

c. er is rekening gehouden met een opslag voor personeelskosten en overige organisatiekosten. Gemiddeld

is deze opslag € 492 per woning per jaar;

d. Voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat was 1 normbedrag voor

instandhoudingsonderhoud van gemiddeld € 928 per woning per jaar ingerekend. In de beleidswaarde

komen de genoemde bedragen uit de onderdelen a. t/m c. hiervoor in de plaats.

e. kosten van genormeerd mutatieonderhoud bedragen € 3.554 per mutatie. Voor de bepaling van de

marktwaarde in verhuurde staat is gemiddeld € 752 per verhuureenheid ingerekend.

4. De beheerkosten en de belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten uit de berekening van de

marktwaarde in verhuurde staat zijn vervangen door een eigen beheernorm die aansluit met de jaarlijkse

werkelijke uitgaven voor verhuur- en beheeractiviteiten alsmede belastingen en verzekeringen. Intermaris

hanteert hierbij het volgende uitgangspunt:

a. Intermaris gaat uit van gemiddelde beheerlasten van € 934 per verhuureenheid. Voor de bepaling van

de marktwaarde in verhuurde staat is gemiddelde € 761 per verhuureenheid in gerekend;

Voor de beleidswaarde zijn overeenkomstig RJ 645 in de jaarrekening 2018 geen vergelijkende cijfers opgenomen.


5.2.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Intermaris verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting

op de actuele marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele

voorwaarden. Intermaris onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een

financieringstransactie.

Als financieringstransactie kwalificeren:

• Verkopen waarbij Intermaris het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de

verwachte actuele marktwaarde op terugkoopmoment;

• Verkopen waarbij Intermaris een plicht tot terugkoop heeft tegen actuele marktwaarde na het verstrijken

van een beperkt deel van de geschatte levensduur;

• Verkopen waarbij Intermaris een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de

verwachte actuele marktwaarde op terugkoopmoment.

Verkopen onder voorwaarden die niet als financieringstransactie kwalificeren zijn verkooptransacties.

De als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt:

• De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele

waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat

moment wordt verwerkt:

o Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende

woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige

als een bijzonder waardeverminderingsverlies;

o Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de

boekwaarde op dat moment, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname

van een bijzonder waardeverminderingsverlies;

• De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht

onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde

van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering).

• De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende

contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als

‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden’.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou

zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten

worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde

waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden’.

Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de

kortlopende schulden verantwoord.

Indien de terugkoop gerealiseerd is vindt verwerking afhankelijk van de beleidsdoelstelling plaats:

• Bij gelijkblijvende bestemming blijft classificatie onder verkopen onder voorwaarden van toepassing.

Waardering vindt plaats tegen de waarde waartegen terugkoop heeft plaatsgevonden;

• Indien de woning een “verhuur-bestemming” krijgt wordt deze woning opgenomen onder het vastgoed in

exploitatie. Waardering vindt plaats op basis van de marktwaarde in verhuurde staat volgens het Handboek

modelmatig waarderen marktwaarde;

• Indien het beleidsvoornemen bestaat om de woning te verkopen zal verantwoording plaatsvinden onder de

voorraden. Waardering vindt plaats tegen de waarde waarop de woning is teruggekocht.


5.2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Typering

Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie.

Waarderingsgrondslag

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende

kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering of lagere marktwaarde en

inclusief transactiekosten (zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en andere transactiekosten).

Tijdens de bouw wordt rente toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De

geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen.

5.3 Financiële vaste activa

5.3.1 Deelnemingen

Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend

Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogens-

mutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden,

wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is.

De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor

deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt

uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming.

Indien de waarde van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil

gewaardeerd. Indien en voor zover Intermaris in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de

deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te

stellen wordt een voorziening getroffen.

De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa

en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden

voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering.

Andere deelnemingen

Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen

verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de

realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst-en-verliesrekening.

5.3.2 Latente belastingvorderingen

Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor verrekenbare fiscale verliezen en voor verrekenbare

tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de in deze

jaarrekening gevolgde waarderingsgrondslagen anderzijds, met dien verstande dat latente belastingvorderingen

alleen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst zal zijn waarmee de

tijdelijke verschillen kunnen worden verrekend en verliezen kunnen worden gecompenseerd.

De berekening van de latente belastingvordering geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende

belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.

Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde.


5.3.3 Leningen u/g

De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de

nominale waarde. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt

gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.

5.3.4 Overige effecten

De waarderingsgrondslag van het uitgesteld hedge-resultaat derivaten is toegelicht in paragraaf 5.9.3. bij ‘Afgeleide

financiële instrumenten (derivaten)’.

5.3.5 Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa

Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Intermaris op iedere balansdatum

of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep

van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen

bepaalt Intermaris de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt

dit direct in de winst-en-verliesrekening.

Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere

waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting

van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die

is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument.

Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waarde-

vermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot

maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van

de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen

verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

5.4 Voorraden

5.4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop

Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere

opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging,

alsmede gemaakte kosten om de voorraden in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn

begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten,

waaronder de toegerekende rente.

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de

bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

5.4.2 Overige voorraden

De voorraden betreffen de voorraad onderhoudsmaterialen en worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder

toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde.

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs bestaat uit alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging

alsmede de gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen.


5.5 Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen

worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde.

Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering

gebracht op de boekwaarde van de vordering.

5.6 Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf

maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder

kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

5.7 Groepsvermogen

Het groepsvermogen komt volledig ten goede aan Stichting Intermaris. Er is geen aandeel van derden.

Herwaarderingsreserve

Een herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van activa en de

verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

In de herwaarderingsreserve worden de ongerealiseerde waardevermeerderingen van de onroerende zaken

in exploitatie opgenomen. Er is sprake van een ongerealiseerde waardevermeerdering indien de marktwaarde

van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekwaarde op basis van de verkrijgingsprijs- of

vervaardigingsprijs.

Indien op een waarderingscomplex in het verleden een waardevermindering is verantwoord, dan wordt pas

een herwaarderingsreserve gevormd voor het betreffende complex voor zover de marktwaarde hoger is dan de

boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van op marktwaarde gewaardeerde onroerende zaken in

exploitatie wordt rechtstreeks ten gunste van de overige reserves verantwoord. Aangezien de waardevermeerdering

van de onroerende zaken in exploitatie reeds ten gunste van de winst- en verliesrekening is gebracht – en in

verband hiermee een herwaarderingsreserve is gevormd – is verwerking van de daaropvolgende realisatie niet ten

gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.

5.8 Voorzieningen

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op

balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de

hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de

bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De waarderingsgrondslagen

voor de opgenomen voorzieningen zijn toegelicht in de paragrafen 5.8.1 tot en met 5.8.4.

Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als

gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie

van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft.

Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze

vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief

in de balans opgenomen.


5.8.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Bij de bepaling van de voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op

de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden

gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens

Intermaris zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake

toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld

aan het besluitvormingsproces van Intermaris rondom projectontwikkeling en herstructurering, waarbij de Raad

van Commissarissen goedkeuring heeft verleend aan de opdrachtverstrekking aan een aannemer (definitieve

gunningsdocument).

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere

waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan

behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen,

wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de

netto contante waarde van alle investeringsuitgaven (verwachte stichtingskosten) minus aan deze investering toe

te rekenen ontvangsten (verwachte marktwaarde verhuurde staat).

5.8.2 Latente belastingverplichtingen

Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa

en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden

anderzijds. De berekening van de latente belastingverplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het

einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet

zijn vastgesteld.

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde.

5.8.3 Pensioenen

Intermaris heeft voor al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Deze werknemers bouwen jaarlijks

een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling).

De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van het personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting

Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Intermaris betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever circa

2/3 deel en de werknemer circa 1/3 deel betaalt.

De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds

(het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Ultimo 2018 is de

beleidsdekkingsgraad (gemiddelde dekkingsgraad over de laatste 12 maanden) van het pensioenfonds 115,9%. De

vereiste dekkingsgraad eind 2018 bedraagt 125%. Het fonds heeft dus een reservetekort. SPW heeft voor 1 april

2017 een herstelplan bij de toezichthouder ingediend waarmee wordt aangetoond dat SPW binnen 10 jaar uit het

reservetekort kan komen.

De ontwikkelingen op de financiële markten zijn onzeker en daarmee de dekkingsgraad in de komende tijd. Het

pensioenfonds verwacht vooralsnog aan haar verplichtingen te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor

de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Intermaris heeft geen verplichting tot het voldoen

van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies.

Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van

toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en

verzekeringsmaatschappijen betaald door Intermaris. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra

deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een


terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als

verplichting op de balans opgenomen.

5.8.4 Overige voorzieningen

De voorziening voor personeelsbeloningen wordt gewaardeerd tegen de contante waarde van de uitgaven die naar

verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende verplichtingen te dekken.

5.9 Langlopende schulden

5.9.1 Leningen overheid en leningen kredietinstellingen

Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die

direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking

opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het

ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve

rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt.

In leningen besloten derivaten worden afgesplitst en separaat verantwoord indien er geen nauw verband bestaat

tussen de economische kenmerken en risico's van het in het contract besloten derivaat en de economische

kenmerken en risico's van het basiscontract. Voor de waardering en resultaatbepaling van deze embedded

derivaten wordt verwezen naar paragraaf 5.9.3.

Voor extendible /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente

over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet

worden.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende

schulden.

5.9.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting

die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en

de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de

verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende

schulden verantwoord.

5.9.3 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)

Intermaris maakt gebruik van rentederivaten en heeft embedded derivaten welke zijn afgescheiden van het

basiscontract.

Derivaten worden bij eerste opname in de balans opgenomen tegen reële waarde, de vervolgwaardering van de

derivaten is geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde. De wijze van verwerking van waardeveranderingen

van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of met het afgeleide financiële instrument hedge

accounting wordt toegepast. Indien geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt door Intermaris een

schuld opgenomen voor een eventuele negatieve reële waarde van het derivaat. Mutaties in de negatieve waarde

worden direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt.


Kostprijshedge accounting

Intermaris past waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie,

wordt dit door Intermaris gedocumenteerd. Intermaris stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge

relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van

de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de

afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan

elkaar gelijk zijn.

Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de

balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat

Intermaris derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans

worden verwerkt.

Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien het hedge

instrument een negatieve reële waarde heeft.

Indien een rentederivaat niet langer voldoet aan de voorwaarden voor hedge accounting, afloopt of wordt

verkocht, wordt de afdekkingsrelatie beëindigd. De cumulatieve winst of het cumulatieve verlies wordt

verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Voor zover de afgedekte positie zich naar verwacht nog voordoet,

ontstaat een balanspost uitgesteld hedge resultaat derivaten onder de financiële vaste activa of langlopende

schulden. Toerekening van de cumulatieve winst of verlies aan de winst-en-verliesrekening vindt lineair plaats

gedurende de periode waarin de afgedekte positie zich nog voordoet.

5.10 Kortlopende schulden

Kortlopende schulden worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie.

Kortlopende schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk

aan de nominale waarde.


6. Grondslagen voor de bepaling van het resultaatAlgemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten

en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn

gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde

waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.

De winst- en verliesrekening wordt verantwoord op basis van de functionele indeling. Omdat Intermaris naast

verhuuractiviteiten, tevens activiteiten verricht op het gebied van ontwikkeling van vastgoed en verkoop van

delen van de vastgoedportefeuille, geeft de functionele indeling de gebruiker van de jaarrekening een beter inzicht

dan de categoriale indeling.

In de functionele winst- en verliesrekening zijn alle opbrengsten direct toe te rekenen aan de activiteiten van

Intermaris. Bij de kosten is er een onderscheid tussen de direct toerekenbare kosten en de indirecte kosten. De

direct toerekenbare kosten worden bij het betreffende onderdeel verantwoord. De toerekening van de indirecte

kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winst- en verliesrekening gebeurt op basis van

verdeelsleutels. Voor een toelichting op de gehanteerde verdeelsleutels wordt verwezen naar paragraaf 6.3.

6.1 Bedrijfsopbrengsten

Opbrengstverantwoording algemeen

Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met

betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.

Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de

verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

Huuropbrengsten

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Het huurverhogingspercentage in

2018 mocht gemiddeld niet hoger zijn dan 2,4%, waarbij op individueel niveau een huurverhoging van maximaal

3,9% was toegestaan. Intermaris heeft in 2018 een huurverhoging van 1,9% (2017: 1,2%) doorgevoerd, ongeacht

het inkomen van de huurder. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in

het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting

geldt.

Opbrengsten servicecontracten

Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte

servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden

verantwoord onder de lasten servicecontracten.

6.2 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

Onder deze rubriek worden de volgende verkoopopbrengsten opgenomen:

• Gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie;

• Verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop;

• Terugontvangen korting Koopstart (zie ook toelichting ‘Niet in de geconsolideerde balans opgenomen

rechten, verplichtingen en risico’s’).

Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).


De kosten die toe te rekenen zijn aan de verkoop van de vastgoedportefeuille worden verantwoord onder de

toegerekende organisatiekosten.

6.3 Bedrijfslasten

Lasten worden verantwoord in het jaar waarop ze betrekking hebben. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen

direct en indirect toe te rekenen kosten. Intermaris hanteert de volgende verdeelsleutels voor de toerekening van

indirecte kosten:

• Verhuur- en beheeractiviteiten: 52,5% (2017: 45,4%)

• Onderhoudsactiviteiten: 46,5% (2017: 53,3%)

• Verkoopactiviteiten: 1,0% (2017: 1,3%)

De verdeelsleutels zijn gebaseerd op het aantal medewerkers dat werkzaam is binnen de genoemde activiteit.

6.4 Afschrijvingen materiële vaste activa

De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de eigen exploitatie worden gebaseerd op

basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Materiële vaste activa worden vanaf het moment van gereedheid voor ingebruikneming afgeschreven over de

verwachte toekomstige gebruiksduur van het actief. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op

basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden.

Over terreinen en op marktwaarde in verhuurde staat gewaardeerd vastgoed in exploitatie wordt niet afgeschreven.

Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige

afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste

van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.

Afschrijvingen worden via verdeelsleutels toegerekend aan de afzonderlijke activiteiten.

6.5 Lasten onderhoudsactiviteiten

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud (anders dan groot

onderhoud/renovaties) verantwoord voor zover deze betrekking hebben op het vastgoed in exploitatie. Van

toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden

verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de

kosten van het materiaalverbruik. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten van groot

onderhoud/renovaties omdat ze niet aan de activeringscriteria voldoen.

6.6 Lonen en salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-

verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

6.7 Pensioenlasten

Intermaris heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar

verschuldigde premie wordt als last verantwoord.


6.8 Leefbaarheid

De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven

voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Intermaris, die de leefbaarheid in buurten en wijken

ten goede moeten komen.

6.9 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten

Voor een toelichting op de verwerking van de waardeveranderingen van de financiële vaste activa verwijzen wij

naar paragraaf 5.3.3 en 5.3.5.

De waardeverandering van de embedded derivaten extendibles betreft de mutatie in de waarde van embedded

derivaten die niet zijn opgenomen in een hedge relatie en een marktwaarde onder de kostprijs hebben (zie

toelichting bij 5.9.3 ‘Afgeleide financiële instrumenten (Derivaten)’.

6.10 Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten

Dividend te ontvangen van niet op nettovermogenswaarde gewaardeerde deelnemingen worden verantwoord

zodra Intermaris het recht hierop heeft verkregen.

6.11 Rentebaten en rentelasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet

van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de

verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve

rente worden meegenomen.

6.12 Activeren van rentelasten

Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging of verkoop

van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar

te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de gewogen rentevoet van leningen die niet

specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode

van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst-en-verliesrekening in mindering gebracht op de post

rentelasten en soortgelijke kosten.

6.13 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Dit betreffen waardeverminderingen, en eventuele terugname hiervan, die gedurende het verslagjaar zijn

ontstaan vanuit nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in

nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Ook waardeveranderingen als gevolg van sloop en projecten

die geen doorgang vinden worden onder deze categorie verantwoord.

6.14 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op

actuele waarde gewaardeerde activa.


6.15 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkopen onder voorwaarden

Dit betreft de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de woningen verkocht onder voorwaarden. Dit

betreft zowel de waardeverandering van de post “onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” als de post

“verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden”.

6.16 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop Dit betreffen waardeveranderingen die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille

bestemd voor de verkoop in het lopende verslagjaar.

6.17 Aandeel in het resultaat van niet-geconsolideerde ondernemingen waarin wordt deelgenomen

Het resultaat is het bedrag waarmee de boekwaarde van de deelneming sinds de voorafgaande jaarrekening

is gewijzigd als gevolg van het door de deelneming behaalde resultaat voor zover dit aan Intermaris wordt

toegerekend.

6.18 Belastingen

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening,

rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover

niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling

van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente

belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief

(zie ook 3.2 en 8.2).

De belastingen van de fiscale eenheid zijn volledig toegerekend aan de moeder van de fiscale eenheid, Stichting

Intermaris. Er vindt geen toerekening plaats aan de tot de fiscale eenheid behorende dochtermaatschappijen.

Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is

er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2).

De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de Belastingdienst opgezegd. Stichting Intermaris heeft de VSO 1 en VSO 2

getekend.

Stichting Intermaris heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2018

en het fiscale resultaat 2018 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor

woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de

jaarrekening opgenomen schatting.


7. Financiële instrumenten en risicobeheersingOnder financiële instrumenten worden zowel primaire instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als afgeleide

financiële instrumenten (derivaten) verstaan. In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans wordt

de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als die afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële

instrument niet in de balans is opgenomen wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting

onder paragraaf 9.10.1. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de

behandeling per balanspost. Voor de grondslagen van de afgeleide financiële instrumenten wordt verwezen naar

de grondslagen voor de waardering onder paragraaf 5.9.3.

Binnen het treasurybeleid van Stichting Intermaris dient het gebruik van financiële instrumenten om de kasstroom-

risico's gerelateerd aan toekomstige rentebetalingen af te dekken. Hiervoor wordt met name gebruik gemaakt van

Interest Rate Swaps. Speculatief handelen in rente-instrumenten door het aangaan van open posities zonder dat

sprake is van bestaande of toekomstige financieringsbehoeften, is niet toegestaan.

Op basis van het treasury statuut van Intermaris mogen alleen op basis van onder andere de volgende

voorwaarden nieuwe rente-instrumenten worden afgesloten:

• De keuze voor een rente-instrument is beperkt tot een IRS (Interest rate Swap) of een Cap, welke gericht

zijn op het beperken van opwaartse renterisico’s van variabel rentende leningen.

• De financiële derivaten mogen alleen betrekking hebben op onderliggende hoofdsommen in euro’s.

• Payer swaps mogen geen langere looptijd hebben dan het lopende jaar en de direct daaropvolgende negen

jaren.

• Breakclausules, toezichtbelemmerende bepalingen en het verstrekken van een CSA of een andere vorm

van zekerheidsstelling is niet toegestaan.

• Rente-instrumenten mogen alleen worden aangetrokken voor het indekken van het renterisico van

leningen met een variabele rente, die voor of tegelijkertijd met het moment van afsluiten van het

rentederivaat zijn aangetrokken

• De rente-instrumenten worden alleen afgesloten met bankinstellingen die een vestiging hebben in

Nederland met minimaal een internationale credit rating van single A bij minimaal twee van de drie rating

agencies Moody’s, Standards & Poor’s en Fitch.

Het treasury statuut van Intermaris conformeert zich aan de geldende beleidsregels, te weten de richtlijnen

zoals vastgelegd in het Besluit Toegelaten Instelling Volkshuisvesting (BTIV), de Regeling Toegelaten Instellingen

Volkshuisvesting (RTIV) en het Reglement Financieel Beleid en Beheer van Intermaris. Dit laatstgenoemde

Reglement is in werking getreden per 1 januari 2017.

Prijsrisico

Intermaris loopt prijsrisico ten aanzien van de waardeontwikkeling van de embedded derivaten voor zover deze

waarde negatief is. Een daling van 100 basispunten van de marktrente leidt bij benadering tot een toename van de

negatieve waarde van circa € 7,3 miljoen.

Valutarisico

Intermaris is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.

Renterisico

Intermaris loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen onder financiële

vaste activa als gevolg van wijzingen in de marktrente. Intermaris maakt geen gebruik van derivaten om dit risico

af te dekken.

Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Intermaris risico ten aanzien van toekomstige

kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden

(schulden aan kredietinstellingen) heeft Intermaris renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste


rente betaalt. Per financieringsbesluit maakt Intermaris een bewuste keuze over het aantrekken van een lening

tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument

waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. De criteria op basis waarvan wordt

gekozen zijn vastgelegd in het treasurystatuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de

aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en

renteherzieningsmomenten, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Hierbij wordt uitsluitend gekozen voor

rentederivaten indien hierbij minimaal dezelfde criteria worden gerealiseerd maar tegen per saldo lagere kosten

dan bij het aantrekken van leningen met een vaste rente. Bovendien dienen financiële instrumenten tot een

volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen

gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten, en de ingangs- en

einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig

daarbinnen vallen.

Ultimo 2018 is er sprake van een bedrag van € 16.500.000 uitstaande leningen met een variabele rente zonder

afdekking. Bij een stijging van de marktrente met 100 basispunten neemt de te betalen rente onder gelijkblijvende

omstandigheden in een jaar met € 165.000 toe.

Kredietrisico

Intermaris heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten en

vorderingen. Intermaris maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico’s te spreiden.

Limieten worden jaarlijks bepaald en vastgelegd in het treasuryjaarplan. De naleving van de afspraken uit het

treasuryjaarplan met betrekking tot het kredietrisico wordt periodiek gemonitord.

Liquiditeitsrisico

Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende financiële middelen wordt beschikt om aan de directe

verplichtingen naar derden te kunnen voldoen. Dit geldt zowel voor crediteuren als voor financiële instellingen.

Intermaris heeft op verschillende manieren geborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen. Naast het

aantrekken van langlopende leningen, zijn kasgeld- en rekening-courantfaciliteiten beschikbaar. Deze faciliteiten

worden gebruikt om een tijdelijk tekort aan liquiditeiten op te vangen.

Per 31 december 2018 is de liquiditeitsbuffer voor het voldoen van verplichtingen aan derden als volgt:

31-12-2018

€ 000

Liquide middelen (vrij beschikbaar) 21.847

Rekening-courant faciliteit 9.000

Niet opgenomen lening variabele hoofdsom (vrij beschikbaar) 28.500

59.347

De buffer is ten opzichte van 2017 toegenomen, met name als gevolg van de toename van de niet opgenomen

lening variabele hoofdsom. De verplichting om ultimo 2017 een liquiditeitsbuffer aan te houden voor twee

derivatencontracten met een breakclausule is door de doorzak van deze derivaten opgeheven. De hiervoor

aangetrokken lening met een variabele hoofdsom van € 25 miljoen is vanaf november 2018 toegevoegd aan het

vrij beschikbare werkkapitaal en zal gebruikt worden voor de investeringen in 2019.

Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Intermaris zeker heeft gesteld dat hiervoor

financiering beschikbaar is of is toegezegd. De vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille wordt

constant gemonitord.


Stichting Intermaris heeft een zeer beperkt liquiditeitsrisico met betrekking tot margin calls van de bank-

instellingen bij een eventuele negatieve waardeontwikkeling van rentederivaten. Omdat er sprake is van zeer

hoge threshold is dit pas van toepassing bij een rentedaling ten opzichte van de rentecurve van 31 december 2018

met 382 basispunten (Barclays, 2017: 370 basispunten). Wel is er sprake van een liquiditeitsrisico met betrekking

tot breakdata van een aantal derivatencontracten vanaf 2021. Een toelichting hierop is opgenomen in paragraaf

9.10.1.

Beschikbaarheidsrisico’s

De maatregelen rondom de Verhuurdersheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun

door het Autoriteit woningcorporaties leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van

woningcorporaties.

Intermaris heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast op deze maatregelen dat de beschikbaarheid van

faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. Intermaris voldoet in de meerjarenplanning

aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden

gehanteerd. De financiële kengetallen 2018 staan toegelicht in het jaarverslag 2018 in paragraaf 4.2.

De verwachting is dat Intermaris voor haar DAEB financiering kan volstaan met het aantrekken van WSW

geborgde financiering. Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het

blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Intermaris heeft voor de komende jaren ook een klein aantal niet-DAEB investeringen gepland. Het aantrekken

van niet geborgde financiering is hiervoor niet noodzakelijk: de investeringen kunnen worden gefinancierd vanuit

de eigen middelen.

Reële waarde van financiële instrumenten

De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld

tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn.

Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze

af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp

van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige

‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met

specifieke omstandigheden.


8. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

Het management dient bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de

waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en

verplichtingen.

Vastgoedbeleggingen - marktwaarde verhuurde staat

De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de marktwaarde verhuurde staat van het DAEB en

niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn gehanteerd zijn uiteengezet in paragraaf 9.2. Ook zijn hier de aspecten met

een bijzondere invloed op de uitkomsten van de waardering toegelicht. Het gaat hierbij om o.a. de markthuur, de

mutatiekans, de exploitatieverplichting en de disconteringsvoet. Deze kennen ten tijde van het opmaken van deze

jaarrekening een bijzondere onzekerheid. Het effect van wijzigingen van deze parameters op de marktwaarde is

toegelicht in de sensitiviteitsanalyse in paragraaf 9.2.

Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt

die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake

wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders

aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een

feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Intermaris rondom projectontwikkeling en

herstructurering, waarbij de Raad van Commissarissen goedkeuring heeft verleend aan de opdrachtverstrekking

aan een aannemer (definitieve gunningsdocument).

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken

bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan

door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen

bouwproductie.

Verwerking fiscaliteit

Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft Intermaris een fiscale strategie gekozen en fiscale planning

opgesteld die deels nog niet bekrachtigd is door de fiscus. Hierdoor is het mogelijk dat gekozen standpunten door

de fiscus niet worden overgenomen en daarmee de gepresenteerde acute belastinglast over de jaren 2018, 2017 en

2016 (aangiftes over deze jaren zijn nog niet definitief) en belastinglatenties zoals opgenomen in deze jaarrekening

zullen afwijken.

De belangrijkste standpunten betreffen:

• Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;

• Het treffen van een fiscale onderhoudsvoorziening.

Intermaris volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning in het algemeen de binnen de sector gangbare

standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn. Voor de standpunten met betrekking tot de

fiscale onderhoudsvoorziening wordt naar onderstaande paragraaf verwezen.

Fiscale onderhoudsvoorziening

Intermaris heeft in haar fiscale balans vanaf 2013 tot en met 2015 een fiscale onderhoudsvoorziening opgenomen.

De belastingdienst heeft medio 2016 een memo gepubliceerd met gewijzigde standpunten met betrekking tot

de verantwoording van de fiscale onderhoudsvoorziening bij woningcorporaties. Een belangrijke wijziging van

standpunt betreft onder meer dat een horizon van meer dan 10 jaar naar de mening van de Belastingdienst

behoudens bijzondere omstandigheden niet meer mogelijk is in verband met de redelijke mate van zekerheid-eis.


Intermaris hanteerde bij de berekening van de fiscale onderhoudsvoorziening een horizon van 30 jaar. Daarnaast

kunnen standpunten met betrekking tot bijvoorbeeld contante waarde berekeningen en de in aanmerking

komende typen onderhoud leiden tot afwijkende berekeningen voor Intermaris.

Voorzichtigheidshalve heeft Intermaris het standpunt van de Belastingdienst gevolgd. In de herziene voorlopige

aanslag vennootschapsbelasting 2016 d.d. juni 2017 heeft Intermaris de fiscale onderhoudsvoorziening van

€ 107 miljoen laten vrijvallen. Uitgaande van een vennootschapsbelastingtarief van 25% levert de vrijval

€ 26,8 miljoen aan vennootschapslasten op. Aan de passivazijde van de balans is de latentie voor de fiscale

onderhoudsvoorziening van € 22,1 miljoen in 2017 vrijgevallen ten gunste van het resultaat. Het (negatieve)

verschil tussen de last van € 26,8 miljoen en de bate van € 22,1 miljoen betreft het contante waarde effect.

De vrijval van de fiscale onderhoudsvoorziening in 2016 leidt tot een fiscale winst die resulteert in het volledig

gebruiken van de compensabele verliezen. Daarmee is ook de actieve belastinglatentie met betrekking tot deze

compensabele verliezen in de jaarrekening 2017 ten laste van het resultaat gebracht.

De definitieve aangifte 2016 wordt ingediend in het eerste half jaar van 2019. Zodra de definitieve aangifte 2016 is

ingediend zal Intermaris afwegen of het zinvol is om bezwaar in te dienen tegen de aanslag die op basis van onze

aangifte wordt opgelegd. Onderzocht zal worden in hoeverre de onderhoudsvoorziening nog in stand kan blijven

en of vrijval gefaseerd kan plaatsvinden.


9. Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde balans

9.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de eigen exploitatie

De mutaties in de materiële vaste activa ten dienste van de eigen exploitatie zijn als volgt:

€ 000

1 januar 2018i:

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 20.759

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen (12.152)

Boekwaarde 1 januari 2018 8.607

Mutaties

Investeringen 813

Afschrijvingen (1.391)

Desinvesteringen (110)

Totaal mutaties (688)

31 december 2018:

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 19.560

Cumulatieve waardeveranderingen en/of afschrijvingen (11.641)

Boekwaarde per 31 december 2018 7.919

De afschrijvingen worden lineair berekend op basis van de geschatte economische levensduur. Op grond wordt

niet afgeschreven. De levensduren van de overige materiële vaste activa ten dienste van eigen exploitatie zijn als

volgt:

Bedrijfsgebouwen: 30-40 jaar

Installaties/verbouwingen: 5-10 jaar

Inventaris en automatisering: 5 jaar

Vervoermiddelen: 5 jaar


9.2 Vastgoedbeleggingen

Een overzicht van het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie is hierna opgenomen:

DAEB vastgoed

in exploitatie

Niet-DAEB vastgoed

in exploitatie

2018 2017 2018 2017

€ 000 € 000 € 000 € 000

1 januari:

Cumulatieve verkrijgings- of

vervaardigingsprijs 890.234 878.341 58.794 65.166

Cumulatieve herwaarderingen 882.718 1.001.066 22.917 21.077

Cumulatieve waardeveranderingen

en/of afschrijvingen (58.436) (49.015) (7.109) (11.682)

Boekwaarde per 1 januari 1.714.516 1.830.392 74.602 74.561

Mutaties

Investeringen 17.468 10.979 102 0

Afwaarderingen investeringen (17.254) (2.197) 0 0

Desinvesteringen door verkoop (4.264) (6.774) (2.400) (4.069)

Desinvesteringen door sloop (24.114) (10.599) (404) (185)

Overboeking van/naar activa in

ontwikkeling 16.570 (645) 0 0

Overboeking van/naar voorziening 7.484 (4.518) 0 0

Herclassificatie door facultatieve

overheveling 0 (5.271) 0 5.271

Herclassificatie naar DAEB vastgoed

in exploitatie 0 1.180 0 (1.180)

Herwaarderingen 164.092 (92.387) 386 (1.011)

Overige waardeverminderingen en

terugnemingen daarvan17.868 (5.644) 1.932 1.215

Totaal mutaties 177.850 (115.876) (384) 41

31 december:

Cumulatieve verkrijgings- of

vervaardigingsprijs 917.214 890.234 55.812 58.794

Cumulatieve herwaarderingen 1.016.603 882.718 22.935 22.917

Cumulatieve waardeveranderingen en/of

afschrijvingen (41.451) (58.436) (4.529) (7.109)

Boekwaarde per 31 december 1.892.366 1.714.516 74.218 74.602

Verhuureenheden en WOZ waarde

In de post DAEB vastgoed in exploitatie zijn 16.137 (2017: 16.338) verhuureenheden opgenomen. Dit zijn

15.460 woningen (2017: 15.659), 69 bedrijfsruimten (2017: 70) en 608 intramurale eenheden (2017: 609). Het

intramuraal vastgoed bestaat uit 561 woningen en 47 overige ruimten. De geschatte waarde gebaseerd op de

meest recente WOZ-beschikkingen van deze verhuureenheden bedraagt € 2.273 miljoen (2017: € 2.172 miljoen).

In de post niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn 1.105 (2017: 1.150) verhuureenheden opgenomen. Dit zijn 304

woningen (2017: 304), 775 parkeerplaatsen (2017: 804) en 26 bedrijfsruimten (2017: 42). De geschatte waarde

gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen van deze verhuureenheden bedraagt € 75,5 miljoen

(2017: € 75,5 miljoen).


Herclassificaties

Gedurende het jaar 2018 zijn geen woningen (2017: 7) overgeheveld van de niet-daeb tak naar de daeb tak.

Gemiddelde marktwaarde in verhuurde staat

De gemiddelde marktwaarde per vastgoedobject is als volgt:

2018 2017

€ € 000

Woningen 119.102 107.216

Maatschappelijk onroerend goed 150.504 80.316

Bedrijfsmatig onroerend goed 198.639 162.641

Intramuraal vastgoed 101.144 84.255

Parkeren 13.448 15.202

Waardemutaties marktwaarde in verhuurde staat

De totale marktwaarde van het vastgoed in exploitatie is in 2018 toegenomen met ruim € 177 miljoen tot bijna

€ 1.967 miljoen. Hierbij moet worden opgemerkt dat de marktwaarde 2017 was gebaseerd op de basiswaardering

uit het Handboek modelmatig waarderen en dat 2018 is gebaseerd op de full waardering.

In onderstaand overzicht is zichtbaar dat toepassing van de basisversie uit het Handboek in 2018 leidt tot een

toename van de marktwaarde van € 159,3 miljoen en toepassing van de full versie leidt tot een aanvullende

waardemutatie van € 18,1 miljoen.

DAEB vastgoed in

exploitatie

Niet-DAEB vastgoed

in exploitatie Totaal

€ 000 € 000 € 000

Stand per 1 januari 2018 1.714.516 74.602 1.789.118

Waardemutatie basisversie 158.061 1.274 159.335

Marktwaarde basisversie 31 december 2018 1.872.577 75.876 1.948.453

Waardemutatie full versie 19.789 (1.658) 18.131

Marktwaarde full versie 31 december 2018 1.892.366 74.218 1.966.584


De totale waardemutatie van ruim € 177 miljoen kan als volgt nader worden gespecificeerd:

DAEB vastgoed in

exploitatie

Niet-DAEB vastgoed

in exploitatie Totaal

€ 000 € 000 € 000

Stand per 1 januari 2018 1.714.516 74.602 1.789.118

Voorraadmutaties (14.484) (2.513) (16.997)

Mutatie objectgegevens:

- Contracthuur 18.317 401 18.718

- Overige 4.085 (842) 3.243

Methodische wijzigingen (8.624) 558 (8.066)

Parameteraanpassingen marktontwikkeling

- Mutatie – en verkoopkans (21.063) 397 (20.666)

- Markthuur 27.140 (1.209) 25.931

- Boveninflatoire huurverhoging 21.921 (893) 21.028

- Instandhoudings- en mutatieonderhoud (21.434) (643) (22.077)

- Leegwaarde 98.528 3.427 101.955

- Macro-economische parameters 22.881 34 22.915

- Disconteringsvoet 54.088 (92) 53.996

- Overige (3.505) 991 (2.514)

Stand per 31 december 2018 1.892.366 74.218 1.966.584

Methodische wijzigingen handboek

De rekenmethodiek bij het bepalen van de marktwaarde 2018 is gewijzigd ten opzichte van 2017. In 2017 werd de

contracthuur nog direct afgetopt als de markthuur lager was; vanaf 2018 gebeurt dat pas op moment van mutatie.

Het effect hiervan op de marktwaarde is € 7,9 miljoen positief. Daarnaast waren in 2017 geen overdrachtskosten

opgenomen in de eindwaarde (marktwaarde aan het einde van jaar 15). In 2018 zijn deze kosten wel onderkend;

het effect hiervan op de marktwaarde bedraagt € 16,3 miljoen negatief.

Parameteraanpassingen woningen

De marktwaarde van de woningen is in 2018 vooral toegenomen door de aanpassing van diverse parameters.

Onderstaand is een toelichting opgenomen op de belangrijkste gewijzigde parameters als gevolg van de

marktontwikkelingen.

Mutatiegraad

De mutatiegraad is gebaseerd op de gemiddelde mutatiegraad van de jaren 2014-2018 en neemt in 2018 verder af

naar gemiddeld 6,8%. De doorstroming stagneert als gevolg van een tekort aan sociale huurwoningen en stijgende

koopprijzen. Het effect van deze afname op de marktwaarde van de woningen bedraagt negatief € 20,7 miljoen.


2018 2017

Mutatiekans bij doorexploiteren 6,8% 7,3%

Mutatiekans bij uitponden in jaar 1 6,8% 8,9%

Mutatiekans bij uitponden in jaar 2-5 6,8% 7,3%

Mutatiekans bij uitponden vanaf jaar 6 4,8% 5,1%

Markthuur

De markthuur is in 2018 bepaald door de taxateur aan de hand van referentiewoningen. De gemiddelde

markthuur van een woning was in 2018 € 772 (2017: € 709). De aantrekkende woningmarkt zorgt met name

in de gemeente Hoorn voor een sterke toename, daar is de markthuur met 14% toegenomen tot € 715. In de

gemeente Purmerend is de markthuur ten opzichte van 2017 met 3% gestegen tot gemiddeld € 847. Het effect

van de toename van de markthuur op de marktwaarde van de woningen bedraagt € 23,3 miljoen.

Boveninflatoire huurverhoging

Er wordt verondersteld dat de jaarlijkse huurstijging voor zelfstandige gereguleerde huurwoningen hoger is dan de

prijsinflatie. Voor de berekening van de marktwaarde 2018 zijn de parameters uit het handboek gevolgd.

2018 2017

Jaar 1 1,0% 1,0%

Jaar 2 1,2% 0,8%

Jaar 3 1,3% 0,6%

Jaar 4 en verder 0,5% 0,3%

Door de langjarige opslag van 0,5% is de marktwaarde in verhuurde staat in 2018 toegenomen met € 21,0

miljoen.

Instandhoudings- en mutatieonderhoud

Voor deze parameters is het handboek gevolgd. Een overzicht van de gehanteerde kosten per vastgoedeenheid is

in onderstaande tabel opgenomen.

2018 2017

Instandhoudingsonderhoud per vhe (gemiddeld)

- EGW € 925 € 880

- MGW € 934 € 857

- Onzelfstandig € 333 € 330

Mutatieonderhoud per vhe:

- EGW € 883 € 836

- MGW € 663 € 628


Het effect van de toenemende kosten van met name het instandhoudingsonderhoud op de marktwaarde van de

woningen bedraagt negatief € 21,2 miljoen.


Leegwaarde

De leegwaarde is in 2018 bepaald door de taxateur aan de hand van referentiewoningen. De gemiddelde

leegwaarde van een woning was in 2018 € 185.850 (2017: € 162.580). De aantrekkende woningmarkt zorgt

zowel in de gemeente Hoorn als in de gemeente Purmerend voor een stijging van circa 14%. Het effect van de

toename van de leegwaarde op de marktwaarde van de woningen bedraagt € 102,0 miljoen.

Disconteringsvoet

De gemiddelde disconteringsvoet is in 2018 gedaald van 7,4% naar 7,1%. Door deze daling is de marktwaarde van

de woningen in 2018 toegenomen met € 51,1 miljoen.

Overige

In deze post zijn onder andere de effecten van de aanpassingen in de beheerlasten, de verhuurderheffing en de

exit yield opgenomen.

Voor de beheerkosten is het handboek gevolgd. Een overzicht van de gehanteerde kosten per vastgoedeenheid is

in onderstaande tabel opgenomen.

2018 2017

Beheerkosten per vhe:

- EGW € 436 € 427

- MGW € 428 € 420


Parameteraanpassingen intramuraal vastgoed en niet-woningen

De totale marktwaarde van het intramuraal vastgoed en de niet-woningen is in 2018 toegenomen van

€ 76,6 miljoen naar € 87,6 miljoen.

Exit yield

De belangrijkste aanpassing in 2018 ten opzichte van 2017 betreft de bepaling van de eindwaarde van het

vastgoed na de periode van 15 jaar exploitatie (exit yield). Het effect van deze aanpassing op de marktwaarde

bedraagt € 9,9 miljoen.

Disconteringsvoet

De disconteringsvoeten voor de niet-woningen zijn in 2018 als volgt:

2018 2017

Maatschappelijk onroerend goed 11,6% 8,8%

Bedrijfsmatig onroerend goed 8,0% 8,9%

Intramuraal vastgoed 8,5% 8,7%

Parkeren 8,1% 6,5%

Door deze aanpassingen is de marktwaarde van de niet-woningen in 2018 toegenomen met € 2,9 miljoen.


Sensitiviteitsanalyse

De totale marktwaarde van bijna € 1.959 miljoen heeft voor circa 96% betrekking op de woningportefeuille;

slechts een klein deel betreft parkeren, intramurale eenheden of bedrijfsmatig onroerend goed. Een aantal

parameters hebben een belangrijke invloed op de uitkomsten van de marktwaarde in verhuurde staat per 31

december 2018 van de woningportefeuille. In onderstaand overzicht is inzicht gegeven in deze parameters en het

effect van mogelijke afwijkingen.

Gehanteerde

parameter

Mogelijke afwijking

(bandbreedte)

Effect op de marktwaarde

verhuurde staat

Mutatiekans woongelegenheden 6,8% -0,5% tot +0,5% - € 25,4 miljoen tot + € 24,3 miljoen

Markthuur woongelegenheden € 772 -5% tot +5% - € 17,1 miljoen tot + € 15,7 miljoen

Leegwaarde woongelegenheden € 185.850 -5% tot +5% - € 34,2 miljoen tot + € 34,9 miljoen

Exit yield woongelegenheden 6,6% -0,1% tot +0,1% + € 9,8 miljoen tot - € 9,4 miljoen

Disconteringsvoet woongelegenheden 7,1% -0,1% tot +0,1% + € 16,9 miljoen tot - € 16,7 miljoen

Grondeigendom, hypothecaire zekerheden en verzekeringen:

De complexen Betje Wolffplein I, Betje Wolfplein II en Aagje Dekenplein (totaal 351 woningen) zijn gebouwd

op in erfpacht verkregen grond. Het recht van erfpacht is tegen een eenmalige afkoopsom (totaal € 2,6 miljoen)

verkregen voor een periode van 50 jaar (tot en met 2036, 2038 en 2044). De overige complexen, behalve het

complex aan de Van Beijerenstraat waarop ingevolge een appartementsrecht zogenaamde grondrechten rusten,

zijn gebouwd op in eigendom verkregen grond.

De complexen gebouwd in Purmerend en in erfpacht uitgegeven, zijn in het verleden omgezet naar

eeuwigdurende erfpacht dat gezien wordt als ‘blote eigendom’.

Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of

met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een

obligoverplichting geldt, welke is opgenomen onder de ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’.

Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd niet hypothecair bezwaard. Wel is

een volmacht verstrekt voor het recht om hypothecaire zekerheid te verstrekken (zie toelichting onder de ‘niet in

de balans opgenomen rechten en verplichtingen’). Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar

geen gebruik gemaakt.

De materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten.

Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het

CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt € 2.100 miljoen.


Beleidswaarde

De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de methodiek zoals opgenomen in het Handboek

en bedraagt per 31 december 2018 € 900 miljoen. Deze beleidswaarde heeft volledig betrekking op vastgoed dat is

ondergebracht bij Intermaris.

De opbouw van de beleidswaarde van Intermaris per 31 december 2018 laat zich als volgt presenteren:

DAEB vastgoed

in exploitatie

Niet-DAEB vastgoed

in exploitatie

€ 000 € 000

Marktwaarde per 31 december 2018 1.892.366 74.218

Aanpassing naar beleid doorexploiteren (417.230) (10.456)

Aanpassing naar huurbeleid (maximaal streefhuur) (407.138) (1.901)

Aanpassing onderhoudsnorm naar beleid Intermaris (158.852) (2.727)

Aanpassing beheerkosten naar werkelijke kosten beheer (66.609) (1.723)

Totaal aanpassingen (1.049.829) (16.807)

Beleidswaarde per 31 december 2018 842.537 57.411

Een aantal parameters hebben een belangrijke invloed op de uitkomsten van de beleidswaarde per 31 december

2018 van de woningportefeuille. In onderstaand overzicht is inzicht gegeven in deze parameters en het effect van

mogelijke afwijkingen.

Gehanteerde

parameter

Mogelijke afwijking

(bandbreedte)

Effect op de

beleidswaarde

Streefhuur woongelegenheden € 563 -5% tot +5% - € 58,8 miljoen tot + € 55,0 miljoen

Onderhoudsnorm woongelegenheden € 2.134 -10% tot +10% + € 37,1 miljoen tot - € 36,9 miljoen

Beheerlasten woongelegenheden € 934 -10% tot +10% + € 32,5 miljoen tot - € 32,5 miljoen


9.3 Overige vastgoedbeleggingen

Een overzicht van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor

eigen exploitatie is hierna opgenomen:

Onroerende zaken

verkocht onder

voorwaarden

Vastgoed in

ontwikkeling

bestemd voor

eigen exploitatie

€ 000 € 000

1 januari 2018:

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 3.654 25.158

Cumulatieve herwaarderingen 4.598 0

Cumulatieve waardeveranderingen en/of afschrijvingen 0 (3.808)

Boekwaarde per 1 januari 2018 8.252 21.350

Mutaties

Investeringen 0 24.896

Desinvesteringen (393) 0

Overboeking naar daeb vastgoed in exploitatie 0 (16.570)

Overboeking naar vastgoed bestemd voor verkoop 0 (434)

Overboeking van/naar voorziening 0 5.725

Herwaarderingen 898 0

Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan 0 (8.861)

Totaal mutaties 505 4.756

31 december 2018:

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 4.454 32.589

Cumulatieve herwaarderingen 4.303 0

Cumulatieve waardeveranderingen en/of afschrijvingen 0 (6.483)

Boekwaarde per 31 december 2018 8.757 26.106

In de post onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn totaal 54 verhuureenheden opgenomen

(2017: 56). Het verloop in de aantallen gedurende het boekjaar was als volgt:

2018 2017

Koopgarant Koopgarant

Aantal verhuur/nieuwbouweenheden 1 januari 56 56

Bij: aantal nieuw verkocht onder voorwaarden 0 0

Af: aantal afkoop bloot eigendom (door eigenaar) (2) 0

Af: aantal teruggekocht voor nieuwe verkoop onder voorwaarden (1) (2)

Bij: mutatie aantal eenheden onverkocht per jaareinde, bestemd als

nieuwe verkopen onder voorwaarden 1 2

Aantal verhuur/nieuwbouweenheden 31 december 54 56


In 2018 is voor 2 Koopgarantwoningen ook het bloot eigendom overgedragen aan de eigenaar. Hierdoor is het

aantal Koopgarantwoningen afgenomen van 56 ultimo 2017 naar 54 woningen ultimo 2018. Daarnaast is in

2018 1 verkochte nieuwbouwwoning als koopgarant-woning teruggekocht. In 2019 wordt deze woning ook weer

verkocht via de Koopgarant regeling.

Bij de contracten gebaseerd op het “Koopgarant”-principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen bij de

verkochte verhuureenheden van 25% en bij de nieuwbouwkoopwoningen van 11,5% of 15%. Daarnaast heeft

Stichting Intermaris een terugkoopverplichting. Het aandeel van Stichting Intermaris in de waardeontwikkeling

van de woning is 50% bij de verkochte verhuureenheden, 17,25% bij de verkochte nieuwbouw

eengezinswoningen en 22,50% bij de verkochte nieuwbouw meergezinswoningen.

De actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is gebaseerd op een waardering door

een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. Bij de bepaling van de actuele waarde zijn de volgende

uitgangspunten toegepast:

• Van de verhuureenheden zijn de woningen integraal getaxeerd door een externe taxateur;

• Hierbij is de standaard NVM-methode als rekenmethode gehanteerd;

• Voor de waardering van de nieuwbouwkoopwoningen zijn taxatierapporten uitgangspunt.

In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie een bedrag van

€ 1.018.000 (2017: € 467.000) aan rente op schulden geactiveerd. Het gehanteerde rentepercentage was 3,3%

(2017: 3,6%). Over vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt niet afgeschreven.


Een overzicht van de financiële vaste activa is hierna opgenomen:

Deelnemingen Latente belasting

vorderingen

Leningen u/g Overige effecten

€ 000 € 000 € 000 € 000

Stand 1 januari 2018 8 11.211 461 0

Resultaat beëindiging derivaten 0 0 0 8.936

Vrijval hedge-resultaat 0 0 0 (10)

Aflossingen 0 0 (37) 0

Vrijval ten laste van het resultaat 0 (160) 0 0

Vrijval ten laste van resultaat als

gevolg van tariefsverlaging 0 (1.398) 0 0

Stand per 31 december 2018 8 9.653 424 8.926

9.4.1 Deelnemingen

31-12-2018 31-12 2017

€ 000 € 000

Ontwikkelingsmaatschappij Hoorn BV 5 5

Bangert CV 3 3

8 8


9.4.2 Latente belastingvorderingen

De latente belastingvorderingen zijn gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale

waardering van:

31-12-2018 31-12-2017

€ 000 € 000

- vastgoedbeleggingen uit hoofde van verkoop onder koopstart 119 168

- afschrijvingskosten van vastgoedbeleggingen en mva eigen gebruik 5.400 5.802

- vastgoed bestemd voor verkoop 1.599 1.496

- leningen o/g en overlopende rente 1.233 1.701

- boeterente vervroegde aflossing van gemeentelening 136 262

- embedded derivaten 1.166 1.782

9.653 11.211

Binnen een periode van één jaar zal naar verwachting van de actieve belastinglatentie een bedrag van

€ 1.860.000 (2017: € 2.022.000) verrekend kunnen worden. Een bedrag van € 2.445.000 (2017:

€ 4.241.000) heeft een looptijd van 1 tot 5 jaar en een bedrag van € 5.348.000 (2017: € 4.948.000) heeft een

looptijd langer dan vijf jaar.

De latente belastingvorderingen zijn berekend tegen een disconteringsvoet van 2,75% (2017: 2,93%). Dit tarief

bestaat uit een bruto-percentage van 3,66% (2017: 3,90%), gecorrigeerd met het vennootschapsbelastingtarief

van 25,0% (2017: 25%).

De nominale waarde van de latente belastingvorderingen per 31 december 2018 bedraagt

€ 12.991.000 (2017: € 14.252.000). Hiervan heeft € 7.759.000 (2017: € 8.266.000) betrekking heeft op de

materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen, € 1.620.000 (2017: € 1.552.000) op het vastgoed bestemd voor

verkoop en € 3.612.000 (2017: € 4.434.000) op de leningen en derivaten.

Aangezien Intermaris haar beleid heeft afgestemd op haar volkshuisvestelijke karakter, is bij het contant maken

van de latentie met betrekking tot het vastgoed, exclusief de latenties met betrekking tot de verkopen en het

afschrijvingspotentieel, de veronderstelling gehanteerd dat het afwikkelmoment ver in de toekomst ligt. Hierdoor

bedraagt de berekende latentie nihil. De nominale waarde van deze passieve latentie bedraagt ultimo boekjaar

€ 9.352.000 (2017: actieve latentie van € 34.149.000).

9.4.3 Leningen u/g

Intermaris heeft een lening verstrekt aan de deelneming Bangert CV. De rente op de lening verstrekt aan Bangert

CV is gebaseerd op de 1-maands euribor rente per ultimo boekjaar plus 1%. De lening heeft een verwachte

looptijd van langer dan 5 jaar. Aflossing is afhankelijk van de projectontwikkeling binnen de CV. Er is geen

voorziening voor mogelijke oninbaarheid getroffen.

9.4.4 Overige effecten

Onder deze post is het cumulatieve verlies van € 8.936.000 verantwoord dat is voortgekomen uit de beëindiging

van 2 derivatenposities in 2018. Omdat de hedge-relatie aanwezig is tot de oorspronkelijke einddatum van de

derivaten, wordt het gerealiseerde resultaat als overlopende post op de balans verwerkt tot het moment waarop de

afgedekte transactie plaatsvindt.


Vrijval van dit uitgestelde hedge-resultaat ten laste van de winst-en-verliesrekening zal plaatsvinden in 40,5 jaar.

De jaarlijkse vrijval hierbij is € 221.000. Een bedrag van € 884.000 heeft een looptijd van 1 tot 5 jaar en een

bedrag van € 7.821.000 heeft een looptijd langer dan 5 jaar.

9.5 Voorraden


Per 31 december 2018 zijn in deze post 3 (2017: 2) objecten opgenomen die zijn bestemd voor verkoop. Het

verloop van deze post gedurende het boekjaar is als volgt:

2018 2017

€ 000 € 000

Boekwaarde 1 januari 5.695 6.915

Investeringen 412 692

Reclassificatie van vastgoed in ontwikkeling 434 0

Verkoopopbrengst 0 0

Verkoopresultaat 0 0

Bijzondere waardeveranderingen vlottende activa (997) (1.912)

Boekwaarde per 31 december 5.544 5.695

Kostprijs 18.395 17.349

Bijzondere waardeveranderingen vlottende activa (12.851) (11.654)


De kostprijs van het vastgoed bestemd voor verkoop ad € 18.395.000 bestaat voor circa € 6.753.000 uit

geactiveerde rente.

9.5.2 Overige voorraden

31-12-2018 31-12-2017

€ 000 € 000

Vervaardigingsprijs voorraad materialen 553 79

Voorziening voor verwachte verliezen (0) (0)

553 79

9.6 Vorderingen

31-12-2018 31-12-2017

€ 000 € 000


Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen en

participanten 0 0

Overige vorderingen en overlopende activa 1.478 3.453

2.155 4.385


De vorderingen hebben nagenoeg allemaal een resterende looptijd korter dan een jaar. Het deel van de

vorderingen met een looptijd langer dan 1 jaar bedraagt € 264.000. De reële waarde van de vorderingen

benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor

oninbaarheid zijn gevormd.

9.6.1 Huurdebiteuren

Het saldo huurdebiteuren kan als volgt worden gespecificeerd.

31-12-2018 31-12-2017

€ 000 € 000

Openstaande vorderingen 1.499 1.845

Voorziening wegens oninbaarheid (822) (913)

677 932

Het saldo van de huurachterstand in een percentage van de huuropbrengsten en vergoedingen 2018 is per

31 december 2018 0,7% (2017: 0,8%). De vooruitontvangen huren van € 1.152.000 zijn verantwoord onder de

overige schulden en overlopende passiva (2017: € 1.182.000).

Het verloop van de voorziening wegens oninbaarheid is als volgt:

2018 2017

€ 000 € 000

Boekwaarde per 1 januari 913 992

Dotatie ten laste van de exploitatie 148 268

Afgeboekte oninbare posten (239) (347)

Boekwaarde per 31 december 822 913

9.6.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen en participanten

Per balansdatum zijn er geen vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen en participanten.

9.6.3 Overige vorderingen en overlopende activa

Het saldo overige vorderingen en overlopende activa kan als volgt worden gespecificeerd:

31-12-2018 31-12-2017

€ 000 € 000

Te ontvangen STEP subsidie 1.028 2.840

Overige vorderingen 1.028 2.840

Vooruitbetaalde kosten 189 551

Overige 261 62

Overlopende activa 450 613



Op 31 december 2018 heeft van de STEP subsidies waarvoor een subsidiebeschikking is ontvangen, een deel een

looptijd langer dan een jaar. Een bedrag van € 264.000 subsidie zal in 2020 worden ontvangen.

9.7 Liquide middelen

31-12-2018 31-12-2017

€ 000 € 000

Rekening-courant Rabobank 55 47

Rekening-courant ABN-AMRO 5 4

Rekening-courant Deutsche Bank 1 1

Rekening-courant ING Bank 21.786 20.669

21.847 20.721

In 2017 was € 5 miljoen niet vrij beschikbaar, maar bestemd voor de liquiditeitsbuffer voor de derivaten.

Per 31 december 2018 is door de doorzak van deze derivaten geen sprake meer van het verplicht aanhouden van

een liquiditeitsbuffer. Hierdoor is het gehele bedrag van € 21.847.000 vrij beschikbaar.

9.8 Groepsvermogen

Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de balans in de enkelvoudige jaarrekening nader toegelicht.

9.9 Voorzieningen

Voorziening

onrendabele

investeringen en

herstructurering

Latente

belasting-

verplichtingen

Overige

voorzieningen Totaal

€ 000 € 000 € 000 € 000

Stand 1 januari 2018 1.305 234 150 1.689

Overboeking van DAEB vastgoed in

exploitatie 7.484 0 0 7.484

Overboeking van vastgoed in ontwikkeling 5.725 0 0 5.725

Dotatie ten laste van resultaat 0 915 0 915

Vrijval ten gunste van resultaat als gevolg

van tariefsverlaging 0 (91) 0 (91)

Saldo 31 december 2018 14.514 1.058 150 15.722

9.9.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

De voorziening aan het begin van het jaar heeft betrekking op de renovatie van de Mercuriusflat in Purmerend

alsmede de nieuwbouw aan de Binneblijfstraat in Hoorn. De voorziening aan het einde van het boekjaar

heeft betrekking op nieuwbouwprojecten aan de Siriusstraat en Bobeldijkerweg in Hoorn, alsmede op diverse

renovatieprojecten in Purmerend.


9.9.2 Latente belastingverplichtingen

De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor tijdelijke verschillen tussen commerciële en fiscale

waardering van:

31-12-2018 31-12-2017

€ 000 € 000

Vastgoedbeleggingen uit hoofde van verkoop 1.058 234

Binnen een periode van één jaar zal naar verwachting een bedrag van € 605.000 (2017: € 23.000) verrekend

kunnen worden. Een bedrag van € 135.000 (2017: € 94.000) heeft een looptijd van 1 tot 5 jaar en een bedrag

van € 318.000 (2017: € 117.000) heeft een looptijd langer dan vijf jaar.

De latente belastingverplichtingen zijn berekend tegen een disconteringsvoet van 2,75% (2017 2,93%). Dit tarief

bestaat uit een bruto-percentage van 3,66% (2017: 3,90%), gecorrigeerd met het vennootschapsbelastingtarief

van 25,0% (2017: 25%).

De nominale waarde van de latente belastingverplichtingen per 31 december 2018 bedraagt € 1.135.000

(2017: € 234.000).

9.9.3 Overige voorzieningen

De overige voorzieningen zijn als volgt gespecificeerd:

31-12-2018 31-12-2017

€ 000 € 000

Voorziening voor personeelsbeloningen 150 150

De voorziening voor personeelsbeloningen betreft een voorziening voor toekomstige uit te keren

jubileumuitkeringen en gratificaties bij pensionering, waarvan de hoogte bepaald wordt door de afspraken die in

de CAO Woondiensten zijn overeengekomen.

De voorziening is overwegend langlopend van aard. Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een

bedrag van € 4.000 (2017: € 3.000) binnen een jaar wordt gerealiseerd en een bedrag van € 118.000

(2017: € 108.000) na vijf jaar.


9.10 Langlopende schulden

9.10.1 Leningen overheid en leningen kredietinstellingen

Het totaal van de leningen overheid en leningen kredietinstellingen is als volgt:

31-12-2018 31-12-2017

€ 000 € 000

Schuldrestant 502.318 499.180

Agio nieuwe leningen bij doorzak derivaten 8.935 0

Verschil aflossingswaarde en boekwaarde extendibles (487) (538)

Aflossingsverplichtingen (34.375) (23.362)

476.391 475.280

Deze schuld is als volgt verdeeld:

31-12-2018 31-12-2017

€ 000 € 000



476.391 475.280

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar ter hoogte van € 34.375.000 zijn niet

begrepen in de hierboven genoemde bedragen, maar opgenomen onder de kortlopende schulden (€ 34.158.000

aan kredietinstellingen en € 217.000 aan overheid).

De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2018 € 668.950.000 (2017: € 675.498.000). Voor

de berekening ultimo 2018 is de Euribor-curve gehanteerd met een opslag van 29 basispunten, passend bij de

gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille van Intermaris.

Het verloop van de post leningen overheid en leningen kredietinstellingen is als volgt:

2018 2017

€ 000 € 000

Boekwaarde per 1 januari 499.180 498.829

Nieuwe leningen 42.000 40.000

Reguliere aflossingen (362) (349)

Aflossing leningen variabele hoofdsom (7.000) 0

Eindaflossing leningen (31.500) (39.300)



Rente- en kasstroomrisico

Hierna is de leningenportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage en naar resterende looptijd.

Rentepercentages € 000 Resterende looptijd € 000

Variabel 63.900 < 1 jaar (kortlopend) 34.375

Vast, 0% - 2% 53.166 van 1 tot 5 jaar 81.579

Vast, 2% - 3% 0 van 5 tot 10 jaar 60.054

Vast, 3% - 4% 201.207 van 10 tot 20 jaar 129.660

Vast, 4% - 5% 154.045 > 20 jaar 196.650

Vast, 5% - 6% 30.000

Vast, > 6% 0

502.318 502.318

De gemiddelde rentevoet in 2018 van de leningenportefeuille exclusief derivaten bedroeg 3,3% (2017: 3,5%). De

gemiddelde rentevoet 2018 van de leningenportefeuille inclusief de derivaten was 3,7%

(2017: 3,9%). De rente van de leningen met een variabele rentepercentage is gebaseerd op de 1-maands,

3-maands of 6-maands euribor. Een groot deel van de leningen met een variabele rente (€ 47,4 miljoen) is

afgedekt middels een portefeuille van derivaten. Een bedrag van € 16,5 miljoen van de leningen met een

variabele rente is niet afgedekt. Dit betreft 3 leningen met een totale variabele hoofdsom van € 45 miljoen.

De duration van de gehele leningenportefeuille) bedraagt 14,0 jaar (2017: 14,1 jaar).

Onder de leningen is voor een bedrag van € 28 miljoen (nominale waarde) aan zogenaamde extendibles/

tijdvakleningen opgenomen. Bij deze leningen betaalt Intermaris gedurende het eerste tijdvak een vaste rente

die lager is dan de marktrente zoals die op het moment van afsluiten gold. In ruil hiervoor heeft Intermaris

aan de tegenpartij het recht gegeven bij het begin van het tweede tijdvak te bepalen of er een op het moment

van afsluiten bepaalde vaste rente wordt betaald of dat er een variabele rente wordt betaald. Dit recht van de

tegenpartij is een embedded derivaat dat is afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de balans is

verwerkt onder de derivaten. Als gevolg van het afscheiden van het derivaat is in 2014 een bedrag van € 634.520

in mindering gebracht op de leningen (disagio). Per 31 december 2018 bedraagt het disagio op de leningen

€ 487.408.

De belangrijkste kenmerken van deze extendibles zijn in onderstaande tabel weergegeven:

Hoofdsom Rente 1e tijdvak Einde 1e tijdvak Marktwaarde derivaat

€ 000 € 000

Extendible I 8.000 3,420% 1-10-2025 (2.467)

Extendible II 11.000 3,645% 1-3-2026 (4.031)

Extendible III 9.000 3,730% 1-3-2027 (3.271)

28.000 (9.769)

Daarnaast zijn er twee leningen met een renteherziening. Het schuldrestant van deze leningen op 31 december

2018 is € 6,2 miljoen (2017: € 6,6 miljoen) en de renteherziening vindt plaats in de periode 2021 en 2022. De

gemiddelde rente van deze leningen is 3,7%.


Zekerheden

Ten behoeve van de leningen zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Wel is een volmacht verstrekt voor

het recht om hypothecaire zekerheid te verstrekken (zie toelichting onder de ‘niet in de balans opgenomen

rechten en verplichtingen’).

Van het totaal van de leningen is een bedrag van € 17.000 zonder WSW borging verkregen. Alle overige leningen

zijn met WSW borging verstrekt.

Financiële instrumenten/derivaten

Stichting Intermaris maakt gebruik van rentederivaten om haar toekomstige kasstroomrisico’s gerelateerd aan

rentebetalingen van huidige en toekomstige leningen af te dekken. Stichting Intermaris maakt hiervoor gebruik

van Interest Rate Swaps. Hierbij ontvangt Stichting Intermaris een variabele rente van de tegenpartij en betaalt zij

een vaste rente.

Per 31 december 2018 zijn de volgende swaps afgesloten:

Rente % Hoofdsom Ingangsdatum Einddatum Breakdatum Actuele waarde

€ 000 € 000

Payer-swaps:

Rabobank 3,2450% 5.000 14-5-2010 14-12-2021 nvt (513)

ABN-AMRO 3,4700% 3.000 1-3-2011 1-3-2021 nvt (237)

Rabobank 3,3350% 4.400 3-2-2015 3-2-2035 29-11-2021 (1.408)

Rabobank 3,3200% 15.000 2-2-2015 2-2-2035 29-11-2021 (4.766)

Rabobank 3,3150% 10.000 2-2-2016 2-2-2036 29-11-2021 (3.291)

BNP Paribas 3,1850% 11.000 1-11-2019 1-11-2039 29-11-2021 (3.496)

Barclays 3,3070% 10.000 2-2-2017 2-2-2037 2-2-2021 (3.389)

Rabobank 1 M Euribor 5.000 14-4-2012 14-12-2021 nvt 10

63.400 (17.090)

Voor alle swaps geldt een te ontvangen rente van 6-maands Euribor, met uitzondering van Rabobank swap

14-5-2010 (1-maands Euribor) en Rabobank 14-4-2012 (3-maands Euribor).

De marktwaarde van de hierboven opgenomen interest rate swaps bedraagt ultimo 2018 € 17.090.000 negatief

(2017: € 25.145.000 negatief). Als de rente daalt met 200 basispunten dan is de marktwaarde van deze interest

rate swaps berekend op € 41.602.000 negatief (2017: € 65.704.000 negatief).

De marktwaardes 2017 zijn hierbij inclusief de negatieve waardes van de in 2018 beëindigde derivatencontracten.

Exclusief deze beëindigde contracten was de negatieve marktwaarde ultimo 2017

€ 16.612.000 en bij een daling van de rente met 200 basispunten € 42.116.000.

In 2018 heeft Intermaris 2 swaps met een hoofdsom van totaal € 11 miljoen en een break per 1 november 2018

respectievelijk 2 januari 2019 laten doorzakken in nieuwe vastrentende leningen. Ultimo 2017 hadden deze swaps

nog een negatieve marktwaarde van ruim € 8,5 miljoen.

Voor het effectieve deel van de hedge worden de resultaten van het hedge-instrument (Interest rate Swap) en de

afgedekte positie (lening met een variabele rente) overeenkomstig de regels voor kostprijs hedge-accounting van

Richtlijn 290 gelijktijdig in de winst- en verliesrekening verwerkt. Omdat de hedge volledig effectief is, zijn de

resultaten gelijk en tegengesteld aan elkaar waardoor het netto-effect in de winst-en-verliesrekening in 2018 nihil is.

De interest rate swap met een ingangsdatum in de toekomst was bedoeld voor het afdekken van het

renterisico bij de herfinanciering van een bestaande lening. De ingangsdatum van de swap viel hierbij samen


met de aflossingsdatum van de betreffende bestaande lening. Vanwege het feit dat sprake was van een

toezichtbelemmerende bepaling is dit derivatencontract in januari 2019 beëindigd, waarbij per 1 november 2019

een doorzak zal plaatsvinden in een nieuwe basisrentelening van € 11 miljoen.

Intermaris heeft twee derivatencontracten (BNP Paribas en Barclays) waarbij sprake kan zijn van periodieke

margin calls. Er is hier in 2018 geen beroep op gedaan. Per 24 januari 2019 is het derivatencontract met BNP

Paribas beëindigd, waardoor er alleen bij het derivatencontract met Barclays sprake kan zijn van een periodieke

margin call. Omdat er sprake is van een zeer hoge threshold is dit pas van toepassing bij een rentedaling ten

opzichte van de rentecurve van 31 december 2018 met 382 basispunten (2017: 370 basispunten). Bij de andere

banken is een margin call niet overeengekomen.

Ultimo 2018 is er geen sprake van derivaten met een breakdatum in 2019. Om die reden is er per 31 december

2018 geen liquiditeitsbuffer aangelegd.

9.10.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een

regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij

de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van

onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden.

2018 2017

€ 000 €000

1 januari

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 7.335 7.520

Vermeerderingen/verminderingen 377 203


Mutaties

Verplichting ontstaan als gevolg van aan- of verkoop boekjaar 187 (372)

Mutatie als gevolg van terugkoop en doorverkoop 0 81

Afkoop Koopgarantregeling (279) 0

Waardeverandering 671 280

Saldo mutaties 579 (11)

31 december

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 7.324 7.335

Vermeerderingen/verminderingen 967 377


Gedurende 2018 zijn 2 woningen die in 2017 waren ingekocht weer verkocht. Daarnaast is 1 woning onder een

VOV-regeling teruggekocht. Deze woning wordt in 2019 weer verkocht als VOV-woning. Bij 2 woningen is de

Koopgarantregeling beëindigd (afkoop erfpacht). De opgenomen verplichting van € 279.000 vervalt hierdoor.

9.10.3 Derivaten

Dit betreft de negatieve marktwaarde van embedded derivaten in 3 zogenaamde extendibles / tijdvakleningen.

Een toelichting op de aard en de belangrijkste kenmerken van deze leningen is opgenomen in paragraaf 5.9.1.


2018 2017

€ 000 € 000


Mutatie negatieve marktwaarde 669 (2.469)


9.10.4 Overige schulden

31-12-2018 31-12-2017

€ 000 € 000

Financiering wijksteunpunten 1.169 1.182

Financiering wijksteunpunten

Het verloop van de financiering wijksteunpunten is als volgt:

2018 2017

€ 000 € 000


Vrijval ten gunst van het resultaat (13) (13)


De financiering van twee wijksteunpunten betreft een vooruit ontvangen huurbedrag. Dit bedrag is ineens

ontvangen en komt in 48 jaar ten gunste van de winst- en verliesrekening. De resterende looptijd bedraagt

30 jaar.

9.11 Kortlopende schulden

Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de schulden

benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan.

9.11.1 Schulden aan overheid en schulden aan kredietinstellingen

31-12-2018 31-12-2017

€ 000 € 000

Kortlopend deel van de langlopende schulden overheid 217 209

Overige schulden overheid 48 45

265 254

Kortlopend deel van de langlopende schulden kredietinstellingen 34.158 23.153

34.423 23.407

Stichting Intermaris heeft bij ING Bank een kredietfaciliteit ter grootte van € 9.000.000 (2017: € 9.000.000). Op

balansdatum wordt geen gebruik gemaakt van de rekening-courantfaciliteit.


9.11.2 Schulden aan leveranciers

31-12-2018 31-12-2017

€ 000 € 000


9.11.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen

Het saldo te betalen belastingen en premies sociale verzekeringen kan als volgt worden gespecificeerd:

31-12-2018 31-12-2017

€ 000 € 000

Loonheffing en premies sociale verzekeringen 418 371

Pensioenpremies 113 778

Omzetbelasting 2.358 2.628

Vennootschapsbelasting 949 2.633

3.838 6.410

9.11.4 Overige schulden en overlopende passiva

De post overige schulden en overlopende passiva is als volgt samengesteld:

31-12-2018 31-12-2017

€ 000 € 000

ten gereed gemelde onderhoudsprojecten 1.401 1.108

Nog te betalen kosten vervallen termijnen projecten

vastgoedbeleggingen in ontwikkeling

2.179 1.014

Nog te betalen kosten leefbaarheidsfonds 183 194


Niet vervallen rente 8.891 9.587

Nog te verrekenen servicekosten 552 789

Nog te betalen vakantiedagen 183 194

Nog te betalen salaris en schadeloosstelling 577 1.632

Voorontvangen huren 1.152 1.182

Overige 814 781

Overlopende passiva 12.169 14.165


Leefbaarheidsfonds

Het leefbaarheidsfonds is een initiatief van de gemeente Hoorn en Stichting Intermaris. In gezamenlijk overleg

worden projecten op het gebied van leefbaarheid uit het fonds betaald.


Nog te betalen salaris en schadeloosstelling

Als gevolg van het verandertraject Anders Organiseren bij Intermaris zullen ook in 2019 nog een aantal

medewerkers de organisatie verlaten. De nog te betalen bedragen in 2019 aan salaris en schadeloosstellingen zijn

in deze reservering opgenomen. Voor een toelichting op Anders Organiseren wordt verwezen naar het jaarverslag.

9.12 Niet in de balans opgenomen rechten, verplichtingen en risico’s

Koopstart en Koopgarant

Stichting Intermaris vindt het belangrijk dat ook mensen met een lager inkomen de mogelijkheid hebben om een

huis te kopen. Sinds 2008 maakt Stichting Intermaris dit mogelijk middels de koopvorm Koopstart en Koopgarant.

Koopgarant is een koopvorm waarbij een korting op de verkochte woning wordt gegeven en de Stichting de

verplichting heeft de woning terug te kopen. Deze verplichting is in de balans opgenomen onder de langlopende

verplichtingen. De verkochte woningen zijn in de balans opgenomen onder de vastgoedbeleggingen.

Met Koopstart betaalt de koper bij de aanschaf van de eerste koopwoning 80% van de taxatiewaarde van de

woning. Het recht van erfpacht dat op de woning rust wordt juridisch aan de koper geleverd en komt voor risico

van de koper zodra de notariële akte van levering is ondertekend.

Bij vervreemding is de koper verplicht de erfpacht aan Stichting Intermaris aan te bieden, waarbij Stichting

Intermaris het recht heeft de erfpacht terug te kopen.

In geval van uitoefening van het terugkooprecht wordt de terugkoopprijs bepaald op basis van taxatie waarbij de

oorspronkelijk verleende korting van 20% en een deel van de waardeontwikkeling worden verrekend. Wanneer

Stichting Intermaris geen gebruik maakt van het terugkooprecht dient het totaal van de korting van 20% en een

deel van de waardeontwikkeling door de koper aan Stichting Intermaris te worden betaald.

De transacties onder Koopstartvoorwaarden worden als een verkoop verwerkt en niet als een financierings-

transactie. De belangrijkste reden hiervoor is dat Stichting Intermaris weliswaar een terugkooprecht heeft, maar

de prijs waartegen zij de woning terug kan kopen ongeveer gelijk is aan de taxatiewaarde.

Dit betekent dat bij verkoop alle belangrijke rechten op economische voor- en nadelen zijn overgegaan op de

koper en de transactie als een verkoop wordt aangemerkt. Intermaris heeft het terugkooprecht nooit uitgeoefend;

het is haar beleid dit ook in de toekomst niet te doen.

Op 31 december 2018 zijn totaal 165 woningen onder Koopstartvoorwaarden verkocht (2017: 184), die nog niet

door de koper zijn vervreemd. De verleende korting op deze koopstartwoningen bedraagt per 31 december 2018

€ 5.857.000 (2017: € 6.513.900). Deze verstrekte korting vloeit terug naar Stichting Intermaris op het moment

dat de kopers hun woningen vervreemden. Welk deel van de korting terugvloeit is mede afhankelijk van de

waardeontwikkeling van de woning.

De waardeontwikkeling van deze woningen per 31 december 2018 varieert van circa 16% tot 44% positief.

Het deel van de waardeontwikkeling dat toekomt aan Stichting Intermaris is per saldo positief en bedraagt circa

€ 2.438.000 (2017: € 1.524.000 positief). Per saldo verwacht Stichting Intermaris in toekomstige jaren dus nog

een bate van circa € 8.295.000 (2017: € 8.037.000). De huidige waarde hiervan (berekend met een rente van

2,0% (2017: 2,2%) is ongeveer € 7.949.000 (2017: € 7.550.000). In de jaarrekening wordt deze mogelijke bate

niet verwerkt.

WSW-obligoverplichting

Bij borging van leningen door Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is als voorwaarde aan

de deelnemers gesteld dat deze een obligo aanhouden. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%

over het schuldrestant van de geborgde leningen. Voor leningen met een variabele hoofdsom geldt dat obligo is

verschuldigd over maximaal 75% van de hoofdsom. Op 31 december 2018 bedraagt de waarde van dit obligo ruim

€ 20,0 miljoen (2017: € 19,7 miljoen). Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is, wordt geen beroep

gedaan op deze obligoverplichting. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Intermaris het bedrag binnen 30


dagen aan het WSW over te maken. Intermaris verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen

voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een

aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige borgingsplafond.

WSW volmacht

Intermaris heeft in 2014 een volmacht verstrekt aan WSW met het recht om hypothecaire zekerheid te

verstrekken op materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen tot een maximumbedrag dat gelijk staat aan het

saldo van de geldleningen waarvoor het WSW borg staat

Toezicht belemmerende bepalingen

De ministeriële richtlijn voor derivaten bevat aanwijzingen voor ‘toezicht belemmerende bepalingen’ (TBB).

Intermaris heeft de contracten voor financiële instrumenten beoordeeld. Uit deze beoordeling kwam naar voren

dat er ultimo 2017 in één contract mogelijk toezicht belemmerende bepalingen zijn opgenomen. De ministeriële

richtlijn schrijft voor dat Intermaris een plan van aanpak moet opstellen om deze contracten af te bouwen. In

2018 is om die reden een plan aan de externe toezichthouder voorgelegd om het contract af te bouwen. Het

betreffende derivatencontract met BNP Paribas is per 24 januari 2019 beëindigd, waarbij per 1 november 2019

een doorzak plaatsvindt in een nieuwe basisrentelening van € 11 miljoen. Na deze transactie, waarmee Intermaris

invulling geeft aan haar inspanningsverplichting, zijn er geen TBB meer in de portefeuille.

Aangegane verplichtingen

Ultimo het boekjaar zijn verplichtingen aangegaan tot aankoop en bouw van vastgoed ter grootte van € 70,4

miljoen (2017: € 29,1 miljoen), waarvan € 32,9 miljoen een looptijd korter dan een jaar heeft (2017:

€ 16,8 miljoen) en € 37,5 miljoen een looptijd van 1-5 jaar (2017: 12,3 miljoen). Daarnaast bestaat er voor

renovatieprojecten een verplichting van circa € 18,1 miljoen (2017: € 8,2 miljoen) met een looptijd korter dan

een jaar.

Van de bovengenoemde verplichtingen heeft € 4,0 miljoen betrekking op niet-daeb vastgoed.

Intermaris heeft ultimo boekjaar contractuele verplichtingen ten aanzien van het ERP pakket en de automatiserings-

omgeving. Ultimo het boekjaar zijn de verplichtingen als volgt te specificeren: € 0,8 miljoen heeft een looptijd

korter dan 1 jaar, € 1,8 miljoen heeft een looptijd tussen 1 en 5 jaar en € 0 miljoen heeft een looptijd langer dan

5 jaar.

Garanties en claims

Stichting Intermaris heeft een 17,65% belang in de deelnemingen Ontwikkelingsmaatschappij Hoorn BV en

Bangert CV. Intermaris heeft zich garant gesteld voor de nakoming van de financiële verplichtingen jegens de

gemeente Hoorn tot een maximaal bedrag van € 123.550.

Intermaris voert ter zake een van haar kapitaalbelangen discussie met haar medevennoten over de verdeling en

afrekening van de financiële tekorten in de projecten van de vennootschap. Een mogelijk risico is dat de aan de

vennootschap verstrekte lening van € 430.000 (deels) niet geïnd wordt. Intermaris kan de uitkomst van deze

discussie niet inschatten.

Westeinde

Stichting Intermaris heeft Westeinde 161 te Enkhuizen in 2006 aangekocht en verhuurt de opstallen. Vijftig

procent (50%) van de betaalde aankoopprijs minus het saldo huurexploitatie en eventuele afwaarderingen wordt

te zijner tijd verrekend met Bot Bouw Initiatief BV. Per 31 december 2018 bedraagt deze vordering op Bot Bouw

Initiatief BV € 3.876.000. Deze vordering is niet gewaardeerd op de balans.

Verkoop grondpositie

In de post ‘vastgoed bestemd voor verkoop’ is een grondpositie opgenomen waarvoor Intermaris per 14

december 2018 een verkoopovereenkomst heeft ondertekend. In de verkoopovereenkomst is sprake van een


voorwaardelijke levering. Pas als het bestemmingsplan voor deze grondpositie definitief is gewijzigd en de betaling

door de koper binnen de afgesproken termijn heeft plaatsgevonden, is de verkoop definitief. Tot dat moment

blijven de belangrijkste risico’s voor Intermaris.

Naar verwachting zal in 2019 of uiterlijk in 2020 aan de voorwaarden uit de verkoopovereenkomst worden

voldaan en de verkoopopbrengst van € 5,5 miljoen worden gerealiseerd. De bijbehorende boekwinst bedraagt dan

€ 4,1 miljoen.

Bij het definitief worden van deze verkoopovereenkomst wordt ook een afnameverplichting voor Intermaris

definitief. Dit betreft het deel van deze grond dat bestemd is voor de bouw van sociale huurwoningen. Met deze

verplichting is een bedrag gemoeid van ruim € 1,1 miljoen, die verrekend wordt met de verkoopopbrengst.

Erfpacht

De complexen Betje Wolffplein I, Betje Wolfplein II en Aagje Dekenplein (totaal 351 woningen) zijn gebouwd

op in erfpacht verkregen grond. Het recht van erfpacht is tegen een eenmalige afkoopsom (totaal € 2,6 miljoen)

verkregen voor een periode van 50 jaar (tot en met 2036, 2038 en 2044). De overige complexen, behalve het

complex aan de Van Beijerenstraat waarop ingevolge een appartementsrecht zogenaamde grondrechten rusten,

zijn gebouwd op in eigendom verkregen grond.

Het woningbezit in Purmerend is voor een belangrijk deel gevestigd op erfpachtgronden. Hiervoor is geen

erfpachtcanon verschuldigd. Bij alle nieuw opgeleverde woningen is de grond eigendom.


10. Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde winst-en-verliesrekening

10.1 Huuropbrengsten

2018 2017

€ 000 € 000

Woningen en woongebouwen 108.855 108.642

Onroerende zaken niet zijnde woningen 2.458 2.380

111.313 111.022

Huurderving wegens leegstand (1.474) (1.103)

Huurderving wegens oninbaarheid (148) (268)

109.691 109.651

De huuropbrengsten zijn in totaal bijna gelijk aan vorig jaar. De verhoging van de huren wegens de

jaarlijkse huuraanpassing per 1 juli 2018 van 1,9% (per 1 juli 2017: 1,16%) is nagenoeg gelijk aan de lagere

huuropbrengsten door sloop van in totaal 270 woningen.

De geografische onderverdeling van de brutohuuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:

2018 2017

€ 000 € 000

Gemeente Hoorn 64.101 64.277

Gemeente Purmerend 43.045 42.516

Gemeente Waterland 2.245 2.211

Gemeenten Overige 1.922 2.018

111.313 111.022

10.2 Opbrengsten servicecontracten

2018 2017

€ 000 € 000

Ontvangen servicekosten voor leveringen en diensten 4.791 5.039

Nog te verrekenen met huurders (559) (793)

Derving servicekosten (77) (57)

Totaal opbrengsten servicecontracten 4.155 4.189

10.3 Lasten servicecontracten

2018 2017

€ 000 € 000

GWE servicekosten 2.477 2.451

Contractkosten (schoonmaak tuin, glas et cetera) 1.557 1.738

Totaal lasten servicecontracten 4.034 4.189


10.4 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

2018 2017

€ 000 € 000

Toegerekende lasten verhuur 8.848 9.322

Doorberekening aan projecten (1.096) (697)

Overige lasten verhuur en beheeractiviteiten 0 0

Totaal lasten verhuur- en beheeractiviteiten 7.752 8.625

De toegerekende organisatiekosten aan verhuur- en beheeractiviteiten zijn gebaseerd op de gehanteerde

verdeelsleutels zoals deze in paragraaf 6.3 van de ‘Grondslagen voor de bepaling van het resultaat’ zijn

opgenomen. Deze kosten bestaan onder meer uit lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de

exploitatie van het vastgoed.

10.5 Lasten onderhoudsactiviteiten

2018 2017

€ 000 € 000

Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) 16.449 12.373

Onderhoudsuitgaven (cyclisch) 10.360 18.143

Totaal onderhoudslasten 26.809 30.516

De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in:

2018 2017

€ 000 € 000

Reparaties 4.599 3.939

Mutatiekosten 4.687 2.831

Contractonderhoud 3.595 2.846

Planmatig onderhoud 3.747 8.784

Keukens / badkamers 3.485 2.282

Uren medewerkers in eigen dienst (1.116) (1.126)

Toegerekende loonkosten 3.142 5.587

Toegerekende overige bedrijfskosten 4.670 5.373

Totaal 26.809 30.516

De toegerekende organisatiekosten aan onderhoudsactiviteiten zijn gebaseerd op de gehanteerde verdeelsleutels

zoals deze in paragraaf 6.3 van de ‘Grondslagen voor de bepaling van het resultaat’ zijn opgenomen. Deze kosten

bestaan onder meer uit lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met het onderhoud van het

vastgoed in exploitatie.


10.6 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

2018 2017

€ 000 € 000

Gemeentelijke heffingen 5.811 5.801

Verzekeringskosten 391 508

Verhuurderheffing 12.681 11.114

WSW saneringsheffing 1.130 0

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 105 87

Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit 20.118 17.510

10.7 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

10.7.1 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

2018 2017

€ 000 € 000

Voormalige huurwoningen en verhuurd bedrijfsmatig onroerend goed 8.917 13.283

Terugontvangen korting Koopstart 746 540

Gronden 0 0

Totaal verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 9.663 13.823

De verkoopopbrengst betreft 35 woningen (2017: 61 woningen) en 15 bedrijfsobjecten. De door de verkoop in

2018 gerealiseerde waardestijging begrepen in de herwaarderingsreserve bedraagt € 2.774.000.

Van de in eerdere jaren verkochte woningen onder de Koopstartregeling zijn 19 woningen (2017: 16) woningen

voor terugkoop aangeboden aan Intermaris. Intermaris heeft van dit recht geen gebruik gemaakt; wel is de destijds

verstrekte korting terugontvangen. Dit heeft geleid tot een bate van € 746.000 (2017: € 540.000).

10.7.2 Toegerekende organisatiekosten

2018 2017

€ 000 € 000

Lonen en salarissen verkoopafdeling 80 145

Overige indirecte kosten 65 67

Totaal toegerekende organisatiekosten 145 212


10.7.3 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

2018 2017

€ 000 € 000

Boekwaarde huurwoningen 4.264 6.774

Boekwaarde bedrijfsmatig onroerend goed 2.400 4.069

Boekwaarde gronden 0 0

Overige mutaties 0 (140)

Totaal boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille 6.664 10.703

10.8 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

10.8.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2018 2017

€ 000 € 000

Afwaardering vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie (11.730) (2.942)

Afwaardering DAEB vastgoed in exploitatie (woningverbetering) (17.254) (2.197)

Afwaardering door sloop (4.953) (1.032)

Terugname afwaardering vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie 2.869 0

Terugname afwaardering DAEB vastgoed in exploitatie 0 1.758

Overige 0 0

Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille (31.068) (4.413)

10.8.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2018 2017

€ 000 € 000

Daeb vastgoed in exploitatie 181.960 (98.031)

Niet-Daeb vastgoed in exploitatie 2.318 204

Terugname waardeverandering door sloop (18.955) (9.752)

Totaal niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 165.323 (107.579)

10.8.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

2018 2017

€ 000 € 000

Ongerealiseerde waardeverandering vastgoed 756 576

Gerealiseerde waardeverandering vastgoed bij terugkoop 142 (31)

Waardeverandering terugkoopverplichtingen (671) (414)

Totaal niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

onder voorwaarden 227 131


10.8.4 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop

2018 2017

€ 000 € 000

Waardemutatie vastgoed bestemd voor verkoop (997) (1.912)

Waardemutatie vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 0 0

Totaal niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

bestemd voor verkoop (997) (1.912)

10.9 Netto resultaat overige activiteiten

10.9.1 Opbrengsten overige activiteiten

2018 2017

€ 000 € 000


Overige baten 135 57

Totaal opbrengsten overige activiteiten 135 57

10.10 Overige organisatiekosten

2018 2017

€ 000 € 000

Kosten governance en bestuur 682 0

Kosten asset management (vastgoedsturing) 652 0

Kosten treasury 55 0

Kosten jaarverslaggeving en control 407 0

Kosten personeel en organisatie 89 0

Totaal overige organisatiekosten 1.885 0

10.11 Leefbaarheid

2018 2017

€ 000 € 000

Vastgoed gerelateerde leefbaarheid 397 285

Mens gerelateerde leefbaarheid 1.034 1.207

Totaal leefbaarheid 1.431 1.492

10.12 Saldo financiële baten en lasten

10.12.1 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten

2018 2017

€ 000 € 000

Waardeverandering embedded derivaten extendibles (669) 2.469

0 0

Totaal waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten (669) 2.469


10.12.2 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

2018 2017

€ 000 € 000

Rente op liquide middelen 3 4

10.12.3 Rentelasten en soortgelijke kosten

2018 2017

€ 000 € 000

Leningen overheid ** 1.745 1.760

Leningen kredietinstellingen ** 14.430 15.564

Rente derivaten ** 2.227 2.189

Overige rentelasten 236 81

Geactiveerde rente op activa in ontwikkeling (1.018) (467)

Geactiveerde rente op vastgoed bestemd voor verkoop (541) (708)

Totaal rentelasten en soortgelijke kosten 17.079 18.419

De gemiddelde rentevoet welke is gehanteerd bij de geactiveerde rente bedraagt 3,29% (2017: 3,61%).

** De hiervoor vermelde rentelast van langlopende schulden leningen overheid en kredietinstellingen kan als

volgt worden gespecificeerd:

2018 2017

€ 000 € 000

Rentelasten van leningen met een vaste rente 16.229 17.326

Rentelasten van leningen met een variabele rente (54) (2)

Rentelasten van rentederivaten met een effectieve hedge relatie 2.227 2.189

Totaal rente langlopende schulden, Leningen kredietinstellingen 18.402 19.513

10.13. Belastingen

De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:

2018 2017

€ 000 € 000

Te betalen belasting 2018 1.145 4.590

Aanpassing te betalen belasting i.v.m. gewijzigde inzichten (179) 15.953

Aanpassing belastinglatenties i.v.m. gewijzigde inzichten 0 (11.417)

Mutatie latente belastingen boekjaar 1.075 1.393

Mutatie latente belastingen als gevolg van verlaging belastingtarief 1.307 0

3.348 10.519


In 2018 is bekend geworden dat het acute belastingtarief daalt van 25% in 2018 naar 20,5% vanaf 2021. Door de

daling van het tarief neemt de boekwaarde van met name de actieve belastinglatentie af. Per saldo is het effect van

deze wijziging € 1.307.000.

De aanpassingen in 2017 van € 15.593.000 negatief en € 11.417.000 positief hadden betrekking op de vrijval van

de fiscale onderhoudsvoorziening in de fiscale balans 2016.

Het van toepassing zijnde belastingtarief bedraagt voor het boekjaar 2018 25%. Effectief is de belastingdruk

circa 2% (2017: 14% negatief). Tussen de fiscale en commerciële boekwaarde van het vastgoed bestaan grote

verschillen. Een significant deel van dit tijdelijke verschil heeft een zeer lange looptijd en is om die reden

gewaardeerd tegen een contante waarde van nihil. Dit leidt tot een grote afwijking tussen het geldende

belastingtarief en de effectieve belastingdruk.

2018

€ 000

De acute belastinglast is als volgt bepaald:

Resultaat voor belastingen volgens geconsolideerde jaarrekening 170.546

Resultaat voor belastingen deelnemingen buiten fiscale eenheid 93

Resultaat voor belastingen fiscale eenheid 170.639

Fiscaal lagere activering kosten renovaties (10.026)

Fiscale afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen (2.807)

Fiscaal lagere boekwinst verkopen (2.472)

Fiscale afwaardering sloop woningen Purmerend (16.463)

Fiscale afwaardering vastgoed bestemd voor verkoop (305)

Fiscale vrijval disagio leningen/boeterente en overlopende rente (2.387)

(34.460)

Niet aftrekbare waardeverandering rentederivaten 669

Niet aftrekbare saneringsheffing 1.130

Overige 130

1.929

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 31.068

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (165.323)

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed VOV (227)

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed verkoop 997

(133.485)

Fiscaal belastbaar resultaat 2018 4.623

Te betalen vennootschapsbelasting 2018 1.145


10.14 Aandeel in het resultaat van niet-geconsolideerde ondernemingen waarin wordt deelgenomen

2018 2017

€ 000 € 000

Aandeel in het resultaat van niet-geconsolideerde ondernemingen

waarin wordt deelgenomen 0 0

0 0

10.15 Afschrijvingen materiële vaste activa

2018 2017

€ 000 € 000

Afschrijving onroerende en roerende zaken ten dienste van de eigen

exploitatie 1.391 1.516

Overige 0 0

1.391 1.516

10.16 Lonen en salarissen

2018 2017

€ 000 € 000

Lonen en salarissen (regulier) 6.561 7.020

Lonen en salarissen (frictiekosten) 375 2.210

Sociale lasten 1.070 1.087

Pensioenpremies 1.010 1.112

9.016 11.429

10.17 Gemiddeld aantal werknemers

Het gemiddeld aantal werknemers van Stichting Intermaris berekend op fulltime basis bedroeg in het boekjaar

131 (2017: 144). Geen van de werknemers is bij proportioneel geconsolideerde maatschappijen of buiten

Nederland werkzaam (2017: geen).


10.18 Accountantshonoraria

In het boekjaar zijn de accountantshonoraria als volgt:

2018 2017

€ 000 € 000

Controle van de jaarrekening en dVi 199 171

Andere controlewerkzaamheden 0 9

Fiscale advisering 0 0

Andere niet-controlediensten 0 0

Nagekomen kosten voorgaand boekjaar 45 69

244 249

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij Intermaris en de in de consolidatie betrokken

maatschappijen zijn uitgevoerd door de accountantsorganisatie belast met de controle zoals bedoeld in art. 1,

lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) en de in rekening gebrachte honoraria van het gehele netwerk

waartoe de accountantsorganisatie behoort. Deze honoraria hebben betrekking op het onderzoek van de

jaarrekening over het boekjaar 2018 respectievelijk 2017.

10.19 Gebeurtenissen na balansdatum

Een bijzondere gebeurtenis na balansdatum betreft de aankoop van 277 woningen van een andere

woningcorporatie in de gemeente Hoorn. Een belangrijk argument voor Intermaris om tot aankoop over te gaan

betreft het behoud van deze woningen in de sociale woningvoorraad. In 2018 zijn de voorbereidingen voor

deze aankoop getroffen en is de onderhandelingsfase gestart. In maart 2019 is de definitieve koopovereenkomst

getekend. De juridische levering zal plaatsvinden op 28 juni 2019. De koopsom bedraagt € 32,6 miljoen.

Daarnaast is in april 2019 overeenstemming bereikt over de verkoop van 264 eenheden gelegen in de gemeenten

Koggenland, Opmeer, Medemblik en Wijdewormer. Dit vastgoed is een mix van extramurale- en intramurale

objecten en worden overgedragen aan een professionele belegger in zorgvastgoed. Op 31 december 2018 waren

deze 264 objecten voor een bedrag van € 29,1 miljoen opgenomen in de balans onder de post ‘daeb vastgoed

in exploitatie’. De verkoopopbrengst bedraagt € 29,5 miljoen. In mei 2019 vragen we toestemming voor deze

verkoop aan de Autoriteit woningcorporaties en WSW. De juridische levering is gepland in het najaar van 2019.


Enkelvoudigejaarrekening

• Enkelvoudige balans per 31 december 2018

• Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2018

• Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening


11. Enkelvoudige balans per 31 december 2018(voor resultaatbestemming)

ACTIVA

31-12-2018 31-12-2017

€ 000 € 000

VASTE ACTIVA

Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken ten dienstevan de eigen exploitatie 7.919 8.607

Vastgoedbeleggingen

DAEB vastgoed in exploitatie 1.892.366 1.714.516

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 74.218 74.602

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 8.757 8.252

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 26.106 21.350

2.001.447 1.818.720


Deelnemingen in groepsmaatschappijen 14.1 1.852 2.310

Deelnemingen 8 8


Leningen u/g 424 461


20.863 13.990

Som der vaste activa 2.030.229 1.841.317

VLOTTENDE ACTIVA

Voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoop 14.2 4.174 3.900


4.727 3.979

Vorderingen


Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen en participanten 14.3 741 741


2.896 5.102



TOTAAL ACTIVA 2.058.475 1.869.879


PASSIVA

31-12-2018 31-12-2017

€ 000 € 000

Eigen Vermogen 14.4

Herwaarderingsreserve 1.043.841 910.233

Wettelijke en statutaire reserves 0 1.699

Overige reserves 279.097 496.771

Resultaat boekjaar 167.198 (85.765)

1.490.136 1.322.938

Voorzieningen

Voorziening onrendabele investeringenen herstructureringen 14.514 1.305

Latente belastingverplichtingen 1.058 234


15.722 1.689

Langlopende schulden



Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 8.291 7.712

Derivaten 9.769 9.100


495.620 493.274

KORTLOPENDE SCHULDEN


Schulden aan kredietinstellingen 34.158 23.153


Belastingen en premies sociale verzekeringen 3.838 6.414


56.997 51.978

TOTAAL PASSIVA 2.058.475 1.869.879


12. Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2018

2018 2017

€ 000 € 000

Huuropbrengsten 109.691 109.651

Opbrengsten servicecontracten 4.155 4.189

Lasten servicecontracten (4.034) (4.189)

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten (7.752) (8.614)

Lasten onderhoudsactiviteiten (26.809) (30.504)

Overige directe operationele lastenexploitatie bezit (20.118) (17.510)

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 55.133 53.023




Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 2.854 2.908

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille (31.068) (4.413)

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 165.323 (107.579)

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden 227 131

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop (371) (1.466)

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 134.111 (113.327)



Netto resultaat overige activiteiten 135 57

Overige organisatiekosten (1.885) 0

Leefbaarheid (1.431) (1.492)

Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten (669) 2.469

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten 0 0

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 3 4

Rentelasten en soortgelijke kosten (17.247) (18.634)

Saldo financiële baten en lasten (17.913) (16.161)

Resultaat voor belastingen 171.004 (74.992)

Belastingen 15.1 (3.348) (10.519)

Aandeel in resultaat deelnemingen 15.2 (458) (254)

Resultaat na belastingen 167.198 (85.765)


13. Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening

Algemene toelichting

Intermaris heeft in haar enkelvoudige jaarrekening met dezelfde presentatie- en schattingswijzigingen te

maken als in de geconsolideerde jaarrekening. Hiervoor verwijzen wij naar de toelichting op de geconsolideerde

jaarrekening.

Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat

De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de

geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk voor zover in dit hoofdstuk geen andere grondslagen zijn vermeld.

Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt

verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening.


Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid

wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze

nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Intermaris.

Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de vennoot-

schap geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke

verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een

voorziening gevormd. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds

op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid.

13.2 Vorderingen

Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het

verstrekte respectievelijk ontvangen bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk

geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt

gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.


14. Toelichting op de onderscheiden postenvan de enkelvoudige balans


14.1.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen

Een overzicht van het verloop is onderstaand opgenomen:

Deelnemingen

€ 000

Boekwaarde per 1 januari 2018 2.310

Resultaat deelneming (458)

Boekwaarde per 31 december 2018 1.852

De deelneming in groepsmaatschappijen betreft een 100% belang in Intermaris Projecten BV. Zie de grondslagen

voor consolidatie voor de structuur.

14.2 Voorraden


Die betreft 1 grondpositie met verkoopbestemming.

14.3 Vorderingen

14.3.1 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen en participanten

31-12-2018 31-12-2017

€ 000 € 000

Intermaris Projecten BV 741 741

Op de vordering op Intermaris Projecten BV is geen rente in rekening gebracht en er zijn geen afspraken gemaakt

over aflossing van de schuld aan Intermaris.


14.4 Eigen vermogen

14.4.1 Herwaarderingsreserve

Het verloop van de herwaarderingsreserve 2018 is als volgt:

DAEB vastgoed in exploitatie

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Onroerende zaken ver-

kocht onder voorwaarden Totaal

€ 000 € 000 € 000 € 000

Boekwaarde 1 januari 2018 882.718 22.917 4.598 910.233

Aanpassing complexindeling (2.088) 40 0 (2.048)

Terugname afschrijving vastgoed VOV 0 0 (679) (679)

Realisatie door investering (6.797) 0 (4) (6.801)

Realisatie door sloop (18.624) (331) 0 (18.955)

Realisatie door verkoop (2.697) (77) (255) (3.029)

Toename door mutatie marktwaarde 164.092 385 643 165.120

Boekwaarde 31 december 2018 1.016.604 22.934 4.303 1.043.841

In 2018 zijn diverse waarderingscomplexen ten behoeve van de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat

samengevoegd. Als gevolg van deze samenvoeging is de herwaarderingsreserve per complex van een aantal com-

plexen gewijzigd. Per saldo heeft dit een negatief effect op de herwaarderingsreserve van

€ 2.048.000 en een positief effect op de overige reserves van hetzelfde bedrag. Het totale eigen vermogen blijft

gelijk.

14.4.2 Wettelijke en statutaire reserves

De wettelijke reserves hebben betrekking op de niet uitgekeerde winsten van de 50% deelnemingen.

Het verloopoverzicht is als volgt:

2018 2017

€ 000 € 000

Saldo per 1 januari 1.699 1.953

Bij: aandeel 50% deelnemingen 169 (254)

Verkoop deelneming (1.868) 0

Saldo per 31 december 0 1.699

14.4.3 Overige reserves


Het verloop van de overige reserve is als volgt:

2018

€ 000

Boekwaarde per 1 januari 496.771

Mutatie herwaarderingsreserve door aanpassing complexindeling 2.048

Mutatie herwaarderingsreserve door terugname afschrijving VOV 679

Mutatie herwaarderingsreserve door investeringen 6.801

Realisatie herwaarderingsreserve door sloop 18.955

Realisatie herwaarderingsreserve uit hoofde van verkoop 3.029

Mutatie herwaarderingsreserve door waardemutaties (165.120)

Mutatie wettelijke reserve deelnemingen 1.699

Resultaat voorgaand boekjaar (85.765)

Boekwaarde per 31 december 279.097

Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2018

Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2018 ten bedrage van

€ 167.198.000 geheel ten gunste van de overige reserves te brengen.

Dit voorstel is nog niet in de jaarrekening verwerkt.

14.5 Niet in de balans opgenomen rechten, verplichtingen en risico’s

Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid

Stichting Intermaris maakt samen met haar deelneming Intermaris Projecten BV deel uit van een fiscale eenheid

voor de omzetbelasting en vennootschapsbelasting. Als zodanig is zowel de Stichting als haar deelneming hoofde-

lijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid als geheel.


15. Toelichting op de onderscheiden postenvan de enkelvoudige winst-en-verliesrekening

15.1 Belastingen

De moedermaatschappij draagt de volledige last van de fiscale eenheid. Indien de belastingen zouden zijn toegere-

kend aan de dochtermaatschappijen, zou de belastinglast circa € 154.000 hoger zijn geweest.

15.2 Aandeel in resultaat deelnemingen

2018 2017

€ 000 € 000

Intermaris Projecten BV (458) (254)

Overig 0 0

(458) (254)

15.3. Overige informatie

15.3.1 Gemiddeld aantal werknemers

Het gemiddeld aantal werknemers van Stichting Intermaris berekend op fulltime basis bedroeg in het boekjaar 131

(2017: 144). Geen van de werknemers is bij proportioneel geconsolideerde maatschappijen of buiten Nederland

werkzaam (2017: geen).

15.3.2 Accountantshonorarium

Voor een toelichting op het accountantshonorarium verwijzen wij naar de toelichting op de geconsolideerde jaar-

rekening.

15.3.3 Bestuurders en commissarissen

Op grond van de WNT bedraagt de bezoldiging 2018 voor de huidige en gewezen commissarissen € 87.750 (2017:

€ 85.085). Deze bedragen zijn exclusief omzetbelasting en onbelaste kilometervergoedingen. De totale bezoldi-

ging van commissarissen inclusief omzetbelasting en onbelaste kilometervergoedingen op grond van art 2:383 BW

kwam in 2018 uit op € 109.325 (2017: € 105.005). Hiervan heeft € 5.486 (2017: € 13.686) betrekking op een

gewezen commissaris.

Op grond van de WNT bedraagt de bezoldiging 2018 voor de huidige bestuurder € 164.400. Dit bedrag is o.a.

exclusief werkgeverslasten. De totale bezoldiging van de bestuurder inclusief werkgeverslasten op grond van art

2:383 BW kwam in 2018 uit op € 174.837 (2017: € 202.177). Hiervan heeft betrekking op gewezen bestuurders

€ 0 (2017: € 32.457).

15.3.4 Gebeurtenissen na balansdatum

Voor een toelichting op de gebeurtenissen na balansdatum wordt verwezen naar paragraaf 10.19.


16. Gescheiden verantwoording DAEB / niet-DAEB

16.1 Enkelvoudige gescheiden balans per 31 december 2018(voor resultaatbestemming)

ACTIVA

DAEB Niet-DAEB

€ 000 € 000

VASTE ACTIVA

Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken ten dienstevan de eigen exploitatie 7.919 0

Vastgoedbeleggingen

DAEB vastgoed in exploitatie 1.892.366 0

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 0 74.218

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 4.440 4.317

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 26.106 0

1.922.912 78.535


Deelnemingen in groepsmaatschappijen 0 1.852

Deelnemingen 0 8


Leningen u/g 0 424


Interne lening 27.222 0

Netto vermogenswaarde niet-DAEB 63.129 0

105.712 5.502

Som der vaste activa 2.036.543 84.037

VLOTTENDE ACTIVA

Voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoop 434 3.740


987 3.740

Vorderingen


Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen en participanten 0 741

Overige vorderingen en overlopende activa 1.477 1

2.105 791



TOTAAL ACTIVA 2.053.826 95.000


PASSIVA

DAEB Niet-DAEB

€ 000 € 000

Eigen Vermogen

Herwaarderingsreserve 1.020.445 23.396

Wettelijke en statutaire reserves 0 0

Overige reserves 302.493 35.871

Resultaat boekjaar 167.198 3.862

1.490.136 63.129

Voorzieningen

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 14.514 0

Voorziening latente belastingverplichtingen 1.017 41


15.681 41

Langlopende schulden

Leningen overheid 33.428 0

Leningen kredietinstellingen 442.947 16

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 4.217 4.074

Derivaten 9.769 0

Interne lening 0 27.222

Overige schulden 1.169 0

491.530 31.312

KORTLOPENDE SCHULDEN


Schulden aan kredietinstellingen 34.157 1

Schulden aan leveranciers 2.805 0

Belastingen en premies sociale verzekeringen 3.393 445

Overige schulden en overlopende passiva 15.859 72

56.479 518

TOTAAL PASSIVA 2.053.826 95.000


16.2 Enkelvoudige gescheiden winst-en-verliesrekening 2018

DAEB Niet-DAEB

€ 000 € 000

Huuropbrengsten 105.405 4.286

Opbrengsten servicecontracten 3.944 211

Lasten servicecontracten (3.872) (162)

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten (7.464) (288)

Lasten onderhoudsactiviteiten (26.219) (590)

Overige directe operationele lasten

exploitatie bezit (19.851) (267)

Netto resultaat exploitatievastgoedportefeuille 51.943 3.190




Netto gerealiseerd resultaat verkoopvastgoedportefeuille 2.438 416

Overige waardeveranderingenvastgoedportefeuille (30.995) (73)

Niet-gerealiseerde waardeveranderingenvastgoedportefeuille 163.336 1.987

Niet-gerealiseerde waardeveranderingenvastgoedportefeuille verkocht ondervoorwaarden 182 45

Niet-gerealiseerde waardeveranderingenvastgoedportefeuille bestemd voor verkoop 0 (371)

Waardeveranderingenvastgoedportefeuille 132.523 1.588



Netto resultaat overige activiteiten 118 17

Overige organisatiekosten (1.834) (51)

Leefbaarheid (1.431) 0

Waardeveranderingen van financiële vasteactiva en effecten (669) 0

Opbrengst van vorderingen die tot de vasteactiva behoren en van effecten 0 0

Andere rentebaten en soortgelijkeopbrengsten 3 0

Rentelasten en soortgelijke kosten (16.949) (298)

Saldo financiële baten en lasten (17.615) (298)

Resultaat voor belastingen 166.142 4.862

Belastingen (2.806) (542)

Aandeel in resultaat van deelnemingen 3.862 (458)

Resultaat na belastingen 167.198 3.862


16.3 Enkelvoudige gescheiden kasstroomoverzicht 2018

DAEB Niet-DAEB

€ 000 € 000

Operationele activiteiten

Huurontvangsten 105.798 4.471

Ontvangst vergoedingen 3.762 159

Overige bedrijfsontvangsten 160 2

Rente ontvangsten 787 0


Personeelsuitgaven 13.289 311

Onderhoudsuitgaven 17.628 417

Overige bedrijfsuitgaven 13.900 518

Rente uitgaven 19.199 788

Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat 1.202 33

Verhuurderheffing 12.665 16

Leefbaarheid externe uitgave niet investering gebonden 361 0

Vennootschapsbelasting 1.937 713


Kasstroom uit operationele activiteiten 30.326 1.836

(Des)investeringsactiviteiten

Verkoopontvangsten bestaande huur 6.860 4.260

Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) 115 373

Verkoopontvangsten grond en overig 0 0


Uitgaven nieuwbouw huur 26.676 8

Uitgaven nieuwbouw verkoop 0 10

Uitgaven woningverbetering 14.901 2

Uitgaven leefbaarheid projectgebonden 0 0

Aankoop (woon)gelegenheden 1.384 100

Aankoop woongelegenheden VOV 0 186

Sloopuitgaven (woon)gelegenheden 1.533 0

Investeringen overig 780 0

Externe kosten bij verkoop 145 78

Saldo uitgaande kasstromen 45.419 384

Saldo in- en uitgaande kasstroom materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen (38.444) 4.249


Ontvangsten verbindingen 0 37

Ontvangsten overig 0 0

Uitgaven verbindingen 0 0

Uitgaven overig 0 0

Saldo in- en uitgaande kasstroom financiële vaste activa 0 37

Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten (38.444) 4.286


DAEB Niet-DAEB

€ 000 € 000

Financieringsactiviteiten

Nieuwe door WSW geborgde leningen 36.000 0

Nieuwe niet door WSW geborgde leningen 0 0

36.000 0

Aflossing door WSW geborgde leningen 32.861 0

Aflossing niet door WSW geborgde leningen 0 1

Aflossing interne lening niet-DAEB (1.888) 1.888

30.973 1.889

Kasstroom uit financieringsactiviteiten 5.027 (1.889)

Mutatie liquide middelen (3.091) 4.233

Stand liquide middelen per 1 januari 17.313 2.168

Stand liquide middelen per 31 december 14.222 6.401

(3.091) 4.233


17. Verantwoording Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)

De WNT stelt een maximum aan de bezoldiging van topfunctionarissen in de (semi-) publieke sector. De WNT is

op 6 december 2011 door de Tweede Kamer aangenomen en is met ingang van 1 januari 2013 in werking getreden.

De WNT kent een openbaarmakingsregime en een maximale bezoldigingsnorm. De maximale bezoldigingsnorm

is van toepassing op topfunctionarissen die in dienstbetrekking werkzaam zijn en topfunctionarissen die niet in

dienstbetrekking werkzaam zijn (maar worden ingehuurd op basis van een overeenkomst van opdracht).

Met ingang van 2017 is er geen verbod meer op het verstrekken van winstdelingen, bonussen of andere vormen

van variabele beloning aan topfunctionarissen zolang het totaal van de bezoldiging binnen de toepasselijke

bezoldigingsnorm blijft. Voorts verbiedt de WNT het om aan topfunctionarissen ontslagvergoedingen toe te

kennen die meer bedragen dan € 75.000 (of indien lager maximaal eenmaal de som van de jaarbeloning

en de jaarbeloning betaalbaar op termijn). Doorbetaald salaris gedurende een periode waarin de (gewezen)

topfunctionaris geen arbeid meer levert (non-activiteit) is voor de WNT onderdeel van de ontslagvergoeding.

Voor zover deze regels niet worden nageleefd dan wel afspraken worden gemaakt die uitgaan boven het door

de WNT opgelegde maximum, is op grond van de WNT sprake van een onverschuldigde betaling. Het teveel

ontvangen geld dient door de topfunctionaris te worden terugbetaald aan de (semi-)publieke instelling.

Per 1 januari 2018 is er geen sprake meer van een 'gewezen topfunctionaris'. Dit begrip is voor het laatst

in 2017 in de verantwoording opgenomen. Tevens geldt de verplichting om de WNT-verantwoording

openbaar toegankelijk op internet te publiceren voor een periode van tenminste zeven jaar, als onderdeel

van de jaarrekening of als apart document. Verder maximeert de WNT de totale bezoldiging uit functies als

leidinggevende topfunctionaris bij verschillende WNT-instellingen tot het algemeen bezoldigingsmaximum van

€ 187.000 in 2018, tenzij voor de betreffende topfunctionaris een uitzondering geldt op grond van bijvoorbeeld

een hoger sectoraal bezoldigingsmaximum. Deze bepaling is niet van toepassing op een lid of voorzitter

van het hoogste toezichthoudende orgaan. Als laatste is de definitie van een topfunctionaris aangepast. Een

topfunctionaris, die tenminste twaalf maanden een topfunctie heeft vervuld en vervolgens een niet-topfunctie

gaat vervullen bij dezelfde instelling, blijft nog vier jaar aangemerkt als topfunctionaris.

De WNT stelt een maximum aan de bezoldiging van topfunctionarissen, waarbij vanaf 1 januari 2014 een sectorale

normering geldt. Voor Intermaris is van toepassing het WNT-maximum voor woningcorporaties, klasse G. Dit

betekent dat de bezoldiging voor topfunctionarissen in 2018 maximaal € 176.000 mag bedragen (2017: maximaal

€ 170.000). Dit geldt naar rato van de duur en/of omvang van het dienstverband. Voor topfunctionarissen

zonder dienstbetrekking geldt met ingang van 1 januari 2017 voor de eerste 12 kalendermaanden een afwijkende

normering, zowel voor de duur van de opdracht als voor het uurtarief.

De bezoldiging van bestuurders omvat:

• periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij vakantie en ziekte, vakantiegeld, langdurig

verlof/sabbaticals, jubileumuitkeringen, terbeschikkingstelling van auto en presentiegelden);

• beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, arbeidsongeschiktheidsverzekeringen en beloning

in verband met een regeling voor vervroegde uittreding, zoals VUT en prepensioen).


17.1 Bezoldiging topfunctionarissen

Leidinggevende topfunctionarissen

Gegevens 2018 C.J. Tip M.D. Hoiting J. Korse J.H. Leurink

€ € € €

FunctiegegevensBestuurder Bestuurder

Directeur Financiën en

BedrijfsvoeringDirecteur Wonen

en Vastgoed

Aanvang en einde functievervulling in 2018 1/1 - 31/12 - 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12

Omvang dienstverband (in fte) 1,00 - 1,00 1,00

Gewezen topfunctionaris? nee - nee nee

Dienstbetrekking? ja - ja ja

Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 176.000 0 176.000 176.000

Bezoldiging

Beloning plus belastbare onkostenvergoeding 143.155 0 110.630 117.702

Beloningen betaalbaar op termijn 21.245 0 19.764 19.764

Subtotaal 164.400 130.394 137.466

-/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag 0 0 0 0

Totale bezoldiging 164.400 0 130.394 137.466

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Gegevens 2017

Aanvang en einde functievervulling in 2017 1/1 - 31/12 1/1 - 28/2 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12

Omvang dienstverband (in fte) 1,00 1,00 1,00 1,00

Dienstbetrekking? ja ja ja ja

Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 170.000 27.479 170.000 170.000

Bezoldiging

Beloning plus belastbare onkostenvergoeding 139.425 27.333 107.174 114.262

Beloningen betaalbaar op termijn 20.618 3.511 19.351 19.351

Totale bezoldiging 2016 160.043 30.844 126.525 133.613

Per 1 januari 2017 is de heer Tip als bestuurder aangetreden bij Stichting Intermaris. Zijn salaris past binnen de

toepasselijke bezoldigingsnorm. Mevrouw Korse en de heer Leurink zijn geen bestuurder van de Stichting, maar

worden wel aangemerkt als topfunctionaris. De reden hiervoor is dat zij, samen met de bestuurder, onderdeel zijn

van het DirectieTeam (DT), welke belast is met de dagelijkse leiding van de gehele organisatie.


Toezichthoudende topfunctionarissen/ (voormalige) leden Raad van Commissarissen

Gegevens 2018 F.P. Trip L.B.J. Schmitz M.C.J. Schoordijk

€ € €

Functiegegevens Voorzitter Vice-voorzitter Lid

Aanvang en einde functievervulling in 2018 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 – 30/4

Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 26.400 17.600 5.786

Bezoldiging

Totale bezoldiging 20.250 13.500 4.438

-/- Onverschuldigd betaald en nog niet

terugontvangen bedrag 0 0 0

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Toelichting op vordering wegens onverschuldigde betaling N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Gegevens 2017

Aanvang en einde functievervulling in 2017 Voorzitter

vanaf 1/5,

Lid van 1/1 t/m

30/4 1/1 – 31/12 1/1 - 31/12

Bezoldiging



Gegevens 2018 B.A. Spelbos

A.J.L. van

Dijck-van Eck W.F.P. Weide

€ € €

Functiegegevens Lid Lid Lid

Aanvang en einde functievervulling in 2018 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12


Bezoldiging






Gegevens 2017

Aanvang en einde functievervulling in 2017 1/1 – 31/12 1/5 – 31/12 1/5 - 31/12

Bezoldiging




Gegevens 2018 H.J. van Schaik D.J. Elders K. Sant

€ € €

Functiegegevens Lid Voorzitter Lid

Aanvang en einde functievervulling in 2018 1/5 - 31/12 N.v.t. N.v.t.

Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 11.814 0 0

Bezoldiging

Totale bezoldiging 9.062 0 0





Gegevens 2017

Aanvang en einde functievervulling in 2017 N.v.t. 1/1 – 30/4 1/1 – 30/4

Bezoldiging

Totale bezoldiging 0 6.545 4.363

Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 0 8.384 5.589

Intermaris heeft per 1 mei 2018 de heer H.J. van Schaik als nieuwe lid van de Raad van Commissarissen

benoemd. Mevrouw M.C.J. Schoordijk is per 30 april 2018 afgetreden als lid van de Raad van Commissarissen.

Geen van de commissarissen overschrijdt de maximale bezoldigingsnorm in 2018. Ook in 2017 was geen sprake

van overschrijdingen. De Raad van Commissarissen baseert haar bezoldigingsnorm op de VTW regels (Vereniging

van Toezichthouders in Woningcorporaties) die een lager maximum voorschrijft dan de WNT. Dit betekent dat

de leden van de Raad van Commissarissen een maximale bezoldiging ontvangen van € 13.500 (2017: € 13.090)

op jaarbasis en de voorzitter van de Raad van Commissarissen een maximale bezoldiging ontvangt van € 20.250

(2017: € 19.635).

17.2 Uitkeringen wegens beëindiging dienstverband aan topfunctionarissen

Er zijn in 2018 geen ontslagvergoedingen betaald of afvloeiingsregelingen met topfunctionarissen afgesproken,

die op grond van de WNT dienen te worden vermeld, of die in eerdere jaren op grond van de WOPT (Wet

openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens) of de WNT vermeld zijn of hadden moeten

worden.

17.3 Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT

Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2018 een bezoldiging

boven het individuele WNT-maximum hebben ontvangen. Er zijn tevens in 2018 geen ontslaguitkeringen betaald

aan overige functionarissen, die op grond van de WNT dienen te worden vermeld, of die in eerdere jaren op grond

van de WOPT of de WNT vermeld zijn of hadden moeten worden.


Ondertekening van de jaarrekening

Opstellen van de jaarrekening

Hoorn, 6 mei 2019

Raad van Bestuur

Dhr. C.J. Tip

Vaststellen van de jaarrekening

Hoorn, 6 mei 2019

Raad van Commissarissen

Dhr. F.P. Trip Mevr. L.B.J. Schmitz

Dhr. B.A. Spelbos Dhr. H.J. van Schaik

Dhr. W.F.P. Weide Mevr. A.J.L. van Dijck-van Eck


Overigegegevens


18. Overige gegevens

18.1 Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat

Het bestuur bepaalt de bestemming van het resultaat met als voorwaarde dat aan de geldmiddelen en andere

activa geen andere bestemming mag worden gegeven dan in overeenstemming met het doel van de stichting,

namelijk uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Dit is vastgelegd in artikel 3 van de

statuten van Stichting Intermaris aangaande het werkgebied en doel: “De stichting stelt zich ten doel uitsluitend

werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting zoals omschreven in artikel 45 van de Woningwet.”

18.2 Controleverklaring van de onafhankelijk accountant

Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring


ContactIntermaris

Vestiging Hoorn (hoofdkantoor)

Maelsonstraat 12, 1624 NP Hoorn

Postbus 554, 1620 AN Hoorn

Vestiging Purmerend

Kometenstraat 6, 1443 BA Purmerend

Postbus 554, 1620 AN Hoorn

Telefoon 088 25 20 100

[email protected]

www.intermaris.nl

Jaarverslag 2018 - Intermaris1.2 Onze doelen voor 2018 en vooruitblik meerjarenvisie 2019-2022...

Documents

Transcript of Jaarverslag 2018 - Intermaris1.2 Onze doelen voor 2018 en vooruitblik meerjarenvisie 2019-2022...