Jaarverslag 2013 (pdf)

Jaarverslag 2013Woningcorporatie WonenBreburg

1261 nieuwbouw huurwoningen opgeleverd (berkel-enschot, breda, chaam, rijen, bavel, tilburg)

1e plaats reputatiemonitor woningcorporaties

hoe regel ik mijn zaken online-cursus voor huurders druk bezocht

jaarresultaat -/- € 25.742.000,-

uitgaven onderhoud € 29.752.000,-

127 bestaande woningen verkocht

JAARVERSLAG 2013

STICHTING WONENBREBURG

Postadres: postbus 409, 5000 AK Tilburg

Telefoon: (013) 539 99 11

Fax: (013) 539 98 90

E-mail: [email protected]

Internet: www.wonenbreburg.nl

Inschrijvingsnummer KvK: 20067125

mailto:[email protected]

http://www.wonenbreburg.nl/

INHOUDSOPGAVE Voorwoord 01

Missie en kernwaarden 03

Kengetallen 05

1. Tevreden klanten en wijken op orde 07

1.1. Toewijzen, verhuren en verkopen 07

1.2. Huurbeleid 10

1.3. Bewoners bij beleid en beheer betrekken 11

1.4. Klachten dienstverlening 13

1.5. Wonen, welzijn en zorg 13

1.6. Leefbaarheid 15

1.7. Overleg en afspraken met gemeenten 17

2. Verbinding maken met de maatschappelijke omgeving 21

2.1. Maatschappelijk verantwoord ondernemen 21

2.2. Duurzaam ondernemen 24

3. Vastgoed 27

3.1. Onze opgave in vastgoed 27

3.2. Omvang van de voorraad 28

3.3. Kwaliteit van het vastgoed 30

4. Ontwikkelingen van het bedrijf 33

4.1. Juridische structuur 33

4.2. Verbindingen: deelnemingen en samenwerkingen 33

4.3. Interne organisatiestructuur 37

4.4. Personele bezetting 38

4.5. Personeelsbeleid 39

4.6. Optimaliseren van onze bedrijfsvoering en dienstverlening 40

5. Financiële continuïteit 41

5.1. Ontwikkelingen met financiële impact 41

5.2. Financiële foto van WonenBreburg 43

5.3. Risicomanagement 47

6. Goed ondernemingsbestuur 51

6.1. Corporate governance 51

6.2. Bericht van het bestuur 53

6.3. Verslag van de raad van commissarissen 54

6.4. Bericht van de ondernemingsraad 61

7. Jaarrekening Stichting WonenBreburg 62

7.1. Geconsolideerde balans per 31 december 2013 62

7.2. Geconsolideerde winst-en-verliesrekening 2013 64

7.3. Kasstroomoverzicht (geconsolideerd, op basis van indirecte methode) 65

7.4. Overzicht van het totaalresultaat over 2013 65

7.5. Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 66

7.6. Grondslagen voor de waardering van de geconsolideerde activa en passiva 68

7.7. Grondslagen voor de bepaling van het geconsolideerde resultaat 76

7.8. Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerd kasstroomoverzicht 79

7.9. Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde balans 80

7.10. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen 95

7.11. Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde winst-en-verliesrekening 97

7.12. Enkelvoudige balans per 31 december 2013 106

7.13. Enkelvoudige Winst-en-verliesrekening 2013 108

7.14. Grondslagen voor de waardering van de enkelvoudige activa en passiva in de balans 109

7.15. Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2013 110

7.16. Toelichting op de enkelvoudige winst-en-verliesrekening 117

Overige gegevens 122

1

Voorwoord

Hoewel er lichtpuntjes zijn dat we uit het dal van de economische crisis kruipen, duurt de turbulentie

in de volkshuisvestingsomgeving voort.

Er lijkt nieuwe wetgeving op komst die zich uitspreekt over onze kerntaak, de belangrijkere stem van

de gemeenten ten aanzien van ons beleid én de versteviging van het toezicht. Dit alles zal een onuit-

wisbare stempel drukken op de toekomst van de volkshuisvesting en dus ook op die van WonenBre-

burg. Daarnaast heeft de ingevoerde verhuurdersheffing een forse impact op ons als corporatie. Deze

heffing, die wij zien als verkapte belastingheffing, wordt door ons bekritiseerd.

Met de nieuwe organisatiestructuur/-cultuur willen wij een organisatie zijn die veerkrachtig is en

flexibel mee kan bewegen met de veranderde omstandigheden. In dat kader richten wij onze organi-

satie zo efficiënt mogelijk in en werken wij in- en extern zo goed mogelijk samen om onze missie –

waar wij zo aan hechten - te volbrengen. Daarbij blijft de betaalbaarheid van het wonen door onze

huurders nadrukkelijk een punt van aandacht.

Het bestuur van WonenBreburg

Ir. Johan Dunnewijk

3

Missie en kernwaarden

Missie

WonenBreburg richt zich als ondernemende woningcorporatie in de woningmarktgebieden Tilburg

en Breda op het huisvesten van mensen met beperkte kansen op de woningmarkt. Wij bieden huis-

vesting. Hiermee houdt onze verantwoordelijkheid niet op: samen met bewoners en andere belang-

hebbenden dragen wij bij aan leefbare wijken.

De missie komt voort uit ons gedachtegoed en onze visie: wij zijn een maatschappelijke ontwikkelaar

voor een brede doelgroep. Wij ontwikkelen, verhuren en beheren woningen. Wij dragen bij aan leef-

baarheid en herstructurering. Wij zien als onze kerntaak: zorgen voor bereikbare huisvesting en bij-

dragen aan een leefbare omgeving. Wij blijven dicht bij deze kerntaak. Wij zijn betrokken bij mensen

die het niet zelfstandig redden op de woningmarkt. Deze mensen kunnen op ons rekenen, ook op de

lange termijn. Dat legitimeert ons bestaan. Tevreden klanten, daar gaat het ons om. Wij zijn onder-

nemend en innovatief: wij hebben de overtuiging dat – ondanks de moeilijke omstandigheden – wij

op zoek moeten blijven gaan naar kansen en innovaties en deze ook moeten benutten. Wij zijn ons

bewust van de maatschappelijke thema’s en dilemma’s die spelen en spannen ons in om hierop te

acteren.

Het principe van schoon, heel en veilig geldt voor onze woningen, maar strekt zich ook uit tot de

buurt en de wijk. Wij vragen onze bewoners, maar ook onze maatschappelijke partners, een rol te

pakken in de leefomgeving. Goed wonen in een leefbare wijk is een essentiële voorwaarde voor het

sociaal welbevinden en/of de sociale ontwikkeling van onze bewoners. Vanuit overtuiging leveren wij

hieraan een bijdrage, vooral op de stijgingsroute ‘wonen’. In specifieke of bijzondere gevallen stimu-

leren wij ook de andere stijgingsroutes (werken, leren en vrije tijd) door hierin de samenwerking met

onze partners in de wijk te zoeken.

Als klant van ons ben je verzekerd van een goed product. Een sterke vastgoedportefeuille vormt de

basis van ons bestaan: allerlei soorten woningen met een verantwoorde prijs-kwaliteitverhouding in

verschillende wijken. Wij zien het als onze taak duurzaam te investeren in energiezuinige woningen

en systemen en minder gebruik te maken van traditionele bronnen (vermindering CO2) om hiermee

de huurlasten betaalbaar te houden. Verder hechten wij aan goed bestuur en goed toezicht zoals

vastgelegd in branchebrede codes. Daarbij verwelkomen wij het aanscherpen van het toezicht en het

integriteitsbeleid, juist vanwege de toekomstbestendigheid van de sector.

Kernwaarden

Wij zijn betrokken. We zijn geïnteresseerd in het wel en wee van onze bewoners, leven professioneel

mee, zijn alert op signalen en zetten, voor die groep bewoners die het nodig heeft, ons netwerk bin-

nen en buiten WonenBreburg in om te helpen. Wij zijn vakbekwaam. We kennen ons vak, houden

elkaar scherp en zijn betrouwbaar, geloofwaardig en integer, afspraak is afspraak. Wij zijn duidelijk.

We vertellen wat we doen, wat we kunnen, helpen onze bewoners en relaties waar we kunnen, maar

geven ook aan waar onze grenzen liggen.

Deze waarden laten zien hoe we omgaan met onze bewoners. De waarden hebben ook betekenis in

onze relaties met stakeholders, binnen onze organisatie en zijn leidend bij de ontwikkeling en het

aannemen van medewerkers.

5

Kengetallen (geconsolideerd)

Kengetallen op 31 december 2013 2012 2011

1 Aantal woningen 27.439 26.458 26.085

2 Aantal garages en stallingplaatsen 4.152 3.162 3.030

3 Aantal bedrijfsruimtes 328 270 262

4 Aantal verhuureenheden1 31.919 29.890 29.376

5a Cumulatief aantal woningen verkocht met ‘verkoop onder

voorwaarde’(VOV) (exclusief doorverkopen)

848 755 584

5b Cumulatief aantal woningen nieuwbouw verkocht onder

Koopgarant (minus 8 doorverkopen)

94 99 107

6 Aantal woningen met een huurprijs < € 374,46 (2011: <

361,67; 2012: < € 366,37)

6.814 6.846 9.152

7 Gemiddelde huurverhoging per 1 juli 4,23% 2,17% 1,2%

8a Maandhuur per woning in € 449 435 422

8b Jaarhuur per woning in € 5388 5.220 5.068

8c Stijgingspercentage jaar op jaar 3,12% 2,91% 2,15%

9 Huurderving x € 1.000 4.154 2.972 2.776

10 Huurachterstand in % van de jaarhuur 1,62% 1,26% 0,87%

11a Mutatiegraad 15,8% 14,6% 13,7%

11b Mutatiegraad4 10,5% 8,8% 8,2%

12 Totaal groepsvermogen5 x € 1.000 377.033 474.030 279.246

13 Voorzieningen bestaand beleid x € 1.000

2

(exclusief herrubricering)

45.859 88.516 119.887

14 Overige voorzieningen x € 1.000 3.865 1.259 1.511

15 Solvabiliteit totaal eigen vermogen5 23,8% 29,6% 20,6%

16 Rentabiliteit eigen vermogen3 -25,7% 41,0% 11,4%

17a Gewogen gemiddelde rentekostenvoet (vennootschappe-

lijk)

4,02% 4,04% 4,17%

17b Duration 15,15 jaar 13,44 jaar

18 Rentabiliteit totale vermogen -3,85% 14,27% 4,88%

19 Current ratio (liquiditeit) 0,45 0,53 0,31

20 Huren x € 1.000 148.729 139.673 133.710

21 Vergoedingen 12.692 12.089 11.028

22 Jaarresultaat x € 1.000 -25.742 11.129 -20.054

23 Totaalresultaat inclusief vermogensmutatie x € 1.000 -96.997 194.540 31.731

24 Onderhoudsuitgaven per verhuureenheid in € 925 1.305 970

25 Managementkosten in % van de jaarhuur 19,0% 21,0% 21,5%

26 aeDex-waarde totaal 2.257.107 2.138.444 2.140.974

27 Loan to value (aeDex-waarde) 46,76% 45,80% 40,31%

28 Personeelsformatie (fte) 371,3 399,1 408,1

29 Operationele kasstroom6 21% 16% 21%

30 Debt Service Coverage Ratio 1,26 1,04 1,22

31 Interest Coverage Ratio 1,83 1,58 1,81

32 Loan-to-WOZ-value 27,4% 26,0% 23,6% 1 2012 is inclusief 136 eenheden gerealiseerd in de vof Laurentius/WonenBreburg VOF in het project BinnenBuiten.

2 Na aanwending voorziening met activa in ontwikkeling.

3 Rentabiliteit eigen vermogen is inclusief (ongerealiseerde) vermogensmutaties die niet via het resultaat, maar direct aan de reserves zijn toegevoegd.

4 Exclusief studentenwoningen.

5 Toename groepsvermogen/eigen vermogen eind 2012 is vooral een gevolg van herwaardering sociaal vastgoed direct in de reserve.

6 In % van de jaarhuuropbrengst.

Met ingang van 2012 baseren we de kengetallen op de geconsolideerde jaarrekening. Verder zijn de

jaarrekening en de vergelijkende cijfers over 2011 ingrijpend gewijzigd vanwege de stelselwijziging

op basis van de herziene richtlijn RJ 645. Vanwege deze veranderingen zijn de kengetallen over 2012

aangepast en waar nodig ook de gegevens over 2011.

7

1. Tevreden klanten en wijken op orde

Hieronder lichten wij de inspanningen toe die wij in 2013 hebben geleverd om tevreden klanten te

krijgen en te houden en de wijken op orde te houden.

1.1. Toewijzen, verhuren en verkopen

Huisvesten van onze doelgroep

Onze woningen in Breda en Tilburg worden toegewezen volgens het combinatiemodel: aanbod, op-

tie, loting en direct te huur. We gebruiken daarvoor de woonruimtebemiddelingssystemen Klik voor

Wonen (Breda), Woning in Zicht (Tilburg) en Klik voor Kamers (studenten). Daarmee bieden we onze

klanten maatwerk en flexibiliteit. Deze manier van toewijzen vraagt een actieve houding van de wo-

ningzoekende; deze kiest zelf uit het aanbod en houdt zijn zoekprofiel actueel.

Veranderingen relatie huur en inkomen

Wij wijzen onze vrijkomende woningen met een huurprijs van maximaal € 681,02 toe binnen de ruim-

te die Europa ons biedt. Binnen de regeling bestaat de mogelijkheid om maximaal 10% van deze

huurwoningen toe te wijzen aan woningzoekenden met een inkomen hoger dan € 34.229. We heb-

ben hier afspraken over gemaakt met de gemeenten Breda en Tilburg. We maken daar binnen onze

invloedsfeer waar mogelijk gebruik van. In 2013 resulteerde dat in 3,7% toewijzingen binnen de

10%-regeling.

Middeninkomens komen in aanmerking voor sociale huurwoning

Met ingang van 1 juni 2013 mogen woningzoekenden met een middeninkomen van € 34.229 tot

€ 43.000 per jaar een sociale huurwoning van WonenBreburg in Breda met een maandhuur van

€ 535,91 tot en met € 681,02 huren. Sinds 1 januari 2011 waren deze woningzoekenden door de aan-

scherping van toewijzingsregels vanwege de EU-wetgeving aangewezen op de vrije-sectormarkt. Uit

onderzoek blijkt, dat er daardoor op de huurmarkt weinig kansen zijn voor huurders met een mid-

deninkomen. Om voor hen de kans op een huurwoning te vergroten, zijn de toewijzingsregels per 1

juni 2013 aangepast, zonder daarmee de woningzoekenden met lagere inkomens te benadelen. We

hebben in Breda aan 67 woningzoekenden met een middeninkomen een woning verhuurd.

In Tilburg mogen woningzoekenden met lage middeninkomens van € 34.229 tot € 38.935 sinds mei

2012 reageren op een sociale huurwoning vanaf € 535,91. We hebben in Tilburg aan 55 woningzoe-

kenden met een laag middeninkomen een woning verhuurd.

Tabel Toewijzingen conform EU-regeling 2013 (inclusief Studenten en Tijdelijke verhuur (ST))

In % Breda Tilburg ST Breda ST Tilburg

WonenBre-

burg

Binnen EU-regeling 91,9% 94,5% 99,8% 99,9% 96,3%

Buiten EU-regeling 8,1% 5,5% 0,2% 0,1% 3,7%

Totaal 100% 100% 100% 100% 100%

Verhuren in de vrije sector

We beheren ook 749 woningen met een huurprijs boven de liberaliseringsgrens van € 681,02. Daarvan

heeft een deel een huurprijsniveau (vanaf € 900) dat maatwerk vereist om er bewoners bij te vinden.

Voor die woningen vinden we daarom niet alleen via het woonruimtebemiddelingssysteem nieuwe

bewoners, maar ook via onze collega’s van de afdeling bijzondere verhuur. In 2013 hebben we 165

huurwoningen uit de vrije sector verhuurd.

8

Tijdelijke verhuur bij herstructurering

Wij hebben een aantal wooncomplexen aangewezen voor sloop. Voordat de woningen gesloopt

worden, verhuren wij ze op basis van een contract voor korte duur – meestal aan studenten – op basis

van de leegstandswet. In totaal huisvestten we op die manier 91 bewoners: 76 in Breda en 15 in Til-

burg.

Samenwerking met onderwijsinstellingen

Met de onderwijsinstellingen voor hoger onderwijs in Breda, Avans en NHTV, hebben wij in 2013 on-

ze afspraken over de groep internationale studenten en hun huisvesting voortgezet. Naast de nauwe

samenwerking met de onderwijsinstellingen werken we ook intensief samen met AlleeWonen. De

beschikbare kamers adverteren we in ons gezamenlijke systeem studentroomsbreda.com. Internatio-

nale studenten kunnen via internet het aanbod van beschikbare kamers inzien en een kamer reserve-

ren. In Tilburg worden de kamers verhuurd in samenwerking met Tilburg University via de website

www.yourroomintilburg.com.

Huisvesten in cijfers Tabel Woonruimteverdeling per 31 december

Breda

(Klik)

Tilburg

(WIZ)

Studenten

Breda

Studenten

Tilburg

Inschrijving woningzoekenden, totaal 42.060 46.460 3.962** 3.276**

Aantal woningzoekenden:

urgentiekandidaten

WMO- en AWBZ-indicatie

1

59

63

542

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

Inschrijftijd voor toewijzing in maanden

(incl. e.i.d.)****

Breda: 46,8

WBB: 44,4

Tilburg: 55,6

WBB: 57,5

5*** 1***

Toewijzing WBB aan urgenten 0 18 n.v.t. n.v.t.

Toewijzing WBB aan bijzondere doelgroe-

pen

64 105 n.v.t. n.v.t.

Toewijzing WBB aan statushou-

ders/asielaanvragers

12 17 n.v.t. n.v.t.

Aanbiedingsgraad per huurwoning WBB 2,2 2,2* 1,9*** 1,3*** Klik voor Wonen is het woningbemiddelingssysteem voor Breda en omstreken, WIZ is het woonruimtebemiddelingssysteeem voor Tilburg, WBB is WonenBre-

burg. * exclusief groepsaanbiedingen.

** cijfers zijn op basis van studieplaats Breda en Tilburg, want in Klik voor Kamers geldt geen bindingseis qua opleiding.

*** betreft de inschrijfduur en aanbiedingsgraad voor de studentenkamer, onzelfstandige verhuureenheid.

**** e.i.d.= extra inschrijfduur vanwege persoonlijke omstandigheden, zoals scheiding met zorgplicht voor kinderen.

Tabel Verhuurbaarheid conform BBSH per 31 december

In aantallen Breda Tilburg

ST

Breda

ST

Tilburg WBB

in %

WBB

Toewijzingen primaire doelgroep 664 990 482 1360 3496 80,8%

Toewijzingen buiten primaire doelgroep 448 356 11 15 830 19,2%

Totaal 1112 1346 493 1375 4326 100%

In % Breda Tilburg WonenBreburg

Toewijzingen primaire doelgroep 71,4% 86,4% 80,8%

Toewijzingen buiten primaire doelgroep 28,6% 13,6% 19,2%

9

Tabel Verhuur van woningen aan primaire doelgroep conform BBSH per 31 december

Tabel Overzicht verhuur van woningen naar doelgroep per 31 december

Breda absoluut aantal toewijzingen % t.o.v. het totaal

Laag: tot en met € 374,45 564 35,1%

Midden: van € 374,46 tot € 574,36 468 29,2%

Hoog: vanaf € 574,36 573 37,7%

Totaal 1.605 100%

Tilburg absoluut aantal toewijzingen % t.o.v. het totaal

Laag: tot en met € 374,45 1.422 52,2%

Midden: van € 374,46 tot € 574,36 908 33,4%

Hoog: vanaf € 574,36 391 14,4%

Totaal 2.721 100%

Verkopen van woningen

WonenBreburg heeft 3495 woningen in de verkoopportefeuille. Deze portefeuille hebben wij samen-

gesteld na afwegingen over marktvraag, ligging, kwaliteit en samenstelling van de woningvoorraad

in de wijk. Een deel van de woningen bieden we aan onder de voorwaarden van Koopgarant en

wordt verkocht met een korting tot 25% van de vraagprijs. Daarnaast hebben wij in 2013 het All-in-

kopen geïntroduceerd, waarbij wij een deel van de verbouwing of woningaanpassing voorfinancie-

ren. We hebben en houden, ondanks de economische omstandigheden, de overtuiging dat we wo-

ningzoekenden met lagere middeninkomens aan een eigen woning willen kunnen helpen. Daarmee

bereiken we dat ze niet langer op de wachtlijst staan voor een huurwoning en als huiseigenaar leve-

ren zij doorgaans een positieve bijdrage aan de wijk.

Verkoop en verkopen onder Koopgarant in cijfers

In 2013 werden 127 woningen uit ons bezit verkocht, waarvan 62 onder de voorwaarden van de

Koopgarantregeling. Bij de verkoop van reguliere woningen werd bij 12 verkopen gebruikgemaakt

van de All-in-kopen-regeling. Naast de verkopen uit ons bezit werden 31 woningen terug- en door-

verkocht. Met de verkopen hebben we 93% van onze jaardoelstelling gehaald.

WonenBreburg

Doelgroep

goedkoop

Aantal van

€0,00 - €374,45

met

huurtoeslag

betaalbaar

Aantal van

€374,46 - €535,91

met

huurtoeslag

betaalbaar

Aantal van

€535,92 - €574,35

middelduur

Aantal van

€574,36 - €681,02

duur

Aantal van

> € 681,02 totaal

Jonger dan 65 < € 21.025 (alleenstaand) 1867 451 84 224 1 2627

Ouder dan 65 < € 21.100 (alleenstaand) 2 58 7 33 4 104

Jonger dan 65 < € 28.550 (meerpersoons) 72 291 135 206 6 710

Ouder dan 65 < € 28.725 (meerpersoons) 33 9 11 2 55

Eindtotaal 1941 833 235 474 13 3496

Breda

Doelgroep totaal

Jonger dan 65 < € 21.025 (alleenstaand) 502 140 38 137 1 818

Ouder dan 65 < € 21.100 (alleenstaand) 17 1 7 4 29


Ouder dan 65 < € 28.725 (meerpersoons) 10 3 1 14

Eindtotaal 541 259 73 262 11 1146

Tilburg

Doelgroep totaal

Jonger dan 65 < € 21.025 (alleenstaand) 1365 311 46 87 1809

Ouder dan 65 < € 21.100 (alleenstaand) 2 41 6 26 75


Ouder dan 65 < € 28.725 (meerpersoons) 23 9 8 1 41

Eindtotaal 1400 574 162 212 2 2350

10

1.2. Huurbeleid

Huurprijsbeleid voor onze doelgroep

Het huisvesten van onze primaire doelgroep staat centraal. Maar ook woningzoekenden met een

middeninkomen kunnen voor huisvesting bij ons terecht. Een goede verhouding tussen de prijs en

kwaliteit van onze woningen is erg belangrijk om de verschillende doelgroepen goed te kunnen be-

dienen.

In 2014 gaan we ons huurbeleid herijken. Wij hoopten dat in 2013 te doen aan de hand van de nieu-

we richtlijnen van minister Blok, maar deze zullen waarschijnlijk niet voor 1 januari 2015 van kracht

zijn. De actuele maatschappelijke vraagstukken met betrekking tot betaalbaarheid en beschikbaar-

heid zullen echter op korte termijn meer tot uitdrukking moeten komen in ons huurbeleid.

Om de verhuurdersheffing in 2013 en volgende jaren te kunnen betalen en om alle ontwikkelingen

aan de kostenkant van de begroting het hoofd te kunnen bieden, heeft WonenBreburg besloten om

de ruimte die het ministerie voor de huurverhoging per 1 juli 2013 heeft gegeven maximaal te benut-

ten. Dit hield een inkomensafhankelijke huurverhoging in van:

1,5% plus inflatie van 2,5% voor huishoudinkomens tot € 33.614

2% plus inflatie van 2,5% voor huishoudinkomens van € 33.614 tot € 43.000

4% plus inflatie van 2,5% voor huishoudinkomens boven € 43.000

Kwetsbare groepen op de woningmarkt, zoals chronisch zieken, gehandicapten, studenten en senio-

ren werden hierbij door minister Blok ontzien; voor deze groepen was een basishuurverhogingsper-

centage van 4% van toepassing. Geliberaliseerde eenheden met een huurprijs boven € 681,02 werden

ook uitgezonderd van een inkomensafhankelijke huurverhoging.

Van ons totale aantal huishoudens hebben er 519 bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging per 1

juli 2013. Van deze bezwaren hadden er 156 betrekking op een inkomensdaling in 2012; 72% daarvan

werd gegrond verklaard. Daarnaast zijn er 68 bezwaren ingediend om de huurverhoging te beperken

vanwege een handicap of chronische ziekte; 35% werd gegrond verklaard. Er werden 151 bezwaren

11

ingediend vanwege een overige reden; 25% daarvan werd gegrond verklaard. 144 bezwaren bevat-

ten een verzoek tot huurverlaging vanwege een inkomensdaling na 2012. Van deze bezwaren kun-

nen we pas in juni 2014 bepalen of deze gegrond of ongegrond zijn.

Streefhuren 2013

De streefhuren zijn per 1 juli 2013 verhoogd met het basishuurverhogingspercentage van 4%. Dit

geldt voor de streefhuren van zelfstandige en onzelfstandige eenheden. In 2013 hebben we het

streefhuurbeleid voor garages en parkeerplaatsen aangepast. Daarnaast hebben we richtlijnen opge-

steld voor huurprijzen van parkeergarages, parkeerplaatsen en parkeerdekken bij nieuwbouw.

Huurprijsbeleid in cijfers

Tabel Woningbezit (exclusief gemeubileerde verhuur, tijdelijke verhuur en buitenlandse studenten) onderverdeeld in prijsklassen huur per 31 december

woningen

Tilburg

woningen

studenten

Tilburg

woningen

Breda

woningen

studenten

Breda

woningen

WonenBre-

burg

Goedkoop

(< € 374,45)

6,68%

(1.834)

9,88%

(2.711)

4,50%

(1.235)

3,77%

(1.034)

24,83%

(6.814)

Betaalbaar

(€ 374,46 – ≤ € 535,91)

31,79%

(8.726)

0,62%

(169) 17,15%

(4.705)

0,23%

(62)

49,79%

(13.662)

Duur tot huurtoeslag-

grens

(€ 535,92 – ≤ € 574,35)

7,26%

(1.992)

0,01%

(3) 3,11%

(852)

0,00%

(1)

10,38%

(2.848)

Duur tot 2de aftop-

pingsgrens

(574,36 - < € 681,02)

6,52%

(1.789)

0,01%

(2) 4,32%

(1.186)

0,06%

(16)

10,91%

(2.993)

Duur boven 2de aftop-

pingsgrens ( > €

681,02)

1,85%

(507)

0,02%

(6) 2,22%

(609)

0,00%

(0)

4,09%

(1.122)*

*Door de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2013 heeft een aantal DAEB-eenheden een huurprijs gekregen boven € 681,02. Na mutatie

wordt de huurprijs verlaagd naar maximaal de op dat moment geldende liberaliseringsgrens.

Tabel Prijs-kwaliteitverhouding bezit zelfstandige eenheden per 31 december

Breda Tilburg

Gemiddeld aantal punten WWS 134 137

Puntprijs o.b.v. netto huur € 3,55 € 3,44

Puntprijs t.b.v. streefhuren € 3,84 € 3,80

Gemiddelde netto huurprijs per woning per maand € 476 € 472

Tabel Prijs-kwaliteitverhouding bezit onzelfstandige eenheden per 31 december

Breda Tilburg

Gemiddeld aantal punten WWS 131 108

Puntprijs o.b.v. netto huur € 1,58 € 1,75

Puntprijs t.b.v. streefhuren € 1,60 € 1,70

Gemiddelde netto huurprijs per woning per maand € 207 € 189

1.3. Bewoners bij beleid en beheer betrekken

WonenBreburg heeft de visie op zijn maatschappelijke positie beschreven in het meerjarenbeleids-

plan. Wij vinden het belangrijk belanghebbenden te betrekken bij de beleidsvorming en met hen de

dialoog aan te gaan over de uitvoering van ons beleid. Het meerjarenbeleidsplan en een overzicht

van belanghebbenden staan op onze website.

We overleggen meerdere keren per jaar met de huurdersbelangenorganisaties in Breda en Tilburg.

Op concernniveau spreken we met de overkoepelende huurdersbelangenorganisatie Stichting Huur-

dersbelangen WonenBreburg (SHW). Op het niveau van het werkgebied Breda en omgeving voeren

12

we overleg met Bewonersplatform WonenBreburg Breda. Op het niveau van het werkgebied Tilburg

en omgeving overleggen we met de huurdersbelangenorganisatie HBO Wonen 99. Daarnaast is er

regelmatig overleg met verscheidene commissies van huurders. Zij vertegenwoordigen hun eigen

complex, wijk of straat. Bewonersplatform WonenBreburg Breda en WonenBreburg ondersteunen,

begeleiden en faciliteren in Breda 25 commissies van huurders. Huurdersbelangenorganisatie HBO

Wonen 99 en WonenBreburg ondersteunen, begeleiden en faciliteren in Tilburg 38 commissies van

huurders.

Stichting Huurdersbelangen WonenBreburg (SHW)

HBO Wonen 99 (Tilburg)

Bewonersplatform WonenBreburg Breda

Commissies van huurders

Commissies van huurders

WonenBreburg heeft in overleg met zijn huurdersbelangenorganisaties een ‘reglement huurderspar-

ticipatie’ opgesteld. Dit reglement geeft aan op welke niveaus overleg plaatsvindt en hoe overleg-

structuren en participatiewijzen zijn geregeld. Op onze website informeren wij de buitenwacht uit-

gebreid over huurdersparticipatie en huurdersbelangen.

Hieronder staan enkele onderwerpen die besproken worden met de huurdersbelangenorganisaties:

o meerjarenbeleidsplan

o jaarverslag inclusief jaarrekening

o onderhouds- en nieuwbouwplanningen

o sloopplannen

o huurprijsbeleid

o leefbaarheid en wijkvisies

o energielabels

o beleid ouderen en zorg

o servicekosten

o kwaliteit dienstverlening

o organisatieontwikkelingen binnen WonenBreburg

Wij informeren de organisaties ook schriftelijk, bijvoorbeeld over voornemens tot wijzigingen in be-

leid en daarmee gepaard gaande gevolgen voor de huurders. De belangenorganisaties kunnen schrif-

telijk gevraagd en ongevraagd advies uitbrengen en soms ook instemming geven.

Het managementteam van de vestiging Breda heeft in 2013 5 keer regulier overleg gevoerd met Be-

wonersplatform WonenBreburg Breda. Het managementteam van de vestiging Tilburg heeft in 2013

5 keer regulier regio-overleg gevoerd met HBO Wonen 99 en diverse keren ad hoc naar aanleiding

van concrete vragen en ontwikkelingen.

13

1.4. Klachten dienstverlening

Hoe goed we het ook willen doen, het kan gebeuren dat een huurder niet tevreden is over bijvoor-

beeld de woning, de huurprijs, het onderhoud, of de wijze waarop WonenBreburg of een medewer-

ker heeft gehandeld. We horen dat graag van de huurder, want dan kunnen we er iets aan doen.

Op onze website geven we uitgebreid informatie over het melden van verschillende soorten klachten.

Daar staan ook de reglementen en uitleg over wat de melder van ons mag verwachten. In verhouding

tot het aantal verhuureenheden krijgen wij weinig klachten. In 2013 heeft de vestiging in Breda 13

klachten ontvangen, de vestiging in Tilburg ontving 24 klachten en afdeling VAST ontving 3 klachten.

Van de ontvangen klachten ging 38% over ons beheerbeleid, 20% over communicatie met medewer-

kers, 13% over verhuurbeleid, 10% over het gedrag van een medewerker en 19% overig.

Een geschil kan ook gemeld worden bij de Stedelijke Geschillencommissie Breda voor huurders in

Breda en bij de Klachtencommissie voor de woningcorporaties voor huurders in Tilburg. De commis-

sies behandelen schriftelijke klachten van huurders over het handelen van hun woningcorporaties. De

commissies hebben een onafhankelijke positie. Uiterlijk binnen twee maanden nadat het geschil is

ingediend, neemt de commissie een besluit en brengt een zwaarwegend advies uit aan WonenBre-

burg. Vervolgens ontvangt de indiener schriftelijk de beslissing van WonenBreburg. Op onze website

staat een volledige uitleg. In 2013 ontving de Stedelijke Geschillencommissie Breda 3 klachten over

WonenBreburg. Daarvan was er 1 gegrond, is er 1 geschikt en 1 niet in behandeling genomen. De

klachtencommissie in Tilburg ontving 10 klachten over WonenBreburg. Daarvan waren 4 klachten

ongegrond en 5 klachten werden niet ontvankelijk verklaard. Over 1 klacht wordt in 2014 besloten.

Het bestuur van WonenBreburg brengt minimaal viermaal per jaar verslag uit aan de raad van com-

missarissen over de gemelde klachten van WonenBreburg. De gemelde klachten zijn een vast onder-

deel van de kwartaalrapportage die met de raad besproken wordt.

1.5. Wonen, welzijn en zorg

In 2013 zijn de beleidsvisie Wonen Welzijn Zorg (WWZ) en het maatregelenplan 2013-2016 vastge-

steld. De visie is een uitwerking van onze ambities uit het meerjarenbeleidsplan 2013-2016. We blijven

ons inzetten voor allerlei bijzondere doelgroepen. Met ons WWZ-beleid maken we het mogelijk dat

ouderen en mensen met een beperking en een zorg- of begeleidingsvraag zo lang mogelijk zelfstan-

dig in een normale woonomgeving kunnen wonen. Dat doen we door het aanbieden van passend

vastgoed en het bereikbaar maken van zorgen welzijnsdiensten.

Het kabinet is in 2013 gestart met de uitvoering van het scheiden van wonen en zorg. De komende

jaren blijft dit een belangrijk thema voor het beleidsveld wonen, welzijn en zorg. Voor corporaties,

zorgpartijen, cliënten van zorginstellingen en voor huurders die zelfstandig wonen en woonbegelei-

ding hebben, heeft dit de nodige gevolgen. Er is behoefte aan een strategisch handelingskader voor

onze organisatie om te weten hoe om te gaan met ons zorgvastgoed. In 2013 zijn we gestart met een

inventarisatie en analyse van het bestaande zorgvastgoed; daarbij worden ook exploitatierisico’s in

kaart gebracht. Dit wordt verder uitgewerkt in 2014.

Enkele voorbeelden van activiteiten op het gebied van wonen, welzijn en zorg:

In het kader van het tweedekansbeleid in Tilburg hebben we 5 huurders hulp geboden bij wie

sprake was van meerdere problemen, waaronder huurachterstand. WonenBreburg heeft 75% be-

taald van de kosten, de gemeente 25%.

14

In samenwerking met een zorginstelling hebben we in Tilburg een kleinschalige voorziening gere-

aliseerd voor dementerende ouderen. Deze woonvoorziening bestaat uit 4 groepswoningen met 7

kamers en een gemeenschappelijk woonkamer.

In Breda hebben we een woonhuis met 6 kamers in gebruik genomen als voorziening voor jonge-

ren die doorstromen uit ‘Kamers met Kansen’. Zij zetten daarmee een volgende stap in het zelf-

standig wonen.

In Breda is pilotproject Nieuwe Houw uitgevoerd voor ouderen die een beschermde woonomge-

ving zoeken, maar toch zelfstandig willen blijven wonen. Dit is een samenwerking tussen Careyn,

welzijnsorganisatie WIJ, Pluk! fysiotherapie, STIB (Stichting Steunpunt informele zorg Breda) en

WonenBreburg.

In de zomer van 2013 hebben we een logeervoorziening geopend voor thuiswonende, demente-

rende ouderen. Hiermee voorzien we in een behoefte om mantelzorgers extra ondersteuning te

bieden bij hun zorg voor dementerenden die nog thuis wonen.

In 2013 heeft de gemeente besloten om Skaeve Huse definitief te huisvesten op de Ruckertbaan in

Tilburg. We zijn in 2009 samen met partners gestart met Skaeve Huse.

WonenBreburg heeft in 2013 een samenwerkingsovereenkomst ondertekend met de partners van

het project Housing First. 3 Tilburgse woningcorporaties stellen jaarlijks een aantal woningen ter

beschikking, onder voorwaarde van woonbegeleiding, voor mensen die door meervoudige pro-

blematiek daken thuisloos zijn geraakt.

Voor de organisatie ‘Het Werkt’ is de locatie Ringbaan-Noord 158 in Tilburg aangepast. Daar wor-

den 10 (jong-)volwassenen met een verstandelijke of psychische beperking gehuisvest. Zij krijgen

begeleiding op het gebied wonen en werk.

Huisvesten bijzondere doelgroepen

In het kader van samenwerkingsafspraken met de gemeente en zorgpartijen hebben we in 2013 aan

de volgende aantallen individuele personen met voorrang een woning toegewezen:

Breda vergunninghouders: taakstelling van 50 voor WonenBreburg. We ontvingen 39 aanmeldin-

gen, waarvan 23 personen daadwerkelijk gehuisvest zijn. Het aantal aanmeldingen bleef achter bij

het aantal van de taakstelling.

Breda zorginstellingen en maatschappelijke opvang: taakstelling van 31 voor WonenBreburg. We

ontvingen aanmerkelijk minder aanvragen dan het aantal van de taakstelling, namelijk 19. Daar-

van zijn er 7 gehuisvest. De andere krijgen in 2014 een aanbieding.

In 2014 realiseren we voor beide doelgroepen een inhaalslag.

Tilburg vergunninghouders: de taakstelling voor de corporaties in Tilburg werd niet gehaald, om-

dat de gemeente aan het einde van het jaar het aantal te huisvesten personen verhoogde.

WonenBreburg heeft 30 woningen toegewezen en 44 personen gehuisvest.

Tilburg begeleide urgentie: er werden 22 personen gehuisvest. Als woningzoekenden via Woning

in Zicht in aanmerking komen voor urgentie, biedt een van de bij WIZ aangesloten corporaties een

woning aan.

Tilburg voorrangsregeling Woningcontingent ten behoeve van doorstroming vanuit zorginstellin-

gen en maatschappelijke opvang: we verhuurden 51 woningen. Hieronder bevond zich een aantal

aanvragen uit 2012.

Tilburg 5%-regeling1]: hieronder vielen 21 toewijzingen.

Kijk voor meer informatie over het beleid en de activiteiten op het gebied van wonen, welzijn en

zorg op onze website.

1 Betreft een afspraak in WIZ-verband dat maximaal 5% van de huuropzeggingen direct toegewezen mag worden.

15

1.6. Leefbaarheid

WonenBreburg is een organisatie die zich inspant een woonomgeving te realiseren waar een onge-

stoord woongenot geldt en die schoon, heel en veilig is. Mensen wonen graag in een prettige leef-

omgeving en onze visie onderschrijft dit: eerst de mensen, dan de stenen. Wij investeren in leefbaar-

heid wanneer het credo ‘van bewoners, voor bewoners, door bewoners’ geldt. Wij maken duidelijke

afspraken met bewoners en samenwerkingspartners over hun rol in de wijk. Wij geven duidelijk aan

welke rol we pakken in een wijk, wat de beoogde doelen zijn en hoe wij deze doelen waarmaken.

Wij zijn aanwezig en zichtbaar in de wijk, onder meer met huismeesters en woonconsulenten. Zij

hebben dagelijks contact met bewoners, buurtmeesters, opbouwwerkers, wijkraden, wijkagenten, de

afvalservice en medewerkers van de gemeente.

We hebben wijken benoemd waar wij een regisserende rol (Breda 4, Tilburg 7) of een samenwerken-

de rol (Breda 8, Tilburg 8) hebben, of waar we de vinger aan de pols houden (Breda 16, Tilburg 17) en

enkel acteren in concrete situaties. Bij het categoriseren van de wijken zijn de prestatieafspraken met

de gemeenten in acht genomen. In wijken waar wij een regiefunctie hebben, verwezenlijken wij onze

doelen door het initiatief te nemen om met maatschappelijke partners te overleggen. Wij handelen

op basis van wederkerigheid en gaan uit van mee-investeren door partners en bewoners. Met part-

ners leggen wij samenwerkingsafspraken – inclusief de wederkerigheid – duidelijk vast en sturen op

te bereiken doelen. Wij nemen geen verantwoordelijkheid over van bewoners en samenwerkings-

partners in de wijk.

In 2013 hadden we een budget van € 1.504.000 voor leefbaarheidsactiviteiten. Daarvan hebben we

€ 976.368 besteed. Hieronder staan enkele voorbeelden van leefbaarheidsacties en -projecten, gericht

op het bevorderen van de sociale samenhang. Een deel van de acties zijn maatregelen uit onze wijkvi-

sies.

Breda:

WonenBreburg organiseerde een feestelijke opening van het nieuwbouwcomplex Spring. Er wa-

ren verschillende activiteiten voor kinderen en we onthulden de diverse deelcomplexnamen.

In het kader van ‘schoon’ organiseerden we in de wijk Heuvel samen met Basisschool de Keysers-

molen een schoonmaakactie. Kinderen, docenten, huismeesters en consulenten trokken met knij-

pers en vuilniszakken de wijk in om die zwerfvuilvrij te maken. Het Mgr. Nolensplein was het cen-

trale punt van deze actie.

In de wijk Daniel Marotstraat (Geeren-Zuid) startten we met de pilot ‘Flatalert’. Het is een verge-

lijkbaar bewonersinitiatief als buurtpreventie. Flatalert richt zich op de leefbaarheid in en rond

een flatgebouw en wordt georganiseerd door bewoners in de flat. Op elke verdieping is een flat-

contactpersoon het aanspreekpunt voor bewoners. Deze persoon onderhoudt het contact met po-

litie, gemeente en WonenBreburg. Deze partners ondersteunen en faciliteren de contactpersonen.

We organiseerden samen met huurders en ‘Grote Broer2’ computer- en kooklessen in de huiskamer

in de Calandstraat.

In Brabantpark stelden we een garage beschikbaar aan de initiatiefneemster van de fietsrijschool

voor allochtone vrouwen. Gemeente Breda heeft de fietsen geregeld.

Tilburg:

WonenBreburg, Tiwos, TBV Wonen en de gemeente Tilburg investeren 10 jaar lang extra in 5 Til-

burgse impulswijken: Stokhasselt, Groenewoud, Kruidenbuurt, Trouwlaan/Uitvindersbuurt en

2 Het Grote Broerproject coacht jongeren van 17 tot 23 jaar om een positieve rol in de wijk te vervullen en een voorbeeld te zijn voor jongeren van 9 tot 16 jaar.

De oudere jongeren spreken hen aan op hun gedrag in de wijk, organiseren evenementen en zorgen voor vermindering van criminaliteit en overlast in de wijk.

16

Groeseind-Hoefstraat. Het programma Wijkimpuls heeft 3 ambities: ieder jongere een diploma, elk

huishouden een kostwinner en iedereen boven de armoedegrens. Projecten die aan deze doelen

bijdragen, worden gefinancierd vanuit het Tilburg Akkoord.

In de wijk Stokhasselt is ‘een schone buurt’ een van de speerpunten in de leefbaarheidsaanpak. Als

onderdeel van deze aanpak zijn de ‘Stokhasselt Troepers’, de kinderen uit de wijk, aan de slag ge-

gaan. We organiseerden dat ze op enkele woensdagmiddagen onder begeleiding van de huis-

meester en een aantal actieve bewoners de rommel in openbare ruimtes rond flats te lijf gingen

met bezems en prikkers. De effecten hiervan zijn een schone buurt en ze leren geen troep op

straat te gooien. De kinderen in deze impulswijk verdienden bovendien een klein zakcentje, zodat

ze spelenderwijs ook iets leren over geld verdienen.

We realiseerden het project ‘Uitgaan van eigen kracht’: professionals begeleiden en trainen men-

sen met een beperking en/of een afstand tot de arbeidsmarkt om de stap naar de reguliere ar-

beidsmarkt een stukje dichterbij te brengen, bijvoorbeeld door het uitvoeren van tuinonderhoud.

In het kader van wijkvisie ‘t Zand voerden we de volgende maatregelen uit in de Reitse Hoeven-

straat: we hebben de bestrating van achterpaden vervangen, erfafscheidingen geplaatst, achter-

paden afgesloten en de kopgevels van de flats opgefleurd. We hebben de bewoners betrokken bij

de acties. Het effect daarvan was, dat bewoners elkaar beter leerden kennen en er ontstonden

leuke en goede contacten voor de toekomst. Bewoners betalen maandelijks voor de afsluiting van

de achterpaden en voelen zich daardoor aantoonbaar meer verantwoordelijk.

In 2013 gingen bewoners, professionals in de wijk en vrijwilligers aan de slag om van Loven een

droomwijk te maken. Zij deden dat op een ludieke manier met een buurtspel uit Brazilië: de Oasis

Game. Zonder geld, maar met een heleboel energie ging men op zoek naar de gezamenlijke

droom voor de buurt: meer kleur en groen. Tijdens het tweede deel van het spel is de bloemen-

buurt van Loven omgetoverd tot een kleur- en groenrijke oase.

Betaalachterstanden

De gevolgen van de economische crisis zijn duidelijk merkbaar. Enerzijds stijgen de huurprijzen en

anderzijds neemt voor een deel van de huurders het besteedbare inkomen af door ontslag of loonbe-

vriezing. De achterstand van de huurbetalingen loopt op van 1,26% in 2012 naar 1,62% in 2013. We

willen zo snel mogelijk contact met onze huurders, liefst via een huisbezoek of een gesprek op een

van onze kantoren. Daardoor zijn betalingsproblemen snel in beeld en oplossingen worden door-

gaans snel bereikt. Aan de andere kant vinden we het een groot probleem dat de huurachterstanden

fors oplopen. Daarom werken we in de eerste helft van 2014 aan voorstellen die dat probleem (deels)

moeten gaan oplossen.

Uitzettingen

In 2013 heeft WonenBreburg van de 280 aanzeggingen tot ontruiming uiteindelijk 93 (Breda 24, Til-

burg 69) ontruimingen vanwege wanbetaling uitgevoerd. Als sociaal huisvester waken we voor huis-

uitzettingen vanwege betalingsachterstand, zeker als het gezinnen betreft. Ontruimen doen we pas

als het echt niet anders kan. Waar het kan, bedenken we samen met de huurder en andere maat-

schappelijke organisaties een oplossing. Door goede begeleiding kunnen huurachterstanden en huis-

uitzettingen voorkomen worden.

Ook overlast kan aanleiding geven tot ontruiming van een woning. WonenBreburg gaat behoedzaam

te werk; we voeren ordegesprekken en we schakelen onze woonconsulenten en huismeesters in om

overlastsituaties in te perken. In 2013 hebben geen ontruimingen plaatsgevonden vanwege overlast.

Er werden wel 14 (Breda 8, Tilburg 6) woningen ontruimd vanwege hennep.

17

1.7. Overleg en afspraken met gemeenten

Wijkactieplannen: werken aan wijkvisies in Breda en Tilburg

Om een duidelijker beeld te krijgen van onze activiteiten hebben we in 2013 interne wijkvisies opge-

steld. Deze visies bieden een kader voor de vastgoedsturing en het sociaal beheer en geven richting

en prioriteiten aan ons werk voor de komende jaren. Ze vormen een duidelijke basis voor de samen-

werking met onze partners in de stad. In 2013 hebben wij in Breda gewerkt aan wijkvisies voor Bra-

bantpark, Geeren-Noord en Doornbos-Linie. In Tilburg hebben we gewerkt aan wijkvisies voor Goir-

ke-Hasselt en een deel van de Reeshof. We hebben dit samen met onze partners in de wijk aange-

pakt. Bij het opstellen van de wijkvisies gebruiken wij de kennis die we binnen het platform Corpove-

nista opdoen. Dit is een samenwerkingsverband van woningcorporaties en Aedes, dat zich richt op

kennisontwikkeling en kennisuitwisseling bij vraagstukken over wijkontwikkeling, de emancipatie

van de bewoners en de ontwikkeling van het vastgoed in onderlinge samenhang. Kijk voor meer in-

formatie op de website corpovenista.nl.

Prestatieafspraken Breda

In Breda hebben we de prestatieafspraken met de gemeente vastgelegd in de herijkte Alliantie 2011

tot en met 2014:

Door externe ontwikkelingen zijn in 2012 diverse afspraken gewijzigd, onder andere een aanzien-

lijke vermindering van het aantal te slopen woningen: de komende jaren worden 748 woningen in

plaats van 1.156 gesloopt. Het gevolg van de vermindering is, dat we het programma voor groot

onderhoud sterk uitgebreid hebben. We zetten in op het behoud van de huidige sociale woning-

voorraad.

Vanaf 2013 leggen de woningcorporaties in programma’s vast wat zij jaarlijks gaan uitvoeren aan

vastgoedprojecten, onderhoudsprojecten, leefbaarheidsprojecten enzovoorts om af te stemmen

met de gemeente.

De evaluatie van de starterslening heeft geleid tot het voortzetten van deze regeling.

We geven inzicht in het energetisch verbeterprogramma en bij toekomstige verbeterplannen stre-

ven we voor onze woningen naar energielabel B, of ten minste twee labelstappen vooruit.

De Bredase corporaties en de gemeente monitoren gezamenlijk viermaal per jaar de voortgang en

leggen die vast in een rapportage.

Energieraad Breda

WonenBreburg neemt samen met de gemeente Breda, Rabobank, Essent en externe adviseurs deel

aan de Energieraad Breda. De raad formuleert voorstellen voor de aanpak van het klimaatbeleid in

Breda en ontwikkelt initiatieven voor energiebesparing en CO2-reductie in de gemeente.

Structuurvisie en Woonvisie Breda

De gemeente Breda heeft medio 2013 een structuurvisie uitgewerkt. Vervolgens hebben de corpora-

ties een reactie geformuleerd op de volkshuisvestelijke dimensies. De gemeente heeft de structuurvi-

sie met medewerking van de corporaties uitgewerkt in een woonvisie.

Woonlastenonderzoek Rigo Breda

Het onderzoek naar de woonlasten is eind 2013 voor de tweede maal, de eerste keer in 2010, uitge-

voerd door Bureau RIGO Research en Advies BV in opdracht van de gemeente en de Bredase woning-

corporaties. De belangrijkste conclusie uit het rapport is, dat het percentage woonlasten ten opzichte

van het inkomen (de woonquote) van huurders van de Bredase corporaties is toegenomen van 30% in

2010 tot 34% in 2013. De groep met zeer hoge woonlasten is met 450 huishoudens toegenomen tot

1.540 huishoudens in 2013.

De aanpak van de gemeente en de Bredase corporaties richt zich vooral op behoud van voldoende

sociale huurwoningen, op investeringen in energiemaatregelen voor de bestaande huurwoningen,

18

een gerichter toewijzingsbeleid en mogelijk het instellen van een ondersteuningsfonds door de ge-

meente Breda voor huishoudens met financiële problemen. Samen onderzoeken wij welke concrete

maatregelen het meeste en/of snelste tot resultaat leiden.

Woonwagens en standplaatsen Breda

De gemeente Breda heeft de beheerovereenkomst met WonenBreburg voor woonwagens en stand-

plaatsen per 31 december 2013 opgezegd. De gemeente gaat het beheer zelf uitvoeren. De contacten

met de bewoners had WonenBreburg uitbesteed aan Nijbod Consultancy uit Eindhoven; dat contract

is opgezegd. In opdracht van de gemeente incasseren we nog wel de huren en we voeren reparatie-

verzoeken uit.

Prestatieafspraken in Tilburg

In Tilburg is in januari 2010 het Convenant Wonen 2010-2015 overeengekomen. Hierin staan afspra-

ken over de manier waarop de partijen de belangrijkste opgaven voor de volkshuisvesting in de stad

de komende jaren gaan aanpakken. Het convenant bevat afspraken over 4 ambities: woonlasten,

woonvoorraad en betaalbaarheid, keuzevrijheid en differentiatie, sociale stijging en participatie en

zeggenschap. De convenantspartijen bespreken jaarlijks de voortgang per prestatieveld. De bespre-

king leidt tot de nieuwe prestatieafspraken voor het volgende jaar.

In het Convenant Wonen hebben we afgesproken dat er in Tilburg tot en met 2014 bij 4.000 corpora-

tiewoningen energetische maatregelen worden getroffen. De gemeente Tilburg levert een bijdrage

van € 1.000 per woning als deze woningen minstens 3 labelsprongen maken of energielabel B beha-

len. De woningen van bewoners met een laag inkomen worden allereerst aangepakt vanwege het

gunstige effect op de woonlasten. Met de convenantspartijen is in 2013 afgesproken om de termijn

waarbinnen de 4.000 woningen energetisch verbeterd moeten zijn met 1 jaar te verlengen tot 1 janu-

ari 2015.

De gemeente en de corporaties in Tilburg hebben in 2013 een green deal gesloten. Daarin zijn af-

spraken gemaakt over het traject om te komen tot ‘nul op de meter’ (NUM)-woningen in Tilburg; het

saldo energiekosten voor de bewoner is nul. In 2014 werken de partijen dit verder uit.

Energetische maatregelen: labelspongen

In Breda hebben we bij 639 woningen een labelverbetering gerealiseerd. In Tilburg hebben we in

2013 334 labelverbeteringen gerealiseerd. De verbeteringen variëren van 1 tot wel 6 labelsprongen.

Tilburg 1 2 3 4 5 6

Certificaat B of hoger 301 65 149 44 38 5 0

Certificaat C of lager 33 13 5 10 5 0 0

Totaal 334 78 154 54 43 5 0

labelsprongen

19

Tabel Energielabels bezit WonenBreburg per 31 december 2013

Aantal energielabels woningen (zelfstandig*) Breda Tilburg totaal

Certificaat B of hoger 1.527 2.661 4.188

Certificaat C of lager 6.905 13.055 19.960

Geen certificaat 306 262 568

Totaal WonenBreburg 8.738 15.978 24.716

Aantal energielabels woningen (zelfstandig*) Breda Tilburg totaal

Certificaat B of hoger 17,48% 16,55% 16,94%

Certificaat C of lager 79,02% 81,71% 80,76%

Geen certificaat 3,50% 1,64% 2,30%

Totaal WonenBreburg 100% 100% 100% *) Inclusief een deel van de zelfstandige studenteneenheden.

Woonlastenonderzoek Tilburg

In 2013 heeft Bureau RIGO Research en Advies BV opdracht gekregen om in Tilburg een woonlasten-

onderzoek uit te voeren. Dit onderzoek wordt in samenwerking met de gemeente en de Tilburgse

woningcorporaties uitgevoerd. De resultaten worden in 2014 gebruikt bij het opstellen van het nieu-

we Convenant Wonen.

21

2. Verbinding maken met de maatschappelijke omgeving 2.1. Maatschappelijk verantwoord ondernemen

In 2013 hebben we als maatschappelijk ondernemer diverse activiteiten uitgevoerd:

Kennisplatform Corpovenista

Kennisplatform Corpovenista ontwikkelt kennis voor de twaalf aangesloten corporaties en Aedes

door het uitwisselen van ervaringen en het uitzetten van onderzoek. De komende periode zijn twee

vragen belangrijk: wat heeft de stad nodig en wat kunnen corporaties daaraan bijdragen. Wonen-

Breburg is in 2014 voorzitter van het kennisplatform.

Kenniscentrum Tien voor MKBA

WonenBreburg neemt deel in het landelijke project Tien voor MKBA (Maatschappelijke Kosten-

Batenanalyse). 10 corporaties en Bureau RIGO Research en Advies BV startten in 2011 het initiatief om

gedurende minimaal 3 jaar MKBA’s uit te voeren. Deze analyses geven inzicht in de bewezen effecten

van maatregelen in wijken en buurten en drukken die effecten uit in euro’s, die aan begunstigden

worden toebedeeld. Zo kunnen we zien welk effect een interventie heeft, maar ook wie in welke

mate bijdraagt en profiteert. Deze inzichten bieden goede handvatten voor aanscherping van pro-

jecten, maar ook voor een verantwoorde afweging bij besluitvorming.

Futura

Futura is een samenwerkingsverband van een aantal Brabantse woningcorporaties. Hierin werken

deelnemers en partners samen om bij te dragen aan de professionalisering en de ontwikkeling van de

aangesloten corporaties in hun rol als maatschappelijk ondernemer. Het samenwerkingsverband Fu-

tura loopt tot en met 2014. Medio 2014 wordt bepaald hoe in de toekomst een nieuwe invulling van

een netwerkorganisatie van Brabantse corporaties vormgegeven kan worden.

Samenwerken doen wij door te innoveren waar mogelijk en door kennisuitwisseling in diverse plat-

forms. Binnen elk platform zijn doelstellingen geformuleerd die sturend zijn bij de keuze en uitvoe-

ring van activiteiten. Er is een grote betrokkenheid bij de activiteiten en projecten in de platforms. De

platforms vallen onder de programma’s ‘Governance en legitimatie’, ‘Civiele kracht in ontwikkelend

beheren’, ‘Duurzaam vastgoed’ en ‘Klant en woningmarkt’. Naast de uitvoering van de programma’s

hebben we in 2013 ook gewerkt aan het efficiencyspoor: wat we samen sneller, beter, slimmer en/of

goedkoper kunnen organiseren, doen we in principe in Futuraverband. Het benutten van schaalvoor-

delen bij gemeenschappelijke inkoop is daar een voorbeeld van.

In 2013 startten wij met onze Futuracollega’s AlleeWonen, Casade en Zayaz een gezamenlijk pro-

gramma om het inkopen van goederen en diensten verder te professionaliseren. De komende jaren

realiseren we een kwalitatieve en kwantitatieve verbetering. We gaan de kosten verlagen, de kwali-

teit van onze dienstverlening verder ontwikkelen door kennis te delen en het inkoopvolume bunde-

len. In 2013 zijn de eerste positieve resultaten bereikt. We realiseerden onder meer gezamenlijk in-

koopvoorwaarden en besparingen over de looptijd van de gezamenlijk opgestelde contracten voor

het inkopen van cv-onderhoud en -vervanging en voor bouwen technische materialen van ruim € 1,3

miljoen, respectievelijk € 1,5 miljoen voor WonenBreburg.

Tilburg op glasvezel

WonenBreburg spande zich in 2013, samen met de Tilburgse corporaties TBV Wonen, Tiwos en ’t

Heem, in voor een glasvezelaansluiting in de woningen van onze huurders en andere inwoners van

Tilburg. Dit initiatief draagt bij aan het welzijn van bewoners en biedt de bewoners mogelijkheden

om met hedendaagse middelen deel te nemen aan de maatschappij. Een supersnelle internetverbin-

22

ding maakt het onderhouden van sociale contacten beter mogelijk en zorgt ervoor dat zorgbehoe-

venden langer thuis kunnen blijven wonen. Zorg op afstand en continuïteit daarin worden mogelijk

door een stabiele internetverbinding met voldoende up- en downloadsnelheid. In het eerste kwartaal

van 2014 start Reggefiber in de wijk Reeshof met de aanleg van een glasvezelnetwerk.

Social return en werkgelegenheid

In 2013 is WonenBreburg samen met Tiwos, Vieya en de Diamantgroep gestart met een pilot ‘social

return’. De pilot loopt tot en met 2014. De corporaties nemen sociale inkoopvoorwaarden op in een

aantal voor de pilot geselecteerde opdrachten. Van de leveranciers verwachten we dat zij een deel

van het geld dat ze voor de opdracht krijgen, gebruiken om mensen met een grote afstand tot de

arbeidsmarkt aan het werk te krijgen. Leveranciers krijgen de ruimte om zelf invulling te geven aan

deze voorwaarden. We werken hierbij samen met het leerwerkbedrijf de Diamant-groep. Zij dragen

geschikte mensen voor aan de leveranciers of helpen met het passend maken van een functie binnen

het bedrijf. In 2013 waren 12 personen op basis van social return bij leveranciers aan het werk. Eind

2014 evalueren we de pilot en wordt besloten hoe we social return in de toekomst gaan inzetten.

Sponsoring

WonenBreburg is actief betrokken bij de buurten en wijken waar onze klanten wonen. Een manier

om dat te tonen, is het sponsoren van initiatieven die bijdragen aan de leefbaarheid in wijken van

Breda en Tilburg. Zo sponsoren we initiatieven die tot doel hebben bewoners uit de wijk elkaar te

laten leren kennen: jong en oud en buren met verschillende culturen. We ondersteunen ook initiatie-

ven die ervoor zorgen dat de wijk schoon en opgeruimd is én activiteiten die ervoor zorgen dat het

leven in de wijk verbetert. In 2013 hebben we € 28.856 aan sponsoring besteed. Sponsorverzoeken

kunnen via onze website aangevraagd worden. Daar staat informatie over de tegenprestatie en de

criteria waaraan het verzoek moet voldoen.

Tabel Sponsoractiviteiten 2013

Sponsoractiviteit doel en doelgroep plaats bedrag

Boomproject Haagdijk Verbetering woonomgeving huurders. Breda € 200

De langste tafel van

Nederland

Wijkbewoners en senioren ontmoeten elkaar tijdens

het eten in diverse wijken waar WonenBreburg

bezit heeft.

Breda € 2.500

En Plein Public Brengt cultuur in de wijken waar WonenBreburg

veel bezit heeft. Activiteit waarbij bewoners elkaar

ontmoeten.

Breda € 10.000

Haagse Beemdenloop Wijkbewoners ontmoeten elkaar en zijn actief tij-

dens het sportevenement in de wijk.

Breda € 50

Koninginnedag Stedelijk evenement dat door veel inwoners van

Breda, waaronder onze huurders, bezocht wordt en

waar allerlei activiteiten plaatsvinden.

Breda € 150

Meivakantie in Tuinzigt Gericht op kinderen van onze huurders in Tuinzigt.

Door samen actief te zijn, bevorderen van sociale

samenhang in de wijk.

Breda € 113

Schoolsportdagen Bij diverse scholen in wijken waar WonenBreburg

bezit heeft. Bevorderen goede leefbaarheid en sti-

muleren contact tussen bewoners in diverse wijken.

Breda € 500

Sinterklaasactiviteit

‘Huis van de Heuvel’

Voor kinderen van onze huurders in de wijk Heuvel. Breda € 140

Straatrommelmarkt

Vestkant

Voor huurders van WonenBreburg. Bevorderen

goede leefbaarheid en stimuleren contact tussen

bewoners in de Vestkant.

Breda € 150

Verwendag Westerwiek Verbinding door ontmoeting tussen onze huurders

in de wijk en de bewoners van de Westerwiek.

Breda € 250

Voetbalclub Groen-Wit Kleinschalige voetbalvereniging met een sterke Breda € 1.100

23

Sponsoractiviteit doel en doelgroep plaats bedrag

band in de wijk waar WonenBreburg veel bezit

heeft. Tegenprestatie: organiseren van leefbaar-

heidsacties.

Wijkkrant Brabantpark Gericht op huurders in Brabantpark. Bevorderen

goede leefbaarheid en stimuleren contact tussen

bewoners in diverse wijken.

Breda € 350

Buurtfeest Heubach-

commissie

Bevorderen leefbaarheid samen met commissie van

huurders voor de bewoners in de wijk. Tilburg € 353

Festival 3 West Jaarlijks festival voor de wijken Zand/Wandelbos/de

Reit, georganiseerd door de Twern met bewoners

en partners uit de wijk ter bevordering van een

goede leefbaarheid en het stimuleren van contact

tussen bewoners en wijkwerkers.

Tilburg € 800

Festival in Groenewoud Gericht op alle bewoners in de impulswijk Groene-

woud. Bevorderen sociale cohesie in de wijk.

Tilburg € 200

IMC Weekendschool Jongeren in de wijk Stokhasselt inzicht geven in

mogelijke beroepen.

Tilburg € 150

JongerenAdviesRaad

(onderdeel IMC Week-

endschool)

Jongeren stimuleren om zich in te zetten in de wijk. Tilburg € 500

Kerst en Pasen Swee-

lincklaan Ondersteunen van bewonersactiviteiten en stimule-

ren van contact tussen bewoners van het complex

Sweelincklaan.

Tilburg € 200

Moestuin Tilburg-West

(Reitse Hoevenstraat) Aangelegd en onderhouden door bewoners en de

Twern. Bevorderen goede leefbaarheid en stimule-

ren van contact tussen bewoners.

Tilburg € 200

Pluk innovatiefestival Via sociale innovatie bevorderen dat er een netwerk

ontstaat dat burgerkracht en zelforganisatie ver-

sterkt. Gericht op verschillende bewonersgroepen in

Tilburg.

Tilburg € 3.000

Reeshof Royaal Koninginnedagevenement. Goede leefbaarheid

bevorderen door ontmoeting tussen de bewoners in

de wijk Reeshof.

Tilburg € 2.500

Sweelinckparkfeest Bevorderen goede leefbaarheid en stimuleren con-

tact tussen bewoners in de wijk Quirijnstok.

Tilburg € 750

Tilburg in Dialoog Ondersteuning organisatie van dialoog tussen ver-

schillende bewonersgroepen uit de wijk Tilburg-

Noord.

Tilburg € 500

Wandelbosmarkt Multiculturele markt, georganiseerd door bewo-

ners. Bevorderen van goede leefbaarheid onder de

noemer ‘van, voor en door bewoners’.

Tilburg € 1.000

Ypelaerparkfeest en

Winterfestival Bevorderen goede leefbaarheid en stimuleren con-

tact bewoners in de wijk Stokhasselt. Tilburg € 3.000

Zuiderbazaar Op een laagdrempelige manier bewoners in de wijk

Oerle-Trouwlaan geholpen bij het realiseren van de

impulswijkdoelen: kinderen doen het goed op

school, ieder gezin een kostwinner, geen gezin on-

der de armoedegrens.

Tilburg € 200

Totaal € 28.856

24

2.2. Duurzaam ondernemen

Project Warmtewet

Een interne werkgroep heeft voor WonenBreburg de gevolgen van de nieuwe Warmtewet uitge-

werkt die in 2013 is aangenomen. Voor collectieve verwarmingssystemen heeft de Warmtewet ver-

strekkende gevolgen. WonenBreburg wordt warmteleverancier.

Huurders worden door de Warmtewet beschermd met maximumtarieven voor warmte. De huurder

hoeft niet meer te betalen dan de door de autoriteit voor consument en markt (ACM) vastgestelde

warmteprijs. Bij veel complexen met collectieve verwarmingsystemen vindt de verdeling van de warm-

tekosten plaats door het toepassen van relatieve bemetering. Zo wordt het totale verbruik naar de

huurders verdeeld. De methodes worden nu door de eisen van de Warmtewet aangepast en de lay-

out van de rekeningen herzien.

Inkoop van energie, gas en elektra

WonenBreburg koopt jaarlijks rechtstreeks gas en groene stroom in voor het verwarmen en verlichten

van een groot aantal flatgebouwen en bedrijfsgebouwen. Het gebruik van duurzaam geproduceerde

energie leidt tot minder uitstoot van CO2. Naast inkoopvoordeel levert het efficiencyvoordelen op

door optimalisatie van het beheer van onze elektra- en gasaansluitingen. In Futuraverband is een

gezamenlijk inkooptraject opgestart voor de levering van energie vanaf 2015. In 2013 zijn contracten

afgesloten die tot 2015 prijsvast zijn.

Warmte

WonenBreburg is de warmteleverancier voor veel complexen met collectieve installaties, vooral in

Tilburg-Noord en de Hoge Vught in Breda. Wij kopen in bij Essent Warmte en leveren door aan de

huurders. In 2013 is intensief overleg gevoerd met Essent om betere inkoopprijzen te krijgen. Dit

heeft nog geen resultaat opgeleverd.

Samen met de collega-corporaties in Breda en Tilburg is eind 2013 het project ‘Raamovereenkomst

warmtelevering 2014 en verder’ opgestart. Samen met Essent Warmte wordt gewerkt aan vernieu-

wing en verbetering van de inkoopcontracten. Hierbij wordt ook de duurzame groene kwaliteit van

de warmte betrokken. Deze groene warmte vermindert de CO2-uitstoot aanzienlijk, ook op lange

termijn. Zo werken de corporaties mee aan de doelstelling ‘CO2-neutraal in 2044 in Breda en 2045 in

Tilburg’. Een uitgangspunt is, dat de huurder in zijn woonlasten niet duurder uit is.

Regelgeving en onderzoek

WonenBreburg nam in 2013 deel aan diverse landelijke netwerken en platforms, zoals Aedes, Kences,

Nationaal Renovatie Platform, het Warmte-overleg en de Groene huisvesters. Actuele thema’s waren

lobbyen voor wijzigingen in de Warmtewet, een betere waardering van duurzame warmte in ener-

gielabeling, de aansluitplicht op warmtenetwerken en een handreiking voor corporaties over de

Warmtewet.

Stichting Milieu- en Leefklimaat De Kroeten Breda

WonenBreburg is vertegenwoordigd in Stichting Milieu- en Leefklimaat De Kroeten Breda. Deze stich-

ting beheert de middelen die voortvloeien uit de exploitatie van Windmolen Kroeten. In 2012 zijn we

samen met Stichting Bredase Energie Services (BRES) gestart met een zonnepanelenproject in de wijk

Kroeten-Midden. De stichting heeft een financieringsarrangement uitgewerkt met een aanbieding

voor PV-cellen voor eigenaar-bewoners. Het voornemen is dit in het voorjaar van 2014 uit te voeren.

Verduurzaming van het stadsverwarmingsnetwerk

Onze woningen in Tilburg-Noord, Reeshof, Breda-Noord en Haagse Beemden zijn aangesloten op het

stadsverwarmingsnetwerk van Essent. In 2013 hebben we gesprekken gevoerd met Essent en de ge-

25

meenten Breda en Tilburg over de toekomst en verduurzaming van het netwerk als energiedrager. In

Breda heeft WonenBreburg met de gemeente Breda en andere corporaties het project Warmteplan

Breda opgestart. In 2014 bespreken we met de nieuwe eigenaar de contracten en de toekomst. Eind

2013 is er onder eigenaar-bewoners en huurders in de wijk Reeshof in Tilburg onvrede geuit over de

prijsstelling en de gedwongen aansluiting en afname van warmte. We overleggen met ELES (Essent

Local Energy Solutions) over de billijkheid van de tariefstelling.

Duurzame Energie Exploitatie (DEE)

WonenBreburg heeft een aparte entiteit die duurzame energiesystemen exploiteert, DEE. Met deze

vennootschap leveren we energiediensten, zoals (warm) tapwater, warmte voor verwarmingsinstalla-

ties en koude voor koeling. Daarnaast richt DEE zich op (project)ontwikkeling van energiesystemen.

DEE draagt bij tot het beheersen van de woonlasten van onze klanten en het verminderen van de

CO2-uitstoot. Bovendien draagt het bij tot duurzaamheid en het versterken van de marktpositie en

waardeontwikkeling van ons vastgoed. Omdat de uitvoeringsregelingen van de Warmtewet pas eind

2013 bekend zijn gemaakt, zullen de consequenties voor de bedrijfsvoering van DEE en de keuzes die

we daarvoor moeten maken pas in de loop van 2014 bekend worden. Het jaarresultaat van de ven-

nootschap staat op pagina 35.

27

3. Vastgoed

3.1. Onze opgave in vastgoed

De opgaven in het vastgoed zijn aan forse verandering onderhevig. In plaats van denken in groot-

schalige herstructurering met sloop en nieuwbouw, zullen wij in toenemende mate ons bestaand

bezit moeten transformeren. Immers, onze investeringsmogelijkheden zijn duidelijk beperkter dan

voorheen en we kunnen ons geld maar een keer uitgeven. Belangrijk is hoe we het beste kunnen

aansluiten bij de vraag van de bewoners, maar ook bij de toekomstige kwaliteit van de wijken waar

zij wonen. Willen we kunnen blijven investeren voor toekomstige generaties én aan de financiële

eisen van externe toezichthouders blijven voldoen, dan moeten we hierop inspelen en ons voorberei-

den. Dit betekent dat er zwaardere eisen aan onze vastgoedstrategie worden gesteld, zoals de flexibi-

liteit van de vastgoedportefeuille.

Wij investeren in maatschappelijk vastgoed in

wijken waar wij een aanmerkelijk belang hebben

om tot leefbare, vitale wijken te komen. Wij

stellen daarbij voorwaarden aan economische

rendementen. Wij bouwen en verbouwen duur-

zaam, wat betekent dat wij investeren in ener-

giebesparende woningen en systemen die min-

der gebruik maken van traditionele bronnen als

olie en gas. Daarnaast doen wij ingrepen die

leiden tot levensduurverlenging.

In 2013 hebben wij de beleidscyclus vastgoedstu-

ring volledig doorlopen. Het proces is vormgege-

ven als cyclisch model, de beleidsachtbaan, waar-

in zowel de strategische, tactische als operatione-

le dimensie van vastgoedsturing aan bod komt

en onderling samenhangt. We hebben de porte-

feuillestrategie geactualiseerd en we hebben

actuele beheerplannen voor onze complexen

opgesteld. Het proces vastgoedsturing is goed

ingebed als zelfstandig proces, met relaties naar verschillende andere processen in de organisatie.

Asbestaanpak en calamiteitenplan

We hebben een nieuw plan opgesteld dat aansluit bij de huidige weten regelgeving voor de wijze

waarop met asbest in woningen omgegaan moet worden. Daarnaast hebben we een calamiteiten-

plan asbest uitgewerkt en ingevoerd. Wij willen ook nog het landelijk asbestvolgsysteem (LAVS) gaan

invoeren. Met deze maatregelen verwachten we crisissituaties rondom asbest te kunnen beheersen.

We informeren onze huurders over de mogelijke aanwezigheid van asbest in hun woning. Als we dit

aantreffen, melden we dat ook aan bewoners van vergelijkbare woningen. Soms treffen we asbest

aan in woningen op plaatsen waar dat ongebruikelijk en daardoor onbekend is. We willen voorko-

men dat bewoners onbedoeld asbesthoudend materiaal bewerken.

Omgangscode 2010-2015 herstructurering en grootonderhoud

Bij herstructurering en grootonderhoudsprojecten hanteren wij zowel in Breda als Tilburg een om-

gangscode. De codes beschrijven de rechten en plichten van huurders en de wijze waarop de betrok-

ken partijen met elkaar omgaan. De codes zijn overeengekomen met de plaatselijke huurdersbelan-

genorganisaties.

28

3.2. Omvang van de voorraad

Per 31 december 2013 hadden wij in totaal 31.919 verhuureenheden. Dat zijn er 2.029 meer dan in

2012. Op 31 december 2013 hadden wij 27.439 woningen in ons bezit. Uit de tabel blijkt hoe onze

vastgoedportefeuille zich in 2013 ontwikkeld heeft. Uitgesplitst was de samenstelling als volgt:

Verhuureenheden

BEGINSTAND

31-12-2012

opgeleverd

of aangekocht mutaties1)

verkocht

of gesloopt

EINDSTAND

31-12-2013

Bavel (Breda), totaal 4 12 16

Woningen 4 12 16

Berkel-Enschot (Tilburg), totaal 40 40

Woningen 40 40

Breda, totaal 10.115 1.387 6 -65 11.443

Woningen 8.116 607 -2 -63 8.658

Studentenwoningen 782 40 10 832

Bedrijfsruimten 126 32 -2 -1 155

Garages en parkeerplaatsen 1091 708 -1 1.798

Chaam, (Alphen en Chaam), totaal 23 23

Woningen 23 23

Tilburg, totaal 19.562 693 -2 -129 20.124

Woningen 15.314 209 -12 -121 15.390

Studentenwoningen 2.037 264 8 2.309

Bedrijfsruimten 140 29 2 -2 169

Garages en parkeerplaatsen 2.071 191 0 -6 2.256

Wernhout, (Zundert), totaal 17 17

Woningen 17 17

Galder, (Alphen en Chaam), totaal 8 2 10

Woningen 8 2 10

Teteringen (Breda), totaal 28 28

Woningen 28 28

Rijen, (Gilze en Rijen), totaal 20 198 218

Woningen 16 100 116

Bedrijfsruimten 4 4

Garages en parkeerplaatsen 98 98

Woningen 23.503 993 -14 -184 24.298

Studentenwoningen 2.819 304 18 0 3.141

Totaal woningen 26.322 1.297 4 -184 27.439

Bedrijfsruimten 270 61 0 -3 328

Garages en parkeerplaatsen 3.162 997 0 -7 4.152

WonenBreburg totaal 29.754 2.355 4 -194 31.919

1) Mutaties zijn: omgevormd bezit, ontsplitste en gesplitste eenheden. Ontsplitst = eenheden met een gewijzigde woonbestemming, waardoor minder eenhe-

den zijn ontstaan. De oude eenheden hebben wij administratief afgevoerd en de nieuwe eenheid administratief opgevoerd. Gesplitst = eenheden met een

gewijzigde woonbestemming, waardoor meer eenheden zijn ontstaan. De oude eenheid hebben wij administratief afgevoerd en de nieuwe eenheden ad-

ministratief opgevoerd. 2012 is exclusief en 2013 inclusief 136 eenheden gerealiseerd in de vof Laurentius/WonenBreburg VOF in het project BinnenBuiten.

29

Nieuwbouwactiviteiten in 2013

Tabel Opgeleverde nieuwe vastgoedeenheden in 2013 per 31 december

BBSH-norm voor in 2013 gerealiseerde nieuwe woningen (huur en koop)

Voor de woningen hieronder geldt, dat de kosten voor het in eigendom verkrijgen hoger zijn dan, of

gelijk zijn aan, € 240.000 per woning. Het realiseren van deze woningen draagt bij tot de volkshuis-

vestelijke beleidsdoelstellingen van WonenBreburg.

Gebied complex aantal soort type

Bavel Seminarieweg 7 koop eengezinswoning

Tabel Projecten in voorbereiding in 2013 per 31 december 2013

In dit overzicht staan de in voorbereiding genomen aantallen te slopen en nieuw te bouwen wonin-

gen in totalen per stad.

Gronden in eigendom

WonenBreburg heeft in de jaren 2006 tot en met 2008 drie percelen aangekocht voor ontwikkelings-

doeleinden. We hebben samenwerkingsovereenkomsten met projectontwikkelaars gesloten waarin

onder meer opgenomen is dat risico’s tussen partijen worden gedeeld. De ontwikkeling verloopt niet

zoals gewenst. De oorspronkelijk door de gemeente toegezegde medewerking voor het verkrijgen

van een bouwbestemming lijkt niet te worden nagekomen binnen de voor woningcorporaties gel-

dende, wettelijke termijn van 10 jaar. WonenBreburg voert nog steeds actief overleg om tot een

bouwbestemming te komen.

Locatie projectnaam

VOF /

WOM

turn

key

project sloop

huur

sociaal

huur

gelibera-

liseerd koop

maatschap-

pelijk bog

(m2)

commer-

cieel bog

(m2) garages

apparte-

menten

eengezins-

woningen

zorg-

eenheden studenten

Bavel Seminarieweg ja 12 12

Bavel Seminarieweg ja 7 7

Berkel Enschot Buurtschap Noordwest (De Brink) 40 40

Breda BinnenBuiten 101 171 253 272

Breda Brouwhof 148 236 132 16

Breda

Dr. Struyckenplein fase I

(met winkelblok) ja 52 48 4.400 100 100

Breda

Dr. Struyckenplein fase II

(met maatschappelijk blok) ja 2 5 7

Breda Erasmusweg 2

Breda Heuvel F1 24

Breda Spring Plandeel VI 24 24

Breda Tramsingel 77 1.200 109 77

Chaam Chaam (Den Brabander) 23 23

Rijen Rijen (De Bareel) ja 86 14 98 90 10

Tilburg Fortuna 30 34 30

Tilburg Groeseind opex huursoc F5 24 24 24

Tilburg Havenmeester (Marconist) ja 48 48 48

Tilburg Magazijnkwartier/PAX ja 264 27 264

Tilburg Thomas van Aquinostraat 41 42 41

Tilburg Vogelenzang 51 61 14 23 28

Totaal 26 1.011 250 7 61 5.600 985 832 104 28 304

Locatie sloop

huur

sociaal

huur

gelibera-

liseerd koop

maatschap-

pelijk bog

(m2)

commer-

cieel bog

(m2)

apparte-

menten

eengezins-

woningen

zorg-

eenheden studenten

Breda 317 418 326 104 3.426 540 212 31 65

Riel 25 25

Tilburg 757 737 34 101 2.364 1.322 351 335 126 41

Totaal 1.074 1.180 360 205 2.364 4.748 891 547 182 106

30

3.3. Kwaliteit van het vastgoed

Kwaliteitsbeleid te onderhouden woningvoorraad

Voor het beheren en onderhouden van de woningvoorraad hebben we het woningbestand ingedeeld

in 6 kwaliteitsniveaus. Elk niveau representeert de gewenste onderhouds- en woon(-technische) kwa-

liteit. Deze kwaliteit hoeft niet voor iedere woning hetzelfde te zijn. Het verschil in kwaliteit is geba-

seerd op de klantbehoeften, zoals huurhoogte en de gewenste toekomstige situatie van een complex.

De onderhoudskwaliteit bepalen we aan de hand van de conditiescore van het complex. Een bijko-

mend effect daarvan is, dat er meer eenduidigheid ontstaat in de uitvoering van de onderhoudsplan-

nen.

Tabel Onderhoudsuitgaven 2013 per 31 december

Tabel Grootonderhoudsprojecten 2013 per 31 december

Onderhoudssoorten (bedragen x € 1.000) 2013 2012

Groot onderhoud € 3.824 € 4.659

Planmatig onderhoud € 10.319 € 17.106

Subtotaal € 14.143 € 21.765

Reparatieonderhoud € 8.050 € 8.405

Mutatieonderhoud € 4.920 € 5.806

Periodiek onderhoud € 2.639 € 2.865

Subtotaal € 15.609 € 17.076

Generaal totaal € 29.752 € 38.841

Locatie project

afgerond

in 2013

in uitvoering

per 31-12-2013

in voorbereiding

per 31-12-2013

Breda Agaatstraat/Jadestraat 140

Breda Beverweg 20

Breda Bonairestraat 42

Breda Colijnstraat 78

Breda Epelenberg 302

Breda Gielis Beijsstraat 135

Breda Hooilaan 208

Breda Olivier van Noortstraat 39

Breda Pijnboomstraat 79

Breda Schimmelpenninckstraat 28

Breda Slingerweg/Olmstraat 13

Breda Thorbeckeplein 106

Breda Vestingstraat 76

Tilburg Hoflaan 58

Tilburg Mahlerflat 96

Tilburg Mahlerstraat 46

Tilburg Mascagniflat 103

Tilburg Perosiflat 105

Tilburg Textiel/Weefmeester 170

Totaal 669 248 927

31

Tabel Project- en planmatig onderhoud en verbetering in 2013 per 31 december

aantallen woningen

Omschrijving onderhoud en verbeteringen Breda Tiburg

Balkons, galerijen en buitentrappen 469

Beglazing 193

Beveiligingsinstallaties 129

Binnenschilderwerk: esthetisch 525

Buitenkozijnen, draaiende delen exclusief glas 41 33

Buitenkozijnen exclusief beglazing 313 169

Daken, afwerking, goten, hemelwaterafvoer en dakkapellen 718 447

Electronische installatie en communicatie 18 475

Gas, waterbehandeling, sanitair 2.188 822

Gevelafwerkingen 1.205 557

Inrichting 18 247

Klimaatinstallatie inclusief leidingen, kanalen 442 1.778

Schilderwerk: technisch noodzakelijk 397 6.054

Schoorstenen en ontluchtingen bovendaks 111

Terrein: bestrating, grondwerk en tuinen 569 244

Transportvoorzieningen 562 1.559

Vloeren en afwerkingen 271

Vuilafvoervoorzieningskanaal 678

Wanden en wandafwerkingen 26

Totaal 6.582 14.676

33

4. Ontwikkeling van het bedrijf 4.1. Juridische structuur

Het onderstaande schema bevat de juridische structuur van stichting WonenBreburg per ultimo 2013.

In de volgende paragraaf staan de resultaten van de verbindingen.

4.2. Verbindingen: deelnemingen en samenwerkingen

A Minderheidsbelangen

Laurentius/WonenBreburg VOF

In 2012 heeft WonenBreburg met woningcorporatie Laurentius onderhandelingen gevoerd over de

overname van een viertal projecten, waaronder project BinnenBuiten dat gerealiseerd is binnen de

vof-structuur, door overname van 50% eigendomsrechten van Laurentius in de vof. De overige pro-

jecten betreffen de overname van 2 bestaande wooncomplexen in Tilburg, namelijk Oostertuin met

59 bereikbare appartementen en 59 parkeerplaatsen en Wijhof met 32 bereikbare grondgebonden

eengezinswoningen, 14 bereikbare appartementen en 12 geliberaliseerde grondgebonden eenge-

zinswoningen. Het andere project, in Breda, is Brouwhof met 148 bereikbare appartementen en 236

parkeerplaatsen. De afspraken over de overname van deze 4 projecten hebben we vastgelegd in de

termsheet-overeenkomst van 16 november 2012 en zijn al geëffectueerd.

Stichting WonenBreburg

Laurentius/WonenBreburg VOF: 50%

WonenBreburg Holding BV: 100%

Cofier Bouwontwikkeling BV: 25%

Breedband Tilburg BV: 24,33%

WonenBreburg Project

Talmazone BV: 100%


Groeseind BV: 100%

Duurzame Energie

Exploitatie BV

WonenBreburg: 100%

Ontwikkelingscombinatie

WonenBreburg

Nederlandse Bouwunie VOF:

50%


Quirijnboulevard BV:

100%

VOF Wijkontwikkelings-

Maatschappij Quirijnboulevard

Tilburg: 50%

VOF Groeseind: 50%

Stadsontwikkelings-

maatschappij Tilburg

BV: 25%


Dr. Struyckenplein BV:

100%


Forum BV: 100%

VOF ontwikkelingscombinatie

Dr. Struyckenplein: 50%

VOF Forum: 50%

Stichting Brabants Investeringsfonds

Nieuwbouwwoningen

Project Havenmeester: 25%

34

Op 1 maart 2013 werd een beëindigingsovereenkomst getekend, gericht op het bereiken van de defi-

nitieve financiële vereffening in 2014. In lijn hiermee dient het controleproces van de jaarrekening

2011 en de slotjaarrekening 2012/2013 van de VOF Laurentius WonenBreburg te zijn afgerond. Wan-

neer dit proces afgerond is en daarmee de goedkeuring c.q. vaststelling van deze jaarstukken plaats-

vindt, is nog niet bekend. De financiële vereffening houdt in dat resultaatverplichtingen worden af-

gewikkeld en betaald. Een eventueel liquidatieoverschot wordt uitgekeerd aan de kapitaalverschaf-

fers.

Cofier Bouwontwikkeling BV

WonenBreburg neemt per 31 december 2013 in financiële zin voor 25% deel in Cofier Bouwontwikke-

ling BV in Tilburg. De andere deelnemers zijn Casade, AlleeWonen en Thuisvester. WonenBreburg heeft

sinds de oprichting op 6 juni 1996 een kapitaalbelang gehad in de vennootschap. Op 15 december 2013

heeft de vennootschap haar bedrijfsactiviteiten beëindigd. Op grond van een AVA-besluit (Algemene

Vergadering van Aandeelhouders) is de besloten vennootschap per 7 februari 2014 ontbonden. Na de

ontbinding blijft de bv bestaan zolang dit voor de vereffening van het vermogen van de besloten ven-

nootschap nodig is.

Het aandeel in het behaalde resultaat voor WonenBreburg bedraagt € 237.958 negatief. Dit bedrag is

ten laste van het jaarresultaat verantwoord.

Breedband Tilburg BV

Stichting WonenBreburg heeft een belang in Breedband Tilburg BV. Het belang bedraagt 24,33%. De

andere deelnemers zijn gemeente Tilburg, Onderwijsgroep Tilburg, OMO, CZ zorgverzekering, Stich-

ting de Wever, St. Elisabeth Ziekenhuis, TweeSteden Ziekenhuis, Dr. Verbeeten Instituut, Beatrix Col-

lege, Koning Willem II College, GGZ Breburg en Bibliotheek Midden-Brabant. De bv is opgericht in

januari 2007. Het doel van de bv is het in eigendom verwerven en beheren van een glasvezelinfra-

structuur in de regio Tilburg. Deelname staat open voor alle organisaties, instellingen en bedrijven in

de regio. De deelneming waarderen wij volgens de nettovermogenswaarde, maar niet lager dan nihil.

Over 2013 heeft Breedband Tilburg BV een negatief resultaat behaald van € 79.578. Aangezien de

deelneming een negatieve nettovermogenswaarde heeft, is in het jaarresultaat van Stichting Wonen-

Breburg geen resultaat Breedband Tilburg BV verantwoord.

Stichting Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen Project Havenmeester

Wij hebben deze stichting ultimo december 2010 samen met de provincie Noord-Brabant en de ge-

meente Tilburg opgericht. Het doel van deze stichting is te zorgen voor een deel van de financie-

ringsmiddelen van de onverkochte eenheden van het project Havenmeester bij oplevering in 2013.

WonenBreburg is deelnemer in het fonds en heeft een afnamegarantie afgegeven voor maximaal 161

onverkochte eenheden. WonenBreburg neemt uiteindelijk 102 onverkochte eenheden in de verhuur.

Het resultaat volgens de jaarrekening 2013 bedraagt € 14.078 positief.

B Meerderheidsbelangen: dochtermaatschappijen en joint ventures

WonenBreburg Holding BV

Onder WonenBreburg Holding BV zijn de project-bv’s WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV,

WonenBreburg Project Talmazone BV, WonenBreburg Project Forum BV, WonenBreburg Project

Groeseind BV en WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV geplaatst, waarin de deelnames in

projectontwikkeling in vof-verband zijn opgenomen. Ook Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV

en Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV zijn onder WonenBreburg Holding BV geplaatst.

Het behaalde resultaat in WonenBreburg Holding BV bedraagt € 955.520 positief. De opbouw van dit

resultaat is als volgt:

35

Resultaten dochter-bv’s:

1. WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV -/-€ 150

2. WonenBreburg Project Talmazone BV -/-€ 221.546

3. WonenBreburg Project Groeseind BV -/-€ 80.937

4. WonenBreburg Project Forum BV -/-€ 10.803

5. WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV +/+€ 1.163.958

6. Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV +/+ € 5.540

7. Stadsontwikkelingsmaatschappij BV -/- € 42.292

8. WonenBreburg Holding BV -/-€ 20.124

Totaal +/+€ 955.520

Bij de vennootschappen onder firma beschrijven we het resultaat van de relevante moeder-bv’s en de

mogelijke risico’s.

Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV

WonenBreburg heeft een 100% belang in DEE WonenBreburg BV. Het doel van deze vennootschap is

het leveren van (warm) tapwater, warmte en koude en energiediensten. In de Duurzame Energie

Exploitatie WonenBreburg BV is het beheer en de exploitatie van de warmte- en koelinstallaties van

Heinsiushof, Theresia’s Rozen, Intermezzo, Tussen de Meesters, Heikant en Spring ondergebracht. Het

uitgangspunt hierbij is om ten minste tot een kostendekkende exploitatie te komen. Het resultaat

bedroeg in 2013 € 5.540 positief.

Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV (SOM)

Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV is opgericht om bouw- of herbouwprojecten in stand te

houden, te verbeteren, te financieren en uit te voeren in het belang van de volkshuisvesting en stede-

lijke vernieuwing. Hieronder vallen ook de open herbouw en ontwikkeling van registergoederen.

Een andere doelstelling van de vennootschap is het voor eigen rekening verkrijgen, vervreemden,

bezwaren, exploiteren, huren en verhuren van registergoederen. WonenBreburg Holding BV partici-

peert hierin voor 25%, net als de gemeente Tilburg, Tiwos Holding BV en Stichting TBV Wonen. Het

aandeel in het resultaat 2013 bedroeg € 42.2927 negatief (inclusief correctie voorgaande jaren:

€ 14.485). In 2012 heeft WonenBreburg twee SOM-panden aan de Noordstraat overgenomen. In 2013

hebben WonenBreburg en de SOM een overeenkomst van bevoorschotting ondertekend voor de

aankoop van 2 panden in de Telegraafstraat.

WonenBreburg Holding BV is een houdstermaatschappij. Het verantwoord eigen resultaat heeft be-

trekking op het bedrijfsmatige beheer van de bv. Onder de specifieke project-bv’s zijn vennootschap-

pen onder firma geplaatst ten behoeve van de projectontwikkeling die wij met derden verrichten.

Vennootschappen onder firma

WonenBreburg neemt met een aantal bouwondernemingen deel in 5 vennootschappen onder firma.

In deze vof’s werken wij gezamenlijk aan projectontwikkeling. Ultimo 2013 nam WonenBreburg deel

in de volgende vof’s:

VOF WOM Quirijnboulevard Tilburg. Op 31 januari 2014 hebben de vennoten de beëindigings-

overeenkomst getekend. Hiermee is het proces in gang gezet voor de ontbinding van de vof: ter

effectuering hiervan is de overeenkomst vanwege de ontbinding van de samenwerkingsovereen-

komst gemeente Tilburg / Stichting WonenBreburg en de VOF Ontbindingsovereenkomst onderte-

kend. In het kader van de ontbinding is WonenBreburg door vennoten benoemd tot vereffenaar.

36

De financiële afwikkeling wordt gerepresenteerd in de rekening-courantpositie met de gemeente

Tilburg, die €1.451.826 (te vorderen) bedraagt.

Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg & Nederlandse Bouwunie VOF. Dit is een project in uit-

voering van de bouw van 408 eenheden, waaronder appartementen en eengezinswoningen. Via

een vof-structuur participeren we met de NBU in de realisatie van dit project. De resultaten in het

project nemen we afhankelijk van de voortgang van de bouwfasen. Het aandeel in het gereali-

seerde resultaat 2013 voor WonenBreburg Project Talmazone BV bedraagt € 221.546 negatief. In

het kader van de overeengekomen achtervangregeling neemt WonenBreburg 25 appartementen

over.

VOF Forum. Hierin participeert WonenBreburg samen met Van de Weegen Bouwontwikkeling BV.

Dit project behelst de realisatie van 61 koopeenheden en 145 (sociale) huurwoningen en zorg-

woningen, almede enkele commerciële ruimten. Het aandeel in het gerealiseerde resultaat 2013

bedraagt € 10.803 negatief.

VOF Groeseind. Dit is een groot, binnenstedelijk herstructureringsproject in de wijk Groeseind-

Hoefstraat. WonenBreburg realiseert dit samen met Jansen de Jong Projectontwikkeling BV. Het

gaat om de realisatie van eengezins- en patiowoningen, appartementen en enkele eenheden via

particulier opdrachtgeverschap. Het aandeel in het gerealiseerde positieve resultaat 2013 voor

WonenBreburg Project Groeseind bedraagt € 80.937 positief.

VOF Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein. Hierin participeren wij samen met de Neder-

landse Bouwunie Projectontwikkeling BV. In de Bredase wijk Heuvel realiseren wij 3 blokken, te

weten:

a. winkelblok met 100 huurappartementen en 1 commerciële ruimte;

b. maatschappelijke-voorzieningenblok, 47 huurappartementen en 1 commerciële ruimte voor de

verhuur;

c. torenblok dat bestaat uit 56 koopappartementen en 1 commerciële ruimte.

Het aandeel in het gerealiseerde resultaat 2013 voor WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV

bedraagt € 1.163.958 positief.

Letter of comfort

Stichting WonenBreburg heeft ten behoeve van meerdere dochtermaatschappijen een ‘letter of com-

fort’ afgegeven, waarmee zij bevestigt dat zij de nodige middelen ter beschikking zal blijven stellen

aan WonenBreburg Holding BV, zodat laatstgenoemde aan haar schulden op korte en lange termijn

kan blijven voldoen. Zolang dat noodzakelijk is, behoudens zeer bijzondere omstandigheden, wordt

de letter of comfort jaarlijks gecontinueerd. De huidige letter of comfort heeft een looptijd tot 1 juli

2015. De letter of comfort heeft betrekking op WonenBreburg Holding BV.

Verder is door WonenBreburg Holding BV voor WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV, Duurza-

me Energie Exploitatie WonenBreburg BV en WonenBreburg Project Forum BV ook een letter of com-

fort afgegeven, waarmee zij bevestigt dat ze eveneens de nodige middelen ter beschikking zal blijven

stellen, zodat men aan haar schulden op korte en lange termijn kan blijven voldoen. De huidige letter

of comfort heeft een looptijd tot 1 juli 2015

37

4.3. Interne organisatiestructuur

De werkorganisatie bestaat op 31 december 2013 uit een frontoffice met 2 vestigingen en 2 gespecia-

liseerde bedrijfsonderdelen. Deze bedrijfsonderdelen beschikken voor de uitvoering van de primaire

processen over vergaande bevoegdheden en verantwoordelijkheden. De afdelingen van de concern-

staf bieden beleidsontwikkeling en (beleids)ondersteuning aan de frontoffice.

Wijziging organisatiestructuur per 1 januari 2014

Per 1 januari 2014 heeft WonenBreburg een nieuwe organisatiestructuur. Het nieuwe organigram

met uitleg staat op de website van WonenBreburg. De veranderingen zijn in 2013 voorbereid. De

nieuwe structuur is afgeleid van het hervormingsplan 2013-2016 en zet de volgende bewegingen in

gang:

procesgerichte indeling van de organisatie;

meer centralisatie, de vestigingen concentreren zich op de klantrelaties;

meer centralisatie en bundeling van brede functies in de backoffice;

minder managementfuncties en -formatie;

realiseren van een nieuwe directie Financiën, Control & Waardesturing.

Hervormingsplan WonenBreburg 2013-2016

Het bestuur van WonenBreburg heeft in 2013 een hervormingsplan opgesteld voor de periode 2013-

2016. De aangekondigde woningmarktmaatregelen uit het regeerakkoord Rutte II zijn de belangrijk-

ste aanleiding voor de hervormingen. Deze maatregelen hebben grote effecten op onze financiële

mogelijkheden. Een aanzienlijke kostenreductie is noodzakelijk om aan de opgelegde financiële ver-

plichtingen te kunnen voldoen én onze ambities uit het meerjarenbeleidsplan te realiseren.

Het hervormingsplan is in twee fasen in het adviestraject met de ondernemingsraad behandeld. In de

eerste fase is ook de SHW betrokken. Het hervormingsplan houdt het volgende in:

Vanaf 1 januari 2014 werken we in een vereenvoudigde structuur; er zijn minder leidinggeven-

de posities en de verantwoordelijkheden voor processen zijn duidelijker belegd.

38

De personele formatie wordt in de periode van 2013 tot en met 2016 afgebouwd met 60 fte.

We werken aan een cultuur waarin het mogelijk is meer te doen met minder en continu onze

prestaties te verbeteren.

Uitvoeringstraject hervormingsplan 2013-2016

In april 2013 hebben wij een eerste adviesaanvraag op de hoofdlijnen van het hervormingsplan be-

handeld en met de SHW en de raad van commissarissen besproken. In oktober hebben wij een twee-

de adviesaanvraag ingediend bij de ondernemingsraad over de hoofdlijnen en het functiegebouw.

Met de vakbonden hebben wij een sociaal plan afgesloten voor de duur van de uitvoeringstermijn

van de hervormingen. De medewerkers werden geïnformeerd door het bestuur en via intranet, waar-

na eind november alle medewerkers in twee dagen tijd geïnformeerd werden over hun plaatsing in

de nieuwe organisatie. Het eerstelijnsmanagement heeft de organisatie in de rol van kwartiermaker

gereedgemaakt voor een succesvolle start per 1 januari 2014.

Afbouw van de personele formatie

De hervormingen betekenen een afbouw van de personele formatie van 60 fte in de periode 2013-

2016. De reductie kan deels worden opgevangen door het niet verlengen van 25,8 fte tijdelijke con-

tracten. Bovendien verwachten we tot 2017 16,9 fte pensioneringen en we houden rekening met

spontaan natuurlijk verloop (5% gemiddeld in 2011 en 2012). Verder hebben we circa 7 vacatures per

jaar. Op basis van deze cijfers verwachten we dat de formatievermindering bijna geheel opgevangen

kan worden. Wij spannen ons tot het uiterste in om, waar nodig, oplossingen te vinden; we voorzien

echter dat we 15 medewerkers de komende 3 jaar intern geen passende of geschikte functie kunnen

aanbieden.

Ontwikkelen van onze cultuur

Onze visie op cultuurontwikkeling sluit aan bij het gedachtegoed van een High Performance Organi-

sation (HPO). Omdat we tot de beste corporaties van Nederland willen behoren, hebben wij ons in

2013 aan HPO Center verbonden. Wij zetten HPO in om de veranderingen in onze cultuur te onder-

steunen.

Resultaten HPO-onderzoek

Dit onderzoek is een nulmeting om de actuele situatie te bepalen. Het onderzoek is in de zomer van

2013 uitgevoerd en heeft goede resultaten opgeleverd en aanbevelingen tot verbetering. Met een

gemiddelde score van 6,9 scoort WonenBreburg op het niveau van organisaties uit de zakelijke

dienstverlening (6,8) en hoger dan de publieke sector (6,4). Een van de belangrijke verbeterpunten is

de ontwikkeling van het management op ‘caring en daring’. ‘Caring’ staat voor zorgen, dialoog en

luisteren. ‘Daring’ staat voor doelen, aanspreken en afspraak is afspraak. ‘Daring’ is de grootste uit-

daging voor WonenBreburg. Vanaf januari 2014 gaan we van start met de verbeterpunten. Dit zal

leiden tot een nieuwe manier van werken en draagt bij aan de gewenste cultuur.

4.4. Personele bezetting

Op 31 december 2013 bestond het personeelsbestand van WonenBreburg uit 410 medewerkers. De

personeels- en leeftijdsopbouw zien er als volgt uit:

2013 fulltime parttime totaal % fte

Vrouwen 68 91 159 39% 124,4

Mannen 241 10 251 61% 246,8

Totaal 309 101 410 100% 371,3

39

2013 15-24 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar >64 jaar totaal

Vrouwen 1 42 48 43 24 1 159

Mannen 1 39 59 94 58 0 251

Totaal 2 81 107 137 82 1 410

Instroom, doorstroom en uitstroom van medewerkers

We hebben 3 nieuwe medewerkers met een tijdelijk dienstverband welkom geheten, daarnaast zijn

er 33 medewerkers uit dienst getreden. Binnen de organisatie zijn 7 medewerkers van functie veran-

derd. Vanwege de organisatiehervormingen in 2013 hebben dit jaar minder medewerkers intern de

overstap durven maken naar een andere functie.

4.5. Personeelsbeleid

De uitgangspunten voor het personeelsbeleid staan in het meerjarenbeleidsplan. Wij investeren in

onze organisatie, met als uitgangspunt: toekomstbestendig en efficiënt (lean & mean) waarbij het

credo ‘meer doen met minder’ is. We investeren hierbij ook in de medewerkers. Wij zorgen dat onze

organisatie vitaal blijft: wij voeren een vitaliteitsbeleid met nadruk op inzet en ontwikkeling van me-

dewerkers en het terugdringen van verzuim.

Vitaliteitsbeleid

De afdeling P&O en de leidinggevenden hebben het personeelsbestand met het oog op vitaliteit in

kaart gebracht. Dat gebeurde niet aan de hand van medische vragenlijsten, maar op basis van inzich-

ten uit de praktijk; per afdeling is in beeld gebracht in hoeverre medewerkers duurzaam inzetbaar

zijn. Qua methodiek passen we de aanpak toe uit de ‘Gids voor: Duurzaam inzetbare medewerkers’

van Aedes uit 2012. De methodiek maakt het mogelijk om gericht te interveniëren, met als resultaat

een meer efficiënte inzet van medewerkers.

Verzuim

Het gemiddelde ziekteverzuimpercentage is 3,9% en blijft evenals in voorgaande jaren dalen. Het

kort verzuim neemt af. Op een enkele afdeling blijft de meldingsfrequentie relatief hoog, wat onze

aandacht heeft. Het lange verzuim blijft stabiel en vormt ongeveer tweederde van het ziektever-

zuimpercentage.

In 2013 startten we bij de vestiging Breda en het Onderhoudsbedrijf met een pilot voor het inschake-

len van een verzuimcoördinator van de arbodienst. De effecten zijn positief: beperking van het kort

verzuim en een snellere terugkeer naar de werkplek. In 2014 evalueren we de pilot.

Klachtencommissie

De commissie heeft in 2013 geen klachten over ongewenst gedrag ontvangen. Klachten worden be-

handeld volgens de klachtenregeling voor ongewenst gedrag van WonenBreburg. Ook via het klok-

kenluidersysteem zijn geen meldingen gedaan. De vertrouwenspersoon heeft 1 melding ontvangen,

maar die ging niet over ongewenst gedrag. Deze melding heeft niet tot een klacht geleid en is naar

behoren afgehandeld. De vertrouwenspersoon fungeert als klankbord en zorgt voor de eerste op-

vang bij een melding.

Agressieprotocol en convenant ‘Veilige Publieke Taak’

In 2013 is een nieuw agressieprotocol ontwikkeld en ingevoerd in de organisatie. Dit protocol is geba-

seerd op de ‘Handreiking agressie en geweld’ van het ministerie van Binnenlandse Zaken en de exper-

tise van Fonds Leren Ontwikkeling Woningcorporaties (FLOW). De functie van het nieuwe protocol is

medewerkers van WonenBreburg duidelijk te maken hoe we omgaan met agressie en geweld als we

daar in ons werk mee te maken krijgen.

40

Bovendien heeft WonenBreburg zich aangesloten bij het convenant ‘Veilige Publieke Taak’ voor de

stad Tilburg. Tilburgse werkgevers hebben dit convenant ondertekend, waarin zij afspreken dat ver-

bale of fysieke agressie tegen medewerkers niet getolereerd wordt en altijd een vervolg krijgt.

Integriteitscode

In 2013 is er gewerkt aan de actualisering van het integriteitsbeleid. Dit leidde tot een nieuwe integri-

teits- en gedragscode en een nieuwe klokkenluiderregeling. Deze zijn in november door de raad van

commissarissen goedgekeurd. Met ingang van 1 januari 2014 zijn de nieuwe regelingen van kracht.

Evaluatie invoering werkkostenregeling 2013

WonenBreburg is in 2013 overgestapt op de werkkostenregeling. Onder de werkkostenregeling

wordt al dat genoten wordt uit een dienstbetrekking of vroegere dienstbetrekking, met inbegrip van

vergoedingen en verstrekkingen, tot het loon gerekend. De berekeningen wezen uit dat overstappen

in 2013 voor WonenBreburg gunstig kan zijn. De evaluatie uit oktober en de registratie van de kosten

laten zien dat de werkkostenregeling met succes is ingevoerd. De aanpassingen in het administratieve

proces zijn goed ingevoerd. De verwachte besparingen zijn gerealiseerd.

Sociaal jaarverslag 2013

Het sociaal jaarverslag van WonenBreburg over 2013 staat op de website. Daarin leggen wij verant-

woording af over het gevoerde sociaal beleid. WonenBreburg vindt het belangrijk dat medewerkers

stilstaan bij hun ontwikkeling en loopbaan en daarin investeren. Het verslag geeft inzicht in hoe me-

dewerkers van WonenBreburg omgaan met ontwikkelingen en activiteiten.

4.6. Optimaliseren van onze bedrijfsvoering en dienstverlening

We voeren continu verbeteracties uit die een belangrijke bijdrage leveren aan een doelmatige en

efficiënte dienstverlening aan onze klanten en andere belanghebbenden. Het verbeterprogramma

Stuur in Handen is daar een voorbeeld van.

Procesverbetering ‘Stuur in handen’

We continueerden het verbeterprogramma Stuur in Handen. We gebruiken de principes van lean

management om onze bedrijfsprocessen te optimaliseren. In 2013 optimaliseerden we onze planning-

en-controlcyclus, evenals de processen huurverhoging, huurincasso, servicekosten en het verhuur- en

mutatieproces.

Project 100% Clickt

We hebben de ambitie om 90% van de klantvragen online af te handelen. In 2013 startten we een

project om tot een efficiëntere en effectievere afhandeling van klantvragen te komen. Het optimali-

seren van de klantportalen (website WonenBreburg en Mijn WonenBreburg) pakken we als eerste op.

41

5. Financiële continuïteit

5.1. Ontwikkelingen met financiële impact

In 2013 waren er veel ontwikkelingen die invloed hadden op de financiële positie van de sector. Deze

ontwikkelingen dienden zich zowel nationaal, regionaal als lokaal aan. De politieke besluitvorming is

op een aantal terreinen nog niet afgerond, waardoor de impact nog niet goed te voorspellen is. De

ontwikkelingen die een materiële (financiële) impact (kunnen) hebben zijn hieronder geduid.

1. Herziening van de woningwet op grond waarvan een scheiding aangebracht moet worden tussen

sociaal (DAEB) en commercieel (niet-DAEB) bezit. Het ontwerp voor deze wet, dat voortvloeit uit

het akkoord tussen de minister en Aedes, wordt momenteel uitgewerkt. De belangrijkste pijlers

van het akkoord zijn:

- acceptatie door de sector van de verhuurdersheffing voor deze kabinetsperiode;

- mogelijkheden om zowel administratief als juridisch het niet-DAEB deel van het DAEB-bezit

af te splitsen. Bij een juridische splitsing dient zeggenschap gegarandeerd te zijn;

- ruimte om onder bepaalde condities investeringen te doen in niet-DAEB bezit;

- het op termijn beschikbaar stellen van middelen ter stimulering van investeringen in energe-

tische maatregelen;

- verruiming van het budget voor huurtoeslag;

- huidige ruimte in het jaarlijkse huurverhogingsbeleid is randvoorwaardelijk geaccepteerd

voor het akkoord.

De verwerking van het akkoord vraagt mede door interpretatieverschillen veel tijd. Voorzien was

dat het wetsontwerp voor het einde van 2013 aan de Raad van State aangeboden zou worden.

Dat lukte niet. Daardoor is de planning voor de behandeling in de Tweede en Eerste Kamer moge-

lijk vertraagd. De streefdatum voor het in werking treden van de herziene woningwet is 1 januari

2015. Daarbij geldt een overgangsjaar om de splitsing en alle bijkomende zaken te kunnen effec-

tueren. In 2012 had WonenBreburg op basis van het destijds aan de Kamer aangeboden wetsont-

werp al de nodige keuzes voorbereid. In de formele behandelingsfase zullen onze keuzes opnieuw

voorbereid worden, zodat we zo veel mogelijk klaarstaan om de effectuering van de herziening

per 1 januari 2015 te kunnen realiseren.

2. De gevolgen van de Warmtewet: de invoering van de wet heeft gevolgen voor de sector. De aan-

sluitingen op blok-, wijk- of stadsverwarming worden als warmtenetten beschouwd, waarvoor het

principe van een wettelijk maximumtarief gaat gelden. WonenBreburg heeft in Breda en Tilburg

grote aantallen verhuureenheden die zijn aangesloten op deze collectieve warmtesystemen. Daar-

naast is de wet ook van toepassing op de collectieve warmte-koude-opslag (WKO)-installaties die

WonenBreburg exploiteert in de Duurzame Energie Exploitatiemaatschappij BV. Het is nog niet te

overzien of, en in welke mate, de warmtenetten die ‘geëxploiteerd’ worden door WonenBreburg

financiële gevolgen hebben.

3. De verhuurdersheffing in relatie tot de inkomensafhankelijke huurverhoging en de betaalbaar-

heid: onderdeel van het akkoord, dat op basis van de herziening van de woningwet wordt uitge-

werkt, is dat er in elk geval gedurende de zittingsperiode van het kabinet een ruimer huurbeleid

toegestaan is. Daardoor is het mogelijk bij huurders een huurverhoging in rekening te brengen die

boven de inflatie uitkomt. Echter, voor een belangrijk deel van de doelgroep wordt de inflatie niet

gecompenseerd door hun inkomensontwikkeling en zal de ontwikkeling van de huurtoeslag voor

hen ontoereikend zijn. Daar komt nog bij dat de bijkomende woonlasten, zoals energiekosten,

meer dan trendmatig stijgen. Dit alles maakt dat de betaalbaarheid van de woonlasten onder druk

42

staat. Om de ontwikkeling van de betaalbaarheid de komende jaren te kunnen volgen, worden in

Breda en Tilburg woonlastenonderzoeken uitgevoerd. De onderzoeksresultaten worden gebruikt

bij het maken van nieuwe convenantafspraken met de gemeenten voor de periode vanaf 2015. In

de financiële sturing van WonenBreburg zullen we de komende jaren het evenwicht moeten zoe-

ken tussen betaalbaarheid en (financiële) continuïteit.

4. In september 2013 is een herziening van het woningwaarderingsstelsel3 (WWS) gepubliceerd. Aan

de hand van het WWS wordt de maximaal mogelijke huurprijs tot de liberaliseringsgrens van een

wooneenheid bepaald. Het doel van de aanpassing is de woningmarkt weer in beweging te krij-

gen. In de voorstellen worden de punten voor woonomgeving en woonvorm vervangen door pun-

ten die afgeleid zijn van de hoogte van de WOZ-waarde4. Het streven is dat de modernisering van

het WWS per 1 juli 2014 van kracht wordt. De totale huursom zal op macroniveau ten minste na-

genoeg gelijk moeten zijn aan de huidige, maximale huursom.

5. De minister heeft aangekondigd dat er per 1 juli 2015 een wettelijke systematiek voor de huur-

sombenadering uitgewerkt zal zijn. Bij huursombenadering hebben verhuurders de vrijheid te dif-

ferentiëren in de aan huurders door te berekenen huurverhoging. Daarbij is het uitgangspunt dat

de stijging van de huursom op corporatieniveau aan een maximum is gebonden.

6. Een ander effect van de verhuurdersheffing is, dat de mogelijkheden om te investeren fors zijn

ingeperkt. De geplande realisatie van nieuwbouw zal de komende jaren verder afnemen. De ko-

mende jaren staan we voor de opgave om meer te investeren in verduurzaming van het bezit.

Hiermee kan bereikt worden dat er voor de huurders een betere balans ontstaat in de betaalbaar-

heid. Voor de verduurzaming van het bezit, waarvoor eveneens lokaal prestatieafspraken gemaakt

zijn, wil WonenBreburg zo optimaal mogelijk gebruik maken van de beschikbare subsidiemoge-

lijkheden.

7. In 2013 is door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een nieuw toezichtkader gepre-

senteerd. Dit toezichtkader is vanaf 2014 van toepassing en maakt onderscheid in business risks en

financial risks. Bij het inrichten van onze financiële rapportage hebben we zo veel mogelijk aange-

sloten op de benaderingswijze van de financial risks. De 5 financiële ratio’s die door het WSW zijn

benoemd, presenteren we voor de komende periode van de Financiële Meerjaren Raming (FMR) in

paragraaf 5.2. Daarnaast hebben we als onderdeel van ons risicomanagement een stresstest ont-

wikkeld. De stresstest bestrijkt een periode van 10 jaar en is in een aantal scenario’s gekoppeld aan

de WSW-ratio’s. De uitkomsten van de stresstest worden besproken in paragraaf 5.3.

De financiële impact van de (verwachte) effecten van de bovenstaande ontwikkelingen is in de FMR-

doorrekeningen meegenomen als de besluitvorming (nagenoeg) definitief is. Daar waar er nog een

grote mate van onzekerheid bestaat, wordt in de scenarioberekeningen van de stresstest rekening

gehouden met de mogelijke gevolgen. In de volgende paragraaf bespreken wij de uitkomsten van de

FMR.

3 WWS: het woningwaarderingsstelsel is een puntensysteem waarmee de kwaliteit van een huurwoning wordt uitgedrukt. Hoe hoger de kwaliteit, hoe meer

punten. Het totaal aantal punten bepaalt de maximale huurprijs van de woning. 4 WOZ staat voor Waardering Onroerende Zaken. De WOZ-waarde is het bedrag dat een woning, naar verwachting, zou hebben opgebracht als deze op de

peildatum van de waardebepaling was verkocht.

43

5.2. Financiële foto van WonenBreburg (op basis van de FMR)

In het meerjarenbeleidsplan hebben we als financieel kader gedefinieerd dat we sturen op:

a. Efficiency en effectiviteit door het toepassen van de principes ‘click, call face’ als het gaat om klan-

tencontacten en ‘lean en mean’ bij het inrichten van de organisatie. In de praktijk leidt dit onder

meer tot het professionaliseren van het proces- en kwaliteitsmanagement en tot snoeien in bu-

reaucratie. In de beleidsperiode zetten we ook in op een besparing van 15% op de actuele normen

voor beheer en onderhoud. De organisatieaanpassing die we in 2013 doorvoerden, is de eerste

aanzet om die besparing te realiseren. De komende jaren zullen de effecten hiervan zichtbaar

worden.

b. Op het gebied van risicomanagement hebben we bijzondere aandacht voor het goed beheersen

van (fiscale) risico’s en risico’s gerelateerd aan onze deelnemingen. De afgelopen jaren hebben we

de nodige activiteiten ontplooid op het gebied van risicobewaking. Het doel is risicobeheersing en

risicobewaking te integreren en het risicobewustzijn binnen de organisatie te vergroten, waarbij

voor de verschillende geledingen in de organisatie de voor hen relevante risico’s gemonitord en

gerapporteerd zullen worden.

c. Het externe toezicht is voornamelijk belegd bij het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV)

en het WSW. Het WSW heeft per 1 januari 2014 het toezichtskader aangepast. Er moet over een

breder terrein verantwoording afgelegd worden en daarnaast voert het WSW een beoordeling uit.

De score van het WSW zal een van Standard & Poor’s afgeleide rating opleveren voor de corpora-

tie. Het WSW maakt onderscheid in de risico’s business risks en financial risks. De interne verant-

woording in het kader van risicomanagement wordt ten minste op de financial risks afgestemd.

De onderstaande financiële verantwoording vindt plaats op basis van de bovenstaande ontwikkelin-

gen. De verantwoording biedt vanuit het verleden een doorkijk naar de komende jaren. Naast de

ontwikkeling van ratio’s presenteren we, waar dat van belang is, een nadere toelichting op de resul-

taten over 2013. De presentatie geeft inzicht in de effecten van de realisatie van de doelstellingen

hierboven. Naast een vooruitblik voor de FMR is dit voor een deel in relatie gebracht met cijfers van

de afgelopen jaren.

Operationele kasstroom

Het verloop van de operationele kasstroom geeft inzicht in de mate waarin de operationele exploita-

tieinkomsten toereikend zijn om de operationele exploitatieuitgaven te dekken. In onderstaande

grafiek is weergegeven hoe in de loop van de tijd, in procenten van de huuropbrengst, de operatio-

nele kostencategorieën zich ontwikkelden en nog zullen ontwikkelen.

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120% Vrije operationelekasstroom

Rentelasten t.l.v.exploitatie

Overige managementuitgaven

Overigeexploitatieuitgaven(incl. sectorheffingen)Onderhoud

Lonen en salarissen

44

In de grafiek is zichtbaar dat de onderhoudsuitgaven in de jaren tot en met 2010 forser waren dan in

de laatste jaren én hoger dan de verwachte uitgaven voor de komende jaren. Het verschil wordt ver-

klaard door de inhaalslag na de fusie in het uit te voeren onderhoud voor het bezit in Breda. Daar-

naast is voor de komende jaren een beperking in de onderhoudbudgetten voorzien, mede om de

lasten uit de verhuurdersheffing te dekken.

Voor 2013 is, in vergelijking met de begroting, de samenstelling als volgt:

Omschrijving (bedragen x € 1.000) Realisatie 2013 Begroting 2013

Huuropbrengsten 148.529 146.703

Overige operationele opbrengsten 1.572 1.610

Totaal operationele opbrengsten 150.101 148.313

Personeelskosten 22.544 23.224

Onderhoudskosten 24.683 29.654

Overige exploitatie uitgaven 11.684 9.821

Overige managementkosten 8.379 9.714

Verhuurdersheffing en saneringsbijdrage 6.183 8.000

Rentelasten 37.767 40.002

Belastingen 143 -

Totaal operationele uitgaven 111.383 120.415

Operationele kasstroom 38.718 27.898

De operationele kasstromen in 2013 zijn ten opzichte van de begroting totaal circa € 10,5 miljoen

hoger. De huuropbrengsten zijn € 1,8 miljoen hoger dan begroot omdat de werkelijke inkomensaf-

hankelijke huurverhoging meer effect gehad heeft dan wij voorzagen bij het begroten. Ook de infla-

tie die als basis dient voor de reguliere verhoging bleek iets hoger uit te vallen dan gepland. De loon-

kosten zijn lager dan begroot vanwege het ontbreken van een CAO aanpassing. Belangrijker zijn

echter de lagere uitgaven aan planmatig onderhoud. Dit scheelt € 4,9 miljoen. Voorts zijn wij bij de

begroting 2013 redelijk pessimistisch geweest over de hoogte van de heffingen. In werkelijkheid blij-

ken die € 1,8 miljoen lager te zijn geweest dan begroot. Ten slotte hebben wij in 2013 minder lenin-

gen aangetrokken, op een later moment en tegen een lagere rente dan voorzien. Dat scheelt € 2,2

miljoen aan rente.

Debt Service Coverage Ratio

Naast de toetsing aan onze eigen kasstroombegroting, beschouwen wij de uitkomsten in 2013 ook in

het licht van de normen die het WSW daaraan stelt. Als eerste laten we de Debt Service Coverage

Ratio (DSCR) zien. Deze ratio (DSCR) geeft aan of er voldoende kasstromen zijn om de rente en aflos-

singen uit de vrije operationele kasstroom te betalen. Tot en met 2013 werd door het WSW een fic-

tieve aflossingsverplichting van 2% aangehouden. Met ingang van 2014 is deze normering aangepast.

De fictieve aflossingsverplichting wordt voortaan afgeleid van de feitelijke situatie van de gemiddelde

restant exploitatieduur van de individuele corporatie. In de onderstaande grafiek presenteren we

naast de DSCR de Interest Coverage Ratio (ICR).

45

Het WSW heeft de ondergrenzen voor de DSCR en de ICR vastgesteld op respectievelijk 1 en 1,4.

WonenBreburg heeft in de afgelopen jaren gestuurd op de operationele kasstromen en voldoet

daarom, ook voor de aangepaste DSCR, aan de normen van het WSW. In de beoordeling door finan-

ciers zijn dit wezenlijke criteria om financieringsmiddelen aan te kunnen trekken.

De operationele kasstroom en de financiële ruimte om rente en (genormeerde) aflossingen te kunnen

betalen, geven inzicht in de mate waarin op korte termijn aan de betaalverplichtingen voldaan kan

worden. Voor de langetermijn-continuïteitsbeoordeling zijn de solvabiliteitsratio’s van belang. De

solvabiliteitsratio geeft inzicht in de verhouding tussen het eigen vermogen en het balanstotaal.

Hieronder presenteren we de gegevens vanaf 2006 met een doorkijk naar de komende jaren op basis

van de FMR.

In de lijn van het solvabiliteitspercentage zit een opmerkelijke omslag in 2012. Deze omslag wordt

vooral veroorzaakt doordat vanaf de verantwoording over 2012 het commerciële bezit in de jaarre-

kening op basis van marktwaarde gewaardeerd wordt. Commercieel bezit zijn woningen met een

huurprijs boven de liberaliseringsgrens en bedrijfsmatig onroerend goed, inclusief parkeervoorzienin-

gen.

Tot en met 2013 werd door het CFV het minimaal noodzakelijke solvabiliteitspercentage berekend.

Hierbij werd rekening gehouden met (de risico’s verbonden aan) de specifieke omstandigheden van

de corporatie. Het minimaal noodzakelijke percentage voor WonenBreburg op basis van de jaarreke-

-

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50DSCR, tot 2013o.b.v. 2%fictieveaflossingdaarnaaflossinggerelateerdexploitatieduur

ICR

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

30,0%

35,0%

solvabiliteits-percentage WBBuitgangspunten

norm CFV o.b.v.jaarrekening /FMR

46

ning 2012 was 12,5%, oplopend tot 19,2% in 2017 (rekening houdend met de aangegeven ontwikke-

lingen vanuit de FMR). Het CFV uniformeert voor de bepaling van het eigen vermogen de waarde-

vaststelling naar een voor alle corporaties uniforme waarde, de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde.

Het CFV berekende voor WonenBreburg een solvabiliteitspercentage ultimo 2012 van 33,4%. Het

solvabiliteitspercentage op basis van de waarderingsuitgangspunten van WonenBreburg bij de jaar-

rekening 2012 kwam uit op 30%. Er is dus een voldoende veiligheidsmarge tussen het wenselijk ge-

achte solvabiliteitspercentage en de verwachte ontwikkeling van het solvabiliteitspercentage.

De volkshuisvestingssector is een kapitaalintensieve bedrijfstak. Daarom is het voor een volledig beeld

van de financiële ontwikkeling van WonenBreburg van belang inzicht te hebben in de ontwikkeling

van de leningschuld ten opzichte van de waardeontwikkeling. De waardeontwikkeling baseren we op

de door de gemeenten vastgestelde WOZ-waardes. In onderstaande grafiek is de leningschuld uitge-

drukt in een percentage van de WOZ-waarde. De grafiek geeft eveneens inzicht in de ontwikkeling

van de leningschuld en de ontwikkeling van de WOZ-waarde per verhuureenheid vanaf 2006.

In de jaren 2007 tot en met 2011 is de gemiddelde schuld per verhuureenheid fors gestegen. De be-

langrijkste oorzaken hiervan zijn:

1. De activering van de in die jaren uitgevoerde inhaalslag aan woningonderhoud in vooral Bre-

da.

2. De beperkte operationele kasstroom voor de gedeeltelijke dekking van de investeringsuitgaven

en de aflossingsverplichtingen.

3. Door de afnemende WOZ-waarde als gevolg van de economische crisis vanaf de jaren 2010 is er

een extra stijging in de loan-to-WOZ-value opgetreden.

4. Voor de jaren vanaf 2013 zal door het hoge investeringsprogramma in de nieuwbouw, dat

maar deels uit de operationele kasstroom gedekt kan worden, vooral de gemiddelde le-

ningschuld per verhuureenheid toenemen. Vanaf 2016 hebben we een beperkter nieuwbouw-

programma voorzien. Daardoor stabiliseert de gemiddelde leningschuld en zal door een ver-

wachte beperkte stijging van de WOZ-waarde de loan-to-WOZ-value licht afnemen.

Op basis van bovenstaande beelden kan geconstateerd worden dat de financiële continuïteit van

WonenBreburg voldoende gewaarborgd is en dat er op alle ratio’s, ten opzichte van de door het

WSW en CFV wenselijke geachte ratio’s, voldoende marge aanwezig is om tegenvallers op te vangen.

In de paragraaf over risicomanagement gaan we, in relatie tot de hierboven gepresenteerde cijfers, in

op de impact van mogelijke risico’s. Hiervoor heeft WonenBreburg een tool ontwikkeld, de stresstest.

90,0%

100,0%

110,0%

120,0%

130,0%

140,0%

150,0%

160,0%

170,0%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%Norm W.S.W.

Loan to W.O.Z.Value

leningschuldper verhuureenheid t.o.v.2006

w.o.z. waardeper verhuureenheid t.o.v.2006

47

Daarmee houden we de vinger aan de pols en is het mogelijk om ontwikkelingen die de continuïteit

bedreigen tijdig te onderkennen om, indien nodig, bijsturingsmaatregelen te nemen.

5.3. Risicomanagement Sturing, risico’s en risicobeheersing

Planning en control

De door ons toegepaste planning-en-controlcyclus geven we als volgt weer.

Het meerjarenbeleidsplan beschrijft onze strategi-

sche voornemens voor de aankomende beleidsperio-

de, waar vervolgens de kaders voor het aankomende

jaar van afgeleid worden. Die geven vervolgens de

maat voor de op te stellen werkplannen waarin wij

een doorvertaling maken naar de werkprocessen die

ons in operationele zin in staat stellen onze doelstel-

lingen te realiseren. Vervolgens meten wij in de con-

trolfase onze proces-outcome en -doelen periodiek

(maandrapportages). Op een meer tactisch niveau toetsen wij de kaders (kwartaalrapportages) en

uiteindelijk leggen wij verantwoording af met ons jaarverslag/-rekening.

Risicobeheersing algemeen

We besteden nadrukkelijk aandacht aan het beheersen, analyseren en bewaken van de risico’s van

onze activiteiten. We vinden het essentieel dat er een gezonde balans is tussen ondernemerschap en

risicomanagement. De systematiek die we toepassen, blijven we ontwikkelen en maakt integraal on-

derdeel uit van onze bedrijfsprocessen, bedrijfsvoering en verantwoordingsstructuur. De risicovelden

en de daarbij behorende risicofactoren worden voor elk managementniveau continu gemonitord.

Daarvoor maken we gebruik van de BSC (balanced scorecard)-methodiek. Aan de opzet van de ge-

noemde BSC-rapportages ligt een inventarisatie van operationele, of bedrijfsrisico’s en financiële risi-

co’s ten grondslag.

In 2013 zijn wij gestart met het organisatieproject ‘risicomanagement’. Het beoogde resultaat van het

project is, dat we de verschillende beheersingsmethoden en -instrumenten die wij al gebruiken beter

geïntegreerd hebben, actief managen en dat het risicobewustzijn bedrijfsbreed vergroot is.

Strategische risico’s

We hebben de reikwijdte van de risicobeheersing vergroot door ook externe risico’s als marktrisico’s,

omgevingsrisico’s en maatschappelijke risico’s in de systematiek van ons sturingsmodel te betrekken.

Daarom hebben we als aanvulling op de FMR de eerder in dit verslag genoemde stresstest ontwik-

keld.

Stresstest

Bij het opmaken van de begroting én bij het opstellen van de jaarrekening voeren we, als onderdeel

van het strategische risicomanagement, een stresstest uit voor WonenBreburg. We doen dat als aan-

vulling op de FMR. In de stresstest maken we in 2 scenario’s een berekening en analyse van de effec-

ten van de geduide strategische risico-elementen op de WSW-ratio’s. Door de analyses kunnen we

gericht sturen op de omstandigheden die de grootste impact hebben. In het scenario met gematigde

risico’s is een cumulatie van beperkte mutaties op de onderstaande risico-elementen doorgerekend. In

het scenario met zwaar-weerrisico’s is dezelfde cumulatie met stevigere mutaties opgenomen.

We houden rekening met de onderstaande risico-elementen:

48

Huurontwikkeling: de in de FMR aangehouden uitgangspunten voor de inkomensafhankelij-

ke huurverhoging wil WonenBreburg, vanwege de betaalbaarheid van zijn woningen voor de

doelgroep, niet (volledig) realiseren.

Verhuurbaarheid: de effecten van het huurincassorisico, de verhuurbaarheid van wooneen-

heden vanwege het huurprijsniveau en het huurprijsniveau van zorgen bedrijfsmatig onroe-

rend goed.

Incassorisico overige debiteuren: we voorzien een oplopend incassorisico.

Operationele exploitatielasten ten aanzien van onderhoudsnormen en beheeruitgaven: dit in

relatie tot de budgetten in de FMR. Als gevolg van de opgenomen beperking van de budget-

ten in de FMR, de financiële gevolgen van verhoogd faillissementsrisico en huurbevriezingen

door afnemende onderhoudskwaliteit.

Verkoopopbrengsten onroerend goed: we voorzien voor het bestaand bezit en de geplande

nieuwbouw een matiging van de opbrengst door lagere verkoopprijzen en het niet realiseren

van de geplande aantallen.

Waardeontwikkeling van het bestaand onroerend goed: een verdere WOZ-waardedaling in

de komende jaren.

Saneringsbijdrage: de bijdrage blijft waarschijnlijk niet beperkt tot de al aangekondigde sa-

neringsheffingen. Aanvullende bijdrages worden voorzien, omdat meerdere corporaties een

financiële ondersteuning nodig zullen hebben.

Financieringsmarkt: we voorzien een oplopende risico-opslag voor de vast te leggen financie-

ringsmiddelen.

De financiële gevolgen van bovenstaande effecten worden vervolgens gepresenteerd in de WSW-

ratio’s. Onderstaand zijn deze gecomprimeerd grafisch weergegeven.

We concluderen dat WonenBreburg na cumulatie van de effecten van de gematigde risico’s net bin-

nen de bandbreedte van de gestelde normen blijft. Indien alle effecten van het zwaar-weerscenario

zich voordoen, komen verschillende ratio’s onder druk; de solvabiliteit en de Debt Service Coverage

Ratio komen in dat geval al na korte termijn onder de minimale norm uit. Voor de solvabiliteit wordt

dit in belangrijke mate veroorzaakt door het effect op de bedrijfswaarde van het niet volledig door-

berekenen van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Het is van belang continu te bewaken of en

in welke mate WonenBreburg met de benoemde, of nog onvoorziene, risico’s geconfronteerd wordt,

zodat – zodra de eerste tekenen zich aandienen – er een financieel bijsturingsplan opgesteld kan

worden.

49

Tactische risico’s

Tot de tactische risico’s rekenen we de risico’s die verband houden met investeringen, treasury en

deelnemingen.

Investeringsrisico’s

In het investeringsstatuut staan de risicovelden gedefinieerd die bij projectontwikkeling relevant zijn.

Aan de hand van het statuut kan per project een eenduidige en volledige interpretatie van de risico’s

gemaakt worden. Het ontwerpen van een periodieke risicorapportage is onderdeel van het hierboven

vermelde organisatieproject Risicomanagement. De rapportage moet per project periodiek inzicht

gaan geven in de mate van optreden van de benoemde risico’s. De financiële impact van de risico’s

wordt, voor zover mogelijk, in de rapportage opgenomen.

In het kader van het bewaken van investeringsrisico’s stellen wij bij het opmaken van de begroting

normeringen op voor het nemen van investeringsbeslissingen. Bij het beoordelen van een bouwplan

bepalen we aan de hand van de beoogde doelgroep en de normering voor stichtingskosten en bijbe-

horende onrendabele toppen wat de acceptabele stichtingskosten en onrendabele top zijn voor het

te realiseren project.

Treasuryrisico’s

Wij hebben het beleid voor de beheersing van financierings- en renterisico’s opgenomen in een

treasurystatuut. In 2013 zijn de beleidsregels BBSH aangepast. Dit hebben we in 2013 verwerkt in ons

50

treasurystatuut. Het treasurystatuut is een regeling voor het sturen en het beheersen van, het ver-

antwoorden over en het toezicht houden op de financiële geldstromen, de financiële posities en de

hieraan verbonden risico's. Deze nieuwe versie is in 2013 goedgekeurd door het bestuur en de raad

van commissarissen.

In de kwartaalrapportage besteden we aandacht aan de treasuryontwikkelingen en -activiteiten. We

maken daarbij de vergelijking met wat we bij het opmaken van de begroting en de FMR hadden

voorzien. Ultimo 2013 bezitten wij geen derivaten.

Beleggingen

WonenBreburg heeft uitsluitend belegd door het uitzetten van gelden in rekening-courant.

Ondersteuning buitenlandse instellingen

Dit onderwerp is in de jaarrekening opgenomen in paragraaf 7.10, ‘Niet in de balans opgenomen

rechten en verplichtingen’, onder ‘Borgstelling’.

Deelnemingen

WonenBreburg heeft een verbindingenstatuut. In dat statuut is het toetsingskader vastgelegd dat

door het bestuur gehanteerd wordt bij het aangaan en beheersen van verbindingen. Bijna al onze

deelnemingen, met uitzondering van de DEE, zijn gericht op projectontwikkeling. Als onderdeel van

de risico-inventarisatie voor projectontwikkeling zijn extra risicovelden benoemd voor projecten die

binnen een deelneming ontwikkeld worden. In de nog te ontwerpen risicorapportage zullen de risi-

covelden afzonderlijk gepresenteerd worden.

Operationele risico’s

Binnen WonenBreburg beheersen we de operationele risico’s vooral door het toepassen van de ge-

duide planning-en-controlcyclus, in combinatie met proces- en kwaliteitsmanagement. De manage-

mentinformatie geeft op basis van de vastgestelde normen en prestatie-indicatoren periodiek inzicht

in de realisatie van onze organisatiedoelstellingen en bevat bovendien analyses en benoemde verbe-

termaatregelen.

51

6. GOED ONDERNEMINGSBESTUUR

6.1. Corporate governance

WonenBreburg hecht belang aan deugdelijk ondernemingsbestuur. Daaronder verstaan wij integer

en transparant handelen van het bestuur, goed toezicht op het bestuur en afleggen van verantwoor-

ding over het uitgevoerde toezicht. WonenBreburg onderschrijft de principes van de Governancecode

Woningcorporaties en de branchegerichte Aedescode. Wij hebben de principes van goede governan-

ce vastgelegd in de Governancestructuur WonenBreburg. Deze structuur en de hieraan ten grondslag

liggende documenten staan op onze website onder ‘Governancecode’.

Het vastleggen van de governanceregels in statuten en reglementen garandeert geen goede gover-

nance in de praktijk van alledag. Daarvoor is meer nodig, zoals de kwaliteit van het management en

van de toezichthouders en een gezonde relatie tussen het management en de toezichthouders. In dit

hoofdstuk leest u hoe wij in 2013 in de dagelijkse praktijk invulling gegeven hebben aan goed onder-

nemingsbestuur.

Werkterrein

Het werkgebied van de toegelaten instelling WonenBreburg omvat het regionale woningmarktge-

bied Midden- en West-Brabant.

Governancestructuur en -werking

Binnen WonenBreburg bestaat een scheiding tussen het uitvoerende werkapparaat onder leiding en

verantwoording van de raad van bestuur (directie-bestuur) en het toezichthoudend orgaan: de raad

van commissarissen. De raad van commissarissen voert zelfstandig taken ten aanzien van remuneratie

uit en heeft uit zijn midden een auditcommissie ingesteld, die vooral thema’s op het financiële, fiscale

en control-technische vlak behandelt. De raad steunt voor de invulling van zijn rol op de interne

planning-en-controlstructuur. Daarover informeren wij onder ‘Risicomanagement’ in hoofdstuk 5. De

governancestructuur is niet gewijzigd in 2013.

Functioneren externe accountant

We maken sinds 1 januari 2004 voor de accountantscontrole en -werkzaamheden gebruik van de

diensten van Deloitte. De raad van commissarissen, het bestuur, management en onze interne ac-

countantsdienst beoordelen het functioneren van de externe accountant jaarlijks en bovendien elke 4

jaar (meest recent eind 2011). Dat doen we op alle facetten van de dienstverlening: kwaliteit, vakbe-

kwaamheid, prijsstelling, klantgerichtheid, adviesvaardigheid en tijdigheid. Het contract met Deloitte

is medio 2013 voor 1 jaar verlengd.

Interim-controle

Deloitte voert jaarlijks in het najaar een interim-controle uit. Die is voornamelijk gericht op beoorde-

ling van de juiste werking van onze bedrijfsprocessen, waarbij een op risico’s gebaseerde controle-

aanpak wordt toegepast. Alle bedrijfsprocessen worden in een tijdsframe van drie jaar geauditeerd.

Deloitte maakt voor zijn werkzaamheden in belangrijke mate gebruik van het voorwerk van onze

interne accountantsdienst.

De interim-controle over 2013 heeft zich vooral gericht op:

de toepassing van planning en control binnen WonenBreburg;

follow-up van verbeterpunten en aanbevelingen managementletter 2012;

52

procesaudits op treasury, nieuwbouw, groot onderhoud en planmatig onderhoud, dagelijks on-

derhoud, inkoop en betalingen, personeel (waaronder salarissen), verhuur en woningtoewijzingen

(met name toetsing aan EU-regels), verkopen en managementinformatie;

actualiteiten, onder meer RJ645, MG’s en wet normering topinkomens.

In hoofdlijnen is zowel door de externe als interne accountant geconstateerd dat de genoemde pro-

cessen zodanig betrouwbaar functioneren dat daarop kan worden gesteund bij de controlewerk-

zaamheden voor de jaarrekening. Wij bewaken de aandachts- en verbeterpunten door centrale coör-

dinatie.

Auditcharter interne accountantsdienst

Wij hebben de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van onze interne accountantsdienst

beschreven en geformaliseerd, waarbij de genoemde functie, positie en rol in relatie is gebracht tot

het functioneren van enerzijds de externe accountant en anderzijds het bestuur, management en de

raad van commissarissen (inclusief de auditcommissie).

Auditplan 2013

In de afstemming tussen externe en interne accountants wordt, met raadpleging van bestuur en ma-

nagement en toetsing door de raad van commissarissen, jaarlijks een auditplan opgesteld en uitge-

voerd.

Maatschappelijke visitatie

WonenBreburg is eind 2011, begin 2012 gevisiteerd, waarbij we inzicht hebben gekregen in ons

maatschappelijk presteren over de periode 2008-2011. In grote lijnen geldt dat wij, gezien onze op-

gave, onze missie, doelstellingen en gemaakte afspraken met stakeholders, goed hebben gepres-

teerd. Het rapport hebben wij tevens gebruikt als input voor het in 2012 opgestelde meerjarenbe-

leidsplan voor de periode 2013-2016. Het visitatierapport 2012 staat op onze website.

53

6.2. Bericht van het bestuur

Als bestuur zijn wij belast met het besturen van de Stichting WonenBreburg en de met haar ver-

bonden onderneming en de deelnemingen. Daarnaast zijn wij belast met de realisatie van de doel-

stellingen en de strategie van WonenBreburg: wij varen nog op ons kompas van het meerjarenbe-

leid van ‘Continuïteit én idealen’ 2013-2016. Wij zijn ook verantwoordelijk voor de naleving van

weten regelgeving, risicomanagement en het informeren van de raad van commissarissen. Daar-

naast leggen wij verantwoording af. In dit verslag is het nodige in dit kader aan bod gekomen:

hoe wij inspelen op tevreden klanten/stakeholders, hoe wij onze wijken op orde houden, hoe wij

verbinding maken met de maatschappelijke omgeving, welke opgaven wij zien ten aanzien van

ons vastgoed én hoe wij de financiële continuïteit van onze onderneming willen waarborgen.

Een belangrijk item in het verslagjaar was de hervorming van de organisatie, zowel in structuur als

cultuur, gekoppeld aan een bezuinigingsdoelstelling. Hier is in 2013 hard aan gewerkt. De nieuwe

structuur werd uitgelijnd, een aantal nieuwe leidinggevenden werd benoemd, belangrijke cul-

tuurelementen zijn omarmd en er werden bezuinigingen doorgevoerd. Dit alles is geland in de

begroting van 2014. De nieuwe organisatie is met ingang van 1 januari 2014 van start gegaan.

Een ander belangrijk feit was de aankondiging van het – op eigen verzoek – terugtreden van drs.

T. Streppel als directeur-bestuurder. In 2013 is geanticipeerd op het vertrek van Ton Streppel op 1

januari 2014: het bestuursreglement is toegesneden op een eenhoofdig bestuur. Het bestuur is

Ton Streppel veel dank verschuldigd voor zijn inzet in de afgelopen 13 jaar voor WonenBreburg.

Het bestuur verklaart dat in het verslagjaar de middelen zijn besteed in het belang van de volks-

huisvesting en dat er geen transacties hebben gespeeld waarbij tegenstrijdige belangen van het

bestuur speelden.

Het bestuur stelt het jaarverslag annex jaarrekening 2013 van Stichting WonenBreburg met de

toelichting vast en heeft met genoegen kennisgenomen van de accountantsverklaring d.d. 22 mei

2014.

Ir. J.A. Dunnewijk

54

6.3. Verslag van de raad van commissarissen

Algemeen

De raad van commissarissen houdt toezicht op het beleid van stichting WonenBreburg c.a., is

klankbord en adviseur van het bestuur én is werkgever van het bestuur. De raad van commissaris-

sen stelt zich onafhankelijk op en heeft een constructief-kritische opstelling. Voor de raad geldt de

weten regelgeving als algemeen toetsingskader en meer specifiek: het meerjarenbeleidsplan

‘continuïteit én idealen’ van WonenBreburg.

Corporate governance

In 2012 heeft de raad de interne reglementen aangepast op de Governancecode Woningcorpora-

ties van 2011. In 2013 zijn ook de statuten aangepast. De goedkeuringsprocedure, inclusief die van

het ministerie, is doorlopen en begin 2014 zullen de nieuwe statuten bij de notaris passeren. Het

herijken van de reglementen zal in 2014 aan de orde komen.

Toezichthoudende rol en klankbord/adviseur

De raad ziet toe op de planning-en-controlcyclus van WonenBreburg. De raad is van oordeel dat

de opzet en de werking daarvan adequaat zijn.

Gevraagd en ongevraagd heeft de raad het bestuur adviserend bijgestaan. De raad toetst of de

bepalingen uit het controleprotocol BBSH zijn opgevolgd, onder meer door verantwoording van

de accountant aangaande de:

- jaarrekening en het jaarverslag

- kerngegevens (dVi)

- bezoldiging van de bestuurders en commissarissen

- regelgeving bij verkopen

- controlewerkzaamheden met betrekking tot nevenactiviteiten

De raad is voor zijn taak afhankelijk van goede en betrouwbare informatie. Het bestuur verstrekt

alle relevante informatie van ministeries, toezichthouders en stakeholders die voor de taak van de

raad van belang kan zijn. De Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) vormt ook

een belangrijke informatiebron voor de raad.

De interne organisatie van de raad

De raad bestond begin 2013 uit zeven leden. In 2013 is opnieuw herijkt met hoeveel commissaris-

sen de raad verder wil gaan nu twee leden aftraden. De heer R. Vreeman is op eigen verzoek per 1

november 2013 teruggetreden in verband met de tijdelijke benoeming tot burgemeester van Gro-

ningen en de heer W. van Dijk is per 31 december 2013 afgetreden in verband met het einde van

de benoemingstermijn. De raad is de heren W. van Dijk en R. Vreeman veel dank verschuldigd voor

hun inzet voor WonenBreburg en hun waardevolle adviezen. Besloten is om het aantal leden van

de raad vast te stellen op zes op basis van een zo breed mogelijk samengesteld, divers en comple-

mentair profiel.

De raad heeft twee vaste commissies: de auditcommissie (bestaande – eind 2013 – uit de heren S.

Hoenderop en R. van Dongen) en de selectie- en remuneratiecommissie (bestaande – eind 2013 –

uit de heren H. Touw en W. van Fessem als tijdelijke vervanger van mevrouw M. Huijsmans in die

rol).

Alle leden van de raad zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties.

55

Financiële verslaglegging

De raad ziet toe op de naleving van procedures en richtlijnen van de financiële verslaglegging.

Deze taak heeft de raad opgedragen aan de auditcommissie. Deze commissie voert daartoe over-

leg met de externe accountant. De auditcommissie voerde in 2013 overleg met het bestuur, de

directeur Bedrijfsvoering & Financiën en de interne accountant alsook de externe accountant. Voor

de vergaderingen van de auditcommissie wordt een agenda opgesteld en een verslag gemaakt.

Terugkoppeling van de vergaderingen van deze commissie vindt plaats aan de hand van de notu-

len die in de vergaderingen van de raad worden geagendeerd. De auditcommissie is in 2013 zes

keer in vergadering bijeen geweest. De volgende onderwerpen zijn besproken:

- jaarverslag 2012 WonenBreburg

- jaarverslagen deelnemingen, verbindingen en samenwerkingsverbanden

- managementletter van de accountant

- intern controleplan van de interne accountantsdienst

- aanpassing opzet jaarrekening

- fiscale strategie: tax scan

- geactualiseerd treasurystatuut

- AeDexrapportage 2012

- stresstest WonenBreburg

- evaluatie accountant en opdracht controlewerkzaamheden accountant

- begroting 2014 en FMR 2014-2017

- lastgeving bezwaring registergoederen WonenBreburg

Benoemingen en herbenoemingen

De heer H. Touw is met ingang van 1 januari 2014 herbenoemd als lid en als voorzitter van de

raad. Over de wens tot herbenoeming van de heer W. van Fessem is de SHW geïnformeerd. De

SHW heeft laten weten de herbenoeming van de heer W. van Fessem te ondersteunen. De heer W.

van Fessem is herbenoemd per 1 januari 2014. De heer H. Touw was in de periode van 1 januari tot

1 juli 2013 tijdelijk lid van de auditcommissie. Na een openbare wervings- en selectieprocedure

met een externe partij, is per 1 juli 2013 de heer R. van Dongen benoemd tot lid van de raad en lid

van de auditcommissie.

De huurdersvertegenwoordiging is verzocht te komen met een bindende voordracht voor een

commissaris als opvolger van de heer W. van Dijk, die per 1 januari 2014 aftredend was. De huur-

dersvertegenwoordiging heeft de werving in eigen beheer en openbaar verricht. Eind 2013 werd

duidelijk dat een kandidaat kon worden voorgedragen. Inmiddels is de heer W. Corsten tot lid van

de raad van commissarissen benoemd per 1 maart 2014.

Het uitgangspunt bij benoemingen en herbenoemingen is het reglement van de raad van commis-

sarissen en de profielschets van de raad en die van zijn leden. De profielschets is in het verslagjaar

opnieuw herijkt. Bij de selectieprocedure wordt aandacht besteed aan integriteit door middel van

de inzet van een extern gespecialiseerd bureau. De raad tracht met elke benoeming de samenstel-

ling van de raad steeds in overeenstemming te brengen met de diversiteit die in het maatschappe-

lijk verkeer wordt verwacht. De heer R. van Dongen heeft een introductie- en opleidingsprogram-

ma gevolgd.

56

Werkgeversrol

Toen een van de bestuurders – de heer T. Streppel – in maart 2013 aangaf de organisatie – op ei-

gen initiatief – te willen verlaten, heeft de raad zich gebogen over de toekomstige bestuursstruc-

tuur. Ook heeft de raad zich voorzien van advies in dezen, zowel van het bestuur zelf als ook van

het directieteam, en heeft gesproken met de OR en de SHW. Daarnaast heeft een externe adviseur

advies uitgebracht. Op 1 september heeft de raad besloten vooralsnog de vacature van de heer T.

Streppel niet in te vullen en tijdelijk met één bestuurder verder te gaan. Daarop is het bestuursre-

glement aangepast, uitgaande van de situatie dat het bestuur tijdelijk bestaat uit één persoon. Dit

reglement is op 1 januari 2014 in werking getreden. In 2014 wordt verder naar de invulling van de

bestuursstructuur gekeken.

Ieder jaar beoordeelt de raad van commissarissen het functioneren van het bestuur en de indivi-

duele leden. Met het vertrek van de heer T. Streppel per 31 december 2013 is er geen beoorde-

lingsgesprek, maar een exitinterview met de heer T. Streppel gevoerd. Het beoordelingsgesprek

met de heer J. Dunnewijk is door omstandigheden verdaagd naar januari 2014. Ter voorbereiding

is gesproken met vertegenwoordigers van het directieteam, de ondernemingsraad en de huur-

dersbelangenorganisatie. Het totaaloordeel van de raad over het functioneren van het bestuur in

2013 was positief.

Het salaris van de bestuurders kent geen variabele component en wordt contractueel jaarlijks aan-

gepast aan de ontwikkeling van de consumentenprijsindex. De basis voor de honorering vormen

de WNT en uitvoeringsvoorschriften van de minister. Het bestuur heeft in 2013 afgezien van de

uitbetaling van deze index als zijnde hun bijdrage aan de hervormingen. De raad spreekt zijn dank

uit aan de heer T. Streppel voor zijn grote bijdrage aan het bestuur en de uitvoering van de opga-

ven van WonenBreburg.

Tegenstrijdige belangen

Alle commissarissen zijn onafhankelijk in de zin van bepaling III.2.2 van de Governancecode Wo-

ningcorporaties. Geen van de commissarissen heeft in een zodanige relatie tot de corporatie ge-

staan dat hij in formele zin niet onafhankelijk kan worden geacht. De leden van de raad van

commissarissen zijn niet betrokken geweest bij transacties waarbij sprake was van tegenstrijdige

belangen. In het verslagjaar hebben er geen activiteiten of transacties plaatsgevonden waarbij

tegenstrijdige belangen speelden. De raad ziet erop toe dat er geen leningen en/of garanties wor-

den verstrekt aan de leden van de raad, aan de leden van het bestuur en/of aan de medewerkers

van WonenBreburg.

Integriteitsbeleid

De raad is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar onafhankelijk en kritisch

kunnen opereren. Het integriteitbeleid is in 2013 herijkt en dit heeft vorm gekregen in een nieuwe

integriteits- en gedragscode en een geactualiseerde klokkenluiderregeling. De integriteits- en

gedragscode is gepubliceerd op de website van WonenBreburg en wordt gehanteerd bij werving

en selectie en bij functionerings- en beoordelingsgesprekken. De raad realiseert zich daarbij dat,

nog meer dan het instrument van beide regelingen, houding en gedrag ‘integer handelen’ bepa-

len. De ‘tone at the top’ is hierbij van doorslaggevend belang.

57

Overleg met de ondernemingsraad

De voorzitter en een lid van de raad voeren twee keer per jaar een gesprek met de ondernemings-

raad. Bij deze besprekingen is de raad van bestuur niet aanwezig. Dit zijn zinvolle en vruchtbare

gesprekken. In het verslagjaar stond vooral het hervormingsplan in deze besprekingen centraal.

Ook ontvangen de leden van de raad afschriften van verslagen van de overlegvergaderingen tus-

sen de ondernemingsraad en de bestuurder.

Overleg met belanghebbenden

De raad vindt het belangrijk dat belanghebbenden van WonenBreburg periodiek in staat gesteld

worden het beleid van WonenBreburg te beïnvloeden. Er bestaan met afzonderlijke partners con-

tracten, afspraken, convenanten of overlegvormen die maatwerk bieden. Dit varieert van meerja-

rige strategische allianties tot samenwerkingsverbanden en klant-/leveranciersrelaties op project-

niveau. De raad wordt actief geïnformeerd over deze contacten door het bestuur. Waar dat aan

de orde is, wordt goedkeuring voor samenwerking gevraagd. Op 13 december 2013 waren sta-

keholders bijeen om te praten over de toekomst van de volkshuisvesting en de te maken keuzes

daarbij. In deze bijeenkomst, waar leden van de raad bij aanwezig waren, werd – aan de hand van

stellingen – constructief gediscussieerd.

De leden van de raad die namens de huurders voorgedragen zijn, maar ook andere commissaris-

sen, hebben diverse bijeenkomsten van huurdersbelangenorganisaties bijgewoond. De invoering

van de inkomensafhankelijke huurverhoging heeft in 2013 voor de nodige commotie gezorgd in

de relatie met de huurders. Ook het gesloten akkoord tussen de minister en Aedes heeft geleid tot

acties van onze huurders, waarbij WonenBreburg werd aangesproken op zijn sociale gezicht. Het

bestuur heeft veel overleg gevoerd over deze onderwerpen met huurders en huurdersvertegen-

woordigingen. De raad is hierover uitvoerig geïnformeerd en heeft, evenals het bestuur, begrip

voor de stellingnamen van huurders en huudersvertegenwoordigingen.

Een keer per jaar bezoekt de raad met het bestuur een gedeelte van het bezit van WonenBreburg.

Op 5 oktober 2013 was een dag georganiseerd om een kijkje achter de schermen van het klant-

contactcentrum te nemen en vervolgens – op locatie – het herstructureringsproject Dr. Struycken-

plein in Breda te bezoeken. Deze projecten werden toegelicht door medewerkers van WonenBre-

burg en samenwerkingspartners van WonenBreburg.

Samenstelling raad van commissarissen per 31 december 2013

Mr. H.J. Touw functie:

in functie sinds:

jaar van aftreden:

geboortejaar:

geslacht: beroep:

nevenfuncties:

voorzitter RvC; lid selectie- en remuneratiecommissie

2010

2017

1943

man voormalig directeur financiële instelling

- voorzitter RvC Woonkracht10

- lid bestuur stichting afwikkeling OVO

- adviseur DAP Holding NV

Ing. W.P.J.M. van Dijk functie:

in functie sinds:

jaar van aftreden:

geboortejaar:

geslacht:

beroep: nevenfuncties:

huurderscommissaris

2005

2013

1953

man

adviseur - lid RvC, (vicevoorzitter) Poort 6 Gorinchem

58

Drs. R.A.M. van Dongen functie:

in functie sinds:

jaar van aftreden:

geboortejaar:

geslacht:

beroep:

nevenfuncties:

lid RvC; lid auditcommissie

2013

2020

1970

man

algemeen directeur Oranjewoud BV; directeur Croonen B.V.;

HWVT; Oranjewoud Realisatie Van der Heide - raadslid gemeente Veldhoven

- lid auditcommissie en werkgeverscommissie gemeente Veldho-

ven

- lid algemeen bestuur NLingenieurs

Drs. S.J. Hoenderop functie:

in functie sinds:

jaar van aftreden:

geboortejaar:

geslacht:


lid RvC; voorzitter audit-commissie

2009

2016

1962

man

CFO C4C Holding - raad van overleg Solidair Pensioen Interpolis

- beleggingscommissie Solidair Pensioen Interpolis

- RvC FLM Foodingredients B.V.

- bestuurslid CFOonLime

M. Huijsmans MSc functie:

in functie sinds:

jaar van aftreden:

geboortejaar:

geslacht:


lid RvC

2012

2019

1976

vrouw

managementconsultant - lid van RvT Woonwenz

- lid Raad van Advies Deerns Nederland

Mr. W.M.M. van Fessem functie: in functie sinds:

jaar van aftreden:

geboortejaar: geslacht:

beroep:

nevenfuncties:

huurderscommissaris 2010

2017

1949 man

advocaat generaal gerechtshof Den Haag

- lid RvT MOTI, Museum of the Image, te Breda

- lid RvT BKKC (Brabants Kenniscentrum voor Kunst en Cultuur) - voorzitter bestuur Stichting tot beheer en exploitatie van de

Waalse kerk Breda,

- lid klachtencommissie grensoverschrijdend gedrag, gemeente Breda

Werkzaamheden van de raad

In het verslagjaar hebben zes reguliere vergaderingen en één thematische vergadering plaatsge-

vonden. Daarnaast vond een besloten vergadering plaats op 12 december 2013. Geen van de leden

is frequent afwezig geweest bij de vergaderingen. Tijdens de reguliere en thematische vergade-

ringen was het bestuur aanwezig. In de meivergadering heeft de raad gesproken met de externe

accountant buiten aanwezigheid van het bestuur. In de reguliere vergaderingen zijn het beleid in

het algemeen en met betrekking tot overheidsmaatregelen en de gevolgen voor de corporatie

naast onderwerpen van volkshuisvestelijk en financieel belang besproken. Een belangrijk onder-

werp hierbij was het hervormingsplan 2013-2016 voor WonenBreburg met onderwerpen als struc-

tuur, cultuur en een teruggang in de formatie.

Onderstaand is weergegeven welke zaken voorts aan de orde zijn geweest, c.q. waaraan goedkeu-

ring door de raad van commissarissen is verleend:

59

•diverse herstructurering-, nieuwbouw- en grootonderhoud-/woningverbeteringplannen;

• vastgoedinvesteringsstatuut respectievelijk aanpassing treasurystatuut;

• biedingen op onroerend goed van andere woningcorporaties;

• diverse rapportages inzake rekening en verantwoording van afgeronde projecten;

• kwartaalrapportages bedrijfsvoering (Balanced Score Card);

• planning en uitvoering van de interne controlecyclus;

• stresstest in het kader van de financiële en economische crisis;

• jaarverslag en jaarrekening 2012;

• verantwoording van deelnemingen, verbindingen en samenwerkingsverbanden;

• managementletter van de accountant;

• opdracht aan accountant voor controlejaar 2013;

• oordeelsbrief van de minister Wonen, Wijken en Integratie;

• opheffen en volgen deelnemingen, verbindingen en samenwerkingsverbanden;

• begroting 2014 en FMR 2014-2016;

• nieuw huurbeleid;

• afspraken met de gemeente Tilburg en de gemeente Breda;

• financieringsafspraken;

• evaluatie van accountant en selectie accountant voor 2014;

• aanpassing van de statuten, respectievelijk bestuursreglement;

• duurzame energie;

• aanpassing treasurystatuut;

• het hervormingsplan 2013-2016, inclusief de bestuursstructuur en de werving van de directeur

Finance, Control en Waardesturing;

• verstrekking onherroepelijke volmacht aan het WSW;

• thematische besprekingen: sociaal-economische thematiek in de wijken;

• integriteitsbeleid;

• personeelsaangelegenheden.

De leden van de raad hebben ook themabijeenkomsten van het samenwerkingsverband Futura

bijgewoond.

Door de raad werd het bestuur decharge verleend over het gevoerde beleid en bestuur over 2012.

Om te komen tot een afgewogen oordeelsvorming voor het nemen van besluiten, wordt de raad

van relevante schriftelijke en mondelinge informatie voorzien door het bestuur. De besluiten zijn

genomen met algemene stemmen.

Gevolgde opleidingen door leden van de raad

Diverse leden van de raad hebben VTW- en andere bijeenkomsten bijgewoond om de ontwikke-

lingen in de sector te kunnen volgen dan wel zich in de kunst van het toezicht houden te verdie-

pen.

Zelfevaluatie van de raad

De raad van commissarissen heeft op 12 december in besloten vergadering gesproken over het

functioneren van de raad als geheel en de individuele leden van de raad. Daarbij kwam de herbe-

noeming van de heren W. van Fessem en H. Touw aan de orde. Besloten is de heren W. van Fessem

en H. Touw te herbenoemen voor een periode van vier jaar, de heer W. van Fessem onder de

voorwaarde dat de SHW de herbenoeming als huurderscommissaris goedkeurt. Deze goedkeuring

60

is ontvangen. De raad heeft de beloning van de leden van de raad aangepast per 1 januari 2013

aan de WNT-regels voor woningcorporaties in dat jaar.

Besloten is ook de vacature, ontstaan door het vertrek van de heer R. Vreeman, vooralsnog niet in

te vullen, zodat de raad na de voordracht en benoeming van een nieuwe huurderscommissaris uit

zes leden zal bestaan.

Voorts is gesproken over het functioneren van het bestuur en de samenstelling van het bestuur na

het vertrek van de heer T. Streppel. Daarbij waren het handhaven van het 'vier-ogenprincipe' en

het waarborgen van de continuïteit van WonenBreburg als gezonde en grote corporatie met een

belangrijke opgave onder moeilijke omstandigheden de uitgangspunten. De raad heeft besloten

in de loop van 2014 verder te spreken over de inrichting van het bestuur. Ten aanzien van de be-

loning van de bestuurders kan worden vermeld dat deze hebben afgezien van verhoging in 2013.

Andere onderwerpen die zijn besproken zijn de reglementen, het functioneren van de externe

accountant en de samenstelling van de commissies van de raad.

Vergoeding

WonenBreburg heeft de volgende vergoedingen in 2013 aan de leden van de raad uitgekeerd.

Deze vergoeding vallen binnen de WNT, respectievelijk de uitvoeringsvoorschriften van de minis-

ter.

Naam functie bedrag in euro’s

Ing. W.P.J.M. van Dijk lid 10.345

Drs. R.A.M. van Dongen lid, lid AC (vanaf 1 juli) 5.715

Mr. W.M.M. van Fessem lid 10.345

Drs. S.J. Hoenderop lid, voorzitter AC 12.845

M.A.P. Huijsmans MSc lid 10.170

Mr. H.J. Touw lid, voorzitter RvC, AC (1 januari tot 1 juli) 15.676*

Dr. R.L. Vreeman lid, tot 1 november 2013 8.620

totaal 73.716

*Dit bedrag is inclusief een nabetaling van € 417 voor lidmaatschap van de auditcommissie in 2012.

Tot slot

De raad spreekt waardering uit voor de door de medewerkers van WonenBreburg geleverde

maatschappelijke en volkshuisvestelijke prestaties in 2013. De raad is ook veel dank verschuldigd

aan de heer T. Streppel, die zich ruim 13 jaar met succes voor WonenBreburg heeft ingespannen,

en aan de afgetreden heren W. van Dijk en R. Vreeman.

Dit was een jaar van grote hervormingen, zowel extern als intern, gecombineerd met grote, extra,

financiële lasten. De soms pijnlijke en toch noodzakelijke maatregelen zijn genomen om als wo-

ningcorporatie met de door de overheid opgelegde maatregelen toekomstbestendig te blijven.

Wij stellen ons als doel de noodzakelijke bijdrage aan de volkshuisvesting in ons werkgebied op

basis van continuïteit te kunnen blijven leveren.

Mr. H.J. Touw, voorzitter raad van commissarissen

61

6.4. Bericht van de ondernemingsraad

Een groot deel van de medezeggenschap in 2013 stond in het teken van de reorganisatie. De pro-

actieve houding van OR en bestuur kreeg gestalte door het instellen van een klankbordgroep en

uitvoerig en open overleg over de reorganisatie, de gevolgen, communicatie etc. De adviesaanvra-

gen kwamen daarom niet als een verrassing. De vroegtijdige en intensieve betrokkenheid van de

OR bij het proces stelde ons in staat om tijdig, onder meer via achterbanraadpleging, informatie

op te halen, nadere vragen te stellen en reacties te geven.

In mei leidde dat tot het advies om maximaal 60fte in te krimpen en uitstel van de aanzegge-

sprekken. De rol van de kwartiermaker werd hierdoor belangrijker en de boventalligheid van me-

dewerkers kon beter afgewogen worden. Deze argumenten wogen voor de OR, en uiteindelijk

ook het bestuur, zwaarder dan de langere onzekerheid over je baan. Tegelijkertijd werden de

gesprekken tussen bestuur en vakbonden opgestart voor een nieuw sociaal plan. De onderne-

mingsraad was toehoorder met invloed. Na een paar moeizame bijeenkomsten kwam er een goed

plan tot stand, met begeleiding in outplacement, plaatsmakersregeling en een 60-

plusmaatwerkmogelijkheid.

De zomermaanden stonden vooral in het teken van het kwartiermaken. De OR sprak met alle

kwartiermakers tijdens dit traject. In oktober volgde de tweede ronde van het hervormingsplan.

De achterbanraadplegingen werden goed bezocht. In de eerste raadplegingen ging het vooral om

de argumentatie om te reorganiseren. In de tweede raadpleging ging het vooral over wat we nog

wel gaan doen en met hoeveel mensen. De onderbouwing daarvan door bestuur en kwartierma-

kers kostte wat kruim. In de gesprekken tussen OR en bestuurder kwam uiteindelijk een goed on-

derbouwd overzicht. Na de raadplegingen stelde de OR een conceptadvies op. Nieuw was, dat dit

eerst op intranet werd geplaatst. Zo konden de medewerkers commentaar leveren op het advies.

Vervolgens werd het definitieve advies overhandigd aan de bestuurder.

Naast de hervorming, die als een rode draad door het gehele jaar liep, is er ook advies uitgebracht

over de High Performance Organisation. HPO wordt de tool om onze cultuuromslag te bewerkstel-

ligen. We gaven advies over de samenwerkingsovereenkomst met Cofier, wat helaas een ontbin-

ding tot gevolg had.

We zijn, deels informeel, betrokken geweest bij het besluit over de werving en selectie van een

bestuurder, RvC-leden en de directeur FC&W. De reguliere gesprekken met de RvC waren open,

verhelderend en betrokken; de OR is daarbij geraadpleegd met betrekking tot de beoordeling van

de bestuurders.

In september hadden we OR-verkiezingen, waarna we een nieuw lid welkom heetten in ons mid-

den.

Een druk jaar voor de medezeggenschap met moeilijke en zware adviezen. We kijken terug op een

jaar waarin we veel hebben bereikt en geleerd. In 2014 volgen we de uitrol van de hervorming en

de cultuuromslag op de voet.

Hans van Domburg

Voorzitter ondernemingsraad WonenBreburg

62

7. Jaarrekening 2013 Stichting WonenBreburg

7.1. Geconsolideerde balans (na resultaatbestemming) per 31 december 2013 (bedragen x € 1.000)

31-12-2013 31-12-2012

1.162.452 1.163.878

19.834 46.071

19.547 21.667

1.201.833 1.231.616

217.901 196.677

96.046 92.773

2.179 3.516

316.126 292.966

- 2.664

57 294

893 891

2.751 3.043

5.314 5.436

591 958

9.606 13.286

1.527.565 1.537.868

12.914 12.487

17.300 11.925

474 486

30.688 24.898

42 3.788

2.498 1.683

1.489 488

1.969 1.175

5.398 16.381

113 30

8 134

6.543 3.387

18.018 23.278

6.411 8.996

55.159 60.960

1.582.724 1.598.828

Totaal vorderingen

2.3 Liquide middelen

Totaal vlottende activa

Totaal activa

2.2.2 Gemeente en Rijk

2.2.3 Overige vorderingen

2.2.4 Vorderingen op groepsmaatschappijen

2.2.5 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

2.2.6 Belasting en premies sociale verzekeringen

2.2.7 Overlopende activa

Totaal voorraden

2.1.4 Onderhanden projecten

2.2 Vorderingen

2.2.1 Huurdebiteuren

2 Vlottende activa

2.1 Voorraden

2.1.1 Vastgoed bestemd voor verkoop

2.1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

2.1.3 Overige voorraden

1.3.4 Latente belastingvordering(en)

1.3.5 Leningen u/g

1.3.6 Te vorderen BWS-subsidies

Totaal financiële vaste activa

Totaal vaste activa


1.3.2 Andere deelnemingen


Totaal materiële vaste activa

1.2 Vastgoedbeleggingen

1.2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie

1.2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

1.2.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Activa

1 Vaste activa

1.1 Materiële vaste activa

1.1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie


1.1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Totaal vastgoedbelegging

1.3 Financiële vaste activa

63

31-12-2013 31-12-2012

377.033 474.030

- -

377.033 474.030

257 -

257 -

24.426 29.094

108 256

3.757 1.003

28.291 30.353

30.512 32.175

893.154 816.458

- 2.212

34.193 34.193

404 374

97.114 94.062

1.055.377 979.474

9.285 329

1.685 2.505

7.314 12.491

5.768 2.241

385 374

65.736 56.545

381 36

31.212 40.450

121.766 114.971

1.582.724 1.598.828

7.6 Aflossingsdeel leningen komend boekjaar

7.7 Schulden aan groepsmaatschappijen

7.8 Overlopende passiva

Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva

7 Kortlopende schulden

7.1 Schulden aan kredietinstellingen

7.2 Schulden aan gemeente

7.3 Schulden aan leveranciers

7.4 Schulden aan belastingen en sociale verzekeringen

7.5 Schulden ter zake van pensioenen

6.3 Leningen groepsmaatschappijen

6.4 Leningen derden

6.4 Waarborgsommen

6.5 Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden

Totaal langlopende leningen

5.3 Overige voorzieningen

Totaal voorzieningen

6 Langlopende leningen

6.1 Leningen overheid

6.2 Leningen kredietinstellingen

4.1 Egalisatierekening leveringen en diensten huurders

Totaal egalisatierekeningen

5 Voorzieningen

5.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

5.2 Voorziening latente belastingverplichtingen

3 Eigen vermogen

3.1 Aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen

3.2 Aandeel van derden in het groepsvermogen

Totaal eigen vermogen

4 Egalisatierekeningen

Passiva

64

7.2. Geconsolideerde winst-en-verliesrekening 2013 (bedragen x € 1.000)

Wijziging presentatie: vanaf 2013 worden de gerealiseerde herwaarderingen in de winst-en-verliesrekening afzonderlijk verantwoord onder de post ‘Uit de

overige reserves gerealiseerde herwaardering’. De vergelijkende cijfers over 2012 zijn hierop aangepast. In de jaarrekening 2012 waren deze opbrengsten

opgenomen in de post ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Ook zijn de vergelijkende cijfers over 2012 aangepast

voor de specificatie van het verkoopresultaat van het bestaand bezit en nieuwbouw.

2013 2012

A. Huren 148.729 139.673

B. Opbrengsten servicecontracten 12.692 12.089

C. Overheidsbijdragen 36 17

D.1. Verkoopresultaten nieuwbouw 1.185 383

D.2. Opbrengst reguliere verkopen bestaand bezit 10.150 5.689

D.3. Af: kostprijs reguliere verkopen bestaand bezit -10.150 -5.689

E. Geactiveerde productie eigen bedrijf 2.639 2.703

F. Overige bedrijfsopbrengsten 1.183 1.492

166.464 156.357

G. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 55.244 46.456

I. Lonen en salarissen 18.947 19.270

J. Sociale lasten 2.744 2.835

K. Pensioenlasten 3.491 3.556

L. Onderhoudslasten 24.704 33.485

M. Leefbaarheid 976 1.392

N. Lasten servicecontracten 12.482 10.573

O. Overige bedrijfslasten 30.381 20.673

169.966 144.485

-3.502 11.872

P. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -14.208 21.365

Q. Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering 27.320 9.955

13.112 31.320

R. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren 3.969 5.930

S. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 372 334

T. Rentelasten en soortgelijke kosten 39.265 37.490

-34.924 -31.226

-25.314 11.966

U. Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening -144 -89

V. Resultaat deelnemingen -284 -749

-25.742 11.129 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en

vastgoedportefeuille 20.997 6.245

H.

Resultaat waardeverandering vastgoed

Saldo financiële baten en lasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

Totaal bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten

Totaal bedrijfslasten

Bedrijfsopbrengsten minus bedrijfslasten

Bedrijfsopbrengsten

65

7.3. Kasstroomoverzicht (geconsolideerd, op basis van indirecte methode) (bedragen x € 1.000)

7.4. Overzicht van het totaalresultaat over 2013 (bedragen x € 1.000)

2013 2012

Bedrijfsresultaat -3.502 11.872

Aanpassingen voor:

- Afschrijvingen (en overige waardeveranderingen) 76.241 42.746

- Mutatie egalisatierekeningen 257 6

- Mutatie voorzieningen 3.871 -1.282

- Overige

- Veranderingen in werkkapitaal:

. mutatie operationele vorderingen 5.260 -1.048

. mutatie voorraden -1.592 9.723

. mutatie onderhanden projecten 3.746 -3.677

. mutatie operationele schulden -11.439 -4.907

-4.024 91

Kasstroom uit bedrijfsoperaties 72.842 53.433

Ontvangen interest 4.341 6.264

Betaalde interest -38.197 -35.071

Winstbelasting

-33.856 -28.807

Kasstroom uit operationele activiteiten 38.986 24.626

Investeringen in immateriële vaste activa -

Desinvesteringen immateriële vaste activa -

Investeringen in materiële vaste activa -101.383 -93.095

Desinvesteringen materiële vaste activa 12.365 8.840

Investeringen in vastgoedbeleggingen -55.931 -30.440

Desinvesteringen vastgoedbeleggingen 9.126 3.901

Investeringen in financiële vaste activa -124 -702

Desinvesteringen financiële vaste activa 3.377 3.899

Kasstroom uit investeringsactiviteiten -132.570 -107.597

Mutatie rekening-courantschuld kredietinstellingen 8.956 -13.406

Ontvangsten uit langlopende schulden 147.108 174.367

Aflossingen van langlopende schulden -65.066 -85.724

Mutatie terugkoop verplichtingen VOV - 14.667

Kasstroom uit financieringsactiviteiten 90.998 89.904

Mutatie geldmiddelen -2.585 6.933

Stand 2.3 Liquide middelen 31-12 6.411 8.996

Stand 2.3 Liquide middelen 01-01 8.996 2.063

Mutatie geldmiddelen -2.585 6.933

Mutatie ongerealiseerd resultaat toekomstige verkopen 2.830 -9.779

Gerealiseerde herwaardering t.l.v. eigen vermogen -27.318 -12.404

Totaal (mutatie groepsvermogen) -96.997 194.784

Overzicht totaalresultaat 2013 2013 2012

Geconsolideerd netto resultaat na belastingen -25.742 11.129

Herwaardering MVA direct in/uit de reserve -53.899 197.838

Ongerealiseerd resultaat VOV direct in de reserve 2.933 8.000

Herclassificatie van sociaal naar commercieel bezit 4.199 -

66

Het geconsolideerde netto resultaat is het saldo dat volgt uit de winst-en-verliesrekening. De ove-

rige mutaties betreffen ongerealiseerde herwaarderingen (toevoegingen en onttrekkingen) die

direct in het vermogen zijn verwerkt en niet in het resultaat zijn verantwoord.

De herwaardering materiële vaste activa zijn waardemutaties van het sociaal bezit die als ongerea-

liseerd direct op de balans worden gemuteerd. In 2013 betreft dit een bedrag van € 53.899.000

negatief (tabel ‘Ongerealiseerd groepsvermogen’). Ook het saldo van verkopen onder voorwaar-

den in 2013 ad € 2.933.000 is direct in het vermogen opgenomen (tabel ‘Verkoopresultaten be-

staand bezit’). De vermogensmutatie als gevolg van herclassificatie van sociaal naar commercieel

vastgoed (€ 4.199.000) wordt ook buiten het resultaat om in de ongerealiseerde reserve verwerkt

(tabel ‘Herclassificatie’).

Verder is nog direct in de ongerealiseerde reserve gemuteerd de aanpassing in het verwachte sal-

do op de toekomstige verkopen in 2014 tot 2016 voor een bedrag van € 2.830.000. Het bedrag in

deze tabel (€ 2.830.000) wijkt af van deze post in de tabel ‘Ongerealiseerd groepsvermogen’ ad

€ 1.428.000 omdat in laatstgenoemd saldo het resultaat van de reguliere verkopen over 2013

(€ 4.258.000) niet is opgenomen.

De door afschrijvingen en verkopen gerealiseerde herwaarderingen in 2013 worden uit de onge-

realiseerde reserve onttrokken en als bate op de winst-en-verliesrekening verantwoord (tabel ‘Uit

de overige reserves gerealiseerde herwaardering’).

7.5. Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

7.5.1. Algemeen

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013.

Alle bedragen zijn in euro’s, tenzij anders vermeld.

7.5.2. Groepsverhoudingen

Stichting WonenBreburg te Tilburg staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. De in de

financiële overzichten van de geconsolideerde deelnemingen vermelde posten worden proportio-

neel in de consolidatie betrokken. De in de consolidatie betrokken rechtspersoon is WonenBre-

burg Holding BV te Tilburg.

Deelnemingen worden gewaardeerd op nettovermogenswaarde. Een overzicht van de gegevens,

vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW, is hierna opgenomen:

Geconsolideerde maatschappijen:

Naam deelnemings-

percentage

hoofdactiviteit

WonenBreburg Holding BV 100% tussenholding

VOF Laurentius/WonenBreburg 50% projectontwikkeling en

exploitatie (partner:

woningcorporatie Lau-

rentius Breda

WonenBreburg Project Talmazone BV 100% projectontwikkeling

Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg & Neder-

landse Bouwunie VOF

50% (indirect) projectontwikkeling

(partner: Nederlandse

Bouw Unie Projectont-

wikkeling III B.V.)

67

Naam deelnemings-

percentage

hoofdactiviteit

WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV 100% projectontwikkeling

VOF Wijkontwikkelingsmaatschappij Quirijnboule-

vard Tilburg

50% (indirect) projectontwikkeling

(partner: gemeente

Tilburg project Quirijn-

boulevard B.V.)

WonenBreburg Project Groeseind BV 100% projectontwikkeling

VOF Groeseind 50% (indirect) projectontwikkeling

(partner: Janssen de

Jong projectontwikke-

ling B.V.)

Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV 100% energie-exploitatie

WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV 100% projectontwikkeling

VOF Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein 50% (indirect) projectontwikkeling

(partner: Nederlandse

Bouw Unie Projectont-

wikkeling V B.V.)

WonenBreburg Project Forum BV 100% projectontwikkeling

VOF Forum 50% (indirect) projectontwikkeling

(Van der Weegen

Bouwontwikkeling b.v.)

Bij de 50%-deelnemingen (joint ventures) is in de concernstructuur een projectvennootschap met

een 100%-belang tussengevoegd (zie pagina 33). In de kolom deelnemingspercentage zijn de

50%-belangen daarom als ‘indirect’ gelabeld.

Voor de participaties in WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV en VOF laurenti-

us/WonenBreburg bestaan intenties om deze in 2014 te ontbinden.

Niet-geconsolideerde maatschappijen:

Naam deelnemings-

percentage

hoofdactiviteit

Cofier Bouwontwikkeling BV 25% projectontwikkeling

Breedband Tilburg BV 24,33% exploitatie glasvezelnet

Stichting Brabants Investeringsfonds Nieuwbouw-

woningen Project Havenmeester

25% financiering project-

ontwikkeling

Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV 25% projectontwikkeling

Voor de te onderscheiden belangen van andere partijen in de minderheidsdeelnemingen wordt

verwezen naar het jaarverslag (pagina 33).

7.5.3. Grondslagen voor de consolidatie

In de geconsolideerde jaarrekening van Stichting WonenBreburg zijn de financiële gegevens ver-

werkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een

overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend, of waarover de centrale leiding wordt ge-

voerd. De belangen in de vennootschappen onder firma kwalificeren als joint venture op grond

van een overeenkomst tot samenwerking met de andere vennoot, waarbij geen sprake is van

overheersende zeggenschappen door één van de deelnemende partijen. Ten behoeve van het

wettelijk inzichtvereiste worden deze belangen proportioneel geconsolideerd. De geconsolideerde

68

jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaat-

bepaling van Stichting WonenBreburg.

De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken

rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen

onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het ver-

mogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaar-

rekening tot uitdrukking gebracht.

De resultaten van nieuw verworven groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie mee-

genomen rechtspersonen en vennootschappen worden geconsolideerd vanaf de overnamedatum.

Op die datum worden de activa, voorzieningen en schulden gewaardeerd tegen de reële waarden.

De resultaten van afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie verwerkt tot het tijdstip

waarop de groepsband wordt verbroken.

7.5.4. Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarreke-

ning

De jaarrekening van WonenBreburg is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer

sociale huursector (BBSH). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen,

behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. De algemene regel is dat lasten worden

genomen als deze voorzienbaar zijn en baten als deze zijn gerealiseerd. Tevens is deze jaarreke-

ning opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toe-

gelaten Instellingen Volkshuisvesting. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de

balans en winst-en-verliesrekening opgenomen en is het verloopoverzicht van de bedrijfswaarde

opgenomen. Voor de sectorspecifieke presentatie zijn waarderings- en verslaggevingsvoorschriften

geformuleerd. De richtlijn adviseert de sector de waardering te baseren op fair value. Dit impli-

ceert dat waardering van het ‘materieel vast actief in exploitatie’ plaatsvindt op basis van actuele

waarde, in concreto de bedrijfswaarde voor sociaal vastgoed en de marktwaarde in verhuurde

staat voor commercieel vastgoed. De richtlijn is in 2011 herzien en betreft onder meer de classifica-

tie en kwalificatie van onroerende zaken in exploitatie (in sociaal (DAEB) en commercieel (niet-

DAEB)). WonenBreburg past deze herziene richtlijn vanaf 2012 toe.

7.6. Grondslagen voor de waardering van de geconsolideerde activa en passiva

7.6.1. Algemeen

In de toelichting dienen alle bedragen gelezen te worden als zijnde vermenigvuldigd met de fac-

tor € 1.000. Activa en passiva worden, indien niets vermeld is, gewaardeerd tegen nominale waar-

de. Hierbij wordt op vorderingen, indien noodzakelijk, een voorziening wegens mogelijke onin-

baarheid in mindering gebracht.

7.6.2. Transacties met verbonden partijen

Met de meeste deelnemingen heeft WonenBreburg naast een aandelenbelang ook een zakelijke

relatie, waarbij producten en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen

of uitbesteed. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken

waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.

7.6.3. Materiële vaste activa

Sociaal vastgoed in exploitatie

Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het

maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen

huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrela-

69

ties wordt vastgesteld. Ultimo 2013 bedraagt deze grens € 681,02 (2012: € 664,66). Omdat de jaar-

lijkse huuraanpassing medio het kalenderjaar plaatsvindt, is er voor gekozen bij de classificatie van

sociaal bezit ultimo 2013 uit te gaan van de huurtoeslaggrens per 1 januari 2014 (€ 699,48).

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organi-

saties – waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners – en dat

is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie

d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

WonenBreburg kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien WonenBreburg een

beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk

beleid staat hierbij centraal.

Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op de be-

drijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosti-

ceerde kasstromen van kasstroomgenererende eenheden uit hoofde van toekomstige exploitatie-

opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de inves-

tering. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau.

WonenBreburg kiest voor deze indeling van de kasstroomgenererende eenheden, omdat deze

aansluit bij zijn interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor zijn vastgoedsturing. De re-

ele waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De

onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de

beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepas-

sing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd

op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting, waarbij de voorgenomen bezuini-

gingen zijn ingerekend. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meer-

jarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan

van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente, evenals genor-

meerde lastenniveaus.

Sociaal vastgoed in exploitatie dat naar verwachting binnen 3 jaar na balansdatum wordt ver-

kocht, is gewaardeerd op verkoopwaarde, rekening houdend met de directe verkoopkosten.

Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverho-

ging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.

Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen waarvan de feitelijke ver-

plichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waar-

dering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of verg-

roten van de oorspronkelijke capaciteit.

Groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. De lasten van onder-

houd, niet zijnde periodiek groot onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van acti-

veerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De

lasten van dergelijk onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat

deze zich voordoen.

70

Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de

componenten grond, casco en overige componenten (installaties en inrichting). Over het aandeel

van de grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte eco-

nomische levensduur per component en worden berekend op basis van een vast percentage van

de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming.

Waardemutaties in de bedrijfswaarde worden als volgt verantwoord:

Een waardevermeerdering van een complex onder het sociale vastgoed wordt in beginsel

direct ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht en wordt niet opgenomen in het

resultaat. Uitzondering betreft het geval wanneer voor een complex in het verleden een

afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie worden waardevermeer-

deringen van ditzelfde complex als positief resultaat in de winst-en-verliesrekening ver-

werkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij

moet opgemerkt worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die be-

paald zou zijn wanneer in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies

voor het complex is verantwoord.

Een waardevermindering van een complex onder het sociale vastgoed wordt in beginsel ten

laste van het resultaat gebracht. Indien echter een herwaarderingsreserve voor dit complex

gevormd is, wordt de waardevermindering direct ten laste van de herwaarderingsreserve

gebracht (en niet in mindering op het resultaat) tot het bedrag dat met betrekking tot het

desbetreffende complex in de herwaarderingsreserve is opgenomen.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten be-

hoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen

verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding,

toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Voorts wordt

rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde

rentevoet over het totale vreemde vermogen. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is

dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil ge-

waardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende

kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen.

Rentetoerekening vindt plaats vanaf de datum van verkrijging.

Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis

van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en, indien van toepassing,

bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economi-

sche levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er

wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschre-

ven.

7.6.4. Vastgoedbeleggingen

Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om

huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren.

71

Commercieel vastgoed in exploitatie

Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoe-

slaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige com-

mercieel vastgoed (zoals parkeervoorzieningen). Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt

gewaardeerd op actuele waarde. De actuele waarde kan niet worden vastgesteld aan de hand van

courante prijzen op een actieve markt. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van:

de contante waarde van geprognosticeerde kasstromen gebaseerd op betrouwbare schat-

tingen, ondersteund door de bepalingen in bestaande lease- en andere contracten en door

extern bewijsmateriaal, zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op

dezelfde locatie en in dezelfde staat en gebruikmakend van een disconteringsvoet die de

onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weer-

spiegelt (Discounted Cash Flow methode, hierna: DCF-methode).

Winsten of verliezen die ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel

vastgoed worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging

zich voordoet onder de categorie ‘niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De

herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde, positieve verschil tussen de actuele waarde en

de historische kostprijs.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstrans-

actie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan

de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op de-

zelfde locatie en in dezelfde staat.

Winsten of verliezen die ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken

verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode

waarin de wijziging zich voordoet onder de categorie ‘niet-gerealiseerde waardeveranderingen

vastgoedportefeuille’. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderings-

reserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen

de actuele waarde en de historische kostprijs.

Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft com-

plexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De

complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en indien van toepassing

verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkos-

ten, toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en direc-

tievoering en toegerekende rente tijdens de bouw onder aftrek van een bijzondere waardever-

mindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten.

De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de realiseerbare waar-

de (taxatiewaarde van het object of DCF van exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten. Indien

de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikke-

ling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde

van de balans opgenomen.

72

7.6.5. Financiële vaste activa

Vorderingen op groepsmaatschappijen

De vorderingen op groepsmaatschappijen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de

reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk is aan de

nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.

Andere deelnemingen

Andere deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid

wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder af-

trek van bijzondere waardeverminderingen.

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen, worden bij eerste verwerking

opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs,

die gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.

Latente belastingvorderingen

Latente belastingvorderingen ontstaan uit hoofde van verschillen tussen de waarde voor de fiscale

resultaatbepaling en de waarde in deze jaarrekening. De latentie heeft geen betrekking op fiscale

verliescompensatie, maar uitsluitend betrekking op de waarderingsverschillen betreffende de

waardering van leningen per 1 januari 2008 op grond van VSO-2.

Leningen u/g

De verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële

waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk is aan de nomi-

nale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.

Te vorderen BWS-subsidies

De subsidierechten (contante waarde van de uitbetalingen) op grond van het BWS (Besluit Wo-

ninggebonden Subsidies) worden jaarlijks verminderd met de bedragen die wij van de gemeente

Breda hiervoor ontvangen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk van de disconteringsvoet en loopt

vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar.

7.6.6. Voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoop

Onder het vastgoed bestemd voor verkoop is opgenomen de voorraad nieuwbouwwoningen (op-

geleverd en nog niet verkocht). Deze wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere net-

to-opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de

overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-

opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken

kosten voor voltooiing en verkoop.

Daarnaast zijn onder deze post opgenomen de voor verkoop bestemde leegstaande woningen die

uit exploitatie zijn genomen. Deze woningen zijn gewaardeerd tegen marktwaarde.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende za-

ken onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor

de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze

lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden.

73

De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die

rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is

gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing

en verkoop.

Overige voorraden

De overige voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere netto-

opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoorde-

ling van de voorraden. De waardering van de overige voorraden komt tot stand op basis van ge-

wogen gemiddelde prijzen.

7.6.7. Onderhanden projecten

De onderhanden projecten in opdracht van derden betreffen onroerende zaken verkocht in aan-

bouw en worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten, vermeerderd met de toege-

rekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Als het resul-

taat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, wordt geen

winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kos-

ten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn

aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegere-

kend.

In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende pro-

jecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een on-

voorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten.

Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als op-

brengsten en kosten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties

op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht, is bepaald op basis van de tot de ba-

lansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten.

Als het totaal van alle onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het totaalsaldo

gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een

creditsaldo vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

7.6.8. Vorderingen

De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens

gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn

gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaar-

heid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele

beoordeling van de vorderingen.

Huurdebiteuren

Waardering geschiedt tegen nominale waarde, rekening houdend met een voorziening voor mo-

gelijke oninbaarheid.

Liquide middelen

De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan 12

maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietin-

stellingen onder de kortlopende schulden.

74

De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije

beschikking staan, wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

7.6.9. Egalisatierekeningen

Nagenoeg alle servicecomponenten worden afgerekend. Voor enkele componenten, zoals glasher-

stel en rioolonderhoud, wordt het jaarlijkse exploitatiesaldo verrekend in de vermelde egalisatie-

rekening.

7.6.10. Voorzieningen

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtin-

gen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuni-

ceerd.

Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders,

gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen betreffende toekomstige herstruc-

tureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het

besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering.

Van een feitelijke verplichting is sprake als de formalisering van de verplichting heeft plaatsge-

vonden.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden als bijzondere waardever-

andering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen

gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende

complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verlie-

zen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus

de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde.

In de voorziening beleid worden, naast bovengenoemde geraamde onrendabele toppen, ook al-

gemene bijdragen opgenomen voor herstructurering(sgebieden). Verder zijn als overige verreke-

ningen vorderingen en verplichtingen opgenomen die in het kader van projecten gebiedsont-

wikkeling met derden nog zijn af te wikkelen.

Voorziening latente belastingverplichtingen

Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële

en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze

verschillen, vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening worden in

mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschik-

bare voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale

winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening.

De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarreke-

ning en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen nominale waarde en heeft over-

wegend een langlopend karakter.

De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop, beleggingen en

langlopende schulden. Er is geen rekening gehouden met verhuureenheden bestemd voor sloop

en herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is

vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd.

75

Voorziening pensioenen

WonenBreburg heeft een pensioenregeling bij pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioen-

fonds). De regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan pensioenuitvoerders, te weten het

bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de ‘verplich-

ting-aan-de pensioenuitvoerder-benadering’. In deze benadering wordt de aan de pensioenuit-

voerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord.

Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of, en zo ja welke, verplichtingen

bestaan naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie op

balansdatum. Deze additionele verplichtingen, waaronder eventuele verplichtingen uit herstel-

plannen van de pensioenuitvoerder, leiden tot lasten voor WonenBreburg en worden in de balans

opgenomen in een voorziening.

De waardering van de verplichting is de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om

deze per balansdatum af te wikkelen. Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is,

wordt de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde. Discontering vindt plaats op basis

van rentetarieven van hoogwaardige ondernemingsobligaties.

Toevoegingen aan en vrijval van de verplichtingen komen ten laste, respectievelijk ten gunste, van

de winst-en-verliesrekening.

Een pensioenvordering wordt in de balans opgenomen wanneer WonenBreburg beschikkings-

macht heeft over de pensioenvordering, wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige econo-

mische voordelen die de pensioenvordering in zich bergt, zullen toekomen aan WonenBreburg en

wanneer de pensioenvordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.

Ultimo 2013 (en 2012) waren er voor de groep geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen

naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie.

Overige voorzieningen

Overige voorzieningen liggen in de sfeer van het personeel: voor de toepassing van het Cafeta-

riamodel, voor toepassing van het persoonsgebonden ontwikkelingsbudget en voor toepassing

van de toekomstige jubileumuitkeringen. Daarnaast is een voorziening opgenomen voor de uitga-

ven als gevolg van organisatiehervormingen. Deze post betreft onder meer kosten voor begelei-

ding en advies en uitgaven voor boventallig personeel.

De voorziening voor jubileumuitkeringen wordt gevormd voor de toekomstige uitgaven vanwege

een jubileum van werknemers. Daarbij wordt rekening gehouden met ontslagkansen en sterfte-

kansen en de contante waarde wordt berekend tegen een rekenrente van 5%.

7.6.11. Langlopende schulden

De langlopende leningen vallen uiteen in leningen overheid, kredietinstellingen en groepsmaat-

schappijen. Langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële

waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden wor-

den in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking

gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend

met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.

De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.

76

Waarborgsommen

De waarborgsommen die verantwoord zijn onder de langlopende schulden zijn gewaardeerd te-

gen nominale waarde.

Terugkoopverplichtingen VoV

WonenBreburg heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terug-

koopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoop-

verplichting wordt jaarlijks gewaardeerd.

7.6.12. Kortlopende schulden

De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (wan-

neer deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de

geamortiseerde kostprijs, die gelijk kan zijn aan de nominale waarde.

7.7. Grondslagen voor de bepaling van het geconsolideerde resultaat

7.7.1. Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als:

Verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere las-

ten over het jaar.

De winsten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij

voorzienbaar zijn.

Als niet anders is aangegeven, zijn baten en lasten opgenomen tegen de nominale waarde.

7.7.2. Huren

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslag-

jaar 2013 bedroeg dit maximumpercentage 6% (2012: 2,30%). De opbrengsten uit hoofde van

huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid, daar bij tussentijd-

se beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

7.7.3. Opbrengsten servicecontracten

Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden

aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bij-

dragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis

van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verant-

woord onder de lasten servicecontracten.

7.7.4. Overheidsbijdragen

Overheidsbijdragen betreffen de vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen en overige over-

heidsbijdragen. De overheidsbijdragen hebben betrekking op specifieke regelingen en worden

aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid.

7.7.5. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

De post ‘Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’ betreft het saldo van de behaalde verkoop-

opbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor

derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).

Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar

zijn.

Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt

in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.

77

7.7.6. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling wor-

den hieronder verantwoord.

7.7.7. Overige bedrijfsopbrengsten

Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van

overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.

7.7.8. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Bin-

nen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met

een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties

en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer

dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van

een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt

van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.

7.7.9. Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedporte-

feuille

De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan

door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met be-

trekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Hierin zijn ook opgenomen gereali-

seerde waardeveranderingen ontstaan door afschrijvingen en door verkoop van vastgoed.

7.7.10. Lonen, salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de

winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is

sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de

werknemers.

7.7.11. Pensioenlasten

Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf ‘Voorziening pensioenen’.

7.7.12. Onderhoudslasten

Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onder-

houd verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het

verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balans-

datum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst,

evenals de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de

eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten.

7.7.13. Leefbaarheid

Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en

wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het

verslagjaar hebben plaatsgevonden.

78

7.7.14. Lasten servicecontracten

De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten

in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

7.7.15. Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

7.7.16. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke

verliezen die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het ver-

slagjaar. Verder worden ook negatieve waardeveranderingen van het sociaal vastgoed ten opzich-

te van de historische kostprijs als niet-gerealiseerde waardeveranderingen aangemerkt.

7.7.17. Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering

Uit de overige reserves gerealiseerde herwaarderingen zijn ongerealiseerde waardestijgingen van

sociaal vastgoed die in het verslagjaar zijn gerealiseerd door afschrijvingen of door verkoop van

bezit.

7.7.18. Saldo financiële baten en lasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve

rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt reke-

ning gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardi-

ging van een actief wanneer het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of ver-

koopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de gewogen rentevoet

van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhou-

ding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

7.7.19. Belastingen

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-

verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaan-

de boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde

winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. In het kader van de fiscale optimali-

satie, door de fiscale winst tot nihil terug te brengen, kan WonenBreburg gebruikmaken van de

mogelijkheid tot een afwaardering in verband met een duurzame daling van de WOZ-waarden

van het woningbezit, evenals het vormen van een onderhoudsvoorziening. Tevens wordt rekening

gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belasting-

schulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

WonenBreburg heeft, evenals de meeste in de sector, de VSO verlengd tot en met 31 december

2014. Op basis van de uitgangspunten van de VSO heeft WonenBreburg de fiscale positie ultimo

2013 en het fiscale resultaat 2013 bepaald, wat leidt tot een belastbaar bedrag van nihil. De ge-

vormde belastinglatentie (zowel de actieve als passieve latente belastingverplichtingen) heeft al-

leen betrekking op contante waarde tussen de bedrijfseconomische en fiscale waardering van de

leningenportefeuille als gevolg van de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht

per 1 januari 2008. De aangiften vennootschapsbelasting zijn tot en met 2011 definitief geregeld.

Het te verrekenen compensabel verlies per ultimo 2011 bedraagt € 5.192.932, wat volledig is ver-

werkt (verbruikt) in de aangifte vennootschapsbelasting 2012.

79

WonenBreburg heeft met succes gebruikgemaakt van het initiatief van Aedes om collectief een

verzoek in te dienen bij de Belastingdienst ter verkrijging van de ANBI-status. Door de belasting-

dienst is, per beschikking van 13 februari 2014, aan Stichting WonenBreburg de ANBI-status ver-

leend per 1 januari 2012.

7.7.20. Resultaat deelnemingen

Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke

en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het

resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij WonenBreburg

geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling.

7.8. Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerd kasstroomoverzicht

Het opgestelde kasstroomoverzicht is opgemaakt op basis van de indirecte methode.

De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten.

Winstbelastingen, ontvangen interest en betaalde interest worden opgenomen onder de kas-

stroom uit operationele activiteiten.

80

7.9. Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde balans

(bedragen x € 1.000)

ACTIVA

VASTE ACTIVA

Materiële vaste activa

Als onderdeel van de activa in ontwikkeling zijn de investeringen in grondposities verantwoord

waarvan de toekomstige woningbouwbestemming niet volledig zeker is. De aankopen zijn volle-

dig door WonenBreburg gefinancierd. Voor deze grondposities heeft Stichting WonenBreburg het

volledige eigendomsrecht. Wel zijn afspraken gemaakt met ontwikkelaars, waarbij het ontwikkel-

risico gedeeld wordt met andere partijen. Op basis van deze afspraken heeft WonenBreburg het

recht op evenredige financiële verrekening met deze partijen van uitgaven en resultaten. Voor

enkele posities zijn in 2013 nieuwe perspectieven voor bouwontwikkeling ontstaan.

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:

sociaal

vastgoed in

exploitatie

vastgoed in

onwikkeling

ten dienste

van de

exploitatie

totaal

1.122.686 112.132 42.840 1.277.658

-322.880 - -21.173 -344.053

349.665 -56.431 - 293.234

14.407 -9.630 - 4.777

1.163.878 46.071 21.667 1.231.616

- 35.075 - 35.075

167.724 -102.720 1.303 66.307

-49.642 - - -49.642

- 41.408 - 41.408

653 - - 653

-13.930 - -1.213 -15.143

-2.363 - - -2.363

1.549 - 1.229 2.778

-4.813 - - -4.813

627 - - 627

-112 - - -112

8.362 - - 8.362

-34.602 - -3.439 -38.041

-17.202 - - -17.202

-56.247 - - -56.247

-9.561 - - -9.561

8.131 - - 8.131

-1.426 -26.237 -2.120 -29.783

1.280.029 44.487 42.930 1.367.446

-355.306 - -23.383 -378.689

224.099 -15.023 - 209.076

13.630 -9.630 - 4.000

1.162.452 19.834 19.547 1.201.833

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs

Cumulatieve afschrijvingen

Cumulatieve herwaarderingen

Cumulatieve waardeveranderingen

31-12-2012

Voorziening beleid: mutatie 2013

Investeringen: bestemd voor verkoop

Desinvesteringen: verkrijgings- of vervaardigingsprijs

Eenheden van sociaal -> commercieel herwaarderingen

Eenheden van commercieel -> sociaal verkrijgingsprijs

Afschrijvingen

Desinvesteringen: herwaarderingen

1-1-2013


Boekwaarde per 1 januari 2013

Totaal mutaties

Investeringen: in exploitatie

Investeringen: nieuwbouw beschikking voorziening

Eenheden van sociaal -> commercieel afschrijvingen




Tabel 1.1 Materiële vaste activa onroerende en roerende goederen

Mutaties 2013

Investeringen: in ontwikkeling

Afschrijvingen herwaarderingen

Mutatie herwaardering 2013

Vrijval verkoopprogramma jaarschijf 2013

Waardemutatie verkoopprogramma 2014-2016

Desinvesteringen: afschrijvingen

Eenheden van sociaal -> commercieel verkrijgingsprijs

50 jaar

25 jaar

15 jaar

Sociaal vastgoed in exploitatie:

Grond

Casco

Installaties

Inrichting

geen afschrijvingen

lineair

lineair

lineair

0 jaar

81

Over vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven.

De afschrijvingsmethodiek voor activa ten dienste van exploitatie is op lineaire basis. De afschrij-

vingstermijn varieert van 5 tot 50 jaar. Op gronden wordt niet afgeschreven.

De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed in exploitatie zijn:

2013 2012

Jaarlijkse huurverhogingen:

- Inflatie (voor jaarrekening 2013: 2013 2,5%, volgende jaren 2%)

+ 1,5% extra huurverhoging t/m 2017, volgende jaren inflatie (2%)

- Inflatie (voor jaarrekening 2012: 2012 2,5%, 2013 2,75%, volgende

jaren 2%) + 1,5% extra huurverhoging

4%

4%

Huurharmonisatie bij zittende huurders bovenop jaarlijkse huurverho-

ging (inkomen meer dan € 43.602)*¹

2,5%

2,5%

Huurharmonisatie bij zittende huurders bovenop jaarlijkse huurverho-

ging (inkomen tussen € 34.085 en € 43.602)

Het hierboven genoemde geldt tot en met 2017, na 2017 geldt een infla-

tievolgend huurbeleid

0,5%

2%

0,5%

2%

Mutatiegraad (gemiddeld)*² 14,0% 11,3%

Jaarlijkse huurderving 2015-2020 (gemiddeld) *³ 1,59% 2,00%

Jaarlijkse huurderving 2014 (gemiddeld) *³ 2,34% 1,63%

Norm klachten- en mutatieonderhoudskosten per vhe (2014) € 557 € 568



Norm klachten- en mutatieonderhoudskosten per vhe (vanaf 2017) € 536 € 505

Norm kosten planmatig onderhoud per vhe**¹ € 551 € 503

Jaarlijkse stijging onderhoudskosten (vanaf 2014) 3% 3%

Norm exploitatielasten per vhe (2014) € 792 € 810



Norm exploitatielasten per vhe (vanaf 2017) € 749 € 718

Norm belastingen per vhe Breda (belasting zelfstandige bewoning) € 178 € 153

Norm belastingen per vhe Tilburg (belasting zelfstandige bewoning) € 229 € 208

Jaarlijkse stijging exploitatielasten (vanaf 2014) 3% 3%

Minimale levensduur (behoudens sloop en verkoop) 15 jaar 15 jaar

Maximale levensduur 50 jaar 50 jaar

Restwaarde grond **² € 1.493 € 592

Disconteringsvoet 5,25% 5,25%

Moment van discontering medio-

numerando

medio-

numerando *¹ De huurverhoging voor de bedrijfswaardeberekening in de jaarrekening 2013 bovenop inflatie is doorgerekend op basis van inkomensgegevens van

de huurders. De verwerking van dit beleid in de bedrijfswaardeberekening is alleen mogelijk door het bepalen van een gemiddeld opslagpercenta-

ge bovenop de inflatie. Voor de jaarrekening 2013 is dit gemiddelde percentage berekend op 1,7. Voor de jaarrekening 2012 werd uitgegaan van

een gemiddeld percentage van 1,82. WonenBreburg is bij de vaststelling van de huurverhoging uitgegaan van de per balansdatum bekende richtlij-

nen van het ministerie van BZK. WonenBreburg vindt het noodzakelijk om de inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren voor de jaren

2014 tot en met 2017. Dit acht WonenBreburg in het belang voor de continuïteit en het realiseren van zijn ambities.

*² Dit is een gemiddelde mutatiegraad (5-jaarsvoortschrijdend). Per complex is een specifieke mutatiegraad toegepast.

*³ Dit is een gemiddeld huurdervingspercentage. Per complex is een specifiek huurdervingspercentage toegepast.

**¹ De hier vermelde norm is een norm vanaf jaar 11. De eerste 10 jaar is het planmatig onderhoud doorgerekend aan de hand van de meerjarenon-

derhoudsprognose (MOP).

**² Voor de bedrijfswaardeberekening 2013 is de restwaarde van de grond gebaseerd op het gemeentelijke grondprijsbeleid met aftrek van kosten van

uitplaatsing, sloop en bouwrijp maken. Voor de bedrijfswaardeberekening 2012 werd dezelfde methodiek toegepast.

82

Bij de vergelijking van de normbedragen per eenheid tussen 2013 en 2012 is het van belang dat de

bedragen uit 2012 grotendeels zijn gebaseerd op de eerste versie van de begroting 2013, waarin

de bezuinigingsplannen nog niet concreet waren uitgewerkt. De niveaus zijn nadien aangepast

naar realiseerbare standaarden.

Verhuurderheffing

Bij de vaststelling van de bedrijfswaarde is vanaf 2013 rekening gehouden met de verhuurderhef-

fing. De heffing is alleen van toepassing op zelfstandige huurwoningen met een huurprijs tot de

liberaliseringsgrens; in 2014 € 699,48. Voor 2014 is de heffing vastgesteld op 0,381% van de WOZ,

voor 2015 0,449%, voor 2016 0,491% en voor 2017 0,536%. Vanaf 2018 wil de minister voor onbe-

paalde tijd jaarlijks € 2 miljard heffen. De toebedeling per corporatie gebeurt op basis van de

WOZ, uitsluitend voor wat betreft zelfstandige huurwoningen. Vanaf 2014 zijn door WonenBre-

burg bovenstaande percentages van de WOZ-waarde ingerekend en voor 2018 en daaropvolgende

jaren is het percentage voor 2017 aangehouden (0,536%). Voor het bestaand bezit betekent dit

voor de komende jaren: 2014 circa € 12,1 miljoen, 2015 circa € 14,3 miljoen, 2016 circa € 15,5 mil-

joen en voor 2017 circa € 16,8 miljoen.

Tabel verkoopopbrengsten

De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor

verkoop wordt gedefinieerd als de waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwilli-

ge verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper

worden gedragen. De verkopen worden voor een periode van 3 jaar in de waardering betrokken.

Een deel hiervan (ultimo 2013 leegstaand en voor verkoop beschikbaar) is als voorraad opgeno-

men (vastgoed bestemd voor de verkoop).

Levensduur

De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd bij de bepaling van de resterende economische le-

vensduur:

Er wordt voor sociale huurwoningen uitgegaan van een weerlegbaar vermoeden dat de resteren-

de economische levensduur maximaal 50 jaar en minimaal 15 jaar bedraagt. De restant levensduur

wordt echter primair bepaald met inachtneming van de reguliere richtlijnbepalingen, inhoudende

dat een bijstelling van de gebruiksduur periodiek wordt vastgesteld. Wanneer de administratieve

minimale restant levensduur korter is/wordt dan 15 jaar, is bijzondere aandacht nodig voor een

hernieuwde inschatting van de restant levensduur. In de bedrijfswaardeberekening 2013 is voor

alle complexen, waarbij geen sprake is van sloopplannen, in de planperiode waar nodig rekening

gehouden met groot onderhoud, waarmee de levensduur vanaf de uitvoering van dit project met

25 of 15 jaar (indien minder dan € 32.500 per eenheid) wordt verlengd.

Voor maatschappelijk vastgoed kan uitgegaan worden van een kortere maximale resterende eco-

nomische levensduur (bijvoorbeeld 30 of 40 jaar), afhankelijk van de inschatting van economische

risico’s.

2014 2015 2016

109 110 106

15.123 15.114 14.850

-7.036 -7.721 -7.703

8.087 7.393 7.147

Jaar

Aantal verkopen

Opbrengstwaarde

Bedrijfswaarde en verkoopkosten

Waardemutatie

83

Onderhoudslasten

In de jaarrekening 2012 was voor vrijwel alle complexen een restant levensduur ingerekend van

minimaal 15 jaar; de planning voor de grootonderhoudsprojecten keek daarbij slechts 3 jaar voor-

uit. In 2013 is voor een horizon van 8 jaar geïnventariseerd welke grootonderhoudsprojecten te

voorzien zijn. Daarmee is voor die complexen ook de levensduur verkort. Vervolgens zijn de inves-

teringen voor groot onderhoud opgenomen in de bedrijfswaarde en is in die gevallen ook de le-

vensduur verlengd met 25 dan wel 15 jaar. Dit betreft circa 50 projecten. Per saldo nemen hierdoor

de uitgaande kasstromen voor deze complexen aanzienlijk toe en dit leidt tot een negatieve mu-

tatie in de bedrijfswaarde. In totaal is het financieel effect hiervan op de bedrijfswaarde circa -/-

€ 105 miljoen.

Restwaarde

De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover

er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige

vergelijkbare kavel- of vierkantemeterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt

geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten, bouw-

rijp maken en de kosten van uitplaatsing. Indien feitelijk, dan wel in rechte, afdwingbare verplich-

tingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, wordt met

deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

Indeling in kasstroomgenererende eenheden

De kasstroomgenererende eenheden (complexen) zijn bepaald in overeenstemming met het stra-

tegisch voorraadbeleid. De indeling van het strategische voorraadbeleid is gebaseerd op de inde-

ling van productmarktcombinaties, geografische ligging, woningtype en levensduurinschatting.

Overige aspecten

Het onroerend goed is, wat betreft vreemd vermogen, nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met

rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens het WSW

een obligoverplichting geldt die is opgenomen onder de niet in de balans opgenomen rechten en

verplichtingen. Op verzoek van het WSW in het najaar van 2013, is op 26 maart 2014 aan het WSW

een volmacht verstrekt waarmee een belangrijk deel van dit bezit zo nodig onmiddellijk als borg

kan worden ingezet. Hierdoor is het betreffende onroerend goed dat met deze leningen is gefi-

nancierd niet hypothecair bezwaard, maar wordt benutting als borg door WonenBreburg in de

toekomst wel belemmerd.

De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- of voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aan-

gepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De

verzekerde som op basis van de herbouwwaarde op de balansdatum bedraagt € 2.494.429.016

(2012: € 2.307.461.279). Het onroerende goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksle-

ningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Voor het vastgoed in exploitatie

zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.

In de post ‘Sociaal vastgoed in exploitatie’ zijn per 31 december 2013 27.014 (31 december 2012:

26.132) verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde, gebaseerd op WOZ-beschikkingen

van deze verhuureenheden per 31 december 2013, is nog niet bekend. De waarde van de eenhe-

den ultimo 2012 was € 3.345.696.409.

84

Herclassificatie/herkwalificatie

In 2013 zijn de volgende verhuureenheden geherclassificeerd:

Van complex Oostertuin parkeren zijn 59 eenheden omgezet van sociaal naar commercieel vast-

goed omdat WonenBreburg parkeervoorzieningen als commercieel bezit beschouwt. De overige

mutaties zijn een gevolg van huur- en/of huurgrensmutaties waardoor eenheden in 2013 van ca-

tegorie zijn gewijzigd. Bij de classificatie van het bezit ultimo 2013 is uitgegaan van de huurtoe-

slaggrens per 1 januari 2014 (€ 699,48).

Omdat in de jaarrekening 2012 de classificatie en kwalificatie in sociaal en commercieel bezit per

eind 2012 per verhuureenheid ook zijn toegepast op het bestaand bezit ultimo 2011 hebben in

2012 geen herclassificaties plaatsgevonden.

Naast het complex Oostertuin zijn een tweetal andere complexen gecorrigeerd van commercieel

naar sociaal vastgoed. De bedrijfswaarde van beide complexen samen ultimo 2013 bedraagt circa

€ 4,6 miljoen. Deze mutatie is niet als herclassificatie, maar als desinvestering/investering verant-

woord.

In bovenstaand overzicht is de ontwikkeling van de bedrijfswaarde nader geanalyseerd. De be-

langrijkste posten in deze specificatie zijn verder toegelicht. Vanwege een gewijzigd format voor

de analyse zijn de vergelijkende cijfers van 2012 hierop aangepast.

1. Vervallen/opschuiven van een jaarlaag

Door het realiseren van het exploitatiejaar 2013 zijn de daarvoor ingerekende kasstromen gereali-

seerd en zijn alle toekomstige kasstromen één jaar minder gedisconteerd.

2. Voorraadmutaties

Door nieuwbouw en aankopen zijn in totaal 1.039 nieuwe verhuureenheden aan de voorraad in

exploitatie toegevoegd. Het financieel effect hiervan op de bedrijfswaarde in 2013 is circa € 105

miljoen positief. Overige mutaties, zoals verkopen en herclassificaties, hebben per saldo een effect

Herclassificaties in 2013

Afname herwaardering

sociaal -> commercieel commercieel -> sociaal

Aantal eenheden 102 74

Overdrachtswaarde 8.497 8.362

Waardesprong -4.199 -

Afname boekwaarde o.b.v. historische uitgaven -4.186 -5.896

-112 -2.466

Effect op het resultaat - -

Analyse waardeontwikkeling materiële vaste activa

2013 2012

1.144.617 920.287

-18.510 -17.695

59.191 47.476

1.883 10.502

42.564 40.283

101.220 37.977

13.056 79.573

-47.907 118.235

-108.008 -51.738

1.145.542 1.144.617

11.255 12.030

5.655 7.231

1.162.452 1.163.878

Waardemutaties bedrijfswaarde

Sociaal bezit tegen bedrijfswaarde per 1-1

Vervallen van jaarschijf 2012 / 2013

Effect van één jaar opschuiven: discontering

Toevoeging van één jaar huurharmonisatie

1. Totaal opschuiven van jaarlaag

2. Voorraadmutaties

3. Parameterwijzigingen

4. Wijzigingen exploitatiebeleid

5. Wijzigingen (des)investeringsbeleid

Subtotaal: sociaal bezit tegen bedrijfswaarde

Bij: saldo waardestijging ingerekende verkopen

Bij: overige verschillen (w.o. consolidatie)

Totaal: sociaal vastgoed in exploitatie 31-12

85

van -/- € 4 miljoen.

3. Parameterwijzigingen

In de berekening van de bedrijfswaarde 2013 is een aantal parameters gewijzigd. Voor een totaal-

overzicht van de gehanteerde parameters verwijzen wij u naar pagina 81 van deze jaarrekening.

De belangrijkste parameterwijzigingen en de effecten hiervan zijn onderstaand uiteengezet:

- 5 miljoen Inflatie huur

In de jaarrekening 2013 is, ten opzichte van de jaarrekening 2012, gere-

kend met een lager inflatiepercentage. Dit heeft een negatief effect

van circa € 5 miljoen.

+ 7 miljoen Indexatie managementkosten


kend met een lagere loonkostenindex. Dit heeft een positief effect van

circa € 7 miljoen.

+ 9 miljoen Indexatie onderhoud


kend met een lagere onderhoudsindex. Dit heeft een positief effect van

circa € 9 miljoen.

+ 2 miljoen Diverse

Dit betreft lagere belastingen als gevolg van de lagere loonkostenindex

in de jaarrekening 2013 ten opzichte van jaarrekening 2012. Dit heeft

een positief effect van circa € 2 miljoen.

+ 13 miljoen Totaal effect.

4. Wijzigingen in het exploitatiebeleid

De wijzigingen in het exploitatiebeleid hebben betrekking op een aantal posten. De wijzigingen

in het exploitatiebeleid zijn direct dan wel indirect een gevolg van de ontwikkelingen in de sector

en de kabinetsplannen. De belangrijkste wijzigingen in het exploitatiebeleid en de effecten hier-

van zijn onderstaand uiteengezet.

+ 28 miljoen Huur

Het positieve effect op de huur wordt veroorzaakt door het feit dat de

huren ultimo 2013 hoger waren dan in de jaarrekening 2012 was ge-

prognosticeerd.

+ 3 miljoen Huurderving


kend met een iets lagere huurderving.

-/- 72 miljoen Verhuurdersheffing

De hogere grondslag voor de verhuurdersheffing in de jaarrekening

2013 heeft een nadelig effect van € 72 miljoen ten opzichte van de jaar-

rekening 2012.

+ 3 miljoen Onderhoud

Het positieve effect op de bedrijfswaarde wordt veroorzaakt door min-

der planmatig onderhoud (+23 miljoen), overlopers (-9 miljoen) en meer

dagelijks onderhoud (-11 miljoen).

-/- 12 miljoen Belastingen

Het negatieve effect wordt veroorzaakt door hogere begrote belastin-

gen.

86

-/- 6 miljoen Management- en bedrijfskosten

Het negatieve effect wordt veroorzaakt door de hogere management-

en overige bedrijfskosten.

+ 9 miljoen Restwaarde

Het positieve effect wordt veroorzaakt door een hogere waardering op

basis van aangepast gemeentelijk grondprijsbeleid.

-/- 47 miljoen Totaal effect.

5. Wijzigingen in het (des)investeringsbeleid.

Het verschil wordt hoofdzakelijk verklaard door verbeteringen; ten opzichte van 2012 zijn in 2013

meer grootonderhoudsplannen ingerekend in verband met de verlenging van de planningshori-

zon. De onderhoudsuitgaven worden gedeeltelijk gecompenseerd door verlenging van de levens-

duur. Het onrendabele deel van de uitgaven heeft per saldo een negatief effect heeft op de be-

drijfswaarde van circa € 105 miljoen. Het restverschil betreft mutaties in de sloopplannen.

Vastgoedbeleggingen

Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde. De ac-

tuele waarde wordt bepaald aan de hand van de discounted-cashflowbenadering. De discounted-

cashflowbenadering betreft de contante waarde van de kasstromen op basis van betrouwbare

schattingen, ondersteund door bepalingen in de bestaande huur- en andere contracten en extern

bewijsmateriaal, zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde loca-

tie en in dezelfde staat en gebruikmakend van een disconteringsvoet die de onzekerheid ten aan-

vastgoed-

beleggingen

vastgoed in

onwikkeling

verkopen

onder

voorwaar-

den

totaal

179.625 6.771 104.148 290.544

- -3.255 - -3.255

17.052 - -11.375 5.677

196.677 3.516 92.773 292.966

197 - - 197

-197 - - -197

196.677 3.516 92.773 292.966

- 35.449 - 35.449

54.113 -33.631 10.418 30.900

-11.394 - - -11.394

- -3.155 - -3.155

-9.021 - -3.901 -12.922

-1.390 - - -1.390

4.186 - - 4.186

4.311 - - 4.311

-5.896 - - -5.896

-2.466 - - -2.466

-11.219 - -3.244 -14.463

21.224 -1.337 3.273 23.160

223.204 8.589 110.665 342.458

- -6.410 - -6.410

-5.303 - -14.619 -19.922

217.901 2.179 96.046 316.126

onroerende en roerende goederen

1-1-2013


Tabel 1.2 Vastgoedbeleggingen

Eenheden van sociaal -> commercieel waardeveranderingen


Eenheden van commercieel -> sociaal waardeveranderingen

Waardemutaties commercieel vastgoed

Totaal mutaties



Mutaties 2013



Correctie verdeling verkrijgings- of vervaardigingsprijs

Correctie verdeling cumulatieve waardeveranderingen

Stand per 1-1-2013 na herrubricering 2012




Desinvesteringen: verkrijgingsprijs

Desinvesteringen: waardeveranderingen



31-12-2013



87

zien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt. Winsten of verliezen

ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed en worden ver-

antwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet. Daar-

naast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De her-

waarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de

historische kostprijs.

De uitgangspunten voor de waardering van het commercieel vastgoed zijn vooral voor het be-

drijfsmatig onroerend goed veelal per object bepaald en daarom hier niet in tabelvorm opgeno-

men.

Indeling in kasstroomgenererende eenheden

De kasstroomgenererende eenheden (complexen) zijn bepaald in overeenstemming met het stra-

tegisch voorraadbeleid. De indeling van het strategisch voorraadbeleid is gebaseerd op de indeling

van productmarktcombinaties, geografische ligging, woningtype en levensduurinschatting.

Verkoopopbrengsten

Voor het commercieel vastgoed zijn geen toekomstige verkoopopbrengsten ingerekend.

Financiële vaste activa

Tabel 1.3

Financiële

vaste activa

vordering-

en op groeps-

maat-

schappijen

andere deel-

nemingen

vorderingen

op maat-

schap-

pijen waarin

wordt deel-

genomen

latente

belasting-

vordering

(en)

leningen u/g te vorderen

BWS-subsidie

totaal

1-1-2013 2.664 294 891 3.043 5.436 958 13.286

Mutaties

Toevoegingen - - 76 - - 48 124

Aflossingen -2.664 - -66 -292 -122 -415 -3.559

Totaal

mutaties-2.664 -237 2 -292 -122 -367 -3.680

31-12-2013 - 57 893 2.751 5.314 591 9.606

NVW= netto vermogenswaarde

Verrekening

NVW

Deelnemingen

- - -8 - -

Resultaat

deelnemingen- -237 - - - -237

- -8

VOF Laurentius/WonenBreburg - 1.893

VOF Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein

Totaal - 2.664

543

Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg &

Nederlandse Bouwunie VOF- 228

31-12-2013 31-12-2012

-

Tabel 1.3.1 Vorderingen op

groepsmaatschappijen

88

De nettovermogenswaarde van de deelneming in Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV be-

draagt per 31 december 2013 negatief € 191.554. Deze negatieve deelneming is verrekend met de

kortlopende vordering op deze deelneming.

Het saldo betreffende de vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen, betreft

voor € 646.000 een vordering op Breedband Tilburg BV en voor € 247.000 een vordering op Stich-

ting Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen Project Havenmeester.

Latente belastingvorderingen ontstaan uit hoofde van verschillen tussen de waarde voor de fiscale

resultaatbepaling en de waarde in deze jaarrekening. De latentie heeft geen betrekking op fiscale

verliescompensatie, maar uitsluitend op de waarderingsverschillen betreffende de waardering van

leningen per 1 januari 2008 op grond van VSO-2. Per 31 december 2013 bedraagt de actieve laten-

tie op leningen € 2.751.384. De nominale waarde van de belastinglatentie bedraagt € 2.751.384

(2012: € 3.043.000).

Het saldo van de post ‘Leningen u/g’ bestaat uit een lening aan de BNG van € 5 miljoen ten behoe-

ve van de rekening-courantfaciliteit bij deze bank en verder verstrekte leningen aan STN starters

(€ 175.000), Woning in Zicht (€ 81.000) en Futura (€ 58.000).

VLOTTENDE ACTIVA

Voorraden

Vanaf 2012 worden ook huurwoningen die leegstaan en waarvoor een concreet verkooptraject is

gestart, verantwoord als voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop.

Het saldo van de koopwoningen in ontwikkeling heeft betrekking op projecten met (nog niet

verkochte) koopwoningen die nog in ontwikkeling of in aanbouw zijn.

295 - -238 57

- - - -

295 - -242 57 Totaal

aandeel%Tabel 1.3.2 Andere

deelnemingen

- - -4 -

Breedband Tilburg BV 24,33%

St. Brabants

Investeringsfonds

Nieuwbouwwoningen

Project Havenmeester

25%

netto

vermogens

waarde

per 31-12

resultaat in

boekjaar

netto

vermogens

waarde

per 1-1

investering-

en / desin-

vestering-

en

Cofier Bouwontwikkeling BV 25%

17.300 11.925

Overige voorraden

31-12-2013 31-12-2012

Vastgoed bestemd voor verkoop 12.914 12.487

Tabel 2.1 Voorraden

Totaal 30.688 24.898

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

474 486

Totaal 12.914 12.487

-653 11.974

Saldo 1 januari 12.487 242

Verkocht -488 -217

Tabel 2.1.1 Vastgoed bestemd voor verkoop 2013 2012

Geactiveerde uitgaven 1.568 488

Mutatie saldo 'Te verkopen huurwoningen'

89

Het project De Nieuwe Heikant betreft geactiveerde uitgaven voor grondexploitatie die nog zijn

te verrekenen.

Onderhanden projecten

De specificatie van de post ‘Onderhanden werk’ heeft betrekking op de onderhanden projecten-

posities bij de vennootschappen onder firma voor diverse projectontwikkelingen. Onder de ba-

lanspost is het saldo van de investeringskosten en de ontvangen termijnen opgenomen.

Vorderingen

Breda: Seminarieweg 3.210 3.966

Breda: F1 en F2 Heuvel 2.306 1.413

Tilburg: Groeseind 6.608 1.577

Tilburg: De Nieuwe Heikant 1.576 -

Totaal 17.300 11.925

Tilburg: Stokhasselt 42 -

Breda: Talmazone 382 466

Breda: Dr. Struyckenplein 350 1.500

Tabel 2.1.1 Vastgoed in ontwikkeling bestemd

voor verkoop31-12-2013 31-12-2012

Breda: Driesprong 936 930

Tilburg: Forum 1.890 2.073

Totaal 474 486

Tabel 2.1.3 Overige voorraden 31-12-2013 31-12-2012

Onderhoudsmaterialen 474 486

Af: gedeclareerde termijnen -6.458 -3.288

Totaal

Tabel 2.1.4 Onderhanden projecten 2013 2012

2.235

42 3.788

Saldo per 1-1 3.788

921

Bij: mutatie onderhanden werk 4.384

3.920

Bij: overige mutaties -1.672

Tabel 2.2 Vorderingen 31-12-2013 31-12-2012

Belasting en premies sociale verzekeringen 8 134

Debiteuren 5.956 3.346

Vorderingen op groepsmaatschappijen 5.398 16.381

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt

deelgenomen113 30

Totaal 18.018 23.278

Overlopende activa 6.543 3.387

90

De post ‘Vorderingen op gemeenten’ betreft voornamelijk de afhandeling van de VOF Quirijnbou-

levard en de plankosten Maycretewoningen.

De toename van de post ‘Overige debiteuren’ wordt voornamelijk veroorzaakt door een nog te

ontvangen bijdrage van het project BinnenBuiten.

De voorziening dubieuze debiteuren betreft huurdebiteuren (€ 250.000), gemeente en rijk (€

462.000) en overige vorderingen (€ 3.220.000).

De specificatie van de balanspost vorderingen op groepsmaatschappijen is als volgt:

Over de rekening-courant met Laurentius/WonenBreburg VOF wordt een rente berekend van

4,8%. De overige vorderingen betreffen openstaande facturen.

De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen, betreft een vordering op de

Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV, verminderd met de negatieve nettovermogenswaarde

van deze deelneming.

Af: voorziening wegens oninbaar -250 -201

Huurdebiteuren (zittende bewoners) 2.748 1.884

Tabel 2.2.1 Debiteuren 31-12-2013 31-12-2012

Huurdebiteuren

Gemeente en Rijk

Gemeente en Rijk 1.951 950

Subtotaal 2.498 1.683

Overige vorderingen


Subtotaal 1.489 488

Af: voorziening wegens oninbaar -3.220 -2.733


Vertrokken huurders 3.083 2.583

Overige debiteuren 2.106 1.325

Totaal 5.956 3.346

Dotatie 1.306 1.495

Onttrekking -764 -577

Saldo per 31 december 3.932 3.396

Tabel 2.2.1.1 Voorziening dubieuze debiteuren 2013 2012

Saldo 1 januari 3.390 2.478

VOF Wijkontwikkelingsmaatschappij Quirijnboulevard

VOF Forum

VOF Groeseind

6

5.398 16.381

- 1.735

- 20

539 13

Totaal

Vordering Laurentius/WonenBreburg VOF 4.846 14.607

Ontwikkelingscomb. NBU & WonenBreburg VOF 7 -

VOF Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein 6


groepsmaatschappijen31-12-2013 31-12-2012

Tabel 2.2.6 Belasting en premies sociale

verzekeringen31-12-2013 31-12-2012

Totaal 8 134

Btw 8 134

91

Onder de vooruitbetaalde kosten ultimo 2013 is een bedrag van circa € 4,3 miljoen opgenomen

aan btw in verband met de levering in 2014 van nieuwbouwwoningen door Stichting Brabants

Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen Project Havenmeester. Deze transactie is in de toelichting

op de resultaatpost ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’

nader beschreven.

Onder de vorderingen zijn geen posten opgenomen met een verwachte looptijd langer dan één

jaar.

Liquide middelen

PASSIVA Eigen vermogen

We maken onderscheid tussen commercieel en sociaal vastgoed. Het sociale bezit is opgenomen

als materiële vaste activa; het commercieel vastgoed staat als vastgoedbeleggingen op de balans.

WonenBreburg beschouwt het sociale vastgoed als een bedrijfsmiddel dat wordt gewaardeerd op

basis van het actuele waardemodel. Bij deze grondslag worden bij een lagere bedrijfswaarde dan

de historische kostprijs (na afschrijvingen) per complex deze waardeverminderingen (en terugna-

mes hiervan) in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Waardevermeerderingen (boven de kost-

Door te belasten aan derden 257 222

Onderhanden werk niet-planmatig onderhoud 365 305

Tabel 2.2.7 Overlopende activa 31-12-2013 31-12-2012

Vooruitbetaalde kosten 4.884 1.410

Overig 87 678

Totaal 6.543 3.387

Facturen in omloop 950 772

8.978

Totaal 6.411 8.996

Kas 12 8

Kruisposten 11 10

Tabel 2.3 Liquide middelen 31-12-2013 31-12-2012

Bank 6.388

2012

Ongerealiseerd groepsvermogen 478.682 561.447

Gerealiseerd groepsvermogen -101.649 -87.417

Groepsvermogen per 31 december 377.033 474.030

Tabel 3.1 Aandeel van de rechtspersoon in het

groepsvermogen2013

493.645 67.802 561.447

-1.428 -1.428

-53.899 -13.871 -67.770

-24.216 -299 -24.515

- 3.635 3.635

- 5.692 5.692

4.087 -2.466 1.621

418.189 60.493 478.682

sociaal

vastgoed

commercieel

vastgoed totaal Tabel 3.1.1 Ongerealiseerd groepsvermogen

Mutatie door afschrijvingen en verkopen

Mutaties in verkopen onder voorwaarden

Correctie ongerealiseerde herwaardering voor resultaat VOV-nieuwbouw

Herclassificatie eenheden sociaal/commercieel bezit

Boekwaarde per 31 december 2013


Mutatie ingerekende toekomstige verkopen

Waardemutaties in boekjaar

Resultaat -25.742 9.374

Boekwaarde per 1 januari

2012

-87.417

Tabel 3.1.2 Gerealiseerd groepsvermogen 2013

Overige mutaties

-103.956

7.165

-87.417

11.510

Boekwaarde per 31 december -101.649

92

prijs) worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Dit geldt ook voor terugnames hier-

van.

Positieve herwaarderingen per complex in het groepsvermogen worden als ongerealiseerd ver-

antwoord. Door verschillen in levensduur en waardering in de systematiek van de bedrijfswaarde-

berekening, in vergelijking met de historische uitgaafprijs, zijn in afgelopen jaren per complex

grote positieve bedragen aan herwaardering ontstaan. Mede hierdoor is de ongerealiseerde reser-

ve ultimo 2013 hoger dan het beschikbaar groepsvermogen. Hierdoor is op de balansdata per sal-

do sprake van een negatief gerealiseerd groepsvermogen.

Van de eerstkomende 3 boekjaren zijn de verkopen van het sociale bezit ingerekend. Deze verko-

pen worden verantwoord als ongerealiseerde waardestijgingen en direct in het eigen vermogen

verwerkt. Bij realisatie door reguliere verkoop worden deze waardestijgingen ten laste van de

reserve als baten op de winst-en-verliesrekening verantwoord. Bij verkopen met Koopgarant (ver-

kopen onder voorwaarden) vindt in de jaarrekening geen realisatie plaats.

Met betrekking tot het commercieel vastgoed wordt voor de bepaling van de herwaardering niet

op de historische kostprijs afgeschreven. De mutaties in de actuele waarde van het vastgoed ver-

kocht onder voorwaarden worden direct in de resultatenrekening verantwoord.

Egalisatierekeningen

In de egalisatierekening leveringen en diensten huurders wordt het saldo van de niet-

verrekenbare leveringen en diensten gestort. De mutatie in 2013 is als volgt samengesteld:

Voorzieningen

De voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is gevormd om de verwachte

resultaten te reserveren van toekomstige projecten waarvoor de besluitvorming definitief is en/of

extern gecommuniceerd is, én waarbij bestemmingsplannen geen belemmeringen meer opleveren.

De voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is overwegend (circa 76%) kort-

lopend van aard.

Tabel 4.1 Egalisatierekening leveringen en diensten

huurders2013 2012

Saldo 31 december 257

257 6

Saldo 1 januari - -6

Mutatie(s)

-

kosten opbrengsten mutatie

373 484 111

318 464 146

691 948 257

Glasherstel

Rioolfonds

Totaal

Tabel 4.1.1 Mutaties egalisatierekening leveringen en diensten

Tabel 5.1 Voorziening onrendabele investeringen en

herstructureringen

2013 2012

Saldo 31 december 24.426 29.094


Mutatie aanwending voorziening met activa in ontwikkeling 38.254 -3.935

Onttrekkingen -63.253 -37.383

Dotaties 20.331 6.012

93

In de voorziening beleid opgenomen onrendabele investeringen en herstructureringen zijn voor

het sociaal vastgoed berekend op basis van bedrijfswaarde en voor het commercieel bezit in ont-

wikkeling verwerkt tegen (geprognosticeerde) marktwaarde. Geraamde positieve resultaten (on-

der meer uit commerciële koopprojecten) worden niet ingerekend.

De opgenomen belastinglatentie heeft betrekking op het deel van de leningenportefeuille waar-

voor een nadelig verschil bestaat tussen het renteniveau voor de betreffende lening en de discon-

teringstabel die in het kader van de VSO-2 is opgesteld. Deze voorziening is overwegend langlo-

pend van aard en wikkelt zich af in 2021.

Overige voorzieningen

De overige voorzieningen hebben betrekking op personele aangelegenheden, zoals voor het cafe-

tariamodel, het persoonsgebonden budget, jubilea en organisatiehervormingen. Met uitzondering

van de bedragen ten behoeve van hervormingen zijn de overige voorzieningen overwegend lang-

lopend van aard.

Langlopende leningen

Per 31 december 2013 bedraagt het saldo van de leningen waarvan de looptijd langer was dan 5

jaar € 763 miljoen (2012: € 705,2 miljoen).

Tabel 5.1.1 Samenstelling voorziening onrendabele

investeringen en herstructureringen31-12-2013 31-12-2012

Algemene herstructureringsbijdrage 10.114 12.965

Onrendabele toppen nieuwbouwwoningen 36.498 78.727

Resultaat verkoop nieuwbouw koopwoningen - 663

Aanwending voorziening met activa in ontwikkeling -21.432 -59.422

Totaal 24.426 29.094

Overige verrekening -754 -3.839

Totaal bedrag in voorziening beleid t.b.v.

projectontwikkeling45.858 88.516

Mutaties(s) -148 -225

Saldo per 31 december 108 256

Tabel 5.2 Voorziening latente belastingverplichtingen 2013 2012

Saldo 1 januari 256 481

4 494 505 - 1.003

77 48 3.000 3.125

-79 -52 -240 -371

-2 48 -52 2.760 2.754

2 542 453 2.760 3.757

Toevoegingen

Totaal mutaties

Saldo per 31-12-2013

Onttrekking

Tabel 5.3 Overige voorzieningen cafetaria -

model

jubileum-

uitkeringen

persoonlijk

budget

organisatie-

hervorming

totaal

Saldo 1-1-2013

Mutaties

Tabel 6 Langlopende leningen 31-12-2013 31-12-2012

Leningen overheid 30.512 32.175

Leningen derden 34.193 34.193

Waarborgsommen 404 374

Leningen kredietinstellingen 893.154 816.458

Leningen groepsmaatschappijen - 2.212

Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden 97.114 94.062

Totaal 1.055.377 979.474

94

Het aflossingsdeel in het komende boekjaar bedraagt € 65,7 miljoen en is verantwoord onder de

kortlopende schulden. Voor de aflossingen 2014 waren per 31 december 2013 geen renteafspra-

ken gemaakt.

Zekerheden

Ten behoeve van de leningen van kredietinstellingen zijn garanties van het WSW verkregen tot

een bedrag van € 1.023,3 miljoen inclusief de leningen met een variabele hoofdsom voor nominaal

€ 60 miljoen, die per 31 december voor € 54 miljoen opgenomen waren.

Kortlopende schulden

De kredietfaciliteit bij de BNG bedraagt € 25 miljoen. Hiervoor is als zekerheid een bedrag van

€ 5 miljoen als een langlopende lening verstrekt. Dit bedrag is verantwoord als lening u/g onder

de financiële vaste activa.

Dit betreft openstaande facturen aan groepsmaatschappijen.

32.175 816.458 2.212 34.193 885.038

6.945 49.600 - - 56.545

- 147.078 - - 147.078

-7.141 -55.713 -2.212 - -65.066

-1.467 -64.269 - - -65.736

30.512 893.154 - 34.193 957.859

Tabel 6.1 Verloop langlopende

leningen

overheid krediet-

instelling-

en

groeps-

maatschap-

pijen

derden totaal

Saldo 1-1-2013

Aflossingsdeel verantwoordingsjaar

Nieuwe leningen 2013

Aflossingen leningen

Aflossingsdeel leningen komend boekjaar

Saldo per 31-12-2013

Schulden aan kredietinstellingen 9.285 329

Schulden aan gemeente 1.685 2.505

Tabel 7 Kortlopende schulden 31-12-2013 31-12-2012

Schulden ter zake van pensioenen 385 374

Aflossingsdeel leningen komend boekjaar 65.736 56.545

Schulden aan leveranciers en overige schulden 7.314 12.491

Schulden aan belastingen en sociale verzekeringen 5.768 2.241

Totaal 121.766 114.971

Schulden aan groepsmaatschappijen 381 36

Overlopende passiva 31.212 40.450

Tabel 7.1 Schulden aan kredietinstellingen 31-12-2013 31-12-2012

Totaal 9.285 329

Bank 9.285 329

Tabel 7.4 Schulden aan belastingen en sociale

verzekeringen31-12-2013 31-12-2012

Totaal 5.768 2.241

Omzetbelasting 5.134 1.586

Loonbelasting 634 655

Tabel 7.7 Schulden aan groepsmaatschappijen 31-12-2013 31-12-2012

Schuld aan VOF Forum 376 -

Schuld aan VOF Groeseind - 32

Overige schulden aan groepsmaatschappijen 5 4

Totaal 381 36

95

Naar verwachting worden alle kortlopende schulden en overlopende passiva binnen één jaar af-

gewikkeld.

7.10. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

Stichting WonenBreburg participeert door middel van een bv-structuur in VOF Wijkontwikke-

lingsmaatschappij Quirijnboulevard Tilburg, VOF Groeseind, VOF Ontwikkelingscombinatie Dr.

Struyckenplein, VOF Forum en Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg & Nederlandse Bouwunie

VOF. De firmanten (vennoten) in de vof’s zijn hoofdelijk aansprakelijk.

De firmanten in VOF Wijkontwikkelingsmaatschappij Quirijnboulevard Tilburg zijn de ge-

meente Tilburg en WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV.

De firmanten in de Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg & Nederlandse Bouwunie VOF

zijn WonenBreburg Project Talmazone BV en Nederlandse Bouw Unie Projectontwikkeling

III BV.

De firmanten van de VOF Groeseind zijn WonenBreburg Project Groeseind B.V. en Janssen

de Jong Projectontwikkeling BV.

De firmanten van de VOF Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein zijn WonenBreburg

Project Dr. Struyckenplein BV en de Nederlandse Bouw Unie Projectontwikkeling BV.

De firmanten van de VOF Forum zijn WonenBreburg Project Forum BV en van de Weegen

Projectontwikkeling B.V.

Letter of comfort

Stichting WonenBreburg heeft ten behoeve van meerdere dochtermaatschappijen een ‘letter of

comfort’ afgegeven, waarmee zij bevestigt dat zij de nodige middelen ter beschikking zal blijven

stellen aan WonenBreburg Holding BV, zodat laatstgenoemde aan haar schulden op korte en lan-

ge termijn zal kunnen blijven voldoen. Zolang dat noodzakelijk is, behoudens zeer bijzondere

omstandigheden, zal de letter of comfort jaarlijks gecontinueerd worden. De huidige letter of

comfort heeft een looptijd tot 1 juli 2015. De letter of comfort heeft betrekking op WonenBreburg

Holding BV, WonenBreburg Project Forum BV, WonenBreburg en Duurzame Energie Exploitatie

WonenBreburg BV.

Door WonenBreburg Holding BV is voor WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV ook een let-

ter of comfort afgegeven, waarmee zij bevestigt dat ze eveneens de nodige middelen ter beschik-

king zal blijven stellen, zodat WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV aan haar schulden op

korte en lange termijn zal kunnen blijven voldoen. De huidige letter of comfort heeft een looptijd

tot 1 juli 2014. Naar verwachting zal deze vof in 2014 worden ontbonden.

Tabel 7.8 Overlopende passiva 31-12-2013 31-12-2012

Rekening-courant Laurentius (uit VOF

Laurentius/WonenBreburg)2.474 14.607

1.300

Nog te ontvangen facturen 2.522 1.006

Te verrekenen huurtoeslag - 910

Niet-vervallen rente 14.913 13.845

Vooruit ontvangen huur 3.788 2.802

Totaal 31.212 40.450

Reservering Tilburg Akkoord 1.264 1.877

Diversen 1.636 1.046

Diverse posten project Havenmeester 741 734

Te verrekenen/transitorische servicekosten 2.514 2.323

Overname debiteuren Techem 92 -

Reservering verlof- en overuren 1.268

96

WSW

Als deelnemer aan het WSW heeft stichting WonenBreburg een obligoverplichting per balansda-

tum van maximaal € 38.821.000. Alleen in het geval dat het eigen vermogen van WSW niet toerei-

kend mocht zijn, zullen de deelnemers worden aangesproken.

Kredietfaciliteiten

Door huisbankier BNG is een kredietfaciliteit vastgesteld van € 25.000.000. In Futura-verband is in

het kader van de cashpoolconstructie bepaald dat men verplicht is om tot een bedrag van € 5 mil-

joen deposito’s aan te houden voor de cashpoolfaciliteit. Voor de verdere kredietfaciliteit zijn

geen aanvullende, bijzondere zekerheden afgegeven. Door BNG zijn namens WonenBreburg

bankgaranties afgegeven voor een totaalbedrag van € 2.958.492. De garanties hebben betrekking

op mogelijke planschade als gevolg van gebiedsontwikkeling en garantstellingen voor de in-

richting van openbare ruimten.

Zekerheden

Voor een aangetrokken lening voor het project Groeseind zijn voor een bedrag van € 5 miljoen

zekerheden gesteld in de vorm van hypotheken op diverse onroerende goederen binnen het pro-

ject.

Voor de 77 appartementen in het nieuwbouwproject Forum in de wijk Reeshof in Tilburg, is een

hypotheekrecht (eerste in rang) gevestigd van € 15.900.000, evenals een pandrecht (eerste in rang)

op alle bestaande en toekomstige huurvorderingen uit hoofde van de door Stichting WonenBre-

burg met derden gesloten en nog te sluiten huurovereenkomsten van deze 77 appartementen.

Borgstelling

Borgstelling voor DIGH (Dutch International Guarantees for Housing) met betrekking tot een pro-

ject voor de bouw van 330 woningen in de sociale sector in Zuid-Afrika. De borgstelling omvat in

aanvang € 452.223 en wordt jaarlijks verlaagd. Per 31 december 2013 bedraagt de positie

€ 216.627.

Fiscale eenheid

De Stichting WonenBreburg vormt met de diverse bv’s voor de vennootschapsbelasting en omzet-

belasting een fiscale eenheid. Daarom zijn alle vennootschappen binnen deze fiscale eenheid

hoofdelijk aansprakelijk voor de vennootschapsbelasting- en omzetbelastingschulden van de fisca-

le eenheid als geheel. De vennootschapsbelasting wordt geheven bij de moedermaatschappij. De

aangiften omzetbelasting worden afzonderlijk ingediend.

De gevoegde maatschappijen per 31 december 2013 voor de vennootschapsbelasting zijn:


WonenBreburg Holding B.V.

WonenBreburg Project Groeseind B.V.

WonenBreburg Project Talmazone B.V.

Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg B.V.

WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein B.V.

WonenBreburg Project Forum B.V.

De gevoegde maatschappijen per 31 december 2013 voor de omzetbelasting zijn:


WonenBreburg Holding B.V.

WonenBreburg Project Groeseind B.V.

97

WonenBreburg Project Talmazone B.V.

Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg B.V.

WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein B.V.

WonenBreburg Project Forum B.V.

WonenBreburg Project Quirijnboulevard B.V.

Leasecontracten

WonenBreburg heeft voor 11 auto’s leasecontracten afgesloten. De gemiddelde resterende loop-

tijd van de contracten bedraagt 23 maanden. De resterende leaseverplichting bedraagt € 227.293.

Aangegane verplichtingen

De aangegane verplichtingen van voornamelijk nieuwbouw- en onderhoudsprojecten bedragen

€ 35.045.000.

Wet Ketenaansprakelijkheid

Door gebruik te maken van aannemers en onderaannemers is de Wet Ketenaansprakelijkheid van

toepassing. Gedurende het boekjaar heeft geen aansprakelijkheidsstelling jegens Stichting

WonenBreburg plaatsgevonden.

Derivaten

Per 31-12-2013 zijn alle contracten inzake derivaten regulier afgelopen.

7.11. Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde winst-en-

verliesrekening


Bedrijfsopbrengsten

De stijging van de huurderving wordt voor een bedrag van € 650.000 veroorzaakt door initiële

leegstand van nieuw opgeleverde complexen.

De derving voor de servicekostencomponenten die met de huurders worden afgerekend, zijn ver-

werkt in het bedrag leveringen en diensten.

• garages en bedrijfsruimten 5.072 4.490

• wegens oninbaarheid -4.154 -2.972

• bijdrage leegstand dan wel wegens oninbaar -21 55

Tabel A Huren 2013 2012

Te ontvangen netto huren voor

• woningen en woongebouwen 147.832 138.100

Subtotaal 152.904 142.590

Af huurderving

Totaal 148.729 139.673

Totaal 12.692 12.089

Af: derving -47 -20

Leveringen en diensten 12.739 12.109

Tabel B Opbrengsten servicecontracten 2013 2012

Tabel C Overheidsbijdragen 2013 2012

Eenmalige bijdragen 36 17

Totaal 36 17

98

Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen van

bestaand bezit sociaal en commercieel vastgoed aan derden en de opbrengst uit verkochte nieuw-

bouwwoningen en is als volgt te specificeren:

Van de eerstkomende 3 boekjaren zijn alle verkopen van sociaal bezit in de bedrijfswaarde inge-

rekend, waardoor de kostprijs voor deze verkopen is verhoogd. Deze stijging tot verkoopwaarde

van het te verkopen bezit is in de ongerealiseerde reserve gestort. Met de reguliere verkopen in

2013 is de in voorgaande boekjaren in de bedrijfswaarde ingerekende waardestijging gedeeltelijk

gerealiseerd. Dit bedrag wordt uit de ongerealiseerde herwaardering als bate op de winst-en-

verliesrekening verantwoord (€ 4.089.000). Het niet gerealiseerde deel is ten laste van de gevorm-

de ongerealiseerde reserve afgeboekt en op de bedrijfswaarde in mindering gebracht

(€ 3.287.000). Hierdoor resteert als resultaat op verkopen bestaand bezit over 2013 een saldo van

€ 0. In 2012 bedroeg deze afboeking op de ongerealiseerde reserve

€ 3.163.000. In 2013 zijn 73 bestaande woningen verkocht.

Verkopen onder voorwaarden worden bij afwikkeling volgens verslaggevingsregels niet als een

economisch voltooide transactie gezien; de resultaten hiervan worden daarom direct in de onge-

realiseerde reserve gemuteerd. In 2013 zijn 86 bestaande woningen verkocht onder voorwaarden.

In deze toelichting zijn alleen reguliere verkopen van bestaand bezit opgenomen. De vergelijken-

de cijfers over 2012 zijn hierop aangepast.

Verkoopresultaten bestaand bezit - -

Totaal 1.185 383

Verkoopresultaten nieuwbouw 1.185 383

Tabel D Nettoverkoopresultaat

vastgoedportefeuille2013 2012

Tabel D.1 Verkoopresultaten nieuwbouw 2013 2012

Totaal 1.185 383

Bij/af: mutatie onderhanden werk -5.519 325

Opbrengst verkopen projecten 11.995 11.828

Af: vervaardigingskosten -5.291 -11.770

10.150 5.689

Af: waardestijging tot verkoopwaarde jaarschijf

reguliere verkopen-7.377 -6.278

Bij: niet-gerealiseerde waardestijging jaarschijf reguliere

verkopen

Af: boekwaarde verkopen -4.137

Opbrengst verkopen bestaand bezit regulier en

Koopgarant

-1.924 -1.172

-1.354

Af: direct toerekenbare kosten

Totaal - -

3.288 3.115

Tabel D.2 Verkoopresultaten bestaand bezit 2013 2012

Geactiveerde kosten nieuwbouw huur 1.408 1.444

Geactiveerde kosten nieuwbouw koop 33 84

Geactiveerde kosten groot en planmatig onderhoud 927 1.105

Tabel E Geactiveerde productie eigen bedrijf 2013 2012

Geactiveerde kosten IT en juridische ondersteuning 139 66

Overige interne doorbelasting 132 4

Totaal 2.639 2.703

99

Bedrijfslasten

De genomen besluiten betreffen onrendabele toppen van nieuwe bouwprojecten in 2013. Bij deze

besluiten is de bedrijfswaarde ook voor commerciële projecten en projectdelen als uitgangspunt

genomen voor de berekening van de onrendabele toppen. Bij de verantwoording in de voorzie-

ning beleid worden deze project(del)en gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat voor

berekening van de onrendabele top.

WonenBreburg heeft in 2014 102 woningen met bijbehorende parkeerplaats overgenomen van

Havenmeester CV in het kader van de achtervangregeling. De aankoop van de woningen wordt

deels (circa 19%) gefinancierd door het Brabants Investeringsfonds Nieuwbouw Havenmeester

(BIFN). Aandeelhouders zijn de Provincie Noord-Brabant (50%), de gemeente Tilburg (25%) en

WonenBreburg (25%). De financiering betreft een winstdelende lening. Er wordt geen rente be-

taald aan het fonds.

Tijdens de eerste 5 jaren van de exploitatie kunnen woningen tegen taxatiewaarde verkocht wor-

den als de huurder vertrekt. Hiermee wordt de lening afgelost. Na 5 jaar dient het investerings-

fonds opgeheven te worden. De winstdelende lening dient te worden afgelost. De nog in exploi-

tatie zijnde woningen worden dan getaxeerd. De woningen worden eerst aangeboden aan de

zittende huurder. De daarna nog resterende woningen worden door WonenBreburg overgeno-

men en met het fonds verrekend tegen 85% van de dan geldende taxatieprijs. Op basis van de

marktontwikkeling en de omvang van de verkopen zal het investeringsfonds winst of verlies ma-

Diversen 115 321

Opbrengst antennes 202 110

Doorbelasting salariskosten aan derden 112 101

Opbrengst werkzaamheden voor derden 176 359


Btw pro rata 75 75

Tabel F Overige bedrijfsopbrengsten 2013 2012

Tegemoetkoming in administratiekosten 463 491

Opbrengst administratie derden 40 35

Activa ten dienste van de exploitatie 3.439 3.372


Afschrijvingen vastgoed in exploitatie 51.470 42.676

Overige goederen als onderdeel materiële activa in

exploitatie335 408

Tabel G Afschrijvingen materiële vaste activa en


-10.584 1.966

Financiële gevolgen besluiten m.b.t. nieuwe projecten:

Breda: Doornbos zorgcluster en woningen

Breda: Nassausingel

Breda: De Leystroom Alles voor Allen

-233

-6.245

Afwijkingen en afwikkelingen voorziene bedragen per

31 december 2013 en 2012

-5.313

Tabel H Overige waardeveranderingen materiële

vaste activa en vastgoedportefeuille2013 2012

-9.368 -7.978

-20.997

Overige mutaties van de vastgoedportefeuille

Totaal

Totaal dotaties aan voorziening beleid op grond

van besluiten nieuwe projecten

Positief = bate, negatief = last

-799

-3.256

-1.045

100

ken, waarin WonenBreburg dan evenredig participeert. In het geval dat het investeringsfonds fors

verlies maakt, zal door de participanten moeten worden bijgestort.

De berekening van de onrendabele top van dit project is gebaseerd op de in 2014 geldende over-

nameprijs. Tevens is rekening gehouden met een resultaat in het investeringsfonds. Hierbij is het

uitgangspunt dat de waarde van de woningen na 5 jaar gelijk is aan de overnameprijs. Dit leidt tot

een voordeel voor WonenBreburg, maar betekent voor het fonds een verlies. Jaarlijks wordt deze

raming in de voorziening beleid herijkt.

Voor het nog uit te voeren deel van het project Seminarieweg te Bavel is geen onrendabele top

opgenomen omdat dit bij besluit van het bestuur in 2009 een rendabel koopproject betrof. Dit

project wordt op basis van 50/50% met een projectontwikkelaar gerealiseerd. De geactiveerde

grondwaarde is per 31 december circa € 3,2 miljoen (incl. btw). Inmiddels is door gewijzigde

marktomstandigheden duidelijk geworden dat de planuitvoering moet worden gewijzigd. De

grondwaarde kan hierbij niet worden gedekt waardoor een onrendabele top onvermijdelijk is.

Over de concrete aanpassing van het plan en de hieruit resulterende financiële gevolgen is echter

nog geen bestuursbesluit genomen waardoor dit verlies nog niet in de voorziening beleid ultimo

2013 is verantwoord.

Als ‘Afwijkingen van voorziene bedragen’ is onder meer voor het project Driesprong te Breda,

gezien de voortgang, een onrendabele top van circa € 7 miljoen opgenomen. De onrendabele top

van dit project is vanaf de begroting 2014 ingerekend. Daarnaast zijn hier de effecten van herre-

kening per 31 december 2013 van in 2013 doorlopende projecten verantwoord. Met de dotatie

aan deze voorziening zijn vrijgevallen en niet meer benodigde posten in 2013 tot een totaalbe-

drag van circa € 1,9 miljoen verrekend.

Overige mutaties zijn verantwoord als afboekingen en waardeverminderingen van vastgoedpro-

jecten (niet succesvolle leads en prospects) tot een totaalbedrag van € 1.045.000.

De gemiddelde formatie in fte’s bedroeg 386 fte voor 2013 en 399 fte voor 2012. Geen van de

werknemers is buiten Nederland werkzaam.

Beloning en gegevens bestuurders

(bedragen x € 1)

Ir. J.A. Dunnewijk is voorzitter Werkveld Adviesraad van Avans, lid van het bestuur van Stichting

Kences (studentenhuisvesting) en voorzitter van het bestuur van de Stichting MOM. Al deze func-

ties zijn onbezoldigd.

Drs. A.G.M. Streppel is lid van de Deelnemersraad van het WSW, lid van het algemeen bestuur van

Aedes en bestuursvoorzitter van de Stichting Futura. Alle functies zijn onbezoldigd, met uitzonde-

Uitzend- en interimkrachten 695 841

Uitkering ziektewet en arbeidsongeschiktheid -89 -203

Tabel I Lonen en salarissen 2013 2012

Bruto salarissen 18.341 18.632

Totaal 18.947 19.270

185.928 1.021 41.025 227.974

185.793 1.021 41.025 227.839

Naam functie bruto

beloning

kosten

vergoeding

beloningen

betaalbaar

op termijn

totaal

Ir. J.A. Dunnewijk Directeur-bestuurder

Drs. A.G.M. Streppel Directeur-bestuurder

101

ring van de Aedes-bestuursfunctie. De vergoeding die daarvoor wordt verkregen, komt ten goede

aan WonenBreburg.

Over het boekjaar 2013 is Stichting WonenBreburg een bedrag van € 6.352 verschuldigd betref-

fende de zogenoemde ‘crisisheffing’. Deze heffing is niet meegenomen in onderstaande tabel.

WonenBreburg heeft de volgende vergoedingen in 2013 aan de leden van de raad uitgekeerd.

Deze vergoeding vallen binnen de WNT, respectievelijk de uitvoeringsvoorschriften van de minis-

ter.

*Dit bedrag is inclusief een nabetaling van € 417 voor lidmaatschap van de auditcommissie in 2012.

Pensioenen

WonenBreburg is aangesloten bij SPW (Stichting Pensioenfonds voor Woningcorporaties), een

zelfstandig pensioenfonds waarin de pensioenbelangen van de hele corporatiesector zijn onder-

gebracht. De pensioenregeling is een toegezegd-pensioenregeling, waarbij WonenBreburg in ge-

val van een tekort bij het pensioenfonds geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende

bijdragen, anders dan hogere toekomstige premies. Per 31 december 2013 lag de geschatte dek-

kingsgraad van SPW op 114%. SPW voldoet hiermee aan de minimale norm van 105% die De Ne-

derlandsche Bank (DNB) stelt.

Naam

61 1-1-1990 1-1-1990

60 1-9-2000 1-9-2000Drs. A.G.M. Streppel

Directeur-bestuurder


werkzaam

bij de

organisatie

sinds

functie leeftijd werkzaam

in huidige

functie

sinds

Ir. J.A. Dunnewijk

Ing. W.P.J.M. van Dijk 10.345

Drs. R.A.M. van Dongen 5.715

Mr. W.M.M. van Fessem 10.345

Drs. S.J. Hoenderop 12.845

M.A.P. Huijsmans MSc 10.170

Mr. H.J. Touw 15.676 *

Dr. R.L. Vreeman 8.620

Totaal 73.716

bedrag in

euro's

functie

lid

lid, lid AC (vanaf 1 juli)

lid

lid, voorzitter AC

lid

lid, voorzitter RvC, AC (1 januari tot 1 juli)

lid, tot 1 november 2013

Naam

Totaal 24.704 33.485

Onderhoudsuitgaven 29.773 38.994

Af: onderhoud uitgevoerd door eigen werkapparaat -5.069 -5.509

Tabel L Onderhoudslasten 2013 2012


Totaal 24.704 33.485

Projectmatig onderhoud 3.824 4.659

Subtotaal 29.773 38.994

Periodiek onderhoud 2.639 2.865

Planmatig onderhoud 10.319 17.106

Reparatieverzoeken 8.071 8.558

Mutatieonderhoud 4.920 5.806

Tabel L.1 Uitsplitsing onderhoudslasten 2013 2012

Totaal 976 1.392

• Uitgaven Tilburg 532 670

• Uitgaven Studentenhuisvesting 11 50

Tabel M Leefbaarheid 2013 2012

• Uitgaven Breda 433 672

102

Honorarium van de accountant

Totaal 30.381

Drukwerk 156

Automatisering 1.314

Overige personeelslasten 1.945

Algemene personeelslasten

Correctie doorbelasting projectleiding voorgaande jaren 316

Totaal zakelijke bedrijfslasten 13.796

Bankkosten 109

224 223

Externe controle 89 117

447 484

Subtotaal algemene kosten 6.503 7.089

Restauratieve voorzieningen

20.673

Subtotaal overige lasten 8.185 4.177

-

Verhuurdersheffing 444 -

Zakelijke bedrijfslasten

Belastingen 5.429 5.369

Overige algemene beheerkosten

Aedex 143 88


Vervolgingskosten 422 281

Dotatie voorziening dubieuze debiteuren 1.301

Afboeking vordering Quirijnboulevard 168 -

Dotatie voorziening organisatiehervorming 3.000 -

Beheervergoeding VvE 290 254

Dotatie voorziening dubieuze debiteuren

projectontwikkeling- 462

756

Niet-gedekte projectkosten eerdere jaren 485 603

Sloopkosten 1.091 -

Verzekeringen 485 533

Contributie landelijke federatie 121 126

7.084

Overige lasten

Saneringssteun/bijdrage 40+ wijken 5.741 453

272

Participatie en democratisering 14 3

Vakliteratuur 61 80

Woonruimteverdeelsysteem -15 34

Kosten vervoermiddelen 484 485

69

Portikosten 263

193

Samenwerkingskosten 441 275

Telefoonkosten 304 238

Advieskosten 773 1.307

1.225

Public relations 533 479

Algemene lasten

Huisvesting 1.306 1.605

2.222

Subtotaal algemene personeelslasten 1.897 2.323

Reservering verlof- en overuren -131 119

Reservering jubilea-uitkeringen/cafetariamodel 24 -73

Reservering persoonsgebonden scholingsbudget 59 55

Tabel O Overige bedrijfslasten 2013 2012

89 89

2 2

84 84

-

91 84 175

overig

Deloitte

totaal

Deloitte

Controle van de jaarrekening

Andere controleopdrachten

Fiscale adviesdiensten

Andere niet-controlediensten

Totaal honorarium van de accountant

Honorarium van de accountant 2013Deloitte

Accountants

BV

103

Waardeverandering vastgoed

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen zijn mutaties in de marktwaarde van het bestaand com-

mercieel vastgoed en waardedalingen (dan wel terugnemingen hiervan) van de bedrijfswaarde

van het sociaal bezit. Waardestijgingen van het sociaal vastgoed ten opzichte van de historische

kostprijs zijn niet in het resultaat, maar als directe mutatie in het groepsvermogen verwerkt. De

totale herwaardering van het sociaal vastgoed is toegelicht bij de post ‘Materiële vaste activa’.

Financiële baten en lasten

Belastingresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-

verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaan-

98 98

19 19

184 184

-

117 184 301


Accountants

BV

overig

Deloitte

totaal

Deloitte






Tabel P Niet-gerealiseerde waardeveranderingen


Commercieel vastgoed -11.860 2.532

Overige waardecorrectie in verband met grondposities - -5.367

Sociaal vastgoed -2.348 24.200

21.365 Totaal -14.208

Tabel Q Uit de overige reserves gerealiseerde

herwaardering

Realisatie door afschrijvingen op herwaardering sociaal

vastgoed

Realisatie door verkoop sociaal vastgoed

Totaal

2013 2012

27.320 9.955

21.634 4.067

5.686 5.888

Renteopbrengsten BWS-subsidie 48 65

Totaal 3.969 5.930

Renteopbrengsten activa in ontwikkeling 3.766 5.038

Renteopbrengsten leningen 155 827

Tabel R Opbrengsten van vorderingen die tot de

vaste activa behoren2013 2012

Totaal 372 334

Overige rentebaten 372 334

Tabel S Andere rentebaten en soortgelijke

opbrengsten2013 2012

Rente rekening-courant banken 22 41

Tabel T Rentelasten en soortgelijke kosten 2013 2012

Totaal 39.265 37.490

Overige renten 160 235

Boeterente/disagio 14 25

Rente leningen overheid 1.371 1.638

Rente leningen derden 37.698 35.551

104

de boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde

winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden

met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit

hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

WonenBrebrug heeft de VSO verlengd tot en met 31 december 2014. WonenBreburg heeft op

basis van de VSO-uitgangspunten de fiscale positie ultimo 2013 en het fiscale resultaat 2013 be-

paald, wat resulteert in een belastbaar bedrag van nihil.

Resultaat deelnemingen

De bedrijfsactiviteiten van het samenwerkingsverband Cofier zijn in 2013 beëindigd. De formele

ontbinding van de vennootschap vindt in 2014 plaats.

Tabel V Resultaat deelnemingen 2013 2012

Totaal -284 -749

St. Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen

Project Havenmeester-4 -4

Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV -42 -787

Cofier Bouwontwikkeling BV -238 42

106

7.12. Enkelvoudige balans (na resultaatbestemming) per 31 december 2013


31-12-2013 31-12-2012

1.157.607 1.158.552

19.834 46.071

19.547 21.667

1.196.988 1.226.290

217.901 172.474

96.046 92.773

2.179 3.516

316.126 268.763

- -

8.666 18.132

57 294

893 891

2.751 3.043

5.314 5.436

591 958

18.272 28.754

1.531.386 1.523.807

11.427 12.487

16.255 8.837

474 486

28.156 21.810

- -

2.498 1.621

1.489 488

1.097 1.167

3.594 24.392

305 179,00

6.315 2.587

15.298 30.435

207 5.065

43.661 57.310

1.575.047 1.581.117

Totaal vorderingen

2.3 Liquide middelen

Totaal vlottende activa

Totaal activa

2.2.1 Huurdebiteuren

2.2.2 Gemeente en Rijk

2.2.3 Overige vorderingen



2.2.6 Overlopende activa

2.1.3 Overige voorraden

Totaal voorraden

2.1.4 Onderhanden projecten

2.2 Vorderingen

Totaal vaste activa

2 Vlottende activa

2.1 Voorraden

2.1.1 Vastgoed bestemd voor verkoop

2.1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop


1.3.5 Latente belastingvordering(en)

1.3.6 Leningen u/g

1.3.7 Te vorderen BWS-subsidies

Totaal financiële vaste activa

Activa

1 Vaste activa

1.1 Materiële vaste activa

1.1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie


1.1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Totaal vastgoedbelegging

1.3 Financiële vaste activa

1.3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen


1.3.3 Andere deelnemingen

Totaal materiële vaste activa

1.2 Vastgoedbeleggingen

1.2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie

1.2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden


107

31-12-2013 31-12-2012

29 29

377.004 474.001

377.033 474.030

257 -

257 -

24.426 29.094

108 256

3.757 1.003

28.291 30.353

30.512 32.175

893.154 810.345

- 4.425

32.300 32.300

404 374

97.114 94.062

1.053.484 973.681

9.285 329

1.685 1.333

6.569 11.884

4.030 1.879

385 374

65.736 56.545

985 5.737

27.307 24.973

115.982 103.054

1.575.047 1.581.117

7.8 Overlopende passiva

Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva

6 Langlopende leningen

6.1 Leningen overheid

4 Egalisatierekeningen

4.1 Egalisatierekening leveringen en diensten huurders

Totaal egalisatierekeningen

5 Voorzieningen

5.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

6.2 Leningen kredietinstellingen

6.3 Leningen groepsmaatschappijen

6.4 Leningen derden

6.4 Waarborgsommen

6.5 Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden

Totaal langlopende leningen

5.2 Voorziening latente belastingverplichtingen

5.3 Overige voorzieningen

Totaal voorzieningen

7.5 Schulden ter zake van pensioenen

7.6 Aflossingsdeel leningen komend boekjaar

7.7 Schulden aan groepsmaatschappijen

7 Kortlopende schulden

7.1 Schulden aan kredietinstellingen

7.2 Schulden aan gemeente

7.3 Schulden aan leveranciers

7.4 Schulden aan belastingen en sociale verzekeringen

Passiva

3 Eigen vermogen

3.1 Wettelijke reserve

3.2 Overige reserve

Totaal eigen vermogen

108

7.13. Enkelvoudige winst-en-verliesrekening 2013


Wijziging presentatie: vanaf 2013 worden de gerealiseerde herwaarderingen in de winst-en-verliesrekening afzonderlijk verantwoord onder de post ‘Uit de

overige reserves gerealiseerde herwaardering’. De vergelijkende cijfers over 2012 zijn hierop aangepast. In de jaarrekening 2012 waren deze opbrengsten

opgenomen in de post ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Ook zijn de vergelijkende cijfers over 2012 aangepast

voor de specificatie van het verkoopresultaat van het bestaand bezit en nieuwbouw.

2013 2012

A. Huren 148.529 138.452

B. Opbrengsten servicecontracten 11.367 10.773

C. Overheidsbijdragen 36 17

D.1. Verkoopresultaten nieuwbouw 57 -

D.2. Opbrengst reguliere verkopen bestaand bezit 10.150 5.689

D.3. Af: kostprijs reguliere verkopen bestaand bezit -10.150 -5.689

E. Geactiveerde productie eigen bedrijf 2.639 2.703

F. Overige bedrijfsopbrengsten 1.257 1.560

163.885 153.505

G. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 54.959 46.201

H.

I. Lonen en salarissen 18.947 19.270

J. Sociale lasten 2.744 2.835

K. Pensioenlasten 3.491 3.556

L. Onderhoudslasten 24.683 33.332

M. Leefbaarheid 976 1.392

N. Lasten servicecontracten 11.797 9.894

O. Overige bedrijfslasten 30.315 22.362

168.909 145.087

-5.024 8.418

P. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -14.208 21.520

Q. Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering 27.320 9.955

13.112 31.475

R. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren 4.414 7.291

S. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 541 198

T. Rentelasten en soortgelijke kosten 38.956 36.687

-34.001 -29.198

-25.913 10.695

U. Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening -145 -89

V. Resultaat deelnemingen 316 522

-25.742 11.129

6.245

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en

vastgoedportefeuille 20.997

Resultaat waardeverandering vastgoed

Saldo financiële baten en lasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

Totaal bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten

Totaal bedrijfslasten

Bedrijfsopbrengsten minus bedrijfslasten

Bedrijfsopbrengsten

109

7.14. Grondslagen voor de waardering van de enkelvoudige activa en passiva in de

balans

7.14.1. Algemeen

In deze toelichting moeten alle bedragen vermenigvuldigd met de factor € 1.000 gelezen worden.

Activa en passiva worden, indien niets vermeld, gewaardeerd tegen nominale waarde. Hierbij

wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid

in mindering gebracht. Slechts de posten in de enkelvoudige jaarrekening die nieuw zijn of mate-

rieel afwijken ten opzichte van de geconsolideerde jaarrekening worden toegelicht en indien

noodzakelijk worden de grondslagen van deze posten weergegeven. Daar waar de grondslagen

gelijk zijn aan de geconsolideerde jaarrekening wordt hiernaar verwezen.

7.14.2. Financiële vaste activa

7.14.2.1. Deelnemingen in groepsmaatschappijen

Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financi-

ele beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet la-

ger dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van

WonenBreburg.

Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Daar-

naast vormen we een voorziening als WonenBreburg geheel of ten dele instaat voor schulden van

de desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor

haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te stellen. Bij het bepalen van de omvang

van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in

mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid.

7.14.3. Reserves

7.14.3.1. Wettelijke reserve

Wettelijke reserves zijn reserves die op grond van wettelijke bepalingen ter zake aangehouden

worden.

7.14.3.2. Overige reserve

De overige reserve wordt gevormd uit de resultaten voor zover deze niet ten gunste of ten laste

van de andere benoemde reserves komen.

110

7.15. Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2013 (bedragen x € 1.000)

ACTIVA

Materiële vaste activa

Voor de toelichting van het sociaal vastgoed in exploitatie verwijzen wij naar de geconsolideerde

jaarrekening.

sociaal

vastgoed in

exploitatie

vastgoed in

onwikkeling

ten dienste

van de

exploitatie

totaal

1.116.698 112.132 42.840 1.271.670

-319.841 - -21.173 -341.014

349.665 -56.431 - 293.234

12.030 -9.630 - 2.400

1.158.552 46.071 21.667 1.226.290

- 35.075 - 35.075

167.664 -102.720 1.303 66.247

-49.642 - - -49.642

- 41.408 - 41.408

653 - - 653

-13.675 - -1.213 -14.888

-2.363 - - -2.363

1.549 - 1.229 2.778

-4.813 - - -4.813

627 - - 627

-112 - - -112

8.362 - - 8.362

-34.317 - -3.439 -37.756

-17.202 - - -17.202

-56.247 - - -56.247

-9.561 - - -9.561

8.132 - - 8.132

-945 -26.237 -2.120 -29.302

1.274.236 44.487 42.930 1.361.653

-351.982 - -23.383 -375.365

224.099 -15.023 - 209.076

11.254 -9.630 - 1.624

1.157.607 19.834 19.547 1.196.988


31-12-2013




Investeringen: bestemd voor verkoop

Mutaties 2013


Tabel 1.1 Materiële vaste activa

1-1-2013






Desinvesteringen: verkrijgings- of vervaardigingsprijs

Desinvesteringen: herwaarderingen

Desinvesteringen: afschrijvingen

Afschrijvingen

Waardemutatie verkoopprogramma 2014-2016

Vrijval verkoopprogramma jaarschijf 2013


Eenheden van sociaal -> commercieel afschrijvingen


Afschrijvingen herwaarderingen

Mutatie herwaardering 2013

Eenheden van sociaal -> commercieel herwaarderingen

Totaal mutaties





111

Vastgoedbeleggingen

Voor de tekstuele toelichting verwijzen wij naar de geconsolideerde jaarrekening.

Financiële vaste activa

De negatieve nettovermogenswaarde van WonenBreburg Holding BV is verrekend met vorderin-

gen op groepsmaatschappijen onder de financiële vaste activa. De negatieve nettovermogens-

waarde van Laurentius/WonenBreburg VOF is verrekend met de vorderingen op groepsmaat-

schappijen onder de kortlopende vorderingen.

vastgoed-

beleggingen

vastgoed in

onwikkeling

verkopen

onder

voorwaar-

den

totaal

155.422 6.771 104.148 266.341

- -3.255 - -3.255

17.052 - -11.375 5.677

172.474 3.516 92.773 268.763

197 - - 197

-197 - - -197

172.474 3.516 92.773 268.763

- 35.449 - 35.449

78.316 -33.631 10.418 55.103

-11.394 - - -11.394

- -3.155 - -3.155

-9.021 - -3.901 -12.922

-1.390 - - -1.390

4.186 - - 4.186

4.311 - - 4.311

-5.896 - - -5.896

-2.466 - - -2.466

-11.219 - -3.244 -14.463

45.427 -1.337 3.273 47.363

223.204 8.589 110.665 342.458

- -6.410 - -6.410

-5.303 - -14.619 -19.922

217.901 2.179 96.046 316.126






Desinvesteringen: verkrijgingsprijs


Waardemutaties commercieel vastgoed

Totaal mutaties




Mutaties 2013




Eenheden van sociaal -> commercieel waardeveranderingen

Eenheden van commercieel -> sociaal waardeveranderingen

Desinvesteringen: waardeveranderingen

Tabel 1.2 Vastgoedbeleggingen

1-1-2013

Correctie verdeling verkrijgings- of vervaardigingsprijs

Correctie verdeling cumulatieve waardeveranderingen

Stand per 1-1-2013 na herrubricering 2012

31-12-2013



100,00% -2.900 - 956 -1.944

50,00% -8.042 7.500 -398 -940

25,00% 295 - -238 57

24,33% - - - -

295 - -242 57

- - -4 -

netto

vermogens

waarde

per 31-12

resultaat in

boekjaar

investering-

en / desin-

vestering-

en

netto

vermogens

waarde per

1-1

aandeel%Tabel 1.3.1 Deelnemingen in


-10.942 7.500 558 -2.884

Totaal

Andere deelnemingen


Laurentius/WonenBreburg VOF

25,00%

Totaal deelnemingen in


Cofier Bouwontwikkeling BV

Breedband Tilburg BV

St. Brabants Investeringsfonds

Nieuwbouwwoningen Project

Havenmeester

112

WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Project Talmazone BV.

Deze laatste vennootschap participeert voor 50% in Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg &

Nederlandse Bouwunie VOF.

WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Project Quirijnboule-

vard BV. Deze laatste vennootschap participeert voor 50% in VOF Wijkontwikkelingsmaatschappij

Quirijnboulevard Tilburg.

WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Groeseind BV. Deze

laatste vennootschap participeert voor 50% in VOF Groeseind.

WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in Duurzame Energie Exploitatie

WonenBreburg BV.

WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Project Dr. Struycken-

plein BV. Deze laatste vennootschap participeert voor 50% in VOF Ontwikkelingscombinatie Dr.

Struyckenplein.

WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Project Forum BV.

Deze laatste vennootschap participeert voor 50% in VOF Forum.

WonenBreburg Holding BV houdt 25% van de aandelen van Stadsontwikkelingsmaatschappij Til-

burg BV.

NVW = nettovermogenswaarde

Voorraden

Tabel 1.3

Financiële

vaste activa

vordering-

en op groeps-

maat-

schappijen

andere deel-

nemingen

vorderingen

op maat-

schap-

pijen waarin

wordt deel-

genomen

latente

belasting-

vordering

(en)

leningen u/g te vorderen

BWS-subsidie

totaal

1-1-2013 18.132 294 891 3.043 5.436 958 28.754

Mutaties

Toevoegingen 712 76 48 836

Aflossingen -11.134 -66 -292 -122 -415 -12.029

Totaal

mutaties-9.466 -237 2 -292 -122 -367 -10.482

31-12-2013 8.666 57 893 2.751 5.314 591 18.272

Resultaat

deelnemingen

Verrekening

NVW

Deelnemingen

956

-237

948

-237

-8

474 486

Totaal 28.156 21.810

31-12-201231-12-2013Tabel 2.1 Voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoop 11.427 12.487

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 16.255 8.837

Overige voorraden

113

Vorderingen

De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen, betreffen een vordering op de

Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV, waarin voor 25% wordt deelgenomen.

Saldo 1 januari 12.487 242

-653 11.974

Totaal 11.427 12.487

Geactiveerde uitgaven 81 488

Mutatie saldo 'Te verkopen huurwoningen'

Verkocht -488 -217

Tabel 2.1.1 Vastgoed bestemd voor verkoop 2013 2012

Tilburg: De Nieuwe Heikant 1.576 -

Totaal 16.255 8.837

Tilburg: Stokhasselt 42 -

31-12-2013 31-12-2012

2.306 1.413

Breda: Hollandia 936 930

Tilburg: Groeseind 6.066 608

Tabel 2.1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd

voor verkoop

Breda: Talmazone 382 -

Breda: Seminarieweg 3.210 3.966

Tilburg: Forum 1.737 1.920

Breda: F1 en F2 Heuvel

Totaal 15.298 30.434

6.315 2.587

Tabel 2.2 Vorderingen 31-12-2013 31-12-2012

Debiteuren 5.084 3.276

Vorderingen op groepsmaatschappijen 3.594 24.392

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt

deelgenomen305 179

Overlopende activa

Totaal 5.084 3.276

Huurdebiteuren

Gemeente en Rijk

488

-462 Af: voorziening wegens oninbaar

Subtotaal 1.489

-462

Gemeente en Rijk

Af: voorziening wegens oninbaar -3.205

Overige vorderingen

Vertrokken huurders 3.083 2.583

Overige debiteuren 1.219 1.317

-2.733


Tabel 2.2.1 Debiteuren 31-12-2013 31-12-2012

Huurdebiteuren (zittende bewoners) 2.748 1.816



1.951 950

1.489

2012


-764 -577


Onttrekking

Tabel 2.2.1.1 Voorziening dubieuze debiteuren 2013

Dotatie 1.291

114

De specificatie van de balanspost vorderingen op groepsmaatschappijen is als volgt:

Op grond van verslaggevingsregels is de negatieve nettovermogenswaarde van Laurenti-

us/WonenBreburg VOF ultimo 2013 in mindering gebracht op de nominale waarde van de vorde-

ring op deze vof.

Liquide middelen

PASSIVA

Eigen vermogen

De nadere specificatie van het eigen vermogen is opgenomen in de toelichting bij de post

‘Groepsvermogen’ in de geconsolideerde jaarrekening.

Langlopende leningen

9.664 29.215

-8.440 -8.042

1.224 21.173

2.277 1.250

- 1.534

- 368

93 67

3.594 24.392

Vordering Laurentius/WonenBreburg VOF

Af: negatieve vermogenswaarde van de VOF

Saldo: balanswaarde vordering


VOF Wijkontwikkelingsmaatschappij Quirijnboulevard

Vorderingen op overige deelnemingen


groepsmaatschappijen31-12-2013 31-12-2012

Totaal

Duurzame Energie Exploitatiemaatschappij

31-12-2012

4.884

Tabel 2.2.6 Overlopende activa 31-12-2013

305

950 772

Onderhanden werk niet-planmatig onderhoud

Facturen in omloop

Vooruitbetaalde kosten

Door te belasten aan derden

Overig

Totaal

43

73 70

6.315 2.587

1.410

30

365

Totaal 207 5.065

Tabel 2.3 Liquide middelen 31-12-2013 31-12-2012

Bank 184 5.047

Kas 12 8

Kruisposten 11 10

Overige reserve (na resultaatbestemming) 377.004 474.001

Tabel 3 Eigen vermogen 31-12-2013 31-12-2012

Wettelijke reserve 29 29

Totaal 377.033 474.030

29 29

Saldo 1 januari 29 29

Mutatie(s) - -

Tabel 3.1 Verloop wettelijke reserve 2013 2012

Saldo 31 december

Leningen kredietinstellingen 893.154 810.345

Totaal 1.053.484 973.681

Waarborgsommen 404 374

Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden 97.114 94.062

Leningen groepsmaatschappijen - 4.425

Leningen derden 32.300 32.300

Tabel 6 Langlopende leningen 31-12-2013 31-12-2012

Leningen overheid 30.512 32.175

115

Per 31 december 2013 bedraagt het saldo van de leningen waarvan de looptijd langer was dan 5

jaar € 763 miljoen (2012: € 705,2 miljoen). In procenten van de leningenportefeuille is dit 75% per

31 december 2013 tegen 81% per 31 december 2012. Eind 2013 waren geen middelen vastgelegd

voor herfinanciering in 2014.

Rentevoet en aflossingssysteem

Per 31 december bedraagt de gewogen gemiddelde rentevoet (van de betaalde rente) van de uit-

staande leningen overheid en kredietinstelling 4,02% (2012: 4,04%). De leningen overheid en kre-

dietinstellingen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair dan wel via het dynamische

kostprijssysteem of ineens (fixe leningen).

Per 31 december 2013 is de opbouw van de leningportefeuille als volgt:

Volgens de beleidsregel van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw mag maximaal 15% van de

leningportefeuille variabel gefinancierd zijn. Het variabele aandeel is 5,3% en ligt daarmee ruim

onder de norm van het waarborgfonds.

Het aflossingsdeel in het komende boekjaar bedraagt € 65,7 miljoen en is verantwoord onder de

kortlopende schulden.

Zekerheden

Ten behoeve van de leningen van kredietinstellingen zijn garanties van het WSW verkregen tot

een bedrag van € 1.023,3 miljoen inclusief de leningen met een variabele hoofdsom voor nominaal

€ 60 miljoen, die per 31 december voor € 54 miljoen opgenomen waren.

32.175 810.345 4.425 32.300 879.245

6.945 49.600 - - 56.545

- 147.078 - - 147.078

-7.141 -49.600 -4.425 - -61.166

-1.467 -64.269 - - -65.736

30.512 893.154 - 32.300 955.966 Saldo per 31-12-2013

Nieuwe leningen 2013

Aflossingsdeel verantwoordingsjaar

Aflossingen leningen

Aflossingsdeel leningen komend boekjaar

Saldo 1-1-2013

Tabel 6.1 Verloop langlopende

leningen

overheid krediet-

instelling-

en

groeps-

maatschap-

pijen

derden totaal

Totaal 1.021,7

Variabel 54,0 5,3%

Vast 967,7 94,7%

Tabel 6.1.1 Opbouw leningportefeuille bedrag (x 1 miljoen) % van leningportefeuille

2015 62,9 6,2%

2016 47,2 4,6%

Tabel 6.1.2 Aflossing en/of renteherziening bedrag (x 1 miljoen) % van leningportefeuille

2014 65,7 6,4%

2019 56,6 5,5%

2020 54,8 5,4%

2017 27,6 2,7%

2019 61,7 6,0%

na 2020 673,6 65,9%

116

Kortlopende schulden

De kredietfaciliteit bij de BNG bedraagt € 25 miljoen. Hiervoor is als zekerheid een bedrag van

€ 5 miljoen in een deposito gestort.

Totaal 115.982 103.054

Overlopende passiva 27.307 24.973

Schulden aan leveranciers en overige schulden 6.569 11.884

Schulden aan belastingen en sociale verzekeringen 4.030 1.879

Schulden ter zake van pensioenen 385 374

Schulden aan groepsmaatschappijen 985 5.737

Aflossingsdeel leningen komend boekjaar 65.736 56.545

Schulden aan kredietinstellingen 9.285 329

Schulden aan gemeente 1.685 1.333

Tabel 7 Kortlopende schulden 31-12-2013 31-12-2012

Kruisposten - -

Totaal 9.285 329

Tabel 7.1 Schulden aan kredietinstellingen 31-12-2013 31-12-2012

Bank 9.285 329

Loonbelasting 634 655

Totaal 4.030 1.879

Omzetbelasting 3.396 1.224

Tabel 7.4 Schulden aan belastingen en sociale

verzekeringen31-12-2013 31-12-2012

Totaal 985 5.737

Schuld aan VOF Forum 754 -

Schuld aan WonenBreburg Project Talmazone BV - 5.673

Schuld aan Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV 224 -

Schuld aan Ontwikkelingscomb. NBU & WonenBreburg VOF 5 -

Schuld aan Ontwikkelingscomb. Dr. Struyckenplein VOF 2 -

Tabel 7.7 Schulden aan groepsmaatschappijen 31-12-2013 31-12-2012

Schuld aan VOF Groeseind - 64

Totaal 27.307 24.973

Reservering Tilburg Akkoord 1.264 1.877

Diversen 363 176

Diverse posten project Havenmeester 741 734

Te verrekenen/transitorische servicekosten 2.478 2.323

Te verrekenen huurtoeslag - 910

Reservering verlof- en overuren 1.268 1.300

Vooruit ontvangen huur 3.788 2.802

Nog te ontvangen facturen 2.400 1.006

Tabel 7.8 Overlopende passiva 31-12-2013 31-12-2012

Niet-vervallen rente 14.913 13.845

92 - Overname debiteuren Techem

117

7.16. Toelichting op de enkelvoudige winst-en-verliesrekening (bedragen x € 1.000)

Bedrijfsopbrengsten

De toename van de netto huuropbrengsten ten opzichte van 2012 verklaren wij als volgt:

De derving voor de servicekostencomponenten die met de huurders worden afgerekend, is ver-

werkt in het bedrag leveringen en diensten.

• bijdrage leegstand dan wel wegens oninbaar -15 55

Totaal 148.529 138.452

• garages en bedrijfsruimten 5.061 4.490

Subtotaal 152.692 141.369

• wegens oninbaarheid -4.148 -2.972

Af huurderving

Tabel A Huren 2013 2012

Te ontvangen netto huren voor

• woningen en woongebouwen 147.631 136.879

Totaal

-361

4.882

• Overige onttrekkingen

• Jaarlijkse huurverhoging

• Huurverhoging bij woningverbetering, comfortverbetering en aanpassingen als

gevolg van optrekken van huren naar markthuren dan wel streefhuren627

Tabel A.1 Wijziging netto huuropbrengsten

• Aankopen/oplevering woningen

• Verkoop woningen -801

10.752

6.405

Tabel B Opbrengsten servicecontracten 2013 2012

Leveringen en diensten 11.406 10.793

Af: derving -39 -20

Totaal 11.367 10.773

Tabel C Overheidsbijdragen 2013 2012

Eenmalige bijdragen 36 17

Totaal 36 17

Tabel D Nettoverkoopresultaat


Verkoopresultaten nieuwbouw 57 -

Verkoopresultaten bestaand bezit - -

Totaal 57 -

Tabel D.1 Verkoopresultaten nieuwbouw 2013 2012

Opbrengst verkopen projecten 858 -

Af: vervaardigingskosten -801 -

Totaal 57 -

Af: waardestijging tot verkoopwaarde jaarschijf reguliere

verkopen-7.377 -6.278

Bij: niet-gerealiseerde waardestijging jaarschijf reguliere

verkopen3.288 3.115

-1.172

Af: boekwaarde verkopen -4.137 -1.354

Opbrengst reguliere verkopen bestaand bezit 10.150 5.689

Totaal - -

Af: direct toerekenbare kosten

Tabel D.2 Verkoopresultaten bestaand bezit 2013 2012

-1.924

118

Bedrijfslasten

Diversen 113 314

Opbrengst antennes 202 110

Btw pro rata 75 75

116 110

Doorbelasting salariskosten aan derden 112 101


Tabel F Overige bedrijfsopbrengsten 2013 2012

Tegemoetkoming in administratiekosten 463 491

Opbrengst werkzaamheden voor derden 176 359

Opbrengst administratie derden

Activa ten dienste van de exploitatie 3.439 3.372

Tabel G Afschrijvingen materiële vaste activa en


51.185 42.421 Afschrijvingen vastgoed in exploitatie

Overige goederen als onderdeel materiële activa in

exploitatie335 408


2013 2012

Bruto salarissen

Totaal 18.947 19.270

Uitzend- en interimkrachten 695 841

Uitkering ziektewet en arbeidsongeschiktheid -89 -203

Tabel I Lonen en salarissen

18.341 18.632

38.841

Totaal 24.683 33.332

29.752 Onderhoudsuitgaven

Tabel L Onderhoudslasten 2013 2012


Reparatieverzoeken 8.050 8.405

mutatieonderhoud 4.920 5.806

Tabel L.1 Uitsplitsing onderhoudslasten 2013 2012

Projectmatig onderhoud 3.824 4.659

Subtotaal 29.752 38.841

Periodiek onderhoud 2.639 2.865

Planmatig onderhoud 10.319 17.106


Totaal 24.683 33.332

119

Honorarium van de accountant

Totaal 30.315 22.362

Correctie doorbelasting projectleiding voorgaande jaren 316 -

Dotatie voorziening organisatiehervorming 3.000

Afboeking vordering Quirijnboulevard 168 1.934

Verhuurdersheffing 444

Dotatie voorziening dubieuze debiteuren

projectontwikkeling- 462

Saneringssteun/bijdrage 40+ wijken 5.741 453

422 281

Totaal zakelijke bedrijfslasten 13.789 7.083

Overige lasten

Vervolgingskosten

126

Subtotaal overige lasten 8.151 5.910

Aedex 143 88


Beheervergoeding VvE 290 254

Dotatie voorziening dubieuze debiteuren 1.291 756

Niet-gedekte projectkosten eerdere jaren 485 603

Sloopkosten 1.091

Advieskosten 768 1.295

Drukwerk 156 193

Woonruimteverdeelsysteem -15 34

Samenwerkingskosten 441 275

Externe controle 76 101

Overige algemene beheerkosten 447 469

Portikosten 263 272

Restauratieve voorzieningen 224 223

Bankkosten 103 69

Vakliteratuur 60 80

Kosten vervoermiddelen 484 485

Participatie en democratisering 14 3

Public relations 533 479

Subtotaal algemene personeelslasten 1.897 2.323

Telefoonkosten 304 238

Huisvesting 1.306 1.605

Automatisering 1.314 1.225

Algemene lasten

Belastingen 5.422 5.369

Verzekeringen 485 532

Subtotaal algemene kosten 6.478 7.046

Zakelijke bedrijfslasten

Contributie landelijke federatie 121

Tabel O Overige bedrijfslasten 2013 2012

Algemene personeelslasten

119

Reservering jubilea-uitkeringen/cafetariamodel 24 -73

Overige personeelslasten 1.945 2.222

Reservering verlof- en overuren -131

59 55 Reservering persoonsgebonden scholingsbudget

76 - 76

2 - 2

- 79 79

- - -

78 79 157




Accountants

BV

overig

Deloitte

totaal

Deloitte




120

Waardeverandering vastgoed

Financiële baten en lasten

Resultaat deelnemingen

82 - 82

19 - 19

- 184 184

- - -

101 184 285


Accountants

BV

overig

Deloitte

totaal

Deloitte






Commercieel vastgoed -11.860 2.687

Totaal -14.208 21.520

-5.367

Sociaal vastgoed

-

-2.348 24.200

Overige waardecorrectie in verband met grondposities

Tabel P Niet-gerealiseerde waardeveranderingen


Realisatie door verkoop sociaal vastgoed 5.686

Totaal 27.320 9.955

Tabel Q Uit de overige reserves gerealiseerde

herwaardering2013 2012

Realisatie door afschrijvingen op herwaardering sociaal

vastgoed21.634 4.067

5.888

Totaal 4.414 7.291

Renteopbrengsten leningen 600 2.188

Renteopbrengsten BWS-subsidie 48 65

Renteopbrengsten activa in ontwikkeling 3.766 5.038

Tabel R Opbrengsten van vorderingen die tot de

vaste activa behoren2013 2012

Totaal

Tabel S Andere rentebaten en soortgelijke

opbrengsten2013 2012

541 198

Overige rentebaten 541 198

Overige renten 159 235

34.748

Rente rekening-courant banken 22 41

Boeterente/disagio 14 25

Tabel T Rentelasten en soortgelijke kosten 2013 2012

Totaal 38.956 36.687

Rente leningen derden 37.390

Rente leningen overheid 1.371 1.638

WonenBreburg Holding BV 956 1.182

Totaal 316 522

St. Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen

Project Havenmeester-4 -4

Tabel V Resultaat deelnemingen 2013 2012

Cofier Bouwontwikkeling BV -238 42

VOF Laurentius / WonenBreburg -398 -698

121

Verklaring bestuur en raad van commissarissen

Het bestuur van Stichting WonenBreburg verklaart dat Stichting WonenBreburg een adequate

invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt ‘uitsluitend werkzaam in het belang van de volks-

huisvesting’, zoals omschreven in artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH).

Tilburg, 22 mei 2014

W.g. ir. J.A. Dunnewijk


De leden van de raad van commissarissen van WonenBreburg verklaren, in de vergadering van

22 mei 2014, kennis te hebben genomen van het jaarverslag, de daarin opgenomen jaarrekening

over 2013 en de daarbij door de accountant afgegeven goedkeurende controleverklaring. De raad

van commissarissen heeft goedkeuring verleend aan het jaarverslag en de jaarrekening 2013 en

decharge verleend aan het bestuur.

De raad van commissarissen,

Tilburg, 22 mei 2014

De raad van commissarissen

W.g. mr. H.J. Touw w.g. drs. R.A.M. van Dongen

W.g. drs. S.J. Hoenderop w.g. M.A.P. Huijsmans MSc

W.g. mr. W.M.M. van Fessem w.g. W.J.M. Corsten MSM

122

Overige gegevens

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.

Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2012

De jaarrekening 2012 is vastgesteld in de vergadering van de raad van commissarissen gehouden

op 18 juni 2013. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het

daartoe gedane voorstel.

Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013

Het bestuur stelt aan de raad van commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2013 ten

bedrage van € 25.742.000 negatief geheel ten laste van de overige reserves te brengen. Dit voor-

stel is in de jaarrekening verwerkt.

123

Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum

Er hebben na de balansdatum geen belangrijke gebeurtenissen plaatsgevonden waaraan elders in

de jaarrekening geen aandacht is besteed.

Postbus 4095000 AK TilburgT: (013) 539 99 11F: (013) 539 98 90 E: [email protected]

Inschrijvingsnummer Kamer van Koophandel: 20067125

@WonenBreburg

www.facebook.com/WonenBreburg

www.linkedin.com/company/WonenBreburg

www.youtube.com/user/wonenbreburg

www.wonenbreburg.nl

Jaarverslag 2013 (pdf)

Documents

Transcript of Jaarverslag 2013 (pdf)