- 1 -

Jaarverslag 2013 - 2014

Vzw Community Land Trust Gent

- 2 -

- 3 -

Inhoudstafel

Voorwoord

1. Projecten

1.1. Meulestede

1.2. Dampoort KnapT OP!

1.3. Andere

2. Organisatie

2.1. Vzw

2.2. Trust

2.3. Spaargroep en bewonersgroep

2.4. Naar een vrijwilligersbeleid

3. Procedures en inhoudelijke teksten

3.1. Samenwerkingsovereenkomsten

3.2. Inschrijving kandidaat deelnemers en toewijzing

3.3. Community vorm geven

3.4. Plaats van dak- en thuislozen in CLT

4. Samenwerking en netwerkvorming

4.1. Samenwerking met Stad Gent, WoninGent, SOGent, OCMW Gent, Provincie Oost-

Vlaanderen, V.M.S.W.

4.2. Lidverenigingen

4.3. Ingebed in de wijken

4.4. Een Vlaams CLT Platform

4.5. Federaal

4.6. Europees

5. Communicatie

5.1. Verspreiding blauwdruk en brochure ‘Stapstenen tussen koop en huur’

5.2. Huisstijl

5.3. Blogs en nieuwsbrieven

5.4. Verspreiding van het CLT model

5.5. Films

6. Beleidsoverleg

6.1. Gent

6.2. Vlaanderen

7. Rekeningen

8. Team

8.1. Werkingssubsidies

8.2. Personeel

8.3. Stagiairs, studenten, thesissen, vrijwilligers

8.4. Vorming en overleg in het team

8.5. Verhuis en lokalen

9. CLT Gent in 2015

- 4 -

- 5 -

Moment van terugblik en vooruitblik

Waar CLT Gent vzw vandaag staat, daar zijn we fier over. Terecht, we kunnen mooie resultaten

voorleggen. Maar we zouden niet zo goed gevorderd zijn zonder de medewerking van, alles samen,

een 40-tal medestanders, believers en doeners, vrijwilligers en professionelen! Die heb je nodig als je

op Vlaamse bodem wil pionieren voor een langdurig kwalitatief, betaalbaar en ecologisch wonen op

gemeenschapsgrond, waarbij wederkerigheid in en met de community het uitgangspunt is.

Wil je op de (Gentse) woonmarkt een nieuw model voor kansengroepen aanreiken, dan haal je

kracht en energie uit co-creatie. En dat is wat enkele Gentse initiatiefnemers in de schoot van

Samenlevingsopbouw vzw sinds 2011 hebben gedreven naar de resultaten vandaag. Het CLT-concept

kwam overgewaaid uit de VS en in het kielzog van de Brusselse zusterorganisatie werd in Gent het

startschot gegeven met ‘de blauwdruk’: wat is een Community Land Trust, wat kan het bieden en is

het CLT-model juridisch en financieel haalbaar in onze contreien? De volgende mijlpaal was de

ondertekening van het CLT-Charter door 27 Gentse en Vlaamse organisaties in maart 2012, gevolgd

door nog een 15-tal buurtorganisaties. De blauwdruk is voorgesteld op 26 september 2012, meteen

de start van een zoektocht naar sites, werkingsmiddelen en operationalisering. Begin 2013 zijn de

onderhandelingen gestart met Stad Gent, SOGent en het OCMW en draaide de stuurgroep CLT Gent

op volle toeren om de structuur op te zetten met drie partijen.

Het drieledige lidmaatschap ‘bewoners-middenveld-overheid’ duikt op in elke volwaardige

Community Land Trust. Dit is één van de sleutelfactoren en een belangrijke verdienste van het model

dat net zorgt voor een evenwicht in sturing en partnerschap, een waarborg tot echt democratisch

beheer en gelijkwaardige betrokkenheid van bewoners, buren en overheid. Jammer, maar voorlopig

is dit nog geen realiteit in de pionierende stad Gent. Maar, omdat het ons menens was, is op 6

december 2013 CLT Gent vzw boven de doopvont gehouden met 5 bewoners en 5 organisaties uit

het middenveld.

De resultaten van al dat werk kan je lezen in dit eerste officieel jaarverslag ten behoeve van de eerste

Algemene Vergadering met 80 leden. Er is ongelooflijk veel vergaderd en genetwerkt. Je vraagt je af

waar het CLT-team van Frank, Kris, Emma en Ann, samen met het enthousiasme van derden, de tijd

vinden voor de veelheid en diversiteit aan activiteiten. Want, CLT Gent is niet enkel op Gentse bodem

actief.

Een transitie-experiment voor een keerpunt in het woonsysteem, een opstap voor kansengroepen

tot duurzaam wonen, veronderstelt dat we CLT-projecten opzetten die niet eenmalig blijven. Het

belang van die sociale innovatiekiem is dat het CLT-model in Vlaanderen kan worden opgeschaald.

Daarom zoekt CLT Gent naar de juiste constructie en constellatie voor de Trust. Daarom halen we

expertise uit het buitenland zoals tijdens de internationale CLT-tweedaagse in juli 2013 i.s.m.

Beweging.Net en CLT Brussel (met de Stapstenen CLT-brochure) en de ontmoeting nu met John

Davis, CLT-pionier uit de VS. Daarom is samen met 16 middenveldorganisaties het Vlaamse CLT-

platform in het voorjaar 2014 opgericht en gaat ze straks de boer op om het CLT-concept en onze

ervaring uit te dragen. Al doende leren en al lerend doen, dat is de drijfveer voor die transitie. Dat we

er blijvend willen voor gaan, lees je hier in het deeltje ‘planning’.

- 6 -

Dank aan de bewoners en onze medestanders, ze worden alle met volle waardering bij naam

genoemd in dit jaarverslag. Ter afsluiting richten we ons nog tot vier belangrijke actoren.

Dank aan:

De provincie Oost-Vlaanderen, voor het geloof in dit experiment, hun subsidies en de oprechte inzet

van Martine Brackeleire.

De medewerkers Gerd De Keyser, Kurt Herregodts, Bert Simoens, Annegreet Borrenbergen en

collega’s van VMSW om zo hard met ons mee te denken en alle pistes te onderzoeken.

OCMW-voorzitter Coddens, voor het vertrouwen en om de mensen en middelen ter beschikking te

stellen om het experiment van de woningrenovatie voor noodkopers ‘Dampoort knapt OP!’ in de

schoot van CLT Gent vzw kansen te geven.

Schepen Tom Balthazar, voor de belangrijke inzet van zijn personeel om een eerste CLT-koopproject

op Meulestede-Noord straks mogelijk te maken.

Trui Maes, voorzitter van CLT Gent vzw

- 7 -

1. Projecten

Een nieuw model om woningen tegen betaalbare prijzen aan te schaffen of om bestaande

eigendommen kwalitatief, duurzaam en gezond te renoveren; daar is het hem om te doen in CLT

Gent vzw.

Op verschillende plaatsen in Gent bereiden we de eerste projecten voor, samen met andere

middenveldorganisaties. Het project Dampoort Knapt op ging medio 2014 van start. In Muide-

Meulestede werd een masterplan ontworpen en werd CLT voor het eerst kenbaar gemaakt ten

aanzien van de gehele wijk.

1.1. Meulestede

Van twee mogelijk sites naar één uit te werken CLT nieuwbouwsite

In januari 2013 werden door Stad Gent twee mogelijke sites voor verder onderzoek om een concreet

CLT-project te realiseren (Hoge Weg – Sint Amandsberg en Kop van Meulestede –

Muide/Meulestede). Begin maart presenteerde CLT Gent haar visie m.b.t. beide sites. De grootste

site (Muide/Meulestede, goed voor ca 25 à 30 woningen) werd later voorwerp van een dossier in het

kader van de oproep naar ‘Pilootprojecten Collectief Wonen’ van de Vlaamse Bouwmeester.

Op die manier kon een masterplan ontwikkeld voor de site. Dit betekende een versnelling van

stedenbouwkundig overleg en terzelfdertijd werd de visie op de aangeduide site zelfs opgeschaald

naar totale visie op de wijkontwikkeling Muide/Meulestede-Noord.

Zowel de Raad van Beheer van WoninGent als SOGent beslisten in september 2013 principieel tot

samenwerking om het CLT bouwproject te realiseren. Over de modaliteiten van het grondgebruik

werden onderhandelingen opgestart.

De belangrijkste werkzaamheden in 2013-2014 :

1.1.1 Masterplan Meulestede Noord – Vlaamse bouwmeester

Eind juli 2013 diende Samenlevingsopbouw Gent, samen met Stad Gent, SOGent en Rescoop, een

projectdossier in bij de Vlaamse Bouwmeester. Eind september is dit dossier geselecteerd als één van

de vijf ‘Pilootprojecten Collectief Wonen’. Zo werd de ‘Kop van Meulestede’ voorwerp van de

opmaak van een masterplan.

Naast het architectenteam, met Collectief Onderzoekscel stadsontwerp - Universiteit Antwerpen,

Bulk architecten, Collectief Noord en Cluster, werd Peter Van den Abeele als projectregisseur

aangesteld, een kernteam (met vertegenwoordigers van Stad Gent), een klankbordgroep (ruime

projectgroep) en een kwaliteitskamer (Vlaamse Bouwmeester, Kabinet Wonen, VMSW, Wonen

Vlaanderen). Het architectenteam ging aan de slag tussen november 13 en maart 2014 en kwam in

die periode zes maal tot overleg met de diverse trajectpartners.

Einde maart 2014 is de studie van het masterplan opgeleverd. Eind juni 2014 werd dit masterplan

voorgelegd aan de wijk Meulestede op een informatievergadering waar meer dan 100 bewoners

aanwezig waren. Het oorspronkelijke CLT bouwveld werd geruild voor een meer zuidelijker gelegen

bouwkavel, het bouwkavel dat in principe ook eerst aan bod zal komen voor ontwikkeling.

- 8 -

Ontwerp: OSO, Bulk architecten, Collectief Noord, Cluster

1.1.2 Kandidaat bewoners denken mee na over locatie en masterplan

Op 2 februari 14 zaten de architecten van Collectief Noord en de partners samen met de CLT

kandidaat- bewonersgroep. Enerzijds om de plannen voor de site op Meulestede toe te lichten,

anderzijds om meer voeling te krijgen met de visie van de bewoners op het collectieve aspect van

het toekomstige CLT-project. Een aantal buurtbewoners uit Meulestede, die bezig zijn met een

stedenbouwkundige conceptstudie voor de buurt Muide- Meulestede, waren aanwezig om samen

met de CLT kandidaat-bewoners na te denken. Thema’s als gebrekkige infrastructuur, verkeersdruk ,

ontbreken van winkels, en allerlei ideeën borrelden op (zoals een coöperatieve buurtsupermarkt, een

buurtwassalon,…).

1.1.3 CLT in Muide/Meulestede

CLT Gent vzw zette zich het afgelopen jaar in om de buurt Muide/Meulestede beter te leren kennen.

Zo waren we aanwezig op buurtactiviteiten en werden we een actieve partner in het buurtteam. CLT

werd voorgesteld op de wijkbeurs in december, het buurtdiner van de vrienden van Meulestede, de

opening van Meulestede park (21 juni), het buurtfeest,… Verder werd er in het kader van het

masterplan Meulestede een inspraakavond (19 juni 14) voor de wijk georganiseerd in samenwerking

met Stad Gent waar de plannen van het Pilootproject werden toegelicht.

Er zijn alvast heel wat positieve signalen: mensen zijn voor meer ingericht groen, staan achter de

principes van CLT en zijn blij dat er waarschijnlijk een eerste CLT in hun buurt zal gerealiseerd

- 9 -

worden. Er zijn ook heel wat bezorgdheden: mensen willen niet dat er in hun achtertuin gebouwd

wordt, ook vragen rond mobiliteit als de wegenis wordt weggenomen voor de herinrichting van

publiek groen, ,… Een stedelijke werkgroep gaat hier verder mee aan de slag. Verwacht wordt dat

eind 2014 een definitief plan kan voorgelegd worden aan de gemeenteraad.

1.1.4 Werkgroep Regelgeving CLT i.s.m. provincie Oost-Vlaanderen

Een CLT in Gent, maar laat het meteen model staan voor heel Vlaanderen!

Om een CLT in Vlaanderen mogelijk te maken en te operationaliseren, moet de regelgeving verder

onderzocht en bijgestuurd worden. In samenwerking met de Provincie Oost-Vlaanderen,

departement Wonen – Welzijn, werd beslist een ‘werkgroep regelgeving wonen’ op te zetten, om

vertegenwoordigers van het lokale en gewestniveau samen te brengen en samen tot oplossingen te

komen. Deze werkgroep kwam een eerste keer samen op 12 februari 14. Verder op 7 mei, 28 mei en

25 september.

Belangrijkste agendapunten:

- introductienota CLT Meulestede

- toelichting nota VMSW mbt erfpacht en recht van opstal,

- casus: sociale KOOPwoning in CLT model – nood aan een doelgroepenplan

- casus: sociale HUURwoning in CLT model: mogelijkheden en moeilijkheden

- praktijkervaring ‘erfpacht’ SHM De Noorderkempen - Merksplas

- sociale koopwoningen: kan de koper een sociale lening bekomen?

- is kangoeroewonen mogelijk in de context van sociale koopwoningen?

- organiseren van de toewijs, ingeval huur, ingeval koop

- financiering gemeenschapsruimtes in een CLT-pilootproject

- betwistingen erfpacht, voorbeelden uit de rechtspraktijk

Tussentijds waren er twee overlegvergaderingen met de VMSW om specifieke probleemnota’s te

bespreken.

1.1.5 Sociale lening voor kandidaat bewoners

Eén van de concrete resultaten van de werkgroep regelgeving. Op vraag van de werkgroep is er bij

VMSW intern nagegaan of de sociale lening van VMSW kan toegekend worden voor CLT-kopers van

woning (zonder grond). Vanuit de juridische dienst is daartoe een nota opgemaakt die in juli 2014

goedgekeurd is door de Raad van Beheer van VMSW. Deze stelt vier voorwaarden voor gebruik van

de lening:

- het moet gaan om sociale koopwoningen;

- de grond wordt in erfpacht gegeven door de overheid of een door de overheid

aangestuurd orgaan;

- bij aangaan lening (datum leningsakte) loopt de erfpacht nog minimaal 31 jaar

- ook bijkomende leningen (bvb om de koopwoning later te renoveren, verbeteren of

aanpassen) zijn in duurtijd beperkt tot einde erfpacht min één jaar

1.1.6 Toewijzing aan kandidaat-bewoners

CLT heeft nood aan een transparant en objectief toewijzingssysteem. Het project in Meulestede

Noord wil CLT Gent vzw realiseren via de formule van ‘sociale koop’. Ze is ervan overtuigd dat op die

manier de goedkoopste woningen kunnen afgeleverd worden aan kandidaat-bewoners (SBE subsidie,

infrastructuursubsidie, BTW). In die zin moet het project dan ook verplicht aansluiten op de

- 10 -

bestaande regelgeving. Het gaat echter over een specifiek ‘soort’ sociale koopwoningen (want

‘community’georiënteerd, gemeenschappelijk wonen en ruimtes delen). Daarom is er een

afzonderlijk CLT register geopend bij sociale huisvestingmaatschappij WoninGent. Van zodra dit

register werd geopend, hebben de CLT kandidaat- bewoners zich ingeschreven. WoninGent legt

kandidaat-bewoners het CLT systeem voor en verwijst hen door naar CLT Gent vzw voor een eerste

gesprek. Indien de kandidaat ook het gemeenschapsluik genegen is (lid worden van CLT Gent vzw en

van de CLT-spaargroep) wordt hij/zij op de CLT kandidatenlijst opgenomen.

Er is voorlopig nog geen extra campagne gevoerd naar kandidaten.

En, de differentiatie van grondcanon op basis van inkomen, staat nog ter discussie.

CLT Meulestede wil zeker geen eenmalig te realiseren project zijn, maar hoe kan de toewijzing bij

toekomstige projecten georganiseerd worden? CLT Gent refereert daarbij graag naar het Brussels

CLT verhaal, waar huishoudens zich inschrijven als kandidaat-bewoner én zowel lid worden van de

CLT vzw alsook deelnemen aan de CLT-spaargroep. Zo worden bewoners van bij aanvang betrokken,

worden ze uitgenodigd op vormingsmomenten en allerlei activiteiten en voorkomt CLT Gent vzw

eventuele frustraties met lange wachtlijsten.

De geplande hervormingen in de sociale koopsector door de nieuwe Vlaamse Regering (afschaffing

subsidies) zet het ‘sociale koop’ model, als enig maatschappelijk verantwoord alternatief op de

gangbare ‘sociale koopformule’, nu wel op de helling. Daarom is het belangrijk spoedig overleg met

de nieuwe minister van Wonen te organiseren.

1.1.7 Gemeenschappelijke ruimte

Een van de grote uitdagingen voor het nieuwbouw CLT project wordt het beheer van de gebouwen

eens ze bewoond zijn, ook heel specifiek: de gemeenschappelijke delen. Ieder gelooft en gaat er ook

voor dat bewoners daarbij een zo groot mogelijke rol moeten kunnen spelen, zij het dat dit niet in de

Vlaamse wooncultuur is ingebakken. Het (zelf)beheer van een mede-eigendom is dus zeker een

opdracht waar, samen met de kandidaten, nog verder moet rond voorbereid worden.

1.1.8. Betaalbaarheidstoelage

Reeds in de haalbaarheidsstudie (2012) werd gewag gemaakt van een ‘betaalbaarheidstoelage’. De

meeste kandidaat-bewoners slagen er - zonder extra ondersteuning – in om een woning te

verwerven ‘zonder grond’. Echter … een aantal kandidaten slagen daar niet in en zullen bijkomend

een ‘betaalbaarheidstoelage’ nodig hebben. Deze toelage komt, na gebruik, via het systeem van

subsidieretentie ook terug in de CLT.

In een overleg met het kabinet van de Gedeputeerde Couckuyt zijn de mogelijkheden hiertoe

verkend. Voorlopig zonder resultaat, al kan de kwestie in een latere fase terug onderzocht worden.

Business Developer Danny Morel onderzocht de piste via de techniek van de zogenoemde

‘achtergestelde lening’ en ging uit van een potentiële samenwerking met de Participatie

Maatschappij Vlaanderen, wat evenwel niet lukte. Collega Wannes Starckx van Samenlevingsopbouw

Antwerpen Provincie werkte een financieringssysteem uit in het kader van energierenovatie dat nu

verder onderzocht wordt en hier misschien kan worden toegepast.

- 11 -

1.2. Dampoort KnapT OP!

In de CLT-haalbaarheidsstudie werd o.a. de problematiek van de noodkopers onderzocht. Dit zijn

eigenaars die een woning hebben gekocht, maar over onvoldoende middelen beschikken om hun

woning kwalitatief te renoveren. Op basis van de studie kwam er beleidsoverleg met OCMW

verantwoordelijken om een oplossingspiste voor deze doelgroep uit te werken. Vanuit de idee van

een ‘rollend’ OCMW-noodkoopfonds (twv 300 000 €) werd gezocht naar een operationalisering (o.a.

overleg met OCMW ontvanger en financiële dienst, Dienst wonen, Sociale Dienst OCMW, REGent,

e.a.). Die werd gevonden bij de opmaak van een projectdossier ‘sociale innovatie’. In samenwerking

met 8 stakeholders wou CLT Gent vzw het rollend fonds inzetten om 10 noodkoopwoningen in

Dampoort – Sint Amandsberg te renoveren. Het project ‘Dampoort KnapT OP!’ wordt het eerste

concreet stadsvernieuwingsproject in de Dampoortwijk én mikt op kansengroepen.

Dankzij de samenwerking met het OCMW kon CLT Gent vzw ook gedurende 9 maanden beroep doen

op expertise van een jurist bij Belfius bank (november 2013 tot september 2014). Samen met het

OCMW zijn juridische knelpunten opgelijst en systematisch onderzocht.

De belangrijkste werkzaamheden in 2013 en 2014 waren:

1.2.1.Overleg met de projectpartners

Volgende partners engageerden zich t.a.v. het project

- OCMW Gent – sociale dienst Sint-Amandsberg én dienst financiën

- REGent vzw

- Stad Gent - Dienst Wonen, Milieudienst & Dienst Bouw – en woontoezicht

- Belfius bank

- Samenlevingsopbouw Gent vzw

- vzw SIVI

- VIBE vzw

- Domus Mundi vzw

- Bouwunie

- 12 -

In de ‘gebruikerscommissie’ en het ‘projectteam’ werd er overlegd met diverse partners en afspraken

gemaakt.

De gebruikerscommissie volgt het projectdossier ‘sociale innovatie’ op (zie verder – projectdossiers)

en heeft het algemeen kader ontwikkeld. Binnen deze commissie is het bouwblok in de

Dampoortwijk afgebakend voor een selectie van kandidaten. Ook het voorwaardenkader, het

stappenplan, het reglement, de aanmaak van een folder en flyer, … zijn er besproken en vorm

gegeven. De gebruikerscommissie kwam samen op volgende momenten: 30 januari 2014, 24 februari

2014, 31 maart 2014, 6 mei 2014 en 22 september 2014.

Het projectteam heeft als taak: de praktische uitwerking en opvolging van het project en meer

specifiek de dossiers van de kandidaat-bewoners. Het projectteam kwam op volgende momenten

samen: 8 september en 22 september 2014.

1.2.2.Uitwerken voorwaardenkader

In het voorjaar van 2014 is het voorwaardenkader uitgewerkt. Dit kader heeft als doelstelling om 10

eigenaars te selecteren die op dit moment in een precaire leefsituatie leven én in een kwalitatief

ondermaatse woning wonen. De parameter die bepaalt of iemand al dan niet in aanmerking komt

voor het project, is de toetsing van het huidig inkomen (afgelopen 3 maanden) ten aanzien van de

budgetstandaard (http://193.191.186.169/remi/berekening.php). Elk gezin dat in aanmerking komt,

krijgt op basis van een reeks parameters (activering, fiscaliteit, gezondheid, kinderen ten laste,

opleidingsniveau, schulden, kwaliteit & energiezuinigheid van de woning, enzovoort) een score

toegekend. Het toekennen van de scores gebeurt via een gesprek over de leefsituatie (vzw SIVI en

Samenlevingsopbouw Gent vzw) en woononderzoeken (Bouw-en Woontoezicht Stad Gent en REGent

vzw).

Het OCMW Gent keurde het CLT reglement en voorwaardenkader goed op haar zitting van 8 juli

2014. Op de zitting van november worden de 10 dossiers met de hoogste prioritaire scores

voorgelegd. De woningen van die gezinnen zullen in de loop van 2015 gerenoveerd worden.

1.2.3.Communicatie

Tussen 16 en 24 juni 2014 kregen alle bewoners in het afgebakende bouwblok in de Dampoortwijk

de flyer ‘Dampoort knapT OP!’ in de bus, met de nodige informatie over het project. Ook diverse

buurtpartners zoals de Woonwinkel, CDF, … kregen flyers en konden mensen gericht aanspreken.

Voor geïnteresseerden was er ook een uitgebreidere folder ter beschikking.

De actieve en voormalige OCMW-cliënten met een eigendom in het desbetreffende bouwblok

kregen een actieve toeleiding vanuit het Welzijnsbureau van Sint-Amandsberg en vanuit CLT Gent

vzw.

Wekelijks is er ook een CLT-loket (elke dinsdag van 16 tot 18 u) waar iedereen terecht kan met

vragen over het project.

- 13 -

1.2.4. Werving en selectie van deelnemers

Al snel bleek dat heel wat buren elkaar onderling informeerden over het project. Zo kwamen 4

kandidaat-bewoners die in aanmerking komen via mond aan mond reclame bij het project terecht.

Van bij de start van de werving liepen de inschrijvingen binnen. Tot aan de inschrijvingsdatum

(14/08/14) hebben 37 mensen zich gemeld als geïnteresseerden. Hiervan kwamen 19 eigenaars niet

in aanmerking op basis van het huidig inkomen. Na herhaaldelijk contacteren, lieten 5 gezinnen niets

meer van zich horen. Op basis van het inkomen kwamen 13 gezinnen in aanmerking, waarvan 3

actieve OCMW-cliënten. Deze drie OCMW-cliënten die uiteindelijk bereid zijn in te stappen, zijn

toegeleid via het Welzijnsbureau in Sint-Amandsberg. Ondertussen zijn 2 van de 13 eigenaars die in

aanmerking komen, afgevallen omwille van enerzijds psychische redenen en anderzijds gedeelde

eigendom.

1.2.5.CLT in de Dampoortbuurt

Van bij aanvang van het project ‘Dampoort KnapT OP!’ zijn enkele buurtpartners betrokken via de

gebruikerscommissie (Dienst wonen Stad Gent, vzw SIVI en OCMW). Zij stonden mee in voor de

uitwerking van het project. Eens het project vorm kreeg, is het gelanceerd op diverse lokale

buurtoverleggen: Welzijnsoverleg, Buurtteam, Brede School-overleg, … Zo waren alle buurtpartners

op de hoogte en konden ze kandidaat-bewoners gericht doorverwijzen.

Geïnteresseerden die niet in aanmerking kwamen voor het project zijn gericht doorverwezen naar

diverse andere initiatieven zoals bijvoorbeeld de Woonwinkel. Ook in het kader van de woonbeurs

op 15 november 2014 zal CLT Gent vzw samen met de partners diverse buurtinitiatieven i.k.v. wonen

extra belichten.

1.3. Andere

CLT Gent vzw is uiteraard blijvend alert voor kansen die zich aandienen en staat zeker open om als

partner in de nieuwe ontwikkelingen mee te stappen op de strikte voorwaarde dat de basisprincipes

van het CLT-model overeind blijven.

Het project Oude Dokken herbestemt een stuk stedelijk havengebied tot een geheel nieuwe wijk op

het knooppunt van de wijken Dampoort, Ham, Sluizeken-Muide en Afrikalaan. In 2014 werd een

projectoproep gedaan voor de concrete invulling van het deel ‘Schipperskaai’. Eén van de drie

- 14 -

kandidaten die tot in de laatste ronde in de running was, voorzag een samenwerking met CLT Gent

vzw. Echter … deze kandidatuur werd niet als eerste geselecteerd.

Een andere piste die de aandacht krijgt: oude leegstaande sociale woningen. Sterk verouderend en

kwalitatief ondermaatse sociale woningen blijven vaak een lange tijd leegstaan (een gekende sociale

woning staat zo al 15 jaar leeg!). Slaagt CLT Gent vzw erin om sneller kapitaal vrij te maken, dan kan

ze die woningen renoveren en verkopen of verhuren aan een zelfde sociale doelgroep. Dat zou dan

een win-win-win situatie zijn. Vooralsnog is er nog geen doorbraak in deze piste.

Wel kan er alvast geleerd worden uit het project ‘Arm in Arm’ van Samenlevingsopbouw Antwerpen

Stad. De sociale bouwmaatschappij verpacht 9 (leegstaande) sociale huurwoningen aan een cvba die

de woningen (collectief) zal renoveren en via het SVK tegen een zeer betaalbare prijs verhuren aan

grote gezinnen. Een primeur voor Vlaanderen en de sociale huisvestingssector.

2. Organisatie

2.1. V.z.w.: op zoek naar het drieledig partnerschap

Het drieledige lidmaatschap ‘bewoners-middenveld-overheid’ duikt op in elke volwaardige

Community Land Trust. Dit is dan ook één van de sleutelfactoren en een belangrijke verdienste van

het model dat net zorgt voor een evenwicht in sturing en partnerschap, een waarborg tot echt

democratisch beheer en gelijkwaardige betrokkenheid van bewoners, buren en overheid.

Eens de statuten van de vzw waren uitgewerkt (oktober 2013), werden drie groepen stichtende

leden benaderd: kandidaat-bewoners, middenveld en overheid. Uiteindelijk is van start gegaan met

twee groepen stichtende leden (kandidaat-bewoners en middenveld).

Op 6 december 2013 zijn de statuten symbolisch ‘onderschreven’ in cinema Skoop, in aanwezigheid

van een 80-tal deelnemers, en gekoppeld aan de vertoning van de film ‘Gainig Ground’. De statuten

zijn na de eerste vergadering met de stichtende leden in februari 2014 officieel neergelegd bij de

Rechtbank van koophandel.

- 15 -

Stichtende leden en Raad van Beheer

De kandidaat-bewoners worden vertegenwoordigd door Sylvia Aguirre, Mieke De Coninck, Kathleen

Dhaese, Medine Özyorük en Bénédicte Verhegghen. Het middenveld wordt vertegenwoordigd door

Peter Bruyland (Samenlevingsopbouw vzw), Leen Martens (REGent vzw – in september 2014

vervangen door Koen Phillippeth), Trui Maes (vzw Samenhuizen), Ann Van Hoof (vzw SIVI) en Alexis

Versele (Domus Mundi vzw). Herman Rombaut (ex medewerker VMSW) werd aangezocht als extern

expert en trad toe in het voorjaar 2014.

Tot nu toe trad nog geen overheid (Stad Gent, OCMW Gent, Provincie Oost-Vlaanderen, VMSW) toe

tot de vzw. De Raad van Beheer blijft evenwel aandringen op die drieledige vertegenwoordiging,

zeker als dit een voorwaarde is voor het toekennen van een sociale lening aan de kandidaat-

bewoners.

Trui Maes is onze voorzitter, Mieke De Coninck penningmeester en Ann Van Hoof secretaris. Met

grote inzet tekenen ze mee de plannen uit voor de organisatie die verder vorm gegeven wordt.

Leden en Algemene Vergadering

Momenteel telt de vzw een 80 tal leden, ongeveer 25 kandidaat-bewoners, een tiental

middenveldorganisaties en een vijfenveertigtal ondersteunende sympathisanten. Na de eerste

Algemene Vergadering van 20 oktober 14 wil CLT Gent vzw de deuren wijd openzetten voor nieuwe

leden. Iedereen die het CLT-doel en de werking genegen is kan lid worden van de vzw. Wie lidgeld

betaalt en zich akkoord verklaart met onze doelstellingen door het Charter mee te ondertekenen,

wordt ‘steunend lid’ en mag deelnemen aan de algemene vergaderingen zonder stemrecht. De Raad

van Beheer maakt minimaal één keer per jaar een lijst op van toegetreden leden die voorgedragen

worden tot effectieve leden, met stemrecht.

2.2.Trust

Stuurgroep

In de haalbaarheidsstudie werd beschreven hoe er gestreefd wordt naar twee rechtsvormen voor

CLT Gent. Naast de vzw wordt immers gedacht aan een Stichting of Coöperatie om het vastgoed in

onder te brengen.

Voorlopig is er nog geen Truststructuur opgericht en blijft het wikken en wegen naar juridische

voor/nadelen, financiële en fiscale implicaties. In afwachting daarvan bekommert de Stuurgroep CLT

Gent (met geïnteresseerden en experten) zich om deze taak tot een goed eind te brengen.

Alexis Versele, Danny Morel, Willem Gobeyn, Trui Maes, Carla Schimmel, Ann Vanhoof, Martine

Brackeleire, Carlo Denorme, Emma Van Mullem, Gerd DeKeyzer, Herman Rombaut, Hilde

Vanwildemeersch, Robin Schipper en Frank Vandepitte maken er deel van uit.

De projectstuurgroep kwam 9 keer samen in 2013, een zestal keer in 2014. Gemiddeld waren er tien

leden aanwezig. Er is overleg gepleegd om een actief en breed draagvlak te creëren met de mogelijke

actoren voor de oprichting van een CLT Trust :

1. Overheden, overheidsbedrijven en sociale huisvesters

2. Organisaties die wonen voor kwetsbare groepen ondersteunen

3. Participatie Maatschappij Vlaanderen

4. Investeerders, financiers en natuurlijke personen

- 16 -

Alle betrokken partijen tonen goede wil, doch tot op heden wil/kan niemand het echte voortouw

nemen om ook effectief te participeren in deze trust. Met de ontwikkeling van een Trust voor

Community Land Trust Gent wordt er reëel gepionierd, wordt aan sociale en maatschappelijke

innovatie gedaan. Community Land Trust Gent wil daar verder aan bouwen en daarover verder het

gesprek aangaan.

Werkgroep Businessplan

De haalbaarheidsstudie van 2012 definieerde onvoldoende concreet de finaliteit en doelstelling van

de voorgestelde keuze voor twee rechtsvormen voor de CLT-structuur: een vzw voor de

bewonersondersteuning, een trust voor vastgoedverwerving (naar het voorbeeld van Brussel).

Via de begeleiding van Business Developper Danny Morel slaagde de stuurgroep erin, deze

doelstellingen en finaliteiten veel duidelijker te bepalen en vast te leggen (Business Canvas model).

Dit was een noodzakelijke stap ter verduidelijking en concretisering van het CLT-model. Het

verhoogde meteen ook de realiteitszin van het ontwikkelingsmodel t.a.v. overheden en

beleidsactoren.

2.3. Spaargroep en bewonersgroep

Geïnteresseerden uit de doelgroep komen driewekelijks samen tijdens de

bewonersbijeenkomsten. Het doel van deze groepsmomenten is enerzijds het aanbieden van

vorming over verschillende aspecten van eigenaar zijn/worden, anderzijds is dit ook de ideale

gelegenheid om belangrijke aspecten van het project te bespreken met de doelgroep. Via de

themagroep kan de doelgroep rechtstreeks input geven bij de projectuitvoering. Naast het

inhoudelijk aspect hebben we binnen de themagroep ook aandacht voor ontspannende,

groepsvormende activiteiten. We kunnen stellen dat de deelnemers stilaan een groep vormen.

Het afgelopen jaar stonden 2 thema’s centraal nl. ‘De Community’ en ‘ het toewijsreglement’.

Er werd met de architecten van de bouwmeester samengezeten, met mensen van samenhuizen,

er was een uitstap naar Eva Lanxmeer (een voorbeeldproject rond collectief wonen),….. De

bewoners dachten na over hoe zij het gemeenschapsaspect binnen de CLT willen invullen. Ook

rond het toewijsreglement werd er verschillende vergaderingen gediscussieerd , de ene keer al

heftiger dan de ander. Centraal stond de vraag hoe kunnen we ervoor zorgen dat het project

toegankelijk blijft voor kwetsbare groepen, hoe voorkomen we dat mensen worden uitgesloten

door een hoeveelheid van criteria,… Maar ook over de reglementering van de spaargroep werd

er nagedacht, hoeveel keer kunnen we best bijeenkomen, wat als iemand niet kan sparen,…

In 2013 vonden 24 activiteiten plaats, waarop gemiddeld 11 deelnemers aanwezig waren.

Tussen 1/1/2014 en 20/10/2014 kwamen de bewoners 13 keer bijeen.

Het aanspreken en motiveren van de doelgroep is een intensief proces. Tussen de

groepsmomenten door gebeuren er regelmatig huisbezoeken en worden er individuele

gesprekken gehouden om enerzijds nieuwe mensen aan te spreken en anderzijds de

geïnteresseerden warm te houden en in te gaan op persoonlijke vragen. Gezien de complexiteit

van het project en de daaruit voortvloeiende vragen, merken we dat de kandidaat bewoners

nood hebben aan regelmatige contacten. Voor nieuwe geïnteresseerden worden er ook

- 17 -

regelmatig ‘instap-infomomenten’ gehouden, waarbij het verloop van de voorbije maanden kort

wordt toegelicht, zodat ze vlot kunnen aansluiten bij de themagroep.

Eind september 2014 was er een diverse groep van 18 gezinnen die zich engageerde in de CLT

werking en voldeed aan de inkomensvoorwaarden (deze werden midden 2013 aangepast aan de

inkomensvoorwaarden van de sociale koop). Deze bewonersgroep is divers en bestaat uit zes

mensen die 50+ zijn en acht gezinnen van andere origine. Naar gezinssamenstelling: er zijn 10

alleenstaanden, 3 alleenstaanden met kinderen, 2 jonge koppels zonder kinderen en 3 koppels met

kinderen.

5 bewoners werden stichtend lid van CLT vzw, en 4 ervan in de Raad van Beheer (RvB) gestapt.

Daarnaast is er een persoon die de blog onderhoud en 6 toekomstige bewoners die deel uitmaken

van het CLT feestcomité. De bewoners die lid zijn van de RvB van de CLT Gent vzw bereiden de

bestuursvergadering voor met de bewonersondersteuner van Samenlevingsopbouw Gent.

Bezoek Eva Lanxmeer – Ndl. – Duurzame Woonwijk

Spaargroep

Al begin oktober 2012 zijn de kandidaat bewoners begonnen met sparen van een maandelijks

vast bedrag op een gemeenschappelijke rekening. De spaarrekening wordt beheerd door

iemand van Samenlevingsopbouw, samen met twee bewoners. Bewoners die in aanmerking

willen komen voor een koopwoning sparen 50 euro per maand, bewoners die geïnteresseerd

zijn in een huurwoning sparen 25 euro per maand. Op het einde van het project, m.a.w. als men

zijn huurwaarborg of het voorschot op de lening moet betalen, krijgt men zijn gespaarde geld

terug, dat dan ook voor deze zaken aangewend kan worden. Het instappen in de spaargroep

betekent dus een concreet engagement in de CLT.

Al veertien leden sparen 25 of 50 euro (sommigen al 2 jaar anderen enkele maanden).

Begin juni 2014 bedroeg het totaal gespaarde bedrag 11 357 euro.

Ondertussen hebben nog vijf gezinnen zich aangemeld die vanaf januari 2015 een inlooptraject

zullen starten.

- 18 -

Momenteel werkt CLT Gent vzw met een groep enthousiastelingen die zich engageren in de

projectopbouw en uitvoering. We hebben op korte tijd een gedreven groep bewoners

verzameld die nadenkt en een duidelijke rol opneemt in de projectvoorbereiding.

2.4. Naar een vrijwilligersbeleid

Community Land Trusts zijn bewegingen van onderuit. Dat wil zeggen dat er heel wat vrijwilligers aan

de slag gaan. Tijd dus om een visietekst op te maken rond het vrijwilligersbeleid binnen CLT Gent

vzw. Daarbij gaat het over zowel formele verplichtingen (o.a. vrijwilligerscontract), verzekeringen als

inhoud en begeleiding. Hoe worden vrijwilligers ondersteund, welke taken liggen voor hen binnen de

organisatie, hoe krijgen zij inspraak binnen CLT Gent, hoe worden de vrijwilligers

gewaardeerd,….Deze visietekst zal eind 2014 beschikbaar zijn op de website.

3.Procedures en inhoudelijke teksten

3.1. Samenwerkingsovereenkomsten

De vzw CLT Gent beschikt momenteel over onvoldoende middelen om personeel aan te werven.

Nochtans zijn er wel personeelsleden werkzaam voor CLT Gent vzw. Personeelsleden van

Samenlevingsopbouw Gent vzw, SIVI vzw en Domus Mundi vzw gaan aan de slag in de projecten.

Hiertoe werden samenwerkingsovereenkomsten afgesloten met elk van de organisaties.

Met het OCMW Gent werd een afsprakenkader uitgewerkt voor het project ‘Dampoort knapT OP!’.

3.2. Inschrijving kandidaat deelnemers en toewijzing

In augustus 2014 schreven 11 gezinnen zich in het register van WoninGent in, voor de CLT-site

Meulestede. CLT Gent kiest er momenteel voor de reglementering voor sociale koopwoningen te

volgen, zodat de inkomenscriteria dan ook gekoppeld zijn aan de voorwaarde voor sociale koop. Dit

heeft als grootste nadeel dat ‘iedereen’ zich kan inschrijven, ook mensen die niet in het CLT model

(en het community luik) geïnteresseerd zijn.

Nochtans denkt de vzw verder na over een meer sluitend voorwaardenkader, waar ook bijkomende

criteria of het gemeenschapsengagement kan vastgelegd worden.

Een erkenning als pilootproject zou hier verandering in kunnen brengen; dit is dan ook voorwerp van

overleg in de werkgroep regelgeving en toekomstige beleidscontacten.

3.3. Community vormgeven

In het voorjaar waren verschillende bijeenkomsten van de bewonersgroep gewijd aan het vormgeven

van de visie op community binnen CLT Gent. Dit resulteerde in een tekst die verder uitgewerkt zal

worden met de Raad van Bestuur en tegen eind 2014 beschikbaar zal zijn op de CLT-website.

3.4. Plaats van dak- en thuislozen in CLT Gent

CLT projecten werken inclusief. Binnen deze woonvorm kan ook plaats gemaakt worden voor ‘zorg’

voor medebewoners. Daarbij kan het gaan over dak- en thuislozen, mensen met een fysieke en

- 19 -

psychische beperking, ex-gevangenen. Naast het filosoferen over CLT als mogelijke samenleefvorm, is

het belangrijk dat we in Gent effectief van start kunnen gaan met een pilootproject. Met dit

pilootproject willen we verkennen op welke manier het spoor ‘dak en thuisloosheid’ concreet

gestalte kan krijgen. De steun van het KBS fonds Barones van Oldeneel tot Oldenzeel Fonds wordt

gebruikt om dit verder te onderzoeken.

In dit verband werden diverse gesprekken gevoerd met mensen van CAW Gent-Eeklo, OCMW, Huize

Triest, Straathoekwerk en inloophuizen. Besluit van deze gesprekken: als we dit realiseren moeten er

enkele huurpanden ter beschikking gesteld worden binnen CLT, als ‘stap op de woonladder’. Deze

zouden dan – met een duidelijke link naar de CLT koop-community een actieve meerwaarde

betekenen tot inclusie.

Dit projectspoor wordt verder onderzocht (o.a. werkgroep regelgeving – casus sociale huur –

doelgroepenplan).

4. Samenwerking en netwerkvorming

De taak die we onszelf hebben opgelegd is enorm. Niet alleen willen we vastgoedoperaties

ontwikkelen volgens een geheel nieuwe formule (wat op zich een hele opdracht is), we vinden het

belangrijk dat de toekomstige bewoners daar een rol kunnen bij spelen, dat er plaats is voor

participatie en dat ze de nodige sociale begeleiding krijgen. We vinden het van belang dat de buurt

betrokken wordt bij onze projecten. En bovendien moeten we nog eens een hele organisatie (zelfs

twee?) uit de grond stampen, met alles dat daarbij komt kijken. Dat is onbegonnen werk voor een

kleine ploeg. Vandaar dat de CLT van bij de start heeft ingezet op samenwerking met andere

partners. CLT is dan ook bij uitstek een netwerkorganisatie: we hoeven niet alles zelf te doen,

integendeel, voor sommige aspecten vallen we graag terug op de expertise van specialisten van

andere diensten of organisaties.

4.1. Samenwerking met Stad Gent, WoninGent, SoGent, OCMW Gent, Provincie Oost-Vlaanderen,

V.M.S.W. en Wonen Vlaanderen

Van bij aanvang vonden we in de dienst Wonen (en dienst Milieu) van Stad Gent een enthousiaste

partner. Diverse personeelsleden van de dienst Wonen nemen deel in de verschillende werkgroepen.

Anne Boudewijn is projectverantwoordelijke voor alles wat Meulestede aangaat. Kris Vander Haegen

(later vervangen door) en Willem Gobbeyn werken mee aan de conceptontwikkeling, Dominique

Martens werkt mee in het project van Dampoort, Annemie Van Hoecke en Anne Boudewijn zijn

betrokken op de werkgroep regelgeving. Directeur Hilde Reynvoet volgt het dossier op de voet.

Zowel de Raad van Bestuur van SOGent als WoninGent engageerden zich formeel tot samenwerking

binnen het CLT project in Meulestede (najaar 2013). Lieve Van Damme, later opgevolgd door

Ingeborg Pauwels zijn projectverantwoordelijken van WoninGent; Diane De Brouwer en Thierry

Rondas volgen het dossier vanuit WoninGent.

Het OCMW Gent deed hetzelfde t.a.v. Dampoort Knapt op en de Dampoortwijk. Zowel de financiële

dienst (Carlo Denorme-Van Houtte en ontvanger Geert Vergaerde) als de sociale dienst Sint

Amandsberg (Marjorie Verbeeld en sociaal werkers) zijn betrokken.

- 20 -

De rol van de Provincie Oost-Vlaanderen mag in deze niet onderschat worden: de ondersteuning van

de werkgroep regelgeving door Martine Brackeleire, alsook praktische ondersteuning bij diverse

evenementen zijn essentieel.

In de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen vonden we een geëngageerde groep meedenkers

en experten: de vele vragen die we stellen om dit nieuw model in het bestaande systeem van sociale

koop te integreren worden deskundig en snel beantwoord door Gerd De Keyser, Kurt Herregodts,

Bert Simoens, Annegreet Borrenbergen en collega’s. Ook Guido De Munter en collega’s van Wonen

Vlaanderen werken en denken in diezelfde geest mee aan het project.

4.2. Lidverenigingen

Charterondertekening

In het charter werden de grote principes van CLT neergeschreven. We vroegen aan heel wat

organisaties om deze symbolisch te ondertekenen, als teken van hun steun aan de idee CLT.

Het Charter is bedoeld als een ‘open ondertekenlijst’, t.t.z.: het wordt gebruikt om continu nieuwe

organisaties aan te spreken om mee te ondertekenen. Dit jaar werden zo nog zes organisaties

gevonden die hun steun aan het concept verleenden, wat onze teller op 46 brengt.

Charterondertekening

Daarnaast werden volgende verenigingen tevens lid van de vzw CLT Gent: Netwerk tegen Armoede,

Co-housing Projects, Buro VLUGP (Ndl), JONG vzw, Domus Mundi vzw, Samenlevingsopbouw Gent

vzw, vzw SIVI, REGent vzw, vzw Samenhuizen.

4.3. Ingebed in de wijken Dampoort/Sint-Amandsberg en Muide/Meulestede

Zowel in de Muide als Dampoort is er een goed contact met diverse lokale organisaties (via o.a.

wijkoverleg in buurtteam en welzijnsoverleg) en/of bewonersgroepen.

Het CLT-team nam in de wijk Dampoort deel aan volgende activiteiten: de kandidaat-bewoners

bemanden de bar tijdens de bloembakkenactie (mei 13 en 14) en het buurtfeest in Sint-Amandsberg

(juni 13), CLT was vertegenwoordigd op activiteiten in het kader van ‘Wijk van de maand’ (november

13, thema: wonen en duurzaamheid). In totaal waren hierbij tijdens vier activiteiten CLT-

vertegenwoordigers present. Het personeel van CLT hielp op de buurt-nieuwjaarsreceptie

(15/12/13).

Binnen de wijk Muide/Meulestede was er een uiteenzetting rond de CLT-werking op 28/11/13 op het

buurtteam. Verder werd er voor buurtbewoners die in wijk al actief bezig waren rond de opmaak van

- 21 -

een conceptstudie Muide-Meulestede, een infomoment rond CLT georganiseerd in het kader van de

projectoproep ‘collectieve woonprojecten’ van de Vlaamse Bouwmeesterstudie. Bedoeling was om

zowel van met toekomstige CLT-bewoners als met huidige bewoners van de wijk Muide /Meulestede

input te krijgen voor de concrete invulling van het Masterplan. Deze bijeenkomst werd georganiseerd

in samenwerking met de Gebiedsgerichte Werking van Stad Gent en ging door op 21/10.

CLT als actieve actor in de buurt(en)

In Dampoort (secretariaatsruimte CLT en vzw SIVI) werd CLT gevraagd deel te nemen aan de

bloembakactie (mei), buurtfeest (juni) en wijk van de maand (november). Telkens waren een aantal

kandidaat-bewoners present en actief bij deze activiteiten.

Ook in Muide-Meulestede werd CLT gevraagd voor diverse evenementen (zie hierboven – hoofdstuk

2). Van zodra meer duidelijkheid is over de inplanting van de CLT site kan CLT zich duidelijker als

actor in Muide-Meulestede profileren.

CLT is op die manier ook meteen actor in twee Gentse wijken.

Naast buurtactorschap wordt CLT ook op Gents en Vlaams vlak aangesproken m.b.t. haar expertise:

zo namen we deel aan een rondetafelgesprek m.b.t. transitie, georganiseerd door CDO – Ugent en

aan een reeks rondetafelgesprekken m.b.t. samenhuizen georganiseerd door vzw Samenhuizen.

4.4. Een Vlaams Platform

Vlaamse Woonraad en Commissie Wonen Vlaams parlement

Mieke Vogels diende een resolutie in het Vlaamse parlement in met betrekking tot de afschaffing van

‘sociale koopwoningen’. In het kielzog van deze resolutie werden alternatieve voorstellen gelanceerd

over de mogelijkheden van Community Land Trusts.

De Vlaamse Woonraad werd hierbij om advies gevraagd.

In februari werd dit advies verstrekt. Met betrekking tot CLT werd het volgende geformuleerd: ‘CLT’s

bevinden zich in een experimentele fase en dienen de nodige kansen te krijgen om zich te

ontwikkelen. De Vlaamse Woonraad meent dat het beleid een algemeen kader kan scheppen

waarbinnen allerlei experimentele vormen kunnen gedijen. In een latere fase kan dan op basis van de

aangetoonde effectiviteit, doelmatigheid en duurzaamheid een meer structureel verankerd kader

worden ontworpen.’

Op 17 april 2013 werd een hoorzitting in de Commissie Wonen van het Vlaams parlement

georganiseerd. Vanuit CLT Gent vonden we directeur Hilde Reynvoet (Directeur Dienst Wonen Stad

Gent) bereid om een toelichting te geven over de mogelijkheden van het CLT model. Dit werd

voorbereid tijdens twee gesprekken (maart en april). De resolutie werd niet weerhouden, wel veel

weerklank voor het CLT model.

Eind 2013 werd duidelijk dat het belangrijk was om ook een Vlaams CLT platform op te richten. In

maart 2014 werd dit officieel opgericht: er maken 16 organisaties deel vanuit:

Antwerps Platform Wonen

Beweging.net

CLT-Gent vzw

Domus Mundi vzw

Fairfin

Hefboom

Netwerk tegen Armoede

Samenhuizen vzw

- 22 -

Sector Samenlevingsopbouw

Steunpunt Algemeen Welzijnswerk

Transitiearena Duurzaam Wonen en Bouwen

Transitienetwerk Middenveld

UGent-Centrum Duurzame Ontwikkeling

VIBE (Vlaams Instituut voor Bio-Ecologisch Bouwen en Wonen) vzw

Vlaams ABVV

Vlaams Maatschappij voor Sociaal Wonen

CLT Gent neemt een trekkende functie op binnen dit overleg. De eerste twee doelstellingen van dit

platform:

- Informatieverspreiding omtrent het CLT model. In dit verband was er een overleg met de

Vereniging van Vlaamse Provincies waar een samenwerking in het vooruitzicht gesteld werd.

Bedoeling is een vormingsvoormiddag aan te bieden per provincie waarop

gemeentebesturen en sociale huisvestingsmaatschappijen worden uitgenodigd (begin 2015).

- Opmaak eisenpakket m.b.t. pilootprojecten CLT in Vlaanderen + lobbyen bij

beleidsverantwoordelijken in dit verband.

4.5. Binnen een federaal België

Naast een Vlaams CLT Platform is er ook een Brussels en Waals. Aangezien de wetgeving m.b.t.

erfpacht en recht van opstal federaal is en blijft, lijkt een samenwerking tussen deze drie organisaties

belangrijk om knelpunten weg te werken.

4.6. Europese ontmoeting op 1 en 2 juli 2013

Drie Amerikaanse CLT specialisten (Brenda Torpy, Emily Thaden en Tony Picket) werden in juli 2013

op een Frans colloquium uitgenodigd. CLT-Brussel hoorde hierover en vroeg samenwerking met CLT

Gent en ACW (ondertussen Beweging.net) om een nationale en internationale CLT-ontmoeting op te

zetten. We besloten hierop in te gaan en twee dagen werden opgezet: 1 juli organiseerden we in

Gent een voornamelijk nationaal gebeuren (i.s.m. de Provincie Oost-Vlaanderen en de Stad Gent), op

2 juli wordt een internationale ontmoeting gehouden in Brussel, met een afsluitend publiek forum. In

totaal werden meer dan 250 mensen bereikt, met deelnemers uit België, Frankrijk, Engeland,

Zwitserland, Italië en Spanje.

Dankzij de medewerking van ACW nationaal kan er ook een verslagboek van de tweedaagse gemaakt

worden, een eerste Nederlandstalig CLT publicatie!

De ontmoetingsdagen vormden een sterk staaltje inter-gewestelijke samenwerking, waar ook

aandacht ging naar Waalse geïnteresseerden.

- 23 -

Tony Picket, Thomas Dawance en Joëlle Kapompole – Panelgesprek 1 juli 2013

Naast inter-gewestelijke samenwerking, was er ook intersectorale interesse vanuit de sector

Samenlevingsopbouw. Daarbij werd CLT diverse keren uitgenodigd op intern sector-overleg Wonen

en verzorgden we een werkgroep op de sector dag Wonen van 14/11/13 (een 30-tal aanwezige

collega’s).

In navolging van deze Europese ontmoeting organiseerden we een vervolgevenement in 2014: John

Davis, foundig father van de CLT beweging in de VS werd bereid gevonden naar België te komen om

een viertal dagen lezingen te geven in de drie gewesten. Op 20 en 21 oktober doet hij dat in Gent, op

22 oktober in Brussel en op 23 oktober in Namen.

5. Communicatie

5.1. Verspreiding blauwdruk en brochure ‘Stapstenen tussen koop en huur’

De blauwdruk ‘Coöperatief ondernemen’ werd afgewerkt eind 2012. De verspreiding gebeurde

daarna. Er werden 175 gedrukte exemplaren verspreid, o.a. naar de minister voor Wonen en haar

kabinet, een tiental Vlaamse Woonactoren, een 60 –tal t.a.v. Schepenen en gemeenteraadsleden te

Gent, een 45- tal t.a.v. de Charterondertekenaars, een 20-tal t.a.v. kandidaat-bewoners, een 30 – tal

t.a.v. geïnteresseerden. Daarnaast werd de blauwdruk ook elektronisch ter beschikking gesteld. Meer

dan 70 bewonersgroepen, gemeentebesturen, sociale woonactoren, investeerders vroegen totnutoe

de blauwdruk op.

Naast de blauwdruk is er nu ook de brochure ‘CLT, Tussen Huur en Koop’ (oplage 750). Deze werd in

het najaar 2013 verspreid naar alle gemeentebesturen van Vlaanderen, op initiatief van ACW.

Daarnaast kreeg Samenlevingsopbouw Gent een 200 tal exemplaren die verder verdeeld

werden/worden in ons projectwerk en t.a.v. geïnteresseerden. De brochure is ook elektronisch

beschikbaar.

- 24 -

5.2. Huisstijl

Dankzij de inzet van studente grafische vormgeving Lotte Naudts werd een CLT huisstijl uitgewerkt.

Logo, briefhoofd, sjablonen, pr instrumenten, lay-out nieuwsbrief en een CLT-banner werden

ontwikkeld. De website van CLT Gent gaat in oktober online.

5.3. Folders

In 2014 werd een nieuwe toegankelijke algemene CLT-folder uitgewerkt, een specifieke folder voor

Dampoort Knapt op, een uitgebreidere folder voor Dampoort Knapt op en een lidmaatschapsfolder

voor CLT Gent vzw.

5.4. Blogs en nieuwsbrieven

Onze infokanalen naar het grote publiek zijn een blog en een nieuwsbrief. Onze blog krijgt

maandelijks gemiddeld … verschillende bezoekers.

Eind 2013 werd een eerste nieuwsbrief opgemaakt. Er volgden er ondertussen nog twee. De

nieuwsbrief werd gedigitaliseerd en wordt nu aan 629 (dd 17/10/14) adressen bezorgd. Jaarlijks

worden 4 nieuwsbrieven voorzien.

5.5. Verspreiding van het CLT model – presentaties

Het Gentse CLT project zorgt mee voor de verspreiding van het Community Land Trust model. Er

werden diverse presentaties verzorgd in Gent, voornamelijk in de twee wijken waar we de eerste

projecten willen realiseren. Maar ook ver daarbuiten worden we regelmatig aangesproken. Zo nam

CLT Gent deel aan het debat ‘Nood aan nieuwe woonvormen’ op de beurs Duurzaam Bouwen en

Renoveren Stad Sint Niklaas (17/11/13), was ze aanwezig op de studiedag alternatieve woonvormen

Provincie West-Vlaanderen (19/01/2014), waren er presentaties voor het College van Burgemeester

en Schepenen - Dilbeek (13/2/14), de Commissie Wonen van het Vlaams parlement (17/4/13),

Samenlevingsopbouw Antwerpen Provincie (02/06/14), Diaconie Brugge - Project Bethlehem

(27/2/14), Provincie Oost-Vlaanderen - Studiedag Bouw Wijs (09/09/2014), CohousingCafé Brugge

(10/9/14), de Gentse Woonraad (18/9/14).

Op 17 oktober, werelddag van verzet tegen de armoede, stond dit jaar het thema ‘wonen’ centraal.

Mieke De Coninck, CLT kandidaat bewoner bracht er in tandem met Lut Vael, coördinator van

- 25 -

Samenlevingsopbouw Gent vzw, een getuigenis over haar precaire huursituatie en deed een oproep

naar ondersteuning voor nieuwe samenlevingsvormen, waaronder CLT.

5.6. Films

De Amerikaanse documentaire “Gaining Ground” vertelt het inspirerende verhaal van de Dudley

Street Neighbourhood Initiative, een buurtwerking in een van de moeilijkste buurten van Boston.

De plaatselijke CLT zorgde er voor dat de buurt werd opgeknapt maar toch betaalbaar bleef voor de

oorspronkelijke bevolking. CLT Brussel zorgde voor de ondertiteling in het Nederlands en het

Frans. We vertoonden de film voor het eerst op de ‘stichtingsvergadering’ van de vzw in de Gentse

Skoop, met een 80-tal aanwezigen. De film werd ondertussen al diverse keren gevraagd ter

ontlening.

Daarnaast is er ook de film ‘Homes and Hands’ en sinds kort een voorstellingsfilmpje van CLT Bxl.

In het kader van het project ‘Een ander land’ werd ook een film gemaakt met getuigenissen van

kandidaat bewoners over hun aspiraties m.b.t. een betaalbare, duurzame woning.

6. Beleidsoverleg

6.1. Beleidsoverleg Gent

Afgelopen periode was er ruim aandacht voor noodzakelijk beleidsoverleg. Zo was er 6 keer overleg

met Schepen voor Wonen en Stadsontwikkeling Tom Balthazar (30/01, 18/03, 07/05, 19/06, 27/11

en ). Dit had veel te maken met de verdere concretisering van een CLT project en het aandragen van

een mogelijke eerste site. Tijdens een eerste gesprek in januari werden daartoe twee mogelijkheden

voorgesteld, die samen met de bewonersgroep en de stuurgroep verkend werden. Hieromtrent

werden verschillende ideeën samengebracht, overleg gepleegd.

Naast dit overleg met de Schepen voor Wonen, was er ook beleidsoverleg met Schepen

Decruyenaere (eerste Schepen – 08/02), schepen Coddens (schepen voor Welzijn en tevens OCMW

voorzitter – 09/04) en schepen Heyse (Schepen voor Milieu – 09/07). Ook met Provinciaal

Gedeputeerde Eddy Couckuyt (verantwoordelijk voor Wonen en Welzijn) was er overleg (13/06).

Daarnaast was er regelmatig intermediair kabinetsoverleg of besprekingen met de directeur van

dienst Wonen of beleidsverantwoordelijken van SOGent, VMSW of sociale

huisvestingsmaatschappijen (WoninGent, Volkshaard, Vitare).

6.2. Beleidsoverleg Vlaanderen

In 2013 was er twee maal overleg met raadgever Wonen - Patrick Ysebie (kabinet minister van

Wonen) in functie van onduidelijkheden met betrekking tot regelgeving en projectopvolging.

In 2014 werkte de sector samenlevingsopbouw – in het kader van de gewest, federale en Europese

verkiezingen, een actie ‘Ieders Stem Telt 2014’ uit. Het CLT model werd daarbij opgenomen als

doelstelling binnen het beleidsdomein wonen, in het kader van de uitbouw van alternatieve

woonmodellen. Op die manier werd het ook onderwerp van debat met de politieke partijen in

Vlaanderen (onder andere in Gent besproken met kabinetschef Joris Van den Broucke van minister

van Wonen Freya Van den Bossche). Ook tijdens het debat in Vooruit op 14 mei 2014 spraken we,

samen met kandidaat-bewoners, zowel publiek als politiek aan over het onderwerp.

- 26 -

Vanuit het Vlaams CLT Platform werden alle politieke partijen in mei aangeschreven ifv de

mogelijkheden rond CLT pilootprojecten. Na de vorming van het nieuwe kabinet Homans wordt dit

beleidsoverleg hervat.

7. Team

7.1. Werkingssubsidies

Om als CLT te kunnen werken zijn er (personeels-) middelen nodig. De kwetsbaarheid van onze

werking kwam in 2013 overduidelijk tot uiting toen we afscheid moesten nemen van Hanne-Lies De

Coninck wegens financiële redenen.

Vandaar ons objectief om via nieuwe en talrijke projectdossiers een voldoende financiering te

voorzien voor CLT te komende jaren.

Volgende dossiers werden uitgewerkt:

- Vlaanderen - Sociale Innovatie: goedgekeurd, start begin 2014 (Dampoort knapt op)

i.s.m. OCMW Gent, Domus Mundi, SIVI, VIBE, REGent, e.a.

- Vlaanderen – Vlaamse Bouwmeester – Opmaak Masterplan collectief wonen:

goedgekeurd, oktober 2013-februari 2014 i.s.m. SOGent, Dienst Wonen Gent, REScoop en

Samenlevingsopbouw Gent.

- Vlaanderen – Begeleiding Duurzame Wijken – niet goedgekeurd

- KBS – Barones Van Oldeneel: goedgekeurd, start begin 2014 (noodkoop en

nieuwbouw)

- KBS – Luchtkasteelfonds: goedgekeurd, financiering business model (najaar 2013-

2014)

- KBS – Venture Philantrophy Fund: uitwerking business en financieel model: niet

goedgekeurd.

- Provincie Oost-Vlaanderen: najaar 2013, vervolgtraject van 3 jaar (coördinatie,

realisatie en communicatie CLT concept)

- Provincie Oost-Vlaanderen: intergenerationeel samenleven (beperkt goedgekeurd)

- Nationale Loterij – Duurzame Ontwikkeling 2013 – niet goedgekeurd.

- KBS Fonds Vinci – niet goedgekeurd

- Welzijnszorg – goedgekeurd (start 2015 – Vlaams platform)

- Agentschap voor innovatie door Wetenschap en en Technologie – Renoseec, ism

KULeuven, Vito, Bast architecten, Domus Mundi en tal van bedrijven (Dampoort – renovatie)

- goedgekeurd

Er werden twaalf dossiers uitgeschreven, waarvan 7 ½ goedgekeurd werden. Via deze verworven

middelen en de toezegging van onze initiële partners Samenlevingsopbouw, vzw SIVI en Domus

Mundi slagen we erin minimaal 2 jaar personeelsmiddelen te garanderen ten belope van ongeveer

2,5 VTE, mogelijks verlengbaar met een volgend jaar. Dit biedt ons al enige basis en perspectief om

projecten te concretiseren.

7.2. Personeel

In 2013 werkte Frank Vandepitte (70 %) en Emma Van Mullem (50 %) voor het CLT, waarbij Frank de

projectcoördinatie, de uitbouw van de vzw en het Vlaams Platform op zich nam en Emma de

bewonerswerking – ontstaan uit de samenwerking met vzw SIVI – ondersteunde en uitbouwde. Sinds

- 27 -

2014 werd het team uitgebreid met Kris Dom (80 %) en Ann Vanhoof (40 %). Kris en Ann zijn

verantwoordelijk voor de projectcoördinatie van het project Dampoort Knapt op, Ann is

verantwoordelijk voor het bewonersluik binnen het project. Kris is aanspreekpunt en

verantwoordelijke voor de communicatie. Emma werkt vanaf september 2014 100 % voor CLT en

wordt de projectleider voor het project Meulestede. Vanaf september wordt het team nog versterkt

door Caroline (50 %) die bouwtechnische ondersteuning biedt voor het project Dampoort knapt op.

7.3. Stagiairs, studenten, thesissen, vrijwilligers

In 2014 deed Lotte Naudts haar stage als grafich ontwerper bij vzw CLT Gent. Ze ontwierp het logo

en creeerde een huisstijl voor de vzw. Een CLT banner, fietshoesjes, mapjes, … werden aangemaakt.

Jennfier Swertvaegher, masterstudent Master Sociaal Werk schreef haar thesis over CLT: ‘Sociale

innovatie in het bouwen aan het recht op wonen, Case study van een community land trust in Gent’.

7.4. Vorming en overleg in het team

Het team komt minstens tweewekelijks samen voor een teamvergadering. Er werd door het

personeel vorming gevolgd in het schrijven van subsidiedossiers, werken met groepen en

huurprijsregulatie.

7.5. Verhuis en lokalen

In 2013 werd er gewerkt vanuit het bureau in de Wittemolenstraat. Door de uitbreiding van

personeel naar aanleiding van het ‘Dampoort Knapt Op’ project, zochten we naar extra locatie.

Aangezien het niet mogelijk was die in het buurtcentrum Sint Amandsberg te verzekeren, beslisten

we gebruik te maken van het leegstaande eerste verdiep in de Blaisantvest 70. Voortaan is hier de

maatschappelijke zetel van de vzw gevestigd en gaan de raad van beheer, stuurgroepen en

werkgroepvergaderingen er door. Daarnaast blijft een bureau aangehouden in Dampoort voor het

projectwerk aldaar. Eind 2014 zal ook een werkplek in Meulestede beschikbaar worden.

8. Rekeningen

Onze vereniging heeft geen winstgevend doel. Dat neemt niet weg dat een financieel evenwicht, een

goede solvabiliteit en voldoende liquiditeiten van belang zijn om het voortbestaan van het project te

verzekeren.

Dit wordt het eerste boekjaar voor de vereniging. Het is dus wat zoeken en tasten. Enerzijds is er de

projectfinanciering, anderzijds moeten er stilaan ook eigen inkomsten gevonden worden ifv bvb het

nieuwbouwproject (gemeenschapsruimtes, betaalbaarheidstoelage).

Onze situatie is op zich vrij hachelijk, aangezien we geen uitzicht hebben op structurele financiering.

Dankzij de steun van de vzw’s en de bijdragen van onze leden, gekoppeld aan een voorzichtig

beheer, zijn we er in geslaagd een matig positief saldo op te bouwen (eerste resultaat te maken op

december 2014).

- 28 -

9. CLTGent in 2015

Projecten

Dampoort

Projectuitvoering: in Dampoortwijk worden 10 renovaties van noodkopers opgestart

waarbij subsidieretentie in de praktijk wordt toegepast (via OCMW

tegemoetkoming).

CLT Gent werkt mee met het project Renoseec in Dampoort. Er worden linken gelegd

naar het STEP-UP project en duurzame stadsvernieuwing.

Muide

In 2015 is er een finalisering m.b.t. de ‘CLT-constructie’. In die zin zal die ook juridisch

gefinaliseerd worden. De inbreng van juridische en financiële expertise valt daarbij te

verwachten.

Concrete werkdoelen:

- Er is een juridisch kader m.b.t. de ingebruikname of verwerving van het

grondaandeel binnen de CLT constructie.

- Er is een juridisch kader m.b.t. erfpachtregeling die CLT Gent gebruikt t.a.v.

bewoners (consult en uitwerking notaris).

- Er is een financieel plan opgemaakt voor de site Muide-Meulestede

(projectfinanciering Hefboom?)

- Indien nodig, wordt een rechtspersoon gevormd voor het beheer van het

patrimonium en vastgoed.

- Onderzoeken mogelijkheden voor bijkomende CLT projectontwikkelingen,

- Er is een sociale huisvestingsmaatschappij (SHM) die als partner optreedt bij de

realisatie van sociale koopwoningen op CLT grond.

- De SHM meldt het dossier aan bij VMSW en stelt een strikte planning in functie

van realisatie op.

- Er wordt een bouwgroep Meulestede gevormd met vertegenwoordigers van

WoninGent, VMSW en bewoners. In en met de bouwgroep gaan we verder met

inventarisatie en oplossen van problemen die gepaard gaan met de

operationalisering van CLT binnen sociale huisvesting

Inbedding van het project in de wijk Meulestede

Van masterplan naar concreet project, timing, projectgroep met bewoners en

omwoners

- Samen met bewoners komen tot een algemeen bouwprogramma.

- Individuele begeleiding ifv individueel financieringsplan.

- Toewijzingsvoorwaarden CLT woningen finaliseren en in beleidsbespreking

brengen

Muide en Dampoort:

- Realisatie van een community ondersteunende activiteit in de wijk.

- 5 kandidaat-deelnemers nemen een engagement op t.a.v. CLT Gent.

- Meewerken aan buurtactiviteiten in Muide en Dampoort,

Algemeen:

- Verder onderzoeken toepasbaarheid model CLT binnen inclusie voor dak- en

thuisloosheid

- 29 -

Organisatie

Vzw

- Ledenwerving : CLT Gent vzw kent een actieve werking en telt 150 leden. Er is

een actieve Raad van Beheer waar ook bewoners in vertegenwoordigd zijn. Er is

een correcte boekhouding.

- Fondsenwerving: uitwerken van financiële ondersteuningsmogelijkheden voor

CLT Gent vzw (sponsoring, schenkingen, …)

- Uitwerken van CLT betaalbaarheidspremie.

- Uitwerken concept gemeenschapsruimtes

Trust

Realisatie indien nodig - kennisopbouw

Bewoners en vrijwilligers

CLT Gent vzw werkt met diverse bewonersgroepen:

- Groep noodkopers Dampoort (10 renovatiedossiers Dampoort KnapT OP!)

- Groep kandidaat nieuwbouw Muide (15, mogelijks op te trekken tot 40)

- Groep geïnteresseerden CLT (nieuwe kandidaat-bewoners).

Voor elk van deze groepen wordt een specifiek en groepsmatig traject opgezet.

Voor de groep noodkopers voorzien we in een viertal groepsmomenten.

De kandidaat-nieuwbouwers zullen zich voornamelijk met de praktische uitwerking

van het project aan de Muide inlaten (minimaal 10 groepsmomenten)

Daarnaast starten we op twee momenten in het jaar een ‘introductiemodule’ voor

nieuwe kandidaat-bewoners. Eens ze deze module afgerond hebben kunnen ze

aansluiten bij de kandidaat-nieuwbouwers van de Muide (tot die voltallig is). Zo

vermijden we dat er binnen één en dezelfde bewonersgroep diverse dynamieken

ontstaan en streven we naar maximale ‘instroom’ in het project.

Tot slot: er is een visienota op vrijwilligersbeleid binnen CLT Gent, CLT Gent werkt

met vrijwilligers.

Samenwerking

Vlaams Platform – en politiek werk

-Er wordt contact gelegd met de nieuwe Vlaamse regering ifv kennismaking,

modelontwikkeling, mogelijkheid tot uitwerken van pilootproject (ifv ontwikkeling

van het CLT model binnen een regelluwe omgeving).

-Beleidsvoorstellen die geformuleerd worden vanuit de werking met noodkopers en

sociale innovatie in Dampoortwijk worden overgemaakt.

-Er wordt onderzocht of er een Europees CLT-project mogelijk is, ontmoetingen met

andere Europese actoren.

-Community activiteiten in wijken Dampoort en Muide

Communicatie

- Er is een CLT Gent website: bekendmaking CLT site en strategie om kandidaten

doelgroepleden te werven.

- Er is een CLT nieuwsbrief, die minimaal vier maal per jaar verzonden wordt

- CLT Gent haalt minimaal 2 keer de nationale pers,

- Inrichten van de 5 provinciale infodagen, eventueel gevolgd door één

dieperwerkende Vlaamse masterclass.