Jaarverslag 2010

Inhoudsopgave

Voorwoord

1. Visie en missie

2. Onze inzet: een sociaal en economisch vitale Gooi en Vechtstreek

a. Samenwerking met onze klanten

i. HuurdersBelangenVereniging

ii. Bewonerscommissies

iii. KWH Huurlabel

iv. Sponsoring

b. Overleg met onze belanghouders

c. Overige verbindingen

i. Verenigingen van eigenaren

ii. Beheer voor derden

3. Ambitie: Dudok Wonen biedt meer mensen kansen op een passende wooncarrière

a. Kengetallen

b. Opbouw vastgoedportefeuille 2010

c. Betaalbare huurarrangementen

i. Regionale woonruimteverdeling

ii. Mutatiegraad

iii. Vrije sector verhuur

iv. Huur op Maat

v. Bijzondere verhuringen

vi. Huurverhoging

vii. Huurachterstanden

viii. Geschillenadviescommissie

ix. Overlastbemiddeling

x. Ontruimingen

xi. Onderhoud

Jaarverslag 2010 2

d. Betaalbare kooparrangementen

i. Woningmarkt

ii. Sociale koop

iii. Koop Goedkoop

iv. Verzilverd Wonen

v. Kengetallen

e. Meer mensen huisvesten

i. Herstructurering

ii. Nieuwbouw

iii. Wonen boven Winkels

4. Ambitie: Dudok Wonen maakt het weerloze weerbaarder

a. Strategische doelstelling Vangnet

i. Woondienstenzones

ii. geWoon op jezelf

iii. Daklozenopvang

iv. Crisisopvang

v. Tweede Kansbeleid

b. Strategische doelstelling Klimaat

i. inzet op energiereductie

1. In onze woningen

2. BeterPeter

3. WoonEnergie

ii. inzet op energieproductie

c. Strategische doelstelling Cultureel erfgoed

i. Behoud

ii. Ontwikkelen

1. Melkfabriek

2. Politiepost

3. Ons gebouw

4. Bensdorpfabriek

5. Jan Bottemastraat

5. Ambitie: Dudok Wonen streeft naar optimaal financieel en maatschappelijk

rendement

a. Strategische doelstelling: Waardemanagement

b. Strategische doelstelling: Sturingsmodel

c. Strategische doelstelling: Financiële continuïteit

d. Strategische doelstelling: Optimale inrichting beleggersrol

e. Strategische doelstelling: Streven naar meer financieel bewustzijn

Jaarverslag 2010 3

6. Ambitie: Dudok Wonen presteert, verbindt en beweegt mee

a. Strategische doelstelling: investeren in het kapitaal van de organisatie

b. Strategische doelstelling: efficiënte inrichting werkprocessen

7. Verslag van de Ondernemingsraad

8. Verslag van de Raad van Commissarissen

9. De rechtspersonen

10. Financiële exploitatie

11. Risico-Management

12. Aedex

13. Verklaring

14. Geconsolideerde balans

15. Geconsolideerde winst- & verliesrekening

Jaarverslag 2010 4

Voorwoord

Twitterend de toekomst in

Iedereen wil voorspellen, maar wie kan goed voorspellen? Ik durf maar één voorspelling te doen:

voorspellingen komen zelden uit. Dat is natuurlijk niet leuk in een tijdvak dat de hang naar

zekerheden alsmaar groter wordt. Maar die zekerheden zijn er niet. Je kunt hoogstens proberen

om zo goed mogelijk met onzekerheden om te gaan. Dat is waarin Dudok Wonen in 2010 een

aantal stappen heeft gezet. Veel beleidskaders zijn geactualiseerd, het risicomanagement en de

rapportages zijn verbeterd, de mogelijkheden om telkens te kunnen bijsturen zijn vergroot. Dat

helpt bij het kunnen inspelen op nieuwe ontwikkelingen. Vanuit deze verbeterde organisatie, kijken

we ook steeds scherper naar de toekomst. Op een bijna organische manier ontvouwt zich het

profiel van onze ´corporatie van de 21e eeuw´. Dat gaat ons hopelijk goed van pas komen bij het

herijken van onze bedrijfsstrategie in 2012.

Organisatorische verbeteringen moeten uiteindelijk wel leiden tot prestaties. Om ons presteren te

meten, is begin 2011 een nieuwe maatschappelijke visitatie afgerond. Daaruit blijkt dat we over

bijna de gehele breedte beter presteren dan vier jaar geleden. Dudok Wonen scoort op 19 van de

29 meetpunten ‘boven de norm’. Vier jaar geleden werd 2 keer ‘boven de norm’ gescoord. Het

visitatierapport schrijft hierover dat ‘het leuk is om te zien dat het management aan de hand van

de uitkomsten van de vorige visitatie aan de slag is gegaan en dat deze acties effect hebben

gesorteerd’. Dit oordeel nodigt ons uit om op de ingeslagen weg door te gaan.

In ons jaarverslag vindt u de jaarrekening. Het toont een goed financieel resultaat. Dat sluit aan bij

mijn waarneming dat Dudok Wonen financieel gezond is. Maar eigenlijk kan je dit oordeel

nauwelijks ontlenen aan het gepresenteerde financiële resultaat. Externe regels schrijven voor hoe

wij moeten boekhouden. Dat leidt elk jaar opnieuw tot grote af- en bijschrijvingen op ons

vastgoed. Een betrouwbare relatie met de werkelijkheid is daarin moeilijk te vinden. Die

werkelijkheid moet u vooral zoeken in onze robuuste solvabiliteit en goede kasstromen. Die

bepalen onze toekomstige investeringsmogelijkheden.

Onze perspectieven zijn dus goed. Maar u weet het, hoe groot is de kans dat een voorspelling

uitkomt? Een advies is hier dus op zijn plaats. Het lezen van dit jaarverslag geeft u veel informatie.

Maar voor het doorgronden van onze toekomst, raad ik u vooral aan om actuele ontwikkelingen te

blijven volgen op Twitter, YouTube, Facebook en al die andere plaatsen op het internet waar wij

dagelijks actief zijn.

Leon Bobbe, directeur-bestuurder

Hilversum, 14 juni 2011

Jaarverslag 2010 5

Hoofdstuk 1 - Visie en Missie

Visie

Onze visie omschrijft hoe we onszelf zien als wooncorporatie. De visie bestaat uit de

volgende elementen:

• Dudok Wonen is een private maatschappelijke onderneming in het domein van het wonen.

• Wij laten ons leiden door het geloof in de kracht van mensen.

• Onze omgeving verwacht dat we presteren en dat doen we ook. Onze doelstellingen kiezen

wij in actieve en open dialoog met onze lokale en regionale belanghouders. Permanent

bewegen wij mee en spelen in op veranderingen in de maatschappij. Wij zijn transparant in

wat wij doen en in de verantwoording van onze gerealiseerde prestaties.

• Om onze sociale doelstellingen te realiseren, opereren wij als een lange-termijn

investeerder, gericht op waardecreatie.

• De beleidskeuzes worden mede bepaald door de ontwikkelingen in het gebied waarin wij

werken. Dit werkgebied maakt onderdeel uit van de noordelijke Randstad waarin vraag en

aanbod op de woningmarkt nog lange tijd met elkaar op gespannen voet zullen staan.

• Als maatschappelijke onderneming nemen wij onze verantwoordelijkheid op het gebied van

duurzaamheid.

Missie

Dudok Wonen vergroot de onafhankelijkheid van mensen op de woningmarkt. Wij bieden hen

kansen op een hierbij passende wooncarrière. Bijzondere aandacht geven wij aan mensen die niet

zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. We nemen initiatieven en zetten onze middelen in

om samen met anderen te werken aan een sociaal en economisch vitale regio en het behoud van

het culturele erfgoed.

Jaarverslag 2010 6

Hoofdstuk 2 - Onze inzet: een sociaal en economisch vitale Gooi

en Vechtstreek

a. Samenwerking met onze klanten

i. HuurdersBelangenVereniging

Iedere maand vindt er een overleg plaats met het dagelijks bestuur van de

HuurdersBelangenVereniging (HBV) van Dudok Wonen. In deze overleggen nemen we de

HBV mee in onze beleidskeuzes en vragen wij hen op bepaalde onderdelen ook advies.

Dit jaar hebben wij de HBV om advies gevraagd op de volgende onderdelen:

• basiskwaliteit bij mutaties;

• basiskwaliteit bij reparaties;

• voorstellen van de werkgroep Brede Kijk in het kader van een nieuw

woonruimteverdeelsysteem;

• aanpassingen Algemene Voorwaarden;

• klachtenafhandeling.

Over andere onderwerpen is de HBV maandelijks bijgepraat, zoals interne

organisatieveranderingen, landelijke en regionale aanpassingen in wet- en regelgeving. Een

groot aandachtspunt voor de HBV blijft de klanttevredenheid. Dit onderwerp, in de vorm

van de uitrol van onze klantenvisie, is daarom een vast agendapunt van het overleg tussen

de HBV en Dudok Wonen.

Dit jaar hebben we op een meer informele wijze het jaar gezamenlijk afgesloten. Met

elkaar is gediscussieerd over alle nieuwe ontwikkelingen die vanuit de politiek op ons

afkomen. We vinden het van belang om ook de HBV mee te nemen in de dilemma’s

waarvoor Dudok Wonen de komende tijd staat.

ii. Bewonerscommissies

Hilversum

Dudok Wonen kent een aantal actieve bewonerscommissies waarmee regulier overleg

gevoerd wordt. Voorbeelden hiervan zijn de commissies van de Johannes Huslaan en de

Ambrosiushof.

Bij groot onderhoud en/of herstructurering vinden we het belangrijk vooraf bewoners te

betrekken bij het project. Hiertoe wordt een bewonerspanel/klankbordgroep samengesteld,

waarmee gedurende het project gesprekken plaatsvinden. Uiteraard worden bij dergelijke

projecten ook bewonersavonden georganiseerd.

Naarden

Met de bewonerscommissie in Naarden heeft afstemming plaatsgevonden over het

onderhoud aan de binnengalerijvloeren van de flat aan het Binnenhof in 2009/2010.

Jaarverslag 2010 7

Bussum

In Bussum is aan de Jan Bottemastraat 4 tot en met 54 in 2010 gestart met de uitvoering

van groot onderhoud aan de buitenzijde. De bewoners zijn middels wekelijkse

nieuwsbrieven geïnformeerd over de voortgang van het project. Twee bewoners waren

tijdens dit project, namens de bewoners in het complex gesprekspartner voor Dudok

Wonen. Er is op constructieve wijze (mede dankzij de bewoners) overleg geweest met

bewoners. Na het afronden van het project is dit initiatief door de bewoners zelf

opgeheven. Bewoners hebben aangegeven zelf initiatief te nemen als er behoefte is aan

een bewonersoverleg met Dudok Wonen. De bewonerscommissie De Heul is eind 2010

weer actief geworden. Het eerste overleg met Dudok staat gepland begin 2011.

Individueel initiatief

Bewoners kunnen ook met een specifiek doel gezamenlijk initiatief nemen. In de

Spijkerstraat in Bussum gaven de bewoners aan dat de veiligheid afnam, regelmatig

vonden er inbraken plaats. Een bewoner heeft contact gezocht met Dudok Wonen en de

vraag gesteld wat Dudok Wonen kan betekenen in het kader van inbraakwerend hang- en

sluitwerk. Dit heeft geresulteerd in een samenwerking tussen DW en de bewoners. Dudok

Wonen faciliteerde door voor een scherpe prijs sluitwerk te laten aanbieden. De bewoners

hebben zelf het sluitwerk aangebracht.

iii. KWH Huurlabel

De dienstverlening van Dudok Wonen is dit jaar wederom door KWH gemeten. Het KWH-

Huurlabel behalen is geen doel op zich. Het is een manier om een ander doel te bereiken:

tevreden klanten. Hiervoor zetten de vestigingen zich elk jaar hard in. Door periodieke

metingen ontstaat een continu verbeterproces. Halverwege 2010 zijn we door KWH

gemeten op de onderdelen: corporatie bezoeken, woning zoeken, woning betrekken, huur

betalen en reparatie uitvoeren. Alle onderdelen hebben we gehaald. Het gemiddelde

klanttevredenheidscijfer op basis van alle gemeten onderdelen bij elkaar is 7,5. Zoals bij

iedere KWH meting blijven de klanten de klantvriendelijkheid en deskundigheid van de

medewerkers waarderen.

Mede op verzoek van de HBV is in 2009 onze dienstverlening aangescherpt. Dit heeft

uiteindelijk geresulteerd in een klantenvisie. Centraal in deze visie staat het werken vanuit

Ziel en Zakelijkheid. We doen dit door te handelen vanuit onze kernwaarden Verbinden,

Bewegen en Presteren. Met de uitrol van deze visie is in 2010 in nauwe samenwerking met

de HBV een start gemaakt. Een onderdeel hiervan is de introductie van één centraal

telefoonnummer. Voorheen kwamen veel bellers op de verkeerde afdeling terecht, doordat

er verschillende telefoonnummers in omloop waren. Daarnaast is het bewonersgedeelte

van onze website aangepakt. Er is nu veel meer informatie over huren en kopen te vinden

op de website. Naast deze externe aanpassingen zijn we hard met elkaar bezig om de

uitgangspunten van de klantenvisie te integreren in ons dagelijks handelen.

Jaarverslag 2010 8

Een interne werkgroep heeft verschillende interne acties ondernomen om meer

ruchtbaarheid aan de visie te geven. In 2011 wordt dit onder begeleiding van een

gespecialiseerd bureau verder uitgewerkt voor alle medewerkers van Dudok Wonen.

iv. Sponsoring

Woongenot gaat om meer dan alleen het wonen in een fraaie woning. Ook onze

woonomgeving bepaalt of wij met plezier thuiskomen. Dudok Wonen voelt zich

medeverantwoordelijk voor de vitaliteit van Gooi en Vechtstreek. Gesponsord zijn ZappCity

(12.000 euro), Hilversumse Architectuurprijs (1000 euro), Jazz festival (1000 euro), Dudok

Muziektent (1000 euro), Het Nederlands Vestingmuseum (5000 euro), Schoolgids

Kruispunt (250 euro), Stichting Hilversum Pas Op (1000) en Bussum op IJs (1190 euro) en

Bussum Cultureel (752 euro), The Borneo Initative (2500 euro), Vogelasiel (1000 euro).

Voor vrijwel al deze sponsorobjecten geldt dat onze klanten er gratis gebruik van konden

maken.

b. Overleg met onze belanghouders

Het primaire doel van overleg met belanghouders is het verbinden van de corporatie met de

samenleving. Concreet uit zich dit in het ophalen van de agenda, het creëren van draagvlak

voor beleid en het afleggen van verantwoording. Dudok Wonen is hierin ook een private

maatschappelijke onderneming. Dit vereist een verbinding tussen het ondernemerschap van

Dudok Wonen en de maatschappij waarvoor ze opereert.

In de visie van Dudok Wonen staat: Onze omgeving verwacht dat we presteren en dat doen we

ook. Onze doelstellingen kiezen wij in actieve en open dialoog met onze lokale en regionale

belanghouders. Permanent bewegen wij mee en spelen in op veranderingen in de

maatschappij. Wij zijn transparant in wat wij doen en in de verantwoording van onze

gerealiseerde prestaties.

Dudok Wonen heeft zijn primaire belanghouders benoemd. Dit zijn de

HuurdersBelangenVereniging, de gemeenten Hilversum, Bussum en Naarden, en zorg- en

welzijnsinstellingen. Contact met onze belanghouders vindt plaats op strategisch niveau over

de doelstellingen en de maatschappelijke agenda en binnen lopende activiteiten en projecten.

In 2010 heeft de belanghoudersparticipatie hoofdzakelijk plaatsgevonden in de reguliere

overleggen met belanghouders. Hierbij is voornamelijk afstemming gezocht op de

maatschappelijke agenda. Op projectniveau zijn belanghouders in hun rol als coproducent

betrokken bij de afstemming van projecten. Bewoners en omwonenden worden bij groot

onderhoud en herstructureringsprojecten betrokken.

In de zomer van 2010 is er daarnaast een kennismakingsavond georganiseerd met de nieuwe

gemeenteraad van de gemeente Hilversum. Doel van deze avond was de nieuwe en

terugkerende raadsleden kennis te laten maken met Dudok Wonen.

Jaarverslag 2010 9

Er werden toelichtingen gegeven op de strategie van Dudok Wonen en de verscheidende

projecten van Dudok Wonen in de gemeente Hilversum. De raadsleden hebben deze avond als

informatief en positief ervaren.

Belanghoudersoverleggen

Dudok Wonen neemt deel aan diverse belanghoudersoverleggen. Hieronder zijn de reguliere

overleggen met de belanghouders en de besproken onderwerpen weergegeven.

Overleg Belanghouder Onderwerpen en

afspraken

Overleg huurders HuurdersBelangenVereniging Informeren over strategie en

uitwerking daarvan in o.a.

Klantvisie

Projectgroep Brede Kijk op

de woonruimteverdeling

Gewest Gooi en Vechtstreek,

de negen regiogemeenten,

vertegenwoordigers van de

vijf grootste corporaties

Gezamenlijke ontwikkeling

en uitvoering van het

woonruimteverdelingsbeleid

door de corporaties, t.b.v.

realisatie doelen Regionale

Woonvisie

Bestuurlijk overleg

Hilversum

Gemeente Hilversum,

Alliantie en Gooi en

Omstreken

Uitvoering regionale

woonvisie, strategie van de

corporaties, klimaattop

Bestuurlijk overleg Bussum Gemeente Bussum Afspraken over

duurzaamheidsdoelstellingen

en monitoring van het

maximum aantal te

verkopen woningen in

Bussum, toelichten strategie

Bestuurlijk overleg Naarden Gemeente Naarden en

Woningstichting Naarden

Stand van zaken en

evaluatie van

prestatieafspraken 2009-

2010

Regio-overleg Corporaties Gooi- en

Vechtstreek

Coöperatieve samenwerking,

elkaar informeren en

‘meenemen’

Werkgroep Wonen Hilversumse corporaties en

gemeente Hilversum

Monitoring (voldoen aan

regels) verhuur. Afstemming

herstructurering, tijdelijke

verhuur, etc.

Jaarverslag 2010 10

Portefeuillehouderoverleg

Wonen, Welzijn, zorg

Alle regiogemeenten en

corporaties Gooi en

Vechtstreek

Afstemmen activiteiten

die voortvloeien uit

Regionale Woonvisie.

Eind 2010 is er door de

regiogemeenten

besloten dat de

aanwezigheid van de

corporaties bij dit

overleg niet meer

gewenst is.

Wonen, welzijn, zorg Alle regiogemeenten en

corporaties Gooi en

Vechtstreek

Invoeren sterrensysteem

voor seniorenwoningen

SEV SEV, ministerie van VROM, aan

experiment deelnemende

corporaties

Inrichten, monitoren en

afstemmen experiment

Huur op Maat

c. Overige verbindingen

Verenigingen van eigenaren

Door de verkoop van appartementen ontstaan er Verenigingen van Eigenaren (VvE’s).

Inmiddels maakt Dudok Wonen onderdeel uit van 46 VvE’s. Onze rol hierin betreft de

eigenaarsrol en verhuurdersrol. De beheerders- en bestuurdersrol zijn uitbesteed.

Beheer voor derden

Dudok Wonen beheert 297 verhuureenheden voor derden. Dit zijn eigendommen van:

• gemeente Naarden;

• Stichting Woonzorg Theodotion-Dudok;

• Goois Wonen B.V.

Jaarverslag 2010 11

Hoofdstuk 3 - Ambitie: Dudok Wonen biedt meer mensen kansen

op een passende wooncarrière

a. Kengetallen

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de aantallen gehuisveste huishoudens. Dit omvat

huurwoningen en koopwoningen. De omvang van de voorraad huurwoningen betreft de stand

per ultimo van het jaar 2010. De omvang van de kooparrangementen betreft het cumulatieve

aantal verkochte woningen per koopproduct. In 2010 is het aandeel kooparrangementen van

het aantal gehuisveste huishoudens gegroeid van 6,8% naar 9,1%.

Figuur 1: Aantallen gehuisveste huishoudens

We zien in de opbouw van de portefeuille dat het aantal kooparrangementen is gegroeid met

175 stuks. Dit volgt onze ambitie om een verdeling van 50% - 50% tussen onze koop- en

huurarrangementen in 2020 te bereiken. Ondanks de stijging van het aantal verkopen zien we

dat het aantal gehuisveste huishoudens in 2010 is gegroeid. Door middel van het

verkoopprogramma wordt het mogelijk om nieuwe woningen te bouwen en te investeren in

sociale koop andere woning.

Jaarverslag 2010 12

b. Opbouw vastgoedportefeuille 2010

De portefeuille van Dudok Wonen (inclusief Goois Wonen B.V.) bestaat eind 2010 uit 6.605

huurwoningen, 664 kooparrangementen en 817 overige vastgoedobjecten.

2010 2009

Huurwoningen

Eengezinswoning 3.474 3.506

Duplexwoning 111 111

Etagewoning 1.091 1.061

Galerijwoning 1.676 1.698

Kamer 117 118

Maisonnette 89 91

Begeleid Wonen 24 24

Verzilverd wonen 23 21

Totaal 6.605 6.630

2010 2009

Prijsklasse woningen1

Tot € 357,37 1.258 1.424

€ 357,37 tot € 511,50 3.123 3.337

€ 511,50 tot € 647,53 1.568 1.329

Vanaf € 647,53 489 416

Transformatie 167 124

Totaal 6.605 6.630

2010 2009

Kooparrangementen

Koop Goedkoop (grond in erfpacht) 336 240

Sociale Koop (grond in erfpacht) 328 249

Totaal 664 489

1 De indeling van de contracthuren in prijsklasse is overeenkomstig de huurtoeslaggrenzen 2009/2010. De categorie transformatie betreft leegstaande verhuureenheden i.v.m. renovatie en verkoop.

Jaarverslag 2010 13

2010 2009

Overig vastgoed

Garages en parkeerplaatsen 634 642

Bedrijfsruimten en winkels 49 62

Zorgcentrum 2 2

Standplaatsen 76 71

Bergruimten 41 41

Kantoren 7 7

Kinderdagverblijf 2 2

Atelier 1 1

Ontmoetingscentra 2 2

Steunpunten 3 3

Totaal 817 833

Totaal objecten 8.086 7.952

In 2010 is de woningvoorraad als volgt gemuteerd:

- oplevering 72 nieuwbouwwoningen

- oplevering 67 woningen na herstructurering

- aankoop van 2 woningen met het product verzilverd wonen

- aankoop van 12 nieuwbouwwoningen

- verkoop van 148 woningen uit eigen bezit

- 30 woningen uit exploitatie ten behoeve van herontwikkeling

In 2010 zijn 40 woongelegenheden ten behoeve van onze doelgroepen opgeleverd met een

verkrijgingsprijs boven EUR 200.000. In Hilversum zijn 12 appartementen te Hilversum ten

behoeve van jonge mensen met een lichte lichamelijke en/of verstandelijke beperking in

exploitatie genomen. De bewoners worden begeleid door stichting Sherpa.

In Bussum zijn 21 appartementen aangekocht ten behoeve van de huisvesting van

starters en 7 appartementen ten behoeve van de huisvesting van jongeren.

Daarnaast zijn 2 woningen aangekocht in het kader van het product Verzilverd Wonen met een

verkrijgingsprijs boven EUR 200.000.

Flexibele voorraad

In 2010 is voor de beslissing of een woning wordt verkocht dan wel verhuurd gewerkt met de

complexenverkooplijst 2010. Indien een woning muteert die op deze lijst staat dan wordt deze

te koop aangeboden, zo niet dan komt de woning weer terug in de verhuur. In 2010 is de wens

ontstaan om meer flexibiliteit te brengen in de keuzemogelijkheid om een woning te huur of te

koop aan te kunnen bieden om daarmee nog beter op de vraag uit de regio te kunnen inspelen.

Jaarverslag 2010 14

Daartoe gaat Dudok Wonen vanaf 2012 starten met de flexibele voorraad. Hiervoor zijn in

2010 de eerste voorbereidingen getroffen. De flexibele voorraad houdt in dat iedere woning die

tot de flexibele voorraad wordt gerekend geschikt is voor zowel verhuur of verkoop. Het gevolg

van een groot aantal woningen in de flexibele voorraad is dat zowel het totale potentiële

aanbod aan koopwoningen als het potentiële aanbod aan huurwoningen hiermee optimaal is.

c. Betaalbare huurarrangementen

i. Regionale woonruimteverdeling

Dudok Wonen speelt al enkele jaren een actieve rol in de regionale projectgroep ‘Brede kijk

op de woonruimteverdeling’, waarin zeer intensief wordt samengewerkt door

vertegenwoordigers van de negen regiogemeenten en de vijf corporaties die in Gooi en

Vechtstreek werkzaam zijn. De projectgroep heeft de opdracht een advies uit te brengen

over een toekomstvisie op de woonruimteverdeling in de regio Gooi en Vechtstreken. Eén

van de adviezen luidt dat het huidige systeem van woningtoewijzing toe is aan herziening.

Doorstroming moet worden bevorderd om de krappe woningmarkt vlot te trekken.

Jongeren, jonge gezinnen en senioren zijn van belang om de ontgroening en vergrijzing

een hoofd te bieden.

Na het opstellen van gezamenlijke uitgangspunten, is in het najaar van 2010 een nieuw

verdeelsysteem vastgesteld. Er is een overstap gemaakt van een aanbodsysteem op basis

van leeftijd en woonduur naar een aanbodsysteem op basis van zoekwaarde. Volgorde van

toewijzing vindt plaats op basis van inschrijfduur, waarbij een woningzoekende na

acceptatie van een woning 75% van zijn inschrijfduur behoudt. De optelsom van de nieuwe

inschrijfduur plus 75% van de oude inschrijfduur noemen we zoekwaarde. Toewijzing vindt

dan plaats op volgorde van zoekwaarde. De begrippen starter en doorstromer uit het

huidige systeem komen daarmee te vervallen. Het grote belang voor de woningzoekende

bestaat eruit dat na verhuizing niet achteraan de rij hoeft te worden begonnen, waarmee

ook kleinere stappen in de wooncarrière mogelijk worden. Voor spoedzoekers komt er een

spoedzoekregeling en kleine gemeenten mogen 30% van hun verhuringen met voorrang

aanbieden aan hun eigen inwoners. Op aandringen van Dudok Wonen is er een

mogelijkheid gekomen om voor jongeren tot en met 25 jaar woningen te blijven verloten.

Hierdoor kunnen we de jongste jongeren kansen op de woningmarkt blijven bieden.

Specifiek geschikte woningen worden met ‘voorrang voor’ specifieke doelgroepen

aangeboden.

Het nieuwe woonruimteverdeelsysteem moet nog worden voorgelegd aan alle

gemeenteraden uit de regio. Na vaststelling door de raden kan de implementatie worden

gestart en Woningnet worden aangepast. De verwachting is dat in het najaar van 2011 kan

worden gestart met de nieuwe regels voor woonruimteverdeling.

Jaarverslag 2010 15

ii. Mutatiegraad

De mutatiegraad van onze huurwoningen in 2010 bedraagt 8%. Als we alle

verhuureenheden beschouwen, komt dit percentage eveneens uit op 8%.

iii. Vrije sector verhuur

De verhuur van vrije sector woningen blijft grillig. De economische crisis heeft ook hier zijn

invloed. In het ondersegment (< 900 euro) zijn vrije sector woningen goed te verhuren,

omdat het uitkomst biedt voor mensen die geen woning willen of kunnen kopen. Het

duurdere segment vereist meer inspanning en creativiteit.

In 2010 zijn 128 vrije sector woningen verhuurd. Dit betreft zowel bestaande bouw

(mutaties) als nieuwe verhuringen (nieuwbouw).

Halverwege het jaar zijn een aantal vrije sector woningen ook op Woningnet gepubliceerd.

iv. Huur op Maat

Per 1 december 2010 is besloten de uitgifte van nieuwe Huur op Maat contracten te

bevriezen totdat de uitkomsten van het experiment bekend zijn. Hiervoor is gekozen omdat

het instrument Huur op Maat zoals dat nu is opgezet, niet goed tot zijn recht komt door de

regelgeving vanuit de EC-beschikking en het Regeerakkoord.

Voor bestaande Huur op Maat contracten verandert er niets, de inkomens worden jaarlijks

getoetst. Voor nieuwe verhuringen geldt het reguliere huurbeleid. In 2010 zijn 113 Huur

op Maat contracten afgesloten.

v. Bijzondere verhuringen

Bussum Hilversum Naarden

2% regeling 4 7 1

2de kans 1 2 1

Urgenten 11 10 1

SV-urgenten 0 10 2

Statushouders 6 11 3

Vestigers 2 5 0

Tijdelijke verhuur 0 10 2

Overig vangnet 1 - -

Woningruil 6 - -

Contractwijziging 3 - -

vi. Huurverhoging

Ook dit jaar was alleen een inflatievolgend huurbeleid toegestaan. De sociale huren zijn op

1 juli 2010 met maximaal 1,2% verhoogd. Voor de geliberaliseerde voorraad hebben we dit

percentage verhoogd met 0,4%. Deze opslag is vastgelegd in onze geliberaliseerde

huurcontracten. De gemiddelde huurverhoging is hiermee uitgekomen op 1,26%.

Jaarverslag 2010 16

vii. Huurachterstanden

Per 31 december 2010 bedroeg de huurachterstanden van actieve contracten 0,88%. Onze

norm is 0,7%. De achterstand van niet-actieve contracten bedraagt 0,6%. Dit is ruim

hoger dan de norm (0,3%). Vooral de laatste zes maanden is sprake van een veranderende

betalingsattitude. De economische tegenwind heeft hier veel invloed op. Dit heeft geleid tot

een nog strakker incassobeleid. Het traject dat hierbij past gaat als volgt: huurders

ontvangen twee aanmaningen, daarna wordt er een sommatie gestuurd. Ook zoeken we

persoonlijk contact met de klanten. Zo worden klanten gebeld, dit kan ook in de avonduren

gebeuren. De medewerkers Incasso gaan ook met de woonconsulent op huisbezoek om

met de klant mee te denken over oplossingen, bijvoorbeeld betalingsafspraken of een

advies.

In 2010 is 74% van alle achterstallige vorderingen in behandeling genomen bij de

deurwaarder. Daarnaast wordt een groot aantal oninbare vorderingen door de deurwaarder

in de schuldbewaking genomen. De achterstanden zijn inclusief overige vorderingen.

Overige vorderingen zijn bijvoorbeeld stook- en servicekosten, mutatiekosten,

deurwaarderskosten en werkzaamheden voor rekening huurder.

viii. Geschillenadviescommissie

Als klanten er met Dudok Wonen niet meer uit komen, kunnen zij terecht bij de

geschillenadviescommissie. De geschillenadviescommissie is een onafhankelijke commissie,

bestaande uit drie leden. Per 1 januari 2010 is op voordracht van de

HuurdersBelangenVereniging mevrouw E.R. Dijksma-Potjer herbenoemd voor drie jaar.

Beide andere leden zijn: de heer H. Bos (voorzitter van de commissie) en mevrouw M.A.W.

Smeekes (secretaris van de commissie). De heer Bos is per 31 december 2010 afgetreden.

Op 25 februari 2010 heeft de jaarlijkse vergadering plaatsgevonden. Alle leden van de

commissie en vertegenwoordigers van Dudok Wonen waren daarbij aanwezig. In 2010 zijn

er geen geschillen ingediend bij de geschillenadviescommissie.

ix. Overlastbemiddeling

In het tweede halfjaar is het aantal overlastdossiers in een aantal complexen toegenomen.

Daarnaast zijn er diverse (preventieve) gesprekken gevoerd met andere bewoners in

complexen met als doel overlast te voorkomen.

Woongedrag is primair de verantwoordelijkheid van de bewoners zelf. In een toenemend

aantal gevallen is het noodzakelijk dat Dudok Wonen bewoners ondersteunt als zij er

onderling niet uitkomen. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van burenbemiddeling. Dit

geschiedt op basis van vrijwilligheid van beide partijen. Omdat dit nog wel eens ontbreekt,

blijft een geschil vaak ‘hangen’. In een aantal gevallen komt men er toch een keer uit,

soms blijft een conflict lang manifest. Daar waar wij vinden dat we iets moeten doen

schakelen we politie en/of hulpverlening in.

Jaarverslag 2010 17

In 2010 heeft een aantal woonconsulenten een training gevolgd met als doel meer in de rol

van bemiddelaar te zitten en zodoende een bijdrage te kunnen leveren aan geschillen

tussen bewoners. Het beste resultaat wordt bereikt als bewoners onderling met eventuele

ondersteuning van de bemiddelaar samen tot een oplossing komen.

In de vestiging Naarden-Bussum is een begin gemaakt met de zogenaamde after-sale

gesprekken bij overlast. Wanneer er met de bewoners tijdens een bemiddelingsgesprek

afspraken zijn gemaakt, wordt er na ongeveer een maand telefonisch contact opgenomen

om te informeren naar de stand van zaken. Dit levert zeer positieve reacties op. De

bewoners vinden het prettig om na een maand nog even met de medewerkers terug te

kunnen kijken en zo nodig overleg te voeren.

In 2010 zijn in Naarden en Bussum geen ontruimingen uitgevoerd gerelateerd aan ernstige

overlast. Verder hebben de individuele overlastsituaties niet geleid tot juridische

procedures. In het tweede halfjaar is het aantal overlastdossiers wel in een aantal

complexen toegenomen. Daarnaast zijn er diverse (preventieve) gesprekken gevoerd met

andere bewoners in complexen met als doel overlast te voorkomen.

x. Ontruimingen

In 2010 hebben in totaal 9 ontruimingen plaatsgevonden, waarvan 7 in Hilversum, 0 in

Bussum en 2 in Naarden.

In Naarden is een garage en een woning als gevolg van een huurachterstand ontruimd. Na

het betreden van de woning bleek deze gebruikt te worden als wietplantage.

xi. Onderhoud

Dudok Wonen is voortdurend in ontwikkeling; de strategienota, huur- en

doelgroepenbeleid, mutatieonderhoud. Deze veranderingen vroegen om een nieuwe visie

op de kwaliteit van onze woningen die past bij onze uitgangspunten van zelfredzaamheid

van onze huurders en betalen naar vermogen. De nieuwe basiskwaliteit bij mutatie vindt

dan ook zijn oorsprong in de missie en visie van Dudok Wonen. Dit is vertaald naar het

uitgangspunt van Verantwoord Wonen. Verantwoord Wonen is onderverdeeld in een viertal

pijlers:

- Veilig: wat moet?

- Financieel: wat levert het op, wat kost het en wat vragen we ervoor?

- Klimaat: hoever gaan we?

- Wonen: wat moet worden vervangen, wat doen we extra en wat doet de bewoner zelf?

Na vaststelling van de basiskwaliteit bij mutatie zijn de uitgangspunten van Verantwoord

Wonen vertaald naar de werkzaamheden van de afdeling Service en Reparatie, zodat deze

processen eenduidig worden ingericht. Dudok Wonen neemt haar verantwoordelijkheden op

de pijlers Veiligheid, Klimaat en Voorzieningen. Dit betekent dat de verantwoordelijkheid

voor kleine herstelwerkzaamheden en het afwerkingniveau bij de huurder is komen te

liggen.

Jaarverslag 2010 18

Voor huurders die niet in staat zijn of niet verantwoordelijk willen zijn voor het

huurdersonderhoud, is een serviceabonnement opgezet. Tegen een kleine maandelijkse

vergoeding voert Dudok Wonen alle reparatieverzoeken uit, tenzij de schade is veroorzaakt

door eigen handelen.

Eind 2010 is een start gemaakt met de verdere uitrol van de basiskwaliteit naar de afdeling

Ontwikkeling. In 2011 zal in samenwerking tussen Wonen, Public Value en Ontwikkeling

een nieuw plan van eisen (ver)nieuwbouw worden opgesteld.

Naast een nieuwe basiskwaliteit is ook een verbeterslag gemaakt in het

mutatieonderhoudproces. Het aantal aannemers is teruggebracht naar een vooraf

geselecteerd aantal (22) voor het dagelijks onderhoud, de samenwerkingovereenkomst

met vier bouwkundige aannemers is uitgebreid met het onderdeel ‘Reparatieverzoeken’ en

onze weekenddienst werkt bij reparatieverzoeken eveneens met de aannemers van de

shortlist.

Dagelijks onderhoud

Onder dagelijks onderhoud worden de dagelijkse reparaties, ingrepen en vervanging van

onderdelen verstaan. Denk aan het verhelpen van lekkages, defecte stortbakken,

kranen e.d.

In 2010 zijn er 8.115 opdrachten vanuit dagelijks onderhoud verstrekt.

De afdeling Service & Reparatie verstrekt de opdrachten voor dagelijks onderhoud en

bewaakt hiervan de kosten, voortgang en kwaliteit. Om de efficiency, kwaliteit en service

richting onze huurders te verhogen is eind 2010 de afdeling uitgebreid met twee personen.

Daarnaast is in 2010 een selectie gemaakt in aannemers en leveranciers die

werkzaamheden mogen verrichten t.b.v. dagelijks onderhoud. Met de hoofdaannemers zijn

werk en prijsafspraken gemaakt om kwaliteit en doorlooptijd te verbeteren en de kosten te

verlagen.

Planmatig onderhoud

Planmatig onderhoud onderscheiden we in regulier en cyclisch uit te voeren planmatig

onderhoud, zoals het periodiek schilderen van complexen, het vervangen van Cv-ketels,

liften etc.

Onder contractonderhoud wordt onderhoud verstaan aan specifieke onderdelen van een

woning of een gebouw, vooral installatietechnisch van aard dat via een onderhoudscontract

door een leverancier wordt uitgevoerd. Hierbij valt te denken aan het onderhoud aan Cv-

installatie, liften, mechanische ventilatiesystemen, etc.

Jaarverslag 2010 19

Projecten groot onderhoud

Bussum, Betje Wolfflaan

In april 2008 zijn 112 woningen en 32 garages aan de Betje Wolfflaan in Bussum

aangekocht. Op dat moment stond ruim 70% van de woningen leeg. Deze zijn tot de

aanpak tijdelijk bewoond geweest door anti-kraakbewoners om de leefbaarheid in de buurt

te waarborgen.

Alle woningen zijn ultimo 2009 weer verantwoord opgeknapt en waar nodig voorzien van

een Cv-installatie, mechanische afzuiging en een nieuwe keuken- en badkamerinrichting.

Eind 2009 is gestart met het restylen en afsluiten van de trappenhuizen. Medio 2010 zijn

aanvullend werkzaamheden uitgevoerd, te weten het opknappen van de galerijen en het

aanbrengen van vluchttrappen. In het najaar van 2010 is alsnog besloten dat ter afronding

het vernieuwen van de riolering en het opknappen van de balkons worden uitgevoerd. Deze

werkzaamheden worden in het 1e kwartaal van 2011 afgerond.

d. Betaalbare kooparrangementen

Dudok Wonen is een huurders- en koperscorporatie. Vanaf 2005 beschikt Dudok Wonen al over

Koop Goedkoop®. In 2007 is daar Sociale Koop® aan toegevoegd. Indien een huurwoning wordt

verkocht, gebeurd dat in principe met behulp van één van deze betaalbare

kooparrangementen.

Dudok Wonen maakt ook gebruik van Verzilverd Wonen®. Hierbij wordt in feite de omgekeerde

weg gevolgd: een koopwoning van een oudere eigenaar wordt gekocht en met het “recht van

gebruik en bewoning” of tegen een lage maandelijkse vergoeding aan dezelfde bewoner

beschikbaar gesteld.

i. Woningmarkt

Ook het jaar 2010 heeft te lijden gehad van de malaise op de woningmarkt, die eind 2008,

begin 2009 ingezet werd door de krediet- en economische crisis. Waar in 2009 de

woningmarkt last had van de sombere economische berichten en de daarmee gepaard

gaande dalende koopsommen, domineerde onzekerheid de woningmarkt in 2010.

In het eerste kwartaal van 2010 leek een licht herstel van de woningmarkt zichtbaar. Door

de val van het kabinet en de heftige discussie over de aftrekbaarheid van de

hypotheekrente die gevoerd werd, werd dit lichte herstel echter teniet gedaan.

De onzekerheid over de hypotheekrente voerde daarbij de boventoon. Maar ook

onzekerheid over de hoogte van de hypotheekmogelijkheden drukte een stempel op het

jaar 2010.

In het tweede kwartaal was een beroep op de twee motoren die de startersmarkt nog op

gang hielden, de koopsubsidie en de Starterslening, plotseling niet meer mogelijk. De

koopsubsidie werd onaangekondigd stopgezet en de mogelijkheden om met Starterslening

te financieren werden tot nihil gereduceerd omdat de overheid gemeenten hierin niet

langer wilde faciliteren. Dit resulteerde in ontbindingen van koopaktes, omdat kopers bij

het aangaan van de koop nog van de ruimere financieringsmogelijkheden waren uitgegaan.

Jaarverslag 2010 20

Bovendien namen banken en andere financiële instellingen - mede op aangeven van de

financiële autoriteiten - beperkende maatregelen om hypotheken aan te gaan. Het

onderbrengen van Koop Goedkoop en Sociale Koop werd daardoor lastiger. Desondanks

bleven er gelukkig nog voldoende financiers over om onze klanten te bedienen en aan een

betaalbare koopwoning te helpen.

ii. Sociale koop®

Bij Sociale Koop koopt de klant minimaal 50% van de waarde van de woning. Het

resterende bedrag betaalt de koper op een door hem gewenst moment (jaarlijks) maar in

ieder geval bij verkoop van de woning. Het niet betaalde bedrag wordt geïndexeerd met de

waardestijging of –daling van woningen in dezelfde provincie.

Tot dit jaar had Sociale Koop, onder de SEV (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting)

de experimentele status en mocht het buiten Dudok Wonen nog door drie andere

corporaties voor verkoop worden gebruikt.

Naar aanleiding van de “Evaluatie Sociale Koop”, het begeleidend advies van de SEV en

enkele gesprekken bij het Ministerie, is Sociale Koop nu ontheven van de experimentele

status en mag het product ook door andere corporaties gebruikt gaan worden. Woonlab is

de organisatie die het in licentie zal gaan uitgeven. Het Ministerie heeft voor het

instapbedrag (het bedrag dat kopers in eerste instantie moeten betalen) wel een minimum

bepaald van 50% van de waarde. Omdat Sociale Koop daarmee nog steeds meer tegemoet

komt aan de mogelijkheden van huurders en starters dan andere producten en ook geen

terugkoopplicht kent, is het volgens het Ministerie van toegevoegde waarde boven de reeds

bestaande koopproducten. Bovendien hoeven corporaties geen toestemming aan het

Ministerie te vragen omdat het – in tegenstelling tot andere producten – niet als

kortingsproduct wordt gezien. Het product zal in 2011 onder de nieuwe naam “Kopen naar

Wens” op de markt gebracht worden. De eerste corporaties die Kopen naar Wens gaan

voeren hebben zich inmiddels gemeld.

Sociale Koop werd in 2010 op vier manieren door Dudok Wonen ingezet:

Sociale Koop – Onze woningvoorraad

Een deel van onze woningvoorraad is aangewezen om te verkopen aan de zittende huurder.

De huurder kan tot koop overgaan, maar kan ook blijven huren. Behalve de eigen woning

kan de huurder er ook voor kiezen een andere woning te kopen in de Gooi- en Vechtstreek

of Almere.

In 2010 hebben 410 huurders een dergelijk aanbod gekregen. Daarvan hebben 53

huurders de eigen huurwoning gekocht. Een deel van deze aanbiedingen loopt nog door in

2011.

Jaarverslag 2010 21

Ook bij onze huurders, die een aanbod kregen hun huurwoning met Sociale Koop te kopen,

speelde de onzekerheid over de aftrekbaarheid van de hypotheekrente een rol. Desondanks

heeft de beperkte geldigheidsduur van het aanbod en de aantrekkelijkheid van Sociale

Koop toch meer huurders dan verwacht doen besluiten de eigen huurwoning te kopen.

Sociale Koop wordt met name door de wat oudere huurder aangegrepen om de woning te

kopen.

Dit beeld wordt wel enigszins vertekend door ons vergrijsd huurderbestand. De grootste

groep kopers is de groep huurders van 45 jaar en ouder (57%). Eveneens groot is de groep

kopers van 30-44 jaar (38%). Maar 5% van de kopers heeft een leeftijd tot 30 jaar.

Sociale Koop - Andere Woning (80%)

Dit jaar is een pilot gedaan onder ca. 600 huurders met een leeftijd van 30-44 jaar in de

‘vaste huurvoorraad’. Zij kregen het aanbod om uitsluitend een andere woning in de Gooi-

en Vechtstreek met Sociale Koop te kopen (en dus niet de eigen huurwoning).

Het aantal huurders dat deze mogelijkheid aangreep was erg klein. Het hoge

instappercentage van 80% van de waarde van de andere woning bleek te hoog en niet

aantrekkelijk genoeg (mede in relatie met huur die men op dat moment betaalde) om de

eigen huurwoning te verlaten.

Daarom heeft Dudok Wonen de intentie om in 2011 het instapbedrag meer

inkomensafhankelijk te maken. De eerste mogelijkheden daartoe zijn eind 2010

onderzocht.

Sociale Koop – Particulier Opdrachtgeverschap

In 2008 hebben negen huurders de kans aangegrepen om zich in te schrijven voor een

kavel in Almere om daar met Sociale Koop een eigen woning te bouwen. De eerste 6

woningen zijn inmiddels opgeleverd. Deze huurders hebben hun huurwoning opgezegd en

zijn naar hun zelfgebouwde woning in Almere verhuisd. De resterende drie huurders zijn

nog aan het bouwen. Hun woning zal in 2011 klaar zijn.

Sociale Koop – Hilversumse Meent

Door de malaise op de woningmarkt werd Dudok Wonen benaderd door ontwikkelaar

Synchroon BV om haar product Sociale Koop in te zetten bij de resterende 22

appartementen van het nieuwbouwcomplex Centrumplan Hilversumse Meent. Eind 2009

hebben we dit product daarom verder ontwikkeld zodat ook deze

nieuwbouwappartementen betaalbaar verkocht zouden kunnen worden. De actie heeft erin

geresulteerd dat er 3 appartementen met Sociale Koop zijn aangekocht en doorverkocht

aan woningzoekenden. Dudok Wonen heeft in het complex 12 woningen met korting

aangekocht voor de vrije huursector. Synchroon heeft de overige 7 woningen zonder

Sociale Koop aan particulieren verkocht.

Jaarverslag 2010 22

iii. Koop Goedkoop

Bij Koop Goedkoop betaalt de koper de opstal en niet de grond. Hierdoor worden woningen

(e.e.a. afhankelijk van de grondprijzen ter plekke) ca. 20-30% goedkoper. Voor de grond

wordt door de koper een vergoeding (canon) betaald, die echter in 10 jaar tijd wordt

opgebouwd. Het eerste jaar betaalt men niets, het tweede jaar 10% tot in het 11e jaar de

volledige canon betaald wordt. De canon is aftrekbaar van de belasting. Bij doorverkoop

kan de volgende koper opnieuw gebruik maken van de kortingsregeling. Hierdoor blijven

deze woningen (blijvend) aantrekkelijk voor starters op de woningmarkt.

De ontwikkelingen in de markt hadden in 2010 met name een negatieve invloed op de

verkoop van lege woningen. Om deze negatieve factoren te verzachten en onze klanten

ook in deze onzekere markt te blijven bedienen, is in het tweede kwartaal gestart met een

kortingsactie. Omdat het vormen van het nieuwe kabinet enige tijd op zich liet wachten en

daarmee ook de zekerheid over de aftrekbaarheid van de hypotheekrente, is de actie pas in

het najaar beëindigd. Mede door de actie bleef de landelijke dip in de verkopen in het derde

kwartaal bij Dudok Wonen uit en hebben onze klanten minder last ondervonden van de

negatieve effecten in de markt.

Van de kopers van lege woningen kwam het overgrote deel uit Hilversum, Naarden of

Bussum (63%). De overige kopers kwamen voornamelijk uit andere gemeenten binnen de

Gooi- en Vechtstreek (21%).

Een kleiner deel kwam uit de overige omliggende gemeenten zoals Almere, Amsterdam en

Utrecht (16%). Graag willen wij het wonen betaalbaar maken om jongeren te kunnen

behouden zodat de Gooi- en Vechtstreek een vitale regio blijft. Het blijkt dat Koop

Goedkoop in deze behoefte voorziet. Maar liefst 60% van de kopers met Koop Goedkoop is

jonger dan 30 jaar. De middengroep van 30-44 jaar vertegenwoordigt toch ook nog 34%

van de kopers en slechts 6% is ouder dan 45 jaar. De wat oudere koper is opvallend vaak

iemand die (al dan niet met kinderen) vanwege een scheiding op zoek is naar een

betaalbare woning in de Gooi- en Vechtstreek.

iv. Verzilverd Wonen

Doordat voor 2010 besloten is om in het kader van Verzilverd Wonen geen woningen meer

aan te kopen die een hogere waarde hebben dan ca. € 265.000 is het aanbod van

Verzilverd Wonen woningen beperkt gebleven tot één. De bemiddelende instantie

Torenstad heeft aangegeven dat als wij deze grens niet gesteld zouden hebben, wij 7

woningen meer aan hadden kunnen kopen. Deze woningen variëren in prijs van ca.

€ 300.000 tot € 800.000. Net als in 2009 zijn er twee eerder aangekochte Verzilverd

Wonen woningen leeggekomen en voor de vrije verkoopwaarde verkocht.

Jaarverslag 2010 23

v. Kengetallen

De volgende aantallen woningen zijn in 2010 aangekocht, verkocht en getransporteerd:

Verkopen in aantallen 2010 2010

Overloop

naar 2011

Koopaktes Transporten* Transporten

Sociale Koop 53 51 3

Koop Goedkoop 107 96 15

Sociale Koop Andere Woning 5 5 0

Sociale Koop Andere Woning 80% 5 4 1

Verzilverd Wonen 2 1 1

Vrije Verkoop 3 2 2

Bouw je eigen huis Almere 3 3 0

Hilversumse Meent 3 3 0

Totaal 181 165 22

* inclusief overloop transporten vanuit 2009

Het totaal aan gerealiseerde (via de notaris getransporteerde) verkooparrangementen is

147 woningen (de vrije verkopen zijn geen woningen), waarvan 51 met Sociale Koop en 96

woningen met Koop Goedkoop. In totaal zijn derhalve 163 mensen in 2010 met een

(sociaal) kooparrangement gehuisvest. In 2010 zijn bovendien 22 kooparrangementen

gesloten, waarvan het transport via de notaris in 2011 valt.

e. Meer mensen huisvesten

i. Herstructurering

Het huisvesten van meer mensen is onze doelstelling, ook op de lange termijn. De inzet

van de koopproducten zijn hiermee onlosmakelijk verbonden. Met het geld dat vrijkomt uit

de verkoop van huurwoningen, kunnen we meer mensen huisvesten in bijvoorbeeld

nieuwbouw of herstructureringswijken.

Hilversum

Bloemenbuurt

Dudok Wonen gaat ca. 564 woningen in de Bloemenbuurt renoveren. We knappen de

buitenkant op, waarbij de oude stijlkenmerken van architect Dudok terugkeren. Bewoners

mogen zelf kiezen wat zij aan de binnenkant van hun woning laten doen. In september is

begonnen met de eerste woningen in de Anemonebuurt. De complete renovatie van de

Bloemenbuurt zal naar schatting 10 jaar duren.

Hilversum Noord

In de naoorlogse wijk Hilversum Noord, waarvoor W.M. Dudok nog het stedenbouwkundig

plan maakte, wordt samen met de gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen en de collega-

corporaties gewerkt aan de stedelijke vernieuwing.

Jaarverslag 2010 24

Aan de Comes Oolenstraat en Leemkuilen is in december 2010 gestart met de bouw van

ruime eengezinswoningen ter vervanging van de kleine, gedateerde naoorlogse

portieketagewoningen.

Aan de Ten Boomstraat worden appartementen en eengezinswoningen gebouwd voor de

sociale huur en de verkoop als onderdeel van het project Hilversum Huis. Hiervoor is

samen met de Alliantie Ontwikkeling een VOF opgericht. Ook de bouw hiervan is in

december 2010 gestart.

Het betreft aankoop van gemeentegrond door een VOF waarin Dudok Wonen voor 50%

participeert. De grond ligt in het statutaire werkgebied en levert een bijdrage aan de

kerntaak (BBSH).

In 2009 is in overleg met de andere partijen besloten om af te zien van de sloop van de

appartementen aan de Erfgooiersstraat en Jacob van Campenlaan. Door krimpende

financieringsruimte van de corporaties behoort deze grootschalige herstructurering niet

langer tot de mogelijkheden. Gekozen is de woningen te renoveren voor sociale verhuur en

verkoop met koop goedkoop. Daarnaast worden voor de sociale verhuur woonwerk ateliers

gerealiseerd, bedoeld om creatieve bedrijvigheid te stimuleren. De woningen zullen in 2011

worden aangepakt.

Liebergen, Dudok Revisited

Aan het Zwaluwplein is in 2009 gestart met de aanpak van 33 woningen die deels

gerestaureerd worden en deels vervangen door nieuwbouw in de stijl van Dudok Revisited.

In 2010 zijn alle woningen opgeleverd.

In 2010 is van de gemeente het voormalige buurthuis ‘Ons Huis’ aangekocht om het te

herontwikkelen tot startersappartementen en een peuterspeelzaal. In 2011 start de bouw

van het complex dat een bijzondere architectuur en uitstraling kent geënt op de stijl van

W.M. Dudok.

Het betreft aankoop van gemeentegrond in het statutaire werkgebied en levert een

bijdrage aan de kerntaak (BBSH).

In 2009 zijn, als onderdeel van het laatste project in het kader van Dudok Revisited, de

plannen uitgewerkt voor de restauratie van de woningen aan de Van ’t Hoffstraat en

omgeving. De 43 woningen in de van ’t Hoffbuurt voldoen niet meer aan de eisen van deze

tijd. Samen met een afvaardiging van de bewoners zijn plannen gemaakt om de woningen

grondig te renoveren. De werkzaamheden zijn dermate ingrijpend, dat bewoners voor de

duur van drie maanden moeten verhuizen naar een wisselwoning.

De werkzaamheden worden zowel aan de binnen- als de buitenkant uitgevoerd. Het betreft

o.a. het plaatsen van CV, herstel van vloeren, aanbrengen van dubbel glas, isolatie van de

gevel, vloer en dak. Bewoners kunnen kiezen voor uitbreidings- en keuzemogelijkheden. In

2010 is het project grondig voorbereid met alle partijen. Uitvoering start in 2011.

Jaarverslag 2010 25

Kansenzone

Dudok Wonen neemt met de gemeente Hilversum en andere partijen deel aan de

ontwikkeling van de Kansenzone, het gebied dat zich uitstrekt aan weerszijden van centraal

station Hilversum. Eerder kocht Dudok Wonen de voormalige politiepost aan de Kleine

Drift, de Melkfabriek Hilversum en de oude benzinepomp aan de Larenseweg. Aan de

andere kant van het spoor ontwikkelt Dudok Wonen met AM koop- en huurappartementen

in het project Entrada.

Aan de Zuiderweg bouwt Dudok Wonen 19 appartementen voor starters. De verwachting is

dat in maart 2011 met de bouw kan worden gestart. De voormalige benzinepomp richt de

gemeente in als plein. Dit was een wens van de bewoners van de wijk Over ’t Spoor. In ruil

daarvoor heeft Dudok Wonen extra grond gekregen, die ze gebruikt voor parkeerplekken

achter de appartementen.

Samen met AM bouwt Dudok Wonen onder de naam Entrada appartementen in het

Hilversumse stationsgebied. Er komen 151 woningen, waarvan 61 in de koopsector. De

huur- en koopwoningen zijn verspreid over vijf woontorens. Entrada krijgt een groene

uitstraling. Er komt een binnentuin die 's avonds kan worden afgesloten.

Daarnaast worden de gevels gedeeltelijk bedekt met planten. Begin 2010 is gestart met de

bouw van de drie gebouwen met huurwoningen. Eind 2010 is de bouw gestart van de twee

torens met koopwoningen.

Bussum

Godelindebuurt, De Bazel Revisited

Met de bewonersvereniging van de Godelindebuurt en het gemeentebestuur is in 2005

overeenstemming bereikt over de gefaseerde uitvoering van de herstructureringsplannen

van ruim 130 woningen (De Bazel Revisited). Het eerste blok gerestaureerde woningen is

eind 2006 opgeleverd. De volgende blokken die deel uitmaken van de eerste fase zijn in

2008 opgeleverd.

Fase 2, 3 en 4 worden opgeleverd in de periode 2009-2010. Ook wordt door de gemeente

in 2011 de openbare ruimte vernieuwd. In 2010 is een groot deel van het project afgerond.

In augustus zijn de laatste bewoners vanuit de wisselwoning teruggekeerd naar een

nieuwbouwwoning.

De gronduitruil met de Gemeente Bussum is in 2010 gerealiseerd. Dit betekent dat het

Hoge Schoolplein (eerst eigendom Gemeente Bussum) grond van Dudok Wonen wordt.

Doel is om te starten met het bouwen van zogenaamde “klimaatwoningen”.

Met behulp van subsidie van de gemeente Bussum worden vier woningen gebouwd

voorzien van de laatste technieken op het gebied van duurzaamheid.

Jaarverslag 2010 26

Dudok Wonen viel bij de uitreiking van de Ruimtelijke Kwaliteitsprijs Bussum met de

Godelindebuurt in de prijzen. Dit werd samen met de bewoners gevierd. Keer op keer

geven de bewoners van de Godelindebuurt aan dat ze blij zijn met de nieuwbouw en de

revitalisatie.

Beatrixhof

Voorjaar 2009 is gestart met de bouw van acht eengezinswoningen en 28 appartementen

naar een ontwerp van Dana Ponec architecten, op het terrein van de voormalige

Beatrixschool. De kosten voor het realiseren van deze woningen bedragen meer dan EUR

200.000. De opbrengsten worden aangewend voor het huisvesten van de doelgroep van

Dudok Wonen. De verkoop van de woningen is in 2008 van start gegaan, nadat 70% van

de woningen verkocht was. Ook hier heeft de kredietcrisis zijn sporen nagelaten. Meerdere

koopcontracten zijn ontbonden met als gevolg dat nog altijd bijna 50% van de woningen

niet verkocht is. In 2010 zijn diverse inspanningen verricht om de woningen te verkopen

zonder het gewenste resultaat. In 2011 worden nieuwe verkoopacties ingezet. Als deze niet

succesvol zijn, wordt overwogen de resterende woningen te gaan verhuren.

Naarden

Herstructurering Amersfoortsestraatweg

Dit project behelst de herontwikkeling van het voormalige Motel aan de

Amersfoortsestraatweg met 44 jongerenwoningen.

Kokon architecten heeft het ontwerp gemaakt geïnspireerd op de ligging van het complex

in het voormalige schootsveld van de vesting Naarden. De bouw is in 2009 gestart na een

forse bezuiniging op het ontwerp en onderhandeling met de aannemer. Najaar 2010 is het

project opgeleverd en hebben de eerste Naardense jongeren hun intrek in het complex

genomen.

ii. Nieuwbouw

Bussum

Nieuwbouw Burgemeester de Bordesstraat (Orangeboomstaete)

In april 2010 zijn er 7 luxe appartementen aan de Burgemeester de Bordesstraat verhuurd

aan jongeren t/m 29 jaar. De appartementen werden in een hoger huursegment

aangeboden.

Huizen

Rijnland

In Huizen heeft Dudok Wonen 39 appartementen aangekocht voor de sociale verhuur van

een ontwikkelaar Coen Hagedoorn. In 2011 worden de plannen uitgewerkt en start naar

verwachting de bouw. In 2012 kunnen de woningen worden verhuurd. Door de aankoop

van Dudok Wonen heeft de ontwikkelaar besloten ook de 25 eengezinswoningen in de

verkoop te brengen en te gaan bouwen.

Jaarverslag 2010 27

iii. Wonen boven Winkels

De complexe opgaven blijken zeer lastig te realiseren, met name vanwege extreem hoge

onrendabele toppen. Ook door het relatief versnipperde karakter van het winkelvastgoed

(veel kleine panden) blijkt een complexmatige aanpak niet kansrijk. Nu de diverse locaties

op haalbaarheid zijn getoetst, is met de gemeente Hilversum en Bussum afgesproken geen

gecoördineerde inzet meer te plegen op het project wonen boven winkels. Mochten zich

specifieke kansen voordoen, dan zullen deze individueel worden afgewogen.

Jaarverslag 2010 28

Hoofdstuk 4 - Ambitie: Dudok Wonen maakt het weerloze

weerbaarder

a. Strategische doelstelling Vangnet

Om te kunnen profiteren van elkaars specifieke kennis en deskundigheid sluiten partijen in de

woon-, welzijns-, zorg- en onderwijssector steeds vaker samenwerkingsovereenkomsten. Het

behoud van de eigen individualiteit is hierbij erg belangrijk. In zogenaamde woondienstenzônes

krijgt dit steeds concreter vorm, diverse projecten zijn in voorbereiding.

Concreet is Dudok Wonen in Hilversum reeds begonnen met De Egelantier, waarna Zuiderheide

vorm zal krijgen. In Bussum wordt gewerkt met wijksteunpunten en in Naarden wordt een start

gemaakt met de Woondienstenzône Keverdijk (Naarden West).

i. Woondienstenzones

Hilversum

Zorgcentrum De Egelantier

Voor de herontwikkeling van zorgcentrum De Egelantier en de omliggende

aanleunwoningen is door Architectenbureau Molenaar en Van Winden een ontwerp

uitgewerkt. Het plan voorziet in zorgappartementen, aanleunwoningen, woningen voor

verpleegzorg en een gezondheidscentrum. Samen met de in Hilversum Zuid opererende

zorginstellingen is het vraagstuk van de (tijdelijke) huisvesting van de bewoners van De

Egelantier en de aanpalende aanleunwoningen opgelost. Hierbij wordt onder andere

gebruik gemaakt van een verhuisreglement. Met de gemeente en de Zorgautoriteit is

overeenstemming over de uitgangspunten van het plan. In december 2009 heeft Dudok

Wonen het uitvoeringsbesluit genomen. Het huurcontract met de zorginstelling is inmiddels

ondertekend en de sloop van de 1e fase is december 2009 gestart. In 2010 is de

nieuwbouw (Europees) aanbesteed. Medio 2011 start aannemer Heijmans met de 1e fase

van de bouw. Het complex wordt voorzien van warmte koude opslag.

Zuiderheide

De functionaliteit van Zorgcentrum Zuiderheide schiet tekort. Met het bestuur van Amaris,

de exploitant van Zuiderheide, is een projectorganisatie opgezet om het

herontwikkelingstraject te begeleiden. Met de directies van Zuiderheide, De Egelantier en

het gemeentebestuur is een intentieovereenkomst gesloten over de gezamenlijke

ontwikkeling van een Woondienstenzône in Hilversum Zuid. In deze overeenkomst is de

taakverdeling tussen De Egelantier en Zuiderheide vastgelegd. In het ontwikkelingsmodel

wordt de toekomst van de 192 verzorgingshuisplaatsen en de ruim 185 aanleunwoningen

op het terrein rond Zuiderheide betrokken. Gezien het feit dat in het verzorgingshuis ook

nog bijna 200 mensen werkzaam zijn, kan gesproken worden van een zeer ingrijpend

project.

Jaarverslag 2010 29

DOK architecten heeft een massastudie gemaakt waarin rekening is gehouden met een

gefaseerde herontwikkeling. Uitgangspunt voor de massastudie is dat herontwikkeling

zoveel mogelijk plaatsvindt op eigen terrein en binnen het vigerend bestemmingsplan. Op

dit moment wordt met Zuiderheide de laatste hand gelegd aan het programma van eisen

en de financiële doorrekening daarvan. In het kader van het spreiden van het

investeringsprogramma is besloten de herontwikkeling van Zuiderheide te laten aansluiten

op het gereedkomen van De Egelantier.

Woondienstenzône Van Riebeeckkwartier en Lieven de Key

Beide woondienstenzônes zijn na jarenlange inspanning van diverse partijen helaas niet

van de grond gekomen. In 2010 heeft de gemeenteraad – ondanks dat het nieuwe

bestemmingsplan reeds was vastgesteld - besloten om te stoppen met het plan voor Lieven

de Key in verband met aanhoudende bezwaren van bewoners. Voor het Riebeeckkwartier

wordt voorzichtig gekeken naar de mogelijke ontwikkelingen op termijn, nadat ook hier de

gemeenteraad besloten had te stoppen met de planvorming i.v.m. bezwaren van

omwonenden. Zodra de ontwikkelingen actueel worden, beziet Dudok Wonen welke rol zij

in beide projecten al dan niet zal vervullen.

Binnendoor

Het plan Binnendoor bestaat uit 41 koopwoningen ontworpen in de jaren 30-stijl. Acht

appartementen zijn door Dudok Wonen aangekocht voor de sociale verhuur aan stichting

STEH. STEH ondersteunt jonge mensen met (een lichte vorm van) autisme die graag

zelfstandig willen wonen. De bouw is in de zomer van 2010 gestart. Naar verwachting

worden de appartementen eind 2011 opgeleverd en in gebruik genomen.

Naarden

Woondienstenzône Naarden West

De herontwikkeling van de 16 bejaardenwoningen en de sociaal-culturele centra in het

centraal deel van Tuindorp Keverdijk is een project dat in 2010 een stap dichterbij is

gekom en aangezien gemeente Naarden haar visie op maatschappelijke

voorzieningen heeft afgerond. Hiermee is een belangrijke onderlegger gecreëerd op basis

waarvan het project een nieuwe impuls krijgt. Er was reeds een communicatieplan

ontwikkeld ten behoeve van de organisatie van het overleg met omwonenden, huurders en

de gemeente in al zijn geledingen. Het project wordt nu zo concreet dat op korte termijn

een projectstructuur met stuurgroep en projectgroep kan worden opgestart.

ii. geWoon op jezelf

Zorginstelling Sherpa en Dudok Wonen hebben op donderdag 8 juli 2010 geWoon op jezelf

gelanceerd: drie woonlocaties op loopafstand van elkaar waar jongeren met een licht

verstandelijke of lichamelijke beperking met begeleiding de eerste stappen in hun

wooncarrière kunnen zetten. De realisatie van de drie woonlocaties bereikte in 2010 een

mijlpaal. De appartementen op de eerste locatie werden opgeleverd, bij de andere twee

startte de bouw.

Jaarverslag 2010 30

De mate van ondersteuning verschilt per locatie, waardoor de jongeren binnen geWoon op

jezelf kunnen doorstromen naar een woonplek met minder begeleiding. Op één locatie is 24

uur per dag ondersteuning aanwezig en maken de jongeren kennis met op zichzelf wonen.

Als ze er klaar voor zijn, kunnen ze doorstromen naar één van de twee andere locaties.

Daar is geen continue begeleiding aanwezig, maar kunnen ze op afspraak gebruikmaken

van de ondersteuning op de eerste locatie. De appartementen, studio’s en kamers liggen

op een ideale plek voor jonge mensen: in een woonwijk vlakbij het centrum van Hilversum.

Op de locatie met 24-uurs ondersteuning krijgen de jongeren kamertraining. Iets wat in

deze regio nog niet beschikbaar was voor jongeren met een beperking. Uniek is dat de

jongeren binnen dezelfde omgeving de volgende stap in hun wooncarrière kunnen zetten.

Meestal stromen jongeren na kamertraining direct door naar een reguliere woning. Vaak is

dat een te grote stap. Met geWoon bieden we daar een stap tussen.

De eerste locatie (aan de Otto’s Laan) is sinds oktober 2010 bewoond. De andere twee

locaties (aan de eerste Oosterstraat en Ons Gebouw) zijn in 2011 klaar. In zijn totaliteit

komen 35 woningen voor jongeren met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking

beschikbaar.

iii. Daklozenopvang

Samen met Aedes (vereniging van wooncorporaties) en corporaties uit het WoonNetwerk

maken wij ons hard voor het oplossen van huisvestingsproblemen van daklozen in heel

Nederland.

Wij zien dit als onze maatschappelijke verantwoordelijkheid. Er is een Meldpunt Daklozen in

het leven geroepen. Via dit telefoonnummer worden meldingen doorgegeven waarna een

speciale hulpbrigade kan worden ingezet. In 2010 zijn geen meldingen via het meldpunt

binnengekomen.

Daarnaast beheren wij daklozenopvang de Cocon in Hilversum. Verder hebben wij een

bedrijfsruimte beschikbaar gesteld aan Stichting PakAan, die zij (niet marktconform) van

ons huren. De dak- en thuislozen kunnen in deze ruimte werken in de vorm van

houtbewerking en fietsreparaties. Daarnaast is in het huurcontract opgenomen dat zij

maximaal 60 uur per maand beschikbaar stellen aan Dudok Wonen. Bijvoorbeeld voor het

opruimen van tuinen etc.

iv. Crisisopvang

We verhuren een complex in Hilversum aan ‘De Vluchtheuvel’. Dit is een opvangcentrum

voor vrouwen.

v. Tweede Kansbeleid

Huurders met meervoudige problematiek (betalingsachterstand, gedrags- en/of

persoonlijkheidsproblemen) kunnen in aanmerking komen voor een Tweede Kanstraject.

Hieraan zijn een aantal voorwaarden verbonden, waaronder de wil om mee te werken aan

een nieuwe toekomst. Daar waar huisuitzetting onvermijdelijk lijkt, wordt men gedwongen

deze laatste kans aan te grijpen. Met professionele hulp krijgen ze de kans hun leven weer

op orde te brengen.

Jaarverslag 2010 31

In 2010 hebben 4 huurders van Dudok Wonen gebruik gemaakt van het Tweede

Kansbeleid.

Een groot aantal organisaties werkt samen binnen dit Tweede Kansbeleid. Hiertoe is een

convenant vastgesteld. De gezamenlijke woningcorporaties dragen zorg voor de

financiering.

De samenwerking met Vangnet en Advies is in 2010 verbeterd. Er vindt vaker overleg

plaats en men weet elkaar beter te vinden. Prettig in de samenwerking is de mogelijkheid

om overleg en advies te vragen.

b. Strategische doelstelling Klimaat

Het klimaat zien wij als een deel van het ‘kwetsbare’. De wereldwijde opkomst van het belang

van een verduurzaming van onze manier van wonen en leven omarmen wij. Vanuit dit besef

streven wij duurzaam handelen na in al onze activiteiten. Dat betekent dat wij ten aanzien van

onze woningen inzetten op een optimale energiebalans, waarbij het lange-termijn perspectief is

dat energiegebruik en energieproductie met elkaar in evenwicht zijn.

i. Inzet op energiereductie

� In onze woningen

In 2010 hebben we onze doelstelling op het gebied van reductie van energieverbruik

concreet gemaakt: we streven ernaar in 2020 een gemiddeld energielabel C te hebben

in ons woningbezit. Daarmee realiseren we 20% minder CO2 uitstoot. Om dit te

realiseren zijn in 2010 pilotprojecten gestart. Een voorbeeld van een pilotproject zijn de

zogenoemde Airey-woningen aan de Jan Bottemastraat in Bussum. Dit zijn 26

woningen van betonnen prefab-elementen van vlak na de oorlog. De woningen worden

gerenoveerd, waarbij zij van energielabel G naar energielabel A worden gebracht. In

2010 zijn al deze woningen voorzien van HR++ isolerend glas. Bij mutatie wordt de

gevel geïsoleerd, en worden zonnecollectoren en een WTW installatie geplaatst. Dit is in

2010 bij drie van de 26 woningen gebeurd. Deze aanpak wordt voortgezet in 2011.

� Beter Peter

Beter Peter is een interactief online bespaarprogramma waarmee corporaties hun

klanten helpen om direct te besparen op hun woonlasten door hun energieverbruik te

verlagen. Het programma is een initiatief van Aedes, Milieu Centraal en de Woonbond

en is exclusief voor klanten van deelnemende woningcorporaties. Deelname is gratis

voor klanten van woningcorporaties.

2010 was het eerste jaar waarin onze klanten gedurende het hele jaar konden

deelnemen aan Beter Peter. Daarin werd door de klanten van Dudok Wonen bijna

12.000 kg minder CO2 uitgestoten.

� WoonEnergie

Wooncorporaties in heel Nederland hebben de inkoop van energie gebundeld in

WoonEnergie, om klanten van wooncorporaties goedkope energie tegen gunstige

voorwaarden aan te kunnen bieden.

Jaarverslag 2010 32

De voordelen voor onze klanten zijn:

Lage tarieven / Groene stroom voor de prijs van gewone stroom / één rekening voor

levering en transport. Na één jaar wordt de klant geattendeerd op het aflopen van de

contractperiode, waarna de klant kan kiezen om bij WoonEnergie te blijven op niet.

Naar de huurders van Dudok Wonen die zich nog niet hebben aangemeld bij

WoonEnergie is in 2010 een brief gestuurd. Deze wervingsactie heeft 80 nieuwe

aanmeldingen opgeleverd. Op 31 december 2010 waren circa 1500 huurders klant van

WoonEnergie.

ii. Inzet op energieproductie

In 2010 is het pilotproject energieproductie in zorgcentrum De Egelantier opgestart.

Onderdeel van het plan is de toepassing van een Warmte Koude Opslag (WKO). In 2010

heeft planvorming plaatsgevonden om de Egelantier te vernieuwen en de WKO te plaatsen.

In 2011 wordt de WKO gerealiseerd.

Daarnaast is in 2010 een verkenning gestart naar een eigen lokaal energiebedrijf. We

onderzoeken welke rol wij willen en kunnen spelen bij energieopwekking. We zoeken naar

de gewenste schaalgrootte. Er wordt bekeken wat wij met de geleverde energie kunnen

doen voor onze klanten. Deze verkenning zet zich in 2011 voort.

c. Strategische doelstelling Cultureel erfgoed

i. Behoud

Dudok Wonen hecht veel waarde aan het behoud van cultureel erfgoed. Dat tonen we aan

door veel te investeren in cultureel erfgoed, denk bijvoorbeeld aan de Bensdorp, de

Melkfabriek of aan de Politiepost. Dat betekent overigens niet dat we het nodig vinden om

alle cultureel erfgoed ook in eigen bezit te houden. Als we overgaan tot verkoop van

cultureel erfgoed, dan verkopen we altijd in goede staat, informeren onze kopers goed en

maken zo nodig in een kettingbeding een aantal afspraken met de koper. Zo zijn we in

staat om onze doelstellingen op gebied van verkoop en op gebied van cultureel erfgoed op

een verantwoorde wijze te combineren. Met de opbrengsten uit verkoop kunnen we weer

investeren in het behoud van cultureel erfgoed daar waar het echt nodig is.

� Iconen

Bij verkoop van cultureel erfgoed maken we heel bewust keuzes. Met sommige

complexen voelen we ons dusdanig verbonden dat we het graag in eigendom willen

houden. Welke ‘iconen’ dat zullen zijn, zal 2011 duidelijk worden.

� Aanwijstraject gemeentelijke monumenten

De gemeente Hilversum is drie jaar geleden gestart met het aanwijzen van

gemeentelijke monumenten. In 2010 is deze aanwijzing definitief geworden. Hierdoor

is Dudok Wonen een achttiental gemeentemonumenten rijker geworden.

Jaarverslag 2010 33

ii. Ontwikkelen

Hilversum

Melkfabriek

In de door de gemeenteraad vastgestelde wijkschets Hilversum Oost ligt de nadruk vooral

op de revitalisatie van de Larenseweg. In 2009 is op initiatief van Dudok Wonen samen met

de Alliantie en de gemeente Hilversum een breder gebiedsperspectief gecreëerd “De

Kansenzone”. De herontwikkeling van de Melkfabriek speelt een belangrijke rol in de

plannen in het gebied rond de Larenseweg en wordt inmiddels als een van de dragers

aangemerkt van deze gebiedsontwikkeling. Een brede programmering is het resultaat na

herijking van de plannen in de 2e helft van 2009. Naast een cluster educatie met een

school en kinderdagverblijf, is een gedifferentieerd programma van koop en huur, sociaal

en vrije sector gecreëerd. Daarnaast is er plek voor een bedrijfsmatige invulling van ca.

3.000 m2 verhuurbaar vloeroppervlak. De bouw van de eerste fase is in december 2010

begonnen.

Politiepost

In de Hilversumse Kansenzone herstelt Dudok Wonen de voormalige politiepost aan de

Kleine Drift in volle glorie. De gemeente liet de post in 1919 bouwen vanwege de vele

opstootjes in de buurt. Het ontwerp kwam van architect Willem Marinus Dudok en omvatte

een wachtruimte, twee cellen en een aanbouw voor de slangenwagen en de

rijwielbrancard. Die aanbouw is in de loop der jaren verdwenen, net als de oorspronkelijke

tuinmuur. Bij de restauratie die in oktober van start is gegaan, worden deze elementen

teruggebracht. De voormalige politiepost wordt ook aan de binnenkant onder handen

genomen, zodat het pand in het eerste kwartaal van 2011 weer verhuurd kan worden.

Ons Gebouw

Op 30 maart 2007 heeft Dudok Wonen het voormalige vakbondsgebouw ‘Ons Gebouw’ aan

de Havenstraat 139 gekocht van de gemeente. In de koopovereenkomst is opgenomen dat

Dudok Wonen het pand zoveel als mogelijk in oude luister zal herstellen. Dudok Wonen

heeft hiertoe een plan ontwikkeld dat naast het herstel van de monumentale waarde

beoogt een bijzondere doelgroep te bedienen. In het pand kunnen 18 appartementen voor

jongeren worden gerealiseerd. Met stichting Sherpa is overeenstemming bereikt om deze

jongerenappartementen te verhuren aan mensen met een verstandelijke en/of lichamelijk

beperking (zie ook pagina 29). Het pand is inmiddels aangewezen als gemeentelijk

monument. Een nominatie die door Dudok Wonen van harte wordt ondersteund. Medio

2010 is de restauratie gestart. Verwacht wordt dat het gerestaureerde pand nog voor de

zomer wordt opgeleverd.

Bussum

Bensdorpfabriek

De herontwikkeling van de Bensdorp fabriek in Bussum samen met AM is in het stadium

van definitief ontwerp en de bouwvergunning kan worden afgegeven.

Jaarverslag 2010 34

Parallel is overleg gaande met Prorail inzake de realisatie van een tunnel onder het spoor

t.b.v. de ontsluiting van de parkeervoorziening.

Inmiddels moet tevens geconstateerd worden dat door de lange doorlooptijd van de

planvorming en als gevolg van de economische crisis een deel van de plannen zal moeten

worden aangepast. Dit traject is in de 2e helft van 2010 begonnen en zal waarschijnlijk

eind 2011 meer duidelijkheid bieden op de concrete realiseerbaarheid van de plannen.

Jan Bottemastraat

In september 2009 is met dit project gestart, zijnde het uitwerken van de plannen om dit

complex toekomstbestendig te maken. Het betreft een voor deze regio uniek bouwconcept

uit de na-oorlogse wederopbouwperiode. De plannen omvatten zowel het in ‘oude’ luister

terugbrengen van de architectuur van de buitengevel als daarnaast het uitvoeren van een

pakket van maatregelen, gericht op zowel energiebesparing als – opwekking. De

werkzaamheden zijn, behoudens het aanbrengen van gevelisolatie, in december 2010

afgerond.

Jaarverslag 2010 35

Hoofdstuk 5 - Ambitie: Dudok Wonen streeft naar optimaal

financieel en maatschappelijk rendement

Het vermogen van Dudok Wonen wordt geïnvesteerd in vastgoed, dat initieel wordt geëxploiteerd

en na verloop van tijd wordt verkocht of herontwikkeld. Dit gehele proces is gericht op het creëren

van financiële en maatschappelijke waarde; de opbrengsten staan ten dienste van onze ambities

en de strategische doelstellingen.

In 2010 is het Waardemanagement van Dudok Wonen verder ontwikkeld. Dit is onder meer gedaan

door het onderscheid tussen de financiële waardecreatie van Dudok Wonen als belegger duidelijker

te onderscheiden van de geleverde maatschappelijke waarde met de inzet van het uit de

beleggingen gerealiseerde rendement. Deze ontwikkeling sluit aan bij het aanscherpen van de

definitie van de corporatie in het kader van het traject “de corporatie van de 21e eeuw “:

“Dudok Wonen is een maatschappelijke organisatie gericht op het wonen die daartoe zijn eigen

inkomsten genereert uit (in vastgoed) belegd vermogen.”

Dit is schematisch weergegeven in figuur 1, waarbij X staat voor opbrengsten en Y en Z staan voor

maatschappelijke uitgaven in projecten respectievelijk aan bewoners (zowel huurders als kopers).

bewoners

maat-

schappij

z

‘huizen’(doelgroep, erfgoed)

verm

ogen

y

x

investeren exploiteren desinvestereninvesteren exploiteren desinvesteren

Maatschappelijke organisatie gericht op het wonen die daartoe zijn eigen inkomsten genereert uit (in vastgoed) belegd vermogen.

Figuur 1: Dudok Wonen als maatschappelijke organisatie

Om bovenstaand proces van ‘verdienen en uitgeven’ te optimaliseren is het essentieel dat de

verschillende onderwerpen goed zijn ingericht. Hieronder volgt een beschrijving van de

afzonderlijke onderwerpen:

Jaarverslag 2010 36

a. Strategische Doelstelling: Waardemanagement

Het proces van allocatie van vermogen wordt ondersteund door het herziene investeringsbeleid

wat leidt tot creëren van het benodigde financiële rendement.

Het proces van het toekennen van maatschappelijke waarde wordt ondersteund door het

concept van ‘woonbudgetten’.

i. Allocatie van vermogen

Wat is de optimale allocatie van ons vermogen? Dit is een terugkerende vraag voor Dudok

Wonen. Om deze vraag te kunnen beantwoorden moeten we de omvang van ons eigen en

totaal vermogen goed bepalen en weten welk vermogen jaarlijks voor herallocatie

beschikbaar is. De in 2010 ingevoerde staatssteunbeschikking geeft hieraan een nieuwe en

cruciale dimensie omdat in 2011 de allocatie van eigen en vreemd vermogen over DAEB en

niet-DAEB gestalte zal krijgen. Het eerder ontwikkelde allocatiemodel dat werd beschreven

in het jaarverslag 2009 is hiervoor niet geschikt omdat het zich beperkte tot allocatie van

totaal vermogen (geen onderscheid EV/VV). Vermogensallocatie is in 2010 onderdeel

geworden van het financiële sturingsmodel (zie paragraaf 5.2).

Het grootste deel van het vermogen van Dudok Wonen zit in onze bestaande voorraad

huurwoningen. Door middel van verkoop van woningen maken we een deel van ons

vermogen beschikbaar voor herallocatie, bijvoorbeeld door te investeren in nieuwe

huurwoningen. Hierbij trekken we ook additioneel vreemd vermogen aan waardoor ons

totaal vermogen groeit.

De vastgestelde wensportefeuille en de ontwikkeling van het investeringsmodel (zie

verderop) maken het steeds beter mogelijk om de allocatie van vermogen over

verschillende soorten vastgoed te koppelen aan rendement.

Het aandeel van ons vermogen dat is gealloceerd in kooparrangementen groeit gestaag. In

2010 is aandacht besteed aan het waardemanagement van het ‘bloot eigendom’ van

Sociale Koop door:

� Sociale Koop voortaan te beschouwen als vastgoed (materieel actief i.p.v. financieel)

en niet meer als vordering;

� Ons aandeel te waarderen tegen Netto Contante Waarde van de toekomstige bij- en

afbetalingen en niet meer tegen de nominale waarde van de vordering.

Jaarverslag 2010 37

Deze herwaardering is meegenomen in onderstaande tabel:

2010 2009

Kooparrangementen

Koop Goedkoop (grond in erfpacht) 1,5% 1,1%

Sociale Koop (grond in erfpacht) 3,2% 2,7%

Totaal (%) 664 (4,6%) 489 (3,7%)

Tabel x: Procentuele allocatie van totaal vermogen in kooparrangementen

ii. Waarde voor de maatschappij

Omdat het beschikbaar hebben van vermogen geen vanzelfsprekendheid is, is het

belangrijk dat het rendement op het vermogen zo efficiënt mogelijk wordt ingezet: de inzet

van iedere euro dient zoveel mogelijk maatschappelijke waarde op te leveren. De

maatschappelijk waarde is echter moeilijk meetbaar. In 2010 is hiervoor een stap gezet

door inzichtelijk te maken wat “de kostprijs” (hierna te noemen woonbudget) van de huur

en kooparrangementen is die Dudok Wonen aanbiedt. Het woonbudget is de potentiële

waarde die wij als Dudok Wonen niet benutten doordat wij een woning aanbieden in

combinatie met een arrangement. In figuur 2 zien we een indicatie van het woonbudget

voor de koop en huurarrangementen van Dudok Wonen (sociale koop met

instappercentage 50% en 80%, koop goedkoop, sociale huur 100% maximaal redelijk,

contracthuur en huur op maat). Het woonbudget is berekend door als belegger te kijken

naar de optimale waarde van een woning en dit af te zetten tegen de waarde van deze

woning in combinatie met één van deze arrangementen. Het verschil is het totale

woonbudget dat is teruggerekend naar een woonbudget per maand. In 2011 gaan we

verder om deze maatschappelijke investering te koppelen aan maatschappelijke effecten.

€ 0

€ 100

€ 200

€ 300

€ 400

WB

10 jaar 20 jaar

Mutatie

Woonbudget vergelijking alle arrangementen Sociale Koop

(50%)

Sociale Koop

(80%)

Koop Goedkoop

Max. redelijke

sociale huur

Contracthuur

Huur op Maat

Figuur 2: Woonbudget van de arrangementen van Dudok Wonen

Jaarverslag 2010 38

b. Strategische Doelstelling: Sturingsmodel

Continue inzicht in de financiële situatie nu en op termijn biedt de mogelijkheid tot een tijdige

bijsturing van de strategie en te anticiperen op de veranderende omgeving. Behalen we wel

onze strategische doelstellingen door het uitvoeren van de ingezette strategie? Of moet er

bijsturing komen in de wensportefeuille of investeringsnormen.

Binnen het sturingsmodel kan een onderscheid worden gemaakt tussen kwantitatieve en

kwalitatieve sturing. Het eerste doelt op de financiële sturing van het bedrijf waarbij we

streven naar een optimaal financieel rendement, en met kwalitatieve sturing wordt het

behalen van onze ambities en strategische doelstellingen bedoeld. Ook wel beschreven als `het

goed doen van dingen versus de goede dingen doen´.

In 2010 is er goede vooruitgang geboekt op het gebied van kwantitatieve sturing door middel

van een investeringsmodel en een financieel managementmodel. Komend jaar zullen we hier

verder in investeren om dit te verbeteren en de stap maken naar een integraal

besturingsmodel, waarbij het behalen van de strategische doelstellingen zijn geïntegreerd,

waarbij tevens gedacht kan worden aan een portefeuille model.

Het financieel sturingsmodel is hieronder in concept weergegeven. Waarbij aan de linkerkant

het beleid met de gestelde normen wordt weergegeven en aan de rechterkant de volgorde van

beoordelen / toetsen van een individuele transactie. Nog niet op alle onderdelen is beleid en

normen vastgesteld. Het is de verwachting dat dit eind 2011 is gedefinieerd.

Vermogens opbouw (passiva)

Vermogens allocatie (activa)

Investering kader

Financieel management

Portefeuille management

Investering project

toetsing

normen

toetsing

normen

toetsing

normen

Figuur 3: financieel sturingsmodel

i. Investeringsbeleid

Vastgoedontwikkeling en de daarmee samenhangende investeringen zijn een belangrijke

activiteit van Dudok Wonen. Voor de interne sturing is het van belang heldere

uitgangspunten te formuleren waarbinnen deze activiteiten worden uitgevoerd.

Jaarverslag 2010 39

In 2010 is een start gemaakt om deze uitgangspunten vast te leggen in een

investeringstatuut. De essentie van het investeringsstatuut is kaders scheppen voor

investeringsbeslissingen, rendementsnormen vastleggen en het standaardiseren van het

overige “vastgoedrekenen”. Vanaf 2011 zullen investeringsbeslissingen op basis van het

investeringsstatuut genomen worden.

De basis van het investeringsstatuut is het investeringsmodel. In het investeringsmodel

wordt het verwachte rendement (IRR) van een investering in nieuwbouw berekend volgens

de ‘discounted cash flow’ methode met daarin aankoop, bouw en exploitatie en

toekomstige verkoop.

Bij een acquisitie wordt daarnaast het bruto aanvangsrendement (BAR) berekend als

(aanvullende) indicatie van de juistheid van de prijs op de vastgoedmarkt.

Rendementsnormen worden gedifferentieerd op basis van onder meer de risico-opslag voor

het betreffende vastgoed.

Het model voor de financiële inkadering van de ontwikkelingsactiviteiten bepaalt hoeveel

investeringsruimte er is en welke projecten doorgang kunnen vinden.

ii. Financieel management

In 2010 is gestart met de ontwikkeling van het financieel management model, welke een

belangrijke bijdrage levert aan de financiële continuïteit. De aanleiding om met dit model

aan de slag te gaan heeft te maken met de nieuwe EU-regelgeving en de kernactiviteit van

Dudok Wonen, het sociaal woningbeleid, voort te zetten en uit te breiden. Het moet inzicht

geven in huidige gemaakt rendementen en benodigde rendementen. Het model is

ondersteunend in de ontwikkeling van het ‘revolving fund’ principe en op het gebied van

risicomanagement door het uitvoeren van bedrijfseconomische scenario analyses.

Onderscheid wordt gemaakt tussen activiteiten Dienst Algemeen Economisch Belang

(DAEB) en niet-DAEB activiteiten. Het model stelt ons in staat om diverse groepen binnen

de materiële vaste activa, zoals de diverse kooparrangementen en de vastgoedvoorraad,

toe te wijzen aan de DAEB portefeuille dan wel aan de niet-DAEB portefeuille. De

kasstromen en het gealloceerde vermogen zullen voor deze activiteiten gescheiden

bekeken worden. Hierdoor is in een vroeg stadium inzichtelijk gemaakt hoe voor deze

verschillende activiteiten de vermogensbehoefte voor de komende jaren eruit ziet en ons in

de gelegenheid stelt om vroegtijdig te acteren voor het arrangeren van financiering.

Tevens kan met behulp van het model de financiële haalbaarheid en robuustheid van

strategische plannen worden getoetst aan bedrijfseconomische criteria (LTV, REV, ICR).

Diverse scenario’s met verschillende input kunnen snel worden doorgerekend zodat bij het

maken en vaststellen van de plannen altijd op hoofdlijnen de bedrijfseconomische

consequenties helder zijn.

Jaarverslag 2010 40

c. Strategische Doelstelling: Financiële continuïteit

Een randvoorwaarde voor het beheren en ontwikkelen van het vastgoed is de beschikbaarheid

van financiële middelen en hier wordt met name in gezet op het Revolving Fund principe.

De financiële continuïteit is een randvoorwaarde om de doelstellingen van Dudok Wonen nu en

in de toekomst te kunnen halen. Continue aandacht voor de financierbaarheid van nieuwe

projecten en voldoende positieve operationele kasstromen is een noodzaak.

Het behoud van de financiële continuïteit vertaalt zich naar de volgende uitgangspunten:

- De operationele activiteiten, te weten de verhuur van woningen, dienen voldoende op te

leveren om structurele rentelasten te kunnen dragen, en

- Financiering van activiteiten dient vooraf te zijn geregeld.

Hieronder worden de financiële relaties tussen de activiteiten weergegeven. Echter

aanpassingen hierop zullen hoogstwaarschijnlijk nodig zijn in relatie tot de nieuwe

staatssteunregelgeving, en in het bijzonder de beschikbaarheid van vermogen voor DAEB en

niet-DAEB activiteiten.

netto operationele kasstroom

verkoopproduct opbrengsten

Investeringen vastgoed

ontwikkeling

Investering kooparrange-

menten

Externe financiering

Verder worden de volgende financiële randvoorwaarden door Dudok Wonen gehanteerd:

- Een solvabiliteit van minimaal 30% volgens de methodiek van het Centraal Fonds

Volkshuisvesting; en

- De ratio voor rentedekking -Interest Coverage ratio (ICR)- dient minimaal te voldoen aan de

door Dudok Wonen vastgestelde norm van 1,4. Deze norm is afgeleid van de voorwaarden

die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw stelt voor het afgeven van borgstellingen op

leningen, die een norm waarde hanteert van 1,3.

Dudok Wonen onderzoekt of naast deze grootheden andere financiële randvoorwaarden kunnen

worden gedefinieerd, hieronder is te denken aan rendementseisen en een solvabiliteitsnorm op

marktwaarde.

Jaarverslag 2010 41

In 2010 kende Dudok Wonen de volgende grootheden voor deze kengetallen:

1. Het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2009 bedraagt 31,5%, daarbij is het

solvabiliteitsoordeel voldoende;

2. De solvabiliteit op basis van de Begroting 2010 bedraagt 48%;

3. De ICR op basis van de operationele kasstroom inclusief geactiveerde rentekosten,

exclusief geactiveerde productie, kent een waarde van 1,4.

i. Solvabiliteit

De solvabiliteit van Dudok Wonen is in 2010 met 48% gelijk gebleven ten opzichte van

2009. De verwachting is dat de solvabiliteit de komende jaren verder zal toenemen als

gevolg van de ingerekende verkopen van zowel bestaande bouw als nieuwbouw.

De vrijkomende kasstromen zullen met name aangewend worden voor de gedeeltelijke

financiering van onze investeringsactiviteiten, voor het overige deel zal financiering worden

aangetrokken.

Vanaf het jaar 2015 zien wij een licht dalende trend in de solvabiliteit welke veroorzaakt

wordt door een lagere waardering van de activa in exploitatie tegen bedrijfswaarden.

Deze afname hangt onder andere samen met de lagere resterende levensduur van de

bestaande complexen. Ook de lagere waardering van onze sociale koopproducten heeft zijn

weerslag op het eigen vermogen. Het evenwichtspunt van de solvabiliteit ligt voor de

langere termijn net boven de 51%.

Met behulp van het financieel managementmodel kunnen nieuwe financiële

randvoorwaarden worden gedefinieerd welke kunnen gaan gelden voor de nieuwe

strategietermijn vanaf 2013.

Het streven naar een Revolving Fund blijft gehandhaafd om zodoende de vermogenspositie

in de toekomst te behouden.

d. Strategische Doelstelling: Optimale inrichting beleggersrol

een goede juridische inrichting van de organisatie ondersteunt het efficiënt ontwikkelen,

beheren, en exploiteren.

De optimale inrichting van de beleggersrol bevindt zich zowel op het gebied van juridische

structuur als op het gebied van organisatie-inrichting. De juridische structuur wordt nader

uiteen gezet in hoofdstuk 9 ‘Entiteiten’. Hieronder wordt met name ingegaan op argumentatie

van de herziening van de juridische structuur, welke heeft plaatsgevonden eind 2010, en de

organisatieverandering.

i. Juridische structuur

Als gevolg van de EU-beschikking over DAEB en niet-DAEB activiteiten is het definiëren van

de optimale juridische structuur voor het vervullen van de beleggersrol sterk aan

Jaarverslag 2010 42

verandering onderhevig. De onduidelijkheid van de definitieve regelgeving over DAEB /

niet-DAEB bemoeilijkt het proces van inrichting van een optimale juridische structuur.

Desalniettemin heeft Dudok Wonen een eerste herziening van de juridische structuur

doorgevoerd ter voorbereiding hierop. Belangrijkste overwegingen hierbij zijn het komen

tot een minder complexe administratieve structuur, meer transparantie t.b.v. de interne-

en externe verantwoording en verbetering van de financieringsmogelijkheden.

De belangrijkste veranderingen:

1. Dudok Wonen Beheer BV heeft haar activa, w.o. een deel van het vastgoed,

overgedragen aan Stichting Dudok Wonen;

2. Dudok Wonen Diensten BV heeft de diensten en daarmee verbonden activa

overgedragen aan Stichting Dudok Wonen.

3. Dudok Ontwikkeling BV valt nu direct onder Stichting Dudok Wonen in plaats van onder

Dudok Wonen Holding BV.

Dit heeft ertoe geleid dat Dudok Wonen Beheer BV en Dudok Wonen Diensten BV slapende

entiteiten zijn geworden. Hoofdstuk 9 geeft de huidige juridische structuur weer van de

toegelaten instelling Stichting Dudok Wonen en haar dochtermaatschappijen en

deelnemingen en verbintenissen.

ii. Organisatie inrichting

Het verbeteren van het financiële rendement vindt op alle organisatorische gebieden

plaats. Zo zorgt de afdeling Wonen voor een efficiënte exploitatie, zodat het directe

rendement optimaliseert. De afdeling Ontwikkeling investeert in herstructurering en

nieuwbouwprojecten conform het investeringsbeleid. De afdeling projectmakelaardij

realiseert indirect rendement door verkoop van woningen via onze sociale koopproducten.

En de afdeling Financiën zorgt voor een zo laag mogelijke financiële lastenstructuur. In het

kader van optimalisatie van de dagelijkse bedrijfsactiviteiten zal per 1 januari 2011 een

aantal bedrijfsonderdelen worden verhangen naar een andere bedrijfskolom waar meer

toegevoegde waarde kan worden bereikt; Technische Beheer en VVE beheer gaat over van

Wonen naar Ontwikkeling en Projectmakelaardij gaat over naar Wonen. Deze verhangingen

zullen moeten leiden tot hogere bedrijfsefficiency.

e. Strategische doelstelling: streven naar meer financieel bewustzijn

Naast de harde kant van infrastructuur is de zachte kant ‘het kosten bewustzijn’ van iedere

medewerker essentieel om te komen tot de operationalisatie.

Door het Centraal Fonds is in de afgelopen jaren meermalen gewezen op het relatief hoge

bedrijfskosten niveau in relatie tot het sectorgemiddelde. Dit wordt voor een belangrijk deel

veroorzaakt door de strategie die Dudok Wonen uitvoert: actief wordt gewerkt aan het

vergroten van het aantal gehuisveste huishoudens, door een relatief grote inzet in het kader

van het verkopen van woningen en aanbieden van kooparrangementen, alsmede

productontwikkeling. Per ultimo 2010 vormt het aantal kooparrangementen 9% van alle

gehuisveste huishoudens (huur en koop).

Jaarverslag 2010 43

Daarnaast heeft Dudok Wonen een – in relatie tot haar grootte – relatief omvangrijke afdeling

Ontwikkeling teneinde haar ambitieuze herstructurerings- en nieuwbouwplannen te realiseren.

Uiteraard wordt de kostenontwikkeling zeer serieus genomen. Op steeds meer plaatsen in de

organisatie wordt permanent gewerkt aan het vergroten van het kostenbewustzijn. Gewerkt

wordt aan een optimale kostenstructuur in het licht van de randvoorwaarden en strategische

doelstellingen.

Jaarverslag 2010 44

Hoofdstuk 6 - Ambitie: Dudok Wonen presteert, verbindt en

beweegt mee

Halverwege het jaar is de Strategienota 2009-2012 uitgewerkt in een perspectief op de toekomst,

verwoord in de nota Perspectief 2014. Hierin is een aantal organisatieprincipes herijkt en opnieuw

bevestigd. Deze organisatieprincipes zijn:

• het ontwikkelen van een ‘lerende en flexibele’ organisatie;

• verantwoordelijk management gericht op het sturen van resultaten en het organiseren rond

persoonlijke doelstellingen van medewerkers binnen resultaatverantwoordelijke eenheden;

• coachend en stimulerend leidinggeven;

• brede inzetbaarheid van medewerkers;

• verantwoordelijkheden en bevoegdheden laag in de organisatie: maximaal drie

managementlagen;

• de organisatie blijft in beweging: organisatieontwikkeling kent geen einde;

• een goed ingebedde bedrijfscultuur gebaseerd op de kernwaarden.

Deze organisatieprincipes raken de twee strategische doelstellingen uit de Strategienota;

investeren in het kapitaal van de organisatie en efficiënte inrichting werkprocessen.

De ambitie: Dudok Wonen presteert, verbindt en beweegt mee wordt mede door de kernwaarden

vormgegeven. Op een organische wijze werkt Dudok Wonen inmiddels met de kernwaarden, wat

past in de ontwikkeling van een ‘lerende en flexibele’ organisatie. Vanuit de lerende organisatie is

“Theory-U” in de organisatie een manier van samenwerken aan het worden, om met elkaar de

verbinding aan te gaan. Van daaruit kan men bewegen met als resultaat: presteren.

Jaarverslag 2010 45

a. Strategische doelstelling: investeren in het kapitaal van de organisatie

Om te presteren is een goed opgeleid en functionerend team medewerkers een absolute

voorwaarde. Dit jaar hebben we ingezet op ontwikkelen van medewerkers, het kansen bieden

en het kansen grijpen. Daarnaast is er vanuit het Perspectief 2014 ook ingezet op ontwikkeling

van houding en gedrag. Samenwerking is als basishouding genomen. Hierbij gaat veel

aandacht uit naar de verbondenheid, intrinsieke motivatie en verantwoordelijkheidsgevoel bij

medewerkers.

Verder is wel bewezen dat bij Dudok Wonen ruimte is om jezelf te ontwikkelen: een behoorlijk

aantal mensen, 5%, schoof intern door naar een andere functie.

Bovenstaande ontwikkelingen betekenen dat Dudok Wonen een klimaat heeft waar

ontwikkeling een vaste plaats inneemt en waar kansen grijpen geen loze woorden zijn.

De medewerker voert zelf de regie over zijn/haar eigen ambitie. Hoe meer de functie daarbij

aansluit, hoe prettiger dat is. Voor iedereen. Naast een opleidings- en ontwikkelbeleid en een

actieve stimulans van doorstroom hebben we de loopbaanwijzer geïntroduceerd.

Met deze loopbaanwijzer en een persoonlijk opleidingsbudget gaat de medewerker actief op

zoek naar zijn ambitie en talenten.

Dudok Wonen faciliteert met bovenstaande ingrediënten, de strategische doelstelling

‘investeren in het kapitaal van de medewerkers’.

b. Strategische doelstelling: efficiënte inrichting werkprocessen

Het organisatiemodel van Dudok Wonen in 2014 laat een ander beeld zien dat het huidige

model. In 2010 is de eerste aanzet gegeven tot herinrichting van het organisatiemodel.

Omdat volgens de organisatieprincipes de organisatieontwikkeling geen einde kent, is gekozen

voor het opstellen van een sociaal statuut voor de duur van de komende veranderingen

voortvloeiend uit de nota perspectief 2014. Het sociaal statuut is ondertekend door de

vakbonden en daarmee goedgekeurd.

Vervolgens hebben we verschillende werkprocessen benaderd vanuit de gedachte van een

lerende organisatie. Het gevolg van deze ‘bril’ is een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor

het gehele proces. De kernwaarden nemen ook hier een belangrijke plaats in.

Het inrichtingsprogramma vanuit het Perspectief 2014 bestaat uit deelplannen voor afdelingen

en werkonderdelen die ieder hun eigen dynamiek hebben en verschillen in uitwerking en tijd.

Een belangrijke stimulans hierbij grijpt ook terug op houding en gedrag; vanuit het grote

geheel/zelfde doel tot samenwerking komen.

Een eerste aanzet tot een efficiënte inrichting van werkprocessen is gegeven op 1 november

2010 met het apart positioneren van de afdeling Service en Reparatie, met een eigen manager.

Deze afdeling valt in 2010 rechtstreeks onder de directeur Wonen.

Jaarverslag 2010 46

Het jaar 2010 is het jaar het werkproces VvE geworden. Er is een ‘roadshow’ geweest onder de

noemer VvE Go, om bewustzijn te creëren, binnen de organisatie, van een gezamenlijke

verantwoordelijkheid in dit proces. Naast de functie Coördinator VvE is ook de functie VvE

administrateur ingericht en ingevuld.

Bovenstaande ontwikkelingen hebben bijgedragen aan de strategische doelstelling ‘het efficiënt

inrichten van de werkprocessen’. Het organogram ziet er als volgt uit:

i. Personeelsinformatie

Gedurende het jaar heeft een lichte verschuiving plaatsgevonden in het aantal fulltime- en

parttime medewerkers. Was in 2009 de verdeling nog exact 50/50%, in 2010 is het aantal

fulltime medewerkers licht gestegen naar 52%. Deze trend zet zich ook voort in het

deeltijdfactor percentage. Er is een stijging waar te nemen in het aantal uren dat men

werkt ten opzichte van 2009, te weten 2%.

Ook heeft er een lichte verschuiving plaatsgevonden in de verhouding man/vrouw. Van

44/56% in 2009, naar 47/53% in 2010. De leeftijdsgroep is gelijk gebleven ten opzichte

van 2009.

Jaarverslag 2010 47

dienstjaren 2010

59%18%

8%

7%8%

< 5 jr

5-10 jr

10-15 jr

15-20 jr

> 20 jr

geslacht 2010

47%53% man

vrouw

deeltijdfactor 2010

0%7%

27%

67%

> 0,8

0,6 - 0,8

0,4 - 0,6

0,2- 0,4

< 0,2

leeftijd 2010

3%

22%

42%

19%

14%

<25 jr

25 - 35 jr

35 - 45 jr

45 - 55 jr

> 55 jr

voltijds 2010

52%48%voltijds

deeltijds

Deeltijdfactor in absolute zin: 0,4 - 0,6 8 medewerkers 0,6 - 0,8 31 medewerkers > 0,8 77 medewerkers

ii. In / door / uitstroom

Een actief beleid gericht op ontwikkeling betekent voor de individuele medewerkers zowel

externe- als interne mobiliteit; beweging.

Het toch vrij hoge instroom percentage in vergelijking met de uitstroom heeft te maken

met ons ambitieniveau en de reeds in 2009 gereserveerde vacature ruimte waar in 2010

invulling aan is gegeven.

Instroom 9% (10 medewerkers)

Doorstroom 5% (6)

Uitstroom 6% (7)

Jaarverslag 2010 48

iii. Ziekteverzuim

Ieder jaar stellen we ons ten doel om met het verzuim onder de 5% te blijven, zo ook in

2010. Was dit in 2009 nog 6,19%, in 2010 is het verzuim aanzienlijk gedaald tot 5,65%.

Onder de titel ‘ziekteverzuim, een gezamenlijke verantwoordelijkheid’ zijn we een weg

ingeslagen dat verzuim niet een vanzelfsprekendheid kan zijn. We gaan ook hierbij uit van

de kracht van onze medewerkers en onderzoeken bij verzuim de mogelijkheden om zoveel

als mogelijk in het werkproces te blijven. We gaan niet uit van onmogelijkheden. Ook hier

helpen de kernwaarden, immers verbonden medewerkers gaan anders met verzuim om.

Verzuim is keuze en ziekte overkomt je.

Jaarverslag 2010 49

Hoofdstuk 7 - Verslag van de Ondernemingsraad

Het overleg met de directeur/bestuurder heeft in 2010 regelmatig plaatsgevonden; negen maal in

totaal. De directeur/bestuurder laat zich in de overlegvergaderingen bijstaan door de manager

P&O. Buiten dit overleg heeft ook in 2010 het gebruikelijke overleg met de Raad van

Commissarissen plaatsgevonden.

De belangrijkste aandachtsgebieden voor het jaar 2010 waren:

i. Vervoersbeleid

ii. Notitie veiligheid Wonen

iii. Functie Woonadviseur

iv. CAO onderhandelingen

v. Afdeling CSI

vi. Positionering S&R

vii. Traject Perspectief 2014

i. Vervoersbeleid

Het opstellen van een nieuw vervoersbeleid is vanuit de directeur/bestuurder in 2009

opgestart. Begin 2010 zijn een aantal zeer diverse stellingen over mobiliteit door de

directeur/bestuurder opgesteld en besproken met de OR. De uitkomst daarvan werd in 2010

gepresenteerd aan de directie, maar heeft daarover geen akkoord kunnen bereiken. Wel zijn

door de directeur/bestuurder een aantal aanscherpingen gedaan in het vervoersbeleid. Eind

2010 was er nog geen nieuw vervoersbeleid.

ii. Notitie Veiligheid Wonen

Helaas krijgen medewerkers van Dudok Wonen te maken met agressie van klanten. Er was

geen protocol hoe er vanuit Dudok Wonen gehandeld wordt indien een medewerker te maken

krijgt met agressie. De OR heeft begin 2010 aangegeven dat daar behoefte aan bestond. De

vraag is opgepakt en in samenspraak met medewerkers is er in april een veiligheidsprotocol

opgesteld. Daarna zijn er trainingen gevolgd en aan de hand daarvan is het veiligheidprotocol

aangepast. Eind 2010 was het aangepaste veiligheidsprotocol gereed.

iii. Functie woonadviseur

Begin 2010 hebben alle woonadviseurs een informatiebijeenkomst bijgewoond over een

ontwikkel assessment. De algehele communicatie van en naar de woonadviseurs was voor

verbetering vatbaar. De directeur/bestuurder heeft dit verbetersignaal overgenomen van de

OR. Alle woonadviseurs hebben het assessment gedaan en zijn ingeschaald in de nieuwe

functie. Het gehele traject ‘functiewijziging woonadviseur’ is door de directeur/bestuurder, P&O

en de OR geëvalueerd. De evaluatie werd door alle partijen als prettig en nuttig gevonden.

Jaarverslag 2010 50

iv. CAO onderhandelingen

De nieuwe CAO is een algemene tekst waarmee de directeur/bestuurder met de OR in gesprek

kan gaan. De gesprekonderwerpen zijn flexibele werktijden, beoordelingssystematiek,

reiskosten en cafetariasysteem. De flexibele werktijden zijn op directie- en managementniveau

besproken. De beoordelingssystematiek, reiskosten en cafetariasysteem zijn in 2010 niet

gewijzigd.

v. Afdeling CSI

De taakverdeling tussen de afdelingen Control & Strategische Informatie (CSI) en Financiële

Administratie (FA) is in 2010 enigszins gewijzigd. Daarbij is gekozen dat FA zich voornamelijk

richt op het registeren van data en CSI op het interpreteren ervan. Voorstaande heeft ertoe

geleid dat geen nieuwe leidinggevende CSI is aangesteld. Voor voornoemd besluit is een

adviesaanvraag voorgelegd aan de OR. Zij heeft daarop positief gereageerd.

vi. Positionering Service & Reparaties

De afdeling S&R is anders gepositioneerd en geoptimaliseerd. Concreet houdt dit in dat er een

Opzichter Reparatieverzoeken en een Manager S&R is aangesteld. Voor het behandelen van

deze adviesaanvraag heeft de OR zich laten bijstaan door een externe adviseur. Dat heeft voor

zowel de OR als de directeur/bestuurder prettig gewerkt. Eind 2010 is door de OR een positief

advies gegeven.

vii. Traject Perspectief 2014

Het traject Perspectief 2014 betreft een organisatieperspectief van Dudok Wonen. Een eerste

onderdeel daarvan is het verplaatsen van de afdeling Projectmakelaardij naar Wonen; het

verplaatsen van Technisch Beheer en Service & Reparatie naar Ontwikkeling & Beheer en het

verplaatsen van VvE-coördinatie van Wonen naar Ontwikkeling. Voor het behandelen van deze

adviesaanvraag heeft de OR zich laten bijstaan door een externe adviseur en is eind 2010 door

de OR een concept positief advies gegeven. Hierbij is afgesproken dat elk nieuw onderdeel voor

advies bij de Ondernemingsraad terecht zal komen.

Jaarverslag 2010 51

Hoofdstuk 8 - Verslag van de Raad van Commissarissen

Inleiding

Voor u ligt het jaarverslag van de Raad van Commissarissen. Belangrijk onderdeel van dit

jaarverslag blijft de Governance code. De wijze waarop de RvC en directeur/bestuurder van Dudok

Wonen hieraan kleur hebben gegeven vormt het eerste deel van dit jaarverslag. In het tweede deel

legt de RvC verantwoording af over de wijze waarop zij haar toezichthoudende rol in 2010 heeft

ingevuld.

a. Governance code Dudok Wonen

i. Governance code

Sinds november 2006 hebben de woningcorporaties een Governance code

Woningcorporaties. Corporaties die lid zijn van Aedes committeren zich met hun

lidmaatschap aan de Aedes code. En daarmee ook aan de Governance code die hiermee

niet vrijblijvend is.

De Governance code bevat expliciet een aantal geformuleerde normen voor goed bestuur

en goed intern toezicht. De besluitvormende organen van de corporaties, zoals besturen en

raden van commissarissen, moeten die normen in acht nemen. Belangrijke elementen zijn

integriteit, onafhankelijkheid, deskundigheid, verantwoording, zelfevaluatie en

transparantie.

ii. Governance structuur Dudok Wonen

Dudok Wonen is een stichting. Deze stichting kent een directie die uit één lid bestaat. De

directie heeft als bestuurder zelfstandige bevoegdheden. Deze staan vermeld in de statuten

van Dudok Wonen (zie de website).

De directeur/bestuurder heeft voor het uitvoeren van een aantal bevoegdheden de

voorafgaande goedkeuring van de Raad van Commissarissen nodig.

De Raad van Commissarissen van Dudok Wonen bestaat uit vijf leden inclusief een

voorzitter. In 2010 heeft de RvC een stageplek opengesteld voor een persoon uit een

opleidingstraject voor commissarissen van VTW (Vereniging Toezichthouders

Woningcorporaties). Deze is ingevuld.

De RvC heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het bestuur en op de algemene

gang van zaken in de corporatie. De RvC staat het bestuur met raad terzijde. Bij de

vervulling van hun taak richten de commissarissen zich naar het belang van de corporatie.

Het toezicht is gericht op financiële, bedrijfsmatige en organisatorische continuïteit van de

organisatie, alsook op de maatschappelijke prestaties van de corporatie.

iii. Professionalisering governance

De RvC heeft, reeds voordat er sprake was van een Governance code voor de sector

Woningcorporaties van Aedes, een eigen Dudok Wonen Code voor Goed Toezicht

vastgesteld. Hierbij is nadrukkelijk gekeken naar de Code Tabaksblatt en de Aanbevelingen

van Glasz.

Jaarverslag 2010 52

Onderdeel van deze code is het protocol belangenverstrengeling. Hierin wordt verwezen

naar artikel 14 van de statuten van Dudok Wonen waarin wordt omschreven wie er in het

kader van het waarborgen van onafhankelijkheid geen lid van de RvC mogen zijn.

Daarnaast onderschrijft de RvC de meeste principes en uitwerkingen van de Governance

code Woningcorporaties. Deze is uitgewerkt in de Governance code Dudok Wonen (zie de

website). Zowel in de statuten van Dudok Wonen als in het directiestatuut zijn taken en

bevoegdheden van RvC en bestuur en directie geregeld.

Zowel de RvC als het DT van Dudok Wonen onderschrijven de Governance code

Woningcorporaties grotendeels. Dudok Wonen gaat nog verder als het handelt om acties

als uitgebreidere verslaglegging en meer transparantie (bijvoorbeeld met betrekking tot het

beschikbaar stellen van stukken via de website).

De statutaire directie verklaart tenslotte dat Stichting Dudok Wonen haar middelen

overeenkomstig het bepaalde in artikel 26 van het BBSH uitsluitend heeft besteed in het

belang van de volkshuisvesting.

Afwijkingen van Governance code

Het belangrijkste punt waarop de Governance code Dudok Wonen afwijkt van de standaard

code is de omgang met belanghouders. De RvC is van mening dat de dialoog met de

stakeholders onderdeel moet zijn van de normale bedrijfsprocessen. De RvC vindt het

vanzelfsprekend dat de bestuurder en corporatiemedewerkers weten wat de

maatschappelijke opgaven in hun werkgebied zijn en wat de klantwensen zijn. De Raad van

Commissarissen is niet aanwezig bij het overleg met belanghouders maar wordt

geïnformeerd over het verloop ervan. Wel vindt 2 keer per jaar overleg plaats tussen

vertegenwoordigers van de HuurdersBelangenVereniging en de RvC.

De RvC houdt jaarlijks toezicht op het feit of de dialoog inderdaad is vormgegeven binnen

de organisatie. Daarnaast wordt periodiek visitatie uitgevoerd, in 2010 is de tweede

periodieke visitatie van Dudok Wonen opgestart.

Met belanghebbenden wordt vooraf gezocht op welke maatschappelijke thema’s verbinding

kan worden gemaakt. In het jaarverslag en de jaarrekening legt Dudok Wonen

verantwoording af. Het jaarverslag wordt jaarlijks aan alle belanghebbenden toegestuurd.

Een afwijking op de code betreft het niet publiceren van de hoofdlijnen van een

remuneratierapport van de RvC op de website. Ook geldt dat niet voor iedere commissie

(van de RvC) een reglement is opgesteld.

Een verdere afwijking in de Governance code betreft de rol van de controller. De controller

is aanwezig bij het jaarlijkse overleg tussen DT en RvC en 4 keer per jaar bij de audit

commissie financiën. Relevante aandachtspunten worden tijdens deze overleggen

besproken. De controller is dan ook beschikbaar voor vragen.

Jaarverslag 2010 53

De RvC vindt dat zij op deze manier voldoende geïnformeerd wordt over de interne

risicobeheersing en controlesystemen.

Tenslotte de zittingstermijn van de leden van de RvC. Deze betreft niet maximaal driemaal

voor de periode van vier jaar maar maximaal twee keer voor de periode van vier jaar.

Jaarverslag 2010 54

b. Personalia

• Directeur/bestuurder: de heer drs. L. Bobbe

Geboortedatum 12 december 1955

Nevenfuncties:

o Docent Nirov;

o Commissaris WoonEnergie;

o Commissaris BOEi, organisatie voor behoud, ontwikkeling en exploitatie van industrieel

erfgoed;

o Bestuurslid Stichting Theodotion- Dudok;

o Bestuurder Gooise Woonstichting;

o Ledenraad Aedes.

Leon Bobbe is sinds 2002 als Directeur/bestuurder werkzaam bij Dudok Wonen.

Hij is benoemd voor onbepaalde tijd.

Leden van de Raad van Commissarissen in 2010:

• Voorzitter: mevrouw T. Booi

Geboortedatum: 23 juli 1955

Datum eerste benoeming: 1 januari 2005

Mevrouw Booi heeft zitting op voordracht van de huurders. Zij is zelfstandig

projectmanager/ senioradviseur binnen ORKA-advies.

Nevenfuncties in 2010:

o Lid Raad van Commissarissen Poort6

o Bestuurslid St. Publiek Debat;

o Bestuursvoorzitter St. LKV De Ploegh;

o Voorzitter RvC Viveste te Houten

o Lid RvC Gooise Woonstichting.

Binnen onze RvC heeft mevrouw Booi de portefeuille Volkshuisvesting.

• Lid: de heer W.F.P. Weide

Geboortedatum: 18 januari 1956

Datum eerste benoeming: 1 januari 2009

De heer Weide is directeur/partner van FAKTON “financiële vastgoed regisseurs”.

Nevenfuncties in 2010:

o Lid van Strategie Platform Bouw;

o Lid RvC Gooise Woonstichting.

Binnen onze RvC heeft de heer Weide de portefeuille Vastgoed, Treasury en

Waardeontwikkeling.

Jaarverslag 2010 55

• Lid: de heer R.W.M. Takken

Geboortedatum: 27 januari 1956

Datum eerste benoeming: 1 augustus 2009

De heer Takken was Senior Vice President & CFO Imaging Systems Operations Philips

Healthcare bij Philips Electronics tot 1 september 2010. Hierna is hij in functie getreden als

Senior Vice President & Senior Controller Global Service Units bij Philips International B.V.

Nevenfunctie in 2010:

o Lid RvC Gooise Woonstichting.

Binnen onze RvC heeft de heer Takken de portefeuille Financiën en Bedrijfseconomie.

• Lid: mevrouw T.C. Lamers

Geboortedatum: 16 juni 1960

Datum eerste benoeming: 8 december 2007

Functie: voorzitter College van Bestuur ROC Rijn IJssel

Nevenfuncties in 2010:

o Lid Raad van Toezicht Spectrum, Centrum voor maatschappelijke ontwikkeling Arnhem.

o Voorzitter Bestuur Stichting Vitesse Betrokken, maatschappelijke activiteiten ten

behoeve van het verhogen van de sociale cohesie en leefbaarheid in de Arnhemse

wijken.

o Voorzitter Raad van Toezicht Stichting Arnhemse Openbare en Gelderse

Wetenschappelijke Bibliotheek.

o Lid RvC Gooise Woonstichting.

Binnen onze RvC heeft mevrouw Lamers de portefeuille Arbeidsverhoudingen en

Organisatie ontwikkeling.

• Lid: de heer C. van Vlissingen

Geboortedatum: 25 mei 1960

De heer van Vlissingen heeft zitting op voordracht van de huurders. Hij is algemeen

directeur van de Vakcentrale van de FNV.

Datum eerste benoeming: 9 maart 2010

Nevenfunctie in 2010:

o Lid RvC Gooise Woonstichting.

Binnen onze RvC heeft de heer van Vlissingen de portefeuille Bestuur en Maatschappij.

De heer van Garderen is begin 2010 afgetreden. Nieuw lid van de RvC per 9 maart 2010 is de

heer van Vlissingen.

Na de fusie tussen Woningstichting Dudok en Patio is een nieuwe RvC geïnstalleerd, bestaande

uit oud-leden van de fusiepartners. Hierbij zijn de volgende afspraken gemaakt:

� Na 2007 jaarlijks één lid aftredend en soms 2 leden;

� Bij de volgorde van aftreden wordt rekening gehouden met de totale zittingstermijn van de

leden van de RvC;

� Verderop wordt het rooster van aftreden weergegeven. Alle leden, behalve de voorzitter,

zitten in hun eerste zittingstermijn van 4 jaar. Voor deze leden bestaat de mogelijkheid om

na 4 jaar herbenoemd te worden.

Jaarverslag 2010 56

i. Protocollen

De Beginselen voor Good Governance (inclusief protocol ter voorkoming

belangenverstrengeling) en de statuten van Dudok Wonen staan op de website van Dudok

Wonen. Ook is de Governance code van Dudok Wonen op de website te vinden. De

commissarissen houden dit protocol in acht. Zo hebben zij bijvoorbeeld geen zitting in een

lokale overheid dat hoort tot het werkgebied van Dudok Wonen.

Een andere regel die is toegepast is dat er bijvoorbeeld geen leningen (of iets dergelijks)

zijn verstrekt aan de directeur/bestuurder.

ii. Rooster van aftreden, en herbenoembaarheid

2010 2011 2012 2013 2014

Mevrouw T. Booi

Voorzitter

Portefeuille Volkshuisvesting

31-12

(laatste

termijn)

De heer R.W.M. Takken

Portefeuille Financiën en

Bedrijfseconomie

01-08

(1e

termijn)

De heer W.F.P. Weide

Portefeuille Vastgoed,

Treasury en Waarde

ontwikkeling

01-01

(1e

termijn)

Mevrouw T.C. Lamers

Portefeuille

Arbeidsverhoudingen en

Organisatie ontwikkeling

01-12

(1e

termijn)

De heer C. van Vlissingen

Portefeuille Bestuur en

Maatschappij

01-03

(1e

termijn)

b. Overleg en gespreksonderwerpen

i. Frequentie

De RvC heeft het afgelopen jaar vier keer op reguliere wijze vergaderd. Alle vergaderingen

vonden plaats met de directeur/bestuurder. In 2010 heeft geen onderlinge bijeenkomst

plaatsgevonden in verband met de zelfevaluatie van de RvC. Deze staat gepland in het

voorjaar van 2011. In zowel het voorjaar als in het najaar van 2010 heeft een bijeenkomst

plaatsgevonden met het voltallige directieteam en controller. Dit waren

Jaarverslag 2010 57

themabijeenkomsten over respectievelijk risicomanagement en over het thema ‘de

corporatie van de 21e eeuw’ met een doorkijk naar toekomstige organisatieveranderingen.

Verdere aanwezige tijdens de overleggen was de accountant van KPMG (bespreking

jaarverslag, bespreking managementletter en voortgang).

ii. Werkwijze

Er zijn afspraken over reguliere vergaderingen en thema’s die aan de orde zijn. Tussentijds

kan de voorzitter van de RvC zaken op de agenda plaatsen, bijvoorbeeld op verzoek en na

overleg met de bestuurder of één van de leden van de RvC. Op basis van een agenda, die

door de voorzitter met de directeur-bestuurder (technisch) wordt besproken, vindt de

vergadering plaats. Specifieke zaken kunnen in een van de commissies (zie hieronder)

worden voorbesproken. Deze commissie legt dan haar bevindingen voor aan de RvC voor

verdere menings- of besluitvorming. Specifieke zaken kunnen ook voor advies aan een

externe worden voorgelegd.

De voorzitter hanteert een open discussiestijl waarbij zij er voor zorgt dat ieder zijn inbreng

heeft. Besluitvorming vindt plaats op basis van consensus of meeste stemmen, afhankelijk

van de zwaarte van het onderwerp.

iii. Onderwerpen

De RvC heeft voor zichzelf een aantal speerpunten benoemd, te weten:

• Risicomanagement

• Klantvisie en tevredenheid huurders

• De focus is voortdurend in belangrijke mate gericht op verkoop/jongeren/ouderen en

specifieke doelgroepen. De grote groep bestaande huurders mag niet worden vergeten.

De (nieuwe) klantvisie van de afdeling Wonen heeft hierbij de aandacht van de RvC.

Overheidsbeleid

De plannen van de overheid: de strategie richt zich op het anticiperen op te maken keuzes

en positionering in de maatschappij. De RvC is hierin zeer geïnteresseerd en stimuleert de

oefeningen van Dudok Wonen hierin (bijvoorbeeld belegger/huisvester ontwikkelingen).

Missie/strategie/transformatie

De missie en hiervan afgeleide strategie moeten het fundament zijn: hierover is het niet

mogelijk een compromis te sluiten. De transformatie is vervolgens het meest spannende

onderdeel. De uitrol van de –missie en strategie- zet de organisatie namelijk ook weer op

diverse strategische keuzes. Het is van belang de RvC hier telkens goed in ‘mee te nemen’.

De RvC toetst op consistentie (doet de corporatie nog de goede dingen?) en (mogelijke)

risico’s (doet de corporatie de dingen goed).

Maatschappelijke prestaties

Hier ligt vooral de behoefte aan het opstellen van een meetlat voor maatschappelijke

prestaties.

Indicatoren: hoe meten we maatschappelijk rendement?

Balans: tussen commercieel ondernemen (‘stenen stapelen’) en maatschappelijk

Jaarverslag 2010 58

ondernemen (‘mensen empoweren’). Respectievelijk middel en doel. Bij het

maatschappelijk ondernemen definiëren van de zorg voor ‘zwakkere’ groepen, alsook de

leefbaarheid in de wijk.

Financieel

T.a.v. risico’s: te allen tijde is het belangrijk dat de liquiditeitspositie positief blijft

gewaarborgd. De monitoring hierop is een terugkerend thema. Daarom wordt

risicomanagement regelmatig geagendeerd in de RvC; en hiermee in verband staand de

beheersing van de commerciële activiteiten.

Control: niet alleen financieel in control zijn, maar ook op het vlak van maatschappelijke

prestaties. Ofwel: op het financiële deel kunnen vertrouwen, zodat we maatschappelijke

doelen kunnen dienen en prestaties kunnen leveren.

Organisatie in balans

De dreigende tweedeling in organisaties: ‘beheerders’ versus ‘ondernemers’. Op individueel

medewerkerniveau kan dit onderling spanning geven. Vanuit de RvC is aandacht voor dit

thema.

Daarnaast waren aan de orde:

• voortgang project De Melkfabriek (Hilversum)

• benoeming nieuw RvC-lid (de heer van Vlissingen)

• actualisatie van het directiestatuut

• actualisatie van het treasury statuut en treasury jaarplan

• profielschets en werving nieuwe voorzitter

• ontwikkeling van de Bensdorp-lokatie (Bussum)

• herziening juridische structuur.

De genomen bestuursbesluiten, de kwartaalrapportages en het jaarverslag (jaarrekening

en volkshuisvestelijk verslag en accountantsverslag) zijn uitgebreid met de

directeur/bestuurder besproken.

Mede op basis van onderstaande informatiebronnen heeft de RvC inzicht gekregen in het

besturen van de organisatie:

• kwartaalrapportages en halfjaarcijfers

• periodieke informatie over projecten in relatie tot maatschappelijk ondernemerschap

• een financieel jaarverslag; management-letter; het verslag van de accountant

betreffende de specifieke vragen van de RvC

• periodiek overzicht van bestuursbesluiten

• de interne- en externe periodieke informatiebulletins van de organisatie

• mondelinge toelichtingen en presentaties directeur/bestuurder

• twee keer per jaar gesprek met de OR en

• 2 keer per jaar gesprek met het dagelijks bestuur HuurdersBelangenVereniging

• voorbereidende gesprekken DT-leden in verband met functionerings- en

beoordelingsgesprekken directeur/bestuurder

Jaarverslag 2010 59

iv. Accountant

In 2010 is herbenoeming van de accountant aan de orde geweest in de audit commissie.

Dit heeft geleid tot een positief advies aan de RvC. De RvC heeft dit advies overgenomen.

Voorts heeft de RvC een voorgesprek met de accountant gehad over punten waarvoor de

RvC specifiek aandacht vraagt, boven de normale controle. Het accountantsverslag en de

jaarrekening zijn in het voorjaar besproken met de externe accountant.

Daarnaast is naar aanleiding van de managementletter in het najaar de externe accountant

aanwezig geweest bij een overleg tussen RvC en directeur/bestuurder.

v. Kerncommissies

De RvC van Dudok Wonen kent geen remuneratie- en audit commissie zoals bedoeld in

artikel III.5 van de Governance code. Zij kent wel een audit commissie financiën en

commissie personeel en organisatie. Deze commissies brengen, net als het bestuur,

verslag uit van hun beraadslagingen aan de RvC.

Er is een audit commissie financiën ingesteld die de andere RvC-leden informeert over

financiële onderwerpen en die de volgende taakopvatting heeft:

• Zich laten informeren over de financiële verslaglegging en op de betrouwbare werking

van het interne en externe beheersingssysteem.

• Verdiepen en analyseren van de kwartaal-, halfjaar- en jaarcijfers.

• Voorbereiding van risicobeheersing in projecten, alsook de juridische en fiscale

vormgeving van de wooncorporatie.

Alle bovengenoemde taken zijn in 2010 geagendeerd geweest op de bijeenkomsten van de

audit commissie.

Aan de commissie nemen twee Commissarissen deel, te weten de heer Weide en de heer

Takken. De commissie wordt bijgestaan door de interne controller, de directeur/bestuurder

en de directeur Bedrijfsvoering. De taken van deze commissie zijn vastgelegd in een

protocol. Er wordt telkens een dag vóór de reguliere vergadering van de Raad van

Commissarissen (4x per jaar) een bijeenkomst belegd voor de audit commissie. De

agendapunten van dit reguliere overleg van de Raad die van financiële aard zijn, worden

geagendeerd in de audit commissie bijeenkomst.

Ook is er een commissie personeel en organisatie ingesteld. Hierin hebben twee

Commissarissen zitting: mevrouw Booi en mevrouw Lamers. Zij komen in ieder geval twee

maal per jaar bij elkaar. Deze commissie houdt zich bezig met de voorbereiding en

uitvoering van het functionerings- en beoordelingsgesprek met de directeur/bestuurder en

voert gesprekken met de OR. Hiernaast houdt deze commissie een vinger aan de pols

betreffende organisatorische veranderingen, inzake ICT en HRM. In 2010 was ook de

invulling van een vacature in de RvC onderwerp van gesprek. Het handelde hier om de

start van een externe werving onder leiding van een extern wervingsbureau.

Jaarverslag 2010 60

c. Inhoudelijk toezicht

i. Toezicht

De missie van Dudok Wonen luidt als volgt:

Dudok Wonen vergroot de zelfredzaamheid van mensen op de woningmarkt.

Wij bieden hen kansen op een hierbij passende wooncarrière. Bijzondere aandacht geven

wij aan mensen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien.

We nemen initiatieven en zetten onze middelen in om samen met anderen te werken aan

een sociaal en economisch vitale regio en het behoud van het culturele erfgoed.

Voor 2010 zijn de volgende focuspunten geformuleerd (uit: Jaarplan 2010: ‘Positionering in

cirkel van waardecreatie’):

Het verder uitvoering gaan geven aan de strategienota 2009-2013. Dat houdt voor 2010

in:

• exploitatieresultaat halen (de onderhouds-uitgaven beheersen en leegstand omlaag)

• lagere investeringen in woningverbetering

• projectmanagement: beheersing planning en besluitvorming (zonder financiering geen

project)

• organiseren van VvE-beheer

• klantvisie vorm en inhoud geven

• kostenbewustzijn

• vermogen tot samenwerken en proactiviteit (“verbinden doe je samen”)

• imago (bijvoorbeeld Bloemenbuurt); proactieve communicatie

• voorsorteren op de corporatie van de 21e eeuw

De RvC houdt op een aantal manieren toezicht:

Algemeen toezicht op strategie en beleid

In 2009 is de strategienota 2009-2013 goedgekeurd door de RvC. In het voorjaar van 2010

heeft een oriënterende en voorbereidende bespreking plaatsgevonden met de

directeur/bestuurder en het DT. Besproken zijn de specifieke aandachtspunten voor het

toezicht van de RvC.

Voor het jaar 2010 waren dat in ieder geval: overheidsbeleid en in hierop volgend het

‘voorsorteren op de corporatie van de 21e eeuw’ (transformatie); maatschappelijke

prestaties; financieel (risico’s en control).

Toezicht op de organisatie

Dit heeft als volgt plaatsgevonden:

De specifieke aandachtspunten van de RvC zijn besproken. In 2010 waren dit:

• Klantvisie;

• De organisatie in balans (beheersen versus ondernemen);

Jaarverslag 2010 61

• Overleg met de OR;

• De onderwerpen klokkenluidersregeling en integriteitcode.

Financieel Toezicht

Het financieel toezicht vindt plaats op basis van schriftelijke rapportages als de

kwartaalrapportages en de jaarrekening. Besprekingen hiervan worden voorbereid door de

audit commissie.

Daarnaast vindt overleg plaats met de accountant. In het voorjaar zijn de jaarrekening en

de managementletter besproken.

Daarnaast wordt financieel toezicht gehouden met behulp van de volgende instrumenten:

• Treasury statuut en voortgang treasury: onderwerp voor financiële auditcommissie

• WALS

• Aedex

• CFV 2010 onderdeel bedrijfsvoering

In het najaar zijn de specifieke aandachtspunten die de RvC heeft geformuleerd voor de

accountant besproken. In 2010 waren dit:

Financiering: kwaliteit kasstroom- en financieringsprognose; interne registratie;

samenhang tussen asset management, meerjarenbeleid, waardering bezit; risicoanalyse en

beheersing.

Rapporteren op stand van zaken van overige reeds in 2009 opgenomen verbeterpunten.

Toezicht risicomanagement:

• inzicht in financieringscapaciteit en liquiditeitsprognoses

• inzicht in aangegane verplichtingen

• gegevensbehoud bij verdere implementatie van het systeem Viewpoint

• waardering van koopwoningen, resultaatbepaling alsook verkoopprijsbepaling

• waardering grondposities

Toezicht maatschappelijke en volkshuisvestelijke functie van de woningcorporatie

Dit vindt plaats op basis van:

• verslaglegging over contact met belanghouders

• kwartaalverslagen

Toezicht op eventuele verbindingen (nevenstructuren)

Dit vindt plaats via kwartaalverslagen en besluitenlijsten. Daarnaast is op de

themabijeenkomst in het najaar uitgebreid stilgestaan bij het ‘corporatie van de 21e eeuw’,

vooral in organisatorisch opzicht.

Jaarverslag 2010 62

Inzicht in de zelfevaluatie van de RvC

In het najaar van 2010 heeft geen themabijeenkomst van de RvC plaatsgevonden, waarin

het eigen functioneren is besproken, alsook het definiëren van belangrijke

aandachtsgebieden waarop de RvC blijvend wil toetsen. Dit staat gepland in het voorjaar

van 2011.

Werving en selectie

In 2010 is in verband met het aftreden van de heer van Garderen via bureau Erly een

nieuw lid geworven, de heer van Vlissingen. De RvC toetst bij het ontstaan van een

vacature of bij een herbenoeming of het profiel van de RvC als ook de afzonderlijke

profielen nog voldoen aan de eisen die de organisatie stelt. Zo nodig wordt het profiel

aangepast. Hierbij wordt extern advies gevraagd. De RvC werft conform haar code, op

basis van een profiel en advertenties, en onder leiding van een extern bureau.

Onafhankelijkheid

Het betreft hier transacties of tegenstrijdige belangen van leden van het bestuur en/of raad

van commissarissen: Er hebben geen zaken gespeeld die van materiële betekenis waren

voor de corporatie en de leden van het bestuur en/of commissarissen.

Verklaring van de RVC betreffende de onafhankelijkheid van de leden RvC

Volgens het door de RvC vastgestelde ‘protocol voorkoming belangentegenstellingen’ is

sprake van een belangentegenstelling bijvoorbeeld indien de organisatie waar de

commissaris werkzaam is streeft naar verwerving van vastgoed of een bouwlocatie in het

werkgebied van Dudok Wonen. In 2010 heeft deze situatie zich niet voorgedaan. Alle leden

hebben verklaard ten opzichte van Dudok Wonen in een onafhankelijke positie als

commissaris van Dudok Wonen te kunnen opereren.

d. Beloningen

i. Bestuurdersbeloning

De bestuurdersbeloning is conform de adviesregeling van de commissie Izeboud (wordt

frequent extern getoetst) en ziet er qua opbouw als volgt uit:

Bestuurdersbeloning Leon Bobbe 2010

Belastbaar loon € 134.667,00

Pensioenafdracht € 46.097,00

Dotatie pensioenvoorziening € 14.500,00

Jaarverslag 2010 63

ii. WOPT

Over 2010 is een WOPT-melding van toepassing omdat de bestuurdersbeloning € 2.264,-

boven de geldende norm is uitgekomen.

Met de directeur/bestuurder vinden jaarlijks een functionerings- en beoordelingsgesprek

plaats op basis van een beoordelingsformat. Deze gesprekken worden gevoerd door de

voorzitter van de RvC en het RvC-lid dat Personeel en Organisatie in portefeuille heeft, op

basis van voorafgaande gesprekken met enkele leden van het Directieteam. In deze

gesprekken worden eventuele aandachtspunten meegegeven voor het komende jaar. In

2010 is het vaste inkomen op basis van een beoordeling verhoogd.

iii. Beloning RvC

Commissarissen krijgen een vaste jaarlijkse (belaste) vergoeding, onafhankelijk van aantal

uren. Deze past binnen de adviesregeling Honorering Toezichthouders in

Woningcorporaties. De voorzitter krijgt een hogere vergoeding. De vergoedingen worden

jaarlijks gecorrigeerd op basis van de loonontwikkeling in de CAO voor woningcorporaties.

Vergoedingen 2010

T. Booi € 9.684,97

L. van Garderen € 1.344,72 (t/m 31-03-2010)

C. van Vlissingen € 4.135,59 (v.a. 01-04-2010)

T.C. Lamers € 5.685,54

W.F.P. Weide € 5.534,30

R.W.M. Takken € 5.534,30

Totaal € 31.919,42

Er is geen sprake van een vaste onkostenvergoeding. Onkosten worden vergoed op basis

van werkelijk gemaakte kosten, kilometers etc.

Totale kosten Raad van Commissarissen:

Totaal honorering: € 31.919,42

Vergaderkosten € 1.261,37

Overige kosten € 17.945,56 (o.a. wervingskosten)

Totaal: € 51.126,35

Jaarverslag 2010 64

Hoofdstuk 9 - De rechtspersonen

Dudok Wonen kent dochtermaatschappijen, deelnemingen en verbintenissen. In 2010 heeft een

herziening van de juridische structuur plaatsgevonden, waarbij vastgoed en diensten uit enkele

dochterondernemingen zijn teruggeleverd aan de Stichting Dudok Wonen. Zie voor een toelichting

paragraaf 5.4.

De herziene organisatiestructuur van de Stichting Dudok Wonen met haar dochtermaatschappijen

en deelnemingen ziet er als volgt uit:

Stichting Dudok Wonen is de toegelaten instelling en exploiteert sociale huurwoningen. Het

statutair werkgebied beslaat Almere, Baarn, Blaricum, Bussum, Hilversum, Huizen, Laren, Muiden,

Naarden, Weesp en Wijdemeren. Stichting Dudok Wonen heeft de volgende actieve

dochterondernemingen:

• Dudok Wonen BV: de exploitatie van met name dure huurwoningen en de verstrekking van de

financiering aan de Gooise Woonstichting. Dudok Wonen B.V. heeft aan Gooise Woonstichting

een (variabele) geldlening verstrekt. Ultimo bedraagt deze lening € 20,0 miljoen.

• Dudok Ontwikkeling BV: het realiseren van (huur)woningen.

• Dudok Ontwikkeling Projecten BV: 100% dochtermaatschappij van Dudok Ontwikkeling BV, die

is opgericht voor het ontwikkelen van risicovolle en commerciële bouwprojecten. Tevens

participeert zij in verschillende VOF’s; Vennootschap onder Firma Bensdorp–Gewest met AM

Wonen en Vennootschap onder Firma ‘Ten Boom’ met woningcorporatie De Alliantie

Gebiedsontwikkeling I regio Gooi en Vechtstreek BV.

Raad van Commissarissen

Directeur / bestuurder

Gooise Woonstichting

Goois Wonen B.V.

Raad van Commissarissen

Directeur / bestuurder

Stichting Dudok Wonen

(toegelaten instelling)

Dudok Ontwikkeling B.V.

Dudok Wonen B.V.

Dudok Wonen Holding B.V.

Dudok Ontwikkeling Projecten B.V.

Dudok Wonen Beheer B.V.

Dudok Wonen Diensten B.V.

Bensdorp-Gewest VOF

VOF Ten Boom 50%

50%

Jaarverslag 2010 65

i. Deelnemingen

• Vennootschap onder Firma ‘Bensdorp-Gewest’: deelname van Dudok Ontwikkeling

Projecten BV in het project Bensdorp dat samen met AM Wonen BV wordt ontwikkeld.

Ultimo 2010 bedraagt het Eigen Vermogen van de verbindingen € 998.000; het

jaarresultaat 2010 negatief € 2.000. Door Dudok Wonen is € 500.000 kapitaal

ingebracht. Voorts is een geldlening verstrekt ad € 1.350.000 in de vorm van een

rekeningcourant krediet met het eerste recht tot vestigen van hypotheek op de

onroerende goederen die deel uit maken van het project. Dudok Wonen is hoofdelijk

aansprakelijk voor de schulden van de vennootschap.

• Vennootschap onder Firma ‘Ten Boom’: deelname van Dudok Ontwikkeling Projecten

BV in het project Hilversum Noord dat samen met woningcorporatie De Alliantie

Gebiedsontwikkeling I regio Gooi en Vechtstreek BV wordt ontwikkeld. Ultimo 2010

bedraagt het Eigen Vermogen van de verbindingen € 20.000; het jaarresultaat 2010

negatief € 3.000. Door Dudok Wonen is € 5.000 kapitaal ingebracht. Voorts is een

geldlening verstrekt ad € 4.790.000 in de vorm van een achtergestelde lening. Dudok

Wonen is hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van de vennootschap.

ii. Verbintenissen meegeconsolideerd

• Gooise Woonstichting heeft als doel de maatschappelijke beleggersrol optimaal te kunnen

vervullen. Er wordt geen onderneming gedreven; er is slechts sprake van ‘normaal

vermogensbeheer’. De heer L. Bobbe is bestuurder. De Raad van Commissarissen is

overeenkomstig aan die van Dudok Wonen. De bestuurlijke verwevenheid leidt tot

consolidatie van de Gooise Woonstichting en tevens haar 100% dochteronderneming Goois

Wonen B.V met Dudok Wonen. Gooise Woonstichting wordt gefinancierd door een

achtergestelde lening van Dudok Wonen BV. De ter beschikking gestelde hoofdsom

bedraagt € 23,6 miljoen; hiervan is ultimo 2010 € 17,2 miljoen opgenomen.

• Goois Wonen BV heeft als doel het goed laten renderen van vastgoed middels efficiënt

beheer van haar vastgoed(-vermogen).

iii. Verbintenissen

• Stichting Woonzorg Theodotion-Dudok. Stichting Woonzorg Theodotion-Dudok wordt

gefinancierd door een achtergestelde lening van Stichting Dudok Wonen, en maakt geen

gebruik van financiële instrumenten van externe partijen. De achtergestelde lening

bedraagt ultimo 2010 € 3,7 miljoen. De stichting heeft geen personeel in dienst, maar

bestaat enkel uit een bestuur van drie personen. Dudok Wonen heeft twee bestuurszetels.

De stichting is eigenaar van 26 appartementen met zorgabonnementen in Laren. Deze

woningen zijn in beheer bij Dudok Wonen. De stichting heeft ten doel het samenbrengen

van wonen en zorg in de meest uitgebreide zin en alle overige activiteiten die een bijdrage

kunnen leveren aan de verwezenlijking van dit doel.

Jaarverslag 2010 66

• Boei (de Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel

Erfgoed BV): dit betreft een ideële participatie.

Het statutair werkgebied van de dochterondernemingen, deelnemingen en verbintenissen –

met uitzondering van Boei – liggen binnen het statutair werkgebied van de toegelaten

instelling. Boei kent een landelijk werkgebied.

Jaarverslag 2010 67

Hoofdstuk 10 - Financiële exploitatie

a. Winst- en verliesrekening

Het geconsolideerd jaarresultaat na belastingen en na mutatie actuele waarde over 2010

bedraagt € 55,8 miljoen positief. De opbouw van het jaarresultaat is als volgt:

i. Bedrijfsopbrengsten

De bedrijfsopbrengsten zijn ten opzichte van 2009 met € 2,3 miljoen gedaald. Dit verschil

is een gevolg van een lagere opbrengst van de verkoop onroerende zaken.

Jaarverslag 2010 68

ii. Bedrijfslasten

In 2010 zijn de bedrijfslasten met € 9,6 miljoen gedaald. Dit wordt voor een belangrijk deel

veroorzaakt door een lager resultaat in de waardeveranderingen. Deze

waardeveranderingen zijn een gevolg van de afboeking van onrendabele investeringen.

Verder is er een stijging van de onderhoudslasten in 2010. Deze stijging van € 2 miljoen

komt door de renovatie binnen Goois Wonen B.V. van het complex Betje Wolff te Bussum.

iii. Mutatie actuele waarde materiële vaste activa

De mutatie actuele waarde over 2010 werd voor een belangrijk deel beïnvloed door

wijzigingen in beleid, van de parameters en uitgangspunten ten behoeve van de

berekening van de bedrijfswaarde. Binnen deze wijzigingen heeft de aanpassing van de

disconteringsvoet van 6% naar 5,25% het grootste effect op de hoogte van de mutatie

actuele waarde (€ 41,7 miljoen).

Jaarverslag 2010 69

b. Balans

Het eigen vermogen van Dudok Wonen per ultimo 2010 bedraagt € 323,7 miljoen. Dit betekent

een stijging van € 55,8 miljoen ten opzichte van ultimo 2009. Deze stijging komt volledig voort

uit de resultaatsbestemming 2010.

i. Waardering onroerende en roerende zaken in exploitatie

Dudok Wonen waardeert het bezit op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt per complex

berekend op basis van de contante waarde van de kasstromen uit toekomstige

exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten voor de resterende levensduur. In

de bedrijfswaardeberekening zijn de verwachte verkopen uit bestaand bezit voor de

komende 5 jaren ingerekend. De investeringen in het bestaande bezit zijn eveneens

meegenomen. De bedrijfswaarde geeft hiermee de toekomstige verdiencapaciteit van het

huidige bezit. De waardering in conform RJ 645 en bedraagt ultimo 2010 € 570 miljoen.

ii. Oordelen Centraal Fonds Volkshuisvesting

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting beoordeelt jaarlijks de financiële positie van

corporaties. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen het solvabiliteitsoordeel (op

basis van de balans per ultimo 2009) en het continuïteitsoordeel (op basis van prognose

informatie over de jaren 2010 tot en met 2014). Beide oordelen waren voor Dudok Wonen

positief.

• Solvabiliteitsoordeel 2010 (verslagjaar 2009): voldoende solvabiliteit;

• Continuïteitsoordeel 2010: A1-oordeel (Oordeel A1: De voorgenomen activiteiten

passen bij de vermogenspositie van de corporatie).

Jaarverslag 2010 70

c. Treasury management

Het treasury beleid binnen Dudok Wonen heeft tot doel: het zekerstellen van voldoende

liquiditeit, het waarborgen van een blijvende toegang tot de financiële markten teneinde de

beschikbaarheid over voldoende financiële middelen zeker te stellen, het beheersen van

financiële risico’s en het realiseren van zo laag mogelijke kosten met inachtneming van de

beheersing van de risico’s.

Dudok Wonen zal er naar streven om blijvend te voldoen aan de door geldgevers en

sectorinstituten (WSW en CFV) gestelde eisen.

Het treasurystatuut bepaalt de contouren waarbinnen de treasuryfunctie wordt uitgeoefend. Dit

beschrijft de uitgangspunten, kaders en bevoegdheden in dit verband. In 2010 is een

hernieuwde versie van het treasurystatuut vastgesteld door de Directeur-bestuurder en de

Raad van Commissarissen.

In het treasurystatuut zijn onder meer de kaders ten aanzien van het rentemanagement

geformuleerd. Rentemanagement betreft het geheel aan maatregelen ter beheersing van

renteresultaten en bescherming van balansverhoudingen tegen de nadelige invloed van

rentebewegingen. De omvang van het renterisico wordt gemeten aan de hand van het (netto)

geldvolume dat in enige opvolgende periode van twaalf maanden gevoelig is voor

rentebewegingen.

In de grafiek hierboven is de rente-exposure volgens de meerjaren begroting 2011-2015

weergegeven, na aantrekken van de nieuwe leningen. De financieringsbehoefte voor 2011 is

nu volledig zeker gesteld. In 2012 is de financieringsbehoefte met EUR 20.0mio afgenomen

omdat in 2010 al EUR 20.0mio aan herfinanciering is zeker gesteld.

Rente-exposure totaal MJB 2011-2015

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

2011 2012 2013 2014 2015

EUR x1000

Financieringsbehoefte Renteconversie Fix WSW-norm

Jaarverslag 2010 71

Op basis van de huidige gegevens en de weergegeven grafiek kan worden gesteld, dat er

geen overschrijdingen van het rente-exposure zullen plaatsvinden op basis van de gestelde

WSW-norm met een maximaal rente-exposure van 15% op het totale uitstaande

schuldrestant.

d. Financieringsbehoefte en toegang tot de kapitaalmarkt

De ontwikkeling van de liquiditeiten wordt bepaald door de ontvangst van huren en

verkoopopbrengsten, verminderd met de exploitatielasten, bedrijfslasten, investeringen,

rentebetalingen en aflossing van leningen. Met name de omvang van de investeringen

veroorzaakt een negatieve kasstroom. Dudok Wonen streeft naar een optimale

financieringsstructuur op bedrijfsniveau waarbij de operationele activiteiten voldoende

renderend moeten zijn om de rentelasten te kunnen dragen.

Op basis van de verwachte kasstromen uit operationele activiteiten, investeringen en

bestaande financieringen wordt de financieringsbehoefte voor de komende jaren inzichtelijk.

Hierop wordt in het kader van treasury beleid actief rente- en liquiditeitsmanagement gevoerd.

Dudok Wonen heeft een ‘Interest Coverage Ratio’ (ICR) van 1.6 over 2010. Deze ratio geeft

aan in hoeverre de corporatie in staat is om vanuit de exploitatie van het bestaande bezit haar

rentelasten te betalen. De hoogte van de ICR bevindt zich naar verwachting in de komende

jaren boven de door het WSW gestelde minimum van 1.4.

Jaarverslag 2010 72

Hoofdstuk 11 - Risico-Management

a. De essentie

Ons risicomanagement wordt in zijn algemeenheid gestuurd vanuit de volgende

uitgangspunten:

i. Vanuit een heldere, eigen koers kunnen we continu blijven inspelen op de sterk

veranderende omgeving. Deze koers is gevat in een visie en missie en strategie,

ondersteund door een flexibel verdienmodel en organisatiefilosofie. Wij maken onze focus

steeds helder aan onze omgeving en benoemen hierbij de risico’s.

ii. Onze kernwaarden Verbinden - Bewegen - Presteren worden actief ondersteund, zodat

medewerkers zich verbonden voelen met onze strategische doelstellingen.

Het resultaat van ons handelen moet zijn dat:

• Risicomanagement voldoende ‘leeft’ in de organisatie om onze strategische doelstellingen

te halen; en

• Risicomanagement is herkenbaar onderdeel van besluitvorming, bedrijfsprocessen en

managementrapportages.

b. Het instrument

Het ‘harde’ risico-instrument de risicoanalyse, met risico-identificatie en risicowaardering, het

benoemen van beheersmaatregelen, het rapporteren hiervan en het monitoren. Dit doen we op

strategisch en operationeel niveau, bij grote one-off projecten, en bij projectontwikkeling en

productontwikkeling met als primaire doel het bewustzijn van mogelijke risico’s en het

definiëren van maatregelen op alle niveaus te vergroten zodat de doelstellingen van de

organisatie kunnen blijven worden gerealiseerd.

In 2010 is het risicomanagement explicieter gemaakt door een uitgebreide risicoanalyse op

directie niveau met de onderstaande risicomatrix als resultaat.

Jaarverslag 2010 73

Dit betreffen de 46 onderkende risico’s en hun plaats in de risicomatrix. Op basis van de

groeperingen van de risico’s kan geconcludeerd worden dat de externe omgeving als grootste

risico wordt gezien. Dit vindt met name zijn oorsprong in het feit dat bovenstaande risico’s

zogenaamde netto-risico’s zijn. Dit zijn risico’s nà de reeds bestaande beheersmaatregelen. De

beheersmaatregelen op onze omgeving zijn het minst door ons te sturen, waardoor ze het

minst effectief zijn en de risico’s op dat vlak door ons als het grootst worden gepercipieerd.

Vanuit deze risicomatrix zijn de risico’s boven de stippellijn als prioriteit benoemd en voorzien

van beheersmaatregelen die periodiek worden gemonitord.

In het verlengde hiervan is samen met de leidinggevenden stil gestaan bij de diverse zachte en

harde aspecten van risicomanagement. Dat heeft er toe geleid dat ook alle afdelingen een

risicoanalyse hebben gemaakt van hun afdeling. De risico’s per afdeling zijn input geweest voor

de jaarplannen van de afdelingen. Zij hebben m.n. gekeken in hoeverre hun doelstellingen

worden belemmerd door risico’s en welke beheersmaatregelen nodig zijn. Prognoses in hun

rapportages worden onderbouwd met de risico’s die het halen van de prognose bedreigen en

de bijbehorende beheersmaatregelen.

Risicomatrix

1

2 3

4

5

6

7

8

9 10

1112 1314

15

16

17

29

18

19

20

21

22

2324

25

26

27

45

46

2830

31

32

33 34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

47

0

5

10

0 5 10waarschijnlijkheid

impact

Project ontwikkeling

Financiën

Externe omgeving

Operaties

HR

Jaarverslag 2010 74

c. Risico’s

De belangrijkste onderkende risico’s, waarmee vanaf 2011 en verder rekening moet worden

gehouden, zijn:

• Beschikbaarheid van vermogen, De staatsteun kwestie leidt tot andere benadering van het

vermogensallocatie en financieel management. Hierdoor zal de invulling van de financierings-

behoefte op de middellange termijn een grotere onzekerheid krijgen. De kooparrangementen

zullen op een alternatieve wijze gefinancierd moeten gaan worden. Hierover zijn we in gesprek

met financiers.

• De beschikbaarheid van de kasstromen uit verkopen ter financiering van de

investeringsactiviteiten. De beheersmaatregel is het sturingsmechanisme van Dudok Wonen,

waarmee continue wordt gemonitord wat de beschikbaarheid van liquide middelen uit de

verkopen voor het realiseren van de geplande investeringen.

• De toenemende onzekerheid op het gebied van financiële stabiliteit van de bouwbedrijven.

Dudok Wonen heeft haar beleid verder aangescherpt.

Jaarverslag 2010 75

Hoofdstuk 12 - Aedex

a. Prestaties van ons vastgoed gemeten

Dudok Wonen werkt volgens het “revolving fund principe” waarbij opbrengsten weer opnieuw

worden aangewend voor investeringen. Hierbij is het van belang om inzicht te hebben in de

waarde en het rendement van ons vastgoed en om hierop te kunnen sturen. Een van de

hulpmiddelen hierbij is deelname aan de aeDex. Ons bezit maakt deel uit van de aeDex/IPD

vastgoedindex 2010, waarmee de prestaties van het vastgoed van Dudok Wonen zijn gemeten.

Met ingang van 2007 wordt gerapporteerd over alle soorten vastgoed die Dudok Wonen

exploiteert: woningen, bedrijfsonroerend goed en maatschappelijk vastgoed. In deze drie typen

vastgoed heeft Dudok Wonen ultimo 2010 respectievelijk € 772 mio, € 20 mio en € 28 mio

geïnvesteerd. De waarde van de totale vastgoedportefeuille bedroeg ultimo 2010 € 820 mio (€

815 mio in 2009).

b. Maatschappelijk dividend

Aedex geeft inzicht in het effect, van beslissingen om een huur te vragen die lager is dan de

markthuur, op het financieel rendement. Ook de uitgaven aan beheer van de leefomgeving

worden inzichtelijk. Het percentage van het mogelijk te behalen rendement dat door deze

keuzes direct aan de samenleving ten goede komt wordt door aeDex het ‘maatschappelijk

dividend’ genoemd.

Dit bedroeg voor Dudok Wonen 1,8% in 2010 (het gemiddelde van de aeDex deelnemers

bedroeg voor 2009 1,6%). Dit percentage komt overeen met een bedrag van € 14,8 mio dat

Dudok Wonen aan de betaalbaarheid van het wonen en de leefbaarheid van wijken heeft

bijgedragen (€ 621 mio voor alle indexdeelnemers).

c. Financieel rendement

Dudok Wonen heeft in 2010 een totaal rendement, over al het vastgoed, behaald van 1,6% (-

1,1% in 2009). Deze cijfers betreffen de gehele portefeuille inclusief transformatie activiteiten

(verkoop, aankoop (her-)ontwikkeling en deeltransacties): de zogenaamde ‘alle objecten’.

Exclusief transformatie activiteiten (de zogenaamde ‘standing investments’) bedroeg het totale

rendement over 2010 2,1% (0,3% in 2009). Het rendement dat behaald wordt op ‘alle

objecten’ is opgebouwd uit het indirect rendement (waardeontwikkeling van het vastgoed) van

-0,9% (totale index 2,0%) en het direct rendement (exploitatieresultaat) van 3,0% (totale

index 1,4%).

De opwaartse bijstelling van het risico dat aan de vastgoedinvesteringen van de deelnemers

aan de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex in 2008 en 2009 werd toegerekend is dit jaar veel

minder sterk doorgezet. Dit risico komt tot uitdrukking in de disconteringsvoet en de exit yield.

Deze indicatoren geven uitdrukking aan de hogere rendementseis (inclusief risico inschatting)

die partijen in de vastgoedmarkt aan investeringen in vastgoed meegeven. Waar de

disconteringsvoet iets hoger is dan in 2009 is de “exit yield” juist iets naar beneden bijgesteld.

Jaarverslag 2010 76

d. Efficiëntie

De vastgoedindex meet de efficiëntie van de operationele bedrijfsvoering in de

‘exploitatie/bruto inkomsten ratio’. Hiermee worden de totale exploitatiekosten (onderhoud,

beheer, leefbaarheidsuitgaven, belastingen en verzekering) uitgedrukt in een percentage van

de huurinkomsten. De ratio is apart inzichtelijk voor de verschillende vormen van vastgoed.

Voor woningen bedroeg deze ratio voor Dudok Wonen in 2010 49,7%. In 2009 bedroeg deze

ratio 36,5%. Voor het totale vastgoed, inclusief BOG en maatschappelijk vastgoed, bedroeg in

2010 de ratio 45,4% (47,9% voor alle aeDex deelnemers).

e. Transformatie-index

De transformatie-index laat de omzet zien die deelnemende corporaties realiseerden bij het in

het beweging brengen van hun woningportefeuilles. Deze omzet bestaat uit het saldo van

desinvesteringsactiviteiten (verkoop en sloop) en investeringsactiviteiten (aankoop en bouw

van woningen). De desinvesteringsactiviteiten bedroegen in 2010 € 24,9 mio, ofwel 3,0% van

de totale waarde (4,3% in 2009). De investeringen bedroegen in 2010 € 41,1 mio, ofwel 5,0%

van de totale waarde (5,3% in 2009). De totale transformatieomzet van Dudok Wonen

bedraagt 8,0%, een stuk hoger dan de aeDex index van 5,1%.

De index wordt getoond in een grafiek waarin alle deelnemers op rangorde staan. De rangorde

van deelnemers geeft weer welke deelnemers in verhouding tot de waarde van zijn totale

vastgoedportefeuille de portefeuille het meest in beweging heeft gebracht. Dit is nadrukkelijk

geen waardeoordeel. Lokale markt en de structuur van de vastgoedportefeuille zijn van grote

invloed op de noodzaak en de mogelijkheden om de portefeuille aan te passen. Een relatief

jonge portefeuille die goed aansluit op de vraag uit de samenleving en markt noodzaakt nu

eenmaal niet tot (her)investeren. Ook aan de verhouding desinvesteren/investeren kan geen

waardeoordeel worden verbonden. Vaak moeten corporaties in stedelijke gebieden eerst

verkopen en slopen voordat opnieuw investeren weer mogelijk is.

Ondanks dat het geen waardeoordeel is laat de grafiek wel zien dat Dudok Wonen een

corporatie is die relatief sterk in beweging is, ten opzichte van de andere deelnemers.

Jaarverslag 2010 77

Hoofdstuk 13 - Verklaring

Gecontroleerde jaarrekening

De balans per 31 december 2010 en winst- en verliesrekening 2010 zijn ontleend aan de door

KPMG gecontroleerde jaarrekening 2010 van de stichting Dudok Wonen. Bij die jaarrekening

hebben wij op 14 juni 2011 een goedkeurende accountantsverklaring verkregen. De balans per

31 december 2010 en de winst- en verliesrekening 2010 zijn opgesteld onder verantwoordelijkheid

van de leiding van de stichting.

Voor een beter inzicht in de financiële positie en in de resultaten van de stichting alsmede de

reikwijdte van de controle dienen de balans per 31 december 2010 en de winst- en verliesrekening

2010 te worden gelezen in samenhang met de volledige jaarrekening, waaraan deze zijn ontleend,

alsmede met de door KPMG daarbij verstrekte accountantsverklaring.

Jaarverslag 2010 78

Hoofdstuk 14 - Geconsolideerde balans per 31 december 2010

(Bedragen x € 1.000)

ACTIVA 31-12-2010 31-12-2009

Ref. VASTE ACTIVA

02 Materiële vaste activa

020 Onroerende en roerende zaken in exploitatie 570.450 487.328

024 Eigendomsparticipaties 20.438 15.623

021 Onroerende zaken in ontwikkeling 28.646 14.861

022 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 13.083 14.157

632.616 531.968

03 Financiële vaste activa

030 Te vorderen BWS subsidies 345 463

031 Deelnemingen 6.642 4.320

033 Overige financiële vaste activa 12.195 12.498

19.182 17.281

651.798 549.249

VLOTTENDE ACTIVA

10 Voorraden 5.011 0

11 Onderhanden projecten 0 3.435

12 Vorderingen

120 Huurdebiteuren 213 152

121 Gemeenten 0 1.568

123 Overige vorderingen 8.472 652

124 Overlopende activa 75 242

8.759 2.614

14 Liquide middelen 11.926 24.928

25.696 30.977

TOTAAL 677.494 580.227

Jaarverslag 2010 79

(Bedragen x € 1.000)

PASSIVA 31-12-2010 31-12-2009

Ref. VERMOGEN LANG

05 Eigen vermogen

053 Overige reserves 267.870 270.361

054 Resultaat boekjaar 55.839 -2.491

323.709 267.870

07 Voorzieningen

073 Voorziening onrendabele investeringen 39.330 20.465

072 Voorziening latente belastingverplichting 14.594 3.175

070 Voorziening jubilea & pensioen 325 328

075 Voorziening deelnemingen 0 0

074 Overige voorzieningen 1.991 1.955

56.240 25.923

08 Langlopende schulden

080 Leningen overheid en kredietinstellingen 282.079 261.694

081 Waarborgsommen 27 28

282.105 261.721

662.054 555.514

VERMOGEN KORT

16 Kortlopende schulden

160 Schulden aan kredietinstellingen 1.605 7.279

162 Schulden aan leveranciers 4.645 7.176

164 Belastingen en premies sociale verzekeringen 376 1.176

163 Schulden aan groepsmaatschappijen 0 0

165 Overige kortlopende schulden 1.381 818

166 Overlopende passiva 7.432 8.264

15.440 24.712

TOTAAL 677.494 580.227

Jaarverslag 2010 80

Hoofdstuk 15 - Geconsolideerde winst & verlies rekening

(Bedragen x € 1.000)

2010 2009

Ref. BEDRIJFSOPBRENGSTEN

80 Huren 38.936 37.974

81 Vergoedingen 1.472 1.538

82 Overheidsbijdragen 0 14

83 Verkoop onroerende zaken 8.906 12.994

85 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 1.766 1.584

86 Overige bedrijfsopbrengsten 1.151 431

Som van de bedrijfsopbrengsten 52.230 54.535

BEDRIJFSLASTEN

43 Afschrijving op (im)materiële vaste activa 1.949 1.453

44 Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa 23.660 35.661

40 Lonen en salarissen 6.393 6.354

41 Sociale lasten 638 611

42 Pensioenlasten 1.104 1.113

46 Lasten onderhoud 8.643 6.693

48 Overige bedrijfslasten 8.656 8.733

Som van de bedrijfslasten 51.043 60.618

BEDRIJFSRESULTAAT 1.187 -6.083

FINANCIELE BATEN EN LASTEN

90 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2.617 2.386

91 Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten 0 0

93 Rentelasten en soortgelijke kosten -12.672 -11.974

Som van de financiële baten en lasten -10.055 -9.587

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR DEELNEMINGEN -8.868 -15.670

95 Resultaat deelnemingen 0 0

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN -8.868 -15.670

94 Belastingen -12.010 4.699

96 Buitengewone baten 0 0

97 Buitengewone lasten 0 0

99 Mutatie actuele waarde materiële vaste activa 76.716 8.480

JAARRESULTAAT NA BELASTINGEN 55.839 -2.491