Jaarverslag 2008

Unieke mensen...

Maatschappelijk Jaarverslag 2008

...willen uniek wonen en werken

1

Elke mens is uniek, want eenieder heeft zo zijn of

haar eigen talenten. Elke mens heeft unieke capaci-

teiten. Zoals bijvoorbeeld de mensen in de zorg.

En dat is goed. Want er zijn immers ook unieke

mensen die zorg nodig hebben.

Wie je ook bent, wat je talenten of je tekortkomingen

ook mogen zijn, we hebben allemaal de behoefte aan

waardering, ontplooiing, zelfstandigheid en werk.

In 2008 heeft woningbouwvereniging Alkemade

in samenwerking met Gemiva-SVG Groep twaalf

woningen gerealiseerd in De Bloemen voor unieke

mensen die woonzorg nodig hebben. Ter afsluiting van

dit project hebben wij besloten voor het jaarverslag

2008 ruimte te reserveren om enkele van de bewoners

en een zorgbegeleider aan u voor te stellen.

Maak kennis met vijf van de twaalf bewoners

– Astrid, Erik, Bert, Marijke, Miriam – en met

begeleidster/locatiehoofd Greet. Deze unieke mensen

vertellen u kort over hun dagelijkse bezigheden

en natuurlijk over hoe het wonen bevalt. We zijn

dankbaar dat we eventjes met hen ‘op pad’ mochten.

Welkom op de Sotaweg!

Astrid, pagina 16 Erik, pagina 8 Bert, pagina 24

Marijke, pagina 40Miriam, pagina 32 Greet, pagina 48

Inhoudsopgave

MAATSCHAPPELIJKJAARVERSLAG 2008

WONINGBOUWVERENIGING ALKEMADE

2

Aangenaam

1. Resultaten en ontwikkelingen

in 2008

1.1 Projecten

1.2 Samen werken aan leefbaarheid

1.3 Toenemende aandacht voor wonen

met zorg en welzijn

1.4 Prestatieafspraken voor de toekomst

1.5 Ontwikkelingen in de samenleving

2. Onze woningvoorraad

2.1 De omvang en samenstelling van ons

woningbezit

2.2 Hoe we investeren in onze woningen

2.3 Verkoop en verkoopvarianten

3. Onze dienstverlening

3.1 Communicatie, goed voor een betere

dienstverlening

3.2 Huurbeleid

3.3 Woonruimteverdeling

3.4 Wijkbeheer

4. Organisatie, toezicht en

belanghouders

4.1 Inrichting van onze organisatie

4.2 Ondernemingsraad

4.3 Toezicht

4.4 Belanghouders

5. Financiële verantwoording

5.1 Jaarresultaat

5.2 Gevolgen kabinetsbeleid

5.3 Risicomanagement

5.4 Solvabiliteit

5.5 Financiële meerjarenprognose

5.6 Waarde vastgoed

5.7 Kengetallen

5.8 Balans na resultaat bestemming

5.9 Winst-en-verliesrekening

5.10 Waarderingsgrondslagen

5.11 Balanswaardering

5.12 Resultaatbepaling

5.13 Accountantsverklaring

Colofon

3

5

5

7

12

14

14

21

21

22

23

27

27

28

29

30

35

35

36

36

37

39

39

39

42

42

43

43

45

46

50

51

51

51

52

53

Met trots kijk ik terug op 2008. Want vorig jaar hebben we 45 nieuw -

bouwwoningen opgeleverd, waaronder de allereerste woningen voor

mensen met een verstandelijke beperking binnen de gemeente Alkemade.

Daar zijn we met ons allen trots op – én we zijn er dankbaar voor dat

we dat voor deze groep huurders hebben mogen doen. Wie deze huur-

ders zijn? Zij stellen zich in dit jaarverslag graag aan u voor – een

aangename kennismaking.

Het jaar 2008 is voor ons om meerdere redenen een aangenaam en bijzonder jaar

geweest. Bijvoorbeeld ook vanwege het prestatiecontract dat we vorig jaar met de

gemeente Alkemade hebben ondertekend. En vanwege een raamovereenkomst met de

gemeente, waardoor we in de komende jaren ruim 650 sociale huur- en koopwoningen

kunnen bouwen in het Braassemerland. Bijzondere gebeurtenissen die me doen

beseffen dat sociale volkshuisvesting niet alleen in de grote steden van belang is.

In de kleinere plattelandsgemeenten spelen zich evengoed belangrijke en interessante

gebeurtenissen af die de moeite van het volgen waard zijn.

Ook in 2009 trouwens. Dan staan we voor nieuwe uitdagingen. Zoals het werken

in de gemeente Kaag en Braassem, nu de fusie tussen de gemeenten Alkemade

en Jacobswoude een feit is. Ook hier vertrouw ik op een prettige samenwerking.

Zodat we ons volop kunnen inzetten om het de inwoners van Kaag en Braassem

zo aangenaam mogelijk te maken.

Rob Hensen, directeur-bestuurder 3

Aangenaam



4

Onze missie – de kracht van klein

Wij voorzien in de woningbehoefte van een brede doelgroep. Wij besteden daarbij speciale

aandacht aan diegenen die minder makkelijk zelfstandig voorzien in hun woningbehoefte.

Dat doen wij door trends in het wonen te volgen en door te voeren – ook in onze eigen

organisatie. Zo staat de klant bij ons centraal. De kleinschaligheid van onze corporatie is

daarbij onze kracht.

In 2008 hebben we een aantal belangrijke resultaten geboekt waar we trots op

mogen zijn. Resultaten op het gebied van nieuwbouw, leefbaarheid en wonen met

zorg en welzijn. Ook hebben we met de gemeente heldere prestatieafspraken

gemaakt om samen te werken aan wonen. Een overzicht van deze resultaten

– en van de ontwikkelingen in de samenleving waarbinnen we die hebben behaald –

vindt u in dit hoofdstuk.

Projecten

De Bloemen deels opgeleverd

Na een lange voorbereiding hebben we in 2008 de eerste woningen van het

nieuwbouwproject De Bloemen opgeleverd. We zijn in 2007 gestart met de

bouw van de 60 woningen: 25 seniorenappartementen, 8 startersappartementen,

14 levensloopbestendige eengezinswoningen voor doorstromers, 12 apparte-

men ten voor mensen met een verstandelijke beperking en een steunpunt

voor cliënten van zorginstelling Gemiva-SVG Groep. In 2008 hebben we de

45 appartementen en het steunpunt opgeleverd en aan de bewoners/gebruikers

uitgegeven. De 14 eengezinswoningen worden in 2009 opgeleverd.

1.1

5

Resultaten en ontwikkelingen

in 2008 1

Braassemerland biedt mogelijkheden

Het uitbreidingsgebied Braassemerland biedt ons diverse kansen om woningzoekenden van

dienst te zijn. Het is een van de laatste grootschalig te bebouwen gebieden in onze gemeente en

biedt ons onder meer een goede kans om onze vastgoedportefeuille te vernieuwen. Daarnaast

biedt het ook mogelijkheden om gericht voor doelgroepen te bouwen. We denken daarbij aan

levensloopbestendige woningen voor senioren. Om deze mogelijkheden te benutten zijn we in

2008 met de gemeente Alkemade een raamovereenkomst aangegaan voor de ontwikkeling en

realisatie van 654 woningen binnen Braassemerland. Het gaat om sociale huur- en koop -

woningen. De totale ontwikkeling van Braassemerland zal naar verwachting plaatsvinden in

de periode 2010 - 2025.

Populierenstraat, speciale aandacht voor starters

Wij blijven ons inzetten voor starters. Met het Aanvalsplan startershuisvesting (dat we in 2007

samen met de gemeente Alkemade hebben opgesteld) gaan we huisvestingsproblemen van

starters in onze gemeente te lijf. In 2008 hebben we een aantal oplossingen daarvoor verder

uitgewerkt. Zo hebben we in samenwerking met de gemeente een plan uitgewerkt voor het

plaatsen van 12 tijdelijke starterswoningen. De gemeente zou daarvoor een

locatie bouwrijp beschikbaar stellen, wij zouden de woningen realiseren. In

2008 heeft de gemeente helaas nog geen bruikbare locatie kunnen aanwijzen.

Wel hebben we in 2008 het bedrijfspand Populierenstraat 7 kunnen aankopen.

Dat pand gaan we renoveren tot 7 appartementen voor jonge starters. In 2008

hebben we de bouwaanvraag ingediend, de bouwvergunning ontvangen en het

werk aan besteed. Naar verwachting worden de appartementen medio 2009

opgeleverd. Hiermee geven wij een eerste invulling aan het Aanvalsplan

startershuisvesting.

Hertogsweg: brandweerkazerne en woningbouw?

In 2007 zijn we begonnen met de uitwerking van een nieuwbouwplan voor 18 seniorenapparte-

menten (huur en koop) aan de Hertogsweg in Rijpwetering. Eind 2008 zijn we met de planont-

wikkeling gestopt: volgens het hoogheemraadschap zou de bouw de dijk te veel verzwakken.



6

De gemeente Kaag en Braassem wil op deze locatie een brandweerkazerne

bouwen. Wij willen hier in elk geval een aangepast plan met sociale woning-

bouw ontwikkelen. Daarom zoeken wij samen met de gemeente naar mogelijk-

heden om de bouw van de kazerne te combineren met woningbouw.

Brede school in Braassemerland

De gemeente Alkemade heeft ons in 2008 gevraagd om een rol te spelen bij de ontwikkeling van

een brede school in Braassemerland. We zijn bij het ontwikkelen ontwerpproces betrokken

vanuit onze kennis op het gebied van technisch beheer en exploitatie van vastgoed. Participeren

in een brede school is een investering in maatschappelijk vastgoed en past binnen onze

doelstellingen om de leefbaarheid te bevorderen. In 2009 zullen we samen met de gemeente

besluiten of we de school in eigendom gaan nemen en/of in beheer en exploitatie.

Samen werken aan leefbaarheid

Aandacht voor leefbaarheid is een onderdeel van onze reguliere werkzaamheden. Onze mede-

werkers van de technische dienst en onze verhuurmedewerkers komen regelmatig in de wijken,

spreken met onze klanten en kunnen hierdoor goed beoordelen hoe het met de leefbaarheid in

de wijken gesteld is. De inbreng van de buurtcoördinatoren van buurtpreventie is hierin uiter-

aard ook erg belangrijk. De huurdersbelangenvereniging heeft het project buurtpreventie een

aantal jaren geleden geïnitieerd. Samen met gemeente en politie ondersteunen wij dit project.

In 2008 waren in drie wijken buurtpreventieteams actief. Buurtcoördinatoren heten daarbij

nieuwe bewoners welkom en maken ze wegwijs. Ook organiseren zij schoonmaakacties in de

wijk. Op een gezellige manier samen werken aan een schone leefomgeving staat daarbij voorop.

1.2

7lees verder op pagina 10

8

• Is vanuit Oude Wetering, na een paar keer uitgeloot te

zijn, op de Sotaweg terechtgekomen.

• Werkt met veel plezier bij Activiteiten Centrum Focus

in Alphen aan den Rijn. Helpt daar bij inpakwerk en

lichte montage.

Een deel van de tijd is Erik gastheer aan de receptie.

• Woont sinds juli 2008 op de Sotaweg. Heeft het erg

naar z’n zin met zijn buren. En zeker ook met Bert.

• Gezellig punt van de dag is onder meer samen eten in

de gemeenschappelijke ruimte.

Erik

Lees ook de portretten van Astrid (p16/17), Bert (p24/25), Miriam (p32/33), Marijke (p40/41) en Greet (p48/49)

Leefbaarheidsoverleg

In 2008 heeft het leefbaarheidsoverleg, waar wij samen met gemeente, politie, huurders -

belangenvereniging en buurtpreventie aan deelnemen, driemaal plaatsgevonden. Daarbij zijn

onder meer de volgende onderwerpen aan de orde geweest:

stand van zaken buurtpreventieproject;

leefbaarheidsonderzoek in Oud Ade;

werkwijze klachtenmeldpunt gemeente Alkemade;

aanpak overlast hangjongeren bij de skatebaan en rond Zonnedauw/Dotterbloem;

aanstelling ‘Gemeentelijk opsporingsambtenaar’ ten behoeve van een pilot gericht op

handhaving van de Drank- en horecawet;

zomerfeest van Farm;

extra verlichting aan de Piet Mondriaanlaan;

opknappen en herinrichten van diverse speeltuintjes.

Vanwege de fusie tussen de gemeente Alkemade en de gemeente Jacobswoude per

1 januari 2009 is nog niet duidelijk in welke vorm en samenstelling het leefbaarheidsoverleg in

2009 zal plaatsvinden.

Leefbaarheid Oud Ade scoort 7,9 – maar graag wel betere doorstroming

In de tweede helft van 2007 is in samenwerking met de gemeente Alkemade en de dorpsraad

van Oud Ade een leefbaarheidsonderzoek gehouden onder alle inwoners van Oud Ade, de op

één na kleinste kern van de gemeente Alkemade. Om een goed beeld te krijgen

van de leefbaarheid in Oud Ade zijn verschillende onderzoeksmethoden

gebruikt: een schriftelijke enquête, een foto-opdracht en een aantal huiskamer-

bijeenkomsten. Op alle onderdelen is enthousiast gereageerd. De schriftelijke

enquête leverde een respons van ruim 60 procent op.

De foto’s van de foto-opdracht hebben volop gespreksstof opgeleverd voor de

huiskamerbijeenkomsten. Ze zorgden voor enthousiaste discussies met dorps-

bewoners over de goede en minder goede punten van het leven en wonen in

Oud Ade. Samen met het onderzoeksbureau en de gemeente namen wij aan deze huiskamer -

bijeenkomsten deel.



10

Alle onderzoeksresultaten zijn verwerkt in het rapport ‘Leefbaarheid Oud Ade

nu en in de toekomst’, dat in maart 2008 tijdens de jaarvergadering van de

dorpsraad is gepresenteerd. Algemene conclusie van het onderzoek: het is

prima wonen in Oud Ade. Bijna 90 procent van de respondenten zegt graag

in Oud Ade te wonen. Ze geven de leefbaarheid gemiddeld een 7,9.

De hoofdonderwerpen van het rapport zijn: leefbaarheid, wonen, sociale

cohesie, voorzieningen en recreatie. Per onderwerp is vervolgens een

verdieping gemaakt, waarbij een aantal verbeterpunten genoemd wordt. Ook is

per onderdeel een reactie van gemeente, woningbouwvereniging, dorpsraad of een andere

partij opgenomen.

In het hoofdstuk ‘Wonen’ kwam onder meer naar voren dat er onvoldoende geschikte woningen

zijn in Oud Ade voor starters, gezinnen en doorstromers. In de huiskamerbijeenkomsten is hier

verder over gesproken. Gepleit werd voor de bouw van een aantal seniorenwoningen om de

doorstroming in het dorp op gang te brengen. Dan komen ook woningen voor andere doel -

groepen vrij. Wel leefde het besef dat de mogelijkheden voor nieuwbouw zeer beperkt zijn.

In vervolg op het onderzoek zijn we verder met de dorpsraad in gesprek gegaan. Samen hebben

we het idee ontwikkeld om te onderzoeken of ouderen in Oud Ade belangstelling hebben voor

groepswonen. In 2009 werken we dit idee verder uit.

Sociale samenhang gesponsord

Wij sponsoren graag initiatieven van bewoners om hun woon- en leefomgeving te verbeteren of

de saamhorigheid in hun buurt te vergroten. In ons in 2007 vastgestelde sponsorbeleid hebben

we opgenomen aan welke criteria een sponsorverzoek moet voldoen. Eén van die criteria is

bijvoorbeeld dat zo’n initiatief een bijdrage moet leveren aan de verbetering van de leefbaarheid

of sociale samenhang in een wijk/buurt/complex. In 2008 hebben wij de stichting vakantie -

spelen Alkemade (huttenbouw), de vernieuwing van een speeltuintje en een kerst-inn in twee

van onze seniorencomplexen gesponsord.

11

Toenemende aandacht voor wonen met zorg en welzijn

Het bieden van huisvesting gaat verder dan het bouwen en onderhouden van goede en

comfortabele woningen. De beschikbaarheid van zorgdiensten en welzijnsactiviteiten is

minstens zo belangrijk. Kortom, zowel in nieuwbouw als in bestaande bouw is het belangrijk

om de klant een totaalpakket te kunnen bieden van wonen met zorg en welzijn. Daarom krijgt

dit totaalpakket binnen onze organisatie steeds meer aandacht.

Samenwerking: meerwaarde als voorwaarde

Omdat wij wonen, welzijn en zorg niet alleen kunnen aanbieden, zijn wij in 2008 in overleg

getreden met een regionale zorgaanbieder. Samenwerking en bundeling van onze producten

en diensten dienen wel een meerwaarde op te leveren voor onze klanten. Deze voorwaarde is

vastgelegd in de beleidsnota ‘Visie op wonen, welzijn en zorg in de gemeente Kaag en Braassem

2009 - 2024’, die beide organisaties bestuurlijk hebben vastgesteld. Een volgende stap in de

samenwerking is het ondertekenen van een intentie-overeenkomst.

Convenant Wmo-loket

In 2007 is de informatievoorziening voor onze klanten op het gebied van wonen, welzijn en zorg

verbeterd. Diverse partijen, waaronder wij, hebben met de gemeente Alkemade het convenant

Wmo-loket ondertekend: huurders kunnen bij ons aan de balie terecht voor

informatie en advies over welzijn en zorg, en bij het Wmo-loket van de

gemeente voor informatie en advies over wonen. Vanwege de fusie tussen de

gemeenten Alkemade en Jacobswoude per 1 januari 2009 bleef het vorig jaar

lang onduidelijk waar het Wmo-loket in de nieuwe gemeente ondergebracht

zou worden: bij de gemeentelijke organisatie zoals het was in Alkemade of bij

de Intergemeentelijke Sociale Dienst De Rijnstreek (ISDR) zoals het was in

Jacobswoude. Eind 2008 is besloten dat het Wmo-loket onderdeel blijft van de

gemeentelijke organisatie. Formeel zal een nieuw convenant afgesloten moeten worden met de

nieuwe gemeente. In de praktijk blijft de informatievoorziening over Wmo-zaken aan onze balie

ongewijzigd.

1.3



12

Onderzoek naar zorg- en gemaksdiensten

Een aantal studenten van de Hogeschool Leiden heeft in 2008 onder een deel van onze huurders

een enquête gehouden over mogelijke belangstelling voor zorg- en gemaksdiensten zoals

kinderoppas, maaltijdservice, tuinonderhoud, was- en strijkservice. Uit de terugontvangen

enquêtes bleek dat de meeste mensen zo lang mogelijk alles zelf willen blijven doen. Pas als

ze dat niet meer kunnen, zouden ze wel enkele diensten via ons willen inhuren.

Zorgnetwerk: afstemming van zorg, afstemming met zorg

In 2008 hebben wij actief deelgenomen aan het zorgnetwerk Alkemade. Hier nemen diverse

hulpverlenende instanties aan deel, onder andere politie, GGD en Maatschappelijk Werk.

Binnen dit zorgnetwerk worden individuele behandelplannen van mensen met meervoudige

en complexe problemen besproken. Daarmee kan de hulpverlening vanuit de verschillende

instanties goed op elkaar worden afgestemd.

Vanaf 1 januari 2009 is er in de nieuwe gemeente Kaag en Braassem een nieuwe overleg -

structuur. Deze gaat uit van het principe één gemeente, één zorgnetwerk. De aan het overleg

deelnemende organisaties blijven ongewijzigd, de GGD behoudt de voorzittersrol.

Goed voor de doorstroming

Medio 2008 hebben we 25 seniorenappartementen en 12 appartementen voor

mensen met een verstandelijke beperking en een steunpunt voor cliënten van

zorginstelling Gemiva-SVG Groep opgeleverd (zie ook onder ‘Projecten’).

De 25 seniorenwoningen hebben we via het regionale woonruimteverdeel -

systeem aangeboden. We mochten daarbij senioren uit Alkemade voorrang

verlenen. Alle nieuwe huurders waren ‘oude bekenden’: ze huurden bij ons een

eengezinswoning. Daarmee kwamen 25 eengezinswoningen vrij.

13

Wonen met begeleiding

De 12 appartementen voor mensen met een verstandelijke beperking worden toegewezen door

Gemiva-SVG Groep. De huurders wonen zelfstandig en worden daarbij begeleid door Gemiva-

SVG Groep. Het trefpunt wordt gebruikt als ontmoetingsruimte voor de bewoners van de 12

appartementen en als kantoor- en verblijfsruimte voor de begeleiding door Gemiva-SVG Groep.

Prestatieafspraken voor de toekomst

Prestatiecontract ‘Samen werken aan Wonen 2008 - 2013’

Op 26 februari 2008 hebben we, na ruim een half jaar voorbereiding, met de gemeente

Alkemade wederzijdse prestatieafspraken ondertekend. Deze afspraken hebben we vastgelegd

in een prestatiecontract dat een looptijd heeft van vijf jaar. Het is daarom ook een bindende

juridische overeenkomst voor de nieuwe gemeente Kaag en Braassem.

De overeenkomst bestaat naast een visie uit 46 harde afspraken over bouwen

voor doelgroepen, grondprijzen, het op peil houden van de sociale woning -

voorraad, leefbaarheid en wonen & zorg. Zo is onder meer afgesproken dat de

gemeente Alkemade de juiste condities schept voor het realiseren van sociale

woningbouw en dat wij een bepaalde omvang van onze woningen gegarandeerd

bereikbaar houden. Allebei streven we naar een gedifferentieerd bouwprogram -

ma met kwalitatief hoogstaande sociale huur- en koopwoningen voor verschil-

lende doelgroepen zoals minima, starters en senioren. De afspraken zijn

concreet en meetbaar gemaakt en worden periodiek geëvalueerd. De integrale tekst van

het prestatiecontract kunt u nalezen op onze website, www.wbv-alkemade.nl.

Ontwikkelingen in de samenleving

In deze paragraaf schetsen we de belangrijkste ontwikkelingen in het afgelopen jaar op

volkshuisvestelijk gebied, zowel landelijk, regionaal als lokaal.

1.4

1.5



14

Landelijke ontwikkelingen

Kredietcrisis: Het afgelopen jaar werd vooral gekenmerkt door de wereldwijde kredietcrisis

die in de laatste maanden van het jaar in haar volle omvang zichtbaar werd. Het Centraal

Planbureau bevestigde dat de Nederlandse economie in 2009 in een recessie terechtkomt. Ook

voor corporaties zijn de gevolgen merkbaar, onder andere doordat het aantrekken van externe

financiering duurder wordt. Voor ons vallen de gevolgen tot nog toe gelukkig mee. Alleen bij

de verkoop van woningen bemerken wij aan het einde van 2008 meer twijfel bij de potentiële

kopers.

Vogelaarheffing: In 2008 kwam er meer duidelijkheid over de zogenoemde Vogelaarheffing:

een door het kabinet opgelegde herverdeling van de vermogens van corporaties voor investe -

ringen in de 40 probleemwijken. De heffing leidt in de praktijk tot een verslechtering van de

vermogens van corporaties die geen bezit hebben in de 40 wijken. Ook wij ondervinden daar

de gevolgen van.

Miljoenennota: Op 16 september is de begroting van de rijksoverheid voor 2009, de zogeheten

Miljoenennota, gepresenteerd. Voor de corporatiesector springen vooral de volgende zaken

eruit:

ook in 2009 blijven de huren gekoppeld aan de inflatie;

het kabinet wil de woonlasten verder beperken door energiebesparende maatregelen te

stimuleren;

het kabinet wil de verhouding tussen overheid en woningcorporaties opnieuw bepalen.

Overlegwet: Op 23 september heeft de Eerste Kamer de herziene Overlegwet goedgekeurd.

Met deze wet, die op 1 januari 2009 is ingegaan, krijgen huurders meer rechten. Hoewel de

wijzigingen vooral gevolgen hebben voor particuliere verhuurders, verandert er voor woning-

corporaties ook het een en ander. Zo krijgen bewonerscommissies een formele status en neemt

de betrokkenheid van huurdersorganisaties bij het beleid van hun corporatie toe. In 2009 zullen

we samen met de huurdersbelangenvereniging invulling geven aan de nieuwe wet.


16

• Woont vanaf de opening met veel plezier aan de Sotaweg.

• Werkt bij Atelier Uit De Kunst in Leiden. Dit atelier heeft een

kaarsenmakerij, een keramiekatelier, een bakkerij en een

winkel/galerie waar de producten worden verkocht. Astrid

werkt er al twee jaar en bakt de heerlijkste creatieve taarten.

• Astrid’s grote wens is met kleine kinderen te gaan werken.

Moet daar wel een studie voor doen. De andere bewoners

steunen haar bij deze wens. ‘Als je het echt wilt, dan kun je

het ook’, vinden ze allemaal.

• Astrid woonde eerst op een andere locatie voor begeleid wonen,

maar heeft haar draai op de Sotaweg helemaal gevonden.

Astrid

Lees ook de portretten van Erik (p8/9), Bert (p24/25), Miriam (p32/33), Marijke (p40/41) en Greet (p48/49)

Vennootschapsbelasting: Aan het einde van het jaar heeft de corporatiesector in grote lijnen

overeenstemming bereikt met de Belastingdienst over de manier waarop de integrale vennoot-

schapsbelasting berekend wordt voor de afzonderlijke corporaties. De definitieve inhoud van

deze regels, vastgelegd in de vaststellingsovereenkomst (VSO 2), is begin 2009 bekendgemaakt.

Regionale ontwikkelingen

Woonzicht en nieuwe huisvestingsverordening: Op regionaal niveau heeft in 2008

opnieuw de woonruimteverdeling veel aandacht gevraagd. Adviesbureau Rigo heeft het

woonruimteverdelingssysteem Woonzicht geëvalueerd. Daaruit bleek dat Woonzicht nadelig

kan uitpakken voor jonge starters. Het regionale samenwerkingsverband van gemeenten

(Holland Rijnland) heeft na deze evaluatie een nieuwe huisvestingsverordening opgesteld en

ter inzage gelegd. De belangrijkste wijziging in deze nieuwe verordening is de afschaffing van

de overgangsregeling per 1 januari 2010.

Er was wel kritiek op het besluitvormingsproces vanuit de Vereniging Woning-

corporaties Holland Rijnland (VWHR), waar wij ook bij zijn aangesloten. De

evaluatie van Woonzicht en de nieuwe huisvestingsverordening is niet goed

verlopen, vindt de VWHR. Zo hebben huurdersorganisaties niet mee kunnen

praten. Hoewel wij vinden dat er door de regionale Beleidscommissie Wonen

niet goed geluisterd is naar huurders en corporaties, zijn er wel enkele ideeën

van de VWHR in de nieuwe verordening opgenomen.

Sterrensysteem: Op uitdrukkelijk verzoek van de regio Holland Rijnland is binnen de VWHR

afgesproken om per 1 januari 2009 het sterrensysteem voor seniorenhuisvesting in te voeren.

Dit betekent dat onze klanten straks in Woonzicht woningen kunnen beoordelen op de

geschiktheid voor ouderen.

Ons bezit wordt gekenmerkt door veel oudere eengezinswoningen. We hebben tot nog toe geen

woningen met een ster kunnen labelen. Wanneer er woningen vrijkomen die geschikt kunnen

zijn voor ouderen, wordt getoetst of deze voor een ster in aanmerking komen.



18

Regionale structuurvisie: In de vergadering van het Algemeen Bestuur op 17 december heeft

de regio Holland Rijnland haar regionale structuurvisie gepresenteerd: de toekomstvisie en

ambities van de regio tot 2020, met een doorkijk naar 2030. Holland Rijnland kiest voor het

openhouden van de Greenport Duin- en Bollenstreek en het Veenweide- en Plassengebied en

het concentreren van bebouwing in de verstedelijkte gebieden, in het bijzonder de as

Leiden - Katwijk en de locatie Valkenburg.

Lokale ontwikkelingen

In deze subparagraaf staan we kort stil bij belangrijke ontwikkelingen waarbij onze lokale

partners een rol spelen. De meeste zaken komen elders in dit jaarverslag uitgebreider aan bod.

Prestatiecontract: Zoals eerder in dit hoofdstuk vermeld hebben we in het eerste kwartaal

van 2008 het prestatiecontract ‘Samen werken aan Wonen 2008 - 2013’ bekrachtigd en het

samen met de gemeente ondertekend.

Braassemerland: Het afgelopen jaar is de besluitvorming over de ontwikke-

ling van het Braassemerland in een stroomversnelling gekomen. Zo zijn het

masterplan en het bestemmingsplan bestuurlijk vastgesteld. In de nu gekozen

ontwikkelingsvariant (de Poelenvariant) worden 2.250 woningen gebouwd.

Ook lijkt er een tekort van € 1,5 miljoen te ontstaan in de grond exploitatie. Het

woningbouwprogramma is als volgt verdeeld: 30 procent sociale woningbouw,

30 procent middelduur en 40 procent dure woningen.

Raamovereenkomst: In het vierde kwartaal hebben we met de gemeente afspraken gemaakt

over de randvoorwaarden voor de bouw van sociale huur- en koopwoningen in het Braassemer-

land. Deze afspraken zijn vastgelegd in een raamovereenkomst en bieden ons flexibiliteit en

zekerheid.

19

Beleidsmatige samenwerking: In het derde kwartaal zijn we voor het eerst op beleidsmatig

gebied gaan samenwerken met Woondiensten Aarwoude, onze collega-corporatie in de nieuwe

fusiegemeente. Het plan is ook om samen een bijeenkomst voor de nieuwe raadsleden te

organiseren.

Fusie en verkiezingen: Op 19 november hebben de verkiezingen plaatsgevonden voor de

gemeenteraad van de nieuwe gemeente Kaag en Braassem. De verkiezingen werden gewonnen

door de partijen Samen voor Kaag & Braassem en het CDA. Eind december werd duidelijk dat

de coalitieonderhandelingen zouden leiden tot een college van CDA, VVD en PvdA. We gaan

ervan uit dat dit nieuwe college voldoende aandacht zal hebben voor de lokale woningmarkt,

zodat bestaande en nieuwe bouwprojecten geen onnodige vertraging oplopen.



20

In dit hoofdstuk staan we stil bij onze bestaande voorraad en hoe we daar op

verschillende manieren in investeren.

De omvang en samenstelling van ons woningbezit

In 2008 is ons woningbezit per saldo toegenomen met 42 woningen tot 1.829. We hebben

3 een gezinswoningen verkocht. Ons woningbezit bestaat voor een groot deel uit eengezins -

woningen. We hebben relatief weinig woningen die geschikt zijn voor starters

en senioren, terwijl er in onze vergrijzende gemeente wel veel vraag is naar

seniorenwoningen. Dat blijkt wel uit het grote aan tal reacties op de senioren -

woningen in De Bloemen: ongeveer 130 Alkemadese één- en twee persoons -

huishoudens van 65 jaar en ouder wilden dolgraag verhuizen naar de 25

nieuw bouw appar te men ten. Met de oplevering van deze woningen kent ons

woningbezit nu iets meer variatie. Het accent zal de komende jaren meer komen

te liggen op het realiseren van woningen voor starters en senioren.

2.1

21

Onze woningvoorraad 2

Onderstaand een overzicht van de woningen per huurprijsklasse

Uit de bovenstaande figuur blijkt dat er per 31 december 2008 1.550 woningen binnen het

bereikbare segment vielen (2007: 1.526 bereikbare woningen). Dit is in lijn met de gemaakte

afspraken in het prestatiecontract ‘Samen werken aan Wonen 2008 - 2013’. Daarin hebben we

met de gemeente afgesproken om tot 2013 minimaal 1.100 woningen bereikbaar te houden.

Hoe we investeren in onze woningen

Ons strategisch voorraadbeleid vormt het uitgangspunt bij alle investeringen in ons vastgoed.

We treffen daarmee maatregelen om woonkwaliteit te bieden waar nu en in de toekomst vraag

naar is. Ons strategisch voorraadbeleid is daarom een dynamisch proces – we actualiseren het

elke twee jaar. In 2008 hebben we de exploitatieduur van al ons bezit tegen het licht gehouden.

Daar hebben we onze meerjaren-onderhoudsplanningen, noodzakelijke ingrepen en deel -

begrotingen op aangepast.

Onderhoud

We hebben een uitgebreid meerjarig onderhoudsbeleid voor al onze woningen. Dit wordt jaar-

lijks geactualiseerd. Onze huurders merken dat door de vele inventarisaties die we uitvoeren in

woningen. Hierdoor hebben we een goed beeld van de staat van onze woningen. Alle ingrepen

worden getoetst aan ons onderhoudsbeleid en ons al eerder genoemde strategisch voorraad -

beleid.

2.2



22

22 woningen = 1,2% is duur: > € 631,73 466 woningen = 25,5% is

betaalbaar: < € 349,00

1.084 woningen = 59,3% isbereikbaar: € 349,00 - € 499,51

257 woningen = 14% is middelduur:

€ 499,52 - € 631,73

In 2008 hebben we voor € 2,9 miljoen aan onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd: reparatie-

verzoeken, onderhoud bij vrijkomende woningen, woningverbeteringen, periodiek onderhoud

en planmatig onderhoud.

Verkoop en verkoopvarianten

Wanneer woningen niet langer in ons strategisch voorraadbeleid passen, kunnen we besluiten

deze te verkopen. Op dit moment hebben wij een klein deel van onze woningvoorraad bestemd

voor verkoop, waarbij de zittende huurders het recht hebben van eerste koop, tegen 90 procent

van de marktwaarde.

In 2008 hebben we drie huurwoningen verkocht, waarvan één aan de zittende huurder met een

korting van 10 procent op de marktwaarde. De overige twee zijn bij leegkomst te koop aan -

geboden tegen een marktconforme prijs.

Verkoopvarianten

In 2003 hebben wij in de Spoorstraat een constructie toegepast waardoor

mensen met een lager inkomen onder aantrekkelijke voorwaarden een woning

konden kopen. Een dergelijke koopconstructie (ook wel maatschappelijk

gedeeld eigendom of MGE-constructie genoemd) willen we ook graag toepas-

sen in de 327 sociale koopwoningen die we naar verwachting gaan ontwikkelen

in de komende 10 tot 15 jaar in het Braassemerland. In het voorjaar van 2009

maken we een definitieve keuze voor één of meerdere van deze constructies.

2.3


• Bert en Erik kennen elkaar al geruime tijd.

Zonder dat ze het van elkaar wisten kwamen

ze ieder in aanmerking voor een zelfstandig

appartement aan de Sotaweg. Dikke pret dat

ze elkaar daar dus tegenkwamen. Een goede

buur is immers beter dan een verre vriend.

• Ooit een tijd gewerkt op een boerderij. Tot z’n

begeleider hem tipte voor een functie bij de

voedselbank in Roelofarendsveen. Is erg blij

met deze job. Ziet veel klanten regelmatig

terug en er komen af en toe ook nieuwe

klanten bij. Voor een gezelligheidsdier als

Bert een uitkomst.

• Woont vanaf juli 2008 aan de Sotaweg en

heeft extra gezelschap van zijn trouwe

viervoeter Doerak. Bert was de allereerste

bewoner van het hele project De Bloemen.

24

Bert

Lees ook de portretten van Erik (p8/9), Astrid (p16/17), Miriam (p32/33), Marijke (p40/41) en Greet (p48/49)



26

We zijn onze klanten graag van dienst. Daarom besteden we veel aandacht aan de

kwaliteit van onze dienstverlening. We stemmen onze producten en diensten af op de

wensen van onze klanten en laten ons daarbij leiden door onze sociale doelstelling.

Daarnaast streven we naar transparantie en werken we continu aan verdere

professionalisering van onze werkorganisatie.

Communicatie, goed voor een betere dienstverlening

Communicatie met onze klanten is een continu proces. Ook in 2008 hebben we daarin

geïnvesteerd. We hebben daarbij gebruikgemaakt van diverse communicatiemiddelen, zoals

ons bewonersblad Huisraad en onze website.

Dankzij het contact met onze klanten horen we uit de eerste hand hoe tevreden ze zijn over

onze producten en diensten. Deze ‘feedback’ geeft ons mogelijkheden om optimaal in te spelen

op hun wensen. Daarom hebben we het hele jaar door de klanttevredenheid gemeten door

steekproefsgewijs enquêtes te houden. Met deze informatie kunnen we onze dienstverlening

gericht uitbreiden en optimaliseren – ook dat is voor ons een continu proces.

Huurdersbelangenvereniging

Een goede dienstverlening begint met goed luisteren. Naar onder meer de huurdersbelangen-

vereniging, onze belangrijkste gesprekspartner als het gaat om de belangenbehartiging van onze

3.1

Onze dienstverlening 3

27

huurders. De gesprekken en samenwerking verlopen in een sfeer van wederzijds respect en

vertrouwen. Zowel formeel als informeel zijn we regelmatig met elkaar in contact.

De samenwerkingsovereenkomst met de huurdersbelangenvereniging dateert uit 2002. We

hebben die overeenkomst in 2008 opnieuw stilzwijgend verlengd. Daarbij hebben we met elkaar

afgesproken om in 2009 tot een nieuwe samenwerkingsovereenkomst te komen, met de nieuwe

Overlegwet als uitgangspunt.

Klachtencommissie

We geven huurders ook de kans om gehoord te worden als we met elkaar van mening verschil-

len over de kwaliteit van onze dienstverlening. Zij weten dat ze dan terechtkunnen bij een

onafhankelijke Klachtencommissie. In 2008 heeft deze commissie geen klachten ontvangen.

Serviceabonnement: 632 maal ‘Tot uw dienst’

We bieden al onze huurders een serviceabonnement aan tegen een bedrag van € 3,63 per

maand. Voor serviceabonnees voeren wij werkzaamheden en reparaties uit, die behoren tot het

huurdersonderhoud. In 2008 waren 1.162 huurders serviceabonnee. We hebben vorig jaar 632

servicemeldingen ontvangen en verholpen (2007: 564).

Huurbeleid

Opnieuw een geringe huurverhoging

De jaarlijkse huurverhoging was in 2008, overeenkomstig het regeringsbeleid, opnieuw inflatie-

volgend. De huur van al onze woningen hebben we daarom verhoogd met 1,6 procent. In 2008

zijn, net als in voorgaande jaren, geen bezwaren tegen de huurverhoging ingediend.

Snel contact bij huurachterstanden

Ons incassobeleid is erop gericht om zo snel mogelijk contact op te nemen met huurders die

betalingsproblemen hebben. We nodigen hen in een vroeg stadium uit voor een gesprek over de

huurbetaling. Daarmee houden we hun huurachterstand beperkt. In de meeste gevallen maken

3.2



28

we tijdens dit gesprek afspraken over een betalingsregeling om de achterstand

in te lopen. Als een huurder grote financiële problemen heeft, adviseren we hem

of haar om zich bij de gemeente Alkemade aan te melden voor een schuldhulp-

verleningstraject.

Helaas lukt het niet altijd om met de huurder in gesprek te komen. Ook komt

het voor dat een afgesproken betalingsregeling niet wordt nagekomen. In zulke

situaties geven we de vordering uit handen aan de deurwaarder.

De gemiddelde huurachterstand over 2008 bedroeg 0,24 procent. Dit percentage

is exclusief overige vorderingen zoals de afrekening van de servicekosten en de mutatiekosten.

Hulp bij huurtoeslag

Wij fungeren als huurtoeslaginformatiepunt, geven onze klanten informatie over huurtoeslag,

helpen indien nodig bij de aanvraag en nemen contact op met de Belastingdienst als de klant er

zelf niet uitkomt. In 2008 ontvingen 341 huurders hun huurtoeslag via woningbouwvereniging

Alkemade (2007: 366). De afname komt doordat steeds meer mensen de huurtoeslag op hun

eigen rekening ontvangen en vervolgens de totale huur overmaken. Hierdoor is bij ons ook niet

meer bekend hoeveel van onze huurders huurtoeslag ontvangen.

Woonruimteverdeling

Onze woningen worden toegewezen via Woonzicht.nl, het woonruimteverdelingssysteem

binnen de regio Holland Rijnland. De gezamenlijke gemeenten in de regio stellen de spelregels

op voor de verdeling van de sociale huur- en koopwoningen. De belangrijkste uitgangspunten

hiervan zijn:

de regio heeft één open woningmarkt;

keuzevrijheid staat voorop: zo min mogelijk regels;

doorstroming moet worden bevorderd;

woningen kunnen onder voorwaarden na goedkeuring van Holland Rijnland lokaal worden

toegewezen.

3.3

29

Nog steeds veel reacties op vrijkomende woningen

In 2008 kregen we gemiddeld 88 reacties op een aangeboden woning. Dat is een stijging ten

opzichte van vorig jaar (69). De stijging ten opzichte van voorgaande jaren (2006: 44,1 en

2005: 21,6) komt doordat bindingseisen vanaf 1 juli 2006 zijn losgelaten.

In 2008 zijn in totaal 130 woningen uit het bestaande bezit vrijgekomen. Daarmee komt de

mutatiegraad in 2008 uit op 7,1 procent. Deze stijging ten opzichte van voorgaande jaren

(5,1 en 5,0 procent in respectievelijk 2006 en 2007) is een direct gevolg van de oplevering van

de 25 seniorenappartementen en de verhuisketen die hierdoor op gang is gekomen. Ook zijn

er 8 nieuwbouwstartersappartementen en 12 nieuwbouwappartementen voor cliënten van

Gemiva-SVG Groep opgeleverd. Deze 12 appartementen worden samen met de algemene ruimte

verhuurd aan Gemiva-SVG Groep, die de woningen vervolgens toewijst aan bij hen ingeschreven

cliënten die voldoen aan de criteria voor deze vorm van begeleid wonen.

Er zijn elk jaar ook vrijkomende woningen die niet via Woonzicht worden toegewezen aan een

nieuwe huurder. In 2008 waren dit er 27. Het grootste deel hiervan waren geliberaliseerde

woningen die we volgens onze eigen spelregels mogen toewijzen. Inwoners van

de gemeente Alkemade geven wij bij deze toewijzing voorrang.

Toewijzing aan doelgroepen

In 2008 zijn onder andere 92 woningen toegewezen aan doorstromers en 60 aan

starters. Van de nieuwe huurders komt 72 procent uit de gemeente Alkemade,

22 procent uit de regio Holland Rijnland en 6 procent van buiten de regio.

Wijkbeheer

Prettig wonen heeft niet alleen met de woning te maken, maar voor een groot deel ook met de

woonomgeving. Onze medewerkers van de technische dienst en onze verhuurmedewerkers

komen dagelijks in de wijken en bij de huurders thuis en besteden veel aandacht aan het beheer

3.4



30

van onze wijken en buurten. Zij zijn onze ogen en oren in de wijk en signaleren

en melden eventuele problemen vroegtijdig. Onze inspanningen op het gebied

van leefbaarheid hebben een preventief karakter. We zijn alert op mogelijke

problemen en anticiperen in een zo vroeg mogelijk stadium op mogelijke

problemen, onder meer door woonfraude te bestrijden, op te treden tegen

hennepteelt en overlast aan te pakken.

Bestrijden van woonfraude

In onze gemeente is de sociale controle groot. Dat merken we onder meer door vragen van

bewoners als we een leeggekomen woning niet aanbieden via het reguliere woonruimte -

verdelingssysteem, bijvoorbeeld omdat deze wordt toegewezen aan een statushouder of urgent

woningzoekende. Die vragen van bewoners kunnen ons ook op het spoor brengen van mogelijk

onrechtmatige (onder)huur. Wij zijn alert op mogelijke misstanden en nemen zulke meldingen

serieus.

In 2008 hebben wij één melding ontvangen die wijst op mogelijke onrechtmatige (onder)huur.

Eind 2008 hadden wij deze melding nog in onderzoek.

Beleid bij hennepteelt in huurwoningen

Hoewel in onze algemene huurvoorwaarden de teelt van hennep al expliciet verboden wordt,

hebben wij in 2007 toch specifiek beleid hiervoor vastgesteld: als één van onze huurders betrapt

wordt op bedrijfsmatige hennepteelt, starten we een procedure tot ontbinding van de huurover-

eenkomst. Ook stellen we de huurder aansprakelijk voor de in de woning aangerichte schade.

In 2008 hebben we op dit gebied geen overtredingen geconstateerd.

Aanpak overlast

Bij meldingen van overlast voeren wij een actief beleid. Wij nodigen zowel de klager als de

veroorzaker – soms apart, soms gezamenlijk – uit voor een gesprek en leggen de afspraken die

gemaakt worden om de overlast te doen stoppen schriftelijk vast.

In 2008 hebben wij 14 overlastzaken behandeld. In geen enkel geval was het nodig vervolg -

stappen te nemen.


32

• Miriam weet van aanpakken. Ze werkte een tijd geleden in

een kaasfabriek. Nu werkt ze in de kantine bij de sociale

werkplaats in Alphen aan den Rijn. Dankzij deze functies

is Miriam volledig op de hoogte van alles wat met

voedselhygiène te maken heeft.

• Ook Miriam is ‘bewoonster van het eerste uur’. Ze vond het

leuker om in haar woning te worden gefotografeerd, want

op haar werk is het ‘maar saai’.

• Voor haar komst op de Sotaweg woonde ze zelfstandig met

eenmaal per week begeleiding. Dat is weinig en ze had zich

al ingeschreven voor wonen met meer begeleiding in Gouda.

Maar ja, die wachtlijst was zo lang. Het was dan ook een

grote verrassing dat ze deze woning toegewezen kreeg.

• Miriam houdt van rust en heeft dan ook zorgvuldig de

kleuren in haar woning gekozen die haar die rust geven.

Lila en wit in de slaapkamer; roze en grijs in de woonkamer.

• Het mooiste stuk in huis, zo vindt ze, is haar zitbank.

Zwart met bloemen.

• Een passie van haar is koken. Miriam heeft zelfs een eigen

receptenboekje gemaakt. Als een uitgever dit leest

dan...misschien... mogelijk...?

Miriam

Lees ook de portretten van Erik (p8/9), Astrid (p16/17), Bert (p24/25), Marijke (p40/41) en Greet (p48/49)



34

Wij zijn een transparante organisatie, zeggen wat we doen en waarom we dat doen.

Deze transparantie dient om onze beleidscyclus, vastgelegd in ons bedrijfsplan,

zo goed mogelijk te ondersteunen. Ons streven naar transparantie uit zich in de

manier waarop we onze organisatie hebben ingericht. In dit hoofdstuk staan we

daar kort bij stil en geven we aan hoe het vereiste toezicht is uitgeoefend en wie

onze belangrijkste samenwerkingspartners zijn.

Inrichting van onze organisatie

Onze organisatie is een vereniging met als hoogste orgaan de Algemene Ledenvergadering.

Wij kennen, zoals veel corporaties van onze grootte, een eenhoofdige raad van bestuur, de

directeur-bestuurder. De directeur-bestuurder stuurt met drie managers onze werkorganisatie

aan. De raad van commissarissen houdt intern toezicht. De taken van het

bestuur en de raad van commissarissen zijn vastgelegd in de statuten en zijn

verder uitgewerkt in een directie statuut en een reglement voor de raad van

commissarissen.

Onze werkorganisatie bestaat uit de afdelingen directie, woonservice, vastgoed

en middelen. Op 31 december 2008 bestond de personeelsbezetting uit 26 mede-

werkers (19,9 fte).

4.1

Organisatie, toezicht en

belanghouders 4

35

Ondernemingsraad

De ondernemingsraad heeft in 2008 vier keer formeel overleg met de directie gevoerd, waarbij

een groot aantal onderwerpen is besproken. De besproken onderwerpen waren onder meer

Arbo-zaken en -wetgeving, de klokkenluidersregeling, de voortgang van nieuwbouwprojecten

en de financiële verplichtingen vanuit de overheid zoals de Vogelaarheffing en de invoering van

de vennootschapsbelasting. Voor een aantal zaken werd de ondernemingsraad om advies en

instemming gevraagd.

Toezicht

Intern toezicht

De raad van commissarissen is onze interne toezichthouder en volgt onze beleidscyclus

kritisch. Het afgelopen jaar is de raad vijf keer bijeengekomen. Er is onder meer gesproken

over de prestatieafspaken, de raamovereenkomst Braassemerland, de klokkenluidersregeling

en de ondergrens voor de solvabiliteit in relatie tot het huidige risicoprofiel. Ook heeft de raad

van commissarissen kwaliteitsprofielen voor zijn leden opgesteld en vastgesteld.

Extern toezicht

Er vindt extern toezicht plaats door de accountant, de minister van VROM en het Centraal

Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Het CFV houdt zich bezig met het

financieel toezicht en met het rechtmatigheidstoezicht. De minister beoordeelt

uiteindelijk onze prestaties. Corporaties ontvangen jaarlijks het zogeheten

prestatieoordeel.

In het prestatieoordeel heeft de minister van VROM bericht dat wij ons in het

verslagjaar hebben gehouden aan de van toepassing zijnde wetten en regels.

Ten aanzien van onze financiële positie heeft het CFV gemeend ons de C-status

te moeten toekennen. Het vindt onze voorgenomen bouwprojecten in de

4.2

4.3



36

komende drie jaar wat mager, gelet op onze financiële positie. Het CFV houdt hierbij geen

rekening met onze investeringen in Braassemerland in de komende 15 jaar, noch met onze

herstructureringsopgave. Onze zienswijze hebben wij onder de aandacht van het CFV en VROM

gebracht. Gelet op deze enorme opgaven, vinden wij het gerechtvaardigd om nu onze financiële

positie te verstevigen. Daarnaast hebben ruimtelijke-ordeningsprocedures enkele projecten

aanzienlijk vertraagd. Daardoor hebben we een aantal voorgenomen investeringen nog niet

kunnen uitvoeren.

Belanghouders

Bij het onderwerp wonen zijn veel partijen direct of indirect betrokken. Om te komen tot een

goed resultaat is samenwerking met andere partijen noodzakelijk. Wij werken daarom samen

met andere instanties, op zowel landelijk, regionaal als lokaal niveau.

Aedes

Aedes is de brancheorganisatie van woningcorporaties in Nederland. Aedes

geeft informatie over actuele ontwikkelingen en behartigt de belangen van de

corporaties bij de landelijke overheid en andere instanties. Wij zijn lid van

Aedes en hebben deelgenomen aan diverse bijeenkomsten.

Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland

Met ingang van 1 juli 2006 bieden de corporaties in de regio Holland Rijnland

gezamenlijk hun vrijkomende woningen aan. Woningzoekenden kunnen

reageren via de website Woonzicht.nl. De corporaties werken ook op andere terreinen samen in

de VWHR, de Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland. De VWHR is de gesprekspartner

van de regio Holland Rijnland en probeert het regionale beleid te beïnvloeden om voldoende

sociale huisvesting voor de verschillende daarop aangewezen doelgroepen te realiseren.

4.4

37

Gemeente Alkemade/Kaag en Braassem

De gemeente is onze belangrijkste lokale partner. We hebben regelmatig contact met de

verantwoordelijke wethouder. In 2008 hebben we de volgende onderwerpen besproken met de

gemeente: prestatieafspraken, raamovereenkomst Braassemerland, woonruimteverdeling, het

startersonderzoek, het leefbaarheidsonderzoek Oud Ade, project De Bloemen en andere

nieuwbouwlocaties.

Gemiva-SVG Groep

In het kader van de gerealiseerde appartementen en steunpunt voor personen met een

verstandelijke beperking in het nieuwbouwproject De Bloemen, hebben we het afgelopen jaar

een aantal keren contact gehad met de Gemiva-SVG Groep. Deze organisatie ondersteunt

mensen met een verstandelijke handicap en is formeel de huurder van het complex. De

besprekingen hadden als doel het complex met bouwkundige aanpassingen geschikt te maken

voor de doelgroep en de huurcontracten op te stellen.

Huurdersbelangenvereniging

Een van onze belangrijkste belanghouders is de huurdersbelangenvereniging waarmee we

veelvuldig contact hebben. In 2008 waren de besproken onderwerpen onder andere het huur-

prijsbeleid, de nieuwbouwprojecten, de leefbaarheid in onze wijken en het beleid ten aanzien

van de huisvesting van senioren in de komende jaren.

Dorpsraden

In toenemende mate komen we dorpsraden tegen bij onze aanpak van

leefbaarheid. Zo is sinds het leefbaarheidsonderzoek Oud Ade de dorpsraad

van Oud Ade een belangrijke gesprekspartner geworden.



38

Jaarresultaat

De winst-en-verliesrekening over 2008 sluit met een positief saldo van € 2.184.000. Het positief

verschil van € 750.000 ten opzichte van de begroting wordt grotendeels veroorzaakt door een

hogere huuropbrengst, het toerekenen van interne arbeidskosten aan bouwprojecten, lagere

onderhoudskosten, lagere overige bedrijfskosten, een lagere rentelast en een éénmalige

(boekhoudkundige) bate aan vennootschapsbelasting. Daartegenover stonden tegenvallers

door een achterblijvende verkoop van woningen en een hogere last aan afboekingen uit de

bedrijfs waardeberekeningen.

Gevolgen kabinetsbeleid

Met ingang van 1 januari 2008 zijn de corporaties voor het volledige resultaat onderworpen aan

de vennootschapsbelasting. Begin 2009 zijn de Belastingdienst en de brancheorganisatie Aedes

een vaststellingsovereenkomst overeengekomen waarin de invoering van de vennootschaps -

belastingplicht is geregeld. De invoering van deze belastingplicht leidt tot een éénmalige

(boekhoudkundige) bate en een jaarlijks verschuldigd bedrag aan vennootschapsbelasting.

Over 2008 moeten wij € 775.000 aan vennootschapsbelasting afdragen.

In maart 2008 werd duidelijk dat de vermeende aanpak van de 40 zogenoemde probleemwijken

in Nederland primair gericht was op herverdeling van corporatievermogens. Wij hebben over

2008 € 115.500 moeten afdragen. Naar verwachting krijgen wij 10 jaar met deze heffing te

maken.

5.1

5.2

Financiële verantwoording 5


40

• Marijke tekent en schildert al sinds ze een klein meisje

was. Stripverhalen tekenen en ook het verhaal erbij

schrijven.

• Al haar tekentalenten kan ze uitleven bij atelier Kunst en

Vliegwerk in Leiden. Daarbij werkt ze ook nog een aantal

uren bij de openbare bibliotheek in Zoeterwoude.

• Voor Marijke is haar woning aan de Sotaweg meteen

haar eerste stap in zelfstandigheid. Hiervoor woonde ze

nog bij haar ouders thuis. Maar kleine meisjes worden

groot. Het lot was Marijke gunstig gezind zodat ze in

augustus 2008 meteen haar mooie appartement kon

betrekken.

• Marijke en alle andere bewoners zijn het erover eens dat

deze vorm van groepswonen ideaal is. Je hebt immers je

eigen appartement en privacy, maar ook de voordelen

van het gevoel van veiligheid dat je zo naar je begeleider

toe kan. En je kunt ook zo naar je buren toe.

Marijke

Lees ook de portretten van Erik (p8/9), Astrid (p16/17), Bert (p24/25), Miriam (p32/33) en Greet (p48/49)

Risicomanagement

Risicomanagement is een brede term voor het in kaart brengen van de risico’s die een organi -

satie loopt en de maatregelen die moeten worden genomen om de risico’s te beheersen. Het

risicomanagement is een permanent onderdeel van de bedrijfsvoering. Risico’s dienen op een

eenduidige manier te worden benoemd en geprioriteerd.

In 2007 hebben wij ons risicomanagement opgesteld en geïmplementeerd. We hebben de

diverse risico’s, de kans dat deze zich voordoen, de impact die de risico’s hebben en voor welke

activiteiten aanvullende beheersmaatregelen nodig zijn, in kaart gebracht. Voor het benoemen

van de risico’s hebben we gebruikgemaakt van het handboek ‘Corporatie Governance’. Onder-

deel van het risicomanagement is het opstellen van een risicoprofiel. Het risicoprofiel kan

gedefinieerd worden als de mate van risico die een organisatie loopt en welk weerstands -

vermogen hiervoor minimaal noodzakelijk is.

Solvabiliteit

Onze solvabiliteit geeft aan in welke mate wij aan onze verplichtingen op de lange termijn

kunnen voldoen. Hierbij wordt een relatie gelegd tussen ons eigen vermogen en ons totale

vermogen. Onze solvabiliteit is de indicator voor het bepalen van de financiële positie. Een

goede financiële positie is noodzakelijk om voldoende risicokapitaal te hebben en om ook in

de toekomst sociale woningbouw te kunnen blijven realiseren.

Op 31 december 2008 bedroeg onze solvabiliteit 40,6 procent. Dit relatief hoge percentage geeft

echter een vertekend beeld omdat op een gedeelte van het eigen vermogen al een bestemming

zit – verbeteringen van het bestaande bezit en toekomstige nieuwbouw. Voor deze verwachte

uitgaven is een bestemmingsreserve1) gevormd van € 9,8 miljoen. Het verschil tussen het totale

eigen vermogen en deze bestemmingsreserve noemen wij het vrij besteedbare vermogen. In

2008 is op basis van het risicoprofiel vastgesteld dat de solvabiliteit van het vrij besteedbare

vermogen minimaal 11 procent dient te bedragen. Ultimo 2008 bedroeg onze solvabiliteit van

het vrij besteedbare vermogen 18,6 procent.

5.3

5.4



42 1) De bestemmingsreserve is geen onderdeel van de jaarrekening.

De reserve dient ten behoeve van begrotingsdoeleinden.

Financiële meerjarenprognose

In onze begroting voor het komende jaar maken we ook altijd een financiële meerjarenprog-

nose voor een periode van 5 jaar met een doorkijk naar een periode van 10 jaar. Volgens deze

prognose zal onze solvabiliteit dalen naar 15 procent in 2018. Uitgaande van deze meerjaren-

prognose kan geconcludeerd worden dat er ten opzichte van de minimale ondergrens van

11 procent voldoende financieringsruimte aanwezig is voor de realisatie van de voorgenomen

investeringsplannen in die periode.

Waarde vastgoed

De materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen historische kostprijs

minus afschrijvingen met toepassing van de minimumwaarderingsregel. Dit

houdt in dat we de materiële vaste activa moeten waarderen tegen de histo -

rische kostprijs of de lagere bedrijfswaarde per complex. De inkomsten en

uitgaven voor de restantlevensduur per complex leiden tot een bedrijfswaarde

van € 72,8 miljoen (2007: € 65,4 miljoen). De toename van onze bedrijfswaarde

komt door de investeringen in nieuwbouw en door de aanpassing van de levens-

duur van een groot aantal complexen. Anderzijds zijn onze onderhoudskosten

en de variabele kosten gestegen. In de jaarrekening 2008 heeft dit geleid tot een

afwaardering van € 0,7 miljoen.

43

5.5

5.6



44

5.7

45

Kengetallen

2008 2007 2006 2005 2004

Gegevens woningbezit

Verhuureenheden in exploitatie:

Vooroorlogse woningen 32 32 32 32 32

Naoorlogse woningen 1.797 1.755 1.770 1.772 1.772

Overige 6 5 5 5 5

Totaal 1.835 1.792 1.807 1.809 1.809

Prijs-kwaliteitverhouding

Gemiddeld aantal punten WWS 139,6 138,9 138,9 138,5 137,8

Gemiddelde netto huurprijs per maand 401,12 394,16 389,02 378,60 370,63

Verhuur

Woningen met een huurprijs < € 349,00 466 478 478 480 487

Woningen met een huurprijs tussen € 349,00 - € 499,52 1.084 1.048 1.047 1.048 1.043

Woningen met een huurprijs tussen € 499,52 - € 631,73 257 258 277 277 275

Woningen met een huurprijs > € 631,73 22 8 5 0 0

Mutaties 130 90 92 106 75

Financiële continuïteit

Solvabiliteit 40,6% 36,8% 26,4% 21,9% 24,6%

Solvabiliteit vrij besteedbare vermogen 18,6% 27,0% 10,3% 19,1% 19,9%

Liquiditeit (current ratio) 0,8 3,5 3,0 3,3 3,7

Rentabiliteit eigen vermogen 12,1% 30,2% 9,2% -16,5% 27,2%

Rentabiliteit totaal vermogen 7,9% 14,5% 6,2% 0,2% 10,5%

Cashflow per woning 2.109 3.583 2.029 1.608 2.541

Balans en winst-en-verliesrekening (per woning)

Eigen vermogen 9.850 8.888 6.150 5.575 6.498

Jaarresultaat 1.190 2.686 568 -922 1.765

5.8



46

Balans na resultaat bestemming (bedragen x € 1.000)

ACTIVA 2008 2007

Vaste activa

Materiële vaste activa

Onroerende zaken in exploitatie 38.748 35.422

Onroerende zaken in ontwikkeling 1.931 947

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 653 568

41.332 36.937

Financiële vaste activa

Deelnemingen 0 2

Latente belasting vordering 1.024 0

Leningen u/g 0 23

1.024 25

Totaal vaste activa 42.356 36.962

Vlottende activa

Voorraden 75 76

Vlottende vorderingen

Huurdebiteuren 34 44

Gemeente Kaag en Braassem 25 12

Overige vorderingen 61 147

Overlopende activa 153 264

Liquide middelen 1.833 5.620

Totaal vlottende activa 2.181 6.163

Totaal activa 44.537 43.125

Balans na resultaat bestemming (bedragen x € 1.000)

PASSIVA 2008 2007

Eigen vermogen

Overige reserves 18.075 15.891

Totaal eigen vermogen 18.075 15.891

Voorziening

Maatschappelijke investeringen 0 0

Voorziening latente belastingen 132 0

Langlopende schulden

Leningen overheid en kredietinstellingen 23.499 25.496

Totaal vreemd vermogen 23.631 25.496

Kortlopende schulden

Schulden aan kredietinstellingen 0 0

Schulden aan leveranciers 662 675

Belastingen en premies sociale verzekering 995 135

Overlopende passiva 1.174 928

Totaal kortlopende schulden 2.831 1.738

Totaal passiva 44.537 43.125 47lees verder op pagina 50

48

• Greet is verantwoordelijk voor de dagelijkse gang van zaken op

twee woonlocaties van de Gemiva-SVG Groep. Dit zijn de Sotaweg

in Roelofarendsveen en de Vreewijkstraat in Leiden. In de

toekomst zal een locatiehoofd verantwoordelijk zijn voor 25

fulltime medewerkers.

• Ze kwam 26 jaar geleden binnen bij Gemiva-SVG Groep als

invalkracht en is toen maar gebleven.

• Van invalkracht naar persoonlijk begeleidster, naar waarnemend

hoofd en nu dus locatiehoofd.

• Haar werktijd is dus verdeeld over twee locaties. Aan de Sotaweg

werken twee teams van elk drie personen. Margriet, Daphne,

Jan, Toinet, Edsel, Stefanie en stagiaire Nina vormen de vaste

teams die garant staan voor de persoonlijke begeleiding van de

bewoners van woonlocatie Sotaweg.

• Over de Sotaweg: “Het is riant wonen op een riante locatie. Het

is echt fijn om in een dorp te werken en voor onze bewoners een

prima plek om te wonen. Het complex is mooi en overzichtelijk.

Het biedt voldoende privacy en daarbij mogelijkheden elkaar te

ontmoeten in het trefpunt of op het buitenterrein aan de galerij-

kant. Ik ben dus heel tevreden. Als ik nog iets mocht wensen dan

mogen van mij die enorme hekken die de fietsenstalling afsluiten

in de toekomst weggehaald worden.”

• Over de samenwerking met woningbouwvereniging Alkemade:

“Zonder meer goed te noemen. Er is een mooi project neergezet,

waarin een all-in pakket van wonen, zorg en dienst perfect wordt

gerealiseerd. En als zelfstandig wonen zó goed gaat dat bewoners

willen uitvliegen, kunnen zij zich als doorstromer inschrijven bij

Woonzicht en reageren op het reguliere woningaanbod.”

Greet

Lees ook de portretten van Erik (p8/9), Astrid (p16/17), Bert (p24/25), Miriam (p32/33) en Marijke (p40/41)

5.9



50

Winst-en-verliesrekening (bedragen x € 1.000)

begroting resultaat resultaat

2008 2008 2007

Bedrijfsopbrengsten

Huren 8.753 8.932 8.702Vergoedingen 352 366 334Overheidsbijdragen 77 77 78Verkoop onroerende zaken 896 563 2.759Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf 0 170 77Overige bedrijfsopbrengsten 4 15 21

Som der bedrijfsopbrengsten 10.082 10.123 11.971

Bedrijfslasten

Afschrijvingen materiële vaste activa 1.018 970 932Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 350 703 671Lonen en salarissen 930 929 871Sociale lasten 112 113 100Pensioenlasten 206 209 190Lasten onderhoud 2.781 2.668 2.024Overige bedrijfslasten 1.579 1.281 1.134

Som der bedrijfslasten 6.976 6.873 5.922

Financiële baten en lasten

Rentebaten 0 153 207Rentelasten 1.672 1.332 1.437

Som der financiële baten en lasten 1.672 1.179 1.230

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 1.434 2.071 4.819

voor belastingen

Resultaat deelnemingen 0 -4 -16Latente belastingen 0 892 0Vennootschapsbelasting 0 -775 0

Jaarresultaat na belastingen 1.434 2.184 4.803

Waarderingsgrondslagen

Toelichting waarderingsgrondslagen

De waardering van de activa en de passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grond-

slag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld.

De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben.

Met de invoering van het BBSH per 1 januari 1993 zijn de voorschriften voor de jaarrekening en

waarderingsgrondslagen in overeenstemming gebracht met de voorschriften in Boek 2, titel 9

BW, aangevuld met een voor de branche van toepassing zijnde richtlijn (645).

Balanswaardering

Materiële vaste activa

Deze activa zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs, verminderd met de daarop toegepaste

afschrijvingen of lagere bedrijfswaarde. De complexindeling sluit aan bij de historische bouw-

stroom. De bedrijfswaarde is berekend op basis van parameters die een weerspiegeling zijn van

het eigen beleid.

Voorzieningen maatschappelijke investering

Een voorziening voor een maatschappelijke investering wordt getroffen op het moment dat

een project intern is geformaliseerd en extern gecommuniceerd. De onrendabele top wordt

berekend op basis van een stichtingskostenberekening en een bedrijfswaardeberekening.

Resultaatbepaling

Belastingen

Vanaf 1 januari 2008 is woningbouwvereniging Alkemade integraal belastingplichtig geworden

voor de vennootschapsbelasting. De belasting wordt berekend over het resultaat vóór

belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met vrijgestelde winstbestand -

delen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met

wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden.

Baten en lasten

De baten en lasten zijn opgenomen tegen nominale waarde en verantwoord in het jaar waarin

zij gerealiseerd zijn. Wij hebben eventuele verliezen voorzover bekend meegenomen in het jaar

waarin deze voorzienbaar zijn.

5.10

5.11

5.12

51

Accountantsverklaring

Opdracht

Wij hebben gecontroleerd of de op de pagina’s 46, 47, 50 en 51 in het maatschappelijk jaarverslag 2008

opgenomen verkorte jaarrekening van woningbouwvereniging Alkemade te Roelofarendsveen op de

juiste wijze is ontleend aan de door ons gecontroleerde jaarrekening 2008 van woningbouwvereniging

Alkemade. Bij die jaarrekening hebben wij op 22 april 2009 een goedkeurende accountantsverklaring

verstrekt. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor het opstellen van de verkorte jaarrekening

in overeenstemming met de grondslagen zoals gehanteerd in de jaarrekening 2008 van woningbouw-

vereniging Alkemade. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de verkorte

jaarrekening te verstrekken.

Werkzaamheden

Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig

dienen wij onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid

wordt verkregen dat de verkorte jaarrekening op de juiste wijze is ontleend aan de jaarrekening.

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis

voor ons oordeel.

Oordeel

Naar ons oordeel is de verkorte jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten op de juiste

wijze ontleend aan de jaarrekening.

Toelichting

Wij vestigen er de aandacht op dat voor het inzicht dat vereist is voor een verantwoorde oordeels -

vorming omtrent de financiële positie en de resultaten van de vereniging en voor een toereikend inzicht

in de reikwijdte van onze controle de verkorte jaarrekening dient te worden gelezen in samenhang met

de volledige jaarrekening, waaraan deze is ontleend, alsmede met de door ons daarbij op 22 april 2009

verstrekte goedkeurende accountantsverklaring. Deze toelichting doet geen afbreuk aan ons oordeel.

Deloitte Accountants B.V.

C.J. Vrolijk RA

5.13



52

Colofon

Woningbouwvereniging Alkemade

De Lasso 1, 2371 GV Roelofarendsveen

Postbus 150, 2370 AD Roelofarendsveen

Telefoon: 071 - 331 50 00

Fax: 071 - 331 71 44

E-mail: [email protected]

Website: www.wbv-alkemade.nl

© mei 2009

Tekst: woningbouwvereniging Alkemade

Realisatie & eindredactie: PR/Text Communicatie van A tot Z - Voorschoten

Fotografie portretten Gemiva SVG-Groep: Foto Ellen Martens - Leiderdorp

Overige fotografie: Henk Snaterse Fotografie - Alphen aan den Rijn &

PR/Text Communicatie van A tot Z - Voorschoten

Vormgeving: designwise - Leiderdorp

Drukwerk: Drukkerij Bestenzet - Zoetermeer

Woningbouwvereniging Alkemade

Opgericht op 23 augustus 1913

Toegelaten in de woningwet op 30 september 1913, onder nummer L 308, in Alkemade

en Leiderdorp

Ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor

Rijnland te Leiden, onder nummer 28032485

Lid van Aedes, vereniging van woningcorporaties

Ingeschreven in het Nationaal Register Volkshuisvesting onder nummer 485 en onder

hetzelfde nummer in het register van de bedrijfstakcode voor woningcorporaties

Unieke mensen...

Maatschappelijk Jaarverslag 2008

Maatsch

app

elijk Jaarverslag 2008 w

on

ingb

ou

wveren

iging A

lkem

ade

www.wbv-alkemade.nl

Jaarverslag 2008

Documents

Transcript of Jaarverslag 2008