20 fmi 10 - 2009

Thema HeT KanToor

Strategie is een begrip dat stamt uit de krijgs-kunde. Legers zijn de oudste bestaande doelorga-nisaties. Bedrijven zijn eveneens doelorganisaties. Door de eeuwen heen zijn er in de krijgskunde door evaluaties regels ontwikkeld die dan ook zonder meer toepasbaar zijn voor bedrijfsorga-nisaties. Succesvolle militaire strategen worden

niet alleen gekenmerkt door het hebben van een strategie, maar ook door hun aandacht voor tactische zaken als flexibele organisatievormen, planningsmethoden, coördinatie en communicatie, materieel en manschappen en immateriële zaken als vakmanschap, motivatie en het moreel van de manschappen.Het begrip tactiek is, in tegenstelling tot strategie, vrijwel niet terechtgekomen in het vocabulaire van managers en bedrijfskundigen. Terwijl de krijgsgeschiedenis ons leert dat zonder een helder onderscheid tussen strategie en tactiek een suc-cesvolle strategie nauwelijks is uit te voeren.Strategie gaat over de inhoud, het hogere doel, het langetermijnbeleid dat wordt nagestreefd. Het legt gedurende een langere periode beslag op een zodanig belang-rijk deel van de bedrijfsmiddelen, dat andere alternatieven worden uitgesloten. Door het belang en de omvang ervan is een strategische beslissing in wezen onomkeerbaar. Tactiek gaat over het middel, het zijn de kleine stapjes in de uitvoering van de stra-tegie. De beheersing van de tactiek, ter realisatie van de gekozen strategie, is essen-tieel. Strategie speelt zich af op de landkaart, tactiek is de werkelijke strijd op het slagveld. Maar er is ook een wisselwerking. Je kunt de tactiek nog zo goed uitvoeren, maar als de strategie niet deugt, wordt het niks. Je beklimt heel tactisch de ladder, maar hij staat wel tegen de verkeerde muur. Bij een gebouw zijn drie groepen be-langhebbende te onderkennen: de huurders, de eigenaren en de samenleving.

HuurderBij een huurder is er geen sprake van een groot beslag op de middelen en al even-min van een onomkeerbaarheid. Huurcontracten hebben bovendien meestal beperkte looptijden. Een gebouw en zijn locatie zijn voor een huurder daarom ‘slechts’ tactische middelen: stappen om de bedrijfsstrategie ten uitvoer te brengen. Bijvoorbeeld om het gewenste imago naar de markt uit te stralen. Door in de juiste buurt te staan en/of op de juiste plaats als blikvanger te fungeren. Als logis-

René P.M. Stevens

Bestaat er zoiets als een strategisch gebouw? Het woord

‘strategisch’ wordt tegenwoordig te pas en te onpas

gebruikt bij gebouwen. ‘Strategisch’ lijkt vooral een

goed verkopend synoniem om iets belangrijker te laten

lijken of in de betekenis van ‘slim handelen’. Door dit

‘verkeerd’ woordgebruik is de essentie niet meer dui-

delijk. er worden kansen gemist om huisvesting te laten

bijdragen om de bedrijfsstrategie te realiseren.

Het strategischegebouw ontrafeld

Het belang van de juiste huisvestingscode

2110 - 2009 fmi

Statusgevoeligeprofessionals

‘Huisvesting is daarmee

veel meer dan een

‘functioneel onderdak’.’

tiek centrum vindbaar en bereikbaar. Huisvesting voor de manschappen en het materieel en als uitvals-basis om de markt te bedienen. Maar ook als onder-steuning van het moreel van de medewerkers.In de krijgskunst wordt moreel van doorslaggevend belang geacht. Napoleon zei hierover: ‘Het moreel van de troepen is driemaal zo belangrijk als hun fysieke conditie’. Een wezenlijk deel van de tactiek zou over immateriële zaken moeten gaan. Over zaken die mensen raken, zingeving en hun welzijn. Dat je als organisatie ergens voor staat waardoor mensen een binding hebben die het arbeidscontract overstijgt.Een goed moreel draagt onder andere bij aan het bundelen van de krachten, het bevorderen van cohe-sie en team spirit en versterkt zo de concurrentiepo-sitie van de organisatie.

BedrijfsstijlDe keuze en inrichting van het gebouw kunnen inge-zet worden om het moreel van de ‘manschappen’ hoog te houden en om zich te onderscheiden van de con-currentie. De vestigingsplaats en het kantoorgebouw moeten dan wel aansluiten bij de bedrijfstijl (manage-mentstijl, cultuur en dergelijke) van een organisatie.De Nederlandse markt is in zeven segmenten te ver-delen van kantoororganisaties met dezelfde huisves-tingsvoorkeuren (www.officestyles.nl). De segmenten onderscheiden zich voor een belangrijk deel door de mate waarin en hoe zij hun identiteit tot uiting willen laten komen in hun locatie- en gebouwkeuze. De segmenten geven inzicht in hoe de huisvesting over-komt en in de kansen om een gewenst imago te ver-sterken. Hierin staan niet de functionele eisen maar de belevingsfactor centraal. Zie figuur 1 voor de on-

derlinge positionering van de zeven ‘Office styles’ op het assenkruis van psycholoog Jung. Ben je als orga-nisatie extravert of introvert? Wil je een eigen iden-titeit uitstralen of meer opgaan in de anonimiteit?Aanbieders van kantoren zoals projectontwikkelaars en beleggers richten zich op de grote middenmoot. Met een ‘marktconform’ gebouw dat voor zoveel mogelijk kantoorgebruikers toepasbaar is, trachten zij het risico op leegstand te verkleinen. Maar dé kantoorgebruiker bestaat niet, daarom appelleren marktconforme gebouwen te weinig aan de beleving van de gebruiker - zij zijn voor velen functioneel, maar voor nagenoeg niemand onderscheidend.

Huisvestingscode krakenDe wijze waarop men gehuisvest is, zegt veel over de organisatie, net als kleding iets zegt over de persoon die het draagt. Huisvesting is daarmee veel meer dan een ‘functioneel onderdak’. Het maakt tastbaar waar je als organisatie voor staat. Het gebouw vertegen-

woordigt een code die af-hankelijk is van situatie en context. Je kunt het vergelij-ken met een ‘dress code’, een vaak cultureel bepaalde so-ciale code die aangeeft welk soort kleding geschikt ge-acht wordt bij officiële par-tijen of specifieke situaties. Kernvraag is niet ‘wat is de benodigde omvang van de

huisvesting en wat zijn de functionele en technische eisen?’. Dit zijn ‘slechts’ de basale randvoorwaarden. Het gaat vooral om het effect van huisvesting op het

Figuur 1. Onderlinge positionering Office Styles

UITLEVEN VAN EMOTIES (extrovert)

Extravertetrendsetters

Stedelijkespecialisten

Maatschappelijkedienstverleners

Ingetogen conservatievenEGO IDENTITEIT

Sobereverkooporganisaties

CONTROLE VAN EMOTIES (introvert)

GROEP ANONIMITEIT

Bureaucratischefunctionelen

22 fmi 10 - 2009

Thema HeT KanToor

gedrag van mensen en de boodschap die men ermee communiceert.Het is zaak om de organisatie-eigen huisvestingscode te ontcijferen die leidt tot de gewenste uitstraling en beleving. Dit geeft inzicht in de complexe relatie tus-sen individualiteit en collectiviteit, de dunne grens tussen authenticiteit en een ‘me-too’-huisvesting. De ingrediënten van de huisvestingscode zijn met name ‘zachte’ huisvestingsfactoren die met de beleving van het gebouw te maken hebben.

Holistische benaderingIn de moderne managementliteratuur zie je een sa-mengaan van hard en zacht. De harde kant komt met name tot uitdrukking in de focus op effectiviteit en efficiency terwijl de zachte kant de nadruk legt op aandacht voor mensen en motivatie. Het is zaak dat beide met elkaar in balans worden gebracht waarbij deze balans per organisatie en per levensfase van de organisatie verschilt. Het samengaan van hard en zacht vraagt bovendien om een holistische benadering waarbij naar het geheel wordt gekeken in plaats naar de som der delen.Uit onze adviespraktijk blijkt dat het vooral de zoge-naamde ‘zachte’ huisvestingsfactoren zijn die het verschil maken bij verder technisch en functioneel gelijkwaardige gebouwen. Factoren die de bedrijfsiden-titeit verbeelden en iets met je doen als mens. Die emoties oproepen. Emoties zoals je veilig en op je gemak voelen, trots zijn, geaccepteerd zijn, saamhorig-heid, er samen voor gaan. Zij maken het verschil tussen ‘marktconforme’ doorsnee huisvesting en authentieke huisvesting die het imago van een orga-nisatie bevestigt en versterkt.De juiste inrichting en aankleding van een gebouw dragen bij om gewenst gedrag en uitstraling te ver-sterken. Het is jezelf voor de gek houden door een wezenlijke, inhoudelijke verandering te verwachten door alleen het toepassen van een ‘innovatief ’ werk-plekconcept en een inrichting volgens de laatste trend. Misschien helpt het bij fake it till you make it. Maar vaak is het net zo hilarisch als een trainingspak aan-trekken en vervolgens denken dat je sportief bent. Het is de managementstijl, voorbeeldgedrag en be-trokkenheid, die maken dat een gewenste verandering aanslaat. Het gebouw met zijn inrichting is alleen de ‘zielloze’ hardware.Het zijn de dingen die meestal niet in een programma van eisen staan, maar die je tussen de regels door leest, de dingen die mensen willen en die ze voelen, die maken dat een gebouw een ziel krijgt. Het gaat om behoeften, sfeer en verlangens. Kortom, een visie op het gebouw als teambuilding én als imagebuilding.

EigenaarOok voor de eigenaar van een gebouw, dit kan de projectontwikkelaar zijn, de belegger/verhuurder of

de eigenaar/gebruiker, gelden genoemde overwegingen over mens- en organisatiegericht huisvesten. Het be-paalt namelijk de match tussen gebouw en huurder/gebruiker en dus de slaagkans op een huur- of koop-transactie. Hoe beter deze match is, hoe langer men zal willen huren en hoe kleiner de kans op leegstand.Projectontwikkelaars zijn niet met doelgroepen bezig, maar met (her)ontwikkelingskansen. Zij zoeken er een gebruiker bij en verkopen de ontwikkeling dan zo snel mogelijk aan een belegger. Voor een project-ontwikkelaar is een gebouw alleen een tactisch mid-del in het realiseren van zijn bedrijfsstrategie van korte doorlooptijden, minimaal beslag op eigen mid-delen, laag inkopen en hoog verkopen.Bij een belegger of eigenaar/gebruiker is er door het grote beslag op de middelen en de lange(re) termijn dat de gebouwen in portefeuille blijven, in veel geval-len sprake van dat deze gebouwen strategisch zijn. In het kader van actief vastgoedportefeuille beheer zijn er ook gebouwen die weer redelijk snel worden ver-kocht. Bij deze gebouwen is eerder sprake van tactiek om de eigen bedrijfsstrategie te realiseren.Een belegger kan door meer aandacht te geven aan de identiteit voor de doelgroep zijn leegstandsrisico verkleinen. Een gebouw moet in ieder geval voldoen aan de harde criteria. Het zijn daarom vooral de zachte huisvestingsfactoren die maken dat er een transactie tot stand komt. Zachte criteria kunnen in sommige gevallen zelf tekortkomingen bij de harde huisvestingscriteria compenseren.Er is voor eigenaren nog een andere reden om extra aandacht te geven aan identiteit van hun gebouwen. Bij een perfecte match op identiteit is er een financi-ele meerwaarde te creëren. Denk hierbij aan design en merkkleding. De vierkante centimeter met het

Legers zijn de oud-ste bestaande doelorganisaties.

2310 - 2009 fmi

> Ir. René P.M. Stevens MBA is algemeen directeur van Atelier V real estate B.V. uit Amersfoort, rene.stevens@atelier-v.nl.

merklogo vertegenwoordigt tachtig procent van het aankoopbedrag van het kledingstuk.De waarde van een object wordt vooral bepaald door zijn ligging. Beleggers, projectontwikkelaars en ma-kelaars hanteren dan ook de vastgoedmantra: locatie, locatie, locatie. Of anders gezegd: een krot in een villawijk is meer waard dan een villa in een krotten-wijk. Bij het taxeren van gebouwen wordt er echter (nog) geen aandacht gegeven aan niet tastbare waar-deaspecten zoals identiteit en naamsbekendheid van een gebouw. Dit vertegenwoordigt niettemin wel een immateriële meerwaarde die je zou kunnen vergelij-ken met de waarde van een merk. Een gebouw kan het merk of imago van de huurder ondersteunen. In sommige gevallen kan het gebouw zelf een merk worden. Denk bijvoorbeeld aan de WTC’s of aan een landmark als de voormalige lichttoren van Philips in Eindhoven. Echter, ook gebouwen die verbonden zijn met een historisch persoon of situatie, gebouwen met bijzondere architectuur, gebouwen die een bijzon-dere cultuur of periode kenmerken, of gebouwen die veel (positieve) media aandacht krijgen, vertegen-woordigen een meerwaarde. Het kan maken dat het gebouw en zijn directe omgeving daardoor voor één of meerdere stakeholders strategisch wordt.

SamenlevingOp het schaalniveau van de samenleving komen de belangen van de gebruiker en de eigenaar samen. De gebouwde omgeving is echter meer dan een optelsom van gebouwen met (openbare) ruimte ertussen en menselijke en economische belangen. Ook hier is een holistische benadering vereist. Een gebouwde omge-ving is een verzameling mensen met verlangens en behoeften. In de huidige ruimtelijke ordening kijkt men hoofdzakelijk naar de verzameling gebouwen en openbare ruimten. De mens wordt vooral gezien als de betalende consument om de grondexploitatie sluitend te krijgen.De meeste gebouwen voegen weinig toe aan hun omgeving. Gebouwen kunnen en moeten echter meer zijn: gebouwen met betekenis voor bewoners en omgeving, gebouwen met emotie en verbeeldings-kracht. Het onderscheidende karakter is daarmee duidelijk zichtbaar en dat is een kwaliteit die gebrui-kers herkennen en waar zij steeds weer naar terugke-ren. Een wijk appelleert dan aan een bepaald gevoel, communiceert, werkt beïnvloedend op gedrag en heeft een sterke symbolische waarde. Dan zijn wijken met hun gebouwen belangrijke identiteitsdragers. Net als kleding hebben zij daarmee invloed op hoe je je voelt en in sommige gevallen zelfs hoe je je gedraagt. Winston Churchill heeft eens gezegd: ‘We shape our buildings and afterwards our buildings shape us’.Om authentieke wijken te creëren moet in plaats van de grondexploitatie de mens centraal staan. Er dient rekening te worden gehouden met plekken waar

mensen hun economische én culturele creativiteit kunnen manifesteren, de zogenaamde ‘nutteloze’ ruimten. Hierdoor ontstaan sfeervolle buurten met eigenheid die iets authentieks toevoegen aan de stad en mensen daar graag willen leven.Onderdeel van de ruimtelijke ordeningsstrategie zou ook moeten zijn om ruimte te laten voor vernieuwing. Stedenbouwkundige concepten en maatschappelijke

veranderingen volgen elkaar steeds sneller op waardoor gebouwen en omgevingen eerder toe zijn aan renovatie. Vernieuwing dient letterlijk en figuurlijk de ruimte te krijgen: we wachten nog even met het invullen van alle plekken en geven ruimere bestemmingen aan gebou-wen. Die tolerantie biedt

ruimte voor creativiteit, en daarmee voor innovatie en economische groei. De kruisbestuivingen die zo ontstaan, leiden tot nieuwe ontwikkelingen, essentieel voor kennissamenlevingen.Het vergt een zorgvuldig omgaan met de ruimte omdat wat je maakt er voor decennia staat en mis-schien wel langer. De gebouwde omgeving is een grote economische en maatschappelijke katalysator. Zij vormt bovendien een element van onze heden-daagse cultuur. Een deel wordt uiteindelijk zelfs ons cultureel erfgoed. Deze belangen en de omvang maken dat gebouwen voor de samenleving vaak strategisch zijn. Dit is een grote verantwoordelijkheid voor de betrokkenen bij de totstandkoming en het gebruik van onze gebouwde omgeving.

MoraalDat een gebouw functioneel, passend, betaalbaar en duurzaam moet zijn, behoeft geen betoog, dat is een basis vereiste. Het zijn echter de ‘zachte’ factoren die voor een mens en zijn functioneren het verschil ma-ken. Gebouwen die mens- en organisatiegericht zijn met een onderscheidende identiteit, roepen emoties op, waardoor het gebouw een communicatiemiddel is. Deze communicatie speelt een belangrijke rol om het moreel van de medewerkers hoog te houden, maar ook als marketinginstrument naar de markt/samen-leving. Waardoor het ondersteunend is aan de uit te voeren strategie en tactiek. fmi

‘Een gebouwde omgeving is

een verzameling mensen met

verlangens en behoeften.’