afstudeerprojectDe Hemmes

20120816

Avans Hogeschool

Sjoerd Leppers & Tim Nusselein

afstudeerprojectDe Hemmes

20120816Een document van Studenten Stedenbouwkunde, Avans Hogeschool AB&I Sjoerd Leppers (2020013) Tim Nusselein (2021671)

In opdracht van Avans Hogeschool AB&I Katrien Markus Leo van Beek Karin Akkers In samenwerking met Gemeente Zaanstad Gert Grandiek Monica Sommer Mirte Rozemond Milko Buter

Versie Definitief-01

Datum 16augustus2012

SuMMARy

This document contains the graduation project of two urban planning students, Sjoerd Leppers and Tim Nusselein.

The subject of the graduation project is De Hemmes, a 13,8 acres big peninsula in de municipality of Zaanstad. The municipality has asked the students to research the possibilities for a housign program on De Hemmes. The students critically reviewed this question and divided it into several sub-questions.

The first step in the project was to become familiar with the area and it’s environment. Part of that was to gather information which was already available on this subject. For example Palmbout Urban Landscapes has written a document called Ruimteplan Zaan/IJ in which they have been looking for development sites along the riverbanks of de Zaan.

Then the students set foot to make their own inventories and analysis. During this process there were several interesting discoveries, for example the location of the peninsula right at the edge of the metropolitan region of Amsterdam.

Zaanstad also has a rich history which attracts about one million tourists a year. The well known open air museum De Zaanse Schans is located just north of the planning area.

All the most important inventories and analysis are put together in one conclusion map. The sequel to that map is a map with principles which in a later stage will be translated to the design. A strategic structure map on the environment shows how the peninsula and the environment are connected. This will help to make sure that the design will settle into its environment.

During the project the students made a few different design steps. Already in an early stage they started drawing some basic designs and created three drawing excercises which had to help to create a variety of temporary designs.

Later the whole basic principle changed: not a blueprint design but a flexible design. In other words, don’t create a ready-made design set up a couple of design steps. Some primary charactaristiscs of the design are not flexible, for example the position and structure of the main road. Other charactaristics, for example the allotment and the design of public spaces are flexible, although there are some rules to help maintain a high quality. This way the development can be adjusted to the wish of the target group.

The flexible final design comes with a quality plan and a phasing strategy. These three products together should lead to the optimal development of De Hemmes.

SAMENVATTING

Ditdocumentbevathetafstudeerwerkvantweestudenten stedenbouwkunde, Sjoerd Leppers en Tim Nusselein.

HetonderwerpvanhetafstudeerprojectisDeHemmes,een5,6hectaregrootschiereilandindegemeenteZaanstad.Degemeenteheeftde studenten gevraagd te onderzoeken hoe De Hemmes invulling kan geven aan een woningbouwprogramma.Devraagiskritischbekeken en opgesplitst in een aantal deelvragen.

De eerste stap in het project bestond uit gevoel krijgen voor het gebied en de omgeving en hetinventariserenvaninformatiediereedsbeschikbaar was over het eiland. Zo is er onder andere het Ruimteplan Zaan/IJ van Palmbout Urban Landscapes, waarin gezocht is naar ontwikkellocatiesaandeZaan.

Vervolgenszijndestudentenzelfhetgebiedendeomgeving gaan inventariseren en analyseren. Hierin zijn een aantal interessante ontdekkingen gedaan, zoals bijvoorbeeld de ligging van het schiereiland op de rand van de metropoolregio Amsterdam.

OokheeftZaanstadeenrijkehistoriediedeaandacht van ongeveer één miljoen toeristen per jaar weet te trekken. Het bekende openlucht museum de Zaanse Schans ligt net ten noorden van het plangebied.

Bijditflexibeleeindontwerpisookeenbeeldkwaliteitsplanenfaseringstrategieopgezet.Samenmoetditleidentotdeoptimaleontwikkelingvan De Hemmes.

Deinventarisatiesenanalyseszijnsamengevoegdin één conclusiekaart. Het vervolg daarop is een uitgangspuntenkaart, waarin de conclusies omgezet zijn naar uitgangspunten voor het eindontwerp. Omdat het eindontwerp niet op zich staat, maar in eenomgevingligtmeteensterkeidentiteitiserookeen structuurvisie gemaakt voor de omgeving. Deze zorgt ervoor dat het ontwerp als het ware verankerd wordt in de omgeving.

Gedurende het project zijn er een aantal verschillende ontwerpstappen gemaakt. Al in een vroegefaseisbegonnenmethetopzettenvanontwerpoefeningenomtoteenaantalgevariëerdevoorlopige ontwerpen te komen.

Later in het proces is het basisprincipe van het ontwerp totaal omgegooid: geen blauwdruk maarflexibiliteit.Metanderewoorden:erisgeenkant en klaar ontwerp gemaakt, maar er zijn ontwerpstappen opgezet. Een aantal primaire karakteristiekenvanhetontwerpzijnvastgelegd,zoals bijvoorbeeld de ligging en structuur van hoofdontsluiting.Vervolgensishetgebiedverdeeld in verschillende “ontwikkelblokken”. Voor een dergelijk ontwikkelblok zijn verschillende verkavelingenmogelijk.Zoheeftdegemeenteofontwikkelaardekansomgedurendedeontwikkeling zo goed mogelijk in te spelen op de wensen van de doelgroep.

Inhoudsopgave 7

Inleiding...............................................................blz. 09 01 | Context............................................................. blz. 11 Achtergrondinformatie........................................blz. 13 Noord-Holland.....................................................blz. 15 GemeenteZaanstad.............................................blz. 17 Hetplangebied.....................................................blz. 19 Deomgeving........................................................blz. 21

02 | Inventarisaties en analyses............................... blz. 23 Ligging..................................................................blz. 25 IdentiteitvanZaanstad........................................blz. 27 Regionaleverbindingen.......................................blz. 29 Zaansestructuur...................................................blz. 31 ZaandamNoord...................................................blz. 33 Landschapenhistorie..........................................blz. 35 Waternetwerk......................................................blz. 37 Openbareruimte..................................................blz. 39 Zichtlijnen.............................................................blz. 41 Woningmarkt.......................................................blz. 43

03 | Conclusies en uitgangspunten........................... blz. 45 Conclusies............................................................blz. 47 Uitgangspunten....................................................blz. 49 Structuurvisieomgeving......................................blz. 51

04 | Ontwerpfase..................................................... blz. 53 Schetshistorie....................................................... blz. 55 Fase1:ontwerpoefeningen..................................blz. 56 Fase2:variantenontwerpoefeningen.................blz. 57 Fase3:voorlopigevarianten................................blz. 58 Fase4:definitievevarianten................................blz. 59

05 | Eindontwerp..................................................... blz. 61 Fase5:ontwerpendeelproblemen......................blz. 62 Regelsvoorflexibeleverkaveling.........................blz. 69 Kavelpaspoort......................................................blz. 70 Fase6:definitiefeindontwerp.............................blz. 73 Beeldkwaliteitopenbareruimte..........................blz. 74 Faseringstrategie..................................................blz. 81

Slotwoord.............................................................blz. 83

06 | Bijlagen............................................................. blz. 85 Infrastructuur.......................................................blz. 89 Openbaarvervoer................................................blz. 91 Langzaamverkeer.................................................blz. 93 Monumenten.......................................................blz. 95 Gebiedsopbouw...................................................blz. 97 Functiesenbedrijvigheid.....................................blz. 99 Groenstructurenenopenbareruimte..................blz. 103 Juridischeonderbouwing.....................................blz. 104 Financiëleonderbouwing.....................................blz. 109

Literatuurlijst........................................................blz. 111

9

Conclusie’s&

UitgangspuntenEindontwerpDeelontwerpenAnalysesInventarisaties

Verkavelingstudie

Beeldkwaliteitsplan

Faseringsplan

Het project “De Hemmes” is onderdeel van het grotere Ruimteplan Zaan/IJ. Het ruimteplan, een document dat is opgezet door Palmbout Urban Landschapes in opdracht van Gemeente Zaanstad en in samenwerking met o.a. Gemeente Amsterdam en Gemeente Wormerland, is een stedenbouwkundige verkenning naar de ontwikkelingsmogelijkheden van gebieden langs de Zaan en het IJ.

In dit document is onderzoek gedaan naar de ontwikkelingsmogelijkheden van De Hemmes, dat in het Ruimteplan Zaan/IJ onderdeel is van deWijdeZaanenisaangewezenalspotentieel“zelfbouwparadijsmetvrijekavels,wonen,werkenenwaterrecreatie”.

LEESWIJZEROm een leesbaar document te presenteren is alleen hetmeestrelevantewerkinhoofdstukkenverdeeld,(overig) ondersteunend werk is verzameld in de bijlagen.

Elkhoofdstukbegintmeteenkorteinleidingwaarinwordt verteld wat er verwacht kan worden. De hoofdstukkenvolgeneenchronologischelijn,dedeelhoofdstukkenzijngrotendeelsgeordendopzoeen manier dat het gemakkelijk leesbaar is, zoals bijvoorbeeld van grote schaal naar kleine schaal.

Tijdens dit project is dieper ingegaan op de ontwikkeling van het schiereiland en is verder onderzocht hoe het schiereiland zo goed mogelijk kanwordenontwikkeld.Hierinstaatidentiteitcentraal: het is van belang dat De Hemmes zijn eigenidentiteitkrijgt,maardiemoetwelaansluitenopdetypischZaanseidentiteit.

INLEIDING

context

01In dit hoofdstuk zijn het plangebied en de omgeving toegelicht, zodat voor de lezer duidelijk wordt in welke context het project zich afspeelt.

13

PROJEcTWERVINGHetvoormaligestagebedrijf(PalmboutUrbanLandscapes)vanéénvandestudentenheefthetproject geïntroduceerd en de studenten in contact gebracht met de gemeente Zaanstad.

AANLEIDINGAmsterdam als metropoolregio groeit in zowel economischealsdemografischezin.Zaanstadisdoorzijngunstigeliggingdeaangewezenkandidaat om een deel van deze groei op te vangen. AmsterdamgroeitviadenoordelijkeIJ-oeversinderichtingvanZaanstad,degemeenteZaanstadkanhieropinspelendooruniekelocatiesaandeZaanteontwikkelen.DeHemmesiseenvandezelocatiesdie kansen biedt voor het unieke en duurzame wonen aan het water. In samenwerking met de stadAmsterdamkanhetvestigingsklimaatversterktworden.

DegemeenteZaanstadheeftin2011eengrootgedeelte van de grond van het schiereiland De Hemmes opgekocht om hier ontwikkelingen plaats te laten vinden en deze in eigen regie te houden. Deze ontwikkelingen staan echter nog in de kinderschoenen en worden op dit moment door de gemeente en andere belanghebbenden verder onderzocht.

DOELSTELLINGHetdoelvandezeafstudeeropdrachtisomdegemeente Zaanstad een beeld te geven over hoe het plangebied De Hemmes ontwikkeld zou kunnen worden met behoud van een eigen Zaanse identiteit.

ONDERZOEkSVRAAGWelkekarakteristiekeindelingenzijnermogelijkophet schiereiland de Hemmes, waarbij het zijn eigen identiteitkrijgtenontwikkeldkanwordeninfases?

PROBLEEMSTELLINGDe Gemeente Zaanstad wil inspelen op de groei van de Metropool Regio Amsterdam door o.a. het schiereiland De Hemmes geschikt te maken voor woningbouw. Het schiereiland biedt enorme kansenomeenkwalitatieveinvullingtegevenaandezeontwikkeling.Gemiktwordtophetmidden-en hogere segment door het uitgeven van kavels t.b.v. ontwikkeling van grotendeels vrijstaande, grondgebonden woningen.

Het is belangrijk dat het schiereiland zijn eigen identiteitkrijgt,maarwelopzoeenmanierdathetaansluit bij het typische Zaanse karakter. De grond vanhetschiereilandisernstigvervuildenmoetwordengesaneerd,naarverwachtingkanin2016worden begonnen met het uitgeven van kavels. Het aantal uit te geven kavels wordt bepaald in de verkavelingstudie.DeHemmeszalinfaseswordenontwikkeld, waarbij kan worden aangenomen dat5tot10kavelsperjaarwordenuitgegeven,afhankelijkvandevraaginditsegment.

AcHTERGROND INfORMATIE

020101LiggingZaanstadinNoord-Holland02 Omgeving in beeld

ALKMAAR HOORN

DEN HELDER

ZAANSTAD

AMSTERDAM

De Hemmes

A

B

C

DE

F

G

H

ANationaallandschapB Polderlandschap bij Hoorn C Zeilen op het Markermeer D Amsterdamse Zuidas E Haarlem a/d Spaarne F forteiland en hoogovens bij IJmuiden G Noordzeestrand H Bloembollenvelden bij Alkmaar

15

Noord-Hollandisde2egrootsteprovincievanNederland, gebaseerd op inwonersaantal. Op nummeréénstaatZuid-Holland.

GemeenteZaanstadisde3egrootstegemeentevanNoord-Holland,gebasseerdopinwonersaantal.OpnummeréénentweestaanrespectievelijkAmsterdamendeprovinciehoofdstadHaarlem.

De gemeente bevindt zich op proviniciale/regionale schaalopeeninteressantelocatie,omgevendoorallerleiverschillendefunctiesengebieden.Inhet zuiden ligt het meest verstedelijkte gebied van Nederland, de Randstad. Ten westen ligt hetaantrekkelijkeNoordzeestrand.Richtinghetnoordenennoord-oostenligthetuitgestrektepolderlandschap, met ook andere kwaliteiten zoals de bloembollenvelden. Verder ligt ten oosten van de gemeente het Markermeer.

NOORD-HOLLAND

040303 Metropoolregio (bron: Gemeente Amsterdam, Metropoolregio in cijfers 2011) 04 Stadsdelen binnen de gemeente (bron: Gemeente Zaanstad, www.zaanstad.nl/wijken)

15

1 Kerncijfers

1 Amsterdam2 Wormerland3 Zaanstad4 Beverwijk5 Heemskerk6 Uitgeest7 Velsen8 Bloemendaal9 Haarlem

Zaanstreek

IJmond

agglomeratie Haarlem

Amstel-Meerlanden

Het Gooi en Vechtstreek

Flevoland –

Waterland +

Amsterdam

10 Haarlemmerliede en Spaarnwoude 11 Heemstede 12 Zandvoort 13 Aalsmeer 14 Amstelveen 15 Diemen 16 Haarlemmermeer 17 Ouder-Amstel

18 Uithoorn 19 Blaricum 20 Bussum 21 Hilversum 22 Huizen 23 Laren 24 Muiden 25 Naarden 26 Weesp

27 Wijdemeren 28 Almere29 Lelystad 30 Beemster 31 Edam-Volendam 32 Landsmeer 33 Oostzaan 34 Purmerend 35 Waterland 36 Zeevang

2

3

4

56

7

28

29

18

9

10

1112

13

14

15

16

17

18

1920

21

21

22

23

24

2526

27

30

31

3233

34

35

36

1

Metropoolregio Amsterdam naar gemeenten en subregio’s, 1 januari 2011

1

Metropoolregio Amsterdam in cijfers 2011

1Assendelft 10ZaandamWest2Krommie 11OudeHaven3Westzaan 12ZaandamNoord4Wormerveer 13Kogerveldwijk5Rooswijk 14Rosmolenwijk6Westerkoog 15ZaandamZuid7NieuwWest 16Pelders-enHoornseveld8OudZaandijk 17Poelenburg9OudKoogaandeZaan 10 De Hemmes

1Amsterdam 10Haarlemmerliede 18Uithoorn 27Wijdemeren2Wormerland 10enSpaarnwoude 19Blaricum 28Almere3Zaanstad 11Heemstede 20Bussum 29Lelystad4Beverwijk 12Zandvoort 21Hilversum 30Beemster5Heemskerk 13Aalsmeer 22Huizen 31Edam-Volendam6Uitgeest 14Amstelveen 23Laren 32Landsmeer7Velsen 15Diemen 24Muiden 33Oostzaan8Bloemendaal 16Haarlemmermeer 25Naarden 34Purmerend9Haarlem 17Ouder-Amstel 26Weesp 35Waterland 36Zeevang

17

0605

GEMEENTE ZAANSTAD

05 Polderlandschap omringd de stad 06 Schilderij van Monet 07DeZaanomstreeks195008Woon-werkstad09DeZaans-groenehuisjesaanZaanseSchans

DegemeenteZaanstadisin1974ontstaandooreensamenvoegingvanAssendelft,KoogaandeZaan,krommenie, Westzaan, Wormerveer, Zaandam en Zaandijk.

De gemeente maakt deel uit van de Metropoolregio Amsterdam (MRA).

De stad wordt omringd door uitgestrekte groene polderlandschappenenheefteenrijkehistorie.Zaanstadistrotsophaarindustriëleverleden,dit komt onder andere, omdat de Zaanstreek het oudste industriegebied van Europa is. Molens bepaaldende“skyline”vandestadenin1870verbleefMonet,eenFransekunstschilder,viermaanden in Zaandam om zich hierdoor te laten inspireren.

De stad ontwikkelt zich aan de oevers van de Zaan. Met de opkomst van de industrie moet de kleinschalige lintbebouwing plaats maken voor grote pakhuizen en loodsen, de Zaan is de levensader van de stad. Door deze ontwikkeling ontstaat een mixvanwonenenwerken;stevigefabriekspandendirect naast eenvoudige woonhuizen. Dit is tot op heden een belangrijke kwaliteit van Zaanstad.

Tegenwoordig staat Zaanstad vooral bekend om haar groene huisjes (bijv. de Zaanse Schans), het ontstaan van supermarktketen Albert Heijn en koekjesfabrikantVerkade.

09

08

07

Schipperslaan

't Kalf

De Kuil

Dr. H.G. Scholtenstraat

De Oude Zwan

De Sint Willebrordus

Dr. H.G. Scholtenstr

D. Sonoyweg

Kalf

Kalf

Kalf

De Sint Pieter

De Twee Gebroeders

De Almanak

De Koopman

1:200010Locatievanhetplangebied11 Eigendomskaart(Paars:GebroedersKramer;Groen:GemeenteZaanstad;Rood:Dhr.Schol)12 Het plangebied, De Hemmes

10

121:2000

19.070 m2

9.170 m228.444 m2

11

19

13 Openbare weg begeleid door hekwerk 14BraakliggendegrondmetopdevoorgrondhetpandvanKramerScheepsmotorenenopdeachtergronddeDuyvisfabriek15 De Hemmes totaal afgezetmethekwerken,zichtopHaaldersbroek16GrondinhetbezitvanScholKraan-enTransportbedrijf,opditmomentveelgebruiktalsoverslaglocatie

15

1613 14

HET PLANGEBIED

Het plangebied is een schiereiland in de Zaan, in het noorden van Zaanstad. Het is omgeven door water, vanzoweldeZaanalsde2binnenmerenvandeZaan, De Poel en De kuil.

Hetplangebiedbeslaat5,6hectare,waarvan2,8ha.in bezit is van de gemeente. De overige grond is in handenvantweeparticulieren;deheerScholendegebroedersKramer.Zijbezittenrespectievelijk1,9en0,9ha.Zijgebruikendegrondbeidenzowelomoptewonenalsbedrijfsmatig,maarhetovergrotedeelvande5,6ha.isbraakliggendterrein.

Over de Hemmes loopt één openbare weg, dit is het enige stuk openbare grond op het schiereiland. De weg wordt aan beide kanten begeleid door hekwerken, dus de braakliggende grond is niet begaanbaar.

Deredendathetgebiedniettoegankelijkisheeftonderanderetemakenmethetfeitdatdegrondvervuild is, hiervoor zijn twee redenen. De eerste is datheteilandlangetijdindustriegehuisvestheeft.Deandereredenisdathetschiereilandregelmatigopgehoogdis,datgebeurdestelselmatigmetvervuilde grond.

222120

191817

17 Ophaalbrug bij Haaldersbroek 18 De Zaanse Schans 19 Omgeving van De Hemmes in kaart 20 Nabij gelegen achterland aan de Westerdijk 21 + 22‘tKalf

KALVERPOLDER

ZAANSE SCHANS

HAALDERSBROEK

‘T KALFHEMMES

21-27B

De Poel

De Kuil

ZAAN

INDUSTRIE

De Braak

21

25242323OntwerpvoorstelKalf21-27b(Bron: Gemeente Zaanstad) 24Tate&LyleNetherlandsBVenMachinefabriekDuyvisaandeoverkantvandeZaan25DuyvisProductionsopdehoekbijdeZaanseSchans

DE OMGEVING

De Hemmes wordt omgeven door een aantal verschillende gebieden, waarvan water het meest opvallende is. Aan weerszijden ligt een binnenmeer, in het noorden De Poel en in het zuiden De kuil

HetplangebiedKalf21-27bisinontwikkeling,inonderstaandeafbeelding(23)laateenschetszienhoe het gebied eruit kan komen te zien.

DewijkwaardeHemmestegenaanligtis‘tKalf,eenjaren70uitbreidingswijk.Inafbeeldingen21en22wordtmetbehulpvaneenimpressieweergegeven hoe deze wijk eruit ziet.

Ten noorden van deze wijk ligt Haaldersbroek, eenkarakteristiekestraatmetdestatusvaneenbeschermd dorpsgezicht.

Voorbij Haaldersbroek ligt de Zaanse Schans en de Kalverpolder.DeZaanseSchansiseeninternationaalbekendopenluchtmuseum,waartientallenjarengeleden typisch groene Zaanse huisjes bij elkaar zijngeplaatst.Metruim900.000bezoekersperjaarplaatsthetzichals16eopdelijstmetmeestbezochteattractiesvanNederland.Hetstaatdaarmee hoger dan bijvoorbeeld Madurodam (Den Haag)enhetDolfinarium(Harderwijk).

DeKalverpolderiseenrelatiefkleinepoldermeteenoppervlaktevan170ha.Depolderisbekendvanwege de Zaanse Schans en is in beheer bij Staatsbosbeheer.

Aan de overkant van de Zaan ligt een aantal grotere industriëlecomplexen.DegrootstehiervanzijnTate&Lyle(food-industry)entweecomplexenvanDuyvis (bekend van de nootjes).

inventarisati

esen

ana

lyse

s

02In dit hoofdstuk zijn alle inventarisaties en analyses besproken die invloed hebben gehad op de conclusies en uitgangspunten. De overige inventarisaties en analyses zijn opgenomen in de bijlagen.

27

282626DeHemmesinNoord-Holland27LuchtfotoDeHemmes(Foto: Mirande Phernambucq) 28 Weergave van de ruimtelijke impact van de bebouwing

25LIGGING

Ten zuiden van de Hemmes ligt de metropoolregio Amsterdam, die onderdeel is van het kloppende hart van Nederland, de Randstad.Ten noorden ligt het uitgestrekte polderlandschap enietsverderdeinternationaalberoemdebloembollenvelden.

De Hemmes ligt op deze vage grens tussen polder en stad, en samen met zijn ligging in de Zaan maakt dat het schiereiland uniek binnen de metropoolregio.

Op kleinere schaal is deze grens op een andere manier te vertalen: de robuuste en stoere bebouwing van de industriestad tegenover derustigeennederigebebouwingvanhetpolderlandschap.Inafbeelding28(links)isditweergegeven door middel van een schets.

27

302929Ontwikkelingaandelintenenrichtingdemolens30Wonenenindustriebijcacoafabriek“DeZaan”,KoogaandeZaan

LANDScHAPDe Zaanstreek is een uniek historisch veenlandschap,dataltijdonderhevigisgeweestaan de krachten van het water. Door de aanleg van dijkenheeftheteenvastevormaangenomen.

DE ZAANDeZaaniseenveenrivierdieweiniggetijverschillenkent.Hetislangetijdderuggengraatvandestadgeweest. Het bood ruimte aan alle belangrijke functiesvandestadzoalsriolering,afwateringen watervoorziening, maar zorgde ook voor de industriëlegroeidoorhettransportoverhetwater.Daarnaast was het een plek waar men naar toe ging omterecreëerenenmensenteontmoeten.

DeZaanwasdesleuteltotdeindustriëlegroeiinde Zaanstreek. De welvarende bevolking bouwde zijn woonhuizen tussen de dijk en de Zaan, met de achtertuin aan het water.

INDUSTRIëLE OPkOMSTVanafde19eeeuwbeginthetlandschaptetransformeren,molenswordenverbouwdtotgrotehoutenfabriekenofgeslooptomnieuwbouwfabriekenneertezetten.DefunctiesvandeZaanbeperken zich op dat moment tot transport en afvoervanafvalwater.Hetgevolghiervaniseensterkdalendewaterkwaliteitwaardoorderecreatieaan de Zaan verdwijnt.

Steedsgrotereindustriëlecomplexenwordenaan de Zaan gebouwd, waardoor de sterk contrasterendemixvanindustrieenwonenontstaat. Door deze dichte bebouwing kan de rivier steedsminderwordengezienenbeleefd.

GROEIFabriekenwordenvanaf1960verplaatstnaarbedrijventerreinen aan het Noordzeekanaal en de snelweg.DeZaanblijftzwaarvervuildachter,samenmetverlatenenvervallenfabriekpanden.

Indejaren‘70en‘80breidtdestadzichverderuit, onder andere over het spoor in het westen. De nieuwe wijken hebben een introverte opzet en blijven sterk van de stad gescheiden door het spoor en de provinciale weg.

LINTENHet lint loopt van oudsher van dorp naar dorp en volgt meestal het water.

Deontwikkelingenvindenineersteinstantieplaats aan het lint, waarbij boeren sloten naar hetachterlandgravenomdegrondtecultiveren.Wanneer het lint is volgebouwd met woningen ofindustriëlepandenwordterverderontwikkeldrichtingdemolensinhetachterlanddoornieuwepaden haaks op het lint te leggen, deze volgen de poldersloten. Aan deze paden komen kleine, lichte, houten huisjes te staan, rekening houdende met de zachteveenbodem(zieafbeelding29).

IDENTITEIT VAN ZAANSTADOpgezet m.b.v. het Ruimteplan Zaan/IJ van Palmbout urban Landscapes

3131Regionaleontsluiting

29

32 3332 Bushalte aan de Dr. H.G. Scholtenstraat 33 Zaandam kogerveld

De Hemmes is uitstekend aangesloten op Zaanstad en de regio, zowel via het openbaar vervoer als met de auto.

Binnen 5 minuten rijden met de auto ligt knooppunt Zaandam,eenklaverbladindeA7enA8.DeA7is de verbinding naar Purmerend, Hoorn en de Afsluitdijk.DeA8looptnaarhetnoordenoverindeN8/N246enverbindtZaanstadmetdeA9richtingBeverwijkenAlkmaar.RichtinghetzuidenisdeA8deverbindingmetdeA10,deringrondAmsterdam.

Methetopenbaarvervoerreizenkanmetdebusofdetrein.Op5minutenloopafstandligteenbushaltedie door 4 buslijnen wordt gepasseerd. De bussen rijdenviahettreinstationZaandamKogervelddoornaar het centrum en de andere kant op naar de ZaanseSchansendeP+RaandeA7bijafrit2.

MetdetreinreizenkanvanafstationZaandamKogerveld.Hettreinstationisgemakkelijktebereikenmetdefiets(5min.),lopend(15min.)ofmetdebus.VanafhierrijdenertreinennaarstationZaandam(Centraal)enrichtingHoorn.VanafZaandamisereenregelmatigeverbindingmetAlkmaar en Amsterdam.

REGIONALE VERBINDINGEN

ReistijdenmetdetreinvanafZaandamKogerveld

AmsterdamCentraal 20min.

Schiphol 22min.

Hoorn 24min.

Haarlem 30min.

Alkmaar 43min.

Utrecht 58min.

Brussel(metThalys) 2u.29min.

353434 Groenstructuur rond de stad 35 Bebouwingsstructuur

ECOLOGIE

Legenda

nationale landschappen

ecologische hoofdstructuur

natura 2000

31

Zoals al eerder verteld wordt Zaanstad omringd door uitgestrekte groene polderlandschappen. Deze landschappen zijn onder te verdelen in drie groepen,namelijknationaallandschap,(onderdeelvande)ecologischehoofdstructuuren(onderdeelvan)Natura2000.

Tijdens de ontwikkelingen langs de linten, zoalsomschreveninhethoofdstukIdentiteit van Zaanstad, worden nieuwe paden naar het achterland aangelegd. Deze paden liggen niet direct aan de poldersloot en de ruimte die hierdoor ontstaat wordt ingevuld met de zogenoemde overtuinenzoalstezienopafbeelding36.Deeconomische vooruitgang vraagt om nieuwe ontwikkelingen op verschillende gebieden, zo groeit de vraag naar wegen, maar ook de vraag naar een hygiënischereleefomgeving.

De sloten worden tot dat moment ook gebruikt als riolering. Door de sloten te dempen werd voldaan aanbeidevraagstukken:dehygiëneindestadwerdverbeterd en de nieuwe ruimte die ontstond kon worden gebruikt om wegen aan te leggen.

Ook aan de oostzijde volgt het lint de dijk en het water, maar door de binnenmeren draait het lint hier naar binnen, het achterland in. Dit iseenafwijkendestructuur.Daarnaasttrektdegroenstructuur naar binnen en wordt de bebouwing onderbroken. Het gevolg hiervan is dat de wijk ‘t KalfalsapartstukZaanstadwordtbeleefd.

ZAANSE STRUcTUUR

36 Overtuinen 37 Sloten worden gedempt37

36

393838 Buitendijkse gebieden 39Ontwikkelrichtingvan‘tKalf

Wilhelminasluis

33

40LintbebouwingaandeBraakdijkrond190041DeKalverkerkmetopdeachtergronddepolderdielater‘tKalfwordt42Uitbreidingsplan‘tKalfuit1973

Inhetvorigehoofdstukisvertelddatdewijk‘tKalfeen “autonoom” stukje Zaanstad is. Ondanks dat, heefthetweldezelfdekenmerkendeontwikkelinglangshetlint(afbeelding39)doorlopen.

Zoalsopeengrootaantalhistorischefoto’s,postkaartenenplattegrondenterugistezien,iserallangetijdbebouwinglangshetlintenopdeHemmes. Het gaat daarbij vooral om molens en woonhuizen.

Indejaren‘70volgtderealisatievaneenuitbreidingsplan,waardoordewijk‘tKalfachterhetlintontstaat.Dewijkbreidtzichoptraditionelewijzeuit,zoalsinhetvorigehoofdstukisuitgelegd,door nieuwe wegen aan te leggen, haaks op het lint. Ditisookterugtezieninafbeelding39.Veelvandestratenin‘tKalfzijnvernoemdnaarvoormaligemolensopdeHemmesofeldersaandeZaan.

BUITENDIJkSHet lint ligt rechts van de Hemmes en de dijk dus ook. De Hemmes is dus een buitendijks gelegen schiereiland, maar door de sluis in het centrum van Zaanstad niet onderhevig aan overstromingen.

40 42

ZAANDAM NOORD

41

45

44

4343 Theorie over het ontstaan van De Hemmes (Bron: Dick Kerssens, Het behouden land) 44DeHemmesomstreeks183045DeHemmesomstreeks1969

De kogmeeuw

De ZeemeeuwDe Oude Zwan

De Roggebloem

De ZaadzaaierDe koopman

De Prolpot

35

48474646DeHemmesenhetachterlandin195947 Hoogwater, d.d. onbekend 48OliemolensopDeHemmesomstreeks1900(Foto’s: Gemeente Archief Zaanstad)

VolgensdetheorievanDickKerssens(zieafbeelding43)isdeHemmesontstaannaeenoverstroming.Deze overstroming komt als logisch gevolg na het uitgraven van poldersloten. Deze poldersloten werden door de boeren uitgegraven om de grond te cultiveren.Hetresultaatisdatdezachteveengrondinklinkt(degrondneemtinvolumeaf,dushetgrondniveau daalt). De grond komt hierdoor op hetzelfdeniveaualsdeZaanenhetIJteliggenendaardoorvindenerregelmatigoverstromingenplaats. Wanneer het water terugstroomt ontstaan De Poel en De Kuil, het eiland ertussen is de Hemmes.

De Hemmes is een buitendijks stuk land en wordt dus niet door dijken beschermd voor het water. Dit is terug te zien in de vorm van het eiland, die nogal veranderd is onder invloed van het water. Door de kracht van het water zijn grote stukken land weggeslagen en is nieuwe grond aangespoeld. Deze verandering van vorm is terug te zien in de afbeeldingen(44en45)opdelinkerpagina.

Regelmatigwerdenertijdenseenstevigestormstukken land weggeslagen en daarom werd het land meerdere malen opgehoogd, dit gebeurde vooral metpuinenafval.Ditisdebelangrijksteredenwaarom de grond van De Hemmes nu grotendeels verontreinigd is.

De Hemmes maakte deel uit van de industrie van Zaanstad en was bebouwd met een aantal oliemolens. Deze molens werden ingezet om olie uit oliehoudende zaden te persen, vooral ten behoeve vanhetproducerenvanverf.Dezelichtontvlambarestoffenzorgdenernogaleensvoordatdehoutenmolensvlamvattenenafbrandden.Molensdielang genoeg bleven staan werden uiteindelijk met opzet gesloopt om plaats te maken voor nieuwe gebouwen, zoals loodsen. Dat vroeg ook om een betere verbinding over het land en dus werd de waterweg tussen het vasteland en de Hemmes gedeeltelijk gedempt, waardoor het eiland veranderde in een schiereiland.

LANDScHAP EN HISTORIE

504949 De Zaan 50DeZaanineenfotouit1964

foto 50

37

De Zaan is de meest dominante structuur van de stad. Het is ook al eeuwenlang een belangrijke transportas voor Zaanstad en omgeving.

Ten zuiden en noorden van de Hemmes ligt een binnenmeer,inhetvorigehoofdstukheeftukunnenlezen over het ontstaan hiervan. Dit is uniek langs de hele Zaan, op géén andere plek treedt de Zaan zover buiten zijn historische oevers dat er een binnenmeer ontstaat.

De Hemmes ligt te midden van een waterknooppunt. Verschillende vaarroutes komen bij elkaar en beroepsvaart en pleziervaart mengen zich hier.

Tussen de Jagersplas en De kuil is een indirecte recreatieveverbinding,t.b.v.dekanosport.

Dewijk‘tKalfstaatindirecteverbindingmetdeJagersplas,maarnietmetdebinnenmerenofdeZaan.

De Poel staat in direct contact met de kalverpolder die tot aan Purmerend doorloopt.

Via de Zaan staan beide binnenmeren in contact metZaanstadenWormerveer.Vanafdezeplaatsenkan verder gevaren worden naar bijvoorbeeld AlkmaarofAmsterdam.

WATERNETWERk

Zaanstad

Wormerveer Kalverpolder

De Poel

De Kuil

Jagersplas

De Zaan

5151 Waternetwerk

52 + 53 + 54 Aanzichten en dwarsdoorsnedes (inspiratie tekenstijl: Palmbout Urban Landscapes) 55Waterfrontmetdelocatiesvandedoorsnedenenfoto’s5554

53

52

57

58

59

54

53

52

Legenda

geen contact met de Zaan

contact met de Zaan contactpunt met de Zaan

locatie’s dwarspro�elen

39

5756

595856 Steiger in de Zaan, ten noorden van de Wilhelminasluis 57 t/m 59OpenbareruimteaandeZaan(fotolocatiesstaanaangegevenopdekaartlinks)

Zoalsinhetvorigehoofdstukverteldis,isdeZaande meest dominante structuur van de stad. In afbeelding55isinkaartgebrachtwaarjedeZaanalsinwonerofbezoekerkunt“beleven”,duswaarmen contact kan maken met het water. De kaart laat zien dat het aantal plekken schaars is, vooral richtinghetcentrum.Hoemeermenzichnaarhetnoorden verplaatst, hoe meer plekken er ontstaan.

Eenaantalsituatiesaanhetwaterfrontisinschetsvormweergegeveninafbeelding52t/m54.De tekeningen laten zien dat de bebouwing aan de Zaan erg gevarieerd is.

Indefoto’shiernaast(56t/m59)iseenaantalvoorbeelden weergegeven van hoe de openbare ruimte aan de Zaan eruit ziet. In het centrum van destadbeleeftmendeZaandoorovereensteigerte lopen, verder uit het centrum gaat het om meerparkachtige,aldannietgoedonderhouden,ruimtes.

ZAANOEVERS

63

60

656460 Zichtlijnen naar De Hemmes 61ZichlijnvanafdeophaalbrugbijHaaldersbroek62ZichtopDeHemmesvanafdeparkachtigeopenruimtein‘tKalf63ZichtlijnenvanafDeHemmes64Zichtlijnnaarhetvasteland,Kalf21-27b65 Zichtlijn over het water met op de voorgrond Tate&Lyle en verderop de openstaande coenbrug

6261

02

03

07

08

05

0609

10

41

66 Zichtlijn over een braakliggend terrein 67OpdevoorgronddeDuyvisfabriekeneenmolenendaarachterDeHemmes68ZichtlijnrichtingdeJulianabrug69ZichtlijnrichtingHaaldersbroek

6968

6766

DeHemmesisvanafmeerdereplekkengoedtezien,soms vanuit de openbare ruimte, maar meestal tussengebouwenofgroendoor.

Tussendeverschillendefabriekspandenaandewestzijde van de Zaan is een enkele zichtlijn te vindendiedebezoekerdekansgeeftomnaardekop van de Hemmes te kunnen kijken.

De zichtlijnen roepen een nieuwsgrierigheid op en vragen de bezoeker om na te denken over wat er op die plek (de Hemmes) gebeurt.

VanafeenaantalplekkenopdeHemmeskanmen360gradenomzichheenkijken.DetypischZaanseomgeving waarin de Hemmes zich bevind wordt bepaalddoordegrotefabriekenvanTate&Lyleen van Duyvis, een jachthaven, wat kleinschaligere bedrijvigheid en Haaldersbroek.

ZIcHTLIJNEN

7372

7170

70 Bevolkingsprognose voor Zaanstad 71GemiddeldeWOZ-waarde(ineuro’s)vaneenwoning72Woningaanboden-vraaginZaanstad73 Woonmileu aanbod en vraag in Zaanstad

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

centrum-stedelijk buiten-centrum groen-stedelijk landelijk wonen

gevraagd

aangeboden

6.000

5.000

7.000

4.000

3.000

2.000

1.000

gevraagd

aangeboden

huursector koopsector

0tot

kw.kort.grenstot 2e

aft.grenstot

lib.grensvrije

sector< € 167.000 € 167.000-

€200.000€200.000-€300.000

> €300.000

MRA262.000NL237.000Zaanstad199.000

24%22%20%18%16%14%12%10%

8%6%4%2%

2015

2020

2009

1 pe

rs.

2+ p

ers.

1 pe

rs.

2 pe

rs.

3+ p

ers.

1 pe

rs.

2 pe

rs.

3+ p

ers.

1 pe

rs.

2+ p

ers.

<25 jr. 25 tot 45 jr. 45 tot 65 jr. >65 jr.

0%

43

74 Nederland 75 Metropoolregio Amsterdam 76 Zaanstad767574

Woningen per km2

869

Woningen per km2

658

Woningen per km2

214

Tot slot is de woningmarkt van Zaanstad geïnventariseerd en geanalyseerd. Dit is gedaan in combinatiemeteendoelgroeponderzoek.

Deinventarisatiesindithoofdstukkomenvoortuithet document “De woningmarkt in Zaanstad” dat is gepubliceerd door RIGO Research en Advies BV in 2009.

Indetabelvanafbeelding70isdebevolkingsprognose voor Zaanstad weergegeven. Wat hieruit opvalt is dat de jongere groepen (tot 45 jaar) krimpen en de meerpersoons huishoudens metpersonenvanaf45jaarnementoe.

Deze analyse stemt overeen met de tabel (in afbeelding72)uithetonderzoekdocument.In de tabel is te zien dat er veel aanbod is aan “de onderkant” van de markt, met name in de huursector. Daarnaast is ook duidelijk te zien dat er veel vraag is naar koopwoningen met een waarde vanmeerdan€300.000,-.

Om het verhaal compleet te maken is er gekeken naar vraag en aanbod van woonmilieus in Zaanstad. Indetabel(afbeelding73)isduidelijkteziendaterveelvraagisnaareengroen-stedelijkenlandelijkwonen mileu.

Vervolgens is gekeken naar de woningdichtheid in Zaanstad,de metropoolregio en Nederland, dit is inafbeeldingen74t/m76weergegeven.UitdezeinventarisatieblijktdaterinZaanstadrelatiefveelwoningenpervierkantekilometerstaan,zelfsmeerdan het gemiddelde in de metropoolregio.

Daarnaast is gekeken naar de waarde van een gemiddelde woning in Zaanstad, deze ligt ver onder het landelijk gemiddelde en nog verder onder de gemiddelde woningprijs binnen de metropoolregio (afbeelding71).Hier zijn verschillende redenen voor, zo zijn veel woningen verouderd en slecht onderhouden. Een andere reden is dat de woningen klein zijn en ook op kleine kavels staan.

WONINGMARkT

conc

lusi

es e

nui

tgan

gspu

nten

03In dit hoofdstuk zijn conclusies getrokken uit de inventarisaties en analyses. De conclusies zijn omgezet naar uitgangspunten en vormen samen met een structuurvisie voor de omgeving de basis voor het vervolgproces.

Legenda

historische molen

historische poldersloot

groenstructuur

ontsluiting dijk

de Zaan/binnenmeer

waterverbinding

privé oever

landmark

zichtlijn

47

Uitdeinventarisatiesenanalysesiseenaantalconclusies getrokken, de belangrijkste daarvan zijn in de kaart hiernaast weergegeven.

Op grote schaal is de belangrijkste conclusie dat de Hemmes op de grens ligt tussen de stad (en de metropoolregio) en het polderlandschap. Daarnaast wordt de bebouwingsstructuur van de stad onderbroken door een groenstructuur. Hierdoor wordendeHemmesen‘tKalfafgezonderdvandestad.

Verderingezoomd,opschaalvandeHemmeszelf,iser een aantal belangrijke conclusies die van invloed zijn op de uitgangspunten.

De Hemmes is een unieke plek in de stad en metropoolregio. Het is goed verbonden met de regioenstedelijkefunctiesliggenbinnenbereik.Toch biedt de plek veel rust en ruimte doordat hetomgevenwordtdoorhetwater.OpditrelatiefkleineschiereilandbeleeftmendetypischZaansemixvanindustrie,wonenendeZaan.

De Hemmes is een buitendijks gelegen gebied en staatnietindirectcontactmet‘tKalf:dedijkvormteen grens. Dit betekent dat de Hemmes een gebied isdatvolledigopzichzelfstaat.Ditschepteenkansvoor de stad om het roer totaal om te gooien en ietsunieksterealiserenbinnenZaanstadofzelfsdemetropoolregio.

Indenoord-oostelijkerichtingbevindtzichderustigere,kleinschaligerebebouwing,terwijlindezuid-westelijkerichtingjuistmeerstoereenrobuuste bebouwing staat.

In Zaanstad zijn plekken om de Zaan te beleven schaars. De Hemmes biedt de kans en de ruimte om hier iets aan te veranderen, door bijvoorbeeld van het schiereiland weer een eiland te maken. Ook het openbaar maken van een groot deel van de oevers draagt bij aan een zaanbeleving voor elke Zaankanter. Een ander pluspunt aan openbare oevers is dat de vele open blikvelden die de Hemmestebiedenheeftvooriedereentoegankelijkzijn en dus kan er door iedereen genoten worden vanhetverbluffendeuitzichtopdestad.

DeHemmesisvanafeenaantalplekkengoedtezien en bepaalde delen ervan springen in het oog, zoals bijvoorbeeld de kop waar kramer momenteel gevestigdis.Hetuitbuitenvaneendergelijkpuntmet bijvoorbeeld een landmark vergroot zowel de herkenbaarheidalsdeidentiteit.

cONcLUSIES

Samengevat:-Uniekeplekindemetropoolregio-Rustigeplekineenstedelijkeomgeving-Biedtdekanstotoptimalezaanbeleving-Springtinhetoog-Geeftruimtevoorbredeblikvelden

kansen:-MaakvandeHemmesweereeneiland-Oeversopenbaartoegankelijkmakenzorgtervoordat elke Zaankanter hier van de Zaan kan genieten-Molens(ofkenmerkendaarvan)opnieuwintroducerenversterktdeidentiteitencreëerthistorische binding met het eiland-Eenlandmarkopeen(aantal)strategischgekozenlocatie(s)vergrootdeherkenbaarheidvanheteiland-BenutdeafgezonderdeliggingvandeHemmesen maak er een unieke plek van binnen de metropoolregio

49

EILANDHet schiereiland De Hemmes ligt, in tegenstelling tot de rest van de gemeente Zaanstad, haaks op deZaan.Heteilandligtineenoost-west-richtingten opzichte van de waterloop en is niet, zoals de anderewijken,erlangsgesitueerd.Indezelfdeoost-west-richtingisookdewijk‘tKalftevinden,waarDeHemmesopaansluit.Deonderleggervan‘tKalfdoet nog sterk denken aan het polderlandschap, terwijl De Hemmes een duidelijk schiereiland is. Deze twee milieus hebben weinig overeenkomsten, denk bijvoorbeeld aan de verschillende structuren in beide onderleggers en aan de historie van beide gebieden. Vanuit dit laatste punt blijkt ook dat De Hemmeslangetijdeeneilandisgeweest.Dooreenwaterverbinding te maken tussen De kuil en De Poel,dieDeHemmes“loskoppelt”van‘tKalf,wordthet gebied weer een eiland en krijgt het de kans de kwaliteit die hiermee gepaard gaat te realiseren.

OEVERSDe invulling van de oevers van De Hemmes isergbelangrijk.Vanuitfinancieëloogpuntiswaarschijnlijk de beste oplossing om alle oevers privétemaken.Vanuitkwalitatiefoogpuntzoudenjuist alle oevers openbaar moeten zijn, zodat elke Zaankanter er van kan genieten. Het vinden van een combinatievanbeidenisdemeestrealistischeenmeest wenselijke oplossing.

ZIcHTLIJNENDeHemmesisvanafeenaantalplekkeneenduidelijkherkenbareplekenookvanafheteilandis er een aantal sterke zichtlijnen. Deze moeten incombinatiemetroutesbepalendzijnvoordeopenbare ruimtes, zodat deze interessant en functioneelworden.

kOP VAN kRAMERDe “kop van kramer” is erg herkenbaar. Dit punt moet verder uitgebuit worden en openbaar toegankelijk zijn, zodat alle Zaankanters hier kunnen genieten van “hun” Zaan. De bebouwing zoals dezeernustaatblijftbestaan,omdatdezevancultuurhistorischewaardeis.Inhetkarakteristiekebakstenenfabriekscomplexzijnoriginelerestenvandehoutconstructievaneenmolen(DeKogmeeuw)gevonden.

TOEGANGSWEGENDe huidige toegangsweg ligt op een historische polderslootenheeftduscultuurhistorischewaarde.Dezewegwordtaangehoudenalshoofdwegopheteiland,enbijvoorkeurishetdeenigeaansluitingmet het vasteland. Het idee hierachter is, hoe minder verbindingen met het vasteland, hoe meer “eilandgevoel”. Vanuit veiligheidsoogpunt is het echterineenlaterefasebelangrijkdateentweedeverbinding aangelegd wordt. Deze verbinding is een langzaam verkeer verbinding en ligt direct naast de andere verbinding. Bij calamiteiten moet deze verbinding te gebruik zijn door hulpdiensten.

ZAANBELEVINGOmdeZaanoptimaaltebelevenishetuitgangspuntdat er op welke manier dan ook gebruik moet worden gemaakt van het water om De Hemmes. Dit kanbijvoorbeelddoorprivéofopenbaresteigersaan te leggen.

UITGANGSPUNTEN

7877Historischefotowaaroplinksdemolen“DeKogmeeuw”tezienis78Bakstenenfabriekscomplex,onderdeelvanhetbedrijfvandefamilieKramer

77

natuurlijke mix wonen/werken

verbinding Jagersplas <–> Zaan

industriegebied behoudt huidige functie, zorgt voor contrast en bewegingen over het water

transformatie naar wonen/werken met stevige bebouwing om contrast te vergroten

stevige bebouwing afgewisseld met wonen

woonfunctie, zoekgebied nieuwe ontsluiting bij nieuwe ontwikkeling rekening houdend met zichtlijnen op De Hemmes

toeristische verbinding

markante bebouwing blijft

lage groene gebieden t.b.v. zichtlijnen

transformeren naar typisch Zaans wonen (verlengen Haaldersbroek) om zichtlijnen vanaf De Hemmes te versterken

functie behouden, beweging op het water, eventueel meer gericht op toerisme

toeristische bootverbinding

Legenda

wonen/werken uitbreiding Haaldersbroek

zichtlijnen op De Hemmes lage groene gebieden

waterverbinding

zichtlijnen Hemmes en polder

mix wonen/werken toeristische verbinding plek met hoge kwaliteit/identiteit

51

8079

In deze structuurvisie zijn uitspraken gedaan over deomgeving.Eenaantaltransformatiesindeomgevingkandeontwikkelingopendeidentiteitvan De Hemmes versterken, maar geen van de aanpassingen zijn een vereiste om de ontwikkeling van De Hemmes te laten slagen.

Degrotestevigeindustriëlebebouwingaan de westoever is van hoge kwaliteit wat betreftruimtelijkeimpactenlevendigheid.Bijtransformatiesbinnenditgebiedblijftdezegrootschaligebebouwingbijvoorkeurbehoudenofwordtdezevervangendoorbebouwingopdezelfdeschaal.

Het industrieterrein ten zuiden van De Hemmes, aan de oostoever, is evenals het vorige industrieterrein van grote waarde vanwege de levendigheid die het metzichmeebrengt.Delocatievoordezeindustrieis goed en kan op deze schaal blijven bestaan op deze plek.

HaaldersbroekiseenergkarakteristiekenweinigtoeristischstraatjemettypischZaansehuisjes.Indetoekomstkanhetgebieduitgebreidwordenrichtinghetwater,waarbijdezelfdebouwstijlgehanteerdwordt.

Nu al kan er gewerkt worden aan een verbeterde toeristischeroutetussendeZaanseSchansenHaaldersbroek. Op die manier worden ook de kansenvoordejachthavenmettoeristischedoeleinden vergroot. Nog verder in de toekomst kanzelfsgedachtwordenaaneenbootverbindingtussen de “kop van kramer” en de jachthaven.

HetplangebiedKalf21-27b,tenzuidoostenvanDeHemmes,ligtreedsopdetekentafel.Inhetontwerpmoet rekening gehouden worden met een tweede ontsluitingvoorDeHemmes.Hetgaathierbijomeenfietsbrugdiebijcalamiteitengebruiktkanworden door hulpdiensten. Ideaal zou zijn als er in het gebied rekening gehouden wordt met zichtlijnen vanafdestraatKalfrichtingheteiland.Opdiemanier wordt de herkenbaarheid van De Hemmes als eiland vergroot.

De ligging van het eiland tussen de stad met haar stevigeindustrieëlebebouwingendepoldermaaktvan De Hemmes een “stepping stone”. Als het ware bouwtdestadafrichtinghetlandschap:-stad:stevigebebouwing,industrie;-DeHemmes:kleinschaligebebouwing,groen;-polderlandschap:groen,bijnageenbebouwing.

Ten noorden staat een duidelijk herkenbaar fabrieksgebouwvanDuyvis.Deschoorsteendievanafeenafstandtezienisendeschaalvanhetgebouw maken het een landmark die zeer geschikt isvoordezelocatie.

De jachthaven is een goede toevoeging aan het gebied en brengt veel beweging op het water. Voor detoekomstkandezefunctiebehoudenblijvenofeventueeltransformerennaareenmeertoeristischefunctie.

Aan weerszijden van de jachthaven is het wenselijk omruimtetecreëerenvooreenzichtlijnvanafDeHemmesrichtinghetpolderlandschap.Ditversterktde herkenbaarheid van de ligging De Hemmes op het grensgebied van stad en polder.

79 Zicht op De Hemmes over de jachthaven in het noorden 80 De Hemmes als “stepping stone”

STRUcTUURVISIE OMGEVING

ontw

erpfase

04In dit hoofdstuk zijn inventarisaties, analyses, conlcusies en uitgangspunten via verschillende ontwerpoefeningen vertaald naar een aantal (deel)ontwerpen. In het volgende hoofdstuk volgt het eindontwerp.

ScHETSHISTORIE

FASE1:ONTWERPOEFENINGDe eerste stap die genomen is om tot een ontwerptekomenishetopzettenvaneendrietalontwerpoefeningen.Alle3concentrerenzijzichopeenanderaspect;Zaanfrontfocustzich op een zo duidelijk mogelijk stedelijk frontinhetnoordeneneenovergangnaareen gebied met een groen karakter in het zuiden;Waterlandgaatuitvaneenzowaterrijkmogelijkeomgeving;Groenzichtgaatuitvangroene oevers en duidelijke, sterke zichtlijnen over de Hemmes.

FASE3:VOORLOPIGEVARIANTENIndezefasezijnervoorelkeontwerpoefening3varianten gemaakt, elk met andere principes.

FASE2:VARIANTENONTWERPOEFENINGENTijdensdetweedestapisermetde3ontwerpoefeningengeexperimenteerdomopdie manier een gevarieerd aantal voorstellen te kunnen doen voor de volgende stap.

FASE 3: VOORLOPIGE VARIANTEN51FASE 2: VARIANTEN ONTWERPOEFENINGEN

FASE 1: ONTWERPOEFENINGEN

55

fASE 4: DEfINITIEVE VARIANTENDe6definitievevariantengeveneengoedbeeldvan de mogelijkheden die er op de Hemmes zijn.

fASE6:DEFINITIEFONTWERPIndezefasezijnalledeelproblemenuitdevorigefasesamengevoegdenzijnerkeuzesgemaaktover hoe het eiland zich kan ontwikkelen. Belangrijk om te weten is dat het geen blauwdruk is voor hoe het eiland ontwikkeld kan worden, omdat er in het ontwerp veel rekening gehoudenismetflexibiliteitenafstemmingop de vraag en wens van de doelgroep. Het eindontwerp laat dus een voorbeeld zien van hoe De Hemmes zich zou kunnen ontwikkelen in bepaalde omstandigheden.

fASE 5: ONTWERPEN DEELPROBLEMENOm tot het eindontwerp te komen zijn er eerst ontwerp oplossingen gezocht voor kleinere deelproblemen, zoals bijvoorbeeld de vorm vanheteiland,deliggingengroottevandeopenbareruimtesendehoofdstructuuropheteiland.

Indezefaseisveelaandachtbesteedtaanhetflexibelmakenenhoudenvanhetontwerp.Eenaantal belangrijke aspecten van het ontwerp liggen vast en moeten op de aangegeven manier ontwikkeld worden, maar er zit ook veel flexibiliteitinhetontwerp,zoalsbijvoorbeeldde verkaveling en de invulling van openbare ruimtes.

53FASE 4: DEFINITIEVE VARIANTEN

EILANDDe vorm van het eiland is bepaald door zichlijnen, zoals is weergegeven in de schets in afbeelding 81. De belangrijkste reden om voor deze vorm te kiezen is de eilandbeleving. Op het moment dat men het vasteland “verlaat” en de brug op gaat moet het voelbaar zijn dat men een eiland betreedt. Dit wordt het meeste gerealiseerd op het moment dat zichtbaar is dat het water om het eiland heen loopt.

FASE 5: ONTWERPEN DEELPROBLEMEN

TOELICHTINGVoordat er aan het ontwerp begonnen is zijn er eerst een aantal kleinere deelproblemen opgelost, zoals bijvoorbeeld de vorm van het eiland en de ligging van de openbare ruimtes. Deze deelproblemen zijn in dit hoofdstuk uitgewerkt en toegelicht.

Daarnaast is ook besloten dat het eindontwerp geen blauwdruk-ontwerp wordt, maar het moet zo flexibel mogelijk zijn, om in te kunnen spelen op de markt en de vraag van de doelgroep. Een aantal belangrijke ontwerp onderdelen zijn vastgelegd om sturing te geven aan de invulling van de Hemmes. Daarnaast kan op die manier de kwaliteit gewaarborgd blijven.

8181 De vorm van het eiland is bepaalt door zichtlijnen

FASE 6: DEFINITIEF ONTWERP

Schaal 1:2.500

FASE1:ONTWERPOEFENINGEN

57FASE2:VARIANTENONTWERPOEfENINGEN

FASE3:VOORLOPIGEVARIANTEN

59fASE 4: DEfINITIEVE VARIANTEN

eind

ontw

erp

05In dit hoofdstuk is weergegeven hoe het eindontwerp is opgebouwd en hoe De Hemmes er uit kan komen te zien. Daarnaast is ook het beeldkwaliteitsplan en faseringsplan in dit hoofdstuk opgenomen.

EILANDDe vorm van het eiland is bepaald door zichlijnen, zoalsisweergegevenindeschetsinafbeelding81.De belangrijkste reden om voor deze vorm te kiezen is de eilandbeleving. Op het moment dat men het vasteland “verlaat” en de brug op gaat moet het voelbaar zijn dat men een eiland betreedt. Dit wordt het meeste gerealiseerd op het moment dat zichtbaar is dat het water om het eiland heen loopt.

fASE 5: ONTWERPEN DEELPROBLEMEN

TOELIcHTINGVoordat er aan het ontwerp begonnen is zijn er eerst een aantal kleinere deelproblemen opgelost, zoals bijvoorbeeld de vorm van het eiland en de ligging van de openbare ruimtes. Deze deelproblemenzijnindithoofdstukuitgewerktentoegelicht.

Daarnaast is ook besloten dat het eindontwerp geenblauwdruk-ontwerpwordt,maarhetmoetzoflexibelmogelijkzijn,omintekunnenspelenopde markt en de vraag van de doelgroep. Een aantal belangrijke ontwerp onderdelen zijn vastgelegd om sturing te geven aan de invulling van de Hemmes. Daarnaast kan op die manier de kwaliteit gewaarborgd blijven.

8181 De vorm van het eiland is bepaalt door zichtlijnen

63

HOOfDSTRUcTUURDehoofdstructuur,diederuggengraatvanheteilandis(zieafbeelding82,roodgearceerd),ligtopde plek van een historische poldersloot. Deze wordt extraaangezetmeteennieuwepolderslooteneenaantrekkelijk wandelpad parallel aan de weg.

Alleplekkenopheteilandzijnviadezehoofdwegmet elkaar verbonden. Zo ontstaat ook de typisch Zaanse beleving van openbare ruimte, waarbij het vrijwel nooit mogelijk is om via de oever van de ene openbare ruimte naar de ander te gaan.

1,5 2,5 6,0 5,5 2,5 1,5

smal

le g

roen

stro

ok

gesc

heid

en w

ande

lpad

groe

nstr

ook

incl

. slo

ot

geco

mbi

neer

de w

eg

groe

nstr

ook

wan

delp

ad

voor

tuin

voor

tuin

82 8482Hoofdstructuur(roodgearceerd)endenevenstructuur83 Locatievandedwarsdoorsnede 84Dwarsdoorsnede1

83

1

86

1,5 2,5 2,54,5

wan

delp

ad

pake

ren

weg

groe

nstr

ook

+ ta

lud

Zaan

voor

tuin

20,0

Zaan

1,51,5 4,5

voet

pad

voor

tuin

Kave

l

weg

voet

pad

85

85Dwarsdoorsnede286Dwarsdoorsnede3

65

NEVENSTRUcTUURDeaansluitingenvandesecundairewegenopdehoofdstructuurzijnvastgelegd,maarhoeverdestraatdoorlooptisflexibelenhangtafvandeverkaveling.

De nieuw aan te leggen weg:-ligthaaksopdehoofdstructuur;-magnietdoorlopentotaanhetwater;-maggeenkruisingmaken;-moetwordenaangelegdmeteenvastgesteldprofiel,zieafbeelding88.

87 88

2

3

4

1,5 2,5 1,54,5

wan

delp

ad

pake

ren

weg

wan

delp

ad

voor

tuin

voor

tuin

87Locatiesvandedwarsdoorsneden88 Dwarsdoorsnede 4

89 90

OPENBARE PLEkkENDe openbare plekken zijn bepaald vanuit zichtlijnen vanennaarheteiland.Elkeopenbareruimteheefteenanderthema,éénfocusthetzichtopdepolder,eenanderfocustzichopdestadendeindustrieende laatste is een grotere plek waarbij alles samen komt.HierisdetypischZaansemixvanwonen,werken en industrie duidelijk te zien en voelen.

89Openbareplekken(degestippeldelijnisdehoofdstructuur)90Bijzonderelocaties91fotoomschrijving

67

91 Openbare oevers (dun) en privé oevers (dik) 92Representatievegevels93Weergavevandegevelinhetprofiel91

REPRESENTATIEVE GEVELSErzijnrichtlijnenvoorwelkekantderepresentatievegevel van een gebouw op moet kijken, onder andere omdat het bepalend is voor hoe De Hemmes beleefdwordtdooreenbezoeker.

Degevelsliggenaltijdmetderepresentatievegevelaan de nevenstructuur, en de kavels die grenzen aan dehoofdstructuurmoetenookaandiezijdeeenrepresentatiegevelhebben.

Daarnaast is er het gebied in het noordoosten, waar degevelshetgezichtvanDeHemmeszijn.Datzelfdegeldt ook voor de gevels aan de “stedelijke” openbare ruimte in het zuidwesten.

OPENBARE OEVERS EN PRIVE OEVERSIn het vorige vraagstuk is bepaald waar de openbare plekken komen, maar om een aantrekkelijke route tekunnencreëerenismeernodig.Daaromisbesloten om een gedeelte van de oever bij de “kop van kramer” ook openbaar te maken.

Deze route is in vele opzichten een interessante, onder andere omdat de constant wisselende richting,samenmetdeonregelmatigevormvanheteiland, zorgt voor een scala aan uitzichten.

92 93

94Dedieptevandewegenvandenevenstructuurisflexibel95 t/m 98Deverkavelingisflexibel

96

9897

9594

69

BEREkENING MAxIMALE kAVELGROOTTEDewensvandegemeenteom40woningentebouwen in het gebied vertaald naar de volgende formule:

totaleopp.uittegevengrond/40=max.kavelopp.

27.577m2/40=690m2 per kavel

MAxIMAAL AANTAL UIT TE GEVEN kAVELSHetmaximaalaantaluittegevenkavelskanwordenberekend door de totale oppervlakte uit te geven grond te delen door de minimale oppervlakte van een kavel. Dit moet per ontwikkelblok uitgerekend worden,omdatblokkennooitpreciesdoor300te delen zijn. De rest grond kan niet worden toegevoegd bij een ander bouwblok.

A 2087m2/300m2=6,95kavelsB 2927m2/300m2=9,75kavelsC 4981m2/300m2=16,60kavelsD 2038m2/300m2=6,79kavelsE 4717m2/300m2=15,72kavelsF 5348m2/300m2=17,82kavelsG 2216m2/300m2=7,38kavelsH 3262m2/300m2=10,87kavelsMaximumaantalkavels=86

Een belangrijk onderdeel van het eindontwerp is deflexibeleverkavelingvanhetgebied.Opdezemanier kan gedurende de ontwikkeling van het gebied ingespeeld worden op de wensen van de markt en de doelgroep. Om te zorgen dat de flexibeleverkavelingweldegewenstekwaliteitenidentiteitgaatneerzettenzijnereenaantalregelsopgesteld.

Er zijn in totaal acht verschillende zogenoemde ontwikkelblokken(zieafbeelding99).Deontwikkelblokken worden ingericht aan de hand van een set algemene regels.

ALGEMENE REGELSDe kaveldiepte varieerd per ontwikkelblok en ligt vast in het ontwerp.

Deoppervlaktevanéénkavelisminimaal300m2 enmaximaal690m2. De minimum maat is bepaald metbehulpvaneenaantalreferentieprojecten,demaximummaatisbepaaldaandehandvandewensvan de gemeente (zie berekening rechts)

Dekavelbreedteisflexibelenwordtbepaalddoorde oppervlakte van het kavel.

Eenkavelkannooitaansluitenopdehoofdstructuur.

Een aantal ontwikkelblokken bieden de ruimte vooreenondernemerscollectiefomsameneenbedrijfsgebouwteontwikkelen.Voorditgebouwgelden andere regels dan voor de woonbebouwing.

REGELS VOOR fLExIBELE VERkAVELING

9999 kaart waarin de ontwikkelblokken zijn aagegeven

kAVELVOORZIENINGENDe bouwkavels worden bouwrijp opgeleverd. Dit houdt in dat:-dekavelsophoogtezijngebracht.-dekavelsvanafdeopenbarewegbereikbaarzijn.-degebruikelijkenutsvoorzieningenzoalskabel,elektra,gas,waterentelefoonwordenaangelegdtotnabijdekavelgrens.Dekoperzorgtzelfvoordeaansluitingvandewoningopdenutsvoorzieningenen de riolering.-derioleringvoorzietineenaansluitingvoorvuilwatereneenaansluitingvoorhemelwater.

ALGEMENE REGELS VERkAVELING-Eén vrijstaande woning per kavel.-Parkerenopeigenterrein(tenminste2parkeerplaatsen).-Intotaalmagerperkavel1inritgerealiseerdworden.

WELSTANDSVRIJHet hele gebied is een welstandsvrij gebied, dit betekent dat er geen eisen worden gesteld aan het uiterlijk van de bebouwing. Om te waarborgen dat gebouwenvanelkaarvariërenzullenalleplannendoor een kwaliteitsteam worden getoetst.

WONINGEISEN-Tweenaastelkaargelegengebouwenmoetenvanelkaar verschillen in bouwhoogte en bouwmassa.-Maximaal2bouwlagen.-Bouwhoogteismaximaal8meter.-Onderdewoningmagnietondergrondswordengebouwd.-Gevelkleurendakkleurwordenopelkaarafgestemd.

EISENAANAAN-ENBIJGEBOUWEN-Bouwhoogteismaximaal5meter-Goothoogteismaximaal3,25meter-Oppervlaktebij-ofaanbouwmagmaximaal35m2 beslaan.

BEDRIJfSGEBOUWVoorbedrijfsgebouwenzijneenaantalaangepasteregels van kracht:-Hetbedrijfsgebouwdientquaarchitectuurenmateriaalgebruik een verwantschap te hebben met de woningen in de directe omgeving.-Deoppervlaktediehetgebouwmaximaalmaginnemenis60%vandetotalekaveloppervlakte.-Dehoogtevanhetgebouwmagmaximaal6meterzijn.-Per75m2bedrijfsruimtemoeter1parkeerplekophet kavel aangelegd worden.

kAVELINRIcHTING-Dekavelmagvoormaximaal50%wordenbebouwd.-Debebouwingmagtotopdezijdelingseerfgrensworden gebouwd uitsluitend indien sprake is van eenschriftelijkeovereenstemmingmetdekopersvan de naastgelegen kavel. De woningen mogen niet wordengeschakeld.Indiendezijdelingseerfgrensvan een kavel direct grenst aan het openbare gebied (en er ter plaatse geen sprake is van rooilijnen) mag debebouwingtotopdeerfgrenswordengeplaatstmetdemaximaletoegestanehoogte.-Indiendebebouwingnietopofdirecttegendeerfgrenswordtgebouwddientdebebouwingopminimaal1metervanafdezijdelingseerfgrenzenteworden gesitueerd.-Aan-,uit-,bijgebouwenengaragesdienenquaarchitectuur en materiaalgebruik een verwantschap tehebbenmethethoofdgebouw.

kAVELPASPOORT

71

2,50m

0,75m

1,80m

1m

1m

AANLEGSTEIGERkavels met een tuin aan het water hebben de mogelijkheid om een aanlegsteiger aan te leggen. Desteigerdientminimaal1meterafstandtehoudentotdekavelgrensenmagmaximaal1,5meter het water in lopen.

TUIN-ENERFAFSCHEIDING-Wanneerdeerfafscheidingengeenonderdeelzijnvandearchitectuurzijnuitsluitendgroeiendeofbegroeideerfafscheidingentoegestaan.-Aandevoorstekavelgrensmageenafscheidingmaximaal0,75meterhoogzijn.Dezehoogtemoetworden aangehouden tot aan de voorgevelrooilijn. -Aandeoverigekavelgrenzenmeteenafscheidingmaximaal2,50meterhoogzijn.-Deeigenaarvaneenkavelaanhetwaterdienthetaangrenzende talud te onderhouden.

PARkERENUitdeParkeernotaZaanstad2009komtnaarvorendatDeHemmeseenzogenaamd“matigstedelijk c” gebied is. Aan deze term kan met behulp van het ASVV een getal gekoppeld worden om de parkeernorm te bepalen. In dit gevalisdeparkeernormvoorwoningenduur1,9parkeerplekken per kavel en voor woningen midden 1,7parkeerplekkenperkavel.Daarbovenopkomteenaantalvan0,4parkeerplekkenperkavelvoorbezoekers.

Om voldoende parkeerplekken te realiseren is beslotendatbewonersminimaal2parkeerplekkenmoeten realiseren op het eigen kavel. De parkeerplekken voor bezoekers zullen worden aangelegd in de openbare ruimte en moeten per ontwikkelblokfasewordenopgelost.Ditzorgtervoor dat ontwikkelingen en parkeerplekken goed op elkaarafgestemdzijn.

Schaal1:2.500

73

Heteindontwerpkenteenflexibeleopzetendaarom is dit geen blauwdruk voor hoe De Hemmes er uiteindelijk uit komt te zien, maar meer een impressie van wat er kan gebeuren. In dit voorstel is aangenomen dat de kavels ontwikkeld worden op basisvancollectiefparticulieropdrachtgeverschap.

Tennoordenvandehoofstructuurzijndekavels meer rechthoekig, waardoor grote bebouwingsvolume’smogelijkzijn.Derooilijnkrijgthierdoor wel minder speelruimte, maar dat valt bijna niet op in de korte doodlopende straatjes.

Tenzuidenvandehoofdstructuurisdeverkavelinggericht op wonen aan het water. Aan het einde van dedoodlopendestrateniseenT-splitsingaangelegd,zodatermeerontsluitingsmogelijkhedenontstaan.Er is geprobeerd een gevarieerd straatbeeld te realiseren door middel van verschillende kavelformatenendooreengroteverscheidenheidaanbebouwingsmassa’senrooilijnenaantehouden.

De woningbouw op de kop van kramer is ingedeeld oplanggerektekavels.Hierhebbentoekomstigebewonersvolledigevrijheidinhetbepalenofzeeendiepetuinaanhetwaterwillenofjuisthethuiszodicht mogelijk bij het water bouwen.

Optweeplekkeniseenondernemerscollectiefsameneenbedrijfsgebouwgaanontwikkelen.Hetvoordeel hier van is dat men dicht bij huis een eigen praktijkheeft.Indirectevoordelenzijnbijvoorbeeld

het gebruik van de openbare ruimten door bewonersoverdag,hetniethoevenforenzennaardewerkplekendaarmeeookdemilieubelastingminimaliseren. Daarnaast sluit dit principe ook aan ophetkaraktervanZaanstadalswoon-werkstad.

De openbare ruimten en de kop van kramer hebben ieder een eigen thema en worden in het volgende hoofdstukuitgebreidbesprokenentoeglichtmetbeelden.

FASE6:DEFINITIEFONTWERP

Zoals al eerder verteld zijn de drie grootste openbare ruimtes onder te verdelen in drie thema’s.Dethema’szijneenafgeleiddevanwaar de openbare ruimte op uitkijkt, zo is er de landschappelijke openbare ruimte die uitkijkt op de polder, de stedelijke openbare ruimte die uitkijkt op de stad en de openbare ruimte aan de kop van Kramer,diedetypischZaansemixvanwonen,werken en industrie laat zien.

LANDScHAPPELIJkE OPENBARE RUIMTEDe landschappelijke openbare ruimte biedt uitzicht op de polder en krijgt daarom een daaraan gerelateerde invulling. kenmerken van de ruimte zijn:-laaggroen(zoalseengrasveld);-rechtelijnen;-functioneleinrichtingomtekunnenontspannenen inspannen.

In het ontwerpvoorstel is rekening gehouden met jonge gezinnen en daarom zijn er een aantal speel toestellen neergezet, zoals een glijbaan en een molen die door gebruik water omhoog pompt.

Voor de volwassen gebruiker zijn er op een aantal aantrekkelijke plekken bankjes neergezet en is er demogelijkheidomgebruiktemakenvanfitnessapparatuur.

BEELDkWALITEIT OPENBARE RUIMTE

1,52,54,532,0

voet

pad

voor

tuin

acht

ertu

in

park

eerp

laat

s

weg

1,5

wan

delp

ad

1,5

wan

delp

ad

groe

ne o

penb

are

ruim

te

100Locatievandedwarsdoorsnede101 Dwarsdoorsnede 5101

5

100

75

104102Voorbeeldvanopenbarefitnessapparatuur103Fotoimpressievandeopenbareruimte(locatieenrichtingindeafbeeldingrechts)104 Bovenaanzicht

103

10203

STEDELIJkE OPENBARE RUIMTEDe stedelijke openbare ruimte kijkt uit op de robuusteindustriëlebebouwingvandestadenkrijgt daarom ook een uitstraling die daar op aansluit. kenmerken voor deze ruimte zijn:-verharding;-ruwematerialen.

In het ontwerpvoorstel is een langwerpige versteende kade gemaakt, met trappen die het water in lopen. Het idee is dat de trappen in een overmaat worden uitgevoerd, zodat ze ook kunnen functionerenalsontmoetingsplek.

105 Schets impressie van de openbare ruimte 106 Bovenaanzicht106105

77

1,52,54,58,03,52,015,07,07,07,0

voet

pad

voor

tuin

park

eerp

laat

s

weg

verh

arde

kad

e

Zaan

wan

dels

troo

k

groe

nstr

ook

groe

ne o

ever

park

eren

groe

nstr

ook

wat

erw

eg

1,52,53,08,0

voet

pad

voor

tuin

park

eerp

laat

s

weg

verh

arde

kad

e

Zaan

109

107 108

107Locatiesvandedwarsdoorsneden108Dwarsdoorsnede6109Dwarsdoorsnede7

6

7

OPENBARE RUIMTE kOP VAN kRAMERDe kop van kramer is een unieke plek waar men de echteZaansemixvanwonen,werken,industrieenpolder kan beleven. De openbare ruimte speelt hier op in door zichtlijnen te benadrukken, bijvoorbeeld metbehulpvanroutesofgroen.Voorhetpandopdepuntiseensemi-openbarefunctiegepland,denkhierbij aan bijvoorbeeld een museum. Het woonhuis kandewoonfunctiebehoudenoftransformerennaar een horecagelegenheid.

Inhetontwerpvoorstelishetgrotebedrijfspandomgevormd tot een scheepsvaartmuseum en daarbij ligt een speelboot met een uitkijktoren in de mast. Daarnaast is er in het woonhuis een restaurantgevestigdmeteengrootterras.Eenideale plek voor een middag ontspannen en ontmoeten.

De mogelijkheid wordt opengehouden om een aanlegsteiger aan te leggen, zodat er een bootverbindingkomtmetdetoeristischeroutetussen Zaanse Schans en Haaldersbroek.

110Locatievandedwarsdoorsnede111Dwarsdoorsnede8111

8

110

19,02,71,57,214,2

Zaan

groe

n1,7

wan

delp

ad

11,3

groe

n

voet

pad

Zaan

terr

as

gebo

uw

wan

delp

ad

5,5

weg

79

112FotoimpressievandeKopvanKramer(locatieenrichtingindeafbeeldingrechts)113 Bovenaanzicht113112

03

saneren plangebied

afgraven eiland

reserveren openbare ruimte

ontwikkelblok

hoofdstructuur

openbare ruimte

openbare ruimte

openbare ruimte

ontwikkelblok

ontwikkelblok

ontwikkelblok

ontwikkelblok

ontwikkelblok

ontwikkelblok

ontwikkelblok

0%

100%114 115

114 kaart met ontwikkelblokken 115Faseringstrategieineentijdschema(kleurencorresponderenmetdekleurenindeafbeeldinglinks)

81

SCHETSONTWERP(circa 2 weken)

in beeld brengen tvan de woonwensen

VOORONTWERP(circa 6 weken)

toetsing aan bestemmingsplan en kavelspaspoort

DEFINITIEF ONTWERP(circa 6 weken)

ontwerp voor de officiële bouwaanvraag

BESTEKFASE(circa 5 tot 12 weken)

technische uitwerking in bestek en bestektekeningen

AANBESTEDING(circa 6 weken)

offertes aannemers, vastlegging prijs, planning

UITVOERING(circa 12 tot 18 maanden)

in beeld brengen tvan de woonwensen

OPLEVERING EN NAZORGcontroleren van afspraken en regelgeving

BOUWPROcESIn het onderstaande schema is weergegeven hoe menvankaveltotwoningkomt,enhoeveeltijdditin beslag neemt.

Om inzicht te geven in hoe het plan ontwikkelt kan wordeniseenfaseringstrategieopgezet.

Defaseringbegintmeteenaantalbasiswerkzaamheden, zoals het saneren van het hele gebied. Er is voor gekozen om het hele gebied in éénkeertesaneren.Datisfinancieelhetmeestrendabel en daardoor ontstaat in een vroeg stadium de mogelijk om groen aan te planten. De verbinding methetvastelandblijftintactomdaarovergrondaftevoeren,maarbijvoorkeurgebeurtditoverhetwater.

Indetweedefasewordtheteilandafgegraven,waarbij ook het aanleggen van de nieuwe brug hoort. Daarna worden de openbare ruimtes op het eiland “gereserveerd”, dat wil zeggen dat er gras gezaaid zal worden. Dit wordt gedaan om al in een vroeg stadium kwaliteit toe te voegen in de vorm van grasvelden en openbaar groen.

Het eerste ontwikkelblok kan worden ontwikkeld wanneer70%vandegrondverkochtis.Opdatmomentzalhetontwikkelcollectief(bestaandeuitdegemeente,Dhr.ScholenfamilieKramer)deeersteontsluitingswegenaangaanleggen.Ook wordt begonnen met de aanleg van de hoofdstructuur.Dezewordtinzijngeheelaangelegd,inverbandmetfinanciëlerendabiliteit.

Gelijktijdigkanwordenbegonnenmethetuitgevenvan ontwikkelblokken die in de kaart oranje zijn weergegeven. Hier zit geen volgorde aan vast, en op hetmomentdat70%vandeoppervlaktevaneenontwikkelblok verkocht is kan begonnen worden methetbouwen.Hetontwikkelcollectiefzorgteropdatmomentvoordatdeontsluitingenenaansluitingopnutsvoorzieningenaanwezigzijn.

Wanneer de ontwikkeling van het vierde ontwikkelblok start wordt ook begonnen met het invullen van één van de twee openbare ruimtes. Dit wordt gedaan in overleg met de bewoners van het eiland,zodatderuimtefunctioneelkunnenwordeningericht.

Hetzelfdegebeurtophetmomentdatdeontwikkeling van het zesde ontwikkelblok start: de tweede openbare ruimte wordt in overleg met de bewoners ingericht.

Pas wanneer alle oranje ontwikkelblokken voltooid zijn wordt begonnen met het ontwikkelen van de kop van kramer. Het uitgeven van kavels en het ontwikkelen van de openbare ruimte gaan gelijk op, waarbij het mogelijk is dat de gebroeders kramer blijven wonen. Mogelijk maken zij een eerste aanzetmethetopzettenvaneensemi-openbarefunctievoordekop,zoalsbijvoorbeeldeenscheepsvaartmuseum.

fASERINGSTRATEGIE

83

Dag 184. Het project is tot een einde gekomen. Al het werk dat we verzet hebben is samengevoegd tot een stapel A4’tjes. 56 wel te verstaan. Maar wat zijn we er trots op!

Dag 1. We hebben vandaag onze eerste afspraak op het stadshuis van gemeente Zaanstad. We zijn benieuwd hoe dit af gaat lopen.De afspraak was een groot succes, zowel wij als de gemeente is erg positief en iedereen staat gelijk in de startblokken.

Naenigetijdzoekenhaddenweeindelijkeengemeente gevonden die bereid was om ons te begeleideninonsafstudeerproject.Wewarenbeidenerggemotiveerdomaandeslagtegaan,ende weken die we verloren hadden met het zoeken naareenafstudeerplekwildenwezosnelmogelijkinhalen.

Dag 91. Vandaag is de tussenpeiling voor de eindpresentatie. We hebben er veel vetrouwen in, maar toch zijn we gespannen. Het is immers de eerste keer dat we een dergelijke belangrijke presentatie gaan houden.Helaas, we scoren een onvoldoende en krijgen twee weken de tijd om met de geplaatste opmerkingen aan de slag te gaan.

Wewordenintensiefbegeleidvanuitallekantenen krijgen daar ook weer nieuwe energie door. Onder andere een bijeenkomst in Zaanstad, waar ergpositiefgereageerdwerdoponsproject,gafonsweerdejuistemotivatieomsneldoortegaan.

Dag 182. Slechts 2 dagen voordat we het eindproject in moeten leveren volgt de laatste tussenpeiling. We zien het meer als oefening voor de eindpresentatie, grote veranderingen kunnen we toch niet meer doorvoeren.De presentatie is positief verlopen en we gaan goed voorbereid de eindpresentatie in.

Ookindezomervakantiezijnweophetzelfdetempodoorgegaan.Debegeleidingwasietslastigerinteplannendoordatbegeleidersopvakantiewaren,maar we wisten toch met regelmaat iemand te spreken.

Wewilleniedereendieonsheeftgeholpengedurendeditafstudeerprojectgraagbedanken.Met name onze eerste begeleider katrien Markus en van de gemeente Zaanstad Mirte Rozemond en Milko Buter. Daarnaast ook Leo van Beek, karin Akkers, Wim Waarma, frits Palmboom, Gert Grandiek, Monica Sommers en iedereen die we hier vergeten zijn: heel erg bedankt voor jullie hulp.

Tilburg,16augustus2012

Sjoerd en Tim.

Tijdens de tussenpeiling komt naar voren dat de onderbouwing voor woningbouw onvoldoende is. De opdracht die we meekrijgen voor de herkansing is het onderzoeken van andere mogelijkheden. Vanafditmomentbeseffenweonshoebelangrijkhet is dat we al onze conclusies en producten kritischbekijken.Hetonderbouwenvaneenkeuzeisbelangrijkerdandekeuzezelf.

Dag 105. Vandaag krijgen we een nieuwe kans om te laten zien dat we eind juli kunnen afstuderen. We hebben het idee dat we de juiste stappen gezet hebben en de opmerkingen van vorige keer goed hebben meegenomen in deze presentatie.Helaas denken de begeleiders er anders over. Vooral wat betreft de resterende tijd zien zij het niet gebeuren dat wij eind juli kunnen afstuderen.

Ineersteinstantiebalenwehiergoedvan,maaral na een dag zijn we weer vol aan de slag gegaan. Al snel zien we in dat de begeleiders misschien wel gelijk hebben. Nu hebben we de kans om een echt mooi eindproduct neer te leggen en daarnaast hebben nu ook de kans om een aantal bijeenkomsten in Zaanstad bij te wonen.

Er volgen een aantal weken van veel praten, discussieren en nadenken. Het onderbouwen vankeuzeskrijgtdeoverhandendemotivatieneemtlangzaamaf.Welopensteedsvakervastoponderwerpendiewedachtenallangafgerondtehebben.

SLOTWOORD

bijla

gen

06Tot slot volgen de bijlagen. Hierin zijn onder andere de inventarisaties en analyses opgenomen die een meer ondersteunende functie hebben dan dat ze direct invloed hebben gehad op het ontwerp. Daarnaast is ook de juridische en financiële onderbouwing in de bijlagen toegevoegd.

87BIJLAGEN

Inventarisaties en analyses............................... blz. 89 Infrastructuur.......................................................blz. 89 Openbaarvervoer................................................blz. 91 Langzaamverkeer.................................................blz. 93 Monumenten.......................................................blz. 95 Gebiedsopbouw...................................................blz. 97 Functiesenbedrijvigheid.....................................blz. 99 Groenstructurenenopenbareruimte..................blz. 103

Juridischeonderbouwing.....................................blz. 104 Financiëleonderbouwing.....................................blz. 109

01 0201 conclusiekaart analyse autonetwerk 02 Lokale routes

homogene kruising

mogelijkheid tot rotonde

richtingpolders

A8

05

04

06

89

03KruisingvanKalfmetDeHemmes04 t/m 06foto-routeverbindingDeHemmesmetlokalenetwerk(fotolocatiesinafbeelding01)03 06

Aanvullingopdeinventarisatieregionaleverbindingen.

Dekaartlinks(afbeelding01)laatdeconclusiesziendie voortgekomen zijn uit de analyses.

De Hemmes ligt dicht bij het lokale en regionale netwerk(links,afbeelding02).Beidenetwerkenfunctionerengoed,waardoorkortereistijdennaarsteden in de regio gelden.

DeaansluitingvanDeHemmesopdezenetwerkenkannogwelverbeterdworden.Deroutezelfisprima,eenbredeklinkerwegwaartweeauto’selkaar kunnen passeren. Bij de aanknopingspunten ligtderuimtevoorverbetering;deaansluitingmet de Doctor H.G. Scholtenstraat is goed, maar in de toekomst, wanneer de verkeersdruk toeneemt, is hier ruimte voor de aanleg van een voorsorteerstrookofrotonde.

Deaansluiting/kruisingvanKalf(hetoudelint)metKalf(DeHemmes)(afbeelding03)isniethomogeenen daarom is het voor de gebruiker onduidelijk wat voor kruising het is. De gebruiker wordt nu gestuurd om het lint te volgen en niet uitgenodigd om De Hemmes op te gaan. Om de gebruiker bewust te maken van De Hemmes, en hem daar “uit te nodigen” is het belangrijk om de kruising homogeen in te richten.

INfRASTRUcTUUR

05

04

01

02

0301 Openbaar vervoer 02ToekomstigeHOV-verbinding03DeZaancorridor,aansluitingophetOV-netwerkvanAmsterdam

91

Op de kaarten is weergegeven hoe het plangebied is aangesloten op het openbaar vervoer netwerk. Er zijn 4 buslijnen die De Hemmes op 5 minuten loopafstandpasseren,dezelijnenverbindenDeHemmesmethettreinstationZaandamKogervelden met het centrum van Zaanstad.

Opwerkdagenrijdtertweekeerperuur,vanaf05.30‘sochtendstot00:45‘snachts,eentreinvanZaandam kogerveld naar Zaandam, een rit van een kleinevijfminuten.Dezetreinsluitgoedaanopdetrein naar Amsterdam centraal, waardoor je slechts ietsmeerdantwintigminutenonderwegbentvanafZaandamKogerveld.EvenveeltijdkosthetomnaarSchiphol te reizen, met een rechtstreekse verbinding vanafZaandamKogerveld.

IndetoekomstzalergewerktwordenaaneenHOV-verbinding,genaamddeZaancorridor,diedezelfderoute zal volgen als de andere buslijnen. Door deze HOV-lijnzalereenzeergoedeverbindingontstaantussen De Hemmes en Zaanstad en zal deze aansluitenophetOV-netwerkvanAmsterdam.

04 Bushalte aan de Doctor H.G. Scholtenstraat04

OPENBAAR VERVOER

01

02

0301 Analyse van de toegankelijkheid van het gebied 02 Langzaam verkeer routes van/naar de bushalte 03 fietsnetwerk gescheiden en gemengd

gescheiden �etspadJulianabrug

1:2000

Legenda

weinig veel

aantal bewegingen

Legenda

voetgangersroute

bushalte

�etsroute

trottoir

93

Indeanalyse(afbeelding01)isterugteziendatheteilandDeHemmesindehuidigesituatieerg“stijf”is: er is weinig beweging te zien. De bewegingen vinden nu vooral plaats op het vasteland en niet in hetplangebied,waardoorheteenzogenoemdeno-go-areawordt:eenvergetengebiedwaarmensengeen aandacht meer voor hebben.

Indeinventarisatie(afbeelding02)isinzichtgegeven in de wandelroutes door het naastgelegen buurtschap‘tKalfenvanennaardedichtstbijzijndebushaltes.VanafdeaansluitingvanDeHemmesmethetvastelandishetongeveervijfminutenlopen naar de dichtstbijzijnde bushalte. Ook zijn detrottoirsweergegevenomtelatenzienhoepersonen zich door het gebied kunnen verplaatsen.

Gescheidenfietspaden(afbeelding03)liggenalleenlangsdeDoctorH.G.Scholtenstraat,rondom‘tKalfneemtdewegeengemengdefunctieaanendefietsersbevindenzichdandusopdeweg.Binnenin‘tKalfzijndewegendusdanigsmaldatdezevooralgebruikt worden door het langzame verkeer, en sporadischdoorauto’s.Hetgescheidenfietspadloopt naar het zuiden door tot in het centrum, dat zichopeenkwartierfietsen(minderdan4km.)afstandbevindt.

04KruisingDeKuilmetdeDoctorH.G.Scholtenstraat,gescheidenfietspadgaatoveringemengdwegdek04

LANGZAAM VERkEER

01

02 0301MonumentaalwoonhuisaanKalf02 Haaldersbroek 03 Monumenten in de omgeving

04

05

01

02

95

Indeinventarisatiekomtduidelijknaarvorendatmet name de Zaanse Schans “zwaar beladen” is met monumentale gebouwen. Hier is een goede verklaringvoor;rond1950werderdooreenselectgezelschap gevreesd dat veel historische panden uit de Zaanstreek zouden worden gesloopt, omdat zij de vooruitgang in de weg zouden staan. Er isdestijdseenstichtingopgerichtdiezorggingdragen voor het onderhoud van historische panden in de Zaanse Schans. Een aantal jaren later werd er besloten om meer gebouwen naar de Zaanse Schansteverplaatsen,ditgebeurdetussen1961en1974.Totophedendraagtdestichtingzorgvoorhetonderhoud van deze historische panden.

Opmerkelijk is het duidelijke verschil tussen de west-enoostoever;aandewestoeverzijnhetvoornamelijk monumentale woonhuizen, aan de oostoever staan ook een aantal molens.

Ook dichter bij De Hemmes in de buurt bevinden zichmonumenten;hetkarakteristiekebuurtschapHaaldersbroek biedt toegang tot een aantal monumentalewoonhuizenenopnoggeen100meterafstandvanDeHemmesstaateenhoutenwoonhuisuithetlaatstekwartvande19eeeuw.Dezelaatstezijnookterugtezienopdefoto’s1en2links.

MONUMENTEN

04

0504 + 05 Zaanse Schans

01

02

0301Inventarisatievanrood(bebouwing),blauw(water)engroen(donkerisopenbaar,lichtisprivé)02 Maaswijdte 03 Vaatwijdte

97

ROOD-BLAUW-GROENHet eerste wat opvalt is dat het blauw overheerst, deZaanisoveral.Ookinhetbuurtschap‘tKalfzijn een aantal smalle waterlopen te vinden. Op De Hemmes is weinig rood te zien en daardoor overheerst het groen, wat vooral neerkomt op braakliggende grond. De Hemmes sluit direct aan op ‘tKalf,waarbuitengroenenblauwookveelroodtevinden is. Aan de overkant van de Zaan overheerst het rood en wit (verhard terrein), in werkelijkheid een industrieterrein.

MAASWIJDTEDeinventarisatielaatdedichtheidvandebebouwing duidelijk zien, doordat deze in contrast is gezet met de omgeving. Het valt op dat aan de overkant van de Zaan grote gebouwen dicht op elkaar staan. Aan de kant van De Hemmes is duidelijk een oud lint te herkennen en ook de daarachter liggende bebouwing. Op het schiereiland zelfisvrijwelgeenbebouwingaanwezig.

VAATWIJDTEDeinventarisatieiseen“negatief”vandemaaswijdte en laat zien hoe open ruimtes tussen de bebouwing liggen. Aan de oostoever van de Zaan is veel open ruimte vinden, in tegenstelling tot de westoever. Ook tussen de bebouwing van ‘tKalfisnogveelruimtetevinden,inpraktijkisdit vaak verhard oppervlakte t.b.v. het wegennet, parkeerruimteofprivégroen.

GEBIEDSOPBOUW

0404LuchtfotovanDeHemmesenomgeving

01

02

0301Functiesbinnenhetgebiedendeomgeving02 Bedrijven in de omgeving 03 Geluidscontouren

1:2000

Legenda

woondoeleinden gemengde doeleinden

horecadoeleinden maatschappelijke doeleinden

bedrijfsdoeleinden

industriële doeleinden

recreatiedoeleinden

1:2000

Duyvis production

Molenaar’s scheepswerf

Snackbar de Poel

Kinderdagverblijf Mimpi

Joh. Schol Kraan- en transportbedrijf

Kramer Scheepsmotoren

BMW Maaral

Apotheek ‘t KalfTate & Lyle

MachinefabriekDuyvis

Stam Light

BEDRIJVEN

Legenda

woondoeleinden gemengde doeleinden

horecadoeleinden maatschappelijke doeleinden

bedrijfsdoeleinden

industriële doeleinden

recreatiedoeleinden

99

GELUIDScONTOURENDe Hemmes valt net binnen een geluidshindercirkel tot 55dB, veroorzaakt door de Duyvis MachinefabriekenTate&Lyleaandeoverkantvan de Zaan. Heel het schiereiland valt binnen tweeafzonderlijkegeluidshindercirkelstot50dB,één van de cirkels is de uitloop van de zwaardere geluidshindercirkelvandeDuyvisMachinefabrieken Tate&Lyle, de andere wordt veroorzaakt door de DuyvisProductionsopdepunttenzuidenvandeZaanse Schans.

Volgensnationalewetgevingmagerwoningbouwgerealiseerd worden binnen deze cirkels, maar volgens de bouwregels van de gemeente Zaanstad niet. Echter, de gemeente is reeds bezig met het terugdringen van de geluidshindercirkels en voor hetprojectkanwordenuitgegaanvaneensituatiewaarin woningbouw mogelijk is.

OverigefunctiesOpdevolgendetweepagina’szijneenaantalkaartentezienwaaropfunctiesinbeeldzijngebracht. Er is in de kaarten onderscheid gemaakt tussenculturele,recreatieve,sportieveentoeristischefuncties.Sommigenvandefunctieskunnen worden ondergebracht onder meerdere catergorieën,maaromdekaartenzooverzichtelijkmogelijktehoudeniselkefunctieslechtséénkeerin kaart gebracht.

De Hemmes huisvest twee bedrijven, kramer ScheepsmotorenenJoh.ScholKraan-entransportbedrijf.Dezebedrijvennemenbeidenietveelruimteinbeslag,ondanksdatzijrelatiefveelgrondbezitten(respectievelijk16%en34%).FunctiesindedirecteomgevingvanDeHemmeszijn erg verscheiden, zo bevindt zich in het oosten een woonwijk met een aantal voorzieningen, zoalseensnackbar,apotheekenkinderdagverblijf.Aan de overkant van de Zaan, ten westen van De Hemmes ligt een industrieterrein dat de Duyvis MachinefabriekenTate&Lylehuisvest.Tennoordenen ten zuiden van De Hemmes, aan de oevers van de Zaan, bevindt zich kleinschaligere industrie en overigebedrijvigheid,zoalsDuyvisProductions(bekendvandenootjes),Molenaar’sScheepwerfenStamLight(multimediabedrijf).

04DuyvisProductions05Tate&LyleenDuyvisMachinefabriekvanafDeHemmes0504

fUNcTIES EN BEDRIJVIGHEID

01 0201Culturelefuncties02Recreatievefuncties

Legenda

Zaantheater

Pop- en dancepodium De Kade

Filmtheater De Fabriek

Zaans Museum

Molenmuseum

Vereniging Zaanse Molen

Kunstcentrum

Fluxus

Legenda

Bowlingcentrum

Zwembad

Golfbaan

Kartbaan

Vaar- en waterskischool

Outdoor (Broeks events)

Biljart-/denksportcentrum

101

03Sportievefuncties04Toeristischefuncties0403

Legenda

Atletiekbaan

Manege

Sporthal/-park

Tennishal/-park

Handbal

Schietsport

Tafeltennis

Legenda

Hotel

B&B

Zaanhopper

Fietsverhuur

01

02

01 publieke parken in Zaanstad 02openbareruimtein‘tKalf03 ecologie

103

STADSPARkEN EN REcREATIEGEBIEDENIn Zaanstad liggen een aantal parken van stedelijk formaat(afbeelding01).Derecreatiegebiedenzijnvan regionaal niveau en trekken dus niet alleen mensen uit Zaanstad aan, maar uit heel de regio.

EcOLOGIE(afbeelding03)Zaanstad is gesitueerd langs de Zaan en wordt voor het overgrote deel omringd door gebieden dieals‘nationalelandschappen’bestempeldzijn.Deze landschappen maken ook deel uit van de ecologischehoofdstructuur(EHS),diedoordeZaangekruist wordt. Binnen de EHS bevinden zich Natura 2000gebieden,dezewordenbeschermddoordevogel-enhabitatrichtlijn.

OPENBARE RUIMTE IN ‘T kALfIn de openbare ruimte wordt structuur gebracht door de waterstroom die de wijk doorkruist (afbeelding02).Aanditwaterbevindtzichopeen aantal plekken een groene ruimte, die op verschillende manieren ingericht is. De ene plek isingerichtalsparkachtiggroen,deanderiseenkunstgrasveld met speeltoestellen.

Tenzuidwestenvan‘tKalfligtaandeZaaneengroengebieddatparkachtigisingericht;eengrootgrasveld met een aantal bomen en hier en daar een bankje.

Langs de Doctor H.G. Scholtenstraat ligt een groene “buffer”,ingerichtmetbomen.

04 + 05verschillendeinrichtingenvandeopenbareruimtein‘tKalf06 Groen langs de Doctor H.G. Scholtenstraat 060504

GROENSTRUcTUREN EN OPENBARE RUIMTE

JURIDIScHE ONDERBOUWING

HET ExPLOITATIEPLANDoelvaneenovereenkomstovergrondexploitatieisallereerstgoedeafsprakenmakenoverdeontwikkelingvaneenlocatie.Daarnaastkaneenovereenkomstovergrondexploitatieertoeleidendatdegemeenteraadgeenexploitatieplanhoeftvasttestellen.Deeerstestapvandeanterieurefaseiszowelvoordegemeentealsvoordeparticuliereeigenarendanooktebezienofhetsluitenvaneenovereenkomstovergrondexploitatiewenselijkis.Eengemeenteeneenparticuliereeigenaarzijnwettelijknietverplichtvoorafgaandaandevaststellingvaneenexploitatieplanmetelkaarte onderhandelen. De wetgever acht het wel wenselijkdatdegemeenteendeprivatepartijeneerst pogingen ondernemen om er minnelijk uit te komen. Een gemeente kan direct voor het publiekrechtelijk spoor kiezen in de vorm van het vaststellenvaneenexploitatieplanenkostenverhaalviadebouwvergunning.Eenparticuliereeigenaarkan er voor kiezen de vaststelling van het exploitatieplanaftewachten.Als dit verhaal vertaald wordt naar het project De Hemmes, kan men zeggen dat de gemeente en Schol er allereerst minnelijk uit proberen te komen zonderhiervooreenexploitatieplanoptehoevenstellen. De gebroeders kramer daarentegen kiezen ervoordevaststellingvanhetexploitatieplanaftewachten.

DE ANTERIEURE OVEREENkOMSTAnterieureovereenkomst=overeenkomsttussengemeenteenparticuliereeigenaar,inditgevalfamilieKramerenfamilieSchol,overgrondexploitatie,geslotenvóórdevaststellingvaneen planologische maatregel.

Hetsluitenvaneenanterieureovereenkomstheeft,zowelvoorgemeentealsvooreenparticuliereeigenaar, een aantal voordelen. De gemeente endeparticuliereeigenarenkrijgenmeteenanterieure overeenkomst al vroeg in het proces helderheid en zekerheid over de ontwikkeling vandelocatie,deteontvangenrespectievelijktebetalenexploitatiebijdrage,hetterealiserenprogrammaendebijzonderelocatie-eisen.Metzo’novereenkomstkunnendegemeenteendeparticuliereeigenaarmaatwerkafsprakenvastleggenen zaken regelen waarvoor hoe dan ook een overeenkomst nodig is, zoals de overdracht van gronden met de bestemming openbare ruimte. In een anterieure overeenkomst kan een gemeente bovendien meer zaken regelen dan in een exploitatieplaneneenposterieureovereenkomst.Zo biedt de anterieure overeenkomst de gemeente in beginsel mogelijkheden voor hogere opbrengsten, omdat de gemeente daarin de kosten vangrondexploitatieruimerkanramenalsmedeeen bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling kan overeenkomen. Ook zijn er meer inhoudelijke afsprakenmogelijk,bijvoorbeeldtenaanzienvanwoningbouwcategorieën.

Ditplanbevatiniedergevaleenexploitatieopzet.Ten aanzien van het opstellen van de exploitatieopzetgaatdewetervanuitdatdegemeentealsenigeexploitantoptreedt.Hierbijspelen familie kramer en familie Schol nog geen rol.Bijdeexploitatieopzetwordtuitgegaanvanobjectiefvastgesteldemarktconformeprijzen,zowel bij de kosten als de opbrengsten, waaronder uitgifteprijzen.Voordegrondexploitatiemaakthetniet uit wie de kosten maakt, dat kan de gemeente zijnof(éénvan)beidebetrokkenfamiliesofeenandere overheid. Alle verhaalbare kosten worden meegeteld. De toedeling van de kosten vindt plaats aan de hand van de verhouding tussen de gehanteerdeuitgifteprijzen.Aandegrondendieobjectiefgeziendehoogsteopbrengstenkennenzullen ook de hoogste kosten worden toebedeeld. Locatie-eisenHetexploitatieplankanlocatie-eisenbevattenmetbetrekkingtotdeinrichtingvandeopenbareruimte, de nutsvoorzieningen en het bouwrijp maken. Verder kunnen er ook bepalingen in worden opgenomenoverdefaseringvandeuitvoering.

105

Daarnaast biedt de anterieure overeenkomst ook voordeparticuliereeigenaarmogelijkheden.Eenovereenkomstovergrondexploitatieishetresultaatvanonderhandelen;departiculiereeigenaar en gemeente bepalen in overleg wat zij in de overeenkomst vastleggen. Op de inhoud van eenovereenkomstheeftdeparticuliereeigenaarinvloed. Dat is niet meer zo als het aankomt op een exploitatieplan.Indatgevalmoetdeparticuliereeigenaarmaarafwachtenwatdegemeenteopzijngronden mogelijk maakt. Normaal gesproken zal eenovereenkomsteenaantalfinanciëleafsprakenbevatten,waarbijhetallereerstgaatomeenbijdragevandeparticuliereeigenaarindekostenvandegrondexploitatie.Omfinanciëleafsprakente kunnen maken, zal de gemeente inzicht moeten hebben in de verwachte totale kosten en de verdeling van deze kosten over de verschillende eigenaren in het te ontwikkelen gebied. Zonder inzicht hierin loopt de gemeente het risico dat zij eentelagebijdrageafspreektmeteenparticuliereeigenaar. Bij het voorbereiden en opstellen van een planologische maatregel, doet een gemeente er daarom verstandig aan een eerste (aanzet voor een)concept-exploitatieplandientdanslechtsvoorintern gebruik binnen de gemeente, als basis voor deonderhandelingen.Hetgeefteeneersteinzichtin de kosten, de opbrengsten en de verdeling van de kosten over de verschillende, binnen het gebied te realiseren, onderdelen van het bouwprogramma.

BestuursrechtEen gemeente mag in een overeenkomst over grondexploitatieookafsprakenmakenoverplanschadekosten.Artikel6.24,eerstelid,onderb,Wro bepaalt dat de gemeente in een overeenkomst bepalingen kan opnemen over de verrekening van planschade. De reden voor de toedeling van planschadekostenaandeparticuliereeigenaarisdatbijdelocatieontwikkelingdeparticuliereeigenaarde baten opstrijkt en met zijn project (indirect) de planschade veroorzaakt.De regeling van verhaal van planschadekosten in eenanterieureovereenkomstovergrondexploitatiekan op verschillende wijzen plaatsvinden, zoals bijvoorbeeld:-eenbijdrageopbasisvaneenramingvandeplanschadekosten;-eenbijdrageopbasisvaneenraming,metverrekeningopbasisvannacalculatie;of-eenbijdrageopbasisvaneennacalculatie.Als de gemeente de planschadekosten via een overeenkomst wil verhalen, moet zij van te voren bepalen op welke wijze zij de kosten wil en kan verhalen. Zij kan de planschade per eigendom bepalen,waarbijiedereparticuliereeigenaardeplanschadekostendraagtdiehijzelfmetzijnbouwproject veroorzaakt. De gemeente kan ook de planschadevoordetotalelocatiebepalen,waarbijde totale planschadekosten worden omgeslagen over alle eigendommen met grondopbrengsten.

De gemeente verkleint daarmee de kans dat ze onderhandeltmeteenparticuliereeigenaaropbasis van onjuiste uitgangspunten. Een gemeente eneenparticuliereeigenaarmogenvoorde,opde kostensoortenlijst staande, kosten een bijdrage afsprekendie(bijvoorbeeldalsgevolgvanrisico-inschatting)hogerkanzijndanlaterzoublijkenuiteenexploitatieplan.Ookvoorkostensoortendiemetdegrondexploitatiesamenhangen,maardie het Bro (Bureau Ruimtelijke Ordening) niet vermeldt,mogendegemeenteendeparticuliereeigenaareenbijdrageafspreken.DatmoetuiteraardwelpassenbinnenhetwettelijkekadervanhetBurgerlijk Wetboek en de Algemene Wet.

WET VOORkEURSREcHTDe gemeente Zaanstad ontwikkelt allerlei plannen op het gebied van woningbouw, bedrijvigheid, zorg,cultuurenrecreatie.Dezeontwikkelingenkomen voort uit het Ruimteplan Zaan en IJ. Om deze ontwikkelingen te kunnen realiseren, kan de gemeente op bepaalde gebieden, zoals De Hemmes, de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) toepassen. Dit betekent in het geval van kramer Scheepsmotoren, dat zij hun grond niet zomaar mogen verkopen, maar het eerst aan de gemeente moetenaanbieden.Degemeenteheeftdusrechtopde eerste koop.

Om de plannen uit het Ruimteplan Zaan en IJ te kunnen realiseren, wil de gemeente de benodigde gronden langs de Zaan graag aankopen. Zo behoudt degemeentehunregiefunctieenkanvoorkomenwordendatookparticulieren,aannemersofprojectontwikkelaars de grond in bezit krijgen. De wet voorkeurrecht gemeenten zorgt ervoor datdegemeenteeenvoorkeurspositieheeftophet moment dat de grondeigenaar zijn grond wil verkopen.Doordezevoorkeurspositiekandegemeente voorkomen dat de prijs opgedreven wordtdoortegenelkaaropbiedendepartijenofdatde grond in handen komt van speculanten. Door eentehoge(grond)prijsbetalenpotentiëlekopersmeer voor de bouwgrond en komt de uitvoering van plannen van de gemeente in gevaar.

Proces 1.Allereerstbesluithetcollegevanburgemeesteren wethouders om de gemeenteraad een voor stel te doen om in een bepaald gebied een voorkeursrecht opgrondentevestigen.Deeigenaarvan(eendeelvan)dezegrondenontvangteenbriefwaarinstaatdateropdezegrondeenvoorkeursrechtgevestigdis.Diebriefiseenzogenaamde‘aanwijzingvaneenperceel’waarophetvoorkeursrechtvantoepassingis.2.NahetbesluitvanhetcollegegeldtdeWetvoorkeursrecht gemeenten op deze grond(en). Als de eigenaar van de grond, zijn grond wilt vervreemdenisdezevanafdatmomentverplichtom de grond eerst aan de gemeente te koop aan te bieden bij eventuele verkoop. Hetvoorstelvanhetcollegewordtindege-meentelijkeadvertentieenindeStaatscourantgepubliceerd. 3.OpgrondvandeAlgemenewetbestuursrechtkunnenbelanghebbendeen/ofeigenaarbinnenzes weken bezwaar maken te gen het besluit van het college. Deze zes we ken beginnen de dag na de publicatieindeStaatscourant.

Besluit gemeenteraadHetcollegedoeteenvoorstelaandegemeen-teraadvoorhetvestigenvaneenvoorkeursrecht.Degemeenteraadbeslistofhetvoorkeursrechtdaadwerkelijkopdegrond(en)gevestigdwordt.Deze beslissing geldt voor een periode van twee tot zes jaar.

BestemmingsplanDe wet voorkeursrecht gemeenten gaat alleen maar over de vervreemding (zoals de verkoop) van gronden. De wet wijzigt niet de bestemming en hetbetekentnietaltijddateralconcrete(bouw)plannen zijn.

De wijziging van een bestemming/ruimtelijke plannen worden geregeld in een (nieuw) bestemmingsplan. Hiervoor is een aparte procedure waarbij de grondeigenaar zijn zienswijzen tegen deze ruimtelijke plannen kenbaar kan maken.

Toepassing wet voorkeursrechtDe gemeente kan niet zomaar een voorkeursrecht opallegrondenindegemeentevestigen.Ditgebeurt alleen als de gronden in de toekomst mogelijk nodig zijn voor de uitvoering van nieuwe plannen.Erzijnookeenaantalwettelijkeeisen.Hetvoorkeursrechtmagalleenwordengevestigdvooreentoekomstigeniet-agrarischebestemmingenhethuidiggebruikvandegrondmoetafwijkenvandenieuwe bestemming.Hetvestigenvanhetvoorkeursrechtbetekentalleendatdegemeenterechtheeftopdeeerstekoopvangrond(en).Hetstaatlosvandebestemmingofhetontwerp van het gebied.

107

Het besluit van de gemeenteraad wordt ook in degemeentelijkeadvertentieenindeStaats-courant gepubliceerd. Vervolgens kunnen de belanghebbendeen/ofeigenaarbinnenzesweken bezwaar maken tegen het besluit van de gemeenteraad. Als de belanghebbende en/ofeigenaaralbezwaargemaaktheefttegenhetvoorstelvanhetcollegevanbenw,hoeftdezenietopnieuw bezwaar te maken: het bezwaar tegen het voorstel van b en w wordt gezien als een bezwaar tegen het raadsbesluit.

VerkoopHetfeitdatereenvoorkeursrechtisgevestigdop een bepaald goed, wil niet zeggen dat de gemeente uiteindelijk ook de grond zal kopen. Een voorkeursrecht betekent niet dat een goed verkocht moet worden en dwingt niemand tot verkoop van zijn eigendom. Het gaat uitsluitend om vrijwillige verkooptegeneenmarktconformeprijs.Wanneer de grondeigenaar van grond waarop eenvoorkeursrechtisgevestigd,vanplanisteverkopen, dan is deze verplicht de gemeente dit doormiddelvaneenaangetekendebrieftemelden:infeitewordtdegrondaandegemeentetekoopaangeboden. Wordt de termijn van acht weken overschredenofgeefthetcollegeaandatzijnietwillenkopen,danmagdedesbetreffendegrondgedu rende drie jaar verkocht worden aan een ander. De eventuele nieuwe eigenaar krijgt hierbij wel weer met het voorkeursrecht te maken. Geefthetcollegeaan,degrondentewillenkopen,dan zal er met de gemeente onderhandeld worden over de verkoopprijs.

Als de gemeente mededeelt dat zij wil aankopen tegen de prijs van de deskun digen dan zijn er de volgende mogelijkheden voor de grondeigenaar:-Erwordteenovereenstemmingbereikt.-Afzienvanverkoop.Daarmeestoppendeonderhandelingen. De grond kan ook niet verkocht worden aan derde. -Verzoekaanhetcollegeomeenoordeelvanderechtbank. Het college moet het verzoek dan binnen twee weken bij de rechtbank indie nen. Gebeurt dit niet dan is de grondeigenaar weer drie jaar vrij om te verkopen aan een ander.

PrijsAls het college in bepaalde grond geïnteresseerd is, wat ook te koop wordt aangeboden, dan is er sprake van vrije onderhandelingen. Door gaans levert dit de prijs op die ook wordt ver kregen op de vrijemarkt:eenmarktconformeprijsdiekopersenverkopersmetelkaarzoudenafsprekenalsergeenvoorkeursrecht op de grond zou rusten.

PrijsovereenkomstAls er samen met de gemeente geen overeenkomst komt uit de grondprijs, kan het college van b & w gevraagdofeendoorderechtbanktebenoemendeskundige gevraagd worden een prijsadvies uit te brengen. Het college moet binnen twee weken na het verzoek, de rechtbank vragen deskundigen te benoemen. Doet ze dat niet, dan is de grondeigenaar drie jaar vrij om zijn/haar grond aan een ander te ver vreemden.Na ontvangst van het advies van de benoemde deskundigen door de rechtbank, kan de ge meente besluiten:-Nietmeeraantewillenkopen(degrondkanverkochtwordenaanderde).Alsermeerofmindergrond verkocht wordt dan aan de gemeente is aangeboden,moetheteerstopnieuwaandege-meente aangeboden worden.-Derechtbanktevragenomnaarhetdeskun-digenadvies te kijken .-deeigenaarmedetedelendatzijwillenaankopente gen de prijs die de deskundigen hebben vastgesteld. De gemeente is nu voor drie maanden aan dit aanbod gebonden.

ONTEIGENINGMocht het in het geval van kramer zo ver komen dat er een onteigeningsprocedure in gang moet worden gezet, zal deze procedure verlopen zoals hieronder beschreven. Allereerst moet de voormalige eigenaar een goede schadeloosstelling ontvangen. De eigenaar mag door onteigening niet achteruit gaan in inkomen ofvermogenspositie.Dejuistehoogtevandezevergoedingisnietaltijdgemakkelijkvasttestellen,omdathetnieteenduidigincijfersisuittedrukkenhoeveelschadeiemandlijdt,ofhoeveeldeovergenomen gronden waard zijn.

Als een eigenaar het niet eens is met de onteigeningsplannenzaldegemeente(ofandereoverheid) eerst proberen met de eigenaar tot een oplossing te komen in de vorm van een schadevergoeding voor de grond en de kosten. Lukt dat niet, dan start de gemeente de onteigeningsprocedure. Die bestaat uit een administratieveprocedureeneengerechtelijkeprocedure.Gedurendedeadministratieveprocedure stelt de gemeente het onteigeningsplan officieelvast.Zolanghetplanterinzageligt,kandeeigenaar bezwaren bij de gemeenteraad kenbaar maken. Is de gemeenteraad akkoord, dan moet het plan nog door de regering worden goedgekeurd. Ook daar kan de eigenaar opnieuw zijn zaak bepleiten.

Nadeadministratieveprocedurevolgtdegerechtelijke procedure bij de rechtbank. Als de rechter op verzoek van de gemeente een onteigeningsvonnisuitspreekt,bekrachtigthijinfeitealleendeadministratieveonteigeningsbeslissing en wordt de grond daadwerkelijk onteigend. De rechter stelt dan de vergoeding vast die de gemeente aan de eigenaar moet betalen. Tegen het vonnis van de rechter is in NederlandcassatiemogelijkbijdeHogeRaad.Deschadeloosstellingwordtaltijdbepaaldin geld. De overheid kan de eigenaar eventueel vervangende grond aanbieden. De schadeloosstelling is in ieder geval zo groot als de waarde van het bezit. Daarnaast bestaat een vergoeding voor waardevermindering van ander bezit en voor bijkomende kosten als verhuiskosten en inkomensschade.

109

Voordefinanciëleonderbouwinghebbenweeenaantal aannames gedaan, de bedragen die in de tabelwordengebruiktzijnfictievebedragen.Omdeoverige en onvoorziene kosten ook mee te rekenen iser20%toegevoegdopdetotalekosten.Weverwachten daarmee de meeste kosten gedekt te hebben.

De opbrengsten bestaan uit een aantal verschillende getallen, kavels t.b.v. :-bedrijvigheidbrengen€300,-perm2op;-vrijstaandewoningenbrengen€300,-perm2op;-vrijstaandewoningenaandebredepolderslootbrengen€400,-perm2op;-vrijstaandewoningenaanhetwaterbrengen€500,-perm2op;-commerciëlefunctiesbrengen€450,-perm2 op.

De som van deze bedragen zorgt ervoor dat er onderdestreepeennegatiefgetalvanbijnaéénmiljoen staat.

fINANcIëLE ONDERBOUWING

KOSTEN   aantal prijs/eenheid eenheid totaalAanschaf  Grond  gemeente 28000,00 50,00 m2 €  1.400.000,00Grond  Kramer 9000,00 70,00 m2 €  630.000,00Grond  Schol   19000,00 70,00 m2 €  1.330.000,00Subtotaal €  3.360.000,00GrondwerkenSchone  grond  K&L 2543,00 15,00 m2 €  38.145,00Grondophoging  plangebied 56000,00 15,00 m2 €  840.000,00Bouwrijp  maken 56000,00 35,00 m2 €  1.960.000,00Woonrijp  maken 56000,00 40,00 m2 €  2.240.000,00Subtotaal €  5.078.145,00BegeleidingPlanbegeleiding 56000,00 15,00 m2 €  840.000,00Subtotaal €  840.000,00

Totaal €  9.278.145,00Totaal  +  overige/onvoorziene  kosten   + 20% €  11.133.774,00

OPBRENGSTEN aantal prijs/eenheid eenheid kavelgrooPe totaalBedrijvigheid   2 300,00 m2 619,5 €  371.700,00Vrijstaande  woningen 35 300,00 m2 357,6 €  3.754.800,00Vrijstaande  woningen  aan  sloot 8 400,00 m2 363,8 €  1.164.160,00Vrijstaande  woningen  aan  het  water 29 500,00 m2   376,3 €  5.456.350,00Totaal  aantal  kavels  tbv  wonen  en  werken 74 m2 27578,1Commerciele  funcTes  (semi-­‐openbaar)   2 450,00 m2 700 €  630.000,00

Totaal €  10.212.850,00

Resultaat €  920.924,00

LET OP! DE BEDRAGEN IN DEZE TABEL ZIJN fICTIEvE BEDragEn.

111

• DeHoog,Ontwerp+Onderzoek(inopdrachtvangemeenteZaanstad).Atlas Zaanstad,stadsmorfologischestudie.Amsterdam,1995

• DienstOnderzoekenStatistiek,gemeenteAmsterdam.Metropoolregio Amsterdamincijfers2011.Amsterdam,2011

• GemeenteZaanstad,Zaanstad:stadvandenkers,durversendoeners, EconomischeStructuurvisieZaanstad2030.Zaanstad,2009

• GemeenteZaanstad,VoorlopigOntwerpRuimtelijkestructuurvisieZaanstad. ZichtbaarZaans.Zaanstad,2010

• GemeenteZaanstad,Eentoekomstrichting,Zaansevenwicht.Zaanstad,2010

• GemeenteZaanstad,ParkeernotaGemeenteZaanstad.Zaanstad,2009

• Heeling,J.,MeyerH.&Westrik,J.Hetontwerpvandestadsplattegrond. UitgeverijSUN,Amsterdam,2002.

• Meyer,H.,deJosselindeJong,F.&Hoekstra,M.Hetontwerpvande openbareruimte.UitgeverijSUN,Amsterdam,2006.

• Meyer,H.,Westrik,J.&Hoekstra,M.Stedenbouwkundigeregelsvoorhet bouwen.UitgeverijSUN,Amsterdam,2008.

• Mulder,K.,Wegstapel,J.(inopdrachtvangemeenteZaanstad).Een weerbarstigewoningmarkt.StartersindeZaansevolkshuisvesting.Zaanstad, 2010

• NwAarchitecten&SVPArchitectuurenStedenbouw(inopdracht van gemeente Zaanstad). De Overhoeken. Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan.Zaanstad,2011

• PalmboutUrbanLandscapes.RuimteplanZaanenIJ(inopdrachtvan gemeenteZaanstad).2010

• Vlught,vander,M.,Buys,A.(inopdrachtvangemeenteZaanstad).De woningmarktinZaanstad.AnalysevanhetWoON2009.Zaanstad,2010

WEBSITES

• GemeentearchiefZaanstad.DeBeeldbank.Bekekenin2012,op http://zaanstad.pictura-dp.nl/collectie-afbeeldingen

• ZaanIJ.UniekelocatiesaandeoeversvandeZaan.Bekekenin2012,op http://www.zaanij.nl/

• WebsitegemeenteZaanstad.Bekekenin2012,ophttp://www.zaanstad.nl

• Google.Zoeken,Afbeeldingen,MapsenDocuments,op http://www.google.nl

• Doelbeelden.nl.…verbeeldjevisie…Bekekenin2012,op http://www.doelbeelden.nl/

• GemeenteZaanstad.AanpakplanToerismeZaanstad,Bekekenin2012,op http://decentrale.regelgeving.overheid.nl/cvdr/XHTMLoutput/Actueel/ Zaanstad/21031.html

LITERATUURLIJST

afstudeerprojectDe Hemmes

Sjoerd Leppers & Tim Nusselein

2012

0816

afstudeerprojectDe Hemmes

20120816

Avans Hogeschool

Sjoerd Leppers & Tim Nusselein