Platform Duurzaam Vastgoed

16-2-2012

Ir. Jan Pieter Klep

Mr. Abe Jongbloed

DTZ Zadelhoff

Goed verhuurd

vastgoed is Groen!

Inhoud

Architectenkantoor Stride Streglown te Cardiff

BREEAM Outstanding gecertificeerd

1) Vraag naar duurzame gebouwen neemt toe

2) Duurzame gebouwen zijn goede belegging

3) Duurzame gebouwen komen er niet vanzelf

4) Hoe komen ze er dan wel?

5) Casus Daelse Kwint Utrecht

a) Wat is duurzaam precies?

b) Duurzaamheidseisen zullen steeds hoger liggen

c) (Rijks)overheid stuwt de vraag via inkoopvoorwaarden en wetgeving.

d) Rijksgebouwendienst stelt harde eisen.

e) Huisvestingsvoorkeuren kantoorgebruikers onderzocht door DTZ Zadelhoff.

1. Vraag naar duurzame gebouwen neemt toe

1a) Wat is duurzaam precies?

Weging Duurzaamheidaspecten

Methodiek: Energielabel Greencalc GPR BREEAM (Nwb)

Energie 100% 65% 20% 19%

Materiaal 21% 20% 12,50%

Water 6% 20% 6%

Mobiliteit (transport) 8% 8%

Gezondheid 20% 15%

Management 12%

Afval 20% 7,50%

Landgebruik & Ecologie 10%

Vervuiling 10%

BREEAM is een

meetinstrument voor

de beoordeling van

de duurzaamheid

van gebouwen en

wordt door de DGBC

doorlopend

geactualiseerd.

BREEAM lijkt de

nieuwe standaard te

worden voor Europa

via ISA.

Duurzaamheid

Nie

uwe

gebo

uwen

Wet

telij

k m

inim

um

Minimaal

BREEAM

doelstelling

Pas

s

Goo

d

Ver

y

Goo

d

Exc

elle

nt

Out

stan

ding

1a) Duurzaamheidseisen zullen steeds hoger liggen.

1b Structurele vraag naar duurzaam vastgoed

door beleid Nederlandse overheid

Beleid: • Energielabel verplicht op transactiemomenten. • Eisen bouwbesluit worden steeds strenger. • Er zullen steeds zwaardere belastingmaatregelen komen op CO2 en/of energieverbruik. Invloed: • Duurzaam inkopen geldt voor alle overheden. voor gebouwen en leveranciers • Van de 58.000 kantoren in Nederland zijn er 12.000 in gebruik door de overheid (21%).

1c Duurzaamheidseisen Rijkgebouwendienst:

Beleid:

• Energielabel verplicht op alle publieke gebouwen.

• Gemiddeld 2% energiebesparing per jaar, en 25% in 2020 in de rijkshuisvesting

waar de Rgd voor verantwoordelijk is:

• Aanhuur = minimaal energielabel C of tenminste 2 labelsprongen i.g.v.

looptijd van 5 jaar

• Nieuwbouw = altijd GreenCalc-score ≥ 200

• Renovatie = altijd minimaal GreenCalc-score + 60 punten.

Invloed:

• kantoorruimte: - huur 1,7 milj. m² BVO - eigendom 2,1 milj. m² BVO • 3,8 milj. m² BVO ca. 3 milj. m² VVO (6% van de markt).

1d. Huisvestingsvoorkeuren Kantoorgebruikers onderzocht

Energiezuinigheid nader beschouwd Onderzoek Gerald Snoei 2009

TU Delft/DTZ Zadelhoff

De Kwaliteit van Duurzaamheid Onderzoek Simon Becker 2011

Erasmus Universiteit

De Waarde van Energielabels Petran den Hartog 2010

Rijksuniversiteit Groningen

In welke mate wordt duurzaamheid

momenteel toegepast?

14%

27%

38%

14%

7%

Duurzaamheid is een vereiste

Duurzaamheid geimplementeerd

Bezig met duurzaamheid

Denken na over duurzaamheid

Niet duurzaam

Wat is de motivatie om te

verduurzamen?

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

Geen motivatie

Wetgeving

Certificering

Uitstraling

Welbevinden

Energie

MVO / Ethisch

Bron: Kwaliteit van Duurzaamheid

10

Welke aspecten van duurzaamheid

zijn belangrijk bij een kantoor?

Reduceren auto kilometers

Duurzame energieopwekking

Voorkeur bebouwde kom

Ecologie

Watergebruik

Afval

Lucht en water vervuiling

Materiaal

Stimuleren bewust gebruik

Gezondheid en welzijn

Energiebesparing

BREEAM ten opzichte van

marktonderzoek:

Methodiek: BREEAM

Marktonderzoek

DTZ Verschil

Energie 19% 21,01% 2,01%

Materiaal 12,50% 12,70% 0,20%

Water 6% 6,68% 0,68%

Mobiliteit (transport) 8% 2,44% -5,56%

Gezondheid 15% 19,87% 4,87%

Management 12% 13,03% 1,03%

Afval 7,50% 8,14% 0,64%

Landgebruik 10% 6,19% -3,81%

Vervuiling 10% 9,93% -0,07%

Bron: Kwaliteit van Duurzaamheid

Verbetering door Verduurzaming Petran den Hartogh Rijksuniversiteit Groningen, DTZ Zadelhoff

Steekproef van 138 Nederlandse kantoren met energielabel

Energie

label

Waarde stijging

€/m2 vvo

B -> A € 231,15

C -> B € 91,88

D -> C € 88,28

E -> D € 70,97

F -> E € 58,30

G -> F € 71,61

G > C = € 290,-/m2 VVO

Waardeverschil

1d. Vraag Kantoorgebruikers

• Huurders zijn bereid om gemiddeld 76% van de besparingen extra aan

huur te betalen.

• Belang van energiezuinigheid is subjectgebonden.

• Aandacht gaat vooral uit naar energie besparingen en comfort.

• Energiezuinigheid lijkt randvoorwaarde (min. label c), geen prijsvechter.

• Andere kwaliteitsaspecten blijven onverminderd van belang!

• Nederlandse gebruiker is bezig met duurzaamheid, maar heeft nog

moeite om vraag goed te definiëren (blijft vaak bij energielabel).

• Er is een verband tussen waarde en energielabel. Goede gebouwen zijn

meestal duurzaam. Duurzame gebouwen staan minder leeg.

• Vanaf label C levert verduurzaming relatief meer op. Op dure locaties

levert verduurzaming relatief ook meer op (minder leegstandsrisico).

Een duurzaam gebouw hoeft niet goed te zijn,

maar een goed gebouw is altijd duurzaam….

2. Duurzame gebouwen zijn

goede belegging

Logistiekcentrum G.Park Blue Planet te Chatterley Valley

BREEAM Outstanding gecertificeerd

a) Duurzame gebouwen zijn schaars

b) Institutionele beleggers willen bestaand

vastgoed verduurzamen

c) Duurzame gebouwen halen hoger

rendement

d) Duurzame gebouwen vormen eigen

marktsegment

2a. Duurzame gebouwen zijn schaars

2b. Institutionele beleggers willen bestaand vastgoed verduurzamen

• kwaliteit bestaande voorraad verbeteren is

noodzakelijk (nieuwbouw slechts 1-2% per jaar).

• eindbeleggers/aandeelhouders bewegen richting

duurzaamheid om leegstand terug te dringen.

• saldobenadering / rem op nieuwbouw

• quick wins: controleren en inregelen

klimaatinstallaties + verlichting

• samen met de huurders

• Eénduidige meetlat voor duurzaamheid

ontwikkelen (BREEAM Bestaande bouw).

2.c. Duurzame gebouwen halen een beter rendement

3) Duurzame gebouwen komen

er niet vanzelf

a) Circle of Blame

b) Nieuwbouw staat stil

c) Bestaande aanbod is verouderd

d) Dilemma van scheiding kosten

en opbrengsten

Coulsdon Audi te South London

BREEAM Excellent gecertificeerd

3a. Circle of Blame

3b) Er wordt weinig geïnvesteerd dus ook niet in nieuwbouw

3c. Bestaande aanbod is verouderd

- Totale kantoren voorraad op de commerciële markt is anno 2009 48 milj m2 vvo.

hiervan staat 14,1% leeg.

- Anno 2009 is het aanbod circa 7,6 milj m2 Hiervan staat 6,8 milj m2 vvo.

daadwerkelijk leeg.

- Aanbod ouder dan 15 jaar bedraagt circa 3.000.000 m2 vvo.

- Kansarm aanbod circa 2 miljoen m², 28% van het totale aanbod

• Structureel (drie jaar of langer) in aanbod

• Geen of minimaal onderscheidend vermogen

• Kantoren ontworpen vanuit standaardstramien

• Eenzijdige aanwendbaarheid locatie

• Veel kantoren uit bouwperiode 1980-2000

• Grote volumes

• Huurprijzen staan onder druk, huurverlaging

• Niet duurzaam/energiezuinig.

3d. Dilemma van scheiding van kosten en opbrengsten

- Investering in duurzaamheid ligt bij verhuurder

- Waardestijging van gebouw ligt bij verhuurder

- Energiekosten verlaging is voor de huurder

- Verbetering klimaat en imago is voor de huurder

- Huurder kan wel overlast hebben van duurzaamheidsrenovatie

- Huurder dient soms een opslag op de huur te betalen of krijgt lagere incentive

- Kantorenmarkt is momenteel huurdersmarkt, maar dat geldt niet voor duurzame

segment….

4) Hoe komen duurzame gebouwen er dan wel?

a) Ontwikkelaars moeten zich meer richten op renovatie.

b) Verhuurders moeten met zittende huurders verduurzamen.

c) Gebruikers dienen hun vraag beter en eerder te specificeren en

betere informatie te eisen van vastgoed aanbieders (energielabel

duurzaamheidcertificaat).

d) Makelaars/adviseurs moeten actief en deskundig als intermediair op kunnen

treden en latente behoefte aan duurzaamheid expliciet maken.

e) Taxateurs dienen waarde van duurzaamheid expliciet te onderkennen.

f) Gemeenten moeten terughoudend zijn met gronduitgifte.

g) Branche moet nadenken over slooprechten-handel (DGBC) conform

Energie Trading Systeem.

5. Casus Daelse Kwint Utrecht CS

Circa 19.500 m2

25 jaar oud

Circa 700 medewerkers

4. Resultaat:

•Van F naar A

•Renovatie op niveau nieuwbouw

•Leegstand voorkomen

•Nieuwe langdurige huurovereenkomst

•Rendement voor belegger zeker gesteld

Besparing:

877.500 KG Co2

487.500 KwH

100 Huishoudens

Conclusie:

•Leegstand steeds groter probleem

•Door Nieuwe Werken verandering in kantorenmarkt

•Verouderd pand: meer kans op leegstand en lagere waarde

•Niet duurzaam pand is risico voor eigenaar

•Eigenaren moeten anticiperen op het Groene Werken

Meer informatie:

Jan Pieter Klep 030-2320000

Abe Jongbloed 030-2394239

www.dtz.nl

www.duurzamekans.nl