Gemeente Krimpen aan den IJsselAfdeling Ruimte

Ruimtelijke onderbouwing Bouwplan IJsseldijk 330

Inleiding ................................................................................................................................... 3 Beschrijving Huidige situatie ................................................................................................... 5 Plan tot herontwikkeling, stedenbouwkundige eisen ............................................................... 6 Beleidskader ........................................................................................................................... 8 Geldend bestemmingsplan ...................................................................................................... 9 Omgevingingsaspecten ......................................................................................................... 10 Uitvoerbaarheid ..................................................................................................................... 11 Planologische procedure ....................................................................................................... 11 Samenvatting en conclusie ................................................................................................... 13

2

InleidingBegin 2010 heeft een eerste verkennend gesprek plaatsgevonden tussen de gemeente en de heer Van der Jagt (eigenaar) over de mogelijkheden tot herontwikkeling van het perceel IJsseldijk 330 te Krimpen aan den IJssel. De eigenaar heeft aangegeven op het perceel woningbouw te willen plegen. Meer in het bijzonder de bouw van twee extra woningen naast de bestaande woning langs de dijk. Gelet op de ligging van het onderhavige perceel in een stedenbouwkundig gevoelig gebied heeft de gemeente eisen gesteld ten aanzien van de herontwikkeling.

Het perceel IJsseldijk 330 ligt tegenover de zogenaamde Van Duyvendijk locatie. Dat is een voormalige werf die binnenkort eveneens wordt herontwikkeld naar woningbouw en kleinschalige bedrijfsruimte. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er een relatie tussen beide ontwikkelingen. Dit stelt voorwaarden aan de uitstraling. Deze voorwaarden worden voorts versterkt door het feit dat IJsseldijk 330 deel uit maakt van de IJsseldijkzone. Deze zone behoort tot de oudste bebouwde delen van Krimpen aan den IJssel en vertelt iets over de ontwikkeling van de gemeente. De dijkzone is een lint, met afwisselende en diverse functies, open ruimten en gebouwen. Binnendijks zijn er tuinen en andere groene ruimten, waardoor vanaf de dijk, doorzicht op het laag gelegen Krimpen mogelijk is. De bebouwing aan de dijkzone is traditioneel met oude gebouwen. Kenmerkend voor de dijkzone is de afwisseling tussen individuele woningen, korte blokjes van geschakelde woningen, rijtjes woningen, ensembles van oude bebouwing, zoals oorspronkelijke boeren erven met woonhuis, schuren en erfbeplantingen.

IJsseldijk 330 ligt eveneens langs – het verlengde van – de groenzone van de Molenvlietsingel die bij de IJsseldijk verbreedt tot een groengebied met monumentale bebouwing tot aan het voormalige gemaal Kortland.

3

Over eisen ten aanzien van de stedenbouwkundige inrichting van het perceel is veelvuldig overleg gevoerd, waarbij de discussie was de hoeveelheid woningen en positionering er van versus de stedenbouwkundige grenzen. Uiteindelijk is op 24 maart 2011 een principe overeenstemming bereikt over het ontwerp. Dat ontwerp wordt ter bestuurlijke besluitvorming voorgelegd.

Deze notitie bevat de zogenaamde ruimtelijke onderbouwing. Deze onderbouwing is voorgeschreven door de Wet ruimtelijke ordening en de Wet algemene bepalingen omgevingsvergunningen.

4

Beschrijving Huidige situatieIJsseldijk 330 is een voormalige boerderij, met woonhuis aan de dijk en een aangebouwde schuur, die nu in gebruik is als woning. De bebouwing van de woning is in de loop van de tijd

gemoderniseerd en daardoor niet meer monumentwaardig, zoals blijkt uit de inventarisatie van de Historische Kring. Maar de huidige woning is wel nog steeds beeldondersteunend voor de karakteristiek van de dijk. Dat gegeven stelt eisen aan de herontwikkeling. Naast het hoofdgebouw staan er op het perceel een aantal schuren en wat groen. De schuren en het aanwezige groen heeft geen bijzonder karakter en kan bij de herontwikkeling worden gesloopt of weggehaald. Het perceel wordt ontsloten op de IJsseldijk via een bestaande stoep.

5

Boezemdre

ef

330

6

328

7

326

5

324

322 320

6341

7171

470

2961

2962

3266

3880

5003

5085

5086

5087

5936

5937

7322

Plan tot herontwikkeling, stedenbouwkundige eisenDe voormalige boerderij is niet alleen beeldondersteunend voor de IJsseldijk maar heeft ook een bijzondere betekenis in de begrenzing van de ruimtelijke structuur van dit deel van de gemeente. Het is daarom wenselijk dat het volume of de betekenis van het bestaande gebouw wordt behouden of zelfs vergroot, zonder dat de begrenzing van de groenzone wordt overschreden.

Uit een door de eigenaar ingediende studie (uitgevoerd door Palazzo architectuur en stedenbouw) blijkt dat de gewenste boerderijkarakteristiek van de bebouwing en het erf overeenkomt met de doelstellingen van de gemeente zoals verwoord in het bestemmingsplan en de welstandsnota. Desondanks is er wel sprake van strijdigheid met het geldende bestemmingsplan Kortland. De door de eigenaar gewenste verkleining van de huidige bebouwing en het volume en de situering van de maximaal twee nieuwe woningen is gebonden aan de hierna te geven stedenbouwkundige context.

Als de woningbouw in 3 aparte volumes wordt gebouwd dan zal de relatie, de plaats en de omvang van de delen zo moeten zijn dat er een samenhangend ensemble ontstaat dat voldoende betekenis heeft om een bijdrage te leveren aan de gewenste verbetering van de stedenbouwkundige kwaliteit.

6

De woningen komen ten oosten van de begrenzing van een denkbeeldige doorgetrokken lijn op het perceel dat grotendeels in het verlengde van de westgevel van de voormalige boerderij ligt. De bestaande en tenminste een nieuwe woning komt met de westgevel in de aangegeven begrenzing. Eén nieuwe woning mag maximaal 2 meter door die denkbeeldig doorgetrokken lijn staan.De nieuwe woningen moeten een oriëntatie krijgen die gelijk is aan de bestaande woning. De lengte van de bestaande en nieuw te bouwen woningen wordt ten minste 14 meter, de breedte wordt ten hoogste 10 meter. Voorts mogen de woningen maximaal 2 bouwlagen hebben, waarvan de tweede bouwlaag in de kap.De woningen krijgen een eenvoudig zadeldak evenwijdig aan de begrenzing, de dakhelling is gelijk aan die van de bestaande bebouwing. De dijkwoning (voorhuis) behoudt een kap die gedeeltelijk evenwijdig aan de dijk ligt. Eventuele toevoegingen aan het dak (o.a. dakkapellen) moeten worden voorzien van een pannendak.

De goothoogte van de bebouwing is ten hoogste 3 meter, zoals bepaald in het bestemmingsplan Kortland. Het bestaande voorhuis wordt gehandhaafd en wordt zodanig gerestaureerd dat de huidige ligging behouden kan blijven, de aangebouwde schuur wordt, met hetzelfde uitgangspunt, vernieuwd.Voor de bebouwing geldt dat de architectuur, het materiaalgebruik, de kleur van de materialen en het verfwerk traditioneel en streekeigen moet zijn. Voor het overige wordt ververwezen naar de welstandsnota.

Het gedeelte van het perceel gelegen ten westen van de eerdergenoemde denkbeeldige lijn moet worden ingericht als boerenerf met gras, passende inheems beplanting en klinkerverharding. Indien uit de watertoets blijkt dat er door een toename van het bebouwd en verhard oppervlak extra bergend vermogen moet worden gerealiseerd, dan is het uitgangspunt dat dit op eigenterrein gebeurd door het verbreden van de aanwezige kavelsloten.Op het perceel blijven overigens de bepalingen van het vigerende bestemmingsplan Kortland, artikel 8, wonen dijkzone, van toepassing.

7

Impressie indeling perceel

BeleidskaderRijksbeleidHet ruimtelijk beleid van het rijk is ondermeer vervat in de Nota Ruimte. Deze nota is sinds 27 februari 2006 van kracht. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is om op een duurzame en efficiënte wijze ruimte te scheppen voor verschillende ruimtelijke functies, het waarborgen en vergroten van de leefbaarheid in Nederland en de ruimtelijke kwaliteit van stad en platteland te verbeteren. Meer specifiek richt het kabinet zich in het nationaal ruimtelijk beleid op:

-Versterken van de internationale concurrentiepositie;-Bevorderen van krachtige steden en een vitaal platteland;-Borging en ontwikkeling van belangrijke (inter) nationale ruimtelijke waarden en;-Borging van de veiligheid.

Provincaal beleidProvinciale Structuurvisie Visie op Zuid HollandDe kern van de visie is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentie positie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers.

8

Dit wil Zuid Holland bereiken door realisering van een samenhangende stedelijk en landschappelijk netwerk. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten.Het onderhavige plan draagt bij aan de verbetering van de kwaliteit en een divers aanbod van woonmilieus.

Stadsregionaal beleidDe ontwikkeling ligt binnen het plangebied van het Ruimtelijke plan Regio Rotterdam (RR2020). De kern van dit plan zit in de balans tussen verstedelijking en de kwaliteit van de leefomgeving. Hieraan zijn drie hoofddoelstellingen verbonden: het verbeteren van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving; het versterken en diversifiëren van het ruimtelijk-economisch ontwikkelingsperpectief; het inspelen op de sociaal culturele diversiteit, zodanig dat de sociale samenhang toeneemt.De onderhavige ontwikkeling ligt binnen het stads- en dorpsgebied. Dit betreft een aaneengesloten bebouwd gebied met als hoofdfuncties wonen, kantoorconcentraties en andere stedelijke voorzieningen waaronder ook stedelijk groen en water.

gemeentelijk beleidHet welstandsbeleid geeft de gemeente de mogelijkheid om cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden te benoemen en een rol te geven bij de ontwikkeling en beoordeling van bouwplannen. Ook worden de gebieden aangewezen waar een bijzondere kwaliteit gewenst is. In Krimpen aan den IJssel worden drie welstandsniveau’s voor 9 gebieden onderscheiden. Per welstandsgebied is een samenhangend beoordelingskader opgesteld. Het plangebied ligt in het deelgebied Dijkzone, specifiek zone 1a1. Deze zone valt onder het bijzonder welstandsbeleid (welstandsniveau 1). Dit beleid is gericht op het behouden van de aanwezige karakteristieken. De beleidscriteria dragen zorg voor het behouden en versterken van het huidige bijzondere karakter dat Krimpen aan den IJssel uniek maakt.

Duurzaamheidsvisie en energievisieDe gemeente heeft in 2008 een duurzaamheids- en energievisie vastgesteld. De gemeente wil voor de komende periode duurzame ontwikkeling in acht nemen, wat impliceert dat problemen en kansen in samenhang worden benaderd, zowel vanuit een ecologische-, een sociale-, en een economische invalshoek. De strategische uitgangspunten van de duurzaamheidsvisie hebben betrekking op duurzaamheid in alle beleidsvelden, met name op die waar de gemeente de meeste invloed heeft. De samenwerking met de partners van binnen en buiten de gemeente is hierin belangrijk.De uitgangspunten kunnen alleen worden verwezenlijkt als er tussen alle betrokken partijen de bereidheid en de wil is om samen te werken.

Geldend bestemmingsplanHet perceel ligt in het plangebied van het bestemmingsplan Kortland, vastgesteld door de raad bij besluit van 29 mei 1997, goedgekeurd door gedeputeerde staten van Zuid Holland bij besluit van 20 januari 1998 (nr. DRG/ARB/138117) en onherroepelijk geworden op 17 april 1998. Volgens de bij het bestemmingsplan behorende plankaart rust op het onderhavige perceel de bestemming “wonen” (dijkzone). Krachtens artikel 8 van de bij het bestemmingsplan behorende voorschriften is uitbreiding van het aantal hoofdgebouwen niet

9

toegestaan. Dit leidt er in ieder geval toe dat er sprake is van strijdigheid tussen de wens van de eigenaar en de bebouwingsmogelijkheden binnen het bestemmingsplan.

Ten aanzien van de stedenbouwkundige invulling zijn in de voorschriften onder artikel 8 een aantal voorwaarden opgenomen. In artikel lid 2 wordt bepaald dat “alle maatregelen t.a.v. gebruik van bebouwing en gronden dienen tot behoud van de ruimtelijke en historische kwaliteit van de dijkzone…”.

OmgevingingsaspectenVoordat de herontwikkeling kan worden gerealiseerd zullen de gebruikelijke onderzoeken gedaan moeten worden. De gemeente zal aangeven welke onderzoeken tenminste ten grondslag moeten liggen aan de te volgen planologische procedure. Overigens zou in enkele gevallen gebruik gemaakt kunnen worden van onderzoeken die worden opgesteld ten behoeve van de herontwikkeling van de nabij gelegen werf. In hoeverre die mogelijk is, is ter beoordeling van de gemeente.

De navolgende onderzoeken zullen in ieder geval nodig zijn: Bodemonderzoek, luchtkwaliteit/ externe veiligheid/ akoestiek, flora en fauna, watertoets, archeologie, slopen

Voorts is in de voorschriften aangegeven dat het perceel binnen de 55 dB(A) contour van het gezoneerde industrieterrein IJsseldijk ligt. Krachtens artikel 5 van de voorschriften, lid 1.1, ishet verboden binnen die contour nieuwe woningen te bouwen. Ze mogen eventueel wel vergroot of vernieuwd worden. In verband met de ontwikkeling Van Duyvendijk terrein zal de contour moeten worden aangepast. Deze aanpassing is mogelijk omdat de activiteiten van

10

bedrijven, op basis waarvan deze contour is opgesteld, zijn veranderd, dan wel dat bedrijven zijn verhuist.

In die wijziging van de geluidcontour kan dit plan meeliften.

UitvoerbaarheidFinanciële uitvoerbaarheidDe kosten van de grondexploitatie aan de zijde van de gemeente bestaan uit de plan- en apparaatskosten en (mogelijke) planschade.

De te ontwikkelen gronden behoren volledig in eigendom toe aan de heer Van der Jagt

Verplichting vaststelling exploitatieplanHiervoor is onder “kosten van grondexploitatie”aangegeven hoe de kosten van grondexploitatie aan de zijde van de gemeente zijn verzekerd door middel van het sluiten van een anterieure overeenkomst met de eigenaar/ontwikkelaar. Daarmee kan er, gelet op het bepaalde in artikel 6.12, tweede lid, van de Wet ruimtelijke ordening, afgeweken worden van de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan.

Maatschappelijke uitvoerbaarheidDe aanvraag van de omgevingsvergunning wordt voor een ieder ter inzage gelegd, zoals dit is voorgeschreven in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Algemene wet bestuursrecht.

impressie

Planologische procedureDe strijdigheid van het voornemen van de eigenaar tot het vigerende bestemmingsplan wordt in beginsel veroorzaakt door het verbod het aantal hoofdgebouwen op het perceel uit te breiden (artikel 8). Overigens biedt ditzelfde artikel het college een vrijstellingsmogelijkheid om meerdere woningen te bouwen op percelen met een de bestemming wonen (dijkzone)

11

onder de voorwaarde dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken, de parcellering en de bebouwingskarakteristiek van de omgeving niet in onevenredige mate wordt aangetast.Echter, deze vrijstellingsmogelijkheid wordt geblokkeerd door het verbod, ex artikel 5, lid 1, sub 1 van de voorschriften om nieuwe woningen te bouwen binnen de geluidscontour 55 dB(A). Gelet op het feit dat het onderhavige perceel in de betreffende geluidscontour ligt is het voornemen van de eigenaar strijdig met het bestemmingsplan.

Teneinde de bouw in juridisch planologisch opzicht mogelijk te maken zal het planologisch regime dat geldt voor dit perceel herzien moeten worden, dan wel zal een omgevingsvergunning voor een afwijking van het bestemmingsplan moeten worden aangevraagd. Door de gemeente en de eigenaar is afgesproken dat het geldende bestemmingsplan voor zover het rust op het perceel IJsseldijk 330 zal worden herzien.

Bestemmingen Op het perceel IJsseldijk 330 zijn na de herontwikkeling drie hoofdfuncties te onderscheiden. Wonen, verkeer en groen. De twee laatste zijn gerelateerd aan de bestemming wonen.Het op te stellen bestemmingplan moet qua systematiek aansluiten bij het in ontwerp zijnde bestemmingsplan Langeland 2010. De systematiek in dit plan is zodanig dat onder de bestemming “Wonen” ook de twee overige te onderscheiden functies worden gevat. Daarmee kan volstaan worden met het leggen van de bestemming “Wonen” op dit perceel. In de regels is omschreven “dat als “Wonen” aangewezen gronden bestemd zijn voor:het wonen, erven, tuinen en paden, bijbehorende verhardingen, watergangen en groenvoorzieningen.”

Voorts worden de bouwblokken aangegeven op de plankaart. Dat zijn de blokken waar binnen gebouwd mag worden. Gelet op het voornemen van de eigenaar zullen er maximaal drie bouwblokken op de verbeelding worden aangegeven.

Procedureschema Bestemmingsplan

1.Opstellen conceptIn deze fase wordt het concept voorontwerp opgesteld, worden de benodigde onderzoeken uitgevoerd. Deze onderzoeken staan genoemd in deze ruimtelijke onderbouwing. Gelet op de inspraakverordening van de gemeente Krimpen aan den IJssel zal gedurende de voorbereiding van het bestemmingsplan aan belanghebbenden een mogelijkheid worden geboden om met de gemeente van gedachte te wisselen over het concept bestemmingsplan.

2.Kennisgeving voornemen bestemmingsplan voor te bereiden.

3.Eventueel vooroverleg met provincie en waterschapIndien noodzakelijk zal dit overleg plaatsvinden.

4.Ontwerp bestemmingsplan ter inzageIn deze fase kan een ieder zienswijzen indienen bij de raad tegen het ontwerp bestemmingsplan. De raad zal deze zienswijzen bestrekken bij haar besluitvorming omtrent het bestemmingsplan. Dit kan ertoe leiden dat het bestemmingsplan op onderdelen wordt aangepast, alvorens het wordt vastgesteld.

5.Vaststelling bestemmingsplan door de raad.

12

Nadat het bestemmingsplan is vastgesteld bestaat er voor belanghebbenden de mogelijkheid tot het instellen van beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Samenvatting en conclusie

De heer Van der Jagt wil zijn perceel IJsseldijk 330 herontwikkelen. Hij wil naast de huidige woning aan de dijk op het perceel nog twee woningen bij bouwen. In overleg met de gemeente is bepaald op welke plaatsen de woningen gebouwd mogen worden. De heer Van der Jagt heeft, door tussenkomst van diens vertegenwoordiger, te kennen gegeven met de positionering in te stemmen.

Het vigerende bestemmingsplan Kortland laat echter de bouw van twee extra woningen op het perceel niet toe. Daartoe zal een partiële herziening van het bestemmingsplan nodig zijn. De gemeente zal, nadat alle betrokken partijen het er mee eens zijn, het proces voor een bestemmingsplan opstarten.

Tussen de gemeente en de heer Van der Jagt zal een anterieure exploitatie overeenkomst worden gesloten. In die overeenkomst worden de grondexploitatiekosten anderszins verzekerd dan door een, verplicht voorgeschreven, grondexploitatie.

13