WOONFRAUDE

F.F.A. Havelaar

Het bestrijden van woonfraude

25 juni 2015

www.vandiepen.com

Preventie woonfraude

1. Hoofdverblijf

2. Verbod onderverhuur

3. Boete

4. Winstafdracht

Hoofdverblijf/onderverhuurverbod

» Op huurder bewijslast van het onafgebroken hoofdverblijf leggen

Hof Amsterdam, 8 maart 2011; Rb Overijssel, 24 september 2013

» Huurder verbieden (een deel van) de woning onder te verhuren, in

gebruik te geven of mede te doen bewonen door een ander dan

huurder

Boetebeding

Pannon (HvJ 4 juni 2009)

» Bij bedrijfsmatige verhuur aan particulieren moet rechter ambtshalve

beoordelen of beding onredelijk bezwarend is (oneerlijk) en daarmee

nietig indien hierover niet afzonderlijk is onderhandeld en evenwicht

tussen partijen in nadeel van consument aanzienlijk is verstoord

» Indien beding oneerlijk, is rechter gehouden beding te vernietigen. Van

matiging kan geen sprake zijn (HvJ, 30 mei 2013 en HR 13 september

2013) rechter heeft dus geen ruimte om te matigen.

NB: bij inroepen contractuele boete hoeft geen schade te worden

aangetoond.

Boetebeding

Jansen/boete (Hof Amsterdam, 3 februari 2015)

» Feiten: ROZ beding, boete van € 25 per kalenderdag voor elke niet

nagekomen verplichting.

» Hof: huurder verbeurt boete voor elke verplichting die de huurder niet

nakomt, huurprijs niet meer dan € 1245 per maand en boetes kunnen

in beginsel oneindig oplopen boetebeding is buitenproportioneel en

daarom oneerlijk in de zin van Richtlijn 93/13/EEG. hof vernietigt

het boetebeding ambtshalve en wijst de daarop gebaseerde vordering

af.

zelfde oordeel over rentebeding

Boetebeding

Stadgenoot/boete (Rb Amsterdam, 19 februari 2015)

» Feiten: geen hoofdverblijf, onderverhuur, boete van 10%

maandhuurprijs voor iedere dag dat verplichting niet wordt

nagekomen

» Rechtbank: geen limiet gesteld aan boete. Boete kan oplopen tot

bedrag dat in geen redelijk verhouding meer staat tot schade,

matiging boete door Stadgenoot naar één maand huur baat niet

maatgevend is of het beding gelimiteerd is, niet of de gevorderde

boete gelimiteerd wordt

Boetebeding

Tip:

1. afzonderlijk onderhandelen over boetebeding, boetebeding in

huurovereenkomst opnemen (niet in AV),

2. boete limiteren, en

3. geen algemene boete, maar boetes verbinden aan verschillende

overtredingen (geen hoofdverblijf – boete X, onderverhuur - boete Y

4. boete in redelijk verhouding laten staan tot schade

Afdracht schade/winst

Ymere/schade (HR, 18 juni 2010)

• als schadeomvang naar zijn aard niet concreet is vast te stellen, evenmin

als de mate waarin huurder aan het ontstaan van die schade heeft

bijgedragen, kan rechter de schade begroten

• geen 'vordering tot winstafdracht' maar bevoegdheid rechter schade te

begroten op genoten winst (dus ook: vergoeding geleden verlies)

schadebegroting kan worden toegepast indien (1) er aansprakelijkheid is

op grond van tekortkoming, (2) daardoor winst is genoten, (3) de

verhuurder afdracht van deze winst vordert, en (4) schade door de

verhuurder is geleden, waarbij niet nodig is dat concreet nadeel is

komen vast te staan

Afdracht schade/winst

Makelaardij BV/schade (Hof Amsterdam, 28 januari 2014)

• ook particuliere verhuurder kan winstafdracht vorderen, mits aangetoond kan worden dat verhuurder kosten maakt om verboden onderhuur tegen te gaan (en dus schade lijdt) bijv: tijd die een beheerder besteedt aan bestrijding van verboden onderverhuur + mogelijkheid ontnomen (eerdere) liberalisatie (en dus huurverhoging)

Tip:

1. schadebegroting is een bevoegdheid van een rechter (“de rechter kan”) bepaling in huurovereenkomst opnemen: huurder moet desgevraagd inzage verschaffen en afschriften verstrekken van de documenten waaruit de inkomsten uit de onderhuur blijkt alsmede alle door onderhuur genoten winst afdragen aan verhuurder,

2. onverminderd het recht aanspraak te maken op de contractuele boete,

Vakantieverhuur (Airbnb)

• Ongeoorloofde onderverhuur via Airbnb leidt (ook) tot ontbinding

/ontruiming o.g.v. wanprestatie o.a. Rb Amsterdam, 22 oktober

2014, Rb Amsterdam, 8 mei 2015 (schadevergoeding € 20.000), Rb

Amsterdam, 29 mei 2015 (ondanks eigenrichting - vervanging sloten- )

• Echter: eenduidig beleid belangrijk, uitspraak directeur

woningcorporatie (“breekt lans voor toestaan onderverhuur Airbnb”)

Rb Amsterdam, 19 januari 2015; uitspraak gemeente Amsterdam en

woningcorporatie (“door zowel woningcorporatie als gemeente

Amsterdam twijfels geuit of deze vorm van onderverhuur wel zo

onwenselijk is”) Rb Amsterdam, 26 mei 2015

• Ingebruikgeving appartement voor korte periode moet worden

aangemerkt als bedrijfsmatige exploitatie en niet als gebruik als

woning (Hof Amsterdam, 10 september 2013) boete o.g.v. statuten

Vakantieverhuur

Tip:

1. bij sluiten ovk: beleid opnemen

2. na sluiten ovk: voorlichting

Onderzoek

» Instrueer onderhoudsteam (‘oren/ogen’ organisatie)

» Voer digitaal onderzoek uit (Airbnb, Wimdu, kamertje, marktplaats,

etc.) ‘poging tot onderverhuur’ kan al voldoende grondslag bieden

voor ontruiming/ontbinding, zie bijv. Rb Amsterdam, 13 december

2012 (kamertje.nl), Hof Den Haag, 29 oktober 2013 (marktplaats.nl),

Rb Amsterdam, 12 december 2013 (kamertje.nl) ‘poging’ opnemen

in overeenkomst

» Inschakelen woonfraude rechercheur onderzoekskosten verhalen op

huurder (Rb Amsterdam, 8 mei 2015) anonieme klacht Zoeklicht

niet te verifiëren (Rb Amsterdam 26 mei 2015), anonieme tips

Zoeklicht maken niet inzichtelijk hoeveel meldingen het betreft (Rb

Amsterdam, 24 mei 2011)

» Huisbezoek

Bestrijden van woonfraude

www.vandiepen.com

Meer weten? Neem contact op met: Van Diepen Van der Kroef Advocaten, 020-5747474, f.havelaar@vandiepen.com