Financieringsreductie en risicodelingin tijden van crisis

Ir. Jeroen J.M. VerschurenNationaal Bedrijventerrein Congres 2009 Venlo8 oktober 2009

2 | 8 oktober 2009, Nationaal bedrijventerreincongres | Financieringsreductie en risicodeling

Inhoud

• Kredietcrisis

• Werkwijze en aanpak BNG Gebiedsontwikkeling

• Financiële systematiek

• CV / BV Constructie

• Praktijkvoorbeeld: Regionaal Bedrijvenpark Laarakker te Cuijk

Crisistijden

• BNG top 3 veiligste banken

• Malaise in de bouw

• Woningbouwproductie 2009 onder de maat

• Stimuleringsmaatregelen rijk (hypotheekgarantie, woningbouwsubsidie, grens WSW, e.d.)

• Bestuurlijke stagnatie

• Verkiezingen 2010 – productie stagneert

• Doorstart problematisch i.v.m.

o gewijzigd bestuur ?

o gewijzigde beleidsmatige inzichten ?

• Vergelijk crisis begin jaren ‘80

• Daarom: pro–actief zoeken naar samenwerking

3 | 8 Oktober 2009, Nationaal bedrijventerreincongres | Financieringsreductie en risicodeling

Waarom samenwerken?

• Beheersen en delen van risico’s

• Lange looptijd gebiedsontwikkeling

• Minder beslag op (gemeente) begroting

• Inbreng kennis en expertise

• Inbreng capaciteit

4 | 8 oktober 2009, Nationaal bedrijventerreincongres | Financieringsreductie en risicodeling

Waarom een aparte projectorganisatie?

Vormgeving in juridische entiteit:

• Daadkracht

• Bewaking proces in tijd en geld

• Bestuurlijke terugkoppeling

Voorwaarden:

• Vertrouwen en transparantie: papieren op tafel!

5 | 8 oktober 2009, Nationaal bedrijventerreincongres | Financieringsreductie en risicodeling

Samenwerkingsvormen

PPS versus zelfrealisatie:

• Bouwclaimmodel

• Joint Venture

• Concessiemodel

• Mix

• BNG Gebiedsontwikkeling = joint venture

6 | 8 oktober 2009, Nationaal bedrijventerreincongres | Financieringsreductie en risicodeling

Gebiedsontwikkeling

• 1 oktober 1997

• 100 % dochter van NV Bank Nederlandse Gemeenten

• Doel:

Ondersteunen statutaire marktpartijen BNG en

maatschappelijke instellingen (MI) bij

Gebiedsontwikkeling en realisatie van RO-plannen:

• Risicodragende participatie in de grondexploitatie

• Inzet van procesmanagement / expertise t.b.v. risicobeheersing

• Samenwerking met publieke partner

• Uitvoeringsorganisatie grondbedrijfproces

• 22 participaties (€ 55 miljoen EV)

7 | 8 oktober 2009, Nationaal bedrijventerreincongres | Financieringsreductie en risicodeling

Werkwijze en aanpak

1. Haalbaarheidsstudie

2. Besluitvorming gemeente

3. Samenwerkingsovereenkomst

4. Oprichting CV/BV

5. Uitvoering en realisatie: BV iov CV

8 | 8 oktober 2009, Nationaal bedrijventerreincongres | Financieringsreductie en risicodeling

Praktijkvoorbeeld: Regionaal Bedrijvenpark Laarakker

• Facts

• Project BV / CV

• Grondexploitatie

• Financiële systematiek

• Risicodeling

9 | Datum, plaats of naam van evenement | Titel van de presentatie

RBL facts

• A73 afslag Haps

• 85 hectare bruto – 65 hectare netto

• Looptijd: 2005 - 2025

• Duurzaamheid, natuurcompensatie en energie !!!

• Doelgroep:

o Grootschalige regionale bedrijvigheid: handel, industrie, logistiek en afval

o Milieucategorie 3 – 5 (zonering)

o Kaveloppervlakten vanaf 5.000 m²

• Onherroepelijk bestemmingsplan medio 2010

• Start verkoop medio 2010

10 | 8 oktober 2009, Nationaal bedrijventerreincongres | Financieringsreductie en risicodeling

RBL BV / CV

11 | 8 oktober 2009, Nationaal bedrijventerreincongres | Financieringsreductie en risicodeling

CV/BV constructie

• Mate van zeggenschap in BV los van financiële participatie in CV

• Financiële participatie vanuit samenwerkingsgedachte

50% - 50%, variaties mogelijk

• Mogelijkheid samenwerking met meerdere partijen:

corporatie, provincie, grondeigenaar

• 2 – hoofdige directie

12 | 8 oktober 2009, Nationaal bedrijventerreincongres | Financieringsreductie en risicodeling

RBL grondexploitatie

• Verwervingen 36.9 miljoen

• Kosten bwrm & honoraria 37.5 miljoen

• Investering 74.4 miljoen

• Opbrengsten 96.1 miljoen

• Cashflow 21.8 miljoen

• Rente VV 6% 15.5 miljoen

• Winstuitkering 6.2 miljoen

• Kosteninflatie 2.5%

• Opbrengstenstijging 2.5%

• Streefrendement (risicobuffer) 11 - 15%

13 | 8 oktober 2009, Nationaal bedrijventerreincongres | Financieringsreductie en risicodeling

RBL projectfinanciering

• Totaal benodigd vermogen € 28.1 miljoen

• Maximaal benodigd EV € 9.3 miljoen (33%)

• BNG GO 50% € 4.6 miljoen

• Gemeente 50% € 4.6 miljoen

• Maximaal benodigd VV € 18.8 miljoen (67%)

• Maw:

Financieringsbehoefte gemeente gereduceerd van 100% naar 50% van 1/3 deel = 1/6 deel = 17%!

Gemeente houdt meer geld over voor andere doeleinden.

14 | 8 oktober 2009, Nationaal bedrijventerreincongres | Financieringsreductie en risicodeling

RBL financieringsbehoefte

15 | 8 oktober 2009, Nationaal bedrijventerreincongres | Financieringsreductie en risicodeling

Résumé

• Risicospreiding

o Risicospreiding partners: participatieaandeel 50%

• Financiering

EV

o Reductie risico-aansprakelijkheid partner: maximaal 17%

o Risico-aansprakelijkheid BNG GO: idem, maximaal 17%

VV

o Risico-aansprakelijkheid BNG Bank: 67%

o Rente VV Bank: euribor + risicoopslag

TV

o Partner 17%, BNG GO én BNG bank samen: 83%

16 | Datum, plaats of naam van evenement | Titel van de presentatie

Financieringsreductie en risicodeling in tijden van crisis

Discussie

17 | Datum, plaats of naam van evenement | Titel van de presentatie