Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gentlib.ugent.be/fulltxt/RUG01/002/213/707/RUG01... ·...

Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent

Academiejaar 2014 - 2015

VOLUME – EIGENDOM

EEN RECHTSVERGELIJKEND ONDERZOEK

Een leidraad voor de notaris

Masterproef van de opleiding

Master na Master Notariaat

Ingediend door

Claeys Stefanie

(studentennr. 00801401)

Promotor: Prof. Annelies Wylleman

Commissaris: Charlotte Willemot

Voorwoord

Een masterproef schrijven wordt aanzien als de laatste vorming die een student dient te

ondergaan voor ze het studentenleven achter zich kan laten. Mijn masterproef, degene die ik

gemaakt hebt voor de opleiding Rechten, aanzag ik niet op die manier. Waarschijnlijk omdat

ik toen al handelde met de wetenschap dat mijn studentencarrière nog niet voorbij was. Nu is

het anders, dit is werkelijk het laatste jaar dat ik als student heb kunnen doorbrengen. Een

extra jaar, een extra kans om mij klaar te stomen voor het ‘echte’ leven, het werkleven. Ik heb

met veel plezier genoten van dit laatste jaar en zal er altijd met een glimlach op terugkijken.

De personen die ik hier wil bedanken heb ik vorig jaar ook reeds bedankt, het gaat om mijn

ouders, die mij opnieuw de mogelijkheid gegeven hebben om te leren, te studeren en kennis

op te doen. Mijn broer, die nog steeds even kritisch als altijd ook dit jaar heeft gepoogd om

mij te steunen daar waar hij kon. Thomas, voor de glimlach en de hulp.

Ik zou ook zeer graag mijn promotor, Prof. Annlies Wylleman willen bedanken. Haar lessen

hebben mij een inzicht gegeven dat ik voor altijd met mij zal meedragen. Mijn commissaris,

Charlotte Willemot, voor de goede begeleiding, het nalezen en de goede tips.

Deze masterproef is een weerspiegeling van mijn interesse in zowel het recht, het vastgoed als

de maatschappij. In de hoop dat deze interesse duidelijk blijkt uit mijn werk, wens ik elke

lezer ervan veel leesplezier.

1

Inhoudsopgave

VOORWOORD

INLEIDING 3

1. HISTORISCHE NOODZAAK 6

1.1 HISTORISCHE ACHTERGROND 6

1.2 NOODZAAK AAN VERANDERING 7

2 BEGRIP VOLUME-EIGENDOM 10

2.1 DEFINITIE 10

2.2 VOORWAARDEN 10

2.2.1 BOUWKUNDIGE SCHEIDING 11

2.2.2 JURIDISCHE SCHEIDING 13

3 JURIDISCHE OMKADERING 14

3.1 INLEIDING 14

3.2 EEN ZAKELIJK RECHT 14

3.2.1 INLEIDING – HET RECHT VAN NATREKKING 14

3.2.2 HET OPSTALRECHT 16

3.2.3 VOLUME-EIGENDOM VIA OPSTALRECHT 20

3.3 TOCH ALTERNATIEVEN? 34

3.3.1 INLEIDING 34

3.3.2 GEDWONGEN APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOM 34

3.3.3 ACCESSOIRE OPSTALRECHTEN 38

3.3.4 AFSCHAFFING VAN DE DUURBEPERKING IN HET OPSTALRECHT 41

3.3.5 CONCLUSIE ALTERNATIEVEN 43

3.4 CONCLUSIE 44

4 RECHTSVERGELIJKING 47

4.1 INLEIDING 47

4.2 FRANSE RECHT 48

4.2.1 HET NUMERUS CLAUSUS-BEGINSEL 48


4.2.3 DE VOLUME-EIGENDOM 50

4.2.4 CONCLUSIE 52

2

4.3 NEDERLANDSE RECHT 53

4.3.1 HET NUMERUS CLAUSUS-BEGINSEL 53


4.3.3 DE VOLUME-EIGENDOM 55

4.3.4 CONCLUSIE 56

4.4 RECHTSVERGELIJKENDE CONCLUSIE 57

5 BESLUIT 59

6 BIBLIOGRAFIE 62

3

Inleiding

1. Eigendom is van bij het begin van mensengeheugen hét belangrijkste zakelijke recht in

ons rechtssysteem. Het is het recht om zowel het gebruik, genot als beschikking van een

zaak te hebben1. Eeuwenlang al gebruiken mensen eigendom van onroerende goederen

als maatstaf van hun welvaart, het wordt aanzien als het belangrijkste element van hun

patrimonium.

2. Grondschaarste en stijgende woonbehoefte voor een steeds talrijker wordende populatie

bracht de mens ertoe efficiënter gebruik te maken van de beschikbare grondoppervlakte.

De ontwikkeling van hoogbouw waarin burgers zonder onderlinge verbondenheid zich

samen – maar toch in afzonderlijke privéruimten – huisvesten, leidde ertoe dat de

klassieke juridische opvattingen over de zakenrechtelijke benadering van

eigendomsrechten op een grondperceel niet langer voldeden om aan deze bijzondere

werkelijkheid een geschikte juridische regeling te geven. Immers, wanneer meerdere

personen samen eigenaar zijn van een perceel grond, leidt hun rechtstoestand van mede-

eigenaars van de grond via het recht van natrekking 2 ertoe dat ze ook onverdeelde

eigenaar zijn van de constructie die op deze grond opgetrokken worden, wat heel vaak

niet wenselijk is.

3. Het appartementsrecht3 werd de oplossing. Een grotere bewoonbaarheid per vierkante

meter werd met dit fenomeen mogelijk gemaakt. Het leven in een appartement verloopt

evenwel niet zonder slag of stoot4. Vaak rijzen er problemen tussen de medebewoners,

het door de wet opgelegde stramien van organisaties en stemmingen werkt vaak op een

verlammende en demotiverende manier. Het huisvesten van verschillende functies binnen

1 Art. 544 BW. 2 Art. 551 – 564 BW. 3Art. 577-3 ev. BW. 4 Dit is te merken aan de grote hoeveel rechtspraak die te vinden is: Cass 6 februari 2009, Arr.Cass. 2009, 412;

Cass. 3 juni 2004, Arr.Cass. 2004, 969; Cass. 1 april 2004, Arr.Cass. 2004, 575; Cass. 14 februari 2003,

Arr.Cass. 2003, 413; Cass. 5 oktober 2000; R. TIMMERMANS, “Kroniek appartementsmede-eigendom 2010-

2013”, RW 2013-14, (1003) 1003; R. TIMMERMANS, “Kroniek appartementsmede-eigendom (2006-2009)”, RW

2009-10, (1026) 1026; S. SNAET en T. TIMMERMANS, “Kroniek appartementsmede-eigendom (2000-2005)”, RW

2005-06, (1601) 1601; S. SNAET en G. BLOCKX, “Kroniek appartementsmede-eigendom (1994-1999)”, RW

1999, (1) 1.

Inleiding

4

éénzelfde gebouw dat onder het appartementsrecht valt, blijkt voor nog meer problemen

te zorgen.

Alternatieven worden gezocht en volgens sommigen gevonden in het volume-eigendom5,

een alternatief op het appartementseigendom en een bijzondere vorm van opstalrecht.

Deze masterproef behandelt de vraag naar dat volume-eigendom, de mogelijkheid en de

noodzaak ervan.

4. Deze masterproef probeer ik zoveel mogelijk op te vatten vanuit het veld van de notaris.

Op deze manier zal ik betrachten een korte leidraad uit te werken voor de Belgische

notaris die wordt geconfronteerd met volume-eigendom. Hierbij zal de vraag of volume-

eigendom überhaupt wel mogelijk is, centraal staan. Verder zal ik ook op een

rechtsvergelijkende manier onze buurlanden bekijken om eventueel alternatieven voor

België aan te reiken.

Om dit alles te kunnen kaderen begin ik met een korte schets van de historische noodzaak

(1. Historische noodzaak). Hierin wordt kort geschetst hoe het eigendomsrecht in de loop

van de geschiedenis geëvolueerd is en hoe de bestaande oplossingen voor de hedendaagse

grondschaarste niet altijd voldoen.

Daarna gaan we over naar de definiëring van de volume-eigendom (2. Begrip volume-

eigendom). Wat bedoelt men met het begrip volume-eigendom. Zijn er voorwaarden die

vervuld moeten worden? Wat dient de notaris allemaal te weten voor hij kan overgaan tot

het vestigen van dergelijke eigendom?

5 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen voor uitgifte van bouwprojecten. Gedwongen mede-eigendom,

appartementseigendom, erfpacht, opstal, verdiepingseigendom en volume-eigendom, Mechelen, Kluwer, 2011,

1165-1168 (hierna verkort: R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen); R. TIMMERMANS, Handboek

Appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 1206 (hierna verkort: R. TIMMERMANS, Handboek

Appartementsrecht); V. SAGAERT, “Volume-eigendom Een verkenning van de verticale begrenzing van

onroerend eigendom”, TPR 2009, (21), 24-28 (hierna verkort: V. SAGAERT, “Volume-eigendom”); R.

TIMMERMANS, “Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom” in H. COUSY, J.

COUTURIER, W. DELVA, R. DERINE, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk,

Mechelen, Kluwer, 2009, (1) 10 (hierna verkort: R. TIMMERMANS, “Bijzondere vormen van verticale en

horizontale splitsing van eigendom”); R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van

eigendom, het zelfstandig recht van opstal, de tijdelijkheid en het verlangen naar de eeuwigheid”, Not. Fisc. M.

2009, (35) 35-37 (hierna verkort: R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van

eigendom”); R. TIMMERMANS, “Horizontale splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement van

appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005, (205) 205-207.

Inleiding

5

Verder wordt ingegaan op de juritectuur6 van dit fenomeen (3. Juridische omkadering).

Het is noodzakelijk een hecht juridisch bolwerk tot stand te brengen opdat de

rechtszekerheid van de partijen gegarandeerd zou worden. Hiervoor reik ik een aantal

instrumenten aan de notaris, het zelfstandig opstalrecht is daarbij het voornaamste.

Alternatieven voor dit opstalrecht worden gezocht. Deze zijn te vinden in de gedwongen

appartementsmede-eigendom, de accessoire opstalrechten en een eventuele afschaffing

van de duurbeperking die speelt bij het opstalrecht.

Deel 4 is het rechtsvergelijkende deel van dit werk. Vanuit een rechtsvergelijkend

oogpunt heb ik gekeken naar onze buurlanden Nederland en Frankrijk. Ook zij kennen

opstalrecht, zij het dat het recht daar een eeuwigdurend recht is. Dit geeft de mogelijkheid

om een eeuwigdurend volume-eigendom uit te werken. Deze landen kunnen

aanwijzingen geven hoe volume-eigendom in België verder kan en moet evolueren.

Afsluiten doe ik met een conclusie (5. Conlusie): dienen we de duurbeperking van het

opstalrecht te behouden en daarmee het volume-eigendom buiten spel te zetten of moet

het recht evolueren naar één dat meer lijkt op dat van onze buurlanden en een

eeuwigdurend opstalrecht mogelijk maakt.

5. De methodologie, die ik hiervoor gehanteerd heb, bestaat uit een literatuurstudie. De

bestaande literatuur heb ik doorgenomen om kort een duidelijk overzicht te kunnen geven

van de stand van zaken. Daarnaast heb ik ook rechtsvergelijkend gewerkt, daarbij

kwamen de buurlanden Nederland en Frankrijk aan te pas. Zowel wetgeving, rechtspraak

en rechtsleer komen aan bod in de zoektocht naar de mogelijkheid om volume-eigendom

toe te passen in België.

6 Term ontleend aan de Nederlandse Professor H.D. Ploeger, zie ook de website www.juritectuur.net.

http://www.juritectuur.net/

6

1. Historische noodzaak

1.1 Historische achtergrond

6. Vroeger was het eigendomsrecht absoluut, het recht van natrekking of de ‘superficies

solo cedit’7 was ten tijde van de Napoleontische wetgeving een absoluut recht, waar geen

afwijkingen van mogelijk waren8. Het eigendom werd ook fysiek opgevat, het diende

betrekking te hebben op iets wezenlijks, de grond met daarop eventueel een gebouw. Het

kon met andere woorden niet slaan op een loutere ruimte lucht, een volume boven de

grond9.

7. Daartegenover zien we in de zeventiende eeuw de ontwikkeling van het etagegebouw, de

eerste vorm van het gestapeld bouwen10. Bij de invoering van de Code Napoléon in 1804,

voorzag de wetgever geen appartementsmede-eigendom, maar wel een vorm van

verdiepingseigendom11 . In datzelfde Burgerlijk Wetboek sprong de wetgever op een

nieuwe manier om met het eigendomsrecht. Niet langer was het een absoluut recht, het

verwordt een weerlegbaar vermoeden12. De wetgever maakt het zo mogelijk het ooit

absolute recht van natrekking te doorbreken13.

Appartementsrecht wordt pas vanaf de twintigste eeuw volledig uitgewerkt, vooral na de

stroomversnelling die ontstaat na de Eerste Wereldoorlog. De noodzaak aan nieuwe en

vooral meer huizen bracht mensen ertoe vaker in mede-eigendom te gaan bouwen. Een

eerste wettelijke regeling liet dan ook niet lang op zich wachten, de eerste

appartementswet dateert van 8 juli 1924 14 . Ondertussen vaak gewijzigd 15 , maar de

7 De opstal volgt de grond. 8 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 40. 9 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 41. 10 Een etagegebouw is een gebouw dat opgesplitst is in verschillende benden- en bovenwoningen. R.

TIMMERMANS, “Is opstal een geldig surrogaat voor splitsing van etagegebouwen in appartementseigendom?”, T.

App. 2008, (3) 3. 11 In het toenmalige artikel 664 C.c.; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 41. 12 Het artikel 553 BW. spreekt van “tenzij het tegenovergestelde bewezen is”. 13 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 41. 14 Wet van 8 juli 1924 tot herziening en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek over mede-

eigendom, BS 13 juli 1924, 3.554.

België was met deze wet dé grondlegger in Europa van het appartementsrecht. Frankrijk voerde een

gelijkaardige wetgeving maar in op 1838 en in Nederland duurde het tot 1951 voor dergelijke wetgeving

gemaakt was.


7

wetgeving en vooral het principe van gedwongen mede-eigendom blijft stand houden tot

op vandaag de dag.

8. Pas in de negentiende eeuw wordt het opstalrecht als een volwaardig recht aanvaard in de

rechtsmaatschappij. Het Franse Hof van Cassatie gaf hiertoe aanleiding in haar arrest van

1873, waarbij aangenomen werd dat ‘le droit de superficie forme un droit de propriété

distinct et séparé du fonds’16. De wet van 10 januari 182417 zorgt voor de wettelijke

verankering van het principe van opstalrecht.

9. Later ontstaat de vraag naar volume-eigendom, iets dat in de loop der jaren, in de evolutie

van het eigendomsrecht naar de achtergrond is verdrongen en nu weer op de voorgrond

treedt. Een vorm van opstalrecht én een alternatief op het appartementsmede-eigendom.

1.2 Noodzaak aan verandering

10. België, met zijn 355 inwoners per vierkante kilometer 18 behoort tot één van de

dichtstbevolkte landen van de Europese Unie. Het is dan ook niet verwonderlijk dat

grond steeds schaarser en schaarser wordt en de prijs per vierkante meter grond steeds

duurder en duurder. Grondschaarste is een probleem19. Hoe vaak horen we de mensen

niet zeggen ‘als onze kinderen dat nog maar kunnen betalen’. Steeds meer appartementen

worden gebouwd en bewoond. Het appartementsrecht is de lege lata de enige wettelijke

manier om op een rechtszekere manier eigendomsrechten te gaan stapelen, zo kunnen

burgers zich boven elkaar vestigen in plaats van naast elkaar. Het is met andere woorden

niet langer de grond, maar de mogelijke zelfstandige ruimte die belangrijk wordt. De

15 Een eerste wijziging met de Wet van 30 juni 1994 tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het

Burgerlijk Wetboek betreffende de mede-eigendom, BS 26 juli 1994, 19.217 gevolgd door de laatste wijziging in

de Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te

moderniseren en transparanter te maken, BS 28 juni 2010, 39.717. 16 Franse Hof van Cassatie, 16 januari 1873; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 44. 17 Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal, Journal officiel du royaume de Pays-Bas, 1824, nr. 13. 18 Status in 2010, cijfers terug te vinden op

http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/bevolking/structuur/woonplaats/oppervlakte_dichtheid/. Alleen

Nederland en Monaco zijn binnen de Europese Unie dichter bevolkt. 19 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 9; R. TIMMERMANS, Handboek Appartementsrecht, supra noot 5, 1166 - 1213; R. TIMMERMANS,

“Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 26; V. SAGAERT,

“Volume-eigendom”, supra noot 5, 25; R. TIMMERMANS, “Horizontale splitsing in volumepercelen, het

aantrekkende complement van appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005, (205) 205.

http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/bevolking/structuur/woonplaats/oppervlakte_dichtheid/


8

inhoud van een eigendomsrecht hangt niet meer zozeer van het grondoppervlakte zelf af,

maar wel de beschikbare ruimte die boven deze grond beschikbaar is20.

11. Appartementen brengen echter vaak problemen met zich mee21: de gedwongen mede-

eigendom 22 , de vereniging van mede-eigenaars 23 , de stemprocedures, de mogelijke

verschillende bestemmingen, die binnen éénzelfde gebouw uitgeoefend worden, kunnen

allemaal aanleiding geven tot strubbelingen. Rechthebbende zijn op zoek naar een grotere

flexibiliteit24.

12. Het ontstaan van steeds complexer wordende bouwwerken, macrokavels met heterogene

indelingen25, bijvoorbeeld een groot complex bestaande uit een ondergrondse parking,

een gelijkvloers met winkels, daarop een kantoorruimte en daarboven nog een

woontoren, gecombineerd met de steeds toenemende grondschaarste en de rijzende

problemen bij appartementsgebouwen, heeft ertoe aanleiding gegeven te gaan grasduinen

in ons rechtssysteem zoekend naar een alternatief dat hieraan gehoor kan geven.

13. Daarnaast zou een alternatief ook de overheid tot nut kunnen strekken26. De publieke

infrastructuur wordt meer en meer verweven met private eigendommen. Denk maar aan

20 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 24. 21 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, .337; R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1167; R. TIMMERMANS, Handboek

Appartementsrecht, supra noot 5, 1213; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 67; R. TIMMERMANS,

“Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 47; R. TIMMERMANS,

“Horizontale splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom”,

Not.Fisc.M. 2005, (205) 205. 22 Art. 577-2, §9 BW en art. 577-3 BW. 23 Art. 577-5 BW. 24 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 68. 25S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 346-422; R. TIMMERMANS, “Splitsing en ondersplitsing van groepen van gebouwen en bijzondere

appartementscomplexen” in H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, R. DERINE, J. HERBOTS en R. VEKEMAN

(eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2004, (5) 111; R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke

modellen, supra noot 5, 1167; R. TIMMERMANS, Handboek Appartementsrecht, supra noot 5, 1214; V.

SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 25: R. TIMMERMANS, “Horizontale splitsing in volumepercelen,

het aantrekkende complement van appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005, (205) 206. 26 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1167; R. TIMMERMANS, Handboek

Appartementsrecht, supra noot 5, 1214; SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 26; R. TIMMERMANS,

“Horizontale splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom”,

Not.Fisc.M. 2005, (205) 206.


9

de nieuwe uitbouw van stations, waar steeds vaker kantoren en woongelegenheden

verwerkt worden in het totaal concept27.

14. Al deze problemen hebben ertoe geleid dat er wordt gezocht naar een mogelijkheid om

een grond zoveel mogelijk te benutten, om er zoveel mogelijk functies te herbergen in

één complex, een complex dat geen appartementsgebouw is. De schaarse ruimte moet

efficiënt en geordend gebruikt worden, verschillende gebruiksfuncties dienen verenigd te

worden. Dit kan worden gevonden in de volume-eigendom, ook wel het meervoudig

grondgebruik, splitsing in volumepercelen, gestapeld bouwen en verdichting van de derde

dimensie genoemd.

27 voorbeeld: het nieuwe station te Brugge of de gemeente Louvain-La-Neuve. Ook voor viaducten die over

private gronden gebouwd worden, zou een alternatief op het appartementsrecht en opstalrecht van toepassing

kunnen zijn.

10

2 Begrip volume-eigendom

2.1 Definitie

15. Het begrip volume-eigendom moet worden begrepen als “de opsplitsing van het

eigendomsrecht van een gebouw in verschillende delen, die zowel verticaal als

horizontaal zijn begrensd, zich zowel boven als onder de grondoppervlakte kunnen

bevinden, en elk zelfstandig bereikbaar zijn” 28 . De vorm die deze volumes daarbij

aannemen is volkomen irrelevant29. Door die opsplitsing in verschillende delen ontstaan

volumes, autonome ruimtes die driedimensionaal begrensd zijn en lichamelijk of

onlichamelijk zijn, naar gelang het volume al dan niet reeds verwezenlijkt is30.

16. De volume-eigendom raakt scheerlings langs twee welbekende figuren in ons hedendaags

recht, de gedwongen appartementsmede-eigendom en het opstalrecht. Het is in wezen een

bijzondere vorm van het opstalrecht. Volume-eigendom wordt wel eens een eeuwigdurend

opstalrecht genaamd31, waarover verder meer.

2.2 Voorwaarden

17. Dat volume–eigendom een alternatief vormt voor appartementseigendom is reeds

duidelijk, doch is het niet zo verschillend32 ervan. Het betreft nog steeds een constructie

die opgetrokken is op één perceel33. Hét verschil zit hem erin dat bij volume-eigendom de

verschillende bouwlagen volledig van elkaar gescheiden zijn, zowel juridisch als

bouwtechnisch34. Elk volume is autonoom35. Een volume-eigendom bestaat met andere

woorden enkel uit privatieve delen, terwijl een appartementsmede-eigendom bestaat uit

zowel privatieve delen als gemeenschappelijke delen. Die bouwkundige autonomie van de

verschillende bouwlagen op hetzelfde perceel is noodzakelijk om de toepassing van het

28 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 25. 29 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1170; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra

noot 5, 25; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 37. 30 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 417-443. 31 M. MUYLLE, “Tien jaar evoluties in het zakenrecht! Mogen er nog ambities zijn?”, TBO 2012, (257) 259. 32 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 73. 33 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1169. 34 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 325; R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1169 35 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 420.

2. Begrip volume-eigendom

11

18. appartementsrecht te ontlopen36 en moet vaststaan voor overgegaan kan worden tot de

juridische scheiding ervan. Een volume-eigendom dient met andere woorden aan twee

voorwaarden te voldoen: er dient een bouwkundige scheiding én een juridische scheiding

te zijn37.

2.2.1 Bouwkundige scheiding

19. Om deze bouwkundige scheiding te bekomen, dienen volgende vier voorwaarden 38

cumulatief vervult te zijn: 1) er moeten bouwkundige steunpunten zijn; 2) één enkel

perceel dient meervoudig gebruikt te worden; 3) elk volume dient een eigen ophang te

hebben en 4) er dient een afwezigheid van gemeenschappelijke delen te zijn.

Elk van deze vier voorwaarden wordt hieronder kort toegelicht.

1. Eerste voorwaarde: de bouwkundige steunpunten

20. Het gestapeld bouwen is natuurlijk niet mogelijk zonder dat de bouwlagen onderling met

elkaar verbonden zijn. De ene bouwlaag wordt immers boven de andere gebouwd en zo

verder. Die verscheidene bouwlagen hebben dan ook niet te missen bouwkundige

steunpunten nodig. Volume-eigendom is maar volume-eigendom als de horizontale

bouwwerken draag- en steunelementen naast, op of tegen elkaar hebben die het mogelijk

maken dergelijke constructie op poten te zetten39.

Terecht wordt aangenomen in de huidige rechtsleer dat de constructies die boven elkaar

gebouwd worden niet gelijk hoeven te zijn aan elkaar. Zowel de oppervlakte,

bouwdiepte, vormgeving als hoogte van elke bouwlaag kan verschillend zijn van diegene

waar ze zich op steunt40.

21. De rechtsverhouding die ontstaat tussen de verschillende eigenaar van de autonome, maar

toch gestapelde volumes zorgt niet voor de toepassing van het appartementsrecht. Het

36 Is er namelijk geen autonomie tussen de bouwlagen, dan zullen er gemeenschappelijke delen zijn en zal er

mede-eigendom ontstaan. Mede-eigendom gecombineerd met gemeenschappelijke delen, zal aanleiding geven

tot de verplichte toepassing van het appartementsrecht als er 2 of meer eigenaars zijn die elk een fysiek deel van

het bouwwerk in eigendom hebben; art. 577-3, eerste lid BW. 37 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1169-1170; R. TIMMERMANS, Handboek

Appartementsrecht, supra noot 5, 1217-1219; R. TIMMERMANS, “Horizontale splitsing in volumepercelen, het

aantrekkende complement van appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005, (205) 207. 38 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1169; R. TIMMERMANS, “Horizontale splitsing in

volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005, (205) 207. 39 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1169; R. TIMMERMANS, “Horizontale splitsing in

volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005, (205) 207. 40 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1170; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra

noot 5, 25.


12

betreft immers geen gemeenschappelijke delen. In concreto is hier sprake van de

mandeligheid, meer bepaald de gemene muur41. Dit is een bijzondere vorm van mede-

eigendomsvorm die ontstaat tussen de eigenaars van aan elkaar grenzende erven en dit tot

nut van die erven42.

2. Tweede voorwaarde: één perceel

22. De tweede voorwaarde is dat er slechts één perceel mag gebruikt worden 43 . Twee

verschillende constructies inplanten op twee verschillende percelen, ook al zouden deze

tegen elkaar worden gebouwd of beide bestemd zijn voor één doel, valt niet onder de notie

volume-eigendom. Het moet om één en enkel één perceel gaan, waar verscheidene

volumes boven elkaar worden gebouwd.

3. Derde en vierde voorwaarde: eigen opgang – ontbreken van gemeenschappelijke

delen

23. Een eigen ophang hebben van elk volume, vormt de derde voorwaarde voor de

bouwkundige scheiding van de volume-percelen44. Elk volume dat wordt gebouwd bij de

verdichting in de derde dimensie moet op een zelfstandige manier bereikbaar zijn. Deze

voorwaarde hangt zeer nauw samen met de vierde voorwaarde, het ontbreken van enige

gemeenschappelijke delen 45 . Beide strekken er, mijns inziens toe dat het

appartementsrecht buiten spel gezet wordt.

De ontstentenis aan gemeenschappelijke delen zorgt ervoor dat de toepassing van het

appartementsrecht wordt uitgesloten. Hierdoor zal elk volume-perceel een volledig eigen

goed, een privé-eigendom46 zijn waar de eigenaar volledig zelf mag over beschikken.

41 S. SNAET, “Mede-eigendom in het algemeen” in H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, R. DERINE, J.

HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2003, (1) 2. 42 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 420. 43 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1170; R. TIMMERMANS, “Horizontale splitsing in

volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005, (205) 207. 44 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1170; R. TIMMERMANS, “Splitsing en

ondersplitsing van groepen van gebouwen en bijzondere appartementscomplexen” in H. COUSY, J. COUTURIER,

W. DELVA, R. DERINE, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen,

Kluwer, 2004, (5) 113; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 25; R. TIMMERMANS, “Horizontale

splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005,

(205) 207. 45 R. TIMMERMANS, “Horizontale splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement van

appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005, (205) 207. 46 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1170.


13

2.2.2 Juridische scheiding

24. Dé bedoeling van de volume-eigendom is dat verschillende volumes boven elkaar kunnen

worden gebouwd, die juridisch gezien los staan van elkaar. Elke eigenaar van een volume,

is eigenaar van enkel en alleen dat volume. Bij volume-eigendom is er geen mede-

eigendom, noch van de grond, noch van gemeenschappelijke delen. Al de regels die

hieromtrent bestaan in het appartementsrecht willen de eigenaars vermijden. Om dit alles

te bekomen is een juridische scheiding per volume noodzakelijk.

Dit is de vraag naar de juritectuur 47 van het volume-eigendom, “de ontwikkeling van

juridische constructies voor complexe vormen van ruimtegebruik”48. In casu dient gezocht

te worden naar rechtszekere instrumenten die de mogelijkheid bieden eigendomsrechten te

stapelen. De notaris, die wordt geconfronteerd met de vraag een volume-eigendom op

poten te zetten, zal hiervoor de zakelijke rechten, met het numerus clausus-beginsel in het

achterhoofd, onder de loep moeten nemen en op zoek moeten gaan naar het best passende,

reeds bestaande zakelijke recht.

25. Het enige recht dat de notaris van dienst zal kunnen zijn, binnen ons rechtssysteem om het

volume-eigendom te bewerkstelligen, is het zelfstandig opstalrecht49. Het opstalrecht dient

wel op een manier opgevat te worden dat het gestalte kan geven aan de volume-percelen

die de partijen in kwestie willen bekomen. Hier wordt verder op ingegaan in het volgende

hoofdstuk.

47 Term ontleend aan de Nederlandse Professor H.D. Ploeger, zie ook de website www.juritectuur.net. 48 H.D. Ploeger, http://www.bk.tudelft.nl/over-faculteit/afdelingen/otb-onderzoek-voor-de-gebouwde-

omgeving/onderzoek/onderzoek-en-advies/onroerendgoedrecht/. 49 C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift – Uitbreiding van het toepassingsgebied van de opstalwet en

de relevantie van de wijziging voor de notariële praktijk”, Not.Fisc.M. 2014, (222) 229 (hierna verkort: C.

WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift”).

http://www.juritectuur.net/

http://www.bk.tudelft.nl/over-faculteit/afdelingen/otb-onderzoek-voor-de-gebouwde-omgeving/onderzoek/onderzoek-en-advies/onroerendgoedrecht/


14

3 Juridische omkadering

3.1 Inleiding

26. Het Belgische zakenrecht wordt gekenmerkt door een gesloten karakter en het numerus

clausus-beginsel50. Vermogensrechten zullen door dit beginsel slechts zakelijke werking

hebben voor zover zij door de wet erkend zijn51. Dit houdt in dat partijen zich aan de

bestaande zakelijke rechten moeten houden. Bij het vestigen van een volume-eigendom

kunnen de partijen dus niet om het even wat tot stand brengen, ze mogen geen andere

zakelijke rechten creëren dan de bestaande. Er moet binnen het door de wet opgelegde

stramien worden gehandeld. Het volume-eigendom moet dan ook binnen dit numerus

clausus-beginsel kunnen worden gekaderd.

27. In dit hoofdstuk wordt gezocht naar het passende zakelijke recht, binnen dat numerus

clausus-beginsel. De aard van dit werk strekt er niet toe zich uit te spreken over de

wenselijkheid of de werkbaarheid van dit beginsel. Het is de bedoeling om binnen de

reeds bestaande zakelijke rechten op zoek te gaan naar dat zakelijke recht waarmee de

notaris een volume-eigendom kan creëren.

3.2 Een zakelijk recht

3.2.1 Inleiding – het recht van natrekking

28. Het doel bij de creatie van volume-eigendom is een volledige bouwkundige en juridische

scheiding te bekomen tussen de grond en de erop of eronder gevestigde individuele

volumes om op deze manier de toepassing van het rigide appartementsrecht uit te

schakelen52. De eigendom van de gebouwen en structuren op of onder een grond wordt

50 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 3; V.

SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere

overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 11; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE,

Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 15;

S. MOSSELMANS, “Etagegebouwen: opstal versus gedwongen mede-eigendom” (noot onder Cass. 3 april 2009),

TBBR 2010, (506) 506. 51 V. SAGAERT, “Het goederenrecht als open systeem van verbintenissen? Poging tot een nieuwe kwalificatie van

de vermogensrechten.?”, TPR 2005, (983) 1029. 52 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 411; R. TIMMERMANS, “Is opstal een geldig surrogaat voor splitsing van etagegebouwen in

appartementseigendom?”, T. App. 2008, (3) 4.

3. Juridische omkadering

15

29. bepaald aan de hand van de regel van natrekking, de superficies solo cedit-regel53. Dit

recht wordt in het Burgerlijk wetboek als volgt gedefinieerd: “De eigendom van een

roerende of een onroerende zaak geeft recht op al wat zij voortbrengt en op hetgeen,

hetzij natuurlijk, hetzij kunstmatig als bijzaak ermee verenigd wordt. Dit recht wordt recht

van natrekking genoemd”54.

Wat de onroerende goederen betreft, houdt dit in dat alles wat zich op de grond of onder de

grond bevindt, eigendom is van degene die eigenaar is van de grond55. Door de natrekking

ontstaat er een eigendomsoverdracht, van de bijzaak, in casu de gebouwen naar de

hoofdzaak, de grond56, “tenzij het tegenoverstelde bewezen is”57. Het recht van natrekking

is met andere woorden maar een beginsel, hier kan van afgeweken worden58. Een afstand

van het recht van natrekking is dus mogelijk, hierbij zal de eigenaar te kennen geven dat

hij geen eigenaar is van de gebouwen die op zijn grond zijn gevestigd. Door die verzaking

wordt een horizontale eigendomssplitsing gecreëerd tussen de grond en de volume-

percelen die erop of eronder worden gebouwd59. Dit is nu net hetgeen een volume-eigenaar

met volume-eigendom wil bekomen.

De doorbreking van het recht van natrekking is hét juridische instrument dat dient te

worden gehanteerd bij de creatie van het volume-eigendom. Dergelijke doorbreking van

het recht van natrekking is evenwel geen zakelijk recht. Binnen het gesloten systeem van

het zakenrecht dient dit op een correcte en passende manier te worden gekwalificeerd.

Lange tijd bestond hier rechtsonzekerheid rond60. De discussies achter zich latende, heeft

het Hof van Cassatie in haar arrest van 19 mei 1988 61 een monistische opvatting 62

53 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1171; H. HEYVAERT, “Beschouwingen over de

afstand van het recht van natrekking en de horizontaal gescheiden onroerende eigendom”, TPR 1964, (333) 333. 54 Art. 546 BW. 55 Art. 552 BW. 56 D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T. Not. 2007, (213) 214; F. WERDERFROY, “beschouwingen over de

onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot bouwen”, TPR 1983, (293)

295. 57 Art. 553 BW: “tenzij het tegenovergestelde bewezen is”. 58 Art. 553 BW. 59 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 50. 60 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 232; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en

bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 372; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra

noot 5, 23; D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T. Not. 2007, (213) 215; F. WERDERFROY,

“beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot

bouwen”, TPR 1983, (293) 327. 61 Cass. 19 mei 1988, RW 1988-89, 572.


16

gevestigd. De visie in dit fundamenteel arrest heeft tot gevolg dat elke verzaking aan het

recht van natrekking gelijkgesteld dient te worden met de vestiging van een opstalrecht.

Alternatieve eigendomssplitsing is op basis van het vigerende recht en rechtspraak, buiten

het appartementsrecht, enkel mogelijk door middel van het opstalrecht63.

Hét zakelijke recht dat de notaris dient te gebruiken ten gevolge van deze monistische visie

bij de vestiging van een volume-eigendom is het opstalrecht, het zelfstandig opstalrecht

wel te verstaan64. Dit zelfstandig opstalrecht verleent de houder ervan immers het recht om

op andermans grond te bouwen én dit bouwwerk in eigendom te hebben. De opstalwet is

met andere woorden essentieel voor het vraagstuk naar volume-eigendom. Hierna wordt

kort ingegaan op het opstalrecht in het algemeen, de basisprincipes die aan dit zakelijke

recht zijn verbonden en de op haar toepasselijke wetgeving. Daarna wordt besproken hoe

dit zakelijke recht bekeken dient te worden vanuit de constructie die met het volume-

eigendom wordt beoogd. Verder worden mogelijke alternatieven op het gebruik van

opstalrecht bij de creatie van volume-eigendommen aangereikt.

3.2.2 Het opstalrecht

3.2.2.1 Inleiding

30. Het opstalrecht doet een horizontale eigendomssplitsing ontstaan tussen de

grondeigendom en de eigendom van de opstallen65. Het is de wettelijke uitzondering op

62 S. BOULY, “Meervoudig grondgebruik, de gewijzigde verhouding tussen opstallen en de grond” in , S. BOULY,

L. HANSEN, D. MICHIELS en M. MUYLLE (eds.), Dagdagelijks, of toch niet? De praktijk anders bekeken. VLN-

Congres 6 december 2014, Mechelen, Kluwer, 2014, (2) 24, S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de

grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2014, 231; S. BOULY, “Zakenrechtelijke en

vermogensrechtelijke aspecten van bouwen op de grond van een partner”, TBBR 2011, (44) 46; V. SAGAERT,

“Volume-eigendom”, supra noot 5, 51; V. SAGAERT, “Openingsrede: De vergeten dimensie van het

eigendomsrecht”, Het poelaertplein 2008-09, (6) 10. 63 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 166, 232 en 412; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom”, supra

noot 5, 39; V. SAGAERT, “Openingsrede: De vergeten dimensie van het eigendomsrecht”, Het poelaertplein

2008-09, (6) 10. 64 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 383; C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift”, supra noot 49, 229; R. PAUWELS, J. VAN DE

VELDE, A. VAN OEVELEN en P. VAN POUCKE, Oude en nieuwe rechtsfiguren: erfpacht, opstal, onroerende

leasing, time-sharing, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1990, 35; R. TIMMERMANS, “Dubbel

grondgebruik ten behoeve van de bouwpromotie door horizontale splitsing van een grondstuk in een

ondergrondse en een bovengrondse ruimte”, T. APP. 2014, afl. 2, (3) 4; R. TIMMERMANS, “Bijzondere vormen

van verticale en horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 32. 65 V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere


Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007,


17

het recht van natrekking66, naast het appartementsrecht. Het eigendomsrecht wordt door

het vestigen van een opstalrecht horizontaal gesplitst tussen de opstalgever, grondeigenaar

die eigenaar blijft van het maaiveld van de grond en de opstalhouder, die eigenaar wordt

van de door hem opgerichte volumes. Daarmee is het opstalrecht het zakelijke recht bij

uitstek om de juridische eigendomsscheiding te bekomen die vereist is om een volume-

eigendom te vestigen. Het volume-eigendom kan en mag evenwel niets veranderen aan de

wettelijke grondslag die het opstalrecht kenmerkt. De notaris die een volume-eigendom

creëert door het gebruik van opstalrecht, zal zichzelf genoodzaakt zien het wettelijke

kader van dit opstalrecht te respecteren. Vandaar ook de korte toelichting hiervan.

3.2.2.2 Wettelijk kader

31. Het opstalrecht wordt in België beheerst door de wet van 10 januari 1824 over het recht

van opstal67. Artikel 1 omschrijft het recht als volgt: “Het recht van opstal is een zakelijk

recht om gebouwen, werken of beplantingen te hebben voor het geheel of een deel, op,

boven of onder andermans grond. Het opstalrecht kan gevestigd worden door elke

titularis van een onroerend zakelijk recht, binnen de grenzen van zijn recht”.

Dit zakelijke recht verleent m.a.w. aan de rechtshouder ervan het recht om een opstal in

eigendom te hebben op andermans grond. Het wordt gekenmerkt door een tijdelijk

karakter, een wettelijke duurbepaling van 50 jaar68. Hier wordt enkel verder ingegaan op

deze wettelijke duur.

369; MICHIELS, D., “Het accessoir opstalrecht”, T. Not. 2007, (213) 220; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen

over horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 40. 66 V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere



369. R. PAUWELS, J. VAN DE VELDE, A. VAN OEVELEN en P. VAN POUCKE, Oude en nieuwe rechtsfiguren:

erfpacht, opstal, onroerende leasing, time-sharing, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1990, 35. 67 Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal, Journal officiel du royaume de Pays-Bas, 1824, nr. 13. 68 Art. 4 Opstalwet; M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2012, . 268; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en

bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 359; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L.

VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen,

Intersentia, 2007, 370; D. MEULEMANS, Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 39.


18

32. De wetgeving inzake het opstalrecht dateert uit een tijdperk waar weinig dwingende

bepalingen door de wetgever werden opgelegd 69 . De volledige wettelijke regeling,

behalve artikel 4, is van suppletief recht70.

Die ene dwingende bepaling heeft betrekking op de duur van het opstalrecht. De wetgever

heeft een maximale duur van 50 jaar opgelegd71. Een kortere duur is mogelijk, het staat

partijen vrij dit te bedingen72. Wordt tussen de partijen een termijn bedongen, die langer is

dan het door de wetgever opgelegde maximum van 50 jaar, dan heeft dit niet de nietigheid

van de overeenkomst tot gevolg73. De bedongen termijn wordt dan automatisch herleid

naar de maximumtermijn van 50 jaar74.

De ratio legis van de duurbegrenzing die door de wetgever is ingevoerd, bestaat uit de

vrees dat een eeuwigdurend opstalrecht een uitholling van het eigendomsrecht van de

grondeigenaar met zich zou meebrengen75. De doorbreking van het recht van natrekking

doet immers twee zelfstandige eigendomsrechten naast elkaar ontstaan; dat van de

opstalhouder op de opstallen en dat van de grondeigenaar op de grond76. Het gaat om

69 MICHIELS, D., “Actuele ontwikkelingen inzake vruchtgebruik, erfpacht en opstal”, Not.Fisc.M. 2006, 191

(191). 70 Art. 8 Opstalwet; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen-

en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 358; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L.


Intersentia, 2007, 370. 71 Art. 4 Opstalwet. 72 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 269; V.




371. 73 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 269; R.

TIMMERMANS, “Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 38. 74 Cass. 15 december 2006, RW 2007, 104; S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg.

Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2014, 262-266: M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg.

Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 270; R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5,

1328; R. TIMMERMANS, “Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5,

38; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 42. 75S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 263; R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1326; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en

A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen,

Intersentia, 2007, 372; R. TIMMERMANS, “Diskwalificatie van appartementseigendom in opstal: pijnlijk

ontwaken uit een lange winterslaap”, T. APP. 2013, (22) 23; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over

horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 41. 76 R. TIMMERMANS, “Splitsing en ondersplitsing van groepen van gebouwen en bijzondere

appartementscomplexen” in H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, R. DERINE, J. HERBOTS en R. VEKEMAN

(eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2004, (5) 112; D. MEULEMANS, Vruchtgebruik,

erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998 48; R. TIMMERMANS, “Diskwalificatie van appartementseigendom

in opstal: pijnlijk ontwaken uit een lange winterslaap”, T. APP. 2013, (22) 23; R. TIMMERMANS, “Enkele

bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 41; R. TIMMERMANS, “Bijzondere vormen

van verticale en horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 14-15..


19

twee zelfstandige eigendomsrechten, hierbij komt met andere woorden geen

onverdeeldheid tot stand77. A fortiori kan geen gebruik worden gemaakt van artikel 815

BW om de uit onverdeeldheidtreding te vorderen78. Behoudens de beëindiging van de

duur, zou er voor de grondeigenaar dus geen mogelijkheid bestaan om van zijn

grondeigendom terug een volwaardig eigendom te maken. Zonder de duurbeperking zou

de grondeigenaar voor altijd gehouden zijn de opstalhouder opstallen te laten gebruiken

of te laten bouwen op zijn grond, terwijl de mogelijkheid voor de grondeigenaar om

dergelijke opstallen te bouwen hierdoor verdwijnt.

33. Eenmaal de bedongen duur, of de wettelijke bepaalde maximumduur van 50 jaar ten einde

is, komt de horizontale eigendomssplitsing ook ten einde. De gewone regels van het recht

van natrekking spelen weer en de eigendom van de gebouwde volumes zal niet langer in

handen van de volume-eigenaars zijn, maar komt in handen van de grondeigenaar. De

grondeigenaar is bij het beëindigen van het recht van opstal wel verplicht de volledige,

actuele waarde van de opstallen te betalen aan de opstalhouder. Tot deze betaling voldaan

is, heeft de opstalhouder een retentierecht op de opstallen79.

Hernieuwing van de duur is evenwel mogelijk80. Het dwingende artikel 4 van de opstalwet

voorziet dit zelf: “Het recht van opstal kan voor geen langere tijd dan vijftig jaar worden

bepaald, behoudens de bevoegdheid om hetzelve te vernieuwen”. Op deze manier zou

volume-eigendom voor een langere termijn kunnen bestaan. Dit is echter niet ideaal voor

een volume-eigenaar, na vijftig jaar wordt hij immers geconfronteerd met een

rechtsonzekerheid. De grondeigenaar kan namelijk nooit gedwongen worden tot een

hernieuwing van dit opstalrecht, en al zeker niet tot een opstalrecht van opnieuw vijftig

jaar. Het is namelijk niet mogelijk om een automatische hernieuwingsclausule in de

77 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 263; R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1326; R. TIMMERMANS, “Diskwalificatie

van appartementseigendom in opstal: pijnlijk ontwaken uit een lange winterslaap”, T. APP. 2013, (22) 41. 78 D. MEULEMANS, Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998, 48. 79 Art. 6 Opstalwet; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen-

en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 363; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L.


Intersentia, 2007, 375; D. MEULEMANS, Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998, 72; R.

PAUWELS, J. VAN DE VELDE, A. VAN OEVELEN en P. VAN POUCKE, Oude en nieuwe rechtsfiguren: erfpacht,

opstal, onroerende leasing, time-sharing, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1990, 48. 80 D. MEULEMANS, Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998, 48; R. TIMMERMANS,

“Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 43.


20

oorspronkelijke vestigingsakte op te nemen81. Telkens het opstalrecht dus ten einde loopt,

zal de opstalhouder – volume-eigenaar met onzekerheid worden geconfronteerd.

3.2.2.3 Conclusie

34. Zoals reeds eerder aangegeven (supra nr. 29) moeten we bij het vestigen van volume-

eigendom gebruik maken van deze rechtsfiguur. Het opstalrecht leent zich perfect voor de

vestiging van het volume-eigendom. De enige dwingende bepaling is evenwel ook meteen

het enige echte obstakel. Door deze tijdsbeperking van 50 jaar zal een volume-eigendom

nooit een volledig en met grondeigendom gelijkwaardig eigendom zijn. Het zal altijd een

beperkt eigendomsrecht blijven, dat vervalt na 50 jaar. Een eventuele hernieuwing kan

enige soelaas bieden, maar of deze hernieuwing gegeven wordt, blijft evenwel de vraag.

3.2.3 Volume-eigendom via opstalrecht

3.2.3.1 Inleiding

35. Wil de notaris een horizontale eigendomssplitsing uitvoeren in het kader van een volume-

eigendom, dan dient hij gebruik te maken van het opstalrecht. In wat volgt wordt het

opstalrecht geanalyseerd en wordt bekeken hoe opstalrecht gebruikt kan worden voor de

vestiging van een volume-eigendom.

36. Eerst en vooral wordt hieronder aan de hand van een schematisch voorbeeld aangetoond

hoe het opstalrecht gebruikt kan worden in het kader van de volume-eigendom. Daarna

bespreek ik de vernieuwing van het opstalrecht en hoe die dienstig kan zijn voor de

vestiging van het opstalrecht. Als laatste komt de vestigingstitel aan bod, een notariële

akte die mijns inziens opgesteld dient te worden bij het vestigen van een volume-

eigendom.

3.2.3.2 Verdichting in de derde dimensie

37. In het schematisch voorbeeld hieronder kan perfect worden aangetoond hoe volume-

eigendom wordt gecreëerd door de vestiging van een opstalrecht. Dit kan naar mijn

mening op twee manieren gebeuren: de grondeigenaar kent opstalrechten toe aan alle

volume-eigenaren of de grondeigenaar vestigt een opstalrecht ten voordele van de

eigenaar van de ondergrondse constructie en van de eigenaar van het eerste volume. De

opstalhouder van volume 1 vestigt op zijn beurt een opstalrecht ten behoeve van de

81 D. MEULEMANS, Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998, 48.


21

volume-eigenaar van volume 2. Die herhaalt dit proces ten behoeve van de volume-

eigenaar van volume 3.

38. Geruime tijd was er discussie of opstalrecht gegeven kon worden op een reeds bestaande

constructie. Dit werd met de nieuwe wetswijziging de wereld uit geholpen (infra nr. 43).

Ook de onzekerheid in hoeverre een opstalhouder opstalrecht kan verlenen aan een derde

werd met deze wetswijziging opgelost (infra nr. 46). Beide wijzen van vestiging zijn dus

mogelijk. Welke gekozen zal worden, zal mijns inziens afhangen van de concrete situatie

waarin partijen zich bevinden. Zijn alle volume-eigenaren reeds gekend bij het opmaken

van de vestigingsakte, dan kan de grondeigenaar voor de eerste optie kiezen en zelf alle

opstalrechten vestigen. Gaat het daarentegen bijvoorbeeld over een project dat nog maar

deels op poten staat, waarbij de volledige constructie nog niet is toegewezen aan alle

verschillende volume-eigenaren, kan er met een beginnende vestigingsakte gewerkt

worden, waarbij enkel opstalrecht verleend wordt aan één volume, en eventueel aan een

ondergronds volume. Later kunnen er dan bijkomende vestigingsakten opgemaakt

worden.

39. Een voorbeeld hieronder

om alles te verduidelijken:

Volgen we optie één om het

volume-eigendom te vestigen, dan

gaat de grondeigenaar in hiernaast

staand voorbeeld in één enkele

akte opstal verlenen aan vier

verschillende volume-eigenaren.

Volgen we optie twee, dan geeft

de grondeigenaar een opstalrecht

aan een derde, eerste

opstalhouder, een volume-

eigenaar om een ondergrondse

parking te bouwen en aan een andere derde, tweede opstalhouder (of eventueel dezelfde

derde, eerste opstalhouder), de volume-eigenaar van volume 1, om een eerste constructie,


22

een eerste volume te bouwen. Deze tweede opstalhouder kan op zijn beurt opstalrecht

verlenen aan een andere derde, derde opstalhouder, om volume 2 te bouwen. Deze derde

opstalhouder kan op zijn beurt opnieuw een opstalrecht verlenen aan een vierde

opstalhouder om volume 3 te bouwen. Zoals eerder aangegeven zal elk volume een

bouwkundige autonomie moeten hebben, ook al hebben ze noodzakelijk

gemeenschappelijke steunpunten (supra nr. 20).

40. Hier wordt gebruik gemaakt van het zelfstandig opstalrecht, dit is het opstalrecht dat tot

stand komt door een eenzijdige rechtshandeling of een vestigingscontract, dat tot doel

heeft een opstalrecht te vestigen 82 . Maar kan dit alles juridisch wel? Is het de

grondeigenaar toegelaten om opstalrecht te verlenen aan verschillende opstalhouders? En

kunnen opstalhouders op hun beurt opnieuw opstalrecht verlenen aan een derde?

De eigendom van grond is niet begrensd tot de grondoppervlakte83. “De eigendom van de

grond bevat in zich de eigendom van hetgeen op en onder de grond is. 84 ”. De

grondeigenaar bezit dus niet enkel de eigendom van zijn grond, maar ook van de ruimte

onder en boven deze grond. Dit artikel werd van oudsher zo opgevat dat de grondeigenaar

tevens eigenaar was van de luchtkolom onder en boven zijn grond85 . Deze abstracte

benadering kan in de hedendaagse rechtsmaatschappij niet langer gehandhaafd worden86.

artikel 552 B.W. wordt niet meer abstract, maar meer en meer concreet ingevuld, tot de

ruimte die in het kader van een normale uitoefening van het eigendomsrecht vereist is87.

Wat betreft de ruimte boven de grond, houdt het eigendomsrecht in dat de grondeigenaar

eigenaar is van de ruimte die nodig is om beplantingen en gebouwen op te richten88. Voor

de ondergrond heeft dit tot gevolg dat enkel de grond tot een diepte die nog nuttig

gebruikt kan worden onder het eigendomsrecht valt 89 . Op basis hiervan heeft de

grondeigenaar, mijns inziens, de mogelijkheid om opstalrechten te verlenen binnen deze

82 V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere

overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 369. 83 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 28. 84 Art. 552, eerste lid BW. 85 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 29; R. TIMMERMANS, “Horizontale splitsing in

volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005, (205) 211. 86 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 29. 87 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 29. 88 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 31. 89 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 36.


23

concreet afgebakende ruimte. Gecombineerd met de invoering van de woorden “voor het

geheel of een deel” in de vernieuwde opstalwet (infra nr. 45) is het voor de grondeigenaar

mogelijk om een opstalrecht toe te kennen voor verschillende ruimtes boven en onder zijn

grond.

Bij de wijziging van de opstalwet werd ook het volgende ingevoerd: “door elke titularis

van een onroerend zakelijk recht, binnen de grenzen van zijn recht”. (infra nr. 46). Deze

tekstwijziging maakt het mogelijk om ook de tweede optie toe te passen. Ze verleent

immers aan de opstalhouder, volume-eigenaar de mogelijkheid zelf een opstal te verlenen.

Dit dient wel te gebeuren binnen de grenzen van zijn eigen opstalrecht. Concreet zal dit

voor volume-eigendom inhouden dat hij enkel in het kader van de volume-eigendom op

zijn eigen volume een volume-opstalrecht kan verlenen. Dit opstalrecht is opnieuw

gebonden aan de wettelijke duurbeperking van 50 jaar, maar eveneens aan de nog

resterende duur van de oorspronkelijke opstal.

Bekijken we het voorbeeld opnieuw, dan zien we dat de tweede opstalhouder een

opstalrecht verleent aan de derde opstalhouder, volume-eigenaar van volume 2. Stel dat

dit opstalrecht pas vijf jaar na het toekennen van opstalrecht door de grondeigenaar aan

opstalhouder 2, volume-eigenaar van het eerste volume werd toegekend, dan betekent dit

dat het opstalrecht van opstalhouder 3 maar maximum 45 jaar kan duren.

Volume-eigendom kan via het opstalrecht op twee manieren bekomen worden, dit werd

mede mogelijk gemaakt door de uitbreiding van het opstalrecht ingevolge de

wetswijziging90, waarover hieronder meer.

3.2.3.3 Uitbreidingen van het opstalrecht

3.2.3.3.1 Inleiding

41. Het opstalrecht is terecht in de rechtspraak reeds als “oude dame”91 omschreven. Tot voor

de programmawet van 2014, was dit de oudste, nog steeds ongewijzigde wet92. Na 190

jaar komt daar eindelijk verandering in, met de programmawet van 25 april 201493. Deze

hervorming van het opstalrecht is geen revolutionaire hervorming, maar eerder een

90 Wet van 25 april 2014 houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, BS 14 mei 2014, 39045. 91 C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift”, supra noot 49, 222; G. VAN DER BIESEN, “Erop of eronder

voor de opstalwet”, Juristenkrant 2013, afl. 280, 10. 92 G. VAN DER BIESEN, “Erop of eronder voor de opstalwet”, Juristenkrant 2013, afl. 280, 10. 93 Wet van 25 april 2014 houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, BS 14 mei 2014, 39045.


24

verduidelijking ervan94. Het behelst twee doelstellingen: de verruiming van het voorwerp

van het opstalrecht en de verruiming van de mogelijkheden een opstalrecht te vestigen95.

42. Het doel van volume-eigendom is om voor de partijen een rechtszekerheid te creëren,

even fundamenteel als het eigendom. Om dit te bekomen, zou een wijziging van het enige

dwingende wetsartikel van de opstalwet noodzakelijk zijn. Dit blijft bij deze hervorming

echter uit. De wettelijke duurbeperking uit artikel 4 van de opstalwet blijft. Een

daadwerkelijke invoering van de volume-eigendom mag dus niet worden begrepen uit

deze programmawet. Toch zijn er een aantal, zij het subtiele, veranderingen die de creatie

van volume-percelen, binnen de termijnbeperking, vergemakkelijken.

De programmawet van 2014 96 brengt enkel een wijziging aan het voorwerp van het

opstalrecht. Vanaf 24 mei 201497 klinkt het vernieuwde artikel 1 als volgt: “Het recht van

opstal is een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen te hebben voor het

geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond. Het opstalrecht kan gevestigd

worden door elke titularis van een onroerend zakelijk recht, binnen de grenzen van zijn

recht.98” De laatste zin in dit vernieuwd artikel, samen met de drie nieuwe woorden “op”,

“boven” en “onder” verruimen de draagwijdte van het opstalrecht. Ook werden de

woorden “voor het geheel of een deel” aan de definiëring van het opstalrecht toegevoegd.

3.2.3.3.2 “op”, “boven” en “onder”

43. Voor deze wijziging van kracht werd, omschreef het oude artikel 1 van de wet van 1824

het opstalrecht als volgt: “Een zakelijk recht om gebouwen, werken of bepalingen op eens

ander grond te hebben.” Traditioneel werd aanvaard dat het opstalrecht enkel mogelijk

was op andermans grond99. Het is duidelijk dat de toevoeging van de woorden “boven” en

“onder” het toepassingsgebied van de opstalwet hebben verruimd.

94 S. BOULY en V. SAGAERT, “De hervorming van de Opstalwet: naar een uitbreiding van de

stapelingsmogelijkheden”, RW 2015, (1003) 1003. 95 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 201. 96 Wet van 25 april 2014 houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, BS 14 mei 2014, 39045. 97 De inwerkingtreding van de wet, de 10de dag na de bekendmaking in het Belgisch Staatsblad. 98 Ingevolge artikel 124 van de Wet van 25 april 2014 houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, BS 14

mei 2014, 39045. 99 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 204.


25

Dat opstalrecht onder de grond mogelijk was, werd in de rechtsleer reeds aangenomen100.

Dit is met de wetswijziging nu ook wettelijk verankert. De toevoeging van het woordje

“boven” houdt niet enkel de letterlijke interpretatie in101, maar strekt er ook toe dat het

tevens mogelijk is om opstal te vestigen op andermans gebouw102. De mogelijkheid

hiertoe werd betwist, maar door een deel van de rechtsleer aanvaard103. De wetgever heeft

dus niet meer gedaan dan de bestaande praktijken een wettelijke basis te geven. Dit is

echter van belang om rechtszekerheid te kunnen bieden aan de constructies die worden

gebouwd met behulp van het opstalrecht.

Door de toevoeging van het woordje “boven” wordt het mogelijk voor de notaris om, met

volledige rechtszekerheid, een opstal te vestigen die aan de opstalhouder het recht geeft

om een opstal te bouwen bovenop een ander gebouw104. Dit is nu net hetgeen we willen

doen bij de creatie van een volume-eigendom. In afbeelding 1 was duidelijk te zien dat

telkens bovenop een volume, een nieuw opstalrecht dient te worden gegeven om het

volgende volume te kunnen bouwen. Duidelijk een stap in de goede richting voor de

volume-eigendom.

44. De toevoeging van het woordje “onder” zorgt ervoor dat ook met zekerheid in dergelijke

constructies, zoals aangegeven in afbeelding 1, een opstalrecht voor een volume in de

ondergrond kan worden gegeven.

3.2.3.3.3 “voor het geheel of een deel”

45. Door de toevoeging van deze woorden, krijgt een eigenaar van een grond of van een

gebouw de mogelijkheid te kiezen wat hij in opstal geeft. Dit is tekstueel gezien een

uitbreiding van het voorwerp van het opstalrecht, maar er werd altijd al aanvaard dat

partijen zelf konden beslissen op welk gedeelte van een eigendom het opstal werd

100 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 266; G.

VAN DER BIESEN, “Erop of eronder voor de opstalwet”, Juristenkrant 2013, afl. 280, 10; R. TIMMERMANS,

“Diskwalificatie van appartementseigendom in opstal: pijnlijk ontwaken uit een lange winterslaap”, T. APP.

2013, (22) 39; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 60. 101 Voorbeeld een spoorweg dat boven de grond loopt. 102 Wetsontwerp houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, Parl.St. Kamer 2013-14, nr. 3149/001, 107;

C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift”, supra noot 49, 224. 103 S. BOULY en V. SAGAERT, “De hervorming van de Opstalwet: naar een uitbreiding van de

stapelingsmogelijkheden”, RW 2015, (1003) 1005; S. MOSSELMANS, “Etagegebouwen: opstal versus gedwongen

mede-eigendom” (noot onder Cass. 3 april 2009), TBBR 2010, (506) 508; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”,

supra noot 5, 54. 104 C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift”, supra noot 49, 227.


26

verleend105. De toekenning van een opstalrecht op een beperkt deel van een perceel was

dus al mogelijk, en dit wordt nu door de wetgever bevestigd. Hierdoor kan bijvoorbeeld

een opstalrecht worden gegeven op een bepaald deel van de grond, of op een bepaald

gebouw106.

Door dit wettelijk vast te leggen, wordt opnieuw meer rechtszekerheid geboden bij de

creatie van een volume-eigendom. Mocht een gegeven opstalrecht zich altijd uitstrekken

tot de volledige eigendom, dan zou het onmogelijk zijn om een volume-eigendom te

construeren. Het opstalrecht dat dan bijvoorbeeld zou worden verleend om volume 2 te

bouwen, zou dan immers ook op volume 1 slaan, evenals de grond en de ondergrondse

constructies, wat uiteraard niet de bedoeling is.

3.2.3.3.4 “door elke titularis van een onroerend zakelijk recht, binnen de grenzen van zijn

recht”

46. Oorspronkelijk werd aangenomen dat enkel de grondeigenaar bevoegd was een

opstalrecht te vestigen107. Reeds voor de wetswijzing kwam er echter een verruiming van

de vestigingsbevoegdheid. Elke titularis van een onroerend zakelijk recht werd geacht de

bevoegdheid te bezitten een opstalrecht te vestigen, binnen de grenzen van zijn recht108.

Deze evolutie kreeg door de wetswijziging een wettelijke verankering. Een opstalhouder

kan in het kader van zijn opstalrecht, als beperkt zakelijke gerechtigde een vorm van

“onderopstal” vestigen ten voordele van een derde. Volgens de Memorie van

Toelichting109 dienen hierbij drie principes gerespecteerd te worden: 1) dit ‘nieuwe’

opstalrecht dient binnen de grenzen te blijven van het hoofdopstalrecht; 2) de eraan

verbonden bevoegdheden kunnen niet ruimer zijn dan die van degene die het toestaat en

3) de duur van dit ‘nieuwe’ opstalrecht kan nooit langer zijn dan de duur van onderliggend

opstalrecht. Deze principes zijn ontleend aan het beschikkingsbeginsel, “nemo plus juris

105 C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift”, supra noot 49, 224; S. MOSSELMANS, “Etagegebouwen:

opstal versus gedwongen mede-eigendom” (noot onder Cass. 3 april 2009), TBBR 2010, (506) 507. 106 C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift”, supra noot 49, 224 107 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 235; S. BOULY en V. SAGAERT, “De hervorming van de Opstalwet: naar een uitbreiding van de

stapelingsmogelijkheden”, RW 2015, (1003) 1008; WERDERFROY, F. “beschouwingen over de onroerende

natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot bouwen”, TPR 1983, 325. 108 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 235. 109 Wetsontwerp houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, Parl.St. Kamer 2013-14, nr. 3149/001, 108.


27

ad alium transferre potest quam ipse habet”, op basis waarvan niemand meer rechten kan

toekennen dan hij zelf heeft110.

Dit houdt, mijns inziens in dat de opstalhouder gerechtigd is opstal te vestigen ten

behoeve van een derde voor zover dit ‘nieuwe’ opstalrecht niet langer duurt dan de voor

de opstalhouder nog resterende termijn, met een maximum van 50 jaar. Het door de

opstalhouder gevestigde opstalrecht kan ook enkel betrekking hebben op hetgeen hij zelf

in opstal heeft: de door hem gebouwde of afgekochte opstallen 111 . De opstalhouder

verkrijgt door zijn recht enkel de eigendom van de opstallen, niet van de grond. Opstal

verlenen ten behoeve van een derde op de grond is door een opstalhouder met andere

woorden onmogelijk, dit ligt niet binnen de grenzen van zijn recht112.

3.2.3.3.5 Conclusie

Dat opstalrecht dus mogelijk is op een deel van eigendom strekt in het voordeel van de

volume-eigendom. Evenals de toevoeging van de woordjes “boven” en “ondergrond”.

Dit alles zorgt ervoor dat de creatie van verschillende, op elkaar gestapelde volumes een

mogelijkheid wordt binnen ons rechtssysteem.

47. De aanpassing van de wet is echter, zoals eerder aangehaald, niet revolutionair. Ze brengt

enkel verandering aan de reeds suppletieve regels, om enkele onduidelijkheden de wereld

uit te helpen. Het enige echte obstakel binnen de opstalwet voor het permanent vestigen

van volume-eigendom blijft bestaan, dat is de dwingende duur van 50 jaar.

De vestiging van volume-eigendom ligt binnen handbereik, maar is en blijft een beperkt

recht. Een recht dat 50 jaar na vestiging teniet gaat, waarna de gewone regels op het

speelbord worden gegooid.

110 Wetsontwerp houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, Parl.St. Kamer 2013-14, nr. 3149/001, 108;

S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2014,

237; S. BOULY, “Meervoudig grondgebruik, de gewijzigde verhouding tussen opstallen en de grond” in , S.

BOULY, L. HANSEN, D. MICHIELS en M. MUYLLE (eds.), Dagdagelijks, of toch niet? De praktijk anders bekeken.

VLN-Congres 6 december 2014, Mechelen, Kluwer, 2014, (2) 23; S. BOULY en V. SAGAERT, “De hervorming

van de Opstalwet: naar een uitbreiding van de stapelingsmogelijkheden”, RW 2015, (1003) 1008. 111 C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift”, supra noot 49, 225. 112 Dit zou mijns inziens tot gevolg hebben dat er een overdracht van opstal is itt. een vestiging van een

onderopstalrecht. Hier zijn andere meningen over. Zie: S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de

grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2014, 239.


28

3.2.3.4 De vestigingstitel

48. Door de creatie van een volume-eigendom, met verscheidene volumepercelen door middel

van het opstalrecht, zullen verschillende eigenaars elk volledig eigenaar worden van een

volume dat onlosmakelijk verbonden is met de andere volume-percelen van het volume-

eigendom. Zoals eerder aangegeven (supra nr. 23) is vereist dat een volumeperceel een

afzonderlijke ingang heeft, dit neemt echter niet weg dat de volumes bouwkundig

geconnecteerd zijn met elkaar.

De notaris mag dan ook dergelijke constructie niet lichtzinnig opstellen. De vestigingsakte

waarin het opstalrecht aan de verschillende opstalhouders wordt toegekend, moet een

duidelijke beschrijving maken van de grond en alle ruimterechten waarop elke volume-

eigenaar recht zal hebben113 . Daar stopt het echter niet bij de ontwikkeling van een

volume-eigendom, bij dergelijke creaties zal een notaris meer werk voor de boeg hebben.

hij zal rekening moeten houden met zowel het bouwkundige aspect, door bouwrechten toe

te kennen, maar zal ook bouwverplichtingen moeten opleggen. Het economische aspect

zal ook moeten worden bekeken. Er zijn dan wel geen gemeenschappelijke delen, toch

zullen er wel ‘gedeelde elementen’114 zijn die ook in de vestigingsakte dienen te worden

besproken.

49. Aangezien het opstalrecht wordt gekenmerkt door een suppletief wetgevend kader, is het

aan te raden dergelijke vestigingsakte op te maken, een akte waarin alles duidelijk bepaald

is.

3.2.3.4.1 Beschrijving van de grond en ruimterechten

50. Een opstalrecht behoeft in principe geen vestigingstitel115, het kan zowel stilzwijgend116

als uitdrukkelijk worden gevestigd117. Bij volume-percelen is het echter wel aan te raden

113 C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift”, supra noot 49, 230. 114 C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift”, supra noot 49, 230. Denk maar aan de nutsleidingen, de

eventuele toegangsweg, de funderingen, enzoverder. 115 Zo wordt ook de stilzwijgende afstand van natrekking gelijkgesteld met de vestiging van een opstalrecht. Zie

daarover: M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 271. 116 Cass. 19 mei 1988, RW 1988-89, 572; S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg.

Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2014, 241; S. VAN CROMBRUGGE, “Stilzwijgende toekenning

opstalrecht”, Fiscoloog 2014, (10) 10; S. BOULY, “Zakenrechtelijke en vermogensrechtelijke aspecten van

bouwen op de grond van een partner”, TBBR 2011, (44) 46; D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T. Not.

2007, (213) 217;; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom”, supra noot

5, 36.


29

dergelijke akte op te maken bij de notaris. De authentieke akte is namelijk vereist voor de

overschrijving op het hypotheekkantoor met het oog op de tegenwerpelijkheid aan

derden118 (infra nr. 61). De notaris zal in deze akte een zeer duidelijke beschrijving geven

van de eigendom119, dit is de grond of eventueel het gebouw, waar het opstalrecht op zal

worden gevestigd. In een notariële akte moet de grond worden beschreven aan de hand

van het adres en de kadastrale gegevens.

51. Naast de beschrijving van de eigendom waarop het opstalrecht wordt verleend, moeten

ook de ruimterechten waarop het opstalrecht slaat, worden beschreven. Dit zijn de

eigendomslagen die zullen worden gevestigd, vergelijkbaar met de verschillende

appartementen die in de basisakte worden omschreven bij appartementsmede-

eigendom120.

Daar er bij volume-eigendom een opstalrecht voor een volume, een bepaalde laag die mag

worden bebouwd, gegeven wordt, dient dit volume dan ook wel duidelijk in de

beschikbare ruimte afgemeten te worden. Er worden telkens volumes op elkaar gestapeld,

het is dan ook vereist dat elke laag zeer nauwkeurig wordt afgebakend. Daarvoor dient

een aanvangshoogte en een maximale bouwhoogte in de vestigingsakte te worden

opgenomen121. De notaris doet hiervoor best beroep op een landmeter-expert. Het is ook

aangeraden deze expert een plan te laten opmaken en deze aan de vestigingsakte te

hechten.

3.2.3.4.2 Rechten en plichten van de volume-eigenaars

52. De volume-eigenaars zijn elk eigenaar van hun eigen volume. Bij volume-eigendom is er

geen enkele vorm van mede-eigendom. Alle eigenaars staan dan ook, juridisch gezien,

117 R. TIMMERMANS, Handboek Appartementsrecht, supra noot 5, 1208-1209; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en


Intersentia, 2007, 371. 118 Art. 3 opstalwet j° art. 1, lid 1 Hyp.W. 119 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1175 ; R. TIMMERMANS, Handboek

Appartementsrecht, supra noot 5, 1225; R. TIMMERMANS, “Horizontale splitsing in volumepercelen, het

aantrekkende complement van appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005, (205) 208. 120 Art. 577-4, §1, tweede lid BW; R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1175; R.

TIMMERMANS, Handboek Appartementsrecht, supra noot 5, 1226; R. TIMMERMANS, “Horizontale splitsing in

volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005, (205) 208-209. 121 121 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1176 ; R. TIMMERMANS, Handboek

Appartementsrecht, supra noot 5, 1226.


30

volledig los van elkaar122. Elk volume van de volume-constructie is echter bouwtechnisch

met één of meerdere andere volumes verbonden (supra nr. 19), het ene volume zal ook

niet kunnen worden gebouwd als het onderliggende volume nog niet is gebouwd. De

notaris zal dus best in de vestigingsakte ook voorzien in een aantal rechten en plichten van

de volume-eigenaars.

53. Als plichten kunnen een bouwplicht en instandhoudingsplicht worden opgelegd. Een

bouwplicht123 zal de volume-eigenaar ertoe verplichten zijn volume te gaan bouwen, dit

opdat de volgende laag daarop tevens kan worden gebouwd. De notaris koppelt aan deze

bouwplicht best strenge termijnen, met een eventuele privaatrechtelijke geldboete of

andere sanctioneringsmaatregel opdat deze verplichting zou worden nageleefd. De

instandhoudingsplicht124 is een tweede, zeer belangrijke verplichting die de notaris best

duidelijk beschrijft in de vestigingsakte. Het is van groot belang dat elke volume-eigenaar

zijn of haar volume als een goede huisvader onderhoudt. De stevigheid van het ene

volume is namelijk rechtsreeks verbonden met het bestaan van de andere volumes. In

figuur 1 (supra nr. 39) is het duidelijk dat als de eigenaar van de ondergrondse garage zijn

garage niet onderhoudt, de funderingen wankel komen, de andere volumes die er bovenop

zijn gebouwd ook in het gedrang komen.

54. Meervoudig grondgebruik leidt onontbeerlijk tot gemeenschappelijke aangelegenheden125,

bijvoorbeeld het onderhoud van de funderingen, de veiligheidsvoorzieningen,

parkeergelegenheid, onderhoud, een gemeenschappelijke infrastructuur. De notaris wordt

aangeraden in een regeling te voorzien om de kosten van dergelijke gemeenschappelijke

kwesties te regelen.


2014, 424; R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1177; R. TIMMERMANS, Handboek

Appartementsrecht, supra noot 5, 1229. 123 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1178; R. TIMMERMANS, Handboek

Appartementsrecht, supra noot 5, 1229; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van

eigendom”, supra noot 5, 212 124 Ibid. 125 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1179; R. TIMMERMANS, Handboek

Appartementsrecht, supra noot 5, 1230; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van

eigendom”, supra noot 5, 213.


31

3.2.3.4.3 Rechten en plichten opstalhouder – opstalgever

55. Natuurlijk dienen ook de ‘gewone’ rechten en plichten, de rechten en plichten die spelen

bij elk opstalrecht 126 , van zowel opstalhouder als opstalgever in de vestigingsakte

opgenomen te worden.

56. De opstalhouder heeft zowel rechten als plichten tegenover het onroerend goed als

tegenover het opstalrecht zelf. Hij heeft, met betrekking tot het onroerend goed, het recht

om opstallen op te richten, dit zowel in de grond als in de ondergrond. De opstalhouder is

volledig eigenaar van deze opstallen en heeft er dus de volle beschikkingsbevoegdheid

over127. Hij kan ze bouwen, maar ook verwijderen128. Daarnaast heeft de opstalhouder ook

het recht om de bestemming van de opstallen te wijzigen, om deze opstallen te verhuren,

ze met een hypotheek te bezwaren, er een erfdienstbaarheid op te vestigen129. Ten aanzien

van het opstalrecht heeft de opstalhouder het recht om dit zakelijke recht te

vervreemden130, met een hypotheek te bezwaren131, te verhuren of in vruchtgebruik te

geven of een erfpacht op te vestigen132.

De opstalhouder heeft evenwel ook verplichtingen ten aanzien van de opstalgever: hij

moet alle belastingen op het eigendom betalen en staat in voor alle onderhouds- en

betalingsverplichtigen133. Als een vergoeding, een ‘solarium’134 overeengekomen werd,

dient deze ook te betaald te worden. Hij heeft ook een bewarings- en onderhoudsplicht ten


overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 373. 127 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 219-221. 128 Art. 5 Opstalwet. Hij dient de grond in dergelijk geval wel in oorspronkelijke staat te herstellen. 129 V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere



373; D. MEULEMANS, Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998, 64-65; R. PAUWELS, J. VAN

DE VELDE, A. VAN OEVELEN en P. VAN POUCKE, Oude en nieuwe rechtsfiguren: erfpacht, opstal, onroerende

leasing, time-sharing, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1990, 40. 130 Art. 2, eerste lid Opstalwet. 131 Art. 2, eerste lid Opstalwet j° art. 45, eerste lid 2° Hyp.W. 132 D. MEULEMANS, Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998, 65. 133 D. MEULEMANS, Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998, 65-66. 134 V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere

overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 370; R. PAUWELS, J. VAN DE VELDE, A. VAN OEVELEN en

P. VAN POUCKE, Oude en nieuwe rechtsfiguren: erfpacht, opstal, onroerende leasing, time-sharing, Antwerpen,

Kluwer rechtswetenschappen, 1990, 42.


32

aanzien van de gebouwen die al voor de toekenning van zijn opstalrecht op de grond

opgericht waren135.

57. Ook de opstalgever heeft een aantal plichten en rechten. Zo behoudt hij het eigendom van

de grond136. Hij heeft ook het recht de betaling van de ‘solarium’ te innen. Daartegenover

staat de verplichting van de grondeigenaar: de vrijwaring tegen rechtsstoornissen en

uitwinningen door derden137.

3.2.3.4.4 Einde van het opstalrecht

58. Het opstalrecht kan volgens de opstalwet op drie wijzen teniet gaan 138 : 1) door

vermenging, 2) door het teniet gaan van de grond en 3) door de verjaring van 30 jaar. Dit

is geen limitatieve opsomming, het opstalrecht neemt ook een einde door het verstrijken

van de initiële toegekende termijn. Daarnaast gaat het opstalrecht ook teniet op alle andere

wijzen van het tenietgaan van zakelijke rechten ook op het opstalrecht van toepassing:

tenietgaan of ontbinding van de titel van opstal en de afstand van het recht van opstal.

59. Aan te raden aan de notaris die een vestigingsakte tout court opmaakt, is een regeling op

te nemen die gevolgd dient te worden bij het einde van het opstalrecht. A contrario tot een

louter opstalrecht zal de volume-eigenaar, opstalhouder hier een hernieuwing van de

opstal wensen. Een automatische hernieuwingsclausule in de vestigingsakte opnemen is

echter niet mogelijk (supra nr. 33).

De notaris kan de facto wel een beding in de akte opnemen die partijen toelaat, mits

wederzijdse toestemming, de akte te hernieuwen onder dezelfde voorwaarden. Een

voorkeurrecht kan daarbij aan de opstalhouder toegekend worden139. Een conventioneel

bedongen voorkeurrecht kan de opstalhouder de zekerheid geven dat een derde geen

eigenaar wordt van zijn gebouwde volumes. Dergelijk voorkeurrecht is maar een


overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 373. 136 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 224; R. PAUWELS, J. VAN DE VELDE, A. VAN OEVELEN en P. VAN POUCKE, Oude en nieuwe

rechtsfiguren: erfpacht, opstal, onroerende leasing, time-sharing, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen,

1990, 43. 137 D. MEULEMANS, Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998, 67. 138 Art. 9 Opstalwet. 139 R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 44; R.

TIMMERMANS, “Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 43.


33

eventueel recht140. Het is een verplichting voor de opstalhouder om iets niet te doen: geen

opstalrecht toe te kennen aan derde. Het verplicht de opstalgever met andere woorden er

niet toe hetzelfde opstalrecht opnieuw te verlenen aan de opstalhouder.

Een contractbelofte in de vestigingsakte strekt tot meer rechtszekerheid voor de

opstalhouder. De bedongen contractbelofte is de overeenkomst waarin één of meerdere

partijen zich verbinden om op een latere datum een overeenkomst te sluiten, waarvan de

bestanddelen nu al vast liggen141. In casu zal de opstalgever zich ertoe zal verbinden om

op latere datum een vooraf vastgesteld opstalrecht toe te kennen aan de opstalhouder. Dit

houdt een onherroepelijk aanbod in tot contracteren van een nieuwe opstal142.

60. Bij het tenietgaan van het opstalrecht treedt het recht van natrekking opnieuw in. De

grondeigenaar wordt dientengevolge eigenaar van al de gebouwde volumes. De actuele

waarde van deze volumes dient door de grondeigenaar aan de opstalhouder betaald te

worden 143. Deze verplichting is er één van aanvullend recht, partijen kunnen desgewenst

ervan afwijken in de vestigingsakte.

3.2.3.4.5 Overschrijving op het hypotheekkantoor

61. De vestigingsakte houdt de aanwijzing van een onroerend zakelijk recht in en dient

bijgevolg overgeschreven te worden op het hypotheekkantoor144. Voor die overschrijving

is het noodzakelijk dat de vestigingsakte in een authentieke vorm is opgemaakt145. De

overschrijving zorgt voor de tegenwerpelijkheid aan derden van hetgeen beschreven is in

de akte. Deze overschrijving is inter partes niet vereist voor de geldigheid van het

gevestigde volume-eigendom.

140 Cass. 24 januari 2003, RW 2005-06, 706; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing

van eigendom”, supra noot 5, 44. Het Hof van Cassatie heeft in dit arrest gesteld dat degene die een

voorkeurrecht verleent, geen andere verbintenis op zich neemt dan om niet te verkopen aan een ander dan de

begunstigde. 141 R. DE CORTE en B. DE GROOTE, Handboek civiel recht, Brussel, Larciers, 2008, 571; R. TIMMERMANS,

Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1334; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale

splitsing van eigendom”, supra noot 5. 142 R. TIMMERMANS, “Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 23. 143 Art. 6 opstalwet. 144 Art. 1 Hyp.W. en artikel 3 Opstalwet. 145 Art. 2 Hyp.W.


34

3.3 Toch alternatieven?

3.3.1 Inleiding

62. De notaris die geconfronteerd wordt met de vraag een volume-eigendom uit te werken, zal

dit via het opstalrecht kunnen bekomen. Hij moet de partijen wel uitdrukkelijk wijzen op

het temporele karakter van dit opstalrecht en met andere woorden op het verval van het

volume-eigendom na 50 jaar. Het kan dan ook interessant zijn dat de notaris enkele

eventuele alternatieven aan zijn cliënten toelicht. Hieronder worden enkele alternatieven

aangereikt die de lege lata aangewend kunnen worden.

63. Een eerste mogelijk alternatief dat voor de hand ligt, is de gedwongen mede-eigendom

van het appartementsrecht. Daarnaast kan er ook via het accessoir opstalrecht gewerkt

worden om de duurbeperking van 50 jaar te omzeilen of zelfs helemaal uit te schakelen.

Als laatste wordt ingegaan op de afschaffing van de duurbeperking van het opstalrecht.

3.3.2 Gedwongen appartementsmede-eigendom

64. De wetgever heeft reeds in een wettelijke afwijking van de natrekkingsregel voorzien, dit

met de appartementswet146. Dit is de lege lata de enige, in België mogelijke optie om een

eeuwigdurende horizontale eigendomssplitsing te bekomen. Dit werd op een zeer

bijzondere manier verwezenlijkt: de grond wordt bij deze rechtsfiguur gezien als de

bijzaak, terwijl de privatieve kavels de hoofdzaak vormen 147 . Hierdoor speelt de

natrekkingsregel niet tot de grond, maar a contrario wordt de grond nagetrokken door de

private kavel148. Elke eigenaar is exclusieve eigenaar van zijn eigen privatieve kavel.

Daarenboven is hij ook eigenaar van een welbepaald breukdeel van de grond en de

gemeenschappelijke delen149.

Door dit wetgevend optreden werd het mogelijk eigenaar te worden van een welbepaalde

ruimte, binnenin een grotere constructie. Het is zeer gelijkaardig aan de doelstelling die

door de volume-eigendom nagestreefd wordt, met dat verschil dat het bij volume-

eigendom net de bedoeling is om van elkaar juridisch gescheiden volumes te creëren. De

146 Art. 577-3 ev. BW. 147 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 65; V. SAGAERT, “Openingsrede: De vergeten dimensie van

het eigendomsrecht”, Het poelaertplein 2008-09, (6) 9. 148 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 320; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 65. 149 Volgens artikel 577-4, §1, tweede lid BW.


35

notaris zal zijn cliënt dus goed moeten bevragen, zijn werkelijke motieven moeten

achterhalen en dan beslissen of een onzekere constructie met een in de tijd beperkt

opstalrecht of een zekere maar met een juridische verbondenheid appartementsconstructie

gehanteerd moet worden.

65. Om een onroerend goed te kunnen onderwerpen aan de appartementswet, dienen drie

voorwaarden150 cumulatief vervuld te zijn: 1) er moet een gebouw of groep van gebouwen

zijn; 2) het eigendomsrecht dient opgesplitst te zijn tussen verschillende personen en 3)

elke mede-eigenaar moet in het verdeelde goed zowel een privatieve kavel bezitten als een

aandeel van de gemeenschappelijke delen.

Wil de notaris een volume-eigendom onder het appartementsrecht brengen, ter fine van

een eeuwige horizontale eigendomssplitsing151, zal hij deze drie cumulatieve voorwaarden

dienen te respecteren. De eerste en tweede voorwaarde zijn duidelijk reeds vervuld bij een

volume-eigendom. De notaris dient bijgevolg enkel nog gemeenschappelijke delen te

creëren. Die zullen vaak niet moeilijk te vinden zijn, bijvoorbeeld een

gemeenschappelijke grond, een gemeenschappelijke ingang, een gemeenschappelijke lift,

noem maar op. Daarnaast moet natuurlijk ook aan al de wettelijke verplichtingen voldaan

worden; zo zal een basisakte152 opgemaakt moeten worden, die samen met het op te

maken reglement van mede-eigendom153 de verplichte statuten zal vormen. Er moet een

algemene vergadering 154 ingericht worden, een syndicus 155 en commissaris van de

rekeningen156 dienen aangeduid te worden.

66. De toepassing van het appartementsrecht blijft een mogelijkheid, ook al wordt de notaris

geconfronteerd met bouwtechnische onafhankelijkheid, waarmee volume-eigendom

gekenmerkt wordt. Door het appartementsrecht op de volume-eigendom toe te passen zal

150 Art. 577-3, eerste lid BW. 151 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 319; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 47;

R. TIMMERMANS, “Is opstal een geldig surrogaat voor splitsing van etagegebouwen in appartementseigendom?”,

T. App. 2008, (3) 6; V. SAGAERT, “Openingsrede: De vergeten dimensie van het eigendomsrecht”, Het

poelaertplein 2008-09, (6) 11. 152 Art. 577-3, tweede lid en art. 577- 4 BW. 153 Art. 577-4 BW. 154 Art. 577-6 ev. BW. 155 Art. 577-8 BW. 156 Art. 577-8/2 BW.


36

een werkelijk eeuwigdurende horizontale eigendomssplitsing bekomen worden157. Eerder

(supra nr. 11) werd echter al aangegeven dat het appartementsmede-eigendom vaak niet

wenselijk is, door het rigide wettelijke systeem dat eraan gekoppeld dient te worden158. In

de praktijk willen de rechthebbenden een zo flexibel mogelijk beheer bekomen. Dit kan

binnen het appartementsrecht verwezenlijkt worden door de gemeenschappelijke delen te

beperken tot een minimum, op deze manier wordt het belang van de bevoegdheid van de

organen ontnomen 159 . Dit wordt vaak gecombineerd met de toewijzing van alle

gemeenschappelijke delen aan één privatief lot, waarbij aan alle andere eigenaars

gebruiksrechten verleend worden via wederzijdse erfdienstbaarheden160. De impact van

het rigide appartementssysteem wordt op deze manier beperkt, de erfdienstbaarheden die

toegekend worden, zorgen voor een flexibelere werking van het beheer van het complex.

Partijen kunnen hierin ver gaan, en alle, op één na, gemeenschappelijke delen aan één

eigenaar toewijzen. De appartementswet blijft van toepassing met louter één

gemeenschappelijk deel.

Een ander nadeel van het appartementsrecht werd door recente wetswijziging ietwat

vergemakkelijkt. Voor de wetswijziging van 2010161 was een verdere onderverdeling in

het appartementsrecht moeilijk te verwezenlijken 162 . In het geval men een volume-

eigendom onder het appartementsrecht wil brengen, is dergelijke onderverdeling vaak wel

essentieel. Een volume-eigendom is, zoals hierboven beschreven, vaak een heterogeen

complex. Kijken we terug naar het schematisch geschetst voorbeeld (supra nr. 39) dan

zien we dat het mogelijk is dat in het eerste volume een winkelcomplex gebouwd wordt,

het tweede volume kan uit kantoren bestaan en het derde volume uit wooneenheden.

Samen met de ondergrondse parking zijn er volgens het appartementsrecht vier

afzonderlijke privatieve kavels. Binnen elk volume zullen er echter nog verdere

onderverdelingen zijn. Elke wooneenheid, winkel of kantoor vormt binnen dat privatief

157 V. SAGAERT, “Openingsrede: De vergeten dimensie van het eigendomsrecht”, Het poelaertplein 2008-09, (6)

11. 158 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 337; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 67; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over

horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 47. 159 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 68; V. SAGAERT, “Openingsrede: De vergeten dimensie van

het eigendomsrecht”, Het poelaertplein 2008-09, (6) 11. 160 Ibid. 161 de Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom

te moderniseren en transparanter te maken, BS 28 juni 2010, 39.717. 162 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 71; V. SAGAERT, “Openingsrede: De vergeten dimensie van

het eigendomsrecht”, Het poelaertplein 2008-09, (6) 11.


37

opnieuw een privatief. Om dit binnen het appartementsrecht van weleer op te vangen,

werd gewerkt met algemene gemeenschappelijke delen en bijzondere gemeenschappelijke

delen163. De vereniging van mede-eigenaars was dan verantwoordelijk voor de algemene

gemeenschappelijke delen, terwijl deelverenigingen werden opgericht voor de bijzondere

gemeenschappelijke delen. De wetgever heeft in 1994164 rechtspersoonlijkheid toegekend

aan de vereniging van mede-eigenaars. De vraag werd dan natuurlijk opgeworpen of deze

rechtspersoonlijkheid zich ook uitstrekte tot de deelverenigingen. Het Hof van Cassatie165

heeft dit in 2004 afgewezen. De deelverenigingen hadden een louter feitelijk bestaan166.

Dit ging de werking van dergelijke heterogene complexen, die eigenlijk van volume-

eigendom gebruik willen maken, maar zich door de duurbeperking van opstalrecht

genoodzaakt voelen om zich in het keurslijf van het appartementsrecht te wringen,

natuurlijk niet vergemakkelijken. De wetgever bracht hier echter verandering in met de

wet van 2010 167 . Het artikel 577-3 BW werd vernieuwd en deelverenigingen met

rechtspersoonlijkheid werden mogelijk gemaakt. De deelverenigingen verwerven niet

zomaar rechtspersoonlijkheid, er moet aan een aantal wettelijk gestelde voorwaarden

voldaan worden168. Zo moeten er meer dan 20 verschillende privatieve kavels zijn en moet

een fysieke indeling in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig zijn169. Het doel is

een meer efficiënt bestuur te bekomen170. De oprichting van dergelijke deelverenigingen

moet worden geregeld in de basisakte171.

67. Hiermee speelt de wetgever, mijns inziens in op de tendens van steeds groter wordende

complexen, die steeds gevarieerder qua invulling zijn. Op deze manier wordt het voor de

notaris mogelijk een volume-eigendom onder het appartementsrecht te brengen en toch

enigszins te voldoen aan de noden van de volume-eigenaars om juridisch van elkaar

gescheiden te zijn, ook al is een volledige scheiding onmogelijk via deze weg.

163 R. TIMMERMANS, “Kroniek appartementsmede-eigendom 2010-2013”, RW 2013-14, (1003) 1006. 164 de Wet van 30 juni 1994 tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek

betreffende de mede-eigendom, BS 26 juli 1994, 19.217 165 Cass. 3 juni 2004, RW 2005-06. 166 V. SAGAERT, “Openingsrede: De vergeten dimensie van het eigendomsrecht”, Het poelaertplein 2008-09, (6)

11. 167Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te

moderniseren en transparanter te maken, BS 28 juni 2010, 39.717. 168 Art. 577-3, laatste lid BW. 169 art. 577-3, laatste lid BW. 170 X, “Gedwongen mede-eigendom”, NJW 2010, (538) 538. 171 R. TIMMERMANS, “Kroniek appartementsmede-eigendom 2010-2013”, RW 2013-14, (1003) 1007; X,

“Gedwongen mede-eigendom”, NJW 2010, (538) 538.


38

3.3.3 Accessoire opstalrechten

68. Een volume-eigendom dient mijns inziens gevestigd te worden via het zelfstandig

opstalrecht. Dat zelfstandig opstalrecht wordt echter gekenmerkt door een temporeel

karakter, meer bepaald een begrensde duur van 50 jaar, die de rechtszekerheid van een

volume-eigendom in de weg staat (supra nr. 32). Om dit te omzeilen zou de notaris een

accessoir opstalrecht kunnen gebruiken. Accessoire opstalrecht is een opstalrecht dat een

accessorium is aan conventionele of wettelijke rechten op een onroerend goed172.

Een accessoir opstalrecht brengt ook een horizontale eigendomssplitsing met zich mee,

maar die ontstaat ten gevolge van het feit dat een derde het recht heeft om te bouwen op

andermans grond173. Het is m.a.w. gekoppeld aan een recht, dit kan een zakelijk recht174

of persoonlijk recht 175 zijn. De opstalwet is niet van toepassing op de accessoire

opstalrechten176. Het accessoir opstalrecht is daardoor niet gebonden door de wettelijke

duurbeperking van artikel 4 van de opstalwet177, maar wordt verbonden aan de duur van

het hoofdrecht waaruit het ontstaat178. De natrekking treedt pas in op het einde van het

zakelijk dan wel persoonlijk recht179. Op deze manier zou de notaris kunnen ontsnappen

aan de ene dwingende regel van het opstalrecht en een volume-eigendom creëren dat

langer dan 50 jaar zal bestaan.

172 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 57. 173 S. BOULY, “Meervoudig grondgebruik, de gewijzigde verhouding tussen opstallen en de grond” in , S.

BOULY, L. HANSEN, D. MICHIELS en M. MUYLLE (eds.), Dagdagelijks, of toch niet? De praktijk anders bekeken.

VLN-Congres 6 december 2014, Mechelen, Kluwer, 2014, (2) 26; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L.


Intersentia, 2007, 369; D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T. Not. 2007, (213) 218. 174 Zoals een vruchtgebruik, een erfpacht, een erfdienstbaarheid. 175 Zoals de huur. 176 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5,1137; D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”,

T. Not. 2007, (213) 213; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom”,

supra noot 5, 46; WERDERFROY, F. “beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het

recht van opstal en het verlof tot bouwen”, TPR 1983, (293) 325. 177 De opstalwet regelt enkel het zelfstandig opstalrecht; D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T. Not. 2007,

(213) 219; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 46;

R. TIMMERMANS, “Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 40. 178 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 312; V.


overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 369; D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T. Not.

2007, (213) 219; R. TIMMERMANS, “Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom”,

supra noot 5, 25; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom”, supra noot

5, 46. 179 V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere

overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 369.


39

69. Het accessoir opstalrecht ontstaat bij de vestiging van een erfpacht, de toekenning van een

vruchtgebruik of erfdienstbaarheid en bij de huur. Het doel van het gebruik van een

accessoir opstalrecht in het kader van een volume-eigendom is de omzeiling van de

wettelijke duur van 50 jaar die inherent verbonden is met het zelfstandig opstalrecht.

Gebruik maken van een rechtsfiguur die opnieuw gekenmerkt wordt door een

duurbeperking is dan ook juridisch nutteloos.

De erfpacht valt om die reden al af. Hij wordt immers gekenmerkt door een wettelijke

duur, die aan beide kanten begrensd is. De duur mag niet korter zijn dan 27 jaar en niet

langer dan 99 jaar180. Ook vruchtgebruik is in duurtijd wettelijk beperkt. Bij vruchtgebruik

ten voordele van een natuurlijke persoon zal de maximumduur door het leven van die

natuurlijke persoon worden bepaald181. De maximumtermijn voor vruchtgebruik gevestigd

in hoofde van een rechtspersoon bedraagt 30 jaar182.

Het gebruik van de huurovereenkomst kan ook geen soelaas brengen. Huur is aan

verschillende wetgevingen183 onderworpen, afhankelijk van het doel van de huur. De

gemeenrechtelijke huur kan aangegaan worden voor een bepaalde duur of onbepaalde

duur184. Een onbepaalde gemeenrechtelijke huur is evenwel opzegbaar met inachtneming

van een opzeggingstermijn van één maand 185 . De huur in het kader van de

woninghuurwet 186 wordt geacht voor een duur van negen jaar te zijn aangegaan 187 .

Levenslange huur is evenwel mogelijk188, maar dit blijft een overeenkomst van bepaalde

duur189. In de pachtwet190 en de handelshuurwet191 wordt enkel een minimumduur van

negen voorzien. De pacht wordt van rechtswege vernieuwd bij gebreke van geldige

opzegging aan het einde van de negenjarige termijn192. Deze automatische hernieuwing

180 Art. 2 Opstalwet. 181 Art. 617 en 618 BW. 182 Art. 619 BW. 183 Woninghuur, handelshuur, pacht, gemeenrechtelijke huur. 184 Art. 1736 BW. 185 Art. 1736 BW. 186 Wet 20 februari 1991 met betrekking tot de huishuur, B.S. 22 februari 1991, 3468 (hierna de

Woninghuurwet). 187 Art. 3, §1 woninghuurwet. 188 Art. 3, §8 woninghuurwet 189 Y. MERCHIERS, “Levenslange huur: huur van bepaalde of van onbepaalde duur”, TBBR 2000, (97) 97-98. 190 Art. 4 Handelshuurwet 13 april 1951, BS 10 mei 1951, 3582 (hierna de Handelshuurwet) 191 Art. 3 Handelshuurwet. 192 Art. 4 tweede lid, wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht, BS 10 januari 1824 (hierna de

Pachtwet).


40

van de pacht, en bijgevolg het accessoir opstalrecht klinkt interessant, maar de

opzeggingsmogelijkheid die gepaard gaat met het aflopen van elke bedongen periode

brengt opnieuw dezelfde rechtsonzekerheid met zich mee die ook te vinden is bij het

aflopen van de 50-jarige termijn van het opstalrecht. De handelshuur kan tijdens de

looptijd van de huur ten alle tijde beëindigd worden193. Bij deze laatste twee wettelijke

vormen van huur, kan de duurtijd boven het minimum van negen jaar vrij worden bepaald.

Dit klinkt aanlokkelijk voor de vestiging van een volume-eigendom. Er moet echter

rekening gehouden worden met de contractuele duurbeperking van 99 jaar194 en het feit

dat elke overeenkomst van onbepaalde duur opzegbaar is.

Huur is, in al zijn wettelijke vormen, niet geschikt als alternatief voor het opstalrecht bij

het vestigen van een volume-eigendom.

Accessoir opstalrecht vloeit ook voort uit de vestiging van sommige erfdienstbaarheden.

De erfdienstbaarheden zijn binnen het Belgische zakenrechtelijke gesloten systeem het

enige beperkte zakenrecht met een eeuwigdurend karakter195. Het accessoir opstalrecht dat

gekoppeld is aan dergelijk eeuwigdurende erfdienstbaarheid, zal m.a.w. ook

eeuwigdurend zijn196. Dit lijkt de oplossing om een volume-eigendom, met de voor de

eigenaar nodige rechtszekerheid, te vestigen. Een erfdienstbaarheid van steun kan in het

kader van volume-eigendom worden gegeven197, daar elk bovenliggend volume steun

dient te vinden in het onderliggende volume of in de grond. Dergelijke erfdienstbaarheid

kan door de grondeigenaar aan de eigenaar van het eerste volume worden gegeven, die

eigenaar geeft op zijn beurt een erfdienstbaarheid van steun aan de eigenaar van het

tweede volume, die dit op zijn beurt geeft aan de eigenaar van het derde volume. De

volume-eigenaar die zijn volume bouwt en daarbij gebruik maakt van deze

erfdienstbaarheid en het bijhorende accessoir opstalrecht, zal hierdoor van rechtswege een

193 Art. 3, lid 3 Handelshuurwet. 194 M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS, Handboek algemeen huurrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 517. 195 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 229; M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012,

326; V. SAGAERT, “Openingsrede: De vergeten dimensie van het eigendomsrecht”, Het poelaertplein 2008-09,

(6) 13. 196 V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere

overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 358-359. 197 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,


273; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 58; V. SAGAERT, “Openingsrede: De vergeten dimensie

van het eigendomsrecht”, Het poelaertplein 2008-09, (6) 13.


41

eeuwigdurend opstalrecht hebben op zijn volume 198 . Een eeuwigdurende horizontale

eigendomssplitsing is juridisch gecreëerd.

Juridisch zal deze constructie geen stand houden. In casu zal het volume het heersende erf

zijn, dit bestaat nog niet op het ogenblik dat de erfdienstbaarheid gevestigd wordt. Een

toekenning van een erfdienstbaarheid aan een heersend erf, dat nog gebouwd dient te

worden, is niet mogelijk199. We dienen de regels van volgtijdelijkheid200 te respecteren.

Daarenboven moet de wet opnieuw nageleefd worden. Artikel 637 van het Burgerlijk

Wetboek bepaalt dat ‘een erfdienstbaarheid is een last op een erf gelegd tot gebruik en

nut van een erf dat aan een andere eigenaar toebehoort’. Een volume-eigendom wil

eigendomsrechten in de ruimte stapelen. Elke volume-eigenaar wordt hierdoor eigenaar

van een welbepaalde ruimte boven de grond. Het is duidelijk dat een erfdienstbaarheid

hier niet voor geschikt is. We komen in een paradox terecht: voor het gebruik van een

erfdienstbaarheid is vereist dat men reeds over een eigendom beschikt, maar door het

gebruik van de erfdienstbaarheid en het daarbij horende accessoir opstalrecht zou men

eigenaar worden van het volume dat men bouwt. Om eigenaar te worden van een ruimte

boven de grond, of onder de grond dient dan weer gebruik gemaakt te worden van het

opstalrecht, wat ons terug bij het begin brengt: het zelfstandig opstalrecht.

70. Geen van de zakelijke rechten, waaraan een accessoir opstalrecht gekoppeld is, is

afdoende voor de vestiging van een opstalrecht. De notaris die geconfronteerd wordt met

de vraag een volume-eigendom in een notariële akte te gieten, zal hiermee niet gebaat zijn

en dient terug te grijpen naar het appartementsrecht of het zelfstandig opstalrecht.

3.3.4 Afschaffing van de duurbeperking in het opstalrecht

71. Appartementsrecht en accessoire opstalrechten als alternatief zijn mijns inziens geen

juridisch volwaardige alternatieven om een correct volume-eigendom te construeren. Het

opstalrecht dient hiervoor te worden aangewend. De termijnbeperking (supra nr. 32) die

inherent is aan het opstalrecht, leidt tot rechtsonzekerheid voor de rechtssubjecten die een

volume-eigendom willen bekomen. De horizontale eigendomssplitsing die verwezenlijkt

198 V. SAGAERT, “Openingsrede: De vergeten dimensie van het eigendomsrecht”, Het poelaertplein 2008-09, (6)

13. 199 Zie voetnoot 197. 200 Art. 637 BW; ibid.


42

wordt met het vestigen van een opstalrecht is immers maar een tijdelijke splitsing201. Een

eeuwigdurend volume-eigendom is onmogelijk naar het vigerende Belgische recht. Een

afschaffing van die wettelijke duurbeperking zou dé oplossing kunnen zijn voor de

volume-eigendom.

72. Dergelijke afschaffing van de dwingende duurbeperking, die aan opstalrecht gebonden is,

zou de volume-eigendom mogelijk maken, maar brengt ook gevaren met zich mee. Het

zou tot een devaluatie van de grond kunnen leiden202. Een eeuwigdurend opstalrecht zou

zich niet lenen voor de economische ontwikkeling van de gronden 203 , dit zou enkel

nadelig werken. Het zorgt er ook voor dat het mogelijke rendement van de grond voor de

grondeigenaar beperkt wordt204.

Deze duurbeperking is door de wetgever in 1824 ter bescherming van de eigendom

ingevoerd. Het werd economisch onwenselijk geacht dergelijke horizontale splitsing voor

meer dan 50 jaar mogelijk te maken205. De maatschappij is sinds de invoering van de

opstalwet sterk geëvolueerd. In de 191 jaar dat deze wetgeving bestaat, is de

wereldbevolking ongeveer verzevenvoudigd206. Het is duidelijk dat deze ratio legis niet

langer stand kan houden, de eigendomsbescherming moet wijken om aan de nieuwe

maatschappelijke noden te voldoen. De economische ontwikkeling van de grond in de

21ste eeuw is steeds meer en meer afhankelijk van de ruimte boven de grond, dan van de

grond zelf. De ratio legis kan mijns inziens niet langer standhouden. Dit zou leiden tot een

economisch waardeverlies207. De levens- en gebruiksduur van gebouwen overschrijden de

duurbeperking van de Opstalwet. De ruimte boven de grond die de burger kan benutten,

wordt in de toekomst ongetwijfeld belangrijker dan de grondeigendom. Het is dan ook

niet verwonderlijk dat deze termijnbeperking vaak aan kritiek onderhevig is 208 . Niet


overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 369. 202 M. MUYLLE, “Tien jaar evoluties in het zakenrecht! Mogen er nog ambities zijn?”, TBO 2012, (257) 260. 203 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 541. 204 R. TIMMERMANS, “Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 36. 205 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 263; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en

bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 372. 206 In de 19de eeuw lag de totale wereldpopulatie op 1 miljard, nu op 7 miljard.

http://www.prb.org/Multimedia/Video/2014/world-population-billions.aspx . 207 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 263. 208 S. MOSSELMANS, “Etagegebouwen: opstal versus gedwongen mede-eigendom” (noot onder Cass. 3 april

2009), TBBR 2010, (506) 509; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 91.

http://www.prb.org/Multimedia/Video/2014/world-population-billions.aspx


43

onterecht wordt aangehaald dat de termijnbeperking, of volgens sommigen zelfs de

volledige opstalwet, dient afgeschaft te worden209. Mijns inziens zou dit de groeiende en

steeds verder ontwikkelende maatschappij ten dienste komen. We moeten niet langer aan

de bescherming van één eigenaar denken, maar aan de mogelijkheid om meerdere

eigenaars los van elkaar te laten functioneren op één perceel. Niet het grondoppervlakte,

maar wel de ruimtes erboven moeten centraal staan in het recht van de toekomst.

73. De gevaren die een afschaffing van de termijnbeperking met zich meebrengen, kunnen

opgevangen worden door een afschaffing of opzegging van het gevestigde opstalrecht

mogelijk te maken. De opzegging is in Nederland reeds een mogelijkheid (infra nr. 94),

waarover verder meer. De afschaffing kan worden gebaseerd op de afschaffing van het de

lege lata enige bestaande eeuwigdurend beperkt zakelijk recht: de erfdienstbaarheden. De

wet voorziet in de mogelijkheid voor de rechter om de afschaffing van de

erfdienstbaarheid te bevelen, wanneer zij elk nut voor het heersende erf verloren heeft210.

Het opstalrecht zou dan mogelijks door de rechter afgeschaft kunnen worden als het

volume-eigendom afgebroken wordt, tenietgaat of sinds geruime tijd leeg staat.

74. Het is mijns inziens niet de vraag of de termijnbeperking in het opstalrecht afgeschaft

moet worden maar wanneer dit gebeurt. Het recht hinkt achterop. Terecht wordt er

gesproken over een juridische bloedarmoede211. Het recht moet zich aanpassen aan de

socio-ecologische, economische maatschappelijke eisen. Het is en blijft een feit dat de

populatie in exponentiële mate toeneemt, de beschikbare ruimte daarentegen blijft zoals ze

is. Het recht kan daar iets aan veranderen. Door driedimensionaal te denken en de

beschikbare ruimte voorop te stellen in plaats van de beschikbare grondoppervlakte wordt

er extra bruikbare ruimte gecreëerd waarin projecten ontwikkeld kunnen worden en

burgers en bedrijven zich kunnen vestigen. Deze extra ruimte blijkt hoogstnodig te zijn in

onze maatschappij (supra nr. 10)

3.3.5 Conclusie alternatieven

75. De alternatieven voor het zelfstandig opstalrecht als middel voor het vestigen van een

volume-eigendom zijn niet legio. Het doel van het volume-eigendom is te komen tot

209 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 92. 210 Art. 710bis BW. 211 Vincent Sagaert, hoogleraar aan de KU Leuven, KULAK en de Universiteit Antwerpen, tevens advocaat

neemt dit standpunt in, in zijn werk V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5.


44

juridisch onafhankelijke volumes, waar elke volume-eigenaar volledige eigenaar is van

zijn privatief volume. De volume-eigenaars wensen geen gemeenschappelijke delen te

hebben, om aan de rigide omkadering die wettelijk verplicht is volgens het

appartementsrecht te kunnen ontsnappen. Door de juridische bloedarmoede die ervoor

zorgt dat een volume-eigendom dat gebaseerd is op het in de tijd beperkt zakelijke

opstalrecht niet langer dan 50 jaar stand kan houden, zal de Belgische notaris toch vaak

moeten teruggrijpen naar dit appartementsrecht. Dankzij de recente wetswijziging heeft de

wetgever er evenwel voor gezorgd dat het starre systeem in concreto bij heterogene

complexen wel flexibeler gemaakt kan worden. Hierdoor is het appartementsrecht het

enige in België bestaande alternatief voor het opstalrecht bij het vestigen van een volume-

eigendom dat min of meer in de buurt komt van de doelstellingen die vooropgesteld

worden bij de vestiging van een volume-eigendom.

76. Een ander alternatief is de vestiging van een persoonlijk of zakelijk recht waaraan een

accessoir opstalrecht gekoppeld is. Dit is het geval bij de toekenning van een huur, een

erfpacht, een vruchtgebruik en erfdienstbaarheid. De eerste drie mogelijkheden vielen

onmiddellijk af, wegens hun in de tijd beperkt karakter. De erfdienstbaarheid bleek een

uitermate geschikt juridisch instrument voor de vestiging van een volume-eigendom. Een

nadere juridische analyse hiervan toonde echter aan dat de notaris bij de vestiging van een

volume-eigendom via een erfdienstbaarheid op verschillende problemen zou stuiten,

onder meer de volgtijdelijkheid die aan dit zakelijk recht kleeft.

77. Mijns inziens is het derde geboden alternatief de enige manier om een volume-eigendom,

dat volledig in lijn ligt met de verwachtingen en motieven van rechthebbenden, te

creëren. De gevaren die sommige auteurs koppelen aan de afschaffing van de dwingende

duurbeperking van de opstalwet liggen mijns inziens in het verleden. De beschikbare

ruimte is vandaag de dag veel belangrijker voor de burger, dan de loutere

grondeigendom, al zeker in die gevallen waar men gebruik wil maken van een volume-

eigendom.

3.4 Conclusie

78. Volume-eigendom dient in België, ten gevolge van het numerus clausus-beginsel te

worden gevestigd door een bestaand zakelijk recht. Binnen de bestaande zakelijke rechten

is enkel het opstalrecht daarvoor geschikt. Het recht van opstal zorgt voor een horizontale


45

eigendomssplitsing tussen de grond en de daarop gebouwde volumes, hierdoor wordt de

opstalhouder tevens volledig eigenaar van zijn volume. Een volledig volume-eigendom

creëren aan de hand van dit Belgische opstalrecht is evenwel onmogelijk door de

dwingende duurbeperking van 50 jaar. De partijen die dergelijke constructies willen

vestigen, willen rechtszekerheid dat de eigendom van een bepaald volume de tand des

tijds doorstaat. Dit kan ons opstalrecht hen niet bieden.

De wijzigingen die de opstalwet met de programmawet van 2014 ondergaan heeft, waren

een stap in de goede richting. Ze bieden meer rechtszekerheid aan constructies binnen de

verdichting van de derde dimensie van het eigendomsrecht. Dergelijke volume-

eigendommen zijn hierdoor solide, juridisch-technisch goed gemaakte constructies, ten

minste voor de komende 50 jaar, dan valt de afstand van het recht van natrekking weg en

wordt de grondeigenaar eigenaar van alle gebouwde volumes. Niet de bedoeling. Mijns

inziens blijft een echte vestiging van volume-eigendommen op basis van het zelfstandig

opstalrecht hierdoor in België nog uitgesloten. Wil men echter toch op basis van het

zelfstandig opstalrecht een volume-eigendom construeren, dan doet men er goed aan een

duidelijke vestigingstitel op te maken. De notaris moet daarbij rekening houden met enkele

belangrijke punten: de beschrijving van de grond, de ruimterechten, de verplichtingen en

rechten van de co-volumehouders onderling en die van de volume-eigenaars ten aanzien

van de grondeigenaar en vice versa. Het einde van het gevestigde opstalrecht verdient ook

zeker de nodige aandacht van de notaris, aangezien net daarin de rechtsonzekere toestand

zit.

79. De de lege lata geboden alternatieven bieden geen sluitende uitkomst voor het vestigen

van een rechtszeker volume-eigendom. Er zou gebruik gemaakt kunnen worden van het

appartementsrecht, maar desondanks de recente wetswijziging zal de verplichte

omkadering van de appartementswet nooit volledig in overeenstemming zijn met de

autonomie waarnaar rechthebbenden van een volume-eigendom streven. Het gebruik van

een accessoir opstalrecht gekoppeld aan een huur, erfpacht, vruchtgebruik of

erfdienstbaarheid leent zich ook niet tot de vestiging van een volume-eigendom. De

bestaande zakelijke rechten bieden geen afdoende juritectuur voor het vestigen van een

volume-eigendom.


46

80. De lege ferenda wordt gesproken over de afschaffing van de duurbeperking die vervat ligt

in de opstalwet. Dit is mijns inziens de enige mogelijke manier, behoudens het volledig

omgooien van het tot op heden bekend zakenrecht dat gekenmerkt wordt door een

numerus clausus-beginsel en een gesloten karakter, om rechthebbenden in België de

mogelijkheid te bieden volume-eigendommen te gaan uitwerken.

47

4 Rechtsvergelijking

4.1 Inleiding

81. Binnen deze masterproef wordt het Nederlandse en het Franse recht bekeken. Beide

rechtsstelsels ontspruiten uit dezelfde geschiedenis en sluiten dan ook heel nauw aan bij

het in België vigerende rechtssysteem. Er zijn veel gelijkenissen tussen het zakenrecht van

deze twee buurlanden en dat van ons land, toch zijn er ook belangrijke verschillen. Hét

belangrijkste voor dit werk, zal de mogelijkheid van een eeuwigdurend opstalrecht zijn en

het gebruik van het volume-eigendom. Zowel in Nederland als in Frankrijk is het

opstalrecht geen temporeel, maar een eeuwigdurend recht.

82. Zoals reeds eerder aangehaald zou het volume-eigendom een realiseerbare vorm van

eigendom worden, mocht de wettelijke, en dwingende duurbeperking van het opstalrecht

afgeschaft worden. Dat dit mogelijks, zoals hierboven besproken, wel problemen met zich

kan meebrengen, noopt mij ertoe een rechtsvergelijkende analyse van dit mogelijke

eeuwigdurende opstalrecht en het numerus clausus-beginsel uit te voeren. Dit kan

verheldering brengen en een mogelijk antwoord op de vraag of afschaffing van de

duurbeperking in België een mogelijkheid vormt voor de verwezenlijking van het volume-

eigendom.

Achtereenvolgens wordt in dit hoofdstuk het Franse recht en het Nederlandse recht

besproken. In beide rechtsstelsels wordt zowel het numerus clausus-beginsel als het

opstalrecht bekeken en de implicaties ervan voor het volume-eigendom. Dit werk strekt er

niet toe een volledige functionele vergelijking te doen van de opstalrechten binnen elk

stelsel. Enkel de zaken die relevant zijn voor het volume-eigendom, met de nadruk op de

al dan niet bestaande duurbeperking, zullen bekeken en onderzocht worden.

4. Rechtsvergelijking

48

4.2 Franse recht

4.2.1 Het numerus clausus-beginsel

83. In Frankrijk ligt de situatie anders dan in België. De monistische visie die het Belgische

Hof van Cassatie voorop stelt bij het numerus clausus-beginsel leidt tot een beperkte

mogelijkheid om eigendom horizontaal te splitsen (supra nr. 29). De Franse rechtspraak

daarentegen aanvaardt de mogelijkheid om eigendomsrechten autonoom te gaan

stapelen212. Hierdoor wordt het mogelijk om buiten de appartementsmede-eigendom en

het opstalrecht volume-eigendom te gaan creëren. Dit wordt tot in Cassatie gevolgd. De

Franse Cour de Cassation wijkt recentelijk zelfs af van het numerus clausus-beginsel213.

In een arrest van 2012 oordeelde het Hof het volgende: “que les parties étaient convenues

de conférer à la Maison de Poésie, pedant toute la durée de son existence, la jouissance

ou l’occupation des locaux où elle était installée ou de locaux de remplacement, la cour

d’appel, que a méconnu leur volonté de constituer un droit réel au profit de la fondation,

a violé les textes susvisés”214. Hierin stelt het Franse Cour de Cassation dat het Hof van

Beroep de wilsautonomie van de partijen miskent door het gevestigde gebruiksrecht sui

generis niet te erkennen. Het numerus clausus- beginsel moet wijken voor de

wilsautonomie van rechthebbende bij het creëren van zakelijke rechten 215 . Hiermee

krijgen partijen volledige vrijheid met betrekking tot het stapelen van eigendomsrechten,

in tegenstelling tot België en Nederland, die nog altijd gekenmerkt worden door een

dualistisch stelsel216.


2014, 166. 213 Cass.fr. 31 oktober 2012, nr. 11-16.304, JCP. G. 2012, 2352-2356; S. BOULY, De verhouding tussen de

opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2014, 166 V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en


Intersentia, 2007, 15. 214 Cass.fr. 31 oktober 2012, nr. 11-16.304, JCP. G. 2012, 2352-2356. 215 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 167. 216 ibid.


49


4.2.2.1 Wettelijke omkadering

84. De grondslag van het opstalrecht ligt met bovenstaande in lijn. In tegenstelling tot België

en Nederland is het opstalrecht in Frankrijk niet wettelijk bepaald217. Het behoort met

andere woorden niet tot één van de wettelijk opgesomde zakenrechten en zou bijgevolg

zonder bovenstaande rechtspraak niet kunnen bestaan. Het opstalrecht, in Frankrijk

gekend als droit de superficie is ontstaan uit rechtspraak en erkend door het Franse Court

de Cassation in de twintigste eeuw218. Dit arrest beschrijft het opstalrecht als volgt: “un

droit reconnu a un autre que le propriétaire du sol de jouir et de disposer des choses qui

s’elèvent au-dessus de la surface; il constitue une division du droit de propriété entre le

propriétaire du sol et le superficiaire”. De rechtspraak en rechtsleer grijpen ook vaak

terug naar de omschrijving in de Belgische opstalwet219. Sinds 2006 is het opstalrecht in

Frankrijk uitdrukkelijk erkend in de Franse Code Civil, maar bepaald door in haar art.

2351, 4° C.C. te stellen dat het opstalrecht vatbaar is voor de hypotheekvestiging .

4.2.2.2 Duur van het opstalrecht

85. Het opstalrecht, droit de superficie, is niet beperkt door enige opgelegde termijn. Het is

een vorm van eigendom en is zoals alle eigendom in Frankrijk in principe

eeuwigdurend220. Klassiek werd in de Franse rechtspraak en rechtsleer aangenomen dat

een opstalrecht, wegens gebrek aan een duurbeperking, altijd eeuwigdurend was221. De

Franse Cour de Cassation heeft deze zienswijze niet gevolgd en stelde in een arrest van

20 mei 1958222 dat tijdelijke opstalrechten wel mogelijk zijn. Aangenomen wordt dat een

opstalrecht maar tijdelijk kan zijn als ze afhangt van een tijdelijke hoofdverhouding223;

enkel de accessoire opstalrechten kunnen naar Frans recht tijdelijk zijn. In tegenstelling


2014, 202-235; M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2012, 264; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 4144; P. WALET, “Construction en volumes”,

Dalloz 1994, (1) 6. 218 Cass. fr. 6 november 1970, Bull. Civ. 1970, III, nr. 592; Cass. fr. 17 december 2002, nr. 01-11.172;

WERDERFROY, F. “beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en

het verlof tot bouwen”, TPR 1983, (293) 327. 219 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 264. 220 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,


308-320; P. WALET, “Construction en volumes”, Dalloz 1994, (1) 2. 221 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 310. 222 Cass. Fr. 20 mei 1958, Bull. Civ. 1958, I, nr. 257. 223 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 318


50

tot België, waar accessoire opstalrechten net worden gebruikt om de duurbeperking van

de opstalwet te omzeilen, worden zij in Frankrijk gebruikt om de eeuwigdurendheid van

het opstalrecht te ontlopen.

4.2.3 De volume-eigendom

86. Volume-eigendom wordt naar Frans recht aanvaard en erkend als rechtsfiguur224. Het

werd uitgebouwd door de Franse rechtspraktijk om tegemoet te komen aan de in de

praktijk gevoelde noodzaak om eigendomsrechten horizontaal te stapelen225, daar waar het

appartementsrecht niet langer voldeed226. Dezelfde redenen die een verandering in België

noodzakelijk maken zijn ook de redenen geweest voor de aanvaarding van deze

rechtsfiguur in Frankrijk: grondschaarste, de beperkingen van het appartementsrecht, de

verschillende functies herbergen in één complex227.

Volume-eigendom wordt in de huidige Franse rechtsleer beschreven als: “la division, par

rapport au sol, d’une propriété en lots, autonomes les uns des autres, définis suivant des

côtes alimétriques et planimétrique, et dont la propriété est octroyée à d’autres

propriétaires que celui du sol228. Het is een juridische techniek om een onroerend goed in

afzonderlijke horizontale fracties, volumes te verdelen 229 . Ook in Frankrijk is het

wezenlijke verschilpunt tussen volume-eigendom en appartementsrecht het ontbreken van

de gemeenschappelijke delen230. Dit volume-eigendom geeft dan ook aanleiding tot een

exclusief eigendomsrecht van het gebouwde volume231.

Reeds sinds 1965 werd la division en volumes, het volume-eigendom, toegepast en

aanvaard in de rechtsleer232. De rechtspraak kwam later, met een arrest van het Franse


2014, 166. 225 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 413; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 4144; D. Sizaire, “Division en volumes”, La

Semaine Juridique Notariale et Immobilière 1988, (388) 391. 226 J. HOCQUARD, “Division en volumes et mise en copropriete les freses ennemis de la division immobiliere”,

http://www.avoquard.com/fichiers/file/Article%20DIVISION%20EN%20VOLUMES%20ET%20MISE%20EN

%20COPROPRIETE%20-%20Jérôme%20Hocquard.pdf, 1 (hierna verkort: J. HOCQUARD, “Division en

volumes”); P. WALET, “Construction en volumes”, Dalloz 1994, (1) 3. 227 J. HOCQUARD, “Division en volumes, supra noot 226, 2-3. 228 J. HOCQUARD, “Division en volumes, supra noot 226, 3. 229 D. SIZAIRE, “Division en volumes”, La Semaine Juridique Notariale et Immobilière 1988, (388) 388. 230 J. HOCQUARD, “Division en volumes, supra noot 226, 3; P. WALET, “Construction en volumes”, Dalloz 1994,

(1) 9; D. SIZAIRE, “Division en volumes”, La Semaine Juridique Notariale et Immobilière 1988, (388) 388-391. 231 J. HOCQUARD, “Division en volumes, supra noot 226, 3. 232 J. HOCQUARD, “Division en volumes, supra noot 226, 3.

http://www.avoquard.com/fichiers/file/Article%20DIVISION%20EN%20VOLUMES%20ET%20MISE%20EN%20COPROPRIETE%20-%20Jérôme%20Hocquard.pdf



51

Cour de Cassation in 1973 werd aanvaard dat een onroerend goed opgedeeld kon worden

in verscheidene volumes, los van de dwingende appartementsmede-eigendom233. Het kan

evenwel maar bestaan als de appartementswet geen toepassing kan vinden234.

Dit Franse volume-eigendom is gebaseerd op een combinatie van de mogelijke

weerlegging in artikel 553 C.c. en het feit dat de mogelijkheid bestaat om in sommige

gevallen af te zien van de toepassing van de dwingende appartementswet235. Het is een

moderne vorm van het opstalrecht236.

87. Het volume-eigendom wordt in Frankrijk driedimensionaal beschreven. Aan de hand van

een grondoppervlakte in vierkante meter, een hoogteniveau samen met de quotes van de

NGF (Nivellement Général de la France), wordt een volume ruimtelijk afgebakend237.

Naast de NGF quotes bestaan er in Frankrijk nog systemen die ontworpen zijn voor de

duidelijke afbakening van een ruimte in de lucht: het orto-metrische RVP systeem van

Parijs, het EPAD systeem238. Partijen hebben de mogelijkheid vrij te kiezen welk systeem

zij hanteren in hun vestigingsakte, ze doen er goed aan in deze akte duidelijk te maken

welk systeem gebruikt werd, om later elke twijfel te vermijden. De duidelijkheid van de

beschrijving leidt immers vaak tot moeilijkheden239. Door die omschrijving verwordt het

volume-eigendom een onroerend goed uit zijn aard, met een onroerend karakter dus,

ongeacht of het volume al dan niet reeds gebouwd is240.

88. Het Franse volume-eigendom geeft aanleiding tot de privatieve eigendom van een volume

aan de rechthebbende241, het betreft immers een autonoom volume. De volume-eigenaar

heeft alle eigendomsattributen ter beschikking: uses, fructus en abuses242. Deze juridisch

233 Cass.Fr. 19 juin 1973, JCP 1974, II, 17710; Cass.Fr. 20 novembre 1996, AJDI 1997 214. 234 P. WALET, “Construction en volumes”, Dalloz 1994, (1) 12; D. SIZAIRE, “Division en volumes”, La Semaine

Juridique Notariale et Immobilière 1988, (388) 389. 235 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 417. 236 P. WALET, “Construction en volumes”, Dalloz 1994, (1) 6. 237 J. HOCQUARD, “Division en volumes, supra noot 226, 4; P. WALET, “Construction en volumes”, Dalloz 1994,

(1) 4. 238 J. HOCQUARD, “Division en volumes, supra noot 226, 5. 239 J. HOCQUARD, “Division en volumes, supra noot 226, 5 240 J. HOCQUARD, “Division en volumes, supra noot 226, 6; P. WALET, “Construction en volumes”, Dalloz 1994,

(1) 7-8. 241 J. HOCQUARD, “Division en volumes, supra noot 226, 6: D. SIZAIRE, “Division en volumes”, La Semaine

Juridique Notariale et Immobilière 1988, (388) 388. 242 J. HOCQUARD, “Division en volumes, supra noot 226, 6.


52

autonome volumes vormen samen wel één complex en staan met andere woorden in

constante verbinding met elkaar. Er worden dan ook best regelingen getroffen tussen de

verschillende volume-eigenaars, (net zoals dat in België aan te raden is, supra nr. 52),

hiervoor kan tevens gebruik gemaakt worden van erfdienstbaarheden243: onder meer de

erfdienstbaarheid van steun, van uitzicht, van gedeelde tuin van onderhoud, enz 244 .

Hiervoor kan met afzonderlijke en verschillende erfdienstbaarheden worden gewerkt,

maar, zeker als het grote complexen betreft, het is vaak onmogelijk om alles tot in het

detail te voorzien. Daarom wordt in de rechtsleer aangenomen dat men met een algemene

erfdienstbaarheid dient te werken245, een soort van cahier de servitudes.

89. De lege lata is het volume-eigendom nog niet wettelijk verankerd, hier komt echter

verandering in met het Avant projet du réforme du Code Civil246 (hierna Voorontwerp

hervorming Code Civil). Hierin worden volumes als onroerende goederen uit hun aard

gekwalificeerd. Het Voorontwerp hervorming Code Civil herneemt het artikel 553 C.c. (in

haar artikel 561) en breidt het uit waardoor volume-eigendom expliciet erkend wordt als

een volwaardig ruimtelijk begrensd eigendomsrecht (artikel 562 Voorontwerp hervorming

Code Civil): “Un fonds peut également, moyennant établissement d’un état descriptif de

division, faire l’objet d’une division spatiale portant création de volumes. Les articles 534

et suivants s’appliquent aux fonds issus des division metionnées aux alinéas précédents”.

4.2.4 Conclusie

90. Het Franse recht staat duidelijk veel verder in de ontwikkeling van het volume-eigendom.

In tegenstelling tot België is het volume-eigendom in Frankrijk reeds aanvaard als

juridische figuur. Een wettelijke grondslag is in voorbereiding en zal niet lang meer op

zich laten wachten. Frankrijk kan echter niet volledig als voorbeeld dienen voor België,

aangezien het Franse zakenrecht niet langer gekenmerkt wordt door het numerus clausus-

beginsel. De partijautonomie staat in Frankrijk hoger dan het gesloten systeem van de

zakenrechten. Dit a contrario aan België, waar partijen niet vrij zijn buiten het gesloten

systeem nieuwe zakenrechten te ontwikkelen. De Franse notaris hoeft dus niet per se

243 J. HOCQUARD, “Division en volumes, supra noot 226, 7; P. WALET, “Construction en volumes”, Dalloz 1994,

(1) 3. 244 P. WALET, “Construction en volumes”, Dalloz 1994, (1) 11. 245 J. HOCQUARD, “Division en volumes, supra noot 226, 8. 246 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 413.


53

gebruik te maken van een opstalrecht, ook al is dat in Frankrijk eeuwigdurend en leent het

zich perfect voor de vestiging van een volume-eigendom.

4.3 Nederlandse recht

4.3.1 Het numerus clausus-beginsel

91. Het Nederlandse recht wordt, net zoals het Belgische, gekenmerkt door een gesloten

systeem van zakelijke rechten gecombineerd met het numerus causus-beginsel 247 .

Hierdoor dienen de Nederlandse notarissen, in tegenstelling tot Frankrijk, binnen de

bestaande zakelijke rechten te blijven bij het vestigen van een volume-eigendom.

Opnieuw dient gekeken te worden naar het recht van natrekking. Dit recht staat in het

Nederlandse Burgerlijke wetboek en bepaalt wat de eigendom van de grond omvat, “voor

zover de wet niet anders bepaalt” 248 . Deze uitdrukkelijke afwijkingsmogelijkheid is

strenger dan deze in de Belgische wetgeving, die bepaalt dat van het recht van natrekking

afgeweken kan worden, “tenzij het tegenoverstelde bewezen is” 249 . In Nederland is

bijgevolg enkel een wettelijke afwijking mogelijk. In 1903 heeft de Hoge Raad bevestigd

dat het recht van opstal de enige toegestane wijze is om de natrekkingsregel te

doorkruisen 250 . Bijgevolg zal enkel het opstalrecht als juridisch instrument gebruikt

kunnen worden voor de vestiging van een volume-eigendom251. De monistische visie die

geponeerd wordt door het Belgische Hof van Cassatie (supra nr. 29) leidt evenwel tot

hetzelfde resultaat: ook in België is opstalrecht het enige mogelijke juridische instrument

(supra nr. 29-30).

In Nederland is de situatie de lege lata gelijkaardig aan die in België. Conform het

Belgische recht is het in Nederland enkel mogelijk om een horizontale eigendomssplitsing

te realiseren aan de hand van het opstalrecht, appartementsrecht buiten beschouwing

gelaten252. Door het zakelijke recht van opstal krijgt de opstalhouder de eigendom van het

volume dat hij bouwt253.

247 T.H.D. STRUYCKEN, De numerus clausus in het goederenrecht, Deventer, kluwer, 2007, 11. 248 Art. 5:20 Nederlands Burgerlijk Wetboek (hierna NBW). 249 Art. 553 BW. 250 H.R. 4 december 1903, W. 8004. 251 A.H. T. HEISTERKAMP en W.H.M. REEHUIS, Goederenrecht, Deventer, kluwer, 2012, 491. 252 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 234. 253 T.H.D. STRUYCKEN, De numerus clausus in het goederenrecht, Deventer, kluwer, 2007, 69.


54


4.3.2.1 Wettelijke omkadering

92. Opstalrecht is in Nederland, in tegenstelling tot België, terug te vinden in het Burgerlijk

Wetboek. Het Nederlandse Burgerlijk Wetboek omschrijft het opstalrecht in artikel 5:101

NBW als volgt: “het zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander

gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen”. Via dit

opstalrecht wordt een horizontale eigendomssplitsing bekomen254 . De houder van het

opstalrecht, in België de opstalhouder, wordt in Nederland de opstaller genoemd255. De

opstaller is eigenaar van de volumes die hij bouwt in kader van het opstalrecht256.

93. Nederland kent zowel de zelfstandige als afhankelijke opstalrechten257. Voor de vestiging

van een volume-eigendom zal in Nederland echter gewoon gebruik kunnen gemaakt

worden van de zelfstandige opstalrechten. In tegenstelling tot België zal in Nederland

geen omweg gezocht moeten worden in de afhankelijke, accessoire opstalrechten,

aangezien de zelfstandige opstalrechten, eeuwigdurende opstalrechten kunnen zijn (infra

nr. 94).

4.3.2.2 Duur van het opstalrecht

94. Net zoals in Frankrijk, is ook het opstalrecht in Nederland eeuwigdurend van aard258. In

tegenstelling tot Frankrijk, wordt dit in Nederland wettelijk bepaald: “partijen kunnen in

254 C.C. ASSER, F.H.J. MIJNSSENS en A.A. VAN VELTEN, Mr. C. Assers’s handleiding tot de beoefening van het

Nederlands Burgerlijk Recht, Deventer, Kluwer, 2012, 270; A.H. T. HEISTERKAMP en W.H.M. REEHUIS,

Goederenrecht, Deventer, kluwer, 2012, 488.; H.J. SNIJDERS en E.B. RANK-BERENSCHOT, Goederenrecht,

Deventer, Kluwer, 2011, 565; H.D. PLOEGER, Horizontale splitsing van eigendom, Deventer, Kluwer, 1997,

197; J. HIJMA en M.M. OLTHOF, Compendium van het Nederlandse vermogensrecht: leidraad voor het nieuwe

BW, Deventer, Kluwer, 1993, 160 255 A.H. T. HEISTERKAMP en W.H.M. REEHUIS, Goederenrecht, Deventer, kluwer, 2012, 488; H.J. SNIJDERS en

E.B. RANK-BERENSCHOT, Goederenrecht, Deventer, Kluwer, 2011, 564. 256 A.H. T. HEISTERKAMP en W.H.M. REEHUIS, Goederenrecht, Deventer, kluwer, 2012, 488; H.J. SNIJDERS en

E.B. RANK-BERENSCHOT, Goederenrecht, Deventer, Kluwer, 2011, 565; H.D. PLOEGER, Horizontale splitsing

van eigendom, Deventer, Kluwer, 1997, 165-178. 257 A.H. T. HEISTERKAMP en W.H.M. REEHUIS, Goederenrecht, Deventer, kluwer, 2012, 489; C.C. ASSER,

F.H.J. MIJNSSENS en A.A. VAN VELTEN, Mr. C. Assers’s handleiding tot de beoefening van het Nederlands

Burgerlijk Recht, Deventer, Kluwer, 2012, 278; H.J. SNIJDERS en E.B. RANK-BERENSCHOT, Goederenrecht,

Deventer, Kluwer, 2011, 565; H.D. PLOEGER, Horizontale splitsing van eigendom, Deventer, Kluwer, 1997, 169;

J. HIJMA en M.M. OLTHOF, Compendium van het Nederlandse vermogensrecht: leidraad voor het nieuwe BW,

Deventer, Kluwer, 1993, 161. 258 Oorspronkelijk was ook de Opstal van 1824 in Nederland van kracht, deze werd echter afgeschaft bij de

invoering van het Nederlands Burgerlijk Wetboek waardoor de duurbeperking van het opstalrecht in 1838

afgeschaft werd.


55

de akte van vestiging de duur regelen” 259 . Dit eeuwigdurend opstalrecht wordt

gekenmerkt door een opzegbaarheid260. Zowel de opstalhouder als de opstalgever krijgen

naar Nederlands recht de mogelijkheid de opstal op te zeggen. De opzegmogelijkheid is

voor elke partij evenwel anders. De opstalhouder kan de opstal opzeggen, tenzij in de

overeenkomst anders bepaald is261. De opstalgever kan de opstal enkel onder bepaalde

omstandigheden opzeggen262. De verbreking van de overeenkomst blijft ten allen tijde

mogelijk op grond van een wanprestatie van één van beide partijen263. Daarnaast bestaat

tevens de mogelijkheid voor de partijen om de wijziging of opheffing van het opstalrecht

bij de rechter te vorderen na 25 jaar, op basis van onvoorziene omstandigheden die de

ongewijzigde instandhouding van het recht niet langer kunnen rechtvaardigen 264 . De

rechter die hierover oordeelt, doet dit op basis van de redelijkheid en billijkheid.

4.3.3 De volume-eigendom

95. De evolutie betreffende het volume-eigendom loopt zeer gelijkaardig aan deze in België.

Ook Nederland wordt geconfronteerd met een toenemende grondschaarste gecombineerd

met een steeds stijgende vraag naar huisvesting265. Net zoals in België wordt ook het

Nederlandse appartementsrecht gekenmerkt door een vaak onwenselijke, rigide wettelijke

omkadering266. Het hoeft niet te verwonderen dat ook in Nederland wordt gezocht naar

een oplossing om hieraan tegemoet te komen en die wordt potentieel gezien in het

meervoudig grondgebruik, het volume-eigendom267. Volume-eigendom als dusdanig is

niet gekend in Nederland, itt. Frankrijk, zoals hierboven besproken (supra nr. 86).

Eeuwigdurend opstalrecht is in Nederland wel mogelijk. Het vestigen van een solide,

rechtszeker volume-eigendom aan de hand van een opstalrecht is daardoor in Nederland

wel mogelijk, waar dit in België een onmogelijkheid blijft omwille van de duurbeperking.

259 Art. 5:104 NBW j° art. 5:86 NBW. 260 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,


301. 261 Art. 5:104 NBW j° art. 5:87:1 NBW. 262 Art. 5:104 NBW j° art. 5:87:2 NBW. 263 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2014, 261. 264 Art. 5:104 NBW j° art. 5:97 NBW. 265 B.C. MOUTHAAN, Opstal en erfpacht als juridische instrumenten voor meervoudig grondgebruik, Den Haag,

Instituut voor Bouwrecht, 2013, 1 (hierna afgekort: B.C. Mouthaan, Opstal en erfpacht). 266 B.C. MOUTHAAN, Opstal en erfpacht, supra noot 265, 3. 267 B.C. MOUTHAAN, Opstal en erfpacht, supra noot 265, 1.


56

96. Het gebruik van opstalrecht voor de vestiging van een volume-eigendom is enkel mogelijk

als het Nederlandse appartementsrecht niet van toepassing is. Hierdoor dient een volume-

eigendom ook naar Nederlands recht aan een aantal voorwaarden te voldoen268 (conform

het Belgische recht, supra nr. 19): (1) elk volume dient een zelfstandige gebruikseenheid

te zijn, die (2) allen over een eigen toegang beschikken en (3) niet afhankelijk zijn van

gemeenschappelijke delen.

97. Aangezien het Nederlandse opstalrecht de opstalhouder toelaat een onderopstal te

vestigen269 kan de creatie van een volume-eigendom op dezelfde twee manieren gebeuren

conform België (supra nr. 39): ofwel vestigt de grondeigenaar alle opstalrechten, ofwel

vestigt de grondeigenaar een opstalrecht en vestigt deze opstalhouder een opstal voor het

volume dat zich boven zijn volume bevindt en zo verder270.

98. De volume-eigendom biedt aan de partijen de autonomie om naar eigen goeddunken te

beslissen over hun exclusief eigendom, het volume. Net zoals in België het geval is (supra

nr. 54) zullen er gemeenschappelijke aangelegenheden zijn die een regeling behoeven.

Hierbij wordt het gebruik van erfdienstbaarheden aangeraden271.

99. Volume-eigendom mag dan wel geen erkende rechtsfiguur zijn, toch wordt het

eeuwigdurend opstalrecht in bepaalde gevallen gebruikt om tot een horizontale

eigendomssplitsing te komen, die gelijk is aan die van de volume-eigendom. Zo is recent

een opstal gevestigd voor een spoortunnel in Delft, waarboven een gebouw is gerealiseerd

dat dienst doet als ontvangsthal van het station en gemeentehuis272.

4.3.4 Conclusie

100. Volume-eigendom op zich is nog geen erkende rechtsfiguur in Nederland, itt.

Frankrijk. Toch kan de Nederlandse notaris wel voorzien in de vraag naar volume-

eigendom van zijn cliënten door gebruik te maken van het eeuwigdurend opstalrecht.

Aangezien Nederland geen juridische omkadering kent voor de volume-eigendom, zal de

268 B.C. MOUTHAAN, Opstal en erfpacht, supra noot 265, 158. 269 Artikel 5:104 NBW j° art. 5:93 NBW; H.J. SNIJDERS en E.B. RANK-BERENSCHOT, Goederenrecht, Deventer,

Kluwer, 2011, 568; H.D. PLOEGER, Horizontale splitsing van eigendom, Deventer, Kluwer, 1997, 188. 270 B.C. MOUTHAAN, Opstal en erfpacht, supra noot 265, 158. 271 B.C. MOUTHAAN, Opstal en erfpacht, supra noot 265, 159. 272 www.spoorzonedelft.nl.


57

Nederlandse notaris in elk concreet geval op maat moeten werken, via een vestigingsakte

waarin een opstalrecht gevestigd wordt ten behoeve van de volume-eigenaar, eventueel

gekoppeld aan erfdienstbaarheden (conform België, supra nr. 54).

101. België en Nederland worden gekenmerkt door één groot verschil: de mogelijkheid van

een eeuwigdurend opstalrecht. Het gebrek eraan leidt in België tot een juridische

bloedarmoede en een zoektocht naar alternatieven om rechthebbenden toch een

rechtzekere volume-eigendom te laten construeren. In Nederland speelt dit probleem niet,

de volume-eigendom kan zonder meer gecreëerd worden aan de hand van het

eeuwigdurend opstalrecht. Dit is in de praktijk ook al meerdere malen voorgekomen

(supra nr. 99). Volume-eigendom als zodanig mag dan wel een niet erkende rechtsfiguur

zijn, de mogelijkheid tot dergelijke horizontale eigendomssplitsing bestaat wel.

4.4 Rechtsvergelijkende conclusie

102. Dat het Belgische recht achterophinkt, blijkt duidelijk uit de bovenstaande

rechtsvergelijkende studie. Zowel Nederland als Frankrijk hebben een rechtsstelsel dat de

vestiging van een volume-eigendom faciliteert. De mogelijkheid daartoe is evenwel heel

verschillend.

Het zakenrecht wordt in Frankrijk niet langer gedomineerd door een numerus clausus-

beginsel. De Franse notaris behoeft dan ook niet per se gebruik te maken van het

opstalrecht. Het volume-eigendom wordt er erkend als rechtsfiguur en kan zonder meer

toegepast worden.

In Nederland wordt de volume-eigendom op zich niet erkend als rechtsfiguur, maar is de

vestiging ervan wel mogelijk door gebruik te maken van het eeuwigdurend opstalrecht.

Elk volume-eigendom wordt daardoor een volledig maatwerk, gebruik makend van het

opstalrecht en erfdienstbaarheden.

103. Beide landen kennen het opstalrecht als eeuwigdurend recht. Enkel in Nederland

wordt deze rechtsfiguur ook daadwerkelijk toegepast voor de vestiging van het volume-

eigendom. In Frankrijk bestaat het volume-eigendom als juridische figuur op zichzelf, een

nieuw zakenrecht, in het leven geroepen door de partijen. België leunt het nauwst aan bij

het Nederlandse recht, daar beide een zakenrecht kennen dat gekarakteriseerd wordt door


58

een numerus clausus-beginsel en een gesloten karakter van het zakenrecht. Uit de

rechtsvergelijkende studie blijkt duidelijk dat de mogelijkheid van een eeuwigdurend

zakenrecht, zoals dat bestaat in Nederland, aanleiding geeft tot de vestiging van volume-

eigendommen. De schrapping van de duurbeperking die momenteel geldt in België, zou

een gelijkaardig gevolg met zich kunnen meebrengen.

Het Franse zakenrecht is, zoals eerder gezegd, niet beperkt door het numerus clausus-

beginsel. Dit heeft er toe geleid dat, al sinds de 19de eeuw, volume-eigendom ontwikkeld

werd. De steeds toenemende bevolkingsdichtheid, waarmee ook Frankrijk geconfronteerd

wordt, leidt tot de ontwikkeling van meervoudig grondgebruik. Dit uit zich in Frankrijk

door de vestiging van la division en volumes.

104. Beide onderzochte rechtsstelsels bieden de mogelijkheid aan rechthebbenden om een

volume-eigendom te creëren. In beide onderzochte landen is dat ook gebeurd. Telkens

werd de noodzaak gevoeld om verder te gaan dan de door de wetgever ingestelde

appartementsmede-eigendom en in beide landen heeft dit zich geuit in de vestiging van

een volume-eigendom. Het Belgische recht belemmert de ontwikkeling van haar eigen

rechtsstelsel en de vooruitgang van haar vastgoedprojecten, door het gebrek aan een

dergelijke mogelijkheid. In België is het tot op heden immers niet mogelijk een dergelijke

rechtszekere volume-eigendom te vestigen. De afschaffing van de duurbeperking die in de

Belgische opstalwet vervat ligt, lijkt mijns inziens de makkelijkste oplossing om de weg

vrij te maken naar een volume-eigendom. Het eeuwigdurende opstalrecht is reeds gekend

in Nederland en Frankrijk, de Belgische wetgever zou grensoverschrijdend inspiratie

kunnen opdoen voor dergelijke afschaffing van de duurbeperking en het eventueel aan een

opzegrecht koppelen zoals dat in Nederland mogelijk is.

59

5 Besluit

105. De maatschappij en de vastgoedsector ontwikkelen zich in een snel tempo. Niet alleen

is de populatie exponentieel toegenomen, ook de vastgoedmarkt heeft sterke evoluties

ondergaan. Niet langer staat het grondgebruik voorop, meer en meer dient ook te worden

gekeken naar de daarboven beschikbare ruimte en hoe deze ruimte op een juridisch

correcte manier ingevuld kan worden. Het gebruik van volume-eigendom zou dé

oplossing kunnen betekenen voor de steeds toenemende grondschaarste, de economische

repercussies die dit met zich meebrengt en de steeds verdergaande vervlechting van het

openbare domein met het private vermogen van de burgers. Volume-eigendom leidt ertoe

dat juridisch autonome volumes, elk gekoppeld aan een eigendomsrecht, horizontaal

boven elkaar gestapeld worden. Dit laat een verdere ontwikkeling van de maatschappij

toe: op deze manier kunnen namelijk heterogene complexen verwezenlijkt worden die

zowel wonen als werken combineren.

106. In België kan de notaris dergelijk volume-eigendom enkel creëren door gebruik te

maken van het zelfstandig opstalrecht. De “oude dame”, het opstalrecht leent zich echter

niet perfect voor de vestiging van een volume-eigendom. De eraan gekoppelde dwingende

duurbeperking staat de verdere evolutie van het nieuwe fenomeen in de weg. Het houdt de

ontwikkeling van de volume-eigendomtheorie tegen. De rechtshebbenden die een volume-

eigendom wensen te vestigen, willen dit voor een langere periode dan de vooropgestelde

50 jaar doen. De hedendaagse technologieën laten perfect toe dat een volume-eigendom

bouwtechnisch verwezenlijkt wordt. Het Belgische recht hinkt hier echter achterop. De

juridische omkadering die door het Belgisch zakenrecht gesloten wordt, kan niet mee met

deze technische ontwikkelingen. De levensduur van gebouwen overtreft ook ruim de

levensduur van het opstalrecht. De wetswijziging die voor het eerst in de levensduur van

de opstalwet wijzigingen aanbracht aan het opstalrecht maakt het zonder twijfel mogelijk

om volumes horizontaal te stapelen, doch wijzigt niets aan de immer in de weg staande

duurbeperking.

107. De bestaande alternatieven, het appartementsrecht en de accessoire opstalrechten,

bieden ook geen sluitende oplossing voor dit probleem. Appartementsrecht wordt

5. Besluit

60

gekenmerkt door een rigide systeem van organen en beraadslagingen. Dit is niet wenselijk

bij de vestiging van een heterogene volume-eigendom, waar de partijen net op zoek zijn

naar autonomie en vrijheid. De recente wetswijziging van het appartementsrecht faciliteert

de grotere complexen waarin verscheidene functies ondergebracht worden. Toch is dit

mijns inziens niet voldoende en streeft men bij een volume-eigendom vaak naar meer

autonomie. De accessoire opstalrechten, gekoppeld aan een persoonlijk- of zakelijk recht

zijn evenmin voldoende. Het accessoir opstalrecht is dan wel niet gebonden aan de

dwingende duurbeperking van de opstalwet, het is wel gebonden aan de duur van het

hoofdrecht. Deze hoofdrechten zijn zelf vaak in de tijd begrensde rechten, zoals het

huurrecht, de erfpacht en het vruchtgebruik. De erfdienstbaarheid is de lege lata het enige

zakelijke recht dat een eeuwigdurend karakter kan hebben. Ten gevolge van de

volgtijdelijkheid, het heersende erf dient te bestaan op het ogenblik dat de

erfdienstbaarheid gevestigd wordt, kan ook deze rechtsfiguur geen uitkomst bieden bij de

vestiging van een volume-eigendom.

108. Naar mijn mening zal de afschaffing van de dwingende duurbeperking van de

opstalwet het enige zijn dat soelaas kan brengen voor de verdere ontwikkeling van

volume-eigendommen. Het feit dat naar andere zakelijke rechten dient gekeken te worden,

houdt mijns inziens een juridische bloedarmoede in. Het zakenrecht is niet meer

hedendaags en is niet afdoende om de hedendaagse noden te vervullen. Een wetswijziging

dringt zicht, mijns inziens, hier op.

109. Dit blijkt eveneens uit de rechtsvergelijkende studie van zowel Nederland als

Frankrijk. In beide landen staat de ontwikkeling van volume-eigendommen al veel verder.

In Nederland is ze mogelijk omwille van de eeuwigdurende opstalrechten die partijen er

kunnen vestigen. Het fenomeen volume-eigendom op zich is er nog niet erkend door

rechtspraak en rechtsleer, toch heeft de Nederlandse notaris de mogelijkheid om zijn

cliënten, in hun zoektocht naar een autonome horizontale stapeling van eigendomsrechten,

een juridisch sluitende en rechtszekere omkadering aan te bieden door gebruik te maken

van dit eeuwigdurend opstalrecht gecombineerd met erfdienstbaarheden. Frankrijk

daarentegen gaat nog een stapje verder. Daar wordt volume-eigendom door de rechtspraak

en rechtsleer reeds erkend als een juridisch eigendomsrecht. Frankrijk wordt, in

tegenstelling tot België en Nederland niet gekenmerkt door een numerus clausus-beginsel

5. Besluit

61

en een gesloten zakenrecht. Het biedt de partijen de vrijheid zelf constructies neer te

poten, buiten degene waarin de wetgever reeds voorzien had. Zo is het volume-eigendom

er reeds in de 20ste eeuw ontstaan. Momenteel ligt een Voorontwerp voor een

wetswijziging van de Code Civil voor, waarin volume-eigendom een wettelijke grondslag

zou krijgen. Hieruit blijkt het belang van deze figuur.

110. Naar mijn mening is het volume-eigendom dé rechtsfiguur van de vastgoedmarkt in de

21ste eeuw. Het feit dat ze reeds toegepast wordt in zowel Nederland als Frankrijk kan dit

alleen maar onderschrijven. Het is echter duidelijk dat de bestaande Belgische wetgeving

niet tegemoet kan komen aan de noden die gecombineerd gaan met de vestiging van een

volume-eigendom: de autonome, rechtszekere, eeuwigdurende eigendom van een

horizontaal gestapeld volume. Het is dan ook aan de wetgever om via een simpel

wetgevend ingrijpen de weg vrij te maken voor notarissen en vastgoedontwikkelaars in de

vestiging van volume-eigendommen. Enkel de invoering van een eeuwigdurend

opstalrecht kan leiden tot deze rechtszekere horizontale eigendomsstapeling waarnaar

toekomstige volume-eigenaren op zoek zijn.

62

6 Bibliografie

Wetgeving

Belgisch niveau

Burgerlijk wetboek.

Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal, BS 10 januari 1824.

Wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht, BS 10 januari 1824.

Handelshuurwet 13 april 1951, BS 10 mei 1951, 3582.

Wet 20 februari 1991 met betrekking tot de huishuur, BS 22 februari 1991, 3468.

Wet van 30 juni 1994 tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk

Wetboek betreffende de mede-eigendom, BS 26 juli 1994, 19.217.

Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de

mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken, BS 28 juni 2010, 39.717.

Wet van 25 april 2014 houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, BS 14 mei 2014,

39045.

Wetsontwerp houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, Parl.St. Kamer 2013-14, nr.

3149/001.

Rechtspraak

Hof van Cassatie

Cass 6 februari 2009, Arr.Cass. 2009, 412.

Cass. 3 juni 2004, RW 2005-06; Cass. 3 juni 2004, Arr.Cass. 2004, 969.

6. Bibliografie

63

Cass. 1 april 2004, Arr.Cass. 2004, 575.

Cass. 14 februari 2003, Arr.Cass. 2003, 413.

Cass. 24 januari 2003, RW 2005-06, 706.

Cass. 19 mei 1988, RW 1988-89, 572.

Cass. 3 juni 2004, RW 2005-06.

Cass. 15 december 2006, RW 2007, 104.

Buitenlandse rechtspraak

Cass.Fr. 31 oktober 2012, nr. 11-16.304, JCP. G. 2012, 2352-2356.

Cass. Fr. 17 december 2002, nr. 01-11.172.

Cass.Fr. 20 novembre 1996, AJDI 1997, 214 .

Cass.Fr. 19 juin 1973, JCP 1974, II, 17710.

Cass. Fr. 6 november 1970, Bull. Civ. 1970, III, nr. 592.

Cass. Fr. 20 mei 1958, Bull. Civ. 1958, I, nr. 257.

Ned. H.R. 4 december 1903, W. 8004.

Rechtsleer

Boeken

BOULY, S., “Meervoudig grondgebruik, de gewijzigde verhouding tussen opstallen en de

grond” in , S. BOULY, L. HANSEN, D. MICHIELS en M. MUYLLE (eds.), Dagdagelijks, of toch

niet? De praktijk anders bekeken. VLN-Congres 6 december 2014, Mechelen, Kluwer, 2014,

2-46.

6. Bibliografie

64

BOULY, S., De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten

K.U. Leuven, 2014, 513 p.

DAMBRE, M., HUBEAU, B. en STIJNS, S., Handboek algemeen huurrecht, Brugge, Die Keure,

2006, 707 p.

De Corte, R. en De Groote, B., Handboek Civiel recht, Larcier, Gent, 2008, 750 p.

MEULEMANS, D., Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998, 200 p.

DE CORTE, R., en DE GROOTE, B., Handboek civiel recht, Brussel, Larciers, 2008, 750 p.

MUYLLE, M., De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,

2012, 688 p.

PAUWELS, R., VAN DE VELDE, J., VAN OEVELEN, A. en VAN POUCKE, P. Oude en nieuwe

rechtsfiguren: erfpacht, opstal, onroerende leasing, time-sharing, Antwerpen, Kluwer

rechtswetenschappen, 1990, 145 p.

SAGAERT, V., TILLEMAN, B., en VERBEKE, A.L., Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en

bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 475 p.

SAGAERT, V., TILLEMAN, B., en VERBEKE, A.L., Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en

bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 485 p.

SNAET, S., “Mede-eigendom in het algemeen” in H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, R.

DERINE, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen,

Kluwer, 2003, 1-23.

TIMMERMANS, R., Zakenrechtelijke modellen voor uitgifte van bouwprojecten. Gedwongen

mede-eigendom, appartementseigendom, erfpacht, opstal, verdiepingseigendom en volume-

eigendom, Mechelen, Kluwer, 2011, 1280 p.

6. Bibliografie

65

TIMMERMANS, R., Handboek Appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 1408 p.

TIMMERMANS, R., “Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom”

in H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, R. DERINE, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het

onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2009, 1-43.

TIMMERMANS, R., “Splitsing en ondersplitsing van groepen van gebouwen en bijzondere

appartementscomplexen” in H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, R. DERINE, J. HERBOTS en

R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2004, 5-150.

Artikels

BOULY, S. en SAGAERT, V., “De hervorming van de Opstalwet: naar een uitbreiding van de

stapelingsmogelijkheden”, RW 2015, 1003-1013.

BOULY, S., “Zakenrechtelijke en vermogensrechtelijke aspecten van bouwen op de grond van

een partner”, TBBR 2011, 44-52.

HEYVAERT, H., “Beschouwingen over de afstand van het recht van natrekking en de

horizontaal gescheiden onroerende eigendom”, TPR 1964, 333-349.

MERCHIERS, Y., “Levenslange huur: huur van bepaalde of van onbepaalde duur”, TBBR 2000,

97-98.

MICHIELS, D., “Het accessoir opstalrecht”, T. Not. 2007, 213-227.

MICHIELS, D., “Actuele ontwikkelingen inzake vruchtgebruik, erfpacht en opstal”,

Not.Fisc.M. 2006, 191-209.

MOSSELMANS, S., “Etagegebouwen: opstal versus gedwongen mede-eigendom” (noot onder

Cass. 3 april 2009), TBBR 2010, 506-509.

MUYLLE, M.,“Tien jaar evoluties in het zakenrecht! Mogen er nog ambities zijn?”, TBO 2012,

6. Bibliografie

66

257-263.

SAGAERT, V., “Volume-eigendom. Een verkenning van de verticale begrenzing van

onroerend eigendom”, TPR 2009, 21-103.

SAGAERT, V., “Openingsrede: De vergeten dimensie van het eigendomsrecht”, Het

poelaertplein 2008-09, 6-15.

SAGAERT, V., “Het goederenrecht als open systeem van verbintenissen? Poging tot een

nieuwe kwalificatie van de vermogensrechten.?”, TPR 2005, 983-1080.

SNAET, S. en TIMMERMANS, T., “Kroniek appartementsmede-eigendom (2000-2005)”, RW

2005-06, 1601-1614;

SNAET, S. en BLOCKX, G., “Kroniek appartementsmede-eigendom (1994-1999)”, RW 1999, 1-

14.

TIMMERMANS, R., “Dubbel grondgebruik ten behoeve van de bouwpromotie door horizontale

splitsing van een grondstuk in een ondergrondse en een bovengrondse ruimte”, T. APP. 2014,

3-8.

TIMMERMANS, R. “Diskwalificatie van appartementseigendom in opstal: pijnlijk ontwaken uit

een lange winterslaap”, T. APP. 2013, 22-25.

TIMMERMANS, R., “Kroniek appartementsmede-eigendom 2010-2013”, RW 2013-14, 1003-

1025.

TIMMERMANS, R., “Kroniek appartementsmede-eigendom (2006-2009)”, RW 2009-10, 1026-

1044.

TIMMERMANS, R.,“Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom, het

zelfstandig recht van opstal, de tijdelijkheid en het verlangen naar de eeuwigheid”, Not. Fisc.

M. 2009, 35-48.

6. Bibliografie

67

TIMMERMANS, R., “Is opstal een geldig surrogaat voor splitsing van etagegebouwen in

appartementseigendom?”, T. App. 2008, 3-6.

TIMMERMANS, R., “Horizontale splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement

van appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005, 205-216.

VAN CROMBRUGGE, S.,“Stilzwijgende toekenning opstalrecht”, Fiscoloog 2014, 10-11.

VERHEYDEN, K., “Verlenging van onroerende zakelijke rechten”, Not.Fisc.M. 2012, 222-330.

WERDERFROY, F. “beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het

recht van opstal en het verlof tot bouwen”, TPR 1983, 293-342.

WILLEMOT, C., “De oude dame krijgt een facelift – Uitbreiding van het toepassingsgebied van

de opstalwet en de relevantie van de wijziging voor de notariële praktijk”, Not.Fisc.M. 2014,

222-231.

VAN DER BIESEN, G. “Erop of eronder voor de opstalwet”, Juristenkrant 2013, afl. 280, 10.

X, “Gedwongen mede-eigendom”, NJW 2010, 538-540.

Buitenlandse bronnen

ASSER, C.C., MIJNSSENS F.H.J. en VAN VELTEN, A.A., Mr. C. Assers’s handleiding tot de

beoefening van het Nederlands Burgerlijk Recht, Deventer, Kluwer, 2012, 435 p.

DE JONG, J., Erfpacht en opstal, Deventer, Kluwer, 1986, 90 p.

HEISTERKAMP, A.H.T. en REEHUIS, W.H.M., Goederenrecht, Deventer, kluwer, 2012, 806 p.

HIJMA, J. en OLTHOF, M.M., Compendium van het Nederlandse vermogensrecht: leidraad

voor het nieuwe BW, Deventer, Kluwer, 1993, 438 p.

6. Bibliografie

68

HOCQUARD, J., “Division en volumes et mise en copropriete les freses ennemis de la division

immobiliere”,

http://www.avoquard.com/fichiers/file/Article%20DIVISION%20EN%20VOLUMES%20ET

%20MISE%20EN%20COPROPRIETE%20-%20Jérôme%20Hocquard.pdf

LECOCQ, P. “Les (futures) nouveautés en matière de droit de superficie. Ou revers un

renouveau de la propriété immobilière?”, conf superficie.docx

Morelon, F., “Création de l’ouvrage immobilier: aspects techniques et pratiques de la division

des volumes”, RDI 1992, 502-505.

MOUTHAAN, B.C., Opstal en erfpacht als juridische instrumenten voor meervoudig

grondgebruik, Den Haag, Instituut voor Bouwrecht, 2013, 188 p.

PLOEGER, H.D., Horizontale splitsing van eigendom, Deventer, Kluwer, 1997, 373 p.

SIZAIRE, D., “Division en volumes”, La Semaine Juridique Notariale et Immobilière 1988,

388-404.

SNIJDERS, H.J. en RANK-BERENSCHOT, E.B., Goederenrecht, Deventer, Kluwer, 2011, 651 p.

STRUYCKEN, T.H.D., De numerus clausus in het goederenrecht, Deventer, kluwer, 2007, 870

WALET, P., “Construction en volumes”, Dalloz 1994, 1-24.

Internetbronnen

http://www.juritecture.net/pub.html

http://www.bk.tudelft.nl/over-faculteit/afdelingen/otb-onderzoek-voor-de-gebouwde-

omgeving/onderzoek/onderzoek-en-advies/onroerendgoedrecht/.

http://www.prb.org/Multimedia/Video/2014/world-population-billions.aspx .



http://www.juritecture.net/pub.html



http://www.prb.org/Multimedia/Video/2014/world-population-billions.aspx

6. Bibliografie

69

www.spoorzonedelft.nl

http://www.spoorzonedelft.nl/

Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gentlib.ugent.be/fulltxt/RUG01/002/213/707/RUG01... ·...

Documents

Transcript of Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gentlib.ugent.be/fulltxt/RUG01/002/213/707/RUG01... ·...