EINDRAPPORTAGE Huurprijs als verhuisprikkel · 1000 CV Amsterdam 020 522 11 11 [email protected] ....

RIGO Research en Advies Woon- werken leefomgeving www.rigo.nl

EINDRAPPORTAGE

Huurprijs als verhuisprikkel

Evaluatie van de inkomensafhankelijke huurverhoging

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toe-

lichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt

vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl

RIGO Research en Advies Woon- werken leefomgeving www.rigo.nl

EINDRAPPORTAGE

Huurprijs als verhuisprikkel

Evaluatie van de inkomensafhankelijke huurverhoging

Opdrachtgever

Ministerie van BZK, DGWB, Directie Woningmarkt

Auteurs

Steven Kromhout

Peter Berkhout

Miriam Dorigo

Eline van Kessel

Wilma Bakker

Rapportnummer

P33010

Uitgave

28 juni 2016

RIGO Research en Advies BV

De Ruyterkade 112C

1011 AB Amsterdam

Postbus 2805

1000 CV Amsterdam

020 522 11 11

[email protected] www.rigo.nl

Inhoud

Samenvatting en conclusies 2

1 Inleiding 5

2 Toepassing extra huurverhoging 8

3 Huurprijzen en kwaliteit 12

4 Doorstroming 18

4.1.1 Trends op macroniveau 18

4.1.2 Effecten op microniveau 20

4.2.1 Trends in tevredenheid en verhuisplannen 22

4.2.2 Huurders aan het woord 24

5 Procedure en privacy 30

1.1 Inkomensafhankelijke huurverhoging 5

1.2 Opzet evaluatie 6

1.3 Leeswijzer 7

2.1 Toepassing door verhuurders 9

2.2 Huurders 10

3.1 Landelijke cijfers 12

3.2 Verhuurders en huurders aan het woord 16

4.1 Huishoudens en verhuizingen 18

4.2 Woontevredenheid en verhuisgeneigdheid 22

4.3 Ervaringen van verhuurders 27

5.1 Algemeen oordeel 30

5.2 Suggesties voor verbetering 31

5.3 Privacy 33

6 Draagvlak 35

Bijlage 1 Methodische verantwoording 42

Bijlage 2 Analyse effect op doorstroming 47

6.1 Meningen van huurders 35

6.2 Meningen van verhuurders 38

2

Samenvatting en conclusies

Welke effecten heeft de inkomensafhankelijke huurverhoging op de huur-

prijzen en de doorstroming in de gereguleerde huurvoorraad?

Drie jaar inkomensafhankelijke huurverhoging

Sinds 2013 kunnen verhuurders bij de jaarlijkse huuraanpassing voor zittende huur-

ders van gereguleerde huurwoningen1 een extra huurverhoging doorvoeren bij huur-

ders met een middeninkomen (€33.614-€43.000) of hoger inkomen (vanaf €43.000).

Deze inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) is in de eerste plaats bedoeld om

huurders met een relatief hoog inkomen te stimuleren om te verhuizen naar de vrije

huur- of koopsector, zodat de doorstroming verbetert en meer sociale huurwoningen

beschikbaar komen voor huishoudens met een lager inkomen. Huurders met een mid-

den- of hoger inkomen zijn niet verplicht te verhuizen, maar dan vindt het kabinet het

redelijk dat zij een huurprijs betalen die meer past bij de kwaliteit van de woning. Dat

is de tweede doelstelling.

Evaluatie

Volgens de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte moet de IAH na drie jaar worden

geëvalueerd. Daarbij ligt de focus op de doeltreffendheid en de effecten in de prak-

tijk. Om die te onderzoeken is voor deze evaluatie gebruikgemaakt van diverse bron-

nen en methoden. Ten eerste hebben kwantitatieve analyses plaatsgevonden op twee

landelijke datasets: het Woon Onderzoek Nederland en de Huurenquête. In d e twee-

de plaats zijn voor deze evaluatie online enquêtes gehouden onder huurders en ver-

huurders. Ten slotte zijn telefonische interviews afgenomen bij verhuurders.

Toepassing

Niet alle verhuurders maken gebruik van de IAH. Aanvankelijk werd de IAH vooral

toegepast bij huurders van woningcorporaties. Inmiddels hebben particuliere ver-

huurders een inhaalslag gemaakt. In 2015 werden naar schatting 40% van de huurders

met een middeninkomen en 60% van de huurders met een hoger inkomen op grond

van de IAH geconfronteerd met een hogere huurverhoging.

Verhuurders hebben diverse redenen om af te zien van de IAH. Die variëren van pro-

blemen bij de uitvoering tot principiële bezwaren tegen het maken van onderscheid

tussen inkomensgroepen. Een kwart van de verhuurders geeft aan dat de extra huur-

opbrengsten niet opwegen tegen de kosten en moeite van de uitvoering.

1 Zelfstandige huurwoningen die verhuurd zijn met een niet-geliberaliseerd contract, d.w.z. bij

aanvang van het huurcontract geen hogere huurprijs hadden dan de destijds geldende liberalisa-

tiegrens.

3

Prijs en kwaliteit

Als gevolg van de IAH zijn de huurprijzen die huurders met een midden - of hoger in-

komen betalen sneller gestegen dan van huurders met een laag inkomen. In 2015

bedroeg de gemiddelde huurstijging (zonder huurharmonisatie) van huurders met een

middeninkomen 2,2% en van huurders met een hoger inkomen 3,6%, tegenover 1,8%

bij huurders met een laag inkomen. Deze gemiddelden liggen ver onder de maxima al

toegestane percentages.

De huurverhogingen worden beperkt door de maximale huren, die gebaseerd zijn op

de kwaliteit van de woningen volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS). Veel cor-

poraties laten de huurprijzen bovendien niet verder stijgen dan de s treefhuren die zij

voor hun woningen hebben vastgesteld en die vaak lager liggen de maximale huren.

Huurders met een midden- of hoger inkomen waarbij de IAH is toegepast, betalen

huurprijzen die dichter bij de maximale huren liggen dan huurders die geen extra

huurverhoging hebben gehad. Hoe vaker de extra huurverhoging is toegepast, des te

dichter ligt de huurprijs bij de maximale huur. Dit is conform de doelstelling van de

IAH dat ‘scheefwoners’ die in hun gereguleerde huurwoning willen blijven wonen,

eerder een huurprijs gaan betalen die past bij kwaliteit van de woning.

Over de vraag of de maximale huren de kwaliteit van de woningen goed weerspiege-

len, lopen de meningen overigens uiteen. Sommige (particuliere) verhuurders vinden

de maximale huren te laag en zouden het WWS het liefst willen afschaffen. Anderzijds

is een groot deel van de huurders van mening dat de huur die zij betalen door de

huurverhogingen niet meer in verhouding staat tot de kwaliteit. Dit geldt des te meer

voor huurders die een inkomensafhankelijke extra huurverhoging hebben gehad.

Doorstroming

In dit onderzoek zijn geen aanwijzingen gevonden dat de IAH in de eerste drie jaar tot

meer doorstroming van ‘goedkope scheefwoners’ heeft geleid. Huurders met een

midden- of hoger inkomen die een extra huurverhoging hebben gehad, zijn niet meer

verhuisd dan huurders uit diezelfde inkomensklassen die geen extra huurverhoging

hebben gehad. Dit blijkt uit analyses van de landelijke Huur enquête, waarin voor een

vaste groep woningen de ontwikkeling van de huurprijzen en verhuizingen is gevolgd.

Ook uit het Woon Onderzoek Nederland blijkt dat de doorstroming van huurders met

een midden- of hoger inkomen de afgelopen jaren niet is toegenomen. Wel is een

groter deel van de doorstromers met een midden - of hoger inkomen uit de geregu-

leerde huursector naar een woning in de vrije huur - of koopsector verhuist.

Ook de meeste verhuurders geven aan dat de IAH nog niet heeft geleid tot meer

doorstroming van ‘scheefwoners’. Daarvoor noemen zij diverse redenen. Ten eerste

speelt de lokale woningmarktsituatie een belangrijke rol: scheefwoners zullen alleen

verhuizen als zij een betere woning kunnen vinden, tegen een (voor hen) betaalbare

prijs. Ten tweede wordt de extra huurverhoging te klein geacht om scheefwoners

(snel) te bewegen tot verhuizen.

De meeste huurders met een midden- of hoger inkomen zijn niet van plan te verhui-

zen. Diegenen die wel een verhuiswens hebben, hebben die relatief vaak vanwege de

4

huurprijs. Vooral huurders die al een relatief hoge huurprijs betalen overwegen seri-

eus om te verhuizen vanwege de huurverhogingen. De meerderheid die niet wil ver-

huizen is ondanks de extra huurverhoging doorgaans erg tevreden met zijn woning en

wil daar nog lang in blijven wonen.

De prijsprikkel die uitgaat van de IAH wordt groter als ‘scheefwoners’ meerdere jaren

achtereen een extra huurverhoging krijgen. Het is dus nog te vroeg om te concluderen

dat de IAH op de langere termijn geen positief effect op de doorstroming zal hebben.

Procedure en privacy

Over het algemeen zijn verhuurders tevreden over de manier waarop de inkomensaf-

hankelijke huurverhoging georganiseerd is. De meeste verhuurders vinden de infor-

matie over het aanvragen van de inkomensindicaties duidelijk en het webportaal wat

daarvoor bedoeld is gebruiksvriendelijk. Vooral particuliere verhuurders vinden wel

dat de procedure hen veel tijd kost. Een veelgehoorde klacht is dat de aanvraagpro-

cedure te krap is gepland, waardoor verhuurders in de knel komen met het tijdig in-

formeren van huurders over de huurverhoging. Daarnaast zijn diverse suggesties ge-

daan om de procedure te verbeteren, zoals gebruikmaken van DigiD.

De meeste huurders vinden het niet prettig als hun verhuurder een indicatie van hun

inkomen krijgt. Het grootste deel heeft er wel vertrouwen in dat de verhuurders zorg-

vuldig omspringen met hun gegevens. De verhuurders zelf vinden dat de huidige re-

gels de privacy van huurders voldoende beschermen.

Algemeen oordeel

Het oordeel van verhuurders over de IAH wordt enerzijds bepaald door hun opvattin-

gen over de doelstellingen en anderzijds door hun inschatting van de effectiviteit.

Over het algemeen steunen verhuurders de doelstelling om de doorstroming in de

gereguleerde huurvoorraad te stimuleren. Daarentegen zien lang niet alle verhuur-

ders ‘goedkope scheefheid’ als een probleem. Bovendien vinden veel verhuurders het

huurbeleid niet het juiste instrument om daar iets aan te doen.

Veel verhuurders vinden dat de uitvoering van de IAH thuishoort bij de Belasting-

dienst. Zij zien de IAH als een verkapte huurbelasting die op het bordje van verhuur-

ders is geschoven. Inkomenspolitiek is een taak van de overheid, niet van verhuur-

ders, is een veelgehoorde stelling. Uitvoering door de Belastingdienst zou bovendien

een einde maken aan de extra werkbelasting voor verhuurders en de discussie over

de aantasting van de privacy van huurders.

5

1 Inleiding

Deze evaluatie richt zich op de doeltreffendheid en de effecten in de prak-

tijk van de inkomensafhankelijke huurverhoging, die in 2013 is ingevoerd.

De huurprijzen van een groot deel van de huurwoningen in Nederland worden geregu-

leerd door de overheid. Het Rijk stelt jaarlijks per 1 juli vast hoeveel de huurprijzen

mogen stijgen. Verhuurders van gereguleerde huurwoningen bepalen zelf in hoeverre

ze van deze ruimte gebruikmaken.

1.1 Inkomensafhankelijke huurverhoging

Na enkele jaren van inflatievolgend huurbeleid werd in 2013 besloten om verhuurders

meer ruimte voor huurverhoging te geven (1,5% boven inflatie). Bovendien kregen

verhuurders de mogelijkheid om de huur extra te verhogen bij huurders die (goed-

koop) scheefwonen. Daarbij worden drie inkomensklassen onderscheiden: huurders

met laag inkomen (tot €33.6142); huurders met een middeninkomen (€33.614 tot

€43.000); en huurders met een hoger inkomen (vanaf €43.000). Ten behoeve van de

huuraanpassing kunnen verhuurders bij de Belastingdienst opvragen in welke inko-

mensklasse hun huurders vallen.

Doelen

Het eerste doel van de inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) is om de doorstro-

ming in het gereguleerde huursegment van de woningmarkt te bevorderen. Huurders

met een midden- of hoger inkomen zijn niet verplicht te verhuizen, maar gaan dan

wel een hogere huurprijs betalen, waardoor de huurprijs meer in overeenstemming

wordt gebracht met de kwaliteit van de woning volgens het woningwaarderingsstelsel

(WWS). Dat is het tweede doel.

Evaluatie

In de wetgeving inzake de IAH3 is een evaluatiebepaling opgenomen, die de Minister

verplicht om binnen drie jaar na inwerkingtreding “een verslag over de doeltreffend-

heid en de effecten in de praktijk” naar het parlement te sturen. Met het oog op deze

evaluatiebepaling heeft het ministerie van BZK RIGO de opdracht gegeven om deze

evaluatie uit te voeren.

2 Inkomen over kalenderjaar 2011, zoals toegepast bij de IAH in 2013; jaarlijkse indexering.

3 Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de

Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van inkomen) , Staatsblad

2013, 89; en Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de

Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van een tweede inkomensca-

tegorie), Staatsblad 2013, 90.

6

1.2 Opzet evaluatie

Het onderzoek bestaat uit drie onderdelen:

1. Een kwantitatieve analyse van de effecten op basis van beschikbare data, waar-

onder het Woon Onderzoek Nederland (WoON) en de Huurenquête van het CBS ;

2. Een online enquête onder verhuurders, aangevuld met telefonische interviews;

3. Een online enquête onder huurders, met behulp van het GfK consumentenpanel.

Hieronder worden de bronnen nader toegelicht.

Woon Onderzoek Nederland

Het WoON is een grootschalige, landelijke enquête die iedere drie jaar wordt gehou-

den onder een wisselende groep huishoudens. De enquêtegegevens worden door het

CBS aangevuld met diverse registratiegegevens, waaronder inkomensgegevens. Op

basis van de afgelopen drie edities van het WoON (2009, 20 12 en 2015) beschouwen

we op macroniveau trends van indicatoren die licht kunnen werpen op de effectiviteit

van de IAH.

Huurenquête

De Huurenquête is een panelonderzoek van het CBS waarin de huurprijzen van ca.

14.000 woningen van corporaties en andere verhuurders over een langere reeks van

jaren worden gevolgd4. De Huurenquête is de belangrijkste bron van landelijke cijfers

over de huurverhogingen die verhuurders doorvoeren. Sinds 2013 worden ook inko-

mensgegevens van de huurders meegenomen. Op basis van de uitkomsten over 2013,

2014 en 2015 is onderzocht in hoeverre huurders op grond van hun inkomen gecon-

fronteerd zijn met een extra huurverhoging en in hoeverre dit effect heeft gehad op

de prijskwaliteitverhouding en de doorstroming.

Enquête en interviews onder verhuurders

In april 2016 heeft in het kader van deze evaluatie een online enquête plaatsgevon-

den onder 925 verhuurders (waaronder 325 woningcorporaties) die in de jaren 2013-

2015 een account hebben aangevraagd voor het aanvragen van inkomensindicat ies

voor de uitvoering van de IAH. De online enquête leverde 251 ingevulde vragenlijsten

van unieke verhuurders op (waaronder 116 woningcorporaties); een respons van 27%.

In de enquête is onder meer gevraagd naar de toepassing, de effecten en de doeltref-

fendheid van de IAH. Ook is gevraagd om medewerking te verlenen aan een aanvul-

lend telefonisch interview.

Er hebben 11 interviews plaatsgevonden met corporaties en 8 met particuliere ver-

huurders. Hierin is dieper ingegaan op de beweegredenen en ervaringen van de ver-

huurders.

4 In 2015 is het bestand uitgebreid met registratiegegevens van 350.000 corporat iewoningen,

maar die gegevens zijn voor dit onderzoek minder relevant.

7

Enquête onder huurders

In april 2016 heeft ook een online enquête plaatsgevonden onder huurders. Daarvoor

is gebruikgemaakt van het online consumentenpanel van GfK. Binnen dit panel is een

gestratificeerde steekproef getrokken onder huurders uit verschillende inkomensklas-

sen. De vragenlijst is ingevuld door 1.001 geselecteerde deelnemers aan het consu-

mentenpanel. Zij hebben onder meer vragen beantwoord over de mate waarin de

huurverhogingen hun verhuiswens beïnvloedt en de drempels die ze daarbij ervaren.

In bijlage 1 worden de onderzoeksmethoden uitgebreider verantwoord.

1.3 Leeswijzer

Deze rapportage heeft een thematische opbouw:

Hoofdstuk 2 gaat in op de toepassing van de inkomensafhankelijke huurverho-

ging in de praktijk. In welke mate wordt de IAH toegepast door verhuurders en

welke motieven spelen daarbij een rol?

In hoofdstuk 3 komt de invloed van de IAH op de samenhang tussen prijs en

kwaliteit aan de orde. Heeft de IAH ervoor gezorgd dat huurders met een mid-

den- of hoger inkomen een huurprijs betalen die beter past bij de kwaliteit van

de woning?

Hoofdstuk 4 is gericht op de invloed van de inkomensafhankelijke huurverho-

ging op de doorstroming en beantwoordt de vraag: in hoeverre heeft de IAH

geleid tot meer doorstroming van huurders met een midden- of hoger inko-

men?

Hoofdstuk 5 gaat in op de procedure en privacyaspecten van de IAH. Hoe wor-

den die beoordeeld door de gebruikers en welke praktische verbeterpunten

komen naar voren?

In hoofdstuk 6 worden de meningen van verhuurders en huurders over de IAH

belicht.

8

2 Toepassing extra huurverhoging

Sinds 2013 hebben verhuurders de mogelijkheid om de huurders met een

midden- of hoger inkomen een extra verhoging te geven. In hoeverre hebben

ze daarvan gebruikgemaakt en waarom?

Het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte bieden ver-

huurders de mogelijkheid om de huurverhoging bij zittende huurders van gereguleer-

de huurwoningen te differentiëren naar inkomen. Daarbij worden drie inkomensklas-

sen onderscheiden:

Huurders met een laag inkomen (tot €33.614)5;

Huurders met een middeninkomen (van €33.614 tot €43.000);

Huurders met een hoger inkomen (vanaf €43.000).

Huurders met een midden- of hoger inkomen die een gereguleerde huurwoning be-

wonen, worden ook wel ‘goedkope scheefwoners’ genoemd. Deze huurders kunnen

een extra huurverhoging krijgen ten opzichte van huurders met een laag inkomen van

maximaal 0,5% voor middeninkomens en maximaal 2,5% voor hogere inkomens. Deze

percentages komen bovenop de standaard maximale huurverhoging van 1,5% (plus

inflatie), die voor alle huurders van gereguleerde huurwoningen geldt 6.

In 2015 had ongeveer 10% van de huurders van gereguleerde huurwoningen een mid-

deninkomen en eveneens 10% een hoger inkomen (zie paragraaf 4.1). Niet alle huur-

ders met een midden- of hoger inkomen hebben een hogere huurverhoging gehad. In

2015 werden naar schatting 40% van de huurders met een middeninkomen en 60%

van de huurders met een hoger inkomen op grond van de IAH geconfronteerd met

een hogere huurverhoging7. Bij de middeninkomens is sprake van een daling ten op-

zichte van 2014, terwijl het aandeel bij de hogere inkomens juist gestegen is.

Uit Tabel 2-1 blijkt dat woningcorporaties in 2015 minder huurders met een midden-

inkomen een extra huurverhoging hebben gegeven dan in 2014. Huurders van particu-

liere huurwoningen met een midden - of hoger inkomen hebben in 2015 juist vaker te

maken gekregen met de IAH dan in de jaren daarvoor. Het lijkt er dus op dat particu-

liere verhuurders een inhaalslag hebben gemaakt.

5 Inkomen over kalenderjaar 2011, zoals toegepast bij de IAH in 2013; jaarlijkse indexering.

6 Voor alle huurders van gereguleerde huurwoningen waarvoor de verhuurder niet over gegev ens

beschikt dat het huishoudinkomen een midden- of hoger inkomen is.

7 Hiervoor is op basis van de CBS Huurenquête per jaar berekend bij hoeveel gereguleerde

huurwoningen de huurstijging hoger was dan 1,5% plus inflatie.

9

Tabel 2- 1 Pe rcen tage huu rde rs van ge regu lee rde h uurwoningen me t e xt ra h uur-

verhog ing , naar inko men en type ve rhuu rder , pe r j aar 2 013 - 2 015

Middeninkomen Hoog inkomen

2013 2014 2015 2013 2014 2015

Woningcorporatie 53% 61% 38% 42% 60% 64%

Particuliere verhuurder 28% 38% 48% 22% 28% 50%

Totaal 48% 56% 40% 37% 51% 60%

Bron: CBS Huurenquête, 2013-2015, bewerking RIGO

2.1 Toepassing door verhuurders

Verhuurders mogen zelf bepalen of ze gebruikmaken van de inkomensafhankelijke

huurverhoging. Als ze dat willen, kunnen zij bij de Belastingdienst opvragen in welke

inkomensklasse hun huurders vallen. Hiervoor moeten ze een account aanmaken.

Het aantal accounts is een eerste indicatie voor de mate waarin verhuurders ge-

bruikmaken van de IAH. In 2013 werden meer accounts aangevraagd dan in 2014. In

2013 en 2014 zijn van bijna 1,9 miljoen huurders inkomensindicaties verstrekt , in

2015 ruim 1,7 miljoen. 8

Tabel 2- 2 Accounts en ve r s trek te inko mens ind ica t ie s , 2 013 -20 15

2013 2014 2015

Accounts verhuurders 4.401 3.866 3.865

Inkomensindicaties 1.895.050 1.895.803 1.763.548

Bron: ministerie van BZK

Om meer inzicht te krijgen in de manier waarop de verhuurders in de praktijk omgaan

met de IAH is een online enquête gehouden onder verhuurders die de afgelopen jaren

(2013, 2014 of 2015) een account hadden voor het verkrijgen van inkomensindicaties.

Hoe hebben zij de IAH toegepast en welke motieven spelen daarbij een rol?

Gebruik en niet-gebruik

De meeste verhuurders met een account hebben in alle drie de jaren inkomensindica-

ties opgevraagd bij de Belastingdienst. Dit geldt voor 72% van de woningcorporaties

en 52% van de overige verhuurders.

8 Brief ‘Evaluatie uitvoering inkomensafhankelijke huurverhoging 2015’ van de minister van

Wonen en Rijksdienst aan de Tweede Kamer, 21 juni 2016.

10

De verhuurders die niet ieder jaar inkomensindicaties hebben opgevraagd, is ge-

vraagd naar de redenen daarvoor. In de enquête konden verhuurders meerdere rede-

nen opgeven (zie Tabel 2-3). De meest genoemde reden, door 40% van de verhuur-

ders, zijn problemen bij de uitvoering. Bijna een kwart van de verhuurders geeft aan

dat de extra huuropbrengsten niet opwegen tegen de kosten en moeite die gepaard

gaan met de uitvoering. Een bijna even groot deel van de verhuurders wil bij de huur-

verhoging geen onderscheid maken tussen inkomensgroepen. B ij één op de tien ver-

huurders speelden afspraken met de gemeente of huurdersvereniging een rol bij de

keuze om geen indicaties op te vragen. Er zijn ook verhuurders die geen gebruik heb-

ben gemaakt van de IAH, omdat ze bijna geen huurders met een hoger inkomen heb-

ben of omwille van de betaalbaarheid.

Tabel 2- 3 Waa rom heeft u w organ isat ie n iet in a l le jaren ( 201 3-2 015 ) de in ko -

mens ind ic at ies opge v raa gd? ( mee rde re redenen mo gel i jk )

Aantal Aandeel

De huuropbrengsten wegen niet op tegen de kosten en/of moeite 20 24%

Mijn organisatie wil geen onderscheid maken tussen inkomensgroepen 19 23%

Vanwege afspraken met de gemeente of huurdersvereniging 8 10%

Vanwege problemen bij de uitvoering 34 40%

Andere reden 23 27%

Totaal (n = 84) 124%

Bron: online enquête onder verhuurders, RIGO 2016

Uitzonderingen

Een derde van de verhuurders heeft in de afgelopen jaren een uitzondering gemaakt

bij het toepassen van de inkomensafhankelijke huurverhoging voor bepaalde

groep(en) huurders of woningen. Het zijn vooral corporaties die dat doen.

De groep huurders die het meest genoemd is, zijn de zorgbehoevenden (chronisch

zieken, gehandicapten, senioren met een indicat ie). Deze uitzondering is wettelijk

verplicht. Daarnaast wordt vaak een uitzondering gemaakt bij herstructurering. Ook

het bereiken van de streefhuur wordt vaak genoemd.

2.2 Huurders

Als de Belastingdienst ten behoeve van de IAH een inkomensindicatie aan een ver-

huurder verstrekt, krijgt de huurder daar bericht van. Van de respondenten die heb-

ben meegedaan aan de enquête onder huurders denkt 48% dat de verhuurder een

indicatie van hun inkomen heeft opgevraagd. 37% van de huurders zegt dat hun ver-

huurder dat niet heeft gedaan. De overige 15% weet niet of dat het geval is.

De afgelopen jaren heeft ongeveer de helft van de huurders met een midden- of ho-

ger inkomen naar eigen zeggen een extra huurverhoging gekregen vanwege hun in-

11

komen. In Figuur 2-1 zien we dat dit aandeel in de loop der tijd is gestegen. Opvallend

is dat ook van de huurders met een laag inkomen nog 12% een hogere huurverhoging

heeft gehad. Waarschijnlijk zijn dit huurders die eerder een midden - of hoger inko-

men hadden en waarvan het inkomen inmiddels gedaald is.

F iguur 2-1 Pe rcentage van de huurde rs d ie vanwege hun inko men een hogere

huurve rhoging g ehad , na ar inkom en in 20 16

Bron: GfK Online panel 2016, bewerking RIGO

Bezwaren

Huurder kunnen bezwaar aantekenen tegen hun huurverhoging als ze die onterecht

vinden. Minder dan een kwart van de huurders die een extra huurverhoging hebben

gekregen, heeft van die mogelijkheid gebruikgemaakt. Het gaat vooral om huurders

met een laag of middeninkomen waarvan de inkomensgegevens niet klopten of het

inkomen inmiddels gedaald was. Wanneer de huurder kan aantonen dat zijn inkomen

van een jaar later lager is dan de door de Belastingdienst aangegeven inkomensklas-

se, dan wordt het bezwaar gegrond verklaard en wordt de huurverhoging verlaagd.

12% 12% 12%

44%

48%

54%

43%

49%53%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

2013 2014 2015

Laag

Midden

Hoog

12

3 Huurprijzen en kwaliteit

Wat is de invloed van de IAH op de huurprijzen die huurders betalen, in

verhouding tot de kwaliteit van gereguleerde huurwoningen?

De inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) biedt verhuurders de mogelijkheid om

de huurprijzen van gereguleerde huurwoningen bij zittende huurders met een mid-

den- of hoger inkomen extra te verhogen ten opzichte van huurders met een laag

inkomen. Daarbij mag de huur niet hoger worden dan de maximale huurprijs van de

woning.

De maximale huurprijzen van woningen zijn gebaseerd op het woningwaarderingsstel-

sel (WWS), waarin de kwaliteit van woningen wordt uitgedrukt in WWS-punten. De

huurprijzen van gereguleerde huurwoningen die bewoond worden door huurders met

een midden- of hoger inkomen kunnen als gevolg van de IAH sneller de maximale

huur bereiken. Daarmee komt de prijs meer in overeenstemming met de kwaliteit van

de woning volgens het woningwaarderingsstelsel. Bovendien levert dit de verhuurder

extra huuropbrengsten op, die zij kunnen gebruiken voor het verbeteren van de kwali-

teit van hun woningbezit of voor nieuwbouw.

3.1 Landelijke cijfers

Huurstijging

Jaarlijks kunnen verhuurders de huurprijzen van gereguleerde huurwoningen voor

zittende huurders aanpassen, binnen de kaders van het huurbeleid. In de Huurenquê-

te wordt per woning bijgehouden met hoeveel procent de huurprijs wordt bijgesteld.

Figuur 3-1 laat de gemiddelde huurverhoging per inkomensklasse in de afge lopen

jaren zien9.

Zoals hierboven vermeld is de maximale huurverhoging mede afhankelijk van de infla-

tie waarmee gerekend wordt. In 2013 en 2014 bedroeg die inflatie 2,5%, in 2015

1,0%. De gemiddelde huurverhoging was dan ook in elke inkomensklasse groter in

2013 en 2014 dan in 2015.

Conform de bedoeling van de IAH hebben de huurders van gereguleerde huurwonin-

gen, gemiddeld genomen, een hogere huurverhoging gekregen naarmate ze een ho-

ger inkomen hebben.

9 Om te corrigeren voor uitschieters en datavervuiling zijn de hoogste en laagste procent van de

verdeling van de huurstijgingen niet meegenomen bij het berekenen van de gemiddelden.

13

F iguur 3-1 Gem idde lde hu urst i jg ing (e xc l . ha rmon is at ie ) voor huurde rs van g ere-

gu lee rde huur woningen , n aar inkom en, pe r jaa r 2 01 3- 2 015


Tabel 3-1 biedt een vergelijking van de gemiddelde huurstijgingen van woningcorpo-

raties en particuliere verhuurders. Hierin is te zien dat de huurhogingen per inko-

mensklasse bij woningcorporaties meer uiteenlopen dan bij particuliere verhuurders.

Corporaties lijken dus meer gebruik te hebben gemaakt va n de mogelijkheid om te op

basis van inkomen te differentiëren in de huurverhoging dan particuliere verhuurders.

Tabel 3- 1 Ge m iddelde huurst i jg ing (e xc l . ha rmon isa t ie ) voor huurde rs van ge re-

gu lee rde huur woning en , n aar inkom en en t ype ve rh uurder , pe r jaa r, 20 13- 20 15

Laag inkomen Middeninkomen Hoog inkomen

2013 2014 2015 2013 2014 2015 2013 2014 2015

Maximale verhoging 4,0% 4,0% 2.5% 4,5% 4,5% 3,0% 6,5% 6,5% 5,0%

Woningcorporatie 3,8% 3,6% 1,7% 4,1% 4,0% 2,2% 4,8% 5,1% 3,6%

Particuliere verhuurder 3,3% 3,4% 2,2% 3,5% 3,5% 2,5% 3,4% 3,6% 3,4%

Totaal 3,8% 3,6% 1,8% 4,0% 3,9% 2,2% 4,4% 4,7% 3,6%


Vergelijking met de maximale huur

Om de huurprijzen die huurders betalen af te kunnen zetten tegen de kwaliteit van de

woningen, vergelijken we deze met de maximale huur van de woning op basis van het

woningwaarderingsstelsel. Daarvoor drukken we de huurprijs uit als percentage van

de maximale huur van de woning. Figuur 3-2 laat dit ontwikkeling van dit percentage

zien, voor alle huurders van gereguleerde huurwoningen. Bij alle inkomensgroepen

zijn de huurprijzen de afgelopen jaren dichter naar de maximale huren gestegen. Die

3,8%3,6%

1,8%

4,0% 3,9%

2,2%

4,4%4,7%

3,6%

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

2013 2014 2015

Laag

Midden

Hoog

Inflatie

14

stijging komt niet alleen door de huurverhogingen bij zittende huurders maar ook

door huurstijgingen die verhuurders bij mutatie hebben doorgevoerd (harmonisatie).

F iguur 3-2 Huu rpr i j s a ls p ercen tage van d e ma x ima le huu r, h u urde rs van ger egu-

lee rde huu rwoningen , naa r inko men, per jaa r 2 013 - 2015


Zowel huurders van woningcorporaties als van particuliere huurders zijn naar verhou-

ding meer gaan betalen voor de kwaliteit die zij consumeren (Tabel 3-2). Vanuit het

perspectief van de huurders hebben de woningen van corporaties over het algemeen

een gunstiger prijs-kwaliteitverhouding dan huurwoningen van particuliere huurwo-

ningen.

Tabel 3- 2 Huu rp r i j s a ls pe rcentage van de ma x ima le huur , huurde rs van ge re gu-

lee rde huu rwoningen , naa r inko men en type ve rhuu rde r, per jaa r 2 013 - 2 015

Laag inkomen Middeninkomen Hoog inkomen

2013 2014 2015 2013 2014 2015 2013 2014 2015

Woningcorporatie 67% 69% 70% 66% 68% 69% 67% 68% 70%

Particuliere verhuurder 78% 81% 82% 81% 82% 85% 81% 86% 83%

Totaal 68% 70% 72% 68% 70% 71% 68% 71% 73%


Om de invloed van de IAH op de prijskwalite itverhouding te analyseren richten we

ons op huurders van gereguleerde huurwoningen die in 2013, 2014 en 2015 niet ver-

68%

70%

72%

68%

70%

71%

68%

71%

73%

65%

66%

67%

68%

69%

70%

71%

72%

73%

74%

75%

2013 2014 2015

Laag

Midden

Hoog

15

huisd zijn10. Figuur 3-3 laat per inkomensklasse (in 2015) zien hoe vaak deze huurders

een extra huurverhoging hebben gehad. Veruit de meeste huurders die in 2015 een

laag inkomen hadden, hebben geen enkele keer een extra huurverhoging gehad. Bij

huurders met een midden- of hoger inkomen varieert het aantal keren. 22% van de

middeninkomens en 41% van de hogere inkomens hebben in alle drie de jaren (2013-

2015) een extra huurverhoging gehad.

F iguur 3-3 Aanta l ke ren e xt ra huur ve rhoging van h uurders d ie in 20 13 , 2 014 en

2015 n iet ve rhu isd z i jn , n aar inkom en


Vervolgens vergelijken we van diezelfde huurders de verhouding tussen de huurprijs

en de maximale huur in 2013 en 2015 en bekijken in welke mate het percentage van

de maximale huur is gestegen. Figuur 3-4 brengt deze stijging in beeld. Hierin is een

duidelijke samenhang te zien tussen het aantal keren dat de IAH is toepast bij een

woning en de mate waarin de huurprijzen de maximale huurprijzen zijn genaderd. De

verhouding tussen de werkelijke huurprijs en de maximale huurprijs is het sterkst

gestegen bij huurders met een hoger inkomen die drie keer een extra huurverhoging

hebben gehad, namelijk 6,5%-punt. Binnen elke inkomensklasse is de stijging lager

naarmate de IAH minder vaak is toegepast. Dit illustreert dat toepassing van de IAH er

inderdaad toe leidt dat de huurprijzen van huurders met een midden - en hoger inko-

men sneller naar de maximale huurprijzen groeien.

Opvallend is dat ook een deel van de huurders met een laag inkomen één of twee

keer een hogere huurverhoging heeft gehad. Waarschijnlijk zijn dit huurders die eer-

der een midden- of hoger inkomen hadden en waarvan het inkomen inmiddels ge-

daald is.

10 Hiervoor is een selectie gemaakt van huurwoningen die voorkomen in drie opeenvolgende

edities van de CBS Huurenquête en waarvan de huurprijzen tussen 2012 en 2015 niet zijn ge-

harmoniseerd.

78%

18%

4%0%

24%28% 27%

22%

16% 15%

29%

41%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

0x IAH 1x IAH 2x IAH 3x IAH

laag

midden

hoog

16

F iguur 3-4 Gem idde lde s t i jg ing van de huu rpr i j s a ls percentage van d e ma x im ale

huur ( in % -punten) van h u urders d ie in 20 13 , 2 014 e n 201 5 n iet ve rhu isd z i jn ,

naar aanta l ke ren da t z i j een e xt ra huur ve rhoging hebben gekr egen en inko men


3.2 Verhuurders en huurders aan het woord

Hoe denken verhuurders en huurders over de invloed van de IAH op de relatie tussen

de huurprijzen en de kwaliteit van gereguleerde huurwoningen?

Verhuurders

In de enquête die voor deze evaluatie is afgenomen onder verhuurders is de volgende

stelling voorgelegd: “De huurprijzen van woningen met huurders met een midden - of

hogere inkomen zijn door de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging

meer marktconform geworden”. De meeste woningcorporaties en overige verhuurders

(beide ca. 44%) zijn het daarmee eens of zeer eens. Toch is ook een aanzienlijk deel

van de verhuurders het zeer oneens met deze stelling, vooral onder particuliere ver-

huurders (13%). Daarbij lijken twee punten een rol te spelen. In de eerste plaats vin-

den sommige verhuurders dat de huurprijs met te kleine stappen omhoog gaat om op

afzienbare termijn marktconform te worden. In de tweede plaats worden de maxima-

le huren op basis van WWS-punten als belemmering gezien.

De verhuurders is ook gevraagd hoe ze de extra huuropbrengsten besteden. Meest

genoemd zijn de verhuurderheffing en onderhoud. Een deel van de verhuurders ge-

bruikt het geld voor verduurzaming van het bezit.

Huurders

Ook in de enquête onder huurders is een stelling over de prijskwaliteitverhouding

voorgelegd: “Door de huurverhogingen staat de huurprijs niet meer in verhouding tot

de kwaliteit van mijn woning.” Het grootste deel van de huurders onderschrijft deze

stelling. Hoe hoger de inkomensklasse, hoe meer huurders het eens zijn met de stel-

ling. Binnen elke inkomensklasse is het aandeel huurders dat ontevreden is over de

0,9%

1,5%

2,7%

0,4%0,2%

2,1%

4,2%

1,0%

2,6%

4,6%

6,5%

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

7,0%

0x IAH 1x IAH 2x IAH 3x IAH

laag

midden

hoog

17

prijskwaliteitverhouding relatief groot bij de groep die ten minste één keer een extra

huurverhoging hebben meegemaakt.

F iguur 3-5 Pe rcentage huurders d ie het (z eer ) eens z i jn m et de s te l l ing “ Doo r de

huurve rhogingen s taat de huurpr i j s n iet mee r in ve rhouding tot de kwa l i te it van

mi jn won ing ” , naar inko m en 11


11 Een klein deel van de huurders met een laag inkomen geeft aan een extra huurverhoging te

hebben. Dit zijn waarschijnlijk huurders die eerder midden- of hoger inkomen hadden.

62%

42%45%

50%

43%47%

57%

45%

51%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

IAH geen IAH totaal

laag

midden

hoog

18

4 Doorstroming

De IAH is vooral bedoeld om de doorstroming in de gereguleerde huurvoor-

raad te verbeteren. In hoeverre is dat gelukt?

De extra huurverhoging voor midden - en hogere inkomens is in de eerste plaats be-

doeld als prikkel voor ‘scheefwoners’ om te verhuizen uit hun gereguleerde huurwo-

ning, bij voorkeur naar een koop- of huurwoning in de vrije sector. Hierdoor komen

woningen vrij die aan huurders uit de doelgroep kunnen worden verhuurd. Er is geen

kwantitatieve doelstelling voor doorstroming aan de IAH gekoppeld, omdat huishou-

dens diverse redenen hebben om wel of niet te verhuizen.

Om de doeltreffendheid van de IAH te kunnen beoordelen willen we inzicht geven in

de mate waarin de IAH heeft bijgedragen aan de doorstroming van huurders uit de

gereguleerde huursector. Hiervoor analyseren we cijfers uit het Woon Onderzoek

Nederland (WoON) en de Huurenquête van het CBS. Vervolgens laten we de huurders

en verhuurders aan het woord.

4.1 Huishoudens en verhuizingen

4.1.1 Trends op macroniveau

Voordat we analyseren of de invoering van de IAH in 2013 heeft geleid tot meer door-

stroming van midden- of hogere inkomens uit de gereguleerde huurvoorraad, brengen

we eerst enkele macrotrends in beeld. Daarvoor gebruiken we de laatste drie edities

van het WoON (2009, 2012 en 2015). In de eerste plaats kijken we naar de inkomens-

verdeling van huurders in de gereguleerde huursector.

F iguur 4-1 Inko mens ve rde l ing van huu rders van ge r egulee rde huu r woningen

(20 09 , 2 012 en 2 01 5)

Bron: WoON 2009;2012;2015 (bewerking RIGO)

19

Uit Figuur 4-1 komt naar voren dat het percentage huishoudens met een laag inko-

men is toegenomen van 71% in 2009 naar 80% in 2015. Tegelijkertijd is er een afname

van midden- en hoge inkomens. Met name het aandeel huishoudens met een hoog

inkomen is sterk afgenomen, van 18% naar 10%.

Figuur 4-2 toont het percentage van de huurders in de gereguleerde huursector die in

de twee jaar voorafgaand aan het WoON -enquêtejaar zijn verhuisd. Uit de figuur komt

naar voren dat de doorstroming in de gereguleerde huurvoorraad de afgelope n jaren

niet groter is geworden. Huurders met een hoog inkomen verhuisden de afgelopen

jaren het meest, maar niet vaker dan voor de invoering van de IAH. Bij de middenin-

komens is de doorstroming gedaald.

F iguur 4-2 Pe rcentage van huurde rs van ge regu lee r de huurwon ingen d ie in d e

twee jaar voo rafg aand aan het Wo ON- enquête jaa r z i jn ve rhu isd , naa r inko m en

(20 09 , 2 012 en 2 01 5)


Vervolgens is het de vraag of een groter deel van de doorstromers uit de gereguleer-

de huurwoningen in een niet-gereguleerde woning (in de vrije huur- of koopsector)

terecht is gekomen. Figuur 4-3 toont een opgaande trend: de kans dat een verhuizen-

de huurder van een sociale huurwoning zijn woning verruilt voor een koopwoning of

vrije sector huurwoning is in alle inkomensgroepen gestegen. Tussen 2012 en 2015

zien we met name een grote stijging bij de midden- en hogere inkomens. Mogelijk

heeft de IAH hen ervan weerhouden om opnieuw voor een gereguleerde huurwoning

te kiezen. Maar ook de (maximum)inkomensgrens voor toewijzing van sociale huur-

woningen van corporaties speelt hierbij waarschijnlijk een rol.

20

F iguur 4-3 Pe rcentage van doorst rome rs u it ger eguleerde huu rwon ingen d ie n aar

de koop - o f v r i je huu r sec tor z i jn v erhu isd , naar ink omen (20 09 , 2 012 en 2 015 )


4.1.2 Effecten op microniveau

De hierboven geschetste trends op macroniveau bieden een eerste indicatie van de

invloed van de IAH op de verhuisdynamiek. Om conclusies te kunnen trekken is het

van belang om de verhuisdynamiek ook op het microniveau van huishoudens te a na-

lyseren. Daarvoor maken we gebruik van een andere bron: de Huurenquête .

In de Huurenquête kan bij het analyseren van de verhuismobiliteit onderscheid wor-

den gemaakt tussen huurders die wel of niet een extra huurverhoging hebben gehad.

En doordat de Huurenquête een panelonderzoek is, waarin woningen in de tijd ge-

volgd worden, kunnen we kijken of die extra huurverhoging in de jaren daarna ook

vaker tot een verhuizing heeft geleid.

Verhuizingen

Om het effect van de IAH op de doorstroming te analyseren bekij ken we de invloed

van de huurverhoging op de mate waarin huurders het volgende jaar verhuisd zijn12.

Tabel 4-1 laat zien hoeveel procent van de huurders in het volgende jaar verhuisd is.

De huurders die een extra huurverhoging hebben gehad (zie paragraaf 2.1) zijn min-

der vaak verhuisd dan huurders die dat niet hebben gehad. Op het eerste gezicht is er

dus weinig reden om aan te nemen dat de IAH een positief effect heeft op de door-

stroming van huurders met een midden- of hoger inkomen. Om die conclusie te kun-

nen staven gaan we hierna dieper de cijfers in.

12 Zie bijlage 2 voor de wijze waarop een verhuizing is bepaald in de CBS Huurenquete.

21

Tabel 4- 1 Pe rcen tage huu rde rs d ie in het jaa r na de extra huurv erhog ing v erh u i-

zen , naa r inkom en, 20 13 - 2015

Middeninkomen Hoger inkomen

2013/'14 2014/'15 2013/'14 2014/'15

Alle huurders 4,1% 3,3% 3,7% 3,6%

Extra huurverhoging 2,8% 3,3% 3,4% 2,9%


Effecten van huurverhoging

In drie stappen hebben we de effecten van de huurverhoging op de verhuizingen na-

der geanalyseerd. In bijlage 2 zijn deze analyses nader toegelicht.

Ten eerste is via een fixed effects regressieanalyse onderzocht in hoeverre huurverho-

gingen in het algemeen invloed hebben op het verhuisgedrag van huurders, in het

jaar na de betreffende huurverhoging. Uit de resultaten blijkt dat de kans dat een

huurder verhuist groter is naarmate de huurstijging in het voorafgaande jaar groter is.

Dit blijkt vooral te gelden voor huurders met een laag inkomen. Bij midden- en hogere

inkomens zien we geen significant effect.

In de tweede plaats is, eveneens via een fixed effects regressieanalyse, onderzocht of

de mate waarin huurders met een midden - of hoger inkomen verhuizen, samenhangt

met de vraag of ze een extra huurverhoging hebben gehad. Hierbij vonden we geen

significante effecten. Dit betekent dat uit de data in de onderzochte jaren geen sa-

menhang blijkt tussen de extra huurverhoging en de doorstroming van huurders met

een midden- of hoger inkomen.

Ten slotte is via een diff-in-diff regressieanalyse onderzocht of huurders met een

midden- of hoger inkomen die de extra huurverhoging twee jaar achtereen hebben

gehad, meer zijn verhuisd dan huurders die de huurverhoging één keer hebben mee-

gemaakt. Dat bleek niet het geval. We concluderen op grond van deze analyses dat in

de periode 2013-2015 geen verband kan worden aangetoond tussen de IAH en de

doorstroming van huurders met een midden- of hoger inkomen.

Daarbij moeten verschillende kanttekeningen worden geplaatst. In de eerste plaats

was de periode waarin de effecten beschouwd zijn zeer kort. Uit de literatuur over

verhuisgedrag is bekend dat het enige tijd kan duren voordat het ontstaan van een

verhuiswens leidt tot een verhuizing. Bovendien heeft de IAH een cumulatief effect

op de huurprijzen, waardoor de verhuisprikkel in de loop der jaren kan toenemen.

In de tweede plaats hebben de gebruikte data de nodige beperkingen. Zo konden

verhuizingen alleen bij benadering worden afgeleid uit de data van de Huurenquête

en waren er geen mogelijkheden om in de analyses te corrigeren voor de effecten van

andere persoonlijke kenmerken van huurders die samenhangen met de verhuismobili-

teit, zoals de leeftijd. Koppeling met andere microdata van het CBS was binnen het

tijdsbestek van deze evaluatie niet mogelijk, maar verdient zeker aanbeveling bij ver-

volgonderzoek.

22

4.2 Woontevredenheid en verhuisgeneigdheid

Het is mogelijk dat het effect van de IAH op de verhuismobiliteit nog niet volledig

zichtbaar is in de cijfers die anno 2016 voorhanden zijn. Ten eerste wordt de prikkel

om te verhuizen naar verwachting groter naarmate huurders vaker een extra huur-

verhoging hebben meegemaakt. Ten tweede kan het enige tijd duren voordat een

huurder die wil verhuizen ook daadwerkelijk die stap zet. Daarom is het voor deze

evaluatie van belang om ook te kijken naar de invloed van de IAH op de tevredenheid

van huurders met hun woning en hun eventuele verhuiswensen. Opnieuw gebruiken

we hiervoor in eerste instantie de laatste drie edities van het WoON.

4.2.1 Trends in tevredenheid en verhuisplannen

In de eerste plaats kijken we naar de tevredenheid van huurders van gereguleerde

huurwoningen met hun woning. In 2015 waren minder huurders tevreden met hun

woning dan in de 2009 en 2012. De afname is het grootst bij de hogere inkomens (zie

Figuur 4-4). Mogelijk heeft de extra huurverhoging daaraan bijgedragen.

F iguur 4-4 Pe rcentage van huurde rs van ge regu lee r de huurwon ingen dat (zee r)

tev reden is met de hu id ig e woning , naar inkomen ( 2009 , 201 2 en 201 5 )


Naarmate huishoudens minder tevreden zijn met hun woning, denken ze eerder aan

verhuizen. We zien dan ook dat in 2015 meer huurders uit de gereguleerde huurvoo r-

raad van plan zijn om te verhuizen dan in 2009 en 2012 (zie Figuur 4-5). De toename

is bij alle inkomensgroepen ongeveer even groot. Ondanks de invoering van de IAH

was de stijging van het aandeel huurders met verhuiswensen bij midden- en hogere

inkomens nauwelijks groter dan bij huurders uit de doelgroep.

23

F iguur 4-5 Pe rcentage van huurde rs van ge regu lee r de huurwon ingen d ie de k o-

mende (ev entuee l w el ) wi l len v erhu izen , naar inko men (20 09 , 2 012 en 2 015 )


Ten slotte bekijken we of huurders met verhuisplannen meer belangstelling hebben

gekregen voor woningen in de vrije huur - en koopsector. Uit Figuur 4-6 blijkt dat de

wens om de gereguleerde huursector te verlaten tussen 2012 en 2015 in alle inko-

mensgroepen is gestegen.

F iguur 4-6 Pe rcentage ger egulee rde se ctor huurde rs dat ( even tuee l we l ) w i l v er-

hu izen naa r koop/v r i je se ctor , u itgesp l i ts t naa r ink omen (20 09 , 2 012 en 2 015 ) 13


13 In WoON 2015 zijn verhuisgeneigde huishoudens die de gewenste nieuwe huisvestingssituatie

niet weten buiten beschouwing gelaten. Dit is nodig om ervoor te zorgen dat de uitkomsten uit

WoON 2015 vergelijkbaar zijn met eerdere jaargangen.

38%35%

40%

57%

51%

62%61%

65%70%

0%

25%

50%

75%

2009 2012 2015

Laag

Midden

Hoog

24

4.2.2 Huurders aan het woord

Verhuisredenen

Ook in de enquête die speciaal voor deze evaluatie is afgenomen onder huurders is

ingegaan op de verhuiswensen. Bijna een kwart van de respondenten is van plan om

de komende twee jaar te verhuizen. Bij deze respondenten is doorgevraagd naar de

redenen waarom we willen verhuizen en de rol die de huurprijs daarin speelt.

Allereerst is de respondenten gevaagd om (max. 3) redenen op te geven waarom ze

willen verhuizen. De meest genoemde reden is dat de woning niet meer voldoet aan

de wensen. Bij de huurders met een midden- of hoger inkomen staat de hoogte van

de huurprijs op de tweede plaats; respectievelijk 33% en 43% van deze groepen geven

als verhuisreden dat de huurprijs te hoog is of wordt. Bij huurders met een laag inko-

men komt deze reden veel minder vaak voor.

Bij de huurders die willen verhuizen vanwege de huurprijs is dit zelden de enige re-

den. Vaak spelen ontevredenheid over de woning en ontwikkelingen in de levensloop

(‘life events’) ook mee.

Tabel 4- 2 Be lang ri jks t e v e rhu is redenen ( ma x. 3) na ar inkom en

Laag Midden Hoog Totaal Totaal (N)

Voldoet niet meer aan de wensen 58% 57% 49% 55% 112

De huurprijs is/wordt te hoog 18% 33% 43% 30% 60

Vanwege werk of opleiding 15% 10% 13% 13% 26

Samenstelling van mijn huishouden 19% 24% 27% 23% 46

Gezondheid of behoefte aan zorg 24% 12% 11% 18% 36

Andere redenen, waaronder: 15% 22% 24% 20% 41

Contractueel (studentenwoning) 4% 0% 0% 1% 3

Heeft huis gekocht of wil huis kopen 0% 9% 14% 7% 14

Totaal 150% 159% 167% 158% 321


Ook aan de huurders die niet willen verhuizen is gevraagd wat daar de belangrijkste

(3) redenen voor zijn (zie tabel 3-3). Tevredenheid over de woning wordt door bijna

alle huurders als een van de redenen genoemd. Ook de binding met de buurt wordt

door veel respondenten genoemd.

Daarnaast worden, in mindere mate, ook praktische redenen genoemd die huurders

ervan weerhouden te verhuizen. Bij huurders met een laag inkomen spelen de ver-

huiskosten en het gebrek aan betaalbare huurwoningen een rol. Voor met name

huurders met een middeninkomen vormen ook de hypotheek voorwaarden een obsta-

kel. Bij huurders met een hoger inkomen spelen deze financiële drempels een minder

grote rol.

25

Tabel 4- 3 Be lang ri jks t e re denen ( ma x. 3) o m n ie t t e ve rhu izen , naar inko me n

Laag Midden Hoog Totaal

Tevreden over mijn woning 78% 82% 85% 81%

Gehecht aan mijn buurt 27% 29% 38% 30%

Kan geen andere woning kan vinden 5% 6% 5% 6%

Kan geen andere huurwoning betalen 21% 14% 11% 16%

Kan geen hypotheek krijgen 9% 16% 12% 12%

Verhuizen kost teveel geld 31% 26% 15% 26%

Verhuizen kost teveel moeite 16% 14% 15% 15%

Andere reden 8% 8% 13% 9%


Invloed van de IAH

Om te achterhalen of huurders door de IAH een prikkel ervaren om te verhuizen zijn

enkele stellingen aan hen voorgelegd.

Ten eerste is de huurders gevraagd naar de invloed van de huurverhoging op hun fi-

nanciële situatie. De meeste respondenten zijn het niet eens met de stelling dat de

jaarlijkse huurverhoging weinig invloed heeft op hun finan ciële situatie. We zien in

Figuur 4-7 dat de huurverhogingen minder invloed hebben op de financiële situatie

naarmate de huurder tot een hogere inkomensklasse behoort.

F iguur 4-7 Reac t ies van h uurders op de s te l l ing : “D e jaa r l i jkse huu rve rhog ing

heeft we in ig inv loed op m ijn f inanc ië le s i tuat ie ”


Tabel 4-4 laat voor drie stellingen zien hoeveel huurders het daarmee eens (of zeer

eens) zijn. De stelling “Ondanks de huurverhoging(en) ben ik nog steeds tevreden met

mijn woning” wordt in elke inkomensgroep door een ruime meerderheid van huurders

onderschreven. Een klein deel van de huurders overweegt serieus om te verhuizen

vanwege de extra huurverhogingen voor midden- en hogere inkomens. Zoals verwacht

5%

4%

5%

14%

19%

29%

23%

23%

22%

34%

32%

29%

24%

22%

15%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Laag

Midden

Hoog

zeer eens eens neutraal oneens zeer oneens

26

ligt dit aandeel groter naarmate het inkomen hoger is. Toch geeft de helft van de

huurders met een hoger inkomen aan ondanks de IAH nog lang in zijn woning te wil-

len blijven wonen.

Tabel 4- 4 R eact ies van hu urders op s te l l ingen ove r de in v loed van huu rve rho ging

op de woontev redenhe id en ve rhu isgene igdhe id , p ercen tage respondenten d ie

het ( zee r) eens z i jn me t d e s te l l ing

laag midden hoog

Ondanks de huurverhoging(en) ben ik nog steeds tevreden met mijn woning

63% 63% 65%

Door de hogere huurverhogingen voor midden- en hogere inko-mens overweeg ik serieus om te verhuizen

5% 13% 19%

Ondanks de hogere huurverhogingen voor midden- en hogere inkomens wil ik nog lang in mijn woning blijven wonen

58% 56% 51%


Binnen de inkomensgroepen zien we bij de reacties op de eerste twee stellingen in

Tabel 4-4 nauwelijks verschillen tussen huurders die wel of niet een extra huurvergro-

ting hebben gehad. Wel valt op dat bij de huurders die een extra huurverhoging heb-

ben gehad, het percentage dat serieus een verhuizing overweegt, toeneemt naarmate

de huurprijs hoger ligt. Dit duidt erop dat hoe hoger de actuele huur is, hoe meer de

IAH stimuleert om te verhuizen.

Tegen de verwachting in geven huurders die al een hogere huurverhoging hebben

gehad vaker aan dat ze nog lang in hun woning willen wonen dan de overige huur-

ders. Wellicht schatten mensen die de extra huurverhoging nog niet aan den lijve

hebben ondervonden de huurverhoging hoger in dan die in de praktijk wordt ervaren.

F iguur 4-8 Pe rcentage huurders d ie het (z eer ) een s z i jn m et de s te l l ing “ On danks

de hogere huu rv erhog ing en voor m idden - en hoge r e inko mens w i l ik nog lan g in

mi jn won ing b l i jv en wone n ” , naar in komen


75%

55%58%

65%

45%

56%58%

45%

51%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

IAH geen IAH totaal

Laag

Midden

Hoog

27

Bereidheid om woning te kopen

Ten slotte zijn enkele stellingen voorgelegd om te peilen of huurders door de IAH

meer belangstelling hebben om een woning te kopen. De eerste stelling gaat over het

kopen van een woning in het algemeen. Ruim een kwart van de huurders met een

hoger inkomen geeft aan dat het kopen van een woning voor hen aantrekkelijker

wordt door de extra huurverhoging. Bij de huurders met een lage inkomen ligt dit

aandeel lager (zie Tabel 4-5).

Tabel 4- 5 R eact ies van hu urders op s te l l inge n ove r de in v loed van de I AH op de

koopbere idhe id , p erc enta ge respondenten d ie het ( zeer ) e ens z i jn met de s te l l ing

laag midden hoog

Door de hogere huurverhoging voor midden- en hogere inkomens wordt het kopen van een (andere) woning voor mij aantrekkelijker

9% 14% 27%

Ik zou de woning die ik huur graag willen kopen, zodat ik niet meer jaarlijks een huurverhoging krijg

14% 22% 29%


De tweede stelling heeft specifiek betrekking op het kopen van de ‘eigen’ huurwo-

ning. Ook hier zien we dat hoe hoger de inkomensklasse is, hoe meer huurders bereid

zijn de woning te kopen, om geen huurverhogingen meer te hoeven dulden.

4.3 Ervaringen van verhuurders

Zowel in de enquête als de interviews die gehouden zijn onder verhuurders is ge-

vraagd in hoeverre zij in de praktijk ervaren dat de doorstroming toeneemt als gevolg

van de IAH. In de enquête is dat gedaan via drie stellingen. Tabel 4-6 toont het per-

centage van de verhuurders die het (zeeer) eens waren met de betreffende stelling.

De meeste verhuurders geven aan dat de mutatiegraad (het aandeel woningen dat

vrijkomt als gevolg van doorstroming) in hun woningen niet gestegen is als gevolg van

de IAH. 16% van de woningcorporaties en 27% van de particul iere verhuurders zijn

het (zeer) oneens met deze stelling: zij zien wel een effect op de mutatiegraad.

Volgens 12% van de woningcorporaties en 22% van de particuliere verhuurders stro-

men huurders met een midden- of hoger inkomen vanwege de IAH sneller door naar

een andere woning. Twee derde van beide groepen is het daar niet mee eens.

De meeste verhuurders geven aan dat de IAH geen effectief instrument is gebleken

om scheefwonen in hun bezit tegen te gaan. Van de particuliere verhuurders is een

groter deel (31%) van mening dat de IAH zijn effectiviteit bewezen heeft dan van de

woningcorporaties (17%).

28

Tabel 4- 6 R eact ies van ve rhuurde rs op s t e l l ingen o ver de inv loed van de IAH op

de doorst rom ing , pe rcent age ve rhuurde rs d ie he t ( zeer ) e ens z i jn met de s te l l ing

Woning-corporatie

Particuliere verhuurder

Zonder inkomensafhankelijke huurverhoging was de mutatiegraad bij onze huurwoningen ongeveer even hoog geweest als nu.

64% 50%

Dankzij de inkomensafhankelijke huurverhoging stromen huurders met een midden- of hoger inkomen sneller door naar een andere woning.

12% 22%

De inkomensafhankelijke huurverhoging is een effectief instrument gebleken om het scheefwonen in ons woningbezit tegen te gaan.

17% 31%

Bron: Online enquête onder verhuurders, RIGO 2016

Ook in de telefonische interviews die zijn gehouden met woningcorporaties en parti-

culiere verhuurders geven de meeste verhuurders aan dat zij de indruk hebben dat de

IAH niet of nauwelijks effect heeft op de doorstroming en het tegengaan van scheef-

wonen. Ze merken geen toename in het aantal vrijkomende woningen.

Redenen

Volgens de geïnterviewde verhuurders zijn er diverse redenen waarom de IAH weinig

effect sorteert. Ten eerste merken zij op dat doorstroming van huurders van meer

factoren afhangt dan van enkel de huurprijs. De situatie op de woningmarkt speelt

daarbij een belangrijke rol. Volgens de verhuurders zijn niet overal voldoende betaal-

bare woningen beschikbaar om te kunnen doorstromen, met name voor middeninko-

mens. En de woningen die wel beschikbaar zijn, hebben vaak een minder gunstige

prijskwaliteitverhouding dan de gereguleerde huurwoningen waar zij nu in wonen.

In de tweede plaats denken de verhuurders dat de prijsprikkel die uitgaat van de

huurverhoging te beperkt is om huurders aan te zetten tot verhuizing. Een deel van

de huurders met een midden- of hoger inkomen betaalt nog altijd een lage huurprijs,

waardoor ook het bedrag aan extra huurverhoging relatief laag is. Andere huurders

betalen al de maximale huurprijs en kunnen daardoor geen extra huurverhoging meer

krijgen.

Een van de verhuurders vat het bovenstaande als volgt samen: “Het is mooi dat men-

sen met een hoger inkomen gestimuleerd worden om een sociale huurwoning te ver-

laten. Het instrument van de inkomensafhankelijke huurverhoging helpt daarbij maar

beperkt. Het vraagt een lange adem, zeker in situaties waarbij huurders een relatief

lage huur betalen. En als huurders dan willen vertrekken dan hebben ze te weinig

alternatieven.”

De verhuurders is ook gevraagd om suggesties die de effectiviteit van de IAH zouden

kunnen verbeteren. De meest genoemde optie is om de maximale huurprijzen alleen

te hanteren voor de doelgroep. Huurders met een midden- of hoger inkomen zouden

daarmee langer een hogere huurverhoging kunnen krijgen en daarmee (op termijn)

een grotere prikkel om te verhuizen. Deze suggestie wordt vooral genoemd door par-

ticuliere verhuurders. De meeste woningcorporaties beperken de huurverhogingen

tot de streefhuren, die doorgaans lager liggen dan de maximale huurprijzen.

29

Andere instrumenten

Naast de IAH kunnen ook andere instrumenten worden gebruikt om scheefheid te

bestrijden en/of doorstroming te stimuleren. Verhuurders kunnen bijvoorbeeld hun

woningen te koop aanbieden aan zittende huurders. In de praktijk komt het weinig

voor dat verhuurders dit middel inzetten om scheefwonen tegen te gaan, zo blijkt uit

de reacties op een stelling in de enquête. Van de woningcorporaties zet 27% het te

koop aanbieden van woningen aan zittende huurders in a ls instrument tegen scheef-

wonen; tegenover 6% van de particuliere verhuurders.

Zowel in de enquête als in de interviews geven diverse verhuurders aan dat het be-

strijden van scheefwonen voor hen geen prioriteit heeft. Veel corporaties vinden het

wenselijk, met het oog op leefbaarheid, dat in woningcomplexen met gereguleerde

huurwoningen niet alleen huurders uit de doelgroep wonen, maar ook huurders met

een midden- of hoger inkomen. Sommige respondenten merken bovendien op dat

scheefwoners een dynamische groep zijn: iemand die het ene jaar een middeninko-

men heeft, kan volgend jaar weer tot de doelgroep behoren en andersom.

Particuliere verhuurders vinden het vooral belangrijk dat hun woningen verhuurd

blijven, zodat de huurderving als gevolg van mutaties zo k lein mogelijk is. Doorstro-

ming is vanuit dat perspectief niet wenselijk, vanwege het risico op (frictie)leegstand.

Bovendien lopen zij bij elke verhuring de kans dat een nieuwe huurder een wanbeta-

ler blijkt. Zij verhuren hun woningen juist graag voor langere tijd aan scheefwoners,

omdat zij de huur meestal op tijd betalen.

Voor veel corporaties is het bevorderen van doorstroming wel een belangrijke doel-

stelling. Niet per se om scheefheid te bestrijden, maar wel om de beschikbaarheid te

vergroten. Sommige corporaties zien het inzetten van tijdelijke huurcontracten als

alternatief voor de IAH. Daarnaast pleit een deel van de corporaties voor een positie-

ve aanpak in plaats van negatieve prikkels. Beloon goed gedrag, bijvoorbeeld in de

vorm een verhuispremie. Om huurders te stimuleren om te verhuizen is volgens velen

maatwerk nodig, waarbij goed wordt gekeken naar de redenen waarom huurders met

een latente verhuiswens nog niet zijn verhuisd.

30

5 Procedure en privacy

Wat vinden verhuurders van de procedure voor de inkomensafhankelijke

huurverhoging? En hoe denken huurders en verhuurders over het waarbor-

gen van de privacy?

Om de inkomensafhankelijke huurverhoging te kunnen toepassen moeten verhuur-

ders via een webportaal inkomensindicaties voor hun huurders opvragen bij de Belas-

tingdienst. De procedure daarvoor is beschreven in een handleiding. Daarbij gelden

strikte (wettelijke en uitvoeringstechnische) voorwaarden, om de privacy van huur-

ders zoveel mogelijk te beschermen.

In de enquête en interviews onder verhuurders zijn vragen gesteld over hun ervarin-

gen met de procedure. Over de privacy zijn ook huurders bevraagd. In dit hoofdstuk

presenteren we de uitkomsten daarvan.

5.1 Algemeen oordeel

Hoe beoordelen de verhuurders de procedure voor de verstrekking van inkomensi ndi-

caties? Om die vraag te beantwoorden zijn in de enquête stellingen aan hen voorge-

legd over verschillende aspecten van de procedure. In Tabel 5-1 is te zien hoeveel

verhuurders het eens of zeer eens met deze stellingen.

Het oordeel van de verhuurders is overwegend positief. Dat geldt voor de particuliere

verhuurders in mindere mate dan voor de woningcorporaties. Een ruime meerderheid

van beide typen verhuurders is tevreden over de informatievoorziening over de IAH.

De meeste verhuurders vinden ook dat het webportaal van de Belastingdienst voor

het opvragen inkomensindicaties gebruiksvriendelijk is; 12% van de woningcorpora-

ties en 21% van de particuliere verhuurders is het daarmee (zeer) oneens.

Tabel 5- 1 R eact ies van ve rhuurde rs op s t e l l ingen o ver de p rocedu re van de I AH ,

percentage ve rhuu rders d ie he t (zee r ) eens z i jn m et de s te l l ing

Woning-corporatie

Overige verhuurder

De informatie over het aanvragen van inkomensindicaties bij de Belas-tingdienst is duidelijk.

90% 61%

Het webportaal voor de inkomensafhankelijke huurverhoging van de Belastingdienst is gebruiksvriendelijk.

64% 42%

De procedure voor het aanvragen van inkomensindicaties kost mijn organisatie veel tijd.

28% 54%


Minder positief zijn de verhuurders over de tijd die het hen kost om inkomensindica-

ties aan te vragen. Meer dan de helft van de particuliere verhuurders vindt dat de

31

procedure veel tijd in beslag neemt. Bij de woningcorporaties gaat het om een veel

kleiner deel: ruim een kwart. Dit wordt mogelijk verklaard door de grootte van de

corporaties, die over het algemeen meer woningen verhuren en meer werknemers in

dienst hebben. Dat biedt mogelijk een schaalvoordeel bij het aanvragen van de gege-

vens.

Ook in de interviews horen we verschillende geluiden van verhuurders over de extra

belasting die de IAH met zich meebrengt. Aan de ene kant is er een groep die aan-

geeft dat de procedures soepel en vlot verlopen, aan de andere kant een groep die

vindt dat de procedure hen veel tijd kost. Sommige verhuurders geven aan dat de

energie en tijd die de procedures kosten, niet opwegen tegen het rendement dat de

IAH oplevert. Daarbij gaat het zowel om de aanvraagprocedure zelf als het proces

daarna met de afhandeling van bezwaren.

Vooral corporaties krijgen te maken met klachten en bezwaarschriften van huurders

naar aanleiding van de IAH. Het merendeel van deze bezwaren wordt gehonoreerd,

bijvoorbeeld vanwege een wijziging van het inkomen of huishoudensamenstelling of

het ontvangen van zorg. Enkele verhuurders geven aan dat het aantal bezwaarschrif-

ten in de loop der jaren is afgenomen: huurders lijken er eraan gewend te raken.

5.2 Suggesties voor verbetering

Zowel in de enquête als de interviews is de verhuurders gevraagd of zij suggesties

hebben om de procedure te verbeteren. Hieronder staat een bloemlezing van de op-

merkingen die daarbij gemaakt zijn.

Planning

Veel opmerkingen gaan over de planning. In verband met de invoering van de huur-

sombenadering werd pas laat besloten om de IAH ook in 2016 toe te passen. Diverse

verhuurders klagen daarover: “Het zou fijn zijn als vanuit het Rijk de wet - en regelge-

ving rondom de jaarlijkse huurverhoging niet elk jaar zo'n circus was waarbij alles op

het laatste moment (of te laat) bekend is.”

Het gevolg van de late besluitvorming is dat verhuurders maar kort de tijd hebben om

inkomensindicaties aan te vragen en te verwerken, als ze de huurverhoging per 1 juli

willen laten ingaan. Verschillende verhuurders vinden dat ze meer tijd moeten krijgen

voor het aanvragen van de indicaties: “Het portaal voor de inkomensverklaringen

moet eerder open; zeker vier maanden voor de huurverhoging ingaat. Huurders moe-

ten de aanzegging twee maanden van tevoren ontvangen. Hierdoor is er maar één

maand om alles op te vragen en te verwerken. Dat is te kort. ”

Aanmeldprocedure

Verhuurders die de IAH willen toepassen kunnen via een webportaal inkomensindica-

ties opvragen. Om toegang (inloggegevens) te krijgen tot dit portaal moeten verhuur-

ders ieder jaar opnieuw een account voor het opvragen van inkomensindicaties aan-

vragen. Veel verhuurders vinden dat “onzinnig” en begrijpen niet waarom de accounts

niet geldig blijven.

32

Om toegang te krijgen tot het webportaal vindt een authenticatie plaats via een code

die via sms verstuurd wordt naar een mobiele telefoon. Enkele verhuurders vinden

dat onhandig: “Niet alle medewerkers hebben een mobiele telefoon, zeker niet dege-

nen van de administratie.” Een veel genoemde suggestie om de toegang tot het web-

portaal eenvoudig te maken is gebruikmaken van DigiD.

Inkomensindicaties aanvragen

Via het webportaal kunnen verhuurders inkomensindicaties voor hun huurders aan-

vragen, per adres of voor meerdere woningen tegelijk. In het laatste geval moet en

verhuurders een csv-bestand aanleveren. Dat leidt bij enkele verhuurders tot proble-

men. Zij zouden liever zien dat een meer gangbaar bestandsformaat (bijv. Excel) zou

worden gebruikt.

Voor het verstrekken van inkomensindicaties controleert de Belastingd ienst of de

verhuurder eigenaar is van de woningen, op basis van gegevens uit de WOZ-

administratie van gemeenten. Sommige verhuurders klagen over onvolledige gege-

vens van de gemeente, waardoor zij voor een deel van hun woningen geen inkomens-

indicaties hebben gekregen. Een verhuurder suggereert om gebruik te maken van

gegevens van het Kadaster.

Enkele particuliere verhuurders lopen tegen het probleem aan dat sommige woningen

die zij verhuren meerdere eigenaren hebben. “Alleen de eerstgenoemde eigenaar kan

de aanvraag doen en dit systeem is een chaos”. Ook eigendomswisselingen leiden tot

problemen. “Het is niet zichtbaar of de nieuwe of oude eigenaar de gegevens moet

aanvragen.”

Er komen ook technische problemen voor bij het aanvragen van inkomensindicaties.

Sommige verhuurders vinden dat het webportaal traag is: “Dit jaar was de capaciteit

van de servers van de Belastingdienst onvoldoende waardoor het een aantal dagen

duurde voordat we de verklaringen kregen”. Een suggestie is om de belasting van het

portaal meer te spreiden door verschillende tijdvakken open te stellen. Daarnaast

zouden veel verhuurders graag meer ondersteuning willen van de Belastingdienst.

Als de Belastingdienst geen inkomensgegevens heeft van een huurder, kan deze geen

inkomensindicatie verstrekken, tot ergernis van sommige verhuurders: “Meerdere

malen gaf het webportaal aan dat de inkomensgegevens van huurders onbekend wa-

ren, terwijl mij bekend was dat de huurders gewoon een regulier inkomen hebben. ”

Het gaat volgens deze verhuurders bijvoorbeeld om huurders die in het betreffende

jaar nog geen definitieve aanslag hebben van hun ingediende belastingaangifte.

“Hierdoor krijgen zij mogelijk niet de extra verhoging. Laat de Belastingdienst dan het

jaar ervoor opgeven.”

Ten slotte

Er zijn ook verhuurders die zo min mogelijk willen veranderen aan de procedure: “We

zijn gewend aan de huidige procedures. Dat is zowel voor ons als de huurders prettig.

Wijzigingen geven vaak onduidelijkheden, frustraties en heel veel werk. ”

33

5.3 Privacy

Om de privacy van huurders te beschermen gelden bij het verstrekken van inkomens-

indicaties verschillende regels. Zo mogen de inkomensindicaties alleen worden opge-

vraagd en gebruikt voor de IAH en moeten die worden vernietigd zodra de huurver-

hoging definitief is. Toch is het effect van de IAH op de privacy van huurders regelma-

tig onderwerp van discussie. Hoe denken verhuurders en huurders daarover?

Verhuurders

In de enquête onder verhuurders is een stelling voorgelegd over de bescherming van

de privacy. Een ruime meerderheid van de verhuurders vindt dat de huidige regels

rondom het verstrekken van de inkomensindicaties de privacy van huurders voldoen-

de borgen (Figuur 5-1). De corporaties en particuliere verhuurders tonen zich hierbij

eensgezind: ruim 70% van beide groepen verhuurders is het eens met deze stelling.

F iguur 5-1 Reac t ies van v erhuurde rs op d e s te l l ing : De rege ls rondom het ve r -

s trek ken van inkomens ind icat ies bo rgen de pr ivacy van huurde rs vo ldoen de


Ook in de interviews met verhuurders is gesproken over het thema privacy. De meeste

particuliere verhuurders die we gesproken hebben vinden de discussie rondom de

privacy van de inkomensindicaties sterk overdreven. Het verstrekken van inkomensin-

dicatie is volgens hen noodzakelijk om een maatschappelijk probleem aan te kunnen

pakken. De corporaties hebben meer begrip voor de onrust onder de huurders. Tege-

lijkertijd heb je nu eenmaal inkomensgegevens nodig om het beleid te kunnen uitvoe-

ren. In hun optiek is het vooral een politieke discussie geworden.

De meeste verhuurders denken dat een deel van de onrust rondom de privacy wegge-

nomen kan worden wanneer de uitvoering van de IAH volledig door de overheid (Be-

lastingdienst) wordt opgepakt. Op deze manier kan de privacy van de huurders vol-

gens hen beter geborgd worden.

Huurders

In de enquête onder huurders is hen gevraagd te reageren op stellingen over het pri-

vacy-aspect van de IAH (zie Tabel 4-4).

6%

19%

67%

52%

20%

26%

6%

3%

1%

1%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Woningcor

poratie

Overige

verhuurder

Zeer eens Eens Neutraal Oneens Zeer oneens

34

Tabel 5- 2 R eact ies van hu urders op s te l l ingen ove r het pr ivacy -aspect van de

IAH, pe rcentage responde nten d ie het (ze er ) eens z i jn me t de s te l l ing

Laag Midden Hoog

Ik vind het niet prettig als de Belastingdienst informatie over mijn inkomen aan mijn verhuurder verstrekt

48% 70% 72%

Ik heb er vertrouwen in dat de verhuurder de informatie van de Belastingdienst over mijn inkomen vertrouwelijk behandelt

59% 45% 42%


De meeste huurders vinden het niet prettig als de Belastingdienst informatie verstrekt

aan de verhuurder over hun inkomen. Het grootste deel van de huurders heeft er wel

vertrouwen in dat hun verhuurder de informatie over hun inkomen vertrouwelijk be-

handelt. Onder huurders met een midden - of hoger inkomen leeft meer ongenoegen

en wantrouwen over de wijze waarop in het kader van de IAH wordt omgegaan met

informatie over hun inkomen, dan onder huurders met een laag inkomen.

35

6 Draagvlak

Wat is het algemene oordeel van huurders en verhuurders over de inkomens-

afhankelijke huurverhoging?

Voor de evaluatie van de inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) is ook het draag-

vlak van belang. Daarom zijn zowel de huurders als de verhuurders gevraagd om te

reflecteren op de IAH.

6.1 Meningen van huurders

In de enquête onder huurders is via een stelling gevraagd of ze achter het principe

staan dat huurders met midden- of hoger inkomen meer huurverhoging kunnen krij-

gen dan huurders met een lager inkomen. Zoals verwacht hangen de reacties sterk

samen met de inkomensklasse waartoe de huurders behoren. De meerderheid van de

huurders met een laag inkomen is het eens of zeer eens met dit principe. Onder

huurders met een midden- of hoger inkomen is de steun veel lager: één op de vijf

vindt het goed dat zij meer huurverhoging kunnen krijgen dan huurders met een lager

inkomen (Figuur 6-1).

F iguur 6-1 Reac t ies van h uurders op de s te l l ing : “ ik v ind het goed da t huurd e rs

met m idden - o f hoger ink omen m ee r huur ve rhoging kunnen k r i jgen dan huu r ders

met een lager inkomen ”


‘Ik ben geen scheefwoner’

Verderop in de enquête geven diverse respondenten aan waarom ze niet achter de

extra huurverhoging voor huurders met een midden - of hoger inkomen staan.

Huurders lijken vooral moeite te hebben met de extra huurverhoging voor middenin-

komens en geven vaak aan dat de IAH zich alleen zou moeten richten op de huurders

17%

2%

3%

36%

18%

18%

24%

22%

19%

13%

25%

27%

10%

33%

33%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Laag

Midden

Hoog

zeer eens eens neutraal oneens zeer oneens

36

met een echt hoog inkomen. “Het gaat fout bij de mensen die net op het randje zitten

met hun inkomen. Ik vind dat die te hard worden gepakt in hun portemonnee met die

jaarlijkse huurverhoging.”

Veel huurders met een midden- of hoger inkomen hebben niet het gevoel dat ze

‘scheefwoner’ zijn. Zo schrijft een huurder: “Ik vind het erg onterecht dat er alleen

naar het inkomen gekeken wordt van de kostwinner. Er wordt niet gekeken met hoe-

veel mensen je van dat salaris moet leven. In ons geval een gezin van 4. Op basis van

dit inkomen kunnen we helemaal geen huis kopen, omdat je dan veel meer moet be-

talen per maand, of we moeten de auto de deur uitdoen en nooit meer op vakantie

gaan en de voetbalclub van mijn zoon afzeggen. We hebben nu al moeite met rond-

komen, wonen in een buurt met overlast en worden wél gezien als scheefhuurder.

Echt belachelijk.” Sommige huurders vinden dan ook dat meer gekeken moet worden

naar persoonlijke omstandigheden zoals het hebben van schulden en studerende

kinderen.

Diverse huurders met een midden- of hoger inkomen verzetten zich ook tegen het

idee dat ze te weinig zouden betalen voor hun woning: “Ik heb sinds 1979 alle huur-

verhogingen gehad. Dus mijn woning heeft nu een normale huurprijs. Die wordt nu

onevenredig verhoogd. Als ik straks met pensioen ga verdien ik niet meer teveel,

maar zit wel met hogere huur.” Ook vinden sommige huurders dat de corporaties al

voldoende hebben verdiend aan hun woningen: “Sociale huurwoningen worden niet

gesubsidieerd met belastinggeld. De meeste staan er al zoveel ja ren dat de stichtings-

kosten al vele malen over de kop zijn teruggehaald.”

Doorstroming stimuleren

De huurders is ook gevraagd wat ze ervan vinden dat de overheid de doorstroming wil

stimuleren door middel van een hogere huurverhoging . Een ruime meerderheid (64%)

van de huurders met een laag inkomen vindt het terecht dat de overheid de huurver-

hoging als verhuisprikkel gebruikt, terwijl de meeste huurders met een middeninko-

mens (55%) dat juist onterecht vinden. Bij de huurders met een hoger inkomen zijn de

meningen sterk verdeeld: er zijn binnen deze groep ongeveer even veel voor - als te-

genstanders.

Ten slotte is de huurders gevraagd of zij suggesties hebben hoe de overheid de door-

stroming van huurders met een hoger inkomen uit sociale huurwoningen nog meer

zou kunnen stimuleren. Daar zijn veel reacties op gekomen. Hieronder geven we de

hoofdlijnen uit die reacties weer.

Waarom?

Uit de reacties blijkt dat een deel van de huurders niet begrijpt waarom de overheid

doorstroming wil stimuleren: “Waarom moeten huurders doorstromen? Ik vraag aan

politici ook niet of het niets eens tijd wordt om te verhuizen. ”

Het gaat vooral om huurders die zelf absoluut niet willen verhuizen: “Ik vind het hele

doorstromingsbeleid van de overheid belachelijk. Ik woon hier al vele jaren met ple-

zier. Ik heb zelf ook geld in deze woning gestoken en heb absoluut geen geld om te

verhuizen en om een hogere huur te betalen.

37

Daarnaast spelen ook andere zorgen een rol, bijvoorbeeld om de leefbaarheid: “Door

die doorstroming krijg je al gauw dat zo'n buurt een Tokkiebuurt wordt, omdat er

maar van alles in die sociale huurwoningen wordt gepropt.”

Verhuisprikkel vergroten

De meeste reacties bevatten wel suggesties om de doorstroming te stimuleren. Een

klein deel daarvan bevat strengere maatregelen om huurders met een hoger inkomen

te bewegen tot verhuizen. Voorbeelden van dergelijke maatregelen zijn: een hogere

maximale huurverhoging per keer (bijv. €200 ineens), huurbelasting, tijdelijke huur-

contracten en verandering van het huurrecht, “zodat scheefwoners gedwongen kun-

nen worden te verhuizen”.

Belonen in plaats van straffen

Veel huurders pleiten voor de wortel in plaats van de stok om huurder s te verleiden

tot verhuizen: “Belonen werkt altijd beter dan straffen. Straffen lokt meer dan belo-

nen ook ontduiking uit.” De meeste genoemde suggestie is een (eenmalige) verhuis-

premie of verhuiskostenvergoeding. Ook wordt vaak gesuggereerd om koopstarters

een subsidie of een extra lening te geven om een woning te kunnen kopen.

Meer woningen

De meeste suggesties gaan over het vergroten van het aanbod aan alternatieve woon-

ruimte voor huurders met een midden - of hoger inkomen. Deze woningen moeten in

de eerste plaats betaalbaar zijn voor deze groep. Veel huurders vinden dat er meer

woningen gebouwd moeten worden in het middensegment. Daarbij gaat het zowel

om huurwoningen tussen €700 en €1000 als om goedkope koopwoningen. Bovendien

zal het alternatieve aanbod ook kwalitatief aantrekkelijk moeten zijn: “Als de scheef-

woner moet verhuizen naar een duurder huis zal daar iets tegenover moeten staan.

Bijvoorbeeld meer comfort”.

Hypotheekregels versoepelen

Veel huurders zien de huidige hypotheekregels als belemmerin g om een woning te

kopen. Dit geldt vooral voor ouderen. “Als je rond de pensioengerechtigde leeftijd

bent, kun je geen huis meer kopen, vanwege de hypotheek.” De voorwaarden in de

koopsector lijken strenger dan in de huursector: “Mensen mogen en kunnen wel bijna

€900 aan huur betalen voor een huis waar een hypotheek van netto iets meer dan

€700 euro zou zitten. Maar toch is het moeilijk voor veel mensen om dit rond te krij-

gen.” Daarom pleiten diverse huurders ervoor om de hypotheekregels te versoepelen,

zodat het makkelijker wordt om door te stromen naar een koopwoning.

‘Laat ons met rust’

Diverse huurders laten, in meer of minder diplomatieke bewoordingen, weten dat zij

vinden dat de overheid zich niet bemoeien met het stimuleren van doorstroming. “Ik

vind dat de bemoeizucht moet ophouden. (…) Misschien ben ik wel miljonair en wil

in een hutje wonen. Ik wil niet dat een ander bepaalt dat ik moet doorstromen. ”

38

6.2 Meningen van verhuurders

Om het draagvlak onder verhuurders te peilen is hen in de enquête gevraagd om een

algemeen oordeel te geven over de IAH. Figuur 6-2 laat zien dat de meningen van

verhuurders sterk verdeeld zijn. Dit geldt vooral voor de woningcorporaties: 29% van

de corporaties heeft een positief of zeer positief oordeel over de IAH, terwijl 35%

juist een negatief of zeer negatief oordeel heeft. Onder de overige verhuurders is de

eensgezindheid groter: bijna de helft oordeelt (zeer) positief over de IAH.

F iguur 6-2 A lge me en oo rd eel van verhuu rde rs ov er de I AH


Zowel in de enquête als in de aanvullende interviews is de verhuurders gevraagd om

hun oordeel over de IAH nader toe te lichten. Hieronder gaan we in op diverse asp ec-

ten die daarin naar voren zijn gekomen.

Principes

Over het algemeen ondersteunen de verhuurders het principe dat gereguleerde

huurwoningen vooral bedoeld zijn voor huurders met een laag inkomen . De idee dat

huurders die meer verdienen, meer moeten betalen voor een sociale huurwoning, kan

vooral op steun van corporaties rekenen. Niet alle corporaties staan achter de doel-

stelling om scheefwonen tegen te gaan; sommige vinden dat geen probleem. Onder

particuliere verhuurders is een breder draagvlak voor de intentie van de IAH om

scheefwonen tegen te gaan. Over de effectiviteit van de IAH zijn de verhuurders min-

der positief.

Scheiding woningcorporaties en particuliere verhuurders

Veel particuliere verhuurders zijn van mening dat de maatschappelijke doelstellin gen

van de IAH niet passen bij de particuliere huursector. In tegenstelling tot corporaties

investeren zij voornamelijk in woningen om er rendement uit te halen en niet (pri-

mair) om een maatschappelijk belang te dienen. Door de particuliere verhuurders

wordt dan ook voorgesteld om de sectoren qua weten regelgeving te scheiden.

17%

3%

32%

26%

28%

36%

15%

24%

8%

11%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Overige

verhuurder

Woning-

corporatie

Zeer positief Positief Neutraal Negatief Zeer negatief

39

Overhevelen naar de Belastingdienst

De meeste woningcorporaties en particuliere verhuurders zijn het erover eens dat de

uitvoering van de IAH eigenlijk bij de overheid thuishoort . Veel verhuurders zien de

IAH als een vorm van inkomenspolitiek en daarmee niet als taak en verantwoordelijk-

heid van de verhuurders: “De corporatie is er primair voor het aanbieden van sociale

huurwoningen en niet voor het innen van belasting”.

Diverse verhuurders vinden dat de IAH net als de huurtoeslag door de Belastingdienst

zou moeten worden geregeld. De rol van de verhuurder zou daarmee verdwijnen.

“Dat scheelt verhuurders een hoop werk en voorkomt rondpompen van geld. ” Uitvoe-

ring door de Belastingdienst wordt ook genoemd als oplossing voor de bescherming

van de inkomensgegevens van de huurders.

Toekomst

Ten slotte is de verhuurders gevraagd of ze van plan zijn om in de toekomst (voor

zover dit mogelijk is) een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. De

meeste woningcorporaties (55%) denken van wel, maar een groot deel daarvan weet

dat nog niet zeker (Figuur 6-3). Van de overige verhuurders denkt driekwart dat ze

ook in de toekomst een inkomensafhankelijke huurverhoging zullen doorvoeren, als

dat mogelijk blijft; 57% zegt dat zelfs zeker te weten.

F iguur 6-3 P lan nen van ve rhuurde rs o m in de toeko mst een in komensafhanke l i jk e

huurve rhoging doo r t e vo eren


Verhuurders konden ook een toelichting geven waarom ze (niet) van plan zijn in de

toekomst gebruik te maken van de IAH. Sommige verhuurders geven daarbij aan de

IAH in 2016 niet, of alleen voor de hogere inkomens, te zullen toepassen: “Met name

door de ophef in de media vinden wij het ongepast om onze huurders alsnog een

hogere huurverhoging op te leggen.” Andere verhuurders kijken verder vooruit, naar

de komst van de huursombenadering in 2017: “De huursombenadering is een betere

systematiek. De prijskwaliteitverhouding is met dit systeem beter. Vooralsnog is het

doorvoeren van een inkomensafhankelijke huurverhoging toegestaan binnen de huur-

57%

17%

18%

38%

13%

15%

7%

21%

5%

10%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Overige

verhuurder

Woning-

corporatie

Ja, zeker Ja. waarschijnlijk wel Misschien wel/misschien niet

Nee, waarschijnlijk niet Nee, zeker niet

40

sombenadering. De mogelijkheden zullen worden bekeken om dit in de prestatieaf-

spraken met de gemeente op te nemen.”

Voor sommige verhuurders speelt de discussie over het bestrijden van scheefheid een

belangrijke rol bij de keuze om de IAH toe te passen. Voor de ene verhuurder is dat

een reden om de IAH te blijven toepassen (“Omdat dit op dit moment de enige moge-

lijkheid is scheefwoners tot bewegen te dwingen. Wij doen ook aanbiedingen tot

koop aan zittende huurders.”) Andere verhuurders trekken juist een andere conclusie:

“Als mensen het bedrag voor de woning betalen dat wij hebben vastgesteld is het

daarmee wat ons betreft OK. Scheefwonen oplossen zonder passend alternatief (wo-

ningen) gaat niet. Als de overheid extra inkomsten wil genereren, moet ze dat via de

belasting regelen.”

Voor particuliere verhuurders spelen vooral bedrijfseconomische overwegingen een

rol bij de keuze om de IAH ook in de toekomst te blijven toepassen, zodat ze hogere

huurverhogingen kunnen doorvoeren. “Het is in ieder geval beter dan de 'gewone'

huurverhoging. Met al mijn 'sociale' niet-geliberaliseerde woningen zit ik onder de

maximale huur. Dus dan helpt een hogere huurverhoging in ieder geval iets. ” Daarbij

geven zij soms ook aan weinig keus te hebben. “Als je meer dan 10 sociale woningen

bezit zal je wel moeten. De zogenoemde extra inkomsten worden je weer dubb el en

dwars afgenomen middels de verhuurderheffing.”

41

Bijlagen

42

Bijlage 1 Methodische verantwoording

Voor de evaluatie is gebruikgemaakt van diverse bronnen. In deze bijlage

lichten we deze toe.

De voorliggende evaluatie combineert diverse onderzoeksmethoden, variërend van

telefonische interviews, online enquêtes tot paneldata -analyse. De statistische basis

van de in dit rapport gepresenteerde uitkomsten is dus niet altijd dezelfde. De lezer

wordt daarop geattendeerd door bronvermelding bij figuren en t abellen.

Het onderzoek bestaat uit drie onderdelen:

1. Een kwantitatieve analyse van de effecten op basis van beschikbare data, waar-

onder het Woon Onderzoek Nederland (WoON) en de Huurenquête van het CBS;

2. Een online enquête onder verhuurders, aangevuld met telefonische interviews;

3. Een online enquête onder huurders, met behulp van het GfK consumentenpanel .

Kwantitatieve analyses

Hieronder lichten we de analyses op WoON en de Huurenquête nader toe.

Woon Onderzoek Nederland

Het WoON is een grootschalige landelijke enquête onder huishoudens die eens in de

drie jaar wordt uitgezet. Voor elke editie wordt een nieuwe, gestratificeerde steek-

proef getrokken (ca. 1% van de huishoudens).

Voor deze evaluatie zijn de laatste drie edities van WoON gebruikt, uit 2009, 2012 en

2015. De inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) is ingegaan in 2013. Dat betekent

dat het gedrag en de voorkeuren van respondenten in de edities van 2009 en 2012

nog niet door de IAH beïnvloed zijn. De respondenten in het WoON 2015 zijn (moge-

lijk) wel door de IAH beïnvloed.

In hoofdstuk 4 van deze evaluatie worden WoON-respondenten van 2009, 2012 en

2015 op diverse thema’s met elkaar vergeleken. Deze vergelijking is bedoeld om een

eerste kwantitatieve impressie te geven van de context waarin een eventueel IAH -

effect zich afspeelt.

Verschillen tussen 2012 en 2015 op bepaalde thema’s kunnen nooit alleen worden

toegeschreven aan de introductie van de IAH, omdat in de periode 2012 -2015 nog

veel meer aan de hand was. Nederland verkeerde in economische crisis gekenmerkt

door een uitzonderlijk lange periode van krimp. Daarnaast bereikte de woningmarkt-

conjunctuur in 2013 een dieptepunt dat aanhield tot in 2015. Kortom: een in histo-

risch opzicht opmerkelijke periode waarin de inkomens onder druk stonden en de

woningmarkt ‘op slot’ zat. Bovendien heeft ook het beleid niet stilgestaan. Zo is in

2011 een inkomensgrens ingevoerd voor de toewijzing van sociale huurwoningen

door woningcorporaties, waardoor die woningen veel minder beschikbaar zijn gewor-

den voor huishoudens met een midden - of hoger inkomen.

43

Wij achten het zeer wel mogelijk dat deze ontwikkelingen van grotere invloed is ge-

weest op eventuele in 2015 gemeten veranderingen in woonvoorkeuren en –gedrag

dan de IAH. Met andere woorden: waar wij WoON-cijfers door de tijd presenteren,

dient de lezer er rekening mee te houden dat eventuele verschillen tussen 2015 en de

jaren daarvoor door andere externe factoren kunnen zijn veroorzaakt. De verschillen

in 2015 zijn geen bewijs voor een IAH-effect; hooguit een indicatie ervan.

Huurenquête

De Huurenquête is een jaarlijks panelonderzoek van het CBS waarin de huurprijzen

van ca. 14.000 woningen van corporaties en andere verhuurders over een langere

reeks van jaren worden gevolgd14. De Huurenquête is de belangrijkste bron van lande-

lijke cijfers over de huurverhogingen die verhuurders doorvoeren. Sinds 2013 worden

ook inkomensgegevens van de huurders meegenomen. Voor deze evaluatie zijn de

datasets over 2013, 2014 en 2015 gebruikt.

In tegenstelling tot het WoON is de Huurenquête een panelonderzoek. Dat betekent

dat onderzoekseenheden (hier: woningen) meerdere jaren achtereen gevolgd worden.

Dit biedt in analyses zekere voordelen, maar de effecten van externe factoren (zoals

hierboven beschreven) spelen ook hier een rol.

Met de gegevens uit de Huurenquête wordt in deze evaluatie in kaart gebracht hoe-

veel huurders een extra huurverhoging hebben gekregen en hoeveel daarvan meer

dan één keer zo’n extra verhoging kregen. Ook is ermee uitgerekend in welke mate de

huur is gestegen bij huurders die al dan niet een IAH kregen.

Daarnaast zijn met de Huurenquêtegegevens regressieanalyses uitgevoerd met als

doel om inzicht te krijgen in het effect van de IAH op de doorstroming van huurders.

Twee zaken willen daarover onder de aandacht brengen.

Ten eerste kan een regressie-coëfficiënt niet zonder meer als een causaal effect wor-

den geïnterpreteerd. Dat kan alleen onder bepaalde voorwaarden. In één van de ge-

presenteerde analyses hebben we gezocht naar een natuurlijk experiment, zodat de

kans dat aan die voorwaarden wordt voldaan zo groot mogelijk is. In alle andere re-

gressies interpreteren we de coëfficiënten als correlaties.

Ten tweede gebruiken we de regressietechniek uitsluitend met het oog op de relatie

van de IAH met het verhuisgedrag. De bedoeling van de regressies is dus niet om het

verhuisgedrag zo goed mogelijk te verklaren, maar om inzicht te krijgen in de relatie

met de IAH en de robuustheid van die relatie. We presenteren daarom niet de volle-

dige regressieresultaten, maar uitsluitend die ene coëfficiënt waarin we geïnteres-

seerd zijn.

De robuustheid van die coëfficiënt testen we door geleidelijk meer verklarende varia-

belen aan het regressiemodel toe te voegen. Dit betreft overigens slechts een beper kt

aantal woningkenmerken, zoals grootte, locatie, huur, maximale huur en woz-waarde.

Op de inkomensklasse na beschikten we niet over kenmerken van het huishouden.

14 In 2015 is het bestand uitgebreid met registratiegegevens van 350.000 corporatiewoningen,

maar die gegevens zijn voor dit onderzoek minder relevant.

44

Enquête en interviews onder verhuurders

In april 2016 heeft in het kader van deze evaluatie een online enquête plaatsgevon-

den onder verhuurders. Het steekproefkader bestond uit de bestanden van het minis-

terie van BZK met e-mailadressen van verhuurders die de afgelopen jaren (2013, 2014

en 2015) een account hebben aangemaakt voor het opvragen van inkomensindicaties

bij de Belastingdienst. Daarbinnen is op basis van de namen van woningcorporaties

onderscheid gemaakt tussen woningcorporaties en overige verhuurders. Van de wo-

ningcorporaties zijn alle 325 meengenomen in de steekproef, bij de overige ve rhuur-

ders is de steekproef beperkt tot 600.

RIGO heeft een uitnodiging gestuurd naar de geselecteerde e -mailadressen met daar-

in een link naar de online enquête. De respondenten hebben twee weken te tijd ge-

had om de enquête in te vullen. Na een week is een herinnering gestuurd. Er zijn in

262 vragenlijsten ingevuld. Uit de IP -adressen van de respondenten bleek dat enkele

verhuurders de vragenlijst meerdere keren hebben ingevuld.

Als eerste is de verhuurders gevraagd tot welke groep zij zich rekenen: woning corpo-

raties, particuliere verhuurders of een andere categorie. Daarbij hebben 20 verhuur-

ders aangegeven dat ze tot een andere categorie behoren. Daarvan rekenen we 11

toch tot de particuliere verhuurders (o.a. ‘stichting’ en ‘bedrijfsmatige verhuur’). Voor

de overige verhuurders (gemeenten, zorginstellingen en een waterschap) is in eerste

instantie een extra categorie ‘(semi-)overheid’ aangemaakt. Omdat deze categorie

slechts 9 respondenten bevat, is in overleg met de opdrachtgever besloten om deze

voor de analyses samen te voegen met de particuliere verhuurders . Daarmee bestaat

de respons uit 116 woningcorporaties (36% van de steekproef) en 135 overige ver-

huurders (23% van de steekproef).

Tabel B1-1 en Tabel B1-2 bevatten enkele kenmerken van de verhuurders in de res-

pons. De meeste woningcorporaties verhuren enkele duizenden woningen, terwijl de

overige verhuurders doorgaans minder dan 100 woningen verhuren. Veruit de meeste

corporaties verhuren meer dan 75% van het aanbod met een gereguleerd huurcon-

tract. Dit geldt voor minder dan de helft van de overige verhuurders.

Tabel B1 -1 Respondenten per t ype ve rhuurde r en aa nta l won ingen

<10 10 - 100 100 - 1.000

1.000 - 10.000

≥ 10.000 Totaal Respons

Woningcorporatie 0 1 16 71 28 116 36%

Overige verhuurder 75 48 9 3 0 135 23%

Totaal 75 49 25 74 28 251 27%

Tabel B1 -2 Respondenten per t ype ve rhuurde r en aa ndeel ge regu lee rde con tr acten

< 25% 25%-50% 50%-75% ≥ 75% weet niet Totaal

Woningcorporatie 11% 0% 1% 88% 0% 100%

Overige verhuurder 21% 15% 12% 47% 5% 100%

Totaal 16% 8% 7% 66% 3% 100%

45

Interviews

Om beter zicht te krijgen op de ervaringen van verhuurders met de IAH zijn naast de

enquête ook telefonische interviews gehouden met verhuurders. Dit biedt de moge-

lijkheid om dieper in te gaan op de ervaringen en motieven van de verhuurders.

Om contactgegevens te vinden van verhuurders die bereid zijn om mee te werken aan

een telefonisch interview, is aan het einde van de online enquête aan respondenten

gevraagd of zij hiervoor een contactpersoon en telefoonnummer willen opgeven. In

totaal zijn 19 telefonische interviews gehouden onder respondenten die in de enquê-

te hebben aangeven te willen meewerken: 11 met woningcorporaties15 en 8 met par-

ticuliere verhuurders16.

Enquête onder huurders

In april 2016 heeft ook een online enquête plaatsgevonden onder huurders. Voor het

veldwerk is gebruikgemaakt van het online consumentenpanel van GfK, een onder-

zoeksbureau dat gespecialiseerd is in consumentenonderzoek. Het consumentenpanel

van GfK is één van de grootste professioneel beheerde onderzoekpanels van Neder-

land, met een omvang van circa 100.000 respondenten. Panelleden worden circa twee

keer per maand uitgenodigd voor onderzoek.

Op basis van eerdere vragenlijsten waren al gegevens beschikbaar over de kenmerken

van de respondenten en of ze huurder zijn van een woningcorporatie of particuliere

verhuurder. Binnen dit panel is een steekproef getrokken onder huurders, waarbij

gestratificeerd is op inkomen, om voldoende respondenten met een midden - of hoger

inkomen te kunnen bereiken. De vragenlijst is door GfK geprogrammeerd en ingevuld

door 1.001 geselecteerde deelnemers aan het consumentenpanel.

Tabel 1-3 laat zien hoe de respondenten verdeeld zijn naar verhuurder en inkomen.

Tabel B1 -3 Respondenten on l ine enquête onder huu rde rs , p er t ype v erhuu rde r en

naar inkomen

Laag Midden Hoog Weet niet / wil niet zeggen

Totaal

Woningcorporatie 350 279 144 17 790

Particuliere verhuurder 57 77 74 3 211

Totaal 407 356 218 20 1001

15 De betreffende woningcorporaties zijn: DudokWonen: mw. M. De Weerd; Nijestee: dhr. R. Bouma;

Sprengerland Wonen: dhr. G. Van der Linde; UWOON: mw. I. Uittien; Wonen NoordWest Friesland:

dhr. B. Sietsma; Woningstichting STEK: mw. S. Lebouille; Woningstichting Vaals: mw. E. Winthagen;

WoonInvest: dhr. W. Van der Steen; Woonwijze: dhr. R. Lemein; WoonZorgNL: dhr. J. Ensing;

Zeeuwland: dhr. M. Kruithof.

16 Er is gesproken met: Dhr. P.A. Augustinus; dhr. G. Dijkstra; dhr. F. Evers; dhr. J.W. Kamp; dhr. F.

Moerman; dhr. E. Mulder; mw. D. Chin A Paw; dhr. S.J. Roelfzema.

46

Er zijn 20 respondenten die hun inkomen niet willen noemen (2%) ; deze huurders zijn

weggelaten uit analyses waarbij inkomen gebruikt wordt.

Uit de antwoorden op de enquête is gebleken dat een deel van de respond enten in

een woning woont met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens: 5% van de huurders

met een laag inkomen; 20% van de huurders met een middeninkomen en 45% van de

huurders met een hoger inkomen. Deze huurders kunnen toch een gereguleerd con-

tract hebben, omdat de huurprijs door de huurverhoging boven de huurtoeslaggrens

kan stijgen als de woning daarvoor voldoende kwaliteit (WWS -punten) heeft.

47

Bijlage 2 Analyse effect op doorstroming

De conclusies in hoofdstuk 4 ten aanzien van het effect op de doorstroming

zijn gebaseerd op analyses op microniveau, die hieronder worden toegelicht.

Voor de analyses is gebruikgemaakt van verschillende jaargangen van de Huurenquête

van het CBS. Op basis van dit panelonderzoek kunnen de huren van woningen en het

inkomen van de huurders in meerdere jaren worden gevolgd (zie bijlage 1).

Identificatie verhuizingen

In de Huurenquête-bestanden is geen variabele opgenomen die aangeeft of de huur-

der is verhuisd. Wel is aangegeven of een huurharmonisatie heeft plaatsgevonden.

Dat wil zeggen dat de huurprijs is aangepast (‘geharmoniseerd’) aan het streefhuur-

beleid van de verhuurders. Normaliter kan dat alleen als de woning vrijkomt na ver-

huizing van de huurder. Als de huurprijs van een woning in een bepaald jaar is gehar-

moniseerd, mogen we er daarom vanuit gaan dat de huurder in dat jaar is verhuisd.

Onderzoeksvragen

De centrale vraag is of een extra huurverhoging tot meer doorstroming van midden -

en hogere inkomens heeft geleid. We beantwoorden die vraag aan de hand van een

analyse volgens een drietrapsraket:

1. Is er een relatie tussen huurverhoging en de verhuiskans17?

2. Is er een relatie tussen huurverhoging in de extra verhogingsruimte en de ver-

huiskans?

3. Is er een relatie tussen huurverhoging in de extra verhogingsruimte en de ver-

huiskans?

Huurverhoging en verhuizingen

De relatie tussen huurverhogingen en verhuizingen onderzochten we met een regres-

sieanalyse waarin de verhuiskans in een jaar wordt geregresseerd op de huurstijging

(exclusief een eventueel harmonisatie-effect) in het jaar daaraan voorafgaand. Daarbij

worden nog andere kenmerken van de woning (locatie, waarde, grootte, kwaliteit,

huur) in de analyse meegenomen.

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de resultaten. De weergegeven coëffici-

enten kunnen worden geïnterpreteerd als de toename van de verhuiskans bij een

toename van 1 %-punt huurstijging. Dus elke %-punt huurstijging gaat gepaard aan

een 1,33%-punt hogere verhuiskans. Uit de tabel blijkt een significante relatie te be-

staan tussen de huurverhoging en de verhuiskans in het daaropvolgende jaar. Dat wil

17 De verhuiskans is het aantal huurders uit een groep dat daadwerkelijk verhuisd is, uitgedrukt als

fractie van het totale aantal huurders in deze groep.

48

zeggen: hoe hoger de huurverhoging, des te groter de kans op een verhuizing in het

jaar daaropvolgend. Echter, wanneer de analyse wordt verbijzonderd naar inkomens-

groepen dan valt de relatie weg bij midden- en hogere inkomens. Alleen bij de lage

inkomens blijft de relatie statistisch significant.

Tabel B2 -1 Re lat ie tussen huurst i jg ing ( in 201 3 of 2 014 ) en ve rhu is kans ( in % -

punten) , in het vo lgende j aar (20 14 of 20 15 ) o .b . v . f i xed -ef f ects reg ress ieanalyse

Verhuiskans (in %-punten) N Coeff. Std err.

Alle huurders 17.327 1.33% *** 0.36%

Laag inkomen 12.228 1.02% ** 0.50%

Midden inkomen 2.147 -0.12% n.s. 1.18%

Hoog inkomen 2.952 -0.07% n.s. 0.58%

Bron: CBS Huurenquête, 2013-2015, bewerking RIGO (n.s.=niet significant; **= significantie >95-99%;

***=significantie >99%)

Deze uitkomsten suggereren dat huurverhogingen vooral bij lage inkomens prikkelen

tot doorstroming en dat midden- en hoge inkomens er (op de korte termijn) ongevoe-

lig voor zijn.

Relatie tussen extra huurverhoging en verhuizingen

In het voorgaande is gebleken dat onder midden - en hogere inkomens geen relatie

lijkt te bestaan tussen huurverhoging en de verhuiskans. In de nu volgende analyse

richten we ons op de huurders die een verhoging in de extra verhogingsruimte kre-

gen. We zetten ze af tegen huurders met een vergelijkbaar inkomen, waarvan de

huurverhoging onder 1,5% + inflatie bleef. Onderstaande tabel geeft een overzicht

van de resultaten.

Tabel B2 -2 Re lat ie tussen extr a h u urverh og ing ( in 2 013 o f 20 14 ) en ve rhu is kans

( in % -punten ) in het vo lg e nde jaar ( 201 4 of 201 5) , f i xed -ef fe cts reg ress ieanalyse


Midden- of hoog inkomen 5.099 0.48% n.s. 1.10%


Hoog inkomen 2.952 -0.33% n.s. 1.68%

Bron: CBS Huurenquête, 2013-2015, bewerking RIGO (n.s.=niet significant)

De schattingsresultaten in de tabel laten zien dat huurders met een midden - of hoger

inkomen die een verhoging in de extra verhogingsruimte kregen in het jaar daarop-

volgend niet meer zijn verhuisd dan (op inkomen) vergelijkbare huishoudens die een

huurverhoging kregen onder 1,5% + inflatie. Dit suggereert dat de verhuisprikkel die

49

uitgaat van de extra huurverhoging niet voldoende is om midden- en hoge inkomens

te stimuleren om door te stromen.

Relatie tussen tweede extra huurverhoging en verhuiskans?

Wanneer we ons concentreren op midden - en hogere inkomens in 2013 en 2014, dan

blijken er huurders te zijn die twee keer achtereen een extra huurverhoging kregen.

Van deze groep kunnen we de verhuiskans vergelijken met de huurders die alleen in

2013 een extra huurverhoging kregen en het jaar daarop niet verhuisden. Het effect

van deze tweede extra huurverhoging kunnen we schatten met behulp van een diffe-

rence-in-difference regressieanalyse18. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de

resultaten.

Tabel B2 -3 E f fe ct van een tweede e xtra huur verhog ing ( in 20 14 ) op de ve rhu is -

kans ( in % -punten ) in 201 5 ( in % -punten ) , d i f f - in -d i f f reg res s ieanalyse


Extra huurverhoging in 2013 3.685 -1.83% * 0.99%


Hoog inkomen 2.265 -2.17% n.s. 1.38%

Bron: CBS Huurenquête, 2013-2015, bewerking RIGO (n.s.=niet significant; *= significantie 90-95%)

Uit de tabel komt naar voren dat een licht significant negatief effect wordt waarge-

nomen van 1,8%-punt. Dat wil zeggen dat huurders die twee keer achtereen (in 2013

en 2014) een extra huurverhoging kregen in 2015 een wat lagere verhuiskans hadden

dan huurders die alleen in 2013 de extra huurverhoging kregen (en in 2014 niet ver-

huisden)19. Het effect verliest zijn statistische significantie wanneer we verbijzonde-

ren naar inkomen.

Resumerend

Er lijkt een verband te bestaan tussen de huurverhoging en verhuizing in he t jaar

daarna: hoe hoger de huurverhoging, des te groter de kans op een verhuizing. Echter,

wanneer de analyse wordt verbijzonderd naar inkomensgroepen dan valt de relatie

18 Bij een difference-in-difference regressieanalyse wordt een experimentele onderzoeksopzet

benaderd. Daarmee kan een causale relatie worden onderzocht. Voor meer informatie zie bij-

voorbeeld: Angrist J.D. & Pischke J-S (2009), Mostly Harmless Econometrics: An Empiricist’s

Companion, Princeton University Press.

19 Het negatieve teken zou erop kunnen duiden dat huurders die twee keer een extra

huurverhoging kregen een selectieve groep is (bijvoorbeeld huurders waarvan de huur relatief

ver verwijderd is van maximaal redelijk). In dat geval wordt niet voldaan aan de belangrijke

voorwaarde van een experiment, namelijk dat deelnemers op basis van willekeur aan de contro-

legroep of experimentgroep worden toegewezen.

50

weg bij midden- en hogere inkomens. Alleen bij de lage inkomens blijft de relatie

overeind. In het licht van de IAH suggereren deze uitkomsten dat huurverhogingen

vooral bij lage inkomens kunnen prikkelen tot doorstroming en dat midden - en hogere

inkomens er (op de korte termijn) ongevoelig voor zijn. Het gebruik van de extra ver-

hogingsruimte door verhuurders bij midden - en hogere inkomens vertoont geen signi-

ficant verband met verhuizingen in het jaar daaropvolgend.

We concluderen op grond van deze analyse dat geen doorstroomverhogend effect van

de IAH in de periode 2013-2015 kan worden aangetoond.

EINDRAPPORTAGE Huurprijs als verhuisprikkel · 1000 CV Amsterdam 020 522 11 11 [email protected] ....

Documents

Transcript of EINDRAPPORTAGE Huurprijs als verhuisprikkel · 1000 CV Amsterdam 020 522 11 11 [email protected] ....