Duurzame Kansuw vastgoed verdient het!

Een tweede leven voor bestaand vastgoedWat moet u doen om succesvol te zijn en te blijven op een vastgoedmarkt met een overaanbod aan vierkante meters? Huurders die (dreigen) weg (te) gaan en gebouwen die niet meer voldoen aan de eisen van gebruikers. Ook u heeft daar wellicht mee te maken. Is het zinvol om uw bezit te renoveren en te verduurzamen zodat het een ‘tweede leven’ krijgt? Welke investeringen dragen bij aan de waardevermeerdering van uw vastgoed? Zijn daarmee ook hogere huren haalbaar? Welke investeringen zijn het meest kansrijk? We kunnen ons voorstellen dat dit enkele vragen zijn die op dit moment ook bij u spelen.

Duurzame Kans...

is een aantal scenario’s denkbaar: niet investeren en tijdelijk verhuren in het prijsvechterssegment of verkopen aan een ‘koopjes jager’; transformeren naar een andere functie óf afboeken, slopen en herontwikkelen.

Voordat een sloopscenario in beeld komt, bekijken wij altijd of alternatief gebruik een reële optie is. Wij zijn overtuigd van de basiswaarde van een gebouwstructuur en het benutten van reeds gedane financiële en maatschappelijke investeringen. Het verrassende is dat door letterlijk en figuurlijk goed dóór een gebouw te kijken, vaak onvermoede kansen tevoorschijn komen: bestaande gebouwen dragen kansen in zich die een nieuw ontwerp van de tekentafel niet in zich heeft.

Drie jaar leegstand is kritische grens voor renovatie en verduurzamingDe locatie, bouwwijze, technische staat en boekwaarde van een gebouw zijn bepalen de factoren voor de toekomst­mogelijkheden. Over het algemeen is het zo, dat gebouwen die minder dan drie jaar leeg staan, de beste mogelijkheden bieden voor renovatie en verduurzaming met behoud van functie. Gebouwen die langer dan drie jaar leeg staan hebben een zeer kleine kans om weer verhuurd te worden. Dit zijn vaak gebouwen die op een verkeerde locatie staan of een omvang hebben die niet aansluit bij de vraag. Deze gebouwen lenen zich doorgaans meer voor transformatie naar een andere functie dan voor renovatie en verduurzaming met behoud van functie.

Als renovatie en verduurzaming niet zinvol is: alternatievenAls uit onze locatie­ en gebouwanalyse blijkt dat renovatie en verduurzaming met behoud van functie niet kansrijk is,

Scenario’s voor bestaand vastgoed

...is de integrale metho diek om bestaand vastgoed te transfor meren naar eigentijds, duurzaam bezit.

www.duurzamekans.nl

Samenwerking...

Duurzame Kans helpt bij het maken van verantwoorde keuzesHet verweven van de expertise van Inbo (kwaliteit & beleving), Deerns (technische innovatie) en DTZ Zadelhoff (marktkennis), heeft geleid tot een integrale methodiekdie het mogelijk maakt om bestaand, veelal verouderd vastgoed te transformeren naar eigentijds, duurzaam vastgoed. Onze experts stellen met de methodiek Duurzame Kans (www.duurzamekans.nl)vast hoe kansrijk de renovatie en verduurzaming van uw gebouw (of portefeuille) is en wat de consequenties zijn van een bescheiden ingreep tot vergaande vernieuwing. Duurzame Kans is, behalve op kantoren, ook op ander vastgoed zoals onderwijs­gebouwen toepasbaar.

Doordat we in teamverband werken en (afhankelijk van uw vraag) ook in andere constellaties samenwerken, is sprake van gezonde kruisbestuiving. Dit vertaalt zich in een pragmatische, integrale, proactieve aanpak en creatieve oplossingen. Hiermee helpen wij u als eigenaar/gebruiker bij het maken van de juiste, verantwoorde keuzes voor de toekomst van uw gebouw (of portefeuille).

Meer dan alleen het gebouwHet houdt voor ons niet op bij gebouwgerichte ingrepen. Juist door ook te kijken naar het gebied waar een gebouw mee verweven is, kunnen belangrijke winstpunten behaald worden. Veroudering en leegstand stralen namelijk ook uit naar het omringende vastgoed. Het eerste, maar ook het laatste, wat een potentiële gebruiker van een gebouw ziet, is de omgeving. Deze indruk blijft hangen. Een gebied met afgegleden vastgoed en een veelheid aan verhuurborden levert dan ook geen positieve bijdrage aan de beeldvorming van een gebouw.

Ook in gesprek met de (over)burenWij vinden het van belang om bij Duurzame Kans, zo mogelijk, ook in gesprek te gaan met eigenaren van aanpalende gebouwen. Op die wijze krijgen wij niet alleen inzicht in behoeften en kansen in de omgeving: het opent het gesprek om samen kansen te verkennen en gezamenlijk op te trekken. Zo kan bijvoorbeeld een gezamenlijk duurzaam energieconcept meer opleveren dan als ieder voor zich aan de slag gaat. Aan overheden vragen wij om in dit kader verbindend en faciliterend op te treden.

De bestaande (gebouwde) omgeving is een uitdagende randvoorwaarde om te komen tot prettige, vertrouwd aanvoelende werk­ en leefomgevingen. Wij kunnen voor u bijeenkomsten initiëren om bij betrokken gebouweigenaren de kansen van samenwerking over het voetlicht te brengen. Vanuit onze stedenbouwkundige discipline geven wij een analyse en beeldende vertaling van de problematiek en een mogelijke oplossingsrichting die nieuw elan en nieuwe energie in het gebied brengt.

technischeinnovatie

kwaliteit &beleving

marktkennis

Duurzame Kans

www.duurzamekans.nlIntegrale samenwerking aan eigentijds duurzaam vastgoed

...is de sleutel tot verduurzaming en renovatie van bestaand vastgoed.

In vijf stappen...

De methodiek Duurzame Kans is zowel vanuit het perspectief van de eigenaar als van de gebruiker toepasbaar. Duurzame Kans gaat uit van de kansen van een gebouw met behoud van functie. Omdat er in dit kader geen bestemmingswijziging nodig is, is dit een snelle manier om met relatief beperkte investeringen te komen tot herpositionering van vastgoed.

Renovatie Sequoia Building, Apeldoorn

...met u in gesprek over de kansen van uw vastgoed.

www.duurzamekans.nl

Verkenning

Ambities

Doelen

Maatregelen

Toekomstperspectief

De integrale werkmethodiek Duurzame Kans omvat vijf vaste stappen:1. Verkenning opname van locatie, gebouw en techniek2. Ambities op het gebied van renovatie, budgettair en duurzaam 3. Doelen vertaling van uw ambities naar de zes hoofddoelen4. Maatregelen selecteren van passende set ingrepen5. Toekomstperspectief eindrapportage Duurzame Kans

De eerste, zeer belangrijke stap van demethodiek Duurzame Kans is een verken ning van de kansen. Hiervoor bezoeken wij de locatie, bestuderen wij bouwtekeningen en gebouwgegevens, en voeren wij een visuele technische inspectie uit. LocatieDe locatie moet aantrekkelijk genoeg zijn om tot een duurzame kans voor het bestaande gebouw te komen. Daartoe analyseren wij de lokale vastgoedmarktomstandigheden (onder andere ten aanzien van concurrerend aanbod en huurprijsniveaus, kansrijke doelgroepen en hun huisvestingseisen) en toetsen wij de locatie aan commerciële criteria, gebaseerd op de REN (Real Estae Norm) en BREEAM­NL.

GebouwHet gebouw moet in haar basisopzet (structuur, plattegrond en massaopbouw) en haar bouwkundige staat voldoende

Verkenning

gebiedstypologiebereikbaarheidvoorzieningen

bouwkundige staatmaatvoering

gebruiksituatie

klimaatinstallatiescomfortniveau

toerusting

potentie hebben om opnieuw in de markt te kunnen worden gezet. Om hier achter te komen, bestuderen wij bouwtekeningen en brengen wij een bezoek aan het gebouw.

TechniekDe technische staat van het gebouw vormt een belangrijk uitgangspunt. Tijdens ons bezoek verrichten wij op hoofdlijnen een installatietechnische opname en beoordelen we het huidige comfortniveau.

Na stap 1 is duidelijk of renovatie en verduurzaming van uw gebouw kansrijk is, of dat andere scenario’s, zoals transformatie of sloop en herontwikkeling, betere mogelijkheden bieden.

Locatie Gebouw Techniek

1

www.duurzamekans.nl

Wanneer er zicht is op kansrijke, duurzame revitalisatie van uw gebouw, is de tweede stap om uw ambities vast te stellen. Omdat dit cruciaal is voor het succes van de te nemen maatregelen (stap 4), doen wij dit in samenspraak met u.

Allereerst gaan wij in op de ambitie(s) die u nastreeft met de renovatie. Wilt u uw gebouw aanpassen aan de huidige gebruikswensen en duurzaamheids niveaus? Wilt u als gebruiker een gedegen afweging maken tussen vertrekken naar nieuwbouw of renoveren naar een gelijkwaardig niveau? Wilt u huurders verleiden om uw gebouw te (blijven) huren?

Als tweede kijken we naar uw budgettaire ambities. Hoeveel wilt u investeren in uw gebouw? Hoe verhoudt de boekwaarde zich tot de marktwaarde? Welke invloed heeft dit op de mogelijkheden? Wilt u verschillende financiële scenario’s (sober, doelmatig, volledig) doorrekenen?

Ambities

comfortbinnenmilieugezondheid

productiviteit

Peoplemensen

Planetaarde

Profitresultaat

energieverbruikCO2-uitstoot

eco-costscertificering

investeringexploitatie

waardecreatiemarktpositie

Als derde gaan wij met u in gesprek over uw ambities wat betreft duurzaamheid. Langs welke meetlat legt u uw duurzaam­heidsambities? Is dat het Energielabel, Greencalc, GPR, BREEAM­NL of LEED?

Tot slot stellen we uw ambities vast ten aanzien van het proces. Wanneer wilt u gaan renoveren en welk tijdpad streeft u na? Zijn er harde deadlines? Wilt u alles in één keer renoveren of fasegewijs? Staat het gebouw leeg of is het (deels) in gebruik tijdens de werkzaamheden?

2

www.duurzamekans.nl

Is uw ambitiekader eenmaal vastgesteld, dan is het zaak deze in concrete doelen voor renovatie en verduurzaming te vertalen. Hiermee kunnen wij in de volgende stap de te nemen maatregelen prioriteren. Wij onderscheiden zes verschillende doelen bij renovatie en verduurzaming. Deze zijn te verdelen in doelstellingen die betrekking hebben op investeringskosten en terugverdientijden, doelstellingen gericht op opbrengstverhoging en doelstellingen die te maken hebben met waardecreatie.

Kostenverlaging: investeren en terugverdienen1) het verlagen van de energierekening. 2) het aantoonbaar verhogen van de labelscore c.q. een verlaging van de milieubelasting.

Opbrengstverhoging: verhuurbaarheid en productiviteit3) het verbeteren van de bruikbaarheid van een gebouw, bijvoorbeeld door het vergroten van verhuurbaar oppervlak of het verbeteren van de indeelbaarheid of geschiktheid voor Het Nieuwe Werken.4) het verhogen van het welbevinden en comfort van de gebruikers, bijvoorbeeld klimaattechnisch of via Het Nieuwe Werken.

Waardecreatie: kwaliteit en duurzaam5) het verbeteren van de uitstraling van een gebouw.6) het verbeteren van het imago van een bedrijf of vastgoedportefeuille door Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen.

Doelen

energiekosten

welbevindenlabelscore

uitstraling

maatschappelijk

bruikbaarheid

ABCDEFG

duurzaam

Kostenverlaging Opbrengstverhoging Waardecreatie

3

www.duurzamekans.nl

Maatregelen

Elk doel vraagt om eigen, specifieke maatregelen. De methodiek Duurzame Kans kent zo’n 100 gecategoriseerde maatregelen voor gebouw, installaties en terrein. Aan elke maatregel is een terugverdientijd en E­index, Greencalc en/of (BREEAM­NL: in use / renovatie / nieuwbouw) score toegekend. Vanuit de expertise van Inbo (kwaliteit & beleving), Deerns (technische innovatie) en DTZ Zadelhoff (markt kennis) benoemen wij de maatregelen om uw ambities te verwezenlijken. Onze eerste keuze gaat uit naar maatregelen die twee of meer van uw gekozen doelen uit stap 3 bedienen en een korte terugverdientijd hebben.

Het pakket maatregelen stellen wij vast op conceptniveau en voorzien wij van een kostenraming. De te verwachten investeringen (kosten) relateren wij aan de te verwachten opbrengsten (huurstelling, rendement en waardevermeerdering).

4

duurzaam

ABCDEFG

Sedumdak regenwater vasthouden

HR ++glas

Verhogen isolatiewaarde

Tweede huid gevel

Koeling en verwarming

Gebouw plint uitnodigend

www.duurzamekans.nl

Onze eindrapportage vormt het vertrekpunt voor de herpositionering van uw vastgoed. In de te nemen vervolgstappen zijn wij u uiteraard graag van dienst.

Toekomstperspectief

In de laatste stap van Duurzame Kans schetsen wij het nieuwe perspectief voor uw gebouw (of portefeuille). Aan de hand van schetsbeelden, visualisaties, beschrijvingen en berekeningen, stellen wij een document samen waarmee onderbouwde besluitvorming kan plaatsvinden. Wij doen tevens voorstellen voor het vervolgtraject, zo nodig gekoppeld aan een advies ten aanzien van het bestemmingsplan en procedures. Desgewenst stellen wij een globale planning op van de activiteiten die nodig zijn om uw ambities waar te maken. Onze eindrapportage besteedt aandacht aan:• uitstraling• maatregelen overzicht• bouw­ en installatieramingen• schetsmatige verbeelding• toelichting en foto’s• opbrengsten en waardestijgers

www.duurzamekans.nlRenovatie ACS­gebouw, Amsterdam

5

De methodiek Duurzame Kans is op diverse plekken en voor verschillende typen vastgoed en opdrachtgevers succesvol toegepast. Een selectie uit enkele spraakmakende projecten treft u hier aan. Meer informatie en projecten vindt u op www.duurzamekans.nl.

Overige referentiesNaast de hierna getoonde projecten, pasten wij Duurzame Kans toe in: • Alkmaar • Amsterdam • Amstelveen • Apeldoorn • Arnhem • Capelle a/d IJssel • Den Haag • Eindhoven • Enschede

Geslaagde...

Duurzame Kans ACS­gebouw, Amsterdam Doelstellingen

Maatregelen• Casco hergebruiken• Compacter volume• Volledig nieuwe klimatisering (lage temperatuurafgifte)• Volledig nieuw interieur Met toepassing van onze methodiek Duurzame Kans hebben wij de aanwezige kansen voor ingrijpende renovatie van dit kantoorpand inzichtelijk gemaakt. Ons advies is om de volledige gebouwinstallatiete vervangen door een klimaatplafond en de gevel, vanwege haar energe tische en bouwkundige staat, te vernieuwen. Met het oog op de implementatie van flexwerken ondergaat ook het interieur een metamorfose. De variabele dieptemaat van het gebouw grijpen wij aan om hierin te variëren. Door de entree van het gebouw terug te brengen naar haar oorspronkelijke positie (aan de Sarphatistraat), krijgt het gebouw een duidelijke adressering.

Na afronding van de studie heeft Inbo­Deerns via Europese Aanbesteding de Total­Engineering opdracht voor interieur en exterieur verworven. Opdrachtgever: De Nederlandsche BankJaar: 2010­2014Omvang: ca 8.000 m² BVO

duurzaam

ABCDEFG

MaatschappelijkUitstralingWelbevindenEnergielabel

• Groningen • Hoofddorp • Roosendaal • Rijswijk • Nijmegen • Utrecht • Zaandam • Zwolle • Rotterdam

...voorbeelden uit de praktijk. Van kans... tot succes.

Doestellingen

Maatregelen• volledig vernieuwen kern gebouw (interieur en exterieur)• volledig nieuwe installaties (lage temperatuurafgifte)• na­isoleren te handhaven gebouwenschil• geschikt maken voor multi­tenant Als eerste stap in de herpositionering van het gehele FizzionParc in Apeldoorn is naar ons ontwerp het kantoorgebouw Sequoia gerenoveerd naar Energielabel A. Het kernvolume van het gebouw is volledig gestript en van gevel tot gevel opengebroken. Geslotenheid heeft plaats gemaakt voor uitnodigende, ruimtelijke entrees en grote vensters. De gebouwschil is volledig nageïsoleerd. De klimaatinstallaties zijn vervangen, waarbij onder andere warmtepompen zijn toegepast. Het gebouw is nu geschikt voor multi­tenant verhuur. Nog voor oplevering was reeds de helft van het vernieuwde Sequoia­Building verhuurd.

Opdrachtgever: MerinJaar: 2011­2013Omvang: ca 6.000 m² BVO

Doestellingen

Maatregelen • partiële ingrepen in de gevel• aanpak interieur, inclusief installaties

Dit voormalige bankgebouw aan de rand van de binnenstad van Groningen biedt, na renovatie, onderdak aan het kantoor van Gasterra. In de besluitvorming omtrent de aankoop van het pand heeft Triodos ons team gevraagd om de mogelijkheden van renovatie en aanverwante kosten in beeld te brengen. Onze studie vormde vertrekpunt voor het renovatieontwerp, vervaardigd door een lokaal gevestigd architectenbureau. Inmiddels is het gebouw, één van de meest duurzame gebouwen van Groningen, in gebruik genomen door Gasterra.

Opdrachtgever: TriodosJaar: 2011Omvang: 5.150 m² VVO

ABCDEFG

duurzaam

ABCDEFG

duurzaam

Renovatie Sequoia, Apeldoorn

Energiekosten Energielabel Bruikbaarheid Uitstraling

Duurzame Kans Gasterra, Groningen

Energielabel Bruikbaarheid Uitstraling Maatschappelijk

Architect: de Zwarte Hond

Heeft u in uw portefeuille een gebouw dat niet meer voldoet aan de huidige norm, leeg staat of (mogelijk) leeg komt te staan? Wilt u weten of en wat de mogelijkheden zijn om dit te herpositioneren in de markt? Bent u eigenaar­gebruiker of huurder en wilt u downscaling van uw werkomgeving tegengaan? Wij maken graag een afspraak voor een vrijblijvend eerste gesprek. Samen met u kijken wij wat in uw geval de meest kansrijke insteek zou kunnen zijn om te bepalen of en hoe uw vastgoed (portefeuille) een ‘tweede leven’ krijgt.

Volledige methodiek De volledige methodiek Duurzame Kans omvat alle stappen zoals in deze brochure beschreven, inclusief kostencalculaties, visualisaties en rapportage. De doorloop tijd van deze uitgebreide analyse bedraagt zes tot acht weken.

Wij gaan er vanuit dat de opdrachtgever bouwtekeningen en gebouw gegevens aanlevert, maar indien nodig, kunnen wij hierbij uiteraard assisteren.

‘Renovatie­to­go’Wij bieden u ook een ‘Renovatie­to­go’ variant van de methodiek Duurzame Kans aan. U krijgt dan in één dagdeel inzicht in de (on)mogelijkheden voor de renovatie en verduurzaming van uw vastgoed (portefeuille). Ter voorbereiding vragen wij u om gegevens over uw gebouw(en) te verzamelen en aan te leveren (onder meer plattegronden, oppervlaktes, installaties, gebruiksgegevens). Onze drie experts zullen uw gebouw(en) bekijken. Vervolgens stellen wij samen met u uw ambities en doelen vast. Aan de hand daarvan bespreken wij welke maatregelen kansrijk zouden zijn om uw vastgoed te revitaliseren. Dit wordt vastgelegd in een beknopte notitie. Wij maken in deze ‘to­go’ sessie geen kostencalculaties en visualisaties.

De ‘Renovatie­to­go’ variant is ook uitstekend te gebruiken om, het op te verwachten marktontwikkelingen, uw volledige portefeuille door te lichten en daarmee voor te sorteren op mogelijke kansrijke objecten.

Duurzame Kans:uw vastgoed verdient het!

Aan de slag...

...wat zijn de kansen voor uw portefeuille?

Apollolaan 150Postbus 740301070 BA AmsterdamT 020 751 37 14www.dtz.nl

ContactpersoonAlex Korverakorver@dtz.nl

Fleminglaan 10Postbus 12112280 CP RijswijkT 088 374 00 00www.deerns.nl

ContactpersoonPeter Buurmanpeter.buurman@deerns.com

Gaasterlandstraat 5Postbus 9671000 AZ AmsterdamT 020 421 24 22www.inbo.com

ContactpersonenJeroen Simonsjeroen.simons@inbo.comArnold Homanarnold.homan@inbo.com

DTZ Zadelhoff, Inbo en Deerns zijn founding partners van de Dutch Green Building Council (DGBC). Duurzame Kans NS­hoofdkantoor, Utrecht

Het team Duurzame Kans bestaat uit experts van DTZ Zadelhoff, Deerns en Inbo. Hiermee verweven wij inhoudelijke, vaktechnische en conceptuele creativiteit op het gebied van (steden) bouwkunde, installatie techniek, bouwfysica en commercieel inzicht.

www.duurzamekans.nl

Het team

Oval Tower, Amsterdam Deka Immobilien GmbH en OVGArchitect: OPL Transformatie plint Haagsche Veste, Den Haag

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie of welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van DTZ, Deerns en Inbo. BeeldVoorzijde: Renovatie Sequoia, Apeldoorn Achterzijde: Hogeschool Utrecht, Faculteit Natuur & Techniek, Utrecht Fotografie Luuk Kramer, Norbert van Onna, Hans Goedhart

VormgevingSusan Brouwers, Inbo

Colofon

www.duurzamekans.nl

www.duurzamekans.nl

Duurzame Kans is de integrale metho diek om bestaand vastgoed te transfor meren naar eigentijds, duurzaam bezit.