26 FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 188 | MAART 2011

HUISVESTEN SYMPOSIUM

Duurzaamheid kost geld, maar levert

meer op

Het symposium, dat op 10 februari plaatsvond in Bussum, was de kick-off voor het eind vorig jaar opge-richte Platform Duurzame Huisves-ting, een alliantie van elf branche-, kennis- en koepelorganisaties in de utiliteitsbouw. Doel van het Platform is in vier jaar tijd de samenwerking in de huisvestingsketen aan te jagen, zodat verduurzaming van vastgoed

meer kansen krijgt. Daartoe moeten volgens de alliantie knelpunten wor-den weggeruimd die het realiseren van duurzaamheid in de weg staan. Een van die knelpunten is het zoge-heten split-incentiveprobleem waar-bij de gebruiker van een gebouw wel, maar de investeerder daarentegen niet of nauwelijks profiteert van een lagere energierekening.

RevitaliserenDe leegstand van kantoorpanden is in Nederland een immens en struc-tureel probleem. Volgens ruwe schat-tingen staat momenteel 6,5 miljoen vierkante meter kantoorruimte onge-bruikt. Naar verwachting neemt die leegstand de komende jaren nog ver-der toe. Een van de gevolgen van deze ontwikkeling is een toenemende druk

TEKST: JACK VAN EEKELEN

De verduurzaming van kantoorgebouwen prijkt bij de overheid en in het bedrijfsleven

hoog op de agenda. Hoewel de knowhow en technieken aanwezig zijn, komen projecten

echter in veel gevallen slechts moeizaam van de grond. Vooral bij de verbetering van

bestaande kantoorgebouwen is nog ruime winst te boeken. Tijdens het symposium

‘Duurzame huisvesting: wie is aan zet?’ passeerde een aantal praktijkvoorbeelden de

revue. De overheid en marktpartijen werden opgeroepen meer initiatief te tonen.

Platform Duurzame Huisvesting opgericht

27FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 188 | MAART 2011

SYMPOSIUM HUISVESTEN

op de huurprijzen. Belangrijkste oor-zaken van die structurele leegstand zijn veroudering, slechte bereikbaar-heid en dito functionaliteit van de panden en een beroerd imago. Het is reëel te veronderstellen dat een deel van die gebouwen nooit meer een gebruiker zal vinden.Niettemin zijn er mogelijkheden een groot aantal ‘slapende’ kantoren nieuw leven in te blazen, door middel van (duurzame) revitalisering. Dat was de boodschap van René Stevens, algemeen directeur van ATELIER V real estate, tijdens zijn presentatie op het symposium. ATELIER V real estate maakt deel uit van een samen-werkingsverband met de naam Re-vitaal. De andere partners in dit ver-band zijn Ballast Nedam Beheer, Imtech en Troostwijk Real Estate. Re-vitaal heeft tot doel ‘vastgoed te revitaliseren en gebouwen te laten aansluiten bij de (duurzaamheid)-eisen van zittende of potentiële huurders of gebruikers binnen de economische randvoorwaarden van de eigenaar’. Om kantoorpanden te revitaliseren, zijn niet alleen fysieke aanpassin-gen in het gebouw zelf geboden. Belangrijk is een goede uitstraling en een omgeving die aanspreekt. ‘Een villa in een krottenwijk is min-der waard dan een krot in een villa-wijk’, zo drukte Stevens zich uit. Vol-gens hem is het uitgangspunt van de integrale aanpak dat zowel de huur-der/gebruiker als de eigenaar/beleg-ger ervan moet profiteren. ‘De motie-ven om te kiezen voor de duurzaam- heid zijn bij belegger en huurder nogal verschillend’, constateerde hij. ‘De belegger wil rendement consoli-deren door duurzame cashflow. Hij wil zijn concurrentiepositie verbete-ren en minimaal de waarde van het gebouw behouden. De huurder op zijn beurt kijkt nauwlettend naar zijn imago en de voordelige effecten van maatschappelijk verantwoord onder-nemen. Verder heeft hij baat bij geïn-spireerde medewerkers die zich in het gebouw thuis voelen. De huurder wil duurzamere huisvesting bij maxi-maal gelijke huisvestingskosten.’

Win-winsituatieOrganisaties kunnen stappen maken door te besparen op huisvestingslas-ten, energieverbruik, waterverbruik en onderhoud. Daarvoor zijn extra

investeringen noodzakelijk. Belang-rijke vraag daarbij is: Komen deze investeringen in duurzaamheid alleen ten goede aan de huurder? Volgens de participanten in Re-vitaal is dat niet het geval. ‘Het kan een win-winsituatie zijn’, meent Stevens. De huurder betaalt minder service-kosten, maar draagt wel een iets hogere huur af. Het toegenomen wel-bevinden van de gebruikers, bijvoor-beeld door een beter binnenklimaat, vertaalt zich verder in lager ziekte-verzuim. Voordeel voor de verhuur-

der is dat hij een hogere huur kan vragen, en dat de levensduur van het object wordt verlengd en de beleg-gingswaarde stijgt. Goede communi-catie tussen eigenaar en huurder is een essentiële voorwaarde om dit verhaal tot een succes te maken,

oordeelt Stevens. Maak huurders bewust van hun huisvestingslasten en niet uitsluitend van hun kale huur-prijs per vierkante meter. Kortom, maak de kosten transparant, waar-door een stevig draagvlak kan ont-staan voor een nieuw huurcontract.

Duurzaam onderhoudsplanEen van de aspecten van verduur-zaming die tijdens het symposium werden belicht was het onderhoud van gebouwen. ‘Met een traditioneel onderhoudsprogramma zonder toe-

komstvisie wordt een gebouw gereed gemaakt voor de sloop.’ Deze stelling poneerde Mauk de Wildt van de Grontmij tijdens zijn presentatie. Volgens De Wildt gaat het bij nieuw-bouw overigens in de bestekfase al ‘mis’. ‘In het bestek worden hele sim-

‘Een villa in een krottenwijk is minder waard dan een krot in een villawijk’

Duurzame gebouwen bekroondAgentschap NL heeft tijdens het symposium over duurzame huisvesting drie duur-zame projecten beloond met een Energielabelposter. Jo Daemen, manager utiliteits-bouw bij Agentschap NL, reikte de prijzen uit aan DHV, voor de renovatie van het hoofdkantoor van deze organisatie, aan Aurelius Monumenten/Motonic, voor de verduurzaming van het Haagse gemeentelijke pand De Tempel, en aan SPF Beheer, voor de verbouwing van het kantoor van FrieslandCampina in Amersfoort. Voor de drie gebouwen is de status verhoogd tot energielabel A.

Innovaties en onderzoek vormen

draagvlak voor duurzaam huisvesten.

28 FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 188 | MAART 2011

HUISVESTEN SYMPOSIUM

‘Duurzame doelstellingen onhaalbaar’Nederland gaat haar duurzaamheiddoelstellingen voor 2020 niet halen. Zowel het streven om 20 procent minder CO2 uit te stoten (dan in 1990) als de doel-stelling binnen enkele jaren de energievoorziening sterk te verduurzamen is onrealistisch. Dat betoogde Jan Terlouw, voorzitter van het Platform Energie-transitie Gebouwde Omgeving, tijdens het symposium in Bussum. Een van de belemmeringen is het stilliggen van projecten voor ondergrondse opslag van CO2. Volgens Terlouw bestaat nog wel de mogelijkheid tot een forse energiebe-sparing. De overheid dient de verduurzaming van vastgoed naar zijn opvatting een duw in de rug te geven, onder meer door de verplichting aan gebouweige-naren die een pand kopen om het energielabel te verbeteren. Terlouw pleitte ervoor subsidies van de overheid te verruilen voor de invoering van een duur-zaamheidplicht.

Jan Terlouw

pele dingen over het hoofd gezien. Het ontwerp laat op het gebied van duurzaamheid een underperfor-mance zien, in vergelijking met wat je had kunnen bereiken. Oplever-protocollen zijn slecht vastgelegd of worden niet goed nageleefd. De matige kwaliteit wordt in de hand gewerkt door de huidige aanbeste-dingscultuur, waarbij tegen bodem-prijzen adviseurs worden ingehuurd.’ De gevolgen zijn, zo stipte de advi-seur van de Grontmij aan, een slech-ter binnenklimaat, hoger energiever-bruik en eerdere slijtage van onder meer installaties. De Wildt pleitte voor het hanteren

van een duurzaam meerjarenonder-houdsplan (MJOP). Zodoende vermin-deren organisaties hun afhankelijk-heid van (stijgende) energieprijzen. Door slecht onderhoud wordt 25 tot 30 procent extra energie verbruikt, becijferde hij. Ook bij een gefaseerde renovatie zijn er kansen op verduur-zaming van gebouwen. Voorbeelden van die momenten zijn: de vernieu-wing van de dakbedekking (isolatie), het vervangen van een lekkende verwarming (Lage Temperatuur Ver-warming), nieuwe vloeren (vloerver-warming) en de vervanging van de ketel (WKK-installatie). ‘Toegegeven: je moet extra investeren, duurzaam-

heid kost immers geld, maar op ter-mijn gaan deze maatregelen zich dubbel en dwars uitbetalen. Gebruik je in je onderhoud standaardoplos-singen, dan werk je in feite naar de sloop toe van je pand.’

BlokkadesVolgens De Wildt blokkeert een tra-ditioneel onderhoudsplan duurzame oplossingen. ‘Iedere stap kan een blokkade opleveren’, zo stelde hij. ‘Een van die blokkades betreft onge-plande, onvoorziene vervangingen. Stel: je ketel gaat kapot en je moet snel overgaan tot vervanging. Die snelheid staat het nadenken over

29FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 188 | MAART 2011

SYMPOSIUM HUISVESTEN

duurzame oplossingen in de weg. Als we te gehaast vervangen, heb-ben we het beschikbare budget ver-speeld en daarmee de mogelijkheid om te verduurzamen.’ De Wildt wees op de noodzaak van het vooraf uitgebreid in kaart brengen van het meerjarenonderhoudsplan en het daarin consequent een relatie leggen met duurzaamheid. ‘Denk bijvoor-beeld al vroeg na over het gebruik van duurzame warmtebronnen. Als je dat doet, word je in elk geval niet tussentijds verrast.’De Wildt presenteerde tien stappen voor een duurzaam MJOP. In de eer-ste plaats moet er een plan komen voor ‘de ideale eindsituatie van een gebouw’. De onderdelen daarvan dienen gekoppeld te worden aan het geplande onderhoud. Iedere onder-

houdsactie dient een stap te zijn in de richting van de gedroomde eind-situatie. De volgorde behoort te wor-den afgestemd op snel rendement. Voor iedere ongeplande vervanging

moet in de organisatie een plan klaarliggen dat past binnen de eind-situatie. Verder is het van belang dat organisaties zich voorbereiden op nieuwe energiebronnen. Ten slotte is jaarlijkse monitoring en bijstelling van de plannen een must, voegde De Wildt toe. ‘Het is van belang dat organisaties hun ambities

definiëren. Maar de haalbaarheid van al die maatregelen mag niet uit het oog worden verloren. Blijf wel met beide benen op de grond.’Wat kost duurzaamheid me en wat levert het me op? – die vraag blijft ook bij beleggers en gebruikers van utiliteitsgebouwen de komende jaren rondzingen. Hoezeer verduurzaming van vastgoed, ook voor gebouweige-naren, kan lonen, blijkt uit een onlangs gepresenteerd onder zoek van de Universiteit van Maastricht en de Erasmus Universiteit, in opdracht van DTZ Zadelhoff en Agentschap

NL. Minder zuinige kantoren, zo maakt dit onderzoek duide lijk, bren-gen gemiddeld 6,5 procent minder huur op dan zuinige kantoren (met een groen energielabel). Het is een signaal in de richting van beleggers dat duurzaamheid ook voor hen kan renderen.

Ook interessantDe nieuwbouw in de kantorenmarkt stagneert. Er is behoefte aan duur-zame en flexibele oplossingen. Het toepassen van een flexibel of demontabel concept voor een kantoorgebouw voorkomt milieubelasting en kapitaalver-nietiging. In ‘Tijdelijk Duurzaam Huisvesten 1’ wordt beschreven hoe een juiste conceptkeuze kan worden gemaakt en in welke huisvestingssituaties demontabele concepten succesvol kunnen worden ingezet. U kunt het boek online bestellen in de shop. Ga naar www.fmm.nl/magazine03-2011 FMM.NL

Door slecht onderhoud wordt 25 tot 30 procent extra energie verbruikt