De Waarde Van Buurtwinkelcentra

8/9/2019 De Waarde Van Buurtwinkelcentra

http://slidepdf.com/reader/full/de-waarde-van-buurtwinkelcentra 1/58



DE WAARDE VAN

BUURTWINKELCENTRA

Checklist voor het meten en waarderen

van de kwaliteit van Buurtwinkelcentra



_._ - ------ -



DE WAARDE VAN

BUURTWINKELCENTRA

Checklist voor het meten en waarderen

van de kwaliteit van Buurtwinkelcentra

D. Vrielink

OSPA,

Onderzoeksinstituut voor Stedebouw, Planologie en Architectuur

Technische Universiteit Delft - Faculteit Bouwkunde



Gepubliceerd door:

Publikatieburo

Faculteit der Bouwkunde

Technische Universiteit Delft

Berlageweg 1, 2628 CR Delft

Telefoon: (015) 784737

Uitgevoerd door:

Onderzoeksinstituut voor Stedebouw, Planologie en Architectuur (OSPA)

Faculteit der Bouwkunde

Technische Universiteit Delft

Berlageweg 1, 2628 CR DelftTelefoon (015) 781088

OSPA-werkstuk nr. 28

november 1993

Copyright © 1993 by

Research Institute of Urban Planning and Architecture (OSPA).

All rights reserved . No part of this book may be reproduced in any form, by

print photoprint, microfilm or any other means without written permission

from the Delft University of Technology, Department of Architecture, Urban

Design, Planning and Housing.



INHOUD

SAMENVATTING

SUMMARY

1. INLEIDING ....... . . ............. . . . . . . . . . . ...... 1

1 . 1 Probleemsignalering .... . . . . . . . . . ...... . ........ 1

1.2 Doelstelling .......... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

1.3 Kwaliteitsbepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

1.4 Randvoorwaarden voor het meten en waarderen . . . . . . . . . 4

2. ASPECTEN EN DEELASPECTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

2.1 Algemeen .... . . ... . ... ... . . ... . . . . . . . . . . .... 5

2.2 Meten en waarderen van aspecten ... . ... . .......... 7

2.3 De aspecten nader onderzocht ... . . ... . . . .... . . . ... 8

2.4 Waardering en weging van de aspecten . . . . . . . . . . . . . . 33

3. TOEPASSING METING, WEGING EN WAARDERING WINKELCEN-

TRA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

3.1 Praktische betekenis van de kwaliteitsbepaling . . . . ..... 37

3.2 Hoe nu verder . . ... . . . . . ............ . ... . . ... 38

4 . LITERATUUR . . . . ..... . ........... ..... . ......... 41



SAMENVATTING

ProbleemsignaleringDe waarde en de levensvatbaarheid van buurtwinkelcentra staat gedurende

de laatste jaren regelmatig ter discussie. Niet altijd is even duidelijk of de

kwaliteit van bestaande buurtwinkelcentra zodanig is achtergebleven bij de

nieuwe maatschappelijke en economische behoeften, dat sluiting de meest

voor de hand liggende oplossing is. Dat in sommige steden het netwerk van

winkelcentra te fijnmazig is (gewordenl mag niet de oorzaak zijn van het

elders ontstaan van een te grofmazig netwerk van voorzieningen dat onvol-

doende inspeelt op de lokale situatie. Een herijking van de structuur van

(winkellvoorzieningen is nodig. In bestaande situaties bestaat de noodzaak

tot het herzien van de feitelijke structuur, waarbij voor sommige centra een

herbestemming overwogen moet worden, terwijl voor andere centra hand-

having of versterking meer voor de hand ligt.

Daardoor ontstaat de behoefte aan de ontwikkeling van een instrument om

de kwaliteit, de waarde van buurtwinkelcentra nu en de potentiële waarde

in de toekomst te kunnen bepalen.

Een dergelijk instrument geeft de lokale overheden, woningbouwverenigin-

gen en eigenaren/ exploitanten de mogelijkheid het te voeren beleid terzake

van planning en aanpassing van de structuur van winkelvoorzieningen mede

vorm te geven.

Doelstelling

In deze studie wordt primair Ingegaan op de aspecten die een rol moeten

spelen bij de besluitvorming over planning en aanpassing van buurtwinkel-

centra . Twijfel aan de deugdelijkheid van de onderbouwing van besluitvor-

ming en planontwikkeling bij de herstructurering van deze voorzieningen in

verschillende grote steden vormt aanleiding tot verdieping in dit onderwerp.

Daarom richt zich di t onderzoek op het ontwikkelen van een instrument

waarmee de kwaliteit van bestaande en geplande winkelvoorzieningen kan

worden bepaald.

Indien dit instrument voor de kwaliteitsbepaling eveneens een bijdrage zou

kunnen leveren in de discussie over de herijking van het concept voor de

structuur van winkelvoorzieningen in woongebieden is dat meegenomen,

hoewel dat geen primair doel van deze studie was.



---------- - ~ - --

Kwaliteitsbepaling

Om de kwaliteit van een winkelvoorziening te kunnen bepalen is het nodig

duidelijk te maken op welke wijze die kwaliteit is te meten, te wegen en tewaarderen.

Om de kwaliteitsbepaling van buurtwinkelcentra zo goed mogelijk vorm te

kunnen geven is een aantal hoofdaspecten onderscheiden die elk weer zijn

onderverdeeld in een aantal deelaspecten .

Als hoofdaspecten zijn onderscheiden:

Stedebouwkundige aspecten

Functioneel-economische aspecten

Vorm- en belevingsaspecten .

De praktische betekenis van deze kwaliteitsbepaling is gelegen in de

mogelijkheid tot een systematische evaluatie van de verschillende, vanbelang geachte aspecten. Bij het berekenen van de score van een bepaald

winkelcentrum gaat het niet om het bepalen van de absolute score, maar is

deze aanpak vooral bedoeld om de score van verschillende centra onderling

te kunnen vergelijken. Om daarna in de besluitvorming zo verantwoord

mogelijk keuzes te kunnen maken betreffende sluiting, handhaving of verbe-

tering van buurtwinkelcentra, op basis van een wenselijk geachte structuur

(netwerk) van de winkelvoorzieningen.

De ontwikkelde methodiek van kwaliteitsbepaling is primair bedoeld als

middel tot aanpassing van bestaande structuren. Uiteraard is deze ook te

gebruiken bij het toetsen van plannen of ontwerpen in nieuwe situaties .

I

' I



SUMMARY

In most residential areas built af er the Second World War the structure of

shopping facilities is based on the Christaller concept, the so-called func

tional hierarchy. During the last two decades considerable demographic

changes have taken pi ace in these residential areas. One of the con

sequences of these changes is doubt on the validity of the model of func

tional hierarchy and especially on the value of neighbourhood shopping

centres.

As a result of this doubt in some Dutch cities a number of neighbourhood

shopping centres is being closed down and in other cities equal measure

ments are taken into consideration.

Although we subscribe the need fo r reverification of the structure of shop

ping facilities we fear that a rigorous skipping of the neighbourhood level

would have unacceptable negative consequences fo r the living conditions in

these residential are as.

To be able to check the quality of shopping centres a large number of

aspects has to be taken into consideration.

The distinguished aspects are grouped into the following three categories:

urban planning aspects, like the urban structure, the location of the

shopping centre and its accessibility;functional-economic aspects, such as the market area of a centre and

its size;

design and perception aspects, like the design and the comfort of the

communal shopping area in the centre.

The main purpose of this study is to develop an instrument to distinguish,

measure and weigh these aspects. With this instrument neighbourhood

shopping centres can be evaluated to take decisions on the restructuring of

the shopping centres. This model can al50 contribute to a reverification of

the structure of shopping facilities.



1.

INLEIDING

1.1 Probleemsignalering

Het nut en de waarde van buurtwinkelcentra staat gedurende de laatste ja-

ren regelmatig ter discussie. Niet altijd is even duidelijk wat de aanleiding

tot die discussie vormt. Soms is de feitelijke ontwikkeling van de levensvat-

baarheid van een aantal buurtwinkelcentra de directe aanleiding. Soms

bestaat de indruk dat er sprake is van een krachtmeting tussen het midden

en kleinbedrijf en de grotere supermarktketens en ook tussen deze super-

marktketens onderling. Ook op het hogere schaalniveau (wijkcentrum ver-

sus stadsdeelcentrum) is sprake van een duidelijke krachtmeting, waarbijenkele, elkaar onderling niet beconcurrerende, ketens samenspannen om

gezamenlijk een zo groot mogelijk deel van de koopkracht aan te trekken.

Dat daarbij de kleinere middenstanders in de wijkcentra (en zeker die in de

buurtwinkelcentra) niet de sterkste partij vormen zal duidelijk zijn. De argu-

menten voor deze kennelijk vanzelfsprekende ontwikkelingen krijgen daarbij

het imago van "modern, economisch noodzakelijke schaalvergroting, inspe-

lend op nieuwe behoeften en mogelijkheden van de consumenten" . Dat

heeft nogal eens tot resultaat dat overal in het land zeer gelijksoortige win

kelcentra ontstaan, waarbij projectontwikkelaars het de stedebouwers en de

gemeentelijke overheden wel erg gemakkelijk maken door een beperkt aan-

tal standaardmodellen aan te bieden. Daarbij is het zeer wel denkbaar en op

sommige plaatsen al waarneembaar dat ook wijkwinkelcentra te lijden heb-

ben onder de schaalvergroting waardoor zij op hun beurt weer verdrongen

dreigen te worden door de nog grotere stadsdeelcentra.

Onvoldoende duidelijk is wat deze schaalvergroting voor gevolgen heeft

voor de leefbaarheid van de woonbuurten en -wijken, zowel de bestaande

als de nieuw geplande. Niet duidelijk is welk deel van de bevolking zo na-

drukkelijk deze nieuwe behoeften heeft te kennen gegeven of gevoelig is

voor het aanbod en welk deel zich in ' t geheel niet kan herkennen in hetgeschetste imago van de moderne consument. Duidelijk is dat bewoners

primair als consumenten worden gezien .



Onduidelijk is de aard van de wisselwerking tussen vraag en aanbod, dus of

het aanbod de vraag veroorzaakt of dat het aanbod een antwoord op de

werkelijke vraag is.

Ook niet duidelijk is of de kwaliteit van bestaande buurtwinkelcentra zoda-

nig is achtergebleven bij de nieuwe maatschappelijke en economische be-

hoeften, dat sluiting de meest voor de hand liggende oplossing is. Dat in

sommige steden het netwerk van winkelcentra te fijnmazig is (geworden)

mag niet de oorzaak zijn van het overal ontstaan van een te grofmazig

netwerk van voorzieningen dat onvoldoende inspeelt op de lokale situatie.

Een herijking van de structuur van (winkel)voorzieningen, zowel in generale

zin als in concrete bestaande situaties is daarvoor nodig (zie ook Gantvoort

1988). In situaties waarin sprake is van een te groot aanbod, bestaat de

noodzaak tot het herzien van de feitelijke structuur. Voor sommige centramoet een herbestemming overwogen worden, terwijl voor andere centra

handhaving of versterking meer voor de hand ligt.

Daardoor ontstaat de behoefte aan de ontwikkeling van een instrument om

de kwaliteit, de waarde van buurtwinkelcentra nu en de potentiële waarde

in de toekomst te kunnen bepalen. Een dergelijk instrument geeft de lokale

overheden, woningbouwverenigingen en eigenaren/exploitanten de moge-

lijkheid het te voeren beleid terzake van planning en aanpassing van de

structuur van winkelvoorzieningen mede vorm te geven.

Uitgangspunt daarbij is dat de structuur van de voorzieningen (inclusief dewinkelvoorzieningen) in woongebieden in belangrijke mate de kwaliteit van

het wonen beïnvloedt. Uiteraard vormt de wijze waarop de woningen zelf

en de directe woonomgeving zijn vormgegeven de meest bepalende factor.

In deze notitie wordt de aandacht speciaal gericht op het laagste niveau in

de hiërarchie van winkelvoorzieningen, de buurtwinkelcentra. Deze staan

zeer sterk onder druk en verdwijnen op sommige plaatsen nagenoeg geheel

of worden niet meer gepland in nieuwe stadsuitbreidingen.

Op de oorzaken die een rol spelen bij het onder druk komen van deze functi-

onele hiërarchie wordt hier niet nader ingegaan (zie Gantvoort, 1988) .Volstaan wordt met te wijzen op demografische en maatschappelijke ont-

wikkelingen die met name van grote invloed zijn op het gemiddeld aantal

bewoners per woning; op de toenemende arbeidsparticipatie van vrouwen

en op de grotere mobiliteit van mensen.

Andere ontwikkelingen, zoals de vergrijzing en maatschappelijke ontwikke-

lingen als individualisering en socialisatie, laten we hier eveneens buiten

beschouwing.

, .2 Doelstelling

In deze notitie wordt primair getracht te achterhalen welke aspecten een rol

moeten spelen bij de besluitvorming over planning en aanpassing van buurt-

winkelcentra.

2



Een zorgvuldige verdieping van dit onderwerp is met name relevant omdat

vergelijkbare problemen zich ook elders aftekenen en recent uitgevoerde

aanpassingen - hoe dan ook - een voorbeeldwerking zullen hebben op ont

wikkelingen elders.In onderzoek van het OSPA is gerede twijfel gerezen over de deugdelijkheid

van de onderbouwing van besluitvorming en planontwikkeling bij de her

structurering van deze voorzieningen in verschillende grote steden (Van der

Knaap e.a., 1990).

De sterke indruk bestaat dat tot nu toe vooral kwantitatief, economische

criteria gehanteerd zijn voor het bepalen van de balans tussen vraag en

aanbod van winkelvoorzieningen, terwijl andere, meer kwalitatieve aspecten

nauwelijks in de beschouwingen worden betrokken.

De afstemming van het gemeentelijk beleid betreffende winkelvoorzieningen

vraagt om een zorgvuldige afweging van de belangen van zowel de bewo

ners als het particulier initiatief in de stedelijke gebieden. Bij het opnieuw

vaststellen van bestemmingsplannen en het uitwerken van aanpassingsplan

nen is inzicht in de betekenis van de winkelcentra nodig.

Deze verkenning richt zich op het ontwikkelen van een instrument waarmee

de kwaliteit van bestaande en geplande winkelvoorzieningen is te bepalen.

1.3 Kwaliteitsbepaling

Om de kwaliteit van een winkelvoorziening te kunnen bepalen is het nodig,evenals bij elke kwaliteitsbepaling, duidelijk te maken op welke wijze die

kwaliteit is te meten.

Kwaliteit is te definiëren als:

de mate waarin een produkt voldoet aan de, aan dat produkt te stellen,

eisen.

Omdat aan een winkelcentrum, evenals aan elk produkt, verschillende as

pecten te onderscheiden zijn, is een analyse van elk van die aspecten afzon

derlijk nodig om de kwaliteit van het geheel te kunnen bepalen. Per aspect

is het nodig vast te stellen welke maatstaven te hanteren zijn voor het

meten van de kenmerken van dat aspect.

Daarnaast is het nodig aan te geven welke waarde of betekenis de uitkomst

van een dergelijke meting heeft, dus welke eisen er per aspect te stellen

zijn. Zelden is het mogelijk voor alle aspecten objectief meetbare kenmerken

te bepalen en zal volstaan moeten worden met min of meer geobjectiveer

de, subjectieve metingen of waarderingen. Een onderzoek naar het oordeel

van de meest betrokkenen, de bewoners van het betreffende verzorgingsge

bied, zal voor sommige aspecten noodzakelijk zijn.

Tenslotte dient, zo mogelijk, vastgesteld te worden hoe zwaar elk aspect

gewogen moet worden om tot een totaaloordeel te komen.De weging van de verschillende aspecten wordt vooral bepaald door de

doelstellingen die men kiest.

Soms wordt daarom bewust nagelaten een eindoordeel ui t te spreken maar

wordt volstaan met meting en waardering van deelaspecten. Dat kan vol-

3



- - - - -_ . -- -

doende aanleiding vormen voor het nemen van maatregelen ter verbetering

van het produkt op zwakke onderdelen of het biedt de mogelijkheid tot een

rangordening van produkten per aspect. Wil men kunnen besluiten tot een

rangordening van produkten in z'n geheel dan is een weging, hoe subjectief

of discutabel ook, noodzakelijk .

Hierbij is de kanttekening op z'n plaats dat, indien men besluit geen expli-

ciete weging van het relatieve belang van elk der aspecten of deelaspecten

uit te voeren, men daarmee impliciet toch tot een weging besluit, n.1. om

elk der aspecten even zwaar mee te laten tellen in het eindoordeel.

1.4 Randvoorwaarden voor het meten en waarderen

Omdat meten en waarderen nagenoeg altijd een samenstel van objectieve

en subjectieve elementen bevat, dienen de maatstaven aan een aantal voor-

waarden te voldoen (zie ook: van der Voordt en Vrielink, 1987) .

Tot deze voorwaarden kunnen gerekend worden:

a. Eenduidigheid

De maatstaven dienen zo eenduidig mogelijk te zijn. Kwantificering is daar-

bij een zeer bruikbaar middel. Soms is meting slechts mogelijk door subjec-

tieve uitspraken te doen of te laten doen en soms vallen meting en waarde-

ring samen doordat een aspect slechts is te omschrijven in puur subjectieve

termen als: goed/matig/slecht .

b. Uniformiteit

Gestreefd moet worden de te meten aspecten, eigenschappen en waarde-

ringen zo uniform mogelijk te houden, ongeacht plaatselijke omstandighe-

den.

c. Eenvoud

De voorkeur gaat uit naar gemakkelijk en snel te meten eigenschappen,

zonder ingewikkelde of tijdrovende bewerkingen.

d. Duurzaamheid

De te noteren kenmerken en waarderingen dienen over een langere periode

constant te zijn, waarbij de invloed van toevallige omstandigheden zo veel

mogelijk is uitgeschakeld. (Geen resultaten van een bijzondere kerstweek in

het ene centrum vergelijken met een stille werkdag half januari in het ande-

re centrum).

e. Betrouwbaarheid

De meting en beoordeling dient zo veel mogelijk onafhankelijk van de on-derzoeker plaats te vinden, om manipulatie van de resultaten te voorkomen.

Bij het bepalen van de mate waarin aan gestelde eisen is voldaan zal zoveel

mogelijk met bovengenoemde voorwaarden rekening worden gehouden.

4



2.

ASPECTEN EN DEELASPECTEN

2.1 Algemeen

Om de kwaliteitsbepaling van winkelcentra zo goed moge lijk vorm te kun nen geven is een aanta l hoofd-aspecten ondersche iden d ie elk weer zijn onderve rdee ld in een aanta l dee laspecten .Als hoofdaspecten zijn ondersche iden: - Stedebouwkundige aspec ten - Func t ionee l-econom ische aspecten

- Vorm- en be lev ingsaspecten . Bij het bepalen van de volgorde van deze hoofdaspecten hebben zowel hetschaa ln iveau als een inde ling van grof naar f i jn meegespee ld .

Stedebouwkundige aspecten

De eerste groep aspecten heeft betrekking op de wijze waarop het buurtwinkelcentrum aans lu it op of deel uitmaakt van de stedebouwkundige structuur van de omgeving. In dit hoofdaspect komt tot uiting dat winkelcen tra primair onderdee l zijn van de structuur van de s tad als geheel en van de structuur van stedebouwkundige voo rz ien ingen .

Functioneel-economische aspecten H ier zijn d ie aspecten samengevoegd die p rima ir betrekking hebben op hetdirecte functioneren en op de financ iee l-econom ische omstandigheden.

Tenslotte is nog een derde groep aspecten onde rsche iden en samengevoegd onder de noemer: Vorm- en be lev ingsaspec ten .

Voor sommige dee laspecten is het wellicht d iscu tabe l of ze tot de s tedebouwkundige of tot de fun

ctioneel-economische aspecten ge rekend moeten worden. Dat geld t met name voor aspecten zoals de bere ikbaarhe id en de pa rkee rvoo rz ien ingen . Ook is er zeker d iscuss ie moge lijk of bepaalde dee laspecten zoals de "hoofdopzet" tot de functionele of tot de vormen be lev ingsaspec ten gerekend moeten worden.

5



Hier is gekozen voor een zo vanzelfsprekend mogelijke indeling, dus voor

een zeker pragmatisme . Het streven is erop gericht de meting en waarde

ring toch per deelaspect uit te voeren, waarbij de bijdrage van elk deelaspect aan de kwaliteitsbepaling van het totaal, zo verantwoord mogelijk tot

stand komt. Voor het totaal-oordeel maakt het geen groot verschil waartoe

een bepaald deelaspect gerekend wordt, mits steeds dezelfde criteria wor

den gehanteerd.

Een diepgaande verantwoording of analyse van elk aspect is daarvoor niet

noodzakelijk. Evenmin wordt gesteld dat hiermee alle aspecten definitief en

uitputtend zijn behandeld.

Deze benadering is vooral als een eerste aanzet te beschouwen, die op z'n

praktische bruikbaarheid getoetst en zonodig bijgesteld zal moeten worden.

Voor alle duidelijkheid: de beoordeling van het buurtwinkelcentrum beperkt

zich tot het winkelcentrum als geheel. De verschillende winkelpanden wor

den hier niet afzonderlijk in beschouwing genomen. Uiteraard is dat zeerwel mogelijk. Daarbij zouden per winkelpand een aantal van de aspecten en

deelaspecten nader onderzocht kunnen worden . Bij de voorbereiding van

een concrete aanpassing van een winkelcentrum is een dergelijke analyse

per pand zeker nodig om meer gedetailleerde plannen te kunnen maken.

Ook een aantal financieel-economische aspecten als omzet, vloer-produkti

viteit en kosten blijven buiten beschouwing, hoewel we ons realiseren dat

veel van het huidige onderzoek waarop besluitvorming ten aanzien van hetal dan niet handhaven van winkelcentra bij uitstek daarop is gebaseerd.

Studies op dat terrein zijn er voorlopig voldoende, hoewel ook daar regelma

tig discussies gevoerd worden over de te gemakkelijke generalisering van

cijfers en het ontbreken van de nodige nuancering bij de hantering van

gemiddelde richtcijfers (zoals: vloerproductiviteit, bestedingen per inwoner,

koopkrachtbinding en minimaal benodigde omzet) in concrete situaties.

Voorlopig wordt met de volgende indeling van aspecten volstaan:

A. Stedebouwkundige aspecten

6

1. Stedebouwkundige structuur (hoofdopzet stad/ wijk/ buurten).

2. Structuur van de winkelvoorzieningen (t.o.v. de stedebouwkundige

structuur)

3. Ligging van het buurtwinkelcentrum binnen de betreffende buurt

4. Bereikbaarheid (afstand en barrières)

a. voor consumenten

- te voet of per fiets

- per bus/tram

- per auto

b. voor leveranciers

- per vrachtauto

5. Parkeervoorzieningen (situering, omvang en aard)

a. voor fietsen/ bromfietsen

b. voor auto's



B. Functioneel- economische aspecten

1. Draagvlak (omvang, ontwikkelingen, samenstelling bevolking)

a - potentieel

b - feitelijk (koopgedrag/binding)

2. Omvang van het centrum (oppervlakte, aantal winkels)

a - aantal m2 B.V.O .

b - leegstand (als indicatie van te grote omvang)

3. Samenstelling winkelpakket( breedte en diepte branchering)

a - met name de aanwezigheid van het "basispakket food".

b - de aanwezigheid van een "trekker"

4. Kwaliteit artikelen

5. Prijspeil/prijsimago

6 . Service

7. Promotie

8 . Eigendom en beheer van gebouwen en directe omgeving

9. Gemeentelijk beleid (grondprijs/parkeervoorzieningen)

10 . Sociaal-economische en maatschappelijke ontwikkelingen.

c. Vorm- en belevingsaspecten

1. Hoofdopzet (vorm-typologie / bundeling of spreiding / routing)

2. Bouwwijze (constructie en materiaaltoepassing/ veranderbaarheid)

3. Vormgeving gemeenschappelijk gebied (trottoir / plein / passage)

4 . Integratie met andere functies binnen het centrum (wonen / kantorene.d.)

5. Comfort (klimaat, karakter, verblijfs-/ ontmoetingsfunctie)

6. Beheer / uitstraling / herkenbaarheid

7. Sociale veiligheid.

2.2 Meten en waarderen van aspecten

Voor het meten en waarderen van de verschillende aspecten worden hierna

een aantal voorstellen gedaan.

Het uitgangspunt daarbij is dat meten en waarderen als afzonderlijke activi

teiten na elkaar dienen plaats te vinden. Meten zonder waardering veronder

stelt een objectief waarnemen van feiten, terwijl in subjectieve meting tege

lijkertijd waardering plaats vindt.

Deze voorstellen zijn primair bedoeld als structurering van de inventarisatie

en de ontwikkeling van maatstaven voor de meting door de onderzoeker.

Voor sommige aspecten vallen meten en waardering samen, met name als

het om het oordeel van de bewoners van de betreffende buurt gaat.

Deze indeling van de aspecten is tevens te gebruiken bij het opstellen van

vragenlijsten voor bewoners van de buurt, gebruikers van het centrum enwinkeliers. Dat is van belang bij aspecten die niet door de onderzoekers

maar door direct betrokkenen beoordeeld moeten worden .

7



----------------------------------------

In principe wordt het wenselijk geacht een zo fijn mogelijke meting uit te

voeren, waarbij een vijfpuntsschaal voorlopig als voldoende fijn wordt ge

zien .

Voor sommige aspecten lijkt voor de meting en waardering een vijfpunts

schaal te verantwoorden, terwijl voor andere aspecten met een driepunts

schaal volstaan moet worden.

Om te voorkomen dat, door verschillen in de schaal bij de meting en dus de

waardering, impliciet reeds een weging ontstaat, is voor beide schalen (5-

en 3-punts) het maximum van 4 en het minimum van 0 aangehouden.

(5-punts : 4 I 3 I 2 I 1 I 0 en 3-punts 4 I 2 I 0.)

Over de onderlinge weging van elk der aspecten en deelaspecten worden

hier slechts voorlopige uitspraken gedaan. In het onderzoek onder gebrui

kers van winkelcentra zal de vraag naar de belangrijkheid van bepaaldedeelaspecten een bruikbare indicatie opleveren voor het relatieve belang van

elk aspect.

Recent uitgevoerde onderzoeken (de Graaf, 1991; v.d. Akker 1991) geven

daarvoor reeds een indicatie. Daarnaast zal voor een aantal aspecten de

weging van het relatieve belang vooral bepaald worden door de doelstelling

van waaruit men een beoordeling wi l uitvoeren. Het belang van bereikbaar

heid per auto zal b.v. heel anders gewogen worden vanuit de doelstelling

"versterking economie" dan vanuit de doelstelling "verlaging energiegebruik" of "versterking milieubewustzijn".

2.3 De aspecten nader onderzocht

Van elk van de drie hoofdaspecten wordt hierna aangegeven welke rol ze

spelen en welke aspecten en deelaspecten er te onderkennen zijn en hoe

elk der aspecten is te meten en te waarderen.

A. Stedebouwkundige aspecten

A 1. Stedebouwkundige structuur

Hierbij gaat het om het aangeven of het buurtwinkelcentrum aansluiting

vindt bij de stedebouwkundige structuur van dat deel van de stad. Het

buurtwinkelcentrum kan daarbij al dan niet gesitueerd zijn in een duidelijk

als buurt herkenbare stedebouwkundige eenheid, waarbij mede door stede

bouwkundige middelen als de wegenstructuur, groengebieden en eventueel

ook nog andere voorzieningen voor de betreffende buurt een rol kunnen

spelen. Taatgen (1 991) onderscheidt drie typen verzorgingsgebieden : open

(aan geen enkele zijde barrières), semi-open (aan twee zijden barrières) en

een gesloten verzorgingsgebied (aan drie of vier zijden een barrière) zoals in

fig . 2.1 aangegeven.

8



Figuur 2.1: Typen verzorgingsgebieden

Behalve deze meer ruimtelijk-fysieke kenmerken van het betreffende gebied,

spelen ook sociaal-culturele factoren een rol van betekenis, zoals de mate

waarin in de betreffende buurt de sociaal-ruimtelijke samenhang wordt

beleefd (het buurtgevoel). Dit kan tot uiting komen in de naamgeving van

de buurt, het bestaan van een buurtvereniging en de mate waarin er buurt-

activiteiten worden georganiseerd.

Een zekere identificatie met de eigen buurt bevordert de woonsatisfactie en

is indirect van invloed op het koopgedrag, doordat er naast fysieke drem-

pels ook psychologische drempels ontstaan.

De meting van dit aspect is moeilijk kwantitatief uit te voeren.Voor de herkenbaarheid als stedebouwkundige eenheid zal door de onder

zoekers gemeten moeten worden via een score op een vijfpuntsschaal vari

ërend van:

zeer duidelijk I vrij duidelijk I vrij onduidelijk I onduidelijk I zeer onduidelijk

Bovengenoemde meting levert de volgende waarderingen op:

goed (4) I vrij goed (3) I matig (2) Ivrij slecht (2) I slecht (0)

A2. Structuur van de winkelvoorzieningen

Hierbij gaat het om het aangeven in welke mate het buurtwinkelcentrumdeel uitmaakt van een duidelijke structuur van buurtcentra, wijkcentra en

eventueel stadsdeel- of centrale winkelvoorzieningen.

Ook hier zijn slechts in beperkte mate objectief meetbare kenmerken voor-

handen. De maaswijdte van het netwerk van winkelcentra is daarvoor een

te hanteren maatstaf. Die maaswijdte is te baseren op het begrip loopaf

stand dat we in de literatuur tegenkomen. Daaronder wordt verstaan de

afstand die bewoners regelmatig bereid zijn lopend te overbruggen van de

woning naar het buurtwinkelcentrum. De als maximum gehanteerde afstand

varieert van 400 m tot 500 m. (Kok, 1986 en VROM, 1985). Buursink

(1 977) constateerde dat een derde van de consumenten bereid bleek meer

dan 600 m af te leggen voor de dagelijkse boodschappen en dat twee derde

minder dan 600 m aflegde. Met name voor de dagelijkse boodschappen is

9



-------------------------------- - - - - -

de loopafstand nog steeds als een relevant criterium te beschouwen. Uit

recent onderzoek blijkt dat een vrij groot aantal mensen (60-80%) die bood

schappen nog steeds te voet of per fiets doet.

Naarmate de winkelcentra dichter bij elkaar liggen beoordelen we de struc

tuur als minder goed. Immers, een te geringe maaswijdte van het netwerk

maakt de structuur meer amorf en komt de levensvatbaarheid van elk buurt

winkelcentrum niet ten goede. De afstand tot het "eigen" buurtwinkelcen

trum verschilt dan onvoldoende met die tot het dichtstbijgelegen, concurre

rende winkelcentrum. Daartegenover staat dat als de maaswijdte te groot

wordt, dat vaker aanleiding vormt tot het gebruiken van de auto, waardoor

de drempel om naar een winkelcentrum van hogere orde te gaan aanzienlijk

lager wordt. De vrij evidente conclusie is dus: niet te groot en niet te klein,

waarbij 1000 - 1200 m als min of meer "ideale" maaswijdte gezien kanworden, met een maximale loopafstand van 500 - 600 m.

Een maaswijdte van 800 - 1000 m en van 1200 tot 1400 m is dan nog "re

delijk goed" te noemen terwijl een maaswijdte groter dan 1400 m en kleiner

dan 800 m "slecht" is.

Samengevat:

1000 to t 1200 m / 800 . 1000 of 1200 . 1400 / meer dan 1400 of minder dan 800 m

met de bijbehorende waarderingen :

goed (4) / matig (2) / slecht (0)

In feite is er een duidelijk verschil van dit aspect met het aspect 81 a "het

potentiële draagvlak". Daar gaat het primair om een economisch te

waarderen aspect, waarbij een grotere afstand in theorie een groter aantal

inwoners en dus een groter draagvlak kan betekenen.

De waardering van dit aspect moet men evenmin verwarren met de waar

dering van de maximale loopafstand als zodanig. Dat aspect komt in het

volgende punt ter sprake .

A3. Ligging van het buurtwinkelcentrum binnen de betreffende buurt

Hierbij gaat het om de mate waarin het buurtwinkelcentrum centraal is

gesitueerd binnen de betreffende buurt. Een maat voor deze situering is te

vinden in de maximale afstand of in de gemiddelde afstand van de wonin

gen tot het buurtwinkelcentrum. Deze afstandsbepaling kan globaal (he

melsbreed) plaats vinden.

De afstand kan variëren van:

maximaal: 500 m / 750 m / 1000 m of gemiddeld: 350 m / 500 m / 700 m

met als maat voor de waarderingen:


Hieruit blijkt dat twee aspecten tegen elkaar in kunnen werken. Een winkel

centrum dat goed scoort omdat het naburige winkelcentrum op grote af

stand ligt (zie A2), kan slecht scoren op aspect A3 omdat de maximale

10



loopafstand tot woningen binnen het verzorgingsgebied groot is. De achter

liggende gedachte hierbij is, dat als de afstand te groot wordt om te gaan

lopen, de kans bestaat dat een groter deel van de bewoners met een auto

gaat winkelen en dan, toch al in de auto zittend, naar een winkelcentrum

van hogere orde gaat, ook al is dat wat verder weg gelegen.

A4. Bereikbaarheid (afstand en barrières)

a. voor consumenten

a1. te voet of per fiets

Omdat we ervan uit gaan dat het buurtwinkelcentrum primair te voet en per

fiets bereikbaar moet zijn, gezien de beperkte afstand, is het de vraag in

welke mate de werkelijke afstand verschilt van de in A3 besproken afstandhemelsbreed. De vraag dus of er geen barrières als waterlopen, grote ge

bouwen, moeilijke niveauverschillen (denk aan kinderwagens en rolstoelen)

of verkeerswegen aanwezig zijn die de feitelijk af te leggen afstand of de

benodigde tijd vergroten. De aanwezigheid van speciale voet- of fietspaden

kan de bereikbaarheid sterk vergroten zeker in vergelijking met de afstand

per auto.

De maatstaf voor de bereikbaarheid te voet of per fiets is dan ook de wer

kelijke afstand of benodigde tijd, waarbij die voor de voetganger het meest

bepalend zal zijn.

Deze kan variëren van:max . 400 m / 600 m / > 750 m of gemiddelde afstand: 300 m / 40 0 m / > 500 m

of in tijd uitgedrukt:

5 min. /8 min. / >10 min.

die dan weer een maat zijn voor de waarderingen:

goed (4) / matig (2) / slecht (0) .

a2. per openbaar vervoer

Omdat voor sommige mensen zelfs een afstand van 300 m al groot is, is de

bereikbaarheid per bus, tram of metro in principe wel van belang; zeker als

de halte dicht bij het winkelcentrum ligt. Omdat echter de loopafstand tot

de haltes in de directe woonomgeving dikwijls niet veel minder is dan ge

noemde 300 m moet het belang van het openbaar vervoer, ongeacht de

frequentie of het aantal lijnen, niet overschat worden. De feitelijke situering

van b.v. woningen voor ouderen in relatie tot het winkelcentrum of de

bus-of tramlijn is daarbij van groter belang. Indien er gekozen kan worden

uit meerdere winkelcentra, waarbij één der centra wel en het andere niet

per bus of tram bereikbaar is moet dat wel degelijk als een factor van betekenis worden beschouwd. Zeker als we bedenken dat ook boodschappen

gedaan worden bij het begin of het eind van een ri t met het openbaar ver

voer. Daarom wordt hier voorgesteld de bereikbaarheid van het buurtwinkel

centrum via een bus- of tramlijn als volgt te meten en waarderen:

11



- halte bus/tram bij het eigen winkelcentrum (> 3 x per uur): goed (4)

- geen enkel nabijgelegen winkelcentrum per bus/tram goed bereikbaar:

matig (2)

- volgende, concurrerende centrum is wel per bus/tram bereikbaar: slecht

(0).

a3. per auto

Hoewel het aantal mensen dat per auto dagelijkse boodschappen haalt vrij

gering is (verschillende onderzoeken geven cijfers die variëren van 10 tot

35%) kan de bereikbaarheid per auto's, ook van buurtwinkelcentra, niet

genegeerd worden. Zeker voor mensen die de gewoonte hebben om de

dagelijkse boodschappen één keer per week in relatief grote hoeveelheden

te halen, is de bereikbaarheid voor auto's van belang. Toename van hetautobezit, ontmoediging van het autogebruik en toename van het milieube

wust handelen vormen in feite tegengestelde ontwikkelingen. Daarom moet

aan de bereikbaarheid per auto, voor buurtwinkelcentra, geen overdreven

belang worden gehecht. Maar als een buurtwinkelcentrum slechts via een

omweg, ter grootte van de afstand tot het wijkwinkelcentrum, bereikbaar is

dient dit als een negatief kenmerk genoteerd te worden.

Daarom toch een score voor de bereikbaarheid per auto te noteren in af te

leggen afstand:

gemiddeld : 600 m / 1000 m / > 1200 m

die dan weer een maat zijn voor de waarderingen:


Het relatieve belang dat aan di t deelaspect wordt gehecht komt tot uiting in

de weging van de verschillende aspecten en deelaspecten.

b. voor leveranciers

De bereikbaarheid van het buurtwinkelcentrum per vrachtauto is voor de

leveranciers van de winkels van belang. Indien de bereikbaarheid voor mid

delgrote vrachtwagens onvoldoende is, ongeacht waar deze kunnen komen,

wordt dit aspect "slecht" beoordeeld. Is het centrum wel bereikbaar, maar

is er verschil tussen voor en achter dan dient dat in de beoordeling tot uit-

drukking te komen. Zowel voor de winkeliers als voor de consumenten

maakt het wel verschil of de leveranties aan de "voorkant" moeten plaats

vinden of dat aan- en afvoer van goederen aan de "achterkant" mogelijk is.

Dat wordt dan ook aangehouden als maatstaf voor de bereikbaarheid voor

leveranciers:

achterkant / wisselend achter en voor / alleen voorkant



12



(Dit deelaspect zou eventueel ook als één van de functionele aspecten aan

te merken zijn, maar vanwege de samenhang met de bereikbaarheid voor

consumenten is de voorkeur gegeven aan bespreking van dit aspect op

deze plaats.)

A5. Parkeervoorzieningen (situering, omvang en aard)

In samenhang met de bereikbaarheid van het centrum dient er gelegenheid

te zijn het gebruikte vervoermiddel, fiets of auto, te parkeren of weg te

zetten. Met name voor de hoeveelheid parkeerruimte is hier een opmerking

over maatschappelijke ontwikkelingen op z'n plaats.

a. voor fietsen

Hoewel fietsen bijna altijd wel ergens neergezet kunnen worden, tegen een

muur, gevel of boom is de aanwezigheid van speciale voorzieningen als

klemmen of rekken zeker wenselijk. In sommige publikaties wordt een

"norm" van 10 plaatsen per 100 m2 winkeloppervlak genoemd, waarbij een

loopafstand van niet meer dan 25m tot het winkelcentrum is aan te houden.

Dit leidt tot de maatstaf:

> 10 pI. / 10 to t 5 pI. / < 5 pI. per 100 m2 winkeloppervlak


goed (4) / matig (2) I slecht (0)

b. voor auto's

Hoewel het betrekkelijke belang van de bereikbaarheid per auto voor de

dagelijkse boodschappen hiervoor reeds is aangegeven, dient men zich te

realiseren dat met name voor de mensen die slechts één keer per week hun

boodschappen halen ook voor buurtwinkelcentra de aanwezigheid van par-

keerplaatsen van belang is . Bij het opnemen van het beschikbare aantal par-

keerplaatsen dient men rekening te houden met de mogelijkheid van dubbel-

gebruik van parkeerplaatsen. Vooral het parkeren voor kantoren en winkels

is goed te combineren, omdat koopavond en zaterdag voor de winkels de

drukste momenten zijn en er voor kantoren dan weinig parkeerbehoefte is.De afstand van de parkeerplaats tot het winkelcentrum speelt wel degelijk

een rol. Daarom wordt hier uitgegaan van een afstand van maximaal 100 m

vanaf het winkelcentrum. Het is in de huidige praktijk duidelijk dat wel of

niet betaald parkeren een rol speelt bij zowel de keuze van het winkelcen-

trum als het vervoermiddel. Het gemeentelijk beleid ter plaatse kan, net als

de gezamenlijke winkeliers, invloed uitoefenen op het gedrag van de consu-

menten. In deze checklist is het aspect al dan niet betaald parkeren niet

meegenomen in de vergelijking tussen verschillende winkelcentra. We heb-

benons

hierbeperkt tot

de ruimtelijkevoorwaarden.

Devorm

van de par-keerplaatsen, overdekt of niet, is hier buiten beschouwing gebleven. Indien

daarvoor aanleiding is kan hierop nog nader gescoord worden bij het aspect

sociale veiligheid onder C 7.

13



In de literatuur blijkt de "norm" voor het aantal parkeerplaatsen zeer sterk te

variëren. Voor een buurtwinkelcentrum lijkt een aantal van 2 tot 4 plaatsen

per 100 m2 winkeloppervlak verantwoord.

Di t leidt tot de maatstaf:

> 3 pI. I 3 to t 2 pI. I < 2 pI. per 100 m 2 winkeloppervlak

als maat voor de waarderingen:

goed (4) I matig (2) I slecht (0)

B. Functioneel- economische aspecten

81. Draagvlak (omvang, ontwikkelingen, samenstelling bevolking)

Bij de bepaling van de omvang van het draagvlak, uitgedrukt in het aantalinwoners, is het van belang onderscheid te maken tussen het potentiële

draagvlak en het feitelijke draagvlak.

a. potentieel draagvlak

Bij het potentiële draagvlak wordt het aantal inwoners berekend dat woont

binnen de buurt zoals die als stedebouwkundige eenheid is aan te merken.

(zie ook wat daarover hiervoor bij A 1 is aangegeven)

Bij het berekenen van het potentieel aantal inwoners dient niet alleen naar

de huidige, maar ook naar de toekomstige situatie gekeken te worden,

zowel rekening houdend met te verwachten demografische ontwikkelingenals met feitelijk geplande veranderingen in het woningbestand, zoals wo

ningverbetering, verdichtingsplannen en/of uitbreidingen.

In de literatuur (o.a. CIMK, 1985) worden verschillende getallen genoemd

als minimale basis voor het economisch functioneren van een buurtwinkel

centrum . De getallen variëren van ten minste 4000 tot ten minste 8000

inwoners . Anderen noemen minimale omzetten (Taatgen, 1991: omzet ten

minste f 4 mln.) als randvoorwaarde voor de levensvatbaarheid. Daarbij

wordt uitgegaan van een gemiddelde besteding aan dagelijkse artikelen . De

daarbij gehanteerde bedragen variëren van b.v. f 3.266 ,- tot f 3 .853 ,- per

inwoner in 1990. Deze verschillen zijn zo groot dat dergelijke getallen

slechts indicatief te gebruiken zijn .

Bestedingscijfers voor dagelijkse artikelen verschillen naar aard van de be

volking. Verschillen in samenstelling (zoals het percentage ouderen en de

sociaal-economische klasse) kunnen daarbij betrokken worden , maar het is

sterk de vraag of er dan niet met schijnzekerheden wordt gewerkt.

Hoewel niet valt te ontkennen dat de sociaal-economische klasse van de

buurt van invloed is op het besteedbaar bedrag, moet gezegd worden dat er

daarnaast nog andere factoren zijn die te maken hebben met deze sociaal-e

conomische klasse en die het koopgedrag beïnvloeden, wellicht juist in deandere richting .

In onderzoek naar de economische levensvatbaarheid van winkelvoorzie

ningen worden soms berekeningen met vrij grote zekerheid gepresenteerd,

14



in samenhang met kengetallen voor vloerproductiviteit, voor noodzakelijke

omzetten en gemiddelde toonbankbestedingen .

De cijfers zijn echter onvoldoende onderbouwd en te zeer discutabel om

daarop harde "normen" voor het noodzakelijk te achten draagvlak te base

ren.

Het is duidelijk dat in de daarbij gehanteerde minima is verdisconteerd dat

er sprake is van een aanzienlijke koopkracht-afvloeiing. Koopkrachtbindings

percentages, ook voor dagelijkse goederen van 35 - 55% worden daarbij

gehanteerd. Optimalisering van de kwaliteit van het buurtwinkelcentrum kan

bij een lager potentieel draagvlak reeds levensvatbaarheid betekenen. Zo

geeft Bak (1987) aan dat de koopkrachtdrainage voor voedings- en genot

middelen bij een uitgekiend aanbod niet groter behoeft te zijn dan 15%.

Ook de praktijk (met name in plattelands-situaties) laat zien dat de aantallenmensen waarop een centrum kan functioneren nogal verschillen. Het blijkt

dat het koopgedrag in aanzienlijk grotere mate van invloed is op de werkelij

ke omzet, dan heel gedetailleerde schattingen van de bestedingen per hoofd

van de bevolking.

Ter illustratie van de onzekerheden die er in de gehanteerde berekeningen

zi t het volgende:

Bij de berekening van de te verwachten omzet wordt uitgegaan van het

aantal inwoners, een bestedingsbedrag per inwoner en een bepaald per

centage voor de koopkrachtbinding.

Bijvoorbeeld:

- een aantal inwoners van 2000;

- een gemiddelde besteding aan dagelijkse artikelen variërend van

f 3.266,- tot f 3.853,-

- een koopkrachtbindingspercentage variërend van 40 tot 80%,

dan is te verwachten omzet te berekenen als:

- 2000 x f 3.266 x OAO f 2,6 mln.

of

- 2000 xf

3.853 x 0,80f

6,2 mln .Een gemiddelde van f 4A mln met een afwijking naar boven en beneden

van 40%.

De afwijking is nog groter indien ook de marges van de vloerproductiviteit

ingevoerd worden, om het benodigde of verantwoorde vloeroppervlak te

berekenen.

De "normcijfers" variëren van f 8.000.- tot f 15.000.- omzet per m2 vloer

oppervlak.

- f 2,6 mln. : f 15 .000,- leidt tot een "normoppervlak" van 173 m2

of

- f 6,2 mln. : f 8.000,- leidt tot een "normoppervlak" van 775 m2 •Een gemiddelde dus van 474 m2 met een afwijking naar boven en beneden

van meer dan 60%

15



In dat licht is de door de samenstelling van de bevolking ontstaande marge

te verwaarlozen. Daarom wordt de samenstelling van de bevolking en het

potentiële bestedingsbedrag hier buiten beschouwing gelaten, mede inverband met het feit dat deze aspecten slechts met veel moeite enigszins

betrouwbaar zijn vast te stellen en jaarlijks bijgesteld zouden moeten wor

den in verband met verschuivingen in de samenstelling van de buurt en

economische ontwikkelingen.

Volstaan wordt met het aantal inwoners als indicator voor de potentiële

omzet te hanteren.

Dit alles leidt tot de volgende maatstaven voor de kwaliteit van het poten

tieel draagvlak van tenminste:

6.000 / 5.000 / 4.000 / 3.000/2.000 inwoners


goed (4) / vrij goed (3) / matig (2) / vrij slecht (1) / slecht (0)

Het zal duidelijk zijn dat loopafstand en draagvlak een tegenovergesteld

effect hebben op de levensvatbaarheid van winkelcentra; immers een groot

aantal inwoners impliceert doorgaans een grote afstand voor een deel van

het verzorgingsgebied. Een centrum dat hoog scoort op het aspect "ligging"

als besproken in A3 zal hoogstwaarschijnlijk laag scoren op het aspect

draagvlak, omdat binnen zo'n korte afstand geen groot aantal mensen zuI

len wonen, tenzij de woningdichtheid ter plaatse zeer hoog is.

b. feitelijk draagvlak (koopgedrag/binding)

Het feitelijk draagvlak wordt bepaald door de mate waarin het buurtwin

kelcentrum erin slaagt het potentiële draagvlak aan zich te binden . Dit is in

de praktijk te onderzoeken door het feitelijk koopgedrag van de betrokken

buurtbewoners in beeld te brengen . Daarnaast kan er sprake zijn van een

zekere koopkracht-toevloeiing van buiten de betreffende buurt. Dat kan

veroorzaakt worden doordat nabij-gelegen, concurrerende winkelcentrauitermate laag scoren en dus voor betrokken bewoners geen goed alterna

tief vormen .

Als maatstaf voor het feitelijk draagvlak wordt hier het percentage koop

krachtbinding gehanteerd, variërend van:

80-71 / 70-61 / 60·51 / 50·41 / < 40 %

Het percentage koopkrachtbinding is te bepalen door de feitelijke omzet aan

dagelijkse artikelen te relateren aan het aantal inwoners en de gemiddelde

besteding per inwoner. Weliswaar zit hierin dan de fout van de onbekende

toevloeiing van buiten het verzorgingsgebied, maar zonder een uitgebreid

onderzoek is de werkelijke omvang daarvan niet te bepalen. Een elders wel

gehanteerd standaard-percentage van 5% is zeker niet beter, terwijl een

schatting van de betrokken winkeliers evenmin betrouwbaar is.

16



Als indicatoren voor de kwaliteit van een buurtwinkelcentrum, voorzover

bepaald door de totale omvang, onderscheiden we hier een drietal cate

gorieën, samenhangend met het vloeroppervlak. De tussen haakjes geplaatste getallen geven het bruto-vloeroppervlak voor dagelijkse artikelen

aan:

> 1500 (1000) m2 / 1500 - 750 (1000 - 500) m2 / < 750 (500) m2

Daarbij dient het oppervlak van leegstaande winkels niet meegeteld te wor

den, omdat dat zeker geen indicatie van levensvatbaarheid kan zijn . Op de

leegstand als zodanig komen we hierna nog terug.

Uitgaande van de veronderstelling dat een groter oppervlak meer winkels,

meer differentiatie in het aanbod en daardoor meer aantrekkingskracht bete

kent, levert dat de volgende waardering op:

goed (41 / matig (21 / slecht (Ol

Bij het bepalen van de score dient ook de besproken invloed van de groei of

krimp verwerkt te worden . Naast de omvang, uitgedrukt in het vloeropper

vlak, is ook het aantal winkels van belang . Er bestaat een duidelijke behoef

te aan keuzemogelijkheden. Een supermarkt met een tal van specifieke win

kels of een centrum met meerdere supermarkten scoort hoger dan een soli

taire supermarkt.

Voor een winkelcentrum waar het gehele oppervlak aan dagelijkse artikelenin één winkel is ondergebracht en dus elke keuzemogelijkheid of concurren

tie ontbreekt, dient de bovengenoemde score met 1 punt verlaagd te wor

den .

b. leegstand

Hoewel leegstand weliswaar kan worden opgevat als een indicatie voor een

te grote omvang - en dat verschijnsel op zich een negatieve invloed kan

hebben op de beeldvorming van een centrum - maakt het wel degelijk veel

uit of er van leegstand sprake is in een groot, dan wel in een klein centrum .

Daarom is het in elk geval beter van relatieve leegstand te spreken.Daarnaast maakt het verschil of de leegstand is ontstaan in het basispak

ket-food of in de non-food sector. Dit laatste kan beter in het volgende

deelaspect besproken worden, bij de waardering van de samenstelling van

het winkelpakket.

Als maatstaf voor de leegstand wordt voorgesteld dit uit te drukken in een

percentage van het totaal, waarbij het totaal is aan te geven in: aantal win

kels, aantal m2 b.v .o. of v.v.o. of in strekkende meters gevel. Het aantal

winkels is geen goede maatstaf omdat in een centrum met een winkel van

900 m2 en een leegstaande winkel van 100 m2 het percentage leegstand

niet echt 50% genoemd mag worden. Weliswaar spreekt het aantal m'

leegstand-gevel de klanten het meest aan, maar het aantal m2 b.v.o . is

beter als maat voor de levensvatbaarheid te nemen .

Dat leidt tot het volgende:

geen leegstand / 5 - 10% leegstand / > 10% leegstand

18



met als waardering:

goed (4) / ma ti g (2) / slecht (0)

83. Samenstell ing winkelpakket (b reed te en diepte branchering)Zoals hiervoor reeds is aangedu id , is met name de samenste ll ing van het winkelpakket van be lang voor de waardering. De concurrentiekracht van een buurtwinkelcentrum wordt vooral bepaald door de mate waarin men er terecht kan voor de dage li jk se goederen .

a. de aanwezigheid van het "basispakket food" Daaronder verstaan we hier: - kruidenierswaren, inc l. non-food (supermarkt-artikelen)- de versgroep brood

(b rood- en banketbakker) - de versgroep vlees en vleeswaren (slager)- de versgroep groente en fruit (g roen teman)

Het basis-pakket zonder één resp. twee of meer van de versgroepen noemen we "basis-pakket min", respec tieve li jk "basis-pakket-min-min".

Behalve de aanwezigheid van al de genoemde art ike len is het van be lang dat de consumenten en ige keuzemoge li jkheden hebben , zodat ze genoemde vers -a rt ike len ten minste op twee plaa tsen kunnen kopen .

Bij voorbeeld in een supermarkt en bij een spec ia a lz aak .Is daar sp rake van , dan noemen wij de samens te l l ing "basis-pakket-plus". Daarnaas t is de aanwez ighe id van andere winkels , maar ook voorzieningen in de horeca en de dienstverlening van belang. Het winkelen heeft immers beha lve een p r ima ir , functioneel doe l ook nog een sociaa l doe l. Het biedt de bewoners de ge le genheid anderen te ontmoeten of informatie te verzamele n. De aanwezigheid van andere winkels, een bank, re isbu reau of post-agentschap verhoogt de aan trekke l i jkhe id van een winkelcentrum. Een derge l ijk e samenste l l ing noemen we "basis-plusplus".

De mate waarin een buurtwinkelcentrum meer of minder dan het basis-pakket biedt is als volgt aan te geven:

bas is ·p lu s-p lus / basis -p lus / bas ispakke t / bas is ·m in / basis·min·min

met als waardering:

zeer goed (4) / goed (3) / vo ldoende (2) / mat ig (1) / onvoldoende (0)

b. de aanwezigheid van een "trekker" De aanwezigheid van een winkel, die als een be langrijke trekker voor het hele ce

ntrum fungeert, is uitermate gunstig voor de koopkrachtbinding. Op sommige p laatsen bli jk t een goede supermarkt in staat een be lang rijk deel van de potentiële kopers zo aan zich te b inden dat bij een situering daarvan buiten het winkelcentrum dat sterk negatief werkt voor het buurtwinkelcentrum.

19



- - -- -----------

Daarom is de mate waarin tenminste één der winkels als zo ' n trekker fun

geert een maatstaf voor de kwaliteit. Daarbij wordt een super met een

oppervlak van minderdan

400m

2als een kleine super

beschouwden

met

een oppervlak van meer dan 500 m2 als een goede.

Dat levert de volgende maatstaf op:

één super (of twee kleine supers) als trekker / kleine supermarkt / geen trekker

met als waardering:


B4. Kwaliteit

Uiteraard speelt de kwaliteit van het aanbod een rol. Maar het is sterk de

vraag of verschil in kwaliteit van de aangeboden artikelen in verschillendewinkelcentra, op betrekkelijk eenvoudige wijze objectief te meten is . Moge

lijk is de uitgebreidheid van het assortiment een maatstaf, maar van veel

verpakte produkten is de kwaliteit niet afhankelijk van de winkel waarin ze

verkocht worden. Daarnaast is het duidelijk dat, voorzover de kwaliteit het

koopgedrag beïnvloedt, dat vooral is gebaseerd op het subjectieve oordeel

van de consumenten.

Daarom is, voor de bepaling van de kwaliteit, primair een onderzoek naar

het oordeel van consumenten uit het betreffende verzorgingsgebied nodig,

waarbij meting en waardering samenvallen.

Waardering:

zeer goed (4) / goed (3) / voldoende (2) / matig (1) / slecht (0)

B5. Prijsniveau

Uit onderzoek blijkt dat het prijsimago ten opzichte van concurrerende cen-

tra zeker een belangrijke rol speelt bij de keuze van winkels . Het imago is

belangrijker dan het feitelijke prijsniveau, zodat ook hiervoor een vergelij-

kend onderzoek onder consumenten uit het verzorgingsgebied nodig is, om

hierover uitspraken te kunnen doen. Het is aan te bevelen bij het onderzoe-ken van dit aspect te zorgen voor een vergelijkende uitspraak ten opzichte

van een concurrerend centrum.

Het is uiteraard zeer wel denkbaar een standaard-pakket samen te stellen

voor een meer objectieve vergelijking, maar de betekenis daarvan, als maat-

staf, is aanzienlijk geringer dan het oordeel van de bewoners van het ver-

zorgingsgebied. Dus ook hier meting en waardering in één keer.

Waardering:

zeer goed (4) / goed (3) / voldoende (2) / matig (1) / slecht (0)

B6. Service

De geboden service is eveneens slechts ten dele af te meten aan concrete

kenmerken, zoals bijvoorbeeld of er gebruik gemaakt kan worden van een

bezorgdienst, of de mogelijkheid van teleshopping aanwezig is en wat de

20



openingstijden zijn. Ook hierbij geldt weer dat het oordeel van de consu-

menten het zwaarst moet wegen, zodat een gericht en representatief te

achten onderzoek onder kopers en niet-kopers binnen het verzorgingsgebied

nodig is.De waardering van de bewoners voor di t aspect is uit te drukken in:

Waardering:

zeer goed (4) I goed (3) I voldoende (2) I matig (1) I slecht (0)

87. Promotie

De kracht van een winkelcentrum zit voor een deel in de mate waarin men

erin slaagt via een gezamenlijke promotie extra aantrekkingskracht te ont

wikkelen. Dit is af te meten aan het bestaan van een actieve ondernemers-

vereniging,het

produceren van gezamenlijkeactiviteiten en/of

folders.Dit levert de mogelijkheid voor een beoordeling in de categorieën sterk,

matig of zwak.

Waardering:

sterk (4) I matig (2) I zwak (0)

B8. Eigendom en beheer van gebouwen en directe omgeving

Het beheer van een buurtwinkelcentrum heeft indirect invloed op de levens-

vatbaarheid ervan.

Een eigenaar/beheerder die direct financieel belang heeft bij het blijvend

functioneren van het centrum, zal meer aandacht aan de geschiktheid enhet renderen van de voorziening schenken dan een eigenaar die daarbij

slechts een indirect belang heeft, zoals een woningbouwvereniging of soms

de gemeentelijke overheid. Immers bij het verminderen van de levensvat

baarheid dreigen de te berekenen huurprijzen en dus het rendement van de

investering, onder druk te komen.

Daar zijn echter nog wel enkele kanttekeningen bij te maken. Immers indien

de eigenaar van het buurtwinkelcentrum ook eigenaar is van een concurre

rend, groter centrum kan er sprake zijn van een belangentegenstelling.

Soms moet het rendement van een geringere investering afgewogen wor

den tegen dat van een grotere investering. In dat verband is het wellicht

gunstiger indien met name het buurtwinkelcentrum eigendom is van een

woningbouwvereniging of de gemeente, dan van een belegger of project

ontwikkelaar. De gemeente kan als eigenaar gemakkelijker beleidsmaatrege-

len treffen die voor het voortbestaan van het centrum of de structuur van

de winkelvoorzieningen van belang zijn en waarvan primair de bewoners

van het betreffende gebied profiteren. Daarnaast is de gemeente in staat

andere maatregelen te treffen die noodzakelijk zijn om de kwaliteit van het

wonen in het betreffende gebied te verzekeren. Een woningbouwvereniging

heeft belang bij de waardering van het gehele woongebied in verband metbeperking leegstand en verloop in het woningbezit. Indien deze inziet dat de

kwaliteit van de voorzieningen daarbij een rol speelt zal dat invloed hebben

op de wijze waarop het beheer van de winkels vorm krijgt. Zelfs verhuur

beneden de kostprijs is daarbij een te overwegen maatregel.

21



Een te sterke splitsing van het eigendom en het beheer van gebouwen en

directe omgeving over meerdere partijen of instellingen lijkt zeker niet gun

stig, omdat dan het tijdig nemen van noodzakelijke maatregelen veel moei

zamer tot stand komt.

Dit leidt tot de volgende, te onderscheiden categorieën voor eigendom en

beheer:

gemeente I woningbouwvereniging of individuele eigenaren I belegger

met als waardering:

sterk (4) I matig (2) I zwak (0)

B9. Gemeentelijk beleid (grondprijs/parkeervoorzieningen)

Is de gemeente van mening dat het voortbestaan van het buurtwinkelcentrum verzekerd moet worden, dan is dat een positieve factor. Dat kan bete

kenen dat de gemeente bereid en in staat is maatregelen te treffen die een

gunstige invloed op het functioneren hebben.

Zo kan de gemeente via de grondprijs, het bestemmingsplan, verkeersplan

nen, gemeentelijke belastingen, stimulerings-maatregelen, erfpachtregelin

gen, aanleg van parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en onderhouds

maatregelen, zowel de kosten van de winkeliers beïnvloeden als stede

bouwkundige verbeteringen tot stand brengen .

Bij het bepalen van de levensvatbaarheid van een centrum spelen de huis

vestingskosten slechts een ondergeschikte rol. Dit wordt duidelijk als we

cijfers die gewoonlijk gehanteerd worden voor de vloerproductiviteit en de

bruto winstmarge vergelijken met de huisvestingskosten. Voor de omzet per

m2 worden bedragen gehanteerd die variëren van f 8.000 tot f 15.000 wat

bij een bruto winstmarge van 25% (Nienhuis, 1991) een bruto winst van f2.000 tot f 3.750 per m2 vloeroppervlak betekent. Het zal duidelijk zijn dat,

aangezien de huurprijs, als onderdeel van de huisvestingskosten , varieert

van f 150 - f 300 per m2 , deze slechts een beperkt belang vormt , vergele

ken met de variatie in de winstmarge die kennelijk door andere factoren

bepaald wordt .De grondprijs in het winkelcentrum en de mate waarin die toegerekend

wordt aan het winkelcentrum vormen daarbij overigens wel een relatief

belangrijke variabele. Het gemeentelijk beleid speelt dan wel degelijk een

rol, zeker als de gemeente eigenaar van de grond is.

Ook het gemeentelijk beleid ten aanzien van parkeervoorzieningen kan een

belemmerende of stimulerende invloed hebben op de levensvatbaarheid van

buurtwinkelcentra. Het beperken van de parkeermogelijkheden bij alle win

kelcentra of vooral bij de grotere centra zal een positieve invloed hebben op

de aantrekkingskracht van de buurtwinkelcentra, doordat het autogebruik er

door ontmoedigd wordt, zeker voor de kleine afstanden. Bij de afwegingvan de levensvatbaarheid van een buurtwinkelcentrum ten opzichte van een

wijkwinkelcentrum speelt dit meer dan bij de afweging tussen buurtwinkel

centra onderling.

22



Zonder daarvoor hier heel duidelijke maatstaven te formuleren zal het moge

lijk zijn de houding van de gemeente in het algemeen en meer in het bijzon

der ten opzichte van elk der onderzochte winkelcentra, te karakteriseren

als:stimulerend / afwachtend / belemmerend

met als waardering:


810. Sociaal-economische en maatschappelijke ontwikkelingen.

De levensvatbaarheid van een buurtwinkelcentrum wordt indirect beïnvloedt

door algemene maatschappelijke en sociaal-economische ontwikkelingen,

zoals: ontwikkeling besteedbaar inkomen, de groei van de arbeidsparticipa

tie van vrouwen, ontwikkelingen t.a.v. werkloosheid, milieubewustzijn,

autogebruik etc . Hoewel deze ontwikkelingen een zekere algemene geldig

heid hebben, kunnen ze in sommige buurten als extra gunstig of juist on

gunstig aangemerkt worden.

Deze ontwikkelingen zouden in principe afzonderlijk bekeken moeten wor

den ten aanzien van de betekenis van elk der ontwikkelingen voor de le-

vensvatbaarheid van ieder buurtwinkelcentrum .

Binnen het kader van deze notitie lijkt een dergelijke verdieping in dit aspekt

niet verantwoord, zodat meting en waardering voor dit aspekt voorlopig

achterwege blijven.

C. Vorm- en belevingsaspecten

C1. Hoofdopzet (kompaktheid)

Voor de hoofdopzet van een winkelcentrum is een groot aantal vormvarian

ten denkbaar, variërend van verspreide winkels, een enkelvoudige winkel -

strip, een winkelstraat met winkels aan weerskanten, een U-vormig winkel

pleintje, een winkelpleintje met winkels aan vier kanten, waarbij het midden

gebied al dan niet overdekt is en een aantal subvarianten daarbinnen. Voor

uitlopend op de resultaten van een onderzoek naar vormtypologie waarin de

doelmatigheid van de verschillende vormvarianten onderling vergeleken

wordt, wordt hier aangenomen dat met name de compaktheid van een

winkelcentrum positief scoort. Daarin scoort een aantal winkels rond een

pleintje het hoogst en zal een aantal verspreid gesitueerde winkels het

slechtst scoren.

Het meten van de compactheid kan plaats vinden door het begrip als volgt

te definiëren: het aantal strekkende meters gevellengte gedeeld door de

maximale afstand tussen twee winkels binnen een centrum.Bij een éénzijdige winkelstrip is het aantal m' gevel gelijk aan de maximale

afstand (compactheid = 1).

Bij een winkelstrip met winkels aan weerszijden is de compactheid twee

keer zo groot (compactheid = 2).

23



Bij een winkelcentrum met winkels gesitueerd rondom een pleintje is de

compactheid zelfs groter dan 2.

De maat voor de compactheid varieert daarbij van:

> 2 / 2 to t 1 / < 1

met als waardering:


C2. Integratie met omringende functies

Bij dit deelaspect wordt ervan uitgegaan dat een zekere integratie van het

buurtwinkelcentrum met het wonen positief gewaardeerd kan worden.

Daarachter zit de opvatting dat het voor een buurt-winkelcentrum positief te

beoordeeld is als er ook na sluitingstijd nog enige levendigheid in het winkelcentrum is te bespeuren. Integratie van wonen en winkels kan deze

verlevendiging min of meer vanzelfsprekend tot stand brengen. Als maat

staf voor deze integratie kan gebruikt worden of de winkels en woningen in

één blok zijn ondergebracht, waarbij de woningen doorgaans boven de

winkels zijn gesitueerd . Indien de woningen daarbij ontsloten worden vanaf

het gemeenschappelijke gebied voor de winkels is er van en sterke integra

tie sprake. Ook het hierna te behandelen deelaspect sociale veiligheid hangt

daarmee samen .

Het mengen van winkels met andere voorzieningen als kantoren, banken,

reisbureaus en recreatieve of sociaal-culturele voorzieningen vormt eveneens een positief te waarderen omstandigheid.

Naarmate er van menging met kantoren en andere, niet-winkelfuncties

sprake is, kan er van een meer of minder sterke integrat ie van functies

gesproken worden.

Dat levert de volgende waarderingen op:

- twee of drie integratie-bevorderende omstandigheden

één van de integratie-bevorderende omstandigheden

- een enigszins afzonderlijke ligging van het winkelcentrum

C3. Bouwwijze

"goed " (4)

" matig " (2)

"slecht " (0)

Het blijkt in de praktijk dat winkels relatief vaak worden verbouwd. Niet

alleen als het pand van eigenaar of branche verandert, maar ook bij dezelfde

eigenaar of huurder. Verschillende auteurs noemen frequenties van min of

meer ingrijpende verbouwingen variërend van één keer per drie tot zeven

jaren. Hoe gemakkelijker dergelijke wijzigingen te realiseren zijn des te posi

tiever dient dat beoordeeld te worden. De toekomstwaarde van de winkel

panden komt mede daarin tot uiting.

Het is met name de bouwwijze die bepaalt in welke mate er veranderingen

mogelijk zijn in de vorm, het materiaalgebruik en de afmetingen van dewinkels. Daarom dient gezocht te worden naar een mogelijkheid om de

veranderbaarheid te hanteren als maat voor de kwaliteit van de bouwwijze.

Een wetenschappelijk verantwoord systeem voor het meten van de veran

derbaarheid is nog niet beschikbaar. Dat vraagt een zeer gericht nader on-

24



d e rz o e k . D a a ro m wordt h ier volstaan met het b e n o e m e n van een viertal k e n m e rk e n in d e bouwwijze waarvan een posit ieve invloed op de v e ra n d e rb a arh eid verwacht m ag worden: 1 - de hoofddraagconstructie

De keuze v a n d e hoofddraagconstructie b e p a a lt in b e la n g rijk e mate d e v e ra n d e rb a a rh e id .

Zware, d ra g e n d e wanden zijn minder gunstig dan een constructie met d ra g e n d e kolommen en n ie t-d ra g e n d e wanden.

2 - v e ra n d e rb a a rh e id voorgevel De aard van d e g e v e lp u i kan een ro l spelen b ij d e functiewijziging b in n e n het betreffende p a nd . Een d ra g e n d e , g e m e ts e ld e g e ve l is a an z ie n lij k m o e il i jk e r te w ijz ig e n dan een n ie t-d ra g e n d e pu i, waarvan de in d e l in g

re la t ie f g e m a k k e l ijk is te w ijz ig e n . 3 - functiewijziging

Een winkelpand tussen twee woningen ge leg e n is zeer beperkt v e ra n de rba a r, terwijl een aanta l naast elkaa r g e le g e n winkels d e m o g e li jk h e id biedt om winkels in s a m e n h a n g met de n a a s tg e le g e n winkel uit te breide n of te v e rk le in e n .

4 - uitbreid ingsmogelijkheden

U itb re id in g s m o g e li jk h e d e n ter p la a tse a n d e rs d a n ten koste v a n n a a s tge le g e n p a n d en zijn een d e rd e omstandigheid die d e v e ra n d e rb a a rh e id b e v o rd e re n . A ls de winkels u itg e b re id k u n n e n worden door de a c h te r- of voorgevel aan zie n lijk te v e rp la a ts e n kan dat een uitstekende o p lo s s in g b ie d e n.

In het k a d e r van deze studie lijkt het verantwoord met deze vier indicatoren te volstaan, waarbij d e a a n w e z ig h e id v a n het aa ntal van deze indicatoren b ep ale n d is voor d e sc o re :

- dri e v a n de vier posit ief te d uid e n omstandigheden

- twee van de vier gunstige omstandigheden

- één of geen der v ie r g e n o e m d e omstandigheden

C4. Vorm geving gemeenschappelijk gebied

'"goed '" (4 )

'"m atig'" (2)

'" sle ch t'" (0)

De vormgeving v a n het g e m e e n s c h a p p e li jk e g eb ie d voor d e winkels heeft een b e la n g ri jk e in v lo e d op de b e le v in g v a n het winkelcentrum. Het maakt wel d e g e li jk veel uit of er voor d e winkels slechts een sm a ll e stoep is, la n g s een drukke verkeersweg, of het om een auto-luwe winkelstraat gaat d a n wel dat d e winkels l ig g e n aan een ru s tig , v e rk e e rs v r ij winkelpleintje . Als maatstaf voor d e kwaliteit van een winkelcentrum betreffende dit aspect li jkt d e b re e d te van het v o e tg a n g e rs g e b ie d ter p la a ts e een g o e d e in d ic a t ie voor de waardering:

m eer d a n 5 m

2 tot 5 m

minder d a n 2 m

'"goe d'"

'" m atig '"

(4)

(2 )

'"m inim aal'" (0)

25



------------- - _.-

De toegepaste materialen en kleuren spelen uiteraard een rol bij het beoor

delen van de vormgeving van het gemeenschappelijke winkelgebied, maar

op deze plaats wordt volstaan met bovengenoemd aspect. In de aspectenuitstraling en veiligheidsbeleving komt de invloed van de vormgeving op de

beleving nog nader aan de orde.

Ging het tot nu toe bij de voorgaande vier deelaspect nog vooral om de

afmetingen van het gemeenschappelijke gebied, in het volgende komen ook

andere, meer kwalitatieve aspecten aan de orde .

C5. Comfort

De mate waarin het meer of minder aangenaam verblijven is in het gemeen

schappelijke gebied voor de winkels , wordt bepaald door een groot aantal

deelaspecten . Sommige daarvan zijn goed te benoemen, terwijl andereslechts globaal zijn aan te geven.

Het verblijfsklimaat wordt vooral bepaald door de afhankelijkheid die er

bestaat ten opzichte van regen en wind en in positieve zin van de bezon

ning. Andere aspecten zoals: geluidshinder en stankoverlast blijken nauwe

lijks een rol van betekenis te spelen bij winkelcentra op het buurtniveau.

Ook het sociaal-psychologische klimaat kan mede bepalen of mensen het

verblijven als aangenaam ervaren.

Het relatieve belang van elk der deelaspecten is uitermate moeilijk precies

aan te geven.

In enige verkennende onderzoeken (Van den Akker, 1991 en De Graaf,

1991) is getracht het belang, dat door de consumenten aan elk der deelas

pecten gehecht wordt , te achterhalen .

Dat heeft geleid tot het nader in de overwegingen betrekken van de volgen

de deelaspecten:

a - de beschutting tegen regen

b - de beschutting tegen wind

c - de situering t.O. v. de zon

d - het verblijfskarakter/de ontmoetingsfunctie (het sociaal-psychologische

klimaat).

ad a beschutting tegen regen

Het klimaat wordt beïnvloed door de mate van beschutting tegen regen,

waarbij de vorm en afmetingen van luifels maatgevend zijn , met een algehe

le overkapping van het gemeenschappelijke gebied als uiterste .

De waardering varieert daarbij van :

26

bij een geheel overdekt gebied

bij een doorgaande luifel van > 2 m

bij een doorgaande luifel van 1 à 2 m

bij een luifel van < 1 m

bij het ontbreken van enige beschutting

" zeer goed" (4)

"goed" (3)

"voldoende" (2)

"matig" (1)

"onvoldoende" (0)



ad b beschutting tegen wind

De mate waarin er sprake is van windhinder is [zie ook v.d. Voorden, 19821 af te le iden

uit de aanwez ighe id van windhinderveroorzakende omstandigheden, zoals:

- een hoog gebouw in de d irec te omgeving, dat voor meer dan de helft van zijn hoogte en meer dan 15 meter boven de omgeving uitsteekt;

- onderdoorgangen bij hoge gebouwen (1 5 meter of hoger); - een lange rechte rij hoge gebouwen langs een re la t ie f smalle s traa t; - een nauwe open ing tussen twee hoge gebouwen; - een langgerekt hoog gebouw (d rempe lvo rm ); - een ongunstige or iën ta t ie ten opzichte van de heersende windrichting.

Aangenomen wordt dat de maatrege len die beschutting b ieden tegen regen, b ij windhinder een verge li jkbaar effect zullen hebben. In hoeve rre het al dan niet aanwezig zijn van beschutting tegen wind van belang is wordt bepaald door de omstandigheden ter p laa tse . Ind ien er sprake is van één of meer van hiervoor besch reven omstandigheden dan vormt dat aan le id ing de waardering van het betreffende centrum overeenkomstig a over te nemen bij dit dee laspect. A ls er geen sprake is van b ijzondere windhinder dan is beoo rde ling van dit aspect "neutraal" (2) te houden .

ad c situering t.O.V. de zon De mate waarin een winkelcentrum gunstig is ges itueerd t.O.V . de zon is af te meten aan het gem idde lde aanta l uren bezonn ing per winkelf ront gedurende een "normale dag". Naast de o r iën ta t ie is daarb ij de aanwezighe id van schaduw-gevende gebouwen re levant. B innen het kader van dit onderzoek is een ind ica t ie van het potentiële aanta l zon-uren tussen 9.00 h en 18.00 h toe re ikend . De versch i l lende geve lor iën ta t ies leveren a ldus de volgende scores op :

z - tom zw - gevel = 100%

ZW - t/m W - gevel 80%

W - t/m NW - gevel 50%

NW - t/m N gevel 15%

N - t/m NO gevel 0%

NO - t/m 0 gevel 15%

0 - tom ZO gevel 50%

ZO - to t Z gevel 80%

Figuur 2 .2 : Overzicht bezonningspercentage winkelgevels .

27



Door de gemiddelde score van een centrum overeenkomstig te berekenen is

een maat voor de bezonning te bepalen, waarbij de waardering voor de

score als volgt kan worden vastgesteld:

60 to t 100% "goed" (4)

40 to t 60% "matig" (2)

lager dan 40% "slecht" (0)

ad d Het verblijfskarakter/de ontmoetingsfunctie

(het sociaal-psychologische klimaat)

Bekend is dat een aantal mensen het doen van boodschappen niet als een

noodzakelijk kwaad ziet, maar als een aantrekkelijke vorm van tijdsbeste

ding. Het geeft hen mogelijkheden voor contact met andere mensen en

dingen of het levert hen een motief voor noodzakelijke geestelijke en licha

melijke inspanning. Daarbij wordt in het winkelcentrum dan ook wel degelijknog iets anders gedaan dan alleen maar zo snel en efficiënt mogelijk inko

pen van de benodigde produkten . Naarmate het winkelcentrum ook gele

genheid biedt voor die andere manier van winkelen zal het meer aan z'n

doel voor deze groep mensen beantwoorden.

Daarnaast waarderen ook meer gehaaste klanten een aangenaam verblijfs

klimaat in een winkelcentrum wel degelijk. De aanduiding "gezellig" is weliswaar niet echt verduidelijkend, maar wordt door de mensen zelf gebruikt

om de behoefte aan een positief, herkenbare sfeer aan te duiden, die maaktdat men het verblijf er als aangenaam ervaart.

Op verschillende manieren kan aan deze behoefte tegemoet gekomen wor

den. Een groot aantal elementen speelt daarbij een rol , zoals het fysieke

klimaat, de aankleding van het centrum, de toegepaste materialen, de le

vendigheid van de etalages, de openheid van de winkels , de ruimte en

vormgeving van het gemeenschappelijke buitengebied . Het is niet eenvou

dig daarvoor een éénduidige maatstaf aan te geven . In enkele van de hier

voor besproken aspecten komt dit reeds impliciet aan de orde. In het hierna

te bespreken deelaspect ligt het accent meer op de uitstraling.

In dit deelaspect wordt voorgesteld het verblijfskarakter af te meten aan het

aantal informele verblijfplaatsen, zoals bankjes en andere, meer informele

zitplekken, zoals lage muurtjes, trappen e.d.

Dat is als volgt te meten en te waarderen:

het geheel ontbreken van enige voorziening "onvoldoende " (4)

- er is slechts een enkele voorziening aanwezig = "matig" (2)

- er zijn meerdere aanleidingen voor verblijf , "goed" (0)

Het kan zijn dat een positieve score op dit aspect betekent dat het winkel

centrum een extra aantrekkingskracht op bepaalde categorieën bezoekers,

zoals jongeren, heeft. Daardoor kan het winkelcentrum , meer dan normaal,

een verzamelplaats voor jongeren worden, waardoor de kans op een tegen

gesteld effect ontstaat. Dit komt dan tot uitdrukking in een lagere score op

het aspect sociale veiligheid (zie C 7).

28



C6 B e h e e r! uitstraling! herkenbaarheid De uitstraling v a n e en winkelcentrum wordt door verschil lende factoren b e ïn v lo e d . Met name te noemen z

ijn : a . de staat van onderhoud van de gebouwen b . de staat van onderhoud v a n de omgeving (gemeenschappeli jk g e b ie d )c. het re la t ie v e oppervlak e ta la g e s d . de h e rk e n b a a rh e id als winkelcentrum.

a d a D e staat van onderhoud van de gebouwen komt met name tot uiting in de mate waarin regelmatig schoonmaak- en schilderwerk is uitgevoerd of waarin weinig onderhoudsgevoelige m a te r ia le n zijn toegepast. De voortvarendheid waarmee k e n n e li jk beschadigingen, graff iti of technische g e b re

ke n worden gecorrigeerd is af te lezen aan de gebouwen en maken d e bez o e k e rs duidelijk in welke mate er v a n een zorgvuldig b e h e e r sp ra ke is . Omdat duideli jke maatstaven voor het meten van dit deelaspect, door niets p e c ia lis te n op dit g e b ie d , ontbreken, wordt volstaan met een g lo b a le a an duiding op b a sis van het o o rd e e l van d e o n d e rz o e k e r. Verondersteld mag worden dat deze dit aspect waardeert overeenkomstig de gemiddelde b e zo e k e r van het centrum, re s u lte re n d in de waarderingen:

"goed" (4) I" "m a tig " (2) I""slechf' (0) .

a d b De staat v a n onderhoud van de omgeving komt tot uiting in zowel de m a te r ia a lk e u z e , de onderhoudsgevoeligheid van de toegepaste m a te r ia le n

en constructies voor bestrating, straatmeubilair, beplantingen en in de mate van vervuiling, C .q . de zo rg waarmee het onderhoud k e n n e li jk wordt uitgevoerd.

Ook dit is niet p re c ie s af te meten aan het a a n ta l losliggende of verzakte straattegels , het a a n ta l le ge fr ite -z a k je s of le g e b lik je s . H ie r wordt e v e n e e n s volstaan met ee n subjectieve beoordeling door de o n d e rz o e k e r, re s u lte re n d in de waarderingen:

" goed" (4) / "matig" (2) / " slecht" (0) .

ad c Het re la t ie v e oppervlak v a n e ta la g e s G e s lo te n gevels en dichtgeplakte p u ie n le v e re n ze ke r ge e n b ijd ra g e aan ee n positieve uitstraling van het winkelcentrum. Hoewel er een groot verschil in aantrekkingskracht tussen verschil lende e ta la g e s bestaat willen we h ie rvolstaan met het meten van het de el v a n de g e v e ls dat, h o e d a n ook. iets laat zien van wat er in de winkel te koop is . Met reclameposters dichtgep la k te ra m e n , zo als dat bij ve el supermarkten gebeurt , worden d a a rb ij niet als e ta la g e aangemerkt.

Het percentage uitgedrukt in m' e ta la g e t.O.V . het a a n ta l m' g e ve l wordt

h ie rb ij a ls maatstaf gebruikt, waarbij d rie categorieën worden onders c h e id e n :

100 - 70% / 69 - 50% / < 50%

met als waarderingen:

"goed" (4) / "matig" (2) / "s lecht" (0).

29



ad d De herkenbaarheid als winkelcentrum

Op verschillende manieren kan een winkelcentrum alszodanig herkend wor-

den:- door de stedebouwkundige situering;

- door een opvallende vormgeving van de gebouwen;

- door de materiaalkeuze en de toegepaste kleurstelling in de gevels;

- door gebruik te maken van bijzondere middelen als vlaggen, luifels, zuilen,

naamborden, logo's e.d.

Als maatstaf voor de herkenbaarheid is te gebruiken het aantal van de ge

noemde middelen:

veel (twee of meer) / weinig (slechts een) / nagenoeg niets

met als waardering:

"goed " (41 / "matig" (21 / "slecht" (0)

C7. Sociale veiligheid

Sociale veiligheid is te onderscheiden in objectieve en subjectieve veiligheid.

Onder objectieve veiligheid wordt dan verstaan de mate waarin zich feitelijk

onveilige situaties voordoen, doordat er regelmatig strafbare feiten plaatsvinden. Uiteraard is de objectieve veiligheid te distilleren uit een inventarisa

tie van strafbare feiten, waarvoor met name de politie over een goed bruik

bare registratie kan beschikken . Daarbij dient onderscheid gemaakt te wor-

den tussen de verschillende soorten delicten zoals: vandalisme/graffiti;

diefstal/inbraak in gebouwen; inbraak in auto's; diefstal vanaf de openbare

weg; geweldpleging.

Onder subjectieve veiligheid wordt dan verstaan de mate waarin bezoekers

of potentiële bezoekers een omgeving als veilig ervaren .

Het zal duidelijk zijn dat kennisneming van feitelijke misdrijven de onvei

ligheidsgevoelens versterken, terwijl daarnaast sommige plekken of omstan-

digheden, ook los van feitelijke criminaliteit, gevoelens van onveiligheid

oproepen bij sommige mensen of groepen.Voorbeelden van dergelijke "enge plekken" zijn : donkere, verlaten plekken,

tunnels, parkeergarages , drukke uitgaansgebieden, slecht onderhouden

gebieden waar duidelijke sporen van vandalisme te zien zijn , half openbare

ruimten als brandgangen, gemeenschappelijke bergingen in flatgebouwen

e.d.

Ook winkelcentra kunnen door hun vormgeving, situering t.o.v. omringende

bebouwing en de vormgeving van het parkeerterrein in meerdere of mindere

mate gevoelens van onveiligheid versterken maar ook het feitelijk plaats

vinden van delicten beïnvloeden.

Van der Voordt en van Wegen onderscheiden in "Sociaal veilig ontwerpen"

(1990) een aantal criteria waarvan de volgende van grote invloed zijn op de

veiligheid en de veiligheidsbeleving :

a. aanwezigheid van potentiële daders;

b. aanwezigheid van "sociale ogen " ;

30

-,



c . z ich tbaa rhe id

d . betrokkenheid/verantwoordelijkheid

e . attractiviteit van de omgeving f. toegankelijkheid en vluchtwegen;g. aantrekkelijkheid van een potentieel doelwit h. fysieke kwetsbaarheid van het doelw it.

Mede met behulp van deze min of meer objectie f te meten cr i te r ia is hetmogelijk de kwaliteit van een centrum uit te drukken, voorzover betrekking hebbend op ve il ighe id en ve il ighe idsgevoe lens .Voor het beoorde len van de levensvatbaarheid van een buurtwinkelcentrum vormt met name het beeld dat de potentiële bezoekers hebben een be langrijke maatstaf. U iteraard is het mogeli jk door m idde l van vraaggesprekken of een enquête te ach te rha len hoe de mensen in het verzorgingsgebied het centrum op het aspect ve il ighe id beoorde len . Aangez ien dat een v r i j tijdro-vende werkwijze is wordt toetsing op bovengenoemde criteria meer voor de hand l iggend geacht.

Bij het toetsen van winkelcentra aan deze cr ite r ia kan het volgende te wor-den overwogen:

a - de aanwezigheid van potentiële dade rs Aangenomen mag worden dat elk

winkelcentrum in principe een vri j grote aantrekkingskracht heeft op potentië le daders. Het percentage jongeren dat in de betreffende wijk woont doet daar, naar verwachting relatief wein ig toe. Wel kan de nab ijhe id van een school voor voortgezet onderwijs, op bepaa lde tijden, voor een extra be las ting zorgen , evena ls de aanwezigheid van een snackbar of een ca fé .

Score : 0 of ( +) of (-)

b - de aanwezigheid van soc ia le ogen Omdat in een winkelcentrum doorgaans omstanders aanwezig zijn scoort

elk winkelcentrum ti jdens de openingstijden wel positief, maar na openings-ti jd kunnen de versch il len aanzien li jk zijn. De aanwezigheid van woningen boven de winkels zal positiever scoren dan een wat a fge legen winkelcen-trum .

Score : 0 of ( + ) of (-)

c - zichtbaarheid

Een slechte verlichting (daglicht en /of kunstlicht), waardoor er donkere plekken in of bij het centrum voorkomen, leidt tot een negatieve score .

Score : 0 of ( +) of (-)

d - betrokkenheid / verantwoordelijkheid Ind ien door de inrichting een du ide l i jke gezamen li jke verantwoordeli jkheid van de winkeliers blij kt is dat positief te waarderen .

Score : 0 of ( + ) of (- )

31



~ - ~ ~ - - - - - ~ - - - - - -

e - attractiviteit van de omgeving

Indien er sprake is van vervuiling van de omgeving of andere, onaantrek

kelijke omstandigheden, scoort een dergelijk winkelcentrum negatief.

Score : 0 of (+) of (-)

f - toegankelijkheid en vluchtwegen

Aangezien de aanwezigheid van vluchtwegen zowel voor daders als voor

potentiële slachtoffers van belang is zullen winkelcentra op dit aspect zeI

den sterk verschillend scoren. De deugdelijkheid van hang- en sluitwerk zal

per winkel kunnen verschillen en zal zelden meegenomen worden bij de

onderlinge afweging van winkelcentra. Daarom wordt voorgesteld op dit

aspect niet te scoren, tenzij er bijzondere omstandigheden zijn die tot eenandere conclusie leiden.

Score: 0 of (+) of H

g - aantrekkelijkheid van een potentieel doelwit

Aangezien nagenoeg elk winkelcentrum wel een aantrekkelijk doelwit

vormt, zowel door de aanwezigheid van winkels met waardevolle goederen

en/of banken en de aanwezigheid van mensen met een gevulde beurs is het

in het kader van deze verkenning niet zinvol winkelcentra daarop verschil

lend te beoordelen, ook al is het denkbaar verschillend te oordelen over de

situering van banken in het winkelcentrum. Daarom wordt voorgesteld opdit aspect niet te scoren, tenzij er bijzondere omstandigheden zijn die tot

een andere (positieve of negatieve) conclusie leiden .

Score: 0 of (+ ) of H

h - fysieke kwetsbaarheid van het doelwit

Op dit aspect kan verschillend gescoord worden , doordat er al dan niet

kwetsbare materialen zijn toegepast, zoals kwetsbaar straatmeubilair, ver

lichting en kwetsbare gevelmaterialen.

Score : 0 of (+) of (-)

Door op elk der aspecten te scoren is een totaal-score te berekenen door de

verschillende deelscores bij elkaar op te tellen. Deze totaal-score is onder te

verdelen in drie groepen:

> 4 (+ ) en < 4 (-) / < 4 (+ ) en < 4 H / < 4 ( + ) en > 4 (-)

Dit leidt tot de waardering:

"goed " (4) / "matig" (2) / "slecht" (0)

Een meer gedetailleerde "checklist" voor de veiligheid van winkelcentra isgemaakt door Van Dijk, van Soomeren en Partners te Amsterdam (" Preven

tief inrichtingen van winkelcentra"). Deze checklist is voor het onderhavige

doel te gedetailleerd .

32



2.4 Waardering en weging van de aspecten

Nadat voor een winkelcentrum meting en waardering van de verschillende

deelaspecten heeft plaats gevonden, is het mogelijk bij elk aspect te bezienof er aanleiding is tot het nemen van maatregelen om zwakke plekken te

verbeteren.Voor het bepalen van een totaal-oordeel is het wenselijk de betekenis van al

die deelwaarderingen samen te voegen tot een waardering voor het buurt-

winkelcentrum als geheel.

Hierna is, ter illustratie van de manier waarop dat zou kunnen gedaan wor-

den, voor elk aspect of subaspect een aanname gedaan betreffende het

relatieve belang van elk door achter elk aspect en elk deelaspect een we-

gingsfactor in te vullen.

De wegingsfactoren zijn zodanig gekozen dat per hoofdaspect de som van

de wegingsfactoren 1.0 bedraagt. Daardoor is het mogelijk steeds het rela

tieve belang van een aspect te vergelijken met dat van een ander aspect,

zowel binnen dat hoofdaspect als met een aspect binnen een ander hoofd-

aspect.

A: Stedebouwkundige aspecten

1.

2.

3.

4.

Stedebouwkundige struktuur

Struktuur van de winkelvoorzieningen

Ligging van het buurtwinkelcentrum

Bereikbaarheid

a. voor consumenten

- te voet of per fiets

- per bus/tram

- per autob. voor leveranciers

- per vrachtauto

5. Parkeervoorzieningen

a. voor fietsen

b. voor auto's

Subtotaal

waardering

4 3 2

4 2

4 2

4 2

4 2

4 2

4 2

4 2

4 2

weging score

max.

0 .10 .40

0 .20 .80

0 .15 .60

0 .15 .60

0 .05 .20

0 .05 .20

0 .10 .40

0 .15 .60

0 .05 .20

1.0 max

4.00

33



B: Functioneel- economische aspecten

waardering weging score

max.

1 . Draagvlak

a - potentieel 4 3 2 0 .20 .80

b - feitenlijk (koopgedrag/binding) 4 3 2 0 .10 .40

2. Omvang van het centrum

a - aantal m2 b.v.o.

b - leegstand (als indikatie ven te 4 2 0 .05 .20

grote omvang 4 2 0 .05 .20

3. Samenstelling winkelpakket

a - de aanwezigheid van het "basis- 4 3 2 0 .15 .60

pakket food"

b - de aanwezigheid van een "trek- 4 2 0 .10 .40

ker"

4. Kwaliteit artikelen 4 3 2 0 .10 .40

5. Prijspeil/prijsimago 4 3 2 0 .10 .40

6. Service 4 3 2 0 .05 .20

7. Promotie 4 2 0 .05 .20

8. Eigendom en beheer p.m. p.m. p.m.

9. Gemeentelijk beleid 4 2 0 .05 .20

Subtotaal 1.0 max

4.00

34



C: Vorm- en b e le v in g s a s p e c te n

waardering weging score

max. 1 . Hoofdopzet 4 2 0 .10 .40 2. Bouwwijze 4 2 0 .05 .20 3. Vormgeving g e m e e n s c h a p p e li jk ge- 4 2 0 . 15 .60

bied

4 . In te g ra t ie met o m rin g e n d e functies 4 2 0 .05 .20 5. Comfort

a. beschutting tegen regen

b . beschutting te g e n wind 4 3 2 0 .15 .60 c. s itu e r in g t.o.v. de zon 4 3 2 0 .05 .20 d. verb lij fskarakter 4 2 0 .05 .20

4 2 0 .10 .40

6. B eheer / uitstraling / h e rk e n b a a rh e id a. staat van onderhoud gebouwen b. staat v a n onderhoud omgeving 4 2 0 .05 .20 c. oppervlakte e ta la ge s

d. h e rk e n b a a rh e id 4 2 0 .05 .20

4 2 0 .05 .20 4 2 0 .05 .20

7. S o cia le v e il ig h e id 4 2 0 .10 .40

Subtotaal 1.0 max

4.00

D o o r d e d e e ls c o re s p e r hoofdaspect bij e lka a r op te te lle n ontstaat de to

ta a ls c o re p e r hoofdaspect. O o k h ie r is d e m a x im a a l te b ehalen s c o re per hoofdaspect op 4.00 gehoud e n .

D aarna is het m o g e li jk het re la tie ve b elan g van e lk hoofdaspect aan te geven door opnieuw weging, m a ar n u tu s s e n de hoofdaspecten o n d e rl in g , toe te p assen.

In e ld ers verricht o n d e rz o e k wordt d e indruk gewekt dat het v o o ra l b e d ri jfs economische a s p e c te n zijn die b ij d e toetsing van d e le v e n s v a tb a a rh e id van buurtwinkelcentra een be sli s sen de rol spelen. Niet ontkend kan worden dat d e b ela ng en van de betrokken winkeliers

zwaar zullen moeten wegen, m a a r het zijn niet d e enige b e lan g e n waarmee re k e n in g g e h o u d e n moet worden. O o k de and ere hoofdaspekten d ie n e n n a d ru k k e li jk meegewogen te worden. H ier is een verhouding van 0.3 : 0.5 : 0.2 a a n g e h o u d e n voor die o n d e rl in g e weging. D u id e li jk is dat voor het bepalen v a n d e le v e n s v a tb a a rh e id van een

35



winkelcentrum de functioneel-economische aspecten het zwaarst moeten

wegen.

Samenvatting scores per hoofdaspect

hoofdaspecten subscore X weging

A Stedebouwkundige aspecten max 4.00

B Functioneel-economische aspecten max 4.00

.30

.50

.20

1.0

C Vorm- en belevingsaspecten

Totaal

max 4.00

score*)

(x 2,5) 3.0

(x 2,5) 5.0

(x 2,5) 2.0

max

10.0

*) Om bij optelling van de aldus berekende scores maximaal een score van

10.00 (overeenkomend met het rapportcijfer 10) te kunnen verkrijgen is de

score met een factor 2,5 vermenigvuldigd .

Bij het bepalen van die wegingsfactoren is geen poging gedaan om er een

wetenschappelijke onderbouwing voor te leveren. Het bepalen van de we

gingen is per definitie subjectief en wordt vooral beïnvloed door de be

leids-doelstellingen die men kiest .Volstaan is met een vrij subjectieve schatting van het relatieve belang van

elk aspect te maken .

Indien in bepaalde situaties discussie ontstaat over deze weg ing is een

alternatieve weging gemakkelijk uit te voeren en kan snel blijken of een

andere weging hier tot een zodanig andere waardering leidt dat wezenlijk

andere conclusies te trekken zijn .

36



3.

TOEPASSING METING, WEGING EN WAARDE-RING WINKELCENTRA

3.1 Praktische betekenis van de kwali te itsbepaling

De praktische be teken is van een methode voor de bepa ling van een groot aanta l kwaliteitsaspecten is ge legen in de moge l i jkhe id tot een systemati sche eva lua tie van de ve rsch il lende , van belang geachte aspecten . Voor eventuee l te nemen maa trege len ter verbetering van bepaalde aspec-ten is niet nod ig weging toe te passen en sco res te berekenen , maa r kan vo ls t

aan worden met het aangeven van moge lijke verbeteringen ten aanzie n van de betreffende aspec ten . In somm ige s itua t ies is de praktische be teken is van het berekenen van de totale sco re voor een geheel winkelcentrum groot. Bij het berekenen van de score van een bepaald winkelcentrum gaat het minder om de abso lu te score te bepalen , maar is deze aanpak met name bedoe ld om de re la tieve score van ve rsch il lende cen tra onde rling te kunnen ve rge li jken . Deze onder linge ve rge l i jk ing is nod ig om zo verantwoord moge li jk keuzes te kunnen maken ten aanzie n van s lu i t ing , handhaving of ve rbe te r ing van buurtwinkelcentra, op basis van een wense li jk geach te structuur (netwerk) van winkelvoorzie

n ingen. D iscuss ie over de weging der aspecten is u i te raa rd moge li jk , waarbij men dient te bedenken dat deze methodiek een goede moge li jkhe id biedt om versch il in weging door te rekenen om te zien of daaruit be langr ijke verschil len in rangorde ontstaan. Dus of een derge li jk ve rsch i l in weging relevant is voor de te trekken conc lus ies . Daarnaast wordt het moge li jk de gevo lgen van s lu it ing van een bepaa ld centrum "door te rekenen" voor de overbli jvende cen tra , zodat er mode llen te ontwikkelen zijn waarin de gevo lgen van a lte rna tieve maatrege len onder-lin g te ve rge li jken z ijn .

Uit onde rzoek naar de gevo lgen van de aanpass ing van buurtwinkelcentra (Taa tgen 1991) blijk t dat door versch il lende ve rbe te r ingsmaa trege len te nemen een toename van meer dan 20% van het mark taandee l in de food-sector mogelijk is.

37



Als er nog zoveel ruimte in de vloerproductiviteit blijkt te zitten, mag wor

den aangenomen dat met een omzetgroei van 10% van f 10.000./ m2 , dus

caf

1000.- /m2

verkoopvloeroppervlak is gemoeid.Bij een bruto winstmarge van 25% betekent dat een extra winst van bruto

f 250.-/m 2 , zodat gekapitaliseerd een investering tot f 1500.-/m2 nog ren

dabel kan zijn . Een investeringsbedrag dat zonder meer zeer ruim genoemd

kan worden, omdat het de kosten van nieuwbouw nadert.

3.2 Hoe nu verder

In enkele recent verrichte onderzoeken (De Graaf, 1991 en Van den Akker,

1991) zijn delen van de hier ontwikkelde checklist reeds in de praktijk ge

toetst, wat tot aanpassing van de concept-checklist heeft geleid. Met de

hiervoor beschreven checklist zullen opnieuw een aantal buurtwinkelcentra

getoetst worden en kan de bruikbaarheid ervan in de praktijk blijken.

Bij de selectie van deze centra zal met name zorgvuldig gezocht worden

naar situaties waarin de positie van buurtwinkelcentra t.o.v. de wijkwin

kelcentra wat kansrijker is dan in de situaties waar genoemde onderzoeken

plaats vonden.

Immers zowel in Den Haag Zuidwest (zie: Kok, 1988; Van der Knaap,

1990) als in Rotterdam Zuid (Van der Knaap, 1990) zijn de buurtwinkel

centra zo dicht bij wijkwinkelcentra gesitueerd dat voor veel bewoners er

nauwelijks verschil in afstand is tussen hun woning en het buurtwinkelcen

trum of het wijkwinkelcentrum. Soms zijn het wijkwinkelcentrum en het

buurtwinkelcentrum nagenoeg naast elkaar gesitueerd .

Een vergelijkbaar bezwaar geldt bij het onderzoek van Buursink (1977). Ook

daar varieert de afstand van de buurtwinkelcentra tot de centra van hogere

orde van 150 m tot 600 m. Daardoor zijn de resultaten van het onderzoek

sterk vertekend; met name ten aanzien van de koopkrachtbindingspercenta

ges van de buurtwinkelcentra en zijn conclusies betreffende het belang van

geringe afstanden voor het kopen van de dagelijkse boodschappen moeilijk

te generaliseren.

In haar studie naar structuren van winkelvoorzieningen in Nederland komt

Berkemeijer (1992) tot de conclusie dat een ideale structuur van de winkel

voorzieningen zelden gerealiseerd is, maar dat enkele centra in enkele ste

den daar wellicht dicht bij komen.

Nadat aldus deze checklist verder ontwikkeld is voor de kwaliteitsmeting

van buurtwinkelcentra is het de bedoeling te onderzoeken in hoeverre deze

ook bruikbaar is voor centra op een hoger niveau in de hiërarchie van win

kelvoorzieningen.De hier beschreven methodiek van kwaliteitsbepaling is primair bedoeld als

middel tot aanpassing van bestaande structuren. Uiteraard is deze ook te

gebruiken bij het toetsen van plannen of ontwerpen in nieuwe situaties.

38



Daarnaast levert deze werkwijze naar verwachting in teressant materiaa l op voor de heroverweging van de meest gewenste structuur van winkelvoor-zie ningen in nog te p la

nnen woongebieden .Een noodzake li jke he rijk ing van de veela l gehanteerde h ië ra rch ische struc-tuur van deze voo rz ien ingen is mede op dit materiaa l te baseren .

39



-------------

40



4.LITERATUUR

ARCHITECT, de, Themanummer: "Winkelcentra", oktober 1987.

Akker, P.C.W. van den (1991) "Op zoek naar verbetering", Stageverslag

NHTV Tilburg, OSPA, Delft.

Bak, L. (1987), Een nieuw concept voor de verzorging van woongebieden

met een beperkt aantal inwoners, Amersfoort.

Berkemeijer, L.M. P. (1992) "Winkelstructuren in Nederland", Stageverslag

Hogeschool Utrecht, Delft

Buursink, J. (1977), "De hiërarchie van winkelcentra", Geografisch Instituut

R.U. Groningen.

Centraal Instituut Midden- en Kleinbedrijf (1985), "De levensvatbaarheid

van kleine buurtwinkelcentra" , CIMK, Diemen .

Gantvoort, J.TH. en P. Guyt ( 1987) "De start van een nieuw winkelcen

trum", TU - Delft.

Gantvoort, J.TH. (1988), De functionele hiërarchie onder druk, in: Planolo

gische Diskussiebijdragen 1988, Deel 1, Delft.

Gantvoort, J.TH. (1991), "Vloerproduktiviteit, wat doe je er mee?" Verslag

studiemiddag VEDIS. OSPA, Delft.

Graaf, Y. de (1991), "Toetsing en aanpassing van een buurtwinkelcentrum" ,

Delft.

Knaap, M.A.M. van der, e.a. "Aanpassing van het aanbod van wijkvoor

zieningen aan bevolkings-veranderingen", OSPA, Delft, 1989

41



Kaufman, W. "Het andere gezicht van Hoog Catharijne, Randgroepen vor

men een bedreiging", Bouw no. 9 1986.

Kok, R. (1987) "Winkelstructuur 's-Gravenhage Zuid-West", 's-Gravenhage.

Korthals Altes, H.J. (1993), "Preventief inrichten van winkelcentra". Van

Dijk, van Soomeren en Partners, Amsterdam.

Nederlandse Raad voor de Winkelcentra (1988), "Workshop beveiliging en

verzekering van winkel-concentraties in stedelijke gebieden", Utrecht.

Nienhuis, J.T. (1991) Retailing in The Netherlands. EIM, Zoetermeer.

Stevens, H. , "Winkelconcepten onderhevig aan gedurige veranderingen" inBOUW 43 (1988), nr.25.

Taatgen, G.T. (1991), "Buurtwinkelcen tra zakelijk bekeken". Commissie

Ontwikkeling Bedrijven, Sociaal Economische Raad, Den Haag.

Taatgen, G.T. (1991), "Checklist Buurtwinkelcentrum". Commissie Ontwik

keling Bedrijven, Sociaal Economische Raad, Den Haag .

Velde, te G. en M.L. Verheul (1989) "Renovatie van winkelcentra - Check

list". Afstudeer-onderzoek, TU-Delft.

Velde, J.A. van de en P.T.E.M. Welles (1991) "Aanpak herstructurering

winkelcentra", EIM en IMK, Zoetermeer/ Diemen.

Voorden, M. van der (1982) "Windhinder" Diktaat Stedebouwfysica gc 49

Deel 3 TH-Delft, Afd. Civiele Techniek.

Voordt, D.J.M. van der en D. Vrielink (1987) "Kosten/kwaliteit Wijkwel

zijnsaccommodaties" . OSPA, TU-Delft.

Voordt, D.J.M. van der en H.B.R. van Wegen ( 1990) "Sociaal veilig ont

werpen". Publikatieburo Bouwkunde, T.U.- Delft.

Zimmer, H. (1988) "Ontwikkelingen in de branche-samenstelling van buurt

winkelcentra in Rotterdam", Stageverslag, TU Delft.

42



Eerder verschenen publikaties op het terrein van

PL6.NNING VAN STEDELIJKE FUNCnES

J.Th . Gantvoort en P. Guyt FUNCTIE OOSTERHOF OPNIEUW ONDERZOCHT. OSPA-rapport nr. 9 , Delftse Univers itaire Pers, 1987.

J. den Draak

IMPLICATIES VAN DEMOGRAFISCHE ONTWIKKELINGEN OP MIDDELL6.NGE TERMIJN VOOR STEDELIJKE EN REGIONALE HERINRICHTING . OSPA-rapport nr.17, Delftse Universita ire Pers, 1988 .

MAM . van der Knaap

AANPASSING VAN HET AANBOD VAN WIJKVOORZIENINGEN AAN BEVOLKINGS-VERANDERINGEN . OSPA-rapport nr. 20, Delftse Universita ire Pers, 1988.

MAM . van der Knaap , J . den Draak, J.Th. Gantvoort en D. Vrie link AANPASSING VAN HET AANBOD VAN WIJKVOORZIENINGEN AAN BEVOLKINGSVERANDERINGEN . Deel 11 : vers lag van drie case-studies . OSPA-rapport nr.26, Delftse Universita ire Pers , 1989.

J.Th . GantvoortFUNKTIONELE HIERARCHIE ONDER DRUK . Een vergelijkend onderzoek naar hetkoopgedrag in een aanta l woonwijken in het zgn . RoCa-gebied . OSPA-rapport nr.29, Publikatieburo Bouwkunde, 1991 .

C . Hua, M. Tacken en J. den Draak

IMPACTS OF SOCIAL REFORMS ON URBANIZATION AND PL6.NNING IN CHINA. Some tentative comparisons with the Netherlands . OSPA-rapport nr. 33 , TU Delft , 1993.

P. GuytFUNCTIEMENGING; MOGELIJKHEDEN EN BEPERKINGEN BIJ TOEPASSING IN STEDELIJKE WOONWIJKEN . OSPA-werkstuk nr. 22, TU Delft, 1991.

J . den Draak (red .)

STEDELIJKE BEVOLKING EN VOORZIENINGEN . Enkele onderzoeksaspecten en richtlijnen voor ontwerp en planning betreffende gezondheidszorgvoorzieningen en winkelvoorz ieningen . Uitg . van OSPA i.s .m. Nethur. ISBN 90-5269-135-5 . Publikatieburo Bouwkunde, Delft, 1993 .

J. den Draak (red.)

VAN BLAUWDRUK NAAR DRAAIBOEK . Scenario's in de ruimtelijke planning en volkshuisvesting" . (ISBN 90-6275-931-9 ) . Delftse Unive rsita ire Pers, Delft, 1993 .



I



- --

De Waarde Van Buurtwinkelcentra

Documents

Transcript of De Waarde Van Buurtwinkelcentra