De waarde bepaald/t

rekenkamercommissiekc

De waarde bepaald/tDe uitvoering van de waardebepaling Wet WOZ

kc

Ede, 6 oktober 2008

Rekenkamercommissie Ede

De waarde bepaald/tDe uitvoering van de waardebepaling Wet WOZ

�

Inhoudsopgave

1. De waarde bepaald/t Oplegnotitie met aanbevelingen

2. Onderzoeksrapport

3. Bijlagen

4. Reactie burgemeester en wethouders

5. Nawoord rekenkamercommissie

�

De Waarde bepaald/t Oplegnotitie met aanbevelingen

�

De Waarde bepaald/t

De rekenkamercommissie wil met dit onderzoek

inzicht bieden in de manier waarop de gemeente

Ede de Wet WOZ uitvoert, hoe de waardebepaling

tot stand komt en de informatievoorziening naar

burgers en belanghebbenden plaatsvindt. De

bevindingen van de commissie zijn opgenomen in

dit rapport. De conclusies zijn uitgewerkt in hoofd-

stuk 11. Daar wordt antwoord gegeven op de

onderzoeksvragen.

Het geheel overziend concludeert de rekenkamer-

commissie dat de gemeente de Wet WOZ naar

behoren uitvoert. In het algemeen vindt de waar-

debepaling op een juiste wijze plaats. De manier

waarop wordt getaxeerd is in overeenstemming

met landelijke instructies. De gemeente heeft de

afgelopen jaren tegen, in vergelijking met andere

gemeenten, relatief lage kosten veel werk geleverd.

Gelijktijdig zijn in de bedrijfsvoering twee majeure

wijzigingen – overgaan in eigen beheer van

taxeren en verandering van waarderingssysteem –

doorgevoerd.

Dat neemt niet weg dat er in de bedrijfsvoering

verbetering mogelijk en nodig is. De inzichtelijk-

heid van de modelmatige manier waarop de

waarde wordt bepaald is voor buitenstaanders niet

altijd helder. Het taxatiesysteem is complex, de

gebruikte formules en parameters zijn niet trans-

parant en lastig te doorgronden. Verder staat of

valt de waarde die het systeem bepaalt met de

juistheid en volledigheid van de gegevens. De

controle daarop is niet optimaal geborgd in de

bedrijfsvoering.

De interne kwaliteitscontrole op de werkprocessen

laat op onderdelen te wensen over. Dat geldt ook

voor de samenhang tussen de interne controle en

de controle door de accountant en het toezicht

door de Waarderingskamer.

De gemeente heeft geen eigen (politiek-bestuurlijk)

kader vastgesteld voor de uitvoering van de waar-

debepaling. Naast de landelijk voorgeschreven

richtlijnen ontbeert de uitvoerende afdeling een

heldere bestuurlijke context waaraan het zich kan

spiegelen. Bij de twee majeure ontwikkelingen die

zich in de uitvoering hebben voorgedaan heeft het

bestuur zich terughoudend opgesteld.

De potentiële gevolgen van deze ontwikkelingen

zijn bestuurlijk onvoldoende onderkend.

Over het geheel genomen is de waardebepaling

�00� taxatietechnisch correct uitgevoerd.

Ten opzichte van de waardebepaling �00� hebben

zich diverse waardeschommelingen voorgedaan.

De schommelingen zijn mede beïnvloed door de

wijziging van het taxatiemodel en de overstap van

uitbesteden naar zelftaxatie.

Bij de waardevaststelling �00� was bij talrijke

woningen sprake van een bovengemiddelde waar-

destijging. Die waardestijgingen zijn meestal wel,

maar soms niet, goed herleidbaar of te verklaren.

De communicatie met burgers over de waarde-

bepaling was ineffectief. De communicatiebood-

schap was gericht op de belastingheffing en de

onroerende zaakbelastingen. Een onderbouwing

annex toelichting op de waardeontwikkeling en

een verklaring voor de waardestijgingen bleef ach-

terwege.

Het percentage gehonoreerde bezwaren tegen de

waardevaststelling is hoog. Een overall analyse

van alle ingediende bezwaren ontbreekt.

�

Op basis van de bevindingen als verwoord in dit

rapport komt de rekenkamercommissie tot de vol-

gende aanbevelingen:

1. Ontwikkel in deze raadsperiode een helder uit-

voeringskader voor de manier waarop de waar-

debepaling Wet WOZ binnen de landelijke

voorschriften wordt uitgevoerd. Draag zorg

voor politiek-bestuurlijke terugkoppeling bij

risicovolle en/of gevoelige onderdelen in de

bedrijfsvoering.

�. Geef in deze raadsperiode de bedrijfsvoering

een kwaliteitsimpuls. Ontwikkel een

kwaliteitstraject gericht op:

de kwetsbaarheid van de bestaande

organisatie;

de kwaliteitszorg, procesbeheersing en het

sturingskader;

de samenhang tussen de interne controle en

de controle door de accountant en de

Waarderingskamer;

de jaarlijkse analyse van bezwaarschriften

ter verbetering van de taxatie- en

bedrijfsvoeringprocessen.

•

•

•

•

�. Verbeter bij de eerstvolgende taxatieronde de

communicatie. Draag zorg voor een heldere

boodschap en ontwikkel een communicatie-

strategie. Leg in het door het college aangekon-

digde communicatieplan afspraken vast over:

het toelichten van de waardeontwikkeling

en de methodiek van modelmatige waarde-

bepaling;

het gericht informeren en benaderen van

belanghebbenden bij bovengemiddelde

waardestijgingen;

het screenen van de schriftelijke

correspondentie met burgers op taalgebruik

en begrijpelijkheid;

het via de gemeente-enquête bevragen van

burgers naar het oordeel over de inhoud en

manier waarop de gemeente over de Wet

WOZ communiceert.

•

•

•

•

10

Onderzoeksrapport

De Waarde bepaald/t

11

Inhoudsopgave

1. Inleiding ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 1�

1.1. Aanleiding …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 1�

1.�. Leeswijzer …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 1�

�. Opzet van het onderzoek …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 1�

�.1. Doelstelling en onderzoeksvragen ……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 1�

�.�. Afbakening ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 1�

�.�. Gevolgde werkwijze ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 1�

�. Beoordelingskader ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 1�

�.1. Normen ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 1�

�.�. Begrippen ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… �0

�. Uitvoering van de Wet WOZ in Ede ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………… �1

�.1. Beleid en doelstellingen ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… �1

�.�. WOZ–objecten en WOZ-waarde …………………………………………………………………………………………………………………………………………………… �1

�.�. Organisatie en uitvoering ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ��

�.�.1. Organisatie …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ��

�.�.�. Werkprocessen ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ��

�.�.�. Gegevensbeheer ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ��

�.�.�. Ontwikkelingen vanaf �00� ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ��

�. Methodiek waardebepaling ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… �1

�. Controle ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ��

�. Bezwaar en beroep ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ��

�. Uitvoeringskosten ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ��

�. Communicatie ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ��

10. Waardeontwikkeling �00� - �00� ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ��

11. Conclusies …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… �0

1�

1.1. Aanleiding

De vaststelling van de WOZ-waarde peildatum

1 januari �00� (belastingjaar �00�) heeft tot formele

en informele bezwaren en klachten van burgers

geleid. Die waren vooral gericht tegen de verschil-

len tussen de WOZ-waarde �00� en de waarde �00�

van woningen. De voor de burgers soms onbe-

grijpelijke waardestijgingen van de eigen woning

heeft tot vragen geleid en verzoeken om ophelde-

ring. De onduidelijkheid daarover is versterkt door-

dat de gemeente op een groot aantal taxatie-

verslagen �00� abusievelijk de WOZ-waarde �00�

heeft vermeld.

Naar aanleiding van de ontstane commotie hebben

de raadsfracties van het CDA en de PvdA de reken-

kamercommissie voorgesteld onderzoek te doen

naar het hoe en wat van waardetaxaties van on-

roerend goed in de gemeente Ede.

De fracties wilden weten hoe de waardebepalingen

tot stand komen, welke systematiek de gemeente

daarbij hanteert, hoe met belanghebbenden wordt

gecommuniceerd en wat de aard en omvang is van

het aantal bezwaren tegen de waardevaststelling.

Na een oriëntatie op het onderwerp heeft de reken-

kamercommissie besloten de waarde-

bepaling WOZ op te nemen in haar onderzoeksplan

�00�. Dit vanwege het belang van de waardevast-

stelling. Immers de WOZ-waarde vormt niet alleen

de grondslag voor de onroerende zaakbelasting van

de gemeente, maar ook voor belastingheffing door

het Rijk en de Waterschappen.

1.2. Leeswijzer

Hoofdstuk � beschrijft de opzet van het onderzoek,

de onderzoeksvragen en de gevolgde werkwijze.

Daarbij wordt de reikwijdte van het onderzoek

afgebakend en wordt vermeld wat niet in het

rapport is behandeld. Hoofdstuk � geeft het

normen- en begrippenkader weer. Hoofdstuk �

bevat een beschrijving van de manier waarop de

gemeente Ede de Wet WOZ uitvoert. In de volgende

hoofdstukken wordt ingezoomd op de methodiek

van modelmatige waardebepaling, het toezicht en

de controle, bezwaar en beroep, de uitvoeringskos-

ten en de communicatie. Daarna volgt een

beschrijvende analyse van de waardeontwikkeling

WOZ �00� versus �00�. Tot slot worden de conclu-

sies van de commissie op een rij gezet.

1. Inleiding

1�

2.1. Doelstelling en onderzoeksvragen

De rekenkamercommissie streeft met dit onder-

zoek de volgende doelstelling na:

“Inzicht bieden in de manier waarop de gemeente Ede de

Wet WOZ uitvoert, en in het bijzonder in de systematiek

met betrekking tot de waardebepaling van onroerende

zaken en de informatievoorziening daarover naar

burgers en belanghebbenden.

De centrale onderzoeksvraag die de commissie

heeft gesteld luidt:

2.2. Afbakening

Het onderzoek richt zich primair op het krijgen

van inzicht in de wijze waarop de uitvoering van

de Wet WOZ plaatsvindt, de taxatiesystematiek en

de informatie-overdracht naar en communicatie

met belanghebbenden. De focus ligt daarbij op

woningen en in beperkte mate op niet-woningen.

De reikwijdte van het onderzoek richt zich voor

wat betreft de uitvoeringsaspecten op de werk-

processen en de interne organisatie. Het onder-

zoek beoogt echter niet een totale doorlichting te

geven van de bedrijfsvoering van de afdeling

belastingen resp. de sectie WOZ. De doelmatigheid

van de uitvoering van de Wet WOZ op zich is geen

onderwerp van onderzoek.

In dit rapport wordt niet ingegaan op de vergissing

waarbij de verkeerde waarde op (een deel van) de

taxatieverslagen is vermeld. Hierover hebben bur-

gemeester en wethouders schriftelijk tekst en uit-

leg gegeven aan de gemeenteraad. Het incident

was voor de Directie van de sector Facilitair Bedrijf

& Burgerzaken (FBB) aanleiding een quick scan uit

te voeren. Op basis van de uitkomst daarvan is

besloten enkele verbeteringsmaatregelen in de

bedrijfsvoering van de afdeling belastingen door te

voeren. Over de aard en inhoud daarvan heeft het

college de rekenkamercommissie geïnformeerd.

In dit rapport wordt niet ingegaan op de relatie

WOZ-waarde en onroerende zaakbelasting. De

WOZ-waarde vormt de grondslag voor de Ozb-hef-

fing. De gemeente Ede gebruikt de waardebepaling

niet als financieringsinstrument. De gemeente

gaat uit van een jaarlijks gelijkblijvende Ozb-

opbrengst. Een stijging van de WOZ-waarde wordt

2. Opzet van het onderzoek

Hoe vindt de uitvoering van de Wet WOZ plaats

en in het bijzonder de waardebepaling en waar-

devaststelling van onroerende zaken en is de

informatievoorziening daarover adequaat?

Van de centrale onderzoeksvraag is een aantal

onderzoeksvragen afgeleid die de commissie in

haar onderzoek wil betrekken. Dat zijn achtereen-

volgens:

1. Welke beleidsvrijheid heeft de gemeente en

hoe is die ingevuld?

�. Hoe is de interne organisatie, het beheer en de

administratie van de uitvoering geregeld?

�. Hoe is het uitvoeringsproces rondom taxaties

en de taxatiemethodiek ingericht mede in

vergelijking tot andere gemeenten?

�. Hoe vinden controle en toetsing plaats op

taxaties?

�. Wat is de aard en omvang van de bezwaar-

schriften vanaf �00�?

�. Waaruit bestaan de uitvoeringskosten en hoe

verhouden die zich tot de rijksvergoeding?

�. Is de informatievoorziening over waarde-

bepaling en –vaststelling adequaat?

1�

via een lager Ozb-tarief gecompenseerd. Hierdoor

stijgt de lastendruk voor burgers tengevolge van

een hogere WOZ-waarde niet. Omgekeerd kan een

inkrimping van het WOZ-areaal er toe leiden dat

het Ozb-tarief wordt verhoogd om een gelijk-

blijvende Ozb-opbrengst te garanderen. De

werking en de resultaten van dit mechanisme zijn

in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten.

2.3. Gevolgde werkwijze

De rekenkamercommissie is begonnen met het

verkennen en bestuderen van de weten regel-

geving en aanpalende richtlijnen en instructies

voor de uitvoering van de Wet WOZ. Er is een start-

dossier samengesteld met de meest relevante

documenten.

In overeenstemming met het onderzoeksprotocol

zijn startgesprekken gevoerd met de portefeuille-

houder financiën en de Directie van de sector FBB.

In een tweetal presentaties heeft de commissie

zich laten informeren over de systematiek van

modelmatige waardebepaling.

Aansluitend zijn informerende gesprekken

gevoerd met externe partijen:

de Waarderingskamer, Deloitte accountants,

Tog Nederland Midden en Woonstede.

Vervolgens heeft de commissie interviews

gehouden met enkele medewerkers, de WOZ-

coördinator en met het hoofd van de afdeling

Belastingen.

Met de twee laatstgenoemden heeft daarna een

vervolgoverleg plaatsgehad. Daarbij is ondermeer

de analyse waardeontwikkeling �00� - �00�

besproken.

Tot slot heeft een aselecte steekproef plaats-

gevonden onder een aantal WOZ-objecten waar-

van de waardestijging boven of onder het gemid-

delde lag. Daarover heeft overleg plaatsgehad met

de WOZ-coördinator waarbij op de waardebepaling

van die objecten is ingegaan.

De lijst van geïnterviewde personen en de geraad-

pleegde instanties zijn opgenomen in de bijlage 1.

1�

3.1. Normen

Het normenkader wordt gevormd door de toepas-

selijke weten regelgeving. Uitgangspunt is de

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

Daarnaast is een aantal andere wetten van toepas-

sing, waaronder:

Gemeentewet

Algemene Wet Bestuursrecht

Algemene Wet inzake Rijksbelastingen

Waterschapswet

Wet inkomstenbelasting

Wet op de vennootschapsbelasting.

De Wet WOZ is in 1�� in werking getreden. Doel

van de wet is een uniforme en doelmatige waarde-

ring van onroerende zaken voor verschillende

belastingen en het scheppen van duidelijkheid voor

de belastingplichtigen. De WOZ-waarde wordt

gebruikt voor de vaststelling van de gemeentelijke

onroerende zaakbelasting, de door de waterschap-

pen geheven waterschapsomslag en het eigen-

woningforfait binnen de inkomstenbelasting.

Verder is de WOZ-waarde van invloed op de ven-

nootschapsbelasting. Met ingang van �00� is deze

belasting ingrijpend veranderd door de nieuwe Wet

werken aan winst. De WOZ-waarde is daarbij de

grondslag is voor het afschrijven van vastgoed.

Naar verwachting zal de WOZ-waarde in de toe-

komst breder worden gebruikt voor andere belas-

tingheffingen, bijvoorbeeld die op grond van de

Successiewet.

Wet WOZDe Wet WOZ vereist dat periodiek een waardebepa-

ling plaatsvindt van onroerende zaken. Voorheen

gebeurde dat voor een tijdvak van vier jaar. Vanaf

•

•

•

•

•

•

•

�00� is de periode verkort tot twee jaar en sinds

�00� vindt er jaarlijks een herwaardering plaats.

De gemeente is verantwoordelijk voor de uitvoe-

ring van de Wet WOZ en de waardebepaling (het

taxeren) en de waardevaststelling (het bekend-

maken) van onroerende zaken binnen de eigen

gemeentegrenzen. De gemeente moet zich bij de

uitvoering houden aan landelijke richtlijnen en

waarderingsinstructies.

De gemeente draagt verder de zorg voor gegevens-

beheer en –verstrekking, het bijhouden van tussen-

tijdse wijzigingen en het aanleveren van de waar-

degegevens aan de Belastingdienst en de

Waterschappen.

De gemeente ontvangt van de rijksoverheid een

kostenvergoeding voor de uitvoering van de Wet

WOZ. Die vergoeding gaat op termijn deel uit-

maken van de algemene uitkering uit het

Gemeentefonds. Ook zullen de bijdragen die de

Belastingdienst en de Waterschappen aan de

gemeenten betalen straks via de algemene uit-

kering uit het Gemeentefonds worden verdeeld.

De Waarderingskamer houdt als zelfstandig

bestuursorgaan toezicht op de uitvoering van de

Wet WOZ door de gemeenten. Het toezicht was tot

voor kort vooral gericht op de primaire processen

van de uitvoering door de gemeenten. Geleidelijk is

het toezicht verschoven van productcontrole naar

procesbeheersing en kwaliteitsbewaking.

De komende jaren ontwikkelt het zich verder rich-

ting systeemcontrole. Dan vindt een beoordeling

plaats van de interne beheersingsmaatregelen die

de gemeenten hebben getroffen.

3. Beoordelingskader

1�

Een overzicht met de meest relevante weten regel-

geving en de toepasselijke gemeentelijke regels is

opgenomen in de bijlage �.

3.2. Begrippen

In dit rapport worden verschillende begrippen

gebruikt. De beschrijvingen daarvan staan hieronder

vermeld. Die zijn ontleend aan de weten regelgeving

en/of de door de commissie geraadpleegde bronnen.

Gegevensbeheer Het verzamelen, opslaan, registreren, en verstrekken

van gegevens over in de gemeente gelegen onroe-

rende zaken en de waarde ervan. Het bijhouden van

wijzigingen in de objectafbakening door kadastrale

en gebruikersmutaties en/of verandering van fysieke

kenmerken.

HeffingsambtenaarDe gemeenteambtenaar die is aangewezen voor de

heffing van de gemeentelijke belastingen en die ver-

antwoordelijk is voor de uitvoering van de Wet WOZ.

Modelmatige waardebepalingGeautomatiseerd systeem voor de waardebepaling

van WOZ-objecten. Bij woningen betreft dit een

methode van systematische vergelijking met andere

verkochte woningen. Bij niet-woningen komt het

model -afhankelijk van het soort object- tot uitdruk-

king in de gecorrigeerde vervangingswaarde of de

huurwaarde-kapitalisatiemethode.

Onroerende zaakGrond of een zaak die duurzaam met de grond is ver-

enigd. Het betreft ongebouwde objecten en gebouwde

objecten.

ObjectkenmerkenKenmerken van een WOZ-object die van belang

zijn voor het bepalen van de waarde, zoals ligging,

soort object, bouwjaar, inhoud, kavelgrootte,

kwaliteit en staat van onderhoud.

TaxatieverslagHet taxatieverslag geeft informatie over de

opbouw van de taxatie en bevat tenminste de

objectaanduiding, de waarderelevante object-

gegevens, de getaxeerde waarde en de motivering

van de individuele afwijking ten opzichte van

vergelijkingsobjecten. Het verslag bevat verkoop-

cijfers en WOZ-waarden van drie vergelijkbare

panden.

Waardebepaling en waardevaststellingHet toekennen van een waarde aan een onroe-

rende zaak naar de staat waarin de zaak verkeert

op de waardepeildatum en het bekendmaken van

deze waarde bij een voor bezwaar vatbare beschik-

king. Het gaat om de ‘waarde in het economisch

verkeer’ in casu de verkoopwaarde.

Woning en niet-woning Een woning is een WOZ-object dat in hoofdzaak is

bestemd voor wonen (�0% van de waarde is toe te

rekenen aan woongedeelten) en waarvoor het

woningtarief van de Ozb wordt gehanteerd. Een

niet-woning dient niet in hoofdzaak tot woning.

Hierop is het niet-woningtarief van de Ozb van

toepassing.

WOZ-objectObject opgenomen in de WOZ-administratie.

De administratie omvat de gehele kadastrale

oppervlakte van de gemeente en alle onroerende

zaken, zowel gebouwd als ongebouwd eigendom.

�0

4.1. Beleid en doelstellingen

De gemeente is verantwoordelijk voor de uitvoe-

ring van de Wet WOZ en belast met de waardebe-

paling van de WOZ-objecten. De uitvoering vindt

plaats op basis van weten regelgeving, landelijke

richtlijnen, instructies en randvoorwaarden als

neergelegd in diverse uitvoeringsbesluiten.

Binnen deze regelgeving kan de gemeente geen

eigen beleid ontwikkelen. Wel beschikt de

gemeente over een beperkte mate van beleidsvrij-

heid ten aanzien van uitvoeringszaken. De

gemeente heeft zeggenschap over de organisatie,

de inbedding van de werkprocessen en de kwali-

teit van de waardebepaling. De gemeente beslist

hoe (en door wie) de waardebepaling wordt uitge-

voerd. Dat kan in eigen hand gebeuren of worden

uitbesteed aan een taxatiebureau. Ook bepaalt de

gemeente of gebruik wordt gemaakt van een

systeem voor de modelmatige waardebepaling. De

keuze voor een bepaald taxatiemodel is vrij. Wel

moet het systeem aan minimale kwaliteitseisen

voldoen. Ook moet het beantwoorden aan de

richtlijnen uit de landelijke Waarderingsinstructie

voor de waardebepaling.

De centrale doelstelling van de gemeente Ede richt

zich op het optimaliseren van de publieke dienst-

verlening en de communicatie met burgers. Er zijn

beleidsdoelen bepaald voor de lokale heffingen

waaronder de onroerende zaakbelasting. Er zijn

geen bestuurlijke doelen geformuleerd voor de uit-

voering van de Wet WOZ.

De doelstelling van de sector FBB i.c. afdeling

Belastingen richt zich op de kwaliteit van de uit-

voering. De afdeling heeft zich ten doel gesteld om

binnen de landelijke kaders te komen tot een

kwalitatief goede waardebepaling. De kwantiteit

4. Uitvoering van de Wet WOZ in Ede

van de werkproductie, de snelheid van afhande-

ling van bezwaren en de uitvoeringskosten zijn

daaraan ondergeschikt. Het terugdringen en ver-

minderen van de aantallen bezwaarschriften is

geen doel op zich. Wel hecht de afdeling aan een

correcte beoordeling van de ingediende bezwaren

met als nevendoel het verbeteren van het proces

van de waardebepaling.

4.2. WOZ–objecten en WOZ-waarde

Het aantal WOZ-objecten op waardepeildatum

1 januari �00� bedroeg binnen de gemeente ruim

�1.000 objecten. Hiervan zijn ��.��0 woningen en

�.�� niet-woningen en ± �.000 objecten waarvoor

geen WOZ-waarde wordt vastgesteld.

Bij de waardebepaling van woningen wordt onder-

scheid gemaakt in woningtypen en bijzondere

woningtypen. Elk woningtype is gedefinieerd en

beschreven. Daarbinnen zijn subtypen aange-

geven. De typologie is een combinatie van fysieke

en bestemmingskenmerken. Er wordt een groot

aantal woningtypen onderscheiden. Daarvan

komen er in Ede een kleine honderd feitelijk voor.

Het merendeel daarvan betreft tussenwoningen

(��%) en meergezinswoningen zoals flats en

appartementen (��%), vrijstaande woningen (1�%)

�-onder-1-kapwoningen (1�%), kop- en hoekwonin-

gen (11%) en recreatie-, overige woningen en gara-

ges (�%).

De niet-woningen worden onderscheiden in

courante en incourante objecten. Tot de eerste

categorie behoren bedrijfspanden, zoals kantoren,

winkels en fabrieken. De tweede categorie omvat

scholen, sportaccommodaties, kerken,

�1

ziekenhuizen, nuts- en overheidsgebouwen en

agrarische objecten. Het percentage courante niet-

woningen bedraagt ca. ��% en de incourante

objecten ca. ��%. Van de laatste categorie bestaat

ruim de helft uit agrarische objecten.

De eigendomsverhouding van de WOZ-objecten is

van belang voor de Ozb-heffing. Eigenaren betalen

die heffing aan de gemeente. Gebruikers van

woningen (huurders) betalen geen Ozb. Dit in

tegenstelling tot gebruikers van niet-woningen

Van de totale woningvoorraad in Ede bestaat ��%

uit koopwoningen en ��% uit huurwoningen. Het

overgrote deel van de huurwoningen is bezit van

Woonstede Woningcorporatie. Het corporatiebezit

concentreert zich op rijen- en meergezinswonin-

gen. Van het totale woningbestand in Ede is een

kwart corporatiewoningen. Daarmee is

Woonstede de grootste eigenaar van WOZ-objec-

ten in de gemeente Ede.

De som van de totale waarde van alle WOZ-objec-

ten in de gemeente Ede bedaagt circa € 1� miljard.

Hiervan is ± 10.� miljard de waarde van woningen

en ± �.� miljard de waarde van de niet-woningen.

4.3. Organisatie en uitvoering

De afgelopen jaren hebben zich ontwikkelingen

voorgedaan die van invloed zijn geweest op de

inrichting, organisatie en uitvoering van de Wet

WOZ. In paragraaf �.�.�. komen die aan de orde.

Daarbij wordt stilgestaan bij twee voor Ede

majeure ontwikkelingen, te weten het in eigen

hand nemen van de taxaties en de overstap naar

een ander systeem voor de modelmatige waarde-

bepaling.

4.3.1. OrganisatieBurgemeester en wethouders zijn verantwoorde-

lijk voor de organisatie van de Wet WOZ.

Het college heeft de uitvoering gepositioneerd

binnen de afdeling Belastingen van de sector FBB.

Het hoofd van de afdeling is heffingsambtenaar en

verantwoordelijk voor de belastingheffing. Dat

betreft een geattribueerde bevoegdheid. Hij is ver-

antwoordelijk voor de uitvoering van de WOZ en

draagt zorg voor de waardebepaling en -vaststel-

ling, uitspraken op bezwaarschriften, het behan-

delen van beroepszaken en het afleggen van

verantwoording aan de Waarderingskamer. In de

praktijk fungeert hij als integraal manager en

bemoeit zich inhoudelijk niet rechtstreeks met de

WOZ-werkzaamheden. De verantwoordelijkheid

voor de operationele uitvoering is neergelegd bij de

WOZ-coördinator.

Formatie, functies en takenDe sectie WOZ binnen de afdeling Belastingen

heeft per �00� een formatieomvang van 10 fte’s.

De formatieplaatsen zijn ingevuld met de volgende

functies:

coördinator WOZ (1,0 fte)

taxateur (� fte)

assistent-taxateur (� fte’s)

medewerker bezwaarafhandeling (� fte’s)

medewerker WOZ (�.0 fte)

medewerker applicatiebeheer (1.0 fte)

De functie coördinator WOZ is voor 0,� ingevuld.

De functie bezwaarafhandeling is per juli �00� uit-

gebreid van 1.0 naar �.0 fte. De applicatiebeheerder

verricht ook werkzaamheden voor de afdeling

Belastingen.

De personeelsformatie is de laatste jaren meer dan

verdubbeld. In �00� bedroeg de formatie � fte’s, in

•

•

•

•

•

•

��

�00� waren dat � fte’s, in �00� �.0 fte’s en �00�

10 fte’s. De uitbreiding van de formatie hangt

samen met het besluit om de taxaties en aanver-

wante taken niet meer uit te besteden maar geheel

in eigen hand te nemen.

De WOZ-coördinator draagt zorg voor het functio-

neren van de sectie WOZ, de taxaties, de interne

controle en de afhandeling van bezwaar en beroep.

Hij oefent controle en toezicht uit op de kwaliteit

van de werkzaamheden. Ook voert hij zelf taxaties

uit. De taxateur zorgt voor de waardebepaling en

toetst de uitkomsten uit het systeem voor model-

matige waardebepalingen. Elke taxateur heeft zijn

eigen specialisatie (taxatie van woningen, niet-

woningen of agrarische objecten). De assistent-

taxateur is werkvoorbereider en houdt zich bezig

met voorbereidende processen zoals de perma-

nente marktanalyse, controle op objectkenmerken

en mutaties. De medewerker bezwaar en beroep

behandelt administratief en inhoudelijk de

bezwaarschriften en stelt de concept uitspraken

op. De medewerker WOZ is verantwoordelijk voor

gegevensbeheer en het verwerken van kadastrale

informatie, zoals perceelsplitsingen, vernummer-

ringen, verandering van eigenaar en dergelijke.

De applicatiemedewerker beheert samen met de

ICT-afdeling de databases.

Alle medewerkers moeten voldoen aan vakbe-

kwaamheideisen.

Functiescheiding Binnen de sectie WOZ is sprake van functie-

scheiding. Iedere medewerker heeft zijn eigen

takenpakket. De medewerkers zijn niet breed

inzetbaar op de meerdere WOZ-processen.

Wel worden taken en werkzaamheden op elkaar

afgestemd. Ook vindt samenwerking plaats in

teamverband. Het flexibel overnemen van elkaars

taken en/of het schuiven van personeel is beperkt

mogelijk.

Inhuur tijdelijk personeelIn tijden van piekbelasting en/of bij (langdurige)

ziekte van medewerkers wordt externe onder-

steuning ingehuurd. Uitbesteden van werkzaam-

heden vindt niet (meer) plaats. Zowel in �00� als

�00� was het niet mogelijk om met het eigen

personeel alle werkzaamheden uit te voeren.

Daarom is gebruik gemaakt van het inhuren van

tijdelijke krachten. Zowel in �00� als �00� vond

inhuur van extra personeel plaats in hoofdzaak

voor de behandeling van de bewaarschriften.

Ingehuurde krachten zijn ingezet op de relatief

eenvoudige bezwaarschriften. Dat neemt niet weg

dat ook aan de vakbekwaamheid van het in te

huren personeel kwaliteiteisen zijn gesteld. Het

aantal ingehuurde manuren bedroeg in �00� ruim

1�00 uur.

Werkzaamheden voor derden De taxateurs van de sectie WOZ verrichten struc-

tureel werkzaamheden voor de gemeente Rhenen.

Dat betreft de waardebepaling van objecten in

Rhenen en de advisering bij bezwaarschriften.

De revenuen daarvan komen ten goede van het

personeelsbudget van de sectie WOZ en worden

verrekend met de kosten van de inhuur van

tijdelijke krachten.

4.3.2. WerkprocessenVoor het bewaken van de voortgang en kwaliteit

van de uitvoering van de Wet WOZ moeten de

werkprocessen rondom de taxaties, marktanalyse,

gegevensbeheer en registratie e.d. duidelijk zijn

beschreven en vastgelegd. Dat biedt waarborgen

��

voor de uitvoering en maakt controle en toezicht

op de kwaliteit ervan mogelijk. Daarnaast bieden

procesbeschrijvingen een houvast voor het perso-

neel bij de uitvoering van de taken en vergemak-

kelijkt het de inzet van ingehuurde krachten.

ProcesbeschrijvingenDe processen rondom de uitvoering van de Wet

WOZ in Ede zijn in �00� beschreven. De beschrij-

vingen zijn opgesteld op advies van huisaccoun-

tant Deloitte. In �00� constateerde Deloitte dat de

aanbeveling uit �00� om procesbeschrijvingen op

te stellen niet was uitgevoerd. Als gevolg daarvan

was een verbetering in de processen niet zicht-

baar. Door het ontbreken van vastgestelde proces-

beschrijvingen vond dat jaar geen interne controle

plaats op de volledigheid van de opbrengsten Ozb.

In het voorjaar van �00� zijn de volgende proces-

sen beschreven en vastgesteld door de directeur

FBB: 1. bepalen waarde object jaarlijkse herwaar-

dering; �. kostenvergoeding WOZ; �. objectbeheer;

�. subjectrelatie beheer; �. permanente marktana-

lyse woningen; �. permanente marktanalyse niet-

woningen; �. bezwaar; �.beroep.

Deze beschrijvingen zijn gebaseerd op de situatie

waarbij de waardebepaling, en een groot deel van

de WOZ-werkzaamheden, zijn uitbesteed aan een

taxatiebureau. Deze beschrijvingen zijn niet aan-

gepast aan de situatie waarbij de gemeente de

taxaties volledig door eigen personeel laat uitvoe-

ren.

Als gevolg hiervan heeft de rekenkamercommissie

deze procesbeschrijvingen slechts globaal beke-

ken. Een toetsing op aspecten van doelmatigheid

en rechtmatigheid op deze (verouderde) beschrij-

vingen was weinig zinvol en is achterwege gelaten.

Ook is niet onderzocht of de beschrijvingen com-

pleet zijn en of de risico’s rondom de uitvoering

van de Wet WOZ in volle omvang in beeld zijn

gebracht.

De bestaande werkprocessen en –procedures zijn

aan de orde gesteld in de interviews met enkele

medewerkers van de sectie WOZ. Daaruit bleek dat

er op onderdelen sprake was van een spannings-

veld. Als voorbeeld wordt hier genoemd de gege-

vensuitwisseling met de sector ROB van de

gemeente Ede.

Die sector levert lijsten aan met gereedgemelde

bouwwerken en verleende bouwvergunningen.

Bij de gereedmeldingen doet zich de complicatie

voor dat de sector ROB iets anders onder ‘gereed-

melding’ verstaat dan de sectie WOZ. Voor ROB

geldt dat een bouwwerk compleet moet zijn. Voor

de WOZ geldt de maatstaf dat een bouwwerk in

gebruik kan worden genomen. Verder dient ook

voor bouwterreinen en voor objecten in aanbouw

de WOZ-waarde te worden bepaald. Op deze objec-

ten vindt een heffing plaats via een percentage van

de verleende openstaande bouwvergunningen.

Hierbij wordt aangetekend dat de Waarderings-

kamer in de voortgangsinventarisatie �00� de ver-

werking van bouwmutaties in de WOZ-administra-

tie door de gemeente Ede als aandachtspunt heeft

aangemerkt.

In het kader van het ambtelijk wederhoor op het

conceptrapport van de rekenkamercommissie,

heeft de sector FBB meegedeeld dat in augustus

�00� alle werkprocessen in concept opnieuw zijn

beschreven en herijkt aan de methode van zelf-

taxatie. Deze aangepaste procesbeschrijvingen

moeten nog worden vastgesteld. Naar verwach-

ting gebeurt dat in het najaar van �00�.

��

4.3.3. Gegevensbeheer De gemeente is verplicht een WOZ-administratie

bij te houden. Ondermeer in de Uitvoerings-

regeling instructie waardebepaling is aangegeven

welke gegevens de gemeente moet verzamelen,

analyseren en registreren.

Daarbij gaat het niet alleen om objectinformatie

maar ook om het verzamelen van marktgegevens

met betrekking tot verkoop- en verhuurtrans-

acties. In een aantal gevallen is voorgeschreven

van welke externe bronnen de gemeente gebruik

moet maken. Dat geldt bijvoorbeeld voor de

kadasterinformatie. Daarnaast gebruikt de

gemeente eigen informatie, zoals bouwvergunnin-

gen.

SysteemdocumentatieVoor de WOZ-administratie maakt de afdeling

belastingen gebruik van het Gemeentelijk Heffing

Systeem (GHS). In het systeem zitten de gegevens

voor de belastingheffing. In GHS zit de module

WOZ�all. Dat biedt een basisfunctionaliteit voor de

ondersteuning van de WOZ-werkzaamheden.

De fysieke en taxatietechnische onderbouwing

van de WOZ-objecten zit in het taxatiesysteem

OrtaX. Dat systeem bepaalt de WOZ-waarde. OrtaX

wordt gevoed met gegevens vanuit GHS. Elke werk-

dag vindt automatisch een synchronisatie plaats

naar het taxatiesysteem. Dat gebeurt via een

rechtstreekse koppeling. Hierdoor is OrtaX up-to-

date en kunnen zich bij de automatische invoer

van gegevens geen fouten voordoen. OrtaX wordt

primair gebruikt voor de waardebepaling van

WOZ-objecten. De bedoeling is om op termijn aan

OrtaX een module toe te voegen voor bezwaaraf-

handeling. Dan kunnen uitspraken, brieven en

dergelijke rechtstreeks uit OrtaX worden gegene-

reerd.

BevoegdhedenBij het toekennen van bevoegdheden binnen OrtaX

is een functionele scheiding gemaakt. Alle mede-

werkers hebben toegang tot het systeem en kun-

nen het raadplegen. Voor het doorvoeren van

mutaties en het ‘overrulen’ van het systeem zijn

slechts de taxateurs en de WOZ-coördinator

bevoegd.

Gegevensuitwisseling Voor het bijhouden van de WOZ-administratie

vindt gegevensuitwisseling plaats met uiteenlo-

pende bronnen. Voor de kadastrale mutaties wordt

gebruik gemaakt van de bestanden van het

Kadaster. De sector ROB downloadt periodiek een

mutatiebestand van de site van het Kadaster. Dit

bestand wordt dan op het gemeentelijke netwerk

gezet zodat de meerdere afdelingen hier gebruik

van kunnen maken. De applicatiebeheerder bij de

afdeling belastingen leest het mutatiebestand in

de kadastrale module van GHS. Na deze acties

worden de mutaties geselecteerd en geautomati-

seerd verwerkt in de bestanden.

Een klein percentage wordt handmatig ingevoerd.

Behalve van kadastrale informatie wordt gebruik

gemaakt van diverse bronnen zoals de gemeente-

lijke basisadministratie persoonsgegevens, de

basisregistratie adressen en gebouwen en het

register van verleende bouwvergunningen. De

WOZ-medewerkers hebben direct toegang tot deze

bestanden. In het taxatiesysteem wordt ook infor-

matie ingevoerd over de gehele oppervlakte van de

gemeente Ede. Alle kadastrale percelen, inclusief

de voor de WOZ vrijgestelde percelen, worden

daarin geregistreerd.

Gebruik andere informatiedragersNaast de hiervoor genoemde registraties worden

��

andere informatiedragers geraadpleegd. Via

makelaarsites wordt objectinformatie verzameld

en in OrtaX ingevoerd over te koop staande en ver-

kochte woningen. Er wordt onder andere gekeken

wanneer de woning te koop is aangeboden, wat de

vraagprijs is, de inhoud van de woning, de perceel-

grootte, eventuele bijgebouwen en/of aanbouw en

verbouwingen.

Dat laatste is relevant in verband met bouwkun-

dige wijzigingen die vergunningsvrij zijn uitge-

voerd. Informatie over die aanpassingen van

objecten kan niet worden achterhaald uit het

register voor bouwvergunningen. Daarom is de

gemeente aangewezen op andere bronnen.

Luchtfoto’s en cyclorama’sOm over zo actueel mogelijke informatie te

beschikken wordt gebruik van digitale luchtfoto’s

en cyclorama’s. De luchtfoto’s zijn gemeentedek-

kend en worden jaarlijks opnieuw gemaakt in de

winterperiode. De cyclorama’s zijn sferische pano-

ramafoto’s die worden gebruikt als aanvulling om

de directe omgeving van de WOZ-objecten vanaf

straatniveau te kunnen zien. De toepassing van

luchtfoto’s en cyclorama’s maakt visuele taxaties

van objecten ter plekke feitelijk overbodig.

Volledigheid WOZ - administratieDe gemeente is verantwoordelijk voor de volledig-

heid en juistheid van de informatie in de WOZ-

administratie.

De sectie WOZ verzamelt en analyseert de gege-

vens, voert die in de WOZ-ad-ministratie in, houdt

de mutaties bij en bewaakt de volledigheid. In het

kader van de permanente marktanalyse wordt

informatie opgevraagd over de aankoop van

woningen. Aan eigenaren van gekochte woningen

wordt een inlichtingenformulier gestuurd met

vragen over de objectkenmerken en de staat van

onderhoud. Bij niet-woningen wordt gebruik

gemaakt van een huurinlichtingenfomulier. De

opgevraagde informatie wordt door de taxateur

geanalyseerd en daarna verwerkt in de WOZ-

registratie.

Gegevensaanlevering derdenDe gemeente is verplicht de gegevens over de

WOZ-waarde en objecten aan de Belastingdienst

en het Waterschap te verstrekken. Daartoe wordt

maandelijks een bestand met gegevens over de

gewijzigde waardes naar zowel de Belastingdienst

als het Waterschap verstuurd. De Belastingdienst

geeft daarop een goedkeuring af. Het niet voldoen

aan een juiste en tijdige gegevenslevering heeft

gevolgen voor de belastingheffing. Bij nalatigheid

kunnen afnemers de uitbetaling van de vergoeding

voor de werkzaamheden opschorten. De WOZ-

registratie zal op termijn deel uitmaken van het

stelsel van landelijke basisregistraties. De geregi-

streerde WOZ-waarden komen dan direct beschik-

baar voor alle overheidsinstanties.

4.3.4. Ontwikkelingen vanaf 2005 De afgelopen jaren hebben zich enkele belangrijke

ontwikkelingen voorgedaan bij de uitvoering van

de Wet WOZ. Het tijdvak van waardebepaling is

landelijk teruggebracht van twee jaar naar één

jaar, de peildatum ligt vanaf belastingjaar �00�

een jaar voor de ingangsdatum van dat tijdvak, de

termijn voor de afhandeling van bezwaren is inge-

kort en de gebruikersheffing voor woningen is

komen te vervallen. Ook de komende jaren zullen

nog veranderingen worden doorgevoerd in de wet-

en regelgeving. Het gebruik van de WOZ-waarde

wordt verbreed waarmee het belang van een

actuele waardebepaling verder toeneemt. Daaruit

��

vloeit voort dat de communicatie met burgers en

bedrijven belangrijker wordt. De ontwikkelingen

hebben rechtstreeks gevolgen voor de organisatie

en de bedrijfsvoering.

De cyclus van de jaarlijkse herwaardering stelt

andere eisen aan de manier van werken. Ook de

afstemming en samenwerking met externe par-

tijen komt in een ander kader te staan. Regionale

samenwerking en uitwisseling van informatie,

kennis en expertise met omliggende gemeenten

neemt toe. De gemeente Ede participeert in een

initiatief gericht op schaalvergroting via regionale

samenwerking.

Op de voor de gemeente Ede belangrijkste zaken

wordt hieronder ingezoomd: het besluit om 1. de

taxaties zelf ter hand te nemen, �. van taxatie-

systeem te wijzigen.

1. Van uitbesteden naar zelftaxatieDe sector FBB besloot om per �00� de waardebepa-

ling niet langer uit te besteden maar in eigen hand

te nemen. De gemeente had een meerjarige over-

eenkomst met Taxatiebureau TOG/VNG. Dat

bureau voerde de taxaties uit voor de gemeente en

een substantieel deel van de WOZ-werkzaamhe-

den. Het contract met het bureau liep af in �00� en

is toen niet verlengd. De sector FBB wilde de regie

meer in eigen hand nemen.

Op de achtergrond speelde mee dat men ontevre-

den was over het taxatiebureau. De tijdigheid en

kwaliteit van de dienstverlening van het bureau

liet te wensen over. Dat heeft geresulteerd in een

schadeclaim en een schikking waarbij een deel

van de betaalde kosten aan de gemeente is gecre-

diteerd. Een andere overweging was het oordeel

van de Waarderingskamer over de uitvoering van

de Wet WOZ en de waardebepaling �00�.

De Waarderingskamer signaleerde bij veel belang-

rijke werkprocessen achterstanden en/of tekort-

komingen. Daardoor moest de uitvoering naar een

kwalitatief hoger niveau worden getild.

Aan de beslissing om de waardebepaling in eigen

hand te nemen ligt een aantal interne (ambtelijke)

notities ten grondslag. Daarin wordt op hoofd-

lijnen een visie geschetst op de toekomstige ont-

wikkelingen. Globaal is aangegeven hoe de

formatie en de bedrijfsvoering wordt ingericht en

aan welke randvoorwaarden moet worden vol-

daan. Het besluit is verder gestoeld op een interne

memo van FBB over de aanschaf en implementatie

van een ander taxatiesysteem.

Zowel in de voorbereiding en uitwerking van het

besluit is een aantal zaken achterwege gelaten,

zoals:

de besluitvorming is niet gestoeld op een

risicoanalyse waarbij de succes- en faal-

factoren zijn afgewogen;

er is geen implementatieplan voor de

invoering vastgesteld;

er is geen personeelsplan vastgesteld;

verzuimd is de Onderdeelcommissie FBB/CZ

te informeren resp. advies te vragen over de

interne organisatieaanpassing.

Bestuurlijke betrokkenheidDaarnaast was de toenmalige portefeuillehouder

financiën niet inhoudelijk betrokken bij de besluit-

vorming en de uitwerking ervan. De portefeuille-

houder is wel in kennis gesteld van het voornemen

om de taxaties in eigen hand te nemen. Ook diens

voorganger was daarvan op de hoogte en is daar-

•

•

•

•

��

over geïnformeerd. De beslissing en de uitwerking

ervan is aangemerkt als een bedrijfsvoeringsaan-

gelegenheid.

Hiervoor was de sectordirecteur FBB verantwoor-

delijk. Het gemeenbestuur heeft zich in dezen

afwachtend en terughoudend opgesteld.

Dat de overstap naar een zelftaxerende gemeente

consequenties kon hebben voor de waardebepa-

ling is bestuurlijk onderkend. Kwantificering van

de gevolgen (inhoudelijk en financieel) vond door

het bestuur echter niet plaats. Ook de communica-

tiestrategie is daarop niet aangepast. De porte-

feuillehouder financiën was niet betrokken bij het

besluit van de sector FBB om over te stappen naar

een ander computersysteem voor de modelmatige

waardebepaling.

NietteminHet vorenstaande laat onverlet dat de afdeling

belastingen i.c. de sector FBB er in is geslaagd om

in een relatief korte tijdspanne de overstap te rea-

liseren zonder dat dit ten koste ging van de tijdig-

heid van de waardebepaling. In het algemeen leert

dat ingrijpende wijzigingen in het WOZ-proces een

vertragende factor is.

De sector FBB bleek in staat om deze operatie aan

te sturen en te beheersen. Daarnaast lukte het om

een inhaalslag te maken bij het wegwerken van

werkachterstanden, de interne bedrijfsvoering aan

te passen, een nieuw taxatiesysteem te implemen-

teren en nieuwe medewerkers aan te trekken.

Het algemene oordeel van de Waarderingskamer

over de uitvoering en de waardebepaling Wet WOZ

in �00� door gemeente Ede was positief.

2. Naar een ander taxatiesysteemDe afloop van het contract met TOG Nederland

hield tevens het einde in van het gebruik van het

taxatiesysteem TOG-waarderingshuis. Tot �00�

werd dit systeem gebruikt voor de modelmatige

waardebepaling. Hoewel de licentie voor deze

applicatie kon worden verlengd, koos de sector FBB

voor de aanschaf van een ander taxatiesysteem.

Een van de redenen was dat het volgens FBB met

het TOG-systeem niet goed mogelijk was om met

de vaste personeelsbezetting de jaarlijkse her-

waardering uit te voeren. Het TOG-systeem is een

rekenkundig model. In de toegepaste methodiek

staan de herwaarderingen op zich zelf en is er

minder samenhang met vorige waarderingen. Er

was extra inbreng nodig van de taxateur om tot

waardebepaling en de analyses te komen. Op basis

daarvan, en gelet inhoudelijke en functionele ver-

schillen met andere systemen, concludeerde de

sector FBB dat het TOG-systeem minder geschikt

was voor het zelf uitvoeren van de taxaties �00�.

Het nieuwe systeem waarvoor is gekozen is OrtaX-

calculator. OrtaX is een statistisch werkend taxa-

tiemethode. Dat beantwoordde meer aan de vooraf

gestelde eisen. Ook bood het systeem meer moge-

lijkheden op kwaliteit en consistentie te controle-

ren. Alle waardebepalingen van de woningen naar

peildatum 1 januari �00� zijn uitgevoerd op basis

van het OrtaX-taxatiemodel.

Gevolgen veranderen taxatiesysteemHet wisselen van taxatiesysteem heeft consequen-

ties voor de werkwijze van de medewerkers. In de

voorbereidingsfase is dan ook gewerkt met een

testomgeving.

De medewerkers zijn bijgeschoold en opgeleid voor

het gebruik van het systeem.

Een nieuw taxatiesysteem kan echter ook leiden

tot een andere uitkomst van de waardebepaling.

Daarom moet de WOZ-waarde uit het nieuwe

��

systeem worden vergeleken met de waarde uit het

oude taxatiesysteem. Op die manier kunnen de

gevolgen van de overgang tussen twee systemen

adequaat worden beoordeeld.

Om al te grote schommelingen in de waarde te

voorkomen had het dan ook in de rede gelegen dat

er bij de overstap van TOG naar OrtaX een paral-

lelle vergelijking was gemaakt tussen de waarde

volgens het oude en het nieuwe computersysteem.

Een dergelijke vergelijking had een rol kunnen

spelen bij de analyse van de waardebepaling naar

peildatum �00�. Dat is echter achterwege geble-

ven. Volgens mededeling van de afdeling

Belastingen zijn wel de meest opvallende waarde-

stijgingen afzonderlijk beoordeeld. Daarbij zijn ook

dalingen en stijgingen in de middenmoot, waar-

voor een andere uitkomst was verwacht, apart

bekeken.

Gezien het algemene beeld van de waardestijgin-

gen van woningen in Ede kan de overstap van de

applicatie TOG naar het taxatiemodel OrtaX als

een trendbreuk worden aangemerkt.

Dat kan een verklaring geven voor de soms grote

verschillen tussen de WOZ-waarden �00� en de

WOZ-waarde �00� als toegelicht in hoofdstuk 10

van dit rapport.

Bij een woningmarkt waarbij sprake is van een

beperkte waardeontwikkeling, mogen de verschil-

len niet al te groot zijn. Immers de waarde wordt

voor een belangrijk deel bepaald door de marktin-

formatie. Dat neemt niet weg dat er bij waardebe-

palingen altijd een bepaalde bandbreedte in acht

genomen moet worden.

��

Bij de waardebepaling wordt onderscheid gemaakt

tussen de waardebepaling van woningen en van

niet-woningen.

Voor de waardebepaling van woningen maken

nagenoeg alle gemeenten, waaronder Ede, gebruik

van een modelmatige waarbepaling. Hierbij wordt

met behulp van een geautomatiseerd systeem de

waarde van de woningen bepaald. Dat gebeurt op

basis van een systematische vergelijking met

andere (verkochte) woningen in de gemeente.

Taxatie van niet-woningen vindt in de regel niet

modelmatig plaats. Bij niet woningen wordt

onderscheid gemaakt in courante en niet-courante

objecten.

Bij courante objecten wordt gebruik gemaakt van

huurdewaarde-kapitalisatiemethode. Taxaties van

incourante objecten gebeuren met behulp van

taxatiewijzers met landelijke kengetallen. De

waardebepaling is gebaseerd op de methode van

de gecorrigeerde vervangingswaarde. .

Waardebepaling woningenDe waardebepaling van woningen vindt modelma-

tig plaats. Bij modelmatige waardebepaling wordt

de waarde door het model berekend op basis van

objectkenmerken, marktgegevens en de onder-

linge waardeverhouding tussen vergelijkbare

woningen. De objectkenmerken waarmee rekening

moet worden gehouden zijn ligging, woningtype,

bijgebouwen, bouwjaar en grootte van de woning

(inhoud of oppervlakte) en de perceelsgrootte. Als

aanvullende objectkenmerken kan de bouwkun-

dige kwaliteit, de onderhoudstoestand en de luxe

(afwerkingniveau) worden meegewogen. De lig-

ging kan worden beoordeeld op basis van buurtin-

deling of waardegebieden. De marktgegevens zijn

gebaseerd op verkoopprijzen van (groepen) verge-

lijkbare woningtypen. Als er binnen een groep

weinig verkoopcijfers beschikbaar zijn, wordt een

vergelijking met andere woningen gemaakt. De

onderlinge verhouding heeft niet alleen betrekking

op direct vergelijkbare woningen maar ook op

andere woningtypen.

In het model worden de verkoopcijfers van ten-

minste de laatste � jaar opgenomen. Er wordt

informatie gegegeneerd over de marktontwikke-

ling en specifieke trends in de verschillende mark-

segmenten. Uit het model moet herleidbaar zijn of

een verschil in verkoopprijs samenhangt met

marktontwikkeling, met specifieke objectkenmer-

ken of bijzondere omstandigheden bij de verkoop

van de woning. Bij nieuwbouw wordt gebruik

gemaakt van informatie uit de bouwdossiers,

stichtingskosten, grondwaarde en marktwaarde.

Bij de toepassing van de modelmatige waardebe-

paling berekent het model de waarde. Dat doet het

systeem zonder de inbreng van de taxateur. De

structuur, vorm en inrichting van het model bepa-

len de uitkomst. Het resultaat is afhankelijk van de

parameters en indicatoren in het model.

Het opnemen van aanvullende objectkenmerken,

en de subjectieve waardering ervan, beïnvloedt

eveneens de waarde. De subjectieve score die bij-

voorbeeld aan de kwaliteit of de onderhoudstoe-

stand van de woning wordt toegekend, bepaalt

mede de uiteindelijke de WOZ-waarde.

Invloed van de gemeente op het modelDe aanvullende objectkenmerken die meewegen

in het model en het gewicht dat daaraan wordt

toegekend worden door de afdeling Belastingen

bepaald. In die zin heeft de gemeente invloed op

5. Methodiek waardebepaling

�1

de methodiek van waardebepaling en de uitkomst

uit het taxatiemodel. De uiteindelijke uitkomst uit

het model kan niet worden beïnvloed.

De resultaten worden achteraf beoordeeld door de

taxateur. Er wordt dan gekeken naar uitschieters

en naar bezwaren uit voorgaande taxaties. De

beoordeling door de taxateur kan leiden tot een

aanpassing van het model via een correctie van de

objectgegevens en/of de subjectieve waardering

van de gegevens. Ook de transactiecijfers kunnen

worden gecorrigeerd uitgaande van de verschillen

tussen verkoopprijs en de reguliere marktwaarde.

Afwijkingen van de marktwaarde kunnen uit het

systeem worden gehaald. Er wordt dan gekeken

naar de reden van de afwijking en de relevantie

ervan. Ook kan de gemeente zonodig de berekende

modelwaarde ‘overrulen’ en een andere WOZ-

waarde vaststellen dan die het systeem heeft bere-

kend. Dat gebeurt alleen in die gevallen waarin het

model evident tekort schiet. Dan vindt een inte-

grale herbeoordeling plaats door de taxateur.

Kanttekeningen De keuze om gebruik te maken van modelmatige

waardebepaling is gebaseerd op redenen van doel-

matigheid en uitvoerbaarheid. Het is nagenoeg

ondoenlijk om alle WOZ-objecten in de gemeente

individueel en afzonderlijk te taxeren.

Daarbij wordt aangetekend dat ook aan individuele

taxaties nadelen kleven. Ook daarbij moet een

nauwkeurigheidsmarge in acht genomen worden.

Een modelmatige benadering biedt doorgaans

gelijkwaardige of zelfs betere garanties voor een

objectieve en uniforme waardebepalingen. Hierbij

wordt wel een aantal kanttekeningen geplaatst:

1. Complexiteit modelmatige

waardebepaling

De waarde wordt op een zeer complexe manier

bepaald. Er wordt rekening gehouden met talrijke

gegevens, trendanalyses, verkoopcijfers, object-

kenmerken, correcties en (subjectieve) waarderin-

gen. De input in het systeem leidt tot een bepaalde

uitkomst. Een kleine correctie of aanpassing van

de gegevens en/of de waardering van de object-

kenmerken leidt automatisch tot een andere WOZ-

waarde. De inzichtelijkheid en de onderbouwing

van de manier waarop de waarde wordt bepaald is

niet altijd helder.

2. Volledigheid en juistheid basisgegevens

Randvoorwaarde is dat de feitelijke gegevens in

het taxatiesysteem juist, volledig en actueel zijn.

Als dat niet het geval is dan zijn de resultaten

onbetrouwbaar. Controle op de verwerking en de

juiste invoer van objecten marktgegevens moet

dan ook voldoende geborgd zijn. Het controleren

en verbeteren van de juistheid van de gegevens

vindt vooral plaats op basis van reacties en/of

bezwaarschriften waarin onjuistheden in de

basisregistratie worden gesignaleerd.

3. Referentiewoningen

De Wet WOZ geeft aan dat de waarde moet worden

afgeleid uit verkoopcijfers van meerdere vergelijk-

bare objecten. Uit de verkoopcijfers wordt het

marktniveau bepaald. Er wordt naar een groot

aantal verschillende woningen gekeken.

Op het taxatieverslag voor de belanghebbenden

worden slechts de drie meest vergelijkbare refe-

rentiewoningen vermeld. Die dienen ter onder-

bouwing van het waardeniveau van de eigen

woning. De kenmerken van deze woningen en de

verkoopprijzen sluiten niet altijd goed aan op de

��

kenmerken en de waarde van de eigen woning.

In de beleving van burgers is de WOZ-waarde van

hun pand gerelateerd aan de drie referentiewonin-

gen in het taxatieverslag. Een van de belangrijkste

grieven tegen de WOZ-waarde gaat over de onder-

bouwende verkooptransacties die naar de mening

van bezwaarmakers niet goed vergelijkbaar zijn.

4. Waardeontwikkeling

De WOZ-waarde wordt bepaald op basis van de

waarde in het economisch verkeer naar de peil-

datum. Bij de waardebepaling mag strikt genomen

geen rekening worden gehouden met de WOZ-

waarde die in de vorige taxatieronde is vastge-

steld. Die informatie wordt alleen gebruikt voor

het analyseren van trends en marktinformatie.

Burgers vergelijken de WOZ-waarde ten opzichte

de vorige WOZ-waarde. Waardestijgingen die fors

uitstijgen boven de gemiddelde stijgingspercenta-

ges roepen vragen. In de bezwaarschriften wordt

het stijgingspercentage als een van de meest voor-

komende grieven tegen de taxatie aangevoerd.

Dat is mede veroorzaakt doordat er geen tekst en

uitleg is gegeven over het hoe en waarom van de

bovengemiddelde waardestijgingen.

5. Verkooptransacties

Via de permanente marktanalyse wordt de markt-

ontwikkeling gevolgd. Dat gebeurt aan de hand

van verkoopcijfers. Die worden in het taxatie-

systeem ingevoerd. Het aantal verkooptransacties

bedroeg in �00� circa ��00. Afgezet tegen het totaal

aantal WOZ-objecten in de gemeente Ede is dat

een beperkt aantal. Vooral als in ogenschouw

wordt genomen dat niet alle transacties geschikt

zijn voor de marktanalyse.

Vooraf vindt een screening plaats waarbij af-

wijkingen van de reguliere marktwaarde er uit

worden gehaald. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om

familietransacties, verkoop onder erfpacht of ver-

koop van woningen door woningbouwcorporaties.

Bij de herwaardering wordt ook gebruikt gemaakt

van verkopen uit meerdere voorgaande jaren.

6. Waardebepaling

huurwoningen

Bij huurwoningen ontbreekt marktinformatie over

verkopen. De waardebepaling wordt afgeleid van

verkoopcijfers van vergelijkbare woningen.

Bij eengezinswoningen is dat niet onoverkomelijk.

Er zijn voldoende vergelijkbare koopwoningen

waaraan kan worden gerefereerd. Voor hoog-

bouwflats is dat moeilijker. Er zijn geen of nauwe-

lijks referentiewoningen. Ook worden de hoog-

bouwflats niet verkocht. Met Woonstede, als

grootste eigenaar van huurwoningen, vindt over-

leg plaats voordat de gemeente de WOZ-waarde

vaststelt. Woonstede hanteert de WOZ-waarde als

indicatie voor de marktwaarde van het corporatie-

bezit.

Woonstede onderkent dat een betere indicatie voor

de marktwaarde wordt verkregen door de verkoop

van woningen. Dat vindt echter slechts sporadisch

plaats. Daarbij wordt aangetekend dat verreweg de

meeste woningen zijn verkocht onder bijzondere

voorwaarden. De verkoopprijs ligt dan circa �0%

onder de marktprijs. Het gebruik van transactie-

cijfers bij huurwoningen kent daarom zijn beper-

kingen bij de waardebepaling.

7. Waardebepaling

identieke woningen

Bij vrijwel identieke woningen kan de WOZ-

waarde uiteenlopen. Dat roept bij burgers vragen

op over de juistheid van de waardering. Uit de

steekproef van de commissie blijkt dat er in de

��

onderzochte gevallen bijna altijd een verklaring

bestaat voor de waardeverschillen. Die hebben

vooral te maken met kleine verschillen in de

objectkenmerken: wel geen aanbouw of dakkapel,

perceelsoppervlakte, inhoud van de woning, staat

van onderhoud, ligging en woningtype. Nagenoeg

vergelijkbare woningen kunnen soms een ver-

schillende typeaanduiding krijgen (rij-/tussen-

woning, hoek- of eindwoning). Bij de waardering

wordt gekeken in hoeverre de verschillende

woningtypes met elkaar vergelijkbaar zijn. Ook

verschillen in verkoopcijfers spelen een rol bij de

waardebepaling. Zelfs bij repetitiebouw van

identieke woningen blijkt dat er verschillende ver-

koopwaarden kunnen zijn. Het ene huis levert dan

meer op dan de andere vrijwel identieke woning.

Dat vertaalt zich door in verschillende WOZ-waar-

des.

Waardebepaling niet-woningenBij de waardebepaling van courante niet-woningen

(bedrijfspanden, winkels, kantoren) wordt gebruik

gemaakt van huurcijfers en informatie uit de huur-

overeenkomst. De gegevens worden deels verkre-

gen uit huurinlichtingenformulieren.

Daarnaast wordt gebruik gemaakt van kengetallen

over de exploitatielasten, onderhoud, leegstandri-

sico, beheer en dergelijke. De waardebepaling

vindt niet modelmatig plaats. Wel wordt gebruik

gemaakt van geautomatiseerde hulpmiddelen voor

de verwerking van de marktinformatie en het

daaruit genereren van de taxatiewaarde.

De waardebepaling van incourante niet-woningen

(ziekenhuizen, scholen, sportaccommodaties etc.)

is gebaseerd op de gecorrigeerde vervangings-

waarde. Uitgangspunt zijn de stichtingskosten.

Die worden als kengetal gebruikt met diverse

correcties, zoals technische en functionele

veroudering van het object.

Er wordt ondermeer gekeken naar wat een ver-

gelijkbaar object kost als er nieuwbouw in dezelfde

staat plaatsvindt. De landelijke taxatiewijzers zijn

een hulpmiddel voor het vaststellen van de gecor-

rigeerde vervangingswaarde. De taxatiewijzers

bevatten handvatten in de vorm van kengetallen

voor de vervangingswaarde. De kengetallen heb-

ben bandbreedtes voor eigenschappen als bouw-

kosten, afschrijvingstermijnen e.d. De taxatie-

wijzers worden als referentie gebruikt en zijn rich-

tinggevend voor de waardbepaling. Ze hebben tot

doel de taxatie doelmatig, uniform en transparant

uit te voeren. Er zijn taxatiewijzers beschikbaar

voor verschillende categorieën, waaronder cultuur,

sport, onderwijs, agrarisch, nutsvoorzieningen,

gezondheidszorg en defensie.

Het staat de gemeente vrij om de kengetallen over

te nemen of daarin aanpassingen door te voeren.

Dat kan per taxatiecategorie verschillen. Dat vindt

dan plaats door de taxateur indien die daarvoor

aanleiding ziet. Een van de redenen om af te

wijken is dat aansluiting wordt gezocht bij taxaties

uit de voorgaande taxatierondes. De waarde-

ontwikkeling in de eigen gemeente wordt dan

belangrijker geacht dan het volgen van landelijke

kengetallen.

In vergelijking tot de modelmatige waardebepaling

van woningen is bij niet-woningen de inbreng en

rol van de taxateur groter. Die heeft meer moge-

lijkheden de taxaties naar eigen inzicht vorm te

geven en de taxaties zelf te sturen. Daarbij wordt

aangetekend dat de markt voor niet-woningen vrij

consistent is . Er zijn weinig transacties. Met groot

��

zakelijk gerechtigden c.q. eigenaren van niet-

woningen (ziekenhuis, defensie, etc.) vindt overleg

plaats over marktontwikkelingen in relatie tot de

waardebepaling.

De rekenkamercommissie heeft de manier waarop

de waardebepaling van de niet-woningen in Ede

plaatsvindt niet in detail onder de loep genomen.

De commissie heeft hiervan slechts op hoofdlijnen

kennis genomen.

��

Op de uitvoering van de Wet WOZ wordt door

verschillende gremia controle uitgeoefend. In de

eerste plaats door de Waarderingskamer. Die

houdt wettelijk toezicht op de waardebepaling / –

vaststelling, de administratie en overige in de Wet

WOZ geregelde onderwerpen. In de tweede plaats

controleert de accountant de jaarrekening van de

gemeente en voert interim-controles uit. De

accountant beoordeelt het financiële beheer en de

financiële organisatie. Onderdeel daarvan is de

uitvoering van de Wet WOZ en de Ozb-heffing. In

de derde plaats voert de gemeente controletaken

uit. Via interne controles en ook verbijzonderde

controles wordt de bedrijfsvoering periodiek

beoordeeld. Voor de wet WOZ vindt dat plaats

onder verantwoordelijkheid van de sectorcontrol-

ler. Daarnaast controleert de sectie WOZ van

afdeling Belastingen de kwaliteit van de eigen

werkzaamheden.

Interne controleHet in kaart brengen en analyseren van risico’s die

de gemeente loopt bij de uitvoering is essentieel

voor een doelmatige beheersing van de processen

rond de waardebepaling. De risico’s hebben

betrekking op de primaire processen van de Wet

WOZ maar op andere gerelateerde werkprocessen

bij de gemeente. Op basis van een risicoanalyse

worden controle- en beheersmaatregelen getroffen

en kan voortgangs- en kwaliteitscontrole plaats-

vinden.

In de procesbeschrijvingen als genoemd in para-

graaf �.�.�. zijn de risico’s en –maatregelen opge-

somd en vastgelegd in controleschema’s. De

geïnventariseerde risico’s zijn gebaseerd op de

situatie waarbij de gemeente de waardebepaling

heeft uitbesteed aan een taxatiebureau. Niet

alleen de procesbeschrijvingen maar ook de con-

trole- en beheersmaatregelen zijn nog afgestemd

op de oude situatie. Het aantal geïnventariseerde

risico’s in de controleschema’s is beperkt. Zeker in

relatie tot de complexe regelgeving rondom de Wet

WOZ oogt de inventarisatie summier. Niet is ver-

meld welke kans aanwezig is dat de diverse risico’s

zich kunnen voordoen. Verder zijn de schema’s

niet compleet. Er ontbreekt informatie over de

kritische succesfactoren, de maatstaven en de

normen. In het kader van het vaststellen van de

nieuwe (concept) procesbeschrijvingen zullen de

risico’s nader worden uitgewerkt.

De controle op de uitvoering van de Wet WOZ door

de sectorcontroller richt zich op de hoofdlijnen.

Hij ziet toe op de begroting, de rekeningcijfers en

de uitvoeringskosten. Controle op de doelmatig-

heid van de afzonderlijke processen vindt door

hem niet plaats. Zijn betrokkenheid bij de interne

en de procescontroles rondom de WOZ is gering.

Wel vond in de zomer van �00� een gecombineerde

interne- en verbijzondere controle plaats. De

resultaten daarvan zijn bij de commissie niet

bekend.

De controleactiviteiten door de sectie WOZ

bestaan uit ‘zelfcontrole’. Dat wordt grotendeels

door de WOZ-coördinator uitgevoerd. Die ziet toe

op de diverse werkzaamheden, toetst en beoor-

deelt de taxaties, de uitspraken op bezwaarschrif-

ten en controleert de juistheid van de mutatiever-

werkingen. Dat gebeurt grotendeels

steekproefsgewijs. Uitspraken op bezwaar worden

door hem gecontroleerd als het zgn. handhavende

uitspraken betreft waarbij het bezwaar ongegrond

wordt verklaard. Ook de waardes die door de

taxateurs worden vastgesteld worden slechts

6. Controle

��

steekproefsgewijs getoetst. De inbreng en het toe-

zicht van het hoofd van de afdeling Belastingen op

de controleactiviteiten is beperkt. De beschikkin-

gen en uitspraken op bezwaar worden weliswaar

in zijn naam verstuurd, maar hij ziet en beoordeelt

die niet zelf.

Externe controleEr wordt onderscheid gemaakt tussen toezicht

door de Waarderingskamer en controle door de

accountant.

Toezicht door de WaarderingskamerDe Waarderingskamer houdt toezicht op de uit-

voering van de Wet WOZ door de gemeenten. Het

toezicht richt zich op de primaire processen.

Gemeenten worden gevraagd om twee keer per

jaar een uitgebreide vragenlijst in te vullen. De

verstrekte gegevens worden door de

Waarderingskamer beoordeeld en gebruikt om

algemene kengetallen te publiceren, zoals markt-

stijging of bezwaarpercentages. Daarnaast worden

jaarlijks bij alle gemeenten korte inspecties ter

plaatse gehouden. Daarbij worden de processen

bekeken en wordt de kwaliteit van de WOZ-

administratie beoordeeld. Ook voert de

Waarderingskamer incidenteel bestandsonder-

zoeken uit waarbij de WOZ-administratie wordt

beoordeeld. Dat gebeurt jaarlijks bij een beperkt

aantal gemeenten.

Het toezicht vindt plaats op basis van landelijke

criteria. Die hebben betrekking op volledigheid en

juistheid van de administratie. Verder worden de

voortgang en tijdigheid van de herwaarderings-

activiteiten gevolgd en beoordeeld. De waarde-

bepaling moet op een correcte wijze plaatsvinden

met inachtneming van de Waarderingsinstructie.

De waardebepaling van woningen en van niet-

woningen zijn gescheiden processen. Die worden

afzonderlijk beoordeeld.

De verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van de

taxaties berust bij de gemeente zelf.

Daarin treedt de Waarderingskamer niet en doet

daarover ook geen uitspraak. Wel beoordeelt de

Waarderingskamer of de waardebepaling heeft

plaatsgevonden binnen de randvoorwaarden en of

het proces zorgvuldig is verlopen.

Om de controles op de taxaties door de gemeenten

op een uniforme en systematische manier te kun-

nen voeren worden beoordelingsprotocollen

gebruikt. De Waarderingskamer streeft ernaar om

haar controleactiviteiten in te bedden in de werk-

processen van de gemeente. Op die wijze wordt de

gemeente aangespoord de controles zelf uit te

voeren.

De Waarderingskamer spreekt geen oordeel uit

over het taxatiesysteem dat de gemeente gebruikt.

De Waarderingskamer stuurt primair op de

kwaliteit van de uitkomst van het proces van de

waardebepaling maar niet op het taxatiemodel dat

daarbij wordt gebruikt.

Reikwijdte van het toezichtHet toezicht door de Waarderingskamer richt zich

op de herwaardering en de uitvoering van de Wet

WOZ door de gemeente in zijn algemeenheid. Door

na te gaan in hoeverre de gemeente invulling geeft

aan de processen en procedures stelt de

Waarderingskamer vast of wordt voldaan aan de

vereisten. De Waarderingskamer bekijkt of de

kwaliteit van de herwaardering voldoende is

gewaarborgd.

��

De Waarderingskamer controleert niet of de door

de gemeente berekende WOZ-waarde juist is.

Individuele dossieronderzoeken vinden beperkt

plaats.

Het oordeel van de Waarderingskamer over de

kwaliteit van de herwaardering vindt plaats op een

relatief hoog abstractieniveau. Aan de hand van de

door de gemeente aangeleverde kengetallen wordt

getoetst of er voldoende taxaties zijn uitgevoerd en

of de taxatiewaarden aansluiten op de verkoop-

prijzen en hoe die zich verhouden. Daarbij wordt

gebruik gemaakt van ratio’s: een verhoudingsgetal

dat inzicht geeft in de vastgestelde waarde en de

gerealiseerde verkoopprijs. De ratio zegt iets over

de kwaliteit en betrouwbaarheid van de taxaties.

De toezichtresultaten en het algemene oordeel

over de wijze waarop de gemeente de WOZ-werk-

zaamheden uitvoert, publiceert de

Waarderingskamer op haar website. Door het

openbaar maken van deze informatie beoogt de

Waarderingskamer het toezicht te horizontalise-

ren zodat burgers en bedrijven in staat zijn om de

eigen gemeente aan te spreken op de gepubli-

ceerde beoordeling.

Controle accountantDe controle van de accountant richt zich op het

vaststellen van de opzet en het bestaan van de

administratieve organisatie en de interne beheer-

singsmaatregelen.

De accountant beoordeelt of de gemeente kwali-

teitscontroles hebben geborgd en of de uitgevoerde

controles worden vastgesteld. Dit in relatie tot de

Ozb-opbrengsten die zijn gebaseerd op de WOZ-

waarde. De controle op de Ozb-opbrengsten is

onderdeel van de jaarrekeningcontrole en de

accountantsverklaring over de getrouwheid en

rechtmatigheid. De accountant verklaart daarbij

dat de baten uit de Ozb rechtmatig tot stand zijn

gekomen. De juistheid van de WOZ-taxaties, die

ten grondslag liggen aan de Ozb-heffing, wordt

door de accountant niet beoordeeld. Diens controle

richt zich op het niveau van (de som van) de totale

WOZ-waarde in de gemeente in relatie tot de Ozb-

heffing en de volledigheid van de opbrengst.

Uit het gesprek dat de rekenkamercommissie met

Deloitte accountants heeft gevoerd blijkt dat de

accountant nagenoeg geen aandacht besteedt aan

de waardebepaling. Wel wordt de vaststelling op

rechtmatigheid getoetst. De accountant gaat na of

de vaststelling rechtmatig is uitgevoerd, of de

taxateurs en de heffingsambtenaar bevoegd zijn

en of de formulering op de beschikking voldoet

aan de vereisten.

Een controle op de doelmatigheid van de proces-

sen en procedures blijft achterwege. De omvang en

diepgang van (financiële) risico’s in de bedrijfsvoe-

ring worden niet onderzocht of geanalyseerd. Ook

wordt de juistheid en de volledigheid van de

objectgegevens in de WOZ-administratie niet

getoetst. Dat geldt ook voor de gegevensaanleve-

ring aan derden. Verder vindt er geen vergelijking

plaats tussen de WOZ-registratie en andere

gemeentelijke administraties. Wel wordt de

afstemming tussen het belastingsysteem en het

financiële systeem getoetst. Controle op individu-

ele dossiers vindt slechts in zeer beperkte mate

plaats.

��

Tegen de waardevaststelling kan bezwaar worden

aangetekend. De afhandeling ervan vindt plaats

door de afdeling belastingen. Dit betreft zowel de

administratieve, juridische als taxatietechnische

aspecten. De gemeentelijke commissie bezwaar-

en beroepschriften is niet bevoegd voor WOZ-

zaken. De bevoegdheid tot het doen van uit-

spraken op bezwaar berust bij de heffingsambte-

naar. Bij bezwaar en beroep wordt een wettelijk

bepaalde taxatiemarge gehanteerd. Als bij behan-

deling blijkt dat de vastgestelde waarde na her-

overweging slechts beperkt afwijkt, blijft de

waarde in stand.

BezwaarafhandelingBezwaren worden ingeboekt bij de afdeling

Belastingen en geregistreerd in GHS. Er wordt

onderscheid gemaakt tussen waardebezwaren en

belangenbezwaren. De waardebezwaren zijn

gericht tegen de WOZ-waarde. Belangenbezwaren

betreffen de objectafbakening, de tenaamstelling

en het wel/niet hebben van een belang in het

WOZ-object. Vaak gaat het om een combinatie van

grieven. Hiervan wordt een database bijgehouden.

De grieven worden op objectniveau ingelogd en op

een hoger abstractieniveau van een griefcodering

voorzien. Bij bezwaarafhandeling wordt de waar-

debepaling volledig herbeoordeeld. Er wordt ge-

keken of de objecten subjectkenmerken juist zijn

en correct in de administratie zitten. Ook de sub-

jectieve waardering van kwaliteitskenmerken

wordt hernieuwd tegen het licht gehouden.

Zonodig wordt aanvullende informatie verzameld

en/of volgt een bezichtiging.

BehandelingstermijnDe wettelijke behandelingstermijn was 1 jaar na

ontvangst en registratie. Die termijn is door de

wetgever ingekort. Nu moet een uitspraak op

bezwaar zijn gedaan voor het einde van het kalen-

derjaar waarin het bezwaar is ingediend.

Belanghebbenden wachten dus lang op een uit-

spraak. In het kader van de jaarlijkse herwaarde-

ring zou de bezwaarafhandeling sneller moeten

plaatsvinden. De uitspraken kunnen dan volledig

worden ingebracht in de nieuwe taxatieronde.

In die zin kan bezwaarafhandeling als analyse-

instrument voor het verbeteren van taxaties

worden ingezet.

UitspraakDe uitspraak op bezwaren wordt formeel genomen

door de heffingsambtenaar. Diens digitale hand-

tekening staat op de beschikking. In de praktijk

worden uitspraken waarbij het bezwaar geheel of

gedeeltelijk wordt gehonoreerd, genomen door de

behandelende WOZ-medewerker. Daarop vindt

geen collegiale toetsing of controle plaats, behou-

dens steekproefsgewijs. Een tweede onafhanke-

lijke lezing blijft achterwege. Alleen als het een

uitspraak betreft waarbij de waarde ongewijzigd

blijft, kijkt de WOZ-coördinator inhoudelijk mee.

Dit met het oog op een eventuele vervolgprocedure

waarbij de bezwaarmaker beroep instelt.

Toezicht WaarderingkamerDe Waarderingskamer houdt toezicht op de

behandeling van de bezwaarschriften. In de ver-

plicht in te vullen rapportages wordt de gemeente

bevraagd over het aantal bezwaarschriften, de

voortgang van de afhandeling en het aantal toe-

en afwijzingen.

Voor de Waarderingskamer is het aantal bezwaar-

schriften echter geen kengetal dat inzicht geeft in

de kwaliteit van de door de gemeente uitgevoerde

taxaties. Een bezwaarschrift kan ook een uitlaat-

7. Bezwaar en beroep

��

klep zijn voor andere problemen in een gemeente.

Daarnaast moet rekening worden gehouden met

het gegeven dat het maken van bezwaar laagdrem-

pelig is. Bij de WOZ-beschikking wordt een reactie-

formulier meegestuurd waarmee bezwaar kan

worden aangetekend.

In de voortgangsinventarisatie van april �00� van

de Waarderingskamer wordt geconstateerd dat het

percentage bezwaarschriften tegen de WOZ-

beschikking �00� hoger is dan vooraf door de

gemeente Ede was opgegeven.

De Waarderingskamer merkt daarbij op dat de sig-

nalen uit de bezwaarfase moeten worden gebruikt

om de kwaliteit van de WOZ-administratie te ver-

beteren. Hieraan moet extra aandacht worden

besteed bij de kwaliteitscontroles van de komende

herwaardering.

Aantallen bezwaren Informatie over de aantallen bezwaar- en beroep-

schriften naar de waardebepaling �00� en �00�

van woningen in Ede is onderstaande tabel ver-

meld.

Het verschil in aantal bezwaarschriften en objec-

ten �00� wordt veroorzaakt door een bezwaar van

Woonstede waarbij tegen meer dan �000 WOZ-

objecten bezwaar is aangetekend. Een bezwaar-

schrift kan tegen meerdere objecten zijn gericht.

Het bezwaar van Woonstede was vooral gericht

tegen de waardebepaling van de hoogbouwflats.

Het geschil is destijds onderworpen aan arbitrage.

Dat resulteerde in een bindend advies. De uitkomst

daarvan op totaalniveau was ongeveer het gemid-

delde tussen de WOZ-waarde van de gemeente en

Tabel: aantal bezwaarschriften & objecten 2005 2006 2007 2008

Bezwaarschriften 7366 709 2556 2800

Objecten 11.571 824 3261 2923

Waarvan woningen 10.078 547 2289 2748

Waarvan niet-woningen 1493 277 972 175

�0

de waarde van de woningen volgens Woonstede.

Naar aanleiding van ingediende bezwaren is bij ca.

��00 objecten van Woonstede de WOZ-waarde

naar beneden bijgesteld.

Gehonoreerde bezwaarschriftenIn zijn algemeenheid zegt het aantal ingediende-

bezwaren niet zo veel over de manier waarop de

waardebepaling is uitgevoerd. Dit in tegenstelling

tot het aantal gehonoreerde bewaarschriften. Dat

zegt wel iets zegt over de uitvoering. Het aantal

gehonoreerde bezwaren geeft een indicatie over de

kwaliteit van het taxatieproces. Dat geldt ook voor

de percentages waardevermindering als gevolg

van de bezwaren en de verlaging van de som van

de totale WOZ-waarde.

Tabel: percentage gehonoreerde bezwaar-schriften *

2005 2006 2007 2008 (**)

Percentage gehonoreerde bezwaar-schriften

64 % 52% 43% 41%

(*) Ten opzichte van het aantal ingediende bezwaren.(**) Het percentage 2008 is gebaseerd op afhandeling van 80% van de bezwaren.

Bezwaren kunnen geheel of gedeeltelijk worden

gehonoreerd. De toewijzing van de bezwaren

waardepeildatum �00� resulteerde in een totale

waardeverlaging met ca. �� miljoen euro.

Dat is inclusief de ambtshalve verlagingen als

gevolg van domino-effecten. Definitieve cijfers

over de effecten van de toewijzing van bezwaren

met waardepeildatum �00� zijn nog niet beschik-

baar.

Het percentage ontvangen bezwaarschriften tegen

de waardepeildatum 1 januari �00� was �.�% van

het totaal aantal beschikte WOZ-objecten.

Het percentage bezwaarschriften tegen de waarde-

peildatum 1 januari �00� bedroeg �.0%.

BeroepszakenIn de jaren �00� en �00� zijn in totaal 1�� beroep-

zaken behandeld. Hiervan zijn er �� ongegrond

verklaard en 1� gegrond. In totaal �� beroepzaken

zijn geschikt. De overige beroepszaken zijn of

ingetrokken of niet-ontvankelijk verklaard.

In �00� ging het om in totaal �� beroepzaken.

Hiervan zijn er � ongegrond en � gegrond ver-

klaard. Ook dat jaar zijn veel zaken geschikt, te

weten �� beroepszaken. Een aantal zaken is nog in

behandeling.

Tabel: resultaten beroepszaken

Resultaat 2005 en 2006

2007 2008*

Ongegrond 30% 7% -

Gegrond 7% 3% -

Schikking getrof-fen

45% 64% -

Overig 18% 26% -

(*) Nog geen informatie beschikbaar

Soorten grievenDe meest gebruikte grieven die voorkomen in de

bezwaarschriften over woningen gaan over:

de onderbouwende verkooptransacties die

niet goed vergelijkbaar zijn;

de stijgingspercentages ten opzichte van de

vorige WOZ-waarde;

het onvoldoende rekening houden met bijzon-

dere kenmerken van de woning.

Bij niet-woningen gaat het eveneens om de

stijgingspercentages en daarnaast om aspecten

zoals de ligging en het onderhoudsniveau waar-

mee onvoldoende rekening is gehouden.

•

•

•

�1

Inhoudelijke overall analyse bezwaren Gelet op de percentages gehonoreerde bezwaren is

een verdergaande overall analyse van de bezwaren

relevant. Immers daaruit kan lering worden

getrokken van wat er fout is gegaan: was de taxatie

verkeerd, schiet het model tekort, waren de object-

kenmerken onvolledig of onjuist, was de marktin-

formatie niet up to date en aanverwante vragen.

Ook kan worden nagegaan bij welke woningtypen,

in welk segment van de markt en evt. in welke wij-

ken de meeste bezwaren zich voordoen. Uit de

beantwoording van deze vragen kunnen lessen

worden getrokken voor de toekomst. Daarbij kan

worden ingezet op een verlaging van het aantal

(gehonoreerde) bezwaren. In die zin kan een der-

gelijke analyse dienen voor het verbeteren van het

proces van modelmatige waardebepaling.

Bedoelde overall analyse heeft de rekenkamer-

commissie niet aangetroffen.

��

8. Uitvoeringskosten

Op grond van het Uitvoeringsbesluit en uitvoe-

ringsregeling kostenverrekening en gegevensuit-

wisseling Wet WOZ vindt een kostenverdeling

plaats. De kosten van de jaarlijkse waardering

komen ten laste van de afnemers. De door de

gemeenten te maken kosten worden voor �0% door

het Rijk vergoed en voor 1�% door de

Waterschappen. De resterende ��% zijn voor reke-

ning van de gemeente. De betaling van de vergoe-

ding van de Waterschappen aan de gemeenten

loopt via het Rijk.

De vergoeding is gebaseerd op een vast basisbe-

drag en een vergoeding per object. Hierbij wordt

onderscheid gemaakt naar woningen, niet-wonin-

gen en het aantal adressen in buitengebied. Dat

resulteert in een normbedrag per object.

De vergoeding is bestemd voor de algemene werk-

zaamheden, het uitvoeren van de waardebepaling,

het verzamelen van gegevens, het opmaken van

beschikkingen en behandelen van bezwaar- en

beroepschriften.

De rijksvergoeding die de gemeente Ede ontvangt

schommelt de laatste jaren zo rond € ��.000,- per

jaar. De nettolasten voor de gemeente (uitvoe-

ringskosten minus de rijksvergoeding) zijn in

onderstaande tabel vermeld.

Benchmark WOZ-kosten

Voor een analyse van de gemeentelijke WOZ-kos-

ten en een vergelijking met andere gemeenten is

gebruik gemaakt van de Benchmark WOZ-kosten

van de Waarderingskamer. Vanaf �00� worden de

kosten voor de uitvoering van de Wet WOZ lande-

lijk verzameld en bijgehouden. Doel daarvan is het

krijgen van inzicht in de factoren die de hoogte en

opbouw van de WOZ-kosten verklaren om zo het

WOZ-proces te verbeteren. Gemeenten kunnen de

benchmarkgegevens raadplegen en gebruiken voor

het analyseren van de eigen kosten in vergelijking

met die van andere gemeenten. Hiertoe heeft de

Waarderingskamer een internetsite ingericht

waaruit vergelijkingsrapportages kunnen worden

gegenereerd.

De gemeente Ede heeft sinds �00� deelgenomen

aan deze benchmark. Er is gedetailleerde informa-

tie verstrekt over de organisatie, de bedrijfsvoe-

ring, formatie en de uitvoeringskosten. Via de

website kan een rapport over de uitvoering van de

Wet WOZ door Ede over de periode �00�-�00� wor-

den verkregen. De gegevens over �00� zijn wel

door Ede aangeleverd maar nog niet verwerkt in de

benchmark.

Tabel: uitvoeringskostenRekening

2005Begroting

2006 *Rekening

2006Begroting

2007Rekening2007 **

Begroting2008

Bijdrage Rijk 417.377 447.573 459.065 459.068 429.682 459.068

Nettolasten gemeente

327.199 673.899 525.670 349.131 329.744 300.224

(*) Bij de Lentenota 2006 is een eenmalig aanvullend budget gevraagd voor voorbereidingskosten ca. (**) In de rekening 2007 is het bedrag van de schikking met het externe taxatiebureau verwerkt.

��

De kosten die zijn opgegeven zijn uitgesplitst naar

rubrieken die de belangrijkste kostenposten vor-

men. Daarbij gaat het achtereenvolgens om: het

beheer van de administratie, de marktanalyse, de

waardebepaling, de waardevaststelling, bezwaar

en beroep en nog � afzonderlijke kostenposten

contract extern bureau en materiële kosten. De

verdeling van de kosten over deze verschillende

rubrieken zijn omgeslagen naar gemiddelde kos-

ten per WOZ-object per jaar. De kosten van Ede

zijn vergeleken met andere gemeenten met globaal

hetzelfde aantal WOZ-objecten en met alle

gemeenten die hebben deelgenomen aan de ben-

chmark. Dat levert het volgende beeld op:

Tabel: kosten per WOZ-object

Jaar Gemeente EdeGemeenten met

vergelijkbaar aantal objecten

Alle deelnemende gemeenten aan de

benchmark

2003 Kosten per object € 11,05 € 17,65 € 19,55




2007 Kosten per object € 13,89 Nog onbekend Nog onbekend

(*) Toelichting: 2003 en 2004 betreft een 4-jaarlijkse taxatie, 2005 en 2006 een 2-jaarlijkse taxatie en vanaf 2007 is er een jaarlijkse taxatie.

Wat opvalt, is dat de totale WOZ-kosten van de

gemeente en ook die van de afzonderlijke deel-

activiteiten onder het gemiddelde liggen van de

vergeleken gemeenten. Die vergelijking is geba-

seerd op het aantal WOZ-objecten. Daarbij wordt

aangetekend dat de complexiteit van de uitvoering

van de Wet WOZ per gemeente kan verschillen.

Lage gemiddelde kosten zeggen op zich nog weinig

over de doelmatigheid van de uitvoering. Daarvoor

moet ook gekeken worden naar kwaliteitsaspeten,

het aantal (toegewezen) bezwaarschriften, de

waardeontwikkeling en dergelijke.

Een oordeel over de kwaliteit en doelmatigheid

van de uitvoering van de Wet WOZ door de

gemeente valt buiten de doelstelling en de centrale

vraagstelling van het onderzoek en de reikwijdte

van dit rapport.

Het is niet alleen van belang om naar de totale kos-

ten te kijken maar ook naar de deelactiviteiten

waarvoor de kosten worden gemaakt. Dat levert

een indicatie van de manier waarop de werkzaam-

heden zijn georganiseerd. Daarnaast is de aard van

de kosten van belang. Dat hangt samen met de

wijze waarop de gemeente de uitvoering invulling

geeft: met eigen personeel, ingehuurde krachten of

extern uitbesteed. In de tabellen die als bijlage bij

dit rapport zijn gevoegd is daarover informatie

opgenomen.

��

Landelijke evaluaties van de Wet WOZ tonen aan

dat er een grote informatiebehoefte bestaat bij eige-

naren over de waardebepaling van de Wet WOZ. De

communicatie van de gemeente naar burgers is een

belangrijke factor voor een succesvolle uitvoering.

Een adequate informatievoorziening over de

methode van taxeren en de verschillende produc-

ten, zoals het taxatieverslag, dragen bij aan meer

begrip en acceptatie van de waardevaststelling.

Door tijdig en op heldere wijze tekst en uitleg te

geven over de waardebepaling kan negatieve beeld-

vorming en onnodige commotie worden voor-

komen.

De gemeente Ede zet hiervoor verschillende

communicatiemiddelen in:

BijsluiterBij verzending van de Ozb-aanslag / WOZ-beschik-

king wordt een bijsluiter verzonden. In �00� is een

uitgebreide brochure meegestuurd over de gemeen-

telijke belastingen. Die is in �00� vervangen door

een beknopte folder.

VoorlichtingspaginaVerder maakt de gemeente gebruik van de voorlich-

tingspagina in Ede Stad dat het huis-aan-huis wordt

verspreid. Ondermeer bij de start van de herwaar-

deringsronde �00� is een viertal artikelen ingegaan

op de Wet WOZ en de taxatiemethodiek.

Website EdeDaarnaast verstrekt de gemeente via haar website

informatie. Daarvoor is een WOZ-portal ingericht

met gedetailleerde informatie over de WOZ-waarde.

Via deze site wordt de mogelijkheid ge-boden om de

taxatieverslagen van de eigen woning te bekijken

en de objectgegevens te controleren. Eventuele

onjuistheden kunnen digitaal worden gemeld.

Taxatieverslag Bij het verzenden van de Ozb-aanslag/WOZ-

beschikking wordt als extra service aan de belang-

hebbenden het taxatieverslag meegestuurd.

Ook is een reactieformulier bijgevoegd waarop kan

worden gereageerd op, of bezwaar aangetekend

tegen de WOZ-waarde.

Het aantal bezoeken aan de WOZ-site wordt

geregistreerd. In de periode januari t/m augustus

�00� werd de site ruim 1�.000 keer bezocht. Van

deze geregistreerde ‘visits’ maakten ruim ��00

gebruik van de mogelijkheid om de WOZ-beschik-

king en/of het taxatieverslag in te zien. Ook de

pagina’s met veelgestelde vragen en die met

WOZ-informatie werd door relatief een groot aan-

tal mensen (��00 resp. 1�00) geraadpleegd. Afgezet

tegen het gemiddeld ‘visits’ van de totale gemeen-

telijke website zijn dat respectabele aantallen.

Zeker ook in relatie tot het aantal WOZ-objecten.

De site lijkt daarmee adequaat in te spelen op de

informatievraag bij burgers.

Niet alleen het gebruik van de WOZ-site maar ook

de telefonische reacties van burgers over de aan-

slag / WOZ-beschikking geeft een indicatie van de

informatievraag. De telefonische reacties worden

bijgehouden. Zowel in aantal als naar aard en

inhoud van de vragen en/of opmerkingen.

De eerste dag na verzending van de aanslag/

beschikking kwamen 1�00 telefoontjes binnen.

De dagen daarna liep dat aantal af naar gemiddeld

�00 per dag. Voor de beantwoording is een call-

center ingeschakeld. Het merendeel van de vragen

ging over de onjuiste WOZ-waarde op het taxatie-

verslag en de waardestijging ten opzichte van de

vorige WOZ-waarde.

9. Communicatie

��

En tochOndanks de inzet van de hiervoor genoemde com-

municatiemiddelen komt het beeld naar voren dat

het voor burgers niet altijd duidelijk is hoe de

waardebepaling tot stand komt. Niet alleen de

waardebepaling en -vaststelling maar ook de

waardestijging ten opzichte van de vorige taxatie-

ronde, roept vragen op. Dat geldt evenzeer voor het

gebruik van de referentiewoningen die op de taxa-

tieverslagen staan vermeld. Een heldere uitleg

over de concrete invulling van de criteria voor de

waardebepaling wordt niet verstrekt. Burgers blij-

ven daardoor met vragen zitten. Dat laatste is

zeker het geval bij de excessieve waardestijgingen

die de landelijke of de gemeentelijke stijgingsper-

centages te boven gaan. Daarover is geen informa-

tie of een toelichting verstrekt. Met de direct

betrokkenen is niet afzonderlijk gecommuniceerd.

Ook de inhoud en het taalgebruik van de schrifte-

lijke correspondentie, het taxatieverslag, de WOZ-

beschikking en uitspraken op bezwaar of beroep

kunnen leiden tot onduidelijkheid.

De informatie die wordt verstrekt is juridisch cor-

rect en ook is het taxatieverslag voorzien van een

(beknopte) leeswijzer, maar toch wordt de bood-

schap kennelijk niet altijd begrepen. Dat geeft

aanleiding geeft tot misverstanden en onjuiste

interpretaties.

Niet alleen de juistheid van de informatie is van

belang, maar ook de begrijpelijkheid ervan. Dat

aspect speelt ook in de telefonische communicatie

een rol. Medewerkers die burgers te woord staan

moeten beschikken over zowel inhoudelijke ken-

nis als over communicatievaardigheden.

Burgemeester en wethouders besloten in het voor-

jaar �00� om de gemeentelijke afdeling

Communicatie nauw te betrekken bij de corres-

pondentie met Edese burgers van de afdeling

Belastingen. Dat als uitkomst van de quick scan

naar het functioneren van de afdeling. Het doel is

om de fiscaal correcte gegevens te verwoorden in

een heldere boodschap en politiek-bestuurlijk

correcte wijze. Het college heeft aangekondigd

daartoe een breed communicatieplan op te stellen.

De rekenkamercommissie is hierover geïnfor-

meerd en onderschrijft de beslissing van het

college. In afwachting van de uitwerking daarvan

heeft de commissie haar kijk op en analyse over de

communicatie beperkt tot de bovenstaande

opmerkingen. Hierbij wordt nog de volgende kant-

tekening geplaatst.

Hoe burgers in Ede de uitvoering van de Wet WOZ

beleven is niet bekend. Er zijn tot dusver geen

onderzoeken uitgevoerd naar ervaringen van

burgers met de Wet WOZ en de dienstverlening

door de sectie WOZ. In gemeente-enquêtes is het

onderwerp niet aan de orde gesteld. Welk oordeel

burgers hebben over de doeltreffendheid van de

communicatie door de gemeente is niet bekend.

Onduidelijk blijft aan welke informatie behoefte

bestaat en waarop de communicatieboodschap

zich moet richten.

��

10. Waardeontwikkeling 2005 - 2007

Naar aanleiding van de waardestijgingen van

woningen tussen de peildatums 1 januari �00� en

1 januari �00� zijn vragen gerezen over de waarde-

ontwikkeling van woningen. Vooral de waardestij-

ging die excessief uitgaan boven de gemiddelde

stijging veroorzaakte commotie. De waardestijging

van de woningen in Ede bedroeg over de periode

�00�-�00� gemiddeld �.�%. Landelijk was dat �.�%.

Een gemiddeld percentage van het totale woning-

bestand zegt op zich niet zo veel. Hogere stijgingen

worden gecompenseerd door lagere, of zelfs door

verlagingen en met de verschillen tussen woning-

typen wordt geen rekening gehouden.

Waardeontwikkeling woningenDe rekenkamercommissie heeft, in samenspraak

met buro Bruno Steiner Advies, een beschrijvende

analyse uitgevoerd naar de waardeontwikkeling

van woningen in de gemeente Ede.

De commissie wilde de waardeontwikkeling van-

uit meerdere invalshoeken bezien, namelijk naar

woningtypen, wijken en eigendomsverhouding.

Dit zowel in absolute aantallen en procentuele

aandelen.

De uitkomst van de analyse is verwerkt in een rap-

portage die als bijlage � aan dit rapport is toege-

voegd. De uitgevoerde analyse geeft een beschrij-

ving van de waardeontwikkeling van ca. �0.000

woningen. Verklaringen voor de gesignaleerde

ontwikkelingen zijn daarin niet verwerkt. Die zijn

wel aan de orde gesteld in het overleg over de ana-

lyse met de afdeling Belastingen.

Voor de resultaten en bevindingen uit de analyse

wordt verwezen naar de rapportage. Daarbij wor-

den twee kantekeningen geplaatst. In de eerste

plaats dat de analyse is gebaseerd op de vergelij-

king tussen de WOZ-waarde �00� en �00�.In de

WOZ-waarde �00� is het resultaat van de bezwaar-

schriftenronde verdisconteerd. Dat geldt niet voor

de WOZ-waarde �00�. Die bezwaarschriften zijn

niet volledig afgehandeld en de effecten daarvan

zijn nog niet in hun volle omvang bekend. Op de

tweede plaats wordt opgemerkt dat in de analyse

geen rekening is gehouden met de waardetoename

als gevolg van gerealiseerde verbouwingen in de

onderzochte periode.

AanpakBij de aanpak van de analyse is als volgt te werk

gegaan. De talrijke woningtypen zijn gecompri-

meerd en ingedeeld naar � hoofdtypen.

De �0 buurtcodes zijn omgezet naar 1� wijken die

corresponderen met de gemeentelijke wijkinde-

ling. Vervolgens zijn alle objecten ingedeeld in

waardestijgingklassen. De stijgingen zijn verdeeld

in klassen van 0% stijging tot meer dan �0%

stijging. Ook zijn de woningen ingedeeld in 10

groepen waardeklassen.

De aantallen objecten en de gemiddelde verschil-

len in percentages van de taxaties �00� en �00�

naar wijk en woning type zijn verwerkt in diverse

tabellen. Daaruit kan worden afgeleid welke stij-

gingen zich in de afzonderlijke wijken per woning-

type hebben voorgedaan. Datzelfde geldt voor het

gemiddelde verschil van taxaties naar waarde-

klassen.

BevindingenUit de analyse valt een aantal zaken op:

1. De waardestijgingen sluiten aan bij de

bestaande verschillen in waardes tussen

woningtypen en in wijken.

De waardestijging is zo geweest dat deze ver-

��

schillen tussen zowel de woningtypen als de

wijken zijn toegenomen. De grootste stijgingen

doen zich voor bij recreatiewoningen en vrij-

staande en twee-onder-een-kapwonigen.

�. De wijken vertonen een gemiddeld beeld zon-

der al te grote uitschieters, uitgezonderd de

wijken met veel flatwoningen. Die laten een

beneden gemiddeld beeld zien. Verder komt

naar voren dat de duurdere woningen meer in

waarde stijgen dan de goedkopere.

Rijenwoningen stijgen gemiddeld, duurdere

woningen meer en meergezinswoningen veel

minder. Hierop zijn twee nuances aan te

brengen. Ten eerste stijgen alle woningtypen

in de onderste klasse bovengemiddeld. De

woningen in deze klasse zijn voor driekwart

meer-gezinswoningen. Hun stijging van is veel

hoger dan van de meergezinswoningen in de

andere waardeklassen. De tweede nuancering

op het algemene beeld is dat binnen de dure

woningtypen – vrijstaande, twee-onder-een-

kap- en deels ook ’kop/hoek’-woningen – de

goed-kopere waardeklassen het meest stijgen.

�. De meeste woningen liggen in de stijgingklas-

sen van �%-10% waardestijging. Dat betreft een

derde van het totale aantal woningen. Dat

beeld komt overeen met het gemeentelijke

gemiddelde van �.�% waardestijging. Ook de

twee aangrenzende stijgingsklassen (0%-�% en

10%-1�%) bevatten een groot aantal woningen.

Als die klassen samen worden gevoegd gaat

het ��% van alle objecten in Ede waarop de

gemiddelde waardestijging van toepassing.

�. Van de overige objecten blijkt dat �% een waar-

dedaling laat zien. Bij 1�% van alle objecten

(± ��00 objecten) is sprake van een waarde-

stijging met meer dan 1�%. Hiervan kent �%

een stijging tussen de 1�% - �0% en �% van de

objecten heeft zelfs een waardestijging met

meer dan �0%.

�. De afzonderlijke gebieden in Ede vertonen een

afwijkend patroon. Bennekom gaat ‘aan kop’

als het om de hoogste stijgingsklasse gaat:

bijna een derde van de woningen in dit deel van

de gemeente liet een stijging van �0% of meer

zien. Er zijn ook wijken waar vrijwel geen

woningen zijn die met meer dan �0% stijgen,

zoals Rietkampen. In deze wijk valt maar 1%

van de woningen in de klasse “stijging �0% of

meer”. Niet alleen in de hoogste klasse maar

ook in de andere klassen zijn grote verschillen.

In Ede-Oud Zuid vertonen ��% van de wonin-

gen een waardedaling, in Otterlo, Rietkampen,

Wekerom en de bedrijventerreinen/buiten-

gebied, kern Ede behoort maar � à �% tot de

‘dalers’. Dat bevestigt het beeld van de

gemeente met een gevarieerde wijkopbouw.

�. Een laatste aspect waarnaar in de analyse is

gekeken is het onderscheid in koop- en huur-

woningen. Nagenoeg alle huurwoningen zijn

bezit van Woonstede. Het corporatiebezit

concentreert zich op rijen- en meergezins-

woningen (��% van het bezit exclusief de

garages). De corporatiewoningen hebben over

de gehele linie een wat lagere WOZ-waarde.

De gemiddelde waardestijgingen van deze

woningen vallen in alle gevallen lager dan die

particuliere woningen. In de voor de corporatie

voornaamste segment van de meergezinswo-

ningen is de stijging van de corporatie �,�%

tegen �,0% bij de particuliere flats en

��

appartementen. Bij de rijenwoningen is de stij-

ging weliswaar hoger (�%) maar nog steeds

lager dan de particuliere waardestijging (�%).

Mogelijke verklaringen waardestijgingen boven 15% De rekenkamercommissie heeft naar verklaringen

gezocht en gevraagd voor de bovengemiddelde

waardestijging. Daarbij is gekeken naar die stijgin-

gen die niet samenhangen met of herleidbaar zijn

uit marktontwikkelingen.

Het gaat daarbij om 1�% van de objecten waarbij

de WOZ-waarde �00� gemiddeld met meer dan 1�%

is gestegen ten opzichte van de taxatie uit �00�.

Dat is bij ruim ��00 woningen het geval.

Uit de steekproef van de commissie blijkt dat er in

veel gevallen verklaringen bestaan. Die hebben te

maken met objectgegevens, verbouwingen,

gewildheid van de ligging, trends en verkoopcijfers

van vergelijkbare woningtypen in de eigen buurt/

straat maar ook in andere wijken. Daaruit zijn

echter niet alle bovengemiddelde stijgingen te

verklaren. Mogelijke oorzaken van deze waarde-

stijgingen zijn:

Verkeerde waardebepaling 2005De waardebepaling �00� was (voor een deel van

het woningbestand) te laag en niet marktconform.

De waarde lag onder de economische waarde. De

waardestijgingen �00� vloeien deels voort uit een

inhaalslag waarbij deze woningen meer markt-

conform zijn gewaardeerd. Mogelijk heeft een rol

gespeeld dat de gemeente deze taxaties zelf heeft

uitgevoerd en daarbij tevens een nieuw systeem

voor de modelmatige waardebepaling heeft

gebruikt.

Verkeerde waardebepaling 2007De waardebepaling �00� was wel marktconform

maar de waardebepaling �00� is dat niet. De

waarde �00� is niet juist en overstijgt de waarde in

het economisch verkeer.

Door het ontbreken van een parallelle vergelijking

tussen de WOZ-waarde �00� volgens het oude en

het nieuwe taxatiemodel kan geen uitsluitsel wor-

den verkregen over de juistheid van een van beide

verklaringen.

Waardeontwikkeling niet-woningenDe waardeontwikkeling van niet-woningen

bedraagt �.�%. Dat ligt onder de gemiddelde waar-

destijging van woningen. Die bedroeg �.�%.

Als de niet-woningen worden onderverdeeld in

courante en incourante objecten levert dat het vol-

gende beeld op. De courante niet-woningen stijgen

gemiddeld met 10.�%. Per marktsegment is de

waardeontwikkeling als volgt:

Tabel: waardeontwikkeling courante niet-woningen per marksegment

bedrijven 9.0%

horeca 18.7%

kantoren 9.5%

winkels 14.4%

De waardestijging incourante niet-woningen

bedraagt circa 1%. Dat is gelijk aan de waardeont-

wikkeling bij agrarische objecten.

De som van de totale waarde niet-woningen

bedroeg in �00� € �.� miljard ten opzichte van

± € �.� miljard in �00�. Daarin is inbegrepen een

waardetoename als gevolg van areaaluitbreiding

van kantoren, winkels c.a. vanaf �00�. In tegen-

stelling tot de waardeontwikkeling van woningen

heeft de rekenkamercommissie de waardeontwik-

keling van de niet-woningen niet geanalyseerd.

��

De centrale vraag van het onderzoek luidt: ‘Hoe

vindt de uitvoering van de Wet WOZ plaats en in

het bijzonder de waardebepaling en waardevast-

stelling van onroerende zaken en is de informatie-

voorziening daarover adequaat? De beantwoor-

ding van de onderzoeksvraag vindt hieronder

plaats aan de hand van daarvan afgeleide deel-

vragen en op basis van de bevindingen van de

commissie. De aanbevelingen die uit de conclusies

voortvloeien zijn opgenomen in de oplegnotitie bij

dit rapport.

1. Welke beleidsvrijheid heeft de gemeente?

De gemeente voert het beleid uit zoals vastgelegd

in de Wet WOZ. De gemeente heeft geen vrijheid

om inhoudelijk zelf eigen beleid te ontwikkelen.

Dat geldt niet voor de uitvoering. Met inachtne-

ming van landelijke instructies kan de gemeente

de manier waarop de waardebepaling wordt uitge-

voerd deels zelf invullen. Dat betreft vooral de

organisatie, de werkprocessen en de inrichting van

de methode van waardebepaling. De keuzes daar-

voor zijn ambtelijk bepaald. Er is geen politiek-

bestuurlijke context of uitvoeringskader waaraan

de uitvoerende afdeling zich kan spiegelen.

2. Hoe is de organisatie, het beheer en de administratie geregeld?De sectie WOZ van de afdeling Belastingen heeft

de laatste jaren een omslag doorgemaakt van uit-

besteden naar zelftaxatie. Dat ging gepaard met

uitbreiding van de personeelsformatie, tijdelijke

inhuur van externen en een andere manier van

werken. De overstap is met grote inspanning suc-

cesvol verlopen. De betrokkenheid en expertise

van de afdeling en de medewerkers is behoorlijk.

Er is echter nog geen sprake van een stabiele en

11. Conclusies

bestendige situatie. De ‘nieuwe’ organisatie is

kwetsbaar en behoeft aandacht. De organisatie

moet tevens verder worden toegesneden op

nieuwe ontwikkelingen, zoals schaalvergroting en

een breder gebruik van de WOZ-waarde.

De overgang van uitbesteden naar zelftaxatie is

niet geheel verlopen zoals dat moest verlopen. Er is

verzuimd een risicoanalyse op te stellen, de pro-

cesbeschrijvingen tijdig aan te passen, de interne

controle en beheersingsmaatregelen te herijken en

af te stemmen op de nieuwe manier van werken.

Ook is de interne kwaliteitszorg onvoldoende vorm

gegeven. Bij deze operatie heeft het gemeentebe-

stuur zich afwachtend en terughoudend opgesteld.

Met de potentiële gevolgen voor de waardebepa-

ling, de communicatie met burgers en de politiek-

bestuurlijke implicaties heeft het bestuur geen

rekening gehouden.

3. Hoe is het uitvoeringsproces rondom taxaties en de taxatiemethodiek ingericht?De gemeente voert de waardebepaling modelmatig

uit. De manier waarop wordt getaxeerd is in over-

eenstemming met de landelijke waarderingsin-

structie. Taxatietechnisch vindt de uitvoering

daarvan correct plaats. Het taxatiemodel dat wordt

gebruikt voldoet aan de landelijke voorschriften.

Naast de verplichte objectkenmerken wordt bij de

waardebepaling rekening gehouden met aanvul-

lende kenmerken. De keuze voor en beoordeling

van die kenmerken vindt ambtelijk plaats.

Voor buitenstaanders is het taxatiemodel niet

inzichtelijk en moeilijk te doorgronden. De uit-

komst uit het model bepaalt de waarde. Die is

primair afhankelijk van de juistheid en volledig-

heid van de input in het systeem. De controle

daarop is niet optimaal geborgd in de bedrijfs-

�0

voering. De overgang naar taxatiemodel OrtaX

kan als trendbreuk worden aangemerkt. Een wijzi-

ging van een systeem leidt tot een andere uit-

komst. Verzuimd is om een parallelle vergelijking

te maken tussen de waardes volgens het oude en

nieuwe computermodel.

De waardeschommelingen zijn ook beïnvloed door

de andere manier van werken waarbij de gemeente

de taxaties zelf heeft uitgevoerd.

Bij de waardevaststelling �00� is bij 1�% van de

woningen de WOZ-waarde met meer dan 1�%

gestegen ten opzichte van �00�. De gemiddelde

waardestijging in Ede bedroeg �.�%. Niet alle

bovengemiddelde waardestijgingen zijn herleid-

baar of goed verklaarbaar. Het proces rondom de

uitvoering van de waardebepaling is uitgedrukt in

het schema zoals bijgevoegd.

4. Hoe vinden controle en toetsing plaats? De controle op doelmatigheidsaspecten van de

bedrijfsvoering door de sectorcontroller is beperkt.

De interne controle op de werkprocessen en de

outcome daarvan vindt vooral steekproefsgewijs

plaats.

De accountantscontrole is gericht op de Ozb-hef-

fing en het niveau van de totale WOZ-waarde. De

accountant controleert de waardebepaling op

rechtmatigheid maar niet op juistheid en volledig-

heid. De controle en het toezicht door de

Waarderingskamer vindt plaats op een (hoog)

abstractieniveau. Dit gebeurt op basis van door de

gemeente aangeleverde kengetallen. De samen-

hang van de controleactiviteiten laat te wensen

over.

5. Wat is de aard en omvang van de bezwaarschriften? Het percentage gehonoreerde bezwaarschriften

woningen is hoog ten opzichte van de ingediende

bezwaren. Gemiddeld genomen is vanaf �00�

ongeveer de helft van alle bezwaren geheel of

gedeeltelijk gegrond verklaard. Wel is er een

dalende trend waarneembaar.

De afhandeling van de bezwaren gaat sneller dan

voorheen. De toewijzing van bezwaren met waar-

depeildatum �00� resulteerde in een waardeverla-

ging van circa �� miljoen. Het percentage beroeps-

zaken dat wordt geschikt is hoog.

De bezwaren tegen de waardebepaling worden

individueel beoordeeld. Een overall analyse van

alle ingediende bezwaren is niet voorhanden.

Daarmee ontbreekt het aan een totaalbeeld en een

sturingsinstrument voor het verbeteren van het

taxatieproces.

6. Waaruit bestaan de uitvoerings-kosten in relatie tot de rijksvergoeding?De uitvoeringskosten van de gemeente liggen

(ruim) onder het gemiddelde van vergelijkbare

gemeenten en van de gemeenten die deelnemen

aan de landelijke benchmark. De vergelijking is

gebaseerd op het aantal WOZ-objecten in de

gemeenten. Daarbij is geen rekening gehouden

met verschillen in de WOZ-bestanden en de com-

plexiteit van de uitvoering.

7. Is de informatievoorziening adequaat? De gemeente onderkent het belang van informatie-

voorziening naar burgers. Daarvoor worden meer-

dere communicatiemiddelen ingezet. Uit het

gebruik van bijvoorbeeld de website blijkt dat er

grote informatiebehoefte bestaat.

�1

De communicatieboodschap van de gemeente was

vooral gericht op belastingheffing en de Ozb-

tarieven.

De communicatie over de waardebepaling Wet

WOZ zelf was ineffectief. Er is niet gecommuni-

ceerd over de waardeontwikkeling en de waarde-

stijgingen.

Schema: uitvoeringsproces waardebepaling en –vaststelling

Terugkoppeling

Interne & exrerne controle

Bezwaarschriften burgers

Communicatie met burgers

•

•

•

“verstoringen”Nieuw modelZelfuitvoering

••

TaxatieWaarde

TaxatieModel

UitvoeringskaderKwaliteitszorg

Inputgegevens

Inhoud object m3

Grondoppervl.m2

Ligging

Woningtype

verkoopprijzen

Kwaliteit

.....

•

•

•

•

•

•

•

��

Bijlagen

1. Lijst geïnterviewden en geraadpleegde instanties

2. Geraadpleegde bronnen en weten regelgeving

3. Steekproef waardebepaling woningen

4. Vergelijking uitvoeringskosten deelactiviteiten

5. Waardeontwikkeling woningen 2005 - 2007

��

��

1. Lijst geïnterviewden en geraadpleegde instanties Startgesprekken: 1. Bestuurlijk :wethouder de heer F. van Zuilen 2. Ambtelijk :de heer H.Heij, directeur sector FBB de heer W. Hendriks, hoofd afdeling Belastingen Geraadpleegde instanties: 1. Waarderingskamer : de heren ir. R.M. Kathmann en ir. M.Kuijper 2. Deloitte Accountants : de heren M.K. van Wijngaarden en H.Havelaar 3. Tog Nederland Midden : de heren R. de Wit en B. de Ronde 4. Woonstede : de heer H.C.van den Bos Geïnterviewden: 1. de heer C. Grijns : medewerker WOZ 2. de heer S. Hansen : coördinator WOZ 3. de heer W. Hendriks : hoofd afdeling Belastingen 4. de heer E. Hoogteijling : taxateur WOZ 5. mevrouw W.C. Jansen : bezwaarafhandeling WOZ 6. mevrouw H. Verbeek : communicatieadviseur

2. Geraadpleegde bronnen en weten regelgeving

o Documenten Waarderingskamer - waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling - vraagbaak waardevaststelling in het kader van de Wet WOZ - gegevenswoordenboek WOZ - catalogus basisregistratie WOZ - strategiedocument toezicht Waarderingskamer - handreiking interne beheersingsmaatregelen - model-communicatieplan Wet WOZ - fotowijzer woningen, uniformering begrippen en definities woningen

o Documenten gemeente Ede - programmabegrotingen en –rekeningen 2006 ev. - bedrijfsplannen rekeningen sector FBB 2006 ev. - normen- en toetsingskader rechtmatigheidscontrole - nota lokale heffingen - belastingverordeningen & tarieventabellen 2007 - buurten wijkindeling Gemeente Ede - procesbeschijvingen Wet WOZ - leidraad belastingen

o Dossierstukken (selectie) - oordeel Waarderingskamer uitvoering WOZ vanaf 2005 ev. - voortgangsberichten Wet WOZ door de Waarderingskamer - managementletters Deloitte Accoutants sector FBB vanaf 2005 - quick scan afdeling Belastingen Gemeente Ede - overeenkomst taxatiebureau TOG / VNG - aanschaf taxatiesysteem OrtaX

o Overig - geraadpleegde websites: gemeente Ede, Waarderingskamer, VNG, CBS, WOZ-infopunt, Coelo - eindrapport doelmatigheidsonderzoek Wet WOZ – Gemeente Enschede - werkwijze controle en toezicht WOZ-waardering – rekenkamer Nijmegen

o Wet- en regelgeving - Wet waardering onroerende zaken - Uitvoeringsbesluit Wet WOZ - Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ - Uitvoeringsbesluit kostenverrekening en gegevensuitwisseling Wet WOZ - Besluit gegevensverstrekking Wet WOZ - Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ - Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet WOZ - Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ - Uitvoeringsbesluit kostenverrekening en gegevensuitwisseling Wet WOZ - Regeling standaarduitwisselingsformaat Wet WOZ

3. Steekproef waardebepaling woningen - Hoogbouw wijk Ede – Zuid diverse woningen - Hoogbouw wijk Veldhuizen diverse woningen in ‘de Dalen’ en ‘de Horsten’ - Laagbouw wijk Veldhuizen diverse woningen Langenhorst, Koelhorst en Hoflaan - Ede diverse woningen Dennenlaan, Aalbersepark, Not. Fischerstraat. Weerdestein, Maanderzand, Kleefsehoek, W.Brandtlaan, Arnhemseweg - Bennekom en Lunteren diverse woningen Bovenweg en Vaarkamperweg

4. Vergelijking uitvoeringskosten deelactiviteiten (*)

Gemiddelde kosten per object 2003 -2004

Ede Gemeenten met een vergelijkbaar aantal WOZ- objecten

Alle deelnemende gemeenten

Beheer WOZ-administratie 1,99 4,78 5,43 Marktanalyse 0,14 1,32 1,47 Modelmatig taxeren 0,32 5,23 5,29 Waardevaststelling 0,07 0,31 0,48 Bezwaar en beroep 1,25 2,35 1,97 Overige kosten 1,35 1,27 1,50 Contractkosten 5,23 0,63 1,71 Materiële kosten 0,43 1,43 1,45 Totaal € 10,78 € 17,32 € 19,30

Gemiddelde kosten per object 2005




Gemiddelde kosten per object 2006




(*) Bron: benchmark WOZ-kosten Waarderingskamer

5. Waardeontwikkeling woningen 2005 - 2007 Beschrijvende analyse

Inhoudsopgave

1. Aanpak en verantwoording 3

2. WOZ-waarden woningen in Ede in 2005 en 2007 6

2.1 Inleiding 6

2.2 Waardeontwikkeling in wijken naar woningtype 6

2.3. Waardeontwikkeling in waardeklassen naar woningtype 8

2.4 Waardeontwikkeling naar stijgingsklasse in wijken en van typen 10

2.5 Waardeontwikkeling en eigendomsverhouding 13

3. Conclusies 14

1. Aanpak en verantwoording

Gebruikte basisgegevens

Dit onderzoek baseert zich op een uitsnede van de WOZ-bestanden van Ede met de peildatums 1.1.2005 en

1.1.2007. Deze bestanden onderhoudt de gemeente vanwege haar taken krachtens de Wet waarde onroerende

zaken (Wet WOZ). De manier waarop deze waarden tot stand zijn gekomen vormt geen onderwerp van deze

statistische analyse.

De gebruikte uitsnede bevat ruim 40.000 objecten. Deze objecten zijn vrijwel alle woningen (een klein deel

betreft garageboxen, parkeerplaatsen en parkeergarages). Omdat het in dit onderzoek om de

waardeontwikkeling gaat, zijn alleen die objecten gebruikt die op beide datums getaxeerd zijn. Daardoor viel

de nieuwbouw ná 1.1.2005 af; die betreft ongeveer 400 objecten, dit is 1% van het totaal.

Van (bijna) alle objecten bevat het bestand een klein aantal kenmerken. In onderstaande tabel A is

aangegeven welke kenmerken dit zijn en worden ze kort toegelicht.

Tabel A, kenmerken van objecten in het basisbestand van het onderzoek

Kenmerk toelichting

Objectcode Dit is een unieke code per object

Type Dit is een gedetailleerde typologie. In ruim 90% van de gevallen is het object een

‘gewoon' woonhuis, 7% zijn garageboxen (incl. parkeergarages), 3% omvat

recreatiewoningen en een zeer diverse groep “overige”. De typologie is een

combinatie van fysieke en sociale kenmerken. Voorbeelden van fysieke kenmerken

zijn: “vrijstaand” en “rijenhuis”. Voorbeelden van sociale typeringen zijn:

“bejaarden(woning)” en “kamerverhuur”. De zogenaamde “niet-woningen” vallen

buiten dit onderzoek; woningen op bedrijventerreinen horen er wel bij.

Deze deels theoretische typologie (met ook enkele praktisch onmogelijke

combinaties) telt ruim vijfhonderd woningtypen. Daarvan komen er in de gemeente

Ede een kleine honderd feitelijk voor.

Adres Straatnaam, nummer en plaats. Meestal zijn dit woonadressen

Buurtcode Met deze code worden bijna zeventig gebieden onderscheiden. Aldus kent Ederveen

twee gebieden: “Ederveen dorp” en “Ederveen buitengebied”. De hoofdkern Ede

bestaat uit bijna veertig gebieden.

WOZ-waarde 2005 Dit is de van gemeentewege getaxeerde waarde met peildatum 1.1.2005.

WOZ-waarde 2007 Dit is de van gemeentewege getaxeerde waarde met peildatum 1.1.2007.

Verschil WOZ-

waarden

Het verschil (in %) tussen de WOZ-waarden 2005 en 2007, meestal is dat een

stijging, soms een daling

Eigendom Dit geeft aan of een woning eigendom is van de corporatie “Woonstede”. Zo ja, is

de woning als “sociale huurwoning” te zien; zo nee, is ze “particulier”.

Bewerking van de basisgegevens

Omwille van de overzichtelijkheid hebben we de kenmerken “type” en “buurt” ingedikt. Bovendien hebben we

twee nieuwe kenmerken van de bestaande afgeleid.

Van typen naar hoofdtypen

De honderd woningtypen van het basisbestand zijn door ons tot zeven hoofdtypen gecomprimeerd:

• Vrijstaande woningen

• Twee-onder-een-kap woningen

• Kop- en hoekwoningen

• Tussenwoningen

• meergezinswoningen

• Recreatie- en overige woningen

• Garageboxen, parkeerplaatsen en parkeergarages

Toelichting:

Een onderscheid binnen elk hoofdtype naar bejaardenwoningen en andere woningen is niet gemaakt, omdat dit

soms leidt tot kleine aantallen in de tabellen, waardoor privacy van waardegegevens in het geding kan zijn.

De beschikbare gegevens maakten het niet mogelijk om de grote groep meergezinswoningen nader te verdelen,

bijvoorbeeld in portiekwoningen en galerijflats, zoals dat in sommige statistieken van de gemeente Ede

gebeurt.

Recreatie- en overige woningen vormen circa 2,5% van alle hier onderzochte woningen. Hiervan maken de

recreatiewoningen weer de helft uit en geschakelde woningen een kwart. (De laatste hadden eventueel ook bij

“twee onder een kap” of “kop/hoek” kunnen worden geplaatst.)

De garageboxen, parkeerplaatsen en parkeergarages hebben we apart gehouden omdat hun waarde sterk

afwijkt van de andere hoofdtypen. Weliswaar is er inhoudelijk wat voor te zeggen om de waarde van een

garage te voegen bij de waarde van het woonhuis van de gebruiker/eigenaar, maar praktisch is dat lastig of

zelfs onmogelijk, gezien de gegevens van het databestand. Zo is bij meergezinswoningen met een groep

garageboxen onbekend wie van de huishoudens feitelijk zo’n box gebruikt of bezit.

Van buurten naar wijken

De zeventig buurtcodes hebben we omgezet in 16 wijken die grotendeels overeenstemmen met de

gemeentelijke wijkindeling. In twee gevallen is daarvan afgeweken omdat de kleine aantallen per gebied tot

schending van privacy zouden leiden omdat de waarden van individuele panden in de tabellen zouden

verschijnen of uit het combineren van diverse tabellen waren af te leiden. Daarom is De Klomp bij Ederveen

gevoegd en zijn “Bedrijventerrein (13)” en “Buitengebied Ede (20)” samengenomen.

Nieuw afgeleide gegevens

Ook zijn twee ‘nieuwe’ gegevens afgeleid van de bestaande. Ten eerste zijn de objecten ingedeeld in zeven

“stijgingsklassen”, inclusief één klasse waarvan de waarde tussen 1.1.2005 en 1.1.2007 feitelijk daalde. Deze

klassen zijn:

• Daling

• 0% tot en met 5% stijging




• meer dan 20% stijging.

Ten tweede zijn de objecten ingedeeld in “waardeklassen”. Dat is gedaan door alle objecten in tien even grote

groepen te verdelen – dat zijn dus circa 4000 objecten per groep. De hiermee corresponderende klassengrenzen

zijn weergegeven in Tabel B.

Tabel B, Indeling in 10 waardeklassen op basis van WOZ-waarden 1.1.2005

Waardeklasse (WOZ-waarden 2005) Klassenondergrens Klassenbovengrens

wrd05kl 01 € 0 €123.000

wrd05kl 02 €123.000 €158.000

wrd05kl 03 €158.000 €176.000

wrd05kl 04 €176.000 €188.000

wrd05kl 05 €188.000 €201.000

wrd05kl 06 €201.000 €221.000

wrd05kl 07 €221.000 €257.000

wrd05kl 08 €257.000 €314.000

wrd05kl 09 €314.000 €413.000

wrd05kl 10 €413.000 --

2. WOZ-waarden woningen in Ede in 2005 en 2007

2.1. Inleiding

In dit hoofdstuk zullen we de waardeontwikkeling vanuit meerdere invalshoeken bezien, namelijk wijken,

woningtypen, waardeklassen en (waarde)stijgingsklassen en zullen deze op verschillende manieren

combineren.

De waardeontwikkeling zelf illustreren we aan de beginwaarde (1.1.2005) en de verandering in procenten (vaak

stijging, soms daling) die daarna optrad. Om de waarde en waardeverandering in perspectief te plaatsen,

beginnen we steeds met de aantallen. Het maakt immers uit of een gemiddelde stijging van bijvoorbeeld 5%

slaat op een groep van 10 of van 1000 woningen.

2.2. Waardeontwikkeling in wijken naar woningtype

Tabel 1.a geeft een overzicht hoeveel objecten er van elk van de zeven hoofdtypen in de veertien

onderscheiden wijken zijn.

Tabel 1.a: Aantallen objecten met taxaties 2005 en 2007 naar wijk en type

Wijk vr.st. 2o1k Kp/hk tssn mgw rc+ov park totaal Bennekom (30) 1.222 1.232 619 1.197 612 217 388 5.487 Ede-Oost (01) 698 576 191 350 2.077 52 538 4.482 Ede-Oudzuid (10) 267 337 320 597 1.829 24 78 3.452 Ede-Veldhuizen (03) 82 266 865 2.374 2.545 67 1.024 7.223 Ede-West (02) 622 1.022 707 1.153 1.722 38 319 5.583 Ederveen&De Klomp 411 235 80 114 41 18 11 910 Harskamp (60) 280 182 106 190 17 19 8 802 Kernhem (04) 69 156 167 448 110 44 - 994 Lunteren (40) 1.603 549 305 615 301 303 78 3.754 Maandereng (11) 41 139 536 1.659 216 24 15 2.630 Otterlo (90) 297 128 84 106 51 185 37 888 Rietkampen (12) 77 335 406 1.448 532 42 124 2.964 Wekerom (80) 251 107 48 102 29 40 - 577 Bdr.tr.&Btn.gb. Ede 444 101 4 10 21 40 - 620

Eindtotaal 6.364 5.365 4.438 10.363 10.103 1.113 2.620 40.366 vr.st. = Vrijstaande woningen Mgw = Meergezinswoningen (flats, appartementen e.d.) 2o1k = 2onder1kap rc+ov = Recreatieve en overige woningen kp/hk = kop- of hoekwoning Park = garages, parkeerplaatsen en -garages Tssn = tussenwoning

De meeste woningen zijn tussenwoningen, dat zijn er ruim 10.000. Deze zijn gelegen tussen in totaal ruim

4.000 kop- of hoekwoningen. Ook zijn er 10.000 woningen in een flat of appartementencomplex. De vrijstaande

en de twee-onder-een-kap-woningen zijn samen goed voor 13.000 woningen, waarvan de vrijstaande zo’n 60%

uitmaken. De recreatie- en overige woningen zijn maar een klein deel van het totaal, een kleine 3 %. De

garageboxen en parkeerplaatsen en –garages vormen ruim 6% van het geheel; merendeels zijn het afzonderlijke

garages of garages ‘in blokken’.1

De verdeling over deze zeven hoofdtypen verschilt sterk van wijk tot wijk. Zo bestaat de woningvoorraad in

Bennekom voor 45% uit vrijstaande en twee-onder-een-kap-woningen; in Ede-Veldhuizen is dat minder dan 5%.

Kijken we nu naar de waarden (volgens taxatie 2005), dan komen voor de handliggende verschillen tussen de

typen naar voren. De vrijstaande woningen zijn het duurst, bijna het dubbele van het gemiddelde. Qua waarde

volgen dan de twee-onder-een-kap-woningen, de kop- of hoekwoningen, de tussenwoningen en de

meergezinswoningen. Dat is een logische volgorde op de Nederlandse woningmarkt. De recreatieve en overige

woningen doorbreken dit patroon, maar dat komt door het gemengde karakter van deze groep. De garages

sluiten de rij.

Waardeverschillen zijn er ook binnen een en hetzelfde woningtype van wijk tot wijk, maar deze variaties zijn

minder groot dan de verschillen van de diverse typen binnen een wijk.

Tabel 1.b. Gemiddelde waarde van taxatie 2005 naar wijk en type (x 1.000 euro) Wijk vr.st. 2o1k kp/hk tssn mgw rc+ov park totaal Bennekom (30) 465 301 228 203 176 273 15 273 Ede-Oost (01) 457 313 244 210 177 370 14 226 Ede-Oudzuid (10) 367 283 201 193 163 305 16 197 Ede-Veldhuizen (03) 366 288 206 189 160 251 15 162 Ede-West (02) 353 273 209 187 157 306 14 206 Ederveen&De Klomp 482 303 232 201 181 339 13 356 Harskamp (60) 471 296 233 215 168 260 15 323 Kernhem (04) 418 328 250 232 216 294 - 264 Lunteren (40) 474 315 254 220 196 204 15 338 Maandereng (11) 406 286 207 184 135 269 16 193 Otterlo (90) 478 296 234 205 138 123 27 *) 284 Rietkampen (12) 461 317 223 204 179 275 13 214 Wekerom (80) 463 310 231 206 170 238 - 339 Bdr.tr.&Btn.gb. Ede 513 309 200 189 178 231 - 443

Eindtotaal 454 298 219 197 167 233 15 235 Zie voor verklaring van de afkortingen boven de kolommen tabel 1.a *) Deze afwijkende score vloeit hoogstwaarschijnlijk voort uit een datafout bij één geval.

In grote lijnen verschillen de waardeverhoudingen tussen woningtypen en wijken niet veel van elkaar op de

peildatums 1.1.2005 en 1.1.2007. We laten daarom een aparte bespreking van de waarde van 2007 achterwege

en stappen meteen over op de procentuele verschillen tussen beide peiljaren. Daaruit blijkt dat binnen die

grote lijnen wel degelijk betekenisvolle veranderingen zijn

opgetreden. Tabel 1.c geeft dit weer.

Tabel 1.c. Gemiddelde verschillen (in %) van taxaties 2005 en 2007 naar wijk en type

Wijk vr.st. 2o1k kp/hk tssn mgw rc+ov park totaal Bennekom (30) 15% 14% 12% 13% 4% 11% 6% 11,9%

Ede-Oost (01) 8% 11% 6% 6% 5% 8% 7% 6,8% Ede-Oudzuid (10) 9% 8% 8% 3% 1% 6% 8% 3,4%

1 Een parkeerplaats of een parkeergarage wordt geteld naar het aantal plekken. Een parkeergarage of –plaats met 20 plekken telt dus als 20 ‘objecten’. Zo geteld zijn er ruim 300 ‘parkeerobjecten’ op een totaal van 1.100.

Ede-Veldhuizen (03) 19% 15% 11% 11% 2% 17% 7% 7,5% Ede-West (02) 10% 10% 7% 7% 11% 6% 7% 9,0% Ederveen&De Klomp 10% 13% 2% 7% 5% 9% 12% 9,2% Harskamp (60) 9% 14% 9% 4% 5% 11% 7% 8,8% Kernhem (04) 19% 5% 5% 4% 1% 94% - 9,2% Lunteren (40) 11% 13% 7% 8% 3% 16% 7% 10,1% Maandereng (11) 6% 7% 7% 9% -2% 5% 12% 7,3% Otterlo (90) 10% 15% 8% 10% 9% 12% 5% 10,5% Rietkampen (12) 8% 8% 10% 12% 6% 12% 8% 10,0% Wekerom (80) 10% 13% 5% 7% 12% 15% - 9,9% Bdr.tr.&Btn.gb. Ede 12% 13% -3% 2% 10% 26% - 12,9%

Eindtotaal 11,3% 11,5% 8,7% 9,1% 4,3% 16,4% 7,0% 8,6% Zie Tabel 1.a voor verklaring van de afkortingen boven de kolommen

Gemiddeld stegen de waarden met 8,6%.2 De WOZ-waardestijging van de rijenwoningen – zowel ‘kop’ als

‘tussen’ – lag daar bij in de buurt. Daarentegen was de stijging van de recreatie- en overige woningen met 16%

haast tweemaal zo hoog; daarbinnen stegen vooral de recreatie-woningen. Verhoudingsgewijs sterk was ook de

waardegroei van de vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen: boven de 11%. Ruim beneden de gemiddelde

toename lag de 4% van de meergezinswoningen. De garages etc. stegen met 7%; in euro’s doen de garages er

verhoudingsgewijs weinig toe: hun waarde is tien- tot twintigmaal lager dan van de woningen.

Globaal genomen is dus de waardestijging op basis van de WOZ-taxaties zó geweest, dat de in 2005 bestaande

waardeverschillen tussen de woningtypen zijn toegenomen.

Deze ontwikkeling weerspiegelt zich ook in de verschillen tussen de wijken. Wijken met veel flatwoningen

laten een beneden gemiddelde stijging zien; in wijken met veel vrijstaande en twee-onder-een-kap-woningen

gebeurt het omgekeerde.

2.3. Waardeontwikkeling in waardeklassen naar woningtype

In de analyse van de combinatie van wijk en type, komt naar voren dat de duurdere woningen meer in waarde

steeg dan de goedkopere. We gaan daarop nader in door specifiek naar de relatie van waarde en

waardestijging te kijken. Daartoe hebben we de objecten in tien even grote klassen verdeeld, geordend van

goedkoop naar duur. Eerst geven we in Tabel 2.a een overzicht van de aantallen.

Tabel 2.a: Aantallen objecten met taxaties 2005 en 2007 naar waardeklasse en type Waardeklassen (x €1000) vr.st. 2o1k kp/hk tssn mgw rc+ov park totaal Tot 123 7 17 42 30 930 235 2.619 3.880 123 tot 158 12 30 65 261 3.587 125 4.080 158 tot 176 14 39 241 1.324 2.146 130 3.894 176 tot 188 9 22 399 2.524 1.306 26 4.286 188 tot 201 9 78 622 2.462 707 40 3.918 201 tot 221 33 198 1.081 2.130 674 35 4.151 221 tot 257 81 914 1.330 1.250 397 53 4.025 257 tot 314 528 2.132 589 357 250 156 4.012 314 tot 413 1.974 1.724 69 25 82 206 4.080

2 Deze 8,6% is het ongewogen gemiddelde. De wel met waarde gewogen stijging is 9,1%. Het laatste percentage is wat hoger omdat daarin de duurdere panden – die doorgaans meer stegen dan gemiddeld – zwaarder meetellen.

413 en meer 3.697 211 24 107 1*) 4.040

Eindtotaal 6.364 5.365 4.438 10.363 10.103 1.113 2.620 40.366 vr.st. = Vrijstaande woningen mgw = Meergezinswoningen (flats, appartementen e.d.) 2o1k = 2onder1kap rc+ov = Recreatieve en overige woningen kp/hk = kop- of hoek woning park = garages, parkeerplaatsen en -garages Tssn = Tussenwoning *) Deze afwijkende score vloeit hoogstwaarschijnlijk voort uit een datafout bij één geval.

De algemene tendens in Tabel 2.a is een voor de hand ligggende. Bezien vanuit de grootste aantallen loopt er

een ‘dikke balk’ van linksonder naar rechtsboven. Linksonder in de tabel vinden we de vrijstaande woningen:

meer dan de helft valt in de hoogste waardeklasse. In de tabel rechtsboven staan de garages, die alle in de

laagste waardeklasse vallen. (Evenals in de vorige tabellen onttrekt zich de heterogeen samengestelde

restgroep “recreatie- en overige” aan het algemene patroon.)

We laten het noemen van de gemiddelde waarden achterwege - die vallen uiteraard in de betreffende klasse –

en presenteren meteen de verschillen tussen de WOZ-taxaties van 2005 en 2007. Tabel 2.b geeft deze weer.

Op het in de vorige paragraaf ontstane algemene beeld - de rijenwoningen stijgen gemiddeld, de duurdere

woningen meer en de meergezinswoningen veel minder – zijn dan twee nuances aan te brengen.

Ten eerste stijgen alle woningtypen in de onderste klasse (van 0 tot € 123.000 in 2005) bovengemiddeld. De

woningen in deze klasse zijn voor driekwart meergezinswoningen (930). Hun stijging van 19% is veel hoger dan

van de meergezinswoningen in de andere waardeklassen.

De tweede nuancering op het algemene beeld vloeit deels uit de eerste voort. Binnen de dure typen –

vrijstaande, twee-onder-een-kap- en deels ook ’kop/hoek’-woningen – zijn het de goedkopere waardeklassen

die het meest stijgen. Zoals we zien in Tabel 2.a hierboven, betreft dit vrij weinig woningen; er zijn immers

niet zo veel vrijstaande en twee-onder-een-kap-woningen in de lagere waardeklassen. Dat neemt niet weg, dat

er een duidelijk verschil is: de goedkopere woningen stijgen meer dan de dure.

Tabel 2.b: Gemiddeld verschil (%) van waardetaxaties 2005 en 2007 naar waardeklasse en type Waardeklassen (x €1000) vr.st. 2o1k kp/hk tssn mgw rc+ov park totaal Tot 123 24% 22% 25% 37% 19% 32% 7% 11,9% 123 tot 158 29% 24% 13% 7% 2% 14% 3,3% 158 tot 176 44% 16% 8% 8% 4% 12% 6,5% 176 tot 188 10% 17% 10% 10% 1% 16% 7,1% 188 tot 201 14% 11% 9% 10% 4% 13% 9,0% 201 tot 221 16% 12% 8% 9% 3% 15% 8,1% 221 tot 257 17% 12% 8% 7% 5% 12% 8,7% 257 tot 314 11% 12% 8% 6% 3% 21% 10,4% 314 tot 413 11% 11% 6% 1% 6% 7% 10,4% 413 en meer 11% 10% 8% 7% -84% *) 10,7%

Eindtotaal 11,3% 11,5% 8,7% 9,1% 4,3% 16,4% 7,0% 8,6%

Zie tabel 2.a voor verklaring van de afkortingen boven de kolommen *) Deze afwijkende score vloeit hoogstwaarschijnlijk voort uit een datafout bij één geval.

2.4. Waardeontwikkeling naar stijgingsklasse in wijken en van typen

Omdat de aanleiding van dit onderzoek mede gelegen is in voor burgers onverklaarbare stijgingspercentages,

hebben we de woningen (inclusief garages) ingedeeld in “stijgingsklassen” en gekeken hoe deze klassen over de

diverse wijken zijn verdeeld. De gehanteerde indeling naar stijgingspercentage is:

• Daling





• meer dan 20% stijging.

Stijgingsklassen en wijken

We beperken ons tot een weergave van de aantallen objecten (absoluut en in %); overzichten van

stijgingspercentages en waarden voegen weinig tot geen informatie toe aan.

Tabel 3.a laat zien dat de meeste woningen in de klasse van 5% tot en met 10% stijging liggen, nl. 14.000

objecten (inclusief 2.600 garages e.d.) ofwel een derde van het totaal. Dat is logisch omdat het gemeentelijke

gemiddelde van 8,6% in deze stijgingsklasse ligt. Ook de twee aangrenzende klassen bevatten grote aantallen.

Nemen we die drie klassen samen, dan blijkt dat 79% van alle objecten een stijging van de WOZ-waarde te

laten zien die ligt tussen 0% en 15% in twee jaar.

Dan is er een groep van 3.600 objecten (9% van het totaal) waarvan de waarde daalt. Aan het andere uiterste

vinden we 3.000 objecten (7%) die een waardestijging ondergaan van 15% tot 20%

en 1.900 (5%) met een stijging boven de 20%.

Tabel 3a. Objecten naar wijk en stijgingsklasse (in absolute aantallen en procentuele aandelen)

Wijk <0% 0-5% 5-10% 10-15% 15-20% >20% totaal

Bennekom (30) 282 484 1.546 1.674 826 675 5.487

5% 9% 28% 31% 15% 12% 100%

Ede-Oost (01) 423 1.257 1.876 568 181 177 4.482

9% 28% 42% 13% 4% 4% 100%

Ede-Oudzuid (10) 773 1.360 833 328 103 55 3.452

22% 39% 24% 10% 3% 2% 100%

Ede-Veldhuizen (03) 931 1.176 2.776 1.403 603 334 7.223

13% 16% 38% 19% 8% 5% 100%

Ede-West (02) 405 1.521 2.032 1.229 242 154 5.583

7% 27% 36% 22% 4% 3% 100%

Ederveen&De Klomp 49 182 243 347 51 38 910

5% 20% 27% 38% 6% 4% 100%

Harskamp (60) 93 106 222 299 48 34 802

12% 13% 28% 37% 6% 4% 100%

Kernhem (04) 106 377 413 69 10 19 994

11% 38% 42% 7% 1% 2% 100%

Lunteren (40) 214 536 1.152 1.367 260 225 3.754

6% 14% 31% 36% 7% 6% 100%

Maandereng (11) 206 360 1.343 591 90 40 2.630

8% 14% 51% 22% 3% 2% 100%

Otterlo (90) 22 88 327 348 55 48 888

2% 10% 37% 39% 6% 5% 100%

Rietkampen (12) 88 379 978 982 494 43 2.964

3% 13% 33% 33% 17% 1% 100%

Wekerom (80) 13 100 182 233 26 23 577

2% 17% 32% 40% 5% 4% 100%

Bedrijventerreinen & 17 55 64 414 28 42 620

Buitengebieden kern Ede 3% 9% 10% 67% 5% 7% 100%

Eindtotaal 3.622 7.981 13.987 9.852 3.017 1.907 40.366

9% 20% 35% 24% 7% 5% 100%

Ook hier zien we dat de afzonderlijke gebieden een sterk afwijkend patroon vertonen. Bennekom gaat ‘aan

kop’ als het om de hoogste stijgingsklasse gaat: bijna een derde van de woningen in dit deel van de gemeente

liet een stijging van 20% of meer zien. Er zijn ook wijken waar we vrijwel geen woningen zijn die met meer dan

20% stijgen, zoals Rietkampen. In deze wijk valt maar 1% van de woningen in de klasse “stijging 20% of meer”.

Overigens zegt het aandeel in de hoogste stijigngsklasse ook weer niet alles. Ede-West valt slechts 3% in die

hoogste klasse en lijkt dus in dat opzicht meer op Rietkampen dan op Bennekom. Echter, de gemiddelde

waardestijging van de hoogste klasse is in Ede-West maar liefst 90%, dus bijna een verdubbeling; in Bennekom

is de gemiddelde stijging in de hoogste klasse veel minder, namelijk 29%.3

Evenals bij de hoogste klasse, zien we in de andere klassen grote verschillen. In Ede-Oudzuid vertonen 22% van

de woningen een waardedaling, in Otterlo, Rietkampen, Wekerom en de bedrijventerreinen/buitengebied kern

Ede behoort maar 2 à 3% tot de ‘dalers’. Het bevestigt het in dit statistisch onderzoek langzaamaan ontstane

beeld van een gevarieerde wijkopbouw: de gemeente Ede kent geen ‘gemiddelde wijk’.

Stijgingsklassen en woningtypen

In het tweede deel van deze paragraaf werpen we een blik op de woningtypen, dat wil zeggen, gaan we na hoe

de typen over de stijgingsklassen zijn gespreid. We presenteren alleen de aantallen objecten (zowel in getallen

als aandelen), omdat andere aspecten weinig nieuws toevoegen.

Tabel 3.b: Aantallen objecten naar type en stijgingsklasse

Type <0% 0-5% 5-10% 10-15% 15-20% >20% Totaal Vrijstaande woning aantal 109 756 2.027 2.508 531 433 6.364

aandeel in de wijk 2% 12% 32% 39% 8% 7% 100% Twee-onder-een-kap woning aantal 132 622 1.481 1.993 666 471 5.365

aandeel in de wijk 2% 12% 28% 37% 12% 9% 100% Kop/hoek-woning aantal 313 924 1.489 1.100 407 205 4.438

aandeel in de wijk 7% 21% 34% 25% 9% 5% 100% Tussenwoning aantal 550 1.707 3.801 2.797 1.101 407 10.363

aandeel in de wijk 5% 16% 37% 27% 11% 4% 100% Meergezinswoning aantal 2.455 3.769 2.589 801 251 238 10.103

aandeel in de wijk 24% 37% 26% 8% 2% 2% 100%

3 In Kernhem is de gemiddelde stijging binnen de hoogste stijgingsklasse nog veel groter (259%). Het betreft hier een kleine groep van 19 waarnemingen. Statistisch is dat te klein om er een algemene conclusie aan te verbinden.

Recreatie en overige woningen aantal 54 132 235 481 61 150 1.113

aandeel in de wijk 5% 12% 21% 43% 5% 13% 100% Garages, prk.plts. en prk.gar. aantal 9 71 2.365 172 - 3 2.620

aandeel in de wijk 0% 3% 90% 7% 0% 0% 100% Eindtotaal aantal 3.622 7.981 13.987 9.852 3.017 1.907 40.366

aandeel in gemeente 9% 20% 35% 24% 7% 5% 100%

De grootste groep dalende waarden is te vinden onder de meergezinswoningen: van een kwart daalt de WOZ-

waarde tussen 2005 en 2007; bij alle andere woningtypen is het aandeel ‘dalers’ veel lager. Wat betreft de

‘hoogste stijgers’ zijn de verschillen tussen de woningtypen kleiner. Het hoogste aandeel (13%) vinden we

onder de “overige en recreatiewoningen”. Niet verrassend zijn de meergezinswoningen het woningtype met

het laagste aandeel “stijging 20% of meer”.

2.5. Waardeontwikkeling en eigendomsverhouding

Een laatste aspect waarop deze statistische analyse zich richt is eigendomsverhouding. Daarmee wordt bedoeld

de verhouding van de gebruikers tot ‘hun’ onroerend goed: huurt eem gebruiker of is hij/zij eigenaar? Vaak

wordt dan een onderscheidt gemaakt in “koop”, “particuliere huur” en “sociale huur”. Wij beschikken alleen

over het kenmerk “eigendom Woonstede”, die we in de tabel aanduiden met “corporatie”. De tegenhanger

bestaat dus uit “koop” en “particuliere huur” en eventuele overige; die noemen we “particulier”.4 We

brengen de aantallen, de waarden 2005 en de waardestijging 2005/07 onder in één tabel.

Tabel 4: Aantallen, waarden 2005 en waardestijgingen van corporatie- en particuliere woningen naar type

Eigendom VS 2o1 kop Tsn mgw rc+ov prk Totaal

Aantal objecten per type

corporatie 3 191 1115 2506 4773 3 483 9074

particulier 6361 5174 3323 7857 5330 1110 2137 31292

Eindtotaal 6364 5365 4438 10363 10103 1113 2620 40366

WOZ taxatie per 1.1.2005 in duizenden euro’s

corporatie 325 241 200 186 158 275 16 165

particulier 454 300 226 201 174 233 14 255

Eindtotaal 454 298 219 197 167 233 15 235

WOZ taxatie per 1.1.2005 en 1.1.2007 in %

corporatie 11,9% 9,0% 6,5% 6,2% 3,6% -5,3% 7,3% 5,0%

particulier 11,3% 11,6% 9,5% 10,0% 5,0% 16,5% 7,0% 9,6%

Eindtotaal 11,3% 11,5% 8,7% 9,1% 4,3% 16,4% 7,0% 8,6% vr.st. = Vrijstaande woningen mgw = Meergezinswoningen (flats, appartementen e.d.) 2o1k = 2onder1kap rc+ov = Recreatieve en overige woningen kp/hk = kop- of hoekwoning park = garages, parkeerplaatsen en –garages tssn = tussenwoning

Het eerste dat Tabel 4 laat zien, is dat het corporatiebezit zich concentreert op rijen- en meergezinswoningen;

dit is 98% van het bezit (de garages niet meegerekend). Het tweede inzicht is dat de corporatiewoningen over

4 Niet onderzocht is of ook andere corporaties in Ede huizen verhuren.

de gehele linie een wat lagere waarde hebben.5 Ten derde is de gemiddelde waardestijging van de

corporatiewoningen in alle gevallen lager dan van de particuliere woningen.6 In de voor de corporatie

voornaamste segment van de meergezinswoningen is de stijging van de corporatie 3,6% tegen 5,0% bij de

particuliere flats, appartementen e.d. Bij de rijenwoningen is de stijging hoger, ruim 6%, maar nog steeds lager

dan de particuliere waardestijging van 9%. Al met al is de waardestijging van corporatiewoningen circa 2/3 van

die de

particuliere woningmarkt.

Hierbij zij wel opgemerkt dat de huurders van woningen (in het sociale en het particuliere

segment) sinds enkele jaren geen OZB meer betalen. Als het dus om OZB gaat, zijn er geen directe

gevolgen voor huurders. Wel is het mogelijk dat de ‘eigenaren-OZB’ die de verhuurder betaalt,

doorwerkt in de huren. Of dit is gebeurd en in welke mate, is niet onderzocht.

3. Conclusies

Voordat we de conclusies formuleren, wijzen we er op dat deze analyse geen verklarende, maar een

beschrijvende is. Ze beschrijft – van uit bepaalde invalshoeken - wat er gebeurt, maar niet waarom of met

welke achtergronden.

Uit deze statistische analyse is te concluderen dat:

I. de waardeverhoudingen tussen woningtypen zoals ze door de gemeente in 2005 en 2007 zijn getaxeerd in

grote lijnen plausibel zijn en passen in het algemene beeld van de Nederlandse woningmarkt.

II. tussen 2005 en 2007 de gemiddelde waarde van de dure woningtypen meer is gestegen dan van de

goedkope, maar dat tegelijk de goedkope woningen van alle typen meer zijn gestegen dan de dure

woningen van elk type en tenslotte dat in deze jaren corporatiewoningen gemiddeld minder in waarde

stegen dan particuliere woningen.

5 De 3 corporatiewoningen in “overige” zijn duurder, maar door hun geringe aantal heeft dit statistisch geen betekenis; dat geldt ook voor de 3 vrijstaande corporatiewoningen, die wel een lagere waarde hebben. 6 Zie noot 5.

4. Reactie burgemeester en wethouders

Aan de Rekenkamercommissie Ede

uw kenmerk uw brief van registratienummer behandeld door faxnummer

BB �00�/�1�11 W.J. Hendriks (0�1�) ��0 �1� (0�1�) ��0 ��

Betreft bijl. Ede,Reactie op rapport “De waarde bepaald/t”. �� oktober �00�

Geachte heer De Vries,

Het college heeft met belangstelling kennis genomen van de inhoud van uw rapport genoemd: “De waarde bepaald/t”.

Wij hebben met genoegen geconstateerd dat uit uw bevindingen blijkt dat de uitvoering van de wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) door de afdeling belastingen naar behoren verloopt en dat de waardebepaling 2007 taxatietechnisch correct is uitgevoerd en in overeenstemming is met de landelijke instructies.

Ook doet het ons goed dat u concludeert dat de uitvoeringskosten in vergelijking met andere grote gemeenten aanzienlijk lager liggen dan het gemiddelde. Blijkbaar wordt de wet WOZ efficiënt uitgevoerd.

Op een aantal van uw conclusies en aanbevelingen willen wij hierna ingaan. Gelet ook op de in het algemeen positieve teneur van uw rapport beperken wij ons tot een globale reactie.

De kwaliteit van de bedrijfsvoering is ook voor ons een continu punt van aandacht. Juist ook door de complexiteit van de materie is dat bij de uitvoering van de wet WOZ extra nodig. Wel is daarbij steeds een afweging van kwaliteit en kosten nodig. Die afweging zullen we de komende tijd maken.

In overleg met betrokkenen zullen we naar meer samenhang zoeken tussen de eigen controles, de accountants-controles en de door de Waarderingskamer uitgevoerde controles.

Wij zijn het niet met uw commissie eens dat wij ons bij het besluit om het taxeren in eigen beheer te gaan doen terughoudend hebben opgesteld. Zoals gebruikelijk heeft de betreffende portefeuillehouder door regelmatig overleg met de sector de ontwikkelingen op de voet gevolgd. Wanneer daar aanleiding toe bestond werden wij als college geïnformeerd.

��

Met u constateren wij dat uitgebreide informatie voor de burger aanwezig is. Hiervan is ook sprake bij de onderbouwing en verklaring van de taxatiewaarden en tarieven. De communicatie met de burger is echter, gelet op de reeds vermelde complexiteit van de materie, voor verbetering vatbaar. Ter verbetering van de communicatie wordt in samenwerking met de afdeling Communicatie een communicatieplan opgesteld.

Uw commissie vindt dat het percentage van gehonoreerde bezwaren tegen de waardevaststelling hoog is. Dit percen-tage, 41%, is ten opzichte van het landelijke gemiddelde van 45%, naar onze mening, niet buitensporig. Hierbij moet mede in acht worden genomen het complexe karakter van de gemeente Ede met 8 kernen, 1300 agrarische objecten, een enorm buitengebied en de gevarieerde sociale demografie.

Tot slot wijzen wij u op het volgende. Onlangs is door de accountant de managementletter 2008 opgeleverd. Hierbij is nadrukkelijk aandacht geweest voor de processen die betrekking hebben op de uitvoering van de wet-WOZ. Mede op basis van de inmiddels aangepaste processen is door de accountant geconstateerd dat de interne beheersing op orde is.

Met vriendelijke groet,burgemeester en wethouders,

de secretaris, de burgemeester,

��

5. Nawoord rekenkamercommissie

Wij hebben kennis genomen van de positieve reactie van burgemeester en wethouders op het onderzoeks-

rapport. Het stemt ons tevreden dat het college onze aanbevelingen onderschrijft.

Wij zullen de uitwerking en toepassing van de aanbevelingen met kritische belangstelling volgen.

Rekenkamercommissie Ede

��

De waarde bepaald/t

Documents

Transcript of De waarde bepaald/t