De Twentse aanpak
45
De Twentse aanpak VERNIEUWEND VASTGOEDONDERHOUD
Transcript of De Twentse aanpak
De Twentse aanpakVERNIEUWEND VASTGOEDONDERHOUD
De Tw
entse aanpak VERN
IEUW
END
VASTG
OED
ON
DERH
OU
D
De Twentse aanpakVERNIEUWEND VASTGOEDONDERHOUD
“Durf weg te denken van alleen maar aanbesteden op prijs, dat nu nog in het hele
denken zit, en probeer zaken te organiseren in de keten.” Fons Catau, directeur
van woningcorporatie De Woonplaats, is een van de pioniers in Twente als het gaat
om vernieuwend vastgoedonderhoud. “Je kunt in mijn ogen pas echt duurzaam,
verantwoordelijk ondernemen met al je coproducenten,
als je durft te denken in de keten”, zegt hij in het voorwoord.
Met dit boek De Twentse aanpak, vernieuwend vastgoedonderhoud wil stichting Pioneering
de bouwsector een handvat geven om daadwerkelijk aan de slag te gaan met vernieuwend
vastgoedonderhoud.
Stichting Pioneering ging in 2008 van start als innovatieprogramma van het Innovatieplatform
Twente dat met fi nanciële steun van de Regio Twente en de Provincie Overijssel de Twentse
bouw helpt bij het vernieuwen van producten en processen in de bouwsector. Eén van de
tien onderdelen van Pioneering is de Werkplaats Resultaatgericht Vastgoedonderhoud. Met
ruim 35 deelnemende bedrijven binnen deze werkplaats (van de meer dan 120 in totaal) en de
drie kennisinstellingen binnen Twente (ROC van Twente, Saxion Hogescholen en Universiteit
Twente) is in de afgelopen jaren van het programma een groot aantal pilotprojecten op het
gebied van resultaatgericht vastgoedonderhoud gedraaid. De aanpak van de werkplaats, de
resultaten van de pilotprojecten, de kijk vanuit de opdrachtgevers, opdrachtnemers en andere
betrokkenen hierop en een aantal mogelijkheden van samenwerking zijn gebundeld in dit boek.
57014 Omslag boek.indd 1 21-06-2011 11:13:27
De Twentse aanpakVernieuwend Vastgoedonderhoud
2
De Twentse aanpakVernieuwend Vastgoedonderhoud
3
4
Eindredactie:
Fiona de Heus en Eric Kouters
Teksten en foto’s:
Stichting Pioneering
Vormgeving:
Carmen Oude Wesselink
Druk:
Verhaag Drukkerij
Uitgave:
Stichting Pioneering
M.H. Tromplaan 28
7513 AB Enschede
www.pioneering.nl
Colofon
Pioneering wordt mede mogelijk gemaakt door
Voorwoord pagina 7Inleiding pagina 9AANPAK pagina 10Column van Bas pagina 17RESULTATEN pagina 18Column van Dick pagina 31ERVARING pagina 32Column van Dik pagina 39SAMENWERKING pagina 40Slotwoord pagina 44
Inhoud
5
6
7
‘Waarom hebben ze dit ooit zo gemaakt?’ Die vraag stelde onze onderhoudsafdeling regelmatig.
De aannemer en projectmedewerkers voorzagen de projecten echter bij de oplevering van
een mooie strik en droegen daarna geen verantwoordelijkheid meer. We werden op die manier
geconfronteerd met veel narigheid en gesteggel over wie waar verantwoordelijk voor was.
Bij resultaatgericht vastgoedonderhoud (RGVO) zien we de bouw niet alleen als partner, de
bouwer wordt ook betrokken bij de volgende periode – het onderhoud. Wij willen met RGVO
het onderhoud en het denken over het toekomstige onderhoud onderdeel maken van het
bouwproces.
De Enschedese woningcorporatie De Woonplaats loopt voorop als het gaat om resultaatgericht
vastgoedonderhoud. Juist om narigheid bij het onderhoud te voorkomen en om de kwaliteit van
projecten voor de toekomst te borgen.
Tijdens de bouw worden handige oplossingen gekozen, die later rampzalig blijken te zijn. Het
heeft er sterk mee te maken dat de bouwers tijdens nieuwbouw of renovatie gericht bezig zijn
met het product, zonder zich bewust te zijn van hoe zo’n product over tien, twintig of vijftig jaar
onderhouden moet worden om ook daadwerkelijk een goed product te blijven. In die fase is het
uiterlijk vaak belangrijker dan het onderhoud.
Denk bijvoorbeeld aan de detaillering van een dakkapel. Tijdens de bouw kun je goedkoop
materiaal gebruiken, maar die kosten krijg je in het onderhoud dubbel en dwars terug als blijkt
dat het al na vijf jaar vervangen moet worden.
Wij zijn daarom groot voorstander van resultaatgericht vastgoedonderhoud. Je kunt beduidend
besparen op de kosten van onderhoud als je daar in de ontwerpfase al rekening mee houdt.
Daarmee kun je sloop en ingrijpende renovaties voorkomen. Nu wij een aantal projecten met
RGVO hebben gerealiseerd, krijg ik teruggekoppeld dat het een veelbelovende zaak is, waarmee
we nu al absoluut bespaard hebben. Door de gemeenschappelijke verantwoordelijkheid gaat
de aannemer ook anders kijken. Hij weet dat hij ook ná de oplevering zelf het project moet
onderhouden.
Ik adviseer daarom: ga weg van de oude methode van het denken in opdrachtgever- en
opdrachtnemerschap. Durf weg te denken van alleen maar aanbesteden op prijs, dat nu nog in
het hele denken zit, en probeer zaken te organiseren in de keten. Je kunt in mijn ogen pas echt
duurzaam, verantwoordelijk ondernemen met al je coproducenten, als je durft te denken in de
keten. Door samenwerkingsverbanden en consortia hoeft er geen concurrentie te zijn, je kunt
juist ook die partijen steeds uitdagen om het beste te bieden.
In dit boek staan praktijkvoorbeelden en bedrijven die al ervaring met RGVO hebben opgedaan
laten zien wat het hen gebracht heeft.
Fons Catau
Directeur De Woonplaats, Enschede
Voorwoord
8
Stichting Pioneering schept, ondersteunt en jaagt initiatieven aan die leiden tot vernieuwend ondernemerschap in de bouw. Vernieuwend op het
gebied van technologieën, producten, processen en markten. Met Pioneering bereikt de Twentse bouwsector de koploperspositie op het vlak van
ondernemerschap, vernieuwing en innovatie.
De bouw is economisch gezien een
belangrijke sector voor Twente. Een
aanzienlijk deel van de beroepsbevolking
is direct of indirect werkzaam in de bouw.
De marktpositie van de Twentse bouw
wordt door veel factoren beïnvloed.
Denk bijvoorbeeld aan de instroom van
flexibel arbeidspotentieel uit Oost-Europa
en nieuwe vormen van aanbesteden en
contracteren. Klimaatveranderingen vragen
om bewuster gebruik van grondstoffen en
het aanboren van schone energiebronnen.
Volgens stichting Pioneering vraagt deze
tijd dan ook om slagvaardigheid en adequaat
ondernemerschap. Stichting Pioneering
vindt dat de verschillende partijen in
de bouw samen moeten innoveren,
vernieuwen en kansen creëren. Met als
doel: de concurrentiepositie van de Twentse
bouw versterken en de werkgelegenheid
stimuleren.
Stichting Pioneering maakt deel uit van het
Cluster Bouw van het Innovatieplatform
Twente, een initiatief dat financieel
gedragen wordt door Provincie Overijssel
en Regio Twente. Innovatieplatform
Twente bestaat uit zes clusters en heeft als
uitgangspunt dat innovatie leidt tot nieuwe
bedrijvigheid.
De kracht van Pioneering is dat
ondernemers, kennisinstellingen, overheid
én opdrachtgevers met elkaar samenwerken.
De inbreng van opdrachtgevers draagt
bij aan het principe van Launching
Customership. Meer dan honderd bedrijven
en instellingen werken actief samen in
tien verschillende projectgroepen, de
‘werkplaatsen’ van stichting Pioneering. De
deelnemende partijen delen hun kennis in
verschillende business cases en ontwikkelen
samen nieuwe werkwijzen en producten.
Werkplaats Resultaatgericht
Vastgoedonderhoud
Opdrachtgevers richten zich steeds meer
op hun kernactiviteiten, namelijk de
ontwikkeling en het strategisch beheer van
woningen en ander vastgoed. De werkplaats
Resultaatgericht Vastgoedonderhoud
(RGVO) van Pioneering pleit voor een
vernieuwende aanpak van beheer en
onderhoud. Dit levert betere eindresultaten
op en een grote mate van ontzorging.
De traditionele manier van werken op het
gebied van beheer en onderhoud heeft
in de praktijk veel nadelen. De afgelopen
jaren is een nieuwe benadering voor
onderhoud van woningen en gebouwen
in opmars gekomen. Doel van die nieuwe
benadering is het optimaliseren van de
kosten over de gehele levenscyclus van
een object, van stichting en nieuwbouw
tot en met instandhouding, onderhoud en
sloop: Resultaatgericht Vastgoedonderhoud
(RGVO). De Twentse bouw kent veel partijen
die zich gespecialiseerd hebben in het in
stand houden van de bestaande voorraad.
Een markt die de komende jaren nog flink zal
groeien en waarin de aandacht voor RGVO
fors zal toenemen. De relevantie van RGVO
neemt toe, maar de kennis hierover in de
markt blijkt tamelijk beperkt. In algemene
zin vraagt RGVO om een hoger kennisniveau
binnen de ondernemingen. Hoewel veel
ondernemers in de onderhoudssector, al dan
niet in hoofdlijnen, op de hoogte zijn van de
theorie achter RGVO, schiet de toepassing
ervan nog tekort. Dit komt doordat de
kennis niet echt is ‘geworteld’ binnen de
bedrijven. De werkplaats Resultaatgericht
Vastgoedonderhoud vindt dit voor zowel
opdrachtgevers als RGVO-bedrijven een
onwenselijke situatie.
inleiding
Innovatie leidt tot nieuwe bedrijvigheid
9
AANPAK
10
De resultaatgerichte aanpak van het meerjarenonderhoud biedt professionele
vastgoedbeheerders voor de gewenste termijn onder meer kwaliteits- en kostengaranties,
kostenreductie ten opzichte van de bestaande onderhoudspraktijk, minimale financiële
risico’s en volledige vrijheid in beleid(swijzigingen). Een extra garantie is dat hierdoor een
samenwerkingsconstructie ontstaat die alle partijen continuïteit en een optimaal gebruik van
elkaars kennis en kunde biedt.
Toch waren aanvankelijk maar enkele
opdrachtgevers bereid om met deze nieuwe
methodiek aan de slag te gaan. Dit heeft,
onder regie van de werkplaats RGVO,
vanaf 2008 geresulteerd in een tiental
pilotprojecten waarvan de resultaten elders
in dit boek beschreven zijn.
Eind 2009 heeft de werkplaats RGVO
gezamenlijk met een tiental opdrachtgevers
gezocht naar het opheffen van de
belemmeringen om met de RGVO-
methodiek aan de slag te gaan. Er werden
drie groepen gevormd; de innovators en early adopters die nu al actief bezig zijn met de
methodiek, de early majority bestaande uit
geïnteresseerde opdrachtgevers die op het
punt staan een pilotproject te beginnen en
de late majority die zich interesseert in het
thema.
Expertise
De eerste groep heeft vooral behoefte aan
het oplossen van een aantal thema’s binnen
hun bedrijfsvoering, zoals het inkoop- en
aanbestedingsbeleid, contractvorming en
acceptatie binnen het bedrijf. De werkplaats
haakt hier op in door hen te ondersteunen
met de expertise die onder meer verkregen
wordt uit onderzoek van de Universiteit
Twente.
Mentorschap
De early majority wil vooral in een ‘veilige’
omgeving worden geïnformeerd over de ins
en outs van het concept. Daarvoor is het
project ‘mentorschap’ op gezet. Wim van der
Linde van Delta Wonen treedt op als mentor
om opdrachtgevers te helpen goede en
realistische afwegingen te maken.
Omdat de late majority wel geïnteresseerd
maar nog niet actief is, heeft deze groep
geen prioriteit. Deze groep wordt wel op
de hoogte gehouden van bijeenkomsten,
ontwikkelingen en aanverwante
thema’s zoals systems engineering en
ketenintegratie.
Ondersteuning voor opdrachtgevers, de leidende actoren
11
12
De Twentse aanpak van resultaatgericht vastgoedonderhoud omvat het groeitraject en
de pilotprojecten. Op basis hiervan hebben de partijen – opdrachtgevers, bedrijven en
kennisinstellingen – sinds 2008 kennis vergaard en ervaring opgedaan, om RGVO als vorm van
vernieuwend vastgoedonderhoud op te nemen in hun reguliere onderhoud.
Groeitraject
De kennisoverdracht van de theorie
van RGVO vond plaats in de vorm van
workshops met presentaties van onder
andere TNO. De basis hiervoor vormde
de leidraad rgVo, de uitgave van
brancheorganisatie FOSAG.
Rode draad binnen de workshops was het
tien-stappenplan van TNO, waarin op een
systematische manier de complexstrategie
via inventarisatie en scenario’s de
gewenste resultaten worden bepaald.
Met de verworven kennis is de gedachte
om als opdrachtgever en opdrachtnemer
gezamenlijk aan de slag te gaan. Zij kunnen
de methodiek van RGVO toepassen
in pilotprojecten. Adviseurs van TNO,
waaronder Dick Keus, en Egbert Kunst
van PGAB hebben de processen begeleid.
Op deze manier hebben we bereikt dat de
partijen het proces systematisch doorlopen,
optimaal gebruik maken van de ervaringen
die elders in het land al opgedaan zijn
met RGVO-projecten en dat de valkuilen
ontwijkt worden die andere opdrachtgevers
al zijn tegengekomen. Hierdoor kan in
Twente snel resultaat worden bereikt.
In het kader van de werkplaats RGVO
zijn twaalf projecten van start gegaan.
De opdrachtgevers en opdrachtnemers
die hierbij betrokken zijn, kiezen met
de opgedane ervaring regelmatig
een vernieuwende methodiek van
vastgoedonderhoud. Behalve pilots wordt
RGVO, als voorbeeld van vernieuwend
vastgoedonderhoud, dus steeds meer
toegepast in het reguliere onderhoud. De
betrokkenen bij de werkplaats slagen er
met behulp van deze methodiek in om de
Twentse bouw- en onderhoudssector naar
een hoger plan te brengen.
De pilotprojecten:
• Baurichter en Spaarnestraat,
Enschede – De Woonplaats
• Plein West-Indië, Enschede
– De Woonplaats
• Jasmijnstraat, Almelo – Beter Wonen
• Prismare/Anna van Burenschool, Enschede
– De Woonplaats
• Elzenstraat en Wilgenstraat, Almelo
– Beter Wonen
• Salvatorplein, Arnhem – Volkshuisvesting
• Stadhuis, Almelo – Gemeente Almelo
• Wijkaanpak Pathmos, Enschede
– De Woonplaats
• De Vrijhof, Enschede – Universiteit Twente
• Oldenzaalsestraat, Enschede
– Stedelijk Wonen
• Wijkcentrum Goossenmaat,
Almelo – Gemeente Almelo
• Vincent van Goghstraat, Rijssen
– De Goede Woning
RGVO: de methodiek
13
Om te onderzoeken wat de werkelijke resultaten van RGVO zijn en hoe organisaties hier
tegenaan kijken, zijn studenten van diverse opleidingen ingeschakeld.
Kostenvergelijking vastgoedonderhoud
Onderzoek van studenten van de opleiding
Bouwtechnische Bedrijfskunde was
erop gericht om de verschillen tussen
de traditionele manier van onderhoud
en RGVO weer te geven. De studenten
deden dit in opdracht van het lectoraat
Vernieuwend ondernemen in de bouw
voor woningcorporatie De Woonplaats.
Uit het onderzoek kwam naar voren dat
binnen de organisatie nog knelpunten zijn
op het gebied van onder meer organisatie,
complexstrategie en het bijhouden van
geïnvesteerde uren aan het RGVO-traject.
Conditieonderzoek
Uit het conditieonderzoek van studenten
aan Fontys, Pedagogisch Technische
Hogeschool te Eindhoven bleek dat de
knelpunten voor een goede afstemming
zitten in het proces en specifiek op de
verwerking van conditiemetingen en
het toekennen van een classificering. De
steekproef, conditiemeting, het rapport
en de presentatie moeten beter op elkaar
aansluiten. De invloedsfactoren moeten niet
vergeten worden en er moet een eindklasse
bepaald worden. Dit onderzoek werd
uitgevoerd bij Gebroeders van der Geest te
Enschede.
Vergelijking tussen traditioneel en RGVO
RGVO bevat ten opzichte van het
traditionele vastgoedonderhoud een aantal
verbeteringen, zoals de realisatie van de
lagere kosten op lange termijn, ontzorgen
bij de opdrachtgever, de continuïteit en de
uitdaging voor de opdrachtnemer en een
betere taakverdeling tussen de partijen.
Dit bleek uit een afstudeeronderzoek naar
deze verschillen van een student van de
opleiding Management, Economie en Recht
aan Saxion Hogescholen in opdracht van de
Werkplaats Regelgeving en Versnelling van
de stichting Pioneering.
Marktonderzoek RGVO
Om antwoord te geven op de vraag of
het RGVO-concept de juiste oplossing
is voor het onderhoud van vastgoed van
zorginstellingen in de regio Gelderland
en Overijssel, voerden studenten
van de opleiding Bouwtechnische
Bedrijfskunde voor Vastbouw Oost BV
een marktonderzoek uit. Hoewel niet met
zekerheid gezegd kan worden dat RGVO
een juiste oplossing zou kunnen zijn voor de
zorginstellingen, bleek wel dat het gezien
de interesse, mogelijke besparingen en
de garantie voor bedrijfscontinuïteit een
geschikte oplossing kan zijn.
Businesscase: wat levert RGVO op?
14
Zowel in het mbo als in het hbo zijn diverse initiatieven opgepakt om Twentse kennisinstellingen en
marktpartijen bij elkaar te brengen, met als de doel de bestaande bouw op de onderwijskaart te zetten.
De bouwopgave van de toekomst ligt vooral in het duurzaam vastgoedbeheer van de bestaande bouw
en marktpartijen gaven daarom aan dat de behoefte aan kennis groot is.
Een rondje langs de Nederlandse
kennisvelden (in 2009) maakte inzichtelijk
wat er al op het gebied van Resultaatgericht
Vastgoedonderhoud (RGVO) gedaan is en
wordt. De kennisinstellingen maakten hun
inzicht in de behoefte, nuttige tips en het
beschikbare aanbod duidelijk. Naar voren kwam
dat zij mogelijkheden zoeken tot samenwerking
met andere partijen en niet zelf het wiel
opnieuw willen uitvinden.
Een van de conclusies was in ieder geval dat
het initiatief voor de onderwijsbehoefte bij
de marktpartijen ligt. De kennisinstellingen
moeten zorg dragen voor onderwijsaanbod
voor professionals en regulier onderwijs. De
wens blijkt ook te leven dat RGVO wordt
ingebed in het onderwijs op verschillende
niveaus, van basisniveau in het mbo tot verder
diepgaand in het hbo. In het hbo worden
meerdere opties genoemd, zoals het regulier
inpassen van RGVO alsmede het opstarten
van een aparte minor (keuzevak in de eindfase
van de opleiding). In ieder geval luidde een
van de bevindingen dat RGVO als substantieel
onderdeel geïntegreerd kan worden binnen
een opleiding Onderhoud. Daarbij is het van
belang dat de te beheersen competenties
met betrekking tot RGVO worden benoemd
en dat de leidraad rgVo als basis dient. De
leidraad rgVo is een uitgave van FOSAG,
Ondernemersorganisatie schilders- ,
onderhouds- , metaalconserverings- en
glasbranche; Waddinxveen – 2009.
Inbedden in onderwijs: RGVO is ook investeren in kennis
Resultaten
Activiteiten die al opgestart zijn om RGVO
te integreren:
• Hbo Bouwkunde: workshops Beheer en
Onderhoud en RGVO, projectopdrachten.
• Hbo Bouwtechnische bedrijfskunde:
gastcolleges RGVO, renovatieproject,
workshops, en stage en afstudeer-
opdrachten bestaand vastgoed en RGVO.
• Hbo Vastgoed en Makelaardij:
vastgoedmanagement, met name gericht
op financiële en juridisch aspecten
rondom ontwikkelingsprocessen, stage-
en afstudeeropdrachten bestaand
vastgoed.
• Mbo Bouw en techniek: Kerntaak Beheer
en Onderhoud, diverse opdrachten
uitvoeren binnen het technisch beheer
van gebouwen.
• Saxion/lectoraat Vernieuwend
ondernemen in de bouw: hbo+ Leergang
Bouwen in de bestaande woningvoorraad
(gestart in januari 2011).
• Lectoraat vernieuwend vastgoedbeheer
(Utrecht): Ontwerpwedstrijd bestaande
bouw diverse hogescholen en kennis-
en ideeënuitwisseling omtrent
opleidingsmogelijkheden tussen de hbo’s
Saxion, Utrecht en Rotterdam.
Ambities
Behalve de genoemde resultaten zijn meer
ambities om RGVO verder in te bedden in
het onderwijs in Twente geformuleerd:
• Hbo Bouwkunde, Saxion Hogescholen
Doorlopende leerlijn aansluiting met mbo
creëren Onderhoudsproject Propedeuse
in 2012, Renovatieproject Trainee in 2012
Minor “Bouwen Bestaande Bouw” in 2012
-2013 Stage- en afstudeeropdrachten in
de bestaande bouw.
• Hbo Bouwtechnische bedrijfskunde,
Saxion Hogescholen Op basis van
behoefteonderzoek uit de beroepenveld
commissie wordt een verdere verfijning
van het huidige onderwijs uitgevoerd.
• Hbo Vastgoed en Makelaardij,
Saxion Hogescholen Verbreding
naar corporatiepraktijk, uitbreiding
conversie, hergebruik en transformatie
problematiek.
• Post HBO opleiding: bouwen aan
de bestaande woningvoorraad. Een
integrale benadering van het technisch
management van de bestaande
woningvooraad. Beheer, onderhoud
en renovatieprocessen worden in een
feitelijke projectomgeving uitgewerkt
waarbij de techniek, proces, klant,
duurzaamheid, ketensamenwerking,
financiering en innovatie centraal staan.
RGVO neemt daar als concreet voorbeeld
van ketensamenwerking in de bestaande
bouw een duidelijke plaats in.
• Mbo Bouw en techniek, ROC van Twente:
verdere afstemming van de kerntaak B &
O tussen de mbo-vestigingen Almelo en
Hengelo en uitbreiden met RGVO.
15
Om kennis te delen en de contacten warm te houden, organiseert de werkplaats RGVO
regelmatig activiteiten en één keer per jaar een werkplaatscongres. In 2010 waren
de opdrachtgevers uitgenodigd in de oude gieterij van ROC Twente te Hengelo. Vier
vooraanstaande sprekers hielden een inspirerende voordracht over hun visie op de steeds
actueler wordende samenwerkingsvormen binnen de bouwwereld, zoals resultaatgericht
vastgoedonderhoud.
Hans van de Krogt van Smits
Vastgoedzorg uit Rotterdam liet
aan de handen van voorbeelden van
ketensamenwerking bij woningcorporaties
zien, dat deze vernieuwende manier van
opdrachtgeverschap voor alle partijen
binnen de bouwkolom voordelen biedt
op een breed terrein. Uit het verhaal van
de praktijk was duidelijk op te maken dat
het naar elkaar uitspreken van onderling
vertrouwen essentieel is voor een goed
eindresultaat.
Jan Willem van de Groep,
programmamanager bij de SEV en manager
vastgoed bij woningcorporatie Wonion in de
gemeente Oude IJsselstreek bekrachtigde
dit verhaal door zijn ervaringen over
innovatief aanbesteden met de zaal te delen.
Op basis van enkele uitgangspunten zoals
de stichtingskosten, onderhoudskosten,
epc-waarden en levensduurwaarden
zijn meerdere geslaagde vernieuwende
aanbestedingsprojecten in de nieuwbouw
en onderhoudsmarkt uitgezet. Zowel
in de nieuwbouw als in het onderhoud
kan worden gesproken over leerzame
succesvolle ervaringsprojecten, waarbij als
eindresultaat een kwalitatief beter product
is gerealiseerd, tegen lagere kosten, met
minder risico’s voor partijen en betere
garanties.
Vanuit de wetenschap hield prof. dr. Jack van
der Veen van de Universiteit van Amsterdam
een betoog over ketensamenwerking voor
duurzaam vastgoedbeheer. Hij benadrukte
de voorwaarden voor implementatie van
ketensamenwerking: leiderschap, visie
en uithoudingsvermogen en aandacht
voor harde en softe factoren. Belangrijk
vindt hij ook dat de manier van werken
verandert. “Denk niet aan prijs maar aan
kosten, denk niet aan macht maar aan
toegevoegde waarde, denk niet aan nu
maar aan de toekomst”, daagde hij zijn
toehoorders uit. Prof. André Dorée van de
Universiteit Twente gaf het publiek wat te
overdenken in zijn lezing over innovatief
aanbesteden: “Want als we het effect van
vernieuwend opdrachtgeverschap op de
bouwpraktijk willen begrijpen, dan moeten
we inzien dat de opdrachtgever niet alleen
inkoopt, maar ook concurrentie organiseert.
Die concurrentie vormt en schept de
prikkelstructuur voor de bedrijfstak. Het
zijn de opdrachtgevers die met innovatief
aan- en uitbesteden de sector dwingen tot
klantgerichtheid, verbetering, vernieuwing
en een hogere standaard. Ondernemers
die hun grenzen willen verleggen, worden
dus door de opdrachtgevers beloond
met innovatief aan- en uitbesteden.
Opdrachtgevers maken het verschil”,
besloot hij.
Werkplaats RGVO wil kennis delen
16
Terwijl andere sectoren van de economie voorzichtig herstel laten zien, is de bouw anno 2011
nog steeds in mineur. Na de uitstekende jaren tot 2008, volgt nu een moeilijke periode.
Maar helaas hoort die er nu eenmaal bij. Want als er al waarheden in ondernemerschap bestaan,
dan is het dat niets voor de eeuwigheid is. Een product of dienst dat vijf jaar geleden nieuw,
uniek en zeer winstgevend was, kan nu alweer verouderd en onrendabel zijn - omdat het vaak
gekopieerd is en op elke straathoek te koop wordt aangeboden.
In een markt waar prijzen en winstmarges zwaar onder druk staan, gelden grofweg
twee opties. De eerste is doorgaan op de ingeslagen weg en door middel van strak
sturen, efficiencyverbetering en kostprijsreductie de winstmarges op peil te houden. In
managementjargon heet dat ook wel exploitatie van de bestaande business. De tweede
is risico’s nemen, experimenteren en investeren in nieuwe business, die hopelijk meer
winstgevend zal zijn ook wel exploratie genoemd.
Veel ondernemers in de bouw die bij Pioneering zijn aangesloten doen in de huidige crisis
beide: enerzijds strak sturen en hard werken om de continuïteit van de huidige onderneming te
waarborgen. En op hetzelfde moment de nek uitsteken om nieuwe concepten te ontwikkelen en
in de markt te zetten, om aansluiting te vinden bij de markt van morgen.
Die combinatie van exploitatie en exploratie heet met een mooi woord ook wel ambidexteriteit
(letterlijk vertaald: ‘behendig met beide handen’). Onderzoek in andere bedrijfstakken heeft
aangetoond dat organisaties die ambidexter zijn- dus tegelijkertijd sturen op efficiency en
kostprijsbeheersing, alsook op vernieuwing en ontwikkeling- op den duur beter presteren.
Ze zijn winstgevender en weten talent beter aan zich te binden. Ergens is dat wel logisch: een
eenzijdige focus op het optimaliseren van de bestaande business leidt tot tunnelvisie en verlies
aan contact met een veranderende markt. Een eenzijdige focus op vernieuwing maakt dat een
organisatie eeuwig blijft zweven.
Vernieuwend ondernemen in de bouw wordt zo het combineren van exploitatie en exploratie.
Voorwaar geen gemakkelijke opgave, maar die is de bouw nooit uit de weg gegaan.
Bas van der Veen
Lector Vernieuwend ondernemen in de bouw
Programmadirecteur St. Pioneering
Vernieuwend ondernemen in de bouw:
balanceren tussen exploitatie en exploratie
17
18
RESULTATEN
19
Projectgegevens
Naam Het Plein West-Indië
Locatie Enschede
Aantal/typen Tuindorp, 154 grondgebonden woningen, bouwjaar 1912
Beleid/beheerstrategie Consolideren, exploitatietermijn 25 jaar
RGVO-contracten Behelst bouwkundig onderhoud gehele buitenschil
Investeringsniveau ca € 30.000 per woning, uitgevoerd in 2008.
Opdrachtgever De Woonplaats, Enschede
Opdrachtnemer Vastbouw Oost B.V., Rijssen
Adviseurs PGAB, Almere
OTB onderzoekinstituut, Delft
Resultaatgericht vastgoedonderhoud werd door woningcorporatie De Woonplaats en Vastbouw
Oost ook gekoppeld aan de grote renovatie van het project Het Plein West-Indië in Enschede.
Vanuit Corpovenista werd dit project aangewezen als pilot en De Woonplaats was als deelnemer
aan het deelproject Prestatiegericht samenwerken van het onderzoeksprogramma verbonden.
Complex
Het project was complex vanwege de
grote omvang van de bouwkundige
ingreep, namelijk de renovatie van 154
grondgebonden woningen uit 1912. Zowel
van binnen als van buiten werd veel aan
deze woningen verbeterd en gerenoveerd
en er werd veel aandacht besteed aan het
herstellen van de prachtige uitstraling van
het tuindorpcomplex. Het RGVO-traject
dat opgezet werd voor de komende 25 jaar
omvat een groot scala aan bouwkundige
onderdelen.
Vertrouwen
Zowel opdrachtgever als opdrachtnemer
wilde met dit project kennis en ervaring
opdoen met RGVO. Deze bereidheid om
kennis te delen en samen iets te ontwikkelen
vanuit een wederzijds vertrouwen bleek van
cruciaal belang te zijn voor het welslagen
van de pilot. Omdat de partijen stuitten
op weerstand tegen deze vernieuwing
verliep het echter stroever dan verwacht
werd. Andere valkuilen waren onder meer
de structuur en fasering, de planning en
terugkoppeling. Voor toekomstige projecten
zijn leerpunten en handvatten geregistreerd,
waaronder projectmatig werken, heldere
communicatie, het verbeteren van
competenties en de snelheid in het proces
houden. Het creëren van draagvlak, onder
meer door het vieren successen, zijn gezien
de valkuilen noodzakelijk gebleken.
Gedurende de doorlooptijd van het project
werden opdrachtgever en opdrachtnemer
begeleid door adviseurs van OTB en
PGAB. Tussentijds is het project steeds
geëvalueerd. De resultaten zijn tussentijds
en aan het eind gepresenteerd tijdens
workshops en symposia in bijvoorbeeld
Delft en Rijssen. Voor de eindevaluatie is
Twynstra Gudde ingeschakeld.
Contract voor 25 jaar
De belangrijkste resultaten zijn dat De
Woonplaats en Vastbouw Oost BV erin
geslaagd zijn om het onderhoudscenario
voor 25 jaar definitief te maken, alsmede het
ondertekenen van het contract voor deze
zelfde periode tussen de partijen. Tevens
zijn de resultaten gedurende de looptijd van
het contract definitief gemaakt.
Project het Plein west-indië
‘Creëren draagvlak essentieel voor RGVO’
20
Met het groot onderhoud in 2008 aan de projecten Baurichter en Spaarnestraat in Enschede
maakte woningcorporatie De Woonplaats een start met resultaatgericht vastgoedonderhoud.
De complexiteit van techniek en vorm van de wooncomplexen maakte ze geschikt als pilot.
Daarbij speelde ook de eerdere samenwerking van de betrokken partijen en hun bekendheid
met beide projecten een rol.
Om de kwaliteit van de bouwwerken
gedurende de exploitatie te
verbeteren, werd ernaar gestreefd om
resultaatafspraken te maken in plaats van
de werkomschrijvingen in de traditionele
contracten.
De belangrijke activiteiten bij beide
projecten waren onder andere het
bepalen van de complexstrategie en het
vastleggen van het kwaliteitsniveau, de
functionele en de prestatie-eisen door De
Woonplaats (stap 1 t/m 3 van de RGVO-
aanpak). De Gebroeders van der Geest
ging het vooral om de activiteiten zoals
inspecteren, de begroting en aanbieding
maken, het uitwerken van het gekozen
onderhoudscenario, het voorbereiden
van het project, het bewaken van het
project zowel op de werkvloer als op
kantoor en ten slotte het uitvoeren van de
prestatiemetingen (stap 4 t/m 7).
Procesbegeleiding
Voor zowel de woningcorporatie als het
onderhoudsbedrijf was de werkwijze nieuw
en beide partijen waren daarom blij met de
procesbegeleiding en ondersteuning door
adviseurs van TNO. De werkplaats RGVO
plande terugkomdagen waarop de betrokken
partijen hun ervaringen konden delen en
een aantal studenten voerde in opdracht van
de werkplaats een kostenonderzoek uit met
betrekking tot de rentabiliteit van RGVO
versus traditioneel.
Dankzij de nieuwe manier van
werken, slaagden de partijen erin om
overeenkomsten te sluiten (stap 8 van de
Projecten baurichter en sPaarnestraat
‘Verbetering kwaliteit gedurende exploitatie’
Projectgegevens
Naam Baurichter
Locatie Kuipersdijk te Enschede
Aantal/typen 63 woningen (59 en atelierwoningen), bouwjaar 1995
Beleid/beheerstrategie Consolideren, de exploitatietermijn van 39 jaar.
RGVO contracten Buitenschilderwerk en de preventieve werkzaamheden,
uitgevoerd in 2008.
Opdrachtgever De Woonplaats, Enschede
Opdrachtnemer Gebr. van der Geest, Enschede
Adviseur TNO, Delft
21
RGVO-aanpak) voor beide projecten voor
de hele contractperiode. De afgesproken
zaken konden daadwerkelijk gerealiseerd
worden (stap 9) en ook worden de resultaten
in de tijd gemonitord (stap 10). Om inzicht te
krijgen in de kwaliteitsverbetering van de te
onderhouden delen, vinden na drie jaar bij
beide projecten de nodige conditiemetingen
plaats.
Gebrek aan draagvlak
Bij deze pilotprojecten werden wel
knelpunten duidelijk. Zowel medewerkers
van De Woonplaats als van de Gebroeders
van der Geest hebben er veel tijd in
gestoken om RGVO te leren begrijpen.
Doordat enkele medewerkers van De
Woonplaats weerstand hadden tegen
RGVO, kampte de woningcorporatie met
een gebrek aan draagvlak. Doordat zij ook
niet gewend zijn om uren op projectbasis
bij te houden, bleek het onmogelijk om een
goede kostenvergelijking te maken. Door de
andere manier van samenwerken, verlegt De
Woonplaats de indirecte kosten gedeeltelijk
naar de opdrachtnemer.
De partijen hebben er van geleerd dat bij
een dergelijke project vooraf een duidelijke
complexstrategie wenselijk is. Tevens mag
opgemerkt worden dat door het toepassen
van RGVO bouwfouten gesignaleerd kunnen
worden. Dit gebeurde ook bij het project
Spaarnestraat.
Projectgegevens
Naam Spaarnestraat
Locatie Enschede
Aantal/typen 102 eengezinswoningen 2 types, gebouwd in 1964.
Beleid/beheerstrategie Consolideren, de onderhoudsperiode 24 jaar.
RGVO contracten Schilderwerk, de preventieve werkzaamheden zoals hang- en
sluitwerk en enkele bouwkundige werkzaamheden, uitgevoerd in
2008.
Opdrachtgever De Woonplaats, Enschede
Opdrachtnemer Gebr. van der Geest, Enschede
Adviseur TNO, Delft
22
23
Resultaatgericht vastgoedonderhoud wordt beheersbaar en vereenvoudigd met de
internetapplicatie RGVO+. Deze applicatie ondersteunt op een overzichtelijke wijze bij het
uitwerken en managen van RGVO-projecten. Het initiatief voor deze software komt van Maurits
Jansen van Mulder Schilderwerken. “Bij pilotprojecten heb je vaak extra tijd, maar het plannen
wordt complexer als je dertig projecten tegelijkertijd hebt lopen. Daarom wilden we iets
ontwikkelen, waarmee je dat gemakkelijker kunt handlen.”
Behalve tijd worden ook kosten bespaard
met de software. De applicatie is gericht op
het totale onderhoud van gebouwen (geen
facilitair management). Het is daarom een
praktische tool voor alle betrokkenen bij
vastgoedonderhoud: opdrachtgevers (zoals
beheerders, VVE’s, corporaties, stichtingen
en beleggers) én opdrachtnemers
(bijvoorbeeld bouwbedrijven, dakdekkers,
schilders/onderhoudsbedrijven,
reinigingsbedrijven, installatiebedrijven en
hoveniers).
Overzichtelijk stappenplan
RGVO+ biedt de gebruikers een
overzichtelijk plan dat uit negen
stappen bestaat, van de invoering van
de basisgegevens, via inventarisatie en
inspectie tot de uitvoering en monitoring.
De onderdelen zijn allemaal aan te
passen naar eigen visie. Denk hierbij
aan meeteenheden, behandelsystemen,
inspectiegegevens en het scenario. Het
programma brengt vervolgens de gegevens
met elkaar in verband.
De werkplaats RGVO van Pioneering
ondersteunt de ontwikkeling van RGVO+.
Vanuit de werkplaats werken de deelnemers
mee aan de doorontwikkeling ervan en ook
in de pilotprojecten van de werkplaats wordt
de software toegepast.
Door samen te werken met zoveel mogelijk
bedrijven van verschillende disciplines uit de
regio wordt gestreefd naar een eenduidige
werkwijze en standaardisatie die voor
iedereen werkbaar is. Deze deelnemende
bedrijven hebben daarmee een voorsprong
in de markt. Daarmee kan de ‘win-win’
van resultaatgericht vastgoedonderhoud
eindelijk plaatsvinden.
Naar verwachting is RGVO+ eind 2011
gereed. Als eerste startte in voorjaar
2011 een pilotproject voor de discipline
schilderwerk.
Internetapplicatie maakt RGVO beheersbaar voor alle partijen
24
Kwaliteitsgarantie voor lange termijn
Beter Wonen wilde daarmee het risico
verleggen naar de marktpartijen en hen
prikkelen tot innovatie. Tegelijkertijd streefde
Beter Wonen naar een kwaliteitsgarantie
voor de lange termijn: beter onderhoud
tegen gelijke kosten (of minder). Met de pilot
hoopten de partijen eveneens kennis op te
doen voor volgende projecten.
Het contract werd gesloten voor een periode
van 15 jaar, namelijk van 1998 tot 2012, met
de mogelijkheid tot uitponden. Omdat
het verkopen van de woningen minder
werk oplevert voor Hemink, werd een
vergoedingspercentage afgesproken voor elke
verkochte woning.
Voor de renovatie van 47 woningen aan het Hoornblad en de Jasmijnstraat in Almelo besloten
Beter Wonen en de Hemink Groep RGVO in te zetten. De partijen waren al bekend met het
project en ook de complexiteit ervan maakte het interessant als pilotproject. De partijen sloten
een samenwerkingsovereenkomst om gedurende die termijn van het project de kwaliteit van de
woningen op peil te houden.
Eerder ingrijpen
Na de nulmeting, waarin de staat van de te
onderhouden onderdelen bepaald werd, kon in
1998 het eerste onderhoud gepleegd worden,
en vervolgens zijn in de periode de eerste en
tweede vervolgbeurt uitgevoerd, als mede de
tussenliggende inspectiebeurten. Het tweede
onderhoudsinterval was korter dan het eerste;
vanwege de kwaliteitsachteruitgang van de
bouwwerken werd besloten om eerder in te
grijpen om zo te kunnen vasthouden aan het
afgesproken kwaliteitsniveau.
Kostenneutraal
Saxion voerde een onderzoek uit om de
kosten te vergelijken van traditioneel versus
RGVO. De resultaten hiervan werden op de
terugkommiddag van RGVO in oktober 2010
gepresenteerd. De belangrijkste conclusies
uit dit onderzoek waren dat zowel de
kwaliteitsdoelstelling en de kostendoelstelling
behaald zijn. De RGVO-kosten zijn neutraal
gebleven ten opzichte van de traditionele
meerjarenbegroting. Omdat tijdens de duur
van het project de veiligheidsvoorschriften
voor de steigers zijn veranderd, namen de
kosten bij de vervolgbeurten extra toe. Voor
een volgend project is het dus belangrijk om
de stijging van materiaalkosten en loonprijzen
gedurende het verloop kritisch mee te wegen.
Project jasmijnstraat
‘Risico verleggen naar marktpartijen’
Projectgegevens
Naam Hoornblad 32-36, Jamijnstraat 25-67 en 26-68
Locatie Almelo
Aantal/typen 47 woningen
Beleid/beheerstrategie Uitponden, de onderhoudsperiode 15 jaar. Startjaar 1998 (eerste
project volgens RGVO aanpak.)
RGVO contracten Op basis van de prestatieafspraken van het geveltimmerwerk is het
contract afgesloten.
- Ontwikkelingperiode RGVO: 1996/1998.
- Contract (RGVO) 1998, uitvoering 1999/2000.
- Prestatieniveau 2,5 op een schaal van 1-6(Nieuwbouw-Sloop).
- Samenwerkingsperiode 1998-2012,
- Verantwoordelijkheid uitvoering geheel bij Hemink
Opdrachtgever Beter Wonen, Almelo
Opdrachtnemer Hemink Groep B.V., Borne
25
Identificatie knelpunten
Het unieke project voor Enschede, waarbij
verschillende belanghebbenden onder één
dak gehuisvest worden, kende verschillende
doelen, zoals ervaringen uitwisselen en
knelpunten identificeren. Besloten werd om
de bouwfouten in kaart te brengen
en vervolgens de complexstrategie te
bepalen, het kwaliteitsniveau vast te stellen,
inspectie- en inventarisatieplannen te
maken en de onderhoudsscenario’s uit te
werken.
Al direct vanaf de oplevering kon bij brede school Prismare Anna van Burenschool in
Enschede gestuurd worden in het onderhoud. Mede door de grote diversiteit in detaillering en
materiaalkeuzes leende het project zich voor de RGVO-aanpak.
Grote investering
Hoewel de levensduur van de school
gesteld is tot 2056 kunnen de betrokkenen
al wel een aantal conclusies trekken
uit deze pilot. Zowel opdrachtgever als
opdrachtnemers hebben veel tijd en geld in
het begin geïnvesteerd om RGVO te kunnen
toepassen. Maar daar staat tegenover dat
door de langdurige betrokkenheid van de
partijen de kwaliteit gewaarborgd blijft.
Deze aanpak biedt de opdrachtnemers voor
renovatie en onderhoud continuïteit.
Project anna Van buren
‘Langdurige betrokkenheid waarborgt kwaliteit’
Projectgegevens
Naam Prismare Anna van Burenschool
Locatie Enschede
Aantal/typen De brede school
Beleid/beheerstrategie Consolideren, einde levensduur 2056
RGVO contracten Aanpakken structurele klachten t.a.v. de binnenklimaat.
Kwaliteitsniveau: Functioneel intact zonder gebreken.
Opdrachtgever De Woonplaats, Enschede
Opdrachtnemer Te Pas Bouw B.V., Enschede
(hoofdaannemer)
Adviseur TNO, Delft
Andere partijen binnen W-installatie: Meulenbeld Hofhuis
het consortium E-installatie: Winkels Techniek
Glas en schilderwerk: Hemink Groep B.V.
Dakbedekkingen: Rudde
26
Langdurige overeenkomst
Al in 2002 voerde de Hemink Groep een
grote renovatie uit en deze gegevens waren
bruikbaar in de pilot. Beter Wonen sloot
daarom een langdurige overeenkomst
met Hemink. Zij kozen voor het standaard
contractmodel RGVO, aangevuld naar eigen
inzicht. De intentie van de partijen was
om een samenwerking aan te gaan voor de
gehele exploitatieperiode, met tussentijdse
evaluaties om de samenwerking wel of niet
verder voort te zetten.
De inspectie en de scenario’s zijn in 2008
uitgevoerd en sindsdien worden de behaalde
resultaten in relatie tot de tijd gemonitord.
Hogeschool Saxion is ingeschakeld om de
ervaringen van de betrokken partijen in
kaart te brengen.
De partijen ondervonden gedurende
het project een aantal nadelen, zoals
de vaste afspraken ten aanzien van de
materiaalprijzen. Beter Wonen ervoer het
als positief dat het geen voorinvesteringen
In de 64 vooroorlogse woningen aan de Elzenstraat en de Wilgenstraat in Almelo werden
bouwkundige details aangepakt en dankzij de grote renovatie konden zij opgewaardeerd worden
naar de huidige functionele eisen. Doel van deze pilot was om een optimaal onderhoudsscenario
op te stellen, met een hoge kwaliteit voor een minimale inspanning en kosten.
hoefde te doen en dat betalingen
achteraf plaatsvinden, nadat Hemink de
werkzaamheden heeft uitgevoerd.
Kwaliteitwaarborg en continuïteit
De partijen zijn erin geslaagd om
afspraken te maken ten aanzien
van de kwaliteitwaarborg van de
houtherstelwerkzaamheden, binnen het
afgesproken budget. De aanpak, en vooral
de continuïteit daarvan, stemmen Hemink
tevreden. Of de betere kwaliteit ook
daadwerkelijk behaald is, moet de komende
jaren nog blijken.
Project elzenstraat en wilgenstraat
‘Optimaal onderhoudsscenario met hoge kwaliteit en minimale kosten’
Projectgegevens
Naam Elzenstraat 2F t/m 88 en Wilgenstraat 18 t/m 56
Locatie Almelo
Aantal/typen 64 gezinswoningen
Beleid/beheerstrategie Consolideren, de onderhoudsperiode 15 jaar (van 2008 -2022).
RGVO contracten Onderhoud aan houten gevelelementen, betonlateien, trespa boeien
en vensterbanken aan het complex.
Opdrachtgever Beter Wonen, Almelo
Opdrachtnemer Hemink Groep B.V., Borne
Adviseur TNO, Delft
27
Grootschalig woonproject
Vrijwel het gehele bouwkundige onderhoud
van het grootschalige woonproject is in
een RGVO-traject opgezet. Daarin gaat het
met name om de buitenschil en tevens om
enkele zaken in de algemene binnenruimten.
Opdrachtgever Volkshuisvesting Arnhem
en opdrachtnemer Vastbouw BV in Arnhem
willen met deze pilot kennis en ervaring
opdoen met RGVO en tevens een goed en
adequaat toepasbaar onderhoudsscenario
voor de komende veertig jaar opstellen.
Voordat dit scenario opgesteld kon worden,
zijn het kwaliteitsniveau bepaald en een
inspectie- en inventarisatielijst vastgelegd.
Veel papierwerk en lange doorlooptijd
De eerste zeven stappen (tot en met
het definitieve onderhoudsscenario) zijn
succesvol doorlopen, maar daarna – in
de contractfase – is het project door de
opdrachtgever gestaakt uit verschillende
overwegingen. De partijen hadden moeite
met het vele papierwerk en de lange
doorlooptijd. Om binnen de organisaties
medewerking te krijgen moest het project
zowel bij opdrachtgever als opdrachtnemer
voortdurend onder de aandacht gebracht
worden. Tussentijdse rapportages zijn
belangrijk en een leerpunt was dat
contractafspraken in een vroeger stadium
gemaakt zouden moeten worden.
In een complex van drie flats met in totaal 198 woningen aan het Salvatorplein en
Werenfriedplein in Arnhem wonen vooral ouderen. In 2007 is dit complex grondig gerenoveerd
en om dit een goed vervolg te geven voor de exploitatietermijn van veertig jaar is besloten voor
een RGVO-aanpak te kiezen.
Project salVatorPlein
‘Contractafspraken in een vroeger stadium’
Projectgegevens
Naam Salvatorplein
Locatie Arnhem
Aantal/typen 198 woningen in drie flats aan Salvatorplein en Werenfriedplein.
Beleid/beheerstrategie Doorexploiteren, exploitatietermijn 40 jaar.
RGVO contracten Complete bouwkundige onderhoud van de buitenschil in een RGVO-
traject.
Opdrachtgever Volkshuisvesting, Arnhem
Opdrachtnemer Vastbouw B.V., Arnhem
Adviseur TNO, Delft
Onderaannemers/ Van Dam installaties uit Rijssen
toeleveranciers Schildersbedrijf Vascon uit Rijssen
Timmerfabriek Neede
28
29
Arno Oldenmenger, manager
vastgoedbeheer van De Woonplaats, licht
de historie van het project Wijkaanpak
Pathmos toe. “Met bouwjaren tussen
1914 en 1918 en circa 1200 woningen in 89
varianten is Pathmos een unieke wijk in
Enschede. De renovatie van de hele wijk
vond plaats in de periode 2002-2006 en
het onderhoud in al zijn facetten wordt
door dezelfde partijen uitgevoerd, als die
bij de renovatie waren betrokken. Onze
visie op vernieuwend opdrachtgeverschap
met een besparing van 25 procent op
de proceskosten, het verbeteren van de
kwaliteit en het beter beheersen van de
risico’s, vormt de aanleiding voor deze
keuze. Naast deze omvang is het uniek
dat niet alleen de woningen en gebouwen
worden meegenomen, maar ook de
openbare gebouwen en ruimten in opdracht
van de Gemeente Enschede.”
Scope
Dick van der Geest, namens de
Onderhoudscombinatie OC Pathmos,
bestaande uit Gebr. Van der Geest uit
Enschede, WBC Winterswijk en Klein
Poelhuis Winterswijk: “Bijzonder aan
dit pilotproject is de scope van het
wijkonderhoud, bestaande uit zowel
de buitenschil als de binnenzijde van
alle woningen en gebouwen, waarin
dagelijks onderhoud, mutatieonderhoud
en resultaatgericht vastgoedonderhoud
zijn geïntegreerd, in combinatie met het
grote aantal woningen en gebouwen’. Het
voordeel van de integratie is dat dagelijks
en mutatieonderhoud leidt tot inzicht
in gebreken en degradatie. Dit inzicht
wordt gebruikt voor optimalisatie van het
planmatige scenario. Hierdoor worden de
resultaat- en prestatieafspraken aangevuld.
Deze zijn vanzelfsprekend de basis voor het
dagelijks en mutatieonderhoud en daarmee
is de cirkel rond.”
Verdeling
Vanwege de meerdere betrokkenen
zijn heldere afspraken gemaakt over de
verdeling van verantwoordelijkheden tussen
de consortiumpartners.
Bewonersparticipatie speelt een rol in
de wijkaanpak, zowel door inzet van
medewerkers wonend in Pathmos als
door het betrekken van bewoners en
medewerkers bij het in stand houden van
de wijk. De belangrijkste leerpunten zijn
de leermomenten van aanbesteding versus
RGVO-methodiek, de benodigde top down
benadering en het belang van coördinatie
tussen de partners.
Beide partijen benadrukken ‘het open vizier’
waarmee een project gezamenlijk moet
worden gelopen. Met elkaar meedenken,
van beide kanten initiatief nemen,
transparantie en duidelijkheid worden als
succesfactoren genoemd.
Tijdens een Meet & Greet werden de
bezoekers rondgeleid door een deel van
de wijk. Er was daarbij aandacht voor
proefwoningen in het kader van het
meten van de energieprestatie en voor de
beeldkwaliteit van schilderonderhoud.
De opdrachtgever De Woonplaats heeft ervoor gekozen om de partijen die betrokken zijn
geweest bij de grootschalige renovatie van Pathmos in Enschede in de periode 2002-2006 ook
te betrekken bij de resultaatgerichte aanpak van het onderhoud. De opdrachtnemers hebben
zich verenigd in de Onderhoudscombinatie OC Pathmos.
Project wijkaanPak Pathmos
Uniek in aard en omvang
Projectgegevens
Naam Wijkaanpak Pathmos
Locatie Enschede
Aantal / typen 1200 woningen in 89 varianten
Beleid/beheerstrategie Consolideren na de renovatie in de periode 2002-2006
RGVO contracten Dagelijks onderhoud, mutatieonderhoud en resultaatgericht
vastgoedonderhoud
Opdrachtgever De Woonplaats, Enschede
Opdrachtnemer Onderhoudscombinatie Pathmos, bestaande uit Gebr. Van der
Geest, Enschede, WBC Winterswijk en KleinPoelhuis, WInterswijk
Adviseur TNO, Delft
30
Vooraf bepaalden de partijen onderling hun
kritieke punten en de onderhoudsscenario’s
en onderhoudscycli. Door het bundelen
van de kennis van de partijen, werd vooraf
vastgesteld dat het inschakelen van een
adviesbureau niet nodig was. De partijen
erkenden dat ze samen het risico dragen en
ze waren bereid om mee te denken in het
project en ervan te leren.
Na het groot onderhoud bleken alle
verwachtingen uitgekomen. Bovendien
heeft de pilot ertoe geleid dat de
bewustwording met betrekking tot het eigen
complex, de gekozen strategie, de dagelijkse
onderhoudskosten en de verhuuraspecten
vergroot is. Wel liepen de partijen tegen
Vanuit Vastbouw kwam het voorstel om groot onderhoud uit te voeren aan een
appartementencomplex van De Goede Woning aan de Vincent van Goghstraat in Rijssen. In
1998 was voor het laatste groot onderhoud uitgevoerd en twaalf jaar later leek het een goed
moment om de resultaten te beoordelen.
een aantal struikelblokken aan. Zo bleek
de financiële historie van het complex
onvoldoende inzichtelijk te zijn en waren
er weinig gegevens beschikbaar over de
toegepaste materialen. Als gevolg van de
software van Vastbouw Oost liep het traject
vertraging op. Het was ook wennen om
elkaar in de keuken te laten kijken.
Beter, completer overzicht
Dankzij de RGVO-methodiek zijn de
kosten beter en completer inzichtelijk
geworden. Duidelijk is dat er een besparing
over de gehele periode te meten is ten
opzichte van de traditionele methode. De
werkzaamheden werden meer structureel
dan ad hoc aangepakt en er kwam voor
diverse werkzaamheden één aanspreekpunt.
Doordat de werkzaamheden beter
gebundeld waren, hadden de bewoners
minder overlast.
De partijen zijn van mening dat de
RGVO-methodiek meer kwaliteit heeft
opgeleverd. De werkzaamheden werden
beter doordacht, betrokkenheid en risico’s
werden gedeeld en de keten werd verkleind.
Een ervaren procesbegeleider die fungeerde
als klankbord en die het proces stuurde
en de betrokkenen scherp hield, bleek van
groot voordeel te zijn. Ook bij een eventueel
volgend project zal gekozen worden voor
zo’n externe procesbegeleider.
Voorlopig worden de ervaringen
geanalyseerd en wordt RGVO de eerste
jaren gemonitord. De voortekenen lijken
gunstig.
Project Vincent Van goghstraat
‘RGVO leverde meer kwaliteit op’
Projectgegevens
Naam Vincent van Goghstraat
Locatie Rijssen
Aantal/typen 72 appartementen uit bouwjaar 1972
Beleid/beheerstrategie Strategie DGW, exploitatietermijn 50 jaar, groot onderhoud na 25
jaar. Strategie complex: doorexploiteren 25 jaar.
RGVO contracten
Opdrachtgever De Goede Woning
Opdrachtnemer Vastbouw B.V., Rijssen
Procesbegeleider PGAB, Almere
Als we innovatie nu niet belangrijk vinden, waar staan we dan over vijftien tot twintig jaar?
Bestaan we dan überhaupt nog? We moeten meer samenwerken en onze kennis delen. En dat
kan alleen als we elkaar vertrouwen. Het is dus tijd voor resultaatgericht vastgoedonderhoud.
Opdrachtgevers willen weten hoe de totale exploitatie van een gebouw of complex eruit ziet.
Ze willen weten hoe het vastgoed onderhouden moet worden en welke kosten dat met zich
meebrengt. Door samen te werken, onderhoudsbedrijven al in de ontwerpfase te betrekken en
kennis te delen, maak je dat helder. Bovendien bespaar je daarmee flink op de kosten van het
onderhoud: 20 procent op de lange termijn!
Vastgoedonderhoud bestaat nu vaak uit activiteiten waarbij de goedkoopste aanbieder
koopman is. Het effect is dat dit lang niet altijd de kwaliteit oplevert die je wenst als
opdrachtgever en je hebt ook nog de risico’s naar je toegetrokken. Maar ja, zo is het al jarenlang
in de bouw en dat hebben we doorontwikkeld.
Om dit te doorbreken is er RGVO: resultaatgericht vastgoedonderhoud. We gaan samenwerken,
de risico’s delen en beter gebruik maken van elkaars expertise. Door al in de ontwerpfase
met elkaar om tafel te zitten, kies je misschien voor andere materialen en systemen en bepaal
je het beste onderhoudsscenario - allemaal met als doel om te voldoen aan de eisen en het
gewenste kwaliteitsniveau van de opdrachtgever. De voorbereiding duurt hierdoor langer en is
kostbaarder, maar dit levert wél resultaat op.
Je hoeft het wiel niet alleen uit te vinden, de werkplaats RGVO van de Stichting Pioneering
kan ondersteuning bieden in het leggen van contacten en het maken van afspraken bij
pilotprojecten. Maar een opdrachtgever moet wel het lef hebben om de bestaande processen
te doorbreken en de uitdaging aan te durven gaan. Om zaken te gaan doen op basis van
vertrouwen in plaats van wantrouwen. Wie heeft dat lef?
Dick van der Geest
Directeur Gebr. Van der Geest
Schilderwerken en bouwkundig onderhoud
gezocht:
opdrachtgevers met lef
31
ERVARING
32
33
Een partij die voortdurend bezig is met
onderhoud en dan met name om met
minimale middelen het maximale rendement
te halen is Stedelijk Wonen BV. Dit bedrijf
ondersteunt onder meer verenigingen van
eigenaren in Twente en de Achterhoek bij
het beheer en dus ook het onderhoud van
(collectief) vastgoed.
Het ontstaan van het bedrijf komt voort
uit de stadsvernieuwing en nog steeds
is dat een belangrijk aspect. Ook bij alle
niet-traditionele woningen in Roombeek
werd Stedelijk Wonen betrokken als
bouwbegeleider. Tevens noemt het bedrijf
zich de grondlegger van het particulier
opdrachtgeverschap.
Nooit slopen
Omdat altijd een meerjarigen
onderhoudsplan wordt opgesteld op
basis van resultaatsafspraken, heeft
Stedelijk Wonen veel raakvlakken met
resultaatgericht vastgoed onderhoud. “We
kijken altijd naar de lange termijn, we gaan
ervan uit dat een appartementencomplex
niet gesloopt wordt. Iedereen zit met
zijn hypotheek en afschrijven doen
particulieren niet”, verduidelijkt Peter
Winterman, directeur van Stedelijk Wonen
B.V. “Omdat doorexploiteren – het in stand
houden van de gebouwen – de strategie
is, is resultaatgericht werken voor ons
dan ook de perfecte methode. Eigenaren
willen vooraf weten wat het onderhoud
kost. Ze willen geen gezeur, maar wel
kwaliteit. Daar reserveren ze al voor in hun
maandbijdragen.”
Tweespraak
Om de gewenste resultaten te kunnen
benoemen, wordt het kwaliteitsniveau in
tweespraak met een onderhoudsbedrijf
gedefinieerd. Voor een goed plan, erkent
Winterman dat het zaak is om al in een zo
vroeg mogelijk stadium afspraken te maken.
De volgende stap is wat hem betreft om ook
al de aannemer erbij te betrekken. “Dan heb
je het over resultaatgericht bouwen. Je kunt
dan bewuste keuzes maken bij het ontwerp
en aannemers geven dan niet alleen de
sleutel af, ze gaan ook het onderhoud doen.”
De eigenaren hebben vervolgens geen
gedoe en bovenal: ze wonen prettig.
RGVO is ‘perfecte methode’ voor Stedelijk Wonen
34
“De verantwoordelijkheid wordt steeds
groter, waardoor de adviserende rol
eveneens vergroot wordt. Resultaatgericht
onderhoud vergt veel meer kennis van
de degradatie van onze verven in vele
omstandigheden. Om dit inzichtelijk
te maken heeft Wijzonol Bouwverven
een tool ontwikkeld met behulp van de
glansgraad. Met een beslismatrix van
diverse criteria, variërend van oriëntatie
van het gevelelement, kleur van het
verfsysteem, tot frequentie van reinigen,
kan op basis van onderzoek en ervaring het
degradatieverloop worden voorspeld.
Aan de andere kant zoeken opdrachtgevers
steeds meer naar duurzame
samenwerkingsrelaties en kennis in de
branche. Wij worden daarom steeds
meer gevraagd in het sturen van de
scenario’s naar netto contante waarde
en in het begeleiden van de verandering
van budgetgestuurde organisaties naar
functionele beoordelingen. Het bijbrengen
van de waarde van langetermijndenken is
een belangrijke rol voor de toeleveranciers..
In die adviserende en ondersteunde rol
verwachten we steeds meer een combinatie
te vormen met het onderhoudsbedrijven,
waar ook veel kennis aanwezig is. Eén en één
is drie.”
Merkbeleving
De tijdsbesteding van de toeleverancier bij
de opdrachtgever lijkt te verminderen, ten
gunste van de onderhoudsbedrijven. Maar
Wijzonol Bouwverven kan constateren dat
het merk en de merkbeleving van verf nog
steeds voorop staat. “Er is bijvoorbeeld nog
geen enkele marktvraag naar private labels.”
De risicoverdeling verandert door
resultaatgericht vastgoedonderhoud. “De
driehoek van garantie tussen opdrachtgever,
opdrachtnemer en toeleverancier is
een heel belangrijke in dit kader. De
verantwoordelijkheid wordt neergelegd
bij de partij waar die thuishoort. De
verfleverancier is dus ook een uitdrukkelijke
risicopartner in de keten. De discussie wordt
nu gevoerd of bij eventuele gebreken aan het
verfsysteem ook de kosten van verwerking
moeten gelden.”
Resultaatgericht vastgoedonderhoud zie je
nu in Twente, en in de regio’s Rotterdam,
Nijmegen, Betuwe en Groningen.
Onderhoudsbedrijven met voortrekkersrol
hebben hier vaak invloed op. Wijzonol
organiseert regelmatig workshops, voor
eigen mensen, voor de buitendienst van
onze grossiers, voor opdrachtgevers en voor
onderhoudsbedrijven. Met de in eigen huis
ontwikkelde reader RVO en zelf ontwikkelde
praktijkcases worden alle ketenpartners
getraind.
Resultaatgericht vastgoedonderhoud biedt toeleveranciers een enorme kans. Niet alleen omdat
er een continuïteit gegarandeerd wordt, ook omdat het innovatiebevorderend werkt en de
risicobeheersing overzichtelijk blijft. Echter, de rol van de toeleverancier in de keten verandert
daardoor wel, merken Carla Bremer en Peter van Dijk, hoofd presales en regionaal verkoopleider
bij Wijzonol Bouwverven.
Adviserende en ondersteunende rol toeleveranciers neemt toe
35
Peter Kühne is als innovatieadviseur
van Syntens en contactpersoon voor
de FOSAG nauw betrokken bij RGVO.
In die hoedanigheid merkt hij welke
uitdaging er voor onderhoudsbedrijven
ligt om andere relaties aan te gaan dan
ze gewend waren in het traditionele
denken. “Vastgoedeigenaren zien steeds
meer de voordelen van het uit handen
geven van het onderhoud aan gebouwen.
Zij richten zich steeds meer op hun core business en daar hoort onderhoud meestal
niet bij. Hierop spelen met name grotere
onderhoudsbedrijven in door zich meer
op te stellen als adviseur en partner
van de vastgoedeigenaar. Zij maken
resultaatgerichte afspraken voor langere
periodes, in plaats van zich op te stellen als
uitvoerder van een gedetailleerd bestek.”
Expertise van opdrachtgever
Voor de vastgoedeigenaar betekent dit
niet dat hij achterover kan leunen. “Hij
moet een strategie hebben ten aanzien van
zijn onroerend goed en hij moet in staat
zijn om kwaliteitsniveaus te definiëren,
inclusief functionele en esthetische
eisen, bedrijven kunnen selecteren en
onderhoudsscenario’s kunnen beoordelen.
De expertise moet aanwezig zijn om
contracten voor de lange termijn te kunnen
afsluiten, resultaten te kunnen beoordelen
en samen met het onderhoudsbedrijf de
resultaten te kunnen evalueren. Deze
nieuwe, langdurige en intensieve vorm van
samenwerken leidt tot een verbetering
van de communicatie, waardoor partijen
beter op elkaar zijn ingespeeld en de
faalkosten afnemen.” Kühne vervolgt:
“RGVO zie ik als een opmaat naar een
tijdperk waarin we het niet alleen hebben
over resultaatgericht onderhoud, maar ook
over resultaatgericht bouwen. Daarbij zal
de opdrachtgever uitgaan van functionele
specificaties voor een gebouw, waarbij
samenwerkingspartners, zowel uitvoerende
partijen als de toeleverende industrie,
uitgedaagd worden om innovatieve
oplossingen aan te dragen.”
“Resultaatgericht werken betekent een grote omslag in het denken en doen van betrokken
partijen en dit vereist andere vaardigheden van organisaties en mensen. Maar ik ben ervan
overtuigd dat RGVO een belangrijke bijdrage kan leveren aan een verhoging van de kwaliteit
van vastgoed en tegelijkertijd een verlaging van de kosten.”
innoVatieadViseur syntens Peter kühne
‘Uitdaging voor onderhoudsbedrijven om andere relaties aan te gaan’
36
Vanuit de ervaring weerlegt hij meteen de
kritiek dat RGVO duur zou zijn. “Dat komt
omdat men de faalkosten van de huidige
manier van werken niet wil onderkennen.
Als je met RGVO aan de slag gaat, zul je
vaak eerst het falen van de traditionele
manier van werken moeten oplossen en
dat kost geld.. Dit betreft vaak de niet
geleverde of gebrekkige functionaliteiten
en/of technische kwaliteit. Pas nadat dit
wordt opgelost, kun je resultaatzekerstelling
bieden en samenwerken over een langere
periode. Dit vraagt een omslag in de cultuur
en het denken en doen in de nieuwbouw en
het onderhoud. De faalkosten worden dan
leergeld.”
Terugkijkend vindt Dick Keus dat de
pilotprojecten inhoudelijk geslaagd zijn,
maar daarmee is RGVO nog niet voldoende
verankerd in de organisaties. “De volgende
stap is de organisatieontwikkeling.
Een aantal ketenpartijen pakt dat al als
logisch vervolg op, maar deze stap naar
resultaatgerichte bedrijfsvoering is zeker
nog niet door iedereen gezet.”
Opdrachtgevers maken het verschil
“Deze organisaties hebben behoefte aan
leiderschap met lef. De directies zouden hun
organisatie onder ogen moeten willen zien,
zich kwetsbaar opstellen en vertrouwen
ontwikkelen in ketenpartners. Ze moeten
de consequenties voor hun organisaties
willen zien en accepteren. Een afstemming
tussen de verschillende disciplines zoals
projectontwikkeling, beheer en onderhoud
en bewonerszaken vragen om een ambitieus
gedeeld toekomstbeeld. Hoe kunnen
we samen met ketenpartners beter en
“Het budget kan niet alleen meer uitgangspunt zijn in de bouw. De totale werkwijze moet veranderen; we moeten keuzes gaan maken in de bouw
vanuit een gedeelde visie over de gehele exploitatieperiode van vastgoed. Dat kan met behulp van resultaatgericht vastgoedonderhoud.” Dick
Keus, senior business consultant van TNO Building Innovation, heeft daarmee uitgebreide ervaring. De ervaringen opgedaan met RGVO tijdens de
begeleiding van een aantal pilotprojecten binnen de werkplaats RGVO van Pioneering worden toegelicht. Tevens gaf hij workshops om de kennis
over RGVO voor zowel opdrachtgevers als opdrachtnemers inzichtelijk te maken.
dick keus, senior business consultant Van tno building innoVation:
‘We leren in de bouw nog te weinig van onze fouten’
goedkoper bouwen en onderhouden?
Resultaatgericht werken is totaal anders
dan traditioneel werken. Iedere partij moet
binnen resultaatgericht werken zijn eigen
verantwoordelijkheid kennen en definiëren.
Als uitvoerende partij wordt men ontwerp-
en uitvoeringsverantwoordelijk en dat is
anders dan de bestaande situatie.
Met die visie kan ketensamenwerking
helpen om de voordelen op de lange termijn
te realiseren. We hebben al langer ervaring
op dit gebied en op financieel gebied zijn die
voordelen er zeker. De indirecte kosten voor
corporaties kunnen terug met 50 procent,
vergeleken met traditioneel werken, want
niets wordt meer dubbel gedaan. Voor
de directe kosten is de besparing van 20
procent mogelijk. Niet in de eerste keer,
maar op termijn en sterk afhankelijk van hoe
het vastgoed erbij staat.“
37
Successen delen
In het door TNO ontwikkelde tien-
stappenplan, waarin essentiële onderdelen
van het traject benoemd zijn, wordt het
gehele traject van een RGVO-project
systematisch doorlopen en worden
voortdurend evaluatiemomenten
ingebouwd. Volgens Dick Keus is het heel
belangrijk om met de betrokkenen van
een RGVO-project ook de successen te
benoemen en te delen. “Alleen daardoor
kun je voortdurende verbetering voor beide
partijen en in de keten realiseren.”
Toekomst
In het westen van Nederland is de
ontwikkeling van RGVO al verder.
Onderhoudsbedrijven zijn daar ook al eerder
gestart. Er is meer concurrentie en dus meer
keuze. Het wordt voor opdrachtgevers te
complex om alles in een bestek te regelen.
Dick Keus: “Er wordt verwacht dat je op
meerdere resultaatgebieden gaat presteren;
duurzaamheid, energiebesparing, leefmilieu
en de uitvoerende partij wil dat het totale
proces veel effectiever en efficiënter
wordt. Er moet dus op verschillende
gebieden gescoord worden. Die kennis is
nu fragmentarisch aanwezig en het gaat
erom om dat gecombineerd te krijgen. Om
allemaal te gaan beschrijven wat andere
partijen moeten gaan doen, wordt hierdoor
complexer en risicovoller. Moet je daar zelf
in investeren of zoek je partners die deze
kennis hebben?”
Dick Keus ziet de wijze waarop
opdrachtgevers en opdrachtnemers in
Twente, met behulp van een programma
als Pioneering bezig zijn, als een goede
manier om de ontwikkeling in deze regio te
versnellen. De huidige omstandigheden in
dick keus, senior business consultant Van tno building innoVation:
‘We leren in de bouw nog te weinig van onze fouten’
Vastbouw Oost, een middelgroot
bouwbedrijf met de hoofdvestiging
in Rijssen, neemt resultaatgericht
vastgoedonderhoud serieus. Maar RGVO
‘erbij’ doen, beviel niet goed. Daarom
heeft het bedrijf in 2008 de strategische
keuze gemaakt door speciaal hiervoor
een manager aan te stellen, Teo van ’t
Verlaat. “Wij gaan verder dan alleen een
onderhoudsbedrijf”, erkent hij. “Het voelt
alsof we missionarissen zijn.”
Innovatief. Creatief. Ketensamenwerking.
Bij dit bedrijf zijn het geen loze kreten.
Toen vijf jaar geleden het eerste project
werd opgepakt werd meteen duidelijk
dat hier voordeel te halen valt. Hierdoor
heeft het bedrijf ook al veel kennis in huis
om volgende projecten sneller, beter en
effectiever aan te pakken “Opdrachtgevers
zien wel voordelen in RGVO, maar ze
komen met allerlei tegenwerpingen. Wij
geloven er wél in”, aldus Van ’t Verlaat.
“Belangrijk uitgangspunt is voortdurend:
Sturen op functionaliteit, kwaliteitseisen en
resultaat. En wat zijn de voordelen? Zowel
financieel als organisatorisch? Beheer ik de
risico’s ?” In een activiteitenplan wordt dit
uitgewerkt, met de risico’s. “Je moet beter
nadenken over wat je wilt. Opdrachtgevers
weten daardoor waar ze aan toe zijn, ook
voor de lange termijn. En voor ons brengt
het continuïteit.” De weerstand die er bij
sommigen leeft, kan maar op één manier
doorbroken worden, aldus Teo van ’t Verlaat:
“Je moet het gewoon doen! Het is een
concept, geen doel op zich, waarbij de kern
blijft dat je stuurt op het resultaat. Deze
visie heeft toekomst.”
de bouw helpen met het maken van keuzes.
‘We moeten met minder geld meer doen en
dat kan alleen door vernieuwend te zijn.’
Voor de toekomst ziet hij een
ontwikkeling naar het meetbaar maken
van duurzaamheid, het ontstaan van
bouwsystemen en bouwmaterialen die
de omslag naar energieneutraal wonen
mogelijk gaan maken. Tegelijkertijd zal het
juridisch kader rondom aanbestedingsbeleid
en de verdeling van kosten en opbrengsten
tussen eigenaar en bewoner verder vorm
krijgen.
Vastbouw oost:
‘Wij zijn missionarissen’
38
Vanuit Balance & Result adviseert Jan
Straatman bedrijven op de bedrijfskundige
en organisatorische kant. Dirk Norbruis
begeleidt, vanuit het jonge bedrijf
AdmiKeur, bedrijven naar het VGO-
keurmerk. “Er zijn nog niet veel bedrijven die
dit keurmerk hebben”, constateert Norbruis.
“Veel organisaties zijn nog zoekende, maar
er is wel een kopgroep die het al jaren
anders doet en uiteindelijk zal ieder bedrijf
en iedere organisatie zich afvragen of het
anders kan.”
Bedrijvigheid bevorderen
In Pioneering zien de adviseurs een
mogelijkheid om “de bedrijvigheid tussen
bedrijven en opdrachtgevers op het gebied
van RGVO te bevorderen”, aldus Norbruis.
Straatman: “RGVO vraagt veel van de
organisaties aan beide kanten, het vraagt
een heel andere manier van werken en
verantwoordelijkheid nemen.” De adviseurs
kunnen organisaties aan de hand nemen en
die koudwatervrees wegnemen. De Stichting
Bouw Research (SBR) houdt al vijftien jaar
cijfers bij en daaruit kan geconcludeerd
worden dat resultaatgericht werken
uiteindelijk leidt tot een besparing van 15
tot 20 procent, een hogere kwaliteit en een
hogere tevredenheid van alle betrokken
Behalve opdrachtgevers en opdrachtnemers zijn ook vijf adviseurs deelnemer aan de werkplaats
RGVO. Zij kunnen bedrijven helpen anders te kijken en hen vertrouwd maken met RGVO. Dirk
Norbruis van AdmiKeur en Jan Straatman van Balance & Result zien zichzelf als de early adopters.
“Je moet er gewoon aan beginnen”, adviseert Dirk Norbruis.
partijen, inclusief de bewoners. Bovendien
staat het toepassen van RGVO officieel
geregistreerd als duurzaam; Agentschap.
nl heeft de leidraad rgVo genoemd in de
duurzame productenlijst.
Als voorbeeld noemt Norbruis het
eisenpakket van een woningcorporatie met
een bepaald budget voor onderhoudskosten
en een bepaalde energiebesparing. “Als je
je conformeert aan het resultaat, dan moet
je de ketenpartners erachter in staat stellen
omdat te realiseren. Díe hebben de kennis
en kunde. Daarvoor heb je een één op één
situatie nodig; geen onderaannemers maar
kennispartners.”
Kennis delen
In Pioneering kun je elkaar vinden en kennis
met elkaar delen. Bovendien kun je heel veel
van elkaar leren, zonder dat je elkaar te kort
doet. “Het gaat om bewustwording, zowel
van opdrachtgevers als opdrachtnemers”,
aldus Norbruis. En om het te ontdekken
is er maar één mogelijkheid: “Je moet
het gewoon doen.” De adviseurs kunnen
daarbij meedenken, terwijl de regie bij
de opdrachtgever blijft. Straatman: “Met
als resultaat een duurzame relatie tussen
opdrachtgever en opdrachtnemers,
efficiencyvoordeel, continuïteit, meer
rendement en werkplezier.”
adViseurs dirk norbruis en jan straatman oVer rgVo:
‘Je moet er gewoon aan beginnen’
39
Het onderhoud kost woningcorporatie De Woonplaats in Enschede jaarlijks ongeveer 19
miljoen euro per jaar; voor het in stand houden van de bestaande voorraad, voor het nemen van
energiemaatregelen en voor andere investeringen in de kwaliteit van de woningen. We vinden
dat we onze producten goed moeten onderhouden en we willen voldoen aan de vraag van onze
klanten.
De Woonplaats wil het verschil maken door de woningen energetisch goed aan te pakken. Hoe
ver De Woonplaats gaat, is af te lezen uit cijfers. De woningcorporatie wil bijvoorbeeld een
epc van 0,4 halen voor haar nieuwbouwwoningen, in plaats van de voorgeschreven 0,8. En de
nieuwbouw is niet in 2020, maar al in 2015 energieneutraal. In onze bestaande woningen willen
wij 20 procent energie besparen en CO2 reduceren in 10 jaar (gemeten vanaf januari 2008).
Gekeken wordt naar duurzaamheid, hergebruik van materialen (cradle-to-cradle), materialen die
het milieu minder belasten en hout van duurzaam aangeplante bossen. Daarnaast zijn veiligheid
en toegankelijkheid ook belangrijke zaken.
Integrale aanpakAl die thema’s samen vragen om een integrale aanpak. RGVO dus. Met resultaatgericht
vastgoedonderhoud kunnen we de markt uitdagen om met scenario’s en oplossingen te
komen. Marktpartijen kunnen hun kennis inzetten en met innovatieve oplossingen komen,
in plaats van dat ze uitvoeren wat opdrachtgevers zoals wij bedacht hebben. Dat betekent
niet dat de opdrachtgevers zelf geen kennis meer in huis hoeven te hebben. Ze moeten wel
feedback kunnen geven en kennis hebben over kosten. De hele keten kan meedenken en
samenwerken aan het resultaatgerichte bouwen en onderhouden. Daar in heeft ook iedereen
zijn verantwoordelijkheden.
Zelf het wiel uitvinden is niet nodig. De werkplaats RGVO speelt hier een rol in, brengt partijen
bij elkaar en doet onderzoek naar de kosten. Wat je ziet met RGVO is dat er betere producten
ontstaan, tegen lagere kosten. De faalkosten zijn minder en de risico’s helder.
Om dit verder te ontwikkelen hebben we wel snel nieuwe opdrachtgevers nodig. Immers, door
projecten op te pakken, krijg je ervaring. De opdrachtgevers zijn nu aan zet.
Dik Roetert Steenbruggen
Adviseur duurzaamheid en innovatie
De Woonplaats
De opdrachtgevers zijn aan zet
SAMEN-WERKING
40
41
Bij dat tempo moet elke woning minstens
honderd jaar mee. En dan is nog geen
rekening gehouden met bijvoorbeeld
samenvoegingen en een lichte toename van
de bevolking, waardoor de woningvoorraad
nog moet groeien. Dan kan deze berekende
levensduur uitlopen op enkele honderden
jaren! In de woorden van hoogleraar André
Thomsen van de TU Delft: “De woonwijk
van de toekomst staat er al”. Er is alleen één
probleem: deze woonwijk van de toekomst is
gebouwd met de kennis en inzichten, en op
basis van de behoeften, uit het verleden.
Ruim de helft van de Nederlandse
woningvoorraad is gebouwd tussen 1950
en 1980. Deze woningen moeten volgens
bovenstaand sommetje nog minstens vijftig
tot zeventig jaar mee. De vraag rijst hoe
we daar kwaliteit kunnen blijven bieden:
comfort, functionaliteit, energieprestaties,
uitstraling, technische kwaliteit. En dan
uiteraard tegen een betaalbare prijs.
In de bestaande woningvoorraad ligt
een geweldige opgave. Een paar miljoen
woningen schreeuwen om verbetering. Met
behoud van hun oorspronkelijke structuur
en onderliggende techniek, en rekening
houdend met bewoners. Dit vraagt om
vakmanschap en organisatietalent.
De benadering van resultaatgericht
vastgoedonderhoud biedt interessante
aanknopingspunten om niet alleen
onderhoud, maar ook bijvoorbeeld renovaties
en transformaties aan te pakken. In deze
benadering wordt afgestapt van het geijkte
‘u vraagt wij draaien’, en wordt functionaliteit
gegarandeerd tegen een vaste prijs, voor
een langere periode. Hiermee wordt de
aanbieder langdurig gecommitteerd aan het
eindproduct en een zorg weggenomen bij
de klant. Autofabrikanten verkopen geen
auto’s meer maar gegarandeerde mobiliteit
voor een vaste prijs gedurende de looptijd
van het leasecontract. De basis is wel dat
ze hun product écht beheersen- en dus de
garanties op functionaliteit kunnen geven.
Dit betekent een geweldige stimulans voor
productontwikkeling en innovatie, en een
nieuwe manier om je te onderscheiden van
de concurrentie. Niet langer alleen op de
laagste prijs, maar op basis van kennis, kunde
en bewezen kwaliteit.
Resultaatgericht verduurzamen van de bestaande bouwEen eenvoudig rekensommetje laat zien hoe groot de opgave is in de bestaande bouw.
Er staan ongeveer 7 miljoen woningen in Nederland. In het maximale tempo bouwen we elk jaar
ongeveer 85.000 nieuwe. Daarnaast worden er ongeveer 15.000 gesloopt, waardoor er netto
70.000 worden toegevoegd, dus 1 procent.
42
De principes van resultaatgericht
vastgoedonderhoud kunnen prima worden
toegepast binnen systems engineering
– een overkoepelende methodiek van
vastgoedontwikkeling die waarborgt dat
onderhoud vroegtijdig een plek krijgt in het
ontwikkelingsproces.
Systems engineering is een methodiek
om vastgoed op een gestructureerde
manier te definiëren, te ontwerpen, te
bouwen en te beheren. De methodiek kent
drie basisprincipes. Ten eerste bepaalt
systems engineering aan het begin van de
ontwikkeling wat de eisen en wensen van
zijn van de eigenaar, beheerder, gebruikers
en andere belanghebbenden. Die eisen
en wensen worden meetbaar gemaakt en
goed beheerd. Als het gaat om onderhoud,
dan legt systems engineering allereerst
vast wat de functie van het onderhoud is
en daar worden meetbare prestatie-eisen
aan gekoppeld. Door bijvoorbeeld het
onderhoud al helemaal aan het begin van de
RGVO en Systems Engineering
De werkplaats Conversie & Hergebruik
van de stichting Pioneering wil leegstand
in Twente verminderen. De leden van
deze werkplaats zien het als hun taak om
de problematiek rondom een leegstaand
gebouw los te weken van alle standaard
oplossingen en verwachtingen. Het gaat niet
om de belegger te behagen of de eigenaar
van dienst te zijn, maar om het pand te
behouden door actuele kwaliteit en waarde
toe te voegen aan de bestaande kwaliteit.
De werkplaats schept de randvoorwaarden
die hiervoor nodig zijn: goed inzicht in de
actualiteit en dossiervorming van dat wat
er al is, ontwikkeling van instrumenten,
het samenbrengen van de juiste partijen
om projecten verder te brengen en het
onderzoeken van de mogelijkheden
en onmogelijkheden (bouwkundig,
woontechnisch) binnen de juridische en
financiële grenzen.
In de actualiteit wordt de roep om het
tegengaan van deze leegstand, die
verrommeling en verloedering tot gevolg
heeft, steeds groter. Begrippen als
‘duurzaamheid’, ‘cradle to cradle’, ‘duurzame
ontwikkeling’ en ‘klimaatneutraal bouwen’
zijn niet meer weg te denken uit de plannen
en ontwikkelingen voor de komende jaren.
Het lijkt vanzelfsprekend dat ‘Klimaat
Neutraal Renoveren’ en ‘Resultaatgericht
Vastgoedonderhoud’ onderdeel uitmaken
van de conversie van een bestaand gebouw
naar een nieuwe functie. De werkplaats
Conversie & Hergebruik wil daarom samen
met deze werkplaatsen binnen Pioneering
verduurzaming van de bestaande bouw
realiseren - bouw die duurzaam, flexibel is,
met alle respect voor verleden en toekomst.
RGVO integraal in conversietrajecten
43
Om de duurzaamheidsambities van
vastgoedbeheerders te ondersteunen
start in 2011 binnen de programmalijn
‘verduurzaming bestaande bouw’ en de
werkplaats RGVO een pilot met Breeam.
Breeam staat bekend als het meest complete
duurzaamheidinstrument waardoor
duurzaam vastgoedbeheer meetbaar wordt
gemaakt. Bedrijven die zeggen dat ze aan
duurzaamheid doen, kunnen dat met behulp
hiervan ook daadwerkelijk laten zien.
Een goed duurzaamheidinstrument is
belangrijk, te meer omdat 99 procent van
de Nederlands bouw uit bestaand vastgoed
bestaat. Daarom zijn de afgelopen jaren veel
vergelijkbare instrumenten ontwikkeld, zoals
EPA, DUBOCalc , Greencalc+, GPR-gebouw,
Leed, Eco Quantum, Eco Install, Europees
ECO label, LenSe en dus Breeam.
Breeam is ontwikkeld om op elk gewenst
moment de duurzaamheid op het gebouw,
het beheer en het gebruikersniveau te
meten en vast te stellen.
Het kent negen beoordelingscategorieën,
te weten: management, gezondheid,
energie, transport, water, materialen, afval,
landgebruik & ecologie en vervuiling. De
beoordeling kan leiden tot het verkrijgen
van een duurzaamheidlabel in vijf gradaties.
Het gebruik van Breeam verplicht de
gebouweigenaar niet tot certificering.
Met behulp van de gratis beschikbare tool
voor zelfonderzoek kan hij wel een goed
beeld krijgen van de huidige situatie en
verbetermogelijkheden.
Breeam maakt duurzaamheid zichtbaar
ontwikkeling als speerpunt mee te nemen
en goed meetbaar te maken, wordt het
mogelijk om hierop te sturen.
Het tweede basisprincipe van systems
engineering is dat uitvoerende partijen en
partijen die het onderhoud uitvoeren nog
voor de ontwerpfase worden betrokken
in het ontwikkelproces. Uitvoerings- en
onderhoudskennis kunnen dan worden
verwerkt in het ontwerp en er is nog alle
ruimte om slimme onderhoudsconcepten te
bedenken en door te voeren.
Ten derde hanteert systems engineering
een levenscyclusbenadering; er wordt niet
alleen gekeken naar de investeringskosten,
maar ook naar de exploitatiekosten op
de lange termijn. Het zorgt er daarmee
voor dat de waarde van het vastgoed
wordt geoptimaliseerd over de gehele
levensduur en in lijn met de wensen van de
belanghebbenden. Hiermee wordt bereikt
dat ontwikkelaars goede keuzes kunnen
maken tussen eventuele extra investeringen
op korte termijn en een gunstige exploitatie
op langere termijn.
Resultaatgericht vastgoedonderhoud
en systems engineering kunnen elkaar
zeer goed aanvullen en versterken. Het
vastleggen van prestatie-eisen, het
meenemen van onderhoudskennis in het
ontwikkelproces en het denken in termen
van de gehele levensduur van het vastgoed,
het zijn allemaal aspecten die in beide
methodieken een rol spelen. Het is dan
ook aan raadzaam om de kruisbestuiving
tussen beide methoden te stimuleren en
te faciliteren en kennis uit te wisselen.
Met Pioneering worden hiervoor de eerste
stappen gezet.
44
Dit boek De Twentse aanpak, vernieuwend vastgoedonderhoud markeert de tussenstand van
de Werkplaats Resultaatgericht Vastgoedonderhoud, op ongeveer de helft van het programma
Vernieuwend ondernemen in de bouw. De basis die hiermee is gelegd wordt gebruikt om de
concurrentiepositie van het onderhouds- en bouwbedrijfsleven in Twente verder te verbeteren.
De fase van de pilotprojecten wordt hiermee afgerond, en een nieuwe fase van verdieping en
verbreding breekt aan. In toenemende mate ondersteunen opdrachtgevers in Twente onze
initiatieven.
Zij erkennen dat een nieuwe benadering noodzakelijk is voor het in stand houden van de
bestaande woningvoorraad en om de kosten over de gehele levenscyclus van een object te
optimaliseren. De werkplaats RGVO van Pioneering wil mede via dit boek de kennis over
resultaatgericht vastgoedonderhoud delen. Immers, RGVO vraagt om een hoger kennisniveau
binnen ondernemingen. Met de besproken pilotprojecten, de aanpak en de resultaten in dit
boek hopen we dat resultaatgericht vastgoedonderhoud steeds meer toegepast wordt.
Wij nodigen de lezer van harte uit om te reageren op de inhoud van dit boek, om zich aan te
sluiten bij Stichting Pioneering en/of de Werkplaats Resultaatgericht Vastgoedonderhoud, of
om nadere informatie op te vragen.
Juni 2011
Stichting Pioneering - Enschede
Werkplaats Resultaatgericht Vastgoedonderhoud
[email protected] www.pioneering.nl
Slotwoord
