De staat van de corporatiesector en consequenties voor het toezicht

CENT

RAAL

FON

DS V

OLKS

HUIS

VEST

ING

2012

Utrecht, 19 september 2012Inleiding door drs. D. Braal-Verhoog

op CFV-jaarcongres 2012

De indeling van deze inleiding

1. Het beeld uit de prognoses van corporaties2. Ons beeld bij uw prognoses: financiële

perspectieven3. Prangende kwesties in de corporatiesector4. Prangende kwesties in het toezicht5. Perspectieven voor het extern toezicht

2012

Het beeld uit de prognoses van corporaties

Nieuwbouw voor verhuur, 2010-2016

05.000

10.00015.00020.00025.00030.00035.00040.00045.00050.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Realisatie 2010Voorlopig 2011Prognoses 2010-2014Prognoses 2011-2015Prognoses 2012-2016

De investeringsmachine hapert:¨ De groei in nieuwbouw stopt: de pijplijn is leeg¨ Meer aandacht voor een reële huurprijs: aandeel

betaalbare nieuwbouw daalt 2012

Het beeld uit de prognoses van corporaties

Nieuwbouw koop, 2010-2016

2012

Back to core business:¨ De nieuwbouw van koop daalt nog scherper¨ De corporaties concentreren hun dalende

inspanningen op nieuwbouw en verbetering van huurwoningen

¨ Ook veel minder investeringen in maatschappelijk vastgoed

0

5.000

10.000

15.000

20.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Realisatie 2010Voorlopig 2011Prognoses 2010-2014Prognoses 2011-2015Prognoses 2012-2016

Het beeld uit de prognoses van corporatiesVerkoop van huurwoningen, 2010-2016

CENT

RAAL

FON

DS V

OLKS

HUIS

VEST

ING

2012

0

5.000

10.000

15.000

20.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Realisatie 2010Voorlopig 2011Prognoses 2010-2014Prognoses 2011-2015Prognoses 2012-2016

De verkopen blijven de brandstof voor de investeringsmotor:¨ Maar zet hogere verkoop uit 2011 in de nabije toekomst door?¨ Politieke discussie over omvang woningvoorraad¨ En moet het in deze marktsituatie met steeds meer kortingen?

Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectievenEffecten op ontwikkeling financiële continuïteit

¨ CFV publiceert vandaag het financieel meerjarenperspectief 2012-2020

¨ Geeft zicht op verwachte ontwikkeling sectorale solvabiliteit

¨ Invloed van rente, inflatie, kosten en verkoopprijzen

¨ Verruiming van het huurbeleid

2012

Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectieven

Centrale variant

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20200.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

Ontwikkeling solvabiliteit als percentage van het balanstotaal

Centrale variant¨ Tot 2013 hogere huuropbrengsten dan de operationele kosten en lage rente

¨ Vanaf 2013 speelt met name het effect van verhuurdersheffing¨ De solvabiliteit blijft ruim boven de 20%. De sector is voldoende

solvabel¨ Maar dat geldt niet voor alle individuele corporaties2012

Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectieven

Slecht weer variant

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20200.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

Ontwikkeling solvabiliteit als percentage van het balanstotaal

Centrale variant Slecht weer variant

Bij nominale rente 1% hoger en inflatie 1% lager dan in centrale variant:¨ Groot deel van de sector komt in problemen door dalende

solvabiliteit 2012

Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectievenEffecten op ontwikkeling financiële continuïteit

¨ beleid = voorkomen dat ongewenste prognoses uitkomen

¨ Er zijn draaiknoppen - investeringen - verkopen - huren - bedrijfslasten

¨ Van corporaties wordt wijs financieel beleid en stuurmanskunst verwacht.

2012

Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectievenNettobedrijfslasten (x € 1,-) per woongelegenheid

1.000

1.100

1.200

1.300

1.400

1.500

1.600

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Realisatie 2010

Realisatie 2011 (voorlopig)Prognose 2010-2014

Prognose 2011-2015

Prognose 2012-2016

¨ In 2010 leek een ontwikkeling richting lagere nettobedrijfslasten ingezet

¨ Voorlopige cijfers 2011 laten echter zien dat de nettobedrijfslasten in reële termen al weer met 4,5% zijn gestegen

¨ In de terugdringen van bedrijfslasten valt nog winst te boeken2012

Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectieven

Voorlopig beeld uit verantwoording 2011Op basis van nog ruwe schattingen en onder voorbehoud van plussen en minnen:

¨ Het solvabiliteitsniveau (inclusief effect van Vestia) stijgt toch weer met enkele miljarden ten opzichte van 2009 en 2010

¨ Meer focus op huurbeleid (voorsorteren op heffing)

¨ Corporaties rekenen met stringenter exploitatiebeleid (beheersing bedrijfs- en onderhoudslasten)

¨ Op peil blijven van verkopen en dalend nieuwbouwprogramma

¨ Omvang van materiële vaste activa in ontwikkeling, voorraden grondposities en deelnemingen loopt terug

Opvallende trend: back to core business

In 2011 heeft het hoger % balanstotaal betrekking op de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde: de corporatie gaat weer meer lijken op een exploitatiebedrijf 2012

Prangende kwesties in de corporatiesector

¨ Lange reeks incidenten vanaf verzelfstandiging in 1993¨ Private organisaties met maatschappelijke taak ¨ Ordening en regulering: onopgeloste vraagstukken

¨ Overheid (sturing door middel van beleid in plaats van prikkels)¨ Onduidelijk werkdomein¨ Markt (onvolledige marktwerking en geringe efficiency en

rendementsprikkels) ¨ Beschikbaarheid van geld: bedrijfsfinanciering,

faciliteringsvolume en bestedingscontrole¨ Eigenaarsdiscussie: van wie is het vermogen?¨ Achterban (stichting en raad van toezicht zijn van niemand)¨ Collectieve zekerheidstructuur (moral hazards, mogelijkheid

risico’s af te wentelen op anderen) 2012

Perspectieven voor het extern toezicht

Van CFV naar FAWTaak¨ Financiële autoriteit (FAW) gaat over toezicht op

financiële en administratieve aspecten ¨ Toezicht op financiële continuïteit van de corporatie, in

brede zinBelangrijke elementen voor nieuwe werkwijze¨ Invulling geven aan zes principes van goed toezicht¨ Toezicht als continu proces van beoordelen en

interveniëren¨ Interventie- en sanctiebevoegdheden: ontwikkelen van

een interventieladder¨ Onder toezicht gestelden zijn zelf verantwoordelijk voor

kwaliteit informatie, waar nodig worden sancties ingezet

2012

Perspectieven voor het extern toezicht Wat gaan corporaties in 2013 al merken?

¨ Prioritering: risico-analyse en selectie¨ Zacht waar het kan, hard waar het moet¨ Beoordelingen als er aanleiding toe is¨ Gericht op vaststellen risico’s en

overtredingen plus daarbij behorende interventies en sancties

¨ Afschaffen continuïteitsrating2012

Perspectieven voor het extern toezicht

Wat gaan corporaties in 2013 al merken?

¨ Standaard gegevensopvraag gaat in de toekomst naar 1x per jaar, daarnaast meer specifieke informatieverzoeken

¨ Effectiviteit toezicht staat voorop¨ Waar mogelijk gebruik maken van andere vormen

van toezicht: die vervangen extern toezicht niet¨ Kennisproducten gaan verdwijnen

2012

Perspectieven voor het extern toezicht

Agenda voor de toekomst¨ Reguleren van ‘moral hazards’

zekerheidstructuur-bij corporaties zelf- in naadloze aansluiting WSW-CFV

¨ Aanscherpen werkdomein¨ Juridische / vermogensscheiding Daeb en

niet-Daeb¨ Eisen van geschiktheid en deskundigheid bij

besturen en commissarissen¨ Faillissement als ultieme disciplinering?2012