De ontwikkeling en verkoop van bedrijventerreinen in Vlaanderen? De impact van het nieuwe decreet ruimtelijke economie. Risico's en opportuniteiten.

Wouter Neven – Joris De Pauw

26 september 2012 - Brussel

2

Inhoud

De Wet Economische Expansie van 30 december 1970:

1. Historiek

2. Impact

3. De saga van het terugkooprecht

Decreet Ruimtelijke Economie:

1. Totstandkoming

2. Inhoud

3. Ruimtebehoefte voor economische activiteiten

4. Aanbod voor bedrijfshuisvesting

3

1. De Wet Economische Expansie van 30 december 1970

Historiek

4

Historiek

Context:

Naoorlogs België

Wet van 17 juli 1959

Wet van 18 juli 1959

Beide voormeldde wetten voorzagen in bepalingen die toelieten om, onder bepaalde voorwaarden, door middel van tussenkomst van de overheid industriële gronden in te richten en in gebruik te geven aan private ondernemers

Finaal: de wet van 30 december 1970 betreffende de economische expansie, die beide expansiewetten verving

5

2. De Wet Economische Expansie van 30 december 1970

Impact

6

Impact (1)

De Wet Economische Expansie bevat een afzonderlijk hoofdstuk dat de ontwikkeling van bedrijfsterreinen door middel van overheidsteun dient te stimuleren.

In de memorie van toelichting wordt verduidelijkt dat deze tegemoetkomingen een belangrijke financiële inspanning van de staat uitmaken, hetgeen verantwoordt dat een aantal bepalingen de terbeschikkingstelling van de onroerende goederen “regelen”:

Drie voorwaarden:

De authentieke akte dient te beschrijven welke economische bedrijvigheid op de terreinen zal worden uitgeoefend alsmede welke gebruiksvoorwaarden moeten worden nageleefd

De authentieke akte moet voorzien dat de verkoper de grond zal kunnen terugkopen indien de gebruiker zijn economische bedrijvigheid staakt of andere voorwaarden tot gebruik niet naleeft.

De koper kan het aangekochte goed doorverkopen aan een derde op voorwaarde dat de verkoper hiermee instemt.

7

Impact (2)

Met artikel 32 Wet Economische Expansie werd voor de overheid de mogelijkheid gecreëerd om een blijvend toezicht te houden op de economische bestemming van de gronden die met overheidssteun waren ontwikkeld en opgenomen in een bedrijfsterrein.

Tevens werd vermeden dat door de kopers zou gespeculeerd worden op winst door over te gaan tot verkoop van de terbeschikkinggestelde terreinen.

Maar: de saga van het terugkooprecht.

8

3. De Wet Economische Expansie van 30 december 1970

De saga van het terugkooprecht

9

De saga van het terugkooprecht (1)

Gepubliceerde rechtspraak is schaars

Verweermiddel tegen terugkoop: gemeenrechtelijk recht van wederinkoop (artikel 1659 BW)

Aangezien dit recht van wederinkoop overeenkomstig artikel 1660 BW voor niet langer dan 5 jaar mag worden bedongen en deze beperking de openbare orde raakt, redeneerden de kopers van bedrijfsterreinen dat het terugkooprecht zoals voorzien in artikel 32 Wet Economische Expansie eveneens beperkt was tot een maximale termijn van vijf jaar.

De lagere rechtspraak

Hof van Cassatie van 18 maart 2004

Hof van Beroep van Gent van 6 december 2007

Grondwettelijk Hof van 3 december 2008

10

De saga van het terugkooprecht (2)

Binnen het Vlaamse Gewest werd de Wet Economische Expansie voor wat betreft de regels die erin stonden voor de verwerving en subsidiëring van bedrijventerreinen vervangen door twee nieuwe decreten:

de bepalingen opgenomen in het decreet houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2004 van 19 december 2003, meer bepaald hoofdstuk XXVI, getiteld bedrijventerreinen

het decreet van 31 januari 2003 betreffende het economisch ondersteuningsbeleid

= stilzwijgende opheffing van de Wet Economische Expansie VANAF 1 januari 2004

Deze nieuwe regeling was noodzakelijk ingevolge inmenging van de Europese Commissie.

De artikelen 30-32 Wet Economische Expansie waren onvoldoende duidelijk.

11

De saga van het terugkooprecht (3)

Met de artikelen 74-76 van het decreet van 19 december 2003 voorzag het Vlaamse Parlement in een opvolger voor artikel 32 van de Wet Economische Expansie. Artikel 32 werd met ingang van 1 januari 2004 stilzwijgend opgeheven.

De voor 1 januari 2004 in verkoopscontracten opgenomen terugkooprechten blijven echter onverminderd van kracht. Er moet uitgegaan worden van de eerbiedigende werking van de nieuwe decretale regeling voor de regeling opgenomen in Wet Economische Expansie, voor zover deze regeling opgenomen is in contracten afgesloten tussen partijen. Artikel 32 blijft met andere woorden van toepassing op de contracten die gesloten zijn met toepassing van deze wetgeving (bevestigd door: Brussel, 9 februari 2010, RW 2010-11, 1262).

De rechten van terugkoop die voor 1 januari 2004 in een verkoopsakte werden opgenomen, blijven dus onderworpen aan artikel 32 Wet Economische Expansie.

12

De saga van het terugkooprecht (4)

Artikel 76 van het programmadecreet luidt als volgt: ‘De aktes houdende verkoop aan bedrijven van de gronden die met tussenkomst van het Vlaamse Gewest (her)aangelegd werden of bij toepassing van artikel 73 werden verworven, bevatten clausules die preciseren’:

De economische bedrijvigheid die op de gronden zal uitgeoefend worden evenals alle andere gebruiksvoorwaarden;

De termijn waarbinnen de koper of andere gebruiker van het verkochte goed verplicht is het goed te bebouwen en/of het in exploitatie te nemen;

De modaliteiten waaraan de grond kan teruggekocht worden in geval de koper de in 1° en 2° vermelde voorwaarden niet naleeft. Nochtans kan, op voorwaarde dat de verkoper ermee instemt, het verkochte goed doorverkocht of op een andere manier ter beschikking gesteld worden aan derden-gebruikers voor zover de desbetreffende akte de hierboven vermelde clausules bevat.

13

De saga van het terugkooprecht (5)

Conclusie:

De bepalingen van artikel 1659 BW zijn niet van toepassing op het terugkooprecht en voor zover geen tijdsbeperking is opgenomen in de overeenkomst, kan het terugkooprecht ten eeuwigen dage worden uitgeoefend zoals voorgeschreven in (het oude) artikel 32 Wet Economische Expansie

De nieuwe regeling in artikel 76 van het decreet van 19 december 2003 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2004, houdt evenmin een beperking in de tijd in

Maar: rechtszekerder om andere controlemechanismen te implementeren?

14

1. Decreet Ruimtelijke Economie

Totstandkoming

15

Totstandkoming (1)

Vlaams regeerakkoord 2009-2014: geeft uitvoering aan de afspraak in het akkoord om een “coherent en samenhangend ruimtelijk-economisch beleid” te voeren

Ruimtelijke economie versus ruimtelijke ordening

16

Totstandkoming (2)

Noodzaak tot het vernieuwen van de decretale grondslag voor het voeren van een ruimtelijke economisch beleid:

juridisch-technische problemen (vb: verspreid voorkomende decretale bepalingen, expansiewetgeving…)

beleidsevolutie sinds 1999

Doelstellingen (art. 3):

1. voorzien van voldoende geschikte bedrijfshuisvestigingsmogelijkheden (zodat de economische groei niet belemmerd wordt)

2. het snel en effectief maken van het ontwikkelingsproces van bedrijventerreinen

3. zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame bedrijventerreinen die leiden tot een hoger bedrijfseconomisch rendement, minder milieubelasting en een beter gebruik van de ruimte door samenwerking tussen bedrijven onderling of met de overheid

17

Totstandkoming (3)

Complementair aan het de rol van het decreet van 16 maart 2012 betreffende het economisch ondersteuningsbeleid, dat zich richt op het bevorderen van ondernemerschap en het organiseren van de financiële ondersteuning die rechtstreeks op de ondernemers is gericht

Inwerkingtreding op 26 augustus 2012 (d.i. 10 dagen na de bekendmaking in het Belgisch Staatsblad)

MAAR: de uitvoeringsbesluiten laten momenteel op zich wachten…

18

2. Decreet Ruimtelijke Economie

Inhoud

19

Inhoud (1)

Het Decreet Ruimtelijke Economie is opgebouwd op basis van een tweedelige indeling:

1. Ruimtebehoefte voor economische activiteiten (Titel 2):

hier ligt de focus op een aantal beleidsuitdagingen van de Vlaamse Regering

in kaart brengen van de ruimtebehoefte

operationalisering van het concept ijzeren voorraad

opmerking: uitvoeringsbesluiten noodzakelijk

2. Aanbod voor bedrijfshuisvesting (Titel 3):

voorziet instrumenten die het sneller creëren van een effectief bouwrijp aanbod aan bedrijventerreinen moeten facilliteren

Hoofdstuk 1: algemene instrumenten (steun, aankoop van gronden, onteigening, recht van terugkoop en recht van wederovername)

Hoofdstuk 2: actiegerichte monitoring en realisatie van bedrijventerreinen en financiële ondersteuning (Vlaamse Regering moet de begunstigden nog bepalen…)

20

Inhoud (2)

De overige titels zijn ondersteunend

Titel 1: Algemene bepalingen

Titel 2: Ruimtebehoefte voor economische activiteiten

Titel 3: Aanbod voor bedrijfshuisvesting

Titel 4: Handhaving, uitbetaling en terugvordering van steun

Titel 5: Wijzigingsbepalingen

Titel 6: Slotbepalingen

21

3. Decreet Ruimtelijke Economie

Ruimtebehoefte voor economische activiteiten

22

Ruimtebehoefte voor economische activiteiten

Monitoring en activering – taak van de Vlaamse Regering

het decreet belast de Vlaamse Regering met de taak om de ruimtebehoefte te ramen voor de economische activiteiten, waarbij rekening gehouden wordt met het concept ijzeren voorraad

definitie ‘ijzeren voorraad’:

“een concept dat ervan uitgaat dat het minimaal aanbod een bouwrijpe en uit te rusten terreinen in elke subregio moet voorzien in de vraag naar bedrijventerreinen gedurende respectievelijk de gemiddelde periode om een bestemd bedrijventerrein uit te rusten en de gemiddelde periode om een nieuw bedrijventerrein te bestemmen en dit rekening houdende met de differentiatie van bedrijventerreinen en de subregionale economische strategie”

of m.a.w. “de oppervlakte aan bedrijventerreinen die steeds voorradig is en waaruit bedrijven doorlopend en op korte termijn (drie of vijf jaar) kunnen kiezen”

de Vlaamse Regering kan doelgroepen definiëren waarvoor ze een specifiek locatiebeleid bepaalt, met inbegrip van het voorzien in specifieke instrumenten om de vestiging van die doelgroepen in Vlaanderen te faciliteren

23

4. Decreet Ruimtelijke Economie

Aanbod voor bedrijfshuisvesting

24

Aanbod voor bedrijfshuisvesting

Hoofdstuk 1: algemene instrumenten

Afdeling 1: Steun voor ruimtelijk economische en gebiedsgerichte projecten

Afdeling 2: Aankoop van gronden

Afdeling 3: Onteigening

Afdeling 4: Recht van terugkoop en recht van wederovername

Hoofdstuk 2: bedrijventerreinen

Afdeling 1: Actiegerichte monitoring en realisatie van bedrijventerreinen

Afdeling 2: Financiële ondersteuning

25

Algemene instrumenten (1)

Steun voor ruimtelijk economische en gebiedsgerichte projecten (art.8 – art.12)

de Vlaamse Regering kan steun verlenen voor ruimtelijk economische en gebiedsgerichte projecten

deze steun kan variëren naargelang de beleidsuitdagingen van het moment

gedacht wordt bijvoorbeeld aan projecten die in het algemeen de activeringsinspanning en inventarisatie inzake onbenutte bedrijventerreinen aanmoedigen door bijvoorbeeld gesprekken aan te knopen met de grondeigenaars en faciliterend te werken rond knelpunten die zich stellen bij de activering

de Vlaamse Regering bepaalt welke begunstigeden in aanmerking komen voor de steun

de concrete inhoud van de te ondersteunen projecten kan uiteraard wijzigen doorheen de tijd volgens de beleidsuitdagingen die zich op dat ogenblik stellen

26

Algemene instrumenten (2)

Aankoop van gronden (art.13 – art.14)

de Vlaamse Regering kan gebouwen en gronden aankopen met het oog op de terbeschikkingstelling van ondernemingen, de bestrijding van leegstand en verlaten bedrijfssites, de opwaardering van stedelijke gebieden of om strategische redenen van economische aard

de Vlaamse Regering kan de opdracht geven tot het ontwikkelen en saneren van bedrijventerreinen, alsook tot het oprichten, herinrichten of saneren van bedrijfsgebouwen

27

Algemene instrumenten (3)

Onteigening (art.15 - art.24)

een gemoderniseerde regelgeving om de onteigening te versnellen

het decreet voorziet in de mogelijkheid voor de Vlaamse Regering om zelf te onteigenen voor de aanleg of heraanleg van bedrijventerreinen, toegangswegen naar of bijkomende infrastructuur met betrekking tot deze bedrijventerreinen

het decreet moet het mogelijk maken om alle gronden die noodzakelijk zijn voor de realisatie van het bedrijventerrein, binnen of buiten de planologische contour van het bedrijventerrein gelegen, te kunnen onteigenen

de Vlaamse Regering kan ook de provincies, de gemeenten, de verenigingen van gemeenten, de autonome gemeentebedrijven, de Vlaamse openbare instellingen en andere publiekrechtelijke rechtspersonen die daartoe door de Vlaamse Regering worden aangeduid, geval per geval machtigen tot onteigening voor de aanleg of heraanleg van bedrijventerreinen, toegangswegen naar of bijkomende infrastructuur met betrekking tot deze bedrijventerreinen

noodzaak van een onteigeningsplan

28

Algemene instrumenten (4)

Recht van terugkoop en recht van wederovername (art.25 – art.34) (1)

recht van terugkoop:

“het recht om, onder de voorwaarden en modaliteiten bepaald in titel 3, hoofdstuk 1, afdeling 3, een grond gelegen binnen een bedrijventerrein en de eventuele opstallen op die grond te verwerven”

recht van wederovername:

“het recht om, onder de voorwaarden en modaliteiten bepaald in titel 3, hoofdstuk 1, afdeling 3, een recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik op een grond gelegen binnen een bedrijventerrein te verwerven”

belangrijkste ‘nieuwe’ instrumenten

essentiële elementen om greep te houden op gronden die via overheidstussenkomst werden ontwikkeld en uitgegeven als bedrijventerreinen

29

Algemene instrumenten (5)

Recht van terugkoop en recht van wederovername (art.25 – art.34) (2)

sluit aan bij het terugkooprecht zoals opgenomen in de wet op de economische expansie uit 1970 en het programmadecreet, maar gemoderniseerd zodat een aantal juridische onduidelijkheden weggewerkt worden en er een beter evenwicht ontstaat tussen het recht van de begunstigde van het terugkooprecht en de rechtsbescherming van de eigenaar die het terugkooprecht ondergaat

volledig nieuw is de invoering van een ‘regularisatietermijn’ indien inbreuken worden vastgesteld

30

Algemene instrumenten (6)

Recht van terugkoop en recht van wederovername (art.25 – art.34) (3)

het decreet bepaalt dat publiekrechtelijke rechtspersonen actief inzake de ontwikkeling of het beheer van bedrijventerreinen altijd het recht hebben een recht van terugkoop of een recht van wederovername op te nemen in de aktes van terbeschikkingstelling, ongeacht of ze voor de specifieke bedrijventerreinontwikkeling waarbinnen de gronden zich bevinden een overheidsinstrument (subsidie, onteigening, terugkoop) gebruikt hebben. Deze publiekrechtelijke ontwikkelaars en beheerders van bedrijventerreinen werken immers altijd vanuit door de overheid ter beschikking gestelde middelen en instrumenten en van- uit een ruimere doelstelling om het algemeen belang te dienen. Het beheer van het bedrijventerrein en het realiseren van zorgvuldig ruimtegebruik op bedrijventerreinen worden daarbij als onderdelen van algemeen belang horende bij het bedrijventerreinenbeleid beschouwd.

ook mogelijk in de gevallen wanneer de overheid een bedrijventerreinen ontwikkelt in samenwerking met de eigenaar of houder van zakelijke rechten op basis van een samenwerkingsovereenkomst, mits akkoord van de eigenaar of houder van zakelijke rechten

Algemene instrumenten (7) Recht van terugkoop en recht van wederovername (art.25 – art.34) (4)

sommige personen / overheden zijn door het decreet verplicht om voor bepaalde gronden gelegen binnen een bedrijventerrein een recht van terugkoop of wederovername in de verkoops- of zakenrechtelijke overeenkomsten op te nemen (artikel 26)

het gaat om de volgende personen:

- iedere persoon aan wie financiële steun is verleend en dit voor de gronden gelegen binnen het inrichtingsplan van de zone waarvoor de ondersteuning is verleend;

- de persoon die een onteigeningsmachtiging heeft verkregen op basis van het decreet voor de aanleg of heraanleg van een bedrijventerrein, toegangswegen naar of bijkomende infrastructuur voor dat bedrijventerrein en dit voor de gronden waarop de onteigeningsmachtiging betrekking heeft;

- de persoon die gronden heeft verworven krachtens het terugkooprecht, vermeld in artikel 32 van de wet van 30 december 1970 op de economische expansie en dit voor de aldus verworven gronden;

- de persoon die gronden heeft verworven krachtens het terugkooprecht, vermeld in artikel 75 of 76 van het decreet van 19 december 2003 houdende bepalingen ter begeleiding van de begroting 2004 en dit voor de aldus verworven gronden;

- de persoon die gronden of een recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik heeft verworven krachtens het terugkooprecht of het recht van wederovername bedoeld in dit decreet en dit voor de aldus verworven gronden en rechten.

Algemene instrumenten (8) Recht van terugkoop en recht van wederovername (art.25 – art.34) (5)

het recht van terugkoop en het recht van wederovername moeten opgenomen worden in de aktes van terbeschikkingstelling van de gronden (artikel 27)

in de aktes moeten clausules opgenomen worden die het volgende bevatten:

de economische bedrijvigheid die moet worden uitgeoefend, de voorwaarden waaronder die bedrijvigheid wordt uitgeoefend en de daarmee gepaard gaande bouw- en exploitatieverplichting binnen een bepaalde periode

bepalen dat de verkoper de gronden kan terugkopen of het recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik kan overnemen in het geval de gronden niet (conform) gebruikt worden zonder uitzicht op gebruik, de gebruiksvoorwaarden niet nageleefd worden, de toepasselijke regelgeving niet wordt nageleefd

de begunstigden van het terugkooprecht waarbij de oorspronkelijke verkoper en de gemeente worden aangeduid als begunstigde

de prijs of – voor de opstallen of bij het recht van wederovername – de wijze van prijsbepaling

het overnemen van de rechten en verplichtingen bepaald in de artikelen 30 tot en met 33, zodat de kopers of de personen die het zakelijk recht verwerven te allen tijde op de hoogte zijn en instemmen met de gevolgen die het recht van terugkoop en wederovername zullen kunnen hebben

Algemene instrumenten (9)

Recht van terugkoop en recht van wederovername (art.25 – art.34) (6)

limitatieve lijst van de omstandigheden waarin gebruik kan worden gemaakt van het recht van terugkoop en het recht van overname, zodat het uitoefenen ervan redelijk en objectief verantwoord is, de limitatieve lijst omvat:

langdurig niet- (conform-) gebruik van een (substantieel) deel van de gronden

ernstige schendingen van de toepasselijke regelgeving als dit ernstige hinder voor de overige bedrijven van het bedrijventerrein veroorzaakt waardoor een normaal terreinbeheer niet meer mogelijk is

het terugkooprecht geldt onbeperkt in de tijd

de prijsbepaling (naar een ‘reële’ vergoeding)

de terugkoop van de grond zal gebeuren tegen de prijs van de eerste verkoop (of een latere doorverkoop), aangepast aan de schommelingen van de index van de consumptieprijzen

de opstallen, met uitzondering van het materieel en de outillage die de gebruiker toebehoren en op de grond zijn gelegen, worden teruggekocht tegen de venale waarde van die opstallen op het moment van de terugkoop

toelating tot doorverkoop (het zogenaamde kettingbeding)

regularisatietermijn (1 jaar vanaf de ingebrekestelling)

Bedrijventerreinen: Actiegerichte monitoring en realisatie van bedrijventerreinen de Vlaamse Regering organiseert een actiegerichte monitoring van het aanbod van

bedrijventerreinen

doel: de beleidsopgave voor het ruimtelijk economisch beleid vast te stellen op het vlak van het creëren van aanbod aan uitgeruste bedrijventerreinen, ontwikkeling van knelpuntterreinen en onbenutte percelen, de sanering en herinrichting van brownfields en verouderde bedrijventerreinen en de te desaffecteren bedrijventerreinen, gebaseerd op het concept ijzeren voorraad

deze monitoring kan aanleiding geven tot aanbevelingen over nieuw te ontwikkelen beleidsinstrumenten

Bedrijventerreinen: Financiële ondersteuning(1)

financiële steunmogelijkheden als impuls voor het bereiken van de strategische doelstellingen

financiële steunmogelijkheden voor enerzijds bedrijventerreinen en anderzijds bedrijfsverzamelgebouwen

de financiële steunmogelijkheden voor bedrijventerreinen zijn:

steun voor verwerving van bedrijventerreinen

steun voor voortrajecten

steun voor (her)aanleg van bedrijventerreinen

steun voor strategische bedrijventerreinen

steun voor beheer

steun voor bedrijventerreinmanagement

Bedrijventerreinen: Financiële ondersteuning(2)

de financiële steunmogelijkheden voor bedrijfsverzamelgebouwen zijn:

steun voor bedrijvencentra voor starters

steun voor thematische bedrijvencentra

steun voor incubatoren

Bedrijventerreinen: Financiële ondersteuning(3)

het decreet op zich geeft geen aanleiding tot steun: uitvoeringsbesluiten zijn nodig!

heroriëntering van de huidige subsidiepraktijk

minder middelen voor de aanleg en uitrusting van nieuwe greenfields, waardoor meer middelen beschikbaar zullen zijn voor de herontwikkeling van verouderde terreinen en brownfields, de activering van knelpuntterreinen en het beheer van bedrijventerreinen

M.a.w. subsidies zullen voornamelijk gereserveerd worden voor de onrendabele terreinen

stelling van de huidige Vlaamse Regering is dat met huidige steunregime soms subsidies worden gegeven voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen (ongeveer 22mio €/jaar op greenfields, die ook zonder dergelijke ondersteuning kunnen gerealiseerd worden. Minister-president Peeters wil in de toekomst enkel nog middelen verstrekken voor de realisatie van een bedrijventerrein, indien blijkt dat deze projecten zonder deze subsidies niet rendabel zijn

“We creëren zo meer marge voor projecten die deze steun absoluut nodig hebben voor hun rendabele ontwikkeling. Wanneer steun niet noodzakelijk is, zal dan ook geen steun geboden worden”

38

Vragen

47

39

Wouter NevenPartnerT. +32 2 787 90 82wouter.neven@lydian.be

Joris De PauwAssociateT. +32 3 304 90 07joris.depauw@lydian.be

Uw contacten bij Lydian

40

Brussels Office Antwerp OfficeTour & TaxisHavenlaan – Avenue du Port 86 b 113 Arenbergstraat 231000 Brussels - Belgium 2000 Antwerp - BelgiumT. +32 2 787 90 00 T. +32 3 304 90 00F. +32 2 787 90 99 F. +32 3 304 90 19

WWW. LYDIAN.BE 49