menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

79
2012 gemeente Bellingwedde gemeente Menterwolde gemeente Oldambt gemeente Pekela gemeente Stadskanaal gemeente Veendam gemeente Vlagtwedde provincie Groningen menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen “denken als een belegger in Oost-Groningen” -CONCEPT EINDVERSIE-

Transcript of menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Page 1: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

2012

gemeente Bellingwedde

gemeente Menterwolde

gemeente Oldambt

gemeente Pekela

gemeente Stadskanaal

gemeente Veendam

gemeente Vlagtwedde

provincie Groningen

menukaart voor verzakelijking

bedrijventerreinen Oost-Groningen

“denken als een belegger in Oost-Groningen”

-CONCEPT EINDVERSIE-

Page 2: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

“Denken als een belegger in Oost-Groningen”

Page 3: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

INHOUDSOPGAVE

SAMENVATTING 1

1. APERITIEF 4

1.1 Aanleiding 4

1.2 Leeswijzer 5

2. VOORGERECHT: PRIVATE INVESTERINGEN STIMULEREN 6

2.1 Stap 1: Structureer uw regionale markt voor bedrijventerreinen en

kies voor flankerend beleid dat investeringen uitlokt 6

2.2 Stap 2: Denk vanuit een ‘vastgoedbril’ en prikkel private investeerders 12

2.3 Stap 3: Zorg dat uw bedrijventerreinen goed ‘op orde’ zijn en blijven 18

3. TUSSENGERECHT: WAARDECREATIE OP BEDRIJVENTERREINEN IN OOST-

GRONINGEN 19

4. HOOFDGERECHT: DRIE BUSINESSCASES IN OOST-GRONINGEN 34

4.1 Mercurius Business Park 34

4.2 Avebe/Wilkens locatie, Veendam 46

4.3 De Rensel, Oldambt 59

5. NAGERECHT: LEEREFFECTEN VERZAKELIJKING OOST-GRONINGEN 69

BIJGERECHTEN

Convenant Bedrijventerreinen Oost-Groningen

Page 4: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 1

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

SAMENVATTING

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

1. Aperitief

Private investeringen op bedrijventerreinen uitlokken

De regio Oost-Groningen wil private initiatieven bevorderen om bestaande

bedrijventerreinen te herontwikkelen, maar ook nieuwe bedrijventerreinen voldoende

toekomstbestendig te houden. De regio ziet hier voor zichzelf een belangrijke initiërende

en stimulerende taak weggelegd. Met dit doel heeft de regio in juli 2012 het ‘convenant

bedrijventerreinen Oost-Groningen’ ondertekend en is het de pilot verzakelijking Oost-

Groningen gestart. Vanuit de pilot verzakelijking is voor en door de regio een handreiking

opgesteld in de vorm van een menukaart. Deze menukaart bestaat uit meerdere

gerechten die allen gericht zijn op het creëren van meerwaarde en het stimuleren van

private investeringen op (bestaande) bedrijventerreinen in Oost-Groningen, maar

tegelijkertijd zeker ook bruikbaar zijn voor de rest van Nederland!

2. Voorgerecht

Basis moet ‘op orde’ zijn

Om (vastgoed)marktpartijen, maar ook eigenaar/gebruikers, te stimuleren tot

investeringen op bestaande bedrijventerreinen moeten een aantal onderdelen zeker ‘op

orde’ zijn. Voor Oost-Groningen gaat het met name om marktstructurering, meer

(bestaand) vastgoed denken en er voor zorgen dat bestaande bedrijventerreinen goed

onderhouden zijn.

Marktstructurering belangrijk om te komen tot waardecreatie

Een gezonde verhouding tussen vraag en aanbod op de bedrijfsruimtemarkt, zowel

kwantitatief als kwalitatief, is de sleutel tot meer private investeringen. Daarnaast is het

verstandig om op een flexibele manier om te gaan met het bestemmingsplan, zodat

investeringen ook daadwerkelijk mogelijk worden gemaakt. Actief accountmanagement

(‘als een hotelier’) wordt daarbij gevraagd om partijen te faciliteren en te simuleren om

te komen tot een succesvolle businesscase. Al met al geldt dat marktstructurering voor

Oost-Groningen een centraal begrip is om te komen tot succesvolle

financieringsarrangementen (en daarmee waardecreatie) op bedrijventerreinen. Het gaat

dan om een indirecte manier van sturen gericht op goede (financiële) randvoorwaarden,

waarbinnen ruimtelijk een vastgoedmarkten functioneren.

Focus op bestaand vastgoed en meer portefeuille denken

Naast marktstructurering is (nog) meer interesse voor investeren op bestaande

bedrijventerreinen noodzakelijk. Dit is anders dan anders, de meeste verdienmodellen zijn

immers gericht op het ontwikkelen van nieuwbouw. Bij voorkeur dienen gemeenten in

Oost-Groningen te kiezen voor het afmaken en herstructureren van bestaande

bedrijventerreinen. Dit vraagt om een cultuuromslag en meer ‘portefeuille denken’. Het

portefeuille denken betekent dat vanuit een beleggingscyclus wordt gedacht over het

bestaande vastgoed (of binnen de voorraad aan bedrijventerrein) en hoe dat rendeert.

Page 5: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 2

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

Vervolgens wordt gekeken welke terreinen geherstructureerd moeten worden, maar ook

welke (delen van) terreinen of van welke panden er afscheid moet worden genomen.

Pas daarna wordt geanalyseerd wat er aan nieuwbouw nodig is. Dit vraagt per saldo

om meer energie steken in bestaande terreinen, maar ook een goede timing om op het

juiste moment vastgoed te verwerven en/of terreinen te herontwikkelen.

Goed onderhouden bedrijventerreinen

De openbare ruimte, infrastructuur, maar ook handhaving moeten goed op niveau zijn

om private investeerders te interesseren voor de bestaande bedrijventerreinen.

Bereikbaarheid in combinatie met een goede uitstraling van het openbaar gebied zijn

belangrijk voor het uitlokken van investeringen, zeker ook bij bestaande

eigenaar/gebruikers op een locatie.

3. Tussengerecht

Nieuwe verdienmodellen voor bedrijventerreinen in Oost-Groningen

Traditionele publiekrechtelijke financiële instrumenten gaan uit van groei, nieuwbouw en

uitbreiding en zijn daarmee niet (meer) één op één toepasbaar voor Oost-Groningen. Dit

betekent dat aantrekkelijke arrangementen altijd gekoppeld zullen zijn aan goed

afgebakende (sub)markten (marktstructurering). De nieuwe cashflow komt uit nieuwe

kasstromen op bedrijventerreinen die juist voor Oost-Groningen interessant zijn. Dit is

tweeledig: enerzijds gaat het om besparen ten opzichte van de huidige situatie (zoals

energiebesparing, maar ook dubbele of tijdelijke bestemmingen), anderzijds gaat het om

cashflow halen uit het afbakenen van rechten en plichten rond de gebiedsexploitatie

(bijvoorbeeld de rechten voor beheer of het leveren en collecteren van energie). Een

tiental kansrijke arrangementen voor Oost-Groningen staan in de figuur hieronder.

Bron: Stec Groep, 2012

Page 6: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 3

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

4. Hoofdgerecht

Voor drie businesscases uit Oost-Groningen wordt met behulp van de financiële

arrangementen gezocht naar slimme strategieën en oplossingen voor het uitlokken van

private investeringen. Het betreft de locatie Mercurius Business Park (Stadskanaal),

Avebe/Wilkens locatie (Veendam) en De Rensel (Oldambt). In onderstaande tabel zijn de

locaties gekoppeld aan de financiële arrangementen. Daarnaast geldt voor de business

cases dat sterk moet worden ingezet op onder meer actief accountmanagement (een

faciliterende gemeente, van ‘toelatingsplanologie naar uitnodigingsplanologie’), flexibele

bestemmingsplannen en een toekomstvisie (met kiemstrategie/DNA) per locatie. Alle drie

de businesscases hebben toekomstpotentie, maar ook geldt dat er nog vervolgstappen

gezet moeten worden en er werk aan de winkel is!

Tabel A: mogelijke interessante financiële instrumenten per businesscase

Mercurius

Business Park,

Stadskanaal

Avebe/Wilkens

locatie, Veendam

De Rensel,

Oldambt

Value capturing X X X

Tijdelijke exploitatie X X X

Ketenintegratie X

Esco’s en musco’s X X

Verhandelbare rechten X X

Bouwclaimmodel

BIZ / GebiedsVVE X

Stedelijke herverkaveling

TIF en LIF

Sponsoring X

TAB/Branding X X X

Speldenprikken X X

Opknippen X X X

Bijzondere objecten X X

Subsidie X X

Bron: Stec Groep, 2012

5. Nagerecht

Leereffecten verzakelijking Oost-Groningen

1. Regionaal de neuzen dezelfde kant op en focus op een gezonde markt voor

bedrijventerreinen

2. Focus op enkele kansrijke projecten als regio, niet op een veelvoud

3. Lef tonen, out-of-the-box denken en partijen bij elkaar brengen

4. Zoek naar sterke partners met een groot regionaal netwerk en veel lokale knowhow

(actieve partijen, maar ook actieve gemeente)

5. Ten slotte: nieuwe manieren benutten om geld te verdienen!

Page 7: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 4

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

1. APERITIEF

De menukaart verzakelijking voor Oost-Groningen begint met een aperitief. Traditioneel

dient het aperitief als opwekker van de eetlust. Zo werkt het ook met het eerste

hoofdstuk in deze handreiking. U leest hier de aanleiding voor de pilot verzakelijking in

Oost-Groningen. Ook wordt tijdens het aperitief de menukaart onthuld: wat krijgt u

voorgeschoteld? U leest dit in de leeswijzer.

1.1 Aanleiding

Pilot verzakelijking Oost-Groningen

In juli heeft het toenmalige Ministerie van VROM (nu ministerie I&M) de provincies

uitgenodigd om voorstellen in te dienen in kader van 'Roadmap voor de verzakelijking

van de bedrijventerreinenmarkt' van Rijk, IPO en VNG. Het ministerie is van mening dat

de betrokkenheid van marktpartijen bij de ontwikkeling, beheer en exploitatie van

bedrijventerreinen (verzakelijking van en op bedrijventerreinen) onvoldoende in de

praktijk wordt gebracht. Er is meer ervaring gewenst om overheden en marktpartijen de

voordelen van verzakelijking duidelijk te maken. Praktijkvoorbeelden kunnen bezwaren

ten aanzien van verzakelijking van bedrijventerreinen verminderen of mogelijk zelfs

wegnemen. De pilot Oost-Groningen draagt bij aan het vergroten van de kennis rond

verzakelijking van bedrijventerreinen en kan gezien worden als een goed leermoment

voor meerdere locaties elders in Nederland. Hiervoor is gekozen om de belangrijkste

leereffecten te presenteren in een handreiking. Deze handreiking, in de vorm van een

menukaart, ligt voor u.

Oost-Groningen staat voor een flinke uitdaging

De regio Oost-Groningen staat voor een grote herstructureringsopgave. De regio

beschikt over een fors areaal (meer dan 200 hectare) aan verouderd bedrijventerrein. De

afgelopen jaren concentreerde de herstructurering van de bedrijventerreinen in Oost-

Groningen zich vooral op de aanpak van de openbare ruimte. Dit is een belangrijk

onderdeel van een bedrijventerrein en de vooronderstelling is dat, als het publieke deel er

goed uitziet, eigenaren van private kavels ook weer gaan investeren in hun eigendom.

De praktijk wijst uit dat dit echter niet direct op gaat. Private investeringen komen niet

‘vanzelf’ van de grond.

Private investeringen bevorderen

De regio Oost-Groningen wil private initiatieven bevorderen om bestaande

bedrijventerreinen te herontwikkelen, maar ook om nieuwe bedrijventerreinen voldoende

toekomstbestendig te houden. De regio ziet hier voor zichzelf een belangrijke initiërende

en stimulerende taak weggelegd. Met dit doel heeft de regio in juli 2012, mede om

verzakelijking / private investeringen te stimuleren, een convenant bedrijventerreinen

opgesteld, maar ook gekozen voor het opstellen van een handreiking, in de vorm van

een menukaart, om private investeringen uit te lokken. In deze handreiking wordt

ingegaan op instrumenten om private partijen (eigenaar/gebruikers, ontwikkelaars en

beleggers) meer in beweging te krijgen. Hoe kunnen eigenaren van zogenaamde

Page 8: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 5

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

‘ponyweitjes’ op bedrijventerreinen en leegstaande panden worden gestimuleerd om te

investeren? En wanneer is een bestaande locatie aantrekkelijk voor een belegger? Welke

financieringsarrangementen zijn interessant?

Met deze menukaart willen we u, met behulp van voorbeelden uit het Oost-Groningse,

een voorbode geven op een smakelijke maaltijd!

1.2 Leeswijzer

Er is specifiek gekozen voor een handreiking in de vorm van een menukaart. Dit idee is

aansprekend voor Oost-Groningen, want:

Het veronderstelt dat er wat te kiezen valt;

Dat niet iedereen het zelfde lekker vindt en dat de gerechten (arrangementen

/instrumenten) dus moeten passen bij de smaak van de eter;

Het brengt ook met zich mee dat er een samenhang zit in het menu: voor-tussen-

hoofd-na, met mogelijk nog wat toeters en bellen.

Er zit ook een opbouw in: van de kleine smaakmakers die maken dat je zin krijgt in

de maaltijd als heel, tot het hoofdgerecht dat echt moet leiden tot resultaat en het

dessert: een extraatje, maar dat ook eventuele zware spijs helpt verteren.

U bent zojuist gestart met het aperitief, in de volgende hoofdstukken worden het

voorgerecht, tussengerecht, hoofdgerecht en dessert geserveerd.

Het voorgerecht (hoofdstuk 2) bestaat uit een drietal gerechten, waarbij het

stimuleren van investeringen van private partijen (of in de metafoor: ‘het prikkelen

van de smaakpapillen’) op bedrijventerreinen centraal staat. Eigenlijk is hier sprake

van een soort ‘basis’ waar gemeenten aan moeten voldoen om investeerders te

verleiden.

Vervolgens wordt het tussengerecht geserveerd (hoofdstuk 3). Het tussengerecht

bestaat uit meerdere financieringsarrangementen die geschikt zijn voor Oost-

Groningen, maar zeker ook bruikbaar zijn voor bedrijventerreinen in de rest van

Nederland.

Nadat de arrangementen zijn geproefd is het tijd om het hoofdgerecht (hoofdstuk 4)

op te dienen. Het hoofdgerecht is gebaseerd op de regionale keuken; het is een

streekgerecht: er worden drie regionale business cases gepresenteerd, inclusief

voortgang en mogelijk interessante financieringsarrangementen. Elk hoofdgerecht

kent zijn eigen leereffecten.

Het diner wordt afgesloten met een nagerecht (hoofdstuk 5), waar wordt

nabeschouwd op het diner. Welke leereffecten zijn nou het meest kenmerkend voor

Oost-Groningen? En wat wil Oost-Groningen de rest van Nederland meegeven?

Ten slotte bestaat het bijgerecht uit het convenant bedrijventerreinen Oost-

Groningen dat in juli 2012 is ondertekend door de provincie Groningen en de

gemeenten in de regio.

Page 9: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 6

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

2. VOORGERECHT: PRIVATE INVESTERINGEN STIMULEREN

Bij dit diner is het voorgerecht zeer belangrijk! Het voorgerecht laat zich het beste

serveren als een Oost-Groningse proeverij… elk gerecht is speciaal, maar ook

noodzakelijk om te komen tot een prikkelende bedrijfsruimtemarkt waar private partijen

worden verleid om te investeren. We beschrijven in dit hoofdstuk een drietal gerechten

(of stappen). Wanneer deze stappen succesvol wordt doorlopen (en dus elk voorgerecht

wordt geproefd), resulteert dit in aantrekkelijke opties voor investeren (van private

partijen) in de bedrijventerreinenmarkt van Oost-Groningen.

Drie stappen voor stimuleren van herontwikkeling door private partijen

Er zijn meerdere instrumenten beschikbaar om waarde te creëren op kavels en panden

op bestaande bedrijventerreinen en daarmee verzakelijking in praktijk te brengen. Dit

vraagt om inspanningen van (vastgoed)marktpartijen, de regio en de gemeente. Voor de

gemeenten in de regio Oost-Groningen is een aanpak opgesteld die bestaat uit een

drietal onderdelen (zie figuur hieronder). Wanneer deze drie onderdelen in de regio ‘op

orde’ zijn, is het investeren in bestaande kavels en/of panden voor private partijen meer

interessant. Op deze manier kunnen private investeringen worden uitgelokt en partijen

worden verleid.

Figuur 1: stappenplan stimuleren private investeringen bedrijventerreinen

Bron: Stec Groep, 2012

2.1 Stap 1: Structureer uw regionale markt voor bedrijventerreinen en kies voor

flankerend beleid dat investeringen uitlokt

Marktstructurering is in de regio Oost-Groningen essentieel voor het uitlokken van

private investeringen op bedrijventerreinen. Momenteel beschikt de regio over een

overcapaciteit aan ontwikkelingslocaties, zowel kwantitatief als kwalitatief. Dit vraagt

om actie. Met de ondertekening van het convenant bedrijventerreinen Oost-Groningen

(in juli 2012) is hiervoor al een belangrijke stap gezet. De komende jaren worden

1. Marktstructurering & flankerend beleid

2. Vastgoed denken 3. Bedrijventerrein

op orde

Page 10: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 7

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

hierdoor concrete acties gezet om te komen tot een gezonde bedrijfsruimtemarkt en

flankerend beleid dat investeringen uitlokte. De belangrijkste afspraken uit het convenant

bedrijventerreinen (zie ook bijlage A), aangevuld met enkele slimme beleidsopties,

worden hieronder aan u gepresenteerd.

Essentieel voor investeringen: structureer eerst uw markt voor nieuwe bedrijventerreinen

Op de allereerste plaats staat het creëren van een gezonde vraag-aanbod verhouding op

de bedrijfsruimtemarkt. Momenteel is er in Oost-Groningen sprake van een

overcapaciteit aan bedrijventerreinen. In de regio beschikken de gemeenten gezamenlijk

over een ontwikkelingscapaciteit van meer dan 190 hectare bedrijventerrein. Dit is fors!

Ter vergelijking: gemiddeld geeft de regio Oost-Groningen

de laatste vijf jaar ongeveer 5 tot 6 hectare

bedrijventerrein uit (bron: IBIS, 2012). Een overaanbod

aan uitgeefbare kavels drukt de prijs van bedrijfsruimte

en maakt het voor ondernemers, ontwikkelaars en

beleggers weinig interessant te investeren in bestaand

vastgoed. Immers, er is voldoende nieuw terrein

beschikbaar waar voor een aantrekkelijke prijs een

moderne bedrijfshal kan worden gerealiseerd. Daarom is sturen op schaarste (of gezonde

verhouding tussen vraag en aanbod) noodzakelijk.

Als regio Oost-Groningen speelt u hierop in: u overweegt om een aantal geplande

bedrijventerreinen te schrappen en niet te ontwikkelen. In het convenant

bedrijventerreinen Oost-Groningen heeft u als actie opgenomen om de kwantitatieve en

kwalitatieve behoefte aan bedrijventerrein te actualiseren en te komen tot een

marktconforme verdeling van ontwikkelingslocaties. In praktijk ziet u dat u een

overaanbod heeft aan hoogwaardige en modern-gemengde bedrijventerreinen, terwijl het

aanbod aan bedrijventerreinen voor een hoge milieucategorie schaars is.

In het algemeen geldt overigens dat een gezonde verhouding tussen vraag en aanbod op

de bedrijfsruimtemarkt de sleutel is tot meer private investeringen. Het gaat dan om een

bedrijfsruimtemarkt die goed is toegesneden op de diverse gebruikersvragen qua

kwaliteit, locaties en omvang, oftewel, een markt die zowel kwantitatief als kwalitatief

in verhouding is.

Ook kwalitatief goede verhouding tussen vraag en aanbod creëren

Kwalitatieve segmentering van bedrijventerreinen maakt het mogelijk specifieke

activiteiten (zoals geschakelde kleinschalige bedrijfsruimte) op het ene terrein wel toe te

staan en op het andere (bijvoorbeeld een nieuw uitgeefbare locaties) niet, waardoor kan

worden gestuurd op kwaliteit. Dit beleid sluit aan bij de methodiek van de ladder van

duurzame verstedelijking (voorheen SER-Ladder). Ook kwalitatief zorgen voor een

gezonde verhouding tussen vraag en aanbod is noodzakelijk om investeringen uit te

lokken.

Page 11: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 8

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

Box 1: kleinschalige bedrijfsruimte op verouderde bedrijventerreinen

U kunt overwegen om kleinschalige bedrijfsruimte (geschakelde units) bij voorkeur toe te staan

op uw herontwikkelingslocaties. Zeker voor kleinschalige bedrijfsruimte zijn bestaande

bedrijventerreinen vaak een ideale locatie. Door de hoge commerciele waarde van dit type

vastgoed is herontwikkelen op een bestaand terrein (financieel) realiseerbaar. U kunt overwegen

om ontwikkeling van kleinschalige bedrijfsruimte alleen nog op (een aantal) bestaande

bedrijventerreinen toe te staan. Daarnaast kunt u alleen op deze terreinen perifere/grootschalige

detailhandel (en mogelijk ook andere type functies als leisure, zorg of horeca) toestaan. Uw

uitgeefbare bedrijventerreinen, bestemt u dan puur voor middelgrote en grootschalige

bedrijfsruimte. Zo creert u een specifieke markt voor uw bestaande bedrijventerreinen en worden

deze locatie meer interessant voor investeringen.

Reken met marktconforme grondprijzen (berekend op basis van de residuele

rekenmethodiek).

Grondprijzen in Oost-Groningen voor nieuw uit te geven bedrijfskavels varieren van € 30

per m² kavel tot circa € 60 euro per m² kavel op. Uw prijzen zijn relatief aan de lage

kant wanneer we dit vergelijken met overige regio’s en gemeenten (waaronder

gemeenten in Groningen-Assen). Meer optimalisatie en differentiatie van prijzen is

mogelijk. Prijsconcurrentie is onwenselijk in een regio die zich sterk moet profileren om

werkgelegenheid te behouden. Wanneer marktconforme grondprijzen worden

gehanteerd, biedt dit mogelijkheden voor herontwikkeling van bestaande kavels.

Wanneer prijzen relatief laag zijn, is herontwikkeling vaak onaantrekkelijk, omdat

ontwikkeling op een nieuw uitgeefbaar bedrijventerrein relatief voordeliger is. We

adviseren u hier zeker mee aan de slag te gaan: u laat momenteel als regio en gemeente

geld liggen. In uw convenant speelt het residueel berekenen van uw grondprijzen een

belangrijke rol.

Box 2: persbericht ondertekening convenant bedrijventerreinen Oost-Groningen

Regionale afspraken Oost-Groningen voor een optimale ruimtelijke

economie

WEDDE – De provincie Groningen en de gemeenten Bellingwedde, Menterwolde, Oldambt,

Pekela, Stadskanaal, Veendam en Vlagtwedde ondertekenen woensdag het convenant

bedrijventerreinen Oost-Groningen. Een belangrijk doel van dit convenant is om een actieve

regionale samenwerking te voeren ten behoeve van een optimale ruimtelijk economische

ontwikkeling van de regio. De partijen streven naar het versterken en profileren van de

economische positie van de regio Oost-Groningen. Hiervoor maken de partijen afspraken over het

verbeteren van de kwaliteit van bedrijventerreinen door herstructurering en over het aanbieden

van voldoende, goed gesegmenteerde, bedrijventerreinen.

Afspraken

Deze afspraken zijn geïnitieerd en opgesteld door de portefeuillehouders Economische Zaken (in

overleg met hun collega-wethouders) en de provincie Groningen in samenwerking met het

economisch onderzoeks- en adviesbureau Stec Groep uit Arnhem. Eigenaar en gebruikers van

bedrijven zullen nauw worden betrokken bij de lokale ontwikkelplannen van nieuwe

bedrijventerreinen en de herstructureringsopgave. Bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de regio;

meer dan 30 procent van de regionale werkgelegenheid is toe te rekenen aan bedrijventerreinen,

Page 12: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 9

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

daarbij hebben de bedrijventerreinen een gemiddelde toegevoegde waarde van ongeveer 1 miljoen

euro per hectare.

Aan het convenant met afspraken is door de partijen een uitvoeringsprogramma met concrete

acties gekoppeld. Partijen willen met de afspraken uit het convenant zich sterk maken om de

levensduur van bedrijventerreinen in de regio te verlengen en verloedering tegen te gaan. Zoals

de partijen zelf zeggen: “We formeren samen met eigenaar en gebruikers passende

bedrijventerreinen waar ieder zich goed thuis voelt en het goed ondernemen en werken is.” De

ondertekening is op woensdag 4 juli 2012 vanaf 16.00 uur in De Burcht in Wedde.

Bron: Diverse lokale en regionale kranten en internetnieuwsportals.

Ga flexibel om met het bestemmingsplan om investeringen mogelijk te maken

Eigenaren van vastgoed lopen nogal eens tegen de grenzen van een bestemmingsplan

aan wanneer zij willen investeren op hun (verouderde) locatie. Te strikte handhaving van

regelgeving kan investeringen op uw bestaande bedrijventerreinen frustreren. Het is

belangrijk dat bestemmingsplannen mogelijkheden bieden voor intensief ruimtegebruik

op kavels (‘verdichting’) en over de nodige flexibiliteit beschikken. Daarnaast kunt u

overwegen om ander type functies op uw bestaande bedrijventerreinen toe te staan,

zoals perifere/grootschalige detailhandel, leisure of zorg. Een bestemmingsplan moet

mogelijk maken dat ruimtelijke regels meebewegen met de natuurlijke ontwikkeling van

uw bedrijventerrein. Hierdoor wordt ruimte gecreëerd voor marktgedreven oplossingen

en wordt voor investeringsruimte in het bestemmingsplan gezorgd. Mogelijkheden zijn

bijvoorbeeld het positief of negatief bestemmen van een locatie: oftewel, helder maken

welke functies juist wel of juist niet op een plek passen. Op deze manier biedt u meer

ruimte voor nieuwe invulling van een gebied.

Box 3: flexibel omgaan met het bestemmingsplan

Om niet voor elk initiatief een planologische afwijkingsprocedure op te hoeven starten, kunnen

gemeenten in hun bestemmingsplannen –en straks omgevingsverordening- flexibiliteit inbouwen

(dit is een goed voorbeeld van ‘uitnodigingsplanologie’ en hiermee partijen stimuleren /

mogelijkheden bieden tot ontwikkelen). Dit kan momenteel procedureel door binnenplanse

flexibiliteitsbepalingen zoals een ‘uitwerkingsplicht’, ‘nadere eisen’ en een

‘wijzigingsbevoegdheid’ op te nemen. Maar het kan ook materieel door relatief ruim of globaal te

bestemmen. Dit kan door bijvoorbeeld niet op perceelniveau een bestemming op te leggen, maar

op programmaniveau voor een heel bestemmingsgebied, zodat op verschillende plekken in het

gebied programma gerealiseerd kan worden1.

Uitvoering geven aan de ladder van duurzame verstedelijking

Hanteren van de ladder van duurzame verstedelijking (zie ook pagina 4) is juist voor

Oost-Groningen erg belangrijk, omdat u in uw regio beschikt over een ruim aanbod aan

(leegstaande) bedrijfsruimte (denk aan bijvoorbeeld de oude Philips fabrieken in

Stadskanaal). De ladder van duurzame verstedelijking vormt een geheel aan maatregelen

om duurzaam en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. De ladder bestaat uit drie

treden (zie box 1). Het principe van de ladder is dat wanneer plannen voor ontwikkeling

of uitbreiding van bedrijfsruimte worden ingediend, er eerst in de bestaande voorraad

1 Bron: Planbureau voor de Leefomgeving & Urhahn Urban Design (2012), Vormgeven aan de

spontane stad: belemmeringen en kansen voor organische stedelijke herontwikkeling

Page 13: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 10

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

naar uitbreidingsmogelijkheden wordt gekeken. Pas als in de bestaande voorraad geen

geschikt locatie en/of pand kan worden gevonden, wordt gekeken naar ruimte voor

nieuwbouw. Op deze manier verweeft u investeringen op uw bestaande

bedrijventerreinen in uw uitgiftebeleid. Aansluitend bij het hanteren van de ladder van

duurzame verstedelijking hoort ook een uitgifteprotocol die deze methodiek ondersteunt.

U kunt dit protocol op gemeentelijk niveau maken, maar idealiter maakt u hier op

regionaal niveau afspraken over. Een uitgifteprotocol die gebaseerd is op het befaamde

Osse-model heeft de voorkeur. Op deze manier gaat u zorgvuldig met uw (laatste)

beschikbare ruimte voor bedrijventerrein om. Het protocol biedt u als gemeente de

mogelijkheid om te sturen op de gewenste doelgroep voor uw terrein; op deze manier

houdt u uw locatie bijzonder en exclusief. Een protocol hoeft zeker niet ingewikkeld te

zijn, sterker nog, een eenvoudig en overzichtelijk schema heeft de voorkeur. Op deze

manier kunt u er snel mee werken en is het protocol eenvoudig uit te leggen aan uw

gebruikers. In figuur 2 wordt een voorbeeld gegeven van een stroomdiagram die kan

worden gehanteerd bij een protocol.

Figuur 2: voorbeeld stroomdiagram voor uitgifteprotocol

Bron: Stec Groep, 2012

Sterk accountmanagement: faciliteren en stimuleren van partijen

Het uitlokken van private investeringen vraagt om veel extra tijd in het contact met de

ondernemer. Intensiever accountmanagement betekent vooral een nog actiever

relatiebeheer met het gevestigde bedrijfsleven. Interesse kweken in bestaande

bedrijventerreinen vraagt vaak om twee keer zoveel energie van u als gemeente. De

verandering in vastgoeddenken, van nieuwbouw naar bestaande bouw (paragraaf 2.1),

moet een centrale rol spelen in uw accountmanagement. De accountmanager is eigenlijk

een soort hotelier die alles doet om klanten gelukkig te maken. Dit is een cultuuromslag!

Faciliteren betekent voor een accountmanager niet alleen kaders en grenzen stellen en

vervolgens wachten tot er initiatieven komen, maar juist mogelijkheden tonen en actief

aanbieden, partijen bij elkaar brengen, meedenken aan business cases, ontwikkelingen

stimuleren en partijen soepel door het gemeentelijk apparaat leiden bij bijvoorbeeld een

bouwaanvraag (oftewel echte ‘uitnodigingsplanologie’ in plaats van de ‘oude’

toelatingsplanologie). Initiatiefnemers op de bedrijventerreinen zijn immers lang niet altijd

mensen die precies weten wat ze willen, waar en wanneer. Op sommige locaties kan

Page 14: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 11

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

faciliteren zelfs zo ver gaan dat gemeente, of de regio of

provincie, subsidies verstrekt of gunstige financiële

voorwaarden creëert, waardoor een business case haalbaar

wordt2.

Samenwerken met projectontwikkelaars kan in specifieke

situaties veel opleveren

Publiekprivate samenwerking bij gebiedsontwikkeling komt in Nederland steeds meer

voor: vooral bij kantoorontwikkeling en woningbouw en multifunctionele projecten. Bij

herstructurering en ontwikkeling van bedrijventerreinen komt deze vorm van

samenwerking (nog) veel minder voor, omdat zowel gemeenten als marktpartijen in het

verleden nauwelijks geïnteresseerd waren in publiekprivate samenwerking. We schatten

in dat dit de komende jaren kan veranderen, bij het schaarser worden van nieuwe

bedrijventerreinen, de groei van parkmanagement op bedrijventerreinen en de

professionaliseringslag van vastgoedpartijen in dit marktsegment (met name onder

institutionele beleggers).

Uitgangspunt bij publiekprivate samenwerking blijft echter dat ondernemers, eigenaren,

projectontwikkelaars en beleggers in principe alleen willen investeren in een gebied als

het opbrengstpotenties heeft. In de praktijk betekent dit dat men met name

geïnteresseerd is in locaties waar een grote stijging van de commerciële waarde mogelijk

is:

locaties waar transformatie naar kantoren of wonen mogelijk is;

locaties die vanwege de ligging een aanzienlijk hogere commerciële waarde van het

bedrijfsonroerend goed mogelijk is;

locaties waar veel extra vloeroppervlak kan worden toegevoegd;

situaties waarin de herstructurering wordt aangepakt door een marktpartij in ruil voor

bouwclaims op andere locaties.

locaties waar een tijdelijke bestemming (TAB), tijdelijke exploitatie (tex) of dubbele

bestemming mogelijk is om meer cashflow te generen

locaties waar mogelijkheden zijn voor ketenintegratie om zo meeropbrengsten /

meerwaarde te generen (zie ook volgende hoofdstuk);

Ook is men over het algemeen geïnteresseerd in twee typen herstructureringsingrepen:

1. ingrepen met een korte terugverdientijd, die leiden tot verhoging van de commerciële

waarde van het gebied, en meer georiënteerd zijn op de cashflow die gerelateerd is

aan de grondexploitatie en de herontwikkeling van vastgoed.

2. Herstructureringsingrepen waarbij (ook) het perspectief ligt op het creeren van

kasstromen binnen een gebiedsexploitatie of via gebiedsbeheer. Dit is een verbreding

in het denken van ontwikkelaars, wat vooral in combinaties met beleggers mogelijk

is. Dit zorgt voor een bredere scope op kasstromen in het gebied.

In de praktijk betekent dit concreet dat ondernemers, projectontwikkelaars en beleggers

in herstructureringstrajecten óf inzetten op extra verdienvermogen door intensiveren en

2 Bron: Planbureau voor de Leefomgeving & Urhahn Urban Design (2012), Vormgeven aan de

spontane stad: belemmeringen en kansen voor organische stedelijke herontwikkeling

Page 15: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 12

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

herontwikkeling en transformatie, vanuit een grondexploitatie en

ontwikkelingsperspectief, of dat men inzet op gebiedsexploitatie en beleggers

perspectief waarin het accent breder ligt op kasstromen om rendement in gebied te

maken, voortkomend uit revitalisering en groot onderhoud, toevoegen van services,

energiebesparingsdiensten (esco’s), parkmanagement nieuwe stijl (musco’s), oftewel

kasstromen uit de exploitatie van aanvullende functies op het terrein.

Denk aan de volgende maatregelen bij groot onderhoud en revitalisering:

groenonderhoud;

bewegwijzering;

verbeteren van entree van het gebied;

aanleg van extra parkeergelegenheid;

intensivering van verlichting.

Maar bijvoorbeeld ook:

energiebesparingsdiensten (esco’s) / parkmanagement nieuwe stijl (musco’s,

oftewel het recht om diensten te leveren);

mogelijkheden voor dubbele of tijdelijke bestemming (denk aan bijvoorbeeld

zonnecellen op het dak van een bestaand bedrijfspand)

(Vastgoed)ondernemers zijn veel minder geneigd te investeren in herstructurering met

bedrijfsverplaatsing en trajecten met dure bodem- en asbestsanering of bijzondere

infrastructurele werken. Dit zijn belangrijke aandachtspunten bij de samenwerking met

ondernemers en vastgoedpartijen.

2.2 Stap 2: Denk vanuit een ‘vastgoedbril’ en prikkel private investeerders

Van focus op nieuwbouw naar focus op bestaand vastgoed

Naast marktstructurering en daarmee streven naar een gezonde verhouding tussen vraag

en aanbod, is zeker ook meer interesse voor investeren op bestaande bedrijventerreinen

in Oost-Groningen noodzakelijk. Dit is anders dan anders. De meeste verdienmodellen in

de ruimtelijke ontwikkeling zijn geënt op nieuwbouw. Van nature ligt de focus van een

gemeente, waar het aankomt op het genereren van inkomsten met

vastgoed/bedrijventerreinen, met name op het uitgeven van nieuwbouwkavels op

bedrijventerreinen. Ook in Oost-Groningen is dit het geval: als regio beschikt u over meer

dan 190 hectare netto aan plannen voor nieuwe bedrijventerreinen. Herstructurering van

bedrijventerreinen kost juist vooral geld: denk hierbij bijvoorbeeld aan de investeringen in

infrastructuur en de openbare ruimte; al met al is ingeschat (op basis van landelijke

kengetallen3) dat de kosten voor herstructurering van de verouderde bedrijventerreinen

3 De gemiddelde kosten voor herstructurering bedragen circa € 300.000 per ha. Er is dan sprake

van een standaardpakket aan maatregelen, zoals de verbetering van de kwaliteit van de

openbare ruimte, de aanleg van parkeervoorzieningen en de realisatie van nieuwe infrastructuur.

De kosten kunnen tot wel enkele miljoenen euro’s per ha oplopen wanneer ook sprake is van

noodzakelijke grondverwerving en grootschalige ingrepen als bedrijfsverplaatsing en

bodemsanering.

Page 16: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 13

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

in Oost-Groningen een investering van ruim 130 tot 150 miljoen euro bedragen. Naast

dat herstructurering geld kost, kan het uiteraard ook wat opleveren. Denk aan directe

opbrengsten door heruitgeefbare gronden en door de waardestijging van het vastgoed

(OZB) en aan indirecte opbrengsten door behoud en versterking van werkgelegenheid en

inkomen. Deze opbrengsten zijn in de berekening (nog) niet meegenomen overigens.

Figuur 3: van focus op nieuwbouw, naar focus op bestaand vastgoed

Bron: Stec Groep, 2012

Denken vanuit portefeuille perspectief in plaats vanuit nieuwbouw

Bij voorkeur dienen gemeenten in de regio Oost-Groningen te kiezen voor het

herstructureren of afmaken van bestaande succesvolle bedrijventerreinen (zie figuur 3),

ten faveure van nieuwe locatieontwikkelingen (ondanks belangen van lopende

grondexploitaties). Hierdoor blijven bestaande bedrijventerreinen langer aantrekkelijk en

kan worden geïnvesteerd in meer ruimtelijke kwaliteit. Het bijkomend voordeel van een

terrein die zich al bewezen heeft, is ook het feit dat er al bedrijfsruimtegebruikers

aanwezig zijn. Dit heeft vaak een aantrekkende werking op nieuwe vestigers. Deze

benadering is cruciaal in het afbakenen van de juiste ruimtelijke kaders voor het

toekomstige bedrijventerreinenbeleid in de regio Oost-Groningen. Het is een transitie in

het denken van ontwikkelaar / verkoper van grond en de gemeente als

grondexploitatiemachine naar het ‘portefeuille denken’ vanuit bestaande locaties en

bestaand vastgoed, zoals ook een belegger dat doet, zie figuur 4 hieronder.

Page 17: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 14

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

Figuur 4: naar een strategie gebaseerd op portefeuille denken voor de kantorenmarkt

Bron: Stec Groep, 2012

Dit is de kern van de zaak en vraagt om een flinke cultuuromslag. Het ‘portefeuille

denken’ betekent dat vanuit een beleggingscyclus na wordt gedacht over het bestaande

vastgoed in de portefeuille (of: binnen de voorraad aan bestaand bedrijventerrein in een

gemeente) en hoe dat rendeert. Vanuit dat perspectief word gekeken wat er aan

renovatie en onderhoud (herstructurering) nodig is, maar ook van welke panden afscheid

moet worden genomen (dispositie in beleggerstermen). Vervolgens wordt pas gekeken

wat er aan nieuwbouw nodig is. Kortom, de aandacht in de portefeuille is sterk gericht

op het bestaande vastgoed, niet op de nieuwe toevoeging. Dat is een fundamentele

wijziging van perspectief die ook maakt dat de wijze waarop cashflow wordt

gegenereerd moet worden aanpast: niet door uitgeven van nieuwe grond en

nieuwbouwproductie (rechten op bouwrijpe grond, bouw en ontwikkelingsrechten), maar

het genereren van cashflow uit huur, waardeontwikkeling van het vastgoed (direct en

indirect rendement), services, exploitatie en beheer. Dit betekent dat de verdienmodellen

steeds meer opschuiven van grondexploitatie naar gebiedsexploitatie (zie ook volgende

hoofdstuk).

Naar een verdienmodel voor bestaand vastgoed

Om private investeringen uit te lokken op de bestaande bedrijventerreinen wordt een

omslag in denken gevraagd. Centrale vraag luidt: hoe kan waarde worden gecreëerd op

bestaande kavels en panden? In de regio Oost-Groningen beschikken een groot aantal

bedrijventerreinen reeds over een revitaliseringsplan. Deze (master)plannen hebben vaak

een sterke ruimtelijke focus. Een belangrijke toevoeging om investeringen uit te lokken is

een sterke economische (vastgoed)visie. Oftewel: hoe komt u tot een verdienmodel voor

bestaand vastgoed, kunt u economisch verantwoorde keuzes maken en toekomstwaarde

op deze bedrijventerreinen realiseren? Waar moet u sowieso mee aan de slag?

Page 18: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 15

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

Interesse: steek veel energie in uw bestaande terrein

De regio Oost-Groningen beschikt over een investeringsagenda, met daarin een

prioritering van de herstructureringsopgave. Daarmee staat herstructurering, maar ook

bestaande (verouderde) bedrijventerreinen, al hoog op de regionale en gemeentelijke

agenda. Het is daarbij essentieel dat u uw bedrijventerreinen en haar gebruikers van

binnen en van buiten kent:

Wat is het type veroudering op pand en kavelniveau (ernst, aard en omvang)?

Wie zijn sleutelspelers (eigenaren, gebruikers)?

Wat zijn strategische plekken?

Waar zijn intensiveringsmogelijkheden (voor waardecreatie)?

Wat is de economische kracht van uw locatie?

U heeft vaak al goede contacten met ondernemers en ondernemersverenigingen, deze

contacten kunt u hiervoor optimaal benutten. Belangrijk is dat u in gesprek komt en blijft

met de eigenaar/gebruikers, ontwikkelaars en beleggers op uw terrein. Leer elkaar (nog

beter) kennen, inventariseer elkaars wensen en toekomstplannen en bepaal samen de

marktkansen, ambities en investeringsruimte voor kansrijke plekken op uw bestaande

bedrijventerreinen. Zoek naar waardeverhogende oplossingen die uw eigenaar/gebruikers

verleiden, vooruit helpen en ‘return on investment’ opleveren.

Zorg voor goede timing

Financieel gezien is het meest strategische moment om te investeren in bestaand

vastgoed aan de start (via beheer, onderhoud) of aan het einde van de levenscyclus van

een pand of kavel (zie ook figuur 5). Te vaak zien we een herontwikkelingswens

wanneer het vastgoed misschien minder mooi, maar voor bedrijven nog steeds heel

functioneel is (en vaak nog een relatief hoge commerciële waarde heeft). Gevolg: hoge

kosten en een herontwikkeling die niet tot uitvoering komt.

Figuur 5: levenscyclus van bedrijventerreinen en momenten van ingrijpen

Bron: Stec Groep, 2012

Page 19: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 16

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

Box 4: toelichting economische levenscyclus bedrijventerrein

Wanneer een bedrijventerrein op de markt komt/wordt gezet, dan heeft het terrein een

kwaliteitsniveau (zowel ruimtelijk, technisch als economisch) dat past bij het type

bedrijven c.q. het kwaliteitssegment waarop dit terrein zich richt. Met andere woorden

het ene terrein heeft een heel hoogwaardig kwaliteitsniveau en mikt op het topsegment

van de bedrijfsruimtemarkt, het andere terrein is vooral een functioneel verzorgd milieu

voor het gros van de bedrijfsruimtevraag (het merendeel van de terreinen in Oost-

Groningen).

In de huidige praktijk loopt de kwaliteit van de bedrijventerreinen in de jaren daarna

langzaam terug. Daarbij kunnen we grofweg drie fases onderscheiden:

In fase I is de kwaliteit van een bedrijventerrein nog niet te ver afgegleden en op de

meeste onderdelen nog passend bij het kwaliteitssegment waarop het terrein zich

richt. Een ingreep in deze fase, bijvoorbeeld door een facelift van de openbare

ruimte, is relatief minder kostbaar. Opstallen hoeven immers niet/nauwelijks

verworven te worden, omdat deze veelal nog in een goede staat verkeren. Het

beste moment om in te grijpen in fase I is door middel van een facelift of

gedeeltelijke revitalisering, omdat dan met relatief lage kosten een verdere

teruggang van het terrein tegengegaan wordt.

In fase II is de kwaliteit van het terrein verder gedaald, waardoor de ingreep forser

moet zijn om, in vergelijking met fase I, het terrein weer op het aanvankelijke

kwaliteitsniveau te krijgen. Vanuit kostenoptiek is deze fase echter relatief

onaantrekkelijk. Een revitalisering moet forser worden ingezet, onder andere door

verwerving van panden en terreinen. Omdat de opstallen in deze fase nog een hoge

economische waarde hebben, zullen de kosten dus vele malen hoger zijn dan in fase

I. Veelal moet in deze fase ´duur ingekocht´ worden, waardoor je je kunt afvragen

of er wel echt een herstructureringsprobleem is. Veel eigenaren en gebruikers van

het terrein zijn in deze fase nog tevreden over het terrein en gaan dan ook

´achterover leunen´. Door het ingrijpen in deze fase wordt de overheid veelal

probleemeigenaar en worden de vastgoedeigenaren op een terrein in een sterke

onderhandelingspositie gedreven (met verkoopvraagprijzen die als gevolg hiervan

omhoog schieten). Ingrijpen in deze fase is meestal af te raden of moet zich

beperken tot heel strategische ingrepen in de faciliterende sfeer. Denk aan kleine

verbeteringen in de openbare ruimte of het actualiseren van regelgeving

(bestemmingsplan). Wel biedt de verwerving in incidentele gevallen, door de

verplaatsing van één of enkele bedrijfsruimtegebruikers op een strategische locatie,

een flinke impuls voor de uitstraling van het terrein. Daarbij zijn uiteraard die kavels

op het terrein interessant waar de eigenaar zelf al tot verkoop wil overgaan.

In fase III is de benodigde ingreep nog forser dan in de tweede fase, maar de

opstallen vertegenwoordigen een veel lagere economische waarde. Ze zijn in veel

gevallen (economisch) afgeschreven. Ingrijpen in deze fase is dus veel efficiënter

dan in de tweede fase. Ingrijpen in de eerste fase – dus het voorkomen van verdere

veroudering – blijft echter de beste optie. Naast ingrijpen kan parkmanagement er

ook voor zorgen dat terreinen op niveau blijven. Hiervoor geldt dat het financieel

aantrekkelijk is om tijdig te starten. (Bron: Stec Groep, 2012)

Page 20: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 17

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

Goede timing kan tot wel 50% aan kosten in de bedrijfsruimtemarkt en (negatieve)

energie besparen, zo is onze ervaring. Zoek daarom, samen met private partijen, naar

enkele businesscases met minimale kosten een maximale waardestijging. Zo ziet u

relatief snel resultaat.

Box 5: Rekenvoorbeeld: tot 50% kosten besparen

Gemiddeld zijn de kosten voor een zuivere herprofilering of transformatie circa € 1.500.000

tot € 2.000.000 per hectare bruto terrein in Oost-Groningen.

Afhankelijk van de fase in de economische levenscyclus van het terrein, maken de

verwervingskosten hiervan tot meer dan de helft van de totale kosten uit. Grofweg variëren

de verwervingskosten in uw regio van zo’n € 200 per m2 in fase I van de levenscyclus tot

zo’n € 75 per m2 in fase III. In fase II – zo’n 75% van uw opgave – bedragen de kosten

gemiddeld zo’n € 150 per m2.

Het moment waarop u als gemeente grond zou aankopen maakt dus een zeer groot verschil.

De besparing die kan worden bereikt door op het juiste moment in te grijpen kan oplopen tot

meer dan € 1.000.000 per bruto hectare!

1. Maak keuzes: liever 1 kansrijk project, dan 10 net-niet

Verlam uw businesscase(s) niet door een

waslijst aan acties zonder rendement.

Liever één kansrijk project, dan tien keer

‘net-niet’. Zet in op de meest strategische

en/of economisch kansrijke plekken op uw

bedrijventerrein en realiseer quick wins

(‘laaghangend fruit’). U creëert zo energie

en reuring en zorgt voor vertrouwen bij

ondernemers, eigenaren en

vastgoedmarktpartijen. Zo legt u de kiem

voor grotere stappen.

Box 6: hoe kies je een kansrijk project?

Juiste timing in levenscyclus (zie hierboven)

Voldoende draagvlak onder ondernemers (eigenaar/gebruikers)

Gezonde marktsituatie: gestructureerde markt zonder veel overaanbod

Mogelijkheden om te komen tot een waardesprong (door onderbenutting van mogelijk

potentieel op kasstromen)

2. Deel prikkels uit: verleid de markt

Lok extra investeringen uit door de markt te prikkelen! Dit kan bijvoorbeeld door slim te

verwerven, effectief te investeren in infrastructuur, ruimte in bestemmingsplannen te

bieden voor nieuwe ontwikkelingen of te kiezen voor een gevelaanpak. Daarnaast is het

hanteren van marktconforme grondprijzen (zie ook paragraaf 2.1) belangrijk: wanneer

grondprijzen op een nieuwe bedrijventerrein in verhouding veel voordeliger zijn dan

kiezen voor herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen, heeft u forse concurrentie

en komt herontwikkeling moeilijk van de grond.

Page 21: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 18

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

2.3 Stap 3: Zorg dat uw bedrijventerreinen goed ‘op orde’ zijn en blijven

Herstructurering van bedrijventerreinen oppakken

De openbare ruimte, infrastructuur, maar ook handhaving moeten op een goed niveau

zijn om private investeerders te interesseren voor uw bestaande bedrijventerreinen.

Bereikbaarheid in combinatie met een goede uitstraling van het openbaar gebied zijn

belangrijk voor het uitlokken van investeringen. U heeft als regio in beeld welke

bedrijventerreinen een opwaardering nodig hebben en hiervoor een prioritering gemaakt.

Nu is het belangrijk hier ook stappen in te zetten.

Box 7: sturen op waarde is rekening houden met wensen van ondernemers

Bron: Stec Groep, 2012.

Kies bij voorkeur voor bedrijventerreinen met een gunstige ligging

Bedrijventerreinen met een strategische ligging zijn voor investeerders vanzelfsprekend

het meest interessant. Een goede autobereikbaarheid, door ligging aan een snelweg of

een belangrijke verkeersader en aansluiting bij het stedelijk gebied van een gemeente

hebben sterke voorkeur. Voor (MKB-) bedrijven die gericht zijn op de eigen gemeente is

een dergelijk (bestaande) terrein daarmee als locatie vaak aantrekkelijker dan de

zoveelste ‘greenfield’ ontwikkeling in het buitengebied. Ook voor activiteiten waarvoor

de combinatie met het centrum van een gemeente aantrekkelijk is, zoals leisure (horeca,

sport, cultuur) en (perifere) detailhandel, geldt dit.

Openbare ruimte op peil houden: rol voor gemeente en ondernemers (parkmanagement)

Om uw bedrijventerreinen bij de tijd te houden moet u als gemeente, samen met uw

partners, continue investeren om de openbare ruimte aan te laten sluiten bij de

ontwikkelingen op het terrein. Hier hoort ook sterke, maar vooral ook duidelijke

handhaving bij. De kwaliteit is pas op peil als bedrijven goed kunnen functioneren binnen

de ruimtelijke en economische context van het terrein. Naast de gemeente zijn ook de

bedrijven op de locatie hiervoor verantwoordelijk. De oprichting van een

parkmanagement organisatie kan hierbij goed van pas komen (met de mogelijkheid voor

het verhandelen van het recht om diensten hiervoor te leveren).

Page 22: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 19

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

3. TUSSENGERECHT: WAARDECREATIE OP BEDRIJVENTERREINEN

IN OOST-GRONINGEN

Na het aperitief en het voorgerecht wordt het tussengerecht geserveerd. U kunt ook hier

uit meerdere gerechten kiezen. Het gaat hier om streekgerechten, passend bij de Oost-

Groningse regio en ingrediënten met Oost-Groningse grondslag. Elk gerecht gaat in op

de mogelijkheden voor het creëren van waarde op bestaande bedrijventerreinen met

behulp van financiële arrangementen. Er worden in totaal tien gerechten (of

arrangementen) gepresenteerd tijdens het tussengerecht.

Marktstructurering belangrijk om te komen tot waardecreatie

Steeds minder nieuwbouw is nodig in de regio Oost-Groningen. De regio moet een

cultuuromslag maken van nieuwbouwplanologie naar planologie van de bestaande

ruimte. Dit behelst een revolutionaire verandering voor alle partijen in het vastgoed en

ruimtelijke ordening, van overheden tot ontwikkelaars en beleggers. Dit komt bovenop

de zware financiële crisis. Maar er blijven her en der ook kansen voor goed nieuw

vastgoed, kansen voor bestaande locaties en goede gebiedsontwikkeling, mits de

voorwaarden, verdienmodellen en financiële samenwerkingsarrangementen zich

aanpassen aan de nieuwe werkelijkheid en ook mee-transformeren.

Eén centraal begrip bij het komen tot

succesvolle financieringsarrangementen in

Oost-Groningen is marktstructurering.

Tijdens het voorgerecht (vorige hoofdstuk)

werd het belang hiervan al uitgebreid

benadrukt. Marktstructurering is een

indirecte manier van sturen gericht op

goede (financiële) randvoorwaarden,

waarbinnen ruimtelijke en

vastgoedmarkten (bijvoorbeeld de

grondmarkt, de ontwikkelingsmarkt en de

gebouwenmarkt) functioneren. Het gaat

dan om het beïnvloeden van de financiële

en organisatorische kaders waarbinnen

publieke en private marktpartijen opereren. Door die kaders te bepalen of te veranderen,

creëer je schaarste en daarmee markt vanuit het perspectief dat de markten in een

krimp- of anticipeerregio als Oost-Groningen anders functioneren (vanuit de relatie

tussen bestaand vastgoed en de veranderopgave) dan in gebieden met een forse

uitbreidingsvraag. Op deze manier kan marktwerking worden geoptimaliseerd en worden

vastgoedoplossingen gestimuleerd.

Het gaat in het selecteren en combineren van de financiële arrangementen in dit

hoofdstuk uitdrukkelijk niet om ‘meer’ of ‘minder’ sturen, maar om ‘andere’

Financiele arrangementen en

waardecreatie

Inzet publieke en

private partijen

Markt

structurering

Page 23: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 20

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

instrumenten en arrangementen, aansluitend op de transitie van Oost-Groningen in het

algemeen en het draagvlak onder stakeholders. We verwachten mede hierom dat

traditionele publiekrechtelijke financiële instrumenten niet één op één toepasbaar zijn,

omdat ze uitgaan van groei, nieuwbouw en uitbreiding, niet van ‘anticiperen, transitie en

veranderen’ van bestaand vastgoed. Dit betekent ook dat aantrekkelijke arrangementen

altijd gekoppeld zullen zijn aan goed afgebakende submarkten (marktstructurering).

De nieuwe cashflow komt uit nieuwe kasstromen op bedrijventerreinen. Dit is tweeledig:

Enerzijds in besparen ten opzichte van de huidige situatie (zoals mogelijkheden voor

energiebesparing, maar ook dubbele of tijdelijke bestemmingen), zoals ook in het

voorgerecht genoemd.

Anderzijds is het meer cashflow halen uit het afbakenen van rechten en plichten rond

de gebiedsexploitatie (bijvoorbeeld de rechten voor beheer van een locatie of het

recht voor het leveren en collecteren van energie).

Een tiental interessante en/of kansrijke arrangementen voor Oost-Groningen hebben we

opgesomd in de onderstaande figuur en vervolgens verder uitgewerkt. Hierbij staat

centraal wat het arrangement inhoudt, maar ook of het past in de regio Oost-Groningen.

Page 24: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 21

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

1. Value capturing

Wat is het?

Bij value capturing zet u de waardevermeerdering van commercieel vastgoed als gevolg

van herprofilering in bij herstructurering elders op de locatie of in de regio. Op hoofdlijn

gaat het erom dat u de waarde van het commercieel vastgoed op bedrijventerreinen

verhoogt door andere werkfuncties of hogere bebouwingsintensiteiten of een combinatie

van beide. In de praktijk gaat het vooral om:

transformatie van een deel van de locatie naar andere functies met een hogere

commerciële waarde, zoals wonen en kantoorruimte, om hiermee herstructurering

van het terrein te betalen;

transformatie van de hele locatie naar andere functies met een hogere commerciële

waarde, zoals wonen en kantoorruimte en inzet van deze opbrengst voor verevening

van andere te herstructureren bedrijventerreinen;

omzetten van bedrijfsruimte met een laag aandeel kantoorvloer naar bedrijfsruimte

met een hoger aandeel kantoorvloer;

verhoging van de bebouwingsintensiteit van het bedrijventerrein, door bijvoorbeeld

het verhogen van de netto-brutoverhouding van het terrein door aanpassing van de

verkavelingsstructuur, gebruik van restkavels en het verminderen van de hoeveelheid

infrastructuur en openbare ruimte op het terrein. Daarnaast kan de

bebouwingsintensiteit worden verhoogd door intensiever ruimtegebruik op de kavel:

bouwen in meerdere lagen.

herverkavelen van kavels zodat deze opnieuw kunnen worden ontwikkeld en kan

worden ingespeeld op de vraag.

Past het in Oost-Groningen?

Ja, in praktijk wordt value capturing ook al gehanteerd in de regio. Hieronder geven we

in een tabel een drietal voorbeelden van mogelijkheden om waarde te creëren op

bestaande bedrijventerreinen.

Instrument Toelichting

Intensief

ruimtegebruik

In Oost-Groningen zijn meerdere lege bedrijfskavels, variërend van groot tot

klein, beschikbaar. Daarnaast beschikken bedrijven veelal over restruimte op

eigen kavel. Het benutten en ontwikkelen van restruimte en vrije kavels

(voordat wordt gekozen voor ontwikkeling van een nieuwe greenfield) lijkt

daarom zeker haalbaar. Met een ruimtescan kan berekend worden hoeveel

ruimte (vierkante meters) er op een bedrijventerrein (of individueel

bedrijfskavel) nog gewonnen kan worden met behulp van intensief

ruimtegebruik. Hierdoor kan de ruimteproductiviteit van een terrein verhoogd

worden. Daarbij is intensief ruimtegebruik een manier om duurzaam met

ruimte (en bedrijventerreinen) om te gaan.

herontwikkelen

bestaande

panden en

leegstaande

kavels

Bestaande panden herontwikkelen en/of leegstaande kavels ontwikkelen.

Bijvoorbeeld voor kleinschalige (geschakelde) bedrijfsruimte of grootschalige

detailhandel. Dit past goed binnen de systematiek van de ladder van duurzame

verstedelijking, waarbij eerst wordt gekeken naar de mogelijkheden voor

(her)ontwikkeling op bestaande bedrijventerrein (zogenaamde ‘brownfields’).

Daarbij kan in het bestemmingsplan specifiek ruimte gereserveerd voor

ontwikkeling van grootschalige / perifere detailhandel op bestaande (en

Page 25: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 22

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

eventueel verouderde) bedrijventerreinen. De opbrengsten van herontwikkelen

naar kleinschalige bedrijfsruimte en/of GDV zijn vaak, ook voor ondernemers,

aantrekkelijk. Tegelijkertijd zorgen nieuwe ontwikkelingen op een locatie voor

een opwaardering van het bedrijventerrein.

Herverkavelen

Grote kavels herverkavelen tot kleinere kavels of juist meerdere kleinere kavels

omzetten tot een groter kavel. Op deze manier kan worden ingespeeld op de

kwalitatieve vraag naar bedrijfsruimte. In Oost-Groningen zijn meerdere

(middel)grote (verouderde) panden en leegstaande kavels / ponyweitjes. Door

herverkavelen kunnen deze panden/kavels aantrekkelijk worden gemaakt voor

de markt (bijvoorbeeld door kleinere bedrijfsruimte te ontwikkelen op deze

plekken). Mogelijkheden voor herverkavelen biedt zeker ook mogelijkheden op

bedrijventerreinen in Oost-Groningen.

Toevoegen van extra vloeroppervlak levert ook veel op

Toevoegen van extra vloeroppervlak bedrijfsruimte op bedrijventerreinen kan na

herstructurering op twee manieren:

benutten van restruimte;

toevoegen van extra meters vloer door intensiever bouwen.

Op gemengde bedrijventerreinen is – in uw regio én afhankelijk van de locatie –

gemiddeld circa 5 tot 10% van de ruimte onbenut. Het gaat bijvoorbeeld om

groenstroken met een lage gebruiks- en belevingswaarde en restruimte die grenst aan

bestaand terrein die functioneel toch al bij het terrein hoort. Herontwikkeling van deze

terreinen komt nu nog maar mondjesmaat voor, maar steeds meer eigenaar/gebruikers,

maar ook ontwikkelaars, zijn wel geïnteresseerd in

ontwikkeling van deze stroken.

Overigens is belangrijk rekening te houden met de

wensen en eisen van bedrijfsruimtegebruikers bij

het toevoegen van extra meters op het

bedrijventerrein. Immers er zijn in de praktijk

slechts beperkt mogelijkheden voor stapeling en

schakelen van bedrijfsruimten. Echter door een

slimme verkaveling, incidenteel schakelen van bedrijfsruimte en het beperkt stapelen van

de kantoorruimte van het bedrijf bovenop de bedrijfsruimte, schatten we in dat er in

Oost-Groningen nog steeds belangrijke ruimtewinst te realiseren door intensiever

bouwen

Rekenvoorbeeld: het ontwikkelen van circa 5% van het bedrijventerrein (ofwel 500 m² kavel per

hectare, met een grondprijs van gemiddeld € 70 per m² bvo per hectare) levert een commerciële

waarde van circa € 35.000 tot 42.000 per hectare op;

2. Inkomsten uit tijdelijke gebiedsexploitatie: tex

Wat is het?

Projecten worden steeds vaker in delen ontwikkeld. Hierdoor kan het voorkomen dat

gebouwen leeg staan of kavels braak liggen op bedrijventerreinen, voordat ze in

Page 26: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 23

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

aanmerking komen voor (her)ontwikkeling. Met behulp van een tijdelijke exploitatie (tex)

kunnen in een vroeg stadium toch opbrengsten worden gegenereerd, vooruitlopend op

de definitieve (her)ontwikkeling.

Met behulp van een tijdelijke exploitatie kan worden voorkomen dat voorfinanciering van

een gebiedsontwikkeling te groot wordt en vormt daarnaast een mogelijk instrument in

promotie / branding van een gebied. Bij leegstaande panden kan de aantrekkelijkheid

voor tijdelijke functies worden bepaald, hierbij geldt dat hoe groter het aantal mogelijke

functies, hoe hoger de alternatieve aanwendbaarheid en des te lager het

leegstandsrisico.

Aandachtspunt bij de tex is een gezonde businesscase. Er moet een reële inschatting

worden gemaakt van de kosten én opbrengsten van de tijdelijke exploitatie en de risico’s

die erbij horen. Dit kan vervolgens worden vergeleken met de situatie waarin helemaal

niet wordt gedaan (en het pand of kavel dus niet wordt gebruikt). Vaak blijkt dat een

tijdelijke invulling al snel meer oplevert dan niks doen met een pand. Daarbij geldt ook

dat leegstand per definitie leidt tot snellere verloedering van een pand.

Belangrijk is om enerzijds goed naar de kostenkant te kijken: zo kunnen de energielasten

van oudere, slecht geïsoleerde gebouwen bijvoorbeeld behoorlijk oplopen.

Veiligheidsvoorschriften kunnen ook een onverwacht grote kostenpost vormen. In de

exploitatie moet dit mee worden genomen. Anderzijds verdient ook de opbrengstenkant

aandacht: startende ondernemers, ZZP’ers en/of creatieve bedrijfjes redden het

bijvoorbeeld soms niet zonder subsidie. Er zijn echter zeker ook alternatieven die wel

geld opleveren (bron: Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft, september 2012).

Sturen op huidige, tijdelijke exploitatie van bestaande panden of kavels op het

bedrijventerreinen vanuit het perspectief van waardecreatie is een nieuwe manier van

denken om te komen tot verzakelijking van bedrijventerreinen en financiering van

herstructureringsopgaven.

Past het in Oost-Groningen?

Ja, in praktijk worden bestaande panden in Oost-Groningen al (tijdelijk) gebruikt. Een

goed voorbeeld hiervan zijn de bedrijfspanden op het voormalige Philips complex in

Stadskanaal (Mercurius Business Park), maar bijvoorbeeld ook de strokarton fabriek op

bedrijventerrein AA-Stroom, waar in delen van het pand goederen worden opgeslagen.

Momenteel wordt ook nagedacht over de tijdelijke invulling van kavels met

zonnepanelen, voor een periode van tien tot twintig jaar. Op deze manier wordt grond

benut en levert ook inkomsten op.

3. Inkomsten uit ketenintegratie

Wat is het?

Ketenintegratie gaat om een geïntegreerde visie op vastgoed, stromen (van bijvoorbeeld

energie) en gebruik. Denk bijvoorbeeld aan gesloten systemen voor afval, water en

energie, domotica en andere meet- en regelsystemen. Technisch kunnen dergelijke

voorbeelden van horizontale ketenintegratie inmiddels prima. Geïntegreerde systemen

Page 27: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 24

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

van ontwikkeling tot exploitatie kunnen leiden tot kostenbesparingen, omdat er geen

eenmalige winstnemingen zijn van partijen die betrokken zijn bij een klein deel van de

keten.

De integraties in de keten kunnen zowel horizontaal als verticaal zijn.

Voorwaarts verticaal: wanneer een gebruiker eigen vastgoed of grond gaat

ontwikkelen;

Leegstaand vastgoed verwerven voor herontwikkeling en zoeken naar tijdelijk gebruik

om inkomsten te verwerven.

Bij herontwikkeling van bedrijventerreinen of

panden biedt dit zeker ook mogelijkheden. Denk

bijvoorbeeld aan ontwikkeling van pand en kavel,

maar tegelijkertijd ook beheer en onderhoud. Op

deze manier is de kwaliteit en toekomstpotentie

van pand/locatie langere ti jd gewaarborgd. Of de

koppeling van energie en bedrijfsruimte, door

naast het verhuren van een pand bijvoorbeeld ook in de energielevering te voorzien. Dit

kan ook in een vastgoedexploitatie worden opgenomen. Een ander voorbeeld van

ketenintegratie is de aanwezigheid van een biovergistingsinstallatie op een

bedrijventerrein, die vervolgens direct energie levert aan omliggende bedrijven en

bijvoorbeeld ook reststoffen benut die bedrijven niet meer nodig hebben.

Past het in Oost-Groningen?

Ja, zeker! Er zijn zelfs al concrete voorbeelden van ketenintegratie in Oost-Groningen. Zo

wordt de restwarmte van Avebe (aardappelmeerverwerker) gedeeld met omliggende

bedrijven die deze restwarmte goed kunnen gebruiken (op Bedrijvenpark Groningen-

Zuid). Daarnaast wordt er momenteel een biovergistingsinstallatie gebouwd in de

gemeente Veendam (zie ook business case Avebe/Wilkens locatie).

4. Bouwclaimmodel

Wat is het?

Gemeenten, maar ook gemeenten gezamenlijk als regio, kunnen van een marktpartij met

een grondpositie op een ontwikkelingslocatie verlangen dat deze de herstructurering van

een (verouderd) bedrijventerrein elders in een gemeente of regio meefinanciert. In ruil

daarvoor verlenen gemeenten en/of regio juridische en beleidsmatige medewerking aan

de ontwikkeling van een nieuwe locatie (bedrijventerrein of woningbouw, kantoorlocatie

et cetera). Dit kan met behulp van het bouwclaimmodel. De ontwikkelaar wordt op deze

manier voor zijn investeringen op een (relatief) dure herstructureringslocatie beloond met

een bouwopgaaf elders in de gemeente, die (mogelijk) lucratiever is, bijvoorbeeld een

woningbouwlocatie op een andere plek. Dit model (verevening door marktpartijen) wordt

in de praktijk incidenteel toegepast. Gebruik van een bouwclaim als instrument voor

verevening is alleen mogelijk als in een gemeente of regio voldoende grond aanwezig is

voor locatieontwikkeling. Voor de gemeente heeft het bouwclaimmodel als belangrijk

nadeel dat het ervoor zorgt dat de concurrentie tussen marktpartijen op de

bouwclaimlocaties uitgeschakeld is.

Page 28: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 25

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

Past het in Oost-Groningen?

Ja, mogelijk. In Oost-Groningen is voldoende nieuwe grond voor uitgifte beschikbaar,

daarnaast is er in de regio een forse herstructureringsopgave. Echter, het is lastig om

locaties te vinden die momenteel lucratief zijn. Mede als gevolg van de economische

crisis is de vraag naar vastgoed flink afgenomen.

5. Bedrijveninvesteringszone (BIZ) of GebiedsVVE

Wat is het?

De bedrijveninvesteringszone (BIZ) is gebaseerd

op het Angelsaksische model Business

Improvement Districts (BID). De BIZ is in de

afgelopen jaren via een experimentwet in

Nederland geïntroduceerd. Het initiatief ligt

nadrukkelijk bij de gebiedspartijen zelf. Bij een

BIZ organiseren de ondernemers uit een gebied

zichzelf en stichten zij een ondernemersfonds.

De gemeente beheert dit fonds. Bij voldoende

draagvlak voor een bepaalde investering in de

openbare ruimte, kan de gemeente of regio een bijdrage doen naast de bijdragen van alle

aangesloten ondernemers. Zo wordt voorkomen dat enkele bedrijven meeliften op

investeringen van anderen (freeriders gedrag). Voldoende draagvlak wordt onder andere

gebaseerd op een bepaald percentage instemmers.

In de experimentperiode zijn er door het hele land rond de 100 praktijktoepassingen

ontstaan, vele malen meer dan verwacht. De BIZ is een experimentenwet en de sluiting

voor de oprichting van een BIZ was eind 2011. De experimentwet wordt momenteel

geëvalueerd. In de tussentijd mogen er geen nieuwe BIZ-aanvragen mogen worden

gedaan.

Past het in Oost-Groningen?

Ja, mogelijk kan in Oost-Groningen een ‘vrijwillige BIZ’ worden opgericht, waarbij de

gemeente niet betrokken is en het ondernemersfonds in eigen beheer is. Het gaat dan

om een gebiedsvereniging van eigenaren (VvE). Bij een gebieds-VvE organiseren de

eigenaren in een gebied zich in een vereniging. Daarbij hoort een regelmatige verplichte

afdracht. De VvE spaart hiermee om investeringen in de ‘gemeenschappelijke’ openbare

ruimte te kunnen doen. De gemeente zorgt voor een startkapitaal en stort een reguliere

vierkante meterprijs. Een verschil met de BIZ is dat met regelmatige bijdragen een

kapitaal wordt opgebouwd, alvorens de uitgaven zijn vastgesteld. Daarnaast moeten alle

eigenaren het eens zijn met een investering voordat die wordt gedaan.

6. Stedelijke herverkaveling

Wat is het?

Stedelijke herverkaveling wordt in het buitenland (bijvoorbeeld in de Verenigde Staten,

Frankrijk, Duitsland en verschillende landen in Azië) ingezet bij transformatie van een

bepaald gebied. Alle eigenaren in het gebied dragen tijdelijk hun grond- en vastgoed

Page 29: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 26

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

eigendomsrechten over aan een (op te richten) gebiedsontwikkelingsmaatschappij, tegen

de waarde in het huidige gebruik. De ontwikkelingsmaatschappij werkt vervolgens aan

de herontwikkeling van het kostenverhaal bij herontwikkeling en /of transformatie,

waarbij sloop, toevoeging van te bebouwen oppervlak en herverkaveling plaatsvindt.

Daarna krijgen de oorspronkelijke eigenaren weer eigendomsrechten toegewezen, gelijk

aan hun oorspronkelijk aandeel in het gebied of ze worden gecompenseerd voor

eventueel verlies van hun rechten. De gemeente verwerft opnieuw de openbare ruimte.

Alle eigenaren profiteren van de waardevermeerdering maar dragen ook, naar rato van

de waardestijging, bij aan de herontwikkelingskosten.

Past het in Oost-Groningen?

Ja, mogelijk. Stedelijke herverkaveling kan als vrijwillig door gebiedspartijen te kiezen

instrument aantrekkelijk zijn voor bedrijventerreinen in Oost-Groningen, omdat de

huidige waarde van de terreinen laag is in vergelijking tot nieuw vastgoed en omdat

sprake is van een grote diversiteit van eigenaren. Daarnaast zal de opgave vaak

gemengd zijn (deels sloop, deels renovatie, deels handhaving en verschillende

eigenaren). Het geeft de mogelijkheid de kosten van transformatie of herontwikkeling te

compenseren met de waarde die wordt gecreëerd. Wel is dit systeem alleen interessant

als sprake is van positieve waardeontwikkeling, wat bij toevoeging van bebouwbaar

vloeroppervlak eerder te garanderen is. Daarnaast kan een te groot aantal eigenaren de

onderhandelingen compliceren. Bij een verplichte vorm leveren vooral de inbrengwaarde

en onteigening grote blokkades op.

7. Meerjarige koppeling ontwikkeling en exploitatie - ESCo

Wat is het?

Een Energy Service Company (ESCo) is een bedrijf dat de aanleg, het onderhoud en het

beheer van installaties in gebouwen op zich neemt. Het bedrijf garandeert een

afgesproken energiebesparing. Het is vooral interessant voor bedrijven die grote

installaties hebben. ESCo’s zijn een nieuwe ontwikkeling in innovatieve

samenwerkingsvormen in de bouwketen, overgewaaid uit de Verenigde Staten. De ESCo

regelt het ontwerp, realisatie, beheer, onderhoud en zelfs ook de financiering. De markt

geeft langjarige garantie af op de totaalkosten, de energieprestatie voor 10 jaar vooruit,

kosten voor beheer en onderhoud, maar – heel belangrijk – ook verbetering van het

comfort.

Vergelijkbaar met een ESCo voor energie is te onderzoeken of deze constructie ook kan

worden ingezet voor andere bestaande investeringsstromen door het gebied, zoals

arbeid en participatie (slimme inzet van zorg- en arbeidsmarktmiddelen om de

arbeidsparticipatie te vergroten en bedrijven van personeel te voorzien), afval

(aanwenden voor opbrengsten door energiewinning), water (waterbeheer

vergemakkelijken door waterbergingen), onderhoud (overdragen binnen het gebied zelf in

ruil voor tegeninvesteringen), parkeren (Greenwheels investeert in Duitse steden in de

aanleg van speelplekken en parkjes mits minimaal 10% van de inwoners uit de wijk een

contract afsluit), veiligheid (gezamenlijke inkoop in samenwerking met verzekeringen),

data (slimme gebiedssystemen in samenwerking met bedrijven als Cisco of IBM), zorg

(met verzekeraar investeren in gezondheid en bewegen) en leningen en pensioenen.

Page 30: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 27

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

Waar het steeds om gaat is niet zozeer te redeneren vanuit het inbrengen van nieuwe

geldstromen, maar meer het slim aanwenden van geldstromen die al door het gebied

heen gaan.

Het volgen van financieringsstromen kan zich richten op investeerder, begunstigde en

financier en de veranderende rollen bij gebiedsontwikkeling. Zo is er bijvoorbeeld in

toenemende mate bereidheid bij netbeheerders om mee te investeren in verduurzaming

van vastgoed en wordt bijvoorbeeld het meer flexibel maken van vastrechttarieven als

bron van verrekening onderzocht.

Past het in Oost-Groningen?

Ja, zeker! De eerste ideeën voor een Esco zijn inmiddels uitgerold in Oost-Groningen.

Met de komst van een moderne biovergistingsinstallatie in Veendam (zie ook business

case), maar op termijn ook de plaatsing van zonnecellen op meerdere locaties in de

regio, is de mogelijkhed een Esco te starten zeker interessant. Door de aanwezigheid

van een overcapaciteit aan uitgeefbaar en te herontwikkelen bedrijventerrein, is er ook

ruimte voor ontwikkeling van energiecentrales en het (tijdelijk) plaatsen van zonnecellen.

8. Tax Increment Financing (TIF) en Lease Increment Financing (LIF)

Wat is het?

Bij Tax Increment Financing (TIF) worden publieke gelden (via OZB belasting) lokaal

geïnvesteerd in herontwikkelingsprojecten die zonder overheidsingrepen niet kansrijk

worden geacht. De investering zorgt voor een verhoogde aantrekkelijkheid, wat leidt tot

meer private ontwikkeling. Doordat extra belastinginkomsten ten gevolge van de

toekomstige ontwikkeling worden geprognosticeerd en gedurende het proces worden

gebruikt als input, bedruipt het project zichzelf als het ware. Dit systeem is gangbaar in

de VS (onder andere de stad Portland past het veelvuldig toe) en ook in Engeland wordt

ermee geëxperimenteerd. De gemeente Nijmegen doet iets dergelijks ook voor het

Waalfront. Samen met ontwikkelaar Bouwfonds is de gemeente verantwoordelijk voor

de gebiedsontwikkeling, waarbij Bouwfonds de lead heeft en initiatieven neemt en de

gemeente het gat in de grondexploitatie vult met toekomstige OZB-inkomsten. Zo’n

instrument kan onderdeel zijn van de onderhandelingen tussen gemeente en

ontwikkelaar.

Page 31: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 28

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

Figuur 6: schematische weergave werking TIF

Bron: Wikpedia; Bewerking: Stec Groep, 2012

Wanneer in Nederland zou worden gekozen voor het hanteren van een TIF, worden de

inkomsten uit de OZB gekoppeld aan een herontwikkelingsgebied. De gebiedsgerichte

inzet (en mogelijk verhoging) is erop gebaseerd dat de gemeente via de OZB

meeprofiteert van waardevermeerdering van het particulier eigendom. Alle OZB-

inkomsten aan de start van een bepaalde (her)ontwikkeling worden hierbij vastgelegd

(en bevroren) en blijven ook daarna naar de publieke middelen toevloeien voor

onderhoud van de openbare ruimte. Door de investering (als gevolg van de

herontwikkeling) ontstaat waardevermeerdering en stijgt de OZB. De OZB die boven de

vrieslijn binnenkomt wordt gebruikt om de initiële investeringen terug te verdienen. Deze

inkomstenstijging kan echter ook vooraf (op basis van een prognose van de toekomstige

waarde) gebruikt worden om gebiedsontwikkeling te financieren.

TIF heeft meerdere voordelen:

extra belastinginkomsten terug naar het oorspronkelijke gebied

dat genereert private investeringen

en daarmee extra belastingopbrengsten

Past het in Oost-Groningen?

Mogelijk, het instrument is voor Oost-Groningen vooral ook een inspirerend voorbeeld ,

in een aangepaste vorm. De OZB kan in Nederland niet zomaar gebiedsgericht worden

Page 32: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 29

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

ingezet en de inkomsten uit OZB zijn vergeleken bij de VS relatief laag. Wel kan worden

onderzocht of en op welke manier Tax Increment Financing als referentie kan dienen

voor Oost-Groningen (en Nederland). We zien een aantal varianten die mogelijk bruikbaar

kunnen zijn:

In Nederland het aandeel OZB vrij laag. In plaats van OZB zou dit systeem echter ook

met erfpacht (Lease Investment Financing) kunnen werken. Het erfpachtstelsel zou

kunnen worden gebruikt voor een vorm van kostenverhaal naar analogie van het TIF-

systeem. In dat geval wordt de waardestijging op basis van functiewijziging,

verdichting en intensivering ingezet om gebiedsontwikkeling te financieren. Door de

investeringen in het gebied ontstaat waardecreatie, waardoor de inkomsten uit

erfpacht stijgen. De inkomsten boven die ‘vrieslijn’ kunnen worden afgevangen naar

een ‘toekomstfonds’. Lastig is echter dat in Oost-Groningen (nog) geen gronden in

erfpacht zijn uitgegeven. Ook de huidige uitgeefbare gronden worden op de

‘reguliere’ manier verkocht.

Een andere variant is dat obligaties kunnen worden uitgegeven in de

gebiedsontwikkeling die via waardestijging worden terugverdiend. Dit kan indien

gewenst de liquide middelen opleveren om de investeringen te kunnen doen. In de

Verenigde Staten wordt hier al mee gewerkt: om de investeringen in

gebiedsontwikkeling vooraf mogelijk te maken geeft een aantal steden in de VS

obligaties uit, die worden afbetaald met de hogere inkomsten uit OZB. Dat gebeurt

voor een vooraf maximaal afgesproken periode.

Een derde mogelijkheid is dit systeem te koppelen aan een systeem waarin partijen

uit het gebied ook zelf investeren in het gebied. In plaats van spaargeld bij een

willekeurige bank onder te brengen wordt met een bank een overeenkomst gesloten

om een bedrijventerreinenbank op te richten die rechtstreeks in het gebied

investeert. De gebiedsgebruikers sparen bij die bedrijventerreinenbank, ontvangen

rente uit de waardecreatie die de investeringen opleveren en profiteren ook omdat

hun spaargeld wordt aangewend voor de verbetering van hun eigen omgeving. Het

zou kunnen leiden tot een sterkere betrokkenheid bij gebied. Net als obligaties zou de

toegenomen waarde kunnen worden aangewend om de leningen uit spaargelden af

te betalen.

Het stimuleren van gebiedsontwikkeling in een dergelijke nieuwe stijl kan gestimuleerd

worden wanneer de overheid hierbij een deel van de financiering op zich neemt. Zij kan

voor een beperkte periode met een laagrentende lening de gebiedsontwikkeling een

impuls geven.

9. Verhandelbare rechten

Wat is het? Verhandelbare ontwikkelingsrechten geven de mogelijkheid tot

kostenverevening van investeringen in de publieke ruimte, door zowel nieuw programma

als de investeringen een commerciële waarde te geven. De ontwikkelrechten en plichten

kunnen onderling worden verhandeld. Zo kan een ontwikkelaar de verplichting van een

publieke investering overnemen van een andere investeerder en mag deze in ruil

daarvoor meer programma (bijvoorbeeld in een hogere dichtheid – FSI) realiseren.

Toepassing kan vrijwillig gebeuren op basis van een gebiedsafspraak met alle

Page 33: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 30

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

ontwikkelende partijen. Als deelname verplicht moet worden gesteld dan moet de

afspraak worden geregeld in een bestemmingsplan, inpassingsplan of structuurvisie.

Juridisch moet dit worden geregeld door een wijzing in de WRO. Dit instrument is in de

praktijk al toegepast in bijvoorbeeld Limburg en

Noord-Brabant (Ruimte voor Ruimte), Zuid-Holland

(bij de sanering van kassen) en Tilburg (Tivolipark).

Nader kan worden uitgezocht of het ook mogelijk is

dat rechten voor ontwikkeling door de gemeente

‘verkocht’ worden aan private partijen, en

eventueel onderling verhandeld. De opbrengst gaat

naar de gemeente, die daarmee de publieke

investeringen doet.

Recent is een nieuwe manier ontstaan om kostenverhaal via verhandelbare

ontwikkelingsrechten verplicht te stellen: aan de hand van de recent aangenomen Motie

Irrgang. Deze motie maakt het mogelijk om bij een exploitatiegebied in een

grondexploitatie twee, al dan niet aangrenzende, gebieden te selecteren. In het

bestemmingsplan worden de twee gebieden aan elkaar gekoppeld. Zijn in gebied A de

ontwikkelrechten al vergeven, dan kan een ontwikkelaar het recht gebruiken in gebied B

te ontwikkelen. Aan de hand van deze motie kunnen verliesgevende projectonderdelen

worden gecompenseerd, doordat aanvullende eisen aan ontwikkelingen kunnen worden

gesteld, die bijvoorbeeld in het koppelgebied moeten worden gerealiseerd. Het is daarbij

waarschijnlijk mogelijk om ‘gebied A’ en ‘gebied B’ over elkaar heen te laten vallen,

zodat kostenverhaal mogelijk wordt.

Past het in Oost-Groningen?

Verhandelbare ontwikkelingsrechten kunnen een zinvol instrument zijn voor de regio

Oost-Groningen. Verhandelbare ontwikkelingsrechten zijn bebouwingsmogelijkheden die

van grondeigenaren/ gebruikers kunnen worden gekocht om elders te worden gebruikt.

Doel hierbij is dat partijen die hun grond niet (meer) mogen ontwikkelen, worden

gecompenseerd door partijen die hun grond (elders) wel mogen ontwikkelen. Het

instrument kan leiden tot meer ruimtelijke kwaliteit in de regio (ook een belangrijk

streven uit het ‘convenant bedrijventerreinen Oost-Groningen’), door een andere

ruimtelijke verdeling tussen bebouwd en onbebouwd gebied na te streven.

Een complicatie is vaak wel de aanwezigheid van meerdere gevestigde partijen op

(bestaande) bedrijventerreinen. De mogelijkheid reeds aanwezige partijen via dit

instrument bij te laten dragen aan publieke kosten kan verder worden onderzocht aan de

hand van de werking van de Motie Irrgang. Daarmee kan worden geregeld dat binnen

het gebied een bepaalde ontwikkeling ook een investering in de openbare ruimte vereist.

Of dit voordelig is hangt af van de hoogte van de investeringen die nodig zijn in de

publieke voorzieningen. Omdat dit systeem nieuw is brengt de toepassing waarschijnlijk

kosten en tijd mee om uit te zoeken hoe de regeling het best kan worden uitgevoerd. In

het geval dat dit niet mogelijkheid blijkt, zijn verhandelbare ontwikkelingsrechten enkel

interessant als de gemeente uitgaat van een grote omvang van de publieke

investeringen; gezien het herstructureringsprogramma van de regio en de daaraan

Page 34: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 31

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

gekoppelde subsidie zou dit echter mogelijkheden moeten kunnen bieden, daar (enkele)

gemeenten al concrete plannen hebben voor investeringen in de openbare ruimte.

10. Sponsoring openbare ruimte

Wat is het?

Een private partij kan tot investering in de openbare ruimte overgaan, om daarmee de

eigen omgeving op te waarderen, het eigendom op de waarderen en daarmee het gebied

‘sponsoren’. AEGON heeft in 2002 in samenwerking met de Gemeente Den Haag,

Leidschendam-Voorburg en de HTM geïnvesteerd in de herinrichting van het

AEGONplein, voorheen Mariahoeveplein. Ook heeft AEGON toegezegd het plein voor 20

jaar te onderhouden. Daar stond de naamsverandering naar AEGONplein tegenover.

Deze investering is dus vanuit marketing motieven gedaan, plus dat de omgeving van

het hoofdkantoor van AEGON hiermee werd verbeterd. Ook SHELL heeft in Den Haag

geïnvesteerd in de wegen die tussen haar gebouwen liggen. Mogelijk hebben (grotere)

bedrijven in Oost-Groningen belangstelling in het gebied te investeren en op dergelijke

wijze hun naam aan het gebied te verbinden.

Past het in Oost-Groningen?

Misschien, wanneer de toegevoegde waarde voldoende aantoonbaar is, zou het kunnen

dat bedrijven in Oost-Groningen bereid zijn om mee te betalen aan investeringen in de

openbare ruimte, om die zo op een hoger niveau te krijgen.

Overige instrumenten

Tijdelijke Andere Bestemming (TAB)

Tijdelijk ander gebruik van (leegstaande) bedrijfsruimte, bijvoorbeeld ruimte voor

particuliere opslag (caravans, auto’s et cetera), kunst, cultuur en recreatie. Dit zorgt niet

alleen voor reuring en identiteit, maar helpt (soms) ook voor het op de kaart zetten van

de locatie (marketing). Interessant is om financiers (vooral banken) daarbij deelgenoot te

maken, immers, leegstand levert niemand iets op en leidt tot verloedering. Een tijdelijke

invulling is daarom vaak wenselijk. Dit vraagt om het flexibel hanteren van het

bestemmingsplan en regelgeving.

Page 35: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 32

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

Branding

Sterke branding en een onderscheidend concept voor uw bedrijventerrein of enkele

panden / delen van het terrein. Bijvoorbeeld door te kiezen voor een sterke, opvallende

naam, aantrekkelijke website et cetera. Dit zorgt voor waardecreatie; bedrijven hebben

het gevoel bij iets bijzonders te horen, daarnaast heeft dit vaak ook een aantrekkende

werking op bedrijven.

Speldenprikken

Binnen een gebied zijn er een of twee gebouwen die slecht functioneren, waar

structurele leegstand is, of die sterk verouderd zijn. Deze panden/gebouwen hebben een

negatief effect op de omliggende panden/gebouwen. Door één of enkele ‘rotte kiezen’ te

trekken ontstaat een hefboomwerking voor ondernemers om in hun panden en kavels te

investeren of op te waarderen. Een gemeente kan overwegen een pand aan te kopen en

het op te knappen en/of kavel te herontwikkelen, maar een optie is ook om te stimuleren

dan een private partij dit te doen, mogelijk met enige subsidie of kredietverstrekking

(bijvoorbeeld voor bodemsanering of iets dergelijks)

Opknippen: think big, act small

Bedrijventerreinen hebben vaak een forse omvang. Het is lastig hiervoor een

totaalaanpak te realiseren. Daarom is het vaak verstandig om stapsgewijs te werk te

gaan. Groot en visionair denken, maar klein handelen. Voor ieder gebouw en

gebied/kavel is immers een momentum. Met gerichte speldenprikken impulsen uitdelen

met als doel het verhogen van de

toekomstwaarde en duurzaamheid

op lange termijn. Door te werken in

kleine stappen worden de financiële

risico’s verkleint. Deze worden

immers in kleinere behapbare

onderdelen gedeeld. Zo blijft

overzicht en bijsturing mogelijk,

worden kosten beter gespreid en

kosten en opbrengsten dichter bij

elkaar gebracht. Per onderdeel is het

mogelijk om nieuwe financiers te

zoeken en samenwerkingsarrangementen aan te gaan. Daarnaast helpt het werken in

kleine stappen om tijdig bij te sturen bij een veranderende marktvraag en kunt u

ervaringen uit eerdere fases gebruiken voor het optimaliseren van volgende onderdelen

van de herontwikkeling.

tijd

geld +

-

0

Page 36: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 33

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

Bijzonder objecten

Aantrekkelijke of bijzondere panden benutten voor specifieke functies (landmark), zoals

een werkatelier voor de creatieve sector, kunstgallerij of horeca gelegenheid. Maar ook

panden op strategische plekken optimaal benutten, bijvoorbeeld panden op een

zichtlocatie of bij de entree van het bedrijventerrein. Dit zorgt voor een impuls voor uw

bedrijventerrein en opwaardering van pand en gebied en is daarbij mogelijk een

interessante businesscases voor private partijen. Meerdere plekken in Oost-Groningen

bieden hiervoor mogelijkheden, denk bijvoorbeeld aan de oude Philips fabrieken, maar

mogelijk ook locaties op de entree van De Rensel of voormalige Avebe panden.

Ten slotte… subsidie ook stimulatiemiddel

Een mogelijkheid om financiering voor herontwikkeling van bedrijventerreinen te

verkrijgen is met behulp van subsidie. Een subsidie kan private partijen stimuleren om te

kiezen voor ontwikkeling van een kavel, pand of deel van een terrein. Een voorbeeld is

een gevel-tot-gevel subsidie, waarbij de gemeente een subsidie

verleent wanneer een eigenaar/gebruiker investeringen doet in de

gevel en/of kavel van het bedrijfspand. Ook de

herstructureringssubsidie vanuit het Provinciaal

Herstructureringsprogramma (PHP) biedt mogelijkheden.

Voorwaarde hierbij is dat een gemeente beschikt over een

masterplan/visie voor een op te waarderen terrein. Bovendien

heeft de regio Oost-Groningen in het convenant

bedrijventerreinen de afspraak gemaakt dat met de (mogelijke)

meeropbrengsten van de grondprijzen een lokaal of subregionaal herstructureringsfonds

te vullen. Zo worden de mogelijke meeropbrengsten van grondverkoop direct gekoppeld

aan de herstructureringsopgave (zie ook het bijgerecht).

Page 37: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 34

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

4. HOOFDGERECHT: DRIE BUSINESSCASES IN OOST-GRONINGEN

Het hoofdgerecht bestaat uit drie streekgerechten. Drie businesscases uit Oost-

Groningen waarbij verzakelijking (en private investeerders) centraal staan. Met behulp

van de instrumenten uit het tussengerecht (vorige hoofdstuk) wordt voor de

verschillende cases gezocht naar slimme strategieën en oplossingen voor private

investeringen. Op deze manier wordt meerwaarde gecreëerd op de locaties en kan de

(her)ontwikkeling weer een stap verder worden gebracht. Van elk van de drie

businesscases worden de belangrijkste leereffecten na elk gerecht benoemd.

4.1 Mercurius Business Park

Mercurius Business Park hoofdpijndossier voor gemeente en regio

Voor de gemeente Stadskanaal, maar ook voor de gehele regio Oost-Groningen, is het

Mercurius Business Park een hoofdpijndossier. De potentie van de locatie wordt erkend,

maar het lukt tot nu toe simpelweg niet om het onderscheidende vermogen van de

locatie te benutten. Zelfs een ervaren en sterke ontwikkelaar als TCN-SiG ziet

momenteel weinig potentie in de locatie; leegstand is voordeliger dan exploiteren op de

wijze waarop ze dat nu doen, stellen ze. Dit doet de gemeente en regio pijn. De

gemeente is, samen met de ontwikkelaar, op zoek naar een goede invulling en toekomst

voor de locatie. De vraag hierbij is allereerst met welke slimme ingrepen op korte termijn

succes kan worden geboekt, maar er is zeker ook een doorkijk op lange termijn nodig.

Hoe kan van het Businesspark een aantrekkelijke en levendige locatie gemaakt en

verloedering worden tegengegaan? Hoe kan de ontwikkelaar worden overtuigd voor

investeringen en een herstart van de locatie? Welke rol kan de gemeente Stadskanaal en

de regio (en mogelijk de provincie) hierbij spelen? Dit maakt juist deze locatie interessant

als case voor de pilot. Met behulp van het instrumentarium uit het vorige hoofdstuk (‘de

tussengerechten’) wordt hieronder geanalyseerd welke financiële arrangementen voor

het Mercurius Business Park het meest aantrekkelijk zijn en welke strategie het beste bij

de locatie past.

Historie van Mercurius Business Park

Het Mercurius Business Park in Stadskanaal is een voormalig Philips fabriekscomplex

van circa 15 hectare groot. Na de Tweede Wereldoorlog heeft Philips zich op deze

locatie gevestigd. In de fabriek in Stadskanaal werden ouderwetse beeldbuizen

geproduceerd. Met de opkomst van de platte televisie waren deze niet meer nodig. Ook

werden transistors gemaakt, maar deze konden

goedkoper uit China worden geïmporteerd. In 2004

maakt Philips dan ook bekend haar laatste vestiging

in Stadskanaal te sluiten. LG Philips Displays in

Stadskanaal met zestig werknemers bleef wel open

tot midden 2006.

In 2004 kocht TCN SiG Real Estate voor een

symbolisch bedrag het complex met de verwachting

Page 38: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 35

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

dat zich er technologisch hoogwaardige bedrijfjes zouden vestigen, als ‘spin-off’ van het

vertrokken Philips. Doel was om naast het aantrekken van bedrijven ook vijfhonderd

nieuwe banen te creëren. De verkoop en verhuur van bedrijfsruimte op het voormalige

Philips-terrein verloopt echter niet vlot. In 2009 zijn er eerste berichten dat de eigenaar

bereid zou zijn het terrein te verkopen. De economische crisis is hier mede debet aan.

Verkoop lukt echter (vooralsnog) niet.

Eind 2011 hebben circa tien kleine bedrijven als huurder hun intrek genomen en is circa

5.000 m² verhuurd aan een kartcentrum en 5.000 m² aan het bedrijf CrystalQ4. In totaal

is circa 12.000 m² van de totale 50.000 m² verhuurd. Een groot deel van het terrein

staat daarmee leeg. Begin 2012 krijgen de ondernemers op de locatie een brief waarin

staat dat TCN SiG de huurovereenkomst zo snel mogelijk

wil verbreken. De kosten voor onderhoud en beheer van

de locatie zijn op dit moment hoger dan de inkomsten uit

de huur. Naar eigen zeggen legt TCN SiG jaarlijks een

half miljoen euro toe op de locatie. Dit komt mede

doordat slechts delen van panden worden gebruikt, die

wel in hun geheel verwarmd moeten worden. Daarnaast

is het onderhoud van de panden duur. Problematisch is

dat verhuur gefragmenteerd over het terrein plaats vindt, waardoor onderhoud en

exploitatie duur is, terwijl de huurinkomsten met circa 90% leegstand beperkt zijn. Het

leeg laten staan van de locatie lijkt op grond van deze exploitatievorm goedkoper dan

verhuren.

In de nacht van 31 augustus op 1 september 2012 is er een grote brand in gebouw A,

waar het kartcentrum "De Oude Fabriek" in gevestigd was. Het gebouw is volledig

verwoest door de brand. Vooralsnog wordt het pand niet opnieuw gebouwd.

Uitstraling, ligging en huurprijzen

Op het Mercurius Business Park, het voormalige Philips terrein in Stadskanaal , van

vijftien hectare groot (met circa 50.000 m² bestaande bedrijfsruimte) - staat industrieel

erfgoed uit de jaren vijftig. De locatie bestaat uit meerdere gebouwen, met ruimte voor

opslag en productie, kantoorruimte, maar ook labruimte. Gebouwen zijn op plekken

enigszins verouderd en hebben enige renovatie nodig. De locatie kenmerkt zich door

voldoende groen (gras, bomen) en vormt een gesloten geheel. Het Mercurius Business

Park ligt ten zuiden van de kern Stadskanaal, langs de provinciale weg N-374 richting

Hoogeveen / snelweg A-28.

Voorheen: All-inclusive huurcontracten voor commerciële ruimten

De op het businesspark gelegen bedrijfs- en kantoorruimten werden, voordat gekozen

werd voor beëindiging van de contracten, all-inclusive aangeboden. Dit betekent dat het

huurprijzen inclusief servicekosten betreft. Daarnaast werd flexibiliteit in zowel ruimte

als in looptijd van het huurcontract aangeboden. Het was mogelijk om vanaf drie

maanden te huren. Het servicepakket bestaat uit:

4 In maart 2012 is het faillissement van het bedrijf CrystalQ uitgesproken. Hierdoor heeft met

Mercurius Business Park nagenoeg geen huurders meer.

Page 39: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 36

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

gas, elektriciteit en water;

schoonmaakkosten algemene ruimten, beglazing gemeenschappelijke ruimten en

beglazing buitenzijde;

onderhoud terrein, inclusief gladheidbestrijding;

verzorging en afvoer huisvuil, containerverhuur, et cetera;

reinigingsrechten;

milieulasten en belastingen;

onderhoudskosten en kosten periodieke controle van de algemene installaties,

waaronder begrepen cv- installaties, luchtbehandelingsinstallaties, deurbelinstallatie,

brandblusapparatuur- en vullingen et cetera;

bewaking;

abonnementen en sanitaire voorzieningen, handdoekautomaten, zeep, etc.

kosten beheer;

Huurprijzen variëren per type ruimte, van circa 20 euro per m² (exclusief BTW) voor

opslagruimte tot circa 60 euro per m² (exclusief BTW) voor kantoorruimte, zie ook

onderstaande box.

Box 8: huurprijzen Mercurius Business Park

Opslagruimte all-in vanaf € 20,- per m², exclusief BTW

Kantoorruimte all-in vanaf € 60,- per m², exclusief BTW

Labruimte all-in vanaf € 40,- per m², exclusief BTW

Productieruimte all-in vanaf € 25,- per m², exclusief BTW

Bron: Funda in Business, 2012

Succesfactoren Mercurius Business Park…

Mercurius Business Park heeft vooralsnog een weinig succesvolle start gemaakt. Toch

heeft de locatie zeker onderscheidend vermogen. De kwaliteiten zitten minder in de

traditionele locatiefactoren, zoals bereikbaarheid en ligging, maar mogelijk wel in andere

pull factoren. Hieronder maken we een korte opsomming:

De uitstraling van de locatie is uniek en geven het park identiteit. Mercurius Business

Park is een locatie die beschikt over cultuurhistorie en een volwassen groenstructuur.

Panden zijn aantrekkelijk en aansprekend voor kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers

maar ook middelgrote en grote bedrijven. Panden en uitstraling van het terrein

hebben een uitstraling van industrieel erfgoed dat anno 2012 als hip worden ervaren

en geliefd is als vestigingsmilieu voor bedrijven in de creatieve sector, dan wel

bedrijven die zich thuis voelen in een

dergelijke sfeer. De omgeving oogt

stedelijk, maar ook groen. De

mogelijkheden om een aantrekkelijk

business park te maken zijn zeker

aanwezig.

Op Mercurius Business Park kunnen diverse

bedrijven een plek vinden. Deze brede focus

kan leiden tot een multifunctioneel karakter

van de locatie. De regio Oost-Groningen beschikt vooralsnog nog nauwelijks over dit

type gemengd economische zones.

Page 40: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 37

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

Mercurius Business Park biedt flexibiliteit, zowel in contractduur als in de ruimte die

wordt gehuurd. Daarmee is de locatie ook een van de weinige plekken waar starters

en ZZP’ers zich relatief eenvoudig kunnen vestigen.

Mogelijkheden voor zowel bestaande bouw als sloop-nieuwbouw. Delen van de

locatie kunnen op lange termijn eventueel worden gesloopt (en gesaneerd) en

vervolgens opnieuw worden bebouwd. Bij voorkeur in een stijl passend bij de huidige

uitstraling. Echter, dit is een kostbaar traject.

Zeer vergelijkbare terreinen in krimp regio ’s zijn succesvol exploitabel gemaakt,

zoals de C-Mill locatie in Heerlen, dat in 2011 verkozen is tot bedrijventerrein van

het jaar .

…, maar ook veel risico’s voor ontwikkeling

Naast onderscheidend vermogen, zijn er zeker ook risico’s waar rekening mee gehouden

moet worden, waaronder:

Exploitatie van bedrijfsruimte is vooralsnog weinig succesvol gebleken. Zelfs voor

relatief lage huurprijzen met een uitgebreid servicepakket bleek het lastig om de

locatie te exploiteren. Er is relatief weinig markt in Oost-Groningen en dit terrein doet

het tot op heden benedengemiddeld.

Het gekozen exploitatiemodel van gefragmenteerde huur is relatief kostbaar, dat alle

panden onderhouden en verwarmd moeten zijn, zonder dat daar huurinkomsten

tegenover staan. Dit exploitatiemodel is zeer geschikt bij snelle , middelgrote tot

grote opnamen.

Veel concurrentie van bedrijventerreinen en kantoorruimte in de regio. Er is een

overaanbod van nieuwe werklocaties in de regio en (grond)prijzen zijn relatief laag.

Dit maakt investeren in nieuwe bedrijfsruimte meer aantrekkelijk dan het

herontwikkelen of vestigen in bestaand vastgoed.

De locatie van het Mercurius Business Park is niet ideaal. De locatie ligt niet nabij

een snelweg en is ook per openbaar vervoer matig bereikbaar.

Sloop-nieuwbouw is kostbaar doordat op een deel van het terrein sprake is van

bodemvervuiling. Het saneren van de bodem kost vele miljoenen, waardoor

gedeeltelijke herontwikkeling niet haalbaar is.

Het Mercurius Business Park is de laatste jaren veelvuldig negatief in de publiciteit

geweest. Zo was sprake van koolmonoxide vergiftiging van bezoekers aan het

kartcentrum, brand van het kartcentrum en onlangs de huurbeeindiging van de

gevestigde bedrijven. Herstart van het Business Park vraagt veel aandacht voor

branding om te komen tot een positieve mindset.

Succesvolle exploitatie van een terrein als dit in Oost-Groningen vraagt zeer veel

inzet, liefde en aandacht van de exploitant. We zien in praktijkvoorbeelden elders in

Nederland dat dit type terrein zeer exploitatiegevoelig is.

Lokale gedrevenheid, creativiteit en sterk

ondernemerschap zijn keihard nodig om het terrein tot

een succes te maken. Het terrein kan niet op afstand

beheerd worden, maar een ondernemer moet er als het

ware als een hoogwaardig serviceverlener bovenop

zitten: als een ‘hotelier’, zoals de exploitant van C-mill

zichzelf noemt.

Page 41: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 38

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

Conclusie: werk aan de winkel,

Al met al staat het Mercurius Business Park voor een flinke uitdaging. Het

herontwikkelingsproces moet opnieuw worden opgepakt en heeft hernieuwde aandacht

nodig. De locatie moet meer gaan leven bij omwonenden, potentiële investeerders en

‘bewoners’ van het gebied. Een aantal belangrijke leereffecten van vergelijkbare locaties,

zoals C-Mill (Heerlen), Vision Park (een voormalige Philips locatie in Apeldoorn), maar

bijvoorbeeld ook de Van Nelle Fabriek (Rotterdam) zijn ook toepasbaar voor het

Mercurius Business Park, zoals:

De locatie moet een heldere identiteit en imago krijgen.

Door middel van evenementen en nieuwe vestigingen moet de locatie gaan leven bij

het grote publiek en bedrijfsleven, er moet reuring ontstaan.

Concept en doelgroepen moeten verder uitgekristalliseerd worden. Welke type

activiteiten passen, naast de reeds bestaande doelgroepen

(bedrijfsruimte/dienstverleners) nog meer op de locatie? En welke doelgroepen

passen ook absoluut niet?

De herontwikkeling moet stapsgewijs opgepakt worden. Een totale aanpak van het

gebied is kosteninefficiënt, tijdrovend en risicovol. Inzetten op sloop-nieuwbouw

heeft in deze regio niet (direct) de voorkeur (mede gezien het overaanbod aan

uitgeefbare bedrijfskavels).

Kansen die zich voordoen en ontwikkelingen in de markt moeten realiseerbaar zijn op

de locatie. Dit vraagt om sterke kaders, een flexibel bestemmingsplan en goed

overleg tussen gemeente en eigenaar bij vergunningverlening. Een negatief

bestemmingsplan, waarbij een mix van functies op voorhand niet worden

uitgesloten, is hierbij een goede optie.

Samenwerking met regionale partners in onderwijs, kunst, cultuur kan zeker zorgen

voor meer reuring op de locatie. Hierop inzetten is slim.

Verder lijkt het goed te beginnen met nieuw elan, een nieuwe start. Hier past ook een

nieuwe naam bij, als uiting van de nieuwe frisse wind. Het oude Mercurius Business

Park afsluiten en nieuwe leven voor de locatie. Een naam als C-Mill (Heerlen) of Vision

Park (Apeldoorn) is ook niet standaard en maakt locaties ook deels onderscheidend, al is

de naam dan puur een uiting voor dat nieuwe elan.

Vervolgstappen voor Mercurius Business Park: hoe nu verder?

Om te komen tot een succesvolle (herziening van de)

businesscase voor het Mercurius Business Park, kan

gebruik worden gemaakt van het stappenplan dat ook

voor C-Mill (Heerlen) en de Philipslocatie in Sittard is

uitgezet. Hier horen de volgende stappen bij:

Page 42: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 39

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

Zie ook handboek ‘succesvol verzakelijken’ pilot verzakelijking C-Mill en Philipslocatie Sittard, Stadsregio Parkstad

Limburg, LHB BV en C-Mill BV samen met Stec Groep, 2012

1. Zet actief in op het genereren van inkomsten voor Mercurius Business Park

Eigenaar TCN SiG heeft er voor gekozen om de huurovereenkomst met diverse kleine

ondernemers te beëindigen. Doordat slechts delen van panden worden gebruikt, zijn de

kosten voor gas, water en licht (stookkosten) hoger dan de huuropbrengsten. Daarbij

komt ook dat het onderhoud kostbaar is. Er wordt

onderzocht of een aantal ondernemers bij elkaar in een

pand kunnen worden ondergebracht. Doordat het

kartcentrum is afgebrand en het bedrijf CrystalQ failliet

is gegaan zijn de grootste huurders verdwenen en is nu

nog slechts een klein deel van de locatie verhuurd. Dit

levert zeer beperkte inkomsten op, waardoor de eigenaar

nu verlies maakt op de exploitatie van de locatie. Dit

betekent ook dat er weinig (financiële) ruimte is voor fysieke ingrepen op de locatie.

Daarmee lijkt een strategie om de locatie stap voor stap verder te opwaarderen en

bestaande panden optimaal te benutten voor de hand te liggen.

Opbrengsten generen is voor Mercurius Business Park belangrijk om in de toekomst

nieuwe investeringen te kunnen doen en de locatie aantrekkelijker te maken voor

huurders en investeerders. Voor het Mercurius Business Park zijn er sowieso een tweetal

kansen voor het genereren van opbrengsten:

verhuur van bestaand vastgoed aan bedrijven;

verkoop van services aan bedrijven of verkoop van rechten voor aanbieden van

services/utilities aan investeerders (waaronder bijvoorbeeld ook zonnecellen op daken

van de bedrijfsruimte);

Bij de verhuur (of verkoop) van de panden is het belangrijk om pand voor pand te

verhuren (stapsgewijs). Het is dan mogelijk om exploitatiekosten te beheersen, maar ook

om een pand verder op te knappen en meer op maat te maken voor de huurder.

Daarnaast kan onderscheid worden gemaakt tussen tijdelijke huurders (met een zeer

flexibel contract) of langjarige huurders. Voor meer zekerheid (en een langjarig

stap 5

reuring, herontwikkeling en locatie met uitstraling

stap 4

partners en financiers

stap 3

succes- en randvoorwaarden op orde

stap 2

eerste succes en reuring op de locatie

stap 1

concept- en identiteitsontwikkeling

Page 43: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 40

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

huurcontract met servicepakket) kan ook een hogere huurprijs worden gevraagd. Dit

biedt de eigenaar meer mogelijkheden ook te investeren in een pand. Het servicepakket

kan bestaan uit een basispakket (die wordt verrekend in de huurprijs) en een extra

pakket. Zo kan optimaal op de wensen van de huurder worden ingespeeld, maar worden

extra kosten ook verrekend in de huurprijs.

Daarnaast is het verkopen/verhuren van bouwrijpe grond voor ontwikkeling van nieuwe

gebouwen een mogelijkheid. Echter, dit vergt op plekken mogelijk een kostbare

bodemsanering, waardoor sloop-nieuwbouw weinig interessant lijkt. Daarnaast beschikt

de gemeente (ook met Bedrijvenpark Stadskanaal) en regio over een overcapaciteit aan

uitgeefbare bedrijfskavels.

2. Zet in op een aantrekkelijke mix van functies voor het Mercurius Business Park

Ondanks dat de verhuur en ontwikkeling van Mercurius Business Park moeizaam

verloopt zijn er wel degelijk kansen. Om een beeld te schetsen van de

marktaantrekkelijkheid van Mercurius Business Park staat hieronder een overzicht van

de belangrijkste marktsegmenten en functies die passen op het Business Park.

Tabel 1: Mogelijke kansrijke doelgroepen voor Mercurius Business Park

Doelgroep Kansrijke segmenten? Waarom kansrijk?

Bedrijfsruimte kleinschalige gebruikers tot 250 m² bvo

(solitair of in verzamelgebouw);

middelgrote gebruikers tot 2.500 m²

bvo;

ondersteunende winkel- en showrooms

voor gebruikers in ambachten (om

geproduceerde spullen tentoon te

stellen).

Business Park was al deels

gevuld met bedrijvigheid;

door clustering in gebouwen

mogelijk wel aantrekkelijk;

ontmoeten en samenwerken;

multifunctionele omgeving;

creëert levendigheid, prettige

werkomgeving;

Dienstverlening kleinschalige gebruikers tot 150 – 200

m² vvo;

ontmoetingsplekken, vergaderruimte

vanaf 15 tot 100 m² vvo.

Business Park was al deels

gevuld met dit type

bedrijvigheid

Horeca ondersteunende horecavoorzieningen,

zoals een grand café of lunchroom;

restaurant met regionale aantrekkende

werking;

creëert levendigheid, prettige

werkomgeving

past bij nieuwe vormen van

werken, bijvoorbeeld

flexwerken;

ondersteunende functie voor

de locatie, geen drager.

Recreatie/leisure (specialistische) fitnessgelegenheid,

vanaf 100 tot 500 m² bvo;

klein tot middelgroot hotel, circa 25 tot

50 kamers.

kartbaan, lasergame, indoor skibaan,

indoor camping;

creëert levendigheid, reuring;

al eerder activiteiten

gevestigd (kartbaan)

ondersteunende functie voor

de locatie, geen drager.

Page 44: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 41

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

Kunst en cultuur ruimte voor (tijdelijke) exposities, tot

1.000 m²;

museum (Philips museum was hier

gevestigd);

artiestenwerkplaats, vanaf 25 m²;

oefenruimte voor cultuurgezelschappen,

vanaf 50 m²;

kleine tot middelgrote culturele

evenementen.

creëert levendigheid, reuring;

bijzonder stuk cultuurhistorie,

unieke van park behouden.

Energie opslag van zonnecellen;

zonnecellen op daken;

inkomsten genereren met

energie;

al energienetwerk aanwezig;

Bron: Stec Groep, 2012

Geen kansen voor retail op Mercurius Business Park

Het Mercuriuspark ligt op enige afstand van het centrum van Stadskanaal. Vanwege deze ligging

is het Mercuriuspark, alleen geschikt voor perifere en grootschalige detailhandel. Een cluster

grootschalige detailhandel is in Stadskanaal al aanwezig aan de Navolaan. Aan deze laan zijn

onder meer de Praxis, Kwantum en Leenbakker gevestigd. Het bevolkingsdraagvlak in

Stadskanaal en omliggende regio is te klein voor een tweede PDV-cluster op het Mercuriuspark.

Bovendien is het vanuit de detailhandelsstructuur bezien ook beter eventuele marktruimte te

gebruiken om de Navolaan te versterken. Liever 1 groot cluster dan 2 kleinere.

3. Maak onderscheid in dragende en ondersteunende functies en kies voor negatief

bestemmen

Op basis van het overzicht van potentieel interessante doelgroepen schatten we in dat

er zeker interesse kan zijn voor het Mercurius Business Park. Daarbij is het belangrijk om

onderscheid te maken in dragende functies en meer ondersteunende functies. De

dragende functies vormen de bulk van de huurders voor de locatie en genereren

daarmee de meeste inkomsten. De ondersteunende functies hebben een belangrijke rol

bij het creëren van dynamiek op en identiteit van de locatie. Dit moeten functies zijn die

zorgen voor reuring en daarmee ook branding van de locatie. Daarbij komt ook dat de

ondersteunende functies (zoals kunst/cultuur et cetera) per saldo minder mogelijkheden

hebben om marktconforme huurprijzen te betalen.

Verhuur op korte termijn is aantrekkelijk voor het Mercurius Business Park. Momenteel is

er weinig tot geen activiteit op de locatie; het opzeggen van huurcontracten en de brand

van het kartcentrum hebben voor weinig positieve publiciteit gezorgd. Een omslag is

mogelijk en ook gunstig voor de locatie. Daarbij zorgt tijdelijke verhuur ook voor de

nodige cashflow. We denken hierbij aan het tijdelijk verhuren van ruimte voor culturele

activiteiten, een tijdelijke kunstroute, poppodium of

theaterruimte, maar ook voor een relatief nieuw concept

als stadslandbouw. De huurprijzen zijn relatief laag (of

ontbreken in sommige gevallen zelfs), maar tijdelijke

functies creëren reuring rondom de locatie en zijn

daardoor geschikt als marketinginstrument om de locatie

opnieuw op het netvlies van potentiële vestigers te

krijgen. Zie onderstaande box.

Page 45: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 42

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

Box 9: Functies naar draagkracht

Dragende functies

kleinschalige- en middelgrote bedrijfsruimte

ZZP’ers, starters, opslag, ambachten

Sport, entertainment en leisure

Dienstverlenende functies (kantoorachtig)

Ondersteunende functies

Horeca;

Ontmoetings- en vergaderuimte;

Datacenter;

Stadslandbouw;

Cultuur/Kunst

Energie;

Op basis van het huidige bestemmingsplan zijn deze functies niet allemaal mogelijk. De

gemeente Stadskanaal wil, wanneer een sterke visie voor de locatie wordt

gepresenteerd, graag actief meedenken voor een goede invulling voor de locatie. Ook

gaat de gemeente flexibel met het bestemmingsplan om. Het negatief bestemmen van

de locatie lijkt een goede oplossing; zo kunnen de functies die echt niet voor deze

locatie bedoel zijn, worden uitgesloten. Voor alle overige functies is de locatie dan wel

geschikt. Zo heeft de eigenaar van de locatie veel mogelijkheden voor invulling van de

locatie.

Het publiekrechtelijk verankeren van een flexibel concept

voor het Mercurius Business Park past bij een flexibel

vastgoed- en servicesperspectief. Hierbij leggen we

graag de link met een ‘kiembenadering’ voor

gebiedsontwikkeling, waarbij je op voorhand niet

helemaal weet hoe de toekomst en het functionele

profiel van de locatie er tot in detail uit gaat zien, maar

waarbij je voorsorteert op een bepaalde ‘look & feel’ van het gebied; een toekomstig

DNA. In het hier en nu is het dan wenselijk dat het bestemmingsplan ontwikkelingen

faciliteert die passen binnen deze gebiedsidentiteit, als letterlijke ‘kiem’ voor de

toekomst: ontwikkelingen die de identiteit versterken en die ‘kiemkracht’ hebben voor

de locatie als geheel qua spin-off, uitstraling en daarmee waardecreatie. Zo komt

Mercurius Business Park tot bloei!

4. Kies voor financieringsarrangementen om verdere ontwikkeling mogelijk te maken

Om de herontwikkeling van het Mercurius Business Park verder mogelijk te maken zijn

investeringen nodig, om de overgang te maken naar een efficiëntere exploitatie met

meer energie, rendement en toekomstperspectief. Dit kan door investeringen door de

huidige eigenaar TNC SiG, maar mogelijk ook in aanvulling hierop inbreng van derden:

private en/of publieke investeerders. Het belang voor private investeerders zal vooral

gericht zijn op het behalen van een rendement op de investering door het ontwikkelen

en beheren van de locatie of door juist op onderdelen/delen van de locatie te investeren.

Wanneer een publieke partij (gemeente, regio of provincie) investeert in het Business

Park ligt de focus met name op het verder op gang brengen van de herontwikkeling (ook

Page 46: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 43

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

vanuit het oogpunt van leefbaarheid en economisch belang) en minder op het behalen

van een rendement over het geïnvesteerde vermogen.

Er zijn een aantal opties met betrekking tot financiering door externe partijen op het

Mercurius Business Park:

subsidiëring (het verstrekken van een eenmalig geldbedrag);

garantstelling / lening (met grond als onderpand);

participatie in geheel of op onderdelen van Mercurius Business Park;

verkopen van (delen van) Mercurius Business Park (en eventueel het beheer in eigen

handen houden).

Met name de eerste twee opties hebben betrekking op publieke investeringen. Overigens

is bij de eerste optie feitelijk geen sprake van verzakelijking, en lijkt in het huidige

tijdsgewricht ook geen optie. De laatste twee opties, niet uitgaande van volledige

verkoop van de locatie, zijn bij uitstek geschikt voor het verkrijgen van private

investeringen. Hier moet eigenaar TCN SiG van de locatie wel voor openstaan. Een optie

die TCN SiG mogelijk overweegt is volledige verkoop van de locatie, ook dan is het

maken van een bidboek in combinatie met het mogelijk

maken van een mix van functies en reuring op de locatie

aantrekkelijk: per saldo levert deze strategie/visie meer

opbrengsten binnen dan de locatie in de huidige staat

verkopen.

Natuurlijk zijn ook combinaties van investeerders

mogelijk. Zo kan naast een private investeerder, ook een

publieke investeerder een deel van de financiering voor

rekening nemen. Op deze manier kan risico worden verdeeld. Dit kan een interessante

mix opleveren van een landelijk opererende partij (de huidige eigenaar TCN SiG) in

combinatie met een lokaal opererende partij. Zo kan van beide netwerken en kennis

worden geprofiteerd.

5. Stel een bidbook op om potentiële financiers te interesseren voor Mercurius Business

Park: maak een nieuwe start

Om potentiële investeerders te zoeken en te interesseren voor het Mercurius Business

Park – of onderdelen ervan – is het opstellen van een bidbook aan te raden. De kunst is

om in een bidbook de belangrijkste vragen van investeerders te beantwoorden. Het gaat

dan onder andere om:

ambities voor de locatie;

marktkansen voor de locatie;

de stappen en investeringen die gepleegd zullen worden om te komen tot een

verdere herontwikkeling van de locatie;

mogelijke verdiencapaciteit van Mercurius Business Park;

onderscheidend vermogen van Mercurius ten opzichte van vergelijkbare locaties: wat

maakt de locatie uniek? Wat zijn de Unique Buying Points van de locatie? En hoe

vertalen die zich in concrete investeringsvoordelen op de locatie in vergelijking met

andere plekken?

Page 47: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 44

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

investeringsmogelijkheden: een concreet overzicht

van de investeringsmogelijkheden, zoals

herontwikkelingsmogelijkheden (sloop/nieuwbouw)

van vastgoed, maar ook verkoop/verhuur van

services/utilities op termijn;

mogelijke rendementen die gemaakt kunnen worden

bij de diverse investeringsopties.

Het bidbook moet partijen ‘triggeren’ om in het Mercurius Business Park te investeren,

waardoor extra opbrengsten en vermogen worden gegenereerd en daarmee de verdere

doorontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Belangrijk is dat de huiver die er onder

investeerders zal zijn, als gevolg van de tegenvallende verdiencapaciteit op de locatie in

de afgelopen jaren, weg te nemen en juist de kracht en aantrekkelijkheid van de locatie

te benadrukken. Dit vraagt ook nadrukkelijk om een nieuwe start.

6. Zorg voor een aanjager met hart en ziel

Voor het Mercurius Business Park is niet alleen een sterk concept (met een mix van

functies) van belang, maar is een enthousiaste en betrokken aanjager van het gebied

een cruciale voorwaarde. Het gaat dan niet zozeer om een ontwikkelaar of

gronduitgever, maar om gedreven exploitant die als gastheer en ambassadeur fungeert.

Een ‘hotelier’ die bekend is met de regio en een breed netwerk heeft binnen Oost-

Groningen. Hier valt of staat de ontwikkeling mee.

Box 10: voorbeeld van aanjager op locatie C-Mill

Een goed voorbeeld wat een bevlogen exploitant voor een terrein kan doen is C-Mill in Heerlen.

C-Mill is gevormd vanuit een duidelijke visie en strategie waarbij de lokale betrokkenheid van de

exploitant van groot belang is5. De ‘urbane’ functies in het gebied komen voort uit de

samenwerking met de culturele actoren in Parkstad en de events die er plaatsvinden. Hierdoor

heeft C-Mill de naam gekregen als ‘cultureel bedrijventerrein’. Events zijn een belangrijke motor

voor de branding en herkenbaarheid van het gebied. Met de regionale cultuurondernemers

vinden meerdere events op C-Mill plaats zoals Cultura Nova, DNNB-party Poppodium Nieuwe

Nor, D-Day (designbeurs en -veiling) et cetera.

In het ontwikkelingsmodel voor C-Mill (zie box hierboven) draaide het in de eerste jaren

om de exploitatie van het bestaande vastgoed en daarna pas om de ontwikkeling van

nieuw. Ook op Mercurius Business Park dient het accent

in de gebiedsontwikkeling niet te liggen op de uitgifte van

gronden en verkoop van kavels (vooralsnog is er in de

regio een overaanbod aan uitgeefbare gronden), maar op

de exploitatie van bestaand vastgoed en dat zoveel

mogelijk te gelde maken.

5 Winnaar Menzis Beste Bedrijventerrein Award 2011 (Bron: Liof Nieuwsbrief, september 2011).

Page 48: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 45

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

7. Zorg voor goede en passende marketing

Het Mercurius Business Park heeft de potentie om zich te ontwikkelen tot een

multifunctioneel gebied: een vernieuwd stuk Stadskanaal, waar niet alleen wordt

gewerkt, maar waar ook wat te beleven valt. Zover is het echter nog lang niet: nu is het

Mercurius Business Park nog een locatie waar je praktisch gezien weinig te zoeken hebt.

Het is daarom cruciaal om duidelijk te gaan maken dat Mercurius Business Park een

verstedelijkt gebied wordt met een mix van functies.

Belangrijk is dat er meer ‘Beste van Stadskanaal’-

verhalen over de locatie komen. Het verhaal van de

hernieuwing van Mercurius Business Park moet gaan

leven en een concreet gezicht krijgen. De marketing richt

zich dan op een bepaalde sfeer in de toekomst, wat

minder direct op meters en functies. Een locatie met

historie waar wat gebeurt met evenementen en

ondernemers. Investeren in de naamsbekendheid van een

locatie is essentieel om de locatie ook echt succesvol voor de beoogde doelgroepen te

kunnen ontwikkelen. De locatie heeft een duidelijk en onderscheidend imago nodig. Zo’n

imago is niet één-twee-drie neergezet; dit vergt het bedenken van een ijzersterk

concept– passend bij de marktkansen en het DNA van de locatie – en continuïteit in de

aanpak. Daarnaast is het belangrijk om actief achter geschikte gebruikers voor de locatie

aan te gaan. Bedrijven komen niet vanzelf. Potentiële eindgebruikers en intermediairs

worden proactief benaderd en uitgenodigd om op de locatie te komen kijken.

Leereffecten business case Mercurius Business Park

Kies voor gefaseerde aanpak, gebouw voor gebouw en werk daardoor kosten-efficient;

Houd rekening met een lange ontwikkeltijd;

Zet in op een breed scala aan functies om zo een multifunctionele locatie te creëren;

Zorg voor reuring, naamsbekendheid / branding;

Kies niet (direct) voor sloop-nieuwbouw, maar juist voor exploitatie van bestaand vastgoed;

Kies voor een aanjager;

Zoek samenwerking met andere investeerders;

Page 49: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 46

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

4.2 Avebe/Wilkens locatie, Veendam

De Avebe / Wilkens locatie is een oud binnenstedelijk industrieterrein aan de rand van

Veendam. De locatie is geschikt voor het realiseren van een multifunctionele

gebiedsontwikkeling, door de ligging tussen woonbebouwing en bedrijventerrein. .

Hierbij is te denken aan werklocaties voor lichte, kleinschalige en zwaardere

productiebedrijven, het realiseren van woningbouw, woon-werklocaties en mogelijk ook

retail. Daarnaast is het is de bedoeling dat de gemeente Veendam en (met name) private

partijen een themapark ontwikkelen dat zijn basis heeft in de energie (Regionaal

Energiebedrijf). Hieraan kunnen bedrijven worden gekoppeld die aanverwante producten

leveren of toeleverancier zijn. Doordat het gebied multifunctioneel kan worden

ontwikkeld is het voor investeerders en voor producenten een interessante locatie.

Bovendien is een gunstige multiplier te maken als de energieproductie op de locatie kan

worden gebruikt door ‘eigen’ bedrijven. Er worden gesprekken gevoerd met

geïnteresseerde partijen. De eerste ontwikkelingen zijn reeds zichtbaar: er wordt een

ontsluitingsweg verlengd door de gemeente Veendam en een bestaand, verouderd

fabriekscomplex gesloopt om een biovergistingsinstallatie te ontwikkelen.

Historie

De Avebe-Wilkens locatie (ook wel bekend onder de naam ‘ Industrieweg-

Meihuizenweg’) is een oud binnenstedelijk terrein aan de rand van de woonlocatie in de

gemeente Veendam, direct grenzend aan het A.G. Wildervanckkanaal. De locatie bestaat

voornamelijk uit particuliere gronden. Een belangrijke (en grootste) gebruiker was Avebe,

de grootste producent van aardappelzetmeel ter wereld. Avebe beschikte lange tijd over

een grote fabriek, inclusief Silo’s, op de locatie. De Wilkens

locatie (aan de zuidkant van het gebied) was een voormalige

houtzagerij (al bezat de firma Wilkens destijds ook een

aardappelzetmeelfabriek en dextrinefabriek). Deze locatie is

door Wilkens (later de Nederlandse Houtgroep BV) verlaten;

de gebouwen zijn grotendeels gesloopt. De locatie is nu in

privaat eigendom.

Een van de belangrijkste ontsluitingswegen van de locatie is de Industrieweg. In het

nieuwe mobiliteitsplan van de gemeente Veendam is doortrekking van deze weg

opgenomen. In 2012, wanneer de plannen voor deze doortrekking gereed en

goedgekeurd zijn (en de financiën zijn gereserveerd) is begonnen met de daadwerkelijke

verlenging van deze ontsluitingsweg, als onderdeel van het masterplan voor de

herstructurering van de locatie Industrieweg – Meihuizenweg. In de tussentijd hebben

diverse partijen aangegeven concrete (herontwikkelings)plannen te hebben voor de

locatie.

Uitstraling en ligging

De Avebe-Wilkens locatie ligt aan de oostkant van de kern Veendam en wordt begrensd

door het A.G. Wildervanckkanaal en de woonbebouwing (zie ook figuur 7). De locatie

ligt in het verlengde van een van de belangrijkste toegangswegen van de regio: de

provinciale weg N-33 en is ook ontsloten via deze weg (via de Dalweg 12 aan de

Page 50: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 47

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

zuidzijde en de Geert Veenhuizenweg aan de noordzijde). Momenteel heeft de locatie

een matige tot redelijke uitstraling. Er zijn enkele bedrijfsruimtegebruikers actief met een

kavel met bestaande bedrijfshallen (variërend van matig tot redelijk/goed onderhouden).

Enkele bedrijven kennen flink wat buitenopslag. De kavels langs het water liggen veelal

braak; er zijn nog de nodige braakliggende terreinen op de locatie (waaronder locaties

waar voorheen panden zijn gesloopt).

Huidige ontwikkelingen

De laatste jaren (grofweg vanaf 2008/2009) zijn de ontwikkelingen, mede als gevolg

van de pilot verzakelijking, op deze locatie in een stroomversnelling gekomen. Hierbij zijn

zowel private als publieke partners (gemeente Veendam, maar ook provincie Groningen)

intensief bij betrokken. Hieronder maken we een korte (chronologische) opsomming van

de belangrijkste ontwikkelingen op de locatie in de laatste jaren. Een groot aantal :

De gemeente Veendam is, naast de plannen voor het doortrekken van de

Industrieweg, in 2008 al begonnen met het uitwerken van de

herstructureringsplannen voor de locatie Industrieweg – Meihuizenweg. De locatie

was inmiddels verouderd, zowel ruimtelijk, economisch als maatschappelijk (zie ook

Provinciaal Herstructureringsprogramma Bedrijventerreinen Groningen (PHP), 2009-

2013). In het PHP krijgt een deel van de locatie (Meihuizenweg/Dallen I) een hoge

prioriteit. De gemeente Veendam is dan al begonnen met het uitwerken van de

plannen voor herstructurering van het deel Stolberg/Industrieweg (ten noorden van

de locatie). De doortrekking van de Industrieweg speelt hierbij een belangrijke rol.

Daarnaast wordt de aanleg van een steekhaven aan het uiteinde van het A.G.

Wildervanckkanaal onderzocht. Een steekhaven maakt voor grotere schepen mogelijk

om te keren, waardoor het kanaal beter kan worden gebruikt voor scheepvaart en

aan- en afvoer per water. Tegelijkertijd wordt door de gemeente Veendam een nieuw

en actueel bestemmingsplan opgesteld.

Op de locatie hebben, naast de gemeente Veendam, meerdere private partijen grond

in eigendom. De private partijen zien markt in het ontwikkelen van kleinschalige

activiteiten, variërend van woon-werk eenheden tot kleinschalige bedrijfsruimte.

Insteek hierbij is ook de vraag naar dergelijke kleinschalige locaties vanuit de markt.

Partners zijn onder meer: Geveke, Koop, Soepenberg en de gemeente Veendam. De

betrokken private partijen willen samen met de gemeente Veendam komen tot een

gebiedsgerichte ontwikkelstrategie. Hierbij wordt gedacht aan ontwikkeling van twee

thema’s, namelijk die van ‘lichte, kleinschalige bedrijvigheid’ (hierboven al genoemd)

en het thema ‘energie’ (zie hieronder). De

lichte bedrijvigheid moet gaan plaatsvinden

op een terrein van circa 7 hectare (ten

noorden van de Avebe locatie), waarbij

gedacht wordt aan een concept waarin

bewaking en realisatie in één hand blijft.

Hierdoor worden kwaliteit en uitstraling

gewaarborgd en is voor de lange termijn ook

de verbondenheid gegarandeerd. Daarnaast is

Page 51: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 48

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

op het voormalige Wilkens terrein ruimte voor ontwikkeling van woon-werk

eenheden, kleinschalige bedrijfsruimte en woningen langs het water. Samen met de

eigenaar/ontwikkelaar is hier door de gemeente een ontwikkelprogramma opgesteld.

Doordat er nog een saneringsopgave ligt, samen met de slechte economische

situatie, zijn deze plannen voorlopig even in de ijskast gezet. Mogelijkerwijs ontstaan

er binnenkort toch weer kansen bij de totstandkoming van het regionaal

energiebedrijf (zie hieronder) en de daaraan gekoppelde mogelijke samenwerking op

basis van grootschalige toepassing van zonne-energie.

Een belangrijke partij is het bedrijf Soepenberg, die een industriële

biovergistingsinstallatie wil ontwikkelen op de locatie van de (voormalige) Avebe

fabriek. De aanleg van de nieuwe ontsluitingsweg (Industrieweg) was een belangrijke

voorwaarde voor deze herontwikkeling. Gemeente en ondernemer Soepenberg

hebben hier een overeenkomst over gesloten.

Daarbij moest de gemeente Veendam vóór

2012 goedkeuring uitspreken over (en zo snel

mogelijk starten met) de doortrekking van de

Industrieweg én een ontsluiting over het

voormalige Avebe terrein (uiteindelijk met

behulp van een rotonde). De Avebe locatie is

inmiddels (medio 2012) volledig verworven

door private partijen. Hierbij is de oude

fabriekslocatie overgenomen door Soepenberg en zijn een aantal opslag loodsen

overgenomen door Euromij. De opstallen van de fabriekslocatie worden gesloopt

waarna de Soepenbergdochter ‘Energy Park Veendam’ er een industriële

biovergistingsinstallatie gaat realiseren. De ontwikkeling hiervan is een privaat

initiatief, waarbij vanuit de herstructureringsopgave bedrijventerreinen de

betrokkenheid van de publieke sector een noodzaak was. Vanuit deze rol is ook de

samenwerking ontstaan om gezamenlijk te onderzoeken of er verdere ontwikkelingen

mogelijk zijn. Deze gezamelijke aanpak heeft ertoe geleid dat de publieke sector zijn

rol heeft opgepakt en is begonnen met de benodigde investeringen in de openbare

ruimte (in het bijzonder doortrekking van de ontsluitingsweg). Daarnaast is er overleg

op gang gekomen tussen de partijen om te komen tot een thematische aanpak van

het bedrijventerrein.

Voor de ontwikkeling van Energy Park Veendam heeft dit geresulteerd in het

daadwerkelijk indienen van een aanvraag omgevingsvergunning voor de bouw van

een biovergister. Tevens is er een initiatief ontstaan om te komen tot de oprichting

van een Energiebedrijf (of Regionale Energie Maatschappij) die de verbinding moet

gaan vormen tussen de energie productie en de consument. Dit initiatief wordt

gedragen door zowel de publieke als de private sector. Hierbij vervult Soepenberg

een voortrekkersrol. In nauw contact met de gemeente Veendam wordt er gewerkt

aan een ontwikkelprogramma voor Lokaal Duurzame Energie. Concreet wordt er door

de gemeente Veendam samen met Soepenberg gewerkt aan een model waar lokale

opwekking van energie, samen met lokale partijen (privaat en publiek) garant staat

voor lokale levering. Dit betekent dat de hele waardeketen energie zich ontwikkeld

op lokaal (regionaal) niveau. Hierdoor zal de afhankelijkheid afnemen en zal er een

Page 52: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 49

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

positieve druk op het economisch klimaat ontstaan. De uitkomsten van deze

ontwikkelingen zullen de potentie van het lokale industrieterrein overschrijdenen

bieden kansen voor de gehele gemeente, maar zeker ook voor de nabijgelegen

bedrijventerreinen (waaronder het uit te geven terrein Dallen II).

Figuur 7: conceptversie overzicht bestemmingen Industrieweg-Meihuizenweg

Bron: Gemeente Veendam, 2012

Page 53: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 50

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

Succesfactoren Avebe-Wilkens locatie

Met de herontwikkeling van de Avebe-Wilkens locatie is inmiddels een goede start

gemaakt. De locatie heeft zeker kwaliteiten. Hieronder maken we een korte opsomming

van de belangrijkste pull factoren:

De locatie heeft een gunstige ligging langs het A.G. Wildervanckkanaal en ligt zowel

via de noordkant als de zuidkant op korte afstand van de afrit van de N-33.

Er zijn mogelijkheden voor zowel hergebruik (bijvoorbeeld van bestaande silo’s) als

voor nieuwbouw en uitgifte van kavels.

De locatie biedt mogelijkheden voor watergebonden bedrijfsactiviteiten, door ligging

aan het kanaal.

Op de locatie hebben meerdere private partijen grond in eigendom, deze partijen

willen (op termijn) graag ontwikkelen en hebben concrete plannen;

Op de locatie wordt een moderne biovergistingscentrale ontwikkeld, deze centrale

kan energie leveren aan toekomstige (nabijgelegen) bedrijven.

De bestaande silo’s op de locatie kunnen worden hergebruikt voor opslag van

restgoederen die kunnen worden gebruikt voor de biovergistingsinstallatie. Ook de

zuiveringsinstallatie kan worden hergebruikt.

De ontwikkeling van een biovergistingsinstallatie op de locatie van een oude fabriek,

met gebruikname van bestaande panden (silo’s) is innovatief. Dit gebeurt op weinig

plekken in Nederland. De combinatie met een Regionaal Energiebedrijf is

vernieuwend voor Nederland.

Aan de overzijde van het kanaal zijn nog bedrijfskavels uit te geven aan het water

(Dallen II).

Naast bedrijfsruimte en een energiecentrale zijn er op de locatie ook kavels

beschikbaar voor woon-werk eenheden; daarnaast is een strook beschikbaar waar

woningen gerealiseerd kunnen worden. Dit geeft het gebied een multifunctioneel

karakter.

De locatie is geschikt voor tijdelijke functies, wat inkomsten genereert.

De gemeente Veendam investeert in de herstructurering van de locatie door de

ontsluiting (Industrieweg) door te trekken en te investeren in de openbare ruimte.

Mogelijk wordt, samen met private partijen, ook een steekhaven gerealiseerd aan het

uiteinde van het A.G. Wildervanckkanaal.

… maar zeker ook risico’s voor ontwikkeling

Het uitgeven van kavels voor woon-werk eenheden, maar ook voor bedrijfsruimte is

vooralsnog weinig succesvol gebleken. Er is, mede door de economische crisis,

momenteel weinig vraag in de regio naar dit type vastgoed. Op termijn verwachten

we hierin overigens wel een toename.

De regio Oost-Groningen, maar ook de gemeente Veendam, beschikt over een fors

aanbod (en daarmee veel concurrentie) aan uitgeefbare bedrijfskavels. Dit maakt

ontwikkeling van de Avebe-Wilkens locatie lastig (met name werklocaties). Een

goede segmentering is gewenst.

Voor sommige doelgroepen is onvoldoende marktpotentie op de locatie. We denken

hierbij bijvoorbeeld aan grootschalige detailhandel / retail. Daarnaast is er veel

concurrentie op de bedrijfsruimtemarkt, zoals eerder genoemd.

Page 54: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 51

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

De combinatie van doelgroepen kan elkaar bijten. Een combinatie van wonen,

werken en een biovergistingsinstallatie moet zeer goed op elkaar worden afgestemd,

om (milieu)overlast te voorkomen.

De ontwikkeling van de Avebe-Wilkens locatie vraagt om lange adem; het gaat om

een organische gebiedsontwikkeling, waarbij de gemeente een sterke faciliterende rol

zal moeten innemen. Dit is een rol die flink verschillend is als bij een integrale

gebiedsontwikkeling.

Lokale gedrevenheid, creativiteit en sterk ondernemerschap zijn ook voor deze locatie

hard nodig om de ontwikkeling tot een succes te brengen. Dit betekent ook goede

samenwerking tussen private partijen en tussen private partijen en gemeente.

Heldere communicatie en uiteindelijke doelstelling in beeld houden.

Conclusie: ook op deze locatie werk aan de winkel!

Net als het Mercurius Business Park geldt ook voor de Avebe-Wilkens locatie dat hier

nog flink wat werk aan de winkel is. Het is een uitdagend project! Er is nu een goede

start gemaakt met enthousiaste partijen; de schop zit in de grond. Nu is het belangrijk

om de ideeën verder uit te werken. Dat betekent in ieder geval:

Zorgen voor verdere uitwerking van programma voor de locatie, inclusief inzicht in

identiteit en imago (“DNA”) van de locatie;

De ontwikkeling van de Avebe-Wilkens locatie vraagt om slimme beleidskeuzes

(segmentering, doelgroepen, samenhang met andere ontwikkelingslocaties) van de

gemeente Veendam, in afstemming met private partijen. Daarbij speelt ook de

marktbehoefte (waar is vraag naar?) een centrale rol. Dit moet meer nader worden

onderzocht.

De ideeën rondom het Regionale Energiebedrijf moeten meer concreet worden

uitgewerkt, zodat ook duidelijk kan worden gemaakt richting andere partners

(waaronder gemeente Veendam) wat de toegevoegde waarde hiervan is en wat dit

voor invloed heeft op de ontwikkelingsstrategie voor de Avebe-Wilkens locatie. Een

mogelijkheid is om de rechten op energie los te verhandelen (zie ook

vervolgstappen).

Belangrijk is om de herontwikkeling van de locatie stapsgewijs en in hapbare brokken

op te pakken. Niet alles tegelijkertijd, maar stap voor stap. Dit vraagt ook om een

heldere strategie / visie voor de ontwikkeling van de locatie. Welke doelgroepen

passen op welke locatie? En hoe slim de koppeling te leggen met energie?

Het toestaan van tijdelijke functies en flexibel in spelen op wensen en ideeen van

private partijen voor invulling van de locatie, vraagt om een flexibele insteek van de

gemeente Veendam. Een flexibel bestemmingsplan en goed overleg tussen gemeente

en private partijen bij vergunningverlening zijn hierbij belangrijk.

Kansen die zich op korte termijn voordoen, bijvoorbeeld door invulling van de locatie

met tijdelijke functies (zoals zonnecellen) moeten worden benut. Dit zorgt direct voor

inkomsten voor de locatie.

Verder lijkt het goed om de locatie een naam te geven die gerelateerd aan het thema:

energie. Dit geeft ook gelijk de toegevoegde waarde en het unieke van de locatie aan.

Op deze manier kan de locatie gelijk sterk in de markt worden gezet. Het innovatieve

van deze herstructurering/herontwikkeling en de kansen die er zijn worden momenteel

Page 55: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 52

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

nog onvoldoende belicht, zo vinden wij. Hier kan meer mee gedaan worden, om zo deze

locatie, maar ook Veendam en de regio groter op de kaart te zetten!

Vervolgstappen voor Avebe-Wilkens: hoe nu verder?

U heeft al belangrijke stappen gezet. Nu is het van belang om verder door te pakken!

Om te komen tot een succesvolle gebiedsontwikkeling voor de Avebe-Wilkens locatie,

voorzien we de volgende acties:

1. Neem als gemeente Veendam een sterk faciliterende rol in

Bij de (her)ontwikkeling van de Avebe-Wilkens locatie moet rekening worden gehouden

met een lange doorlooptijd. Het is een project van lange adem. Verschillende partijen

hebben ieder hun eigen deelplannen binnen de locatie. De gemeente Veendam beschikt

slechts over een beperkte grondpositie. De (her)ontwikkeling van de Avebe-Wilkens

locatie is een goed voorbeeld van organische gebiedsontwikkeling. Dit wordt

gedefinieerd als een optelsom van meerdere relatief kleinschalige (her)ontwikkelingen,

met een open-eindeproces zonder blauwdruk, waarbij ontwikkeling en beheer door

elkaar lopen, met een dominante rol voor eindgebruikers en een faciliterende rol voor de

overheid.

Een organische gebiedsontwikkeling vraagt om een andere houding van de gemeente

dan bij een integrale, meer omvattende gebiedsontwikkeling (minder financieel en

organisatorisch). Het betekent voor de gemeente Veendam meer loslaten (minder regie)

en afhankelijker op durven stellen van anderen (private initiatiefnemers). Het betekent

voor de gemeente Veendam echter niet niks doen! Het losweken en faciliteren van

initiatieven vraagt de nodige inspanning. Centrale vraag voor de gemeente is hierbij:

“Wat is nodig om ontwikkelingen te stimuleren? En hoe kunnen private partijen zo goed

mogelijk gefaciliteerd worden?”. De gemeente Veendam kan de private partijen op de

locatie op verschillende manieren faciliteren (bron: Planbureau voor de Leefomgeving

(PBL) en Urhahn Urban Design, 2012):

Communicatief: door gezamenlijk een (eerste) visie of plan op te stellen voor het

gebied. Een plan of een visie speelt een rol bij het verbeelden van de mogelijkheden

in het gebied, zonder daarbij direct een eindbeeld vast te leggen. Dit betekent minder

‘ontwerpen’ en meer verbeelden en inspireren (‘DNA van een locatie in beeld

brengen en vervolgens kiezen voor een zogenaamde ‘kiemstratetegie’). Zo kunnen

partijen worden verleid (ook toekomstige gebruikers van de locatie) en partijen

worden verbonden met elkaar om zo tot ruimtelijke, maar ook sociale, initiatieven te

komen. Dit kan ook betekenen dat voor een heel andere vorm dan een ‘plan of

visie’wordt gekozen, bijvoorbeeld door een ‘netwerk’ van mensen op te zetten. Voor

het verkrijgen van subsidie voor herstructurering (vanuit het provinciaal

herstructureringsprogramma) is het ook noodzakelijk te beschikken over een

masterplan/gebiedsvisie voor de locatie.

Organisatorisch: de (her)ontwikkeling van de Avebe-Wilkens locatie wordt voor de

gemeente meer een proces dan een project. Dit betekent ook meer externe orientatie

– richting de ontwikkelende partijen- en intern minder projectmatig werken. Hierbij

kan een gebiedsmanager / accountmanager worden gekoppeld aan de locatie. Het is

Page 56: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 53

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

zaak om binnen de gemeente er voor te zorgen dat de taakverdeling tussen enerzijds

degenen die initiatieven in overleg met de private partijen inbrengen en anderzijds

degenen die plannen toetsen het faciliteren van de initiatieven niet te zeer

belemmert. Dit kan door een coulante houding van de toetsers en samen met

initiatiefnemers (de private partijen op de locatie) zoeken naar de ruimte binnen de

regels.

Financieel-economisch: de gemeente heeft geen rol bij de grondexploitatie, daar de

gemeente slechts beperkte grondpositie heeft. Wel heeft de gemeente Veendam

financiele betrokkenheid waar het aankomt op initiatiefoverstijgende opgaven, zoals

het aanleggen van openbare ruimte en infrastructuur. De verlenging van de

Industrieweg is hier een goed voorbeeld van. Deze kosten kunnen niet meer uit de

exploitatie voor de gehele locatie worden betaald en zullen dus op een andere manier

bekostigd moeten worden. Een mogelijkheid hiervoor is bijvoorbeeld de

herstructureringssubsidie van de provincie Groningen (vanuit het PHP).

Juridisch planologisch: de gemeente Veendam moet proberen om flexibiliteit in te

bouwen in het bestemmingsplan. Het gaat dan niet alleen om het opnemen van

flexibiliteitsbepalingen (zoals de wijzigingsbevoegdheid), maar ook om ruimer

bestemmen (of negatief bestemmen), zodat aan meerdere type initiatieven

planologisch ruimte kan worden gegeven. Ook het segmenteren van werklocaties

past hierbij: sommige activiteiten wel op het ene terrein, andere niet. Zo worden

locaties met eigen karakter en kwaliteiten ontwikkelt. Voor Avebe-Wilkens kan dit

betekenen dat op deze locatie kleinschalige bedrijfsruimte kan worden ontwikkeld,

terwijl op nieuw uit te geven locaties dit vervolgens niet mogelijk wordt gemaakt. Zo

kan de markt enigszins worden gestuurd (en gebruik worden gemaakt van value

capturing).

2. Zet in op een multifunctioneel gebied met doelgroepen die elkaar versterken

Voor een succesvolle (organische) gebiedsontwikkeling voor de Avebe-Wilkens locatie is

het belangrijk om in te zetten op doelgroepen die passen bij de locatie, maar waar zeker

ook voldoende marktbehoefte voor is. Voor de Avebe-Wilkens locatie betekent dit, zeker

gezien het forse areaal, dat enige voorzichtigheid noodzakelijk is. We verwachten, zeker

de komende jaren, geen forse jaarlijkse uitgifte van kavels. De vraag onder kleinschalige

bedrijfsruimtegebruikers, maar ook naar woon-werk eenheden is aanwezig in de

gemeente Veendam, maar ook deze gebruikers zijn nu voorzichtig met investeringen.

Ondanks dat als gevolg van de huidige economische crisis, de verkoop van

bedrijfskavels (en woon-werk eenheden) moeizaam verloopt, zijn er zeker wel kansen

voor de Avebe-Wilkens locatie. Hieronder wordt een overzicht gemaakt van de

belangrijkste marktsegmenten en functies die passen op deze locatie. Daarbij wordt ook

een eerste score gegeven van de potentiële marktvraag.

Page 57: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 54

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

Tabel 2: Mogelijke kansrijke doelgroepen voor Avebe-Wilkens locatie

Doelgroep Kansrijke segmenten? Waarom kansrijk? Markt

vraag

Bedrijfsruimte kleinschalige gebruikers met

een omvang van circa 250 m²

tot 1.000 m² bvo (solitair of

in verzamelgebouw);

middelgrote gebruikers tot

2.500/3.000 m² bvo

gerelateerd aan energie!

Bedrijven direct gerelateerd

aan energie / biovergisting

(diverse omvang)

Er is in de regio en

gemeente nog behoefte

aan kleinschalige

bedrijfsruimte (mits niet

ook op andere locaties

beschikbaar).

Mix van kleinschalig en

middelgroot/grootschalig

gerelateerd aan energie is

uniek, als spin-off van de

biovergistingsinstallatie.

+

Watergerelateerde

bedrijvigheid

Watergerelateerde

bedrijfsruimte van

(middel)grote omvang, is

zowel interessant voor de

Avebe-Wilkens locatie als

voor Dallen II.

Eventueel kan gebruik worden

gemaakt van een (te

ontwikkelen) collectieve

aanlegkade.

Er zijn in de regio slechts

beperkt aantal

bedrijventerreinen met een

kadefunctie.

Benutten van bestaande

waterwegen.

Aan- en afvoer via water

mogelijk voor diverse (ook

al gevestigde) partijen.

+

Wonen Wonen direct grenzend aan

huidige woonbebouwing.

Mogelijkheden voor een

strook nieuwbouw nabij

bestaande woonbebouwing

(inbreiding)

Wonen aan het water kan

aantrekkelijk zijn, mits niet

in de directe nabijheid van

bedrijfsruimte.

Risico: overaanbod aan

woningen in de regio?

Huidige crisis?

0

Woon-werk units Woon-werk eenheden van

verschillende soort, in het

bijzonder werken aan huis

(geschakelde woning en

bedrijfshal) en werken bij huis

(woning met losse

bedrijfshal).

Belangrijk om woon en

werkfunctie te koppelen, om

toekomstige ongewenste

situaties (overlast) te

voorkomen.

In Veendam momenteel

geen ruimte beschikbaar

voor woon-werk eenheden.

Maar let op: behoefte aan

dit type vastgoed is ook

slechts beperkt.

0

Page 58: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 55

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

Energie Ontwikkeling van een

biovergistingsinstallatie, die

ook lokaal energie kan

leveren.

Opslag voor installatie

(silo’s)

Opslag van zonnecellen, als

tijdelijke functie, maar ook

op bijvoorbeeld vervuilde

grond, om zo inkomsten te

generen.

Zonnecellen op daken van

bedrijfspanden om zo

energie te winnen.

inkomsten genereren met

energie en verhandelbare

rechten.

al energienetwerk

aanwezig;

+

Bron: Stec Groep, 2012

Weinig behoefte aan retail op Avebe-Wilkens locatie

De Avebe-Wilkens locatie ligt op enige afstand van het centrum van Veendam. Dat

maakt de locatie eigenlijk alleen geschikt voor meer grootschalige en/of perifere

detailhandelsvestigingen (GDV/PDV). Zo wordt direct concurrentie met de winkels in het

centrum voorkomen. Een cluster van perifere detailhandel is gevestigd in de zone

Stolberg-/Lloydsweg en een deel van de Transportweg. Het aanbod is redelijk ruim in

vergelijking tot gemeenten van vergelijkbare omvang. Voor extra toevoeging aan ruimte

voor PDV/GDV ontwikkelingen is slechts zeer beperkte behoefte; voor een tweede PDV-

cluster is het bevolkingsdraagvlak in Veendam en de omliggende regio te klein, zo

schatten we in.

Bijzonder: benut de mogelijkheid om energiedrager direct te koppelen aan afnemers

Door de ontwikkeling van de biovergistingsinstallatie zien we mogelijkheden voor

ontwikkeling van een themapark rondom energie. Dit is bijzonder en zorgt voor een extra

pull-factor voor de Avebe-Wilkens locatie. De energiedrager (de biovergistingsinstallatie,

maar mogelijk ook zonnecellen op het terrein) kunnen direct gekoppeld worden aan

potentiële afnemers. Dit kunnen zowel kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers (mogelijk in

geschakelde bedrijfshallen) zijn, als (middel)grote bedrijven (met behoefte aan ligging aan

het water), zo denken we. De mogelijkheid

bestaat zelfs om de locatie Dallen II hierbij te

betrekken. Grotere bedrijven kunnen zich

hier dan vestigen (aan de overzijde van het

A.G. Wildervanckkanaal) en gebruik maken

van de directe levering van energie. Een

mogelijkheid die verkend kan worden is om

een (kleinere) biovergistingsinstallatie naast

of op het kavel van een dergelijk bedrijf te

ontwikkelen. De moderne techniek maakt dit

inmiddels mogelijk.

Wordt gekozen voor kleinschalige bedrijfsruimte op de Avebe/Wilkens locatie, dan

adviseren we om dit segment niet aan te bieden op nieuw uitgeefbare

Page 59: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 56

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

bedrijventerreinen. Kleinschalige bedrijfsruimte op herontwikkelingslocaties is, gezien de

relatief hogere commerciële waarde, meer aantrekkelijk (zeker gezien de mogelijke

kosten voor sloop / bouwrijp maken van bestaand gebied) voor potentiële investeerders.

Voor wonen en woon-werk eenheden zien we beperkte behoefte. De vraag naar dit type

vastgoed is, mede door de huidige economische crisis, aanzienlijk minder groot.

3. Genereer inkomsten! Kies een slim financieringsarrangement!

Om de herontwikkeling van de Avebe-Wilkens locatie (financieel) aantrekkelijk te maken

voor private partijen en daarmee investeringen uit te lokken, zien we meerdere kansen.

Hieronder maken we een overzicht van mogelijke financieringsarrangementen voor de

locatie. Kort lichten we hieronder deze opties verder toe, in de menukaart onder

‘tussengerechten’ vindt u deze ook terug.

Verhuur van bestaand (en nieuw) vastgoed aan bedrijven; bestaande panden en

silo’s op de locatie kunnen worden verhuurd aan partijen, bijvoorbeeld voor opslag

van goederen. Dit levert direct cash-flow op.

Verkoop van bestaande gronden aan private investeerders; de gronden die in

eigendom zijn van private partijen kunnen (kavelgewijs) worden verkocht aan

gebruikers op de bedrijfsruimtemarkt of aan ontwikkelaars (die bijvoorbeeld een

bedrijfsverzamelgebouw willen ontwikkelen). Eventueel kunnen private partijen die Al

actief zijn op de Avebe/Wilkens locatie ook besluiten om hun grondpositie te

vergroten om zo bijvoorbeeld een strategische aankoop te doen (voor eventuele

verkoop of ontwikkeling op korte of middellange termijn) of simpelweg vanuit het

idee over enige restruimte te beschikken.

Opzetten van een Energy Service Company (ESCo)

Een Energy Service Company (ESCo) is een bedrijf dat de aanleg, het onderhoud en

het beheer van energie installaties in gebouwen op zich neemt. Het bedrijf

garandeert een afgesproken energiebesparing. Het is dus geen energieproducent

maar een energiebesparingsdienst. Dit past goed bij de ontwikkeling van de

biovergistingsinstallatie door Soepenberg (en de Regionale Energie Maatschappij).

Page 60: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 57

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

ESCo’s zijn een nieuwe ontwikkeling in innovatieve samenwerkingsvormen in de

bouwketen, overgewaaid uit de VS. De ESCo regelt het ontwerp, realisatie, beheer,

onderhoud en zelfs ook de financiering. De markt geeft langjarige garantie af op de

totaalkosten, de energieprestatie voor 10 jaar vooruit, kosten voor beheer en

onderhoud, maar – heel belangrijk – ook verbetering van het comfort (zie ook vorig

hoofdstuk).

Verhandelen van rechten voor aanbieden van services/utilities aan investeerders of

gebruikers (gebiedsontwikkeling 4.0)

Naast grond of het huurrecht op een pand of kavel kan ook worden onderhandeld

over rechten voor het aanbieden van services/utilities. In praktijk gebeurt dit nog niet

zo vaak, maar deze verhandelbare deelrechten gerelateerd aan het grondeigendom

zijn voor de ontwikkeling op de Avebe-Wilkens locatie zeker interessant. Een

grondexploitatie wordt zo een gebiedsexploitatie (alle verhandelbare rechten zitten in

deze gebiedsexploitatie, dus niet alleen de grondexploitatie). Zo kan de mogelijkheid

om (zonne-)energie op te wekken (of zelf opwekken en verkopen aan energiebedrijf)

worden verkocht als separaat recht onafhankelijk van bijvoorbeeld het gebruik als

bedrijfshal. Denk hierbij aan een constructie waarbij de kosten (investering aanleg,

afschrijving, et cetera) – opbrengsten (gegenereerde KWh * vergoeding) de

rekensom vormen voor de mogelijke opbrengsten van het recht. Zeker voor het

Avebe-Wilkens terrein is verkoop van het recht op zonne-energie interessant. Zo

kunnen bijvoorbeeld bedrijfskavels worden verkocht met dit recht, maar ook zonder

(waardoor het mogelijk is om als private eigenaar (en verkopende partij) toch

zonnecellen op het dak van een pand te installeren, zelfs als de grond verkocht is

aan een andere partij; immers, het recht op zonnecellen is dan niet verhandeld!). Zo

zijn er meer mogelijkheden, bijvoorbeeld ook door het leveren van parkmanagement

diensten.

Tijdelijke exploitatie (Tex)

Voor delen van het Avebe-Wilkens terrein kan een tijdelijke exploitatie worden

opgesteld. Zo kan bijvoorbeeld voor een periode van tien of twintig jaar worden

ingezet op het vullen van een kavel met zonnecellen. Hiervoor kan dan een tijdelijke

exploitatie worden gemaakt. Na die periode kan dan opnieuw worden vastgesteld

welke functie en doelgroepen voor de locatie geschikt zijn. Voordeel is dat een kavel

intensief wordt gebruikt, geld oplevert en er tegelijkertijd ook de flexibiliteit is om na

verloop van tijd een andere invulling te geven aan de locatie.

Publiek-private samenwerking bij ontwikkeling steekhaven

De ontwikkeling van een steekhaven in het A.G. Wildervanckkanaal kan gezamenlijk

met het bedrijfsleven worden opgepakt. Zo kunnen afspraken worden gemaakt over

de verdeling van kosten. De gemeente Veendam kan een deel van deze investeringen

terugverdienen met de verkoop van watergebonden kavels op de Dallen II (deze

kavels hebben vaak een hogere grondwaarde). Bedrijven die gebruik willen maken

van de steekhaven, kunnen door mee te investeren, direct profiteren van de

mogelijkheden die een steekhaven biedt en zo ook goederen per water laten aan- en

afvoeren. Een publiek-private samenwerking is hierbij een slimme mogelijkheid om

gezamenlijk aan de slag te gaan. Mocht er onder bedrijfsleven onvoldoende animo

Page 61: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 58

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

hiervoor zijn, dan betekent dat ook dat de behoefte niet aanwezig is, waardoor deze

investering geen noodzaak heeft.

4. Ten slotte: zet in op passende marketing en branding

Essentieel voor het succes van de Avebe-Wilkens locatie is haar op de juiste manier te

positioneren en onder de aandacht te brengen van de beoogde doelgroepen. Dit geldt

zowel voor investeerders als ondernemers. Benadruk ten eerste de sterke punten van de

locatie en de mogelijkheden. Maar ook de winst die er te behalen is voor ondernemers

(door de koppeling met energie).

De Avebe-Wilkens locatie heeft goede papieren om zich te ontwikkelen tot een

multifunctioneel Energy park waar ook mogelijkheden zijn voor woonfuncties. Zover is

het nu nog niet: de locatie is vooralsnog een gebied waar je praktisch gezien weinig te

zoeken hebt, ook als bedrijf. Met de doortrekking van de Industrieweg en de

ontwikkeling van de biovergistingsinstallatie, in combinatie met de ontwikkeling van een

kleinschalig bedrijventerrein, verandert dit. De locatie kan uitgroeien tot een interessante

mix van energie en bedrijvigheid. Dit vraagt om een scherpe visie en marktconforme

aanpak.

Belangrijk is aandacht te schenken aan het verwachte profiel van toekomstige

gebruikers. Een potentiële vestiger moet zich kunnen voorstellen wat de toegevoegde

waarde van de locatie is. Waarom is het gunstig ondernemen op deze plek? Wat maakt

deze locatie geschikt voor een woon-werk eenheid? Toekomstige gebruikers van de

locatie willen meer weten van het DNA van het gebied: welke sfeer tref ik er aan? Wat

voor type bedrijven vestigen zich er? Hoe dynamisch is dit gebied?

Aanknopingspunten voor de marketing zijn ligging, bereikbaarheid, (duurzame) energie,

kwalitatief hoogwaardige kleinschalige bedrijfsruimte en het gevoel dat je op een plek

bent met historie die een nieuw leven heeft gekregen. Het ligt daarom voor de hand in

de marketingstrategie voor de Avebe-Wilkens locatie te richten op lokale en regionale

bedrijven / ondernemers, maar ook bedrijven die specifiek voordeel hebben van ligging

naast een energiecentrale.

Leereffecten Avebe Wilkens locatie

Door als gemeente te investeren in infrastructuur, worden private investeerders

verleid tot investeringen / ontwikkeling van de locatie

Innovaties leiden tot slimme herontwikkeling (biovergistingsinstallatie)

Mogelijkheid voor opzetten van een Regionale Energie Maatschappij, hier kan hele

regio, maar zeker ook locatie, direct van profiteren.

Slimme financieringsmodellen om extra inkomsten te genereren (waaronder Esco’s

en verhandelbare rechten).

Als gemeente faciliterende rol, duidelijk voorbeeld van organische

gebiedsontwikkeling.

Page 62: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 59

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

4.3 De Rensel, Oldambt

Enige jaren geleden heeft de openbare ruimte op het bedrijventerrein De Rensel een

grote revitaliseringsoperatie ondergaan. De toegankelijkheid van het bedrijventerrein is

verbeterd, er is een aanzienlijke hoeveelheid nieuw uit te geven bedrijfskavels ontstaan

als gevolg van de uitplaatsing van bedrijven en er zijn bepaalde voorzieningen gecreëerd.

Op de private kavels heeft tot op heden geen verbeteringsslag plaatsgevonden. Hierdoor

maakt het terrein een rommelige indruk. Om de verrommeling tegen te gaan wil de

gemeente Oldambt, in samenwerking met de ondernemers, uitvoering gaan geven aan

revitalisering van de private terreinen. Daarnaast is het de bedoeling om via een

thematische aanpak de heruitgifte van bedrijfskavels mogelijk te maken. Gedacht wordt

bijvoorbeeld aan watergebonden bedrijvigheid. Dit sluit aan bij de ontwikkelingsvisie

Winschoten Waterstad (mede met het oog op de ontwikkeling van Blauwe Stad). Verder

hebben enkele bedrijven aangegeven behoefte te hebben aan uitbreidingsruimte.

Historie

De Rensel is een bestaand bedrijventerrein in de kern Winschoten (gemeente Oldambt).

De naam komt van het voormalige riviertje De Rensel, dat lag in het verlengde van het

Winschoterdiep en later werd gekanaliseerd tot de Trekvaart, de oude loop van het

Winschoterdiep tot de jaren 1950. Het laatste stukje overgebleven Trekvaart ten oosten

van Winschoten wordt nog Rensel genoemd. Het gelijknamige bedrijventerrein ligt langs

dit stukje Trekvaart. Het terrein dateert van begin jaren 20 in de vorige eeuw. De

huidige panden op het terrein variëren in leeftijd grotendeels van ongeveer 30 tot 40 jaar

oud. Enkele nieuwere panden zijn onder meer het bedrijfspand van Synergon Metaal en

enkele opslagboxen en verzamelgebouwen aan de Industrieweg.

Figuur 8: beeldkwaliteit en uitstraling De Rensel

Bron: Stec Groep, 2011; Bewerking: Stec Groep, 2012

Page 63: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 60

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

Uitstraling en ligging

Bedrijventerrein De Rensel ligt aan de oostkant van de kern Winschoten, op ongeveer 2

kilometer afstand van snelweg A-7 (via de N-367). Het bedrijventerrein heeft een matige

tot redelijke uitstraling (uitzonderingen daargelaten, zie ook figuur 8). Kavels worden

veelvuldig gebruikt voor buitenopslag (zichtbaar) en in sommige gevallen staan ook

panden (structureel) leeg. Panden voldoen soms niet meer 100% aan de eisen van

gebruikers. Enkele bedrijven zitten ruim in hun jasje, terwijl andere bedrijven geen

uitbreidingsruimte meer hebben. De uitstraling van de panden is vaak functioneel, ook bij

de entree van de locatie. Vanuit het centrum van

Winschoten rijd je direct tegen een aantal bedrijfspanden

van flinke omvang met functionele uitstraling aan.

Vanuit de andere entree (aan de oostkant) is de

overgang wat rommelig; met de komst van enkele

nieuwe bedrijven (kavels zijn uitgeefbaar) kan dit

veranderen. De entree van het gebied bepaalt in hoge

mate de uitstraling van het bedrijventerrein. De openbare

ruimte in het gebied is niet overal even goed onderhouden. De infrastructuur en

kadevoorzieningen zijn uitstekend (mede als gevolg van een revitalisering door de

gemeente Oldambt). Gras en bermen liggen er daarentegen niet altijd keurig bij. Zie voor

een profiel ook onderstaande tabel.

Profiel bedrijventerrein De Rensel

Panden

Leeftijd pand Het terrein is vanaf begin jaren ’20 in de vorige eeuw ontwikkeld. De

huidige panden op het terrein dateren grotendeels uit de jaren ’70. Enkele

nieuwere panden zijn onder meer het bedrijfspand van Synergon Metaal en

enkele opslagboxen aan de Industrieweg.

Soort pand Het betreft vooral veel loodsen, opslagruimtes en productie en

werkateliers met soms kantoorruimte. Tevens enkele woon/werk panden.

Samenhang tussen

panden

De samenhang tussen de panden ontbreekt. Dit zorgt voor een gevarieerd

bebouwingsbeeld op het terrein. De ontbrekende samenhang heeft een

matige beeldkwaliteit van het terrein als gevolg. De functionaliteit van de

meeste panden is echter goed op orde.

Activiteit Voornaamste activiteiten zijn handel & reparatie, productie, opslag en

bouw.

Onderhoud en

uitstraling

Het onderhoud van de panden is matig. Panden ogen vaak functioneel en

enigszins verouderd en ook een groot deel van de openbare ruimte

(bermen / groen) wordt matig onderhouden. Het terrein krijgt hierdoor

langzaamaan een verouderde uitstraling.

Leegstand Leegstand is aanwezig (max. 10%). Het betreft zowel bedrijfswoningen

als bedrijfspanden.

Huurprijzen Huurprijzen voor bedrijfspanden op De Rensel variëren gemiddeld van circa

30 euro per m² bvo tot maximaal 60 euro per m² bvo.

Kavels

Grootte Grote kavels (>10.000 m²) oplopend tot circa 2,5 ha. Ook enkele kleinere

kavels op het terrein (tot 5.000 m²).

Bebouwings

percentage

Bebouwingspercentage is gemiddeld 70%. Op diverse locaties op het

terrein restruimte / intensiveringsmogelijkheden op de kavels.

Page 64: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 61

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

Opslag (activiteit) Op meerdere locaties opslag op of direct aan de openbare weg. Diverse

kavels worden gebruikt als opslagplaats (onder andere voor militaire

voertuigen). In enkele gevallen (bijvoorbeeld op de kavel van Steenhuis

Recycling) wordt opslag op de kavels zelf slechts deels aan het gezicht

ontrokken wat de beeldkwaliteit niet ten goede komt.

Parkeren Parkeergelegenheid is er op de kavels zelf. Ook langs de kavels zijn

parkeerhavens gerealiseerd. Hier en daar worden auto’s ook langs de

openbare weg geparkeerd.

Verharding De kades en de Industrieweg zijn doorgaans van goede kwaliteit. De

verharding ter hoogte van de betonfabriek is sterk vervuild.

Restruimte Circa 10% van de kavels staat leeg. Inclusief de kavels die momenteel als

opslagruimte fungeren is er ruim 30.000 m² beschikbaar voor

intensivering.

Bron: Stec Groep, 2012

Succesfactoren bedrijventerrein De Rensel

We zien zeker kansen voor De Rensel. Het is een locatie die kwaliteiten heeft en die zich

eigenlijk al bewezen heeft, gezien het aantal bedrijven dat op de locatie reeds gevestigd

is. Hieronder maken we een korte opsomming van de sterke punten van de locatie:

Ligging nabij de snelweg A-7 en de N-367 maakt de locatie aantrekkelijk binnen de

regio Oost-Groningen. Er zijn niet zo veel bedrijventerreinen met ligging nabij een

snelweg in de regio.

Maar ook: ligging in nabijheid van het centrum van Winschoten en nabij een

toekomstige leisure strip langs het water (met onder meer een casino/gokhal en

kleinkunst, theater).

Aanwezigheid van groot aantal (innovatieve) bestaande bedrijven (die al meer dan 10

jaar gevestigd zijn op deze locatie), inclusief bijbehorende werkgelegenheid.

Belangrijk voor de economie van Winschoten en de hele gemeente Oldambt.

De locatie is enkele jaren geleden flink gerevitaliseerd, waardoor openbare weg en

kadevoorzieningen (overigens weinig geschikt voor watergebonden bedrijvigheid door

hoogteverschil van water en land) prima van kwaliteit zijn.

De locatie beschikt over mogelijkheden voor intensivering van bestaande kavels,

daarnaast is er schuifruimte beschikbaar voor bedrijvenen met behoefte aan

uitbreidingsruimte.

Er zijn mogelijkheden voor zowel hergebruik (bijvoorbeeld van bestaande

bedrijfsruimte) als voor nieuwbouw en uitgifte van kavels.

Er is concrete interesse voor de uitgeefbare bedrijfskavels op De Rensel. Enkele

partijen hebben zich reeds bij de gemeente gemeld.

De gemeente Oldambt wil samen met eigenaren / gebruikers, uitvoering geven aan

de revitalisering/opwaardering van private panden en kavels.

De gemeente Oldambt overweegt het schrappen van enkele (zachte) plannen voor

nieuwe bedrijventerreinen, om zo de verhouding tussen vraag en aanbod in de

gemeente, maar ook in de regio, gezonder te maken. Dit zorgt voor minder

concurrentie voor De Rensel.

Page 65: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 62

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

… maar zeker ook risico’s bij herontwikkeling/revitalisering van de private kavels op De

Rensel

Vooralsnog beperkt initiatief vanuit gebruikers/eigenaren voor opwaardering van

private panden en kavels; gemeente kan herontwikkeling stimuleren, maar moet geen

probleemeigenaar en/of initiator worden.

Enkele eigenaren die beschikken over veel restruimte en buitenopslag (en daarmee

sterke invloed hebben op de uitstraling van de locatie) zien geen noodzaak om te

verhuizen en/of hun kavel te verkopen.

Panden en kavels hebben nog te hoge commerciele waarde voor sloop-nieuwbouw

en/of forse herontwikkeling, daar komt bij dat de gemeente Oldambt (maar ook de

regio Oost-Groningen) over meer dan voldoende uitgeefbare nieuwe

bedrijventerreinen beschikt;

Locatie heeft weliswaar te maken met eerste vormen van veroudering, maar is zeker

nog niet afgeschreven (zie ook punt hierboven). Hierdoor is het voor private partijen

of de gemeente te kostbaar om panden of kavels aan te kopen vanuit strategisch

oogpunt (met ook op herontwikkeling van totale gebied).

Aan de randen van de locatie (dichtst nabij het centrum van Winschoten) zijn kavels

allemaal in privaat eigendom en intensief in gebruik. Dit betekent dat op korte termijn

de opwaardering (of andere invulling / verkleuring) van de locatie weinig kans heeft.

In lijn met derde punt: in de regio Oost-Groningen is een overaanbod aan nieuw uit te

geven bedrijventerreinen.

De vraag naar bedrijfsruimte en nieuw uit te geven bedrijfskavels in de regio Oost-

Groningen (en daarmee in Oldambt) neemt sterk af.

Conclusie: ga op deze locatie strategisch te werk!

De Rensel vraagt om een andere aanpak dan de andere

twee business cases in Oost-Groningen. Het betreft hier

een bestaand bedrijventerrein met diverse private

eigenaren / gebruikers. Een forse (her)ontwikkeling is

(zeker financieel) weinig haalbaar en ook niet wenselijk,

zo schatten we in. De uitdaging voor dit project zit in

het verleiden van private partijen om te investeren in

(eigen) pand en kavel. De rol van de gemeente bestaat

vooral uit faciliteren en de juiste mogelijkheden scheppen voor investeringen in het

gebied. De gemeente heeft immers al fors geinvesteerd in de revitalisering van de

locatie. Voor de aanpak voor De Rensel betekent dit in ieder geval:

Een gewenst toekomstbeeld voor de locatie uitwerken op hoofdlijnen, met een beeld

van het gewenste “DNA” en imago van de locatie. Deels verkleuren van de locatie

kan, maar dan wel vanuit een langetermijn strategie. Zo wordt ook duidelijkheid

gecreeerd voor ondernemers en mogelijke investeerders op de locatie. Zonder een

duidelijk toekomstbeeld, zullen eigenaar/gebruikers minder snel geneigd zijn (forse)

investeringen te doen in pand en kavel.

Kracht en kwaliteit, maar ook sociaal-economische waarde van De Rensel goed in

beeld hebben. Wat betekent het bestaande bedrijventerrein voor de economie van

Winschoten en de gemeente Oldambt? Hoe waardevol is deze locatie? Ondanks het

Page 66: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 63

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

feit dat de uitstraling op plekken matig is, zijn er wel bedrijven al lange tijd gevestigd.

Dit heeft zeker ook maatschappelijke betekenis (banen, inkomen, spin-off).

De opwaardering van De Rensel vraagt daarnaast ook om slimme beleidskeuzes

(segmentering, doelgroepen, samenhang met andere uitgeefbare bedrijventerreinen)

binnen de gemeente Oldambt. Daarbij speelt ook de marktbehoefte (waar is vraag

naar?) een centrale rol. Dit moet nader worden onderzocht.

Mogelijkheden om eigenaar/gebruikers te stimuleren te investeren in de locatie

verkennen. Actieve communicatie met eigenaar/gebruikers op de locatie (gebeurt nu

overigens al door de accountmanager).

Vervolgstappen voor De Rensel: hoe nu verder?

1. Zet in op behoud van bedrijventerrein De Rensel met slechts beperkte verkleuring

De uitstraling van bedrijventerrein De Rensel is momenteel vooral functioneel. Het terrein

heeft veelal een matige beeldkwaliteit. Daar staat tegenover dat er meerdere bedrijven

zitten die al langdurig op de locatie gevestigd zijn en belangrijk zijn voor de economie

van de gemeente Oldambt. Het terrein heeft voor de gemeente dan ook een belangrijke

sociaal-economische (of maatschappelijke) functie. Wanneer we kijken naar de

levenscyclus van een bedrijventerrein (figuur 9), valt De Rensel in de tweede fase. Dit is

de moeilijkste fase voor ingrijpen: het vastgoed heeft nog een gemiddeld relatief hoge

commerciele waarde, waardoor verwerving geen optie is.

Figuur 9: levenscyclus van een bedrijventerrein: De Rensel fase 2

Bron: Stec Groep, 2012

Investeren in kwaliteit van de openbare ruimte

(infrastructuur, groen) heeft de voorkeur (en is op De

Rensel al gebeurd), daarnaast kunnen eigenaar/gebruikers

worden gestimuleerd tot investeren in eigen vastgoed.

Juist dit laatste is nu de uitdaging voor het terrein. Gezien

het aantal bedrijven dat op de locatie gevestigd is, maar

ook het feit dat nog bedrijfskavels uitgeefbaar zijn,

adviseren we vooral in te zetten op behoud van de

bedrijfsfuncties op het terrein. Daarbij kan op (middel)lange termijn worden ingezet op

verkleuring van de westelijke kant van de locatie door de ligging nabij het centrum.

Page 67: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 64

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

Hierbij denken we aan meer kleinschalige bedrijfsruimte, mogelijk in combinatie met

leisure activiteiten (aansluitend bij de ontwikkelingen aan de overzijde van het water).

2. Kies voor doelgroepen die passen bij huidige functies op De Rensel

Voor De Rensel zien we vooral kansen voor doelgroepen die goed aansluiten bij de

bestaande gebruikers op de locatie. Hierbij denken we aan bedrijfsruimte (met focus op

meer kleinschalige bedrijfsruimte) en mogelijk op lange termijn enkele woon-werk units

aan de westzijde van de locatie (mits mogelijk en op privaat initiatief). Daarnaast kunnen

de kansen die ‘energie’ biedt worden verkend; het plaatsen van zonnecellen op

leegstaande kavels genereert (tijdelijke) inkomsten. Hiervoor liggen kansen in de regio

Oost-Groningen. Mogelijk kan aan de westkant van de locatie, of in bijzondere panden /

plekken op De Rensel, worden ingezet op leisure en/of horeca activiteiten. Zo ontstaat

meer reuring op de locatie. Voor perifere detailhandel zien we weinig behoefte: u

beschikt al over een locatie voor dit type functies.

Tabel 3: Mogelijke kansrijke doelgroepen voor De Rensel

Doelgroep Kansrijke segmenten? Waarom kansrijk? Markt

vraag

Bedrijfsruimte kleinschalige gebruikers met

een omvang van circa 250 m²

tot 1.000 m² bvo (solitair of

in verzamelgebouw);

middelgrote

bedrijfsgebruikers, gelijk aan

activiteiten zoals nu op het

terrein aanwezig zijn;

Er is in de regio en

gemeente nog behoefte

aan kleinschalige

bedrijfsruimte (mits niet

ook op andere locaties

beschikbaar).

Aansluiten bij bestaande

bedrijfsruimte.

Bedreiging: overaanbod aan

bedrijventerrein in

gemeente en regio!

+

Woon-werk units Woon-werk eenheden van

verschillende soort, in het

bijzonder werken aan huis

(geschakelde woning en

bedrijfshal) en werken bij huis

(woning met losse

bedrijfshal).

Belangrijk om woon en

werkfunctie te koppelen, om

toekomstige ongewenste

situaties (overlast) te

voorkomen.

Past op lange termijn

mogelijk bij westkant van

terrein; meer kleinschalig

en lagere milieucategorie.

Maar let op: behoefte aan

dit type vastgoed is ook

slechts beperkt.

0

Energie Opslag van zonnecellen, als

tijdelijke functie, maar ook

op bijvoorbeeld vervuilde

grond, om zo inkomsten te

generen.

Zonnecellen op daken van

bedrijfspanden om zo

energie te winnen.

inkomsten genereren met

energie en eventueel ook

energierechten

verhandelen (zie business

case Avebe-Wilkens).

+

Page 68: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 65

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

Recreatie / Leisure (specialistische)

fitnessgelegenheid,vanaf

100 tot 500 m² bvo;

kartbaan, lasergame, indoor

skibaan et cetera

stadsstrand met beperkte

horeca;

creëert levendigheid,

reuring;

past goed bij westrand van

locatie;

Maar: slechts beperkte

behoefte.

0

Bron: Stec Groep, 2012

Beperkte retailkansen voor De Rensel

De afstand van De Rensel naar het kernwinkelgebied is te groot om daar onderdeel van te kunnen

uitmaken. De ligging nabij de jachthaven maakt De Rensel mogelijk geschikt voor

themagerelateerde detailhandel, zoals watersport. Aan de Beersteeweg zijn grootschalige

perifere winkels gevestigd zoals Praxis en Kwantum. Overige grootschalige en perifere winkels

liggen nu vrij verspreid over Winschoten. Dit biedt weliswaar enige mogelijkheden voor een

concentratie van het grootschalige winkelaanbod rond de Beersterweg, maar biedt daarmee

weinig kansen voor dit type winkels op De Rensel.

3. Stel als gemeente kaders en faciliteer

Net als bij de herontwikkeling van de Avebe-Wilkens locatie in de vorige business case,

moet ook voor opwaardering van De Rensel rekening worden gehouden met een langere

doorlooptijd. De gemeente Oldambt beschikt slechts

over een beperkte grondpositie, daarbij is de gemeente

min of meer afhankelijk van de bereidheid van

eigenaar/gebruikers voor investeringen in de locatie. Ook

hier spreken we van organische gebiedsontwikkeling,

waarbij een dominante rol is voor eindgebruikers en een

faciliterende rol voor de gemeente Oldambt. Er is sprake

van zogenaamde uitnodigingsplanologie, waarbij de

gemeente op hoofdlijnen bepaalt waar ruimtelijk wel of geen veranderingen gewenst zijn

op De Rensel, met het oog op de lange termijn en te beschermen van waarden. Binnen

de kaders op hoofdlijnen stelt de gemeente zich uitnodigend en faciliterend op tegenover

private initiatiefnemers. Zo worden partijen die willen investeren, ook uitgenodigd dit te

doen en zeker niet afgeremd. We zien een viertal rollen, vergelijkbaar met de rollen uit

de business case voor de Avebe-Wilkens locatie, voor de gemeente Oldambt hierbij (zie

tabel hieronder).

Rol Toelichting

Communicatief Maak samen met ondernemers op De Rensel een toekomstbeeld van de

locatie. Dit moet vooral verbeelden en inspireren (‘DNA’). Hoe ziet het

bedrijventerrein er op korte en (middel)lange termijn uit? En wat moet er

dan gebeuren? Zet hierbij vooral in op behoud van de bedrijfsfuncties!

Zorg voor een begeleidingsclub van enkele sleutelondernemers op het

terrein. Zij zijn eerste aanspreekpunt vanuit de gemeente.

Organisatorisch Maak rollen duidelijk! Gemeente faciliteert en stelt kaders, maar maakt

ontwikkelingen ook zeker mogelijk op de locatie. Er is een

accountmanager vanuit de gemeente die private initiatieven soepel door

de gemeente leidt en zich intern ook hard maakt voor ontwikkeling van

de locatie.

Page 69: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 66

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

Financieel-

economisch

De gemeente heeft geen financiele rol. Mogelijk kan de gemeente

subsidie verlenen voor een gevel-tot-gevel aanpak. Daarnaast investeert

de gemeente ‘slechts’ in de openbare ruimte.

Juridisch

planologisch

Flexibiliteit in het bestemmingsplan, om zo investeringen mogelijk te

maken (bijvoorbeeld via value capturing). Maar mogelijk ook ander type

functies (zie ook doelgroepen tabel), om zo mogelijkheden van

verkleuring van terrein meer vorm te geven (waardoor westzijde van

terrein meer aansluit bij centrum van Winschoten). Negatief bestemmen

is hier ook een optie.

Segmentering van bedrijventerreinen om zo locaties met een specifiek

label te maken; dit betekent bijvoorbeeld ook om specifieke functies

(zoals bedrijfsverzamelgebouwen) enkel nog op bestaande

bedrijventerreinen (voor herontwikkeling) toe te staan.

(Bron: Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en Urhahn Urban Design, 2012; Bewerking: Stec

Groep, 2012)

4. Inventariseer en verleid: genereer inkomsten!

Begin met het in kaart brengen van eigenaren en gebruikers, hun verwachtingen en

motivatie om nu wel of niet te investeren in pand en kavel. Maak duidelijk dat de huidige

uitstraling van het bedrijventerrein de kwaliteit niet ten goede komt. Maak de rol van de

gemeente duidelijk: de gemeente is geen investeerder, maar denkt graag mee en biedt

flexibiliteit voor investeringen vanuit het bestemmingsplan. We zien meerdere

mogelijkheden om eigenaar/gebruikers te verleiden tot investeringen:

Mogelijk kan met behulp van een gevel-tot-gevel subsidie de eigenaar/gebruikers

worden gestimuleerd om te investeren in kwaliteit van pand en kavel (zie ook

onderstaande box 10).

Box 10: gevel-tot-gevel subsidie

Er zijn in de praktijk goede ervaringen met een subsidieregeling van (tot bijvoorbeeld maximaal

15.000 euro per kavel of individuele eigenaar) als stimulans om ondernemers over de streep te

trekken zelf fors te investeren in de uitstraling van de huisvesting. Het effect is tweeledig; het

profiel van het terrein wordt verbetert, en doordat ondernemers flink investeren in de uitstraling

krijgen panden een hogere commerciële waarde en een hogere toekomstwaarde. Het stimuleert

ondernemers langer op het terrein gevestigd te blijven. De ervaring leert dat een dergelijke

regeling aan te raden is omdat het vliegwieleffect voor het terrein als geheel relatief fors is,

gezien de omvang van de subsidiesom

Daarnaast kan ruimte worden geboden voor intensivering van bedrijfsruimte en

andere vormen van value capturing (waaronder het herontwikkelen van grootschalige

panden in geschakelde, kleinschalige units met een

hogere verdiencapaciteit of herverkavelen van grote

kavels bijvoorbeeld). Overleg met de

eigenaar/gebruikers wie initiatief neemt, wie

(her)ontwikkelt en welke condities de gemeente kan

scheppen en welke randvoorwaarden gelden ten

aanzien van publieke waarden (bijvoorbeeld milieu en

omgeving).

Page 70: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 67

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

Tijdelijk ander gebruik van (leegstaande) panden toestaan. Bijvoorbeeld voor ruimte

voor particuliere opslag, kunst, cultuur en leisure. Dit zorgt voor reuring op de locatie

en voorkomt dat een pand in kwaliteit nog verder achteruit gaat. Daarbij levert een

tijdelijke functie een (beperkte) cash-flow op. Dit vraagt om het flexibel hanteren van

het bestemmingsplan en regelgeving.

Voor enkele leegstaande kavels op de locatie kan worden ingezet op een tijdelijke

exploitatie. Hierbij kan gedacht worden aan exploiteren met een tijdelijke functie

(voor 10 of 20 jaar) om zo inkomsten te generen. Een voorbeeld is het plaatsen van

zonnecellen op een kavel en zo ook energie te leveren. Natuurlijk kunnen ook

zonnecellen op de daken van bestaande panden worden geplaatst, om zo extra

inkomsten te genereren vanuit energie.

Bestaande leegstaande kavels kunnen worden uitgegeven en bebouwd. Op De

Rensel liggen meerdere kavels braak. Nieuwe ontwikkelingen kunnen het gebied een

impuls geven. Bestaande panden kunnen worden verhuurd. Echter, in praktijk blijkt

dat verhuur van bestaand vastgoed moeizaam verloopt.

Panden / kavels met de minste uitstraling kunnen worden ingepakt. Door het

aanplanten van groene stroken of het plaatsen van (creatieve) afscherming kan

‘verstorende’ bedrijvigheid uit het zicht onttrokken worden. De beeldkwaliteit en de

uitstraling krijgen hiervan een impuls, wat een positieve invloed kan hebben op

ontwikkeling van De Rensel.

Bijzondere gebouwen, zoals het voormalige graanpakhuis aan de Oosterhavenkade,

kunnen mogelijk worden gebruikt voor een andere

functie. Een dergelijk landmark kan een impuls zijn

voor een gebied. We denken aan bijvoorbeeld een

(tijdelijke) invulling met horeca, kunst of cultuur. Ook

de combinatie van een leegstaand pand met de

aanleg van een stadsstrand is een optie. Voor relatief

weinig geld kan op een dergelijke manier een

aantrekkelijke horeca/leisure activiteit worden

geëxploiteerd.

Ook afwachten en niks doen is een mogelijkheid! Wanneer een eigenaar niet wil

investeren in verouderde bedrijfsruimte, kunt u dit als gemeente moeilijk afdwingen.

Geduld hebben en rustig afwachten (‘verelendung’) is misschien dan wel het beste

advies. Wanneer bedrijfsruimte verder verouderd, neemt de commerciële waarde (en

verwevingskosten) verder af, waardoor mogelijk in de toekomst herontwikkeling

financieel meer haalbaar is (zie ook figuur 9).

5. Ten slotte: mogelijkheid voor opzetten van gebiedsVVE verkennen

Mogelijk kan een ‘vrijwillige BIZ’ worden opgericht op De Rensel, waarbij de gemeente

Oldambt niet direct betrokken is en het ondernemersfonds in beheer van de

ondernemers op de locatie is. Het gaat dan om een gebieds VVE. Dit vraagt wel om

organisatie van eigenaren in het gebied in een vereniging. Daarbij hoort ook een

Page 71: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 68

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

regelmatig verplichte afdracht. De VvE spaart hiermee om investeringen in de

‘gemeenschappelijke’ openbare ruimte te kunnen doen. De gemeente zorgt voor een

startkapitaal en stort een reguliere vierkante meterprijs. Daarnaast moeten alle eigenaren

het eens zijn met een investering voordat die wordt gedaan. Op deze manier kan op

structurele wijze worden geïnvesteerd in de kwaliteit van de locatie. Ook heeft een

gebiedsVVE als voordeel dat eigenaar/gebruikers op de locatie verenigt zijn, waardoor

communicatie met de gemeente vereenvoudigt.

Leereffecten De Rensel

Niet overal inzetten op ontwikkeling naar ander type functies: De Rensel als

bedrijventerrein behouden is zeker waardevol!

Als gemeente vooral faciliteren en kaders stellen; samen met eigenaar/gebruikers in

het gebied een strategie/visie (ter inspiratie) maken voor de gewenste toekomst van

de locatie.

Eigenaren verleiden om te investeren in hun pand en kavel, maar niet ten koste van

alles. Er zijn meerdere mogelijkheden hiervoor. Echter, geduld is een schone zaak!

Tijdelijke functies toestaan en flexibel zijn in het bestemmingsplan om dynamiek te

krijgen in het gebied. Daarbij hoort ook een sterke segmentatie van de

bedrijventerreinen in de gemeente en regio en streven naar een gezonde vraag-

aanbod verhouding op de bedrijfsruimtemarkt.

Page 72: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 69

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

5. NAGERECHT: LEEREFFECTEN VERZAKELIJKING OOST-

GRONINGEN

Inmiddels zijn we aangekomen bij het laatste gerecht binnen dit menu: het nagerecht.

Het nagerecht is een ideaal moment om terug te kijken op voorgaande gerechten. Wat

viel op? Welk gerecht viel het meest in de smaak? Wat is echt bij gebleven? Het

nagerecht in deze handreiking gaat in op de vijf algemene leereffecten van de pilot

verzakelijking voor de regio Oost-Groningen.

1. Regionaal de neuzen dezelfde kant op en focus op een gezonde markt voor

bedrijventerreinen

De regio Oost-Groningen beschikt u over meer dan 190 hectare netto aan plannen voor

nieuwe bedrijventerreinen. Ter vergelijking: gemiddeld geeft de regio Oost-Groningen de

laatste vijf jaar ongeveer 5 tot 6 hectare bedrijventerrein uit (bron: IBIS, 2012).

Daarmee heeft de regio een flinke overcapaciteit. Ook kwalitatief is er een mismatch op

de markt voor bedrijventerreinen in de regio. Daarnaast kost de herstructurering van

bedrijventerreinen de regio veel geld: al met al is ingeschat (op basis van landelijke

kengetallen) dat de kosten voor herstructurering van de verouderde bedrijventerreinen in

Oost-Groningen een investering van ruim 130 tot 150 miljoen euro bedragen. Dit is

exclusief opbrengsten uit heruitgifte van vrijkomende kavels. De opgave is fors, naar

schatting is zo’n 250 hectare bedrijventerrein verouderd. Daarbij zijn ook panden die

helemaal niet meer worden gebruikt (zoals oude strokartonfabrieken,

aardappelverwerkingsfabrieken of voormalige Philips panden).

Om de economie van Oost-Groningen een impuls te geven en te streven naar een

gezonde vraag-aanbod verhouding (zowel kwantitatief als kwalitatief) heeft de regio

Oost-Groningen het convenant bedrijventerreinen opgesteld. Hierbij staat

marktstructurering centraal. Zoals al bleek tijdens het voorgerecht is marktstructurering

in de regio Oost-Groningen essentieel om private investeringen uit te lokken en te

stimuleren. Dit betekent een sterke regionale aanpak van de bedrijventerreinenmarkt en

flink de handen uit de mouwen! Belangrijk hierbij is om vanuit het regioperspectief te

opereren; gezamenlijk staan de gemeenten sterker dan ieder individueel. Oftewel,

regionaal de neuzen dezelfde kant op en in actie voor een gezonde markt.

2. Focus op enkele kansrijke projecten als regio, niet op een veelvoud

Natuurlijk is ook in Oost-Groningen de economische crisis hard voelbaar. Desalniettemin

zijn er in de regio voldoende ideeën voor herstructurering/herontwikkeling van

bedrijventerreinen. Echter, naast ideeën zijn er nog meer knelpunten en belemmeringen.

Belangrijk is om keuzes te maken binnen de bestaande voorraad, beter de focus op twee

of drie sterke projecten, dan op heleboel tegelijkertijd. Van enkele succesvolle projecten

krijgt de regio meer energie dan op een veelvoud van projecten die slechts moeizaam

verlopen en waar weinig resultaten worden geboekt. Focus is dus, zeker ook in Oost-

Groningen, erg belangrijk. Kies in eerste instantie voor projecten waar relatief eenvoudig

Page 73: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 70

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

resultaat te behalen is (‘benut het laaghangend fruit’), werk daarna pas een project

verder uit. Ambitie is prima, maar begin op realistisch en praktisch!

3. Lef tonen, out of the box denken en partijen bij elkaar brengen

Juist in een regio met minder markt, waar het momenteel extra lastig is om

ontwikkelingen van de grond te krijgen, zijn slimme innovaties nodig en moet niet blijven

hangen in standaard oplossingen. Out-of-the-box denken is dan essentieel om iets van

de grond te krijgen. De regio Oost-Groningen is zich hiervan bewust; er zijn meerdere

voorbeelden van projecten waar is en wordt gezocht naar slimme oplossingen en

strategieën.

Een voorbeeld is de herontwikkeling van de voormalige Avebe locatie in Veendam. De

silo’s worden nu gebruikt voor opslag van biomassa, zodat hier weer energie uit kan

worden opgewekt met behulp van biovergisting. Maar bijvoorbeeld ook het vullen van

vervuilde grond met zonnecellen voor een tijdelijke periode van tien tot twintig jaar om

zo inkomsten te genereren. Of het benutten van kansen op een voormalige Philips

locatie in Stadskanaal en inzetten op het behouden en versterken van een bestaand

bedrijventerrein met ondernemers. Juist in een regio als Oost-Groningen is het behouden

van bedrijven, werknemers en economie essentieel.

Voor de gemeenten in de regio vraagt dit om een nieuwe, faciliterende rol met een

sterke focus op bestaand vastgoed. Focus op ‘uitnodigingsplanologie’ in plaats van de

‘reguliere’ toelatingsplanologie. Stimuleren, faciliteren, partijen bij elkaar brengen en

sterk accountmanagement (‘als een hotelier’) zijn de nieuwe kernbegrippen voor het

bedrijventerreinenbeleid van gemeenten en regio om private investeringen los te krijgen.

Dit kan best even duren en gebeurt niet van de ene op de andere dag, maar kan met

behulp van een aantrekkelijke visie (gebaseerd op het toekomstig DNA van een gebied)

voor iets moois zorgen voor de regio en gemeenten.

4. Zoek naar sterke partners met een groot regionaal netwerk en veel lokale knowhow

(actieve partijen, maar ook actieve gemeente)

Lokale en regionale kennis en know-how blijkt in een regio als Oost-Groningen zeer

belangrijk. Het is belangrijk dat een beheerder, ontwikkelaar of belegger kennis heeft van

en binnen het gebied. Een uitgebreid netwerk is nodig om bestaande locaties opnieuw

een impuls te geven. Een goed voorbeeld hiervan zijn de huidige plannen op de

Avebe/Wilkens locatie in Veendam, waar met lokale know-how en expertise een

herontwikkelingsplan concreet van de grond komt (samen met meerdere lokale partijen /

eigenaren). Ook voor Mercuriuspark is een aanjager uit de regio (of een ‘hotelier’) een

belangrijke succesvoorwaarde. Grote landelijke vastgoedmarktpartijen merken dat het

steeds lastiger is om geld te verdienen met het (her)ontwikkelen van bedrijfsgronden in

Oost-Groningen: het vraagt veel aandacht en regionale expertise. Juist voor partijen die

al van oudsher actief zijn in Oost-Groningen en regio en de aanwezige partijen en

gebruikers kennen, lijkt juist nu in tijden van economische crisis, meer potentie.

Page 74: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 71

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

5. Ten slotte: nieuwe manieren benutten om geld te verdienen!

Er zijn verschillende manieren om geld te verdienen aan bestaande bedrijventerreinen.

Voor Oost-Groningen betekent dit, zoals reeds eerder genoemd, niet alleen denken

vanuit nieuwbouw, maar juist ook bestaand vastgoed tweede kans geven en daar

verdienmodel aan koppelen (zoals met de biovergistingsinstallatie op de Avebe/Wilkens

locatie in Veendam of de voormalige Philips locatie in Stadskanaal). Dit vraagt om

slimme constructies: zoals als gemeente infrastructuur mogelijk maken (nieuwe

ontsluiting in Veendam), waardoor ondernemers investeren in een gebied. Of een

steekhaven aanleggen waardoor schepen kunnen keren, zodat voor ondernemers een

locatie aan aantrekkelijkheid wint en bedrijven zich zullen vestigen.

Daarnaast gaat het lang niet meer alleen om ingrepen met een korte terugverdientijd, die

leiden tot verhoging van de commerciële waarde van het gebied, en meer georiënteerd

zijn op de cashflow die gerelateerd is aan de grondexploitatie en de herontwikkeling van

vastgoed. Juist de inzet op gebiedsexploitatie(s) vanuit een beleggers perspectief waarin

het accent breder ligt op kasstromen om rendement in een gebied te maken,

voortkomend uit revitalisering en groot onderhoud, toevoegen van services,

energiebesparingsdiensten (esco’s), parkmanagement nieuwe stijl (musco’s), oftewel

kasstromen uit de exploitatie van aanvullende functies op het terrein, bieden kansen

voor de herontwikkeling van bedrijventerreinen in Oost-Groningen.

Dit is misschien wel de belangrijkste les uit deze pilot verzakelijking en per definitie een

goed voorbeeld van verzakelijking in de praktijk… en zorgt misschien wel voor een

nieuwe, aantrekkelijke toekomst voor (bestaande) bedrijventerreinen in Oost-Groningen!

Page 75: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 72

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

BIJGERECHT:

CONVENANT BEDRIJVENTERREINEN OOST-GRONINGEN

PARTIJEN

1. Gemeente Bellingwedde, vertegenwoordigd door de portefeuillehouder Economische

Zaken, de heer J. Buiter.

2. Gemeente Menterwolde, vertegenwoordigd door de portefeuillehouder Economische

Zaken, de heer J.H. Batelaan.

3. Gemeente Oldambt, vertegenwoordigd door de portefeuillehouder Economische Zaken,

de heer K. van Leeuwen.

4. Gemeente Pekela, vertegenwoordigd door de portefeuillehouder Economische Zaken, de

heer H. Hemmes.

5. Gemeente Stadskanaal, vertegenwoordigd door de portefeuillehouder Economische

Zaken, mevrouw B.A.H. Galama.

6. Gemeente Veendam, vertegenwoordigd door de portefeuillehouder Economische Zaken,

de heer H.J. Schmaal.

7. Gemeente Vlagtwedde, vertegenwoordigd door de portefeuillehouder Economische

Zaken, de heer H. Kuipers.

8. Provincie Groningen, vertegenwoordigd door de portefeuillehouder Economische Zaken,

mevrouw W.J. Mansveld.

komen overeen als volgt:

Page 76: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 73

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

CONSIDERANS

Met dit convenant beogen partijen een actieve regionale samenwerking te voeren ten

behoeve van een optimale ruimtelijk-economische ontwikkeling van de regio Oost-

Groningen.

Partijen beogen gezamenlijk te streven naar het versterken en profileren van de

economische positie van de regio Oost-Groningen. Hiervoor maken de partijen afspraken

over het verbeteren van de kwaliteit van bedrijventerreinen door herstructurering en over

het aanbieden van voldoende, goed gesegmenteerde, bedrijventerreinen.

Partijen erkennen dat bedrijventerreinen een hoge maatschappelijke waarde6 hebben en

dat daarom het behouden en verbeteren van kwaliteit, functionaliteit en waarde van

bedrijventerreinen van groot belang is.

Partijen constateren dat het bij regionale samenwerking door aanbieders van

bedrijventerreinen in Oost-Groningen voor bedrijventerreinenbeleid essentieel is om

concrete afspraken te maken over kwaliteitsverbetering. Bedrijfsruimtegebruikers hebben

een bovenlokale oriëntatie; dit vraagt om regionaal beleid en afstemming. Daarnaast kan

door de samenwerking tussen gemeenten en provincie in Oost-Groningen de

complementariteit van het aanbod aan bedrijventerreinen (specifieke kenmerken)

optimaal worden benut.

Partijen zullen bedrijven, zijnde gebruikers en eigenaren, nauw betrekken bij de lokale

ontwikkelplannen van nieuwe bedrijventerreinen en de herstructureringsopgave.

Partijen zien in dat imago van een regio een belangrijke factor is bij locatiebeslissingen

van bedrijven, waardoor sterke samenwerking tussen gemeenten en provincie, en met

private partner(s), op de schaal van de regio Oost-Groningen belangrijk is.

Partijen betrekken (zo nodig) ook private partijen met een substantiële grondpositie op de

bedrijventerreinen bij de afspraken van dit convenant en bewegen deze partijen om aan

te sluiten bij het convenant. Dit is ook onderdeel van de pilot verzakelijking in de regio

Oost-Groningen.

Partijen onderkennen dat concurrentie op grondprijs tussen gemeenten binnen de

(sub)regio ongewenst is. Regionale afspraken over planning en beleid van

bedrijventerreinen zijn er om onderlinge concurrentie tegen te gaan en als regio,

gemeenten en private partij(en) samen een sterke positie in te nemen, waarbij betrokken

partijen een marktconforme grondprijs vaststellen die overeenkomt met de grondwaarde.

6 Bedrijventerreinen hebben een belangrijk aandeel in de regionale werkgelegenheid; ongeveer

30% van de werkgelegenheid komt van ondernemingen gevestigd op bedrijventerreinen (én

circa 50% van de werkgelegenheid in Oost-Groningen is direct en indirect terug te leiden naar

bedrijventerreinen). Daarnaast hebben bedrijventerreinen een belangrijke financiële betekenis

(bijvoorbeeld in toegevoegde waarde per hectare) en een hoge sociaal-economische betekenis

(het aandeel jongeren en ouderen met een lagere opleiding is relatief bovengemiddeld op

bedrijventerreinen).

Page 77: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 74

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

Partijen erkennen de essentie van het uitvoeren van de systematiek van de SER-ladder bij

het streven naar zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik en sluiten daarmee aan op het

convenant bedrijventerreinen van Rijk/IPO/VNG en het Provinciaal Omgevingsplan (POP)

en de Provinciale Omgevingsverordening (POV) van de provincie Groningen.

REGIONALE AFSPRAKEN

1. Partijen spreken af dat binnen de regio Oost-Groningen vraag en aanbod van

bedrijventerreinen zowel kwalitatief als kwantitatief wordt afgestemd; daarbij zullen de

bedrijventerreinen worden gesegmenteerd in terreinen met onderscheidende

terreinprofielen (zie bijlage 2 en 3), aansluitend op de huisvestingseisen en -wensen van

ondernemers, zoals beschreven in de investeringsagenda Oost-Groningen.

2. Gezamenlijk zoeken partijen dit jaar naar passende oplossingen om te komen tot een

gezonde verhouding tussen vraag en aanbod op de bedrijfsruimtemarkt (kwalitatief en

kwantitatief). Hiervoor worden de behoefteraming en aanbodgegevens geactualiseerd.

Wanneer blijkt dat (zachte) plannen moeten worden ingetrokken of uitgesteld, worden de

mogelijkheden voor (financiële) compensatie binnen de regio onderzocht. Hiermee

streven de betrokken partijen naar een marktconforme balans tussen vraag en aanbod op

de regionale bedrijfsruimtemarkt (zie ook bijlage 2 en 3).

3. Partijen maken op (sub)regionaal niveau een prioritering voor zowel de te herstructureren

bedrijventerreinen als van de nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen. Hierbij wordt

aangesloten bij de investeringsagenda Oost-Groningen en bij het provinciaal

herstructureringsprogramma (PHP) (zie ook bijlage 1 en 2). Nieuw te ontwikkelen

bedrijventerreinen worden, nog voor de goedkeuring door de gemeenteraad, door de

partijen7 afgestemd.

4. Partijen kiezen voor het hanteren van de residuele grondwaardemethodiek bij het bepalen

van de waarde van de grond. Hierbij wordt gebruik gemaakt van dezelfde handleiding

voor grondprijsbenadering, waarin ook uitgangspunten voor grondprijsdifferentiatie en

onderhandelingsmarges staan (handreiking grondprijsmethodiek Oost-Groningen). De

uitgifteprijzen van (uitgeefbare) bedrijventerreinen worden volgens deze

grondwaardemethodiek vastgesteld en vervolgens jaarlijks gefaseerd aangepast. Binnen

twee jaar na ondertekening van het convenant zijn de grondprijzen in de regio Oost-

Groningen gelijk aan de residuele grondwaarde. Voor 31 december 2012 starten de

partijen met het opnieuw vaststellen van de grondprijzen op basis van de residuele

grondwaardemethodiek.

5. Partijen spreken af dat (mogelijke) meeropbrengsten8 (ten opzichte van het peilmoment)

van grondverkoop van uitgeefbare bedrijventerreinen9 (door het hanteren van de

7 Inclusief toetsing op basis van de SER-ladder bij de provincie Groningen. 8 Dit geldt voor de meeropbrengsten aan de opbrengstenkant van de grondexploitatie. Eventuele

meeropbrengsten worden dus niet verdisconteerd met kosten uit de exploitatie. 9 Het betreft hier (vooralsnog) alleen de grondverkoop van uitgeefbare bedrijventerreinen die

volledig in eigendom zijn van (een van) de betrokken partijen in dit convenant en/of uitgeefbare

bedrijventerreinen die volledig worden uitgegeven door (één van) de partijen.

Page 78: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 75

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

residuele grondwaardemethodiek) worden gereserveerd voor kwaliteit op

bedrijventerreinen (zowel nieuw als bestaand/verouderd).

6.

a. Partijen in de subregio Oldambt en de subregio Stadskanaal/Vlagtwedde/

Bellingwedde kiezen voor het subregionaal verevenen van de (mogelijke)

meeropbrengsten3 van grondverkoop van uitgeefbare bedrijventerreinen4. De

(mogelijke) meeropbrengsten worden vanaf 1 januari 2013 gereserveerd in een

subregionaal investeringsfonds en worden vervolgens binnen de subregio benut voor

de te herstructureren bedrijventerreinen met de hoogste prioriteit (zie afspraak 3).

b. De gemeenten Menterwolde, Pekela en Veendam kiezen op termijn voor het

subregionaal verevenen van de (mogelijke) meeropbrengsten3 van grondverkoop van

uitgeefbare bedrijventerreinen4. Vanaf 1 januari 2013 worden de (mogelijke)

meeropbrengsten van grondverkoop van uitgeefbare bedrijventerreinen binnen de

eigen gemeente benut voor de herstructurering van bedrijventerreinen. Op het

moment dat de gemeenten Menterwolde, Pekela en Veendam de residuele

grondwaardemethodiek hanteren bij het bepalen van de waarde van de grond voor

uitgeefbare bedrijventerreinen én de (mogelijke) meeropbrengsten van grondverkoop

van uitgeefbare bedrijventerreinen (in een gemeentelijk revitaliserings /

investeringsfonds10) worden gereserveerd voor de herstructurering van

bedrijventerreinen, worden door de drie gemeenten nadere afspraken gemaakt over

de invulling van het subregionaal investeringsfonds.

7. Partijen maken afspraken over de wijze waarop regionale marketing en acquisitie wordt

opgezet en versterkt. Hierbij wordt, indien mogelijk, aangesloten bij bestaande afspraken

en initiatieven.

8. Jaarlijks maken de partijen afspraken over:

- het moment van planvorming en uitgifte van uitgeefbare bedrijventerreinen;

- de aangeboden kwaliteit (segmentering/profiel);

- de aangeboden kwantiteit;

- de fasering van het planaanbod/de plancapaciteit.

9. Partijen spreken de intentie uit om samen expertise te delen en ook samen te werken bij

andere kwaliteitsverbeterende initiatieven zoals parkmanagement, duurzaamheid en

beeldkwaliteit.

10. Partijen zijn ermee akkoord dat aanvullende afspraken op (sub)regionaal niveau mogelijk

zijn, mits niet strijdig met de regionale afspraken in dit convenant en het ruimtelijk beleid

van de provincie, zoals vastgelegd in het Provinciaal Omgevingsplan (POP) en de

Provinciale Omgevingsverordening (POV) van de provincie Groningen.

3 Dit geldt voor de meeropbrengsten aan de opbrengstenkant van de grondexploitatie. Eventuele

meeropbrengsten worden dus niet verdisconteerd met kosten uit de exploitatie.

4 Het betreft hier (vooralsnog) alleen de grondverkoop van uitgeefbare bedrijventerreinen die

volledig in eigendom zijn van (een van) de betrokken partijen in dit convenant en/of uitgeefbare

bedrijventerreinen die volledig worden uitgegeven door (één van) de partijen. 10 De gemeente Veendam beschikt hiervoor al over een revitaliseringsfonds.

Page 79: menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 76

Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

EVALUATIE EN WERKING

Dit convenant wordt aangegaan voor een periode van vijf jaar. Een jaar na invoering van

het convenant wordt geëvalueerd of de afspraken worden nageleefd en of de werking

overeen komt met het doel en de verwachtingen. Indien de evaluatie of andere externe

omstandigheden daartoe aanleiding geven, kan het convenant tussentijds worden

bijgesteld.

De bij het convenant betrokken partijen komen jaarlijks bij elkaar om te evalueren en de

voortgang van het convenant te bespreken.

Voor de besluitvormingsprocedure voor uitvoering van de afspraken binnen het

convenant is goedkeuring door de meerderheid van alle betrokken partijen nodig. Ook

wijzigingen of aanvullingen op het convenant zijn slechts mogelijk met instemming van

de meerderheid van alle betrokken partijen. Dit convenant kan worden aangehaald als

‘convenant bedrijventerreinen Oost-Groningen 2012-2017’

Partijen kunnen op tekortkoming in de nakoming van dit convenant of van afspraken die

daarmee samenhangen, bij de burgerlijke rechter geen beroep doen.

Een onafhankelijke commissie van experts wordt ingezet om te bepalen of alle partijen

zich aan de afspraken uit het convenant houden. De partijen stellen gezamenlijk deze

commissie samen.

Wanneer een jaar na invoering van het convenant bij evaluatie blijkt dat partijen zich

onvoldoende aan de afspraken houden, wordt in gezamenlijk overleg door de partijen

(met hulp van de commissie van experts) de mogelijkheid van het hanteren van een

sanctiemaatregel onderzocht. De sanctieregeling heeft betrekking op afwijkingen bij het

hanteren van de residuele grondprijsmethode uit dit convenant en betreft het aanvullen

van de totale grondprijs in de betreffende transactie tot aan de residuele waarde.

Wanneer een partij wil toetreden of zich niet langer wil verbinden aan het convenant,

wordt in overleg met de partijen besloten wanneer een partij kan uitstappen of toetreden.

Uitstappen of toetreden tot het convenant kan jaarlijks bij de evaluatie van het

convenant. Partijen moet echter wel minimaal 2 maanden van tevoren met gegronde

redenen aangeven waarom zij geen of juist wel partij willen zijn in het convenant. De

partijen besluiten in onderling overleg of bijstelling van het convenant hiervoor

noodzakelijk is.

Dit convenant treedt in werking met ingang van de dag na ondertekening.