menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

download menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

of 79

  • date post

    11-Jan-2017
  • Category

    Documents

  • view

    212
  • download

    0

Embed Size (px)

Transcript of menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

  • 2012

    gemeente Bellingwedde

    gemeente Menterwolde

    gemeente Oldambt

    gemeente Pekela

    gemeente Stadskanaal

    gemeente Veendam

    gemeente Vlagtwedde

    provincie Groningen

    menukaart voor verzakelijking

    bedrijventerreinen Oost-Groningen

    denken als een belegger in Oost-Groningen

    -CONCEPT EINDVERSIE-

  • Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

    Denken als een belegger in Oost-Groningen

  • INHOUDSOPGAVE

    SAMENVATTING 1

    1. APERITIEF 4

    1.1 Aanleiding 4

    1.2 Leeswijzer 5

    2. VOORGERECHT: PRIVATE INVESTERINGEN STIMULEREN 6

    2.1 Stap 1: Structureer uw regionale markt voor bedrijventerreinen en

    kies voor flankerend beleid dat investeringen uitlokt 6

    2.2 Stap 2: Denk vanuit een vastgoedbril en prikkel private investeerders 12

    2.3 Stap 3: Zorg dat uw bedrijventerreinen goed op orde zijn en blijven 18

    3. TUSSENGERECHT: WAARDECREATIE OP BEDRIJVENTERREINEN IN OOST-

    GRONINGEN 19

    4. HOOFDGERECHT: DRIE BUSINESSCASES IN OOST-GRONINGEN 34

    4.1 Mercurius Business Park 34

    4.2 Avebe/Wilkens locatie, Veendam 46

    4.3 De Rensel, Oldambt 59

    5. NAGERECHT: LEEREFFECTEN VERZAKELIJKING OOST-GRONINGEN 69

    BIJGERECHTEN

    Convenant Bedrijventerreinen Oost-Groningen

  • Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 1 Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

    SAMENVATTING

    Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen

    1. Aperitief

    Private investeringen op bedrijventerreinen uitlokken

    De regio Oost-Groningen wil private initiatieven bevorderen om bestaande

    bedrijventerreinen te herontwikkelen, maar ook nieuwe bedrijventerreinen voldoende

    toekomstbestendig te houden. De regio ziet hier voor zichzelf een belangrijke initirende

    en stimulerende taak weggelegd. Met dit doel heeft de regio in juli 2012 het convenant

    bedrijventerreinen Oost-Groningen ondertekend en is het de pilot verzakelijking Oost-

    Groningen gestart. Vanuit de pilot verzakelijking is voor en door de regio een handreiking

    opgesteld in de vorm van een menukaart. Deze menukaart bestaat uit meerdere

    gerechten die allen gericht zijn op het creren van meerwaarde en het stimuleren van

    private investeringen op (bestaande) bedrijventerreinen in Oost-Groningen, maar

    tegelijkertijd zeker ook bruikbaar zijn voor de rest van Nederland!

    2. Voorgerecht

    Basis moet op orde zijn

    Om (vastgoed)marktpartijen, maar ook eigenaar/gebruikers, te stimuleren tot

    investeringen op bestaande bedrijventerreinen moeten een aantal onderdelen zeker op

    orde zijn. Voor Oost-Groningen gaat het met name om marktstructurering, meer

    (bestaand) vastgoed denken en er voor zorgen dat bestaande bedrijventerreinen goed

    onderhouden zijn.

    Marktstructurering belangrijk om te komen tot waardecreatie

    Een gezonde verhouding tussen vraag en aanbod op de bedrijfsruimtemarkt, zowel

    kwantitatief als kwalitatief, is de sleutel tot meer private investeringen. Daarnaast is het

    verstandig om op een flexibele manier om te gaan met het bestemmingsplan, zodat

    investeringen ook daadwerkelijk mogelijk worden gemaakt. Actief accountmanagement

    (als een hotelier) wordt daarbij gevraagd om partijen te faciliteren en te simuleren om

    te komen tot een succesvolle businesscase. Al met al geldt dat marktstructurering voor

    Oost-Groningen een centraal begrip is om te komen tot succesvolle

    financieringsarrangementen (en daarmee waardecreatie) op bedrijventerreinen. Het gaat

    dan om een indirecte manier van sturen gericht op goede (financile) randvoorwaarden,

    waarbinnen ruimtelijk een vastgoedmarkten functioneren.

    Focus op bestaand vastgoed en meer portefeuille denken

    Naast marktstructurering is (nog) meer interesse voor investeren op bestaande

    bedrijventerreinen noodzakelijk. Dit is anders dan anders, de meeste verdienmodellen zijn

    immers gericht op het ontwikkelen van nieuwbouw. Bij voorkeur dienen gemeenten in

    Oost-Groningen te kiezen voor het afmaken en herstructureren van bestaande

    bedrijventerreinen. Dit vraagt om een cultuuromslag en meer portefeuille denken. Het

    portefeuille denken betekent dat vanuit een beleggingscyclus wordt gedacht over het

    bestaande vastgoed (of binnen de voorraad aan bedrijventerrein) en hoe dat rendeert.

  • Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 2 Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

    Vervolgens wordt gekeken welke terreinen geherstructureerd moeten worden, maar ook

    welke (delen van) terreinen of van welke panden er afscheid moet worden genomen.

    Pas daarna wordt geanalyseerd wat er aan nieuwbouw nodig is. Dit vraagt per saldo

    om meer energie steken in bestaande terreinen, maar ook een goede timing om op het

    juiste moment vastgoed te verwerven en/of terreinen te herontwikkelen.

    Goed onderhouden bedrijventerreinen

    De openbare ruimte, infrastructuur, maar ook handhaving moeten goed op niveau zijn

    om private investeerders te interesseren voor de bestaande bedrijventerreinen.

    Bereikbaarheid in combinatie met een goede uitstraling van het openbaar gebied zijn

    belangrijk voor het uitlokken van investeringen, zeker ook bij bestaande

    eigenaar/gebruikers op een locatie.

    3. Tussengerecht

    Nieuwe verdienmodellen voor bedrijventerreinen in Oost-Groningen

    Traditionele publiekrechtelijke financile instrumenten gaan uit van groei, nieuwbouw en

    uitbreiding en zijn daarmee niet (meer) n op n toepasbaar voor Oost-Groningen. Dit

    betekent dat aantrekkelijke arrangementen altijd gekoppeld zullen zijn aan goed

    afgebakende (sub)markten (marktstructurering). De nieuwe cashflow komt uit nieuwe

    kasstromen op bedrijventerreinen die juist voor Oost-Groningen interessant zijn. Dit is

    tweeledig: enerzijds gaat het om besparen ten opzichte van de huidige situatie (zoals

    energiebesparing, maar ook dubbele of tijdelijke bestemmingen), anderzijds gaat het om

    cashflow halen uit het afbakenen van rechten en plichten rond de gebiedsexploitatie

    (bijvoorbeeld de rechten voor beheer of het leveren en collecteren van energie). Een

    tiental kansrijke arrangementen voor Oost-Groningen staan in de figuur hieronder.

    Bron: Stec Groep, 2012

  • Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 3 Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

    4. Hoofdgerecht

    Voor drie businesscases uit Oost-Groningen wordt met behulp van de financile

    arrangementen gezocht naar slimme strategien en oplossingen voor het uitlokken van

    private investeringen. Het betreft de locatie Mercurius Business Park (Stadskanaal),

    Avebe/Wilkens locatie (Veendam) en De Rensel (Oldambt). In onderstaande tabel zijn de

    locaties gekoppeld aan de financile arrangementen. Daarnaast geldt voor de business

    cases dat sterk moet worden ingezet op onder meer actief accountmanagement (een

    faciliterende gemeente, van toelatingsplanologie naar uitnodigingsplanologie), flexibele

    bestemmingsplannen en een toekomstvisie (met kiemstrategie/DNA) per locatie. Alle drie

    de businesscases hebben toekomstpotentie, maar ook geldt dat er nog vervolgstappen

    gezet moeten worden en er werk aan de winkel is!

    Tabel A: mogelijke interessante financile instrumenten per businesscase

    Mercurius

    Business Park,

    Stadskanaal

    Avebe/Wilkens

    locatie, Veendam

    De Rensel,

    Oldambt

    Value capturing X X X

    Tijdelijke exploitatie X X X

    Ketenintegratie X

    Escos en muscos X X

    Verhandelbare rechten X X

    Bouwclaimmodel

    BIZ / GebiedsVVE X

    Stedelijke herverkaveling

    TIF en LIF

    Sponsoring X

    TAB/Branding X X X

    Speldenprikken X X

    Opknippen X X X

    Bijzondere objecten X X

    Subsidie X X

    Bron: Stec Groep, 2012

    5. Nagerecht

    Leereffecten verzakelijking Oost-Groningen

    1. Regionaal de neuzen dezelfde kant op en focus op een gezonde markt voor

    bedrijventerreinen

    2. Focus op enkele kansrijke projecten als regio, niet op een veelvoud

    3. Lef tonen, out-of-the-box denken en partijen bij elkaar brengen

    4. Zoek naar sterke partners met een groot regionaal netwerk en veel lokale knowhow

    (actieve partijen, maar ook actieve gemeente)

    5. Ten slotte: nieuwe manieren benutten om geld te verdienen!

  • Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 4 Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

    1. APERITIEF

    De menukaart verzakelijking voor Oost-Groningen begint met een aperitief. Traditioneel

    dient het aperitief als opwekker van de eetlust. Zo werkt het ook met het eerste

    hoofdstuk in deze handreiking. U leest hier de aanleiding voor de pilot verzakelijking in

    Oost-Groningen. Ook wordt tijdens het aperitief de menukaart onthuld: wat krijgt u

    voorgeschoteld? U leest dit in de leeswijzer.

    1.1 Aanleiding

    Pilot verzakelijking Oost-Groningen

    In juli heeft het toenmalige Ministerie van VROM (nu ministerie I&M) de provincies

    uitgenodigd om voorstellen in te dienen in kader van 'Roadmap voor de verzakelijking

    van de bedrijventerreinenmarkt' van Rijk, IPO en VNG. Het ministerie is van mening dat

    de betrokkenheid van marktpartijen bij de ontwikkeling, beheer en exploitatie van