De herbestemming van gebouwen en de evolutie naar nieuwe woonvormen?

Lunchseminarie – De herbestemming van gebouwen en de evolutie naar nieuwe woonvormen?

11 december 2012 – Tour & Taxis Brussel

1. Inleiding

2. De herbestemming van gebouwen

3. Alternatieve woonvormen

4. Besluit

1. Inleiding

3

De woonbehoefte in onze steden is enorm, is de

herbestemming van gebouwen een haalbare kaart?

4

De herbestemming van gebouwen

Dreigend tekort aan (betaalbare) woningen in de Belgische

grootsteden SQUARE:INFO – 26 oktober 2012:

Tegelijkertijd verregaande leegstand van kantoorgebouwen Brusselnieuws.be – 13 augustus 2012:

5


Brusselnieuws – 14 juni 2012:

Brusselnieuws – 30 november 2011:

6


Financieel dagblad (NL) – november 2012:

7

Is het Belgisch regelgevend kader klaar voor de

alternatieve woonoplossingen als cohousing, ecowijken,

kangoeroewoningen en Community Land Trusts?

De alternatieve woonvormen

Confrontatie met nieuwe uitdagingen:

Gezinsverdunning en vergrijzing

Grondschaarste en verstedelijking

Duurzaamheid en milieubewustzijn

Oplossingen zijn even veelzijdig als de uitdagingen: Kangoeroewonen

Cohousing

Ecowijken

Community Land Trusts

9


Is het Belgisch regelgevend kader klaar? Kangoeroewonen

De Standaard - 20 februari 2010:

Cohousing

De Standaard - 24 november 2012:

10


Is het Belgisch regelgevend kader klaar?

Ecowijken:

Beleidsnota Philippe Muyters 2009 – 2014:

“Verder ondersteun ik vanuit mijn bevoegdheid, in overleg met de minister

van leefmilieu, zowel in de stedelijke gebieden als in de kernen van het

platteland, toekomstgerichte proefprojecten op het vlak van

ecobedrijventerreinen en ecowoonwijken.”

Community Land Trust

Brusselnieuws – 15 november 2012:

11

2. De herbestemming van gebouwen naar

wooneenheden

12


wooneenheden

a. ruimtelijke en vergunningstechnische aspecten

b. EPB-aspecten

c. asbestverwijdering

d. bodem

13


wooneenheden

a. ruimtelijke en vergunningstechnische aspecten (1)

Ruimtelijke bestemming (een eerste hinderpaal?) Industriegebieden

bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven

in beginsel enkel huisvesting van het bewakingspersoneel toegestaan

Dienstverleningsgebieden

bestemd voor de vestiging van bedrijven of inrichtingen waarvan de functie verder reikt dan de verzorging van de buurt

enkel woongelegenheid voor de exploitant, de bewakers of het onderhoudspersoneel toegestaan

Gebieden voor voorzieningen van collectief belang of van openbare diensten (Brussel)

14


wooneenheden


Ruimtelijke bestemming (een eerste hinderpaal?)

een aantal gebieden laten in beginsel geen woningen toe

15


wooneenheden


Ruimtelijke bestemming (een eerste hinderpaal?)

Mogelijkheden?

ruimtelijke uitvoeringsplannen (art. 2.2.1. e.v. VCRO) of bijzondere

bestemmingsplannen (art. 40 e.v. BWRO) voor het wijzigen van de

bestemming

– in samenwerking met de gemeente, provincie of het gewest

aanpassen van de voorschriften door de regelgever zodat het

mogelijk wordt vergunningen uit te reiken voor dergelijke

functiewijzigingen ook al is er door het GBP, BBP, RUP, BPA of

gewestplan een kantoor- of industriebestemming voorgeschreven

16


wooneenheden


Stedenbouwkundige vergunning

Vergunningsplichtige werken?

art. 4.2.1. VCRO (maar vrijstelling of melding)

art. 98 BWRO (maar vrijstelling)

opm.: Vlaanderen: stabiliteitswerken zijn in principe

vergunningsplichtig (aan voorgevels)

– soms volstaat echter een melding

– of geldt er een vrijstelling (onderhoudswerken)

17


wooneenheden


Stedenbouwkundige vergunning

Functiewijziging

het veranderen van de functie van een gebouw of van een

gedeelte ervan is in regel vergunningsplichtig. – Besluit van de Vlaamse Regering van 14 april 2000 tot bepaling van de

vergunningsplichtige functiewijzigingen

– Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 12 december 2002

betreffende de aan een stedenbouwkundige vergunning onderworpen

wijzigingen van gebruik

Vlaanderen: MER? (projecten onder bijlage III - project-m.e.r.-

screeningsnota) vb. Stadsontwikkelingsprojecten

Brussel: MES of MER? (Bijlagen A & B BWRO)

18


wooneenheden


Milieuvergunning

het is noodzakelijk aan de hand van de concrete gegevens van het project na te gaan of de reconversie valt onder een van de rubrieken waarvoor een milieuvergunning moet worden aangevraagd of een eenvoudige melding volstaat

vb. parking, stookketel van 5000 liter of meer, …

Brussels Hoofdstedelijk Gewest: 5 klassen (1A, 1B, 1C, 2 of 3)

Ordonnantie van 22 april 1999 tot vaststelling van de lijst der ingedeelde inrichtingen van klasse 1A

Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 4 maart 1999 tot vaststelling van de lijst der ingedeelde inrichtingen van klasse 1B, 1C, 2 en 3

Vlaams Gewest: 3 klassen (1, 2 of 3)

VLAREM

19


wooneenheden

b. EPB-aspecten (1)

zowel in Vlaanderen als in Brussel moet ook aan bepaalde

energienormen worden voldaan wanneer voor een gebouw een

stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of een

melding wordt gedaan én het gebouw wordt verwarmd of

gekoeld voor mensen die er wonen, werken, sporten, ...

20


wooneenheden

b. EPB-aspecten (2)

afhankelijk van:

(i) de bestemming van het gebouw (voor een industrieel gebouw

gelden er andere eisen dan voor een woning);

(ii) de aard van de werken (voor nieuwbouw gelden er andere

eisen dan voor renovatie);

(iii) de datum van de aanvraag voor een stedenbouwkundige

vergunning

21


wooneenheden

c. Asbestverwijdering

Asbest-inventaris (verplicht sinds 1 januari 1995)

Algemeen Reglement voor de Arbeidsbescherming (A.R.A.B. Art.

148 decies 2.5.2. en het Koninklijke Besluit (K.B.) van 16 maart

2006

Brussels Hoofdstedelijk Gewest - milieuvergunning klasse 1C

van toepassing op werven voor het verwijderen van asbest

22


wooneenheden

d. Bodem

bij overdracht – bodemattest

bij de overdracht van een risico-grond – bijkomende

verplichtingen

doel: potentiële koper informeren over de bodemkwaliteit van

het onroerend goed dat hij/zij wenst te kopen

ordonnantie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 5 maart

2009 betreffende het beheer en de sanering van verontreinigde

bodems

decreet voor bodemsanering en bodembescherming van 27

oktober 2006

23

3. Alternatieve woonvormen

24

Algemeen: mede-eigendom

Wet op de mede-eigendom

Wanneer dwingend van toepassing?

1. Gebouw of groep van gebouwen (niet enkel appartementen)

2. Opsplitsing eigendomrecht tussen verschillende personen

3. Elke mede-eigenaar zowel private kavel als aandeel in

gemeenschappelijke delen

Gevolg?

1. Verplicht gemeenschappelijk beheer – syndicus

2. Vereniging van mede-eigenaars – stemming bij meerderheid

3. Immobilisering gemeenschappelijke delen

25

Zorgprojecten - Kangoeroewonen

Algemeen

Wat?

Hulpbehoevenden (ouderen of personen

met een handicap) en een (jonger) gezin

leven samen onder één dak

Ieder heeft privaat deel, maar er zijn ook gemeenschappelijke delen

Waarom?

Hulpbehoevenden krijgen hulp

Gezin krijgt budgetvriendelijkere woning

Beide: behoud van privacy

Waar?

Weinig ingeburgerd, ondanks initiatieven van overheid

– Bijvoorbeeld Kangoeroewoonproject van rusthuis Floordam te Steenokkerzeel

26


Juridische aspecten Stedenbouwkundig: “Zorgwonen”

art. 4.1.1, 18 VCRO: een vorm van wonen waarbij voldaan is aan alle hiernavolgende voorwaarden: a)in een bestaande woning wordt één ondergeschikte wooneenheid

gecreëerd,

b) de ondergeschikte wooneenheid vormt één fysiek geheel met de hoofdwooneenheid,

c) de ondergeschikte wooneenheid, daaronder niet begrepen de met de hoofdwooneenheid gedeelde ruimten, maakt ten hoogste één derde uit van het bouwvolume van de volledige woning,

d) de creatie van de ondergeschikte wooneenheid gebeurt met het oog op het huisvesten van:

1) hetzij ten hoogste twee ouderen

2) hetzij ten hoogste twee hulpbehoevende personen,

e) de eigendom, of ten minste de blote eigendom, op de hoofd- en de ondergeschikte wooneenheid berust bij dezelfde titularis of titularissen.

27


Juridische aspecten

Stedenbouwkundig: “Zorgwonen”

probleem: behoefte min of meer onafhankelijk functionerende

woningonderdelen (d.i. in principe vergunningsplichtig)

oplossing: vergunningsplicht omgezet in meldingsplicht (artikel 4.2.4. 1

VCRO)

– één voorwaarde: de aanpassingen gebeuren binnen het bestaande

bouwvolume

als een bestaande zorgwoning, na het beëindigen van de zorgsituatie,

terug aangewend wordt voor de huisvesting van 1 gezin, dan is dit

meldingsplichtig

indien de zorgwoning nadien aangewend zal worden voor de huisvesting

van meerdere gezinnen of alleenstaanden, dan is hiervoor een

stedenbouwkundige vergunning nodig

28


Juridische aspecten:

eigendomstechnisch

geen specifieke huurwetgeving

meergezinswoningen niet op elke locatie vergunbaar

29

Cohousing

Algemeen:

Wat?

Gemeenschap van personen

Kopen van of bouwen eigendom op een voor collectief gebruik bestemde grond

of gebouw

Elks een eigen wooneenheid…

…maar ook gemeenschappelijke ruimtes

» Bijvoorbeeld: centrale ontmoetingsruimte, een werkplaats, gemeenschappelijke

tuin, …

Waarom?

Economisch, sociaal & ecologisch

Waar?

Aantal succesvolle projecten in België varieert naargelang gehanteerde

definitie

– Kleinere projecten in bv. klooster

– Grotere projecten bv. Brutopia

30

Cohousing


Structuur van de eigendom

Verantwoordelijkheden en verplichtingen

Administratieve omkadering

31

Ecowijken

Algemeen

Wat?

Verkaveling die is ingericht op basis van ecologie en duurzaamheid

– Bijvoorbeeld: zelf in energie voorziend, autoluw, veel groen, …

Waarom?

Sociaal en ecologisch bewustzijn

Waar?

Quartier Vauban in Freiburg

Lanxmeer in Nederland

Bouwaanvraag voor ecowijk met

177 passiefhuizen te Haren

(Brussel)

32

Ecowijken


Vorm?

Publiek-private samenwerking: vanuit overheid – sociaal oogmerk

Private ontwikkeling

Verregaande impact op ruimtelijke ordening, milieuwetgeving & mede-

eigendom

Opgenomen in het beleidsplan van minister Philippe Muyters

33

Community Land Trusts (CLT)

Algemeen

Wat?

Particuliere non-profitorganisatie of overheid

Koopt grond en bouwt/renoveert woning

Woning wordt verkocht, maar CLT blijft eigenaar van de grond

Waarom?

Drempelverlagend: eigen woning voor gezinnen met lager inkomen

Waar?

Oorsprong in Verenigde Staten

In België projecten in Gent en Brussel

34

Community Land Trusts (CLT)

Juridische aspecten

Rechtsvorm CLT

Horizontale eigendomssplitsing tussen CLT en bewoners: aantal

voorbehouden

35

4. Besluit

36

4. Besluit

De herbestemming van kantoor- en industriegebouwen gaat

gepaard met heel wat juridische randvoorwaarden

Woningmarkt heeft behoefte aan nieuwe alternatieve woonvormen,

maar toch wordt vastgesteld dat het regelgevend kader nog een pak

beperkingen bevat

Hoe dan ook, beide topics zullen de komende jaren nog heel wat in

beweging brengen

Beleid in Vlaanderen en Brussel loopt warm om dergelijke zaken

fundamenteel te gaan ondersteunen

37

Vragen

Uw contacten bij Lydian

Wouter Neven Partner T. +32 2 787 90 82 [email protected]

Joris De Pauw Senior Associate T. +32 3 304 90 07 [email protected]

Thomas Sterckx Associate T. +32 3 304 90 11 [email protected]

Brussels Office Antwerp Office

Tour & Taxis

Havenlaan – Avenue du Port 86 b 113 Arenbergstraat 23

1000 Brussels - Belgium 2000 Antwerp - Belgium

T. +32 2 787 90 00 T. +32 3 304 90 00

F. +32 2 787 90 99 F. +32 3 304 90 19

De herbestemming van gebouwen en de evolutie naar nieuwe woonvormen?

Documents

Transcript of De herbestemming van gebouwen en de evolutie naar nieuwe woonvormen?