CONCEPTVISIE POLSTRAAT 2030Ruimtelijke ontwikkelingen hand in hand met landschapsversterking

APRIL 2016

NIET VASTGESTELD, NIET GEREALISEERD, WEL EEN MOOI PLANPROCES EN VOORBEELD.

INHOUD

1. Inleiding 1 1.1 Introductie 1 1.2 Doelstelling Visie 2 1.3 Middel om doel te bereiken 3 1.4 Status gebiedsvisie 5 1.5 Beschrijving plangebied 5 1.6 Leeswijzer 6

2. Kansen en bedreigingen 7 2.1 Kansen 7 2.2 Bedreigingen 7

3. Ontwikkelingsrichtingen 8 3.1 Thema woningbouw 9 3.2 Thema bedrijvigheid 10 3.3 Toelichting landschappelijke inpassing 11 3.4 Toelichting duurzaamheidsinvesteringen 11 3.5 Thema zichtlijnen 12 3.6.Thema landschap en beleving 13 3.7 Thema verkeer 14

1.1 IntroductieDe Polstraat is volop in beweging. De

laatste jaren breidde de bedrijvigheid

zich uit en zijn er wensen voor verdere

uitbreiding. Daarnaast hebben enkele

bewoners de wens om een tweede

woning te mogen bouwen op eigen

terrein. Middels deze visie, die door

co-creatie tot stand is gekomen, willen

we ervoor zorgen dat de kwaliteiten

van het gebied gewaarborgd en

versterkt worden en dat er tegelijkertijd

ruimte is voor ontwikkeling.

De Polstraat is een belangrijke

toegangsweg naar het dorp Wijk en

Aalburg. Het gebied heeft een sterk

groen karakter met vergezichten over

het polderlandschap. Woningen staan

op ruime percelen. Deze kwaliteiten

maken de Polstraat een aantrekkelijke

plek om te wonen. Dat willen we graag

zo houden en versterken.

Wij zetten in op versterking van

de identiteit van het gebied. We

gaan met deze visie verrommeling

van het gebied tegen en buigen

1. INLEIDING

1

ruimtelijke initiatieven om naar een

kwaliteitsimpuls. Het polderlandschap

houden we open en groen en voegen

belevingswaarde toe. Ruimte voor

nieuwe ontwikkelingen zoeken we

zoveel mogelijk in transformatie

van bestaande bebouwing. In de

gebiedsvisie hebben we een nieuwe

balans gevonden tussen wonen,

bedrijvigheid, water en groen.

De gebiedsvisie Polstraat 2030

beschrijft de ontwikkelingsrichtingen

voor het gebied tot en met 2030 aan

de hand van de thema’s wonen,

bedrijvigheid, zichtlijnen, landschap &

beleving en verkeer.

Plangebied Visie Polstraat 2040

1. INLEIDING

2

1.2 Doelstelling Visie:De Visie Polstraat 2030 heeft twee doelstellingen:

1. De Polstraat en omgeving een hoge toekomstwaarde geven. Ook in 2030 dient het een gezond en plezierig woongebied te zijn.

2. Ruimte bieden aan ruimtelijke initiatieven.

1. INLEIDING

1.3 Middel om doel te bereikenDe sleutel tot succes is een gedragen

visie, waarin de wensen en ideeën

van alle belanghebbenden zijn

samengebracht.

In 2015 en 2016 zijn een drietal

werksessies georganiseerd, waarbij in

groepen conceptvisies zijn opgesteld.

Tijdens de bijeenkomsten zijn belangrijke

vraagstukken besproken zoals: Staan

we nieuwe woningen in de Polstraat

toe? Mag er uitbreiding van bedrijvigheid

plaatsvinden? Hoe zorgen we ervoor

dat de Polstraat nog aantrekkelijker

wordt als woonstraat? Ook zijn

stellingenformulieren ingevuld.

De resultaten van de werksessies en

de ingevulde stellingenformulieren zijn

hiernaast en op de volgende pagina

weergegeven.

3

verbreden sloten

lichte groei bedrijvigheid toestaan

schaats-vijver-

rondje achterland mogelijk maken

woningbouw toestaan

meer groen

woningbouw toestaan

Resultaat van de werksessies, conceptvisies gemaakt door de bewoners, ondernemers en gemeente

RESULTATEN UIT WORKSHOP 2 NOVEMBERRESULTATEN UIT WORKSHOP 2 NOVEMBER 

31X+ 24X+ 17X+3X0 7X0 8X0

PAGINA 25 Kennismaking 18 NOVEMBER 20143X‐ 6X‐ 12X‐

RESULTATEN UIT WORKSHOP 2 NOVEMBERRESULTATEN UIT WORKSHOP 2 NOVEMBER 

+ +/0 +PAGINA 26 Kennismaking 18 NOVEMBER 2014

/

Stellingen die zijn voorgelegd aan de bewoners en ondernemers:

Resultaat ingevulde stellingenformulieren:Uit de ingevulde stellingenformulieren blijkt dat

bijna iedereen akkoord is met groei van lichte

bedrijvigheid. Daarnaast willen velen dat er

nieuwe woningen gerealiseerd kunnen worden.

Nieuwe woningen concentreren in boerenerven

vindt 46% van de mensen een goed idee.

Geen meerderheid dus.

Bewoners, ondernemers en de bestuurders

waren eenduidig over de landschappelijke

ambities. We zijn allemaal voor meer bomen

en water. Het behouden van de openheid

vond niet iedereen noodzakelijk. Het

realiseren van meer fiets- en wandelroutes

naar het achterland is een wens van iedereen.

4

1. INLEIDING

1.4 Status gebiedsvisieDe gebiedsvisie heeft geen wettelijke

status. Wel vormt het dé basis voor het

nieuwe bestemmingsplan Polstraat. In

het bestemmingsplan worden de in de

gebiedsvisie overeengekomen gebruiks-

en bouwmogelijkheden met de daarbij

horende randvoorwaarden vastgelegd.

Het bestemmingsplan Polstraat is een

juridisch bindend document voor de

overheid, burgers en bedrijven.

1.5 Beschrijving plangebiedDe Polstraat is een historisch lint en de

westelijke entreezone van het dorp. De

woonbebouwing bestaat voornamelijk

uit voormalige agrarisch bebouwing van

één bouwlaag met kap. De woningen

staan op riante percelen met rijkelijk

begroeide voor- en achtertuinen. De

straat heeft daardoor een sterk groen

karakter. Het groene karakter wordt

verder geaccentueerd door een brede

haag met een bomenrij tussen het

fietspad en het wegdek.

Naast woningen staan er ook

bedrijfspanden aan de Polstraat. De

bedrijvigheid in het gebied heeft een

belangrijke economische betekenis. De

bedrijfsbebouwing draagt niet bij aan

de beeldkwaliteit van de straat en is

zelfs vaak storend in het straatbeeld. Bij

uitbreiding van lichte bedrijvigheid dient

daarom geïnvesteerd te worden in een

betere landschappelijke inpassing van

de bedrijfsbebouwing en bijbehorende

terreinen.

Achter het bebouwingslint is het

polderlandschap duidelijk herkenbaar.

Het polderlandschap kenmerkt zich

door de regelmatige slagenverkaveling

met mooie vergezichten en kleine

bospercelen. Vroeger was dit

polderlandschap nog rijker begroeid

met houtwallen en bospercelen, zie

afbeelding hiernaast. Er liggen geen

fiets- en voetpaden in het achterland.

Plangebied visie ca. 1830

bospercelen

bomenrij

Bedrijvigheid aan de Polstraat

5

Helaas niet, immers visie is niet vastgesteld.

1.6 LeeswijzerIn hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de kansen en bedreigingen van het gebied, die ook tijdens de werksessies zijn gepresenteerd. Hoofdstuk 3 beschrijft de Visie

Polstraat 2030. De visie is opgesteld aan de hand van de resultaten van de werksessies, de ingevulde stellingenformulieren en de analyse van de kansen en

bedreigingen. De visie beschrijft de ontwikkelingsrichtingen aan de hand van de thema’s wonen, bedrijvigheid, zichtlijnen, landschap & beleving en verkeer.

De Polstraat met een sterk groen karakter. De bebouwing langs het lint bestaat uit vrijstaande woningen van één bouwlaag met kap op riante kavels.

Vergezichten geven de Polstraat een unieke uitstraling

6

2. KANSEN EN BEDREIGINGEN

7

2.1 KansenOp basis van de analyse & inventarisatie van het

gebied onderscheiden we de volgende kansen:

1. De strokenverkaveling met houtsingels, sloten en

kleine bospercelen zijn belangrijke kwaliteitsdragers.

Door het toestaan van rode ontwikkelingen ontstaat

er financiële en planologische ruimte om deze

kwaliteitsdragers te versterken.

2. Met de ‘groenbijdrage’ van rode ontwikkelingen

kan het achterland beter ontsloten worden voor

langzaamverkeer, waardoor de belevingswaarde

Kansenkaart Polstraat

interessant gebied ook voor jongeren

meer landschapsbelevinglandschapsversterking

economische impulsen door groei lichte bedrijvigheid en horeca

Polstraat als woonstraat

van het landschap verbeterd wordt.

3. Aanwezige bedrijvigheid kan landschappelijk

worden ingepast bij het toestaan van

kleine uitbreidingen. Dit is mogelijk door als

randvoorwaarde te stellen dat uitbreiding alleen

mag plaatsvinden als het gehele bedrijfsterrein

landschappelijk wordt ingepast. Hier zal streng op

moeten worden getoetst.

4.Door de gebiedsontwikkelingen kan de

waterstructuur versterkt worden en kan er zelf een

vis- en schaatsvijver ontstaan.

4. Tevens komt bij ontwikkelingsinitiatieven

financiële en planologische ruimte om een tweede

verkeerslus aan de dorpszijde aan te leggen,

wat ervoor zorgt dat de verkeersdrukte in het

dichtsbebouwde deel van de Polstraat afneemt.

5. Door herontwikkeling van het perceel Polstraat 94

kan er een voornamere dorpsentree ontstaan.

6. Betaalbare nieuwbouw maakt de Polstraat

aantrekkelijk voor starters.

2.2 BedreigingenDe bedreigingen voor de Polstraat zijn:

1. Het niet toestaan van nieuwbouw kan ervoor

zorgen dat de Polstraat vergrijsd.

2. Het niet toestaan van uitbreiding van lichte

bedrijvigheid kan ervoor zorgen dat bestaande

bedrijvigheid uit de Polstraat verdwijnt, daarmee

verdwijnt ook werkgelegenheid.

3. Het niet toestaan van rode ontwikkelingen

maakt de ontwikkeling van een aantrekkelijker en

gevarieerder gebiedseigen landschap niet mogelijk.

4. Wanneer ontwikkelingen worden toegestaan

zonder dat er een totaalvisie is waaraan getoetst

wordt, gaan kansen verloren en kan het landelijke

karakter van de Polstraat worden aangetast.

In dit hoofdstuk worden de ontwikkelingsrichtingen van de Polstraat beschreven

aan de hand van de thema’s wonen, bedrijvigheid, zichtlijnen, landschap &

beleving en verkeer. Uitgangspunten voor deze ontwikkelingsrichtingen zijn:

1. De input van de verschillende werksessies met bewoners, ondernemers en

B&W en de ingevulde stellingenformulieren;

2. Inventarisatie en analyse plangebied, kansen en bedreigingen.

3. ONTWIKKELINGSRICHTINGEN

Voor de ontwikkelingsrichtingen woningbouw en groei lichte bedrijvigheid

gelden randvoorwaarden om landschapsversterking mogelijk te maken.

Deze randvoorwaarden worden juridisch vastgelegd in het Bestemmingsplan

Polstraat.

8

Ontwikkelingsrichtingen

3.1 THEMA WONINGBOUWUit de werksessies is naar voren gekomen dat enkele bewoners op eigen erf een tweede woning willen bouwen. De toevoeging van enkele woningen in de Polstraat is toegestaan, indien wordt voldaan aan de volgende randvoorwaarden:

1. Nieuwbouw is toegestaan tot 70 meter vanaf de Polstraat en in het gebied grenzend aan de dorpskern. Het betreft de gele zone. De zichtassen blijven vrij van bebouwing;2. Het recht op een woning betreft transformatie van bestaande bebouwing, een herontwikkeling of splitsing van een bestaande woning;3. In het gebied grenzend aan de dorpskern is ook zonder sloop of herontwikkeling de bouw van enkele nieuwe woningen toegestaan. Woningbouw op deze plek maakt het financieel haalbaar om een tweede ontsluitingsweg aan te leggen, wat de Polstraat deels zal ontlasten van autoverkeer.4. Een woning toevoegen is alleen toegestaan wanneer de afstand tot naastgelegen bestaande woningen minimaal 10 meter is en parkeren op eigen terrein wordt opgelost.5. De woning dient landschappelijk ingepast te worden, zie ook de toelichting op pagina 3.3;6. Om de nieuwbouw te realiseren dient geïnvesteerd te worden in duurzaamheid. Bijvoorbeeld door het bouwen met duurzame materialen, het integreren van zonnepanelen in het dakvlak en/of het opvangen en het gebruik van regenwater i.p.v. leidingwater, zie 3.4;7. Iedere toegevoegde woning dient een financiële bijdrage te leveren aan het versterken van het landschapskader, zie 3.6.

Opmerking: De gemeente behoudt het recht om in afwijking van bovengenoemde randvoorwaarden een woning wel of niet toe te staan.

9

Indicatief

3.2 THEMA BEDRIJVIGHEIDEnkele ondernemers hebben de wens hun bedrijvigheid kleinschalig te mogen uitbreiden. De groei van lichte bedrijvigheid aan de Polstraat is toegestaan, indien wordt voldaan aan de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden:

1. De bestaande woningen mogen door de bedrijfsuitbreiding niet meer hinder ondervinden dan in de bestaande situatie.2. De eventuele toenemende parkeerbehoefte dient op eigen terrein te worden opgelost;3. De bedrijfsuitbreiding en de bestaande bedrijfsbebouwing dienen landschappelijk te worden ingepast. Zie 3.3.4. Om de uitbreiding te realiseren dient geïnvesteerd te worden in duurzaamheid. Zie 3.4.5. Iedere bedrijfsuitbreiding dient een financiële bijdrage te leveren aan de waardetoevoeging van het gebied. Zie 3.6.

Opmerking: De gemeente behoudt het recht om in afwijking van bovengenoemde randvoorwaarden een woning wel of niet toe te staan.

Groei bedrijvigheid wordt landschappelijk ingepast

Locaties waar groei lichte bedrijvigheid mag plaatsvinden. Landschappelijke inpassing is bij uitbreiding vereist.

10

Indicatief

Bouwstenen voor landschappelijke inpassing

Richtlijnen landschappelijke inpassing bij realisatie van een extra woning of uitbreiding van lichte bedrijvigheid:1. Erven als groene eilanden in openheid;2. Accentuering slagenstructuur door

gebiedseigen houtsingels of houtwallen;

3.3 TOELICHTING LANDSCHAPPELIJKE INPASSING

3.4 TOELICHTING DUURZAAMHEIDSINVESTERINGEN

Voorbeelden van duurzaamheidsmaatregelen bij nieuwbouw:• Het toepassen van duurzame materialen zoals

hout en metselwerk;• Het opvangen van regenwater voor gebruik;• het op eigen terrein infiltreren van hemelwa-

ter;• Het toepassen van halfverharding;• Het integreren van zonnepanelen in het dak-

vlak;• hergebruik van energie (bijvoorbeeld de warm-

teproductie bij bedrijven).

3. Plant solitaire bomen en/of boomgroepen op het erf;

4. Natuurvriendelijke oevers langs sloten.

Houtwal met onderbegroeiing Solitaire boomHoutsingel

VOOR NA Bedrijfsbebouwing heeft plaatsgemaakt voor een tweede woning. Tevens is geïnvesteerd in versterking van het landschap.

11

3.5 THEMA ZICHTLIJNENDe vergezichten vanaf De Polstraat naar het open landschap geven de entreezone een hoge ruimtelijke kwaliteit. De vijf hiernaast weergegeven zichtlijnen zijn prominent aanwezig en worden behouden.

De dikten van de zichtlijnen geven de breedtes aan die minimaal vrij van bebouwing en opgaand groen dienen te blijven.

1

4

5

2

3

12

Indicatief

3.6 THEMA LANDSCHAP & BELEVINGDe nieuwe woningen en de kleine bedrijfsuitbreidingen maken het mogelijk de gebiedseigen landschappelijke kwaliteiten te versterken. Gebiedseigen landschapselementen zijn onder andere houtsingels, bospercelen en de lange rechtlijnige sloten. De toevoeging van landschapselementen levert een hogere belevingswaarde op. Daarnaast worden door de aanplant van nieuwe bomen en de aanleg van natuurlijke oevers de biodiversiteit en ecologische waarden van het gebied vergroot.

Er is gekozen voor de volgende waardetoevoegingen in het landschap:1. Verbreden van een tweetal bestaande watergangen;2. Het maken van een brede natuurlijke oever langs de watergang parallel aan de Maasdijk;3. De aanplant van houtwallen;4. Het maken van een langzaamverkeersroute tussen de Polstraat en Maasdijk;5. De aanleg van een nieuwe voetgangersroute parallel aan de Maasdijk, zodat een rondwandeling in het gebied mogelijk is.

1

1

2

3

3

3

4 5

13

Indicatief

3.7 THEMA VERKEER

Voetgangers in de PolstraatVoetgangers in de Polstraat moeten over het fietspad lopen. Dit levert soms gevaarlijke situaties op. Het straatprofiel is helaas te krap om een trottoir aan te leggen. Wel komt er een voetgangerssuggestiestrook van 70 cm breed. De suggestiestrook maakt fietsers duidelijk dat de route ook bestemd is voor voetgangers en wanneer voetgangers aanwezig zijn, moeten de fietsers de suggestiestrook vrij houden.

AutoverkeerDe Polstraat is een drukke verkeersader voor autoverkeer, wat een negatief effect heeft op het woonklimaat. Er wordt daarom gestreefd naar de realisatie van een verkeerslus zodat het meest dichtbewoonde deel van de Polstraat autoluwer wordt. Het verkeer wordt op deze wijze verdeeld over de oude en nieuwe route. Om de verkeerslus financieel haalbaar te maken en om het onderdeel te laten zijn van Wijk en Aalburg, is nieuwbouw langs de nieuwe route toegestaan.

Optioneel: nieuwe ontsluitingsroute die zorgt voor een verminderde verkeersdrukte in Polstraat-oost

Veilige Polstraat

14

Indicatief