Infovergadering 23 december 2016

Strategisch plan 2017-2022Cohousing Projects cvba

Een onderneming met een missie

Missie: actief meebouwen aan een duurzame

en meer ecologische samenleving via cohousing

1/ Dienstverlening voor groepen

Ereloon betaald door groepen

2/ Samenwerking met ontwikkelaars

Ereloon betaald door ontwikkelaar

3/ Investeren in vastgoed

Rente vergoeding op de investering

Bedrijfsmiddelen betalen

Medewerkers betalen

Aandeelhouders vergoeden

(4 à 6% rendement)

3 Werven

Kerselaar (Oostakker)

16 woningen (2017)

Botanico (Leuven)

28 woningen (2018)

De Nieuwe W (Drongen)

6 woningene (2017)

De Sijs (Leuven)

12 apt

Wijg & Co (33 woningen & appt)

Borgerhout (18 apt)

Gecco (Gentbrugge)

28 woningen & apt

Wijgaard &

De Spore

3 zusterprojecten

Gent Dampoort

De Spore

Boldershof Stene

(18 woningen & apt)

Tielt Stocktveld

Cohousing Kortrijk

Enkele Primeurs

Cohousing Den Bruul (Lovenjoel)

Sint-Antonius van Padua (Gentbrugge)

Rinkkaai Gent

De cijfers

Meer cohousing in Vlaanderen

93

152

267276

297

330

21

41

67

86

66

90

4 8

34

63

108123

0

50

100

150

200

250

300

350

2014 H2 2015 H1 2015 H2 2016 H1 2016 H2 2017 H1 (exp)

Units in Ontwikkeling Kandidaten Leden

Kapitaalevolutie

0

10

20

30

40

50

60

70

69 10

161719

2122

29

34

4145

4849

55

6262

Totaal aantal

aandeelhouders

0 €

50 000 €

100 000 €

150 000 €

200 000 €

250 000 €

300 000 €

350 000 €

2012

Q4

2013

Q1

2013

Q2

2013

Q3

2013

Q4

2014

Q1

2014

Q2

2014

Q3

2014

Q4

2015

Q1

2015

Q2

2015

Q3

2015

Q4

2016

Q1

2016

Q2

2016

Q3

2016

Q4

12 525 €25 275 €26 275 €

45 525 €47 025 €57 600 €60 620 €61 660 €

140 230 €150 110 €

170 560 €186 310 €193 810 €199 635 €

228 805 €

274 100 €

315 660 €

Totaal kapitaal

Overzicht huidige

investeringen

In totaal: 354.000€ reeds geïnvesteerd

0 €

20 000 €

40 000 €

60 000 €

80 000 €

100 000 €

120 000 €

140 000 €

160 000 €

180 000 €

200 000 €

Voorfinanciering

Maatschap

Woning in aanbouw

Botanico

Oostakker

Tielt

Gentbrugge

Wijgaard

De Spore

Borgerhout

Rijlabels Botanico Oostakker Tielt Gentbrugge Wijgaard De Spore Borgerhout EindtotaalVoorfinanciering Maatschap 33 340 € 0 € 29 340 € 0 € 8 750 € 5 250 € 6 500 € 83 180 €Woning in aanbouw 73 297 € 188 587 € 6 060 € 3 045 € 0 € 0 € 0 € 270 989 €Eindtotaal 106 637 € 188 587 € 35 400 € 3 045 € 8 750 € 5 250 € 6 500 € 354 169 €

Uitdagingen en limieten van de

huidige structuur

4 jaar na de oprichting

Een onderneming met een missie

Missie: actief meebouwen aan een duurzame

en meer ecologische samenleving via cohousing

1/ Dienstverlening voor groepen

Ereloon betaald door groepen

2/ Samenwerking met ontwikkelaars

Ereloon betaald door ontwikkelaar

3/ Investeren in vastgoed

Rente vergoeding op de investering

Bedrijfsmiddelen betalen

Medewerkers betalen

Aandeelhouders vergoeden

(4 à 6% rendement)

Hoog risico = volatiel rendement Meer kapitaal nodig:

alleen mogelijk met stabiel rendement

Begeleiding = fragiele business

Operationele Splitsing

Cohousing Projects cvba

Takenpakket:

Investeren in cohousing

Projecten financieel duw in de rug geven

Huidige structuur = erkende coöperatieve

Dit is de structuur die naar buiten komt:

Logo blijft hetzelfde

Juridische structuur voor aandeelhouders blijft

Kostenstructuur laag houden en resultaat gebaseerd (via beheersoverenkomst)

Risico’s beperken

Rendement objectief: 4 à 6%

Cohousing Projects bvba

Takenpakket:

Begeleiden van groepen

Realiseren van projecten

Aandeelhouders:

45% Federico, 45% Eef

10% Cohousing Projects

Kostenstructuur belast met sociaal passief

Eenvoudige bvba structuur

Overgangsregelingen en draaiboek

Oprichtingsakte bvba 11 oktober

Procedure “Inbrengen bedrijfstak”:

Verslag van de bedrijfsrevisor op 1/11/2016 met alle activa en passiva

Publicatie Staatsblad december 2016

Notariële akte maart 2017

Volledig afgerond tegen Q2 2017

Werknemers + Zaakvoerders (en alle bijhorende kosten en verplichtingen) moeten overgezet worden

Juridisch vanaf 1/4/2017

Financieel vanaf 1/11/2016

Leden zullen hier in principe niets van voelen

Communicatie gebeurt steeds vanuit Cohousing Projects

Onderlinge verrekeningen:

BVBA neemt alle computermateriaal, gsm’s, rollend materieel en meubilair over.

Vanaf 1/11/2016 ontstaat er een ‘cleane’ situatie voor de cvba:

Alle kosten worden door de bvba betaald.

Facturatie ook grotendeels vanuit bvba, met uitzondering van studiereis Wenen en project Drongen (effect toch 20.000€ positief voor cvba).

Alle lopende domiciliëringen en andere engagementen worden overgezet zodat tegen 1/1/2017 ook juridisch de bedrijfstak is afgesplitst.

Samenwerking tussen cvba & bvba wordt geformaliseerd in beheersoverenkomst

Beheersovereenkomst

Inkomsten Uitgaven

cvba • Huurinkomsten

• Rentevergoedingen op

voorfinancieringen van

maatschappen

• Herwaarderingen vastgoed

• Meerwaardes op vastgoed

• Dividenden van de bvba

• Management vergoeding (niet eerste 2 jaar):

• Rente: 1,5% (van de 6,5%)

• Huur: 1 maand/jaar

• 20% op herwaarderingen en meerwaardes

• Kosten om kapitaal te werven

• Werkingskosten (boekhouden, rekening,

belastingen)

bvba • Erelonen van Begeleiding

• Commissies op verkopen

• Management Vergoedingen

• Alle kosten mbt zaakvoerders & werknemers:

• Bezoldigingen

• Verplaatsingskosten

• Kantoorbenodigdheden

• Marketingkosten ifv projecten

• Kantoorkosten

Groei ambitie: # projecten

1314

1516

1718

1920

2122

2324

2526

2728

2930 30 30 30

0

5

10

15

20

25

30

35

2016

Q4

2017

Q1

2017

Q2

2017

Q3

2017

Q4

2018

Q1

2018

Q2

2018

Q3

2018

Q4

2019

Q1

2019

Q2

2019

Q3

2019

Q4

2020

Q1

2020

Q2

2020

Q3

2020

Q4

2021

Q1

2021

Q2

2021

Q3

2021

Q4

Groei ambitie: # werknemers

45

55

56

66

67

77

78

88

89 9 9 9

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

2016

Q4

2017

Q1

2017

Q2

2017

Q3

2017

Q4

2018

Q1

2018

Q2

2018

Q3

2018

Q4

2019

Q1

2019

Q2

2019

Q3

2019

Q4

2020

Q1

2020

Q2

2020

Q3

2020

Q4

2021

Q1

2021

Q2

2021

Q3

2021

Q4

2017 - 2022

Strategisch Plan Coöperatieve voor de komende 5 jaar

4 Pijlers

I. Verhuren van cohousing units

II. Tussenfinanciering van onverkochte units

III. Financiering van groepen tijdens ontwikkelfase

IV. Financiering van sites samen met startende groepen

Strategische visie:

meer cohousing projecten in Vlaanderen

Verhuren

Verhuurmarkt voor cohousing op gang trekken

Demonstratie lange termijn geloof in de eigen projecten

Projecten zitten sneller vol

Jonge groepen ondersteunen met evenwaardig engagement

Tussen-financiering

Groepen toelaten om sneller te bouwen

Nieuw publiek aanboren door afgewerkte units aan te bieden (minder pioniers)

Maatschappen

Groepen helpen met de opstartkosten van projecten

Risico’s nemen die groepen niet snel alleen zouden nemen

Sneller vooruitgaan door voorschieten ontwikkelkosten

Sites

Ook sites die NU te koop staan komen zo in aanmerking

Kerngroepen krijgen dit niet alleen georganiseerd en gefinancierd.

Soms zijn sites op deze manier goedkoper

Theoretisch model

Pijlers Omschrijving Risico Prijs

Verwacht Rendement per annum

Benutting van het kapitaal

Reëel rendement

Aandeel in het kapitaal Kapitaal Winst

Pijler 1 Verhuur van eigen units Laag 3,75% 3,00% 75,00% 2,25% 30% 750 000 € 16 875 €

Pijler 2Tussenfinanciering van onverkochte units Medium 6,25% 5,00% 75,00% 3,75% 45% 1 125 000 € 42 188 €

Pijler 3Voorfinanciering van maatschappen Hoog 0,00% 0,00% 75,00% 0,00% 10% 250 000 € - €

Pijler 4Medefinanciering van sites Hoog 18,75% 15,00% 75,00% 11,25% 15% 375 000 € 42 188 €

Totaal 5,40% 4,05% 100% 2 500 000 € 101 250 €

Aandeel in het kapitaal van de pijlers

45%

30%

15%

10%Tussenfinanciering van

onverkochte units

Verhuur van eigen units

Medefinanciering van sites

Voorfinanciering van

maatschappen

Bijdrage tot de winst van de 4 pijlers

41%

42%

17%0%

Medefinanciering van sites

Tussenfinanciering van

onverkochte units

Verhuur van eigen units

Voorfinanciering van

maatschappen

20% 28% 33% 29% 27% 18% 22% 25% 25% 26% 28% 29% 32% 31% 28% 27% 27% 28% 27% 27% 31%

10% 8% 8% 25% 34%29%

42%44%

47%48%

47%45%

44% 35%

42%44%

46% 46%49% 50%

43%

70% 63% 58%46%

39%

19%

8%

7%

7%

8%8%

10%9% 8%

8%

7%7% 6%

5%5%

5%

0% 0% 0%0%

0%

35%

29%

25%

21%

18%17%

16% 15%26%

22%

21%20% 20%

19% 19%

21%

- €

1 000 000 €

2 000 000 €

3 000 000 €

4 000 000 €

5 000 000 €

6 000 000 €

7 000 000 €

8 000 000 €

20

17

Q0

20

17

Q1

20

17

Q2

20

17

Q3

20

17

Q4

20

18

Q1

20

18

Q2

20

18

Q3

20

18

Q4

20

19

Q1

20

19

Q2

20

19

Q3

20

19

Q4

20

20

Q1

20

20

Q2

20

20

Q3

20

20

Q4

20

21

Q1

20

21

Q2

20

21

Q3

20

21

Q4

Kapitaalbehoefte

Pijler I: verhuren

Pijler II: afwerken en verkopen

Pijler III: ontwikkelkosten

Pijler IV: sites

Externe financiering

We nemen de strategische optie om een aanzienlijk deel via bankfinanciering op te

nemen:

Hypothecaire kredieten voor de verhuurde units

Straight loans voor de units in opbouw

Hefboomeffect: rentekost van 2% tegenover 4 à 6% op eigen kapitaal

Zo kunnen we 4 keer meer cohousing projecten financieren

Graad van financiering: rond de 70%

Pijler I: verhuren van cohousing units -

Waarom

Strategische beslissing: in elk project die we begeleiden, willen we één unit in eigendom

houden met de bedoeling om die te verhuren.

In principe 10 jaar aan te houden om dan te verkopen.

Terug geld vrijmaken voor het volgende cohousing project.

Vroeger dan 10 jaar is wellicht niet opportuun.

Vinden van een huurder kan geen probleem zijn

Via het netwerk van de groep zelf

Beheer van de verhuurde units:

Zal op termijn wel een taak worden die tijd in beslag neemt.

Beheersvergoeding van 1 maand huur

Beoogd rendement: 3 à 4% per jaar (exclusief meerwaarde)

Pijler I: Verhuur – de cijfers

Voorbeeld: unit 1 in Oostakker.

Bepalende parameters:

Huurprijs 1250€/maand voor 3-slaapkamer

passiefwoning, nieuw afgewerkt

Leegstand 5%

Onderhoudskosten 0,5% van de waarde

Kost van de lening: 1,93%

Rendement: gemiddeld 4,73%

Jaar 1 = 3,91%

Jaar 10 = 5,6%

Al vastgelegd: Oostakker & Botanico

Pijler II:

tussenfinanciering van units in opbouw

Projecten waarvoor de bouwvergunning binnen is én de bouw gestart kan worden

Groep grotendeels gevormd: minimaal 80%.

Wij staan dus garant voor de overige 20%.

Bijvoorbeeld Tielt (37 units) = 7 units. Opm.: enkel de grond in Tielt te financieren (rest Dumobil).

Units een tweetal jaar in portefeuille:

Meekopen met de akte (grondaandeel)

Meebouwen met de groep

Meteen laten afwerken (of eventueel casco laten)

Bank financiert mee via straight loan

Ook ondergrondse staanplaatsen van een parking die moet gerealiseerd worden (bvb. Borgerhout of Gent)

Een deel van de projecten heeft dit niet nodig (bvb. met Bostoen)

Doorverkopen met 15% marge erbovenop op een gemiddelde doorlooptijd van 2 jaar.

Beheersvergoeding: 20% van de meerwaarde.

Engagement van

Cohousing Projects

Minimaal 80% moet verkocht zijn. De resterende willen we financieren (=We nemen die woningen in eigendom):

Eén woning met de bedoeling om te verhuren. Met een hypothecair krediet.

Resterende met de bedoeling om te verkopen tijdens het bouwproces. Met een Straight Loan.

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%

Reeds ingestapte cohousers

Te financieren door Cohousing Projects

Pijler III: Voorfinanciering van

burgerlijke maatschappen

Financiering van ontwikkelkosten tijdens de eerste fases van cohousing projecten

A rato van de niet-ingevulde units.

Stel project voor 20 units wordt getrokken door kerngroep van 4

Inleg is elk 3.000€.

Op dat moment leggen wij maximaal 16 x 3.000€ bij (48.000€)

Terugbetaling gebeurt uiterlijk:

Wanneer groep compleet is of

Wanneer de bouw start

Rente is 12% per jaar, maar wordt op dagbasis verrekend

Vroege instappers verdienen dezelfde rente op hun inleg.

Risico op niet-terugbetaling bestaat en is reëel.

1 op 8 mag falen om break-even te draaien.

Pijler IV:

Sites samen aankopen met groepen

Nog niet gebeurd. Al twee keer dichtbij geweest (Berchem & Gent Vlasschaerd).

Bedoeling is om sites aan te kopen met een bestaande kerngroep

Voorwaarden:

Groep moet uit minstens 20% van het beoogde aantal bestaan

Stedenbouwkundige voorstudie moet gemaakt zijn

Budget is opgesteld en toont verkoopbare prijzen

Bank wil meestappen

Meerwaarde van 15% per annum te realiseren.

Doel Cohousing Projects 2017

Voornamelijk inzetten op voorfinanciering (III) en tussenfinanciering (II) om projecten

vooruit te helpen, daarnaast ook voorzichtig op verhuurmarkt

1,5M€ ophalen tegen eind 2017

Contact