Infovergadering 23 december 2016
Strategisch plan 2017-2022Cohousing Projects cvba
Een onderneming met een missie
Missie: actief meebouwen aan een duurzame
en meer ecologische samenleving via cohousing
1/ Dienstverlening voor groepen
Ereloon betaald door groepen
2/ Samenwerking met ontwikkelaars
Ereloon betaald door ontwikkelaar
3/ Investeren in vastgoed
Rente vergoeding op de investering
Bedrijfsmiddelen betalen
Medewerkers betalen
Aandeelhouders vergoeden
(4 à 6% rendement)
3 Werven
Kerselaar (Oostakker)
16 woningen (2017)
Botanico (Leuven)
28 woningen (2018)
De Nieuwe W (Drongen)
6 woningene (2017)
De Sijs (Leuven)
12 apt
Wijg & Co (33 woningen & appt)
Borgerhout (18 apt)
Gecco (Gentbrugge)
28 woningen & apt
Wijgaard &
De Spore
3 zusterprojecten
Gent Dampoort
De Spore
Boldershof Stene
(18 woningen & apt)
Tielt Stocktveld
Cohousing Kortrijk
Enkele Primeurs
Cohousing Den Bruul (Lovenjoel)
Sint-Antonius van Padua (Gentbrugge)
Rinkkaai Gent
De cijfers
Meer cohousing in Vlaanderen
93
152
267276
297
330
21
41
67
86
66
90
4 8
34
63
108123
0
50
100
150
200
250
300
350
2014 H2 2015 H1 2015 H2 2016 H1 2016 H2 2017 H1 (exp)
Units in Ontwikkeling Kandidaten Leden
Kapitaalevolutie
0
10
20
30
40
50
60
70
69 10
161719
2122
29
34
4145
4849
55
6262
Totaal aantal
aandeelhouders
0 €
50 000 €
100 000 €
150 000 €
200 000 €
250 000 €
300 000 €
350 000 €
2012
Q4
2013
Q1
2013
Q2
2013
Q3
2013
Q4
2014
Q1
2014
Q2
2014
Q3
2014
Q4
2015
Q1
2015
Q2
2015
Q3
2015
Q4
2016
Q1
2016
Q2
2016
Q3
2016
Q4
12 525 €25 275 €26 275 €
45 525 €47 025 €57 600 €60 620 €61 660 €
140 230 €150 110 €
170 560 €186 310 €193 810 €199 635 €
228 805 €
274 100 €
315 660 €
Totaal kapitaal
Overzicht huidige
investeringen
In totaal: 354.000€ reeds geïnvesteerd
0 €
20 000 €
40 000 €
60 000 €
80 000 €
100 000 €
120 000 €
140 000 €
160 000 €
180 000 €
200 000 €
Voorfinanciering
Maatschap
Woning in aanbouw
Botanico
Oostakker
Tielt
Gentbrugge
Wijgaard
De Spore
Borgerhout
Rijlabels Botanico Oostakker Tielt Gentbrugge Wijgaard De Spore Borgerhout EindtotaalVoorfinanciering Maatschap 33 340 € 0 € 29 340 € 0 € 8 750 € 5 250 € 6 500 € 83 180 €Woning in aanbouw 73 297 € 188 587 € 6 060 € 3 045 € 0 € 0 € 0 € 270 989 €Eindtotaal 106 637 € 188 587 € 35 400 € 3 045 € 8 750 € 5 250 € 6 500 € 354 169 €
Uitdagingen en limieten van de
huidige structuur
4 jaar na de oprichting
Een onderneming met een missie
Missie: actief meebouwen aan een duurzame
en meer ecologische samenleving via cohousing
1/ Dienstverlening voor groepen
Ereloon betaald door groepen
2/ Samenwerking met ontwikkelaars
Ereloon betaald door ontwikkelaar
3/ Investeren in vastgoed
Rente vergoeding op de investering
Bedrijfsmiddelen betalen
Medewerkers betalen
Aandeelhouders vergoeden
(4 à 6% rendement)
Hoog risico = volatiel rendement Meer kapitaal nodig:
alleen mogelijk met stabiel rendement
Begeleiding = fragiele business
Operationele Splitsing
Cohousing Projects cvba
Takenpakket:
Investeren in cohousing
Projecten financieel duw in de rug geven
Huidige structuur = erkende coöperatieve
Dit is de structuur die naar buiten komt:
Logo blijft hetzelfde
Juridische structuur voor aandeelhouders blijft
Kostenstructuur laag houden en resultaat gebaseerd (via beheersoverenkomst)
Risico’s beperken
Rendement objectief: 4 à 6%
Cohousing Projects bvba
Takenpakket:
Begeleiden van groepen
Realiseren van projecten
Aandeelhouders:
45% Federico, 45% Eef
10% Cohousing Projects
Kostenstructuur belast met sociaal passief
Eenvoudige bvba structuur
Overgangsregelingen en draaiboek
Oprichtingsakte bvba 11 oktober
Procedure “Inbrengen bedrijfstak”:
Verslag van de bedrijfsrevisor op 1/11/2016 met alle activa en passiva
Publicatie Staatsblad december 2016
Notariële akte maart 2017
Volledig afgerond tegen Q2 2017
Werknemers + Zaakvoerders (en alle bijhorende kosten en verplichtingen) moeten overgezet worden
Juridisch vanaf 1/4/2017
Financieel vanaf 1/11/2016
Leden zullen hier in principe niets van voelen
Communicatie gebeurt steeds vanuit Cohousing Projects
Onderlinge verrekeningen:
BVBA neemt alle computermateriaal, gsm’s, rollend materieel en meubilair over.
Vanaf 1/11/2016 ontstaat er een ‘cleane’ situatie voor de cvba:
Alle kosten worden door de bvba betaald.
Facturatie ook grotendeels vanuit bvba, met uitzondering van studiereis Wenen en project Drongen (effect toch 20.000€ positief voor cvba).
Alle lopende domiciliëringen en andere engagementen worden overgezet zodat tegen 1/1/2017 ook juridisch de bedrijfstak is afgesplitst.
Samenwerking tussen cvba & bvba wordt geformaliseerd in beheersoverenkomst
Beheersovereenkomst
Inkomsten Uitgaven
cvba • Huurinkomsten
• Rentevergoedingen op
voorfinancieringen van
maatschappen
• Herwaarderingen vastgoed
• Meerwaardes op vastgoed
• Dividenden van de bvba
• Management vergoeding (niet eerste 2 jaar):
• Rente: 1,5% (van de 6,5%)
• Huur: 1 maand/jaar
• 20% op herwaarderingen en meerwaardes
• Kosten om kapitaal te werven
• Werkingskosten (boekhouden, rekening,
belastingen)
bvba • Erelonen van Begeleiding
• Commissies op verkopen
• Management Vergoedingen
• Alle kosten mbt zaakvoerders & werknemers:
• Bezoldigingen
• Verplaatsingskosten
• Kantoorbenodigdheden
• Marketingkosten ifv projecten
• Kantoorkosten
Groei ambitie: # projecten
1314
1516
1718
1920
2122
2324
2526
2728
2930 30 30 30
0
5
10
15
20
25
30
35
2016
Q4
2017
Q1
2017
Q2
2017
Q3
2017
Q4
2018
Q1
2018
Q2
2018
Q3
2018
Q4
2019
Q1
2019
Q2
2019
Q3
2019
Q4
2020
Q1
2020
Q2
2020
Q3
2020
Q4
2021
Q1
2021
Q2
2021
Q3
2021
Q4
Groei ambitie: # werknemers
45
55
56
66
67
77
78
88
89 9 9 9
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
2016
Q4
2017
Q1
2017
Q2
2017
Q3
2017
Q4
2018
Q1
2018
Q2
2018
Q3
2018
Q4
2019
Q1
2019
Q2
2019
Q3
2019
Q4
2020
Q1
2020
Q2
2020
Q3
2020
Q4
2021
Q1
2021
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2017 - 2022
Strategisch Plan Coöperatieve voor de komende 5 jaar
4 Pijlers
I. Verhuren van cohousing units
II. Tussenfinanciering van onverkochte units
III. Financiering van groepen tijdens ontwikkelfase
IV. Financiering van sites samen met startende groepen
Strategische visie:
meer cohousing projecten in Vlaanderen
Verhuren
Verhuurmarkt voor cohousing op gang trekken
Demonstratie lange termijn geloof in de eigen projecten
Projecten zitten sneller vol
Jonge groepen ondersteunen met evenwaardig engagement
Tussen-financiering
Groepen toelaten om sneller te bouwen
Nieuw publiek aanboren door afgewerkte units aan te bieden (minder pioniers)
Maatschappen
Groepen helpen met de opstartkosten van projecten
Risico’s nemen die groepen niet snel alleen zouden nemen
Sneller vooruitgaan door voorschieten ontwikkelkosten
Sites
Ook sites die NU te koop staan komen zo in aanmerking
Kerngroepen krijgen dit niet alleen georganiseerd en gefinancierd.
Soms zijn sites op deze manier goedkoper
Theoretisch model
Pijlers Omschrijving Risico Prijs
Verwacht Rendement per annum
Benutting van het kapitaal
Reëel rendement
Aandeel in het kapitaal Kapitaal Winst
Pijler 1 Verhuur van eigen units Laag 3,75% 3,00% 75,00% 2,25% 30% 750 000 € 16 875 €
Pijler 2Tussenfinanciering van onverkochte units Medium 6,25% 5,00% 75,00% 3,75% 45% 1 125 000 € 42 188 €
Pijler 3Voorfinanciering van maatschappen Hoog 0,00% 0,00% 75,00% 0,00% 10% 250 000 € - €
Pijler 4Medefinanciering van sites Hoog 18,75% 15,00% 75,00% 11,25% 15% 375 000 € 42 188 €
Totaal 5,40% 4,05% 100% 2 500 000 € 101 250 €
Aandeel in het kapitaal van de pijlers
45%
30%
15%
10%Tussenfinanciering van
onverkochte units
Verhuur van eigen units
Medefinanciering van sites
Voorfinanciering van
maatschappen
Bijdrage tot de winst van de 4 pijlers
41%
42%
17%0%
Medefinanciering van sites
Tussenfinanciering van
onverkochte units
Verhuur van eigen units
Voorfinanciering van
maatschappen
20% 28% 33% 29% 27% 18% 22% 25% 25% 26% 28% 29% 32% 31% 28% 27% 27% 28% 27% 27% 31%
10% 8% 8% 25% 34%29%
42%44%
47%48%
47%45%
44% 35%
42%44%
46% 46%49% 50%
43%
70% 63% 58%46%
39%
19%
8%
7%
7%
8%8%
10%9% 8%
8%
7%7% 6%
5%5%
5%
0% 0% 0%0%
0%
35%
29%
25%
21%
18%17%
16% 15%26%
22%
21%20% 20%
19% 19%
21%
- €
1 000 000 €
2 000 000 €
3 000 000 €
4 000 000 €
5 000 000 €
6 000 000 €
7 000 000 €
8 000 000 €
20
17
Q0
20
17
Q1
20
17
Q2
20
17
Q3
20
17
Q4
20
18
Q1
20
18
Q2
20
18
Q3
20
18
Q4
20
19
Q1
20
19
Q2
20
19
Q3
20
19
Q4
20
20
Q1
20
20
Q2
20
20
Q3
20
20
Q4
20
21
Q1
20
21
Q2
20
21
Q3
20
21
Q4
Kapitaalbehoefte
Pijler I: verhuren
Pijler II: afwerken en verkopen
Pijler III: ontwikkelkosten
Pijler IV: sites
Externe financiering
We nemen de strategische optie om een aanzienlijk deel via bankfinanciering op te
nemen:
Hypothecaire kredieten voor de verhuurde units
Straight loans voor de units in opbouw
Hefboomeffect: rentekost van 2% tegenover 4 à 6% op eigen kapitaal
Zo kunnen we 4 keer meer cohousing projecten financieren
Graad van financiering: rond de 70%
Pijler I: verhuren van cohousing units -
Waarom
Strategische beslissing: in elk project die we begeleiden, willen we één unit in eigendom
houden met de bedoeling om die te verhuren.
In principe 10 jaar aan te houden om dan te verkopen.
Terug geld vrijmaken voor het volgende cohousing project.
Vroeger dan 10 jaar is wellicht niet opportuun.
Vinden van een huurder kan geen probleem zijn
Via het netwerk van de groep zelf
Beheer van de verhuurde units:
Zal op termijn wel een taak worden die tijd in beslag neemt.
Beheersvergoeding van 1 maand huur
Beoogd rendement: 3 à 4% per jaar (exclusief meerwaarde)
Pijler I: Verhuur – de cijfers
Voorbeeld: unit 1 in Oostakker.
Bepalende parameters:
Huurprijs 1250€/maand voor 3-slaapkamer
passiefwoning, nieuw afgewerkt
Leegstand 5%
Onderhoudskosten 0,5% van de waarde
Kost van de lening: 1,93%
Rendement: gemiddeld 4,73%
Jaar 1 = 3,91%
Jaar 10 = 5,6%
Al vastgelegd: Oostakker & Botanico
Pijler II:
tussenfinanciering van units in opbouw
Projecten waarvoor de bouwvergunning binnen is én de bouw gestart kan worden
Groep grotendeels gevormd: minimaal 80%.
Wij staan dus garant voor de overige 20%.
Bijvoorbeeld Tielt (37 units) = 7 units. Opm.: enkel de grond in Tielt te financieren (rest Dumobil).
Units een tweetal jaar in portefeuille:
Meekopen met de akte (grondaandeel)
Meebouwen met de groep
Meteen laten afwerken (of eventueel casco laten)
Bank financiert mee via straight loan
Ook ondergrondse staanplaatsen van een parking die moet gerealiseerd worden (bvb. Borgerhout of Gent)
Een deel van de projecten heeft dit niet nodig (bvb. met Bostoen)
Doorverkopen met 15% marge erbovenop op een gemiddelde doorlooptijd van 2 jaar.
Beheersvergoeding: 20% van de meerwaarde.
Engagement van
Cohousing Projects
Minimaal 80% moet verkocht zijn. De resterende willen we financieren (=We nemen die woningen in eigendom):
Eén woning met de bedoeling om te verhuren. Met een hypothecair krediet.
Resterende met de bedoeling om te verkopen tijdens het bouwproces. Met een Straight Loan.
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%
Reeds ingestapte cohousers
Te financieren door Cohousing Projects
Pijler III: Voorfinanciering van
burgerlijke maatschappen
Financiering van ontwikkelkosten tijdens de eerste fases van cohousing projecten
A rato van de niet-ingevulde units.
Stel project voor 20 units wordt getrokken door kerngroep van 4
Inleg is elk 3.000€.
Op dat moment leggen wij maximaal 16 x 3.000€ bij (48.000€)
Terugbetaling gebeurt uiterlijk:
Wanneer groep compleet is of
Wanneer de bouw start
Rente is 12% per jaar, maar wordt op dagbasis verrekend
Vroege instappers verdienen dezelfde rente op hun inleg.
Risico op niet-terugbetaling bestaat en is reëel.
1 op 8 mag falen om break-even te draaien.
Pijler IV:
Sites samen aankopen met groepen
Nog niet gebeurd. Al twee keer dichtbij geweest (Berchem & Gent Vlasschaerd).
Bedoeling is om sites aan te kopen met een bestaande kerngroep
Voorwaarden:
Groep moet uit minstens 20% van het beoogde aantal bestaan
Stedenbouwkundige voorstudie moet gemaakt zijn
Budget is opgesteld en toont verkoopbare prijzen
Bank wil meestappen
Meerwaarde van 15% per annum te realiseren.
Doel Cohousing Projects 2017
Voornamelijk inzetten op voorfinanciering (III) en tussenfinanciering (II) om projecten
vooruit te helpen, daarnaast ook voorzichtig op verhuurmarkt
1,5M€ ophalen tegen eind 2017
Contact
Top Related