Bureau voor ruimtelijke economie en vastgoedadvisering

Onafhankelijk adviesbureau ruimtelijke economie en vastgoed

In 1996 opgericht en voortgekomen uit MKB-Nederland

Jarenlange ervaring, brede expertise, advisering in ruim 350 plaatsen

Wie zijn wij

Wat doen wij

Ruimtelijk-economisch onderzoek naar het functioneren van winkelgebieden, stads- en dorpscentra

Advisering over detailhandelsstructuren

Begeleiding van o.a. ondernemers en gemeenten bij herstructureringsprocessen

In opdracht van gemeenten, ondernemers-verenigingen, woningcorporaties en andere marktpartijen

Presentatie rapport ‘Prinsenbeek, een analyse van de

toekomstmogelijkheden voor het centrum’

Aanleiding onderzoek en rapportage

Zorgen bij ondernemers en andere partijen over het toekomstig functioneren van het centrum

Rabobank Hage-Beek heeft MKB Reva benaderd voor een ruimtelijk-economische analyse voor het centrum van Prinsenbeek

Focus in eerste instantie op detailhandel, maar met een brede blik op het centrum vanuit de Prinsenbeekse samenleving

Doel

Opstellen ruimtelijk-economische analyse van het centrum van Prinsenbeek

Aangeven sterke en zwakke punten van het huidig functioneren

Aangeven kansen en bedreigingen voor de toekomst

Nadrukkelijk niet bedoeld als centrumvisie, detailhandelsvisie of andersoortige beleidsvisie

Onderzoeksmodules

Onderzoeksmodules

Ondernemersonderzoek (schriftelijke enquête en panelgesprekken met ondernemers)

Telefonisch consumentenonderzoek

Passantenonderzoek

Draagvlakanalyse

Analyse ruimtelijke en fysieke structuur

Gesprekken met vertegenwoordigers van een breed scala aan organisaties en instellingen in Prinsenbeek

Ondernemersonderzoek


Hoofdlijnen

Onderlinge samenwerking moeizaam, komt ook tot uiting in respons op enquête

Weinig knelpunten volgens ondernemers

Omzetontwikkeling goed

Vooral een verzorgende functie voor Prinsenbeek


Omzetherkomst

Prinsenbeek 70%

Breda 17%

Etten-Leur 5%

Overige plaatsen 8%

Toeristen 0%

Omzetontwikkeling afgelopen drie jaar


Stabiel22%

Gedaald13%

Gestegen65%

Omzetverwachting komende drie jaar


Licht stijgen

26%

Sterk dalen0%

Licht dalen9%

Stabiliseren39%

Sterk stijgen

26%


Knelpunten in de bedrijfsvoering

Parkeermogelijkheden 33%

Aantrekkelijkheid winkelgebied 25%

Structuur winkelgebied 17%


Waardering winkelaspecten

Prinsenbeek Gem.

Parkeren doordeweeks 6,5 7,0

Parkeren zaterdag 6,2 6,0

Parkeren koopavond 7,3 6,7

Bereikbaarheid klanten 7,7 7,2

Bereikbaarheid bevoorrading 7,5 7,1


Waardering winkelaspecten

Prinsenbeek Gem.

Branchepatroon 6,5 6,5

Keuzemogelijkheden 6,1 6,4

Winkelsfeer 6,1 6,2

Gezamenlijke reclame 3,7 5,1

Activiteiten winkeliers 5,0 5,6

Openingstijden 6,3 6,6

Presentatie winkelvoorzieningen 6,46,1

Consumentenonderzoek


Koopkrachtbinding food non-food

Prinsenbeek 89% 37%

Breda 8% 51%

Etten-Leur 2% 9%

Overige plaatsen 1% 3%

Koopgedrag afgelopen twee jaar


Minder12%

Onveranderd81%

Meer7%

ConsumentenonderzoekWaarderingscijfers

Prinsenbeek Gem.

Parkeergelegenheid 6,5 6,3

Verkeerssituatie 6,6 6,0

Bereikbaarheid 7,2 7,0

Sfeer en gezelligheid 7,2 6,8

Activiteiten winkeliers 6,9 6,7

Service en bediening 7,6 7,3

Uiterlijk van de winkels 7,2 6,9

Keuze levensmiddelenwinkels 7,6 7,3

Keuze overige winkels 6,8 6,4

Veiligheid 7,3 7,0


Gemiste winkels

Huishoudelijke artikelen 24%

Kleding 16%

Viswinkel 12%

Gewenste maatregelen

Meer winkels 14%

Gezelliger inrichting/verlichting 9%

Omgeving Markt wordt als zeer belangrijk thema ervaren

Passantenonderzoek

Passantenonderzoek

Herkomst passanten

Prinsenbeek 75%

Breda 18%

Etten-Leur 3%

Overige plaatsen 4%

Passantenonderzoek

Bezoekgedrag

Belangrijkste bezoekreden: dichtbij (56%)

Gemiddeld een korte bezoekduur (40 minuten)

Gem. bezochte winkels: 2

Bezochte voorzieningen: levensmiddelenwinkel 93%;

niet-lev. winkel 31%; horeca 3%

Hoge bezoekfrequentie: 72% komt meerdere keren per

week

Auto meest gebruikte vervoermiddel: 43%

Passantenonderzoek

Overige uitkomsten

Lagere waarderingscijfers dan gemiddeld: 6,5

(tegenover 6,7 gemiddeld)

Bij de telefonische enquête was het beeld omgekeerd:

hoger dan gemiddeld (7,1 tegen 6,8)

Gemiste winkels: huishoudelijke artikelen (34%) en vis

(17%)

Gewenste maatregelen: meer parkeerplaatsen (20%)

en meer winkels (12%)

Draagvlakanalyse

Food Non-food

Besteding per hoofd € 2.174,- € 3.164,-

Koopkrachtbinding 89% 37%

Koopkrachttoevloeiing 15% 30%

Potentieel aanwezige omzet € 26,2 mln. € 19,2 mln.

Gem. omzet per m² vvo € 6.400,- € 2.100,-

Haalbaar vvo 4.100 m² 9.100 m²

Huidig vvo 3.660 m² 13.625 m²

Draagvlakanalyse

Draagvlakanalyse

Analyse op brancheniveau

Foodsector: in diverse branches kleine mogelijkheden

voor versterking

Oververtegenwoordiging non-food geheel veroorzaakt

door tuincentrum

Als deze niet wordt meegeteld, heeft Prinsenbeek een

klein detailhandelsaanbod

Verder een wisselend beeld per branche

Kwaliteit van de ondernemer zeker zo belangrijk als

kwantitatieve mogelijkheden!!!

Conclusies vanuit gesprekken


Sterke punten

Grote sociale samenhang

Veel evenementen

Ligging bij grote stad en goede bereikbaarheid

Aantrekkelijke plaats om te wonen

Hoog inkomensniveau

Belang glastuinbouw


Minder goede punten

Ontbreken dorpshart

Schril contrast tussen centrum en woonwijken

Behoefte aan dorpshuis in centrum

Ondernemerscollectief zwak

Langere lijnen naar gemeente sinds herindeling


Nieuwbouw Markt

Wisselende geluiden

Positief dat woningen worden toegevoegd en dat de Markt aandacht krijgt

Twijfels over bebouwing op de Markt

Plannen passen niet bij karakter Prinsenbeek

Er leeft zorg dat er nog meer ‘verpest’ wordt

Twijfels of er met dit plan het gewenste dorpshart ontstaat

Conclusies veldwerk

Conclusies veldwerk

Lage betrokkenheid ondernemers

Detailhandel moet het voornamelijk van eigen dorp hebben

Koopkrachtbinding staat onder druk

Betrokkenheid/samenhang dorp niet direct terug te vinden in kooporiëntatie

Twijfels over (toekomstig) functioneren detailhandelscollectief

Conclusies veldwerk

Centrum heeft voornamelijk een boodschappenfunctie

Relatief weinig knelpunten volgens ondernemers

Passanten geven een opvallend lage waardering aan het centrum, vooral parkeren en keuzemogelijkheden

Beperkte (kwantitatieve) versterking winkelaanbod mogelijk bij huidige kooporiëntatie

Hogere kooporiëntatie zou meer mogelijkheden bieden voor versterking van het centrum

Analyse ruimtelijke en

fysieke structuur

Ruimtelijke structuur

Vier hoofdpunten ruimtelijke structuur

Ontbreken dorpshart

Verspreide bewinkeling

Weinig samenhang

Onduidelijke verkeersstructuur

Fysieke structuur

Hoofdpunten fysieke structuur

Beeldkwaliteit is zeer divers

De Markt mist pleinwanden en is in de beleving te groot

Inrichting Markt draagt niet bij aan vergroting aantrekkelijkheid

Diverse authentieke elementen, maar deze worden niet altijd optimaal benut

Groen vormt een herkenbaar element langs het lint en draag bij aan dorps karakter

Ruimtelijke en fysieke structuur

Analyse verduidelijkt aan de hand

van een wandeling door

Prinsenbeek


De Markt

De Markt mist pleinwanden en is in de beleving te groot

Inrichting Markt draagt niet bij aan vergroting aantrekkelijkheid

Commerciële uitstraling beperkt

Geen duidelijk (functie)profiel

Zwakke westelijke wand


Aansluiting Markt – Groenstraat zwak

Functioneert niet als scharnierpunt tussen twee belangrijke deelgebieden van het centrum


Conclusie ruimtelijke en fysieke structuur

Het authentieke karakter van Prinsenbeek is weinig meer zichtbaar

De Markt is geen dorpshart en zorgt niet voor samenhang

Het is moeilijk om overzicht te krijgen in het centrum

Groot contrast in uitstraling en kwaliteit tussen panden

Het beeld dat overblijft is een diffuus beeld van het centrum zonder de noodzakelijke samenhang

Conclusie

Meest pakkende conclusie uit de gesprekken:

“Het karakter van Prinsenbeek zit in de mensen en niet in de stenen!”

Kansen en bedreigingen


Visie op centrum gewenst

Veel van de plannen voor het centrum van Prinsenbeek kennen een ad hoc karakter

De echte problemen – zoals het ontbreken van een hart en eigen karakter – worden hierdoor niet opgelost

Integrale visie op centrum is gewenst, voordat afzonderlijke plannen worden gemaakt

Visie moet antwoord geven op welke functies wààr gewenst zijn en welke locaties ‘ter beschikking’ staan of komen


Elementen voor oplossingsrichtingen

Creëren dorpshart

Concentreren detailhandel en overige centrumvoorzieningen

Versterking functioneren centrumvoorzieningen


1. Creëren dorpshart

De Markt moet de vanzelfsprekende plek worden waar mensen elkaar treffen, zeker met oog op sterke verenigingsleven

Authentieke elementen als ‘trouwlaantje’, het groen en historische bebouwing als referentie

Visie op uitstraling en invulling pleinwanden, inclusief westelijke wand

Prominentere rol voor horeca rond Markt

Markt als samenbindend element tussen de deelgebieden


2. Concentreren detailhandel en centrumvoorzieningen

In dorpen als Prinsenbeek horen supermarkten in het centrum

Zij moeten als klantentrekker fungeren

Aanzuigende werking voor overige voorzieningen

Behoefte aan een ‘dorpshuis’, waar verenigingen kunnen samenkomen, meenemen in discussie over concentratie


3. Versterking functioneren centrumvoorzieningen

Voldoende mogelijkheden om het centrum van Prinsenbeek een eigen positie in de regio te geven

De dorpse schaal, persoonlijke benadering en goede kwaliteit zullen sleutelbegrippen moeten zijn.

Einde presentatie

Bureau voor ruimtelijke economie en vastgoedadvisering

Documents

Transcript of Bureau voor ruimtelijke economie en vastgoedadvisering