1

BAB. I KONTRAK KONSTRUKSI

TUJUAN INSTRUKSIONAL KHUSUS

Setelah mempelajari bab ini, diharapkan Mahasiswa dapat:

1. Menyebutkan bentuk bentuk kontrak

2. Memahami hukum yang berlaku jika terjadi pelanggaran kontrak

3. Memahami mengapa sampai terjadi pemutusam kontrak

4. Menyebutkan kerugian yang terjadi akibat pelanggaran kontrak

5. Memahami hubungan kontrak terhadap pihak terkait

6. Menyebutkan jenis-jenis kontrak

7. Memahami metode kontak pada poyek konstruksi

8. Memahami akan terjadinya perselisihan dan klaim serta penyelesaiannya

I.1 PENGERTIAN

Kontrak konstruksi adalah perjanjian tertulis yang mengacu pada ketentuan

hukum yang berlaku antara pengguna jasa/pemberi pekerjaan dan penyedia jasa

konstruksi/kontraktor serta berisi segala aspek tentang pelaksanaan pekerjaan.

Ikatan antara pengguna jasa/pemberi pekerjaan dan penyedia jasa konstruksi/kontraktor

ini dijelaskan dalam pasal pasal serta ayat ayat kontrak tentang hak dan kewjiban

masing masing pihak/para pihak yang menandatangani kontrak tersebut, yang

didasarkan pada penawaran dan kesepakatan bersama. Dimasa masa yang akan

datang, kontrak ini akan dikenal / disebut dengan nama Ikatan Kontrak Konstruksi

(IKK).

Sebelum suatu kontrak ditandatangani biasanya terdapat suatu proses yang mendahului

dan proses ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari administrasi kontrak.

Proses tersebut dapat melalui pengadaan barang jasa/ tender/ pelelangan atau pemilihan

/ pengadaan langsung kepada penyedia jasa konstruksi/kontraktor.

2

Hukum dalam kontrak ini adalah sejumlah aturan aturan sebagai acuan perilaku

manusia yang ditegaskan oleh institusi, oleh sebab itu tahap awal yang harus dipahami

adalah dasar-dasar pengertian kontrak serta konsep kontrak konstruksi.

Dasar dasar pengertian kontrak dalam konteks kontrak adalah mencakup hal hal

yang berkaitan dengan :

Proses pembentukan kontrak

Proses dan prosedur pelaksanaan kontrak

Pelanggaran kontrak

Perhitungan kerugian akibat pelanggaran kontrak

Hubungan kontrak terhadap para pihak

Dalam hal ini perlu dicermati isi yang ada didalam kontrak, karena pihak yang membuat

kontrak dengan berbagai pertimbangan akan mempunyai kecenderungan yang mungkin

akan merugikan salah satu pihak.

I.2 PEMBENTUKAN KONTRAK

Suatu proses pembentukan kontrak biasanya diawali dengan adanya para pihak,

dalam hal ini dua pihak atau lebih yang saling menyepakati untuk mengadakan suatu

perjanjian, umumnya berupa kesanggupan dari pihak pertama untuk melakukan

sesuatu bagi pihak kedua dengan sejumlah imbalan yang telah disepakati bersama.

Perlu diketahui tidak semua kesepakatan akan dilanjutkan dengan perjanjian kontrak,

kesepakatan hanya dapat ditindak-lanjuti dalam bentuk kontrak apabila memenuhi

syarat dua aspek utama, yaitu saling sepakat atau saling setuju dan ada penawaran serta

ada penerimaan.

Suatu perjanjian atau kontrak pekerjaan baru dapat diwujudkan, apabila sudah ada

persetujuan atas penawaran pekerjaan.

Unsur unsur yang terdapat dalam suatu persetujuan tersebut adalah :

persetujuan tidak berisi persyaratan persyaratan,

persetujuan harus disampaikan kepada penawar yang bersangkutan,

persetujuan dapat dicapai melalui negosiasi, dengan dasar penawaran

pekerjaan yang diajukan.

3

a. KESEPAKATAN

Apabila ke dua belah pihak melakukan suatu transaksi terhadap obyek tertentu

dan transaksi tersebut disepakati bersama yang sifatnya mengikat serta berlaku terhadap

semua aspek prinsip yang menyangkut persetujuan, maka hal tersebut dikatakan bahwa

kedua belah pihak telah saling menyetujui.

Aspek-aspek prinsip yang sangat diperlukan dalam suatu kesepakatan/persetujuan

adalah menyangkut kelengkapan aspek-aspek subyektif dan obyektif persetujuan.

Sebagai contoh suatu kasus sebagai berikut;

Jika ada seorang investor akan membuat suatu kesepakatan dengan

perusahaan (dalam hal ini: kontraktor atau konsultan), untuk membuat

rancangan/membangun sejumlah bangunan beserta kelengkapannya, namun

para pihak ini belum menyebutkan jumlah biaya maupun harga yang

disepakati, maka pada tahap ini belum dapat dikatakan bahwa kontrak

terbentuk, Jika dikemudian hari telah terjadi kesepakatan harga, waktu

pelaksanaan dan tata cara pembayarannya, maka kesepakatan tersebut harus

dituangkan dalam dokumen yang tertulis dan mengikat (kontrak). Hal yang

sama juga dapat berlaku pada suatu persetujuan yang tidak dapat secara tegas

menetapkan waktu penyelesaian pekerjaan,

Namun secara umum suatu kesepakatan yang disetujui bersama harus bebas dari semua

terminologi yang dapat mempunyai arti samar-samar/ganda. Terminologi atau kata-kata

yang bermakna ganda dapat menimbulkan keragu-raguan dalam pengertian dan

penafsirannya. Akibatnya, masing-masing pihak akan berusaha memberikan penafsiran

sendiri-sendiri yang tentunya dengan maksud untuk tidak merugikan diri sendiri

sehingga muncullah bibit perselisihan (dispute). Oleh karena itu, sangat penting bagi

semua pihak yang terkait ataupun terlibat dalam kontrak untuk mengerti dan memahami

apa yang diharapkan dan apa yang akan diberikan oleh masing-masing pihak.

Sebuah contoh ketidak-jelasan dalam isi kontrak dapat terjadi pada kesepakatan waktu

penyelesaian suatu proyek. Suatu kontrak harus secara tegas menyebutkan waktu

penyelesaian pekerjaan dalam suatu waktu yang terdefisinikan secara lengkap dan jelas.

Jika disebutkan bahwa waktu penyelesaian sebuah proyek adalah 100 hari maka harus

dijelaskan apa yang dimaksud dengan 100 hari, apakah seratus hari kalender ataukah

4

hari kerja?. Hal ini secara langsung berkaitan dengan perencanaan pelaksanaan

pekerjaan dan pada akhirnya berakibat pada biaya proyek.

Satu prinsip dasar yang harus diperhatikan dalam upaya memahami dan

menginterpretasikan suatu terminologi yang meragukan adalah bahwa kesempatan

penafsiran lebih diutamakan (previlage) bagi pihak yang tidak atau bukan menulis

rancangan kontrak.

b. PENAWARAN DAN PENERIMAAN

Prinsip utama dalam sebuah kesepakatan dilandasi pada azas keadilan. Semua

transaksi yang terjadi selama proses pembentukan kontrak harus dilakukan secara adil,

kedua belah pihak yang akan mengadakan transaksi harus bebas dari segala tekanan dan

diberikan kesempatan yang sama untuk melakukan penawaran bagi pihak yang satu dan

melakukan penerimaan bagi pihak lainnya. Transaksi terjadi bila satu pihak melakukan

penawaran kepada pihak lain dalam hal untuk mengadakan atau melakukan sesuatu hal,

dan pihak lain akan memberikan tanggapan atas penawaran tersebut. Jawaban atas

penawaran tersebut dapat berupa penerimaan, penolakan atau penerimaan dengan syarat

melalui suatu proses negosiasi.

Sebagai gambaran dalam menjelaskan situasi tersebut di atas, dapat dicermati contoh

berikut: Pada saat pemilik proyek mengadakan pelelangan, bukan berarti bahwa pemilik

akan memberikan suatu proyek kepada penyedia jasa konstruksi/kontraktor, tetapi lebih

berupa tawaran bagi calon rekanan untuk memberi tanggapan dengan cara mengajukan

penawaran harga. Jadi, disini tampak bahwa pengguna jasa/pemilik memberikan suatu

tawaran kepada calon penyedia jasa konstruksi/kontraktor berupa kesempatan untuk

memberikan tawaran kembali (counter offer), atau bahkan tidak ikut sama sekali dalam

pelelangan/tender. Para rekanan tersebut akan mengajukan penawaran harga atas

pekerjaan yang ditawarkan atau tidak menanggapi tawaran tersebut bahkan menolak

sama sekali tawaran tersebut. Pemilik proyek/pengguna jasa pada akhirnya mempunyai

hak untuk menerima tawaran tersebut, menolak atau melakukan suatu tawar-menawar

lagi. Dengan demikian, kedua belah pihak mempunyai kesempatan yang sama dalam

memberikan dan memutuskan hasil penawaran.

5

Gambar 1.1 Proses Penawaran dan Penerimaan Dalam Kontrak

Hal penting lainnya yang berkaitan dengan aspek penawaran adalah adanya waktu

berlakunya penawaran. Untuk kontrak-kontrak yang ditenderkan, dalam setiap

penawaran umumnya dicantumkan waktu berlakunya harga penawaran, biasanya

mencapai 60 s/d 90 hari setelah saat pemasukan penawaran. Selama periode tersebut,

penawar (calon kontraktor) tidak diperbolehkan menarik atau mengubah harga

penawarannya. Sebaliknya, setelah periode tersebut pengguna jasa/pemilik tidak dapat

lagi memaksa penawar untuk tetap mempertahankan dan menggunakan harga

penawaran yang lama.

Penetapan masa berlakunya penawaran dimaksudkan untuk melindungi pihak yang

melakukan penawaran dan atau pihak yang akan menerima penawaran dari resiko

kerugian yang dapat timbul akibat perubahan sistem sosial, politik dan moneter yang

terjadi selama transaksi tawar-menawar belum disepakati.

PIHAK II

PIHAK I

Penawaran Tanggapan,penerimaan,

penolakan, penerimaan dg syarat

6

I.3 DOKUMEN KONTRAK

Suatu dokumen kontrak pekerjaan biasanya terdiri dari unsur unsur sebagai

berikut :

formulir kontrak (form of contract),

gambar gambar kontrak (contract of drawing),

daftar kuantitas dan harga (Bill of quantities),

spesifikasi.(specification)

a. DOKUMEN UNTUK PELAKSANAAN KONTRAK

Dokumen untuk pelaksanaan kontrak pekerjaan biasanya terdiri dari hal hal

sebagai berikut:

surat penawaran,

kontrak pemborongan pekerjaan,

syarat syarat umum kontrak,

spesifikasi,

spesifikasi khusus (bila ada),

daftar kuantitas dan harga,

gambar rencana,

jadwal waktu pelaksanaan pekerjaan, dan

addendum (bila ada) dan Berita Acara.

Semua dokumen dokumen tersebut merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan

satu dengan yang lainnya, sedemikian rupa sehingga satu dengan yang lainnnya sejalan

dan saling menunjang.

Apabila terdapat ketidak sesuaian, maka masing masing mempunyai kekuatan hukum,

sesuai dengan urutan sebagai berikut :

kontrak pekerjaan,

surat penawaran,

addendum (bila ada) dan Berita Acara,

syarat syarat umum kontrak,

spesifikasi,

7

gambar rencana,

daftar kuantitas dan harga, dan

jadwal waktu pelaksanaan pekerjaan.

Didalam formulir kontrak terdapat artikel artikel kesepakatan dasar persyaratan

persyaratan kontrak appendik / lampiran ;

Bagian yang memuat artikel artikel kesepakatan dasar merupakan bagian yang

ditandatangani oleh para pihak.

Susunan dari artikel artikel ini umumnya sudah baku dan pada bagian bagian yang

kosong harus diisi dengan data-data dibawah ini :

o nama penyedia jasa konstruksi/kontraktor dan pengguna jasa/pemberi kerja,

o tanggal penandatangan kontrak pekerjaan,

o lokasi dan lingkup pekerjaan yang dimaksud,

o daftar gambar konstruksi,

o biaya pekerjaan,

o waktu pelaksanaan.

Bagian persyaratan kontrak, pada umumnya memuat kewajiban penyedia jasa

konstruksi/kontraktor dalam melaksanakan dan menyelesaikan pekerjaan seperti yang

ditunjukan dalam gambar, dan diuraikan dalam daftar kuantitas dan harga untuk

keperluan Direksi pekerjaan/pengawas.

b. ISI DOKUMEN KONTRAK

Di dalam isi dokumen kontak pekerjaan minimal/ paling tidak harus

mengandung informasi informasi sebagai berikut :

Lingkup pekerjaan yang harus dilaksanakan

Hal ini diperjelas dengan informasi informasi berupa gambar kontrak

(contract drawing);

Persyaratan mutu pekerjaan

Selain tercantum dalam gambar kontrak, maka hal ini diperjelas dengan

spesifikasi spesifikasi teknis dan Daftar Kuantitas serta Harga;

8

Persyaratan persyaratan kontrak

Persyaratan persyaratan ini, dilanjutkan untuk dibuat secara tertulis, untuk

menghindari kesalah-pahaman diantara pihak pihak yang besangkutan;

Biaya pekerjaan

Biaya pekerjaan ini harus disepakati terlebih dahulu, berdasarkan penawaran

dari penyedia jasa konstruksi/kontraktor.

Pada beberapa jenis pekerjaan, ada kemungkinan biaya dihitung setelah

pekerjaan selesai. Pada keadaan ini, maka tata cara perhitungan tersebut

secara jelas harus disepakati bersama.

Rencana kerja

Penetapan waktu yang tersedia untuk menyelesaikan pekerjaan, sangat

penting bagi pengguna jasa/pemberi tugas maupun penyedia jasa

konstruksi/kontraktor.

Bagi pengguna jasa/pemberi pekerjaan atau pemilik pekerjaan, sangat penting

untuk memperkirakan saat serah terima pekerjaan yang berkaitan dengan

program pemanfaatannya.

Bagi penyedia jasa konstruksi/ kontraktor, yang penting adalah menentukan

penyediaan sumber daya, untuk menyelesaikan pekerjaan.

c. PENGKAJIAN DOKUMEN KONTRAK

Kontrak sangat dibutuhkan dalam suatu pelaksanaan pekerjaan, namun

dokumen harus dikaji dahulu tentang :

pasal-pasal kontrak harus dipelajari dan dimengerti yang dimaksud.apabila

ada pasal-pasal yang tidak jelas,segera ditanyakan kepada pemimpin

perusahaan dan mohon penjelasannya.

gambar rencana dan spesifikasinya harus dipelajari dengan teliti,agar

mengetahui kemungkinan kesalahan, kekurangan serta kejelasannya.

meneliti kembali perhitungan-perhitungan volume konstruksi dan biayanya.

9

meneliti kembali dokumen-dokumen seperti penyerahan

lahan,perizinan,SPK dan lain-lain.

d. KONTRAK PEKERJAAN

Kontrak pekerjaan merupakan salah satu dokumen kontrak yang biasanya terdiri

dari beberapa pasal dan di jelaskan didalam ayat demi ayat.

Isi dari dokumen kontrak perlu menyebutkan antara lain :

Hari, tanggal dan bulan ditandatangani kontrak pekerjaan tersebut

Para pihak/Pihak pihak yang terkait dalam kontrak pekerjaan

Pihak pertama biasanya adalah pengguna jasa/pihak yang mempunyai

pekerjaan atau biasa disebut pemilik pekerjaan / pemberi pekerjaan,

sedangkan pihak kedua adalah penyedia jasa konstruksi/pihak yang

menjalankan / melaksanakan pekerjaan atau Kontrakror.

Tujuan Kontrak

Menjelaskan tentang nama pekerjaan yang harus dikerjakan oleh pihak

kedua/penyedia jasa konstruksi serta tempat/lokasi dari pekerjaan, dan diatur

lebih lanjut dalam dokumen kontrak

Lingkup Pekerjaan

Menjelaskan mengenai scope/lingkup pekerjaan yang disebutkan dalam nama

pekerjaan dan meliputi jenis jenis kegiatan yang harus dikerjakan;

Hak dan Kewajiban

Memuat uraian hak pengguna jasa/Pemberi Tugas untuk memperoleh hasil

pekerjaan konstruksi serta kewajibannya untuk memenuhi ketentuan yang

diperjanjikan serta hak Penyedia jasa konstruksi untuk memperoleh informasi

dan imbalan jasa serta kewajibannya dalam mewujudkan pekerjaan

konstruksi;

10

Nilai Kontrak

Besarnya nilai kontrak harus jelas dan dicantumkan, baik dalam angka

maupun dalam huruf, angsuran pembayaran, serta jangka waktu pelaksanaan

dan masa pemeliharaan.

Jangka Waktu

Jangka waktu pelaksanaan pekerjaan

Jangka waktu pelaksanaan pekerjaan harus dicantumkan, diisi dengan

huruf hari kalender dan dihitung sejak ditertibkannya Surat Perintah

Mulai Kerja (SPMK) serta harus disebutkan dengan jelas kapan

pekerjaan tersebut harus diserahkan pertama kali dengan baik oleh

penyedia jasa konstruksi/kontraktor kepada pengguna jasa/pemberi

pekerjaan.

Jangka waktu pemeliharaan

Jangka waktu pemeliharaan harus dicantumkan / ditetapkan di dalam

kontrak pekerjaan ini dan dihitung sejak tanggal seperti ditetapkan dalam

berita Acara Serah Terima Pertama Pekerjaan. Apa yang timbul akibat

kerusakan ini menjadi tanggung jawab sepenuhnya pihak penyedia jasa

konstruksi/kontraktor.

Cara Pembayaran

Macam/cara pembayaran harus dicantumkan / ditetapkan didalam kontrak

pekerjaan ini.

Jenis atau macam/ cara pembayaran ini ada beberapa yaitu :

Sistem termijn.

Sistem sertifikat bulanan.

Sistem termijn adalah cara pembayaran yang dilakukan beberapa

kali/tahapan selama masa kontrak pekerjaan yang telah ditetapkan.

11

Sedangkan sistem sertifikat bulanan adalah cara pembayaran yang

dibayarkan secara setiap bulan/bulanan selama masa kontrak pekerjaan

berlangsung.

Pembayaran dapat dilakukan berdasarkan permintaan pembayaran oleh pihak

penyedia jasa konstruksi/kontraktor.

Selain hal tersebut diatas didalam kontrak pekerjaan perlu ditetapkan secara

jelas mengenai :

Pengawasan Teknik

Harus tercantum siapa pengawasan teknik yang mewakili pengguna jasa/

pemilik pekerjaan / pemberi tugas, sehingga jelas tanggung jawab dan

komunikasinya:

Domisilli dari Kantor Panitera Pengadilan Negeri:

Keselamatan Kerja;

Kewajiban dari kontraktor untuk meng-ansuransikan tenaga kerja yang

dipekerjakan diproyek tersebut;

Tanda tangan para pihak/kedua belah pihak diatas kertas materai;

Cacat pelaksanaan;

Penyelesaian perselisihan;

Keadaan memaksa;

Pemutusan hubungan.

e. SYARAT-SYARAT UMUM KONTRAK

Dokumen kontrak pekerjaan yang sebagian besar berisi persyaratan administrasi,

harus dipergunakan sebagai pedoman oleh penyedia jasa konstruksi/kontraktor didalam

melaksanakan pekerjaan.

Isi dan syarat syarat umum kontrak pekerjaan antara lain :

Lingkup Kontrak

Menjelaskan lingkup pekerjaan yang harus ditangani, yang meliputi

pelaksanaan, penyelesaian dan pemeliharaan pekerjaan. Pengerahan tenaga,

kerja, bahan, dan peralatan.

12

Pengendalian Tugas

Berisi bahwa penyedia jasa/ Kontraktor tidak boleh mengalihkan seluruh atau

sebagian kontrak pekerjaannya kepada Pihak Ketiga tanpa persetujuan tertulis

dari pihak pengguna jasa/pemberi tugas.

Pekerjaan yang disubkontrakkan nilainya tidak boleh lebih dari angka tertentu

dari nilai kontrak pekerjaan.

Pemberi Tugas

Tugas dan wewenang pemberi tugas merupakan/sebagai wakil dari pemilik

pekerjaan.

Kewajiban kewjiban penyedia jasa konstruksi/kontraktor

Kewajiban-kewajiban ini berisikan tugas tugas dari penyedia jasa

konstruksi/kontraktor dalam menyelesaikan pekerjaannya dan harus sesuai

dengan dokumen kontrak.

Perjanjian ikatan kontrak, kewajibannya untuk segera setelah 15 hari

diterimanya Surat Penunjukkan Pemenang menyerahkan jaminan pelaksanaan

yang besarnya ditentukan sebelumnya dan segera mengadakan ikatan

kontrak.

Waktu dimulainya pekerjaan dan keterlambatan.

Pemimpin Proyek, paling lambat 15 hari mengeluarkan Surat Penyerahan

Lapangan (SPL) bersamaan dengan dikeluarkannya Surat Penyerahan

Lapangan maka dikeluarkan juga surat Perintah Mulai Kerja (SPMK).

Tanggal dikeluarkan Surat Perintah Mulai Kerja dianggap sebagai tanggal

dimulainya pekerjaanya.

Namun demikian ada kalanya pengguna jasa/pemberi tugas menyerahkan

Surat Perintah Mulai Kerja 7 hari setelah menerima surat perintah kerja

penyedia jasa konstruksi/Kontraktor memulai pekerjaanya.

Dicantumkan juga denda akibat keterlambatan, yang biasanya berkisar 1

(satu permil) untuk keterlambatan perharinya dengan maksimal 5% dari nilai

kontrak pekerjaan.

13

Pembayaran Uang Muka

Penyedia jasa konstruksi/Kontraktor diberi kesempatan untuk mengambil

uang muka yang besarnya ditentukan setelah Jaminan Uang Muka

diserahkan.

f. SPESIFIKASI

Spesifikasi adalah dokumen kontrak yang berisikan persyaratan persyaratan

teknis, sedang susunan dan isinya tergantung dari macam dan jenis pekerjaan yang

ditenderkan/dilelangkan.

Secara garis besar spesifikasi berisi tentang:

Uraian dari jenis pekerjaan yang akan dikerjakan;

Material yang akan dipakai meliputi persyaratan, metode pengetesannya dan

pengujiannya;

Metode pelaksanaan dari pekerjaan;

Dasar pembiayaan.

I.4 PELANGGARAN KONTRAK

Dalam proyek kontruksi, hampir selalu terjadi pergeseran terhadap klausul-

klausul kontrak. Hal ini disebabkan oleh karakteristik proyek tersebut dan aksi atau

reaksi dari pihak-pihak yang telah bersepakat dalam kontak. Terjadinya pergeseran

tersebut tidak semuanya harus ditinjau secara detail situasi dan kondisi yang

menyebabkannya.

Pelanggaran kontrak akan terjadi jika pihak-pihak yang bersepakat melakukan

pelanggaran terhadap satu atau lebih persyaratan yang terkandung dalam kontrak,

dengan konsekwensi yang harus ditanggung oleh pihak yang bersepakat. Dengan

merujuk pada kadar pelanggaran yang terjadi, pihak yang merugikan dapat dituntut

sesuai aturan yang berlaku atas akibat pelanggaran tersebut.

14

Konsep penilaian terhadap kadar pelanggaran kontrak dapat dikelompokkan menjadi

dua, yaitu pelanggaran material dan pelanggaran imaterial. Keduanya menjadi sangat

penting meskipun pembedaan dan penentuannya sangat sulit- karena hal tersebut

menentukan hal-hal apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan oleh pihak yang

melanggar.

Pembedaan pelanggaran material dan imaterial sangat bergantung pada prinsip pihak

yang bersepakat. Misalnya, pada salah satu kegiatan ( A ) merupakan hal yang sangat

penting bagi pengguna jasa X, tetapi kurang penting bagi pengguna jasa Y.

Akibat yang terjadi dari pelanggaran yang bersifat material adalah pemutusan hubungan

kerja (kontrak), sedangkan untuk pelanggaran imaterial akibat yang ditanggung oleh si

pelanggar mungkin hanya berupa ganti rugi finansial atau bahkan tidak ada sama sekali.

Suatu pelanggaran dikatakan material jika pelanggaran tersebut menyangkut aspek-

aspek fital dari suatu perjanjian. Sebaliknya, suatu pelanggaran terhadap kontrak

imaterial jika pelanggaran yang terjadi menyangkut aspek-aspek yang kurang atau tidak

penting dari suatu perjanjian. Seorang penyedia jasa konstruksi/kontraktor yang tidak

muncul di lapangan selama satu bulan setelah kontrak ditandatangani dapat

dikaregorikan sebagai pelanggaran yang material. Pada umumnya, setelah

rekanan/calon kontraktor memenangkan lelang maksimum 12 hari sejak dikeluarkannya

SPMK ( Surat Perintah Mulai Kerja), rekanan harus telah melakukan kegiatan

pelaksanaan. Keterlambatan pembayaran yang dilakukan oleh pengguna jasa/pemilik

umumnya akan dinilai sebagai pelanggaran imaterial. Untuk menggambarkan kondisi

ini, diberikan sebuah kasus sebagai berikut:

Seorang penyedia jasa konstruksi/kontraktor pada proyek pembangunan jalan

mengalami keterlambatan pekerjaan selama lima bulan dari total waktu

rencana penyelesaian duabelas bulan (satu tahun). Untuk prestasi yang dicapai

tersebut, apakah penyedia jasa konstruksi/kontraktor dapat dinilai melanggar

kontrak? Apakah pelanggaran tersebut bersifat material?

Dalam kasus di atas, penggolongan jenis pelanggaran harus mencermati secara seksama

penyebab pelanggaran dan suasana pada saat itu. Belum tentu pelanggaran yang

dilakukan oleh penyedia jasa konstruksi/kontraktor sepenuhnya adalah kesalahannya.

Hal ini mungkin disebabkan oleh pihak lain yang akibatnya harus ditanggung oleh

15

penyedia jasa konstruksi/kontraktor. Setelah ditinjau, kronologi mulai dari proyek

dilaksanakan sampai saat ini ternyata adalah terjadi redisain terhadap gambar rencana

yang mengakibatkan pelakasanaan di lapangan terhenti dan baru dapat dimulai kembali

setelah gambar rencana selesai. Kondisi demikian mungkin saja masuk kedalam

pelanggaran material atau imaterial, tergantung apakah pihak penilai menyadari benar

situasi yang terjadi.

Gambar 1.2 Pelanggaran Kontrak

I.5 PEMUTUSAN KONTRAK

Siklus hidup sebuah kontrak akan terhenti dengan berakhirnya kontrak. Pada

umumnya, kontrak dilengkapi dengan klausul-klausul mengenai pemutusan kontrak.

Pemutusan kontrak dapat terjadi dengan sendirinya atau karena pertimbangan lain yang

menyebabkan kontrak terhenti sebelum saatnya. Pelaksanaan suatu kegiatan/pekerjaan

Batasannya tidak jelas

PENILAIAN PELANGGARAN

PELANGGARAN MATERIAL

yang dilanggar bukan aspek penting

PELANGGARAN MATERIAL

yang dilanggar aspek penting

GANTI RUGI FINANSIAL/

Tidak sama sekali

PEMUTUSAN KONTRAK

16

dengan semua pemenuhan persyaratannya baik syarat teknis maupun administrasi

secara otomatis mengakibatkan kontrak selesai. Namun demikian, jika dalam proses

pelaksanaan terjadi kegagalan bersifat material yang dilakukan oleh penyedia jasa

konstruksi/kontraktor, yang oleh pengguna jasa/pemilik dapat dinilai membahayakan

kelangsungan dan penyelesaian pekerjaan, seperti yang tercantum dalam klausul

mengenai pemutusan kontrak, maka dapat terjadi pemutusan hubungan kontrak melalui

pemberitahuan singkat atau bahkan tanpa ada pemberitahuan terlebih dahulu kepada

penyedia jasa konstruksi/kontraktor. Apabila ini terjadi maka pemutusan tersebut

tentunya harus disertai dengan ganti rugi yang memadai bagi pihak penyedia jasa

konstruksi/kontraktor.

Terhadap suatu pelanggaran kontrak, secara umum pihak yang tidak melanggar kontrak

mempunyai 3 (tiga) pilihan:

Membebaskan/ mengabaikan pelanggaraan yang terjadi dan tidak menuntut

ganti rugi kepada pihak yang melanggar.

Memilih untuk memutuskan kontrak dengan sendirinya

Mengajukan tuntutan ganti rugi/klaim.

Ketiga pilihan tersebut ditentukan oleh sifat pelanggarannya, apakah material atau

imaterial.

Dibawah ini sebagian dari kasus yang pernah terjadi di lapanngan.

Seorang pengguna jasa/pemilik menilai kualitas pekerjaan pembetonan pada

lantai kedua dari sebuah bangunan yang dilakukan oleh penyedia jasa

konstruksi/kontraktor tidak memenuhi spesifikasi teknis yang telah

ditetpakan. Tanpa pemberitahuan yang lebih lanjut, pengguna/pemilik

memutuskan hubungan kontrak, karena beranggapan bahwa penyedia jasa

konstruksi/kontraktor melakukan pelanggaran material. Pada persoalan

tersebut di atas, seharusnya pengguna/pemilik tidak harus memutuskan, tetapi

harus memberitahukan lebih dahulu kepada penyedia jasa

konstruksi/kontrkator perihal pelanggaran yang dilakukan. Penyedia jasa

konstruksi/kontraktor berhak memperoleh pemberitahuan terlebih dahulu dan

kesempatan untuk memperbaikinya.

17

I.6 KERUGIAN AKIBAT PELANGGARAN KONTRAK

Dalam pelanggaran kontrak, selalu ada pihak-pihak yang dirugikan. Pihak yang

dirugikan berhak atas penggantian kerugian (compensation) yang dialami akibat pihak

lain yang melakukan pelanggaran kontrak. Perhitungannya dapat dilakukan dengan

berbagai metode perhitungan penggantian dasar, yaitu biaya penyeleasaian, selisih nilai,

dan Liquidated Damages (kerugian terhapus)

a. BIAYA PENYELESAIAN

Jika penyedia jasa konstruksi/kontraktor diberhentikan karena dinyatakan tidak

berhasil dalam memenuhi persyaratan yang ditetapkan, maka pengguna jasa/pemilik

dapat memilih penyedia jasa konstruksi/kontraktor lain intuk menyelesaikan pekerjaan

tersebut. Sistem pendanaannya, yaitu semua biaya yang dikeluarkan untuk penyelesaian

pekerjaan tersebut, diambil dari sisa pembayaran yang seharusnya dibayarkan terhadap

penyedia jasa konstruksi/kontrtaktor pertama. Jika biaya yang dikeluarkan lebih besar

dari kontrak yang sudah disepakati, maka penyedia jasa konstruksi/kontraktor yang

melanggar kontrak berkewajiban membayar perbedaannya. Misalnya, dengan nilai

kontrak total sebesar Rp. 500 juta,- saat ini prestasi yang telah diselesaikan 50%, pada

saat yang sama, penyedia jasa konstruksi/kontraktor diberhentikan dan ditunjuk

penyedia jasa konstruksi/kontraktor lain untuk menyelesaikan sisa pekerjaan. Jika

penyedia jasa konstruksi/kontraktor yang ditunjuk tidak bersedia menyelesaikan dengan

biaya Rp. 250 juta,- tetapi sanggup jika biaya Rp.275 juta,- maka kekurangan Rp. 25

juta,- dibebankan kepada penyedia jasa konstruksi/kontrkator yang pertama.

b. SELISIH NILAI

Untuk beberapa keadaan perlindungan dengan metode biaya penggantian tidak

dapat dilakukan. Misalnya, pelanggaran kontrak yang disebabkan oleh pekerjaan

yang tidak sesuai dengan gambar rencana/gagal (defective work) dan bukan

karena pekerjaan tersebut tidak selesai. Sebagai contoh adalah perbaikan

pekerjaan pembetonan balok dan plat lantai yang tidak mencapai kekuaan K.225

18

seperti yang disyaratkan. Misalnya nilai balok dan plat adalah Rp. 200 juta,- +

biaya pembongkaran + biaya penyetelan kembali. Lihat ilustrasi berikut:

Seorang penyedia jasa konstruksi/kontarktor menuntut pengguna jasa/pemilik

yang menolak pekerjaan yang telah sebagian diselesaikannya. Atas penolakan

pembayaran tersebut, penyedia jasa konstruksi/kontraktor dapat menuntut

pengguna/pemilik untuk memberikan biaya penggantian (compensatory

damages), yang dapat dihitung berdasarkan:

1. nilai kontrak dikurangi biaya yang diperlukan untuk menyelesaikannya.

2. Nilai pasar yang berlaku untuk pekerjaan yang telah dilakukan, tetapi

tidak melewati nilai kontrak yang telah disepakati.

Masalah yang paling sulit dalam hal ini adalah menentukan nilai sebenarnya dari suatu

pekerjaan yang telah dikerjakan, tetapi belum selesai sepenuhnya. Metode pengukuran

untuk pekerjaan demikian biasanya dilakukan dengan penilaian ahli dan kelemahannya

adalah sifat subyektifitas yang tinggi.

c. LIQUIDATED DAMAGES (LD)

Bentuk penggantian liquidated Damages atau disingkat LD (kerugian terhapus)

didasarkan kepada kerugian yang diperkirakan akan dialami karena kegagalan

penyelesaian persetujuan. Berbeda dengan bentuk-bentuk penggantian yang dasar

penentuannya adalah aspek-aspek yang terkandung dalam kontrak misalnya pekerja,

material, alat, metoda, hasil kerja, maka konsep LD lebih didasarkan kepada

kompensasi terhadap hilangnya kesempatan untuk beroleh keuntungan akibat tidak

dapat digunakannya fasilitas pada waktunya. Sebaliknya, jika suatu proyek akan

mengenakan mekanisme denda untuk setiap keterlambatan maka untuk adilnya harus

pula diberlakukan sistem bonus bagi penyelesaian yang lebih awal. Sebagai gambaran,

diberikan ilustrasi sebagai berikut:

Seorang pengusaha gedung perkantoran berencana memanfaatkan gedung

barunya pada Juli 2010. Gedung tersebut telah habis disewa oleh para penyewa

namun, karena kelalaian penyedia jasa konstruksi/kontraktor, penyelesaian

pekerjaan pembangunan gedung tersebut mengalami keterlambatan. Terhadap

kelalaian penyedia jasa konstruksi/kontraktor tersebut, pengusaha dapat

19

mengenakan semacam denda keterlambatan terhadap penyedia jasa

konstruksi/kontraktor yang besarnya ditentukan dari perkiraan pendapatan

yang diharapkan akan diperoleh dari biaya sewa tersebut, mulai dari saat

perkiraan penyelesaian awal sampai bangunan restoran tersebut benar-benar

dapat berfungsi.

I.7 HUBUNGAN KONTRAK DALAM PROYEK KONSTRUKSI

Keterlibatan pihak-pihak dalam proyek konstruksi dapat dikelompokan menjadi

hubungan yang bersifat kontraktual. Artinya, pihak tersebut menandatangani sebuah

kontrak dan juga hubungan antar pihak yang secara tidak langsung terlibat dalam

pelaksanaan proyek konstruksi.

Gambar 1.3 Struktur Hubungan Kontraktual Proyek Konstruksi

Hubungan kontrak

Hubungan yang terjadi akibat kontrak

Seperti terlihat pada gambar di atas mengenai struktur hubungan kontrak tradisional

berikut ini, garis tegas menunjukan hubungan yang terjadi dengan adanya suatu kontrak,

sementara garis putus-putus menunjukan hubungan yang terjadi akibat kontrak-kontrak

Pengguna jasa

Perencana Bank

Insitusi Asuransi Kontraktor utama Institusi Penjamin

Sub-Kontraktor A Sub-Kontraktor B Suplier A SuplierB

20

tersebut. Pada struktur hubungan kontrak tersebut, meskipun institusi penjamin hanya

terikat kontrak dengan penyedia jasa konstruksi/kontraktor, tetapi implikasinya terhadap

proyek melibatkan banyak pihak lain. Penjamin memberikan jaminan atas penyedia jasa

konstruksi/ kontraktor pada pengguna jasa/pemilik dengan memberikan jaminan

pelaksanaan (performance bond), jaminan pembayaran (payment bond) , jaminan

pemeliharaan (maintenance bond), dan bentuk-bentuk jaminan lain.

I.8 JENIS KONTRAK BERDASARKAN PENGATURAN

PENGGANTIAN BIAYA

Identifikasi pihak yang terlibat dalam kontrak yaitu penyedia jasa

konstruksi/kontraktor, pengguna jasa/pemilik proyek dan perencana menjadi sangat

berarti dalam penyusunan dokumen kontrak proyek konstruksi, termasuk di dalamnya

lingkup kerja proyek tersebut. Yang juga harus didefinisikan. Dalam kontrak juga harus

disebutkan dengan jelas jangka waktu penyelesaian proyek tersebut dan kewajiban yang

harus dipenuhi penyedia jasa konstruksi/kontraktor jika terjadi keterlambatan.

Sistem pembayaran yang akan dilakukan kepada pihak yang terlibat, baik penyedia jasa

konstruksi/kontraktor maupun penyedia jasa konsultasi, harus dipaparkan secara jelas,

karena sistem pembayaran akan membedakan jenis dokumen kontrak proyek

konstruksi, ada tiga jenis cara pembayaran dalam kontrak proyek konstruksi adalah

sebagai berikut:

Kontrak harga satuan

Kontrak biaya plus jasa

Kontrak lump sum

Pemilihan kontrak yang sesuai untuk suatu proyek konstruksi lebih didasarkan dari

karakteristik dan kondisi proyek itu sendiri. Ditinjau dari sudut pandang pemilik proyek

(pengguna jasa), hal ini erat kaitannya dengan antisipasi dan penanganan risiko yang

ada pada proyek tersebut.

21

a. KONTRAK HARGA SATUAN

Hal penting dalam kontrak harga satuan (unit price contract) adalah penilaian

harga setiap unit pekerjaan telah dilakukan sebelum konstruksi dimulai. Pengguna

jasa/Pemilik proyek telah menghitung jumlah unit yang terdapat dalam setiap elemen

pekerjaan.

Berdasarkan arti kata unit price contract, dapat dipahami bahwa perikatan terjadi

terhadap harga satuan setiap jenis/item pekerjaan sehingga penyedia jasa

konstruksi/kontraktor hanya perlu menentukan harga satuan yang akan ditawar untuk

setiap item dalam kontrak. Penentuan besarnya harga satuan ini harus mengakomodasi

semua biaya yang mungkin terjadi seperti biaya overhead, keuntungan, biaya-biaya tak

terduga dan biaya untuk mengantisipasi resiko.

Penggunaan jenis kontrak ini menjadi tepat apabila proyek mempunyai karakteristik

sebagai berikut: proyek dapat didefinisikan secara jelas, kuantitas aktual masing-

masinag pekerjaan sulit untuk diestimasi secara akurat sebelum proyek dimulai. Metoda

tidak seimbang (unbalanced) adalah metoda yg digunakan penyedia jasa

konstruksi/kontraktor dalam penawaran harga satuan tanpa mengubah harga

keseluruhan. Penyedia jasa konstruksi/Kontraktor menggunakan metoda ini untuk

mendapatkan keuntungan dari beberapa aspek proyek. Umpamanya, dengan menaikkan

harga satuan pada pekerjaan-pekerjaan awal sebagai biaya mobilisasi alat atau material

yang diperlukan.

Metoda ini juga dapat dimanfaatkan jika penyedia jasa konstruksi/kontraktor ingin

menggunakan uang pengguna jasa/pemilik proyek sebagai dana segar untuk membiayai

pelaksanaan proyek jika sebenarnya penyedia jasa konstruksi//kontraktor mengalami

kesulitan dalam menyediakan masalah keuangan. Faktor lain yang mendasari

pemakaian metoda ini adalah kesalahan pengguna jasa/pemilik dalam

melakukan/mempersiapkan owners estimate.

Apabila terjadi perbedaan antara kuantitas yang sebenarnya dengan kuantitas hasil

estimasi (umumnya berbeda 20%-25 %) maka harga satuan untuk tiap item dapat

dinegosiasi ulang. Hal lain yang dapat digunakan oleh pengguna jasa/pemilik adalah

mengidentifikasi pekerjaan tambah- kurang secara lebih akurat sehingga dapat

menghilangkan praktik penawaran tidak seimbang (unbalanced bid).

22

Dalam kontrak jenis ini, pembayaran akan dilakukan kepada penyedia jasa

konstruksi/kontraktor yang besarnya sesuai dengan kuantitas terpasang menurut hasil

pengukurannya. Oleh sebab itu, pengguna jasa/pemilik perlu meyakinkan hasil

pengukuran penyedia jasa konstruksi/kontarktor dengan melakukan pengukuran sendiri.

Kelemahan dari penggunaan kontrak jenis ini adalah pengguna jasa/pemilik tidak dapat

mengetahui secara pasti biaya aktual proyek hingga proyek selesai. Untuk mencegah

ketidak-pastian ini, perhitungan kuantitas tiap unit perlu dilakukan secara akurat.

Melihat karakteristik kontrak harga satuan ini maka jenis-jenis proyek yang kiranya

sesuai untuk kontrak jenis ini adalah proyek dengan estimasi kuantitas yang tidak dapat

dilakukan dengan akurat, seperti pekerjaan tanah, jalan raya, pemasangan pipa dan

sebagainya. Pada proyek-proyek seperti ini, sangat penting bagi penyedia jasa

konstruksi/kontraktor untuk mengetahui dan memahami batas-batas pay item dan pay

line yang ada dalam kontrak.

Kontrak jenis ini sangat memungkinkan terjadinya praktek unbalanced bid. Metoda ini

digunakan oleh penyedia jasa konstruksi/kontraktor dimana harga satuan dari beberapa

item pekerjaan tidak mencerminkan harga yang sebenarnya. Metoda ini digunakan

untuk memperoleh keuntungan dalam proyek. Ilustrasi dari metoda ini akan dijelaskan

sebagai berikut:

Tabel 1.1 Rencana Anggaran Biaya

Kegiatan Unit Kuantitas Harga Satuan (Rp) Total (Rp)

A M3 20.000 10.000 200.000.000

B M3 10.000 15.000 150.000.000

C M3 5.000 5.000 25.000.000

Total 375.000.000

23

Anggap saja item kegiatan tersebut di atas merupakan item yang akan dibayar dalam

sebuah kontrak. Di dalam penawaran,harga tersebut telah ditambahkan biaya-biaya

yang nantinya dibutuhkan dalam proyek (misalnya keuntungan kontraktor, biaya

overhead) dan terdistribusi ke dalam tiga item kegiatan tersebut. Ditegaskan pula bahwa

tidak ada pembayaran untuk kegiatan mobilisasi dan demobilisasi peralatan. Tentunya

penyedia jasa konstruksi/kontraktor berharap mendapatkan dana untuk kegiatan

mobilisasi peralatan yang dibutuhkan di awal kegiatan proyek sehingga akan diterapkan

praktik unbalanced bid, seperti dalam tabel tersebut:

Tabel 1.2 Pengajuan Anggaran Berdasarkan Unbalanced Bid

Kegiatan Unit Kuantitas Harga Satuan (Rp) Total (Rp)

A M 20.000 11.500 230.000.000

B M 10.000 12.500 125.000.000

C M 5.000 4.000 20.000.000

Total 375.000.000

Terlihat diatas bahwa penerapan metoda unbalanced bid tidak mengubah besarnya

harga penawaran. Dalam ilustrasi ini, dianggap bahwa kegiatan A dilakukan lebih

dahulu baru kemudian dilanjutkan pekerjaan B. Dengan metoda ini maka penyedia jasa

konstruksi/kontraktor akan mendapatkan dana segar di awal proyek yang dapat

dimanfaatkan untuk membiayai proyek sehingga tidak terjadi cash flow yang negatif.

Alasan lain penerapan metoda unbalanced bid adalah untuk mendapatkan keuntungan

yang disebabkan oleh kesalahan pengguna jasa/owner sebagai akibat tidak cermatnya

dalam menghitung kuantitas dari item pekerjaan. Untuk penjelasan praktek ini,

digunakan ilustrasi diatas. Jika penyedia jasa konstruksi/kontraktor dalam melakukan

24

penawaran proyek sangat yakin bahwa telah terjadi ketidak-akuratan dalam

penghitungan kuantitas pekerjaan A dan B yang dilakukan oleh pengguna jasa/pemilik,

maka penyedia jasa konstruksi/kontraktor akan memanfaatkan kondisi tersebut untuk

mendapatkan keuntungan dengan cara melakukan penawaran seperti tabel dibawah ini:

Tabel 1.3 Keuntungan Penyedia Jasa Konstruksi/Kontraktor

Kegiatan Unit Kuantitas Harga Satuan (Rp) Total (Rp)

A M 20.000 7.500 150.000.000

B M 10.000 20.000 200.000.000

C M 5.000 5.000 25.000.000

Total 375.000.000

Dalam kasus ini, pengguna jasa/ pemilik tidak akan dirugikan jika perhitungan kuantitas

dilakukan secara benar. Namun demikian apabila kuantitas sesungguhnya berbeda

dengan estimasinya maka akan terjadi kerugian di pihak pengguna jasa/pemilik. Biaya

yang akan dikeluarkan oleh pemilik menjadi seperti tabel berikut:

Tabel 1.4 Biaya Aktual Dalam Unbalanced Bid

Kegiatan Unit Kuantitas Harga Satuan (Rp) Total (Rp)

A M 15.000 7.500 112.500.000

B M 15.000 20.000 300.000.000

C M 5.000 5.000 25.000.000

Total 662.500.000

25

Tabel 1.5 Biaya Aktual Dalam Unbalanced Bid

Kegiatan Unit Kuantitas Harga Satuan (Rp) Total (Rp)

A M 15.000 10.000 150.000.000

B M 15.000 15.000 225.000.000

C M 5.000 5.000 25.000.000

Total 390.000.000

Dengan gambaran contoh diatas, terlihat jelas bahwa ketidak-akuratan data akan

menjadi biaya bagi pengguna jasa.

b. KONTRAK BIAYA PLUS JASA

Pada jenis kontrak biaya plus jasa ( coast plus fee contract ) ini, penyedia jasa

akan menerima sejumlah pembayaran atas pengeluarannya ditambah sejumlah biaya

untuk overhead dan keuntungan. Besarnya overhead dan keuntungan pada umumnya

didasarkan atas persentase biaya yang dikeluarkan.

Metode pembayaran pada jenis kontrak biaya plus jasa ini dibedakan menjadi dua

macam:

a. Pembayaran biaya plus jasa tertentu

Metode ini, penyedia jasa konstruksi tidak mendapat kesempatan menaikkan

biaya untuk menambah keuntungan dan overhead.

b. Pembayaran biaya plus persentase biaya dengan jaminan maksimum

Metode ini dapat meyakinkan pengguna jasa, bahwa biaya total proyek tidak

akan melebihi suatu jumlah tertentu.

26

Kontrak jenis ini pada umumnya digunakan jika biaya aktual dari proyek atau dari

bagian proyek sulit diestimasi secara akurat. Hal demikian dapat terjadi jika

perencanaan belum selesai, proyek tidak dapat digambarkan secara jelas, proyek harus

diselesaikan dalam waktu singkat sementara rencana dan spesifikasi tidak dapat

diselesaikan sebelum proses konstruksi dimulai.

Kekurangan pada jenis kontrak ini adalah pengguna jasa kurang dapat mengetahui biaya

aktual proyek yang akan terjadi. Penguna jasa harus mendapatkan staf untuk memonitor

kemajuan pekerjaan sehingga dapat diketahui apakah biaya-biaya yang ditagih benar-

benar dikeluarkan.

Penentuan fee untuk penyedia jasa konstruksi dalam kontrak ini dapat dilakukan dengan

berbagai cara, baik itu merupakan jumlah yang tetap (cost plus fixed fee), dalam bentuk

persentase biaya (cost plus persentage) atau dengan memberikan jaminan biaya

maksimum (cost plus fee with maximum guaranteed price).

Cost plus fixed fee, jenis ini telah mempertiombangkan pembayaran kembali pada

penyedia jasa konstruksi berupa biaya nyata (actual cost) yang telah dikeluarkan oleh

penyedia jasa konstruksi ditambah biaya umum (overhead cost) dan sejumlah

keuntungan yang tetap (fixed fee). Yang dimaksud biaya nyata adalah semua biaya upah

tenaga kerja, bahan bangunan, biaya peralatan. Kontak semacam ini digunakan untuk

pekerjaan yang sangat mendesak, misalnya tidak memungkinkan untuk mempersiapkan

gambar rencana.

Cost plus persentage, penyedia jasa konstruksi akan menerima kembali atau

penggantian semua biaya nyata (actual cost) yang telah dikeluarkan dan akan menerima

kompensasi yang besarnya didasarkan pada persentase dari biaya nyata (actual cost)

sesuai dengan kesepakatan bersama dengan pengguna jasa. Kontrak semacam ini

digunakan untuk pekerjaan yang sangat mendesak, sebagai contoh suatu pekerjaan tidak

memungkinkan mempersiapkan gambar rencana. Pada kontrak jenis ini biasanya terjadi

kecenderungan kontraktor untuk memperlambat pekerjaannya dengan harapan

memperbesar biaya nyata sehingga kompensasi yang diterima menjadai lebih banyak.

Cost plus fee with maximum guaranteed price, penyedia jasa konstruksi akan menerima

kembali semua biaya yang telah dikeluarkan ditambah dengan kompensasi yang

27

besarnya berdasarkan persentase yang telah disepakati bersama, tetapi besarnya

kompensasi tersebut dibatasi jumlah maksimum tertentu.

Kontrak jenis ini sesuai untuk pengadaan proyek-proyek yang mempunyai sifat ketidak-

pastian cukup tinggi, khususnya bersifat mendesak (emergency), seperti proyek

perbaikan jembatan yang putus. Untuk proyek yang seperti itu, waktu yang dibutuhkan

untuk menetapkan perancang, melakukan perancangan, menetapkan pelaksana dan

pelaksnaan perbaikan akan memakan waktu yang relatif lama. Sebaliknya, bila ditunjuk

seorang penyedia jasa konstruksi yang mampu merancang dan melaksanakan perbaikan

yang dibutuhkan dengan segera, penetapan biaya perancangan dan perbaikan dapat

dihitung langsung ditambah fee untuk penyediajasa konstruksi atau perancang.

Keputusan ini perlu didukung oleh pernyataan bahwa penyedia jasa lah pihak yang

paling mampu mengatasi persoalan tersebut dengan baik dan cepat.

c. KONTRAK BIAYA MENYELURUH

Kontrak biaya menyeluruh (lump sum contrsct) ini digunakan pada kondisi

penyedia jasa konstruksi akan membangun sebuah proyek sesuai rancangan yang

ditetapkan pada suatu biaya tertentu. Jika terjadi perubahan baik disain, jenis material

dan segala sesuatu yang menyebabkan terjadinya perubahan biaya, maka dapat

dilakukan negosiasi anatara pengguna jasa dan penyedia jasa konstruksi untuk

nenetapkan pembayaran yang akan diberikan kepada penyedia jasa konstruksi terhadap

perubahan pekerjaan tersebut. Semua biaya yang dikeluarkan untuk setiap pekerjaan

tambah-kurang harus dinegosiasikan antara pengguna jasa dan penyedia jasa konstruksi.

Persyaratan utama dalam mengaplikasikan kontrak jenis ini adalah perencanaan benar-

benar telah selesai sehingga penyedia jasa konstruksi dapat melakukan estimasi

kuantitas secara benar. Jika anggaran biaya dari pemilik terbatas maka jenis kontrak ini

menjadi pilihan yang tepat karena memberi nilai pqsti terhadap biaya yang akan

dikeluarkan. Pekerjaan konstruksi yang tepat untuk kontrak jenis ini antara lain

pembangunan gedung.

Salah satu kelemahan pemakaian jenis kontrak ini adalah proses konstruksi yang akan

tertunda karena menunggu selesainya perencanaan. Kesalahan aatau ketidak tepatan

28

perancangan akan berakibat fatal yang dapat menimbulkan biaya extra yang tidak

sedikit. Untuk itu, perlu ada pertimbangan yang matang sehingga tidak terjadi

pelaksanaan konstruksi yang terburu-buru dan dapat menyebabkan kesalahan dalam

peranvangan dan pembuatan spesifikasi.

I.9 METODE KONTRAK PADA PROYEK KONSTRUKSI

Biasanya, proyek konstruksi melibatkan para pihak seperti pengguna jasa,

penyedia jasa konsultan dan penyedia jasa kontruksi. Pengguna jasa adalah pihak

yang akan meminta jasa konsultan untuk merancasng bangunan yang akan dibangun.

Hasil rancangan ini akan merupakan pegangan pelaksanaan bagi kontraktor sebagai

pelaksana proyek.

Hubungan kerja antara pengguna jasa, konsultan dan penyedia jasa konstruki ini perlu

diatur secara jelas. Penyedia jasa yang mengatur hubungan kerja antara pengguna jasa,

konsultan dan penyedia jasa konstruksi/kontraktor amat tergantung pada jenis dan

ukuran proyek yang akan dilaksanakan. Kntrak ini harus dimengerti dengan jelas

sehingga dapat diperoleh pelaksanaan proyek yang efektif. Terdapat 5 jenis kontrak

dalam industri konstruksi meskipun sebenarnya banyak terdapat modifikasi dari kelima

jenis kontrakk ini.

a. METODE KONTRAK UMUM

Metode kontrak umum (general contracting method) adalah metode dimana

kontrak dibuat antara pengguna jasa dan penyedia jasa konstruksi umum (general

contractor). Pengguna jasa biasanya diwakili oleh konsultan yang bertugas menyusun

dokumen kontrak. Pada proyek pemerintah, metode kontrak sepertio ini merupakan

prosedur formal yang biasanya diterapkan. Prosedur ini dimulai dengan pengumuman

tender proyek secara terbuka para peserta tender kemudian diberi kesempatan untuk

mempelajari spesifikasi dan gambar rencana proyek dan kemudian mengajukan

penawaran. Kontrak pekerjaan biasanya diberikan pada penawaran terendah walaupun

biasanya penewaran terendah ke dua dan ke tiga masih terdaftar sebagai penerima

kontrak sampai kontrak benar-benar telah ditanda tangani.

29

Gambar 1.4 Metode Kontrak Umum

Aturan kontrak pada proyek swasta biasanya lebih luwes dari pada yang diberlakukan

pada proyek-proyek pemerintah. Pengumuman lelang dapat saja dilakukan secara

tertutup.

b. METODE KONTRAK TERPISAH

Pada metode kontrak terpisah (separate contracts method), pengguna jasa

memberikan pekerjaan secara terpisah kepada para penyedia jasa yang diyakini

mempunyai kemampuan khusus yang berbeda-beda, misalnya pekerjaan traveler

diberikan kepada penyedia jasa spesialis yang memang mengkhususkan pada bidang

tersebut. Pada prinsipnya, kontrak ini sama dengan metode kontrak umum.

Perbedaannya, tidak ada keterlibatan penyedia jasa konstruksi/kontraktor umum

sehingga pengguna jasa/pemilik proyek harus melakukan manajemen proyeknya sendiri

ataupun menggunakan jasa pihak lain seperti konsultan manajemen konstruksi

profesional. Metode ini dapat diterapkan apabila pengguna jasa/pemilik proyek

memiliki kemampuan manajemen proyek yang memadai. Keuntungan metode inia

PENGGUNA JASA PENYEDIA JASA

KONSULTASI

PENYEDIA JASA

KONSTRUKSI UTAMA

PEKERJA

SENDIRI

SUB- PENYEDIA JASA KONSTRUKSI

PEMASOK

PEMASOK PEKERJA

30

adalah pengguna jasa/pemilik tidak perlu mengalokasikan biaya atau profit bagi

penyedia jasa konstruksi/kontraktor umum seperti pada metode kontrak umum sehingga

biaya proyek dapat ditekan.

Gambar 1.5 Metode Kontrak Terpisah

c. METODE SWAKELOLA

Pada metode swakelola (force account method), pengguna jasa/pemilik proyek

tidak melakukan kontrak bagi proyek yang akan dilaksanakan karena mendanai,

merancang, melaksanakan dan mengawasi proyeknya yang semuanya dilakukan sendiri.

Jelas bahwa ketiga pihak yang terlibat dalam proyek konstruksi berada dalam satu pihak

sehingga pengguna jasa/pemilik proyek harus mempunyai kemampuan yang seharusnya

dimiliki oleh penyedia konsultasi (perencana, pengawas) dan penyedi jasa

konstruksi/kontraktor.

Karena tidak terjadi kontrak maka pengguna jasa/pemilik tidak perlu menyediakan

biaya pelelangan sehingga waktu realisasi proyek dapat dipersempit. Hal ini dapat

terjadi karena waktu yang dibutuhkan untuk kegiatan pelelangan berkisar antara satu

sampai dua bulan. Keuntungan lainnya adalah dapat dilakukan penghematan dan

PENGGUNA JASA PENYEDIA JASA

KONSULTASI

PENYEDIA JASA KONSTRUKSI B

PEMASOK

PEMASOK PEKERJA SENDIRI

PENYEDIA JASA KONSTRUKSI A

PEMASOK PEKERJA SENDIRI

31

penghapusan biaya yang seharusnya dialokasikan untuk keuntungan dan overhead bagi

penyedia jasa konstruksi/kontraktor umum maupun sub-kontraktor.

Metode ini disarankan untuk kegiatan proyek yang dimiliki skala kecil dan tidak

memiliki tingkat komplektisitas tinggi, misal pekerjaan perbaikan/perawatan ringan,

pekerjaan pemeliharaan dan lain sebagainya.

Gambar 1.6 Metode Swakelola

d. METODE RANCANG BANGUN

Pada metode rancang bangun (design-build) ini, pengguna jasa/pemilik proyek

membuat kontrak tunggal untuk pekerjaan perancangan dan pelaksanaan proyek dengan

satu penyedia jasa konstruksi/kontraktor yang memiliki kemampuan perancangan dan

pelaksanaan pembangunan. Pada dasarnya, metode ini sama dengan metode kontrak

umum hanya saja profesi konsultan dan kontraktor dirangkap oleh satu (organisasi)

perusahaan yang memang mempunyai kemampuan keduanya.

Oleh karena metode ini perancangan dan pelaksanaan dilakukan oleh satu organisasi

perusahaan, maka pelakasanaan sebagian pekerjaan dapat dimulai dilaksanakan tanpa

menunggu disain selengkapnya selesai. Overlap antara pekerjaan perancangan dan

pelaksanaan dapat menjadikan durasi proyek menjadi lebih singkat dibanding jika

perancangan harus selesai lebih dulu baru diikuti dengan pelaksanaan.

PENGGUNA JASA PENYEDIA JASA

KONSULTASI

PEKERJA PEKERJA PEKERJA

32

Kelemahan pada metode ini adalah posisi pengguna jasa/pemilik proyek berada pada

kedudukan yang lemah, karena pihak perancang dan pelaksana berada dalam satu pihak,

sehingga kegiatan pengawasan tidak dapat dilakukan dengan cermat.

Gambar 1.7 Metode Rancang Bangun

e. METODE MANAJEMEN KONSTRUKSI PROFESIONAL

Pada metode manajemen konstruksi profesional (construction management

method), pengguna jasa/pemilik proyek meminta perusahaan manajemen konstruksi

profesional untuk memberikan layanan profesional dalam bentuk layanan manajemen

konstruksi. Umumnya, perusahaan manajemen konstruksi ini disewa oleh pengguna

jasa/pemilik proyek pada saat ide/gagasan muncul. Fungsi utama perusahaan

manajemen konstruksi adalah menangkap ide tersebut kemudian melakukan

pengelolaan tahap demi tahap sampai kemudian dapat terwujud. Perusahaan manajemen

konstruksi kemudian akan memilih perusahaan perancang untuk meklakukan kegiatan

perencanaan dan perancangan. Setelah rancangannya selesai, perusahaan manajemen

konstruksi melakukan evaluasi untuk mengoptimalkan biaya dan waktu pelaksanaan

proyek.

Jika perancangan suatu pekerjaan proyek (misal; pekerjaan struktur bagian bawah) telah

selesai maka perusahaan manajemen konstruksi dapat segera mengadakan pelelangan

PEKERJA Pemasok

Pengguna jasa/pemilik proyek

Penyedia jasa (Konsultan/kontrak

tor )

Sub-kontraktor

33

untuk pekerjaan tersebut, sementara kegiatan perancangan struktur lainnya masih dalam

tahap pengerjaan. Kemungkinan lain yang dapat dilakukan adalah setelah seluruh

kegiatan perencanaan dan perancangan selesai, perusahaan manajemen konstruksi

kemudian membagi-bagi pekerjaan tersebut menjadi beberapa paket pekerjaan dan

memilih masing-masing peneydia jasa konstruksi untuk melaksanakannya.

Gambar 1.8 Metode Manajemen Konstruksi

Perusahaan manajemen konstruksi mempunyai tugas dan kewajiban utnuk menjamin

pengguna jasa/pemilik proyek akan mendapatkan rancangan dan pelaksanaan proyek

yang ekonomis, sesuai kebutuhan pengguna jasa/pemilik proyek tersebut. Apa pun

bentuk metode pengadaan penyedia jasa konstruksi, merupakan tugas perusahaan

manajemen konstruksi untuk menjamin bahwa proyek dilaksanakan sesuai dengan

perencanaan dan spesifikasinya.

Metode ini banyak dipakai pada proyek-proyek yang mempunyai tingkat komplektifitas

tinggi dan atau berskala besar seperti proyek pembangunan rumah sakit, pabrik

petrokimia, pusat pembangkit listrik dan lain sebagainya.

PEMILIK PROYEK

MANAJEMEN KONSTRUKSI

KONSULTAN PERANCANG

KONTRAKTOR UMUM

SUB KONTRAKTOR PEKERJA PEKERJA PEKERJA

PEKERJA PEKERJA

34

I.10 PERSELISIHAN DAN KLAIM

Didalam suatu kontrak pekerjaan sering timbul berbagai macam persoalan yang

dapat menyebabkan timbulnya suatu perselisihan. Dikaitkan dengan kontrak-kontrak

pada proyek-proyek pemerintah yang dananya dari APBN, maka umumnya hanya

menyangkut pekerjaan tambah dan kurang ( variation order ) selain dari itu perselisihan

yang timbul diluar pekerjaan tambah dan kurang sangat sulit dilakukan klaim.

Dilain halnya proyek-proyek swasta yang meningkat saat ini sering sekali timbul

perselisihan dan ini terjadi karena persiapan untuk merencanakan proyek sangat singkat

sehingga dokumen lelangnya seperti persyaratan administrasi. Persyaratan teknis serta

gambar-gambar konstruksi secara detail kurang lengkap.

Dalam menghadapi hal tersebut, maka perlu diketahui pangkal permasalahan yang

sering terjadi dan juga bagaimana perlakuannya serta jenis klaim. Bersama ini

dikutipkan pengetahuan klaim/denda dari sumber bahan : The Nielsen Wurster

Group. Inc .

Disruption Dispute Resolution Analysis Steps :

Determination of as-planned information,

Determination of as cuilt information,

Comparison of planned versus as built information,

How to display the information,

Interpreting the result.

Ada 6 persoalan yang mendasar sebagai elemen dari struktur yang harus diketahui

dalam suatu kontrak administrasi ialah :

Identify problem,

Determine fact and law,

Identify options,

Evaluated option,

Excution,

Follow up.

35

RANGKUMAN

1. Kontak konstruksi adalah perjanjian tertulis yang mengacu pada ketentuan

hukum yang berlaku antara pengguna jasa/pemberi pekerjaan dan penyedia jasa

konstruksi/kontraktor serta berisi segala aspek tentang pelaksanaan pekerjaan.

2. Unsur unsur yang terdapat dalam suatu persetujuan pembentukan kontrak

adalah :

a) persetujuan tidak berisi persyaratan persyaratan,

b) persetujuan harus disampaikan kepada penawar yang bersangkutan,

c) persetujuan dapat dicapai melalui negosiasi, dengan dasar penawaran

pekerjaan yang diajukan.

3. Suatu dokumen kontrak pekerjaan biasanya terdiri dari unsur unsur sebagai

berikut :

a) formulir kontrak (form of contract),

b) gambar gambar kontrak (contract of drawing),

c) daftar kuantitas dan harga (Bill of quantities),

d) spesifikasi.(specification)

4. Di dalam isi dokumen kontak pekerjaan minimal/ paling tidak harus mengandung

informasi informasi sebagai berikut :

a) Lingkup pekerjaan yang harus dilaksanakan

b) Persyaratan mutu pekerjaan

c) Persyaratan persyaratan kontrak

d) Biaya pekerjaan

e) Rencana kerja

5. Isi dari dokumen kontrak perlu menyebutkan antara lain :

a) Hari, tanggal dan bulan ditandatangani kontrak pekerjaan tersebut

b) Para pihak/Pihak pihak yang terkait dalam kontrak pekerjaan

36

c) Tujuan Kontrak

d) Lingkup Pekerjaan

e) Hak dan Kewajiban

f) Nilai Kontrak

g) Jangka Waktu

Jangka waktu pelaksanaan pekerjaan

Jangka waktu pemeliharaan

h) Cara Pembayaran

i) Selain hal tersebut diatas didalam kontrak pekerjaan perlu ditetapkan secara

jelas mengenai :

Pengawasan Teknik

Domisilli dari Kantor Panitera Pengadilan Negeri:

Keselamatan Kerja;

Kewajiban dari kontraktor untuk meng-ansuransikan tenaga kerja yang

dipekerjakan diproyek tersebut;

Tanda tangan para pihak/kedua belah pihak diatas kertas materai;

Cacat pelaksanaan;

Penyelesaian perselisihan;

Keadaan memaksa;

Pemutusan hubungan.

6. Isi dan syarat syarat umum kontrak pekerjaan antara lain :

a) Lingkup Kontrak

b) Pengendalian Tugas

c) Pemberi Tugas

d) Kewajiban kewjiban penyedia jasa konstruksi/kontraktor

37

e) Waktu dimulainya pekerjaan dan keterlambatan.

f) Pembayaran Uang Muka

7. Spesifikasi adalah dokumen kontrak yang berisikan persyaratan persyaratan

teknis, sedang susunan dan isinya tergantung dari macam dan jenis pekerjaan

yang ditenderkan/dilelangkan.

Secara garis besar spesifikasi berisi tentang:

a) Uraian dari jenis pekerjaan yang akan dikerjakan;

b) Material yang akan dipakai meliputi persyaratan, metode pengetesannya dan

pengujiannya;

c) Metode pelaksanaan dari pekerjaan;

d) Dasar pembiayaan.

8. Terhadap suatu pelanggaran kontrak, secara umum pihak yang tidak melanggar

kontrak mempunyai 3 (tiga) pilihan:

a. Membebaskan/ mengabaikan pelanggaraan yang terjadi dan tidak menuntut

ganti rugi kepada pihak yang melanggar.

b. Memilih untuk memutuskan kontrak dengan sendirinya

c. Mengajukan tuntutan ganti rugi/klaim.

Ketiga pilihan tersebut ditentukan oleh sifat pelanggarannya, apakah material

atau imaterial.

9. Sistem pembayaran yang akan dilakukan kepada pihak yang terlibat, baik

penyedia jasa konstruksi/kontraktor maupun penyedia jasa konsultasi, harus

dipaparkan secara jelas, karena sistem pembayaran akan membedakan jenis

dokumen kontrak proyek konstruksi, ada tiga jenis cara pembayaran dalam

kontrak proyek konstruksi adalah sebagai berikut:

a) Kontrak harga satuan

b) Kontrak biaya plus jasa

c) Kontrak lump sum

38

10. Proyek-proyek swasta saat ini sering sekali timbul perselisihan dan ini terjadi

karena persiapan untuk merencanakan proyek sangat singkat sehingga dokumen

lelangnya seperti persyaratan administrasi, Persyaratan teknis serta gambar-

gambar konstruksi secara detail kurang lengkap.

Dalam menghadapi hal tersebut, maka perlu diketahui pangkal permasalahan

yang sering terjadi dan juga bagaimana perlakuannya serta jenis klaim cocok

dipakai.

39

SOAL LATIHAN

1. Apa yang saudara ketahui tentang kontrak konstruksi, jelaskan?

2. Unsur-unsur apa saja yang terdapat pada suatu persetujuan/kesepakatan dalam

kontrak?

3. Buatlah suatu diagram alur mengenai pelanggaran kontrak?

4. Hal-hal apa saja yang menyebabkan terjadinya suatu pemutusan kontrak,

jelaskan?

5. Kerugian apa saja yang harus ditanggung oleh penyedia jasa konstruksi jika

ternyata yang bersangkutan melakukan pelanggaran kontrak?

6. Gambarkan struktur hubungan kontraktual proyek konstruksi?

7. Sebutkan tiga jenis cara pembayaran dalam kontrak proyek konstruksi?

8. Bagaimana cara-cara menyelesaikan klaim, jelaskan?