HERIJKING OVERHOEKS FASE 3 AMSTERDAM 2012

vraag

team & proces

visie & markt

scenario’s

planconcept

flexibiliteit

haalbaarheid

lessen

INHOUD

3

5

7

9

11

13

15

17 19

Problemen en belangen OCO

¿  Afzet: ¿  woningen verkopen mondjesmaat, realisatie vastgoed stagneert ¿  Parkeerplaatsen blijven onverkocht met hoge beheerskosten en rentelasten

¿  Grondexploitatie: hoge grondprijs wordt mogelijk niet terugverdiend ¿  programma sterk bepaald door noodzaak van aantallen en hoge opbrengsten

per m2 ¿  Voldoende afzettempo is cruciaal i.v.m. hoge rentekosten ¿  Prijzen neerwaarts bijstellen leidt tot onacceptabele verslechtering van het

resultaat ¿  Imago Overhoeks geheel: project en belofte komen niet van de grond

¿  Te laag tempo ¿  Onzekerheden over de realisatie van de stedelijke Strip en het Schegpark ¿  Het aanbod is onvoldoende onderscheidend in de huidige markt ¿  De beoogde beeld-kwaliteit is onvoldoende uitgewerkt tot nu toe

Belangen Noordwaarts

¿  Programma passend binnen de stedelijke programmering en geheel Overhoeks (afstemming met de Scheg en Strip)

¿  Verbinding met bestaande buurten, Buiksloterham, vd Pek, Tolhuistuin, synergie

¿  Geen vertraging t.g.v wederzijdse afhankelijkheden fase 2 en 3 ¿  Voorzieningen niet concurrerend met Mosplein ¿  Geen extra kosten

VRAAGMaken van een ontwikklelstrategie voor de derde fase Overhoeks?die marktproof is en die duurzaam en flexibel is

Overhoeks: een prominente plek aan het IJ, met de toren Overhoeks, en het film-museum als icoon. In Overhoeks wonen inmiddels zo’n 700 mensen. En er is nog plaats voor 1500 woningen, een park, vele meters kantoor en een strip met super-stedelijke hoogbouw. Overhoeks wordt een hoogwaardige woon- en werkplek direct aan het IJ. Maar onder invloed van de moeizame woning- en kantorenmarkt anno 2012 daalt het vertrouwen in Overhoeks. Wat gepland is komt niet van de grond, vanwege een te lage afzet. Begin 2012 besluit ING om de grond die zij heeft ge-kocht voor het realiseren van de hoogstedelijke Strip terug te verkopen aan de ge-meente. En de gemeente vraagt andersom aan ING en Ymere om de grond voor het realiseren van het residentieel kwartier in één keer, en versneld af te nemen. Dit noodzaakt de ontwikkelcombinatie Overhoeks (OCO) tot een herbezinning op het huidige plan. Er is meer vertrouwen nodig van de markt: een hoger afzettempo en een meer diverse doelgroep.Ook wordt voor de huidige bewoners de belofte van een hoogstedelijke woonplek niet waargemaakt. Dit terwijl steeds meer mensen Noord, oa door het Filmmuseum, weten te vinden, en Noord ook steeds meer omarmen. Hier een mooi nieuw woon- en werkgebied maken moet dus lukken: maar ‘wat zijn de sleutels naar succes als het gaat om de kwaliteit van stedenbouw en programma’?

Planoptimalisatie binnen de huidige (markt)condities:

Optimaliseren afzettempo en opbrengstEen beheersbare grondexploitatieFlexibiliteit, maar ook duurzame kwaliteitGaranderen van kwaliteit/imago gedurende de gehele ontwikkelingRekening houdend met langere bouwperiode en onzekerheid over ontwikkeling van de strip en scheg

5

Proces conceptontwikkeling herijking

12

2010 2011 2012 maart-mei juni-sept okt-nov

start posities PVA Leo scenario onderzoek 7 onderzoeken strategie FLX ING/fase2 concept team &opgaven

Positioneren contract R&T 4 scenario’s veldenstudie R&T Kernwaarde opgave toets markt organiserende fasering Markt R&T principes & afzet

< O > < > < > Noodzaak fase 2 X focus band potentie> afzet + opgave Groen fase 3 -> samen breedte afweging haalbaar + G&S SP >doelgroep scenario flexibel start BP binden

Er is een team gevormd vanuit de opdrachtgevers aangevuld met externe specialisten:

Ymere & INGprojectdirectie, ontwikkelaars, Andre de Reus en Onno Wittebroodmarktdeskundige Saskia Hielkema en Richard Winkels ProjectsecretariaatKarin van Nigtevegt

Extern teamconceptueel leider Site UD, Leo Versteijlen, coördinatie en programmatische uitwerkingHendriks CPO, Hella Hendriks, Sum City, ruimtelijk conceptontwikkelaarJoost Vorstenbosch, grond- en vastgoedexploitatieberekeningPascal Sijstermans, Externe ontwerpbureausGeurst&SchultzeLoos & Van VlietNL ArchitectsKCAP

CommunicatieIntern1 x per week projectteam: bespreken acties en voortgangInformeren directie en bestuur Informeren en besluiten voorleggen aan AVA en de Stuurgroep OCO

Extern met de stakeholdersDe bewoners middels expertmeeting en crowdsourcingNoordwaarts

Intensieve samenwerking, integrale benadering en inspiratie.

7

TEAM & PROCES

Stap 1: onderscheidend vermogen & kernwaarden

9

¿  De kracht van Overhoeks is de ligging: het IJ, in het centrum en toch rustig

¿  De omvang van de locatie waardoor het een eigen plek wordt

¿  Het kwaliteitslabel dat aan Overhoeks hangt : ‘een woongebied met allure’

Wat kan en moet er beter: •  De ontsluiting en verbinding met de

omgeving •  De uitwerking en beleving van het groen •  Benoemen van andere kwaliteiten voor

woningen die niet aan het IJ liggen •  Het park en de voorzieningen •  De kwaliteit van woningen en

buitenruimten

19

9

VISIE & MARKTOverhoeks Fase 3 dient een aantrekkelijk woonmilieu te bieden voor een breed palet aan doelgroepen. Van een ‘zeer exclusief’ milieu, naar een ‘meer inclusief’ mi-lieu waar ook starters en stedelijke gezinnen zich thuis voelen. De onderscheidende kernwaarden hierbij zijn ‘groen en toch in de stad’ .

Hoger tempo te bereiken door:

Onderscheidend vermogen versterken Verbreding doelgroepen Inspelen op de marktvraag: meer middelduur, meer gezinnen Kleinere korrel van ontwikkelen Isolement opheffen, leefbaarheid en kwaliteit gedurende de ontwikkeling garanderen Gebiedskwaliteit (met voorzieningen) en woonkwaliteit bieden

10

0: optimalisatie 0-scenario 1: typologische differentiatie

2: groene campus versterken 3: verdichten

1. Scenario rekenen Overhoeks

Vier stedenbouwkundige concepten zijn uitgewerkt door 4 ontwerpbureaus op basis van de Reken & Teken scenario’s van ING-Ymere. Van optimalisatie van het oorspronkelijke plan (0), maximaliseren van het aantal grondgebonden woningen (1), maximaal groen park wonen (2), maximaal verhogen van het aantal woningen (3).

5 scenario’s gedefinieerd

1 is optimalisatie van het huidige plan; 4 scenario’s gaan uit van een blanco situatie, al dan niet rekening houdend met het vigerende bestemmingsplan.

Definitie 5 scenario’s op basis van consistente driehoek van markt-ruimte-geld.Scenario’s worden ruimtelijk vertaald;Ten behoeve van rekenen en tekenen;Ter beoordeling ruimtelijke consequentiesVoor markttoetsOm bouwstenen voor concept te definiëren.

Onderzoek 5 stedenbouwkundige concepten met externe ontwerpbureaus

0- Optimalisatie 0-scenario; aanhouden volume SOK 185.000 m2 BVO met differentiatie programma: Geurst & Schulze1- typologische differentiatie: maximaliseren aandeel GGB 40%, versnellen afzet: NL architects 2- Groene campus versterken: maximale parkkwaliteit en alternatieve parkeeroplossingen: Loos & van Vliet3- Verdichten: sterk verdichten naar 250.000 m2 BVO en goedkoper product: KCAP4- Vrije kavels: beperking voorinvesteringsrisico (vastgoed & parkeren): OCO

ConclusiesScenario ‘verdichten’ (4) en vrije kavels (5) vallen af. Gebruik maken van de resultaten van de overige 3 scenario’s: uitgaan van een plan me een flexibel grid, meer typologische differentiatie en meer groen (in de volle grond).

11

SCENARIO’S

36 23

Programma

park wonen

laagbouw + masséna in het hart

Buiksloterham

kade wonen

Woonsferen (vanaf 3A en 3B)

benedenwng egw totaal225 - 240 250 - 275 280-310 325-350 385-425 450-525 325-360 425-450 per m²

€ 750 € 950 € 1.100 € 1.250 € 1.450 nvt € 1.200 € 1.500 € 11,8065 m² 80 m² 90 m² 105 m² 120 m² 150 m² 120 m² 140m² € 3.375

Buiksloterham 40% 20% 15% 10% 5% 10% € 3.250Laagbouw en masséna 10% 15% 15% 10% 20% 30% € 3.325Kade-wonen 20% 15% 15% 15% 15% 5% 15% € 3.350Park-wonen 20% 30% 30% 20% € 3.540

TOTAAL 18% 13% 16% 16% 13% 6% 11% 7% € 3.375

appartement

Stap 4: Veldenstudie

Formuleren samenhang Organiserende principes & kwaliteit

¿  Hoe samenhangende gebiedskwaliteit te garanderen met behoud van maximale flexibiliteit gedurende de 15 jaar ontwikkeltijd?

40

Organiserende principes 1- Verhoogd wonen aan het Scheg park

49

Doorlopende wand die Schegpark begeleid, wand in gemiddeld 10 lagen met hoogteaccenten op koppen naar 12-14 lagen

Overgang naar binnengebied dmv achterhuizen in 5-6 lagen Diepte bouwveld optimaliseren naar 40 meter ivm flexibiliteit parkeren Op hoogte als balkon aan het Schegpark (circa 1.4 m hoogteverschil) Samenhang door doorzetten randen en groene voorzones fase 1

1c-Lommerrijke binnenhoven en entrees

De lommerrijke binnenhoven en entrees doen mee in de groenbeleving

Ensembles van gebouwen worden hierdoor ontsloten

Ze hebben een semi-openbaar karakter, of zijn afgesloten met een hek

Als bezoeker voel je je er te gast

- flexibel grid - 5 woonsferen, formuleren van bijzondere, plekgebonden kwaliteiten- veel differentiatie in prijs en typologie- 25- 30% grondgebonden woningen- parkeren naar de randen, geen grote bakken- privétuinen, verbindende groene paden en vertikaal groen

ingrediënten voor het planconceptde 5 scenario’s

intensief onderzoek, integrale benadering,

intensieve communicatie

Organiserende principes & beeldkwaliteitOm de kwaliteiten van de verschillende plandelen en van de randen goed te be-nutten, zijn 5 woonsferen benoemd. Ten behoeve van de onderlinge samenhang zijn organiserende principes zoals profielen, peilmaten en rooilijnen benoemd. Het zijn de uitgangspunten die ervoor zorgen dat de verschillende velden hun eigen kwaliteiten kennen maar tegelijkertijd ook een eenheid vormen.

13

PLANCONCEPT

Typologische invulling door Geurst & Schultze

37

!"#$%&'&()*+(),+-./.0&0))/&123&445&(.6&5.7./8+04&9:,;(.&

A-20 % GGB B-25 % GGB C-30 % GGB

D-35 % GGB E-40 % GGB

2. Bandbreedte plan Overhoeks

Binnen het optimaal stedenbouwkundig concept zijn telmodellen gemaakt waarbij het aandeel grondgebonden woningen (GGB) ten opzichte van het aandeel appartementen is onderzocht met behoud van het totaal volume van het programma. Licht oranje blokken zijn de oorspronkelijke woningtypen, donker oranje nieuwe typen appartementen, in blauw de grondgebonden woningen (stadswoningen, benedenwoningen).

+

De optimalisatie heeft geleid tot een nieuw planconcept: dat van flexibel te ontwikkelen velden binnen een gridstructuur.

Markt en programmaVoor fase 3 is een marktstudie gedaan. In de marktstudie zijn de kansrijke doel-groepen en producten voor fase 3 van Overhoeks aangegeven. Deze product-marktcombinaties zijn vervolgens vertaald naar de verschillende woonsferen in Fase3, en naar typologieën voor de velden.

VeldenstudieEr heeft een veldenstudie plaatsgevonden met als basis het marktonderzoek. In de conclusies is verwoord in hoeverre de gepresenteerde typologieën voldoen aan de uitgangspunten van marktconform flexibel en passend bij Overhoeks.

Hoofdconclusies: -Een ontwikkelkorrel van 32,5 x 32,5 is haalbaar -De parkeergarage kan eveneens, op deze korrel, gefaseerd gerealiseerd worden -Het realiseren van een dubbel veld (32,5 x 65) is efficienter -Door inzetten 5 verschillende veld- typologieën is er een breed programma aanbod (in woningtypes en woninggrootte) dat flexibel in de tijd (reageren op markt vraag) kan worden ingezet (ui -Op gebouwniveau is er flexibiliteit doordat het aantal woningen per laag kan variëren (ook uitwisseling koop en huur) -GGB en Massena typolgie zijn flexibel inzetbaar voor het middengebied Specifieke typologieen voor de randen zijn noodzakelijk.

maximale flexibiliteit in balans met samenbindende gebiedskwaliteit

.

15

FLEXIBILITEIT

10

18-10-2012

GRONDEXPLOITATIE OVERHOEKS, SCENARIO: MAX MASSENA

VELDENKAART FASERING 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25Scenario Stempel / Scen-naam aant won/ jaar

1 MAX MASSENA won jaar Contrl 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Veld 1 Veld 1+2=SOC+SCHOOL 4Km² 133 133 1 1 1Veld 2 2 2Veld 3 MASSENA MET 50%HUUR 90 90 3 1 3Veld 4 BEBOVELD 14 14 4 1 4Veld 5 PARKRAND 82 82 5 1 5Veld 6 BEBOVELD 14 14 6 1 6Veld 7 MASSENA MET 50%HUUR 90 90 7 1 7Veld 8 BSH + 50% SOC 112 112 8 1 8Veld 9 MASSENA MET 50%HUUR 90 90 9 1 9Veld 10 MASSENA MET 50%HUUR 90 90 10 1 10Veld 11 MASSENA MET 50%HUUR 90 90 11 1 11Veld 12 MASSENA MET 50%HUUR 90 90 12 1 12Veld 13 MASSENA MET 50%HUUR 90 90 13 1 13Veld 14 MASSENA MET 50%HUUR 90 90 14 1 14Veld 15 PARKRAND 82 82 15 1 15Veld 16 PARKRAND 82 82 16 1 16Veld 17 VDPEKKANAAL 105 105 17 1 17Veld 18 VDPEKKANAAL+KANTOREN 2Km² 86 86 18 1 18

VD Pek Massena BSH Veld 19 VDPEKKANAAL+WINKELS/GEZONDHEID 2K+1,5Km²95 95 19 1 19Laagbouw Parkrand TOTAAL 1.525 won/jr 0 0 0 90 161 82 275 172 86 172 195 202 90 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

KENGETALLENFinancieel resultaat GREX Controle AfzettempoKosten -107,4 Opbrengsten 110,3 Sociale woningen - - - - 68 - 85 - - - - 47 - - - - - - - - - - - - - K.stijgingen - O.stijgingen - controle Grondontsloten - Huur - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Nominaal -107,4 110,3 opbrengsten Grondontsloten - Koop - - - 11 28 10 30 21 8 21 24 27 11 - - - - - - - - - - - -

kosten Gestapeld - MGW Huur - - - 45 - - 90 45 - 45 45 45 45 - - - - - - - - - - - - Resultaat GREX Resultaat VEX Gestapeld - MGW Koop - - - 34 64 72 68 106 77 106 126 83 34 - - - - - - - - - - - -

20121018 Grexmodel Ymere Overhoeks V16-9.xlsm blad 1 van 4

Resultaat GREX Resultaat VEX Gestapeld - MGW Koop - - - 34 64 72 68 106 77 106 126 83 34 - - - - - - - - - - - - Nom.Saldo 2,9 mlj W&R 19,7 Stmpls/grex Voorzieningen - - - - 1,0 - 2,0 - 1,0 - - - - - - - - - - - - - - - - Fin.lasten -52,3 mlj VEX resgw 110,3 TOTAAL WON/JAAR - - - 90 161 82 275 172 86 172 195 202 90 - - - - - - - - - - - - Eindwaarde -49,4 mlj INV@RISC 34%NCW -27,9 mlj ROI -11%

Details VEX StempelsVeld Stempel m² bvo %Veld 1 Veld 1+2=SOC+SCHOOL 4Km² 17.580 32% excl grexVeld 2 0 0% ,,Veld 3 MASSENA MET 50%HUUR 10.221 20% ,,Veld 4 BEBOVELD 1.582 30% ,,Veld 5 PARKRAND 11.906 29% ,,Veld 6 BEBOVELD 1.582 30% ,,Veld 7 MASSENA MET 50%HUUR 10.221 20% ,,Veld 8 BSH + 50% SOC 11.899 31% ,,Veld 9 MASSENA MET 50%HUUR 10.221 20% ,,

Aantallen Veld 10 MASSENA MET 50%HUUR 10.221 20% ,,Sociaal 200 13% Veld 11 MASSENA MET 50%HUUR 10.221 20% ,,

Huurwoningen 360 24% Veld 12 MASSENA MET 50%HUUR 10.221 20% ,,Koopwoningen 961 63% Veld 13 MASSENA MET 50%HUUR 10.221 20% ,,Voorzieningen 4 0% Veld 14 MASSENA MET 50%HUUR 10.221 20% ,,

TOTAAL 1.525 100% Veld 15 PARKRAND 11.906 29% ,,Veld 16 PARKRAND 11.906 29% ,,

Wv Grondontsloten woningen 191 13% Veld 17 VDPEKKANAAL 11.915 30% ,,m² bvo 29.013 16% Veld 18 VDPEKKANAAL+KANTOREN 2Km² 11.785 29% ,,

Veld 19 VDPEKKANAAL+WINKELS/GEZONDHEID 2K+1,5Km² 12.150 30% ,,BVO's m² 100%GBO's m² 185.980 34% incl grexsociaal m² 11%kantoor m² 1% Totaal Residuele grondwaarde VEXwinkels m² 1% Return on Investmentmaats m² 3%won koop m² 66%won huur m² 18%

5.500 122.400

33.754

20.326

2.000

4.544.841 4.544.841 4.544.841 4.544.841 4.544.841 8.734.138

5.990.361 5.990.361 5.990.361 5.990.361 5.990.361

-374.729 -374.729 -374.729 -374.729 -374.729

149.411

2.753.502

95.302.206

-11%

8.734.138 8.628.525 7.900.134

-341.420 10.985.420

9.452 9.489

8.192 8.192

9.503

431.538.867

185.980

2.000

116.189.331

10.985.420 8.922.455 8.043.889 4.050.870

110.276.941

149.411

10.042

271.832.739 19.665.642

460.637 1.450.121 1.478.219 1.452.174

5.244.817

-374.729 -58.291

-341.420 -58.291

-374.729 -366.402 -374.729

8.192

19.639.575

22.852.766 22.852.766

30.283.575 22.852.766

9.503

1.238.731 1.238.731 1.238.731 1.452.174

17.237.134 17.237.134

-5.912.390

-341.420 -437.184

30.283.575

9.087.504

22.852.766 22.852.766

382.109.680

17.237.134

19.639.575 28.988.732 27.362.420

20.503.461 19.672.442 -353.911

-208.183

8.192 8.192

11.519.283 16.633.628

2.606.868 19.639.575

2.606.868 17.237.134

1.238.731 1.238.731

17.237.134 17.237.134

13.992

1.238.731 883.592

1.238.731

8.192 9.548 8.192 1.424 9.503 1.424 8.192

22.852.766 18.139.950 22.852.766

4.112.298 30.283.575

4.112.298 22.852.766

17.237.134 12.863.204 17.237.134

186.220 1.452.174

186.220 1.238.731

5.364.263

4.544.841 1.235.486 8.734.138 1.235.486 4.544.841 5.623.667 4.544.841

5.522.384

5.990.361 1.563.720

10.985.420 1.563.720 5.990.361 5.643.148 5.990.361

INV@RISC

754.261 won+voorzres grondw

parkerenres grondw

VON ex btwtotale opbr

bouwkosttotale

w&rm² gbo-408.038

20121018 Grexmodel Ymere Overhoeks V16-9.xlsm blad 1 van 4

4. Faserings strategie Overhoeks

Integraal Grondexploitatiemodel waarbij het telmodel (linksboven) gekoppeld is aan fasering van de gebouwen (rechtsboven) en aan kosten en opbrengsten (beneden). (cijfers dienen als voorbeeld, het is geen weergave van de werkelijkheid)

Telmodel variant 170.000 m2 BVO 25- 30% GGB

9

Telmodel variant 2 185.000 m2 BVO 20-25% GGB

3. Toetsing Flexibiliteit Overhoeks

Door ING-Ymere zelf is de flexibiliteit onderzocht aan de hand van een flexibel grid met verschillende bouwstenen voor de woongebouwen (tekeningen boven) en ruimtelijk getoetst aan de hand van schetsmaquettes (fotos beneden).

In het kader van de herijking Overhoeks is er in een aantal ronden intensief gerekend en getekend door het team van conceptontwikkelaars en planeconomen. Op basis van ontwikkelscenario’s (verdichting van het programma of juist verlagen van het aantal woningen) is het plan geoptimaliseerd.

1-Scenario rekenenIn de eerste fase zijn op basis van extreme rekenscenario’s geformuleerd door Ymere-ING. Er is een verdiepingsslag gemaakt in 4 stedenbouwkundige con-cepten. Deze concepten zijn getoetst op markt-programma en afzetbaarheid.

2-Bandbreedte optimaal planHet optimaal stedenbouwkundig concept is uitgewerkt in een aantal telmodellen waarbij een bandbreedte in programma’s is getoetst: maximaal grondgebonden woningen tot en met maximaal aantal appartementen.

3-Toetsing flexibiliteit Met nieuwe en meer verschillende woningtypen en programma’s is de flexibiliteit van het plan getest en financieel in beeld gebracht.

4-Faserings strategieCruciaal onderdeel van de haalbaarheid is het tempo waarin woningen worden verkocht. Hiervoor is een strategische planning gekoppeld aan het grondexploitatiemodel. Of wel : Rekenen en Tekenen gekoppeld aan tijd.

Conclusie: Overhoeks is nu meer marktbestendig ; Rekenen in combinatie met het ontwerpend onderzoek (Tekenen) is cruciaal geweest voor verdere ontwikkeling van het plan.

17

HAALBAARHEID

18

Het succes van het team

¿  Gelijktijdigheid en gelijkwaardigheid

¿  Duidelijke specialismen (concept, stedenbouw, programma en financiën) binnen één team

¿  Gezamenlijke werksessies bij iedere nieuwe stap in het proces, als conceptteam zelf produceren van onderzoek

¿  Wekelijks projectteam en formuleren huiswerk: gestructureerd en strak proces!

Proces van divergeren en convergeren

¿  Het proces kenmerkt zich door

‘divergeren’ (verschillende scenario’s onderzoeken) en convergeren (keuzes maken) en weer verder

¿  Het proces is geen lineair proces met een brede opstart dat zich trechtert naar één oplossing, maar verschillende scenario’s worden (op verschillende momenten) in beschouwing meegenomen

¿  het beschouwen van verschillende scenario’s scherpt de keuzes aan: ook weten wat je niet wil is van belang

19

Tijdelijkheid en geleidelijke gebiedsontwikkeling

43

LESSENDivergeren- convergeren: durf te divergeren

Helder en door alle partijen gedragen toetsingskader vaststellenZelf onderzoek produceren door integraal team

Besluitvormingsmomenten benoemen, besluiten op basis van toetsingskaderWerken aan kwaliteit op gebiedsniveau

Beslissers meenemen in het procesBinden van stakeholders via de inhoud en plek