22buildingbusiness oktober 2012 23 oktober 2012 buildingbusiness

door Karl Bijsterveld

Corporaties op een kruispunt

Het omvangrijke Vestia-debacle maakt pijn-lijk duidelijk dat de corporatiesector veel meer (financiële) disciplinering nodig heeft dan nu het geval is. Maar ook problemen bij andere corporaties, zoals Woonbron (ss Rotterdam), SGBB, Servatius en Lauren-tius, versterken de noodzaak van meer disci-plinering. Concreet gaat het dan om de financiële structuren en werkvelden van corporaties, de efficiency van de bedrijfs-voering en de kwaliteit van het interne en externe toezicht. Kwesties waarover nu nog veel onduidelijkheid heerst, nog eens verer-gerd door wispelturig overheidsbeleid. De vraag is nu langs welke weg je de disci-plinering aanpakt: via meer grip van de overheid of via meer marktwerking? Meer overheidsregels leiden weliswaar tot meer helderheid, maar ook tot meer bureaucratie en tot zoektochten naar mazen in de wet. De overheid kan niet alles klaren. Door meer marktwerking leggen financiers en

andere partijen de corporaties markttucht op, en er is ruimte voor het ontstaan van nieuwe businessmodellen en innovaties. Maar helaas: ook de markt heeft imperfec-ties. Reden genoeg om begin september een seminar aan de disciplinering van corpora-ties te wijden met een select gezelschap aan sprekers.

Hybride organisatiesNa een korte introductie van voorzitter Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedeco nomie aan Tilburg University, maakt Mark Frequin, DG Wonen, Bouwen en Integratie bij het ministerie van Binnenlandse Zaken, als eer-ste spreker duidelijk dat de koers van de dis-ciplinering van corporaties al op veel punten bepaald is. De Woonvisie van het ministerie van BZK stelt volgens hem terecht dat cor-poraties hybride organisaties zijn: private organisaties in een publiek bestel. Zo is het ook vastgelegd in de Woningwet.Ook de gekozen richting is helder: corpora-ties zijn er voor huisvesting van de lagere inkomens. Wat betreft good governance verwijst Frequin opnieuw naar de Woning-wet waarin veel spelregels zijn opgenomen over intern toezicht. Ook afspraken in VTW-verband over toezicht zijn belangrijk. “Die kunnen de onderlinge disciplinering versterken waardoor corporaties elkaar onder ling durven aanspreken op hun ge-drag.” Andere disciplinerende factoren die Frequin noemt zijn nieuwe wettelijke spel-regels om het gebruik van derivaten te beperken, de invloed van de gemeente met haar lokale woonvisie, de wettelijke bescher-ming van de huurder en de investerings-kracht van een corporatie.

Toch zijn er nog open vragen. Welke rol speelt bijvoorbeeld de corporatie voor middeninkomens? Kan de maatschappelijke legitimatie beter? En hoe de DAEB- en niet-DAEB-activiteiten te scheiden? Ook de uitvoering van het externe toezicht (en de relatie met het interne toezicht) vraagt om meer helderheid. De commissie Hoekstra evalueert momenteel wat er in het ver leden fout ging met het interne en externe toe-zicht en komt met voorstellen. Verder is een extra huurverhoging van 1 of 5 procent nog niet definitief geregeld. Frequin: “De moge-lijkheden om de huur te verhogen zijn overigens niet overal gelijk. Appingedam is een ander verhaal dan de Amsterdamse grachtengordel. En de huur is niet hetzelfde als de waarde van de woning.” Als laatste wijst Frequin op een gebrek aan voorstellen om de efficiency beter te disciplineren. “Het is geen vanzelfsprekendheid dat corporaties efficiënt werken.”

Vreemde ogen dwingenCoen Teulings, directeur van het Centraal Planbureau, begint zijn betoog met uit-gangspunten voor hervorming van de wo-ningmarkt. Hij stelt dat de overheidbehoef-te heeft aan “beperking van het budgettair beslag op de woningmarkt” en bepleit fis-cale neutraliteit tussen huur en koop. “Er zijn geen bewijzen dat eigenwoningbezit meer voordelen biedt. Het is eerder omge-keerd: huren leidt tot mobiliteit.” Verder voelt Teulings voor markt conforme huren en vindt hij het inkomensbeleid geen taak van de verhuurders. “Het inkomensbeleid moet weg bij corporaties.” Ook ziet hij meer in subject- dan in objectsubsidies.

Hierna benadrukt Teulings dat veel corpo-raties zich in zwaar weer bevinden. “Het is op zichzelf een eerbiedwaardige bedrijfs-tak. Maar het vermogen is met een dikke 200 miljard euro ongemakkelijk groot. Een vermogen dat nog groter wordt bij liberalisering van de huren. Bovendien zijn het eigendom en de doelstellingen van corporaties onduidelijk.” Teulings stelt voor om het eigendom en de activiteiten van corporaties te scheiden, waarbij corporaties eigenaar-aandeelhouder worden in een nv. “Vervolgens kunnen cor-poraties hun aandelenbezit gedeeltelijk ver-vreemden. Want vreemde ogen dwingen en externe eigenaren, bijvoorbeeld pen sioen-fondsen, bevorderen een efficiënte bedrijfs-

voering. De opbrengst van de aandelenver-koop blijft bestemd voor de volkshuisvesting. (Gedwongen) verkoop van woningen lost niets op.” Teulings betwijfelt of corporaties positief reageren op zijn voorstellen. “Maar ze her-stellen de legitimiteit. Bijkomend voordeel is dat er met deze constructie geen bij-zonder staatstoezicht nodig is.”

Onafhankelijke toezichthouderAedes-voorzitter Marc Calon is inderdaad niet erg enthousiast over Teulings’ oplos-singsrichting. “Het vermogen van de corpo-ratie is bedoeld voor een solide sociale huis-

vestingssector in de komende decennia. Rendement behalen op dit vermogen moet altijd ondergeschikt zijn aan dit primaire doel.” Volgens Calon hebben de (oud-)ministers Donner en Spies de positie van corporaties goed omschreven: het zijn maatschappelijke organisaties tussen overheid en markt in. “Corporaties volledig te laten terugkeren naar de overheid is geen goed plan. Maar het zijn evenmin volwaardige marktpartij-en die puur gericht zijn op het maken van winst.”In het rapport Toezicht met Bite analyseert Aedes het huidige financiële toezicht op cor-poraties en constateert ze zowel gebreken binnen corporaties als tussen corporaties.

Ook het extern toezicht moet beter.Calon: “De kernvraag is: wil je als corpora-tie solidair zijn met andere corporaties? Sta je borg voor je collega’s als het daar finan-cieel fout dreigt te gaan?” Veruit de meeste Aedes-leden zijn daartoe bereid, zegt Calon. “Ze voelen ook de noodzaak van verbeterd toezicht. Ze willen bij elkaar in de keuken kunnen kijken. En dat er actie wordt onder-nomen als het fout dreigt te gaan.” Aedes bepleit voor het externe toezicht de instelling van een toezichthouder die onaf-hankelijk van de sector en de minister opereert. Een toezichthouder met bite, die impact en voldoende afstand heeft. Calon: “Hij moet kunnen ingrijpen bij individuele

corporaties en sancties op kunnen leggen. En hij moet eisen kunnen stellen aan toe-zichthouders en bestuurders, zowel zitten-de als toekomstige.”

Een derde weg Ronald Paping, directeur van de Woon-bond, constateert dat disciplinering van corpo raties nodig is, omdat ze te veel wille-keurigheden in hun werkterrein hebben. Paping: “Ze zijn te ver afgedreven van hun kerntaak. De echte sensitiviteit voor de huurders en de samenleving ontbreekt.” Hij hekelt de schandalen en ontsporingen. Het beleid van bedrijfslasten vindt hij inef-ficiënt en er is sprake van gold-plating. Volgens Paping is disciplinering niet

Woningcorporaties staan op een kruispunt. Kern van het probleem: ze hebben

meer (financiële) disciplinering nodig. Maar de hamvraag is: moet dat door

meer overheidsregels of juist door meer marktwerking? Building Business

organiseerde een seminar over dit thema met prominente sprekers als

Sybilla Dekker (oud-minister VROM), Coen Teulings (Centraal Planbureau),

Mark Frequin (Binnenlandse Zaken) en Marc Calon (Aedes).

>>

Seminar over meer disciplinering van woningcorporaties

door meer overheid of meer markt?

Dirk Brounen

Coen Teulings

Marc Calon

Arnoud Vlak

Sybilla Dekker

Bert Wijbenga

Ronald Paping

Mark Frequin

25 oktober 2012 buildingbusiness

uitsluitend een taak voor de staat en/of de markt. “De markt functioneert niet zo goed als we denken en is gericht op de korte ter-mijn. In een scheiding van functies – ei-gendom, exploitatie en ontwikkeling – ge-loof ik niet.” Maar ook als de staat een te grote rol speelt, kan het misgaan. “De staat is wispelturig en ook gericht op de korte termijn. De staat kan falen op basis van verkeerde informatie bijvoorbeeld en de so-ciale huursector als melkkoe behandelen.” Paping bepleit een derde weg: het verster-ken van de countervailing power, met een sterker intern en extern toezicht en een sterkere rol van gemeenten en huurders.

Hij wil tripartite bindende prestatieafspra-ken en huurders die kunnen onderhande-len over de dienstverlening, de kwaliteit van de woningen en het huurbeleid. In Zweden is dit onderhandelingsmodel sterk ontwikkeld. Paping: “Desondanks blijft de Nederlandse woningmarkt een zeer bijzon-dere markt en is ze niet evenwichtig. Ook in mijn derde weg blijft de overheid daar-om een grote rol spelen.”

Gordiaanse knoop ‘Is er leven na Vestia?’ is de pakkende pre-sentatietitel van de laatste spreker Arnoud Vlak, lector Maatschappelijk Vastgoed aan de Hogeschool Rotterdam. Vlak stelt dat corporaties ingewikkelde integrale vast-goedondernemingen zijn die de gehele vast-goedbedrijfskolom bestrijken. Als gevolg daarvan geven ze bewust, maar zeker ook onbewust, invulling aan de vermogensver-schaffingsfunctie, portfoliomanagement-functie en de vastgoedinvesteringsfunctie. Maar ook aan de vastgoed transformatie- en projectontwikkelingsfunctie, beheerfunctie, dienstverleningsfunctie en de bemiddelings-functie. Daarmee zijn corporaties actief op meerdere markten tegelijk: de kapitaal-markt, vastgoedontwikkelingsmarkt, vast-goedinvesteringsmarkt en de consumen-tenmarkt. Vlak: “Nederlandse corporaties zijn door hun integrale organisatie, om-vang en brede focus uniek in de wereld. Omdat ze in alle voor de vastgoedbedrijfs-kolom relevante markten actief zijn, moe-ten ze daarmee ook over alle daarvoor beno-digde expertise beschikken. En het integraal managen van zo’n omvangrijk samenstel van activiteiten betekent dat corporaties grote markt- en organisatie risico’s lopen.”

Gordiaanse knoop Corporaties zitten in een Gordiaanse knoop, vervolgt Vlak. De principes van aanbod sturing en vraagondersteuning lopen door elkaar, net als de strategie en uitvoering. De opdrachtgever-opdracht-nemersrelaties tussen de verschillende functies zijn diffuus. Bovendien wordt van iedereen die voor corporaties actief is én maatschappelijk én bedrijfsmatig hande-len verwacht. Vlak: “Het resultaat is een suboptimale bedrijfseconomische én maat-schappelijke output. De verankering en de realisatie van de maatschappelijke doelstel-lingen zijn niet eenduidig. Dit alles heeft tot

gevolg dat er eigenlijk altijd wel iemand ontevreden is met de output van corporaties: de politiek, de belanghouders, de klanten en/of de medewerkers.” Ziet Vlak een bevrijding uit de Gordiaanse knoop? In lijn met wat Coen Teulings eerder stelde, antwoordt hij: “Ja, door je als corporatie te concentreren op de rol van vermogensverschaffer en porfoliomanager, en de zuiver vastgoedeconomische rollen juridisch en organisatorisch daarvan af te scheiden.” Of dit ook zal gebeuren is in de optiek van Vlak niet zeker. Hij voorziet drie mogelijke disciplineringsscenario’s voor corporaties. De eerste optie is om het vermogen en de bedrijfsvoering terug

onder directe aansturing van de overheid te plaatsen. Een tweede optie is het vermogen onder te brengen bij de overheid en het vast-goed en de bedrijfsvoering te vermarkten. De laatste optie is de omzetting van corpora-ties in maatschappelijke trustvermogens, waarbij in het maatschappelijk middenveld de vermogensfunctie wordt uitgevoerd en de markt de huidige vastgoed economische

functies van de corporaties op zich neemt. De uitkering van het rendement op het ge-investeerd vermogen aan maatschappelijke doelen vindt onder controle en toezicht van de staat plaats.Vlak: “De keuze voor de ene of andere optie hangt in de praktijk af van de politieke en maatschappelijke voorkeuren van degene aan wie de keuze wordt voorgelegd, en niet van de economische en managementtech-nische rationaliteit. Dit leidt ertoe dat op dit moment zich een combinatie van de eerste en tweede optie voltrekt; het voor de Neder-landse verzorgingsstaat slechtste scenario.”

Reflecties Bert Wijbenga, bestuursvoorzitter Woon-bron, en Sybilla Dekker, oud-minister VROM, mochten reflecteren op de ver-schillende lezingen. Wijbenga stelt dat de verschillende incidenten bij corpora-ties zeer ernstig zijn en niet door de beu-gel kunnen. “Er is absoluut sprake van een legitimiteitscrisis en we moeten er alles aan doen om de legitimiteit terug te winnen.”Ook voor Dekker is legitimiteit een belang-rijk thema. Volgens haar hebben de proble-men bij corporaties twee oorzaken: het uit evenwicht raken van zowel de onder-nemers- als de maatschappelijke rol. “In het eerste geval wordt er bijvoorbeeld onverantwoord gespeculeerd met deriva-ten. In het tweede geval ontbreekt het bij maatschappelijke projecten aan een goede businesscase.” Corporaties kunnen hun legitimiteit terugwinnen door te doen waar ze voor staan. “Voer je kerntaken met verve uit en laat zien wat je doet. Wees er trots op!”Het interne en externe toezicht vraagt om een verdere professionalisering, stelt Dekker. “Er is een kleine, nieuwe externe financiële autoriteit nodig met meer

bevoegdheden dan het CFV, maar die wel gebruikmaakt van haar expertise.”Tot slot maakt Dekker duidelijk dat het besturen van een corporatie vandaag de dag zeer ingewikkeld is. “Als Raad van Bestuur moet je goed toegesneden zijn op alle takken van sport binnen een corpora-tie. Stel een sterk team samen en wees dus goed voorbereid!” µµ

‘Corporaties zitten in een Gordiaanse knoop’

‘Er is absoluut sprake van een legitimiteitscrisis’