Afstudeerproject Gemeente Lansingerland - Heroriëntatie Wilderszijde

roriëntatie

W

HA f s t u d e e r r a p p o r t

gemeente Lansingerland

ILDERSZIJDE

C O L O F O N

Het huidige Wilderszijde

Opdrachttitel: HeroriëntatieWilderszijde-afstudeerrapport Omschrijving: Onderzoek,analyseenuitwerkingplangebiedWilderszijdeOpdrachtgever: GemeenteLansingerland

Datumvanuitgave: 10-06-2010Versie: Definitief

Auteur(s): RobertGout JimdeGrootPlaats: Bergschenhoek-gemeenteLansingerland

materiaal: Hetmateriaalinhetrapportiszelfgemaakt,tenzijandersvermeld.

VOORWOORD

Voor u ligt het resultaat van ons onderzoek naar en ontwerp voor Wilderszijde te Bergschenhoek. De titel van het rapport luidt: Heroriëntatie Wilderszijde. Dit is uitgevoerd in opdracht van de gemeente Lansingerland.

Heroriëntatie is het herzien van het plangebied en het onderzoeken van nieuwe kansen en invullingen die Wilderszijde kunnen ontwikkelen tot een succesvol gebied.Het onderzoek wordt verricht in het kader van onze afstudeerstage aan de Hogeschool Rotterdam. Onze afstudeerrichting is Ruimtelijke Orderning en Planologie.Het betreft een integraal onderzoek, welke door middel van het onderzoeken van diverse aspecten het probleem probeert te analyseren. Na de probleemanalyse wordt geprobeerd het probleem op te lossen met een ontwerpvoorstel voor Wilderszijde.Dit voorstel is bedoeld om de gemeente een inzicht te geven over de (invullings)mogelijkheden van het gebied. Het voorstel is uitgewerkt tot een masterplan. Dit is geen bindend plan, maar een suggestie voor een mogelijke invulling.

Wij willen onze begeleiders van zowel de Hogeschool Rotterdam als die van de gemeente Lansingerland bedanken voor hun hulp en ondersteuning. En de gemeente Lansingerland in hetbijzonder, die ons de mogelijkheid heeft geboden tot afstuderen.

Wij hopen dat dit rapport zowel informatief als interessant is voor de belanghebbenden.

Tot slot willen wij niet onvermeld laten dat deze opdracht een goede mogelijkheid was onze kennis aan de praktijk te toetsen en toe te passen: wij hebben er dan ook met plezier en interesse aan gewerkt.

Robert Gout

INHOUD

*

1051

1. Oriëntatie

3. Kansen en scenario’s

Conclusie & Advies 132

1.1 Ligging 12 1.2 Masterplan 151.3 Probleemstelling 17

2.1 Ambities 202.2 Woonmilieus 222.3 Woondoelgroepen 242.4 Woningmarkt 26

3.1 Workshop experts 523.2 Scenario’s 533.3 SWOT 563.4 Voorkeursscenario 58

4.1 Doel 624.2 Opbouw 624.3 Gemeentelijke uitgangspunten 634.4 Visie en uitgangspunten 634.5 Bouwstenen 654.6 Basisschetsen 68

4.7 Structuurplan 764.8 Masterplan 784.9 Toelichting 804.10 Groensturctuur 984.11 Globaal programma 1064.12 Ontsluiting 108

18 2. Analyse

* *140 Bronnenlijst

52 4. Uitwerking

2.5 Geluidscontouren 342.6 Groenstructuur 382.7 Bereikbaarheid 422.8 Voorzieningen 462.9 Conclusie 48

4.13 Geluidscontouren 1164.14 Duurzaamheid 1184.15 Indeling bebouwing 1224.16 Fasering 1244.17 Wilerszijde in de praktijk 128

9

AANLEIDING

9Wilderszijde is een ontwikkelingslocatie voor woningbouw in de gemeente Lansingerland. Door de stagnatie van de woningbouwontwikkelingen ten gevolge van de economische crisis is de ontwikkeling van Wilderszijde stilgevallen c.q. nog nauwelijks opgestart. Op dit moment voorziet de gemeente, behoudens enkele kleinere deelontwikkelingen, in de eerste uitgifte van grootschalige deelgebieden in 2016. De gemeente heeft 70% van de grond in eigendom. Ten gevolge van aankopen van objecten en uitgevoerde werkzaamheden is de rentelast inmiddels opgelopen tot enkele miljoenen per jaar.

Door de stagnatie in alle woningbouwontwikkelingen in de gemeente is de financiële positie van de gemeente zorgelijk. De benodigde voorzieningen voor de gestagneerde grondexploitaties en gecalculeerde risico’s kunnen nog amper worden opgevangen door de gemeente. Daarbij is het project Wilderszijde van grote invloed. Indien geen oplossing wordt gevonden dienen grootschalige bezuinigingen te worden doorgevoerd binnen de gemeente. De kans dat aanvullende tegenvallers zich voordoen binnen het project Wilderszijde (en andere projecten) is reëel. Deze kunnen niet meer door de gemeente worden opgevangen.

Dit rapport biedt zowel een analyse als een ontwerpvoorstel voor het ontwikkelen van Wilderszijde. Aan de hand van deze instrumenten moet inzichtelijk worden welke mogelijkheden er zijn voor Wilderszijde. Er wordt met name gelet op de programmatische kant van het verhaal gezien onze achtergrond (ROP). Bepaalde ingrepen kunnen bijvoorbeeld leiden tot een versnelling van het ontwikkelingsproces, wat tekorten zou kunnen beperken. Het onderzoek richt zich op de oorzaak van de vertraging en welke (ruimtelijke) ingrepen reëel zijn om toe te passen op Wilderszijde, welke de ontwikkeling kunnen versnellen.

10

1. Oriëntatie1.1 Ligging 12 1.2 Masterplan 151.3 Probleemstelling 17

Scholen in ontwikkeling

12De eerste stap is de oriëntatie van het plangebied. De ligging, het huidige masterplan en het probleem worden besproken.

1.1 Ligging

Wilderszijde ligt ten Zuiden van Bergschenhoek. Sinds 2007 vormen Bergschenhoek, Bleiswijk en Berkel en Roderijs samen de gemeente Lansingerland. Wilderszijde kent haar afbakening door de begrenzing van de Boterdorpseweg (Noord), de HSL tracé (West), N209/Zestienhovenweg (Oost) en de Wildersekade ten Zuiden van het plangebied. De totale oppervlakte van Wilderszijde telt ongeveer 131 hectare waarvan 20 hectare park- en polderlandschap betreft.

De gemeente Lansingerland staat onder andere bekend om haar imago als groene gemeente en haar dorpse karakter. Zij is vooral populair bij de mensen die de drukte en hectiek van de grote stad willen ontvluchten en in het groen willen wonen. Het Rijk ziet in deze gemeente potentie wat zich een aantal jaar geleden vertaalde in een subsidie voor het ontwikkelen van VINEX-locaties binnen de gemeentegrenzen. Het masterplan Wilderszijde is hier een gevolg van. Naast Lasingerland zijn Pijnacker en de Zuidplas gemeenten waar ook VINEX-locaties op het programma staan.

13

Bergschenhoek

Bleiswijk

Berkel enRoderijs

Wilderszijde

Pijnacker

Hillegersberg

Oudeland

Gouda

Delft

N209

Ommoord Zevenkamp

N

Kaart 1: Ligging

14Masterplan Wilderszijde

Woongebied

Centrum

Bedrijven

Te handhaven kavels

Water

Groenvoorziening

Wegen

N209

14

N

Kaart 2: Masterplan500m2500

15

1.2. Masterplan

Doel en status

Het initiatief om op de huidige locatie een woonwijk te realiseren komt oorspronkelijk van het Rijk. In 1993 verscheen destijds de Verstedelijkingsstudie Noordrand II en III. De vraag was of, binnen de door het Rijk, in de Vinex aangegeven verstedelijkingsstudie aan de noordzijde van Rotterdam VINEX-locaties gerealiseerd konden worden. De gemeente Lansingerland heeft hiervoor subsidie gekregen om (financiële)ruimte te creëren om een VINEX-locatie te ontwikkelen.

Deze vraag is door de gemeente Lansingerland bij KuiperCompagnons neergelegd. Zij hebben vervolgens een masterplan ontwikkeld. Een belangrijk uitgangspunt van het masterplan is dat de wijk feilloos moet aansluiten op de huidige bebouwing en een groen stedelijk woonmilieu moet uitstralen. Daarnaast moet de wijk in staat zijn voldoende op zich zelf te kunnen functioneren. Door de omvang van het plangebied zal de wijk beschikken over een strook met (beperkte) winkelvoorzieningen.Tevens dient zich de mogelijkheid voor, voorzieningen te plaatsen die voor het gehele dorp kunnen fungeren.

Overige ambities van het masterplan van Kuiper Compagnons:

• Het plan moet een echt hart krijgen.• De wijk moet worden voorzien van een woon-zorgzone.• De wijk krijgt een grote diversiteit (woningen,

groen etc.).• Aanvullende kwaliteitsimpulsen ter

compensatie van het nabij gelegen Rotterdam The Hague Airport.

• Positieve onderscheiding ten opzichte van andere wijken.

Een belangrijk detail betreffende de geplande uitvoering is dat de woonwijk in fases moet worden gerealiseerd. De fasering zal afhankelijk zijn van de te volgen procedures, de beschikbaarheid van gronden en de tijdsinvloed op de exploitatie. Het is echter wel belangrijk dat er sprake is van onderlinge samenhang zodat er geen sprake zal zijn van versnippering.

Kaart grondeigendommen

gemeente

KWS

Overeenkomst waal ontwikkelingen

Vrije kavels gemeente

Scholen / sporthal

Dijkshoorn

Gemeentehuis

BBGZ

16

N

Kaart 3: Eigendommen

17

1.3 Probleemstelling

Het masterplan is een aantal jaar geleden ontworpen voor de bestemming woningbouw.De economie en de woningmarkt verkeerden destijds in een heel andere situatie dan nu het geval is. Dit heeft grote gevolgen voor de daadwerkelijke realisatie van het plan. De oplopende kosten, van onder andere werkzaamheden en rentelast, is een belangrijkgevolg van de crisis.

Op basis van huidige inzichten is het tekort op de grondexploitatie € -24 mln. Aanvullend wordt een risico ingeschat van ruim € 11 mln, welke gedekt dient te worden door het weerstandsvermogen. De kans dat er zich nog meer tegenvallers aandienen is reëel. Aangezien de gemeente 70% van de grond in haar bezit heeft, bedraagt de rentelast enkele miljoenen euros per jaar. Dit vormt een groot probleem voor de gemeente.

De financiële last en een onzekere toekomst over de woningmarkt en ontwikkelbaarheid van de locatie maakt de noodzaak om te zoeken naar oplossingen om de verliezen te beperken buitengewoon belangrijk. Dit vraagt om een heroriëntatie van de opgave en het programma.

De gemeente wil als resultaat van de heroriëntatie:

1. Het financiële resultaat verbeteren.2. Het risico op nieuwe tegenvallers vermijden.

Middels een ontwerpvoorstel kunnen de gewensteresultaten mogelijk gehaald worden of nieuwe inzichten geven die hieraan kunnen bijdragen.

18

2. Analyse2.1 Ambities 202.2 Woonmilieus 222.3 Woondoelgroepen 242.4 Woningmarkt 262.5 Geluidscontouren 342.6 Groenstructuur 382.7 Bereikbaarheid 422.8 Voorzieningen 462.9 Conclusie 48

20

Nu de probleemstelling bekend is, volgt een integrale analyse waarin de kenmerken, knelpunten en kwaliteiten van het plangebied zichtbaar worden gemaakt. Diverse thema’s worden in dit hoofdstuk behandeld. Deze thema’s zijn belangrijk om te onderzoeken en hebben een relatie met de gemeente of Wilderszijde. De analyse vormt een bagage van kennis voor de uitwerkingsfase. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een conclusie.

2.1 Ambities

De drie dorpen: Berkel en Roderijs, Bergschenhoek en Bleiswijk zijn in 2007 samengevoegd tot de gemeente Lansingerland. Deze naam is afgeleid van de landscheiding: de Lansingh, die tussen de kernen doorloopt. Elk dorp brengt haar eigen karakter mee. Daarmee is het karakter van heel Lansingerland echter nog niet gedefinieerd. Wat betreft de toekomst qua uitsraling en onderscheiding heeft de gemeente een toekomstvisie opgesteld. Hierin staan in principe vier hoofddoelen omschreven die de gemeente in de toekomst moeten verbeteren. Deze doelen zijn:

• Glastuinbouw uitbreiden• Meer centra voor zorg, sport en dienstverlening.• Verder ontwikkelen van groen gebieden.• Aanpassen van het woningbouwprogramma.

De vier belangrijkste pijlers van de gemeente geven inzicht in de wensen en doelstellingen die de gemeente voor ogen heeft. Daarnaast wil de gemeente meer ruimte voor wonen, werken en recreëren.

Glastuinbouw

Glasuinbouw blijft belangrijk als essentiële drijfveer voor de economie van Lansingerland. In het Noorden van de gemeente ontstaat een modern glastuinbouwgebied van circa 1000 hectare. Naast productie is er ook genoeg ruimte voor de ontwikkeling van het wereldexperticecentrum.

21

Sport, zorg en dienstverlening

De gemeente wil in de toekomst community centers ontwikkelen. In deze centra zijn diensten en voorzieningen samengebrachtdie gericht zijn op kinderen, zorg, overheidsdiensten, cultuur, muziek en sport. Daarnaast biedt een community-center uitkomst voor de toenemende zorgvraag die wordt vero-orzaakt door de sterke vergrijzing.

Groen en leefbaar

Lasingerland wordt omringd door verschillende groengebieden, die tot 2025 verder worden ontwikkeld.Deze groengebieden bieden inwoners van het Zuidelijke deel van de Randstad volop mogelijkheden tot recreëren. Het Annie M.G. Smidtpark komt centraal in de kern van de gemeente te liggen. Het moet gaan fungeren als een stadspark met speel- en ontspanningsmogelijkheden voor de inwoners van de gemeente. Dit park zal op termijn worden verbonden met het huidige groen- en recreatiegebiedlangs de Rotte. Naast groenverbindingen zal er ook meer groen gaan intreden in de woonwijken.Door middel van een wijkgebonden budget krijgen inwoners meer inspraak op de inrichting en het beheer van hun buurt. Zo zal er meer ruimte gaan komen voor onder andere openbaar groen.

Aanpassen woningbouwprogramma

De komende 30 jaar zal de bevolkingssamenstelling van Lansingerland wijzigen. De vergrijzing is na 2025 sterker in Lansingerland dan in de rest van Nederland. De komende tien jaar moet een woningvoorraad opgebouwd worden die moet gaan aansluiten op de nieuwe samenstelling.Gevolg is een wijziging van het huidige woningbouwprogramma. Minder gezinswoningen, een andere inrichting van de buurten en meer levensloopbestendige woningen zijn de belangrijkste wijzigingen.Na 2025 zal er geen grootschalige uitbreiding van de bebouwde kom meer gaan plaatsvinden.De enige uitbreiding van de woningvoorraad wordt gerealiseerd door meer woningen te bouwen in wijken die vernieuwd gaan worden.

Een aantal aspecten van bovengenoemde ambities worden nader toegelicht. Deze aspecten staan inverband met de woningbouwontwikkelingslocatie Wilderszijde. Er wordt bijvoorbeeld naar de groenstructuur gekeken maar ook naar de ontwikkelingen betreft de woningmarkt en het gewenste woonmilieu.

222.2 Woonmilieus

Het ABF spreekt van een aantal typen woonmilieus, namelijk: een centrum-stedelijk, buiten-centrum, groen-stedelijk, landelijk wonen en een groen-stedelijk woonmilieu. Er zijn in feite meer woonmilieus, maar deze worden samengevoegd tot deze hoofdgroepen. De woonmilieus zijn opgebouwd uit bepaalde kenmerken van woningen, bewoners en woonomgevingen.

De gemeente Lansingerland staat ondermeer bekend om haar centrum- dorps woonmilieu. Het is vooral geliefd onder Rotterdammers die op zoek zijn naar groen, rust en ruimte. Dat met name Rotterdamers de gemeente beschouwen als geschikte woonlocatie blijkt uit de volgende cijfers (ABF woningmarktprofiel). In de periode 2000 t/m 2006 zijn van de 2131 verhuizingen naar Lansingerland 966 mensen afkomstig uit Rotterdam. Daarmee heeft het een aandeel van 45,3% van de totale verhuizingen in deze periode. Naast het huidige centrum dorps woonmilieu waarover Lansingerland beschikt wil de gemeente inzetten om eveneens tot een groen-stedelijke uitstraling te komen. Dit type woonmilieu zal de komende tien jaar met name in de Stadsregio en Haaglanden erg in trek zijn (figuur rechts). Lansingerland kan met deze situatie haar voordeel doen door de kenmerken van een groen-stedelijk woonmilieu op te nemen in nog te ontwikkelen woningbouwprogramma’s. Onder groen-stedelijke milieus worden vooral de suburbane, grootschalige Vinex-wijken aan de rand van stedelijke gebieden verstaan. Modale gezinnen met kinderen oefenen een grote vraag uit op dit woon-milieu. Het blijven aanleggen van VINEX-wijken is echter niet gewenst. De consumenten hebben over het algemeen behoefte aan ruimere kavels, meer variatie in woningtypen (identiteit) en meer betrokkenheid bij de inrichting van de woning en woonomgeving, met bijvoorbeeld veel vrije kavels, woningbouw en met particulier opdrachtgeverschap (van zelf bouwen tot en met catalogusbouw). Groen-stedelijke milieus kunnen ook als dorpse of landelijke milieus worden ontwikkeld. Daarnaast geldt dat er bij een hogere economische groei de behoefte aan ‘Vinex-milieus’ afneemt.

23

Een groen-stedelijk woonmilieu kenmerkt zich door de volgende eigenschappen:

• Vooral grondgebonden woningen met privé-groen realiseren.• Voldoende ruime kavels, vrije kavels (vrijheid).• Ruime parkeernorm.• Woonmilieudifferentiatie (geen eentonige rijen eengezinswoningen).• Tijdige openbaarvervoer-, zorgen winkelvoorzieningen.• Combinatie van wonen en werken.• Bebouwing in een groene omgeving.

De eigenschappen van een groen stedelijk woonmilieu kunnen in fase 2 (uitwerking/voorstel) dienen als aandachtspunten waar rekening mee gehouden kan worden.

Kaart 4: WoonmilieusGrafiek 1: Vraag woonmilieus

242.3 Woondoelgroepen

De gemeente wil dat er voor diverse doelgroepen ruim voldoende woonmogelijkheden aanwezig zijn. De nadruk in de woningbouwmarkt is de afgelopen decennia komen te liggen op woningen/woonmilieus voor (vitale) senioren en koopkrachtige gesettelden. Er moet bijvoorbeeld ruimte komen voor bedrijvigheid aan huis en in de wijk. Daarnaast moeten de wijken kleur krijgen door onbestemde ruimtes en openbaar groen.

De gemeente wil op het gebied van wonen de volgendezaken op de langere termijn bewerkstelligen:

• Woningvoorraad aansluiten op de bevolkingssamenstelling.

• Een gedifferentieerd woningaanbod.• Menging van wonen en werken.• Uitbreiding van lokale voorzieningen.• Leefbaarheid bevorderen door openbare (groene)

ruimtes.• Duurzaamheid in de woonwijken verbeteren.

De gemeente Lansingerland maakt in eerste instantie onderscheid tussen vier verschillende doelgroepen. Deze bestaan uit de starters, gezinnen, gesettelden en senioren. Elke doelgroep dient haar plek in de gemeente enwijken te krijgen. De inrichting van de woonomgeving zalmoeten worden afgestemd op de wensen van de betreffende doelgroep. Met het oog op de toekomstige vergrijzing is het belangrijk de senioren mee te nemen in de ontwikkelingen. Daarnaast wordt er van uitgegaan dat in de toekomst het aantal koopkrachtige gesettelden sterk zal toenemen.

25

Zoals op de vorige pagina vermeld staat is het van belang dat er met de wensen van de verschillende doelgroepen rekening wordt gehouden bij het realiseren van nieuwe woningbouwlocaties. Elke groep heeft haar eigen wensen en voorkeuren. De onderstaande tabel geeft een indruk vande kenmerken van de vier doelgroepen waar de gemeente zich nu en in de toekomst op richt.

1 - 2 2 - 5 1 - 4 1 - 2

Veel Weinig tot veel Weinig Veel

Onder modaal Tot modaal Boven modaal Beneden totboven modaal

In het huisStedelijk vermaak

In en om het huisen in de buurt

In het huisStedelijk vermaak

Experience

In en om het huisDagrecreatie

Betaalbaar o.v.Winkels op loopafstandUitgaansgelegenheden

per fiets bereikbaar

Parkeerplek bij de woningBereikbaar

Representatieve woningWinkels in de buurt

Kindervoorzieningen in de directe omgeving

VeiligheidWinkels op loopafstand

Zorgvoorzieningen in de buurtOntmoetings-mogelijkhedenin binnen- en buitenruimtes

Bereikbaar openbaar vervoerStatus van de woning

(boven modaal)

Ruime woningWinkels in de buurt

Kindervoorzieningen inde directe omgevingSpeelvoorzieningen

VeiligheidParkeerruimte

Woondoelgroepen Starters Gezinnen Gesettelden Senioren

Grootte huishuiding

Vrije tijd

Inkomen

Vrijetijdsbesteding

Eisen

Uit de tabel blijkt dat de meeste wensen/eisen voor een groot deel aansluiten op de kenmerken van een groen-stedelijk of centrum-dorps woonmilieu. In de uitwerkingsfase kunnen deze wensen meegenomen worden om het plan en de inrichting vorm te geven. Door een zo breed mogelijk publiek aan te trekken kan er levendigheid ontstaan. Deze levendigheid is essentieel om een bepaalde wijk een positieve uitstraling te geven waar het aangenaam is om te wonen, te werken en te recreëren.

Tabel 1:Doelgroepen - Bron: Toekomstvisie Lansingerland

262.4 Woningmarkt

Waarschijnlijk de belangrijkste reden waarom diverse woningbouwontwikkelingen stil liggenis de huidige economische crisis. In de probleemstelling is al besproken dat door de stagnatie van de woningmarkt, ten gevolge van de financiële crisis, de ontwikkeling van Wilderszijde is vertraagd. Er is sprake van krimp in de woningmarkt. Dit is niet alleen in de gemeente een feit, maar ook op regionaal niveaus speelt deze ontwikkeling. Het is daarom belangrijk om de woningmarkt te analyseren. Het doel is om de woningbehoefte in de regio te analyseren en lopende bouwplannen in kaart te brengen. Zo kan de behoefte worden vergeleken met het aanbod. Op deze manier kan er worden bepaald of er sprake is van evenwicht is tussen een vraag en aanbod.

Het onderzoek richt zich voornamelijk op het Noordelijke deel van de stadsregio Rotterdam en in het bijzonder de gemeenten rondom Lansingerland. Deze liggen op de grens van de stadsregio Rotterdam en Haaglanden. Deze vormen volgens cijfers van het ABF directe concurrentie, wat betreft het aantrekken van nieuwe bewoners. In dit onderzoek wordt er gekeken naar de periode 2010 t/m 2020, omdat in dit tijdsbestek Wilderszijde (grootendeels) moet worden ontwikkeld.

27

Nieuwe kaart van Nederland en ABF

Voor dit onderzoek is gebruik gemaakt van twee belangrijke bronnen. De eerste bron is de nieuwe kaart van Nederland. Deze kaart bevat informatie over nieuwbouwplannen per gemeente en toont onder andere de naam van het plan, de hoeveelheid woningen en de realisatietermijn. De nieuwe kaart wordt aangevuld met informatie door de gemeenten zelf. Deze informatie kan echter niet als waterdicht worden beschouwd, maar wordt onder andere gebruikt door het NIROV (Nederlands Instituut Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting). Hierdoor hebben wij doen besluiten deze bron als aanname te nemen voor dit onderzoek.

Naast de nieuwe kaart van Nederland is het ABF belangrijk om als informatiebron te gebruiken in het onderzoek. ABF is een onderzoeksinstantie die cijfers publiceert over de woningbehoefte per gemeente. Deze cijfers komen uit de Primos bevolkingsprognose, (prognose van het ABF) een complex model waarbij diverse gegevens op basis van, onder andere de geschiedenis, worden vertaald in de toekomstige behoefte.

De stadsregio Rotterdam publiceert zelf cijfers over de woningbehoefte in de regio. Deze verschillen echter met de cijfers die door het ABF worden genoemd. De stadsregio zet in op 65.000 nieuwe woningen in de komende tien jaar.

Dit is inclusief nieuwbouw en sloop. Het ABF, die cijfers publiceert volgens het Primos model, komt uit op 49.000 woningen in de komende tien jaar, waarvan 15.000 nieuwbouw (uitbreiding). Hierin zit dus een verschil wat van essentieel belang kan zijn. Mocht de stadsregio de 65.000 woningen gaan realiseren en de behoefte blijft bij 49.000, dan dit een overcapaciteit van 16.000 woningen in de stadsregio. Het gevolg hiervan is dat veel ontwikkelingen niet verkocht zullen worden en alsnog worden uitgesteld. Ontwikkelingen zullen hierdoor met elkaar gaan concurreren waaronder in de gemeente Lansingerland zelf. Cijfers van de stadsregio Haaglanden zijn nog niet onderzocht, omdat de meeste verhuisverplaatsingen vanuit het Noordelijke deel van de stadsregio Rotterdam komen. Wat wel bekend is dat ook Haaglanden te maken heeft met overcapaciteit.

Tabel woningmarkt:

Cijfers: ABF Stadsregio

Aantal nieuwe 49.000 65.000woningen

Behoefte 49.000 49.000

Overcapaciteit 0 16.000

*Cijfers gebaseerd op de periode 2010 - 2020(Realisatietermijn Wilderszijde)

Tabel 2: Woningmarkt

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

A13/A16Toekomstig

N209

HSL

N472

N470

RandstadRail

A13

A20

A16

A4 Toekomstig

CS

Toekomstige woningbouwlocaties, infrastructuur en groen

Zoetermeer

Delft

Gouda

RotterdamCapelle a/d IJssel

WaddinxveenMoerkapelle

Moordrecht

Zevenhuizen

Nootdorp

28= Grens stadsregio Rotterdam

Kaart 5: Toekomsitge woningbouwlocaties, infrastructuur en groen.

29

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

A13/A16Toekomstig

N209

HSL

N472

N470

RandstadRail

A13

A20

A16

A4 Toekomstig

CS


Zoetermeer

Delft

Gouda

RotterdamCapelle a/d IJssel

WaddinxveenMoerkapelle

Moordrecht

Zevenhuizen

Nootdorp


29

30Concurrentie

Voor Wilderszijde zijn de omliggende gemeenten directe concurrenten wat betreft het aantrekken van bewoners. In gemeenten als Pijnacker-Noot-dorp, Zuidplas en Rotterdam-Nesselande zijn ontwikkelingen op het gebied van nieuwbouw gaande. De plannen die in omringende gemeenten concurerend voor Wilderszijde kunnen zijn, zijn:

• Pijnacker - Keijzershof.• Zoetermeer - Oosterheem.• Waddinxveen - Triangel.• Gouda - Westergouwe.• Zuidplas - Rode waterparel.• Rotterdam - Park Zestienhoven.• Lansingerland - overige ontwikkelingen.

Dat deze ontwikkelingen concurerend zijn heeft twee redenen. De eerste reden is dat de ontwikkeling, net als Wilderszijde bedoeld is voor de consument uit de grote stad. De gemeente Pijnacker-Nootdorp bijvoorbeeld, trekt ook veel bewoners uit Rotterdam die zich in een landelijk gebied willen vestigen. Een tweede reden is het programmatische aanbod. Park Zestienhoven ligt bijvoorbeeld in Rotterdam, maar heeft qua programmatische invulling veel vergelijkingen met het masterplan Wilderszijde. Ook hier is er sprake van ruimere kavels en een groen opgezette wijk. En ook hier heeft het gebied met te maken met de contouren van het vliegverkeer.

31

Momenteel is er sprake van een krappe woningmarkt. Dit is het gevolg van de financiële crisis.

In een krappe woningmarkt is de vraag hoog t.o.v. het aanbod. Voor de crisis was er sprake van een krappe woningmarkt. In deze marktvorm is er meer zekerheid dat de ontwikkelingen gerealiseerd zullen worden. Momenteel is er sprake van een ruime woningmarkt, waarin de vraag t.o.v. het aanbod lager ligt. Consumenten heb-ben door een ruim aanbod meer keuze op de markt, waardoor de concurrentie toeneemt. Deze concurrentie kan bepaalde gevolgen hebben voor ontwikkelingen.

De afbeelding hiernaast geeft het overschot of ondermaat aan in verschillende regio’s in Nederland. De stadsregio valt onder de kleur licht oranje wat een overcapaciteit van 131 tot 160 % aan woningbouwprogramma’s inhoudt. Het is juist daarom van belang dat de stadsregio, op advies van het ABF, haar woningbouwprogramma, met name voor de komende tien jaar, bijsteld om een dermate grote overcapaciteit te doen voorkomen.Als de stadsregio toch besluit zich te houden aan de 65.000 woningen dreigenveel plannen slachtoffer te worden vanconcurrerende gemeentes of zelfsplannen binnen de gemeentegrenzen zelf.

Kaart 6: Planologische overcapaciteit - NIROV

32Directe concurrentie

In de gemeente Lansingerland staan er nog diverse ontwikkelingen op het programma, die momenteel in verschillende fases verkeren. Deze ontwikkelingen voldoen echter al aan de vraag naar woningen voor de komende jaren. Zo spreekt het ABF van een vraag van 3.000 woningen in de komende tien jaar voor de gemeente Lansingerland. Echter staan er 6.000 nieuwe woningen op het programma, welke in de komende tien jaar zullen worden ontwikkeld. De kaart op de volgende pagina geeft al deze plannen weer.

Op het moment wordt Wilderszijde nog niet ontwikkeld. Deze woningen moeten dan ook van de 6.000 woningen worden afgehaald. Dan blijven er 3.300 woningen over. Dit aantal komt dichtbij de behoefte naar woningen in de komende tien jaar, volgens het ABF.

Als men toch besluit Wilderszijde te ontwikkelen dan wordt de overcapaciteit binnen de gemeente weer vegroot naar ongeveer 3.000 woningen. Het gevolg hiervan kan zijn, dat er delen van ontwikkelingen niet gerealiseerd zullen worden, wat leidt tot gaten in de stedelijke structuur. Ook kan het voorkomen dat veel woningen leeg zullen blijven en de te koop/ te huur borden het straatbeeld bepalen. Beide zijn geen gewenst scenario voor de gemeente.

33

Kaart 7: Projecten Lansingerland - Gemeente Lansingerland

Centrum500 woningen2500m2 kantoren15.000m2 winkels(gereed 2015)

Greenportherstructureringen realisatie glastuinbouw(gereed 2020)

Bleizo80.000m2 kantoren80ha bedrijvenggebied(50ha uitgeefbaar)(gereed 2020)

Prisma135ha bedrijventerrein (80ha uit-geefbaar)(gereed 2015)

Rottezoom285ha recreatiefgroengebied(gereed nader te bepalen)

De tuinen880 woningen(gereed 2015)

Centrum200 woningen2500m2 bvo winkels(gereed 2012)

Parkzoom1240 woningen(gereed 2016)

Leeuwenhoek10ha bedrijven-terrein(gereed 2012)

Wilderszijde2700 woningen(start ?)

RodenrijseZoom600 woningen(gereed 2012)

Vlinderstrik140ha recreatie/natuurgebied(gereed 2014)

Oudeland110ha bedrijven-terrein (80 ha uit-geefbaar)(gereed 2013)

Westpolder/Bolwerk3000 woningen(gereed 2015)

Annie M.G Schmidtpark70ha stadspark(gereed 2013)

Meerpolder2700 woningen(gereed 2015)

Groen/Blauwe slinger300ha recreatie/natuurgebied(gereed 2015)

342.5 Geluidscontouren

Naast de huidige economische crisis is er nog een ongunstig aspect wat invloed heeft op de ontwikkeling van Wilderszijde, namelijk (mogelijk) geluidsoverlast.

Wilderszijde bevindt zich in een gebied met een hoge geluidsbelasting.Rond het plangebied liggen verschillende geluidsbronnen die hun werkingop het plangebied hebben. Ten gevolge van infrastructurele voorzieningen en ontwikkelingen is de gecumuleerde geluidsbelasting op de locatie aanzienlijk, wat leidt tot een matige woonsituatie. De volgende geluidsbronnen belasten het plangebied:

• Vliegverkeer: Een groot deel van de woningen ligt binnen de 20 kE contour. Bouwen binnen deze contour is afwijkend van het beleid van de gemeente. Daarbij wordt als uitgangspunt voor de verkaveling gehanteerd: ‘Een akoestisch zo gunstig mogelijke situering van woningen nastreven, zodat milieuhygiënisch het maximale wordt bereikt’. • Wegverkeer N209: de geluidsbelasting van deze weg blijft alleen onder de voorkeursgrenswaarde als er geluidsarm asfalt en een geluidscherm wordt gerealiseerd. Met de provincie zijn afspraken gemaakt dat de maatregelen zodanig worden uitgevoerd dat de geluidsbelasting voor de woningen op Wilderszijde de voorkeursgrenswaarde niet zal overschrijden. • Wegverkeer Boterdorpse Weg: de geluidsbelasting voor eerstelijnsbebouwing langs de weg overschrijdt de voorkeursgrenswaarde. Vermindering is mogelijk door het deels toepassen van een bepaald type asfaltering. Voor woningen langs de Boterdorpseweg is een hogere waarde toegestaan tot maximaal 55 dB.• Interne ontsluitingswegen (30 km/u): langs grote delen van de ontsluitingswegen vindt overschrijding van de 53 dB grens plaats, veelal ten gevolge van het toepassen van klinkerverharding in combinatie met hoge verkeersintensiteit. Een oplossing kan zijn: het toepassen van een ander type wegverharding. Deze geluidssituatie geldt niet specifiek voor deze locatie maar doet zich voor in alle woonwijken, ongeacht de ligging.

35 35

Kaart 8: Geluidscontouren

Centrum

Zuid

Noord

Parkzoom V

HSL

N209

20Ke

35Ke

Kaart geluidscontourenPlangebied Wilderszijde

- Boterdorpseweg- HSL- Rotterdam Airport

< 48dB

48 - 53 dB

53 - 58 dB58 - 63 dB

63 - 68 dB

68 - 73 dB

> 73 dB

36

• HSL: De voorkeursgrenswaarde is 55 dB. Er is een hogere grenswaarde aangevraagd voor 175 woningen. Voor de gemeente is het essentieel dat de

huidige problemen (tijdelijk geluidsoverschrijding) worden opgelost.

Onlangs is gebleken, na onderzoek van het DCMR, dat er hogere waarden zijn gemeten dan wettelijk is toegestaan. Deze bron wordt dan ook nog nader onderzocht en de constateringen zijn aangekaard bij het ministerie.

Na normalisering van de situatie dient een flinke ‘promotie-inzet’ te worden gehouden om het aangetaste imago te verbeteren. • Wegverkeer A13/A16: er bestaan nog veel onduidelijkheden of en hoe de snelweg wordt gerealiseerd. Daarmee blijft deze weg een onzekere factor voor de ontwikkeling van Wilderszijde. In de MER-studie A13/A16 is als uitgangspunt voor het nemen van maatregelen gekozen voor het streven naar het niet overschrijden van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Aanpassing van bestaande tracédelen (N209) worden in het nemen van maatregelen meegenomen indien deze fysiek worden aangepast ten gevolge van de aanleg A13/A16.

Cumulatie van geluid: Wilderszijde kenmerkt zich als een geluidsbelaste locatie, waardoor de concurrentiepositie onder druk staat. Het beleid van de gemeente meldt hierover dat alleen een gecumuleerde geluidsbelasting van de maximale benodigde hogere waarde +2 dB wordt geaccepteerd. Voor tweederde van de woningen waarvoor een hogere waarde wegverkeerslawaai is aangevraagd is de gecumuleerde geluidsbelasting (wegverkeer + luchtvaart) te hoog. Daarom wordt afgeweken van het hogere waardenbeleid. De maximale grenswaarden worden echter niet overschreden. Voor de meeste woningen waarvoor een hogere waarde railverkeerslawaai is aangevraagd, is de gecumuleerde geluids-belasting (railverkeer + luchtvaart) eveneens te hoog.

Ook hier is besloten af te wijken van het beleid. ‘Binnen plangebied Wilderszijde 2 (= Zuid) wordt voor geen van de woningen met hogere waarden voldaan aan de eisen van ten minste een geluidsluwe gevel en ten minste een geluidsluwe buitenverblijfsruimte. Dit heeft te maken met de relatief hoge geluidsbelasting vanwege vliegverkeer van en naar Rotterdam-The Hague Airport’.

Imago

De geluidsbelasting op het plangebied en de nabijheid van de daarbij behorende bronnen hebben geen positieve invloed op het gebied en de ontwikkeling daarvan. De contouren kunnen bijdragen aan een negatief imago op de markt. Men zal echter bij het waarnemen van alle geluidscontouren waarschijnlijk niet enthousiast reageren. Daarom is het juist van belang om de kwaliteiten van het gebied te benoemen, waardoor de consument ook de positieve kant van het gebied inziet.

Een tweede middel om het imago te verbeteren is om de geluidsoverlast te compenseren. In het huidige masterplan is hier rekening mee gehouden door ruimere kavels, kwalitatieve bestrating en meer budget voor groen. Deze ‘compensatie’ moet ook in eventuele nieuwe plannen meegenomen worden om zo de kwaliteit van Wilderszijde als woonlocatie te vergroten.

37

382.6 Groenstructuur

Er liggen in de gemeente mogelijkheden die het ontwikkelen van Wilderszijde tot een reële optie maken. De aanwezigheid van groene, recreatieve zones is een enorme kwaliteit waarop aangehaakt kan worden. Daarnaast sluit het perfect aan op de wensen en eigenschappen van een centrum-dorps of groen-stedelijk woonmilieu.

Lansingerland wil zich profileren als een recreatieve gemeente. Wat betreft de groenstructuur kent Lansingerland met name aan de Oostkant een recreatieve groene zone. Met de nabijgelegen Rottemeren en de Bergscheplassen bevindt de gemeente zich in een uiterst groene omgeving. Om meer samenhang en structuur te realiseren heeft de gemeente een groenvisie opgesteld. In deze visie staan de volgende ambities:

• Lansingerland is een ‘vrijetijdsstad’ met een regionale functie.

• Recreatiegebieden zijn goed ontsloten.• Investeren in gebruiksgroen in de wijken.• Realisatie regionale groenstructuur

(met aandacht voor ecologie).• De groengebieden zijn recreatievoorzieningen met een

regionale tot nationale functie.• Groen- en recreatiegebieden worden intensief gebruikt

door de lokale en regionale inwoners.

39 39

Bleiswijkse Zoom-noord

Bleiswijkse Zoom

Hoge Bergse Bos

Hoekse Park

Lage Bergse BosVlinderstrik

Bergboezem

Rottezoom

Annie M.G. Schmidtpark

Park de P older

Bergweg-Zuid

Groenzone

Natuur en r ecr eatie 2008

Natuur en r ecr eatie 2020

Natuur 2040

Sportveld

Recr eatieve etsr oute

Bestaand r ecr eatiepunt

Nieuw r ecr eatiepunt

Groen en recreatie

42

VlinderstrikBergseplassen

Zevenhuizerplas

Schieveen

Zuidpolder

Bleiswijkse zoom

Rottezoom

Groenzone Berkel-Pijnacker

Rottezoom 280 haBleiswijkse Zoom-noord 48 haBleiswijkse Zoom 244 haGroenzone 250 haPark de Polder 20 haM.G. Schmidtpark 75 haBergboezem 80 haVlinderstrik 70 haHoekse Park 180 haHoge Bergse Bos 243 haLage Bergse Bos 216 haBergweg-Zuid 50 ha

Totaal 1756 ha

Kaart 9: Groenstructuur Lansingerland - Bron: Groenvisie Lansingerland

40In de groenvisie staat onder andere beschreven dat er een verbinding moet komen tussen de Rotte, Zevenhuizerplas, Bergscheplassen, de Vlinderstrik, natuurpark Schieveen en andere groene gebieden. Onderdelen van deze groenrecreatieve structuur worden tussen 2010 en 2020 versneld aangelegd.

Als gemeente met een centrum-dorps woonmilieu kan deze visie voor een enorme kwaliteitsimpuls zorgen. De recreatieve zone zal een grote aantrekkingskracht hebben voor met name mensen uit de stad. De groene zone moet ruimte bieden voor wandelen fietsroutes, wateractiviteiten en andere recreatiemogelijkheden, waardoor het gebied optimaal kan gaan functioneren voor bezoekers/bewoners.

Wilderszijde zou kunnen profiteren van het huidige groen en de toekomstige verbinding. Als schakel tussen de groengebieden biedt het gebied de bewoners diverse routes van en naar het groen. Ook overige gebruikers kunnen door de routes te volgen, door Wilderszijde heen fietsen of wandelen. Hierdoor wordt Wilderszijde een herkenningspiunt in de gemeente.

422.7 Bereikbaarheid

Een ander uitgangspunt van de gemeente is een optimale bereikbaarheid. Het masterplan Wilderszijde kenmerkt zich met name door haar centrale ligging. Zoals in de oriëntatie beschreven staat lopen er een aantal wegen langs het gebied, waardoor het goed bereikbaar is voor automobilisten en andere motorvoertuigen. Daarnaast is het gebied te bereiken per bus en trein (Randstadrail). Het openbaar vervoer wordt de komende jaren zowel kwalitatief als kwantitatief een stuk beter. Het moet voor de gebruikers een ontspannen en snelle manier van reizen worden waardoor omliggende centra goed bereikbaar worden. De kosten voor automobilisten stijgen zo sterk, dat forenzen naar verwachting aanzienlijk meer gebruik gaan maken van het openbaar vervoer. Om tot het gewenste resultaat te komen dient het voor iedereen gemakkelijk bereikbaar te worden.

De gemeente wil in 2040 met de volgende punten hebben gerealiseerd:

• Ringweg aangesloten op de nieuwe A16/A13.• Doorstroming secundaire wegennet is verbeterd .• ZoRobus bus is ZoRorail geworden en doorgetrokken tot de

Oosterheemlijn.• Lokale wandelen fietswegennet is uitgebreid en verbeterd.

Deze punten zijn grotendeels op de langere termijn afgestemd (2040).Wilderszijde dient bij de realisatie uiteraard ook optimaal bereikbaar te zijn wil het een kansrijke woningbouwlocatie worden. Dit komt omdat een goede bereikbaarheid van de woning belangrijk is voor de consument.

43

Bushalte

Randstad RailHSLZoRo bus(toekomst)Halte RandstadRail

Bedrijventerrein

BergschenhoekBerkel en Rodenrijs

Bleiswijk

Glastuinbouw

Glastuinbouw

Glastuinbouw

Glastuinbouw

Wilderszijde

N472

N209

N470

N209

A13/ A16 (toekomst)

Bedrijventerrein

BergschenhoekBerkel en Rodenrijs

Bleiswijk

Glastuinbouw

Glastuinbouw

Glastuinbouw

Glastuinbouw

Wilderszijde

N472

N209

N470

N209

Op onderstaande afbeelding is het OV netwerk van de gemeente Lansingerland te zien. Op het eerste gezicht is de structuur van het openbaar vervoer goed geregeld. Met de Randstadrail is er een snelle, regionale verbinding. De diverse buslijnen zorgen voor een verbinding met o.a. Rotterdam, Delft en Zoetermeer.

Een aandachtspunt is dat de loopafstand binnen enkele wijken van en naar de bushaltes niet optimaal is. In enkele gevallen is er binnen een straal van 500m geen bushalte, waardoor de loopafstand te lang wordt.

Op onderstaande afbeelding is het wegennet te zien binnen de gemeente. Wat opvalt is dat de gemeente goed ontsloten wordt. Diverse doorgaande wegen komen uit op regionale wegen, zoals de N209. In de toekomst wordt er geïnvesteerd in het wegennet, waardoor de ontsluiting enbereikbaarheid geoptimaliseerd wordt.

Voorbeelden hiervan zijn de verbreding van de N209 en de mogelijke komst van de A13/A16.

Kaart 10: OV Kaart 11: Ontsluiting

44Reisafstand

Op de Rechterpagina is een overzicht te zien van de gemiddelde reistijd die een bewoner van Wilderszijde kwijt zou zijn als deze gebruik zou maken van het openbaar vervoer.Als meetpunt is een centraal deel van Wilderszijde genomen, herkenbaar aan de ster.

Met de komst van de ZoRo-buslijn (Zoetermeer-Rotterdam buslijn) en de huidige RandstadRail zit men vrij snel in omliggende steden als Rotterdam, Zoetermeer en Den Haag.

45 45A13/A16

Toekomstig

Den Haag centraal 20 min

Rotterdam centraal 10 min

Rotterdam Centraal20 min

Zoetermeer centraal 20 min

Wilderszijde

N472

N209

HSL

ZoRo tracé

A13/A16

N470

RandstadRail

Bedrijventerrein

Bergschenhoek

Berkel en Rodenrijs

Station Berkel

0 500 1000

Loopafstand20 min

Reistijd

Kaart 12: Reisafstand

462.8 Voorzieningen

Wat betreft de clustering van voorzieningen telt de gemeente Lansingerland er drie, namelijk de dorpskernen: Bergschenhoek, Bleiswijk en Berkel en Roderijs. Deze centra liggen dermate ver van het plangebied, dat er in het programma van het masterplan een voorzieningenstrip is opgenomen. Dit is tevens een van de uitgangspunten die het masterplan voor ogen heeft.

De gemeente hoopt echter voor 2040 op het gebied van welzijn, zorg, sport en onderwijs o.a. het volgende te hebben berreikt:

• Er moet sprake zijn van een sterke sociale samenhang.

• Per wijk een centrale buurtvoorziening.• Bieden van modern, kwalitatief hoogwaardig

onderwijs.

Wilderszijde voldoet, wat betreft het thema zorg, aan de ambities van de gemeente door centraal in het plangebied een voorzieningen cluster te realiseren. Op deze manier kan de gewenste sociale samenhang die de gemeente voor ogen heefttot stand komen.

47 47

Huisarts

Tandarts

Verzor gingshui s

Verpl eeghuis

Ziekenhuiszor g

Fysiotherapi e

Gezondheidsc entrum

Woonzorgzone (R=300m)W

Zorg in 2040

24

Kaart 13: Voorzieningen - Bron: Toekomstvisie Lansingerland

482.9 Conclusie

De gemeente

De gemeente Lansingerland is ambitieus. Dit is te zien aan de langetermijnvisie die de gemeente heeft opgesteld. Hierin valt te lezen waar de gemeente naartoe wil in het jaar 2040. Diverse aspecten worden hierin behandeld en dit resulteert in uitgangspunten. Het is goed dat de gemeente een visie heeft opgesteld. Zo kan de gemeente altijd terugvallen op ambities en uitgangspunten. Het is een overzichtelijk geheel, zowel voor de gemeente als voor de inwoners. Voor ons zijn de uitgangspunten interessant. Zo nemen we enkele (programmatische) uitgangspunten mee in het ontwerpvoorstel.

De gemeente Lansingerland staat bekend om haar centrum-dorps woonmilieu. In de toekomst wil de gemeente inzetten op groen-stedelijk wonen, wat een woonmilieu is dat veel voorkomt bij VINEX ontwikkelingen. Naast de toekomstige groei van de gemeente wil zij haar groene en dorpse karakter behouden. Dit is een goed uitgangspunt, omdat veel Rotterdammers naar Lansingerland verhuizen voor het groen, de rust en de ruimte.

De woondoelgroepen zijn divers. Met name veel gezinnen hebben hun intrek genomen in Lansingerland. In de toekomst is het zaak om de diversiteit in woongroepen te vergroten, waardoor Lansingerland voor een groter publiek aantrekkelijk wordt.

49

Analyse

De woningmarkt is de laatste jaren sterk veranderd. Het is belangrijk om hier rekening mee te houden in de uitwerking. Inspelen op de behoeftes en wensen van de consument, dat zal de kans op een succesvol Wilderszijde vergroten. Het hanteren van een groen-stedelijk woonmilieu, een divers programma en ruimte voor ontwik-kelingen zonder al te veel regels, zijn hier voorbeelden van.

Het gevolg van de verandering in de woningmarkt is de mogelijke kans voor planologische overcapacitiet. Het realiseren van het gehele programma van Wilderszijde is niet reëel. Een aanpassing in het programma biedt een uitkomst voor het mogelijke woningoverschot.

De geluidscontouren zijn ongunstig voor Wilderszijde op de markt. Als men het plangebied zoekt op Google, valt direct op dat er diverse geluidsbronnen aanwezig zijn. Men woont niet graag in een gebied met veel geluidsoverlast. Zorg ervoor dat bronnen gereduceerd kunnen worden en compenseer de andere bronnen. Breng de kwaliteiten van het gebied op de markt, zodat de consument de positieve aspecten van Wilderszijde ziet.

Het inzetten op kwaliteit is belangrijk voor Wilderszijde. De groene omgeving is hier een belangrijk voorbeeld van. Diverse groengebieden zijn in de directe omgeving te vinden. Door duidelijke routes aan te leggen, ontstaat er een groenstructuur, met Wilderszijde als middelpunt. Men woont graag in de nabijheid van groen, dus dit zal zeker in het voordeel werken.

De bereikbaarheid van Lansingerland is goed. Ook in de toekomst wordt er geinvesteerd in een betere bereikbaarheid. De verbreding van de N209 en de mogelijke komst van de A13/A16 zijn hier voorbeelden van. Aandachtspunt van de bereikbaarheid is het OV. De structuur van het OV is goed, maar de loopafstand van en naar de opstaphaltes is soms te ver. In de toekomst wordt er ook geinvesteerd in regionaal OV, zoals de komst van de ZoRo buslijn.

Lansingerland bestaat uit drie kernen, met elk een eigen centrum met voorzieningen. Hiervan is Berkel het grootst. Wilderszijde kan, afhankelijk van het toekomstige programma eigen voorzieningen in het gebied ontwikkelen. Met name zorgfaciliteiten wordt als belangrijk punt gezien door de gemeente.

503. Kansen en scenarios

3.1 Workshop experts 523.2 Scenario’s 533.3 SWOT 563.4 Voorkeursscenario 58

523.1 Workshop experts

Voorafgaand aan het stellen van kansen en mogelijke scenarios van Wilderszijde, is er een workshop georganiseerd met diverse experts die werkzaam zijn in de gebiedsontwikkeling. Door de diversiteit van personen, ontstaat er een creatieve workshop welke als doel heeft: kansen en scenarios benoemen voor Wilderszijde.

De workshop werd gehouden in de Retraiterie Rottemeren te bleiswijk. Naast de experts waren ook de wethouder VINEX, afdelinghoofd Stategische ontwikkeling, een planeconoom, Hans Meijers, Jim de Groot en Robert Gout namens de gemeente aanwezig. De voorzitter van de sessie was de directeur van Arcadis. Aan de hand van een inleidingspresentatie en de probleemformulering is er door middel van een ontwerpsessie geprobeerd om tot kansen en scenarios te komen. Na de eerste sessie werd een korte pauze ingelast, om daarna te beginnen aan de tweede ses-sie. Aan het einde van de tweede sessie moesten de kansen en scanarios geformuleerd zijn. Iedere deelnemer kreeg een vel papier, waar hij of zij de kansen en scenarios op moesten schrijven. Deze werden later gezamelijk behandeld.

Na de meeting was er een afsluitend diner, waarna iedereen de Retraiterie weer verliet.Op de volgende pagina staan beknopt de uitkomsten van deze sessie beschreven.

53

Kansen voor Wilderszijde

• De groene omgeving benutten.• Diversiteit in woningtypen.• Vrije kavels met weinig (bouw)regels.• Nieuw programma opstellen.

3.2 Scenarios

Er zijn vier (mogelijke) scenarios aan de hand van de workshop tot stand gekomen:

1. Grond verkopen (schulden aflossen). 2. Programma stoppen, over een aantal jaar terug komen op de markt met een nieuwe visie die iedereen ondersteunt.3. Tijdelijke functies om financiële tekorten te minimaliseren.4. Structuur masterplan hanteren met daarin een nieuw verbeterd programma wat voldoet aan de eisen.

1. Grond verkopen aan particulieren, plannen stopzetten

De huidige kredietcrisis en beroerde situatie waar de woningbouwmarkt zich in verkeert geeft de gemeente aanleiding haar verlies te nemen en de stekker uit het project te trekken.

De gemeente Lansingerland heeft een aantal jaren terug subsidie gekregen om deze te besteden aan de realisatie van een VINEX-locatie.

Met de gespaarde reserves erbij opgeteld kan de gemeente nog een kleine periode deze koers varen. Het nadeel is dat de gemaakte kosten geen nut hebben gehad en dat er mogelijke kansen verloren gaan die kunnen bijdragen aan de uitstraling van de gemeente. Voordeel van deze optie is dat er zekerheid en duidelijkheid geschapen wordt, de gemeente weet waar zij aan toe is

2. Herzien van de visie

Optie twee is een mogelijk vervolg van de eerste optie. Nadat de contracten zijn gebroken en de gemeente geen verplichtingen meer heeft kan ereen nieuwe basis gelegd worden. De gemeente moet bij zichzelf te rade gaan wat zij voor ogen heeft en wat het gewenste toekomstbeeld is. Op deze manier is er gelegenheid en ruimte de hui-dige visie, waar nodig, te herzien en te doen aansluiten op de toekomstige wensen. Hiermee kan een visie ontwikkeld worden waar iedereen achter staat en voldoende kwaliteit waarborgt, zodat het zich positief onderscheidt met concurrerende plannen.

543. Tijdelijke functies

Een andere optie is het wachten op een herstel van de woningmarkt en een deel van het terrein te voorzien van tijdelijke functies. Met name de Boterdorpseweg komt in aanmerking als geschikte strip voor tijdelijke functies, onder andere omdat het nieuwe gemeentehuis hier komt te staan. Bij tijdelijke functies kan men denken aan zorgcentra of scholen, maar ook aan bedrijven of glastuinbouw. Uitgangspunt van deze aanpak is dat de beschikbare grond niet alleen braak ligt en geld kost maar ook wat kan opleveren en bijdragen aan de omgeving. Tevens is het voor de beleving van bewoners minder prettig om tegen een grauwe zandvlakte aan te kijken dan tegen een strip met tijdelijke voorzieningen.

Tijdelijke functies kunnen meerdere doelen hebben, namelijk:

• Bijdrage verbetering van financiële situatie.• Bijdrage aan een positief imago van de locatie.• Voorbereid zijn op een definitieve invulling.

55

4. Aangepast masterplan

Het huidige masterplan kreeg tijdens de werksessie de stempels neutraal, saai en braaf. Het plan is ontstaan in de tijd dat de economie haar hoogtepunt had bereikt en er veel woningbouwplannen ontwikkeld werden. Gezien de huidige omstandigheden van de economie en grote concurrentie (van o.a. Pijnacker en de Zuidplas) is het van groot belangdat Wilderszijde kwaliteiten waarborgt die de consument kan doen overtuigen. Een optie is om de huidige structuur van het masterplan te hanteren en te voorzien van nieuwe impulsen. Er moet op de korte termijn worden gedacht, het plan moet bieden waar op dit moment vraag naar is. Dit kan bereikt worden door bijvoorbeeld:

• Inpassen van andere functies zoals: wonen/werken, geluidswalwoningen en bijzondere functies langs de Boterdorpseweg.• Inpassen aanjagers/versnellers die niet concurrerend zijn met andere

ontwikkelingen door middel van: woonzorgfuncties, consumentgericht bouwen in de vorm van cascowoningen, wonen in het groen, kavels op maat en groeiwoningen.

Er moet op de korte termijn worden gedacht, het plan moet bieden waar op dit moment vraag naar is. Wilderszijde heeft een kwaliteitsinjectie nodig om de kans op succes te vergroten. De genoemde versnellers kunnen hierin dus erg variëren. Deze optie kan reeël zijn mits ergestreefd wordt naar functies die stimulerend zijn voor het toekomstigewoningbouw profiel.

563.3 SWOT

Van de vier scenario’s is er een SWOT analyse gemaakt om te bepalen wat de sterke punten, de zwakheden, de kansen en de bedreigingen van de scenarios zijn. Aan de hand van deze analyse wordt het voorkeursscenario benoemd.

In de eerste tabel worden de vierscenarios beoordeelt op imago, risico, flexibiliteit, impact en inkomsten die worden verkregen uit mogelijke tijdelijke functies. Vervolgens worden in de andere tabellen de scenarios getoetst op strengths, weaknesses, oppertunities en threats.

Imago/uitstraling Risico/beheersing Flexibiliteit/kansen Impact op de organisatie Inkomsten tijdelijke functies

1. Grond verkopen - + -- O/- O/-

2. Herzien visie ++ + ++ - -

3. Tijdelijke functies + O/- O/- O/- +

4. Aanpassen masterplan - O/- + - O/-

Tabel 3: SWOT totaal

57 57

SWOT

Scenario: Herzien visie

Strengths Weaknesses

Plan kwalitatief versterken Grond blijft in eigendomTijd om na te denken over visie Rentelast tikt doorPlan afstemmen op de markt

Opportunities Threats

Visie versterken Verandering wensen marktImago verbeteren Nieuw visie verkoopt nietCombinatie met tijdelijke Artikel 12 door rentelastfuncties

SWOT

Scenario: Tijdelijke functies


Stimulering ontwikkeling Oplossing voor korte termijnVergroot levendigheid locatie Compenseert niet alle kostenLevert inkomsten op korte termijn


Functies kunnen dienen als Kans op 'niet gewenste' functiesversnellers Weerstand omwonendenstimuleren overige ontwikkeling Geen animo voor tijdelijke Ontwikkelen nieuwe visie functiesvoor de lange termijn

SWOT

Scenario: Aanpassen masterplan


Contouren liggen er al Beperkte mogelijkheden doorWegen zijn al opgehoogd vastgestelde kadersSnelle mogelijkheid tot Rente loopt doorontwikkeling


Combinatie met tijdelijke Te vast blijven houden aan huidigfuncties masterprogrammaMogelijk maken van snelle ontwikkeling

SWOT

Scenario: Wisselen functie/programma


Meer mogelijkheden Rente loopt door Snelle ontwikkeling mogelijkInkomsten


Aantrekken functies binnen Geen interesse partijengemeente Niet passend in stedenbouw-

kundige kader

Tabel 4: SWOT herzien visie Tabel 5: SWOT aanpassen masterplan

Tabel 6: SWOT wisselen functie, programma Tabel 7: SWOT tijdelijke functies

583.4 Voorkeursscenario

Het voorkeursscenario, wat uitgewerkt zal worden in een ontwerpvoorstel, is het herzien van de visie.Voor ons product is deze optie de beste keuze. Zo kunnen wij een voorstel ontwerpen, waar de gemeente verder mee kan. Niet alleen voor ons is het een gunstige optie, maar ook voor Wilderszijde zelf.

Het opstellen van een nieuwe visie biedt de mogelijkheid om na te denken over nieuwe kansen en mogelijkheden, die de kwaliteit van Wilderszijde kunnen verbeteren. Het gebied kan op deze manier worden ontwikkeld tot een succesvol deel van Bergschenhoek.

Nadeel van deze optie is dat er op korte termijn geen grondinkomsten worden behaald. Dit kan wel worden gecompenseerd met een snelle realisatie van de in aanbouw zijnde ontwikkelingen. Ook enige functies uit een nieuwe visie zouden snel kunnen worden ontwikkeld, wat voor inkomsten zorgt. Een andere optie is het kiezen voor de verkoop van een deel van de grond, waarin een ontwikkelaar een deel van de visie kan ontwikkelen.

604. Uitwerking

4.1 Doel 624.2 Opbouw 624.3 Gemeentelijke uitgangspunten 634.4 Visie en uitgangspunten 634.5 Bouwstenen 654.6 Basisschetsen 684.7 Structuurplan 764.8 Masterplan 784.9 Toelichting 804.10 Groensturctuur 984.11 Globaal programma 1064.12 Ontsluiting 1084.13 Geluidscontouren 1164.14 Duurzaamheid 1184.15 Indeling bebouwing 1224.16 Fasering 1244.17 Wilerszijde in de praktijk 128

624.1 Doel

Dit ontwerpvoorstel is een stap in het planvormings-proces van Wilderszijde. Het voorstel is bedoeld voor de gemeente. Het voorstel is geen bindend plan en heeft een hoog abstractie niveau. Dit betekent dat de uitwerking niet gedetailleerd is op een laag schaalniveau.Het richt zich op de programmatische (stedelijke) invulling van het gebied. Financiële aspecten, zoals een exploitatieplan zullen niet worden behandeld. Het plan geeft de uitgangspunten weer die passen bij de heroriëntatie van Wilderszijde en geeft daarmee de gemeente (nieuwe) inzichten in wat zij met het plangebied kunnen en hoe dit er uit kan komen te zien.

4.2 Opbouw

Het hoofdstuk bestaat uit diverse punten die leiden tot het ontwerpvoorstel. Beginnend met de visie en uitgangspunten, welke zullen worden vertaald in de basisschetsen. Deze zullen leiden tot het uiteindelijke masterplan, met de daarbij behorende toelichting. Daarna volgen er algemene planaspecten, zoals groen, ontsluiting en duurzaamheid. Dit resulteert in een totaal programma en fasering.

Het hoofdstuk wordt afgesloten met de problemen uit de probleemstelling welke wij met dit voorstel hebben opgelost.

63

4.3 Gemeentelijke uitgangspunten

De basis van onze visie zijn enkele gemeentelijke uitgangspunten. Deze punten zijn onder andere vastgesteld in de lange termijn visie. Dit is een teken van prioriteit. De uitgangspunten zijn al eerder behandeld in de analyse, maar onderstaand volgt nog een opsomming van de uitgangspunten welke wij willen verwerken in het masterplan Wilderszijde.

• Centra voor zorg, sport en dienstverlening.• Ontwikkelen van groengebieden.• Aanpassen woningbouwprogramma.• Goede verbinding recreatiegebieden.• Investeren in groen in de wijken.• Uitbreiden wandelen fietsverbindingen.• Per wijk centrale buurtvoorzieningen.• Inzetten op duurzame energie.

4.4 Visie en uitgangspunten

Na integraal onderzoek wordt de visie bepaald voor het plangebied. Deze visie bestaat uit uitgangspunten, analysepunten en onze eigen creativiteit.

Met deze visie willen we bereiken dat Wilderszijde kan worden ontwikkeld tot een succesvolle, unieke woningbouwlocatie.

De visie is opgebouwd uit een aantal visiepunten.

64Aanpassen woningbouwprogramma

Doordat er sprake is van planologische overcapaciteit, is het aanbod van woningen in het oude masterplan (2700 woningen) niet reëel. Het aanpassen van het woningbouwprogramma kan ervoor zorgen dat Wilderszijde sneller kan ontwikkelen.

Groen-stedelijk woonmilieu

Het groen-stedelijk woonmilieu blijkt ook in de toekomst nog gevraagd. Dit punt blijft gehanteerd.

Diversiteit Diversiteit in woningtypen en groen zorgt ervoor dat Wilderszijde geschik zal zijn voor een breed publiek. Tevens zorgen diverse doelgroepen voor een levendig geheel.

Park, bos en water

Er zal meer worden geinvesteerd in groen. Betere verbindingen tussen de groengebieden en Wilderszijde spelen daarbij een belangrijke rol. Daarnaast dient het groen meer de wijken in te worden getrokken. Park, bos en water zijn de elementen die hiervoor gaan zorgen.

65

Voorzieningen

In de wijk zullen voorzieningen centraal komen te liggen. Hierdoor zijn ze snel en voor iedereen bereikbaar. Met name zorg en sociale voorzieningen zullen een plek krijgen in het gebied.

Ontsluiting

Het gebied zal grotendeels ontsloten worden door de huidige ophogingen die zijn gerealiseerd. Deze ophogingen vormen de contouren van het oude masterplan. Het gebied zal vanuit hier bereikbaar zijn voor zowel autoverkeer als langzaam verkeer. Een aansluiting met het OV netwerk is ook een must om de bereikbaarheid te verbeteren.

Bestemmingen

De geluidscontouren zullen zoveel mogelijk worden vermeden voor geluidsgevoelige bestemmingen. Met uitzondering van de contouren van het vliegverkeer, deze vallen niet te reduceren.

Dichtheid

In het Noordelijk deel van het plangebied zal een hoge dichtheid voor een stedelijk karakter zorgen. Het Zuidelijk deel zal een landelijk karakter krijgen met diverse natuurelementen.

4.5 Bouwstenen

Onze aanvullende inspiratie voor het plangebied komt van Christopher Alexander. Diverse punten die hij in zijn boek: ‘The Pattern Language’ stelt, hebben wij vertaald in bouwstenen die wij op Wilderszijde willen toepassen.

Op deze manier hopen wij unieke elementen te vertalen in het ontwerp, die Wilderszijde kunnen onderscheiden. De punten die wij hebben gebruikt hebben betrekking tot ruimtelijke ingrepen en fysieke stedenbouw. Dit wil zeggen hoe mensen denken en hun buurt beleven.

Onderstaande bouwstenen zijn een aanvulling op de eerder benoemde punten en afkomstig uit de inspiratie van Christopher Alexander:

Woon-werk cluster

Door wonen en werken vlakbij elkaar plaats te laten vinden, raken mensen meer gehecht aan hun woonomgeving. Door dat men hier woont en werkt brengt men een groot deel van hun tijd door in deze omgeving. Het toevoegen van horeca kan zorgen voor het aantrekken van bezoekers buiten het cluster.

6666Hofjes

Hofjes zorgen voor ontmoetingen. Door de ruimte die tussen de hofjes ontstaat en de aanwezigheid van bekenden, ontstaat er een intieme, veilige plek waar mensen graag verblijven. Er dienen wel ontsluitingen plaats te vinden aan de hofjes, waardoor deze onderdeel worden van een route.

Bezonning

Door slim om te gaan met bezonning, kan er optimaal gebruik worden gemaakt van het daglicht. Door openbaar groen een groot gedeelte van de dag in het daglicht te zetten, ontstaat er een gevoel van veiligheid en worden donkere plekken vermeden.

Verbindingen

Goede verbindingen zorgen voor duidelijkheid bij de bewoners. Dit vertaalt zich weer in het gevoel van vertrouwen in de wijk. Verbindingen zijn mogelijk door diverse doelgroepen, bijvoorbeeld voor kinderen, door een bepaalde structuur van faciliteiten een route te laten afleggen door het gebied.

Straat als verblijfplaats

Straten inrichten als verblijfplaatsen zorgen ervoor dat kinderen op de straat kunnen spelen en de straat levendig wordt. Vooral in combinatie met hofjes en autoluwe straten.

67

Community

Ontmoeten is belangrijk voor de mens. Mensen willen anderen ontmoeten en krijgen door deze ontmoetingen een breder beeld van mensen en herkennen daardoor veel gezichten. Dit zorgt weer voor herkenning en een vertrouwde omgeving. Ontmoeten kan op wegen, maar ook bij voorzieningen die druk bezocht worden.

Groene straten

Veel straten zijn verhard, terwijl dat in veel gevallen niet nodig is. Als men op eigen grond parkeert, dan hoeft de straat in feite alleen maar te bestaan uit twee stroken verharding. De rest kan worden ingericht met bijvoorbeeld gras, wat een groen uiterlijk aan de wijk geeft.

684.6 Basisschetsen

De visiepunten zijn vertaald in een aantal bassischetsen. Met deze schetsen is de zoektocht naar het uiteindelijke voorstel voor Wilderszijde begonnen.De schetsen geven een beeld van het ontwerpproces.

Als eerste zijn de bouwstenen van Christopher Alexander verwerkt in schetsen. De patronen van Alexander hebben gediend als een inspiratiebron die het mogelijk maakt bepaalde patronen toe te passen op het huidige plangebied. Daarna is er gekeken naar elementen uit het oude masterplan, welke opgenomen worden in het nieuwe plan.

Op deze manier ontstaat er een basis waarin de contouren al zichtbaar worden die leiden tot het het uiteindelijke masterplan.

69

Patronen C Alexander

Kaart 14: Schetsen bouwstenen

70Het oude masterplan bestaat uit enkele sterke elementen. Deze nemen wij over in het nieuwe masterplan.

Schets 1: Wegennet

Door gebruik te maken van de huidige ophogingen in het nieuwe plan, worden er kosten bespaard op het ophogen van nieuwe weglichamen. Deze wegen vormen een heldere route door het plangebied

Schets 2: Bestaande kavels

De bestaande kavels, of de kavels waar ontwikkelingen gaande zijn, zullen worden ingepast in het nieuwe plan. Zo kunnen huidige eigenaren in het gebied gevestigd blijven.

+

N

N

Schets 3: Park de polder

Hier ligt de 35Ke contour van het vliegverkeer, waarbinnen niet gebouwd mag worden. Een park is dan een goed alternatief, wat ook een extra kwaliteit geeft aan het gebied.

Schets 4: Fietsverkeer

Er zijn aansluitingen gerealiseerd voor het fietsverkeer. Deze aansluitingen sluiten weer aan op het fietsnetwerk. Door hiervan gebruik te maken verzeker je jezelf ervan dat de ontsluiting voor fietsers goed is, omdat hier al over nagedacht is.

+

+

=

71

N

N

N

72Schets 1

Schets één toont stedelijkheid in het Noorden en vrije kavels in het Zuiden. Langs de Boterdorpseweg een groene zone met daarachter twee woonwijken met een zorgcluster. De doorgaande weg voert door het zorgcluster. Langs park de polder bevindt zich een lange strip met woningen.

NKaart 15: Basisschets 1

73

Schets 2

De tweede schets heeft water en natuur als belangrijke elementen. Het zorgcluster is gevormd tot een eiland, net als de drie overige wooneilanden. Langs de Boterdorpseweg zorgt een lint van bedrijven voor een geluidsbuffer. Het Zuidelijke deel bestaat uit vrije kavels in het groen en twee gezinswijken gesitueerd langs de doorgaande weg.

Schets 1:

+ punten:

+ Hoge dichtheden in het Noorden.+ Vrije kavels in het Zuiden.+ Oude wegen behouden.+ Veel groen.

- punten

- Weinig water.- Polder structuur weinig zichtbaar.- Groen langs Boterdorpseweg neemt het geluid niet weg.

Schets 2:

+ punten:

+ Polder structuur zichtbaar d.m.v. eilanden.+ Veel water in de wijken.+ Vrije kavels in nabijheid van park de polder.+ Zorgcluster als verbindend element tussen groengebieden.

- punten:

- Te veel water zorgt voor aantrekken vogels, wat voor overlast zorgt voor het vliegverkeer.- Eilanden te speels, in tegenstelling tot polderstructuur.- Woonwijk dicht langs de HSL niet wenselijk i.v.m. geluid.

NKaart 16: Basisschets 2

74Z

B

V

W1

W2

W3

W4

P

L

O

Be

Be

G

S

A

N

Kaart 17: Basisschets 3

75

Schets 3:

In de derde schets zijn alle pluspunten verwerkt uit de eerdere twee schetsen en zijn de minpunten aangepast.

Langs de Boterdorpseweg zorgt een lint van bedrijven voor een geluidsbuffer.

Achter de bedrijven liggen twee wooneilanden. Deze zijn gesitueerd in het Noordelijke deel.

Het zorgcluster ligt in het midden van het plangebied. Hier zullen zorgvoorzieningen geclusterd worden.

Ten Noorden van het zorgcluster zullen woningen voor ouderen worden gerealiseerd.

In het Zuiden liggen de vrije kavels verspreid in een groene omgeving.

Naast de vrije kavels bevinden zich twee woonwijken aan beide zijden van de doorgaande weg. De woonwijk W4 ligt buiten de hoge contouren van de HSL.

De bestaande kavels zullen worden gehanteerd, deze liggen ten Oosten, naast de ouderenwoningen en ten Zuiden in de vorm van vrije kavels.Het gemeentehuis en de scholen zijn eveneens bestaande ontwikkelingen welke behouden blijven.

De groen-blauwe structuur wordt gevormd door diverse watergangen die door het plangebied lopen. Deze verbinden de woonwijken met park de polder. Het plangebied wordt op deze manier verbonden met het Noordelijke, bestaande deel van Bergschenhoek.

Park de Polder wordt een open park met eenpolderachtige structuur.

Het landschapspark wordt een park met bebossing en vormt een verbinding met het toekomstige Annie M.G. Schmidt park.

G

B

W1 W2

Z

O

V

W3 W4

Be

P

L A

4.7 Structuurplan

76

N

Kaart 18: Structuurplan0 250 500m

77

Het strucuurplan vormt de vaste schets voor het masterplan. In het structuurplan zijn alle punten uit de visie en eerdere schetsen verwerkt.

Het plan bestaat uit een aantal onderdelen die de visie kenmerken en zijn terug te koppelen aan de aandachtspunten uit de analyse.

Kenmerken van het plan zijn:

• De waterstructuur.• De hoofdweg.• Het groen. • Het zorgcluster.

784.8 Masterplan

De hoofdstructuur, samen met alle visiepunten is verwerkt in een masterplan. Dit plan is het uiteindelijke voorstel voor de ontwikkeling van Wilderszijde.

Het plangebied is globaal verdeeld in een Noordelijk en een Zuidelijk deel. Centraal tussen deze punten ligt het zorgcluster.

De groene zone in het midden van het gebied vormt de schakel tussen de twee gebieden. Het Noordelijke deel zal een (groen) stedelijk karakter krijgen met hogere dichtheden dan in het Zuidelijke deel. Hier zijn lage dichtheden te vinden en staat wonen in het groen centraal.

Beide delen bestaan uit een aantal elementen die nader toegelicht zullen worden. Deze elementen zijn:

• Bedrijvenlint.• Woon-werk cluster.• Woonwijken.• Hofwoningen.• Zorgcluster.• Ouderenwoningen.• Vrije kavels.• Waterwoningen.

autolift

autolift

autolift

Legenda Masterplan:

Bedrijven

Woningen

Voorzieningen

Behouden kavels

Gemeentehuis

Groen

Landschapspark

Park de polder

Overig

N

79

Kaart 19: Masterplan 0 250 500m

804.9 Toelichting

Bedrijvenlint

Vanaf de Boterdorpseweg zal het bedrijvenlint de eerste aanblik zijn van Wilderszijde. De kavels worden bebouwd met bedrijven, welke voor een geluidsbuffer zorgen voor het geluid afkomstig van de Boterdorpseweg. De oppervlakten van de kavels en de bedrijvenunits zijn nader te bepalen.

Het is wel van belang dat er voldoende open ruimte tussen de bedrijven zichtbaar is. Op deze manier kunnen de bewoners van de appartementen aan de andere kant van de Boterdorpseweg tussen de bedrijven door Wilderszijde inkijken. Op deze manier wordt hun zicht niet al te veel belemmerd. Mede hierdoor is een hoger aantal dan vier gestapelde lagen bebouwing niet wenselijk langs deze weg. Enerzijds voor het zicht van deze bewoners, anderszijds zal het een te groot contrast vormen met de omgeving.

1

2

2

1 = Bedrijvenlint2 = Woon-werkcluster

Appartementen

Bedrijvenlint

Zichtlijn langs bouwblok

Boterdorpseweg

Kaart 20: Zichtlijnen I

Bestaande appartementen

81

Woon-werk cluster

Het woon-werk cluster wordt een bijzonder ele-ment van Wilderszijde. Het komt niet veel voor dat deze twee belangrijke verblijfsplaatsen voor de mens worden samengevoegd in één gebied. Door het wonen en werken te combineren ontstaat er een vertrouwde buurt voor de bewoners en werkenden. Daarnaast hoeft men niet te reizen om bij de werkplek te komen. De ligging, tegen het bedrijvenlint aan zorgt voor een goede relatie met de grotere bedrijven en de Boterdorpseweg vormt een ontsluiting naar een regionaal wegennet. Hierdoor is het gebied goed bereikbaar.

Naast wonen en werken kan horeca hier worden toegevoegd als een functie die de leefbaarheid van het gebied kan versterken. Deze functie trekt publiek het gebied in en kan dienen als een ontmoetingsplek voor bewoners, werklieden en passanten. De woningen kunnen apart van de bedrijvenunits worden geplaatst, maar er kan ook worden gekozen voor een type atelierwoning met boven wonen en beneden werkruimte.De doelgroep van dit gebied is met name gericht op starters en (jonge) stellen.

Impressie Woon-werk cluster

82Woonwijken

In Wilderzijde komen in totaal vier woonwijken, waarvan één (de hoven) apart wordt behandeld. Deze vier wijken hebben ieder hun eigen karakter enstimuleren zo de diversiteit in het plangebied.

De eerste wijk: Polderwijk I ligt ten Westen van het plangebied. De naam polderwijk komt van de polderstructuur die in het plan wordt gehanteerd.Deze wijk zal bestaan uit eengezinswoningen en starterswoningen. De woningtypen in deze wijk zijn divers. Appartementen, eengezins-woningen en twee onder één kap woningen zullen in de wijk worden gerealiseerd. De woningen aan de randen van de wijk zullen georiënteerd zijn op het water. Vanuit deze wijk is het landschapspark goed te bereiken. Enkele woningen langs de groene rand zullen hun orientatie hebben naar het landschapspark. De doelgroepen van deze wijk zijn voornamelijk gezinnen, stellen en starters.

De tweede wijk: Polderwijk II, ligt ten Oosten van Polderwijk I aan de andere kant van de doorgaande weg. Deze wijk zal voor een groot deel bestaan uit eengezinswoningen. Aan de doorgaande route worden appartementencomplexen gerealiseerd. Deze gebouwen bestaan uit maximaal 6 lagen en vormen zo een duidelijke rand van de wijk. Ook vanuit deze wijk is het landschapspark goed bereikbaar. De doelgroepen van deze wijk zijn vooral gezinnen, stellen en starters.

De derde wijk is de Boswijk. De wijk dankt zijn naam aan het gegeven dat deze wijk in het verlengde van het landschapspark ligt, aan de rand van het bos. De wijk zal voor een groot deel bestaan uit het duurdere segment wo-ningen. Twee onder één kap woningen, vrijstaande woningen en luxe apparte-menten zijn typen die hier worden gerealiseerd. De wijk heeft een gesloten structuur en wordt omringd door groen. Hier zullen overwegend gezinnen en stellen hun intrek nemen. De woningen liggen verspreid in het groen en de appartementengebouwen kijken uit over het landschapspark.

1

2

1 = woonwijk Noord2 = woonwijk Oost

1

83

Impressie dijk

Hofwoningen

De laatse woonwijk bestaat uit de hofwoningen. Deze wijk is opgebouwd uit diverse hoven. De hoven vormen de collectieve buitenruimte voor de woningen die rondom de hoven zijn gesitueerd. De woningen verschillen in typen van eengezinswoningen tot twee onder één kap woningen.

De hoven zullen onderdeel worden van de routes van de bewoners. Zo worden de hoven gewaardeerd en gebruikt. Daarnaast vormen ze een buitenruimte waar kinderen veilig kunnen spelen, omdat deze autoluw zijn. In deze wijk is ook ruimte ingericht voor een basisschool. De school komt centraal in de wijk te liggen. Zo wordt deze wijk een dagelijks druk bezocht punt in Wilderszijde. Gezinnen (met kinderen) vormen de belangrijkste doelgroep van deze wijk.

1

1 = Hofwoningen

84Bovenaanzicht hofwoningen

85

Impressie hofwoningen

86

Groene straten

Het idee om de straten, waar het mogelijk is, een groene uitstraling te geven is afkomstig van een patroon uit het boek van Christopher Alexander. Hij geeft aan dat de wegen en straten in de wereld worden gedomineerd door asfalt. Het is volgens hem onnodig overal asfalt toe te passen. Alaxander heeft naar onze mening een punt betreft de uitstraling.

Door de bestrating voor een groot gedeelte groen te laten en alleen een ondergrond te creëren voor de auto met behulp van bijvoorbeeld tegels krijgen de straten een zeer groene uitstraling. Ook het wegnemen van de scherpe scheiding tussen weg en stoep kan bijdragen aan een ruimere opzet van de straten. Dit sluit aan op de ambitie om van Wilderszijde een groen-stedelijke woonwijk te maken. Daarnaast zorgt de opzet voor een duurzamere omgeving. De toepasbaarheid is niet locatiegebonden binnen het masterplan.

Bovenaazicht groene straat

87

Impressie groene straat

88Zorgluster

Het centrale punt in het plan is het zorgcluster. Deze ruimte sluitaan op zowel het landschapspark, park de Polder, de vrije kavel-zonealsmede de ouderenwoningen. Een uitgangspunt van het zorgcluster is om een levensbestendige omgeving te scheppen, dat betekent een omgeving in te richten die voor alle doelgroepen toegankelijk is. Het zorgcluster kan een begrip worden binnen de gemeente. De volgende functies zijn denkbaar in het zorgcluster:

• Sportschool.• Kindercentrum.• Fysiotherapeut.• Huisarts.• Tandarts.• Opticiën.• Kleinschalige horeca.

1

1 = Zorgcluster

Bovenaanzicht zorgcluster Vogelvlucht zorgcluster

Vogelvlucht zorgcluster

89Impressie zorgcluster

90 08:00 09:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

Tandarts

Huisarts

Kinderdagverblijf

Sportschool

Fysiotherapeut

Horeca

Bezoektijden functies Zorgcluster

Doordat de functies vrij primair zijn zal het zorgcluster dagelijks door mensen bezocht worden. Zo zal een kindercentrum vooral s’ochtends en aan het begin van de avond levendig zijn terwijl de sportschool overwegend na werktijd wordt gebruikt.

De omgeving zal uiterst geschikt zijn voor senioren om mensen te onmoeten en erop uit te gaan. De ouderen-woningen liggen op enkele tientallen meters van het zorgcluster. Dit maakt het goed te belopen voor mensen die bijvoorbeeld slecht ter been zijn. Het zorgcluster is een kwartslag gedraaid ten opzichte vanaanhakende wegen zodat er geen eentonige zichtlijnen ontstaan. De bezoeker moet nieuwsgierig en geprikkeld worden om op verkenninguit te gaan. Dit is de reden dat er zichtlijnen vanaf het zorgcluster richting de groengebieden oriënteren. Zo is het groen ook vanuit het zorgcluster te zien. De watergang rondom het zorgcluster zorgt voor een ‘vesting’ uiterlijk en geeft het gevoel van veiligheid.

Grafiek 2: Bezoektijden zorgcluster

Ouderenwoningen

Uit de analyse is gebleken dat er momenteel, en vooral in de toekomst, vraag is naar huisvesting voor ouderen. Ouderen maken een steeds groter deel uit van de bevolking door de vergrijzing die de komende jaren alleen maar zal toenemen. Het is van belang ouderen/senioren een omgeving aan te rijken waar zij zich prettig voelen en kunnen genieten van hun (aankomend) pensioen. Door bijvoorbeeld levensloopbestendige woningen op te nemen in het programma kunnen mensen die, door wat voor reden dan ook, slechter gaan functioneren blijven wonen in hun vertoruwde omgeving. Naast een levensloopbestendige woning kan de omgeving ook levensloopbestendig zijn. Dit houdt in dat de omgeving makkelijk toegankelijk moet zijn en genoeg te bieden heeft voor verschillendedoelgroepen. Het nabijgelegen zorgcluster, landschapspark en Park de Polder zijn elementen die bijdragen aan de gewenste omgeving.

91

Impressie ouderenwoningen

92Vrije kavels

Door vrije kavels op te nemen in het programma biedt het de bewonersde mogelijkehijd veel invloed uit te oefenen op hun toekomstige huis.De kavels zullen variëren in omvang waardoor zij voor verschillende doelgroepen qua prijsklasse toegankelijk worden. De vrije kavels krijgendoor de vele variatiemogelijkheden een speels en afwisselend effectwaardoor er geen rechtlijnig en eentonig straatbeeld ontstaat. Op de kavel zelf kunnen uiteenlopende woningtypen ontstaan en is er ruimte de woningen uit te breiden met bijvoorbeeld een aanbouw.

Een (stedebouwkundige) supervisor kan gedurende het traject toezicht houden en richtlijnen voorstellen om te extreme afwijkingen te voorkomen. Het uitgangspunt is om verpaupering en verwaardlozing van de kavel geen ruimte te geven.

Waterwoningen

Een variant op de vrije kavels is het beschikbaar stellen van kavels aan het water. Hier kunnen bewoners hun woning ontwerpen, welke gedeeltelijk over het water kan lopen. Door terrassen aan het water ontstaat er een relatie tussen de bewoner en het water. In de zomer kan met hier zwemmen, met een bootje varen of zitten op het terras. Zo wordt de watersturctuur onderdeel van de dagelijkse beleving van de bewoners.

2

1 = Ouderen woningen2 = Vrije kavels

11

93

Impressie waterwoningen

Varianten vrije kavels

94

Doorsnede dijktalud

Dijktalud

Zorgcluster

Woon -werkcluster

Water en -hofwoningen

Doorsnedes

3

2

4

1

1

2

3

4

1

Profielen:

95

Doorsnede zorgcluster

Doorsnede bedrijvenlint/woon -werkcluster

Doorsnede waterwoningen

3

2

4

96Soort vestiging Jaar Inwoners Aantal Benodigd onderzoek x1000 Vestigingen aantal inw. (draagvlak)

Restaurant

Cafetaria

Eetcafe

Basisschool

Wijkniveau

Dorpsniveau (stadsdeel)

Gemeenteniveau (stads)

Voorzieningen en draagvlak: Wilderszijde

Aantal inwoners Wilderszijde:1300 woningen x 2,6 = 3380

1998 15654 9700 1614

1998 15654 10400 1505

1998 15654 12700 1233

1999 15760 7224 2180

Voorzieningen

Wilderszijde heeft voor ogen een zelfvoorzienende wijk te zijn. Deze ambitie gaat gekoppeld met de aanwezigheid van verschillende functies. Om een overvol programma aan voorzieningen te voorkomen dient rekening gehouden te worden met het draagvlak.

Voor elk type voorziening bestaat een bepaald draagvlak. Het draagvlak geeft weer hoeveel mensen er nodig zijn om een bepaalde voorziening rendabel te laten zijn. Door het draagvlak van een voorziening te relateren kan er worden voorkomen dat een wijk als Wilderszijde met zichzelf gaat concureren. Leegstand kan dan een gevolg zijn van een overvol programma aan functies en voorzieningen.

Onderstaande tabel geeft voor bepaalde voorzieningen het draagvlak weer. Het onderzoek is rond 1998 en 1999 gehouden waardoor sommige cijfers enigzins gedateerd kunnen zijn. Met name het aantal kinderdagverblijven zijn de laatste jaren fors toegenomen. De cijfers kunnen in dat geval wel dienen als richtlijnen voor bepaalde functies.

Tabel 8: Voorzieningen Wilderszijde

97

Soort vestiging Jaar Inwoners Aantal Benodigd onderzoek x1000 Vestigingen aantal inw. (draagvlak)

Drogist

Huisarts

Tandarts

Apotheek

Kinderopvang

Schoonheidsspecialist

Sportschool

1998 15654 2100 7454

2000 15864 4809 3299

1998 15654 7030 2227

1998 15654 1547 10119

1998 15654 789 19841

1998 15654 13600 1151

1997 15567 2115 7360

Wijkniveau

Dorpsniveau (stadsdeel)

Gemeenteniveau (stads)

Voorzieningen en draagvlak: Zorgcluster

Aantal inwoners Wilderszijde:1300 woningen x 2,6 = 3380

Tabel 9: Voorzieningen zorgcluster

98

4.10 Groenstructuur

De groenstructuur speelt een grote rol in de beleving van het nieuwe Wilderszijde. In het oude masterplan is Park de Polder de groene plek in het gebied. In het nieuwe plan vormt Park de Polder de basis van de polderstruc-tuur die verder de wijk wordt ingetrokken. Daarnaast krijgt hetondersteuning van het landschapspark, om zo de groene structuur te ver-sterken en de verbindingen tussen de groengebieden te optimaliseren.

Park de Polder

Park de polder is het park dat uit het oude masterplan wordt overgenomen. In dit gebied mag niet gebouwd worden. Daarnaast kent het park nog een aantal beperkingen. Zo is er geen hoog groen toegestaan en ook grote waterpartijen mogen hier niet verschijnen. Deze elementen vormen allemaal een risico voor het vliegverkeer van en naar Rotterdam- The Haque Airport.

Naast deze elementen blijven er nog genoeg mogelijkheden over om Park de Polder in te richten als bijzondere groene zone. Hierbij speelt de polder-structuur een belangrijke rol. Deze kenmerkt zich door (smalle) watergan-gen, laag groen en heeft een open karakter. Om de Hollandse polder-uitstraling te versterken, zullen er (lage) oud Hollandse windmolens worden toegevoegd die kunnen gaan dienen als herkenningspunt van Park de Polder. Ook zullen de molens een middel zijnvoor het opwekken van groene windenergie.

De watergangen uit Park de Polder worden doorgetrokken in de wijken. Zo ontstaat er een stelsel van watergangen en krijgt het water een circulatie, wat de waterkwaliteit ten goede komt en zo de ecologie stimuleert.

Park de Polder zal de entree vormen voor fietsers en wandelaars van en naar de groengebieden ten oosten van Lansingerland. Zo kan men vanuit hier gemakkelijk de Bergsche plas, bos en Rottemeren bereiken. Ten zuiden vormt het de verbinding met de toekomstige Vlinderstrik.

99

Vlinderstrik

Annie M.G. Smitpark

Park de Polder

Landschapspark

Verbinding met o.a:

- Bergse plassen- Zevenhuizerplas- Rottemeren

Aansluiting op bestaandeof toekomstige groengebieden

Waterverbindingen

Groene verbindingen

Kaart 21: Groenstructuur Wilderszijde

100Impressie Park de Polder

101

Impressie Landschapspark met horecavoorziening

102Landschapspark

Het landschapspark beschikt over andere kenmerken dan Park de Polder. Het landschapspark krijgt een meer bosachtig uiter-lijk. Het kenmerk van het gebied zijn de glooiende, begroeide heuvels. Door deze uitstraling ontstaat er t.o.v. park de polder, diversiteit aan groen en ecologie in Wilderszijde.

Het park ligt centraal in het plangebied. Zo is het vanuit alle wijken gemakkelijk te bereiken.

Het park wordt doorkruist door diverse routes. Wegen, fietsen wandelpaden lopen door het gebied, waardoor alle verkeers-deelnemers het park zullen waarnemen. Hierdoor wordt het park bekend. De horecavoorziening aan de doorgaande weg zorgt ervoor dat het park een ontmoetingsplek wordt.Vanuit het park is het toekomstige Annie M.G. Schmidt park eenvoudig te bereiken voor wandelaars en fietsers.

Flora en fauna

Park de Polder en het landschapspark hebben hun eigen aantrekkingskracht voor flora en fauna. De diversiteit aan groen in de twee gebieden, zorgt ervoor dat flora en fauna per gebied wat kunnen verschillen. Ieder soort groen heeft zijn eigen aantrekking. De tabel (onderstaand/ op de volgende pagina) laat de kenmerken per groengebieden zien, alsmede de daarbij behorende flora en fauna.

103

Flora en fauna:

Park de polder Landschapspark

Eigenschappen:

Laag groen

Bomenrijen

Sloten

Weilanden

Hoog groen

Bossen

Glooiend landschap


Flora:

Grassen

Bloemen

Waterplanten

Bomen

Grassen

Bloemen

Struiken

Bomen


Fauna:

Insecten

Konijnen

Vogels

Waterdieren

Vee

Insecten

Konijnen Vogels

Hooglanders

Tabel 10: Eigenschappen

Tabel 11: Flora

Tabel 12: Fauna

104Gebruik

Door de diversiteit in het groenaanbod en inrichting, bieden de groengebieden een breed scala aan (recreatie) mogelijkheden voor de gebruikers. Doordat groen wordt gezien als kwaliteit onder een breed deel van de bevolking worden, door het ruime aanbod, diverse doelgroepen aangetrokken. Kinderen, jongeren, volwassen en ouderen, voor elke groep zijn er mogelijkheden tot activiteiten. Om te kijken welk gebied voor welke doelgroep geschikt is, is er een tabel gemaakt die een overzicht geeft van de doelgroepen en de activiteiten per doelgroep. Daarnaast is te zien welk park het best geschikt is voor de doelgroep en de activiteit.

De wijken

Naast de twee grote groengebieden in Wilderszijde zal ook in de wijken groen aanwezig zijn. Hofjes, watergangen en plantsoenen zijn voorbeelden van groene voorzieningen op buurtniveau. Hier kan men rustig in de vertrouwde omgeving van het groen gebruik maken.

105

Kinderen Jongeren Volwassenen Ouderen Park de polder Landschapspark

Wandelen

Fietsen

Vissen

Hardlopen

Horeca

Educatie

Zwemmen

Vogels spotten

Sport

Activiteiten en doelgroepen in het groen:

soms

vaak

zeer vaak

Tabel 13: Activiteiten en doelgroepen

106

4.11 Globaal Programma

Onderstaand het globale programma van het nieuwe masterplan Wilderszijde. Het programma bevat de woningaantallen, typologiën en de overige functies. De oppervlakten van deze functies zijn nader vast te stellen, wanneer het masterplan verder wordt verkaveld. Het programma heeft een idee van de invulling van het plangebied.

Aantal Woningen: 1350

1350 woningen is in financieel opzicht een gunstig aantal, om zo de kosten (gedeeltelijk) te compenseren en is een realistisch aantal betreft de huidige markt.

Typen:

Gezinswoningen: 354Ouderenwoningen: 170Twee onder één kap: 60Vrije kavels: 200Hofwoningen: 240Starterswoningen: 200Woon-werk woning: 100Waterwoningen: 26

Overie functies:

9 bedrijvenkavelsgemeentehuis6 horecapunten15 units zorgvoorzieningeneducatieboerderijbasisschoolbuurtcentrumkindercentrum

108

4.12 Ontsluiting

Hoofdontsluitingswegen

Wilderszijde heeft, zoals eerder in het rapport vermeld staat, kansen op het gebied van de bereikbaarheid. Er zijn diverse aanknopingspunten waar bijvoorbeeld de wegenstructuur van Wilderszijde op kan aanhaken.De huidige ontsluiting van het autoverkeer vindt plaats aan de randen van het plangebied namelijk, de Boterdorpseweg, Wildersekade en de Schiebroekseweg.

De afbeelding op de rechter pagina geeft inzicht in de mogelijke interne ontsluiting van autoverkeer in Wilderszijde.De schuine as die door het Westen van het plangebied loopt, wordt de hoofdroute van Wilderszijde. Op deze weg sluiten diverse wegen aan die de wijken binnen Wilderszijde ontsluiten.

Een mogelijkheid is de interne ontsluiting te laten aansluiten op de Wildersekade of de Boterdorpse weg. Met uitzondering van de schuine as (dijk) mag er in de rest van het plangebied niet harder worden gereden dan 30 kilometer per uur om de veiligheid te waarborgen. Dit is te bereiken door verkeersremmende elementen toe te passen, zoals drempels. Maar ook het inrichten van de straten kan de snelheid verminderen, bijvoorbeeld de groene straten en het type verharding.

109

Interne hoofdontsluiting 30 km/uur

Omsluiting Wilderszijde

Mogelijke aansluiting op bestaande wegen

N209

Ontsluiting autoverkeer

Boterdorpseweg

Wildersekade

Schiebro

ekseweg

N209

Kaart 22: Ontsluiting auto

110Openbaar vervoer

Aan de Noordwestzijde van het plangebied grenst de Hoge Snelheidslijn (HSL). Tussen het tracé van de HSL en Wilderszijde staat de ZoRo-verbinding op het programma (Zoetermeer, Rotterdam). De busverbinding zal gaan rijden op een vrije busbaan tussen Zoetermeer en Berkel en Roderijs waardoor de reistijd verkort zal worden. De komst van de Zoro-tracé draagt bij aan een betere bereikbaarheid van het gebied. Daarnaast liggen langs de Boterdorpseweg bij de twee rotondes bushaltes voor bussen die naar en van Rotterdam Centraal rijden.

Het voorstel van het vernieuwde masterplan omarmt de mogelijkheid gebruik te maken van bestaande opstapplekken en openbaar vervoer. Binnen het plangebied staan drie bushaltes op het programma waar een loopafstand van 500 meter voor wordt gehanteerd. De bushaltes liggenverspreid binnen het plangebied om de loopafstand voor zoveel mogelijk mensen te beperken.

In het Zuiden, bij de vrije kavels, ligt de eerste halte.De tweede komt bij de hofwoningen te liggen en de derde bij het zorgcluster zodat de loopafstand voor ouderen zeer beperkt is. De bewoners in het Noorden van het plangebied kunnen opstappen bij de bestaande bushaltes aan de Boterdorpseweg.

111

500 m500 m

500 m

500 m

HSL Boterdorpseweg

500 m

Toekomstige ZoRo haltes

ZoRo tracé

Mogelijke interne busverbinding

HSL

Loopafstand straal 500 meter

Bushalte

Mogelijke interne bushalte

Ontsluiting openbaar vervoer

Wildersekade

Zoetermeer

Rotterdam

Kaart 23: OV

112Fietsverkeer

Met de omliggende recreatiegebieden waar de gemeente rijk aan is, is het een uitgelezen kans hiervan gebruik te maken. Ten Noordwesten van het plangebied ligt een, al bestaande, fietsbrug. Ten zuidoosten ligt een fietstunnel. Deze elementen hebben wij in het ontwerp opgenomen en een belangrijke plek gegeven binnen het plangebied. De fietsroute loop vanaf het toekomstige Annie M.G. Schmidtpark door het landschapspark. Vervolgens loopt de route verder via het zorgcluster naar het Park de Polder richting de fietstunnel. Vanaf de fietstunnel wordt de route vervolgd naar de Bergsche plassen.

De bestaande as die voor een deel bestaat uit een dijktalud kan eveneens dienen als fietsverbinding. Deze kan lopen vanaf de Boterdorpseweg naar de Wilderskade waar in de toekomst de route vervolgd kan worden richting natuurgebied de Vlinderstrik. Binnen de rest van het masterplan is het uiteraard mogelijk voor fietsers zich te verplaatsen over andere straten en paden waar langzaam verkeer aanwezig is.

113

Fietstunnel

Fietsbrug

Fietsnetwerk

Mogelijke interne routes

Vlinderstrik

M.G. Smidtpark

Bergse plassen

Ontsluiting �etsverkeer

Kaart 24: Ontsluiting fiets

114Kindlint

Naast de verbindingen van het openbaar vervoer en hetgroen is er gekozen aandacht te besteden aan een routevoor kinderen. Aangezien de doelgroepen voor een groot deel zal bestaan uit gezinnen met kinderen is het belangrijk dat deze zich veilig kunnen verplaatsen door de wijk en zich hier prettig voelen.

Door een route te creëren die speelplaatsen, scholen en andere kindvriendelijke plekken met elkaar verbindt kunnenkinderen zich oriënteren en veilig verplaatsen. De functies kunnen werken als herkenningspunt die leiden naar hun eindbestemming. Op de afbeelding op de rechter pagina is er een denkbare kindlint gerealiseerd. Het startpunt is de woning (Noorden) en het eindpunt de school (Zuid-west).De route zal langs speelpleinen lopen, de natuurspeeltuin, het zorgcluster en de educatieboerderij in Park de Polder.

Het is de bedoeling dat o.a. gevaarlijke kruispunten en wegen vermeden of aangepast worden op de aanwezigheid van kinderen. Dit valt af te leiden van een levensloop-bestendige leefomgeving.

autolift

autolift

autolift

u

n

115

Kaart 25: Kindlint

1164.13 Geluidscontouren nieuw Masterplan

In de analyse is aandacht besteed aan het feit datWilderszijde met verschillende geluidscontouren heeft te maken. Het effect van een hoge geluidsdruk kan namelijk mensen ervan weerhouden zich te vestigen op de toekomstige woningbouwlocatie.

In het nieuwe masterplan komen functies met woondoeleinden zoveel mogelijk buiten de hoogste geluidscontouren te liggen. De geluidsbelasting aan de Boterdorpseweg zal gedeeltelijk worden opgevangen door het bedrijvenlint om de achterliggende woningen te ontlasten. De HSL zal door de komst van geavanceerde treintoestellen minder geluidsoverlast geven.

Park de Polder zal, net als in het bestaande masterplan, komen te liggen in het gebied met de hoogste geluidsbelasting. Hier zijn functies met woondoeleinden wettelijk niet toegestaan. Het overige gebied valt voor een groot deel onder de 20 ke contour waar woningen wettelijk wel zijn toegestaan maar bij voorkeur niet. Het nadelig effect van de (hoge) geluidsbelasting in dit gebied willen we door middel van veel groen, ruimte, recreatie en een optimale bereikbaarheid te niet doen.

autolift

autolift

autolift

20Ke

35Ke

Kaart geluidscontourenPlangebied Wilderszijde

- Boterdorpseweg- HSL- Rotterdam Airport

< 48dB

48 - 53 dB

53 - 58 dB58 - 63 dB

63 - 68 dB

68 - 73 dB

> 73 dB

117

Kaart 26: Geluidscontouren nieuw masterplan

1184.14 Duurzaamheid

Duurzaamheid is een thema wat vandaag de dag erg speelt. Het duurzaam inrichten van de omgeving zorgt voor een verantwoorde manier van wonen en leven in de wijk. Natuur en groen spelen hierbij een grote rol. Het natuurlijk inrichten van de wijk voorziet niet in het opwekken van groene stroom. Om groene energie te kunnen opwekken zijn een aantal aanvullende ingrepen nodig. Door de combinatie van het inrichten van groene wijken en voorzieningen die groene stroom kunnen opwekken, ontstaat er een duurzame wijk.

De duurzame elementen die toegepast kunnen worden in Wilderszijde zijn:

• Zonnepanelen op daken.• Straatverlichting opgewekt d.m.v. zonne-energie• Windmolens voor het opwekken van windenergie.• Plattegrond woningen afstemmen op daglichtintreding (optimaal gebruik maken van daglicht).• Goede verbindingen voor langzaam verkeer en voetgangers.

Groene elementen

• Twee ecologische zones.• Watergangen met ecologische oevers.• Diverse buurplantsoenen.• Diversiteit in groentypen, flora en fauna.

119

Impressie duurzaamheid

120

Positionering huis en tuin

Zoals in de opsomming van toepasbare elementen is aangegeven kan de bezonning en situering van de tuinen een belangrijk punt zijn als het om duurzaamheid gaat. Om die reden is een kleine studie naar de voor- en nadelen van elke positionering (Noord, West , Zuid , Oost) van een huis en tuin wenselijk. Als het om doelgroepen en hun wensen betreft de positionering van hun huis gaat is een tuin op het Zuiden het meest geliefd. De reden hiervan is dat een tuin op het zuiden praktisch heel het jaar door zon ontvangt. In het voor- en najaar kan er gebruik gemaakt worden van de zontoetreding. Het huis zal tevens veel licht onvangen en sneller opwarmen waardoor er minder gestookt hoeft te worden. Een tuin op het Oosten kan voor mensen die laat beginnen met werken (laat in de ochtend of zelfs s’avonds) aantrekkelijk zijn. Er kan in de ochtend geprofiteerd worden van de opkomende zon. Daarentegen is een tuin op het Westen gewenst door mensen die tegen het begin van de avond van hun werk terug komen. Er kan gebruik worden gemaakt van een ondergaande zon.

Een tuin op het noorden ontvangt het minste licht van de vier en ontvangt vrijwel geen zon in de winter. Voor kunstenaars (geen toetreding van vals licht) of mensen die de zon om bepaalde redenen weining of niet wensen te ontvangen kan een Noordelijke positionering uitkomst bieden. Naar mate de kavel groter wordt doet de situering van de woning en tuin er minder toe om omdat de grond dan meer zon krijgt.

Het is belangrijk dat er goed nagedacht wordt over de indeling van het woonoppervlak. Ruimtes waar veel zon gewenst is zoals de woonkamer moeten op het zuiden georiënteerd zijn. Een ruimte als een toillet, opbergkast of werkplek kan daarentegen weer op het noorden gericht zijn.

(Varianten NW - NO - ZO - ZW zijn buiten beschouwing gelaten).

121

* Meest schaduwrijke variant

* In de winter vrijwel geen zon

* Geschikt voor kunstenaars, geen vals licht

* Ochtend schaduw

* Snel avond, koeler

* Huis straalt warmte uit

* Lichte ochtenden

* Geschikt voor mensen die s’avonds werken

* Lichtste variant

* Voor-en najaarszon

* Milieu vriendelijk

Kaart 27: Bezonning

Bebouwingsstructuur

Randen

Binnegebied

Plangebied

N

Segmentering wonen

Top

Hoog

Midden

Basis

Plangebied

N

4.15 Indeling bebouwing Masterplan

122

Kaart 28: Segmentering wonen Kaart 29: Bebouwingsstructuur

123

Stedelijkheid

Hoog

Midden

Laag

Zeer laag

Plangebied

N

Beeldregie

Hoog

Midden

Laag

Plangebied

N

Kaart 30: Stedelijkheid Kaart 31: Beeldregie

1244.16 Fasering

Het gebied zal in deelgebieden worden ontwikkeld. Gezien de marktomstandigheden is het niet reëel om 1350 woningen in één keer te realiseren. Met het ontwikkelen van kleinere deelgebieden kan er worden bekeken of de inrichting van het gebied succesvol verloopt en kunnen de kosten beter worden verspreid.

De gebieden kunnen zorgen voor een duidelijke opzet van de realisatie van het plangebied. Zo zal de eerste fase bestaan uit het ontwikkelen van de Boterdorpseweg, met daaraan het bedrijvenlint, de scholen en het gemeentehuis. Zo krijgt het gemeentehuis op korte termijn een kwalitatieve omgeving.

In de kaart is de ontwikkeling per fasering te zien. De getallen geven de fase van ontwikkeling aan. 0 = start en 5 = eindfase. Er moet nog nader onderzocht worden wat de duur van een fase zal zijn en wat de totale realisatie termijn is. Niet elk deel van de ontwikkeling is binnen één fase ontwikkeld. Zo komt het voor dat bijvoorbeeld de vrije kavels over een lange termijn en de bedrijven over een korte termijn worden ontwikkeld.

125

0-1

0-1

0 - 2

3-4

2-3

3-42-3

0-2

2-5

4-5

4-5

0-2

2-3

0 - 1

0-2

0-2

0 = start1 = 1e fase2 = 2e fase3 = 3e fase4 = 4e fase5 = 5e fase (eindfase)

Kaart 32: Fasering fasen

126Eind F2

Aan het eind van F2 is het landschapspark voltooid en is een deel van het woon/werk cluster ontwikkeld.

Park de polder

Bedrijven

Scholen

Gemeentehuis

Landschapspark

Vrije kavels

Vrije kavels

Woon werk cluster

Eind F2

Park de polder

Bedrijven

Scholen

Gemeentehuis

Eind F1Eind F1

Aan het einde van fase 1 zijn de bedrijven langs de Boterdorpseweg ontwikkeld. In het Zuiden zijn een deel van de vrije kavels ontwikkeld en park de polder is ook voltooid

Kaart 33: Fase 1

Kaart 34: Fase 2

127

Park de polder

Bedrijven

Scholen

Gemeentehuis

Landschapspark

Vrije kavels

Vrije kavels

Woon werk cluster

Woon werk cluster

Polderwijk I

Ouderenwoningen

Eind F3

Park de polder

Bedrijven

Scholen

Gemeentehuis

Landschapspark

Vrije kavels

Vrije kavels

Woon werk cluster

Woon werk cluster

Polderwijk I

Ouderenwoningen

Polderwijk II

Zorgcluster

Eind F4

Park de polder

Bedrijven

Scholen

Gemeentehuis

Landschapspark

Vrije kavels

Vrije kavels

Woon werk cluster

Woon werk cluster

Polderwijk I

Ouderenwoningen

Polderwijk II

Zorgcluster

Vrije kavels

De hoven

Boswijk

Eind F5

Eind F5

De vrije kavels, de hoven en de Boswijk zijn voltooid en daarmee is het plan in zijn totaliteit ontwikkeld.

Eind F3

Het woon/werk cluster is voltooid. Net zoals Polderwijk I en de ouderenwoningen.

Eind F4

Polderwijk II en het zorg-cluster zijn voltooid. Nu heeft het zorgcluster het benodigde aantal inwoners in de omgeving om te kunnen functioneren. Het plan nadert aan het einde van deze fase zijn voltooiing.

Kaart 33: Fase 1

Kaart 34: Fase 2

Kaart 35: Fase 3 Kaart 36: Fase 4

Kaart 37: Fase 5

1284.17 Wilderszijde in de praktijk

Om ons plan en de uitwerking extra te benadrukken hebben we een familie hun intrede laten nemen in Wilderszijde. Hieronder wordt een dag uit het leven van de familie Boers beschreven. Het gebruik van de wijk staat hierbij centraal. Als eerste maken we kennis met de familie.

Vader Frank: Frank is 45 jaar en woont sinds kort in Wilderszijde. Hij is tandarts en woont met zijn gezin in de wijk: de Hoven.

Moeder Annette: Annette is 41 jaar en werkt bij een bank in het centrum van Rotterdam.

Zoon Michel: Michel is 14 jaar en zit op de middelbare school. Hij houdt van sporten en zit op zwemmen en voetbal.

Dochter Lucia: Lucia is 10 jaar en zit in groep 6 van de basisschool. Zij houdt van paardrijden en speelt veel buiten met haar vriendinnen.

Tot slot woont oma ook in Wilderszijde. Haar naam is Annie, ze is 70 jaar en ze houdt van bingo en uitstapjes maken met haar vriendinnen.Helaas is oma Annie afhankelijk van goede zorg, omdat zij last heeft van haar rug.

129

De dag

Het is maandag 31-05-2020 zeven uur in de ochtend.Voor de familie Boers breekt een nieuwe dag aan. Moeder Annette is als eerste wakker en maakt het ontbijt klaar. De familie komt bijeen aan de ontbijttafel. Na het ontbijt is vader Frank de eerste die het huis verlaat. Het is een klein stukje lopen, door het groene hof, naar de parkeerplaats. Frank pakt de auto en via diverse bruggetjes rijdt hij richting de dijk. Vanaf de dijk draait hij de Boterdorpseweg op richting Bleiswijk.

Hier is de tandartsenpraktijk van Frank gevestigd.Over een half jaar verhuist zijn praktijk naar een ruimte in het zorgcluster in Wilderszijde, dat centraal gelegen is binnen de gemeente.

De kinderen Michel en Lucia kleden zich aan en gaan dan naar school. Michel gaat op de fiets naar school. Via de fietsverbinding is hij via Park de Polder, zo op zijn school in Hillegersberg. Lucia is klaar om naar school te gaan. Het is maar een klein stukje lopen, want de school zit drie straten verderop in de wijk.Haar moeder loopt met haar mee naar school en loopt dan door naar de bushalte.

Hier pakt Annette de bus naar station Rodenrijs, waar zij de RandstadRail neemt naar Rotterdam centraal. Binnen twintig minuten is zij op haar werk.Nu het gezin rond 8.15 uur het huis verlaten heeft, begint de dag voor oma aan de andere kant van Wilderszijde. Zij woont in de ouderenwoningen, met zorg aan huis. Ze is nog zelfstandig genoeg om alles nagenoeg alleen te kunnen, voor haar rugpijnheeft zij medische zorg nodig. Gelukkig is de fysio dichtbij en het stukje van en naar het zorgcluster kan ze zelf lopen.

Tussen de middag komt Lucia thuis om een boterham te eten. Ze heeft haar vriendinnen meegenomen en ze besluiten op een kleed te gaan eten in het hofje bij hun huis. Het is mooi weer en de meiden eten hun boterham in het zonnetje. Daarna spelen ze nog een spel en om één uur gaan ze weer terug naar school. Om half drie is Michel klaar met school. Even voor drie uur is hij thuis. Via het hofje zet hij zijn fiets in de tuin. Hij neemt wat te drinken en gaat in de tuin zitten. Hij bedenkt wat hij gaat doen voor hij naar het zwembad gaat om te zwemmen.

130Hij besluit vrienden te bellen en ze gaan voetballen op het sport-veld aan de andere kant van de wijk.

Het is half vier. Annette is terug van haar werk.Ook Lucia komt uit school. Ze is vandaag met school in Park de Polder geweest naar de educatieboerderij. Ze heeft dieren verzorgd en eten gegeven. Ook zijn ze op zoek gegaan naar waterinsecten in de sloten rondom de boerderij. Ze gaat nog even naar de natuurspeeltuin om daar te spelen. Na het bezoek aan de boerderij vindt ze de natuur een stuk leuker. Via het kindlint is ze zo in de speeltuin. Annette haalt oma op en maakt het eten klaar. Oma eet elke avond bij het gezin.

Om zes uur zit de familie weer aan tafel.Dit keer in de tuin, want nog steeds schijnt hier volop de zon.Ze bespreken de dag en nuttigen het avondmaal. Na het eten blijft oma nog even napraten en wordt daarna door Frank naar huis gebracht. Frank rijdt meteen door naar het zwembad van Berkel, waar hij altijd naar zijn zoon gaat kijken.

Lucia is bij vriendinnen spelen en Annette gaat hardlopen.Ze loopt met vriendinnen drie keer per week een ronde. Vanaf Park de Polder lopen ze door tot aan het Bergsche bos en weer terug.

Het is negen uur. De familie is weer thuis na een doordeweekse dag in Wilderszijde.De kinderen gaan naar bed en vader en moeder relaxen op de bank.

131

Dag in Wilderszijde

WoningWoning omaBasisschool - LuciaFysiopraktijk - omaToekomstige praktijk FrankSportveld MichelNatuurspeeltuinEducatieboerderijWijkcentrumBushalteRoute Frank werkRoute hardlopen Anette

Kaart 38: Dag in Wilderszijde

132*Conclusie en advies

134Conclusie:

Het afgelopen half jaar hebben wij ons bezig gehouden met de heroriëntatie Wilderszijde. Het huidige masterplan is niet ontwikkeld. Doordat de grond voor een groot deel eigendom is van de gemeente, waar rente over betaald moet worden, is het van groot belang om met een oplossing te komen. Het was een complexe opgave, omdat er niet bekend was wat er met het gebied moest gebeuren en wat de opties waren. De doelstellingen van de gemeente waren duidelijk: de financiële schade beperken, risico’s in de toekomst vermijden en nieuwe inzichten geven in de kansen en mogelijkheden van het gebied. Maar er is een groot probleem wat voor beperking zorgt en wat de veroorzaker is van de vertraging van Wilderszijde, namelijk de financiële crisis.

We kunnen concluderen dat de financiële crisis een verandering op de woningmarkt heeft veroorzaakt. Deze markt is veranderd van een krappe naar een ruime woningmarkt. Consumenten hebben meer te kiezen. Hierdoor dienen plannen zich meer te onderscheiden, om zo consumenten te trekken die in het plan hun toekomstige woonomgeving zien. Er is sprake van planologische overcapaciteit. Zowel op regionaal niveau als op gemeentelijk niveau.

135

Er dreigen meer woningen te worden gerealiseerd dan dat er werkelijk vraag naar is. Een gevolg hiervan kan zijn dat (delen van) plannen worden geannuleerd. Hierdoor kunnen gaten in de stedelijke structuur ontstaan. Mochten de plannen toch worden ontwikkeld, dan zijn te koop en te huur borden die de straten domineren onvermijdelijk. Dit is niet alleen een belemmering voor de beleving van de wijk, het brengt ook financiële gevolgen met zich mee.

Gezien de marktvorm en het dreigende planologische overcapaciteit is het van groot belang voor Wilderszijde om zich te onderscheiden van andere ontwikkelingen. Nu is dat voor Wilderszijde niet gemakkelijk. Het oude masterplan was te eentonig. Zowel qua structuur als qua programma is het een standaard VINEX-wijk. En aangezien er meer van deze wijken worden ontwikkeld is de keuze voor de consument, in de toch al ruime woningmarkt, groot.

Wilderszijde kent nog een groot probleem wat het aantrekken van nieuwe bewoners belemmerd. Dit is de geluidsbelasting op de locatie. Voor ieder die een blik op het plangebied werpt is duidelijk te zien dat de HSL en de N209 langs het gebied liggen. Daarbij komen er ook nog vliegtuigen overvliegen. Dit brengt allemaal geluid met zich mee. Consu-menten willen liever in een rustigere wijk wonen. Het blijkt dat de geluidsoverlast afkomstig van de HSL, de N209 en de Boterdorpseweg kan worden gereduceerd. Het geluid afkomstig van het vliegverkeer zal moeten worden geaccepteerd.

Het geluid kan worden gecompenseerd. Grotere kavels, veel groen en een hoogwaardig straatmeubilair zijn hier voorbeelden van en kan een onderscheidende factor zijn ten opzichte van andere plannen.

Wij hebben met name geprobeerd om nieuwe inzichten te geven en kansen te analyseren voor Wilderszijde. Uit het onderzoek zijn enkele kansen naar boven gekomen, die toepasbaar kunnen zijn op Wilderszijde. Zo is volgens het ABF een groen-stedelijk woonmilieu ook in de toekomst gewild in de markt. Dit willen wij behouden. Het blijkt dat er veel vraag is naar starterwoningen, ouderenwoningen en vrije kavels zonder te veel regels. Ook wonen en werken in één wijk is gewild onder de consumenten. Gezien de crisis kan werken in de woning goedkoper zijn voor de startende ondernemer. Wat opvalt is dat er vraag is naar een diversiteit in woningtypen. Dit brengt ook een diversiteit in doelgroepen met zich mee, wat zorgt voor levendige wijken en een bruisend gebied. De woningtypen krijgen allemaal een plekje in het nieuwe plan, waardoor Wilderszijde voor een breed publiek toegankelijk is en ruimte biedt voor elke portemonnee. Hierdoor vergroot je de kans op succes, omdat er niet wordt gericht op een bepaalde doelgroep.

136Als onderscheidende factor zijn er een aantal factoren te benoemen. Zo is het in het nieuwe plan mogelijk om vrije kavels te kopen, waar zonder te veel regels gebouwd mag worden naar de wensen van de consument. Een Supervisor zorgt ervoor dat de kwaliteit van de structuur gewaarborgd blijft.Het zorgcluster vormt een uniek element in het nieuwe plan. Het blijkt dat er veel vraag is naar zorg en met de toekomstige vergrijzing is bereikbare zorg niet overbodig. Daarnaast heeft de gemeente een zone van geclusterde zorg opgenomen in de toekomstvisie. Het zorgcluster bestaat uit zorgvoorzieningen, gecombineerd met zorgwoningen. Dit trekt mensen op gemeentelijke schaal naar Wilderszijde. Bewoners van Wilderszijde kunnen zo dicht bij de zorgvoorzieningen wonen.

Het woon-werk cluster zorgt ervoor dat ondernemers zich kunnen vestigen nabij hun woning in Wilderszijde. Hierdoor hoeven zij niet meer op zoek naar werkruimte. Dit vormt naast het gemak ook een vorm van duurzaamheid, omdat de reisafstand tussen woning en werkplek geminimaliseerd wordt.

137

De reisafstand voor overige bewoners zal worden beperkt door een interne OV structuur. De reisafstand van en naar de regionale OV halte is momenteel te lang. Dit geldt niet alleen voor Wilderszijde, maar voor de gehele gemeente. Door de reisafstand te verkorten wordt Wilderszijde aantrekkelijker voor mensen die in de grote stad werken.

Naast de programmatische elementen zijn er nog landschappelijke elementen die Wilderszijde onder-scheiden. Zo is er in het nieuwe plan veel aandacht besteed aan groen en de beleving van groen. Niet alleen het toevoegen van groen is belangrijk, ook een diversiteit aanbrengen in groentypen is belangrijk voor beleving van een groengebied. Dit komt ook ten goede voor de ecologie in het gebied, dat hierdoor ook divers zal zijn.

Met het landschapspark als verbindend element, wordt de groenstructuur versterkt. Park de Polder wordt zo verbonden met het toekomstige Annie M.G Schmidtpark en de toekomstige vlinderstrik. Zo kan er worden aangehaakt op een regionale groenstructuur met Wilderszijde als ‘foyer’, van waaruit diverse wandelen fietsroutes de groengebieden intrekken. Groen wordt door diverse doelgroepen gezien als kwaliteit en is één van de belangrijkste elementen die aanwezig moeten zijn in een gewaardeerde woonomgeving. Met het toevoegen van groen is deze kwaliteit in Wilderszijde ruim voldoende aanwezig.

Buiten de onderscheidende elementen is er nog de vraag om risico’s in de toekomst te vermijden. Daarom moet Wilderszijde gefaseerd worden ontwikkeld, het liefst nadat de overige ontwikkelingen binnen de gemeente zijn voltooid. Zo wordt het risico op overschot van het woningaanbod beperkt. Versnellers kunnen ervoor zorgen dat er toch delen van Wilderszijde binnen korte tijd kunnen worden ontwikkeld en kunnen stimulerend zijn voor overige ontwik-kelingen binnen het gebied. De nieuwe scholen en het gemeentehuis zijn hier voorbeelden van. Een aanvullende ontwikkeling kan het bedrijvenlint zijn, welke ook in ons programma is opgenomen. Deze dient als geluidsbuffer voor het geluid van de Boterdorpseweg, maar ook als eerste ontwikkeling voor het totale plangebied. Samen met het gemeentehuis en de scholen geeft het de Boterdorpseweg karakter en biedt het perspectief voor de rest van Wilderszijde.

Als eindconclusie valt te stellen dat de ontwikkeling van Wilderszijde flink heeft geleden onder de crisis en dat daarbij de gemeente in financiële zorgen is gekomen. Wilderszijde is een veelbesproken gebied, maar is zeker een gebied die kansen biedt om het te ontwikkelen tot een prettig woonmilieu.

138

Advies:

Wij adviseren de gemeente het volgende, om tot een succesvolle ontwikkeling van Wilderszijde te komen…

Woningmarkt:

Het is belangrijk om in de toekomst de woningmarkt nauwlettend in de gaten te houden. Zo kunnen nieuwe risico’s worden beperkt en kan het programma worden afgestemd op de markt. Wat speelt er? Welke wensen zijn er? En welke mogelijkheden tot ontwikkeling horen daar bij? Dit zijn belangrijke vragen die moeten worden gesteld en worden geanalyseerd. Door in te spelen op deze vragen biedt je een programma aan, wat voldoet aan de markt en daarmee aan de wensen en eisen van de consument. Zo wordt de kans op succes vergroot.

Stagnatie ontwikkelingen:

Het stagneren van ontwikkelingen is een breed probleem, wat in diverse gemeente speelt.Maak daarom het probleem kenbaar en zorg ervoor dat men weet dat het probleem speelt. Als andere gemeenten ,de provincie of de Rijksoverheid van het probleem weten, is het draagvlaak groter. Hierdoor is de kans om het probleem samen te analyseren en op te lossen groter. Belangrijk is om met andere gemeenten te praten over het aanbod en de vraag. Zo kunnen plannen op elkaar worden afgestemd, wat de overcapaciteit kan beperken en de concurrentie kan doen verminderen.

139

Ontwikkeling:

In de gemeente Lansingerland zijn diverse ontwikkelingen gaande. Deze voldoen al aan de huidige marktvraag naar woningen. Wanneer Wilderszijde wordt ontwikkeld, wordt het risico op overcapaciteit vergroot. Het is daarom verstandig om eerst de ontwikkelingen te realiseren, welke momenteel al in ontwikkeling zijn. Begin daarna pas aan het ontwikkelen van Wilderszijde. Op financieel opzicht misschien geen beste optie, maar anders dreigt hetzelfde scenario (het annuleren van ontwikkelingen) zich in de toekomst weer voor te doen. Om de rentelast te beperken kan er worden gekeken naar functies die al gerealiseerd kunnen worden en kunnen dienen als versnellers. Het bedrijvenlint in ons plan is hiervan een voorbeeld

Imago:

Wilderszijde heeft een negatief imago. Dit komt door alle problemen waar het gebied mee te kampen heeft gehad. De geluidsdruk zorgt hier mede voor. Daarom is het belangrijk om de kwaliteiten van het gebied te benadrukken en deze openbaar te maken op de markt.

Als aanvulling kan er worden nagedacht over een naamsverandering. Nader onderzoek zal moeten bepalen of de naam Wilderszijde te negatief werkt op de markt. In dit geval is een naamswijziging aan te raden. Een nieuwe naam, een nieuwe start.

Groen:

Investeer in het groen. De groenvisie is een goed voorbeeld, welke zeker gehanteerd moet worden. De verbinding tussen de Vlinderstrik, het Annie M.G. Schmidtpark en de regionale groengebieden is essentieel. Wilderszijde kan een verbindend element zijn in de regionale groenstructuur. Door een budget vrij te maken voor groenontwikkeling in de wijken, ontstaat er een groen gebied, welke past in de groene omgeving. Wilderszijde kan belangrijk zijn als onderdeel van een recreatieve groenroute. Het horecapunt in het landschapspark, welke in ons plan te vinden is, is bedoeld als rustpunt voor fietsers of wandelaars. Dit is een voorbeeld hoe Wilderszijde bij kan dragen aan deze recreatieve routes.

Openbaar vervoer:

De bereikbaarheid is belangrijk. Mensen worden steeds mobieler in de toekomst. Investeer daarom in het openbaar vervoer. De ZoRo buslijn moet er komen, wat de bereikbaarheid van Wilderszijde ten goede komt. Ook het interne OV netwerk binnen de gemeente moet worden verbeterd. De reistijd van en naar de haltes is relatief lang te noemen. Door intern openbaar vervoer kan dit worden opgelost. Denkbaar is ook een busnetwerk van en naar het toekomstige station Bleizo.

Wij hopen met ons ontwerpvoorstel te kunnen bijdragen aan nieuwe inzichten die kunnen lijden tot een succesvolle ontwikkeling van Wilderszijde!

140*Bronnenlijst

140

De volgende bronnen hebben wij geraadpleegd tijdens het realiseren van dit rapport:

Literatuur - artikelen - publicaties:

• A Pattern Language - Christopher Alexander.• Visie Roombeek Enschede.• Carnisselande/ Portland in 12 verhalen.• Toekomstvisie 2040 Gemeente Lansingerland.• Groen en recreatie Lansingerland.• Stedelijk wonen in het groen + van gemeenschappelijk tuin tot groene stad - SVP stede-

bouw• Hoe breed is de buurt? Typologie van woonmilieus - VROM.• Inclusive Urban design, streets for life - Elizabeth Burton en Lyanne Mitchell.• Masterplan Wilderszijde - Kuiper Compagnons.• Crisis en kracht van ruimtelijk beleid - Nirov.• Woningbehoefte Stadsregio Rotterdam 2010 - 2020 - Gemeente Rotterdam.• Trajectnota A13/A16 - Verkeer en Waterstaat.

Websites:

• www,abfresearch.nl• www.nirov.nl• www.nirvov/home/projecten/De_Nieuwe_Kaart/website.aspx• team.bk.tudelft.nl/Databases/Databases.htm• Tuininfo.nl/site/index.php/tuinontwerp/94-zon-en-schaduw.

Afstudeerproject Gemeente Lansingerland - Heroriëntatie Wilderszijde

Documents

Transcript of Afstudeerproject Gemeente Lansingerland - Heroriëntatie Wilderszijde