Vonnis schrijven voor de advocatuur

Gezien vanuit de invalshoek van de rechter

Datum 26 november 2013

Spreker

Mr. L. Reurich

AVDR: STRAFRECHT

LOCATIE: KASTEEL WAARDENBURG

Effectief verdedigen:

wat werkt in de rechtszaal en waarom?

Waar zitten rechters op te wachten, en hoe pakt U het aan om uw cliënt met zo min mogelijk kleerscheuren door zijn strafproces te loodsen? Daarover gaat deze nieuwe ééndaagse basiscursus in analyse, strategie en overtuigingskracht.

DATUM: 19 DECEMBER 2013

PROGRAMMA: 10.00 UUR TOT 17.15 UUR

KOSTEN: 6 PO € 495,00 EXCL. BTW INCL. STUDIEMATERIAAL

De sprekers:

mr. P.R. Wery raadsheer Hof Arnhem-Leeuwarden

mr. dr. M.G. IJzermans universitair docent Universiteit van Tilburg, Department for Public Law, Jurisprudence and Legal History

Zie www.avdr.nl

06 PO

Programma:

09:30 - 10:00 uur Ontvangst

10:00 - 11:00 uur mr. L. Reurich

11:00 – 11:15 uur Koffie

11:15 – 12:15 uur mr. L. Reurich

12:15 – 12.45 uur Lunch

12:45 – 15:00 uur mr. L. Reurich

15:00 – 15:15 uur Pauze

15:15 – 17:00 uur mr. L. Reurich 17:00 uur Einde

4

Inhoudsopgave

mr. L. Reurich

Stukken

Casus 20 november p. 5

Casus Henk de Jong p. 6

Casus Schotelantenne p. 7

Casus Makelaar p. 16

Dagvaarding vonnis schrijven p. 19

Conclusie van antwoord Vonnis schrijven p. 31

5

Casus 4

Op 20 november breekt in Nederland varkenspest uit en op 1 december wordt een

absoluut vervoersverbod uitgevaardigd voor minimaal 4 maanden. Het verbod is uitgevaar¬digd door de Minister die daartoe bevoegd is krachtens delegatie door de

formele wetgever. Op 5 december verkoopt varkenshouder Artsen al zijn varkens (400 stuks) aan varkens¬houder Den Boer. De gekochte varkens zijn niet besmet.

Afgesproken wordt dat levering zal plaatsvinden op 15 decem¬ber. Levering blijft op die datum echter uit. Den Boer richt zich daarom op

16 december tot u voor een antwoord op de navolgende vragen.

a. Is de koopovereenkomst geldig? Kan hij nu (op 16 december) met

succes nakoming van de overeenkomst vorderen?

Stel: de koopovereenkomst is op 1 november gesloten.

b. Is de koopovereen¬komst geldig? Kan hij nu (op 16 december) met

succes nakoming van de overeenkomst vorderen?

6

Casus 5 Henk de Jong

Henk de Jong heeft in Leiden een oud grachtenpand gekocht. Hij wil in het huis een centrale verwarming laten aanleggen. Hij benadert hiervoor Van Loenen BV. Zij spreken

af dat Van Loenen een verwarmingssysteem met ketelthermostaat zal leveren en dit tevens in het huis zal installeren. Het systeem wordt door een werknemer van Van

Loenen, Koos Mol genaamd, geïnstalleerd. Mol maakt daarbij een fout door de leidingen van de verwarming niet op de juiste wijze op de ketel aan te sluiten. Als gevolg daarvan

breekt een leiding van de ketel af en ontstaat lekkage op de eerste dag dat Henk de Jong, nadat hij het huis heeft betrokken, de verwarming aanzet. De ruimte waarin de

ketel staat opgesteld, wordt hierdoor zwaar bescha¬digd; de herstelkosten bedragen € 10.000,-. De kosten voor het opnieuw aansluiten van de installatie bedragen € 1.000,-.

Henk de Jong spreekt Van Loenen op grond van wanprestatie voor de gehele schade (€ 11.000,-) aan. Van Loenen verweert zich met de stelling dat hij eerst in gebreke gesteld

moet worden en dat hem een termijn gegund moet worden waarin hij alsnog kan nakomen.

Gaat het verweer van Van Loenen op?

7

Casus Schotelantenne

TENEINDE:

alsdan namens eiseres (verder: “PWS”), te horen eisen en concluderen als volgt:

1. Feiten

1.1 PWS is eigenaar van de zelfstandige woonruimte aan de Veemarktstraat 142 te

Rotterdam.

Deze woning maakt deel uit van een groot wooncomplex. PWS heeft deze woning

verhuurd aan gedaagde (verder: XXX).

1.2 XXX heeft op 17 juli 2001 de huurovereenkomst van haar rechtsvoorganger de

heer M. Saleh overgenomen. Op grond van artikel 9.1 van de algemene bepalingen

horende bij de huurovereenkomst is het niet toegestaan een schotelantenne te plaatsen

zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van PWS. PWS legt de

huurovereenkomst over als productie 1.

1.3 Huurders van PWS moeten voor het plaatsen van een schotelantenne schriftelijk

toestemming vragen aan PWS. PWS is in het algemeen bereid haar toestemming aan het

plaatsen van een schotelantenne te verlenen, maar zij verbindt daaraan een aantal

voorwaarden. De voorwaarden de PWS hanteert worden door PWS overlegd als

productie 2.

1.4 Het doel van deze voorwaarden is te voorkomen dat schade aan het gehuurde en

het complex ontstaat, maar ook het voorkomen van personen- en/of zaakschade als

gevolg van op een onveilige plek of op onveilige wijze bevestigde schotelantennes.

Daarnaast tracht PWS met het hanteren van der voorwaarden te bereiken dat het

detonerende en ontsierende effect van schotelantennes zo goed mogelijk wordt beperkt

en dus de leefbaarheid van de buurt wordt vergroot.

1.5 PWS heeft eind 2005 besloten hoge prioriteit te geven aan de handhaving van

haar schotelbeleid. PWS treedt (nog) intensiever op tegen de plaatsing van nieuwe

schotelantennes en zij controleert (nog) intensiever of reeds geplaatste schotelantennes

aan de voorwaarden voldoen.

1.6 PWS legt een foto van de schotelantenne van XXX over als productie 3. De

schotelantenne voldoet niet aan de voorwaarden van PWS.

1.7 PWS heeft XXX meerdere malen (schriftelijk) meegedeeld dat de geplaatste

schoolantenne niet voldoet aan de voorwaarden van PWS, en gesommeerd de

schotelantenne te verwijderen. Op die brieven is niet gereageerd. De gemachtigde van

PWS heeft XXX daarom per brief van 30 november 2007 (productie 4) gesommeerd de

schotel te verwijderen. XXX heeft per brief van 9 december 2007 (productie 5) op de

brief van de gemachtigde van PWS gerageerd.

1.8 De verzoeken van PWS (en haar gemachtigde) hebben er niet toe geleid dat de

schotelantenne is verwijderd dan wel voldoet aan de voorwaarden die PWS stelt.

2. Grondslag van de vordering

8

2.1 XXX mag op grond van de huurovereenkomst met PWS geen schotelantenne

plaatsen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van PWS. Toestemming wordt

enkel verleend als de schotelantenne voldoet aan de voorwaarden. XXX heeft een

schotelantenne geplaatst die niet aan de voorwaarden voldoet. XXX dient de schotel om

die reden te verwijderen.

2.2 PWS heeft de laatst jaren veel geïnvesteerd in het bouwen van nieuwe

wooncomplexen en het opknappen verouderde complexen. Ook in het complex waarin

XXX een woning huurt heeft PWS veel geïnvesteerd en zij zal daaraan ook in de toekomst

veel moeten investeren. Het is voor PWS dan ook van het grootste belang dat haar

complexen niet ontsierd en beschadigd worden door schotelantennes.

2.3 PWS voert een beleid dat ziet op regulering van door huurders geplaatste

schotelantennes. Dat beleid geldt voor alle huurders van PWS. Het beleid houdt in dat

het huurders niet is toegestaan een schotelantenne te plaatsen, tenzij de schotelantenne

voldoet aan de voorwaarden van PWS. De voorwaarden van PWS hebben vooral

betrekking op de locatie en de wijze waarop de schotelantenne is geplaatste en op de

omvang van de antenne.

2.4 PWS is met het hanteren van deze voorwaarden aan de belangen van haar

huurders tegemoetgekomen. PWS accepteert geen verruiming van die voorwaarden en

zij is ook niet bereid voor XXX een uitzondering te maken. Het belang van PWS om een

eenduidig beleid jegens huurders te voeren is door de kantonrechter te Rotterdam

erkend in het vonnis van 26 april 2007 (niet gepubliceerd, maar als productie 6 aan

deze dagvaarding gehecht).

2.5 PWS heeft met de nodige moeite weten te bereiken dat een groot aantal

schotelantennes aan het complex waarin zich de woning van XXX bevindt (maar ook

schotelantennes aan andere complexen) voldoet aan de door PWS gestelde voorwaarden.

Als PWS de schotelantenne van XXX zou moeten toestaan, vreest zij precedentwerking.

Niet alleen in het complex maar ook in de rest van de buurt.

2.6 Het complex waartoe de woning van XXX behoort bestaat uit een groot aantal

appartementen. De door XXX bevestigde schotelantenne is goed zichtbaar, niet alleen

vanaf de straat maar ook vanuit andere appartementen. Als het XXX zou worden

toegestaan een schotelantenne te hebben die niet voldoet aan de voorwaarden, terwijl

andere bewoners hun schotel verwijderd of moeite hebben gedaan om zich aan de

voorwaarden van PWS te conformeren, dan voorziet PWS problemen. Niet alleen zullen

bewoners (van het complex maar ook van andere complexen) het schotelbeleid van PWS

minder serieus nemen, zij zullen hierin mogelijk ook aanleiding zien opnieuw

schotelantennes te plaatsen die niet voldoen aan de voorwaarden.

2.7 Als PWS niet meer zou vasthouden aan de door haar gestelde grenzen dan zullen

de complexen van PWS waarschijnlijk in korte tijd worden ontsierd door een wildgroei

van schotelantennes die niet aan haar voorwaarden voldoen. PWS wil dat niet.

2.8 PWS heeft getracht XXX (mede, maar zeker niet alleen door brieven van haar

gemachtigde) er buiten rechte toe te bewegen diens schotelantenne in overeenstemming

te brengen met de voorwaarden van PWS. Zij heeft daarvoor buitengerechtelijke kosten

9

moeten maken. PWS maakt aanspraak op vergoeding van deze kosten conform het

Rapport Voor-werk II.

3. Verweer gedaagde

3.1 XXX heeft bij brief van 9 december 2007 meegedeeld de schotelantenne niet te

verwijderen. XXX stelt dat zij voor een goede ontvangst een schotelantenne nodig heeft

met een grotere diameter dan de toegestane 60 centimeter. Gelet op het bovenstaande

is PWS echter niet bereid voor XXX een uitzondering te maken.

3.2 XXX zou zich bovendien kunnen verweren met een beroep op artikel 10 EVRM. In

dit artikel is het recht om inlichtingen of denkbeelden te ontvangen neergelegd.

Hieronder bespreekt PWS dit (mogelijke) verweer van XXX.

3.3 Uit jurisprudentie volgt dat een verhuurder het recht van een huurder op het

ontvangen van inlichtingen of denkbeelden mag aantasten indien dat voor de huurder

niet onredelijk bezwarend is. Bij die beoordeling dienen de wederzijdse belangen te

worden afgewogen (HR 3 november 1989, NJ 1991/168 en Hof Leeuwarden25 juli 2007,

NJF 2007/463).

3.4 XXX wordt niet beperkt in het recht om inlichtingen en denkbeelden te ontvangen.

Aan XXX staat immers , naast het gebruiken van een schotelantenne die wel aan de

voorwaarden van PWS voldoet, een groot aantal andere mogelijkheden ten dienste om

inlichtingen of denkbeelden tot zich te nemen. Onder een uitputtende opsomming te

willen geven wijst PWS op het volgende.

- XXX behoudt de mogelijkheid via kabeltelevisie (en de radio) een groot aantal

zenders te ontvangen (waaronder ook Arabische zenders).

- XXX heeft de mogelijkheid via kranten en tijdschriften (waaronder ook

buitenlandse kranten en tijdschriften) inlichtingen en denkbeelden te ontvangen.

- XXX kan met behulp van digitale televisie van UPC speciale zenderpakketten

ontvangen, waaronder bijvoorbeeld het pakket “Digital TV extra channel pack”. In die

pakketten is een groot aantal (buitenlandse) zenders opgenomen. De mogelijkheden voor

digitale televisie zullen daarnaast in de nabije toekomst uitbreiden. Dat zal onder meer

gebeuren met behulp van IPTV (Internet Protocol Television).

- XXX heeft de mogelijkheid om via het Internet een ongekende hoeveelheid

informatie te verzamelen. Hij kan bovendien via Internet Live Stream zenders bekijken

via de website van de zender zelf.

3.5. Indien XXX ondanks de bovenstaande alternatieven op enige wijze in het recht om

inlichtingen of denkbeelden te ontvangen zou worden aangetast, meent PWS dat haar

belangen op het voorkomen van schade, ontsiering en precedentwerking zwaarder wegen

dan de belangen van XXX.

4. Bewijsaanbod

4.1 PWS biedt bewijs aan van haar instellingen door alle middelen rechtens. Zij

verwijst hiervoor naar de producties die zij met de dagvaarding heeft laten betekenen.

Voorts biedt PWS bewijs aan van haar stellingen door het doen horen van medewerkers

10

van PWS. Zij kunnen verklaringen afleggen over de situatie ter plaatse. Daarnaast doet

PWS een bewijsaanbod tot het leveren van aanvullend bewijs dat XXX niet in zijn recht

op het ontvangen van inlichtingen of denkbeelden wordt aangetast.

MITSDIEN:

verzoekt eiseres de rechtbank Rotterdam, sector Kanton, locatie Rotterdam, bij vonnis,

voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

(a) Gedaagde te veroordelen om binnen 3 dagen na betekening van het in dezen te

wijzen vonnis de door gedaagde aangebrachte schotelantenne te verwijderen en

verwijderd te houden, bij gebreke waarvan eiseres is gemachtigd de schotelantenne te

(laten) verwijderen, zulks voor rekening en risico van gedaagde;

(b) Gedaagde te veroordelen tot het betalen van een dwangsom van € 75,00 voor

iedere dag of gedeelte daarvan dat gedaagde in gebreke blijft aan het in dezen te wijzen

vonnis te voldoen;

(c) Gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure, alsmede in de

buitengerechtelijke kosten.

De kosten van dit exploot bedragen € 84,31 en zijn verhoogd met de B.T.W., aangezien

eiseres de Omzetbelasting niet kan verrekenen, nog te vermeerderen met € 7,00 aan

verschotten (Gba-uittreksel).

Hierbij verklaart ondergetekende dat bovenstaande verschotten noodzakelijkerwijs zijn

gemaakt voor de goede verrichting van deze ambtshandeling, alsmede dat hij geen

rechtstreeks of

11

Rotterdam, 9 maart 2008

Betreft: verweer, 863299CV EXPL 08-3785

Geachte mevrouw/heer,

Met alle voorwaarden die PWS stelt, inzake het plaatsen van een schotel, ben ik het eens

behalve als het gaat om de omvang van de schotel. Met 60 centimeter omvang kan ik

niet Arab Sat ontvangen en al helemaal niet met een grote boom die precies voor mijn

balkon staat.

Ik voldoe aan alle overige eisen en de schotel staat volledig binnen mijn balkon, zonder

een centimeter uit te steken.

Als PWS een einde wil maken aan de problemen met de schotels, laat hun dan zelf per

gebouw een schotel op het dak plaatsen. De bewoners kunnen dan een ontvanger in huis

plaatsen. Dan zijn de problemen opgelost.

PWS wil dit niet en komt opeens met allerlei voorwaarden terwijl ik hier sinds 1998 woon

en al jaren van een schotel gebruik maak. Bij het tekenen van het huurcontract in 1998

werd geen enkele voorwaarde gesteld aan het plaatsen van een schotel.

Ik hoop dat u begrijpt dat ik in vrijheid wil kunnen beslissen waar ik naar kijk en vanwaar

ik informatie wil vergaren. Het is niet aan een woningbedrijf om mij dat te verbieden,

zeker niet als de schotel volledig binnen en op mijn balkon staat.

Bij voorbaat dank,

12

Rotterdam, 15 april 2008

Betreft: kenmerk 863299 CV EXPL 08-3785

Geachte mevrouw/heer,

Ter verduidelijking van de zaak die op 25 april 2008 om 13.30 uur zal worden behandeld,

voeg ik bij dit schrijven drie bijlagen.

Bijlage 1: PWS beroept zich op artikel 9.1 uit de huurovereenkomst. Ik hèb toestemming

voor het plaatsen van een schotelantenne maar ben het met één voorwaarde niet eens.

Ik vecht alleen die éne voorwaarde aan, namelijk de omvang van de schotel. Het gaat

hier om een uitzondering. Ik voldoe aan de overige 12 voorwaarden.

Bijlage 2: Deze foto laat duidelijk zien dat er een grote boom pal voor mijn balkon staat.

Hierdoor is een goede ontvangst voor mij onmogelijk (met 60 cm doorsnede). Dit zou

alleen lukken als ik de schotel over de rand van het balkon hang. Die situatie is

onwenselijk.

Bijlage 3: Deze foto laat zien dat ik een tussenoplossing wilde zoeken. Ik heb een

doorzichtige schotel aangeschaft (onopvallend en netjes) maar binnen twee dagen

reageerde PWS al afwijzend. Hij moest verwijderd worden.

Tot slot erger ik mij aan de betuttelende houding van PWS. Volgens hen kan ik de door

mij gewenste inlichtingen en denkbeelden ontvangen via kranten, tijdschriften, radio,

kabel- en digitale televisie. Echter geenéén van de zenders die door Arab Sat worden

uitgezonden. Met een schotel op het dak is dit probleem voor de toekomst, voor mij en

voor anderen, definitief opgelost. Dit willen zij niet en dus wordt mijn vrijheid beknot,

zelfs binnen mijn balkon.

Met een vriendelijke groet,

13

4.2 De overeengekomen kale huurprijs bedraagt per maand F 674,10

4.3 De kale huurprijs kan, gedurende de looptijd van de overeenkomst, worden

gewijzigd volgens de daarvoor geldende wettelijke regels.

4.4 Het maandelijks voorschotbedrag voor de kosten van leveringen en diensten bedraagt

F 136,19

4.5 De bijkomende leveringen en diensten zijn nader gespecificeerd in bijlage 1, welke bijlage onderdeel uitmaakt van deze overeenkomst.

4.6 Huurder voldoet de te betalen huurprijs en het voorschot op de bijkomende

leveringen en diensten voor de woning, bij vooruitbetaling, voor de 1e maand door

storting op bankrekeningnummer of girorekeningnummer ten name van verhuurder.

4.7 Huurder zal zich, bij huurbetaling, niet beroepen op enige schuldvergelijking.

Artikel 5

Huurder verklaart voor de uitvoering van deze overeenkomst woonplaats te

hebben gekozen in het gehuurde.

Artikel 6

Op deze overeenkomst zijn van toepassing de als bijlage 2 aan deze overeenkomst gehechte en door partijen geparafeerde algemene bepalingen

huurovereenkomst zelfstandige woonruimte.

Aldus overeengekomen en in tweevoud ondertekend te Rotterdam op 27 november 1998

Huurder: Verhuurder:

M. Saleh P.H.H. van Koppen

rayonhoofd

14

8.2 Het bepaalde in het vorige lid is niet van toepassing in het geval van ernstige nalatigheid of grove schuld aan de zijde van de verhuurder. Evenmin geldt deze

bepaling voor schade als bedoeld in het vorige lid, die ontstaat nadat huurder

verhuurder schriftelijk in kennis heeft gesteld van gebreken aan het gehuurde en verhuurder nalaat die gebreken binnen een redelijke termijn te herstellen.

8.3 De verhuurder is niet aansprakelijk voor de schade veroorzaakt aan de persoon

en/of zaken van de huurder of diens huisgenoten door diefstal, inbraak, storm, vorst, blikseminslag, ernstige sneeuwval, overstromingen, stijging of daling van

het grondwaterpeil, atoomkernreacties, gewapende conflicten, burgeroorlogen, opstanden, onlusten, molest en andere calamiteiten.

Artikel 9

HET AANBRENGEN VAN WIJZIGINGEN DOOR HUURDER

9.1 Het is huurder niet toegestaan wijzigingen aan te brengen in, op, onder of aan het

gehuurde zonder schriftelijke toestemming van verhuurder. Onder wijzigingen worden, in het kader van dit artikel, mede verstaan:

- het aanbrengen van harde vloerbedekking, zoals plavuizen, parketvloeren, tegels en dergelijke;

- het aanbrengen op de muren van structuurverf, granol, stucwerk, jute,

tapijt en dergelijke; - het aanbrengen van buitenzonweringen, antennes, zendmasten,

reclameborden en dergelijke; - het aanbrengen van aan- of bijbouwsels aan, op of bij het gehuurde,

- het aanbrengen van schuttingen, schuurtjes en dergelijke in de tuin van het gehuurde.

9.2 Verhuurder zal nimmer toestemming verlenen om:

- wijzigingen aan te brengen aan de buitenkant van het gehuurde, zoals

verandering van het buitenschilderwerk of het aanbrengen van pleisterwerk op de buitenmuren en dergelijke;

- wijzigingen aan te brengen aan de in het gehuurde aanwezige technische installaties, zoals de d.v.-installatie, de liftinstallatie en dergelijke;

- in de vloeren van het gehuurde te boren.

9.3 Een verzoek tot toestemming moet schriftelijk worden gedaan door de huurder. Verhuurder zal, binnen een termijn van een maand na datum binnenkomst van

het verzoekschrift, aangeven of toestemming al dan niet wordt verleend.

Verhuurder zal de toestemming niet dan op redelijke gronden weigeren.

9.4 Verhuurder is gerechtigd om aan toestemmingverlening voorwaarden te verbinden, voor zover hij daarbij een redelijk belang heeft. Zo kan verhuurder

voorwaarden stellen met betrekking tot te gebruiken materialen, toe te passen constructies, veiligheid, verzekeringen en dergelijke.

9.5 Huurder is verplicht er voor zorg te dragen dat eventueel vereiste vergunningen

worden aangevraagd resp. verkregen alsmede dat wijzigingen op een vakkundige

manier worden aangebracht.

9.6 Door huurder aangebrachte wijzigingen dienen bij beëindiging van de huurovereenkomst ongedaan te worden gemaakt, tenzij verhuurder schriftelijk

heeft medegedeeld dat de wijzigingen bij de beëindiging van de huurovereenkomst in stand gelaten mogen worden.

15

9.7 Alle wijzigingen, die in strijd met dit artikel door huurder zijn aangebracht, moeten op eerste aanzegging van verhuurder ongedaan worden gemaakt.

16

Casus Makelaar Stellingen Zeilstra

1.Al jarenlang – sinds 13 maart 1963 – woont Zeilstra in de woning aan de Vreelaan 9 te

Amstelveen. Zijn kinderen zijn er geboren en getogen en sinds het overlijden van zijn vrouw in 1999 woont hij er alleen.

2.Sinds een aantal jaar is de gezondheid van Zeilstra achteruit gegaan. Hierbij komt dat

hij mede door zijn leeftijd (vijfenzeventig jaar) moeilijk ter been is. Zeilstra heeft dan ook besloten, mede op advies van zijn kinderen, om de woning te verkopen en in een

verzorgingshuis te gaan wonen.

3.Hij heeft in februari 2004 contact opgenomen met Bureau Mukro met het verzoek de

verkoop ter hand te nemen. Van dat bureau heeft hij echter niets meer vernomen. Wel belde op een gegeven moment een makelaar uit Amsterdam-Noord, Van der Hoeven, die

de woning wilde inspecteren.

4.Op 19 maart 2004 heeft Van der Hoeven samen met een makelaar van Bureau Mukro – de heer Van Gestel – de woning geïnspecteerd. Voor Zeilstra was dit een zeer

onaangename ervaring. De makelaars toonden geen enkele interesse voor de moeilijke positie van Zeilstra en lieten zich zeer negatief uit over de staat waarin de woning

verkeerde. De twee dochters van Zeilstra hebben getracht hem te kalmeren.

5.Op 23 maart 2004 de overeenkomst met de makelaar getekend. Afgesproken werd dat

de vraagprijs € 259.000,-- zou bedragen.

6.Het heeft vervolgens zeer lang geduurd voordat er weer enige reactie van Van der Hoeven kwam. Zeilstra heeft diverse malen telefonisch contact met het kantoor van Van

der Hoeven opgenomen maar deze was telkens niet bereikbaar. Zeilstra maakte zich hierover grote zorgen omdat hij voor zijn verhuizing naar het verzorgingshuis afhankelijk

was van de verkoop van zijn woning. Ook de dochters van Zeilstra hebben diverse malen

contact gezocht met Zeilstra zonder enig resultaat.

7.Opeens kwam in augustus 2004 het bericht dat er een bod lag van € 170.000,--. Op de opmerking van Zeilstra dat dit bod toch aanzienlijk lager was dan was afgesproken,

vernam Zeilstra dat er nog twee andere, lagere biedingen waren gedaan. Daarvan was hij echter nooit op de hoogte gesteld.

8.Van der Hoeven heeft Zeilstra dringend geadviseerd om het bod te accepteren. Hij

wees hierbij op de lange periode dat de woning te koop stond, de slechte staat van

onderhoud en de twee lagere biedingen. Zeilstra heeft dat advies opgevolgd.

9.De woning is op 24 september 2004 geleverd aan Voorschoten.

10.In januari 2005 ontdekken de dochters van Zeilstra dat de woning in oktober van 2004 is doorverkocht voor € 330.000,--. Zij ontdekten eveneens dat de woning op de

funda-site slechts voor € 111.111,11 te koop is aangeboden. Tevens leren ze dat Voorschoten bevriend is met de directeur van Van der Hoeven.

11.Op 4 februari 2005 heeft Zeilstra aangifte gedaan van oplichting tegen Van der Hoeven.

Op 15 januari 2007 vordert Zeilstra (zakelijk weergegeven) van Van der Hoeven

schadevergoeding wegens een tekortkoming in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst.

17

Stellingen Van der Hoeven

1.Van der Hoeven is makelaar in onroerend goed in de regio Amsterdam-Noord. Op 1 februari 1996 is hij als makelaar door de rechtbank beëdigd. Zijn praktijk is in korte tijd

uitgegroeid tot een omvang van meer dan honderd succesvolle transacties per jaar.

2.In februari 2004 kreeg hij van een bevriend makelaar (Van Gestel) uit de regio – het bureau Mukro – het verzoek om de woning van Willemsen aan de Vreelaan 9 te

Amstelveen in de verkoop te nemen.

3.Het komt vaker voor dat makelaars elkaar inschakelen voor de verkoop van woningen,

afhankelijk van bezetting op de diverse kantoren en specialiteiten van verschillende makelaars.

4.Tijdens de eerste inspectie treft Van der Hoeven een ' uitgewoonde' woning aan.

Onmiddellijk is duidelijk dat al tientallen jaren aan de woning geen onderhoud is verricht. Bovendien hangt er sterke penetrante geur. Ook het exterieur vertoont zichtbare

gebreken aan het dak (loszittende dakpannen, afwatering die niet meer is aangesloten, afgebladderde goten).

5.Op 20 maart 2004 heeft Van der Hoeven aan een van zijn medewerkers de volgende email verzonden: “Tijdens de eerste bezichtiging van de woning was ik in gezelschap van

Van Gestel. Het was nogal emotioneel omdat Zeilstra na vele jaren daar gewoond te hebben de woning zou verkopen. We hebben toen niet over een concrete prijs

gesproken. Ook na de bezichtiging, toen ik samen met Van Gestel terugreed, hebben we niet over een concrete prijs gesproken”

6.Op 23 maart 2004 hebben Van der Hoeven en Zeilstra een bemiddelingsovereenkomst

gesloten ter zake van de woning van Zeilstra tegen een courtagevergoeding van 2% van

de gerealiseerde koopprijs. Van der Hoeven heeft toen geadviseerd om de woning in de verkoop te nemen voor een prijs van € 259.000,--.

7.Van der Hoeven heeft vervolgens de woning aangemeld via het systeem van de NVM,

dat is gekoppeld aan de website www.funda.nl voor een fictieve prijs van € 111.111,11. Dat is een volkomen gangbare werkwijze. Op die manier kun je de markt als het ware

'uitlokken'. Dan ontdek je hoeveel reacties er komen en welke prijs de geïnteresseerden wensen te betalen.

8.Van der Hoeven heeft tevens een bord met ' te koop' in de tuin geplaatst om de verkoop te bespoedigen.

9.Een en ander heeft niet tot serieuze reacties geleid. Hierbij moet bedacht worden dat,

na de hectische jaren negentig en het begin van het nieuwe decennium, de dynamiek wat uit de markt was. Het was niet ongebruikelijk dat de eerste maanden na het in de

verkoop doen van een woning nog geen serieuze reacties binnen kwamen.

10.In de zomer van 2004 was nog altijd geen serieuze koper gevonden. Er lagen slechts

biedingen van respectievelijk € 150.000,-- en € 160.000,--.

11.Van der Hoeven kwam in juli 2004 op een feestje van een vriend een zekere Voorschoten tegen die wegens relatieproblemen op zeer korte termijn op zoek was naar

een woning. Van der Hoeven heeft toen gewezen op de woning van Zeilstra.

12.Voorschoten heeft vervolgens een bod op de woning uitgebracht van € 170.000,--.

18

Gezien de twee lager biedingen heeft Van der Hoeven aan Zeilstra geadviseerd om dit bod te aanvaarden.

13.Van der Hoeven herinnert zich dat Zeilstra verheugd was dat de woning eindelijk verkocht was en hij tevreden was met de gerealiseerde koopsom. Dat is ook begrijpelijk

omdat hij vergeleken met de prijs die hij tertijd betaald had een aanzienlijke winst had gerealiseerd.

14.Op 24 september 2004 is de woning in eigendom overgedragen aan Voorschoten.

15.Op een gegeven moment vernam Van der Hoeven dat de woning door Voorschoten in

oktober van dat jaar is overgedragen aan een ander. Dat heeft Van der Hoeven overigens niet verwonderd. Het komt wel vaker voor – zeker in de regio

Amsterdam/Amstelveen – dat woningen worden doorverkocht. Met deze transactie heeft

Van der Hoeven overigens geen enkele bemoeienis gehad.

16.Met ongeloof heeft Van der Hoeven dan ook moeten constateren dat op 4 februari 2005 door Zeilstra tegen hem aangifte wegens oplichting is gedaan.

Opdracht I

Schrijf de overweging waarin de vaststaande feiten worden weergegeven.

Opdracht II

Schrijf de rechtsoverweging waarin het beroep door Van der Hoeven op art. 6:89 BW –

Zeilstra vordert pas na twee jaren na aangifte schadevergoeding – wordt afgewezen.

Opdracht III

Schrijf de rechtsoverweging waarin de normschending door Van der Hoeven wordt

vastgesteld. Geef eerst het criterium dat van toepassing is en toets dat criterium

vervolgens aan de feiten.

Opdracht IV

Schrijf de rechtsoverweging waarin het verweer van Van der Hoeven dat de 'markt' de

prijs voor een woning bepaalt en hij daarop geen invloed kan uitoefenen, wordt

verworpen.

Opdracht V

Schrijf de rechtsoverweging waarin de omvang van de schade wordt vastgesteld, mede in

het licht van het gegeven dat niet is komen vast te staan welke koopprijs was

gerealiseerd indien Van der Hoeven niet in zijn zorgplicht was tekortgeschoten.

19

Dagvaarding Vonnis

Op de drieëntwintigste maart 2009, op verzoek van de besloten vennootschap met

beperkte aansprakelijkheid Teerstra Vastgoed B.V. (“Teerstra”), statutair gevestigd te

Hoofddorp, en kantoorhoudende te Hoofddorp, die woonplaats kiest op het kantooradres

van Geelen Advocaten N.V. aan de Kastanjesingel 45 te Hoofddorp, van welk kantoor mr.

A. Gesink en W. Karelse deze zaak als advocaat behandelen.

heb ik: […]

de stichting TSK woningstichting te Hoofddorp (“TSK”), gevestigd en kantoorhoudende te

Julianalaan 33 te Hoofddorp.

1. Op laatstvermeld adres exploot gedaan en afschrift hiervan gelaten aan:

[…]

2. gedagvaard om op woensdag 15 april 2009 om 1.00, niet in persoon maar

vertegenwoordigd door een advocaat te verschijnen op de zitting van Rechtbank

Hoofddorp in het gerechtsgebouw van de Mauritskade 13 te Hoofddorp;

3. aangezegd dat indien TSK niet uiterlijk op de genoemde zitting bij advocaat verschijnt,

de rechtbank tegen haar verstrek zal verlenen en de hierna te formuleren eis zal

toewijzen tenzij de voor de dagvaarding voorgeschreven formaliteiten en termijnen niet

in acht zijn genomen en/of de eis haar onrechtmatig of ongegrond voorkomt.

I. Achtergrond en feiten

1. Eind november, begin december 2006 heeft TSK B.V. (hierna: TSK), in de persoon van

haar voormalig bestuurder de heer G. Hulst (hierna: Hulst), Pan Holding (hierna: Pan

20

Holding) benaderd in verband met de verkoop van een aantal vastgoed projecten in

Hoofddorp.

2. Deze aanbieding van TSK aan Pan Holding had betrekking op de projecten Juliana (€

33.000.000,--), Grotiusweg (€ 22.000.000,--), Clarius (€ 55.000.000,--) en Willemspad

(€ 58.000.000,--) te Hoofddorp.

3. Pan Holding trad bij deze transactie op als intermediair – hetgeen aan TSK bekend was

– een heeft deze aanbieding voorgelegd aan Teerstra Vastgoed B.V. (hierna: Teerstra).

Onderhandelingen Teerstra en TSK en de totstandkoming van onvoorwaardelijke

overeenkomsten

4. Op basis van de hiervoor genoemde aanbieding hebben onderhandelingen

plaatsgevonden tussen Hulst, namens TSK en de heer Willems namens Teerstra, zulks in

bijzijn van de heer Pan namens Pan Holding. Daarbij werd onder meer afgesproken dat

Teerstra de verkrijgende partij zou zijn. Het resultaat van deze onderhandelingen is

vastgelegd in de door Willems ten behoeve van Teerstra voor akkoord getekende

aanbiedingen, welke in het bezit zijn van TSK.

5. Vervolgens hebben intensieve onderhandelingen plaatsgevonden tussen TSK en

Teerstra over de nadere uitwerking van de inmiddels bereikte overeenstemming. Van de

zijde van TSK werden deze besprekingen bijgewoond door Hulst en de heer Pieters. Van

de zijde van Teerstra werden deze besprekingen bijgewoond door de heren Jansen en

Haan. Ook werd een aantal besprekingen bijgewoond door Pan en de notaris, mr.

Gondel. Gondel is met betrekking tot dit project steeds door TSK ingeschakeld. Hij droeg

er zorg voor dat de voortgang in de gesprekken steeds vrijwel onmiddellijk werd

vastgelegd in nieuwe conceptovereenkomsten.

6. Tussen Teerstra en TSK bestond er geen enkele discussie over hetgeen door TSK aan

Teerstra turnkey zou worden overgedragen. Zowel over het object als over de koopprijs

(gebaseerd op volgens TSK toelaatbare huurwaarde) bestond overeenstemming.

Ditzelfde gold voor de kwaliteit en de termijnen. Partijen hebben voornamelijk overleg

gevoerd over de wijze waarop de betreffende koopovereenkomsten zouden moeten

worden gerealiseerd en vormgegeven.

7. Het was daarbij de uitdrukkelijke wens van Teerstra dat de projecten turnkey aan haar

zouden worden opgeleverd en zij derhalve op geen enkele wijze bij het bouw- en

21

ontwikkelingsrisico betrokken zou zijn. Tijdens een bespreking op 29 augustus 2005

hebben partijen ook daarover overeenstemming bereikt. Partijen zijn toen

overeengekomen dat de oplevering van het project desgewenst zou kunnen plaatsvinden

door aannemers/ontwikkelaars in plaats van door TSK. Zulks echter onder de

uitdrukkelijke voorwaarde dat uitsluitend TSK alle garanties in het kader van de turnkey-

levering aan Teerstra zou verstrekken als ware TSK wel de leverende partij (hetgeen in

eerste instantie ook de bedoeling was). Op verzoek van TSK werd uiteindelijk voor de

constructie gekozen dat niet zij direct leverde, maar dat dit via een derde partij zou

gebeuren. Als gevolg hiervan was over alle belangrijke onderhandelingspunten in de

overeenkomst onvoorwaardelijke overeenstemming bereikt. Tussen partijen. Het was

feitelijk nog een kwestie van ondertekenen van de overeenkomst, waarna de

overeenkomst definitief zou zijn geworden. Bij Teerstra ging men er daarom vanuit dat

deze zaak rond was.

Oktober 2005: frauduleuze vastgoedtransacties

8. In oktober 2005 kwamen Hulst en de vice-voorzitter van de Raad van Toezicht van

TSK in opspraak in verband met een groot aantal frauduleuze vastgoedtransacties. In die

periode werd Teerstra, zonder enige vooraankondiging, medegedeeld dat de verkoop van

het project aan Teerstra niet door kon gaan, althans voorlopig werd uitgesteld. Als reden

werd daarbij opgegeven dat geen toestemming zou zijn verkregen van de Raad van

Toezicht van TSK alsmede dat ook haar partners geen toestemming zouden hebben

gegeven voor de verkoop van het project aan Teerstra. TSK stelde zich vervolgens

tijdens een bespreking op 27 oktober 2005 op het standpunt dat er slechts oriënterende

gesprekken hebben plaatsgevonden tussen partijen. Voor feitelijke overeenstemming

was volgens TSK nog geen sprake nu toestemming zou ontbreken.

9. Deze berichten van TSK zijn onjuist en in strijd met de waarheid gebleken, zo is

intussen gebleken onder meer uit een aantal getuigenverklaringen.

Getuigenverklaringen

10. Alvorens TSK te dagvaarden was het voor Teerstra van belang om duidelijkheid te

verkrijgen omtrent de mededelingen die vanuit TSK en meer in het bijzonder door haar

voormalig enig directeur Hulst tijdens de verschillende besprekingen zijn gedaan omtrent

onder meer (i) de door de Raad van Toezicht van TSK gegeven toestemming voor de

22

hiervoor genoemde verkoop, (ii) de toestemming van de partners van TSK en (iii) de

mate van overeenstemming die partijen omtrent het genoemde project in augustus 2005

reeds hadden bereikt.

11. Om die reden heeft Teerstra op 14 december 2007 een getuigenverhoor opgestart,

waarbij diverse getuigen zijn gehoord.

12. De processen-verbaal van de getuigenverklaringen zullen bij productie ** worden

overgelegd.

Primair: er zijn onvoorwaardelijke overeenkomsten tot stand gekomen

13. De getuigenverhoren hebben bevestigd dat er onvoorwaardelijke overeenkomsten tot

stand zijn gekomen tussen Teerstra en TSK. Tussen partijen bestond als gezegd reeds

overeenstemming over de over te dragen projecten, de prijs, de kwaliteit en de

termijnen. Ook de bepalingen in de concept turn key-overeenkomsten waren inmiddels

zodanig weergegeven dat daarover tussen partijen overeenstemming bestond. Slechts

enkele ondergeschikte punten ten aanzien van de verschillende projecten stonden nog

open. Teerstra zal dat aan de hand van de getuigenverklaringen per project kort

toelichten.

Project Willemspad

14. Ten aanzien van het project Willemspad diende slechts nog ministeriële goedkeuring

verkregen te worden. Zo verklaarde Hulst:

“Voor Willemspad hadden we overeenstemming, daar ontbrak alleen de ministeriële

goedkeuring”.

15. Ook Jansen verklaarde:

“Voor het Willemspad gold dat het Ministerie van VROM goedkeuring moest verlenen voor

de transactie”

Project Juliana

16. Jansen verklaarde ten aanzien van het project Juliana:

23

“Ten aanzien van Juliana was er volgens mij overeenstemming bereikt met TSK over de

verkoop van de woningen en voor zover ik weet niet over de verkoop van de

commerciele ruimtes.”

Project Grotiusweg

17. Jansen verklaarde daarover

“Voor project Grotiuswegh moest de projctontwikkelaar Phil goedkeuring verlenen (...) In

ieder geval had ik op de bewuste 29 augustus absoluut niet de indruk dat Phil niet

akkoord zou zijn”.

Project Clarius

18. Jansen heeft over de mate van overeenstemming ten aanzien van project Clarius als

volgt verklaard:

“Voor project Clarius moest de ontwikkelaar Straaten goedkeuring geven. Het is mij niet

bekend dat daar iets van strubbelingen waren aan de kant van Straaten. (..) Er was bij

dit project ook nog een discussie met ING over de vraag aan wie nu precies welke

appartementen toebedeeld moesten worden. ING was namelijk geïnteresseerd in een

deel van de woningen die wij voor dit project geselecteerd hadden. Wat ik van Hulst

begreep was dat vóór 29 augustus 2005 opgelost doordat ING eruit was gestapt. Uit

andere contacten die ik op dat moment met de ING had werd mij dat door ING

bevestigd.

19. Teerstra verwachtte geen problemen om ten aanzien van deze nog openstaande,

ondergeschikte punten tot finalisering van de afspraken te komen. Immers, zowel

ontwikkelaar Straaten als ING Vastgoed zijn partijen met wie Teerstra geregeld zaken

doet. De betrokkenheid van deze partijen vormde in de onderhandelingen geen

onoverkomelijk struikelblok. Datzelfde gold voor de toestemming van de bewoners die

nog nodig was met betrekking tot één van de projecten. Teerstra heeft als grote

verhuurder een ruime ervaring in dit soort zaken en tot dusverre vis het eigenlijk niet

voorgekomen dat zij niet tot overeenstemming met de betrokken huurders/bewoners is

geraakt.

Toestemming Raad van Toezicht

24

20. Verder heeft Hulst tijdens de vergaderingen steeds de indruk gewekt dat hij de

gesprekken met Teerstra voerde met instemming van de Raad van Toezicht. Hij heeft in

die gesprekken zelfs nadrukkelijk verklaard dat de Raad van Toezicht in de vergadering

van 22 juni 2005 toestemming heeft gegeven voor de transacties met Teerstra. Een en

ander wordt door Gondel bevestigd:

“Bij de vergaderingen die ik bijwoonde is steeds gesproken over het vereiste van

goedkeuring door de Raad van Toezicht van TSK. Er gonsde iets bij de vergadering, als ik

het zo mag uitdrukken, dat er geen problemen verwacht zouden worden bij het verlenen

van toestemming door de RcT. Dat waren dan opmerkingen van Hulst op vragen van

Jansen.”

21. Ook heeft Hulst verklaard dat de gesprekken tussen TSK en Teerstra in augustus

2005 in een finaal stadium verkeerden:

“Naar mijn overtuiging hadden wij medio 2005 een zodanige overeenstemming bereikt

met Teerstra, dat ik daarover een schriftelijk advies over toestemming geschreven voor

onze Raad van Toezicht, die vijf maal per jaar bijeenkomt.”

22. Pieters verklaarde hierover:

“Vervolgens zijn de mogelijke transacties met Teerstra bij de RvT geagendeerd en

besproken waabij de RvT, althans van wat ik daar van Hulst over heb gehoord, akkoord

is gegaan met Teerstra als partij.”

23. Vat verklaarde dat hij van Hulst heeft gehoord dat de Raad toestemming had

verstrekt:

“Een dag of wat later ben ik door Hulst gebeld die mij bevestigde dat de Raad van

Toezicht van TSK de ervoor de bewuste goedkeuring had verleend.”

25

24. Intussen heeft Teerstra van TSK de betreffende notulen van de Raad van Toezicht

van juni 2005 ontvangen. Uit de notulen volgt dat de Raad van Toezicht van TSK zijn

goedkeuring heeft gegeven aan de transactie met Teerstra, met slechts de kanttekening

dat de definitieve contracten nog aan de Raad moesten worden getoond:

Teerstra:

“Ditzelfde geldt zoals bij de ING. In principe akkoord met verkoop aan Teerstra maar de

definitieve kontraktstukken komen nog ter goedkeuring. Er zijn dus al investeringen

gedaan op het project Juliana. En die mogen ook doorgaan. Er volgt nadere uitwerking.”

25. Gezien het voorgaande kan de conclusie geen andere zijn dan dat partijen reeds tot

een dusdanige overeenstemming waren gekomen dat het TSK niet was toegestaan om

zich op enig moment uit de overeenkomst terug te trekken met als excuus het niet

verkregen hebben van de toestemming van de Raad van Toezicht.

26. Intussen is Teerstra duidelijk geworden dat de reden van TSK om de

onderhandelingen met Teerstra te beëindigen niet gelegen was in het feit dat de Raad

van Toezicht geen toestemming had gegeven maar in het feit dat de met Teerstra

gemaakte afspraken door TSK niet als gunstig werden beschouwd (onder meer) nu Hulst

voor zichzelf namens TSK een provisieafspraak met Pan had gemaakt. Immers in de

notulen van de vergadering van de Raad van Toezicht van TSK d.d. 14 december 2005

staat onder meer het volgende vermeld:

“Een dergelijke afspraak (een provisieafspraak met Pan, advocaat) had nooit genomen

mogen worden zonder toestemming van de RvT. De afspraak ligt er wel. De RvT wil nu

voorkomen dat er gevolg aan wordt gegeven. Aan de RvT is een pakket van alle bekende

aanbiedingen aan Pan Holding voorgelegd. Er wordt besloten om officieel te berichten

vanuit de RvT dat de RvT geen enkele van deze aanbiedingen goedkeurt. Er loopt op dit

moment een onderhandelingszaak waarbij Pan onderhandelt met Teerstra over de

verkoop van de projecten Juliana, Grotiusweg, Clarius en Willemspad. In verband met

het onthouden van goedkeuring aan de aanbiedingen van Pan, wordt ook geen

toestemming verleend aan de transacties met Teerstra.”

26

27. Ook Roker verklaarde dat de afspraken tussen Teerstra en Hulst gewoon niet als

voldoende gunstig werden beschouwd:

“Ook na het vertrek van Hulst is het project bij de Raad van Toezicht besproken. De Raad

wilde ingelicht worden over het risicoprofiel, ook van dit project. Ik heb nooit anders

bnegrepen dan dat de afspraken tussen Teerstra en Hulst niet als voldoende gunstig

werden beschouwd om met Teerstra tot overeenstemming te komen.”

28. De omstandigheid dat TSK gebonden is aan een overeenkomst met Pan die in de

visie van de Raad van Toezicht niet gesloten had mogen worden c.q. als minder gunstig

beschouwd wordt en waar TSK van af wil, is niet een omstandigheid die Teerstra

regardeert. Die omstandigheid hield immers geen direct verband met de inhoud van de

met haar te sluiten overeenkomsten tussen TSK en Teerstra. TSK wasa gehouden om die

overeenkomsten gestand te doen en na te komen.

29. Door zich op het standpunt te stellen dat niet verder zou worden onderhandeld en

geen medewerking te verlenen aan de overdracht, heeft TSK wanprestatie gepleegd

althans onrechtmatig gehandeld jegens Teerstra.

Subsidiair: vervullen opschortende voorwaarde

30. Voor zover uw Rechtbank meent dat er geen sprake is van onvoorwaardelijke

overeenkomsten geldt dat TSK heeft belet dat de opschortende voorwaarden in

vervulling zijn gegaan.

31. De overeenkomsten tussen TSK en Teerstra zijn tot stand gekomen onder de

opschortende voorwaarde van goedkeuring van de Raad van Toezicht van TSK en de

partners van TSK. Indien het juist is, zoals TSK stelt dat zij geen toestemming heeft

verkregen, heeft het volgende te gelden. Het in vervulling gaan van een opschortende

voorwaarde maakt dat er een gave overeenkomst tussen partijen ligt. Art. 6:23 lid 1 BW

bepaalt: “Wanneer een partij die bij de niet-vervulling belang heeft, de vervulling heeft

belet, geldt de voorwaarde als vervult indien de redelijkheid en billijkheid dit verlangen.”

27

32. Uit constante jurisprudentie van de Hoge Raad (onder meer HR 6 november 1987, NJ

1988, 212 (Krijnen/Nentjes), HR 21 oktober 1988, NJ 1989, 80 (Schilperoort/ De Nijs) en

HR 21 juni 1996, NJ 1996, 698 (Tomlow/Zwietering) blijkt dat een

inspanningsverplichting rust op degene die zich kan beroepen op het in vervulling gaan

van een ontbindende voorwaarde. De inspanningsverplichting die in het arrest

Tomlow/Zwietering op de koper lag, was bijvoorbeeld de nodige activiteiten te

ontwikkelen teneinde financiering te verkrijgen. De koper heeft de verplichting zich in te

spannen dat de ontbindende voorwaarde niet in vervulling gaat. Doet hij dat niet dan

verlangen redelijkheid en billijkheid dat de voorwaarde toch als vervuld geldt, zo moet de

uitspraak van de Hoge Raad worden begrepen. Hetzelfde heeft te gelden voor het wel in

vervulling laten gaan van een opschortende voorwaarde. Net zoals er een

inspanningsverplichting rust op een van beide partijen om de ontbindende voorwaarde

niet in vervulling te laten gaan, rust er een inspanningsverplichting op een van beide

partijen om een opschortende voorwaarde wel in vervulling te laten gaan. Voldoet deze

partij niet aan die inspanningsverplichting dan eisen de redelijkheid en billijkheid dat

deze voorwaarde wel in vervulling is gegaan. Zo ook in het geval van Teerstra en TSK.

33. Op TSK rust de inspanningsverplichting de opschortende voorwaarde van

toestemming door de Raad van Toezicht en haar partners in vervulling te laten gaan. TSK

heeft op geen enkele wijze invulling gegeven aan de inspanningsverplichting en daarmee

de vervulling van de opschortende voorwaarde belet in de zin van art. 6:23 BW. De

argumenten die TSK aanvoert voor het onthouden van de goedkeuring van de Raad van

Toezicht van TSK zijn niet valide gebleken. Sterker nog, het enige argument dat TSK

geeft waarom geen toestemming wordt verleend door de Raad van Toezicht zou zijn

gelegen in het feit dat er bij TSK een intern onderzoek plaatsvindt. Dit regardeert

Teerstra echt niet. TSK heeft derhalve in strijd met de redelijkheid en billijkheid

toestemming aan de overeenkomst onthouden.

34. Nu TSK zelf heeft belet dat de opschortende voorwaarden in vervulling zijn gegaan,

dienen deze voorwaarden op grond van het voorgaande als vervuld te gelden. Door zich

plotsklaps op het standpunt te stellen dat niet verder zou worden onderhandeld en geen

medewerking te verlenen aan de overdracht, heeft TSK wanprestatie gepleegd althans

onrechtmatig jegens Teerstra gehandeld.

35. Voor zover het voorgaande door uw Rechtbank wordt gepasseerd, geldt het

volgende.

28

Meer subsidiair: gerechtvaardigd vertrouwen totstandkoming overeenkomst

36. Teerstra en TSK hebben van februari/maart 2005 tot en met oktober 2005

onderhandeld over de overeenkomsten. Over de hoofdpunten zoals prijs, kwaliteit en

termijnen bestond zoals gezegd in een vroeg stadium overeenstemming. Later is met

name nog gesproken over de wijze waarop de betreffende projecten feitelijk zouden

worden geleverd. De onderhandelingen zijn altijd gevoerd met Hulst, destijds enig

bestuurder van TSK. Teerstra is er op grond van mededelingen en gedragingen van Hulst

altijd vanuit gegaan dat door de Raad van Toezicht en de partners van TSK toestemming

zou worden verleend. Door TSK is onmiskenbaar de schijn gewekt dat de

overeenkomsten met Teerstra onvoorwaardelijk waren.

37. Hulst heeft bijgedragen aan het gerechtvaardigd vertrouwen bij Teerstra dat de

overeenkomsten zouden worden getekend. De Hoge Raad heeft in diverse arresten een

beroep op het voorbehoud van toestemming afgewezen.

38. De opgegeven reden voor weigering van de Raad van Toezicht (lopend intern

onderzoek) waarvan is gebleken dat die geen hout snijdt, houden geen enkel verband

met de punten die in de onderhandelingen tussen Teerstra en TSK aan de orde waren

geweest.

39. Derhalve is het beroep van TSK op het voorbehoud van goedkeuring van de Raad van

Toezicht en haar partners onrechtmatig althans naar maatstaven van redelijkheid en

billijkheid onaanvaardbaar.

II Vordering

Primaire vordering

29

40. Gelet op het voorgaande vordert Teerstra een verklaring voor recht dat TSK

wanprestatie heeft gepleegd althans onrechtmatig heeft gehandeld door de

overeenkomsten met betrekking tot de vier projecten niet na te komen, althans dat TSK

onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen af te breken terwijl de

onderhandelingen in een zodanig stadium waren dat het TSK niet langer vrijstond om

deze af te breken met veroordeling van TSK aan Teerstra te vergoeden de daardoor

geleden schade.

41. De schade die Teerstra heeft geleden als gevolg van het hiervoor beschreven

wanpresteren althans onrechtmatig handelen zijdens TSK bestaat uit onder meer de

winst die Teerstra had kunnen realiseren als de overeenkomsten met TSK met betrekking

tot de vier projecten wél waren tot stand gekomen. Teerstra had in dat geval de

betreffende onroerende zaken kunnen exploiteren. Voorts heeft Teerstra schade geleden

die bestaat uit onder meer de door haar gemaakte kosten die met de zonder succes

gevoerde onderhandelingen waren verbonden.

42. Teerstra vordert dat de door haar geleden en nog te lijden schade nader bij staat zal

worden opgemaakt en volgens de wet zal worden vereffend. Wettelijke rente is hierover

verschuldigd vanaf 11 april 2006 (uitbrengen dagvaarding in kort geding) althans vanaf

de dag van deze dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening.

III. Standpunt TSK

43. Voor wat betreft het standpunt van TSK verwijst Teerstra naar hetgeen zij hiervoor

heeft aangevoerd en aan stukken heeft overgelegd. Ander verweer heeft TSK tot op

heden niet gevoerd.

IV. Bewijs

44. Voor zover uw Rechtbank oordeelt dat op Teerstra enige bewijslast rust, biedt

Teerstra aan haar stellingen nader te bewijzen, speciaal ook door middel van het horen

van getuigen en/of deskundigen.

EIS

30

1. Voor recht te verklaren dat TSK wanprestatie heeft gepleegd althans onrechtmatig

heeft gehandeld door de vier overeenkomsten met betrekking tot de vier

projecten niet na te komen althans onrechtmatig heeft gehandeld jegens Teerstra

door de onderhandelingen die hadden moeten leiden tot de definitieve

overeenkomsten terzake van de vier projecten af te breken.

2. Voor recht te verklaren dat TSK aansprakelijk is voor de Teerstra geleden en nog

te lijden schade voortvloeiend uit het in de lichaam van de dagvaarding

omschreven wanpresteren althans onrechtmatig handelen van TSK en TSK te

veroordelen om deze schade, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit

bedrag vanaf 11 april 2006, althans vanaf de datum van deze dagvaarding tot aan

het moment van algehele voldoening, nader op te maken bij staat en te

vereffenen volgens de wet.

3. TSK te veroordelen tot betaling van de kosten van dit geding.

Een en ander, voor zover de wet het toelaat, uitvoerbaar bij voorraad.

31

CONCLUSIE VAN ANTWOORD

de stichting TSK woningstichting te Hoofddorp (“TSK”),

gevestigd en kantoorhoudende te Julianalaan 33 te

Hoofddorp

gedaagde,

advocaten: mr. A. Van Houten

32

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Teerstra Vastgoed B.V. (“Teerstra”), statutair gevestigd te

Hoofddorp, en kantoorhoudende te Hoofddorp,

eiser

advocaten:

mr. A. Gesink en mr. W. Karelse

33

1. Inleiding: kern van het geschil

1.1 TSK heeft kennis genomen van de op 27 maart 2009 aan haar namens Teersta

betekende dagvaarding (de “dagvaarding”) en zij ontkent en betwist al hetgeen daarin

gesteld of beweerd wordt tenzij uit het hiernavolgende ondubbelzinnig het tegendeel

blijkt.

1.2 De dagvaarding betreft een geschil tussen TSK en Teerstra terzake het n maart 2005

door TSK kenbaar gemaakte voornemen tot verkoop van vier bouwprojecten en de

onderhandelingen die daarover vervolgens tussen TSK en Teerstra plaatsvonden.

1.3 Er is tussen de partijen onderhandeld tussen maart 2005 en eind 2005 en vervolgens

(na een uitspraak in kort geding van de Hoofddorpse voorzieningenrechter), van 15 juni

2006 tot 15 oktober 2006.

1.4 Geen van de bouwprojecten is de TSK aan Teerstra overgedragen, en er zijn geen

schriftelijke overeenkomsten die daartoe verplichten.

1.5 Teerstra stelt in de dagvaarding dat:

(A) tussen TSK en haar onvoorwaardelijke overeenkomsten zijn gesloten (dagvaarding,

punten 13, 24 en 25); althans

(B) TSK ten onrechte een beroep deed op opschortende voorwaarden waaronder die

overeenkomsten gesloten zouden zijn (dagvaarding, punten 30-33), althans

(C) door TSK de schijn zou zijn gewekt dat de overeenkomsten onvoorwaardelijk

gesloten zouden worden (dagvaarding, punten 36-39), althans

(D) TSK niet te goeder trouw met Teerstra had onderhandeld (dagvaarding, punten 43-

60)

1.6 De in punt 1.5 geparafraseerd weergegeven stellingen leiden in Teerstras visie tot

schadeplichtigheid aan de zijde van TSK.

1.7 TSK betwist om na te noemen redenen de juistheid van de in punt 1.5 hiervoor

weergegeven stellingen en daarmee ook Nagrons recht op vergoeding van enigerlei

schade als in het petitum gevorderd.

34

1.8 Hierna worden de volgende onderwerpen behandeld:

(A) de relevante feiten (punt 2 hierna)

(B) de stand van zaken van de onderhandelingen per eind 2005

(C) weerspreking van Teerstra's vorderingen en de gronden waarop deze zijn gebaseerd

(punt 4 hierna)

1. er is op geen enkel moment enige overeenkomst tussen Teerstra en TSK tot stand

gekomen (punt 4.1 hierna)

2. van een ten onrechte gedaan beroep door TSK op enige opschortende voorwaarde is

geen sprake (punt 4.3 hierna)

3. de schijn dat onvoorwaardelijke overeenkomsten gesloten zijn is niet gewekt en PWS

had het recht niet tot sluiting van de overeenkomsten over te gaan (punt 4.4 hierna)

4. TSK heeft te goeder trouw onderhandeld (punten 4.5 hierna)

2. Feiten

TSK is een Hoofddorp gevestigde woningcorporatie met in haar portefeuille een aantal

vastgoedprojecten. TSK is een stichting. De dagelijkse leiding van TSK berust bij het

bestuur (Statuten, hoofdstuk 2). Het toezicht op het bestuur wordt uitgeoefend door de

Raad van Toezicht (Statuten, hoofdstuk 3). De Raad van Toezicht bestaat uit minimaal

zeven en maximaal negen leden. Twee van zijn leden worden benoemd door de huurders

van de woningen die TSK in haar portefeuille heeft en de overige leden door de Raad van

Toezicht zelf.

2.2 Teerstra is een vennootschap die vastgoedprojecten exploiteert en daarin handelt.

2.3 De heer J.K. Hulst was vanaf 22 juni 1998 directeur van TSK en als zodanig lid van

het bestuur. Nadat Hulst zich op 28 september 2005 ziek had gemeld is hij met ingang

van 19 oktober 2005 op non-actief gesteld. Zijn dienstverband met TSK is vervolgens

beëindigd.

35

2.4 Begin 2005 heeft TSK door middel van vier door Teerstra als productie N2 in het

geding gebrachte brieven aan Pan Holding B.V. (Pan) van 28 februari, 2 maart en 14

maart 2005 de wens te kennen gegeven een viertal met name genoemde en alle in het

centrum van Hoofddorp gelegen projecten te verkopen. TSK heeft in deze brieven geen

(beoogde) leverdata voorgesteld.

2.5 Elk van de in punt 2.4 bedoelde brieven is ondertekend door Hulst. Het was de

bedoeling dat Pan, als bemiddelaar, op zoek zou gaan naar een koper voor de in de

brieven genoemde projecten.

2.6 De projecten die TSK wenste te verkopen worden in de in punt 2.4 genoemde brieven

aangeduid met de volgende namen:

(A) Clarius

(B) Juliana

(C) Grotiusweg

(D) Willemspad

2.7 De projecten Clarius en Juliana waren projecten die werden gerealiseerd door

Straaten Vastgoed en Van Koppen Vastgoed.

2.8 De projecten Willemspad en Juliana waren eigen projecten van TSK.

2.9 In de in punt 2.4 genoemde brieven van Pan wordt medegedeeld dat voor de verkoop

van elk der projecten de toestemming van de Raad van Toezicht van TSK vereist is. Voor

de projecten Clarius en Juliana gold bovendien de voorwaarde van goedkeuring door de

partners.

2.10 Pan heeft de in punt 2.4 genoemde brieven van TSK voorgelegd aan Teerstra. De

heer Willems (een commissaris van Teerstra, tevens lid van Teerstra's

investeringscommissie) heeft twee van deze brieven (beweerdelijk voor akkoord)

geparafeerd. Wanneer die parafen gezet blijkt trouwens niet genoemde producties of uit

enig ander door Teerstra in het geding gebracht bewijsstuk). Vervolgens heeft TSK van

begin maart tot eind 2005 met Teerstra onderhandeld over de verkoop van de projecten.

36

Aan de zijde van TSK werden deze onderhandelingen gevoerd door Hulst en de heer

Pieters, destijds in dienst van TSK. Namens Teerstra namen Jansen, destijds directeur

van Teerstra, en de heer Haan, destijds in dienst van Teerstra, deel aan de

onderhandelingen.

2.11 TSK heeft er steeds op gewezen dat de rechtsgeldige overeenkomsten ter zake de

verkoop en overdracht van de projecten slechts tot stand konden komen onder de

volgende voorwaarden:

(A) voor elk van de projecten gold de voorwaarde van voorafgaande toestemming van de

Raad van Toezicht;

(B) voor de projecten Clarius en Juliana gold bovendien de voorwaarde van voorafgaande

toestemming van de partners van TSK

(C) voor het project Willemspad gold de voorwaarde van voorafgaande toestemming

door het ministerie van VROM.

Uit de getuigenverklaringen die Jansen en Willems hebben afgelegd in het kader van een

voorlopig getuigenverhoor dat voorafgaande van de onderhavige procedure heeft

plaatsgevonden blijkt dat Teerstra ermee bekend was dat toestemming van de Raad van

Toezicht en (waar dat van toepassing is) toestemming van de partners en VROM

noodzakelijke voorwaarden voor het tot stand komen van een overeenkomst. De heer

Q.A. Gondel, de notaris die bij de onderhandelingen betrokken was, verklaarde hierover:

“Bij de vergaderingen die ik bijwoonde is steeds gesproken over het vereiste van

goedkeuring door de Raad van Toezicht van TSK”

en

“Dat er ook toestemming van respectievelijke partners in de projecten vereist waren, is

wel aan de orde geweest in de bijeenkomsten waar vik bij was. Maar er is niet

aangegeven of die toestemming er al of niet zou zijn gekomen”

2.12 Tijdens de vergadering van de Raad van Toezicht van TSK van 22 juni 2005 heeft

Hulst de verkoop aan Teerstra van twee projecten )Juliana en Willemspad) aan de Raad

van Toezicht voorgelegd. De Raad van Toezicht heeft zich tijdens deze vergadering

akkoord verklaard met Teerstra als contractspartner, maar hij heeft géén definitief

akkoord aan sluiting van elk van beide transacties gegeven. Ten tijde van de vergadering

37

van 22 juni 2005 waren de condities van de verkoop immers nog niet bekend. Om die

reden eiste de Raad van Toezicht dat de definitieve contractstukken nog ter goedkeuring

aan hem werden voorgelegd (zie blz. 7 van de notulen van deze vergadering; productie

** bij dagvaarding)

Teerstra:

“Ditzelfde geldt zoals bij de ING. In principe akkoord met verkoop van Teerstra maar de

definitieve kontraktstukken komen nog ter goedkeuring terug”

2.13 Hulst en de huidige bestuurder van TSK, mevrouw S. Vat, waren beiden aanwezig

bij de vergadering van de Raad van Toezicht van 22 juni 2005 en zij hebben in het kader

van het voorlopig getuigenverhoor bevestigd dat de Raad van Toezicht tijdens die

vergadering slechts een voorwaardelijk akkoord heeft gegeven.

2.14 Eind 2005 constateerde TSK dat Hulst en Pan betrokken waren geweest bij

malversaties met vastgoedtransacties ten nadele van TSK. Hulst (die met ingang van 19

oktober 2005 op non-actief is gesteld) is om die reden in februari 2006 ontslagen en van

de malversaties is aangifte gedaan. Mede in verband daarmee is tijdens de vergadering

van de Raad van Toezicht van 14 december 2005 de opdracht aan Pan om bij de verkoop

van de vier projecten te bemiddelen met onmiddellijke ingang ingetrokken. Dit heeft TSK

bij brief van 20 december 2005 aan Teersta meegedeeld. TSK heeft tevens aangekondigd

dat zij zich vrij achtte met derden over de projecten te onderhandelen.

2.15 Teerstra heeft op 11 april een kort geding aanhangig gemaakt waarin zij vorderde

TSK te gebieden de onderhandelingen over de projecten met Teerstra te hervatten. Bij

kortgedingvonnis van 8 juli 2006 is TSK veroordeeld met Teerstra door te

onderhandelen. Die verplichting zou komen te vervallen als de partijen op 15 oktober

2006 nog geen overeenstemming hadden bereikt.

2.16 Na het kortgedingvonnis zijn door TSK de onderhandelingen met Teerstra te goeder

trouw hervat. Teerstra toonde zich echter weinig flexibel en hield zo strak mogelijk vast

aan hetgeen in haar visie in februari en maart 2005 door Pan zou zijn aangeboden,

terwijl vóór het kortgedingvonnis al bleek dat partijen er op basis van de in punt 2.4

hiervoor genoemde brieven aan Pan niet uitkwamen.

2.17 Op 15 oktober 2006 is de verplichting tot dooronderhandelen komen te vervallen.

38

2.18 Bij brief aan Teerstra van 9 november 2006 heeft TSK per project toegelicht

waarom partijen geen overeenstemming hebben bereikt. Daarmee waren de

onderhandelingen tussen TSK en Teerstra definitief beëindigd.

3. Samenvatting: de stand van zaken ten aanzien van de projecten

3.1 Over het Willemspad bestond in beginsel wellicht wel overeenstemming, maar de

verkoop van dat pand werd tegengehouden door het ontbreken van toestemming van

VROM.

3.2 Voor de overige drie projecten (Juliana, Grotiusweg en Clarius) ontbrak

overeenstemming over de essentialia van de overeenkomst:

1. over de prijs van de woningen in Clarius ontbrak overeenstemming;

2. over het afwerkingsniveau en de vereisten voor klimaatbeheersing van het project

Grotiusweg bestond geen overeenstemming;

3. bij de projecten Clarius en Juliana (het tekentafelproject) en Grotiusweg was nog

onvoldoende bepaalbaar wat zou kunnen worden geleverd.

4. voor niet één project was een levertermijn afgesproken.

3.3 Ook Teerstra erkent dat de koopprijs, de te leveren kwaliteit, levertermijnen en de

vraag welk object moet worden geleverd, moeten worden gekwalificeerd als de

essentialia van de te sluiten overeenkomst (zie punt 6 dagvaarding). Uit niets blijkt

echter dat Teerstra's stelling – dat over die essentialia geen geschil meer zou bestaan –

juist zou zijn.

4. Weerspreking van Teerstra's vorderingen en de gronden waarop deze

gebaseerd zijn.

4.1 In de punten 4.2 tot en met 4.4 hierna wordt toegelicht dat Teerstra's primaire

vordering moet worden afgewezen omdat TSK geen wanprestatie heeft gepleegd of

onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen af te breken of anderszins. In

punt 4.5 hierna wordt uiteengezet dat Teerstra's subsidiaire vordering geen kans van

slagen heeft omdat TSK – na het kortgedingvonnis – te goeder trouw heeft

onderhandeld.

39

4.2 Er zijn geen overeenkomsten met Teerstra tot stand gekomen

(A) Teerstra stelt tevergeefs dat er tussen haar en TSK onvoorwaardelijke

overeenkomsten tot stand zouden zijn gekomen omtrent de verkoop van de projecten

(zie de punten 13 tot en met 29 van de dagvaarding).

(B) De in punt 2.4 bedoelde brieven aan Pan zijn niet te kwalificeren als een aanbod in

de zin van art. 6:217 BW dat door acceptatie kan leiden tot een overeenkomst. In deze

brieven heeft TSK slechts de wens te kennen gegeven de projecten te verkopen (zie punt

2.4 hiervoor) en om die reden moeten die brieven worden gekwalificeerd als even zovele

uitnodigingen tot het doen van een aanbod.

(C) Slechts twee van de uitnodigingen tot het doen van een aanbod zijn door Willems

ondertekend (inzake Clarius en Willemspad). Als was die acceptatie onvoorwaardelijk,

dan nog kwamen geen overeenkomsten tot stand. De brieven aan Pan kwalificeren

immers niet als een aanboud in de zin van art. 6:217 BW.

(D) Er bestond bovendien geen wilsovereenstemming over de essentialia van de

overeenkomsten. Dat blijkt reeds uit het hiervoor onder punt 3 gestelde. Uit het daar

gesteld blijkt immers dat:

1. over de prijs van de woningen in Clarius ontbrak overeenstemming;

2. over het afwerkingsniveau en de vereisten voor klimaatbeheersing van het project

Grotiusweg bestond geen overeenstemming;

3. bij de projecten Clarius en Juliana (het tekentafelproject) en Grotiusweg was nog

onvoldoende bepaalbaar wat zou kunnen worden geleverd.

4. voor niet één project was een levertermijn afgesproken.

(E) Uit de door Gondel opgestelde conceptovereenkomsten volgt dat ook de termijn

waarin de projecten moesten worden opgeleverd nog onbekend was.

(F) Teerstra's stelling dat op 29 augustus 2005 overeenstemming tussen de partijen zou

zijn bereikt (zie punt 7 van de dagvaarding) is onbewezen en wordt door TSK betwist.

(G) Teerstra's stelling dat reeds op 29 augustus 2005 overeenstemming zou zijn bereikt

is onverenigbaar met (i) haar (eveneens onbewezen en door TSK betwiste) stelling dat

40

haar op 27 oktober 2006 door TSK te verstaan zou zijn gegeven dat TSK de

onderhandelingen als beëindigd beschouwde (zie punt 8 van de dagvaarding) en (ii)

Teerstra's gedrag erna.

(H) Indien Teerstra ervan overtuigd was dat (i) op 29 augustus 2005 één of meer

overeenkomsten tussen TSK en haar tot stand waren gekomen en (ii) TSK op 27 oktober

2005 te kennen had gegeven dat zij die overtuiging niet deelde en dat zij ook niet met

Teerstra verder wilde onderhandelen, dan is onbegrijpelijk dat Teerstra niet onmiddellijk

een kort geding tot nakoming tegen TSK begon. Teerstra deed echter aanvankelijk

geheel niets. Zij wachtte tot 11 april 2006 met het uitbrengen van een dagvaarding in

kort geding en in dat kort geding vorderde zij geen nakoming maar voortzetting van de

onderhandelingen. Minst genomen kan uit het voorgaande worden afgeleid dat Teerstra

nog op 11 april 2006 van mening was dat er niet van een zo vergaande

overeenstemming sprake was dat zij TSK met succes zou kunnen aanspreken op

nakoming van de door TSK beweerdelijk geaccepteerde contractuele verplichtingen. Dat

inzicht is kennelijk later gekomen. De door de getuigen tijdens het voorlopig

getuigenverhoor afgelegde verklaringen geven trouwens geen enkele steun voor de

stelling dat op enig moment enige overeenkomst (laat staan een onvoorwaardelijke

overeenkomst) tussen TSK en Teerstra tot stand gekomen zou zijn.

(I) Willems heeft door middel van zijn parafen op brieven aan Pan hoogstens zijn

goedkeuring gehecht aan de daarin geformuleerde voorwaarden met betrekking tot de

projecten Willemspad en Clarius. Op de brieven inzake de projecten Grotiusweg en

Juliana is door Willems niets met de hand toegevoegd. Er is dus hoogstens sprake van

acceptatie van de projecten Willemspad en Clarius.

(J) Ook als Willems heeft willen accepteren hetgeen in de brieven aan Pan terzake de

projecten Willemspad en Clarius schijnbaar werd aangeboden, dan zijn die acceptaties

niet onvoorwaardelijk. Als in die brieven al een voor acceptatie vatbaar aanboud is

gedaan, dan is dat aanbod gedaan onder voorbehoud van goedkeuring van de Raad van

Toezicht, de partners van TSK en VROM. Teerstra was op de hoogte van deze

voorbehouden en is daarmee akkoord gegaan. Deze voorbeohuden stonden derhalve aan

de totstandkoming van overeenkomsten in de weg.

(K) Er zijn de geen onvoorwaardelijke overeenkomsten tot stand gekomen.

4.3 TSK heeft niet verhinderd dat de door haar gestelde opschortende

voorwaarden niet in vervulling zijn gegaan

41

(A) Onder verwijzing naar art. 6:23 BW en een aantal arresten van de Hoge Raad, stelt

Teerstra in de punten 30 tot en met 35 van de dagvaarding dat TSK onrechtmatig heeft

gehandeld doordat zij niet zou hebben voldaan aan haar inspanningsverplichting de

voorwaarden van goedkeuring door de Raad van Toezicht en de partners in vervulling te

laten gaan. Deze stelling is onterecht.

(B) Art. 6:23 BW is alleen van toepassing als één van de onderhandelende partijen het in

vervulling gaan van een voorwaarde belet terwijl die voorwaarde de enige voorwaarde is

die aan de inwerkingtreding of rechtsgeldigheid van een overeenkomst in de weg staat.

In het onderhavige geschil bestonden er echter nog veel meer geschilpunten die in de

weg stonden aan de inwerkingtreding of rechtsgeldigheid van enigerlie overeenkomst.

Teerstra's beroep op art. 6:23 BW kan dus niet slagen.

(C) De door Teerstra aangehaalde jurisprudentie is niet toepasselijk op de situatie die

zich hier voordoet in het onderhavige geschil. In alle drie de door Teerstra genoemde

arresten had één van de onderhandelende partijen een financieringsvorbehoud gemaakt.

In een vergevorderd stadium van de onderhandelingen bleek dat die partij geen

financiering kon krijgen. Een beroep op een dergelijk voorbehoud kan volgens de Hoge

Raad onrechtmatig zijn. In het onderhavige geschil ligt dat anders. Het voorbehoud van

goedkeuring van de Raad van Toezicht en de partners van TSK is van een geheel andere

orde dan een financieringsvoorbehoud. De Raad van Toezicht van TSK had immers als

taak het reilen en zeilen van TSK te controleren. De pertners waren in dusdanige mate

betrokken bij de transacties dat zij hebben bedongen de voorwaarden van de transactie

op hun haalbaarheid te mogen toetsen. Dat is iets heel anders dan de vraag of een bank

financiering wil verlenen.

(D) TSK betwist overigens dat zij geen redelijke inspanning heeft geleverd om te

proberen de desbetreffende goedkeuring van de Raad van Toezicht en de partners te

verkrijgen. TSK heeft aan de Raad van Toezicht verzocht in te stemmen met Teerstra als

kopende partij en ten aanzien van twee projecten heeft TSK een investeringsvoorstel

voorgelegd. TSK heeft verder eindeloos onderhandeld met haar partners en Teerstra.,

Ook heeft TSK al het mogelijke gedaan om enerzijds tot overeenstemming te komen met

Teerstra en anderzijds te voldoen aan de voorwaarden die haar Raad van Toezicht en

partners hadden gesteld. De posities van de bij de onderhandelingen betrokken partijen

lagen echter te ver uit elkaar om tot overeenstemming te komen.

(E) Het beroep dat TSK deed op het ontbreken van toestemming van de Raad van

Toezicht kan dus niet leiden tot het in art. 6:23 BW bedoelde rechtsgevolg./

42

(F) Daarnaast ontkent en betwist TSK dat zij het in vervulling gaan van enige

toepasselijke voorwaarde heeft belet. Teerstra, op wie de bewijslast ter zake rust, heeft

op dit punt bewijs aangeboden noch geleverd.

4.4 Teerstra mocht er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat

(onvoorwaardelijke) overeenkomsten tussen TSK en Teersta tot zouden zijn

gekomen

(A) TSK betwist Teerstra's stelling dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat

overeenkomsten omtrent de verkoop van de projecten tot stand zouden zijn gekomen

(zie de punten 36 tot en met 39 van de dagvaarding), dat het TSK niet vrijstond de

onderhandelingen af te breken, en dat de omstandigheid dat geen contract tot stand

kwam, leidt tot schadeplichtigheid van TSK.

(B) Dat Teerstra er niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een overeenkomst tot

stand zou komen, blijkt alleen al uit het feit dat geen van de in punt 2.4 bedoelde

brieven kwalificeert als een aanbod in de zin van art. 6:217 BW.

(CC) In HR 12 augustus 2005, NJ 2005, 467 en HR 14 juni 1996, NJ 1997, 481 (MBO/De

Ruiterij) heeft de Hoge Raad bepaald dat (i) het afbreken van onderhandelingen slechts

dan niet is toegestaan als dat onaanvaardbaar is, en (ii) de enkele omstandigheid dat

sprake is van een gerechtvaardigd vertrouwen aan de zijde van de wederpartij het

afbreken van de onderhandelingen nog niet onaanvaardbaar maakt.

(D) Over de vraag of Teerstra erop mocht vertrouwen dat er overeenkomsten tot de

verkoop van de projecten tot stand zouden komen verklaarde Gondel (de notaris):

“Als u mij vraagt of, naar mijn mening, de TSK 'vertrouwen is gewekt'dat de

overeenkomsten tot stand zouden komen, dan is mijn analyse de volgende. Ik zou

zeggen dat dat wel het geval was ten aanzien van het project Grotiusweg, waarvan de

mate waarin overeenstemming was bereikt het verst was. Naar mijn mening hadden

partijen bij dit project reeds zo ver overeenstemming bereikt dat ze behoorden door te

onderhandelen om het af te ronden. De andere projecten waren nog in een vroeger

stadium van afronding, er waren meerdere partners bij betrokken, dus daar was de

situatie nog niet zo duidelijk. Partijen waren over die andere drie projecten nog met

elkaar in gesprek.”

43

(E) Gondel meende dus dat de onderhandelingen met betrekking tot de projecten Clarius,

Juliana en het Willemspad nog in een dusdanig vroeg stadium verkeerden dat Teerstra er

(nog) niet op mocht vertrouwen dat overeenkomsten tot stand zouden komen. Slechts

met betrekking tot één project, de Grotiusweg, meende Gondel dat de onderhandelingen

al in een vergevorderd stadium verkeerden, maar bij dit project stond de afwezigheid van

goedkeuring door een van de partners van TSK in de weg aan het ontstaan van

gerechtvaardigd vertrouwen in de totstandkoming van de overeenkomst. Notaris Gondel

kende wél de voorwaarde van toestemming van die partner, maar wist tijdens zijn

verhoor kennelijk niet (meer) dat die voorwaarde niet in vervulling was gegaan, althans

dat inmiddels was gebleken dat die partner definitief haar toestemming aan overdracht

van het project Grotiusweg had onthouden.

(F) Ook het feit dat Hulst de notulen van de vergadering van de Raad van Toezicht van

22 juni 2005 aan Teerstra heeft laten zien, heeft niet tot gevolg dat Teerstra mocht

vertrouwen op de totstandkoming van enigerlei overeenkomst. Tijdens die vergadering

heeft de Raad van Toezicht slechts haar voorwaardelijke goedkeuring gegeven aan de

verkoop van de projecten Juliana en Willemspad. Deze notulen waren bovendien niet

voor kennisneming door derden geschreven. Ze kunnen alleen correct worden

geïnterpreteerd in combinatie met het investeringsvoorstel van Hulst.

(G) Het argument dat de Raad van Toezicht op niet ter zake doende gronden

toestemming zou hebben geweigerd (zie punt 38 van de dagvaarding) snijdt geen hout

meer in de onderhavige procedure. Dit geschilpunt is al aan de orde geweest in het kort

geding en het in dat geding op 8 juli 2006 gewezen vonnis. TSK is bij dat vonnis

veroordeeld de onderhandelingen met Teerstra te hervatten. Zij heeft zich aan de

uitspraak gehouden door te goeder trouw door te onderhandelen.

(H) TSK heeft dus niet de schijn gewekt dat onvoorwaardelijke overeenkomsten gesloten

zouden zijn en zij had het recht niet tot sluiting van de overeenkomst over te gaan.

5. Slotsom: Teerstra's vorderingen zijn niet toewijsbaar

5.1 Uit het voorafgaande volgt dat (i) er geen overeenkomsten tot stand zijn gekomen,

(ii)_ TSK niet heeft belet de door haar gestelde voorwaarden in vervulling te laten gaan,

(iii) Teerstra er niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er overeenkomsten

omtrent de verkoop van de projecten tot stand zouden komen en (iv) TSK de

onderhandelingen na het kortgedingvonnis te goeder trouw heeft gevoerd.

44

5.2 Er is dus geen grond voor (pre-) contractuele aansprakelijkheid voor Teerstra's

beweerdelijke schade (bestaande uit het positieve en negatieve contractsbelang). De

gevorderde schadestaatprocedure is daarmee nodeloos.

6. Bewijsaanbod

6.1 Indien en voor zover TSK van enige stelling de bewijslast draagt, is zij bereid en in

staat haar stellingen te bewijzen met alle middelen rechtens waaronder het horen van

getuigen.

MET CONCLUSIE

De vorderingen van Teerstra af te wijzen, met veroordeling van Teerstra in de kosten van

het geding, uitvoerbaar bij voorraad.