Aanvraag planologisch attest Sint-Gitter - Landen - mer.lne.be · regels van de...

Aanvraag planologisch attest Sint-Gitter - Landen

Onderzoek naar de planMER plicht: Screeningsnota Onderzoek tot de milieueffectenrapportage: Dossiernummer MER: SCRPL17265

Colofon Urbis et Terra Begijnenstraat 2 3290 Diest [email protected] www.urbis-et-terra.be Stad Landen Dienst Stedenbouw Indra Bilsen: Diensthoofd [email protected], architect & stedenbouwkundig ambtenaar e-mail: [email protected] Landbouwbedrijf Sinte-Gitter Jos Wauters Sinte-Gittersplein 1 3400 Landen e-mail: [email protected]

Ruimtelijke planner functie handtekening datum

Lowie Steenwegen Ruimtelijk planner 17/03/2018

Danny Vaes Ruimtelijk planner 17/03/2018

Versie Opmerking

A

B

C

Voorontwerp: Verzending naar Dienst MER

Voorontwerp: Verzoek tot raadpleging

Ontwerp: Onderzoek tot de milieueffectenrapportage

mailto:[email protected]



Landen: Aanvraag planologisch attest ‘hoeve Sint-Gitter’

Inho

ud

3

Inhoud

1 INLEIDING 5

1.1 PLAN-MER-PLICHT 5 1.2 RUIMTELIJKE SITUERING 8 1.3 DOEL VAN HET PLANOLOGISCH ATTEST 8 1.4 BESCHRIJVING VAN MOGELIJKE PLAN ALTERNATIEVEN 9

2 BESCHRIJVING VAN DE REFERENTIETOESTAND 10

2.1 RUIMTELIJK-PLANOLOGISCH KADER 10 2.2 VERGUNNINGSTOESTAND VAN GEBOUWEN EN CONSTRUCTIES 15 2.3 BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND 17 2.4 RECENTE ONTWIKKELINGEN 22 2.5 BESTAANDE RUIMTELIJKE STRUCTUUR 23

3 BESCHRIJVING PROJECTVOORSTEL 24

3.1 VISIE EN DOELSTELLINGEN 24 3.1.1 RESPECTEN EN HERWAARDEREN VAN HET ERFGOED 24 3.1.2 HERWAARDEREN VAN HET LANDSCHAP 24 3.1.3 RUIMTE VOOR RECREATIE 24 3.1.4 RUIMTE VOOR WATER 24 3.2 RUIMTELIJKE CONCEPTEN 25 3.3 GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR 26 3.4 INRICHTINGSCHETS 27

4 BESCHRIJVING VAN DE EFFECTEN 29

4.1 BODEM 30 4.2 WATER (GROND- EN OPPERVLAKTEWATER) 32 4.3 BIODIVERSITEIT 36 4.4 LANDSCHAP, BOUWKUNDIG ERFGOED EN ARCHEOLOGIE 37 4.5 MENS (MOBILITEIT - SOCIAAL ORGANISATORISCHE ASPECTEN) 38 4.6 LUCHT 40 4.7 GELUID 40

5 TOETSING OF EEN PASSENDE BEOORDELING RELEVANT IS 41

6 TOETSEN MOGELIJKE GRENSOVERSCHRIJDENDE EFFECTEN 42

7 MOTIVATIE WAAROM GEEN PLAN-MER OPGEMAAKT MOET WORDEN 43

8 RESULTATEN VAN HET VERZOEK TOT RAADPLEGING 44

8.1 ADVIESVRAGEN 44 8.2 GEDETAILLEERDE INHOUD VAN DE ADVIEZEN 45 8.2.1 AGENTSCHAP VOOR NATUUR EN BOS 45 8.2.2 DEPARTEMENT OMGEVING 45 8.2.3 PROVINCIE VLAAMS-BRABANT 46 8.2.4 ONROEREND ERFGOED 46 8.2.5 GEMEENTE LANDEN 48

9 CONCLUSIE 49

10 VRAAG TOT HET ONTHEFFEN VAN DE PLAN-MER PLICHT 50

11 BIJLAGEN 51


Inho

ud

4

Figuren Figuur 1: Ruimtelijke situering van de hoeve ..................................................... 8 Figuur 2: Mogelijk plan alternatief: behoud van de bestaande juridische situatie

.................................................................................................................... 9 Figuur 3: vergunning handelsruimten .............................................................. 15 Figuur 4: Handelsruimte in de nieuwe loods (niet vergund) ............................ 16 Figuur 5: Percelen en bestaande lineaire kleine landschapselementen ......... 17 Figuur 6: Lineaire kleine landschapselementen (luchtfoto 1948) .................... 17 Figuur 7: Kleinschalige gebouwen aan het Sint-Gittersplein ........................... 18 Figuur 8: Strakke vormgeving van de loods .................................................... 18 Figuur 9: Nieuwe verharding voor de loods (zicht naar het noorden) .............. 19 Figuur 10: Nieuw loods en afdak voor (zicht naar het oosten) ........................ 19 Figuur 11: Diverse kleinere constructies rond de gebouwen ........................... 19 Figuur 12: Oude waterput en pad naar de kerkruïne ....................................... 19 Figuur 13: Gewenste ruimtelijke structuur ....................................................... 26 Figuur 14: Inrichtingsschets ............................................................................. 27 Figuur 15: Referentiebeelden voor het nieuwe gebouw .................................. 28 Figuur 16: Bodemkaart plangebied ................................................................. 30 Figuur 17: Inplanting nieuwe loods .................................................................. 31 Figuur 18: Afstand tot de bijzondere beschermingsgebieden ......................... 36 Figuur 19: Biologische waarderingskaart ........................................................ 36 Figuur 20: Beschermd cultuurhistorisch landschap Domein Gitterdal ............. 37 Figuur 21: Ligging van de mottegrachten ........................................................ 37 Figuur 22: Seveso bedrijf in de omgeving ....................................................... 38 Figuur 23: Een erg ruime afstand tot de bijzondere beschermingsgebieden .. 41 Figuur 24: Advies ANB .................................................................................... 52 Figuur 25: Advies Departement Omgeving ..................................................... 53 Figuur 26: Advies Provincie Vlaams-Brabant .................................................. 54 Figuur 27: Advies Agentschap Onroerend Erfgoed ......................................... 55 Figuur 28: Advies gemeente Landen ............................................................... 55

Landen: Plan MER Screening planologisch attest landbouwbedrijf Sinte-Gitter

Inle

idin

g

5

1 Inleiding

1.1 Plan-MER-plicht

Het uitvoeringsbesluit planologisch attest stelt dat documenten moeten worden toegevoegd “waaruit blijkt dat voldaan is aan de verplichtingen inzake milieueffectrapportage”. Het attest kan immers de basis vormen voor een stedenbouwkundige vergunning en milieuvergunning en waardoor de wetgeving en reglementering over milieueffectrapportage van toepassing is. Als de aanvrager een korte-termijnvergunning beoogt, moet de aanvraag vergezeld zijn van de screeningsbeslissing van de dienst Mer waaruit blijkt dat geen MER vereist is (cfr. artikel 4.2.6, §2 DABM1) of de ontheffingsbeslissing van de dienst Mer (cfr. artikel 4.2.3, §3quater DABM) of een door de dienst Mer goedgekeurd plan-MER. Dit houdt in dat de bepalingen van het DABM van toepassing zijn.2 De project-m.e.r.-regelgeving stelt dat projecten die onder de bijlage III van het project-m.e.r.-besluit vallen, een project-MER of een project-m.e.r.-screeningsnota (PrMS) moet worden opgesteld.3 Het plan heeft betrekking op het uitbreiden van een loods en stal bij een bestaand landbouwbedrijf. Het bedrijf is grondgebonden en kleinschalig en verweeft landbouw met een handel in tuin- en dierbenodigdheden (ca. 400m²). Het bedrijf integreert ook hoevetoerisme door het aanbod van een kinderboerderij en een blotevoetenpad.

1 Decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid. 2 Met het decreet van 23 maart 2012 houdende wijziging van het decreet van 28 juni 1985 betreffende de milieuvergunning, van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid en van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en het decreet van 1 maart 2013 en het besluit van de Vlaamse regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening werd de Vlaamse regelgeving aangepast. Het besluit van 1 maart 2013 voegt. een bijlage III toe aan het project-m.e.r.-besluit van 10 december 2004. 3 Bijlage III projecten zijn projecten waarbij in principe een project-MER opgemaakt moet worden maar waarvoor men via een project-m.e.r.-screeningsnota kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken.

De landbouwactiviteit is beperkt tot het houden van max. 20 runderen, max. 6 paarden, ca. 6 schapen en 6 geiten en ca. 50 neerhofdieren (hoenders, watervogels, konijnen,…). Alle dieren hebben een uitloop in ruime weilanden met schuilhokken. De stallen voor de runderen worden vooral tijdens de winter gebruikt. Het vormt geen kader voor een bijlage III project inzake intensieve veeteelt en stadsontwikkeling.4 In de handleiding Intensieve Veeteelt5 wordt intensieve veeteelt aangeduid als: “Intensieve veehouderij is een andere benaming voor niet grondgebonden veehouderij. Dit zijn bedrijven die niet gebonden zijn aan land voor hun voedselvoorziening en mestafzet (en dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld de melkveehouderijen). Typische intensieve veehouderijen zijn varkenshouderijen (rubriek 9.4.1 van de Vlarem indelingslijst), pluimveehouderijen (rubriek 9.3 van de Vlarem indelingslijst en mestkalverhouderijen (rubriek 9.4.2 van de Vlarem indelingslijst).” Het project vormt ook geen kader voor bijlage III project 10b (stadsontwikkelingsprojecten).6 “Het planologisch attest vormt niet het kader voor de toekenning van een vergunning voor een project opgesomd in bijlage I, II of III van het project-m.e.r.-besluit van 10 december 2004 en is dus screeningsgerechtigd.”7

4 Rubriek 1e “Intensieve veeteeltbedrijven (projecten die Niet in bijlage I of II zijn opgenomen)” 5 https://www.lne.be/sites/default/files/atoms/files/handleiding-veeteelt-definitief.pdf 6 https://www.lne.be/sites/default/files/atoms/files/Handleiding%20SO%20-%20actualisatie.pdf 7 Rubriek 10b bijlage II: “Stadsontwikkelingsprojecten, met inbegrip van de bouw van winkelcentra en parkeerterreinen, met betrekking tot de bouw van 1.000 of meer woongelegenheden, of met een brutovloeroppervlakte van 5.000 m² handelsruimte of meer, of met een verkeersgenererende werking van pieken van 1.000 of meer personenauto-equivalenten per tijdsblok van 2 uur.” Rubriek 10b bijlage III: “Stadsontwikkelingsprojecten, met inbegrip van de bouw van winkelcentra en parkeerterreinen (projecten die niet onder bijlage II vallen).” Het project beoogt enkel woon(zorg)ontwikkelingen met uitsluiting van de bouw van winkelcentra en parkeerterreinen.


Inle

idin

g

6

Het onderzoek naar de milieueffecten wordt geïntegreerd in de opmaak van een planologisch attest. Hierdoor worden negatieve milieueffecten in de aanvraag zo veel mogelijk vermeden of getemperd en worden eventuele milderende maatregelen opgenomen in die inhoudelijke voorstellen. De screening onderzoekt of het plan of programma aanzienlijke effecten kan hebben op de bestaande situatie voor mens en milieu. Deze screening houdt een beoordeling in aan de hand van de in bijlage I opgesomde criteria van het DABM. De genoemde criteria zijn onderverdeeld in twee categorieën: 1. de kenmerken van de plannen en programma’s; 2. de kenmerken van de effecten en van de gebieden die kunnen worden

beïnvloed (eveneens opgenomen in de Omzendbrief LNE/2007 pg. 17-18).8

De procedure van de screening bestaat uit drie stappen: Een eerste stap bestaat er in om een document op te maken als ‘Verzoek tot Raadpleging.’ Binnen dit document wordt de nodige informatie opgenomen als volgt: 1. inlichtingen en coördinaten van de initiatiefnemer; 2. een beschrijving en verduidelijking van het voorgenomen plan of

programma, en in voorkomend geval van de redelijke alternatieven voor dat plan of voor onderdelen ervan;

3. in voorkomend geval een beoordeling of het voorgenomen plan of programma grens of gewestgrensoverschrijdende aanzienlijke milieueffecten kan hebben;

8 https://emis.vito.be/nl/actuele_wetgeving/1-december-2007-omzendbrief-lne2007

4. een beschrijving en een inschatting van de mogelijke aanzienlijke

milieueffecten van het voorgenomen plan of programma, in voorkomend geval op de gezondheid en veiligheid van de mens, de ruimtelijke ordening, de biodiversiteit, de fauna en flora, de energie- en grondstoffenvoorraden, de bodem, het water, de atmosfeer, de klimatologische factoren, het geluid, het licht, de stoffelijke goederen, het cultureel erfgoed, met inbegrip van het architectonisch en archeologisch erfgoed, het landschap, de mobiliteit, en de samenhang tussen de genoemde factoren;

5. in voorkomend geval alle relevante gegevens met inbegrip van de redenen waarom de initiatiefnemer meent geen plan-MER te moeten opmaken overeenkomstig artikel 4.2.6, §1, 5° van het D.A.B.M.;

6. het verzoek om uiterlijk binnen de 30 dagen na ontvangst van het verzoek tot raadpleging het advies over te maken door betekening of tegen ontvangstbewijs aan de initiatiefnemer.

Het ‘Verzoek tot Raadpleging’ wordt aangeboden aan: 1. de deputatie van de provincie of de deputaties van de provincies, waarop

het voorgenomen plan of programma milieueffecten kan hebben; 2. het college van burgemeester en schepenen van de gemeente of de

colleges van burgemeester en schepenen van de gemeenten, waarop het voorgenomen plan of programma milieueffecten kan hebben;

3. de instanties afhankelijk van de ligging en de mogelijk te verwachten aanzienlijke effecten van het voorgenomen plan of programma op in voorkomend geval de gezondheid en veiligheid van de mens, de ruimtelijke ordening, de biodiversiteit, de fauna en flora, de energie- en grondstoffenvoorraden, de bodem, het water, de atmosfeer, de klimatologische factoren, het geluid, het licht, de stoffelijke goederen, het cultureel erfgoed, met inbegrip van het architectonisch en archeologisch erfgoed, het landschap en de mobiliteit;

4. Andere instanties waarvan de initiatiefnemer het advies nuttig acht;


Inle

idin

g

7

De tweede stap behelst de opmaak van het ‘Onderzoek tot Milieueffectrapportage’. Dit document is een aanpassing en aanvulling van ‘het verzoek tot raadpleging’ op basis van de ingewonnen adviezen. Dit document wordt verzonden aan de dienst m.e.r. Het bevat volgende informatie: 1. Inlichtingen en coördinaten van de initiatiefnemer; 2. Een beschrijving en verduidelijking van het voorgenomen plan of

programma, in voorkomend geval met inbegrip van een afbakening van het gebied waarop het plan of programma betrekking heeft. Hierbij kan onder meer de volgende informatie, voor zover deze reeds beschikbaar is, toegevoegd worden:

uitgangspunten en doelstellingen van het plan of programma met in voorkomend geval de redelijke alternatieven van dat plan of onderdelen ervan;

voorgeschiedenis en eventueel al genomen beslissingen; voor welke activiteiten en/of projecten het plan of

programma het kader kan vormen; interferentie met andere plannen, projecten of activiteiten

binnen of buiten de perimeter van het plan of programma, voor zover in dit stadium al gekend ;

fase van opmaak van het plan of programma; plan of programma- en procesevolutie: mogelijkheid tot

planbijsturingen en mate van flexibiliteit. bijdrage van het plan of programma tot oplossingen van

bestaande milieuproblemen; reeds geraadpleegde studies, bronnen, milieugegevens

….; overzicht van mogelijke milieumaatregelen die vanaf het

beginstadium worden ingecalculeerd; leemten in de kennis volgens het stadium van het plan of

programma-proces;

3. Het verzoek van de initiatiefnemer tot raadpleging van de instanties; 4. In voorkomend geval de gegevens, met de nodige vertaling, die de dienst

Mer nodig heeft voor het aanvangen van de grensoverschrijdende informatie-uitwisseling;

5. De uitgebrachte adviezen door de instanties; 6. Een analyse en motivering door de initiatiefnemer waarom geen plan-

MER nodig is. Dit laatste kan onder meer het geval zijn als: een plan of programma een uitwerking, wijziging, herziening of

voortzetting inhoudt van een plan of programma waarvoor al eerder een plan-MER werd goedgekeurd, en een nieuw plan-MER redelijkerwijze geen nieuwe of bijkomende gegevens betreffende aanzienlijke milieueffecten kan bevatten; of

in het kader van andere rapportages of beoordelingen al een systematische en wetenschappelijke verantwoorde analyse en evaluatie van de te verwachten gevolgen voor mens en milieu werden opgemaakt, die voldoen aan de essentiële kenmerken van een plan-MER.

De derde en laatste stap omvat de beoordeling en beslissing door de dienst-MER waarna uitsluitsel gegeven wordt over een ontheffing van de plicht tot opmaak van een plan-MER. Indien de initiële nota (verzoek tot de raadpleging) op basis van deze adviezen aangepast is, zijn deze aanpassingen en aanvullingen duidelijk herkenbaar ten opzichte van de oorspronkelijke tekst. Aanpassingen en toevoegingen worden opgenomen in blauwe kleur.


Inle

idin

g

8

1.2 Ruimtelijke situering

Sinte Gitter was de eerste kern van het oude Landen. Het plangebied is gelegen net ten westen van het centrum van Landen. De hoeve is gelegen aan het Sint-Gittersplein. Dit plein is verbonden met de Sint-Gertrudisstraat en de Raatshovenstraat. De overdekte archeologische site van de Sint-Gertrudiskerk en twee middeleeuwse motheuvels zijn gelegen in de onmiddellijke omgeving. De omgeving heeft een zeer grote erfgoedwaarde. Figuur 1: Ruimtelijke situering van de hoeve

Bron: google.be/maps

1.3 Doel van het planologisch attest

Het Sinte-Gitterdal en omgeving is een waardevolle en beschermde erfgoedomgeving. Het gebied is planologisch bestemd als parkgebied. In dit gebied is een hoeve met winkel gevestigd. Deze beheerders willen de infrastructuur aanpassen en vernieuwen. De ingreep kadert in de visie over de herwaardering en gewenste ontwikkeling van de omgeving maar kan niet vergund worden omdat de hoeve gelegen is in parkgebied. Een planologisch attest biedt de mogelijkheid om deze ingreep op korte termijn te vergunnen. Het planologisch attest beoogt geen wijziging van de bestemmingen van het gewestplan. De uitbreiding van de gebouwen wordt in het op te stellen ruimtelijk uitvoeringsplan aangeduid met een overdruk. Samen met het uitvoeringsplan wordt een verordening opgesteld.


Inle

idin

g

9

1.4 Beschrijving van mogelijke plan alternatieven

De planopties zijn bestudeerd en vastgelegd in het GRS, het masterplan LandenStad en het beheerplan dat voor de erfgoedsite opgesteld wordt. Het plan kiest voor het clusteren van allerlei constructies en buitenopslag in één nieuw gebouw dat tegen de bestaande loods gebouwd wordt. De activiteiten hebben betrekking op landbouw (veeteelt, handel en hoevetoerisme).

Er is nood aan bijkomende ruimte als alternatief voor om de diverse constructies en buitenopslag in de directe omgeving van de hoeve.

Het verwijderen van de constructies en buitenopslag is noodzakelijk voor de ruimtelijke herwaardering van de omgeving.

De drie activiteiten zijn sterk gebundeld en worden uitgevoerd door hetzelfde personeel. Het ruimtelijk scheiden van de functies is niet vanzelfsprekend.

Omwille van deze redenen is het theoretisch planalternatief praktisch niet realistisch. Eén mogelijk alternatief is aangereikt als onderzoeksoptie in het beheerplan. Het betreft het deels gebruiken van een perceel in het bedrijventerrein aan de overzijde van de vallei. Dit deel zou kunnen gebruikt worden als parkeerterrein en toegang tot de erfgoedomgeving (deel recreatie) Dit alternatief is omwille van de concrete nood (alternatief voor opslag en bestaande constructies), de locatie (geen bundeling van activiteiten) en de bestemming (bedrijventerrein) niet verder onderzocht.

Figuur 2: Mogelijk plan alternatief: behoud van de bestaande juridische situatie

Bron: geopunt.be

Mogelijke ontwikkeling in het bedrijventerrein

Hoeve (landbouw, handel en recreatie


Bes

chrij

ving

refe

rent

iesi

tuat

ie

10

2 Beschrijving van de referentietoestand

Onderstaande tabel reikt de elementen van de bestaande juridische toestand voor het plangebied en de omgeving aan. De vergunningstoestand (stedenbouwkundig en milieu) is opgenomen in tabel 1 en 2.

2.1 Ruimtelijk-planologisch kader

Plan Relevante beleidselementen

Bron: geopunt

Gewestplan Gewestplan 24 Tienen-Landen: goedgekeurd K.B. 24-03-1978 De hoeve is gelegen in parkgebied. Het plangebied wordt omgeven door agrarisch gebied (westen), industriegebied (noorden), woongebied (oosten) en militaire gebieden (zuiden).

Plannen van Aanleg (BPA – RUP) In de onmiddellijke omgeving zijn twee plannen van aanleg opgesteld. BPA De Mot 20/11/1973 BPA Industriezone 2006

Plan Relevante

beleidselementen

Bron: onroerenderfgoed.be

Beschermde monumenten, landschappen en dorpsgezichten In de onmiddellijke omgeving zijn 3 monumenten beschermd. ▪ Resten van vml. Sint-

Gertrudiskerk: 4.01/24059/138.1

▪ Tombe van Pepijn: 4.01/24059/139.1

▪ Heemsberg of Hunsberg: 4.01/24059/151.1

Het plangebied is in de landschapsatlas aangeduid als ▪ Ankerplaats (A20051)

Gitterdal ▪ Traditioneel landschap

Droog Haspengouw

Beschermd landschap Het plangebied is als ‘Domein Gitterdal’ beschermd als cultuurhistorisch landschap. IDnummer: 1260 Startdatum: 1978-04-18Z


Bes

chrij

ving

refe

rent

iesi

tuat

ie

11


Beschermde archeologische zones Het plangebied is als ‘De site van Sinte Gitter ‘ omwille van de cultuurhistorische en de wetenschappelijke waarde als archeologische zone ingeschreven op de lijst van de beschermde archeologische zones Dossiernummer: 4.001/24059/102.1

Bron:geopunt.be

Habitat- en Vogelrichtlijngebieden Het meest nabije Habitatrichtlijngebied “Bossen en kalkgraslanden van Haspengouw “ Gebiedscode: BE2200038 Is gelegen op ca. 10 km

Voorkooprecht

In de directe omgeving van het projectgebied geldt er geen publiek voorkooprecht.

Bodemdecreet De percelen zijn door OVAM niet gekend als mogelijk verontreinigd.


Bron:geopunt.be

VEN gebieden Het meest nabije VEN gebied ‘Het Wissebos’ (Linter) is gelegen op ca.8,3 km

Bron:geopunt.be

Openbare wegen Atlas der Buurtwegen: Buurtweg nr. 2: De Sint-Gertrudisstraat die ter hoogte van het Sinte-Gittersplein overgaat in de Raatshovenstraat. Buurtweg nr. 9: Wingbergstraat en kruist buurtweg nr. 2 ter hoogte van Sinte-Gittersplein. Buurtweg nr. 52: Sinte-Gittersplei, vormt een verbinding tussen buurtwegen nr.2 en nr. 9 Voetweg nr. 41: verbindt buurtweg nr. 2 en de meer zuidelijk gelegen buurtweg nr. 21.


Bes

chrij

ving

refe

rent

iesi

tuat

ie

12

Plan Relevante

beleidselementen

Bron: geopunt.be

Watertoets De weilanden van de hoeve zijn gelegen in mogelijk overstromingsgevoelig gebied De hoeve is niet gelegen in mogelijk overstromingsgevoelig gebied. Het meest nabijgelegen effectief overstromingsgevoelig gebied is gelegen langs de Kalsbergstraat op ca. 650m van het plangebied.


Bes

chrij

ving

refe

rent

iesi

tuat

ie

13

Kaart 1: Bestaande juridische toestand: gewestplan


Bes

chrij

ving

refe

rent

iesi

tuat

ie

14

Kaart 2: Bestaande juridische toestand: kadastrale percelen (1/2.500)

Bron: http://ccff02.minfin.fgov.be/cadgisweb


Bes

chrij

ving

refe

rent

iesi

tuat

ie

15

2.2 Vergunningstoestand van gebouwen en constructies

Het aanbieden van een correct en volledig inzicht in de vergunningstoestand van de aanwezige gebouwen en constructies is niet eenvoudig. De historische hoeve is in verschillende fases gesloopt en heropgebouwd. Ingrepen uitgevoerd voor 1962 (wet op de stedenbouw) worden als vergund geacht. Er bestaan geen gedetailleerde plannen uit die periode. In het vergunningregister van de stad Landen zijn volgende vergunningen opgenomen: Tabel 1: Gekende stedenbouwkundige vergunningen (vergunningenregister)

datum dossiernr. omschrijving 06/06/2017 4.002/24059/117.5 Aanleg zomerweide voor kinderboerderij

en blotevoetenpad 20/05/2014 2013/BA/3201 Afbraak van verscheidene loodsen en

bouwen nieuwe landbouwloods 27/02/2007 2006/GO/2825 Functiewijziging van landbouwbedrijf

naar landbouwbedrijf met verkoop van zelf geproduceerde hoeveproducten en dierenvoeders

03/07/2003 2003/BA/1906 Renovatie van bestaande stallingen 22/07/1964 1964/BA1/21 Bouw van een landbouwloods Tabel 2: Gekende milieuvergunningen

datum dossiernr. omschrijving 09/11/2017 2017/752.2/147 Veeteeltbedrijf - dierenhandelszaak -

kinderboerderij 22/03/2013 2013/752.2/131 Uitbating van een rundveebedrijf met

toebehoren

Figuur 3: vergunning handelsruimten


Bes

chrij

ving

refe

rent

iesi

tuat

ie

16

Figuur 4: Handelsruimte in de nieuwe loods (niet vergund)

De nieuwe loods wordt deels gebruikt als handelsruimte. De ruimte beslaat een oppervlakte van 288m². De overige ruimte op het gelijkvloers wordt gebruikt voor het plaatsen van landbouwtoestellen en -voertuigen. De tussenvloeren worden gebruikt voor het opslaan van stro en hooi. De handelsruimte in de nieuwe loods is niet vergund.


Bes

chrij

ving

refe

rent

iesi

tuat

ie

17

2.3 Bestaande feitelijke toestand

De ruimtelijke structuur van de omgeving is steeds bepaald door het onderscheid tussen de hoger gelegen gronden en de natte beekvallei. Nabij de ‘Tombe van Pepijn’ was vroeger de bron van de Sint-Geertruidenbornbeek. Vanaf 1970 nam de bebouwing en de verharding in de omgeving sterk toe. Eerst (vanaf 1980) werd het bedrijventerrein Roosveld aangelegd. Nadien (omstreeks 2000) werd de woonwijk ‘De Mot’ (Sint-Beggastraat) ontwikkeld. Omwille van de toenemende verharding, de toenemende bebouwing, de afwatering en het toenemend grondwatergebruik (bedrijventerrein) werd de bron niet langer gevoed. De bron en vroegere beek zijn nog herkenbaar in het landschap maar niet langer watervoerend. De beekvallei is nog steeds vooral in gebruik als weiland. De historisch kenmerkende lineaire landschapselementen langs de perceelsgrenzen zijn bijna helemaal verdwenen. Er resten slechts een paar relicten. De perceelsstructuur wordt bepaald door smalle percelen die dwars op deze waterloop zijn georiënteerd is hierdoor nog nauwelijks herkenbaar. Beide mottes zijn herkenbaar in het landschap aan de beplanting. De site van de kerk is omgeven door beplanting. De structuur van de omgeving wordt bepaald door de motte, de Sint-Gertrudisstraat, het Sint-Gittersplein en de voetwegen door het gebied. Deze structuur is eeuwenoud. De huidige perceelstructuur vertoont zeer sterke gelijkenissen met de perceelstructuur uit het midden van de 19de eeuw.

Figuur 5: Percelen en bestaande lineaire kleine landschapselementen

Bron: geopunt.be

Figuur 6: Lineaire kleine landschapselementen (luchtfoto 1948)

Bron: www.cartesius.be


Bes

chrij

ving

refe

rent

iesi

tuat

ie

18

Kenmerkende landschapselementen voor de omgeving van de hoeve zijn: ▪ Het reliëf van de beekvallei met de twee beboste mottes ▪ Het driehoekig plein met de linde. ▪ De waterput aan het plein. ▪ De voetweg naar de ‘Tombe van Pepijn.’ De hoevegebouwen zijn samengesteld uit een cluster van eenheden die organisch gegroeid zijn. De structuur van de gebouwen die rond een binnenkoer gegroepeerd zijn, is nog herkenbaar. Langs het Sint-Gittersplein worden de gebouwen bepaald door kleinschaligheid en verscheidenheid. De nieuwe loods wordt bepaald door een strakke vormgeving. De binnenkoer van de hoeve is overdekt. Geen enkele van de bestaande gebouwen en constructies hebben een bouwkundige waarde. De binnenkoer en de loods ten oosten van de binnenkoer wordt gebruikt als handelruimte. De totale vloeroppervlakte van de handel beslaat ca. 400m². De handel is beperkt tot producten voor dier en tuin. Omwille van het reliëf is de nieuwe loods langs de westzijde (richting motte van Pepijn en de ruïne van de Sint-Gertrudiskerk) deels verzonken in het landschap.

Figuur 7: Kleinschalige gebouwen aan het Sint-Gittersplein

Figuur 8: Strakke vormgeving van de loods


Bes

chrij

ving

refe

rent

iesi

tuat

ie

19

Figuur 9: Nieuwe verharding voor de loods (zicht naar het noorden)

Figuur 10: Nieuw loods en afdak voor (zicht naar het oosten)

Figuur 11: Diverse kleinere constructies rond de gebouwen

Figuur 12: Oude waterput en pad naar de kerkruïne


Bes

chrij

ving

refe

rent

iesi

tuat

ie

20

Kaart 3: Bestaande feitelijke toestand: Topografische kaart

Bron: www.ngi.be


Bes

chrij

ving

refe

rent

iesi

tuat

ie

21

Kaart 4: Bestaande feitelijke toestand: Orthofoto

Bron: geopunt.be


Bes

chrij

ving

refe

rent

iesi

tuat

ie

22

2.4 Recente ontwikkelingen

De wijziging van louter agrarische activiteit naar een landbouwbedrijf met winkel in gericht op dier en tuin in het midden van de jaren ’90 had slechts een geringe impact op het ruimtelijk functioneren en het ruimtelijk beeld van de omgeving. De agrarische activiteiten blijven immers dominant. De ruimtelijke impact van de winkel is beperkt. Het parkeerterrein biedt slechts plaats aan enkele wagens. De dynamiek is beperkt en de activiteiten zijn deel van een gebouwencluster die ruimtelijk goed afgeschermd is van de erfgoedsite. De geleidelijke ontwikkeling van hoeve- en plattelandstoerisme is eveneens gericht op een beperkte dynamiek. De ruimte is vooral ingericht voor het ontvangen van of groepen. De accommodatie wordt aangeboden in tijdelijke constructies aan de oostzijde van de nieuwe loods. Het blotevoetenpad leidt bezoekers via de kinderboerderij naar de vallei en de twee mottes. De niet–agrarische activiteiten leiden tot een permanente aanwezigheid en een relatief beperkte dynamiek. Het aantal bezoekers in de handelszaak varieert sterk van dag en seizoen. Op rustige dagen is het aantal bezoekers beperkt. Dit geldt ook voor de kinderboerderij en het blotevoetenpad. Deze functies worden vooral in de zomermaanden door groepen bezocht. De groepen combineren het bezoek aan de hoeve en beekvallei veelal met een bezoek aan de kerksite. Op zonnige dagen in de zomermaanden kan het aantal bezoekers oplopen tot meer dan 100 per dag. De impact van deze activiteiten op de omgeving zijn beperkt

Door de recente investeringen en de verbreding van de activiteiten van het landbouwbedrijf is het beeld van de hoeve sterk gewijzigd. De nieuwe loods biedt ruimte voor de stallen en opslag. Het amalgaam van constructies en buitenopslag werd gesaneerd en gebundeld in het nieuwe gebouw. De omgeving van de hoevegebouwen is daardoor meer geordend. Anderzijds fragmenteert de nieuwe kinderboerderij het traditionele beeld van de weilanden aan de oostzijde van de hoeve.9 Door de schaalvergroting is het aantal traditionele perceelsscheidingen sterk afgenomen.

9 In het beheerplan en inrichtingsvoorstel wordt voorgesteld om de structuur van de kinderboerderij te richten op de historische percelering en deze te behouden en te herstellen


Bes

chrij

ving

refe

rent

iesi

tuat

ie

23

2.5 Bestaande ruimtelijke structuur

Het reliëf van de omgeving is duidelijk waarneembaar op kaart van het digitaal hoogtemodel. Het hoogteverschil verplaatst zich van oost naar west. De omgeving van de motte ligt duidelijk lager dan de omliggende gronden. Vanaf de motte neemt de hoogte naar het westen relatief snel toe. De noordelijke grens van het dal gevormd wordt gevormd door een circa twee meter hoge steilrand. Het reliëf in het zuiden verloopt meer geleidelijk. De bron in de vallei is opgedroogd. De vallei is sterk verdroogd. Er loopt geen gracht meer in de vallei. Verspreid in het dal wijzen graften op de vroegere beplanting op perceelsgrenzen. De onverharde Sint-Gertrudisstraat vormt de verbinding tussen het Sinte-Gitterplein en het centrum van Landen. De holle weg wordt vooral door landbouwers gebruikt. Ook het pad tussen kerksite en ‘Tombe van Pepijn’ en het pad richting de hoeve, liggen lager dan de omliggende percelen. Mogelijk zijn deze paden aangelegd in de bedding van de (droge) gracht rond het neerhof van de motte. De niet-bebouwde omgeving kan opgedeeld worden in grasland, (restanten van) bomenrijen en hagen, houtkanten en solitaire bomen. De solitaire bomen in het dal zijn waarschijnlijk restanten van (knot)bomenrijen. De tamme kastanje ten noorden van de hoeve is duidelijk herkenbaar op de luchtfoto uit 1948. De lindes op de top van de motte en op het plein nemen zijn beeldbepalend. De kerksite wordt gedomineerd door een treurwilg.

De hoeve bestaat uit verschillende gebouwen. Het oudste gebouw staat aan het plein. Het gebouw heeft een rood zadeldak met rode pannen. Aan de zijde van het plein heeft het gebouw twee raamopeningen. Aan de oostzijde is een recenter woning tegen dit volume gebouwd. In het westen wordt het hoevecomplex begrensd door een stal. In 2014 werd de een grote loods bijgebouwd. Tussen het woonhuis en de loods bevindt zich een overdekt erf. De loods en het erf worden gebruikt als winkelruimte. Opvallend is ook de waterput, de trap en het pad naar de kerksite en de constructies aan de zuidzijde van het Gitterplein. Het Sinte-Gitterplein is verhard met asfalt. Centraal op het plein staat een linde


Bes

chrij

ving

pro

ject

voor

stel

24

3 Beschrijving projectvoorstel

3.1 Visie en doelstellingen

Het behoud en het verder verbreden van de landbouwactiviteiten biedt garanties voor het verantwoord beheren van de omgeving en het ontsluiten en herwaarderen van het erfgoed. Het behoud van het weiland in de beekvallei biedt de beste garanteis voor het niet verder aantasten van het archeologisch archief en het bewaren en herstellen van het historische landschap (graften, grachten, motte). Het verbreden van de landbouwactiviteiten versterkt het toeristisch-recreatief aanbod. Geschiedenis en landschap worden aangevuld met bijkomende belevingselementen en er wordt een onthaal voor bezoekers en recreanten aangeboden met ruimte voor verpozen en genieten (terras met drank, hoeveproducten) bijkomende beleving (blotevoetenpad, kinderboerderij) en toeritisch-recreatieve basisinfrastructuur (parkeerterrein, informatie, sanitair,…). Deze maatregelen kunnen tevens een bijdrage leveren in het realiseren van een aantal doelstellingen met betrekking tot de toeristisch-recreatieve en landschapsontwikkeling in Gittervallei en omgeving. De visie wordt geconcretiseerd in een aantal ruimtelijke doelstellingen.

3.1.1 Respecten en herwaarderen van het erfgoed

Het aanpassen en uitbreiden van bebouwing en verharding kan enkel opgevat worden wanneer het erfgoed bewaard of gerespecteerd wordt. Het archeologisch archief wordt maximaal beschermd.

3.1.2 Herwaarderen van het landschap

De hoeve is organisch gegroeid. De ruimte rond de hoeve werd gebruikt voor het optrekken van al dan niet tijdelijke constructies en opslag. De ruimte wordt geherwaardeerd. De ruimtebehoefte wordt gebundeld in een nieuwe loods. Een nieuwe ordening kiest voor een zuinig ruimtegebruik en een toegevoegde landschappelijke waarde. Historische landschapselementen worden behouden, geaccentueerd of hersteld.

3.1.3 Ruimte voor recreatie

Het beheerplan beklemtoont het belang van beleving. Het hoevetoerisme kan een aanvulling vormen om een louter erfgoedaanbod. De historische locatie van de hoeve, de directe zichtlijnen en het netwerk van trage wegen zijn troeven voor een onthaal met een aanbod gericht op verpozen en genieten.

3.1.4 Ruimte voor water

De bron en beek zijn niet meer watervoerend. De bergingscapaciteit van de vallei kan hersteld worden door het afleiden van hemelwater van de omliggende percelen. Het profiel van de historische Sint-Gertrudisbeek kan hersteld worden.


Bes

chrij

ving

pro

ject

voor

stel

25

3.2 Ruimtelijke concepten

Bundelen van constructies en opslag in een nieuwe loods De verschillende vrijstaande constructies rond de hoevegebouwen worden gesloopt. Een nieuwe loods biedt voldoende ruimte voor alle ruimtebehoefte

Ruimte voor recreatie De ruimte voor recreatie (onthaal, terras, sanitair, …) is opgevat in voorlopige constructies naast de loods. Deze constructies worden geïntegreerd in de nieuwe loods. De recreatieve functies zijn gericht naar de vallei.

Landschap herwaarderen Het historische en natuurlijke landschap wordt geherwaardeerd. ▪ Het historisch weiland

beschermd het bodemarchief

▪ De mottes worden beschermd tegen erosie

▪ Graften worden beschermd en hersteld

▪ De historische aanplantingen op de perceelsgrenzen wordt hersteld

▪ De historische grachten worden visueel opnieuw herkenbaar

▪ De loop van de Sint-Geertruidenbornbeek wordt hersteld

▪ Paden rond en in de vallei bieden ruimte voor verkenning en beleving


Bes

chrij

ving

pro

ject

voor

stel

26

3.3 Gewenste ruimtelijke structuur

Figuur 13: Gewenste ruimtelijke structuur

De structuurschets bundelt de conceptelementen. Kenmerkend zijn: 1. Bundelen van vrijstaande constructies en opslag in één gebouw 2. Herstel van het landschap door het aanplanten van lineaire

landschapselementen op de perceelsgrenzen 3. Herstel van de loop van de Sint-Geertruidenbornbeek 4. Ruimte voor recreatie en beleving 5. Uitbouwen van een fijnmazig netwerk van trage wegen


Bes

chrij

ving

pro

ject

voor

stel

27

3.4 Inrichtingschets

Figuur 14: Inrichtingsschets

Deze schets is louter suggestief

De nieuwe loods heeft een totale oppervlakte van 1.232m². De loods wordt tegen de bestaande loods gebouwd. De oppervlakte die door de nieuwbouw ingenomen wordt, is in de bestaande feitelijke toestand deels verhard (ca. 15%), deels ingenomen door constructies (berging, container) en opslag (allerlei materiaal, hooi, landbouwmachines (ca. 20%).


Bes

chrij

ving

pro

ject

voor

stel

28

Figuur 15: Referentiebeelden voor het nieuwe gebouw

Bekleding van de gevels van de nieuwe loods in hout (bestaande loods) De wijzigingen die door het planologisch attest gevraagd worden zijn beperkt tot:

1. de bouw van de nieuwe loods (ca. 20x45m of 900m²) 2. het opruimen van allerlei vrijstaande constructies en

verhardingen rond de bestaande gebouwen 3. het vergunnen van de handelsactiviteit in de bestaande

gebouwen.

Omwille van de omgeving (landschap en erfgoed) wordt voorgesteld om de bestemming parkgebied te detailleren waardoor de bestaande activiteiten vergund kunnen worden en de loods mits naleving van een aantal voorwaarden gebouwd kan worden. In navolging van andere recente ruimtelijke uitvoeringsplannen kan de bestemming mogelijk aangeduid worden als ‘waardevol cultuurlandschap.’

Referentiebeeld houten loods met dienstruimten


Bes

chrij

ving

van

de

effe

cten

29

4 Beschrijving van de effecten

Bij de beoordeling van de effecten wordt gebruik gemaakt van onderstaand beoordelingsschema:

Effectenbeoordeling Positief Neutraal Negatief Sterk +3 0 -3 Matig +2 0 -2 Gering +1 0 -1

Tijdelijke effecten hebben betrekking op:

▪ Stabiliteitseffecten als gevolg van bemaling; ▪ Geluidshinder en rustverstoring tijdens de werken; ▪ Wijziging perceptieve kenmerken en wijziging

belevingskenmerken tijdens de werken; ▪ Verkeerstoename tijdens de werken.


Bes

chrij

ving

van

de

effe

cten

30

4.1 Bodem

De bodemkaart duidt de bodemsamenstelling aan. ▪ In het Gitterdal

o Sterk vergraven gronden o Kunstmatige gronden

▪ Op de helling naar de Sint-Gertrudisstraat: o Droge leembodem met textuur B horizont o Drainageklasse_code: b o Drainageklasse droog, niet gleyig o Textuurklasse: leem o Profielontwikkelingsgroep: met textuur B horizont of met weinig

duidelijke kleur B horizont o De serie Aba ontwikkeld in het Pleistocene loessdek vertoont

onder de A horizont een aan klei en sesquioxiden aangerijkte textuur B horizont. De bouwvoor is een donkerbruin, homogeen humushoudend leem. De bodems vertonen geen watergebrek en geen wateroverlast dank zij de gunstige drainage en het hoog waterbergend vermogen. Substraatseries zijn evenwel gevoeliger voor droogte, te meer daar ze dikwijls op hellingen met snelle oppervlakkige ontwatering liggen. De Aba gronden zijn zeer geschikt voor veeleisende teelten (tarwe, gerst, luzerne, suikerbieten); ze komen in aanmerking voor fruitteelt (appel, peer, kers). Op sterk hellende terreinen dienen voorzorgsmaatregelen tegen de erosie genomen te worden.

Figuur 16: Bodemkaart plangebied

Bron: www.geopunt.be


Bes

chrij

ving

van

de

effe

cten

31

Het plangebied is gelegen in de leemstreek. De bodem wordt gekenmerkt door droge en natte leembodems. Door de geplande ruimtelijke ontwikkeling wordt het gebruik van bestendigd. Het sterk antropogene deel wordt bestendigd. Constructies en opslag die verder verwijderd zijn van de hoevegouwen worden opgeruimd. De door OVAM uitgereikte bodemattesten duiden aan dat er geen gekende bodemverontreiniging is. De boogde werkzaamheden zijn beperkt tot het bouwen van een nieuwe loods tegen de bestaande loods. Een deel van de grondoppervlakte is al verhard (ca. 15%) of ingenomen door constructies en opslag (ca. 20%). Er worden geen bijkomende niet-bebouwde percelen aangesneden. Er bestaat geen gevaar voor aantasting van de bodem door gevaarlijke stoffen. Door de herontwikkeling wijzigt het bodemvochtregime niet. De nieuwe bebouwing en verharding gecompenseerd door verwijderen van opslag en constructies en het afleiden van het hemelwater naar de poel in de vallei met doel deze opnieuw te vernatten.

Figuur 17: Inplanting nieuwe loods

Conclusie discipline bodem De ontwikkeling van het plangebied leidt tot een relatief beperkte niet tot een toenemende verharding en bebouwing. De open ruimte wordt behouden. De beoogde projectdoelstellingen hebben geen negatieve effecten op de bodem. De effecten zijn gering negatief: (-1)


Bes

chrij

ving

van

de

effe

cten

32

4.2 Water (gronden oppervlaktewater)

Het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. Hierin wordt gesteld dat er geen schadelijk effect mag ontstaan of zoveel mogelijk wordt beperkt en, indien dit niet mogelijk is, dat het schadelijk effect wordt hersteld of, in de gevallen van de vermindering van de infiltratie van hemelwater of de vermindering van ruimte voor het watersysteem, gecompenseerd. Een schadelijk effect wordt gedefinieerd als: "ieder betekenisvol nadelig effect op het milieu dat voortvloeit uit een verandering van de toestand van watersystemen of bestanddelen ervan die wordt teweeggebracht door een menselijke activiteit; die effecten omvatten mede effecten op de gezondheid van de mens en de veiligheid van de vergunde of vergund geachte woningen en bedrijfsgebouwen, gelegen buiten overstromingsgebieden, op het duurzaam gebruik van water door de mens, op de fauna, de flora, de bodem, de lucht, het water, het klimaat, het landschap en het onroerend erfgoed, alsmede de samenhang tussen een of meer van deze elementen".10 De watertoets geeft uitvoering aan het principe van de integratie van integraal waterbeleid bij de vergunningverlening. Overeenkomstig het Decreet Integraal Waterbeleid dienen overheden bij het verlenen van een vergunning telkens te onderzoeken of de betrokken activiteit een schadelijk effect op het watersysteem kan doen ontstaan dat vermijdbaar is. Gedetailleerde regels aan de hand waarvan wordt vastgesteld of handelingen of activiteiten een schadelijk effect veroorzaken, zijn nog niet voorhanden. De uitvoering van deze watertoets gebeurde dan ook op basis van de bestaande voorschriften en codes van goede praktijk.

10 Decreet van 18 juli 2003

De uitvoering van de watertoets gebeurt op basis van de projectgegevens zoals deze tot op heden beschikbaar zijn. De beoordeling gebeurt op basis van ingreepgroepen (en ermee samenhangende effectgroepen) die in functie van de aard van de projectingreep als een mogelijk knelpunt worden beschouwd:

Hellingenkaart

Niet gelegen op een helling


Bes

chrij

ving

van

de

effe

cten

33

Erosiegevoelige gebieden

Niet gelegen in erosiegvoelige gebied

Winterbedkaart

Niet gelegen in een winterbed van een

beek

Overstromingsgevoelige gebieden

Niet gelegen in overstromings-gevoelig gebied

Infiltratiegevoelige gebieden

Niet gelegen in infiltratiegevoelig gebied


Bes

chrij

ving

van

de

effe

cten

34

Grondwaterstromingsgevoelige gebieden

Niet gelegen in grondwater-stromingsgevoelige gebieden

Van nature overstroombare gebieden

Niet gelegen in van nature

overstroombare gebieden

Recent overstroomde gebieden

Niet gelegen in recent

overstroomde gebieden

Risicozones voor overstroming

Niet gelegen in een risicozone voor

overstroming


Bes

chrij

ving

van

de

effe

cten

35

Conclusies watertoets Uit deze cartografische analyse blijkt dat het voorgestelde ontwikkeling niet leidt tot een schadevol effect of een verandering van de toestand van watersystemen of bestanddelen van watersystemen. Het grondwater en de waterkwaliteit worden niet bedreigd. Er wordt geen grondwater opgepompt, het huishoudelijk afvalwater wordt afgeleid naar de riolering. De gier van de runderen en kleinvee wordt opgevangen en afgevoerd. Niettemin is het omwille van het integraal waterbeleid wenselijk om

▪ Het regenwater van alle gebouwen en verharde terreinen maximaal op te vangen;

▪ Het regenwater op een natuurlijke wijze af te leiden en/of te laten infiltreren in de bodem;

Volgende aandachtspunten worden aangereikt:

1 Verhardingen worden zoveel mogelijk voorzien in waterdoorlatende materialen;

2 Er wordt gebruik gemaakt de natuurlijke omgeving om water te laten infiltreren en bufferen;

3 Omdat er voldoende ruimte is voor buffering en infiltratie mag het hemelwater van daken en verharde oppervlakten niet afgeleid worden naar de riolering. Er moet voldoende ruimte voorzien worden om het hemelwater te laten infiltreren. Voor infiltratiemaatregelen moet er steeds gekozen worden voor de aanleg in open waterstructuren zoals grachten of vijvers;

4 De dimensionering van infiltratiecapaciteit wordt berekend op basis van infiltratieproeven.

Door de opname van deze aandachtspunten in het ontwerp veroorzaken de beoogde projectdoelstellingen geen negatieve effecten op de waterhuishouding. Het hemelwater wordt afgeleid naar de vallei waardoor die opnieuw kan vernatten. De effecten zijn gering negatief: (-1)


Bes

chrij

ving

van

de

effe

cten

36

4.3 Biodiversiteit

De biologische waarde van de houtkant in de holle weg van de Sint-Gertrudisstraat is aangeduid als biologisch zeer waardevol. De inventarisatie is echter uitgevoerd in 1999. Sindsdien is de houtkant sterk verdund en bijna verdwenen. Holle wegen hebben echter steeds een sterk potentieel voor natuurontwikkeling. Het grasland in de vallei is aangeduid als biologisch waardevol. Het betreft een soortenrijk permanent cultuurgrasland met een uitgesproken microreliëf. Belangrijke elementen zijn de taluds (graften) en de bomenrijen met dominantie van es, wilg, eik en populier. De meest nabije bijzondere beschermingsgebieden zijn op erg ruime afstand gelegen (>10 km). Figuur 18: Afstand tot de bijzondere beschermingsgebieden

Bron: geopunt.be

Figuur 19: Biologische waarderingskaart

Bron: geopunt.be

Conclusie discipline fauna en flora De omgeving is biologisch waardevol.

1. De uitbreiding van de bebouwing en verharding is beperkt en geclusterd met de bestaande gebouwen. De uitbreiding is net niet gelegen in het als biologisch waardevol gebied aangeduid gebied.

2. Er ontstaan geen betekenisvolle negatieve effecten. Een belangrijk aantal doelstellingen voor natuur- en landschapsontwikkeling worden gerealiseerd (opruimen constructies en opslag, herstel kleine landschapselementen, bescherming graften, verhogen van de toegankelijkheid van het gebied)

De effecten zijn gering negatief: (-1)


Bes

chrij

ving

van

de

effe

cten

37

4.4 Landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie

De omgeving is een zeer waardevolle omgeving met betrekking tot landschap, erfgoed en archeologie (motte en omgeving). Het valleilandschap wordt gekenmerkt door graften en historisch stabiele percelering. De beperkte ontwikkeling bedreigen de relictwaarden niet. De beeld- en belevingskwaliteit van de omgeving van de mottes en de kerkruïne wordt verhoogd. De historische percelering blijft behouden, de relicten (graften hagen, houtkanten) worden behouden en geherwaardeerd. De impact op het archeologisch archief is beperkt omdat de bijkomende bebouwing gesitueerd is in een omgeving die reeds aangetast is. De fundering voor de betonverharding van de nieuwe loods wordt minder diep uitgegraven dan de door het ploegen verstoorde bodemlaag. De impact van het project op de nabijheid van de vroegere gracht van het neerhof wordt onderzocht in een archeologisch onderzoek. Dit onderzoek zal de randvoorwaarden voor ontwikkeling bepalen. Conclusie discipline landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie Het streven van het herwaarderen van het open valleilandschap in de onmiddellijke omgeving van de mottes is waardevol. De losse constructies en opslag in open lucht worden alle opgenomen in het nieuwe gebouw. Het herwaarderen van het open landschap (opruimen opslag en constructies, herwaarderen kleine landschapselementen, beschermen van graften, voorkomen van erosie van de motte) nabij de motte is vanuit archeologische en landschappelijke overwegingen positief. De bodem in de onmiddellijke omgeving van de bestaande loods is al verstoord. De effecten op het archeologisch archief zijn matig en worden gemilderd door het archeologisch vooronderzoek. De effecten zijn matig negatief: (-2)

Figuur 20: Beschermd cultuurhistorisch landschap Domein Gitterdal

Figuur 21: Ligging van de mottegrachten

Bron: Beheerplan Gitterdal, versie 03/2016


Bes

chrij

ving

van

de

effe

cten

38

4.5 Mens (mobiliteit - sociaal organisatorische aspecten)

Het projectvoorstel streeft naar een zuinig ruimtegebruik. Er worden geen nieuwe onzekerheden gecreëerd. De aanbouw van een nieuwe loods tegen een bestaand gebouw geniet ruimtelijk de voorkeur op het behoud van de vrijstaande constructies en opslag rond de hoevegebouwen De beeldkwaliteit van de omgeving neemt niet af. Waardevolle perspectieven en kleine landschapselementen (hagen en houtwallen) worden behouden. De ontwikkeling respecteert het historische en landelijke karakter van de omgeving en biedt hefbomen voor de ruimtelijke herwaardering van de beekvallei en het versterken van de beleving van het archeologisch park. Het plan creëert ruimte voor toeristisch-recreatief onthaal (onthaal, belevingspad, terras, zichtpunten,…). De ontwikkeling leidt niet tot bijkomende significante verkeersstromen. Het parkeerterrein aan het Sint-Gitterplein is voldoende groot. De beeldkwaliteit van de omgevingen neemt toe. Waardevolle relaties en landschapstructuren worden zoveel behouden. Het netwerk van voetpaden wordt versterkt.

Er is een Sevesobedrijf gelegen binnen een straal van 2 km. Er wordt een advies gevraagd aan de dienst RVR. Figuur 22: Seveso bedrijf in de omgeving

Bron: https://www.lne.be/seveso-kaart-vlaanderen


Bes

chrij

ving

van

de

effe

cten

39

Conclusie discipline mens (mobiliteit en sociaal organisatorische aspecten) De te verwachten mobiliteitseffecten zijn beperkt. De nieuwe loods leidt niet tot een wijziging van mobiliteit die gegenereerd wordt door de landbouw- of handelsactiviteit. De ruimte voor landbouw neemt niet toe mar wordt herschikt. De ruimte voor handelsactiviteiten wijzigt niet. In de nieuwe loods worden ook de constructies eigen aan het hoevetoerisme geïntegreerd (container met sanitaire voorzieningen, afdak met terras, speeltuigen voor kinderen,…). Deze ruimtelijke herwaardering kan leiden tot bijkomende bezoekers. Het aantal bezoekers is echter beperkt. Uitzonderlijk bezoeken groepen met bus (schoolklas, verenigingen) de kinderboerderij en het blotevoetenpad. Er is een wisselwerking tussen de bezoekers van de erfgoedsite en de bezoekers van de kinderboerderij. Het parkeerterrein op het plein voor de boerderij biedt slechts ruimte voor enkele voertuigen en wordt ook gebruikt voor de bezoekers aan de handelszaak. De capaciteit van dit parkeerterrein is voldoende. Het aantal groepsbezoeken en individuele bezoekers is beperkt. De impact op het wegennet niet meetbaar. Er zijn voldoende verbindingen om het valleigebied met de fiets of te voet te verkennen. Door de nabijheid van het centrum en de goede bereikbaarheid van het openbaar vervoer worden belangrijke voorwaarden voor het beperken van de automobiliteit gecreëerd. Het opgestelde beheerplan heeft de parkeercapaciteit berekend en parkeerplaatsen aangeduid. Het bestaande parkeerterrein aan de kerkruïne heeft een zeer beperkte bezettingsgraad.

De ontwikkelingen versterken de beeld- en belevingswaarde en bieden garanties voor de gewenste ruimtelijke herwaardering en de ontsluiting van het valleigebied. De ruimte inname van de nieuwe loods wordt gecompenseerd door het verwijderen van vrijstaande constructies en opslag in open lucht. De effecten zijn gering negatief: (-1)


Bes

chrij

ving

van

de

effe

cten

40

4.6 Lucht

Het plan heeft betrekking op relatief kleinschalige ontwikkeling. De mogelijke effecten op de luchtkwaliteit zijn beperkt tot de uitstoot van verwarmingstoestellen en van de voertuigen. De automobiliteit neemt in zeer beperkte mate toe. Door de beperkte omvang van de ruimten in die nieuwe loods die verwarmt worden en de efficiënte van de verwarmingssystemen is de impact van de verwarming van de gebouwen op de luchtkwaliteit beperkt. De globale uitstoot zal door de reorganisatie en de nieuwe technieken beperkt worden. Dit leidt tot een dalend energieverbruik en een daling van de uitstoot. Deze effecten zijn op niveau van de omgeving beperkt. Conclusie discipline lucht De te verwachten effecten voor de discipline lucht zijn erg beperkt. Door de clustering van de gebouwen en de vernieuwing van de verwarmingssystemen wordt het energiegebruik beperkt. De uitstoot vermindert. De effecten zijn gering negatief: (-1)

4.7 Geluid

De beperkte toename in de automobiliteit leidt tot een beperkte toename van de geluidsproductie. De impact van de wijziging op geluid is gelet op de beperkte snelheid en de zeer beperkte verkeersintensiteit. Het parkeerterrein is aan de rand van de beekvallei gelegen. Conclusie discipline geluid De te verwachten effecten voor de discipline geluid zijn beperkt, de impact op de omgeving is gering. De effecten zijn gering negatief: (-1)


Toet

sen

van

pass

ende

beo

orde

ling

41

5 Toetsing of een passende beoordeling relevant is

De afstand tussen het projectgebied en het meest nabije Habitatrichtlijngebied bedraagt ca. 10 km. De zeer beperkte ontwikkeling heeft schaadt de instandhoudingsdoelstellingen niet. Figuur 23: Een erg ruime afstand tot de bijzondere beschermingsgebieden

Bron: geopunt.be

De beoogde ontwikkeling bedreigt de beschermde soorten niet omwille van:

▪ de schaal van de beoogde ontwikkeling; ▪ de afstand tot het meest nabije bijzondere

beschermingsgebied; Omwille van deze redenen zijn er helemaal geen significante aantasting van de natuurlijke kenmerken van het habitatrichtlijngebied te verwachten. Er moet geen passende beoordeling opgemaakt worden. De ontwikkeling van het plangebied heeft geen betekenisvolle negatieve impact op fauna en flora.


Toet

sen

van

gren

sove

rsch

rijde

nde

effe

cten

42

6 Toetsen mogelijke grensoverschrijdende effecten

Het project beoogt kleinschalige lokale ontwikkeling. Er wordt gekozen voor inbreiding en een zuinig ruimtegebruik door het clusteren van gebouwen. De open ruimte wordt behouden en geherwaardeerd. De nieuwe bebouwing is beperkt in schaal en omvang en wordt gerealiseerd in omgeving die al aangetast is. Het project heeft een beperkte omvang. De ingreep leidt mogelijk tot een beperkte maar aanvaardbare verhoging van de automobiliteit. Er zijn geen grensoverschrijdende effecten.


Mot

ivat

ie w

aaro

m g

een

plan

-ME

R m

oet w

orde

n op

gem

aakt

43

7 Motivatie waarom geen plan-MER opgemaakt moet worden

Het project beantwoordt aan de voorwaarden van art. 4.1.1 § 1 van DABM (decretale grond, opgesteld en vastgesteld door een overheidsinstantie). Het vormt ook het kader voor de toekenning van vergunningen voor projecten. Daarmee voldoet dit planologisch attest aan de eerste twee voorwaarden voor plan-m.e.r.-plichtigheid. Het project is niet van rechtswege MER-plichtig daar: Het geen kader vormt voor project-m.e.r.-plichtige activiteiten, zoals

bepaald in bijlage I, II en III van het BVR van 10/12/2004; Het gericht is op het regelen van het gebruik van een klein gebied op

lokaal niveau en heeft betrekking op een kleine wijziging; Er geen Passende Beoordeling vereist is. Het project laat door zijn beperkte omvang en door de aard van de functies geen bijlage I-projecten, bijlage II of bijlage III-projecten toe. De wijzigingen in de bebouwing en verharding en de milieueffecten van deze ontwikkeling zijn relatief beperkt. Het project. wijzigt bestemmingen kiest voor het clusteren van constructies en opslag in één nieuw gebouw dat tegen een bestaand gebouw ingeplant wordt. Het plan herwaardeert het landschap en biedt kansen voor de verdere ontsluiting van de erfgoedomgeving.

Hoo

fdst

uk 8

: Res

ulta

ten

van

het v

erzo

ek to

t raa

dple

ging

44

8 Resultaten van het verzoek tot raadpleging

8.1 Adviesvragen

De dienst milieueffectenrapportage duidde in het schrijven van 11 november 2017 de instanties aan die voor advies gevraagd moeten worden. Deze instanties zijn aangeschreven op 13 april 2015. De toelichtingsnota van het RUP, het grafisch plan en het verzoek tot raadpleging waren bijlagen bij dit schrijven. Tabel 3: Aangeschreven instanties Gemeente Landen Stationsstraat 29

- 3400 Landen [email protected]

Provinciebestuur Vlaams-Brabant

Provincieplein 1 3010 Leuven

[email protected]

Ruimte Vlaanderen – APL - Vlaams-Brabant

Diestsepoort 6 bus 91 3000 Leuven

[email protected]

Onroerend Erfgoed - Vlaams-Brabant

Diestsepoort 6 bus 94 3000 Leuven

[email protected]

ANB – Vlaams-Brabant Diestsepoort 6 bus 75 3000 Leuven

[email protected]

Na de wettelijke termijn is er een herinneringsmail gestuurd naar de stad Landen. Uiteindelijk hebben al de aangeschreven instanties schriftelijk gereageerd. Tabel 4: Ontvangen adviezen

instantie datum samenvatting van de opmerkingen ANB – Vlaams-Brabant 05/12/2017 Ontwikkeling kadert in het ruimtelijk

beleid Departement Omgeving 08/12/2017 Voldoende inschatting van de

milieueffecten voor de ruimtelijke ordening

Provincie Vlaams-Brabant

12/12/2017 De ingreep kadert in een visie over de herwaardering en de gewenste ontwikkeling van de omgeving Het plan valt niet onder de plan-MER plicht

Onroerend Erfgoed Vlaams-Brabant

15/12/2017 De archeologische impact is niet beperkt maar kan wel gemilderd worden door een opgraving. Behoud in situ geniet de voorkeur. De landschappelijke impact wordt bepaald door de diepe insnijding in de vallei

Gemeente Landen 01/02/2018

Hoo

fdst

uk 8

: Res

ulta

ten

van

het v

erzo

ek to

t raa

dple

ging

45

8.2 Gedetailleerde inhoud van de adviezen

8.2.1 Agentschap voor Natuur en Bos

Opmerkingen Het plangebied bevindt zich niet in de onmiddellijke omgeving van een vogel- of habitatrichtlijngebied of het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN). Het meest nabije habitatrichtlijngebied bevindt zich op ongeveer 10 km afstand; het meest nabije VEN-gebied is op ruim 8 km afstand gelegen. Het plangebied is momenteel planologisch bestemd als parkgebied. In dit gebied is een hoeve met winkel gevestigd. De beheerders willen deze infrastructuur deels aanpassen en vernieuwen door het verwijderen van losstaande constructies en door de ruimte voor opslag en recreatieve constructies te bundelen in een nieuwe loods. Dit impliceert een netto toename van de bebouwde oppervlakte, geclusterd aan de bestaande bebouwing. De nieuwe loods komt niet ter hoogte van waardevolle vegetaties. Bovendien kadert dit plan in een ruimere visie voor de omgeving. Hierbij zijn o.a. de aanplant van kleine landschapselementen op de historische perceelsgrenzen voorzien en het herstel van de loop van de Sint-Geertruidenbornbeek. Behandeling opmerkingen

Geen Aanpassingen in de nota onderzoek tot de milieueffectrapportage

Geen Op te nemen in de aanvraag tot het bekomen van een planologisch attest

Geen

8.2.2 Departement Omgeving

Opmerkingen

▪ Voldoende inschatting van de milieueffecten voor de ruimtelijke ordening

▪ In de aanvraag tot het planologisch attest: o de vergunningstoestand gedetailleerd weergeven o de huidige werking van de activiteiten toelichten

(hoofdactiviteit, nevenactiviteiten,…) o aanduiden waarom gekozen wordt voor een grootschalige

industriële loods. Behandeling opmerkingen

De vergunningstoestand is opgenomen (screeningsnota en aanvraag planologisch attest)

De vergunningstoestand is ook met schetsen aangevuld (opgenomen (screeningsnota en aanvraag planologisch attest)

Aanpassingen in de nota onderzoek tot de milieueffectrapportage


Geen

Hoo

fdst

uk 8

: Res

ulta

ten

van

het v

erzo

ek to

t raa

dple

ging

46

8.2.3 Provincie Vlaams-Brabant

Opmerkingen

▪ De ingreep kadert in een visie over de herwaardering en de gewenste ontwikkeling van de omgeving

▪ Het plan valt niet onder de plan-MER plicht ▪ Voldoende inschatting van de milieueffecten voor de ruimtelijke

ordening Behandeling opmerkingen



Geen

8.2.4 Onroerend Erfgoed

Opmerkingen 15/12/2017

▪ Aanduiden dat het goed gelegen is in een beschermd Landschap Vergunningen toevoegen

▪ Oppervlakten bestaand gebruik gedetailleerd weergeven ▪ Aanduiden wat de behoeften zijn op korte, middellange en lange

termijn ▪ Term hoevetoerisme aanpassen ▪ De schaal van het nieuwe volume aanpassen tot een compact

eenlaags volume zonder vooruitspringende delen ▪ Het nieuwe volume optimaal integreren in het landschap ▪ De verharding beperken, de buitenruimte sober inrichten ▪ De archeologische impact is niet beperkt maar kan wel gemilderd

worden door een opgraving. Behoud in situ geniet de voorkeur. ▪ De landschappelijke impact wordt bepaald door de diepe insnijding in

de vallei ▪ De nieuwe cafetaria mag niet buiten de contouren van het

hoofdgebouw aangelegd worden. De referentiebeelden van het terras komen niet overeen met het ontwikkelingsperspectief.

Opmerkingen 13/03/2018 Het rapport werd aangepast op basis van het advies van 15/12/2017. Er zijn geen verdere opmerkingen.

Hoo

fdst

uk 8

: Res

ulta

ten

van

het v

erzo

ek to

t raa

dple

ging

47

Behandeling opmerkingen

De beschrijving van de juridische toestand is aangevuld: o Het goed gelegen is in een beschermd Landschap o De verleende vergunningen zijn toegevoegd o De oppervlakten van het bestaand en toekomstig gebruik zijn

gedetailleerd weergeven De uitbreiding dekt de behoefte op lange termijn De term hoevetoerisme is gewijzigd in kleinschalig

plattelandstoerisme De schaal van het nieuwe volume is aangepast: het zadeldak is over

de gehele lengte doorgetrokken waardoor de hoogte van de kroonlijst aan de zijde van het verharde erf sterk beperkt wordt

Het nieuwe volume wordt beter geïntegreerd in het landschap door het aanplanten van hagen en bomen in navolging van het beheerplan dat voor de omgeving opgesteld is

De verharding wordt beperkt, de nieuwe bekomende verharding heeft een oppervlakte van 210m²

De archeologische impact wordt gemilderd worden door een opgraving. Er wordt zoveel mogelijk gestreefd naar verstoring van de gronden buiten het grondvlak van de nieuwe loods.

De nieuwe cafetaria wordt volledig binnen de contouren van het hoofdgebouw geïntegreerd.

De referentiebeelden van het terras zijn aangepast waardoor deze nu overeenkomen met het ontwikkelingsperspectief.

Aanpassingen in de nota onderzoek tot de milieueffectrapportage

De beschrijving van de effecten op archeologie en landschap zijn gewijzigd.

De impact is echter niet gewijzigd. Op te nemen in de aanvraag tot het bekomen van een planologisch attest

Duidelijk verwijzen naar noodzaak archeologisch onderzoek voor de aanvraag en de archeologische opgraving voor de uitvoering van de werken

Hoo

fdst

uk 8

: Res

ulta

ten

van

het v

erzo

ek to

t raa

dple

ging

48

8.2.5 Gemeente Landen

Opmerkingen

▪ De ingreep kadert in een visie over de herwaardering en de gewenste ontwikkeling van de omgeving

▪ Het plan valt niet onder de plan-MER plicht ▪ Voldoende inschatting van de milieueffecten

Behandeling opmerkingen



Geen

Hoo

fdst

uk 9

: Con

clus

ie

49

9 Conclusie

Het plan is deel van de bijlage III, rubriek 10b van het BVR van 10/12/2004. Er is geen Passende Beoordeling vereist. Het RUP regelt het gebruik van een gebied op lokaal niveau. De aanvraag is dus screeningsgerechtigd. Uit de toelichting van het plan en de screening van de mogelijke effecten blijkt dat er in eerste bevinding geen aanzienlijke milieueffecten te verwachten zijn. Alle mogelijke permanente milieueffecten die redelijkerwijze bij uitvoering van het plan kunnen verwacht worden, zijn geanalyseerd. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling van het woongebied geen aanzienlijke effecten heeft op de omgeving. Door de bebouwing te concentreren in het centrum moet er geen open ruimte aangesneden worden en wordt de toename van de mobiliteit beperkt. Een plan-MER zal redelijkerwijze dan ook geen bijkomende informatie geven over aanzienlijke milieueffecten, zodat dit screeningsdossier volgens de bepalingen van het Besluit van 12 oktober 2007 kan gehanteerd worden in het verdere besluitvormingsproces over het gemeentelijk R.U.P. De adviezen hebben deze conclusie bevestigd.

Hoo

fdst

uk 1

0: V

raag

stel

ling

50

10 Vraag tot het ontheffen van de plan-MER plicht

De uitgevoerde screening en de adviezen tonen aan dat het onderzoek uitgebreid en volledig gevoerd is. De adviezen hebben geleid tot beperkte aanpassingen aan de beschrijving van de mogelijke milieueffecten en tot een meer gedetailleerde beschrijving van het ontwerp van aanvraag tot het bekomen van een planologisch attest. geleid tot aanpassingen aan de stedenbouwkundige voorschriften en het grafisch plan. Een plan-MER zal redelijkerwijze dan ook geen bijkomende informatie geven over aanzienlijke milieueffecten, zodat dit screeningsdossier volgens de bepalingen van het Besluit van 12 oktober 2007 kan gehanteerd worden in het verdere besluitvormingsproces over het gemeentelijk R.U.P. Er wordt aan de dienst milieueffectenrapportage gevraagd om uitsluitsel te geven over de ontheffing van de plicht tot opmaak van een plan-MER Lowie Steenwegen Ruimtelijk planner Diest, 17 maart 2018

Hoo

fdst

uk 1

0: V

raag

stel

ling

51

11 Bijlagen

1. Advies van ANB (05/12/2017) 2. Advies Departement Omgeving (08/12/2017) 3. Advies Provincie Vlaams-Brabant (12/12/2017) 4. Advies Agentschap Onroerend Erfgoed (15/12/2017) 5. Advies Agentschap Onroerend Erfgoed (13/03/2018) 6. Advies gemeente Landen (01/02/2018)

Hoo

fdst

uk 1

0: V

raag

stel

ling

52

Figuur 24: Advies Agentschap voor Natuur en Bos

Hoo

fdst

uk 1

0: V

raag

stel

ling

53

Figuur 25: Advies Departement Omgeving

Hoo

fdst

uk 1

0: V

raag

stel

ling

54

Figuur 26: Advies Provincie Vlaams-Brabant

Hoo

fdst

uk 1

0: V

raag

stel

ling

55

Figuur 27: Advies Agentschap Onroerend Erfgoed 15/12/2017

Hoo

fdst

uk 1

0: V

raag

stel

ling

56

Figuur 28: Advies Agentschap Onroerend Erfgoed 13/03/2018

Hoo

fdst

uk 1

0: V

raag

stel

ling

57

Figuur 29: Advies gemeente Landen

Aanvraag planologisch attest Sint-Gitter - Landen - mer.lne.be · regels van de...

Documents

Transcript of Aanvraag planologisch attest Sint-Gitter - Landen - mer.lne.be · regels van de...