%28R%29evolutie

scn nrw special 201348

essay: (r)evolutie

W at is er nu echt aan de hand in het Nederlandse winkel-landschap. Wat veroorzaakt wat en wat zijn de vooruit-

zichten en mogelijke oplossingsrichtingen? Is het overal hetzelfde of moeten we eindelijk afscheid nemen van het gemiddelde? Om een antwoord te vinden op de vele vragen in de markt hebben we uitgebreid deskresearch gedaan. Hiervoor wil ik in ieder geval het hbd en Locatus danken voor hun medewerking en het verstrekken van de beno-digde data. Daarnaast hebben we bij tien experts inter-views afgenomen. We hebben gesproken met vier ceo’s van retailvastgoedondernemingen, vier ceo’s van retailonder-nemingen en twee wethouders met winkelgebieden in hun portefeuille.

Retail evolutie Retail lijkt voor de tweede keer te maken te krijgen met een disruptief tijdperk. De eerste keer dat dit gebeurde was bij de introductie van het zelfbedieningsconcept, begin jaren vijftig. Het duurde toen tot begin jaren zestig dat zelfbediening zijn echte omvang kreeg. In 1963 wijdde Anton Dreesmann zijn proefschrift aan dit fenomeen met de titel Evolutie en expansie. Vijftig jaar later lijkt zich de tweede grote verandering voor te doen in retail. Gestart eind jaren negentig met de introductie van e-commerce, maar zich evoluerend in cross channel retail. Een verande-ring die, net zoals de vorige, een grote impact zal hebben op hoe retail vorm krijgt in de komende jaren.

Nog even terug naar het ontstaan van de zelfbediening. Dit leidde in een periode van economische voorspoed, tot een retailmodel waarbij de effectiviteit kon worden ver-hoogd en het mogelijk werd te gaan werken aan schaal-grootte. Retail kende een ongekende groei en verbetering in haar productiviteit en zelfs in perioden van economi-sche teruggang was het mogelijk om efficiency voordelen te behalen. Veel behaalde voordelen werden doorgesluisd naar de consument die uiteindelijk een van de spekkopers was van het nieuwe retailen van die tijd.

(R)evolutie: retail in het nieuwe normaal

iedere dag vliegen krantenkoppen voorbij

over de economie, winkelketens waar het

slecht mee gaat, internet dat de schuld

daarvan krijgt, soms nog aangevuld met

uitblijvende bestedingen door een dalend

consumentenvertrouwen. Crisis alom en het

resultaat zou leegstand zijn, hoewel daar de

meningen weer over verschillen. soms neemt

de leegstand toe, soms blijft die gelijk. Het lijkt

een beetje op wie het weet mag het zeggen.

Datzelfde geldt voor wat de onderliggende

oorzaak is van de huidige situatie: is het

internet, de economie, het veranderend

gedrag van de consument of wellicht een

combinatie? Met dit essay trachten we iets van

orde in de chaos te scheppen.

een essay Door frank quix

40

50

60

70

80

90

100

110

120

2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050

Ontwikkeling urbane en rurale bevolking

Urbane bevolking

Rurale bevolking

vervolg op pagina 50 →

scn nrw special 2013 49

essay: (r)evolutie

DisRuptive Retail, een DenkRaam Op basis van deskresearch zijn we gekomen tot een model dat wellicht verklarend is voor de huidige ontwikkelingen in retail. Wij hebben dit het pet-model genoemd, waar-bij pet staat voor People, Economy en Technology. Dit zijn naar onze mening de drie factoren die het retaillandschap van vandaag en morgen beïnvloeden.

Dat de wereld is veranderd, is evident en dat het winkel-landschap mee verandert evenzeer. Hoe ontwrichtend is de huidige situatie? Welke veranderingen hebben invloed op een winkelgebied? Wat betekenen ze voor het aanbod van winkels? Welke invloed heeft het op het soort en het aantal winkels?

PeoPle De belangrijkste factor die invloed heeft op de bestedin-gen in retail is de consument zelf. Zowel de samenstelling van de bevolking als het gedrag van de consument heeft invloed op de bestedingen. Allereerst is er sprake van ver-grijzing en stagnerende vergroening van onze bevolking. Dit betekent dat de bevolking beperkt groeit in de jaren die voor ons liggen en dat we langzaam steeds ouder worden. Het aandeel 65-plussers bedroeg in 2012 16 procent en zal in 2060 verder oplopen tot ruim een kwart van de Neder-landse bevolking. De gemiddelde leeftijd van de bevolking zal dus toenemen. Dit heeft consequenties voor de beste-dingen, omdat enerzijds de beroepsbevolking langzaam kleiner zal worden en dit leidt tot lagere inkomsten en lagere bestedingen op macroniveau. Anderzijds is een bijkomend effect dat ouderen in de regel minder besteden in de goederen retail en een groter deel van hun besteed-bare inkomen besteden aan diensten en services. Dit staat nog los van ontwikkelingen die we mogen verwachten ten aanzien van de pensioenomvang van toekomstige genera-ties. Zij zullen te maken krijgen met lagere maandelijkse uitkeringen.

De samenstelling van het aantal gezinnen zal ook snel veranderen. Het aantal eenpersoonshuishoudens zal stijgen en daarmee stijgt in feite het aantal zogenaamde Decision Making Units (dmu). In 2012 is het aandeel een-persoonshuishoudens 37 procent van alle huishoudens. Richting 2060 zal dit oplopen tot boven de 44 procent. In de grote steden zien we overigens een beeld waarbij de balans veel verder uit elkaar zal gaan lopen. In Amsterdam en Utrecht ligt het aandeel eenpersoonshuishoudens al ruim boven de 55 procent. De verandering in samenstel-ling van huishoudens zal invloed hebben op de behoef-ten en bestedingen van consumenten. Zelfstandig wonen brengt gemiddeld hogere kosten met zich mee, maar zal waarschijnlijk ook nieuwe vormen van samenwonen tot gevolg hebben, waarbij de voordeur wordt gedeeld. Som-mige delen van de retail zullen kunnen profiteren van het

stijgende aantal dmu’s zoals de foodbranche en de branches die gerelateerd zijn aan wonen,

mits ze zich weten aan te passen aan de nieuwe leefvormen.

uRbanisatie Na decennia van nivellering zien we dat er weer sprake is van urbanisatie. Vanaf de jaren zeventig tot en met de jaren negentig zagen we dat er sprake was van een trek naar buiten als we naar de grote steden in Nederland kij-ken. Vanaf het nieuwe millennium zien we dat de grote steden weer groeien en dat de urbanisatie weer duidelijk omhooggaat. De grote steden worden groter en dit heeft tot gevolg dat er sprake is van een sterkere krimp elders in Nederland. De urbanisatie heeft tot gevolg dat er meer ruimte voor retail komt in de grote steden, alleen al vanwe-ge het feit dat er meer mensen wonen. De gemiddelde leef-tijd in de grote steden ligt onder het landelijke gemiddelde en draagt daarmee ook bij aan het bestedingsniveau. In de krimpgebieden is de beweging precies tegenovergesteld en zal niet alleen het aantal personen dalen, maar tegelijker-tijd hun leeftijd toenemen. Hierdoor worden de verschil-len in Nederland groter en zullen deze invloed hebben op de behoefte aan winkelvoorzieningen in aantal, maar ook in soort.

De mobiliteit van de Nederlanders lijkt fors toe te nemen de afgelopen jaren. Het aantal auto’s is sinds 2004 met maar liefst 12 procent toegenomen. In diezelfde afge-lopen acht jaar is het aantal privékilometers echter met 5 procent afgenomen en dit zal de komende vijf jaar ver-der afnemen. Per saldo verwacht een kwart van de consu-menten minder privékilometers te gaan maken. Dit zal ook het winkelgedrag beïnvloeden, consumenten wor-den kritischer op het privé-autogebruik en tot nu toe had een winkeltrip met de auto altijd een positief effect op de bestedingen in een winkelgebied. Als dit verband ook naar de toekomst toe blijft gelden, zullen de bestedingen in winkelgebieden negatief geraakt worden door deze ver-andering. Overigens is de Nederlander niet echt bereid

Bron: elbamedia, bewerking Q&a

Retail lijkt voor de tweede keer te maken

te krijgen met een disruptief tijdperk

85

90

95

100

105

110

115

120

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Omzetontwikkelingen non food uitgesplitst

Non food

Mode

Schoenen

Elektronica

Doe-‐het-‐zelf

WoninginrichAng


essay: (r)evolutie

ver te reizen voor zijn aankopen. De consument is bereid gemiddeld ruim een kwartier enkele reis voor een winkel-trip af te leggen. Winkels moeten dus spreekwoordelijk om de hoek zitten. Daarnaast spelen parkeerkosten steeds nadrukkelijker een rol bij de afweging voor een winkelge-bied. Natuurlijk is niets gratis in dit leven, maar nadenken over hoe de kosten van parkeren worden berekend, is meer dan een overweging waard.

economy Het vertrouwen is misschien ver te zoeken, maar wel een noodzakelijke voorwaarde voor detailhandelsbestedingen. Dit geldt in elk geval voor bestedingen in non food retail. De economie mag dan sinds 2004 cumulatief met bijna 9 procent zijn gegroeid, maar dit betekent dat die gemid-deld nog geen 1,5 procent per jaar groeit. Bovendien is in diezelfde periode de inflatie met ruim 14 procent gestegen en dat betekent dat er in reële termen niet eens sprake is van economische groei. Daarmee is de economie de tweede

factor die zijn weerslag heeft gehad op de bestedingen in de detailhandel, die cumulatief met bijna 7 procent zijn gestegen sinds 2004. Food en non food retail ontwikke-len zich geheel anders. Sinds 2004 heeft food retail haar omzet met bijna een vijfde zien stijgen en is daarmee in staat de inflatie voor te blijven. De supermarkten zijn daarmee wel de uitzondering in de markt. Non-foodretail heeft in de afgelopen acht jaar haar omzet zien teruglopen met 3 procent, de verschillen in de onderliggende bran-ches zijn echter zeer groot. Non-foodretail is daarmee zeer afhankelijk van het consumentenvertrouwen en foodretail lijkt zich hier helemaal aan te onttrekken. Wanneer we een analyse maken van het verloop van het consumentenver-trouwen sinds 2004 en hier de omzetontwikkeling tegen afzetten in foodretail en non-foodretail blijkt eens te meer hoe groot de impact is van gebrek aan vertrouwen. Vooral de branches doe-het-zelf en woninginrichting zijn hard geraakt. Het verval is gestart bij de bouwmarkten, sinds 2009 hebben zij te maken gekregen met een krimpende markt. De problemen in de woningmarkt, die helemaal vast is komen te zitten, hebben een grote impact gehad op de omzetontwikkeling in de doe-het-zelfbranche. Dit

heeft uiteindelijk geleid tot een daling van de omzet sinds 2004 van maar liefst 12 procent. De woninginrichters hebben weliswaar pas later met omzetdalingen te maken gekregen, maar zijn cumulatief 13 procent omzet kwijt-geraakt sinds 2004. De andere branches heb-ben het minder zwaar gehad, maar alle zijn ruim onder de inflatie gebleven in termen van groei en dat betekent dat de gehele non-

foodretail in reële cijfers sinds 2009 geen groei meer kent. De modebranche vormt hierop een uitzondering; zij is pas in 2011 door de inflatiegrens gezakt.

vooRuitzichtenDe vooruitzichten voor de economie zijn niet al te best en echt tekenen van herstel van het consumentenvertrouwen ontbreken ook. Groeicijfers voor de gehele economie blij-ven de komende jaren steken rond de 1 procent, maar wat zijn de vooruitzichten voor de retail? De grote drie banken in Nederland zijn voorzichtig in langetermijn-vooruitzich-ten. De Rabobank heeft aangegeven dat zij richting 2017 uitgaat van een stagnerende groei tot licht negatieve groei voor de non-foodretail. De kortetermijnverwachtingen zijn iets concreter, maar desalniettemin geven de banken ook hier aan dat het verwachtingen zijn. Voor de foodre-tail verwachten alle banken in 2013 een groei van rond de 2 procent, voor de non-foodretail staan de seinen echt op rood. De verwachtingen voor 2013 variëren tussen de –2 en –5 procent.

Ook hier zal weer gelden dat de verschillen voor de onderliggende branches zeer groot zullen zijn. Bij deze ontwikkelingen voor de branches zal niet alleen het ver-trouwen in de economie een rol spelen, maar ook ande-re karakteristieken van de branches. De ontwikkelin-gen voor de branches wonen en doe-het-zelf zullen sterk afhangen van het al dan niet aantrekken van de woning-markt. De ontwikkeling in de fysieke retail van branches als boeken en media (muziek, games en video) zal de nodige impact ondervinden van de opmars van online. Mode zal de economische omstandigheden sterk voelen, maar heeft de afgelopen jaren ook pech gehad met het verloop van het weerbeeld en ondervond dat ook weer aan het begin van 2013.

technologyDe derde factor die van invloed is op de retail is technolo-gie. Consumenten accepteren nieuwe technologieën snel-ler dan ooit te voren en laten ze ook steeds makkelijker toe in hun dagelijks leven. De smartphonepenetratie is in de afgelopen zes jaar vervijfvoudigd en zal de komende jaren verder toenemen van 51 procent in 2012 naar ruim 70 procent in 2015. Tablets behaalden in het introductiejaar 2010 een marktpenetratie van 2 procent en eind 2012 was dit al opgelopen tot 16 procent in Nederland. Overigens ligt het aantal gebruikers van tablets vele malen hoger. De inschatting is dat ruim 4,3 miljoen Nederlanders gebruik-maakten van een tablet in 2012. Dit wordt verklaard door het feit dat meerdere personen in één gezin gebruikma-ken van een tablet.

Non-foodretail heeft in de afgelopen acht

jaar haar omzet zien teruglopen met

drie procent

Bron: CBs, bewerking Q&a

-‐

100

200

300

400

500

600

700

800

900

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Smartphone-‐ en tablet bezit

Smartphone bezit (15 jaar en ouder)

Tablet bezit (15 jaar en ouder)


essay: (r)evolutie

Ook het gebruik van nieuwe technologieën in de fysieke retailomgeving neemt een vlucht. Consumenten accep-teren en gebruiken steeds sneller nieuwe technieken in winkels, zeker wanneer deze het winkelen makkelijker en eenvoudiger maken. Zelfscanning is hiervan het beste voorbeeld met een bekendheid van ruim 70 procent en al een gebruik van bijna 40 procent. Touchscreens in de win-kels, vaak gebaseerd op bijvoorbeeld tablets, zijn bekend bij bijna de helft van Nederland en worden door ruim een kwart van de consumenten gebruikt. De verwachting is overigens dat in 2018 de helft van de Nederlanders deze informatiepunten in een winkel zal gebruiken. Ook mobie-le apps van retailers lijken naar de toekomst toe op een hoge acceptatie en gebruik te mogen rekenen.

online Dat internet alomtegenwoordig is blijkt wel uit de extreem hoge internetpenetratie in Nederland die ruim boven de 90 procent ligt in de thuisomgeving. Dat nieuwe online diensten en activiteiten snel omarmd worden, blijkt wel uit de astronomische groei die bedrijven als Facebook en Twitter doormaken als het gaat om gebruik van hun dien-sten. Facebook zag het levenslicht in 2004 en had toen aan het einde van het jaar een miljoen deelnemers. Eind 2012 stond de teller op bijna een miljard gebruikers wereld-wijd. Voor Twitter, dat in 2006 startte, is de ontwikkeling al even spectaculair. In 2007 werden slechts 5.000 tweets per dag verstuurd, in 2012 liep dit op tot een slordige 340 miljoen tweets per dag, met andere woorden bijna 4000 per seconde.

Het gebruik van internet zal steeds verder toenemen en zeker door de groei van het aantal smartphones en tablets wordt internet instant. Consumenten kunnen altijd en overal meteen online. Met de groei van de internetpene-tratie is ook het aantal onlinekopers de afgelopen jaren gestegen. Sinds 2004 is het aantal onlinekopers met 128 procent gestegen en ligt de onlineshoppenetratie op 70 procent van de Nederlandse bevolking. De groei van de onlineomzet wordt niet zozeer veroorzaakt door de toe-name van het aantal shoppers, maar ook door de toename van de bestedingen van die shoppers. De onlineshoppers zijn simpelweg vaker en soms ook voor hogere bedragen online gaan winkelen.

De afvloeiing naar online zal in alle branches een impact gaan krijgen. Dit betekent voor fysieke retailers dat zij marktaandeel naar onlineconcurrenten zien ver-

schuiven. Onlineretail verslaat al jaren op rij de groei in de Nederlandse detailhandel. In de beginjaren lag dit natuurlijk aan de beperkte omzetbasis, waardoor de groei-cijfers astronomisch waren, maar in 2011 was onlineretail goed voor ruim 6 procent van de totale detailhandelsbe-stedingen. Wanneer we echter kijken naar het aandeel van online in food- en non-foodretail zien we grote ver-schillen. In 2011 is het aandeel voor non-food opgelopen tot zo’n 9 procent. Voor de food retailers blijft online nog steken op 1 procent. De afgelopen jaren zien we echter wel dat de onlinegroei langzaam vertraagt. Voor de mid-dellange termijn zou dit betekenen, als deze trendlijn zich zou voortzetten, dat non-foodretail afstevent op een onlineaandeel van een vijfde tot een kwart. Retailers die online omarmen zullen een deel van hun omzet via het onlinekanaal laten lopen. In 2011 was online voor fysieke non-foodretailers goed voor bijna 7,5 procent van hun omzet, dit is in 2012 opgelopen tot een aandeel van ruim een tiende. Voor 2013 verwachten diezelfde Nederlandse retailers dat bijna 14 procent van al hun omzet via hun website zal lopen. Hiermee zullen de non-foodretailers, met andere woorden, zij die voor een cross-channelaan-pak hebben gekozen, in 2013 waarschijnlijk hun fair share halen voor wat betreft onlineomzet. De groei van online-retail zal invloed hebben op de omzet die via de fysieke winkels zal lopen en uiteindelijk een impact hebben op de winkelvoorraad, dan wel de functie van winkels.

Wat gebeuRDe eR onDeRtussen in De WinkelstRaat? Terwijl de ontwikkelingen op het gebied van People, Eco-nomy en Technology zich voltrokken en hun invloed had-den op de retail, leek de winkelstraat zich nog op te maken voor een andere wereld. Het aantal meters winkelvloerop-pervlak werd gestaag uitgebreid. De uitbreiding van het aantal winkels kent daarbij vele verschillende vormen. Ketens gingen op zoek naar nieuwe verkooppunten om op die wijze een grotere marktpenetratie te halen. Boven-dien zijn in veel branches bedrijven op zoek gegaan naar grotere oppervlakten. In de Nederlandse traditionele cen-tra zijn die vaak moeilijk te vinden en hier ligt dan ook de uitdaging voor eigenaren, gemeenten en retailers. Het ver-deeld eigendom in binnensteden vraagt om een samenwer-king die het faciliteren van deze grotere retailers mogelijk maakt. De drang naar meer en grotere panden heeft wel


Bron: emerce, telecompaper, GFK, bewerking Q&a Bron: Q&a

70

75

80

85

90

95

100

105

110

115

120

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Ontwikkeling vloerproduc2viteit non food uitgesplist

Non food

Mode

Schoenen

Elektronica

Doe-‐het-‐zelf

WoninginrichAng


essay: (r)evolutie

geleid tot een overschot aan winkels, die nog eens versterkt werd door de eerder beschreven ont-wikkelingen. De vraag is niet zozeer of er geen nieuwe ontwikkelingen op winkelgebied zouden moeten plaatsvinden in Nederland, maar veel meer waar moet dit gebeuren en ten koste van wat.

We hebben meer winkelmeters in Neder-land dan dat we nodig hebben. Dit blijkt onder

andere uit de ontwikkeling van de vloerproductiviteit in non-foodretail in Nederland. Alle branches laten sinds 2006–2007 dalende tendensen zien. Elektronica weet zich uiteindelijk iets te herstellen als branche doordat er veel meters uit de markt zijn verdwenen en komt uiteindelijk uit op een nullijn. De schoenen branche verliest 11 procent aan productiviteit in acht jaar tijd en mode 13 procent. Zij verliezen duidelijk meer aan productiviteit dan dat we op grond van de economische ontwikkeling hadden mogen verwachten. In de modebranche is de schaalvergroting de echte boosdoener, de magere groei die nog werd behaald wordt per meter helemaal kwijtgespeeld. Wonen wordt hard geraakt door de crisis en verliest bijna een vijfde. Ook hier is het meer dan wat er aan omzet is verloren door een toename in de meters. In doe-het-zelf speelt het aantal toegevoegde meters de branche nog meer parten; zij dalen zelfs 23 procent. De foodretail weet ook hier weer de dans te ontspringen met een groei van de productiviteit sinds 2004 van 7 procent. Als we echter ook hier weer de infla-tie tegen afzetten zien we dat er eigenlijk niet meer van een reële groei per vierkante meter sprake is. Bij al deze ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met een hele grote maar. De cijfers zijn niet gecorrigeerd voor de afvloeiing naar online. Voor foodretail mag dat nog alle-maal meevallen, maar voor non-food heeft online al een serieuze impact gehad en zal die ook nog hebben in de jaren die voor ons liggen. We moeten in retail gaan starten met omdenken.

Welkom in het nieuWe noRmaal De drie geschetste factoren lijken een giftig mengsel te zijn en zij zorgen ervoor dat het retaillandschap op korte termijn met een drastische verandering te maken krijgt. Dit vraagt om aanpassing aan de nieuwe situatie: het nieu-

we normaal. Ga niet wachten op de crisis die overwaait, op het internet dat een hype blijkt te zijn of op de bevolkings-samenstelling die wel weer op haar pootjes terecht komt.

De omzet die door fysieke winkels loopt zal verder terug-lopen in de komende jaren onder invloed van de verande-rende samenstelling van de bevolking en het bijbehorende shopper gedrag, het matige consumentenvertrouwen en de stagnerende economie met als gevolg een verdere ver-schuiving naar online. Concreet zal dit betekenen: minder winkels en andere winkels.

De veranderende samenstelling van de bevolking leidt tot het aanpassen van de formats van bestaande retailfor-mules. De retail heeft de afgelopen decennia een omslag gemaakt en we zullen steeds vaker zien dat retailers vraag-gestuurde formules ontwikkelen. Dat klinkt deftig voor iets wat eigenlijk de normaalste zaak van de wereld is: het aanbod afstemmen op de behoefte van de klant. Toch staat

dit lijnrecht tegenover de kerncompetentie van een retai-ler, in het bijzonder van grotere ketens. Zij hebben hun groei in de achterliggende periode te danken aan standaar-disatie. We zouden ze te kort doen om te zeggen dat het adagium ‘one size fits all’ was, maar de dagelijkse afweging voor een retailer is de juiste balans vinden tussen diffe-rentiatie en standaardisatie. Naar de toekomst toe lijkt het differentiëren bittere noodzaak en zullen die spelers marktaandeel winnen die het best lokaal inspelen op de behoefte van de klant. Dit kan meer kosten met zich mee-brengen, maar de huidige stand van de technologie maakt het voor grote retailers mogelijk om tegen relatief lage kos-ten te differentiëren in aanbod.

De economische situatie zorgt ervoor dat nieuwe retail-formules vaste voet aan de grond krijgen. Dit zijn de nieu-we discounters, of ook wel het nieuwe midden, retailers die extreem goede value for money bieden in mooie, aantrek-kelijke winkelomgevingen op super A1-locaties. Zij zijn de supermarkten van hun eigen categorie en verdienen hun geld met hoge omloopsnelheden tegen relatief lage marges en nemen genoegen met uiteindelijk lagere nettobijdra-gen, maar wel in combinatie met hoge volumes.

Cross-channelretail is een van de antwoorden van retai-lers met fysieke verkooppunten. Dit is niet enkel vanwege het feit dat de klant dit verwacht. Onlineretail is een aan-jager van groei, ook voor de fysieke retail. Bovendien krijg je door internet eigenlijk betere retailers. Hierbij moeten retailers wel bereid zijn om dezelfde spelregels te willen toepassen als de pure players doen. Onlineretailers kiezen in de eerste jaren voor het verkrijgen van marktaandeel.

We hebben meer winkelmeters in

Nederland dan we nodig hebben

Ga niet wachten op de crisis die overwaait, op het internet dat

een hype blijkt te zijn, of op de bevolkingssamenstelling die wel

weer op haar pootjes terechtkomt

Bron: CBs, locatus, bewerking Q&a


essay: (r)evolutie

Dit kan betekenen dat verlies gedu-rende meerdere jaren voor lief wordt genomen. Daarnaast leidt de online-operatie tot een andere kostenop-bouw, die leidt tot een gemiddeld lagere nettowinst. Het lijkt erop dat de online-inhaalrace van de fysie-ke retailers in 2013 deze groep weer on par zal zetten. Als hun eigen verwachtingen uitkomen voor wat betreft het onlineaandeel zullen ze dit jaar zo’n 14 procent van hun totale omzet via e-commerce halen. Dit zal waarschijnlijk ook het onlineomzetaandeel van non-foodretail worden. Cross-channelretail brengt nog een tweede dimensie met zich mee: de winkel kan een andere functie gaan krijgen in het koopproces, zoals showroom of afhaal- dan wel terug-brengloket voor gedane aankopen.

implicaties vooR RetaileRsWanneer we het pet-model hanteren, kunnen we vast-stellen dat de drie factoren effect zullen hebben op hoe consumenten gaan winkelen en dat heeft weer gevolgen voor de winkelstraat en haar gebruikers. Retailers zullen te maken krijgen met een van de grootste aanpassingen in hun businessmodel sinds de invoering van het zelfbe-dieningsconcept. Belangrijk verschil met die periode was dat in een tijd van economische vooruitgang systemen werden ingevoerd die de netto toegevoegde waarde liet stijgen. Nu moeten businessmodellen worden gehanteerd die uitgaan van lagere netto-opbrengsten in een ook nog tegenzittend economisch klimaat. Voor retailers geldt ech-ter dat ze in omzet moeten groeien om te kunnen overle-ven. Dit betekent dat in een periode waarin de koek gelijk blijft of kleiner wordt, concurrenten uit de markt zullen worden gedrukt. De goede zullen van de slechte worden gescheiden.

Onderdeel van het nieuwe businessmodel is het mee laten veranderen van de functies van sommige winkels. Niet iedere winkel zal zijn traditionele functie van enkel en alleen transactieplek blijven behouden. Winkels gaan in de toekomst twee functies vervullen, namelijk de verlei-dingsfunctie en de logistieke functie. Een combinatie van de twee is hierbij ook mogelijk. Voor het vervullen van de verleidingsfunctie kunnen winkels bijvoorbeeld een show-room worden. Een plek waar consumenten vooral produc-ten en diensten kunnen ervaren. Consumenten worden meegenomen in een wereld waar ze gelijkgestemden kun-nen ontmoeten en waar ze uitleg kunnen krijgen over de producten. Apple is op dit vlak een van de voorlopers, maar ook het Duitse Globetrotter weet hoe je van een winkel een belevenisparadijs kunt maken en de winkel kunt inzetten voor het creëren van online sales. Een andere manier om de verleidingsfunctie van een winkel te vervullen is de pop-upstore. Pop-upstores worden vaak genoemd als de oplos-sing voor de (tijdelijke) leegstand. Volgens ons zouden ze veel meer kunnen dienen voor de broodnodige afwisseling en verrassing in een winkelgebied. Gebruik pop-upstores niet als lapmiddel, maar zet het instrumenteel in om het winkelen leuker en aantrekkelijker te maken.

pick-upWanneer gekeken wordt naar de logistieke functies van winkels moeten we denken aan click & collect of pick-uplo-caties. Dit zijn winkels waar consumenten terecht kunnen om hun onlineaankopen af te halen of terug te brengen. Dit kan ook samen gaan met het tonen van een deel van de collectie. In het ideale scenario zullen deze winkels op goed bereikbare locaties zitten met veel (gratis) parkeerplaat-sen voor de deur.

Om deze functieverandering van winkels te realiseren, is een combinatie van investeringen nodig in zowel de onlineoperatie als het investeren in aantrekkelijke winkels en beter personeel. Wanneer het verschil niet gemaakt kan worden met het personeel, is de overstap naar online voor de klant nog maar heel klein.

Onder andere de functieverandering in retail leidt al tot diversiteit in soorten winkels. Deze zal echter ook toe-nemen door de verandering in de behoefte van de consu-ment. De diversiteit aan soorten winkels zal toenemen en dit heeft gevolgen voor de metrages die nodig zijn. Het aantal grote winkels zal toenemen en in veel plaatsen lei-den tot stijgende huren vanwege de beperkte beschikbaar-heid van panden met grote oppervlakten. Vaak zal ook naar de samenwerking tussen eigenaren gezocht moeten worden om de grote retailers in de Nederlandse binnenste-den te kunnen bedienen. Daarnaast zal een grotere behoef-te ontstaan aan convenience winkels, dit zijn veelal klei-nere winkels vaak op drukkere stukken in de binnenstad of zelfs op high-trafficlocaties, waarbij consumenten snel in en uit kunnen lopen voor een aankoop.

implicaties vooR WinkelgebieDenIn Nederland hebben we een winkelarsenaal gecreëerd waarbij veel winkelgebieden in gemeenten vallen tussen het tafellaken en het servet. Te klein voor een half dagje

uit en te groot voor de dagelijkse boodschappen. Het nieuwe normaal vraagt om aanpassingen in winkelgebieden waarbij er niet één recept is voor alle winkelgebieden in Nederland. Wij constate-ren weliswaar dat er drie grote stromingen zijn te onderkennen, maar de echte oplossing van de puzzel zal lokaal moeten worden bepaald. Dit zal samen moeten gebeuren met alle betrokken par-tijen. Het blijft maatwerk binnen een raamwerk.

binnenstaD De grote binnensteden zullen zich op winkelgebied blijven ontwikkelen. Dit zullen vooral de steden zijn die profiteren van bevolkingsgroei en gemiddeld over een jonger en vaak hoger opgeleide bevolking beschikken. In deze steden zal het retailaanbod verruimen. Hierdoor zal schaarste van winkelvloeroppervlakten ontstaan en dit zal zorgen voor stabiele of zelfs stijgende vierkantemeterprijzen. De term van goede locaties heeft dan niet alleen betrekking op de zogenaamde A1 locaties, maar zeker ook op de grootte van de locaties. In de grote steden zal vooral ook behoefte zijn aan grote metrages. Retailers die zich in deze steden ves-

De echte oplossing van de puzzel zal

lokaal moeten worden bepaald



essay: (r)evolutie

tigen zullen de grote value-spelers, of ook wel de nieuwe discounters zijn. Zij weten goede kwaliteit te combineren met een zeer scherpe prijs. Daarnaast zullen steeds meer brands, echte topmerken, hun weg vinden naar de binnen-stad. Al met al zal de aantrekkelijkheid van het aanbod in de grote steden toenemen en daarmee ook meer en meer mensen van buiten het primaire verzorgingsgebied aan-trekken. Hoe groter de stad, hoe beter het aanbod en hoe groter de regiofunctie wordt. Dit zal meteen gevolgen heb-ben voor de andere steden in de omgeving. De aantrekke-lijkheid van het winkelgebied wordt verhoogd door afwis-seling en vernieuwing in aanbod van winkels.

Willen de eigenaren en retailers deze vernieuwing acti-veren, zullen ze bereid moeten zijn om andere huurcon-tracten met elkaar aan te gaan dan tot nu toe het meest gangbaar is. Vernieuwing in de winkelstraat vraagt om korter lopende contracten, waardoor een bepaalde mate van rotatie van huurders geactiveerd kan worden. Hierbij lijkt 10 procent per jaar al een ondergrens te zijn. Retailers staan voor vernieuwing open, omdat zij zien dat daarmee de kwaliteit om hen heen toe kan nemen en verandering van spijs doet eten. Zij geven echter wel aan dat zij in de

gelegenheid moeten worden gesteld om de investering terug te kunnen verdienen.

Het vaak gehoorde bezwaar van het creëren van kloon-winkelgebieden lijkt te worden geholpen met de verversing van het aanbod. Toch zullen met name de grote ketens en de grote merken in staat zijn de hogere en stijgende huur-prijzen te betalen. Variatie in het aanbod kan wel gestimu-leerd worden, maar dan zal een vorm van huurdifferentia-tie noodzakelijk zijn. Het besef dat regiofuncties niet voor ieder winkelgebied zijn weggelegd is een heel belangrijk. Dit vraagt om regie op het vlak van detailhandelsontwik-kelingen die duidelijk de gemeentegrens overschrijden. Regionale afstemming voor nieuwe ontwikkelingen, maar ook herontwikkelingen zijn cruciaal om naar de toekomst toe een gezond en duurzaam retaillandschap te creëren.

miDDenstaD De middelgrote plaatsen in Nederland zullen geconfron-teerd worden met meer leegstand. Dit zal overigens ook gaan gelden voor de wijkverzorgende centra in grotere steden. De middenstad zal compactere winkelgebieden nodig hebben om aantrekkelijk te kunnen blijven. Dit kan een natuurlijk proces worden, maar de vraag is of het natuurlijke proces de beste oplossing is voor iedereen die belanghebbend is. Een vorm van regie voor de middenstad lijkt meer dan gewenst, omdat dit proces dan versneld kan plaatsvinden. Zo zijn bijvoorbeeld in een grote gemeente

twee wijkverzorgende winkelgebieden aangepakt in een samenwerking tussen gemeente, eigenaren en huurders. Winkelgebieden die eerder te kampen hadden met grote leegstand zijn nu weer gerevitaliseerd. Hierbij zijn winkel-panden die verschillende eigenaren hebben samengevoegd waardoor ze aantrekkelijker worden voor nieuwe huurders. Andere winkels elders in het winkelgebied worden ver-plaatst naar de nieuwe place to be. Het opheffen van leeg-stand op de ene plek heeft leegstand op een andere plek tot gevolg. In een overbewinkelde markt zijn winkelpan-den net als communicerende vaten: wanneer er ergens wat wordt ingevuld zal er ergens anders weer druk ontstaan.

De gemeente speelt een cruciale rol in het oplossen van de problematiek, omdat zij ruimte moet bieden aan de eigenaren om winkels te laten verkleuren en bovendien bestemmingswijzigingen toelaat voor boventallig geraakte winkelpanden. Onze indruk is dat gemeenten hier open voor staan, omdat een prettige winkelstraat en een goede infrastructuur leidt tot een hogere mate van leefbaarheid. De belangrijkste eisen aan een winkelcentrum, volgens de consument, zijn bereikbaarheid op de eerste plek, meteen gevolgd door veiligheid en vriendelijkheid. Dit verhoogt de leefbaarheid. Een winkelstraat met veel leegstaande panden draagt hier niet aan bij. Daarom is het van groot belang om een aaneengesloten gevarieerde winkelstraat te hebben. Een dergelijke straat met kwalitatieve retailers die samenwerken, maakt winkelen aangenaam en zal zor-gen dat klanten terug blijven keren.

Hoewel de huurniveaus lager zullen zijn dan op de A1 locaties in de grote steden, kunnen ook in de middenstad de huren nog van dien aard zijn dat de zelfstandige retailer hier langzaam uit het straatbeeld dreigt te verdwijnen. In een van de gesprekken opperde een retailer om te werken met een soort huurbelasting. Deze belasting zou geheven kunnen worden door de gemeenten bij de grote ketens en zou dan moeten terugvloeien naar de kleinere retailers. Op deze manier kan binnen bestaande kaders, zonder prece-dentwerking een oplossing gecreëerd worden voor het in stand houden van diversiteit in de winkelstraat. Volgens de retailer in kwestie profiteert daar uiteindelijk iedereen van: de consument, de gemeente, de retailer en uiteinde-lijk de eigenaar. Wanneer niet voor een oplossing wordt gekozen, waarbij kwaliteit en afwisseling het winnen en de huurprijzen niet gedifferentieerd worden, zullen veel klei-ne spelers het niet redden. De structuur van de winkelcen-tra zal dan veranderen naar primair functioneel winkelen. Deze winkelgebieden verliezen het dan uiteindelijk aan de grote stad.

buitenstaDDe buitenstad heeft te maken met twee situaties op het gebied van winkelgebieden. Enerzijds de winkelgebieden in de krimpregio’s van Nederland (de buitengebieden) en anderzijds de perifere detailhandelsvoorzieningen. Bui-tengebieden krijgen het lastig: het aantal inwoners neemt snel af en diegenen die achterblijven vergrijzen snel. De winkelvoorzieningen zullen ook afnemen en op een gege-ven moment is de minimale kritische massa verdwenen en zullen de achterblijvers het heel zwaar krijgen. Deze situ-

Iedereen moet zijn verantwoordelijkheid nemen. We zitten allemaal in hetzelfde schuitje

en we kunnen dit alleen samen doen


essay: (r)evolutie

atie zorgt ervoor dat de compleetheid en geva-rieerdheid van het aanbod is doorbroken en de leegstand toeneemt waardoor men in een neer-waartse spiraal terecht komt. Internet zal deels zelfs de oplossing zijn voor de consument in deze gebieden en voor het winkelen zullen de inwoners van deze gebieden meer aangewe-zen zijn op het aanbod in een ver-der afgelegen stad.

De nodige perifere detailhan-delslocaties staan onder water, vooral de locaties die de thema’s wonen en doe-het-zelf afdekken. De gedachten omtrent de woon-boulevards verschillen duidelijk. We hebben personen gesproken die voor een keiharde sanering willen kiezen en de meters uit de markt wil-len halen, maar er zijn ook gedachten waarbij verkleuring van de woonboulevards wordt geopperd om het cross-channelwinkelen volledig te faciliteren met click & collectmogelijkheden. De zorg die dan wel ontstaat is: waar begint click & collect en waar houdt het op? Want verkleuren van het winkelaanbod mag niet leiden tot een verzwakking van het kernwinkelge-bied. Daar is iedereen het wel over eens. Het verplaatsen van dure meters naar goedkope meters in detailhandel mag dus niet de oplossing zijn. Evenmin is het klakke-loos toevoegen van andere retail op de vrijgevallen meters een oplossing, omdat dit in de huidige markt zal leiden tot het verdwijnen van winkelaanbod elders, vanwege de verdringingsmarkt.

Face the Facts: staRt vanDaag met samenWeRken We hebben meer winkels dan we nodig hebben, daar zijn de experts het allemaal over eens. De toename van leeg-stand is ook voor hun geen vraag meer. Het is eerder de vraag: waar en wanneer zal het toenemen? Waar het zal gebeuren is al evidenter, men verwacht in de buitenwijken van de grote steden, de perifere locaties en de gemeenten die tussen tafellaken en servet inzitten. Naar verwachting hebben we zo’n een vijfde tot een derde te veel capaciteit en die gaat de komende tijd vrijvallen. De leegstand mag gemiddeld genomen nog beperkt zijn. Het is geen verhaal van een nationaal probleem, maar lokale oplossingen. Als het gaat om de visie hoe de problematiek aan te pakken naar de toekomst lijkt iedereen het in eerste instantie wel met elkaar eens te zijn. Iedereen moet zijn verantwoorde-lijkheid nemen. We zitten allemaal in hetzelfde schuitje en kunnen dit alleen samen doen. Wanneer we echter doorvragen blijkt er niet eenduidig een visie te zijn op de hoe-vraag. De regiefunctie wordt soms bij de eigenaren gelegd, dan weer bij de overheid en de derde stroming is ervan overtuigd dat het zich allemaal vanzelf oplost. Bij het langer doorvragen lijkt een mogelijke regiefunctie voor gemeenten lokaal wel een mogelijkheid bij het oplos-sen van de lokale leegstandsproblematiek. Als het gaat om mogelijke nieuwe projecten die ontwikkeld worden,

wordt met een schuin oog naar de provin-

cie gekeken. Of wellicht toch liever een markt-

meester als regisseur boven de partijen. Niet door iedereen genoemd, maar wel meerdere malen

geopperd is het ‘cradle to cradle’ principe. Als we nieuwe winkelmeters willen toevoegen, laat dan ook elders weer meters verdwijnen. Dit lijkt een meer dan valide han-delswijze, waarbij een enkele keer zelfs wordt aangedragen voor iedere nieuwe meter, twee meter uit de markt halen.

aDviesHoewel niet iedereen voorstander is van een herziening van de huurwetgeving, lijkt er wel draagvlak te zijn voor nieuwe spelregels. Iets meer lucht creëren in de bestaande huurregels en deze weer laten aansluiten bij de huidige tijd wordt door een groot deel van de experts gedragen. Zij zijn van mening dat gedifferentieerde huren toestaan, bijdraagt aan de afwisseling en daarmee de kwaliteit van winkelgebieden. Contracten voor bepaalde tijd worden niet meteen van tafel geveegd door de retailers, mits ze maar in de gelegenheid zijn om hun investeringen terug te verdienen.

Het advies aan alle stakeholders kan alleen maar zijn: verander nu het nog kan, pas uzelf aan het nieuwe normaal aan. Er is sprake van de tweede grote veranderingsfase in retail. Wie zich weet aan te passen aan de nieuwe situatie zal bij de winnaars horen. ←

Gebruikte bronnen

GFK; tns; HBD; CBs; locatus; CPB; Q&a research; aBn aMro; inG; rabobank; emerce; telecompaper; Mikogo; Forrester; Morgan stanley; eMarketer; PBl; elbamedia; thuiswinkel.org

VerantwoordinG

Dit essay is tot stand gekomen op basis van deskresearch, online consumenten- en retaileronderzoek en tien expert-interviews. We hebben analyses gemaakt van de door ons verzamelde en aan ons verstrekte data en hebben de visies van de geïnterviewden verwerkt tot een verhaal waarbij gekeken is naar de grootste gemeenschappelijke delers. Graag bedanken wij Harry Bruijniks, Frank De Moor, Gerard Groener, taco de Groot, John van Haaren, Hamit Karakus, Bart Karis, Monique list, andrew vaughan en ronald van Zetten voor hun medewerking aan dit onderzoek.


Wat is volgens u het economische vooruitzicht?

In de periode voor 2008 zaten we in een booming markt. De

komende vijf tot tien jaar gaan heel erg moeilijk worden. Er is spra-

ke van een structureel lager niveau in het consumentenvertrouwen

en in de bestedingen. Ik denk dat we langzaam voorbij de angst

voor de crisis zijn, maar dat er zeker nog een aantal jaren nodig is

‘to work things out’. We moeten gewend raken aan een lager groei-

niveau, want dit wordt het nieuwe normaal.

Welke bevolkingsontwikkelingen zullen de komende jaren

centraal staan?

De bevolking in zijn geheel zal toenemen. De werkende bevolking

zal in de komende 40 jaar gaan dalen. In sommige gebieden zelfs

erg dramatisch. Om dan te blijven groeien moet je met hetzelfde

aantal mensen veel productiever worden. Ik zie het niet gebeuren

dat de bevolking die niet (meer) werkt, meer gaat uitgeven. Het feit

dat het aantal huishoudens gaat groeien, maar dat elk huishou-

den steeds kleiner wordt, is een potentie voor de grote steden. Er

ontstaan gebieden waar iedereen wil wonen en gebieden waar

mensen niet willen wonen. Dit betekent dat er gebieden zijn die

het goed doen en gebieden die het niet goed doen.

Welke rol zal e-commerce uiteindelijk gaan innemen in de

non-foodsector?

E-commerce heeft een structurele invloed op de retail-omgeving.

Daarnaast wordt de mobiele technologie steeds beter en zal logis-

tiek sneller gaan. Het is nog een lange weg, maar het gaat heel snel.

De rol van de winkel gaat veranderen en vraagt meer store concept

flexibility van vastgoedpartijen: winkellocaties moeten meer en

meer ‘experience & convenience’ faciliteren. Winkels en online

moeten samen komen. Ze zijn complementair aan elkaar. Voor veel

retailers is dit lastig, maar ze weten wel dat ze eraan moeten wer-

ken omdat klanten dit eisen. Ik geloof dat de retailers die goede

winkels hebben, ook online goed zullen zijn. Degene die achter-

blijven, zijn degene die het niet aanpakken. Retailers krijgen met

zoveel verschillende vraagstukken te maken, echter: good retailers

will make it work!

Hoe zal het aantal winkels in Nederland zich gaan ontwikkelen?

We hebben minder winkels nodig in Nederland, dat is heel dui-

delijk. Dit komt door een combinatie van aspecten van de econo-

mische situatie, de impact van het internet en de demografische

veranderingen waarbij de bevolking die werkt afneemt. Als je deze

dingen optelt dan kom je tot de conclusie dat we teveel winkels

hebben. De beste locaties zijn dan die plekken waar mensen het

fijn vinden om te komen. Quality of footfall will become increasingly

more important than just high traffic.


Het economische vooruitzicht is niet rooskleurig. We zijn van een

groeiend scenario naar een stagnerend scenario gegaan en dit zal

over vijf jaar nog steeds het geval zijn. Het voorspellen van de markt

is steeds moeilijker geworden, doordat de markt in snel tempo veran-

dert. Daarnaast zijn consumenten bewuster gaan besteden. Mensen

hebben bestedingen niet meer nodig om gelukkig te zijn.

Welke bevolkingsontwikkelingen zullen de komende jaren centraal

staan?

Vergrijzing. De vergrijzing is natuurlijk een voorspelbaar fenomeen.

Het is een kwestie van het bevolkingspatroon doortrekken. Er is alleen

nauwelijks op de vergrijzing ingespeeld, zeker als je naar pensioenen

kijkt. In navolging van landen als de UK, zal voor een groter deel etni-

sche retail gaan ontstaan.


non-foodsector?

Online zal in de toekomst een belangrijke rol gaan spelen, vooral in

het koopproces. Mensen bereiden zich op een aankoop veel beter voor

dan vroeger. Als men zich thuis voorbereidt, kunnen retailers zich in de

winkel concentreren tot de essentie van de zaak: hoe moet het er in de

winkel uit komen te zien? Retailers moeten consumenten de mogelijk-

heid bieden hen thuis te helpen. Ze moeten met behulp van internet

consumenten van de bank halen en de winkel laten bezoeken.


Online is op dit moment het meest dure business model dat er bestaat.

De combinatie van dure fysieke winkels en additionele online ontwik-

kelingen zullen consequenties hebben voor de traditionele winke-

lier. Twee of drie keer dezelfde formule in de winkelstraat zal in de

toekomst niet meer mogelijk zijn. Daarnaast zal de functie van de

traditionele winkel door de rol van online gaan veranderen. Deze zal

de verleidingsfunctie en de logistieke functie gaan krijgen. De klant

zal geprikkeld moeten blijven worden om naar de winkel te gaan, te

parkeren en daarvoor te betalen. Het leveren van service speelt daar

tevens een grote rol in.

naam: Frank de Moor

bedrijf: Macintosh Retail Group

functie: ceo

leeftijd: 50 jaar

naam: Andrew Vaughan

bedrijf: Redevco

functie: ceo

leeftijd: 46 jaar

(R)evolutie: expert interviews



Zodra zaken onder druk komen te staan, wordt er

bewuster besteed. De economie is onrustig door

herzieningen, maatregelen die worden geno-

men et cetera. De consument is de weg kwijt.

Deze kiest voor veiligheid en dus voor sparen. Er is

geld, alleen het rolt niet. Pas als er weer rust gaat

ontstaan, krijgt de consument weer vertrouwen

en gaat de consument weer normaal koopgedrag

laten zien.

Welke bevolkingsontwikkelingen zullen de

komende jaren centraal staan?

Wij kijken naar veroudering, kernen en aantal

inwoners. Je bent continu op zoek naar locaties

waar een bepaalde flow omheen plaatsvindt.

Retailers zullen meer gaan differentiëren. Het

moment, dat een locatie geïsoleerd raakt en traf-

fic wegvalt, moet je als retailer gaan bewegen op

zoek naar nieuwe mogelijkheden.

Welke rol zal e-commerce uiteindelijk gaan inne-

men in de non-foodsector?

Internet is een winkel die langzamerhand gro-

ter wordt. Op dit moment lijkt e-commerce wel

de heilige graal, maar traditionele winkels zijn

hartstikke leuk. We kunnen hier nog een fantasti-

sche groei creëren. Wij zetten e-commerce in op

een manier die niet de fysieke winkel schaadt.

Zet e-commerce in voor verbreding. Begin met

de klant te begrijpen: wat speelt er? Wat zijn de

wensen? Focus je op bestaande klanten en wordt

daarnaast toegankelijker. Werk een beetje in de

schaduw en leer.

Hoe zal het aantal winkels in Nederland zich

gaan ontwikkelen?

Het aantal winkels zal afnemen. Het aanbod per

vierkante meter is enorm hoog. Je ziet dat ketens

gaan wankelen zodra ze hun eigen visie loslaten.

Op een gegeven moment is het vet van de pot en

moeten er keuzes gemaakt worden. Bij de kleinere

modeketens, met vijf tot tien modewinkels is er

nu een giga-slag aan de gang. Dat is heel jammer,

maar het zal zich verder gaan doorzetten.


Consumenten gaan bewuster besteden, men

zoekt er een verhaal bij. Het bestedingspatroon

zal gaan veranderen. Dit heeft te maken met ver-

grijzing, toename van eenpersoonshuishoudens

en vedergaande urbanisatie. Daarnaast zullen er

twee verschuivingen plaatsvinden, namelijk de

verschuiving naar het internet en consumer to

consumer. Er wordt steeds meer gehandeld tus-

sen de consumenten. Consumentisme kan minder

belangrijk worden in het verwerven van status en

men hoeft niet meer eigenaar te zijn van alles wat

men gebruikt.

Welke bevolkingsontwikkelingen zullen de

komende jaren centraal staan?

Over het algemeen krimp. Vergrijzing is

een belangrijk fenomeen. Daarnaast zijn

eenpersoons huishoudens een belangrijke ont-

wikkeling, maar ook feminisatie is belangrijk in

de maatschappij.

Welke rol zal e-commerce uiteindelijk gaan

innemen in de non-foodsector?

Ik verwacht dat het meer wordt dan iedereen nu

inschat. Ik denk dat e-commerce wel de helft van

de non-foodsector op zich zal nemen. Retailers

moeten zorgen dat zij zowel fysiek als online aan-

wezig zijn. De retailer moet goed nadenken over

hoe hij zijn fysieke winkel gaat verpakken.

Hoe zal het aantal winkels in Nederland zich

gaan ontwikkelen?

We hebben te veel winkels in Nederland, in ieder

geval te veel meters. Er moet meer diversiteit

komen. Heel veel opslag zit in de winkels, die

heb je helemaal niet nodig. Deze meters kunnen

niet rendabel gemaakt worden. We moeten de

markt het werk laten doen, dan kom je sneller tot

oplossingen. Als de overheid er in gaat investe-

ren ben je alleen maar het lijdensproces aan het

verlengen.


Op economisch gebied verwachten wij in Rotterdam

een voorzichtige groei. Dit komt door het stijgende

opleidingsniveau en de daaraan gekoppeld betere

banen. Consumenten hebben door deze ontwikkeling

meer te besteden. Daarnaast willen wij het onderne-

merschap vanuit Rotterdam stimuleren. Onze inschat-

ting is dat wij met onze ondernemers de economie

weer kunnen laten bloeien.

Welke bevolkingsontwikkelingen zullen de komen-

de jaren

centraal staan?

Vanuit de stad constateren wij dat de bevolking van

Rotterdam gaat vergrijzen, maar de gevolgen hier-

van zullen voor de stad vergeleken met gemiddeld

Nederland niet zo groot zijn. De stad heeft vooral te

maken met verjonging. Ook het aantal inwoners zal

gaan toenemen. Tot 2030 zullen zich naar schatting 50

duizend nieuwe Rotterdammers vestigen in de stad.

Deze ontwikkelingen zorgen er samen voor dat de

voorzieningen in de stad op peil moeten zijn en dat

de kwaliteit van winkelformules hierop aangepast zal

moeten worden.

Welke rol zal e-commerce uiteindelijk gaan innemen

in de non-foodsector?

Internet gaat een belangrijke positie krijgen. Waarom

online zo succesvol is? De consument kan nog steeds

naar een winkel gaan om het winkelen te beleven, pro-

ducten te voelen en producten te proberen. Men koopt

producten online omdat ze het in de winkel gezien

hebben. Ondernemers moeten hiermee aan de slag.

Uit onderzoek blijkt dat 45 procent een onlineaankoop

heeft gedaan omdat men in de winkel niet goed is

behandeld. Daarmee verlaagt een retailer zijn gunfac-

tor. Als de consument goed geholpen is, gunnen zij jou

ook iets.

Hoe zal het aantal winkels in Nederland zich gaan

ontwikkelen?

Om leegstand tegen te gaan moeten ondernemers de

handen ineen slaan. Als overheid willen wij veel doen,

maar het begint bij de ondernemer. In Rotterdam was

er bijvoorbeeld een gebied waar veel smalle panden

aanwezig waren. Vanuit retailers was er echter vraag

naar grote oppervlakten. We zijn met deze onderne-

mers in gesprek gegaan en hebben ze voorgesteld om

drie winkels samen te voegen. Uiteindelijk hebben

deze ondernemers ervoor gekozen deze samenwer-

king aan te gaan, omdat ze anders niet konden vol-

doen aan de behoeften van de consument. Voor het

tegengaan van leegstand moeten retailers niet meer

in grenzen denken.

naam: Hanit Karakus

bedrijf: overheid

functie: wethouder Rotterdam

leeftijd: 48 jaar

naam: Gerard Groener

bedrijf: Corio

functie: ceo

leeftijd: 54 jaar

naam: Bart Karis

bedrijf: Zeeman

functie: ceo

leeftijd: 54 jaar



Het bestedingspatroon van consumenten is in de afgelopen jaren

alleen maar negatief geweest. Vooral de non-food sector laat grote

minnen zien. De klant is veeleisender geworden dan vijftien jaar gele-

den. Retailers moeten daarom niet alleen maar naar de kosten gaan

kijken. Zij moeten ervoor zorgen dat de kwaliteit van de winkel blijft

voldoen aan de behoeften van de klant, zodat deze voor ze blijft kie-

zen. Alleen met kwaliteit maak je het verschil en kun je groeien.

Welke bevolkingsontwikkelingen zullen de komende jaren centraal

staan?

Steden zullen veel sneller gaan groeien dan het platteland. Niet alleen

jongeren, maar ook andere generaties zullen richting de stad trekken.

Dit zal invloed hebben op de winkelvoorzieningen. Het platteland zal

steeds meer met leegstand worden geconfronteerd, dit komt de aan-

trekkelijkheid ervan niet ten goede. In krimpgebieden zullen traditio-

nele winkels onder druk komen te staan. Deze gebieden zullen moeten

zorgen voor een goede mix tussen zelfstandigen en grootwinkelbe-

drijven. Om de grote steden maak ik me minder zorgen. Mits de goede

verhouding van grootwinkelbedrijf en zelfstandig ondernemers altijd

bewaakt blijft. Meer mensen betekent meer vraag en dus ook meer

aanbod.


non-foodsector?

Ik zag internet eerst niet als bedreiging, maar internet is inmiddels een

volwaardig distributie kanaal waar niemand meer omheen kan. Retai-

lers die nog lang willen bestaan moeten internet omarmen en moeten

accepteren dat clicks and bricks the way of life is. Je moet er zijn voor de

klant, zowel met een website als de bijbehorende distributie erachter.

Zo zullen “pick up points” zich de komende jaren nog verder gaan ont-

wikkelen. Dit betekent absoluut niet dat de fysieke winkel zal gaan ver-

dwijnen. Het persoonlijk contact in de winkel zal erg belangrijk blijven.

Om de fysieke rol waar te blijven maken, moet de retailer ervoor zor-

gen dat de klant zich belangrijk voelt in de winkel, maar ook beleving

op de winkelvloer is essentieel om het even speciaal voor die klant te

maken. Retailers moeten daarom blijven investeren in de winkel en in

het personeel.


Er is een enorme overcapaciteit aan winkelmeters, dat wreekt zich nu.

Het uitvallen van winkels is onvermijdelijk. Men moet selectief nieuwe

meters gaan bijbouwen en zeker niet op plekken bij de gebieden die

onder druk staan. Men moet gaan kijken hoe bestaande meters beter

benut kunnen worden of hoe zij deze kunnen herontwikkelen. Inves-

teer in de vernieuwing van bestaande winkelgebieden.


Natuurlijk zijn de vooruitzichten somber. Veel belangrijker is echter

de feitelijke veranderingen in de retail-sector. Uiteindelijk blijven

er drie retail-kanalen over als winnaars; online retail, winkelcen-

tra rond dagelijkse aankopen (supermarkt) en grote steden/grote

winkelcentra voor beleving en fun. Als Unibail-Rodamco richten

we ons op die laatste categorie, die slechts drie procent uitmaakt

van de totale retailbestedingen. Omgekeerd dus nog voldoende

ruimte voor groei, ook in minder economische tijden.

Welke bevolkingsontwikkelingen zullen de komende jaren cen-

traal staan?

De oudere bevolking zal geld op een andere manier gaan uitge-

ven, maar deze ontwikkeling is niet het meest belangrijk voor de

retail. De urbanisatiegraad is voor ons belangrijker. Die zal blijven

toenemen. De gebieden waar deze gaat toenemen, zijn gebieden

die wij willen bereiken. In deze gebieden zullen winkelcentra in

functie verbreed worden. Bevolkingsontwikkelingen bepalen niet

onze strategische keuze. We gebruiken ze alleen om de samenstel-

ling van het aanbod te bepalen.


non-foodsector?

Internet is onomstotelijk en blijft groeien. Het is een retailkanaal

dat uitstekend samenspeelt met de grote winkelgebieden. Je zult

altijd een aantal specifieke online en offline spelers houden, maar

de combinatie van online en offline (omni-channel) maakt een

retailer alleen maar sterker. Bovendien neemt het aantal vestigin-

gen af, maar de kwaliteit per vestiging juist toe. De hogere eisen

die daardoor worden gesteld aan de fysieke omgeving zijn een

uitdaging die we graag aangaan.


Er zijn te veel winkels in Nederland. Het percentage winkels dat we

te veel hebben ligt rond de 20% tot 30%. Dit cijfer is een schatting,

maar illustreert de richting van het probleem. Deze winkels bevin-

den zich in steden of winkelcentra die geen duidelijke positione-

ring hebben. Of zij zijn te groot voor de dagelijkse boodschappen,

of zij zijn te klein voor een (half) dagje uit. Op iedere hoek van de

straat winkels hoeft in ieder geval niet meer. Voor retailers is het

belangrijk dat ze de verwachtingen van consumenten overtref-

fen. Je moet iemand het gevoel geven dat hij gewaardeerd wordt,

met een prettig gevoel iets gekocht heeft, iets beleefd heeft. Dan

komen mensen vanzelf wel terug.

naam: John van Haaren

bedrijf: Unibail-Rodamco

functie: regional managing director

leeftijd: 45 jaar

naam: Harry Bruijninks

bedrijf: Euretco

functie: ceo

leeftijd: 57 jaar


(R)EVOlUTIE


De regio Eindhoven zit op het gebied van bestedingen net iets onder

het landelijk gemiddelde, maar de stad heeft wel een ontwikkeling

doorgemaakt. Zo hebben grote ketens nog steeds belangstelling om

zich bij ons te vestigen. Dit heeft ook invloed op de bestedingen.

Welke bevolkingsontwikkelingen zullen de komende jaren cen-

traal staan?

Eindhoven maakt een groei door in het aantal inwoners. Daarnaast

krijgen wij een steeds grotere diversiteit aan nationaliteiten onder

invloed van ons zeer internationaal georiënteerde (high tech)

bedrijfsleven. De komst van grote ketens draagt hier ook aan bij.

Hierdoor krijg je een andere samenstelling in winkelbevolking. De

leeftijdsopbouw in Eindhoven is jong. We hebben natuurlijk veel

studenten door onder andere de universiteit. Eerder zagen we dat

zij na hun studie weer vertrokken uit de stad, maar door het veran-

derde imago (design, technologie en kennis) is dat tegenwoordig

veel minder het geval.


non-foodsector?

Internet neemt een vlucht, maar verzadigt ook. Heel veel fysieke

winkels hebben internet toegevoegd, maar het is vaak de juiste

combinatie van de winkel en het internet die het concept van een

retailer krachtiger maakt. De fysieke winkel blijft belangrijk aange-

zien consumenten veel waarde hechten aan beleving.

Bij het toevoegen van Click & Collect gaat het erom of het concept bij

het bedrijf en de binnenstad past. Wij steunen ondernemers daarin.

Stel, een webshop wil zich in onze stad vestigen, dan zullen we dat

bekijken vanuit de ondernemer, de consument en het bedrijven-

terrein. Je wilt je namelijk laten leiden door de behoeften van de

consument, maar je wilt ook de sterke punten van de stad nog meer

versterken.


Op dit moment zijn er meer vierkante meters dan dat er behoefte

aan is. Dit komt meer voor in de buitenwijken en onze zogeheten

radiaalwegen. Het is ook een natuurlijke ontwikkeling, veel baby-

boomers (moeten) stoppen met hun winkel en hebben geen opvol-

ging. Je ontkomt er niet aan. Deze ontwikkeling creëert ook kansen.

Met verschillende partijen kan gekeken worden naar een andere

invulling van leegstand. Met ons kantorenbeleid zetten we daar al

op in. Zo worden kantoorlocaties tegenwoordig bijvoorbeeld omge-

zet in studentenhuisvesting.


De Nederlandse consument zal minder aankopen gaan doen. Dit

is geen gevolg van de crisis, maar een gevolg van de vergrijzing

en de verandering in de samenstelling van de bevolking. Aanko-

pen zullen duurzamer zijn en langer mee moeten gaan. Mensen

zullen minder bereid zijn om te consumeren om het consumeren.

Het functionele van het product gaat belangrijker worden. Daar-

naast zal de markt veranderen door de komst van meer en betere

discounters.

Welke bevolkingsontwikkelingen zullen de komende jaren

centraal staan?

De bevolking neemt tot circa 2040 toe en zal daarna gaan krim-

pen. Een ontwikkeling die hiermee te maken heeft is de vergrij-

zing. De vergrijzing zal de komende jaren gaan toenemen. De

verschillen tussen inkomensgroepen zullen verder toenemen

en de koopkracht zal gematigd stijgen. Urbanisatie zal vooral op

nationaal niveau toenemen, regionaal zal er echter ontvolking

gaan plaatsvinden.


non-foodsector?

Internet neemt een hele belangrijke positie in. Je kunt als geres-

pecteerde organisatie niet meer zonder de integratie van internet

in je winkelconcept. Toch denk ik niet dat de fysieke winkels geen

bestaansrecht meer hebben. Mensen willen sociaal contact, wil-

len de winkelervaring meemaken. Ze willen producten proeven

en voelen. Dat kan niet alleen maar via het internet.

Hoe zal het aantal winkels in Nederland zich gaan

ontwikkelen?

Het gaat niet zozeer om het aantal winkels, maar meer om het

aanbod aan assortiment dat je klanten biedt. Op een station biedt

je een ander assortiment aan dan in een dorpswinkel. Daar moet

een retailer zich heel bewust van zijn!

naam: Ronald van Zetten

bedrijf: HEMA

functie: ceo

leeftijd: 50 jaar

naam: Monique List

bedrijf: overheid

functie: wethouder Eindhoven

leeftijd: 51 jaar

(R)evolutie: expert interviews

%28R%29evolutie

Documents

Transcript of %28R%29evolutie