WORKING PAPER

Woningcorporaties op eigen benen: verdienen om te kunnen dienen.

Vastgoedbeheer en vermogensbeheer in nieuwe ordening volkshuisvesting

Opgesteld ten behoeve van informele FHL-bijeenkomst op 6 maart 2014.

Ad Hereijgers

maart 2014

2

Inhoud

Samenvatting 03

1. Hervormingsopgave woningcorporaties 06

1.1 Verplichting marktleiderschap 06

1.2 Andere instituties gingen de woningcorporaties voor 08

1.3 Referenties uit Europa 09

2. Vastgoedbeheerder 11

2.1 Hoofdstructuur OPT-IN HOUSING 11

2.2 Initiatief bij toegelaten instelling 11

3. Vermogensbeheerder 15

3.1 Toegelaten instelling als vermogensbeheerder 15

3.2 Overheid als vermogensbeheerder 16

4. Maatschappelijke waardestelling van OPT-IN HOUSING 17

4.1 “Acting with business head and social heart” 18

4.2 Betekenis voor de huurder 19

4.3 OPT-IN HOUSING versus overheid en markt 19

Stichting Forum for Housing and Living (FHL) is een opinieplatform bestaande uit woningcorporaties,bedrijfsleven, (semi) overheid en kennisinstellingen. Missie is het stimuleren van de discussie over deveranderingsopgave van het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid vanuit een Europees perspectief. Daarbijmaakt de FHL gebruik van de praktijkervaringen die de afgelopen 20 jaar in Europese landen zijn opgebouwd.De stichting wil een maatschappelijke wegbereider zijn voor hervormingen in het volkshuisvestingsstelsel,waaronder het creëren van een geschikt investeringsklimaat voor private investeerders. Hiertoe is hetbedrijfsmodel opt-in housing ontwikkeld met onderscheid in vastgoedbeheer en vermogensbeheer. opt-inhousing wordt in de praktijk gebracht vanuit de vennootschap housing challenge, waarin bestuurlijkeverkenningen naar opt-in housing en zakelijke transacties tussen woningcorporaties, kapitaalverschaffers enstakeholders worden voorbereid.

Deelname aan FHL impliceert niet, dat betrokkenen de publicaties van FHL volledig onderschrijven.

3

Samenvatting

Vanuit financieel en maatschappelijk perspectief, zien wij binnen de huidigekabinetsperiode een volkshuisvestingssector ontstaan, waarbinnen gedurende eenovergangsperiode twee regimes voor het beheer van huurwoningen (daeb engeliberaliseerd) naast elkaar bestaan. Bestaande toegelaten instellingen onder toezichtvan de overheid. In het geliberaliseerde deel zal het toezicht in belangrijke mate wordenbepaald door de eisen van de externe kapitaalverschaffer.

De veranderingsopgave in de volkshuisvesting is gewenst om drie doelstellingen tebereiken:

Op de eerste plaats, een volkshuisvestingssector die kan rekenen op steun uit envertrouwen van de samenleving. Een goed georganiseerde sector zonder incidenten diezich bezighoudt met verhuur en beheer van woningen. En dat in een omgeving waarinhuurders en kapitaalverschaffers, elk op hun eigen manier, meer zeggenschap hebben.De overheid stelt een aantal regels vanuit het publieke belang en stelt daarbij eisen aanhet financieel en volkshuisvestelijk toezicht.

Op de tweede plaats een volkshuisvestingssector voor een brede groep van mensen diedoor inkomen of andere omstandigheden er voor kiezen een woning te huren in plaatsvan zelf het vermogensrisico te (kunnen) nemen van een koopwoning. In eeneconomische omgeving die steeds flexibeler wordt, is een goed georganiseerdehuurmarkt van groot belang. In ons land willen brede groepen toegang tot deze markt.Uitgangspunt moet zijn dat voor deze mensen, ook die met kleinere inkomens, eenhuurwoning zonder subsidie bereikbaar is. Inkomensondersteuning in de vorm vanhuurtoeslag moet slechts een vangnetvoorziening zijn en geen algemeen voor iedereennoodzakelijke voorziening.

Op de derde plaats, een volkshuisvestingssector die financieel sterk genoeg is om –optermijn- zonder staatssteun te kunnen bestaan en die zonder marktverstoring kanacteren. Ook een sector die in de gewenste ordening van onze samenleving ruimte biedtvoor participatie uit die samenleving door het nemen van eigen verantwoordelijkheidwaar zij dat kunnen en door de overheid wenselijk wordt gevonden.

De Herzieningswet legt een hernieuwde wettelijke basis voor de volkhuisvesting en isdaarmee leidraad voor het functioneren van de toegelaten instellingen.

De hoofddoelstellingen in de Herzieningswet en Novelle worden door ons onderschreven:een kleine en effectieve corporatiesector voor het uitvoeren van de kerntaak met eenversterking van de rol van de gemeente en afname van de financiële risico’s voor deoverheidsbegroting (achtervang borgstelling). Om dit doel te bereiken, is het evenweljammer, dat in de Novelle uitsluitend wordt teruggevallen op zwaardere

4

overheidssturing. Verstatelijking levert naar onze overtuiging geen financieel enmaatschappelijk gezonde volkshuisvestingssector op. Daarom zouden wij in de Novellegraag een tweede weg zien opgenomen: de weg waarin disciplinering van decorporatiesector wordt bereikt door zeggenschapsrechten aan kapitaalverschaffers teverstrekken. Wij zijn van mening dat het noodzakelijk is om nu een omslag te maken.

De nu voorliggende Herzieningswet leidt op de korte termijn tot verstatelijking van desturing van de volkshuisvestingssector. Dit is vanuit de omstandigheden begrijpelijk dochin onze ogen economisch slechts kort houdbaar. Het kan namelijk niet zo zijn, dat tot inlengte van dagen een economisch zo belangrijke sector op deze wijze vanuit de overheidwordt aangestuurd. Ook vergelijking met ons omringende landen gaat dan nog meermank, terwijl Nederland qua omvang en werking van sociale huursector nu al wordtgezien als een uitzondering in Europa.

Wij pleiten er dan ook voor dat binnen de regels van de nu voorliggende wetgeving ervoldoende ruimte komt om op een maatschappelijk en economisch verantwoorde wijzehet stelsel te evolueren. Dat kan door de toegelaten instelling door te ontwikkelen totvermogensbeheerder. Daarnaast wordt een nieuwe rol gecreëerd van een op afstand vande vermogensbeheerder opererende vastgoedbeheerder.

De in de Novelle opgenomen denklijn over de oprichting van een afzonderlijkevennootschap waarin ook marktpartijen in het eigendom participeren past hierin. Het isdaarbij vanuit economisch denken noodzakelijk om ook woningen die qua kwaliteit(punten) niet geliberaliseerd zijn over te kunnen dragen (verkopen) naar dezeonderneming. Immers de markt beweegt zich niet langs de min of meer toevalliggekozen en maatschappelijk regelmatig ter discussie staande systeemgrens van dienstenvan algemeen economisch belang (daeb).

De vastgoedbeheerder opereert onafhankelijk in de markt, is uitsluitend gericht opbeheer en waardebehoud van het vastgoed en wordt volledig zonder overheidssteungefinancierd. Om te voldoen aan de maatschappelijke eisen (toegang en bereikbaarheidvoor iedereen die moet wonen; een verdere versterking van de positie van huurders)wordt door deze onderneming met de toegelaten instelling en met de overheid eenmaatschappelijk charter gecontracteerd.

De toegelaten instelling kan door participatie in de onderneming zeggenschapsrechtenhouden. De sturing en inrichting van deze vastgoedonderneming vindt plaats vanuit hetbelang van de kapitaalverschaffer. Deze ondernemingen vallen rechtstreeks onder hetvoor deze partijen geldende wettelijke in- en externe toezicht.

Op hierboven genoemde wijze kunnen de doelstellingen van de Herzieningswet in onzeogen bereikt worden gedurende een opbouwperiode van een nieuw stelsel enafbouwperiode van het bestaande stelsel; dit laatste onder de conditie van uitblijven vangrote verstoringen op het huurgenot, de woningmarkt en de kapitaalmarkt. Een periodevan circa 10 jaar achten wij mogelijk, mede gelet op momenten van herfinanciering van

5

leningenportefeuilles bij bestaande woningcorporaties. Door deze momenten te benuttenontstaan er geen problemen in bestaande financieringsverhoudingen.

De borging en de achtervang daarbij door de overheid worden in aanzienlijk tempoafgebouwd. Ook de onderlinge aansprakelijkheid en daarmee de saneringsheffing binnende volkshuisvesting wordt kleiner. Hierdoor vindt een zachte landing plaats van eenhistorisch gewenst systeem van onbeperkte financiële solidariteit als middel naar eensysteem dat voldoet aan de eisen van de komende tijd. Daarbij blijft de maatschappelijketaakstelling verankerd in het maatschappelijk charter (privaat contract) en blijven dehistorisch opgebouwde maatschappelijk bestemde vermogens te bestemmen binnen deregels en afspraken van het domein van de toegelaten instellingen.

Ons bovenstaande denken is gebaseerd op een nieuw bedrijfsmodel. Sinds enkele jarenwerken wij de hierboven genoemde doelstellingen uit in een gebalanceerde visie hoewoningcorporaties op eigen benen kunnen staan, waarbij geld verdienen (onder meerdoor rendement op eigen vermogen) en maatschappelijk dienen (door uitvoeren vanmaatschappelijk charter) in balans blijven. Deze balans heeft aan belang gewonnen sindsde introductie van het paradigma van de participatiesamenleving door de regering. Eigenverantwoordelijkheid nemen telt weer mee.

In de loop der tijd zijn wij, inmiddels gesteund door vele en uiteenlopende Europesepraktijkervaringen, ervan overtuigd geraakt, dat met de introductie van hetbedrijfsmodel een wezenlijk ander sturingsmodel in de corporatiesector wordtgeïntroduceerd, dat beantwoordt aan de doelstellingen van het beleid van de regering.Hierbij nodigt de woningcorporatie hiertoe gekwalificeerde investeerders uit om deel tenemen in de nieuwe woningonderneming. Volgens deze kwalificaties hebben de binnen-en buitenlandse investeerders managementervaring, een lange termijn perspectief enonbesproken reputatie.

Het vastgoedbeheer ligt in ons sturingsmodel bij een woningonderneming met allehuurwoningen (daeb en geliberaliseerd), waarin de woningcorporatie gekwalificeerdeprivate investeerders uitnodigt; de maatschappelijke taakopvatting van de toegelateninstelling wordt verankerd in een maatschappelijk charter.Vanuit het aanwenden van de opbrengsten uit verkoop wordt de toegelaten instellingvermogensbeheerder. Maatschappelijke investeringen, afhankelijk van lokale enregionale maatschappelijke behoeften, worden georganiseerd en (mede) bekostigdvanuit de toegelaten instelling als vermogensbeheerder. Op het niveau van decorporatiesector, zien wij ook een verantwoordelijkheid voor de regering in de invullingvan het vermogensbeheer: immers, het gaat hier om het fasegewijs liquide gemaakte engedurende de overgangsperiode liquide te maken maatschappelijk bestemde vermogen.

Met een financieel gezond bedrijfsmodel kan de kerntaak worden uitgevoerd. Hierin pastook een gefaseerde afbouw van geborgde financiering, een van de doelstellingen van deregering. Ook de wederzijdse binding tussen verhuurder en huurder wordt betekenisvol.Tenslotte wordt de gemeente leidend in de uitvoering van beleid. In onze optiek kan de

6

gemeente, omwille van lokale bestuurlijke inbedding, tevens een rol krijgen in degovernance van de toegelaten instelling als vermogensbeheerder.

1. Hervormingsopgave woningcorporaties

1.1 Verplichting marktleiderschap

Weer menig woningcorporatie viert dit decennium haar eeuwfeest. Uitzonderingendaargelaten, doen de meesten dit, als gevolg van schaalvergrotingen, onder een anderenaam dan in de oprichtingsstatuten. Met ruim 2,4 mln. van de 3,0 mln. huurwoningen,zijn de woningcorporaties de absolute, maar niet langer onbetwiste marktleider.

In internationaal opzicht worden de in het verleden behaalde resultaten van hetNederlandse volkshuisvestingsbeleid geprezen. Zonder garantie voor de toekomst, magwel worden gezegd, dat sociale woningbouw er in Nederland in kwalitatief opzicht primabijstaat. Ook onze woonwijken zijn redelijk divers van bevolkingsopbouw. Socialewoningbouw heeft daarmee een bijdrage geleverd aan onze welvaart en welzijn.

De afgelopen jaren is geschreven over de legitimiteitscrisis bij de woningcorporaties. Hetis hoog tijd voor oplossingen, zeker nu vanuit het Regeerakkoord, het Woonakkoord ende Novelle op de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting de contourenvan de ‘nieuwe volkshuisvesting’ zich beginnen af te tekenen. De resultaten van deParlementaire Enquête Woningcorporaties kunnen daar later dit jaar ook nog kleuringaan geven.

Alle politieke partijen willen dat wij als beschaafd land fatsoenlijk kunnen wonen. Daarbijheeft echter wel een kentering plaatsgevonden in de rol van de overheid; de overheidspreekt burgers in toenemende mate aan op eigen verantwoordelijkheid; departicipatiesamenleving. Concreet: alleen burgers voor wie een goede woningonbereikbaar is, worden door de overheid (via toeslag) en de woningcorporatie (viaaanbieding van passende woning) geholpen. Kortom, de hangmat uit de verzorgingsstaatis vervangen door een vangnet in de participatiesamenleving. Dit betekent overigensook, dat in principe alles in de volkshuisvesting vanuit een economische waarde kanworden beredeneerd.

Nog steeds dient de volkshuisvesting een publiek belang en dit zal blijven zolang deNederlandse samenleving wonen als merit good beschouwt; dat wil zeggen, dat wij alssamenleving vinden dat iedereen fatsoenlijk moet kunnen worden en dat we met elkaardaar ook iets voor over moeten hebben. Publieke belangen zijn die belangen die depolitiek zich aantrekt omdat behartiging ervan voor de samenleving als geheel wenselijkis (SER, 2010). Een betere borging van de publieke belangen is niet gebaat bij eenideologische keuze tussen markt of overheid. Vandaar dat wij in het huidige politieke

7

klimaat zoeken naar een synthese tussen de sociaal-liberale en sociaal-democratischevisie op het functioneren van woningcorporaties; een synthese die overigens moetkunnen rekenen op een breder politiek draagvlak; structurele hervormingen in deproductie en het beheer van sociale huurwoningen raken immers grote delen van deNederlandse samenleving. Net zoals destijds bij de invoering van de Woningwet, kan eenverstandshuwelijk tussen het liberale gedachtegoed en de sociale bewogenheid leiden totduurzame ordening- en sturingsprincipes in ‘de nieuwe volkshuisvesting’:

Op de eerste plaats, een volkshuisvestingssector die kan rekenen op steun uit envertrouwen van de samenleving. Een goed georganiseerde sector zonder incidenten diezich bezighoudt met verhuur en beheer van woningen. En dat in een omgeving waarinhuurders en kapitaalverschaffers, elk op hun eigen manier, meer zeggenschap hebben.De overheid stelt een aantal regels vanuit het publieke belang en stelt daarbij eisen aanhet financieel en volkshuisvestelijk toezicht.

Op de tweede plaats een volkshuisvestingssector voor een brede groep van mensen diedoor inkomen of andere omstandigheden er voor kiezen een woning te huren in plaatsvan zelf het vermogensrisico te (kunnen) nemen van een koopwoning. In eeneconomische omgeving die steeds flexibeler wordt, is een goed georganiseerde enfunctionerende huurmarkt van groot belang. In ons land willen brede groepen toegangtot deze markt. Uitgangspunt moet zijn dat voor deze mensen, ook die met kleinereinkomens, een huurwoning zonder subsidie bereikbaar is. Inkomensondersteuning in devorm van huurtoeslag moet slechts een vangnetvoorziening zijn en geen algemeen vooriedereen noodzakelijke voorziening.

Op de derde plaats, een volkshuisvestingssector die financieel sterk genoeg is om zonderstaatssteun te kunnen bestaan en die zonder marktverstoring kan acteren. Ook eensector die in de gewenste ordening van onze samenleving ruimte biedt voor participatieuit die samenleving door het nemen van eigen verantwoordelijkheid waar zij dat kunnenen door de overheid wenselijk wordt gevonden.

Duurzame hervormingen kunnen daarom alleen succesvol zijn als er een verbinding kanworden gemaakt tussen rationele en meer ideologisch ingegeven benaderingen. Andersgezegd, de belevingswereld van het kapitaal en de maatschappelijke wereld moeten opeen eigentijdse, voor iedereen te volgen wijze bij elkaar worden gebracht en gehouden.Het Forum for Housing and Living werkt al enkele jaren aan totstandbrenging van dezeverbindingen. Dit alles laten we concreet samenkomen in het bedrijfsmodel, dat opmacro niveau ook iets zegt over aanwenden van het maatschappelijk bestemdevermogen in de volkshuisvesting.

Hoewel een woningcorporatie altijd een hybride bedrijfsvorm is gebleven tussen markt enoverheid, is het duidelijk dat het –ontoereikende- ondernemerschap in de sector alsgeheel het de afgelopen jaren heeft moeten afleggen tegen de corrigerend optredendeoverheid. Toch doet dit onvoldoende recht aan allerhande initiatieven die er binnen desector zijn ontstaan. Het probleem zit echter in achterhaald sectordenken als zodanig,

8

niet in de kracht van de individuele corporatie. Het sector als geheel zit met zichzelf in deknoop en is daardoor verzwakt, zeker in het huidige tijdsgewricht waarin politici op zoekzijn naar verborgen schatten; het aanwenden van het maatschappelijk bestemdvermogen in de volkshuisvesting voor de schatkist.

De houdbaarheid van het huidige stelsel is eindig. Hier kunnen we met z’n allen opwachten; helaas gebeurt dit ook. Immers, het systeem houdt zichzelf in stand metsaneringsheffing (CFV) en achtervangborgstellingen (WSW). Uiteindelijk is het de Staatder Nederlanden en dus de Nederlandse burgers die wordt aangesproken mocht hetsysteem –blijvend- falen. In onze ogen bestaat er een systeemrisico, waarbij Vestia eenwake up call was. Helaas zullen er nog een aantal insolvabele corporaties volgen die hetsysteemrisico verder zullen vergroten.

Daarom is het in onze ogen nu van belang om als woningcorporatie zelf het initiatief tenemen voor het inrichten van een duurzaam verdienmodel: substantieel beter presterenwaar de woningcorporatie goed in is, het beheren van woningen. Praktijkvoorbeelden uitandere Europese landen kunnen daarbij als referentie en inspiratiebron dienen.

1.2 Andere instituties gingen de woningcorporaties voor

Veranderingen vragen om vertrouwen. Zeker in de volkshuisvesting komt vertrouwenvoor verandering te voet. Gelet op de inertheid van instituties is dit tot op zekere hoogtebegrijpelijk. Wij geloven ook niet in ‘big bang’ veranderingen van het stelsel; diegebeuren alleen –noodgedwongen- als in het weekend het licht moet blijven branden bijbanken en ministeries. OPT-IN HOUSING is daarom in eerste instantie een bedrijfsmodel,dat niet hoeft te wachten op de instemming van de laatste corporatie.

Andere sectoren met een sterke publieke binding zijn de woningcorporaties voorgegaanin verzelfstandiging. Opmerkelijk is dat een aantal organisaties in de jaren tachtig vande vorige eeuw de betreffende activiteiten heeft beëindigd, verdund en/of verbreed. Ookis een aantal publieke organisaties/instellingen verkocht aan private partijen en/of naarde beurs gebracht. Daarmee werd een eigenaar geïdentificeerd, die het bestuur van deonderneming in de bedrijfsvoering scherp ging houden door rendementseisen op hetvermogen te stellen. Ter illustratie worden hieronder een tweetal voorbeelden genoemd.

Nationale Investerings Bank (NIB)De NIB is in 1945 opgericht door de Nederlandse Staat als Financiering van NationaalHerstel. Doel was het financieren van de wederopbouw door langlopende(achtergestelde) leningen te verstrekken en in ondernemingen te participeren.In 1986 werd de NIB naar de beurs gebracht. In 1999 werd de beursnotering beëindigdomdat ABP en PGGM de aandelen verwierven. In 2005 werd de bank overgenomen dooreen consortium van financiële instellingen en investeerders (onder ander Delta Lloyd,ABN AMRO, Banco Santander)

9

Nederlandse Credietverzekerings Maatschappij (NCM)In 1925 werd de NCM opgericht met als doel de handel voor bedrijven in Nederland teverbeteren. In 1932 tekende de NCM een overeenkomst met het Ministerie van Financiënvoor de herverzekering van exportkredieten. Het gehele risico werd gedragen door deStaat. In de periode 1945 – (ca) 1990 heeft de Staat 3.6 miljard gulden verloren.Begin negentiger jaren heeft de NCM de voortrekkersrol vervuld om tot globalisering tekomen. Na enkele ingrijpende eigendomswijzigingen in de jaren negentig, zijn sinds 2001de aandelen voor 100% in handen van het Duitse Gerling NCM Credit and Finance AG.Sinds december 2003 is Atradius N.V. de aandeelhouder van NCM Holding N.V.

Instandhouding van (semi) publieke instituties is aldus geen vanzelfsprekendheid.Afgelopen decennia heeft niemand meer gevraagd om de terugkeer van dezeinstellingen. Des te opvallender is het dan, dat binnen het corporatiebestel sinds deBruteringswet (1995) geen echte structuurwijzigingen hebben plaatsgevonden. Sterker,niemand is onder de indruk van de vernieuwingsdrang van de corporaties. Een van deoorzaken is ons inziens het ontbreken van een eigenaar, die het bestuur scherp kanhouden in de bedrijfsvoering door rendementseisen te stellen.

1.3 Referenties uit Europa

De stichting Forum for Housing and Living werkt vanuit het Europesevolkshuisvestingsperspectief en heeft inmiddels een professioneel netwerk opgebouwdmet beheerders van sociale huurwoningen en kapitaalverschaffers in Europese landen.Op deze plaats een beknopte referentie uit Duitsland en United Kingdom.

Duitsland is Nederland voorgegaan in de privatisering van de sociale huisvesting. Enkeleervaringen vanuit omvangrijke private woningondernemingen (200.000+) die relevantzijn voor de toekomst van woningcorporaties in Nederland:Ten eerste, bedrijfsprocessen zijn gestroomlijnd, onder meer door standaardiserenprocurement, insourcen ipv outsourcen en bonussen management afhankelijk maken vantevredenheid huurders.Ten tweede, de maatschappelijke betrokkenheid is geïntensiveerd. Dit is mede gebeurddoor –regionaal georganiseerd- overleg met huurders, gemeenten en anderestakeholders. Huren konden laag worden gehouden door de introductie van nieuweverdienmodellen (met name schaalvoordelen inkoop energie en telecom) die ookwoonlasten voor de huurder beperkten.Ten derde, de balans is geoptimaliseerd: schuldherstructurering: geleidelijk naarongeborgd (non) asset backed financiering. Hiervoor waren nodig: schaal en anderfinancieel management.

In de UK is circa 5 jaar geleden een aantal woningcorporaties –op bescheiden schaal (10-15% van leningenportefeuille) gestart met het aantrekken van private financiering doorde uitgifte van obligaties. Dit gebeurt naast de reguliere bankfinanciering en –bijzondere-bijdragen van de overheid. Overwegingen daarbij waren om investeringsplannen te

10

kunnen realiseren en daarbij ook voldoende liquide te kunnen blijven. Devoorbereidingen (onder meer aanvragen credit rating, structuren uitdenken, bekendheiden imago krijgen onder investeerders) waren intensief en aanvankelijk waren derentepercentages, mede door risicoperceptie vanuit investeerders in sociale woningbouwnog hoog. Na het opbouwen van een track record (tijdig voldoen aan rente-betalingen),en aanpassingen in de managementstructuur, is de rente gezakt (performance leidt totlager risico-opslag) en de credit rating stabiel. Dit model laat zien dat de belevingswereldvan kapitaal en maatschappelijke taakopvatting samengebracht kunnen worden. Zo heeftLondon based Circle Housing in haar mission statement opgenomen: “by acting with abusiness head and social heart, together we achieve our mission to enhance life chancesby helping people to fulfil their potential and live better, more independent lives”.

In beide voorbeelden valt op, dat schaal en tijd belangrijke succesfactoren zijn geweest,zowel voor bijvoorbeeld Deutsche Annington in Duitsland als Circle Housing in UK. Dezeschaal wijkt sterk af van de voorstellen uit de novelle bij de Herzieningswet, waarin hetgeografisch werkgebied juist sterk wordt afgebakend. De voorbeelden laten overigenszien, dat efficiënt georganiseerd lokaal beheer ook goed, of misschien zelfs wel beter,kan worden georganiseerd als er op het terrein van private financiering sprake kan zijnvan schaal.

11

2. Vastgoedbeheerder

2.1 Hoofdstructuur OPT-IN HOUSING

De hoofdstructuur van een opt-in onderneming ziet er schematisch als volgt uit:

2.2 Initiatief bij toegelaten instelling

Woningcorporatie is uitnodigende partijEen of meerdere gekwalificeerde investeerders verwerven op uitnodiging van detoegelaten instelling 51% of 49% van het eigen vermogen van OPT-IN HOUSING. In eenstructuurvennootschap, worden alle woningen (daeb en geliberaliseerd) van detoegelaten instelling ondergebracht.

Het meerderheids- of minderheidsaandeel van de investeerder bij aanvang wordt medebepaald door de wijze waarop de daeb woningen worden ondergebracht in devastgoedbeheerder; zie hieronder volgens het ‘ex ante borging’ of ‘ex post borging’model.

Voor het inbrengen van de daeb-woningen worden twee routes nader verkend.Onderscheidend daarbij is de vraag onder welke leningvoorwaarden en in welke omvanggeborgde (bedrijfs)financiering kan worden omgezet in ongeborgde (project)financiering.Dit heeft ook gevolgen voor de waardering van de vastgoedbeheerder.

12

In het model ‘ex ante borging’ wordt uitgegaan, dat alle daeb-woningen op deopeningsbalans staan van de vastgoedbeheerder, ervan uitgaande dat de gehelebestaande –geborgde- leningenportefeuille van de toegelaten instelling ondergelijkblijvende leningvoorwaarden kan worden overgenomen en dat bij expiratiedatumvan leningen wordt geherfinancierd tegen nieuwe –ongeborgde- leningvoorwaarden.

In het andere model, ‘ex post borging’ wordt uitgegaan van de stapsgewijze groei vande daeb-portefeuille van de vastgoedbeheerder aan de hand van de expiratiedata van degeborgde leningenportefeuille over een (overgangs)periode van (circa) 10 jaar.Op expiratiedatum wordt tegen de waarde van de expirerende lening een hoeveelheiddaeb-woningen van de toegelaten instelling overgedragen aan de vastgoedbeheerder,welke laatste deze woningen tegen nieuwe ongeborgde leningsvoorwaarden financiert.Aantal, type en ligging van de daeb-woningen wordt vastgesteld op basis van degemiddelde benchmark van daeb-portefeuille van de toegelaten instelling.Met inachtname van gemiddelde looptijden en omvang van leningen bij toegelateninstellingen, is de verwachting dat na 10 jaar circa 75% van alle daeb-woningen op dezewijze zal zijn verworven; alsdan zal worden bezien onder welke condities de resterendecirca 25% daeb-woningen van de toegelaten instellingen in een keer of in enkeletranches in een beperkt tijdsbestek kan worden overgenomen door devastgoedbeheerder.

Wat hebben beide modellen gemeen?

Op de eerste plaats:Alle niet-daeb woningen door de vastgoedbeheerder voor 100% worden verworven vande toegelaten instelling, zowel bij aanvang als gedurende de overgangsperiode van circa10 jaar, en dat de hiervoor benodigde financiering onder ongeborgde leningsvoorwaardenwordt aangetrokken.

Op de tweede plaats:De overeenkomst tussen de toegelaten instelling en de vastgoedbeheerder, metinstemming van de Minister (license-to-buy), voor tenminste 10 jaar wordtovereengekomen, inclusief het maatschappelijk charter. Dit uitgangspunt is relevant alsinvesteringsvoorwaarde om een gegarandeerde deal flow te hebben binnen voorafovereengekomen condities. Indien in de uitwerking blijkt, dat een iets langere periodenoodzakelijk is (bijvoorbeeld 12 jaar), dan kan dit ook vooraf worden overeengekomen.In beginsel wordt een langer tijdsperspectief onwenselijk geacht, gelet op deverhandelbaarheid van aandelen en exit mogelijkheid van de investeerders.

Op de derde plaats:Vanuit de vastgoedbeheerder zal de bedrijfsvoering mede –in opdracht- wordengeorganiseerd voor de daeb-woningen die op dat moment nog in eigendom zijn van detoegelaten instelling. Anders gezegd, het nieuwe management van OPT-IN HOUSING biedthaar diensten ook aan de bestaande –in afbouw zijnde- toegelaten instelling. Dit

13

voorkomt ook periodieke reorganisaties bij de afbouwmomenten (expiratiedata leningen)van de daeb-portefeuille van de toegelaten instelling.

Op de vierde plaats:Beide modellen hebben als kenmerk (en voordeel) dat er geen uitbreiding meerplaatsvindt van geborgde financieringen. Dit draagt bij aan risicoreductie zowel voor detoegelaten instelling (balansverkorting) als voor de overheid (reductie achtervang).

Private investeerdersDe investeerders hebben naast financiële middelen (capital), bewezen ervaring metzakelijke bedrijfsvoering van sociale woningbouw (management), een lange termijnperspectief (exit pas na tenminste 10 jaar) en een onbesproken reputatie (track record).

Gelet verkenningen met verscheidene investeerders uit binnen- en buitenland,verwachten wij, dat afhankelijk van de mate en de wijze waarin de (sociale)huurwoningenmarkt in Nederland zich opent, in het komende decennium investeerdersmet verschillende beleggings- en risicoprofielen zullen melden. Dit staat enigszins los vaninvesteerders die zich exclusief op geliberaliseerde woningen richten.De eerste ‘tranche’ investeerders verwachten wij met name uit ons omringende landen(onder andere UK, Duitsland), die Nederland zijn voorgegaan in introductie van privaatkapitaal in beheer van sociale huurwoningen. Bij hen is ook expertise en ervaringaanwezig om bedrijfsvoering van sociale huurwoningen te verbeteren (working property).Na verloop van tijd, anders gezegd, na de –gedeeltelijke- exit van de early adaptors, zalhet OPT-IN HOUSING bedrijfsmodel volwassen zijn geworden en zullen naar verwachting –ook Nederlandse- institutionele partijen instappen, mede afhankelijk van de omvang enstructuur van transacties die alsdan op de markt mogelijk zijn.

Waarderingsgrondslag en beleggingsstructuurOPT-IN HOUSING wordt gewaardeerd volgens actuele marktwaarde van woningen inverhuurde staat. In wezen komt dit neer om te bezien welke schuldcapaciteit (aflossingen rente) mogelijk is bij de –verwachte- (netto) kasstromen. Alsdan kan ook wordenvastgesteld of en in welke mate er sprake is van vrijval van liquide middelen, dievervolgens toevallen aan de toegelaten instelling als vermogensbeheerder.

Uitgangspunt in de aankoop bij het hierboven geschetste model ‘ex ante borging’ iswaardering van de onderneming as is: dat wil zeggen, dat optimalisaties in debedrijfsvoering pas na aankoop plaatsvinden en daarmee ten goede komen aantoegelaten instelling en mede-aandeelhouder. In schema:

Fase 1: Aankoop Fase 2: Structureren Fase 3: ExploitatiePeriode: jaar 1 Periode: jaar 2-3 Periode: vanaf jaar 4Waardering: as is

Schuldpositie blijft ongewijzigd

Efficiency zoeken in:

Exploitatielasten

Nadruk op ‘operational excellence’

Garanderen tevredenheid huurder:

14

Aankoopsom (eigenvermogen) wordt betaald aantoegelaten instelling (t.i.)

Investeerder en t.i.gezamenlijk aandeelhouder

Gedeelde zeggenschap

Maatschappelijk charteronderdeel van aankoop.

Onderhoudslasten

Schuldpositie

Organisatie

goed onderhouden woning metlean and mean organisatie

Exit door private investeerder kanpas na 10 jaar obv alsdan geldendevoorwaarden.

Bij toepassing van het hierboven geschetste model ‘ex post borging’ vinden, behoudensde niet-daeb portefeuille bij aanvang en tussentijds, waarderingen plaats van de daeb-woningen op het moment, dat deze vanuit de toegelaten instelling worden overgedragenaan de vastgoedbeheerder. Omdat de leningen zijn verstrekt op basis vanbedrijfsfinanciering, zal de overdracht plaatsvinden op basis van een alsdan samen testellen woningportefeuille, nader in te vullen mede op basis van kenmerken van de lokalewoningmarkt.

BedrijfsactiviteitOPT-IN HOUSING richt zich exclusief op het aankopen, beheren en verkopen vanhuurwoningen. Nieuwbouw wordt niet zelf ontwikkeld, maar ingekocht; dat wil zeggen inopdracht van de vastgoedbeheerder ontwikkeld; hiermee ligt ontwikkelrisico bijontwikkelaar, afname is wel vooraf gegarandeerd. Andere bedrijfsactiviteiten (zoalsbedrijfsonroerend goed en projectontwikkeling) worden buiten OPT-IN HOUSING gelaten.

WoningexploitatieDe woningexploitatie wordt ingericht op drie prestatievelden: betaalbaarheid,beschikbaarheid en onderhoud/bewonerstevredenheid. Afspraken hierover, overeen tekomen met Minister en gemeente, worden opgenomen in maatschappelijk charter.

OverheidsbeleidOverheid verstrekt license-to-buy. Het huurbeleid blijft politiek domein.

De toegelaten instelling, vanuit haar rol als vermogensbeheerder, draagt de CFV-saneringsheffing af; voor de grondslag voor de heffing tellen alleen die woningen, dienog geborgd zijn bij het WSW en uit dien hoofde onderdeel zijn van dezekerheidsstructuur; dit aantal neemt in de loop der tijd af. Maatschappelijk charterwordt als ‘erfdienstbaarheid’ in statuten van OPT-IN HOUSING verankerd; daarmee isbehoud van sociale woningbouw ook in geval van faillissement verzekerd.

15

Zowel de vastgoedbeheerder als de toegelaten instelling (vanuit haar rol alsvermogensbeheerder) dragen bij aan de verhuurderheffing onder de aanname, dat detotale omvang van de verhuurderheffing na 2017 maximaal gelijk wordt gesteld aan deomvang van de huurtoeslag als onderdeel van inkomensondersteuning.

Opbrengst liquiditeitenUit de verkopen van woningen aan de toegelaten instelling aan OPT-IN HOUSING, komen bijde toegelaten instelling liquide middelen binnen: karakter van de toegelaten instellingverandert daarmee van vastgoedbeheerder naar vermogensbeheerder (zie volgendeparagraaf).

3. Vermogensbeheerder

De toegelaten instelling heeft in de nieuwe situatie de waarde van de deelneming in OPT-IN HOUSING op haar balans staan, niet meer de woningen zelf. Uit de deelneming verkrijgtde toegelaten instelling twee soorten liquiditeiten:Ten eerste, eenmalige opbrengsten uit verkoop van haar aandeel in OPT-IN HOUSING;De mate, omvang en moment(en) zijn afhankelijk van te kiezen overdrachtsmodel: ‘exante borging’ of ‘ex post borging’ (paragraaf 2.2.).Ten tweede, jaarlijkse dividenduitkering afhankelijk of de aandeelhouders van OPT-IN

HOUSING besluiten om tot gehele of gedeeltelijke uitkering van het dividend over tegaan.

3.1 Toegelaten instelling als vermogensbeheerder

De toegelaten instelling zal zich als vermogensbeheerder moeten gaan inrichten. Ditvereist –ingrijpende- aanpassingen in de bedrijfsorganisatie. Op deze plaats enkeleaandachtpunten:a. De eenmalig verkregen liquiditeiten worden waardevast belegd tegen door de

toegelaten instelling vast te stellen minimale rendementseisen; een en anderwordt vastgelegd in een beleggingsstatuut, inclusief risicoprofiel.

b. Het jaarlijkse netto rendement (na inflatiecorrectie) kan door de toegelateninstelling worden aangewend voor financieel rendabele maatschappelijkeinvesteringen, bijvoorbeeld in lokale en regionaal sociaal verankerde projecten.Dit maatschappelijk investeringsbudget kan desgewenst jaarlijks wordenaangevuld met dividenduitkeringen.

c. Het governance raamwerk (besturen, beheersen, toezicht en verantwoording)wordt bij voorkeur ingericht met professionele en maatschappelijke stakeholders(inclusief huurders) vanuit de lokale gemeenschappen waar de toegelateninstelling werkzaam is. Dit waarborgt de legitimiteit van het maatschappelijkbeleggingsbeleid.

16

Afhankelijk van de lokale en regionale maatschappelijke behoeften, zal de toegelateninstelling de taakuitvoering als vermogensbeheerder op zich nemen. Enkele voorbeelden:ondersteunende leefbaarheidsactiviteiten in stadswijken en kleine kernen,(voor)financiering van (tijdelijke) stimuleringsmaatregelen om de lokale en/of regionalewoningmarkt beter te laten functioneren, en cultureel erfgoed.

Voor lessen om het duurzame karakter van maatschappelijke organisaties alsvermogensbeheerder vorm en inhoud te geven, kan onder meer inspiratie wordenopgedaan bij foundations in US, UK en inmiddels ook enkele in Nederland.

3.2 Overheid als vermogensbeheerder

Indien het bedrijfsmodel van OPT-IN HOUSING zich op grote schaal gaat voordoen in decorporatiesector, is er ook argumentatie op te bouwen die de allocatie van de eenmaligeopbrengsten bij de overheid legt en daarmee de overheid als het ware alsvermogensbeheerder laat optreden. De hoofdredenering hierbij is als volgt: het eigenvermogen van de woningcorporaties is in de loop der decennia opgebouwd met directefinanciële steun en ondersteunend beleid van de overheid, ongeacht debruteringsoperatie. Dit legitimeert de overheid om ook een (sturende) rol op te pakkenbij de privatisering van de woningcorporaties, waarmee het ‘maatschappelijk bestemdvermogen’ (deels) vrijkomt en liquide wordt gemaakt.

Op deze wijze kan de –geleidelijke- privatisering van de woningcorporaties op groteschaal worden vergeleken met het exploiteren van gasvelden en het privatiseren vanenergiebedrijven. De eenmalige opbrengsten, die zich naar verwachting kunnenvoordoen over een periode van 15 tot 20 jaar, dienen het publiek belang en kunnenworden aangewend via een fonds, dat kan worden ingericht volgens de principes van eensovereign wealth fund.

Dit fonds kan volgens een nader overeen te komen verdeelsleutel en criteria wordenaangewend voor bijvoorbeeld:

Vermogensopbouw van de saneringsinstellingUitvoering van saneringsbesluiten worden door het CFV bekostigd vanuit de verplichtesaneringsheffing aan alle toegelaten instellingen. Eind oktober 2012 is hetmaximumpercentage saneringsheffing wettelijk verhoogd van 1% naar 5% van degerealiseerde jaarhuur. De Minister stelt jaarlijks het saneringsheffingspercentage vast.Indien de saneringsoperatie wordt ingericht langs bedrijfsprincipes, dan kan het CFV ineen nieuwe rol, te saneren toegelaten instellingen herstructureren (zowel inbedrijfsvoering als in schuldherstructurering) alvorens haar exit te zoeken op de markt,waar volgens de bedrijfsprincipes van OPT-IN HOUSING de woningen kunnen wordenverkocht, incl. maatschappelijk charter ter borging van de maatschappelijke doelstelling.

Afdracht aan de schatkist

17

De verhuurderheffing loopt op van €1,165 mrd in 2014 tot €1,7 mrd in 2017 (waarvan€1,4 mrd op te brengen door de woningcorporaties).Directe –jaarlijkse- afdracht aan de schatkist vanuit het fonds kan een alternatief vormenvoor de verhuurderheffing. Daarbij kan worden overwogen om differentiatie aan tebrengen in afdracht per soort woningcorporatie.In onze optiek van saneren, heeft het CFV de woningen tegen ‘faillissement’ waardekunnen ‘inkopen’ (in feite min of meer sprake van nationalisatie). Er is daarom ook ietsvoor te zeggen, dat vervolgens de opbrengsten bij verkoop (de exit voor de overheid)grotendeels ten goede komen aan de schatkist.In onze optiek vindt bij directe overgang van de toegelaten instellingen opt-in een lagereafdracht aan de schatkist plaats. De toegelaten instellingen die nog niet zijn overgegaanop OPT-IN HOUSING worden geholpen door het voorkomen van verhoging van desaneringsheffing. Tevens wordt de rijksoverheid geholpen door het –geleidelijk- kunnenafschaffen van de verhuurderheffing.

InvesteringsimpulsenDe keuze van de investeringsimpuls zou de volkshuisvesting in brede zin ten goedemoeten komen, ook tegen de achtergrond van de nieuwe marktomgeving in de socialewoningbouw. In aanvulling en/of verlenging van genomen initiatieven in deze, kandaarbij gedacht worden aan het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad en het(tenminste) energieneutraal maken van nieuwbouw van sociale huurwoningen. Hiermeeworden de energielasten van de huurders teruggedrongen, waarmee de woonlastenbeheersbaar blijven.

Investeringen in lokaal en regionaal verankerde maatschappelijke projectenAl naar gelang de maatschappelijke behoeften, kunnen lokaal en regionaal verankerdemaatschappelijke projecten worden bekostigd. Dit onderdeel van het fonds kan ookworden beschouwd tegen de achtergrond van een alternatief voor het InvesteringsbudgetStedelijke Vernieuwing. Gelet op de sterke lokale binding, doet zich hierbij de vraag voorwaar de bestedingsbevoegdheid komt te liggen: bij het rijk of op lokaal niveau metingebedde maatschappelijke stakeholders. Daarbij kan worden overwogen om, waartoedaar behoefte bestaat, enkele regionaal gebonden investeringsfondsen in te richten voorstructuurversterking van de regionale economie, bijvoorbeeld in krimpgebieden.

4. Maatschappelijke waardestelling van OPT-IN HOUSING

De hierna als ‘stellingnames’ verwoorde verschillenanalyse tussen de ‘verstatelijking’ enOPT-IN HOUSING, geven ook een handreiking aan de discussie tijdens de informelebijeenkomst.

18

4.1 “Acting with business head and social heart”

Door middel van haar zakelijke bedrijfsvoering beoogt de vastgoedbeheerder haarhuurders in het dagelijks leven zekerheid in wonen te bieden. Wonen gaat ons allemaalaan en is een vaste waarde in ieders bestaan. In dat opzicht staat de woning en hetwonen centraal; de relatie tussen de vastgoedbeheerder en de consument is zakelijk. Eris sprake van wederzijdse rechten en plichten. De onderneming is rendement gedrevenzoals iedere marktaanbieder van diensten aan consumenten. In een maatschappelijkcharter worden bij aanvang van de onderneming de specifieke maatschappelijkeverplichtingen/kaders gecontracteerd. Het gaat dan om waarden (te vertalen inprestaties) als beschikbaarheid, toegankelijkheid en betaalbaarheid. Gaat echter hetdenken over de lokale uitvoering en invulling van de maatschappelijke taakopvatting vanhet wonen verder, door de wenselijkheid van bijvoorbeeld gesubsidieerd buurtbeheer,specifieke voorzieningen, maatschappelijk gewenste onrendabele investeringen(bijvoorbeeld in kwantiteit voorraad of energiekwaliteit), dan wordt deverantwoordelijkheid hiervoor neergelegd bij de toegelaten instelling in haar –nieuwe- rolals vermogensbeheerder. Het toepassen van het nieuwe bedrijfsmodel leidt tot explicietekeuzes en ook daardoor al tot maatschappelijke meerwaarde.

Nu sluiten de belevingswereld van investeerders en volkshuisvesters nog niet op elkaaraan. Het nieuwe bedrijfsmodel vraagt om een andere samenwerkingscultuur. Andersgezegd, ratio en emotie moeten beter met elkaar in balans worden gebracht.Vooroordelen jegens elkaar moeten worden geslecht. Waar het ons om gaat is, dat ermeerdere –uiteenlopende- aanbieders van woningen en financiering komen, waardoorgezonde marktwerking in de volkshuisvesting mogelijk wordt. Met een verstatelijktewoningcorporatie blijft niet alleen marktwerking buiten beeld, er zal ook geen of weinigruimte meer zijn voor de uitvoering van de –lokale- maatschappelijke taakopvatting;hieronder vallen onder meer gevarieerde leefbaarheidsactiviteiten, die ondersteunendzijn aan de primaire verhuurfunctie van de vastgoedbeheerder en daarmee ook eeneconomische waarde hebben. Zo heeft een huismeester een primaire economischewaarde door ervoor te zorgen dat de verhuurbaarheid van woning goed verloopt en dehuurders in het betreffende complex tevreden blijven. Dit hoeft –ook vanuit zakelijkeoptiek- niet bijzonder gevonden te worden. Pas als een huismeester ook bredeactiviteiten voor de buurt gaat ontplooien, dan zal de bekostiging hiervan vanuit diewenselijkheid moeten geschieden.

Een interessant buitenlands praktijkvoorbeeld van hoe de zakelijke en volkshuisvestelijkewerelden bij elkaar kunnen komen (en blijven), laat de eerder besproken situatie bijCircle Housing in London zien. Als omvangrijke housing association met hoogmaatschappelijk profiel, hebben zij alle vooroordelen die onder investeerders leefden,moeten overwinnen, voordat zij direct toegang verkregen tot de kapitaalmarkt: in ditgeval richtten zij zich op obligatiebeleggers.

Naast het onder de knie krijgen van de taal en techniek van vastgoedfinancieringen, washet daarbij ook belangrijk om zeer goed voor ogen te houden, dat Circle in de eerste en

19

laatste plaats er is om een bijdrage te leveren om het leven van hun huurders door hetaanbieden van huisvesting, te verbeteren. Zij hebben dit samengevat en letterlijkgeactiveerd in hun mission statement: “by acting with a business head and social heart,together we achieve our mission to enhance life chances by helping people to fulfil theirpotential and live better, more independent lives”. Deze mission statement wordt doorCircle actief uitgedragen en komt daarom ook over bij de huurders. De wijze waarop debusiness head en de social heart zijn verenigd, leidt tot de mogelijkheid, dat Circle tegensociale voorwaarden woningen kan blijven aanbieden aan mensen die het nodig hebben;dit gaat niet ten koste van de zakelijke bedrijfsvoering. Integendeel, het succes straaltook op de obligatiebeleggers af; deze prijzen vervolgens de (management) risico’s lagerin: de inverdieneffecten komen weer ten goede aan het kunnen uitvoeren van socialedoelstellingen van Circle (vergelijkbaar met wat wij voorstellen met een maatschappelijkcharter). En zo is en blijft de cirkel rond.

4.2 Betekenis voor de huurder

Dicht bij de huurder blijven staan op een wijze die hem perspectief in de samenlevingbiedt. Hiertoe wordt een aantal middelen ingezet:

Op de eerste plaats het beheren en leveren van voldoende bereikbare en betaalbarehuurwoningen en aan het wonen ondersteunende diensten. De behoefte is immerverankerd in de vraag van de huurder op de lokaal-regionale markt en is tussentoegelaten instelling en overheid met OPT-IN HOUSING overeengekomen in eenmaatschappelijk charter.

Op de tweede plaats het actief inzetten van burgerschap (participatiesamenleving) bij hetorganiseren en uitvoeren van de woondiensten. Als huurder zelf initiatieven tonen enmeedoen. Dit vanuit de verhuurder ook waarderen (door zichtbaar te maken) en waarmogelijk belonen.

Op de derde plaats, zoals Circle heeft laten zien, het actief inzetten van de kapitaalmarktvoor het organiseren en financieren van de woondiensten. Als onderdeel van een langetermijn business model, zal daarbij een voldoende economisch rendement moetenworden behaald op het eigen vermogen.

Inzet van genoemde middelen hebben alle effect op de leefbaarheid.

4.3 OPT-IN HOUSING versus overheid en markt

De maatschappelijke waardestelling verschilt naar gelang de ideologie van dewoonvoorzieningen. Met OPT-IN HOUSING staan wij tussen het overheidsmodel(verstatelijking zoals voorgesteld in Novelle) en het pure marktmodel (top van de –geliberaliseerde- huurmarkt). Dit betekent dat onze manier van lange termijn denken, in

20

termen van wonen als merit good, waardegedreven is. Dit in tegenstelling tot het kortetermijn politieke denken, zoals nu duidelijk is geworden in de Novelle. Dit heeft ookconsequenties voor de invulling van de maatschappelijke taakopvatting en het effect opleefbaarheid.

Vrije keuze of gedwongen aanbodDenken vanuit overheidsondersteuning in de volkshuisvesting zal stigmatiserend gaanwerken en dientengevolge verworden tot onderkant huisvesting in de samenleving. OPT-IN HOUSING is gebaseerd op vrije vestiging voor brede groepen zonder het stigma vanoverheidssteun. Zowel op individueel als collectief niveau heeft dit gevolgen voorleefbaarheid. Individueel: Met of zonder stigma wonen; dit zegt iets over het individuelewoongenot. Collectief: Wanneer mensen kunnen kiezen waar zij willen wonen, leidt dittot grotere diversiteit in buurten en buurtontwikkeling. Gevolg is een beteresamenleving; diversiteit leidt tot stabiliteit zoals ons verleden met de volkshuisvestingheeft laten zien.

Afhankelijkheid versus zelfstandigheidOverheidsdominantie in volkshuisvesting legt het vertrekpunt bij het consumeren vanrechten; dit schakelt de afhankelijkheidsmodus van de huurder in.OPT-IN HOUSING legt het vertrekpunt bij het co-creëren van waarde van het wonen binneneen evenwicht tussen rechten en plichten. Dit schakelt de zelfstandigheidsmodus van dehuurder in: actieve huurder behartigt zijn eigen belang en zijn groepsbelang.

Actief of passief met leefbaarheidIn een verstatelijkte volkshuisvesting vinden geen ontwikkelactiviteiten meer plaats bijde toegelaten instelling. In OPT-IN HOUSING krijgt de toegelaten instelling (alsaandeelhouder) de verantwoordelijkheid voor het beheer van het maatschappelijkbestemde vermogen. Het rendement dat hier behaald wordt, is inzetbaar voormaatschappelijke doelen. Hier ontstaan twee geldstromen: bij overdracht van woningenvan toegelaten instelling aan de vastgoedbeheerder en door participatie(dividenduitkering). Juist hier kunnen strategische leefbaarheidsvraagstukken die gaanover niet economisch rendabele stads- en dorpsontwikkeling, energievraagstukken etc.besproken worden en, indien daar financiële ruimte voor is, worden gesubsidieerd.

Klant of nummer?In verstatelijkte volkshuisvesting is de huurder een klantnummer die verzocht wordt sneldoor te stromen naar de volgende stap in de wooncarrière. Bij OPT-IN HOUSING. is dehuurder een waardevolle relatie met een gezicht waarmee bij voorkeur een lange termijnrelatie wordt aangegaan. Zekerheid in wonen leidt tot rust in de buurt en komt daarmeede leefbaarheid aantoonbaar ten goede.