Een wendbare vastgoedeconomie met Disruptie & BlockchainA viable real estate economy with disruption and blockchain

Jan Veuger PhD FRICS

Floris Boogaard

Een wendbare vastgoedeconomie met Disruptie & BlockchainA viable real estate economy with disruption and blockchainJan Veuger PhD FRICS

2

3

Inhoud

1. Inleiding 5

2. Wat is disruptief vastgoed? 7

3. De relatie tussen Blockchain en Bitcoin 12

4. Blockchain en de vastgoedsector 144.1. Twee veranderingen 154.2. Disruptie in volle gang 16

5. Ontwikkelingen Blockchain 175.1. Internationaal 185.2. Nationaal 185.3. Regionaal 21

6. Blockchain en de invloed op de waardeketen van vastgoed 236.1. PropTech, Blockchain en data-ethiek 246.2. Veranderingen in de vastgoedsector 266.3. Vastgoed en Blockchain internationaal: eerste pilots 316.4. Vastgoed en Blockchain nationaal: digitale oplossingen 326.5. Vastgoed en Blockchain regionaal: Groningen als vliegwiel 33

7. Vertrouwen in een wendbare vastgoedeconomie 40

Bronnen 42

Met dank aan 47

Over de auteur 50

Eindnoten 51

‘Banking is necessary. Banks are not.’Bill Gates (1994)

4

ColofonAuteur JanVeugerPhDFRICSEindredactie AnnettevandenBeemtMScen

drs.RixtFroentjesLayout CanonBusinessServicesDruk GrafischeIndustrieDeMarneISBN 978-90-827076-0-1NUR 805FotografieJanVeuger DeborahRoffelFotoomslag CloudGatebyAnishKapoor

12oktober2017

©2017JanVeuger.Behoudensuitzonderingendoordewetgesteldmagzonderschriftelijketoestemmingvanderechthebbende(n)ophetauteursrecht,c.q.deuitgeefstervandezeuitgave,doorderechthebbende(n)gemachtigdnamenshenoptetreden,nietsuitdezeuitgavewordenverveelvoudigden/ofopenbaargemaaktdoormiddelvandruk,fotokopie,microfilmofanderszins,watookvantoepassingisopdegeheleofgedeeltelijkebewerking.Deuitgeefsterismetuitsluitingvaniederandergerechtigddedoorderdenverschuldigdevergoedingvoorkopiëren,alsbedoeldinartikel17lid2,Auteurswet1912eninhetKbvan20juni1974(Stb.351)exartikel16b,Auteurswet1912,teinnenen/ofdaartoeinenbuitenrechteoptetreden.

5

1. Inleiding

Heeftvastgoednogweldiewaarderingdiehetheeftgehad,ofgaatdewaarderingvanvastgoedveranderendoorverrassendeproductenendiensten,innovatievebusinessmodellen,anderemarktstrategieëneninnovatievemanierenvanorganiserenenmanagenin(vastgoed)markten?Vernieuwingdraaitomgoedefaciliteitenineenaantrekkelijkeenstimulerendeomgeving.Noemhetdisruptiefvastgoed.Drijfkrachtenachterdezeontwikkelingenzijnnieuwetechnologie,wendbaarheid,andersorganiserenenmanagen.Dezekrachtenhebbengroteinvloedopdewaarderingvanvastgoed.GevestigdenamenalsNokia,Kodak,Blockbuster,Oad,FreeRecordShop,HyvesenV&DvallenomenbijvoorbeeldHema,Shell,hotelketensenzorginstellingenhebbeneropz’nminstlastvan.DisruptieveorganisatiesalsAmazon,Zalando,Uber,FacebookdieeencompletewoonwijkinCalifornisgaatontwikkelen,TeslaenhaarconcurrentFaradayFuturedieTeslainalleswilovertroeven,reagerenopwendbaarheidvandeomgeving.Dezewendbaarheidisbepalendvoordeconcurrentiekrachtenheeftdusinvloedopdehuidigeentoekomstigewaarderingvanvastgoed.Blockchain,eengedistribueerdedatabasedieeengroeiendelijstvandata-itemsbijhoudtendiegehardistegenmanipulatieenvervalsing,speeltdaarineenbelangrijkerol.Denotarissenenmakelaarshebbenditindeonsachterliggendeperiodealondervondenenhetzalnoghaarverderedoorwerkinghebbennaarvastgoedeigenaren,financiers,gebruikers,bouwers,makelaars,notarissenenhetkadaster.Devastgoedwereldbevindtzichdanookopeenkantelpuntvantransitie:eeningrijpendeenonomkeerbarekantelingvan(vastgoed)systemenindesamenleving,en’technologischemogelijkheden,diewenumoeilijkkunnenvoorzien’(Dijkgraaf2017).OokhetInternationalMonetaryFund(IMF)onderkentdegrotemogelijkegevolgenvanwijzigingeninonsfinanciële-endusvastgoedsysteemenheeftinapril2017ophethoogsteniveaueenbijeenkomstgehoudenoverBlockchainondervoorzitterschapvanChristineLagarde1.

Wendbaarheidisbepalendvoordeconcurrentiekrachtenkentinhoofdlijnenvier2bouwstenenvoorhetontwikkelendaarvan:(1)debliknaarbuiten(externegerichtheid),(2)goedvoorbeelddoetgoedvolgen(verbindendleiderschap),(3)zelforganiserendeeenheden(flexibelewerkorganisatie)en(4)modellerenengenereren(flexibeleprocessenenIT).Voorhetontwikkelenvandiewendbaarheidzijneenaantalcompetenties3vanbelangzoalscontinuinzichtinklantgedrag,procesgerichtsturen,dynamischebekwaamheid,strategischealliantiesennetwerken,enbetekenisgeving.Disruptiewordtveelalverbondenmethetontwikkelenenaanwendenvannieuwetechnologiedoororganisaties.Kenmerkendvoordezeorganisatieszijnvaakeenkleinhoofdkantoor,weinigstaf,eigenresultaatsverantwoordelijkheden,autonomievandeverschillendeonderdelenenprofessionals,enflexibiliseringvanpersoneelopaanvraag.Fundamentelewijzigingenindemarktophetgebiedvanwonen,werken,onderwijs,zorgen

6

vervoerzullendanookvaninvloedzijnopvastgoed,evenalstechnologieingebouwen.MaarwelkvastgoedpastnubijdezeontwikkelingenvandisruptieenwatisdeinvloedvanBlockchainopvastgoed?Allereerststaanwestilbijhoedisruptiewerkt.

Nieuwe fabriek van Tesla wordt meteen het grootste gebouw ter wereld in Nevada, Verenigde Staten. Recentelijk

heeft Tesla naast één vierkante kilometer nóg eens ruim zes vierkante kilometer gekocht. In totaal moeten er zeven

fabrieken op het terrein komen te staan. Deze hebben vanaf 2020 de capaciteit om 500.000 elektrische auto’s per

jaar te maken.

7

2. Wat is disruptief vastgoed?

Disruptie4iseenvoorspelbaarpatrooninallerleisectorenwaarstartupsnieuwetechnologie(VermeendenSmit2017)gebruikenom‘ietsnieuwsennogkleins’inkortetijdtot‘ietsbestaandsengroots’telatengroeien.Opditmomentverstorenvelestartupsverschillendesectorendoormetdegevestigdevertegenwoordigersteconcurreren.Maarhoewerktdisruptie?Ex-Microsoft-topmanStevenSinofsky5geefteenantwoorddooreendoorhemontworpenraamwerk(figuur1)waarinhijvierfasenvandisruptieonderscheidt:disruption,evolution,covergenceenreimagination.

Figuur 1: De vier fasen van disruptie van Steven Sinofsky (bewerking Veuger 2017)

Devierfasendisruption,evolution,covergenceenreimaginationvandisruptiezijnuitgewerktinonderstaandetabel.Rechtszienwedegevestigdeorde(incumbent),linkszienwedeuitdager(disruptor)dievaneenniche-oplossingtoegroeitnaareenvoordeelvooriedereen.

1. Disruption:introduceerproduct metnieuwebenadering

2. Evolution:vernieuw snelvolgens ditnieuwe pad

3. Convergence:voltooi dewaardepropositiein verhouding totde nalatenschap

4. Reimagination:heroverweeg dehele categorie

8

Figuur 2: De vier fasen van disruptie uitgewerkt6

HetgerenommeerdetijdschriftTheEconomist7roemdededisruptieve innovatie-theorievanClaytonChristensenals‘éénvandemeestinvloedrijkemodernezakelijkeideeën’ooit.DetheoriewordttegenwoordigkeeropkeergebruiktomhetsuccesvanbedrijvenzoalsNetflix,Spotify,Uber,Airbnb,FaradayFutureenTeslateverklaren.DisruptieisdenieuwereligiedievanuitSiliconValleywordtgepredikt.Vraagisechterhoeveelwaardeweaanditgeloofmoetenhechten?

DeeerstepublicatievandegrondleggervandetheorieoverdisruptieveinnovatieisClaytonM.Christensenendateertalvan1995(ChristensenBower,1995)toeninternetnogmaarnauwelijksbestond.VolgenshemzijnbijvoorbeeldUberenWhatsAppgeentypischedisruptieveinnovaties.Volgenshemgaathetjuistomeensimpelerproductvooreendoelgroepmetweiniggeldenlagereverwachtingen.Voorbeeldenvandieproductenzijndesmartphonemetsteedsnieuweappsdiedepersonalcomputerverdringt,ofdeBitcoindiehethuidigebetalingsverkeervervangt.

Fase Uitdager (disruptor) Incubent (gevestigde orde (incumbent))

Disruptie van gevestigde orde

Introduceert nieuw product met onderscheidende benadering, inde wetenschap dat het niet tegemoet komt aan alle behoeften van de hele bestaande markt maar wel een verbetering is van de state-of-the-art in technologie en/of bedrijfsleven.

Nieuw product of nieuwe dienst is niet relevant voor bestaande klanten of markt (ook bekend als ‘ontkennen’).

Snelle lineaire evolutie

Voegt snel kenmerken en mogelijkheden toe en bouwt zo de waarde propositie uit op basis van de reacties van een select gezelschap van early adopters.

Vergelijkt het complete product met het eigen nieuwe product en ziet gebreken (ook bekend als ‘valideren’).

Aantrekkelijke convergentieVolledig opnieuw uitgevonden product

Ziet een mogelijkheid om het klantenbestand te verbreden door slow movers aan te trekken. Ziet ook de beperkingen van het eigen nieuwe product en leert van wat er in het verleden is gedaan, maar op een nieuwe manier toegepast. Potentieel risico wordt steeds opnieuw aangepakt met nog nieuwere technologie en businessmodellen terwijl de focus verschuift naar de ‘installed base’ van de gevestigde orde.

Overweegt een bepaald disruptief kernmerk toe te voegen aan de bestaande productlijn om te laten zien dat men aandacht heeft voor toekomstige trends terwijl men tegelijkertijd de bestaande klanten zo min mogelijk stoort (ook bekend als ‘concurreren’). Een mogelijk risico is dat men niet ziet wat de werkelijke waarde van disruptieve producten is of wat de mogelijkheden ervan zijn in verhouding tot de beperkingen van bestaande producten.

Volledig opnieuw uitgevonden product

Nadert een beslismoment omdat nieuwelingen in de markt kunnen profiteren van alles wat jouw product heeft aangetoond, zonder rekening te houden met de oude klanten zoals voorheen. Richt je meer op de nalatenschap van de markt of ga je verder op de ingeslagen weg?

Is te laat om te reageren en begint het nieuwe product te definiëren als onderdeel van een nieuwe markt en bestaande product als onderdeel van een grotere, bestaande markt (ook bekend als ‘terugtrekken).

9

EennieuwkomerisindeoptiekvanChristensensdanookveelsuccesvollerdaninnovatiesdieeenbestaandemarkttreffen,omdatdezemarktdirectzoureagerenopinnovatiesvanbuitenaf.Deenedisruptieisdusdeandereniet.Disruptieisweleenvoorspelbaarpatrooninsectorenwaarbeginnendebedrijvennieuwetechnologiegebruikenomgoedkopereeninferieurealternatieventebiedenvoorproductenvangevestigdespelersindemarkt.EenvoorbeeldhiervanisToyotadatenkeledecenniageledendestrijdaangingmetDetroit.

Disruptiedoetertoeenbrengtfysiekeveranderingenmetzichmee.GoogleinSiliconValleyisdaartotontplooiinggekomenwaarmensenfysiekbijelkaargebrachtzijningebouwendievooraltendoelhebbenomkennisuittewisselenencreatieveprocessentestimuleren.Gedragdatnieuwetechnologielosmaaktleidtvooraltotnieuwebusinessmodellen:desocialespin-offisdekernvanderevolutie(Bakker2017).Dewarerevolutievindtvaakplaatsindealledaagsepraktijk.EeninvesteringalshetGoogle-datacentrumGroningeniseengevolgvaneensamenloopvanzaken.Groningenisjuistgekozenvanwegedebeschikbaarheidvanenergie,goedeinfrastructuur,hetNederlandseklimaatenhetpuntwaardeglasvezelverbindingtussendeVerenigdeStatenenEuropalangskomtendaarmeeeenwereldwijdnetwerkvormt.Innovatieenproductiviteitwordenooksterkbevorderddoorhogebevolkingsdichthedenen-massa’s,snelletransportsystemenenhooggespecialiseerdeuniversiteiten,zoalsbijvoorbeeldhetUMCGroningenmethaarnieuweProtonenTherapieCentrum,deRijksuniversiteitGroningenendeHanzehogeschoolGroningenmethaarkenniscentra.

Nieuwbouw Protonen Therapie Centrum Universitair Centrum Groningen. Bron: AAS Architecten Groningen.

10

Steljeeensvoordatalsjealsorganisatiewordtafgerekendopbasisvanbijvoorbeeld(SfirtsisenBroekman2016):• hetbezoekersaantalperkwartaalineenwinkelketen;• debijdragevaneenkantoorconceptaanarbeidssatisfactie;• deflexibiliteitvaneenwinkelconceptopbasisvanseizoenenenlifestyles;• dehoeveelheidtijddateenpanddooreengebruikerwordtgehuurd;en• hetopdejuistewijzebijeenbrengenvanallebenodigdepartijen

(incl.deeindgebruiker)omtekomentotdeultiemeklantbeleving.

Danzietde(vastgoed)werelderwelandersuit,alsdegebruikerechtleidendis.Ookbijvoorbeelddezorgwordtopeenanderewijzegeorganiseerdtengevolgevanmeernieuwebehandelmethodendandatwetotnutoehebbengedaan.Voorbeeldenvandezenieuwebehandelmethodenzijnhemodialyse(nierdialyse),controleoprisicozwangerschappen,chemotherapie(ErasmusZiekenhuis),infuustherapieënenpalliatieveIntensiveCarezorg(WestfriesGasthuisenMedischSpectrumTwente).

Devoorgaandevoorbeeldengevenaandatdezezakeninvloedgaanhebbenophethuidigeentoekomstigvastgoedmetthema’sals:(1)duidelijkeonderscheidendewaarde-proposities,(2)prijserosie,anderemargesenprijsconcurrentie(3)waardebepalingopkorte-middellange-enlangetermijn(3)overcapaciteit,(4)vraagverandertsnellerdanhetaanboden(5)machtsdisbalansinvastgoed(waarde)keten.

Dedisruptieveveranderingenindevastgoedwereldzoalswedietotnutoekennengaanzichnogverderversterkenenvragenomandervastgoed.Gebouwendienietrekeninghoudenmetdesnelleveranderingen,zijnminderwendbaar.OrganisatiesdievastgoedalseenbedrijfsmiddelinzettenenlessendievanuithetvakgebiedCorporateRealEstateManagementingezetwordenterhartenemen,zijnwendbaarder(Veuger2014:132).Vastgoedmoetaanpasbaarzijn,ontregelend,gelegenzijnopeengoedelocatieenduurzaamenonderscheidendzijn.Endatineencontextwaarinderuimtelijkeengebouwdeomgevinginnovatiestimuleertenkennisdelingensamenwerkingbevordert.BinnendestadGroningenendaarbuitendeommelandenvraagtdatomeengoedfunctionerendnetwerkdatruimtelijkeverbindingenkanmakenenfaciliteitenkandelen.Opnationaaleninternationaalniveauisconcentratienodigvanhoogspecialistischeontwikkelingenentoponderzoeksinstituten.Vernieuwingdraaitommeerdanuitstekendefaciliteitenineenaantrekkelijkeenstimulerendeomgeving.Noemhetdisruptiefvastgoed.Alsvastgoeddisruptiefkanzijn,welkerelatieiserdanteleggenmetBlockchain?WanneerwedewereldvanBlockchainwillenbegrijpen,moetenwedeinnovatievandemuntBitcoinbegrijpendiegebouwdisoponderliggendetechnologiedieBlockchainheet.

11

Impressie Medisch Spectrum Twente, IAA Architecten uit Enschede. Het gebouw is ontworpen naar het idee

van een ‘healing environment’. Dit wil zeggen dat het gebouw op zo’n manier is ontworpen dat de uitstraling

en voorzieningen van het gebouw een positief effect hebben op de patiënten en bezoekers die in het ziekenhuis

verblijven. Bron: IAA Architecten Amsterdam Enschede.

12

3. De relatie tussen Blockchain en Bitcoin

Blockchainzouweleenseenenormeimpactkunnenhebbenopdewaardeketeninvastgoed.Hierbijvalttedenkenaanefficiency,transparantie,eigendom,waarde(overdracht),automatiseringendienstverlening.WanneerwedewereldvanBlockchainwillenbegrijpenmoetenwedeinnovatievandemuntBitcoinin2009begrijpendiegebouwdisoponderliggendetechnologie(SeiboldenSamman2016)dieBlockchainheet.Bitcoiniseencombinatievanvierindividueleelementen:(1)cryptografie,(2)eenpeer-to-peernetwerk,(3)eenopensourceprotocolen(4)eengedeeldgrootboek.Daarmeeisheteenfenomeenwaarmensenenthousiastoverzijn.Detoegepastecryptografie(eersteelement)iscomplex,maarvergelijkbaarmetdebankendiehetgebruikenomhuntransactieverkeertebeveiligen.Hetpeer-to-peernetwerk(tweedeelement)kennenwealvandemuziekuitwisselingbestanden.Deessentiedaarvanisdateennetwerkvanpartijen,dieminerswordengenoemd,wereldwijdhettransactieregistervalideren.Daarmeeisergeenalleenrechtopdatnetwerkenishetooknietopeenbepaaldeplaatsaanofuittezetten.Hetnetwerkisverbondenmethetderdeelementwaarmeedeonderliggendesoftwarevolledigopenbaaris:eenopensourceprotocol.Daarmeekaniedereenzienhoedesoftwaregeprogrammeerdis.HetiswelbijzonderdatmetBitcoinalalternatiefgeldalleenopinternetbestaatenzeersnelgroeit.Terillustratie:op1januari2017gingdekoersvandeBitcoindoordegrensvan1.000dollar(953euro).HetmeestopvallendeaanBitcoinisdatwaardewordtovergedragenzondereenvertrouwdederdepartijerbijtebetrekken,zoalsbijvoorbeeldeenbank,notaris,makelaarofkadaster.Eenunicumtenopzichtevandehuidigefinanciële-envastgoedwereldmeteenderdepartijalseenveiligeinstantietussendekopendeenverkopendepartij.MaarheeftBitcoindetoekomst?Nee,volgensBlockchainexpertDennisdeVries8niet,maardeachterliggendeBlockchaintechnologiewel.

Hetinternetmaakthetmogelijkominformatiesnel,goedkoopenpapierloosovertedragenzonderdatertussenpersonenaantepaskomen.Blockchaingeeftdezelfdevoordelenvoorhetoverdragenvanwaarden.Internetwordtgebruiktomwoordenbeeldovertedragen,Blockchainvoortransactiesvangeldenactiva.Blockchainiseencombinatievantweeelementen:(1)eengedeeldenverdeeldgrootboekmetgesynchroniseerdegegevensdiewordenverspreidovermeerderesites,landenen/ofinstellingenen(2)eencryptografie:digitaletokenmeteenmonetairewaarde.Blockchainheefteenaantalvoordelenbijhetrealiserenvanvastgoedtransacties:preventievebemiddeling,fraudepreventieenhetgebruikenvanslimmecontracten.MaarwatisnudebetekenisvanBlockchainvoordevastgoedsector?

13

The Math Behind Bitcoin: http://www.coindesk.com/math-behind-bitcoin/ . De echte waarde van Bitcoin en

crypto-currency technologie wordt uitgelegd op https://youtu.be/gKC2oelL878

14

4. Blockchain en de vastgoedsector

DefinanciëlesectorisenthousiastgewordenoverhoebijBitcoindewaardeoverdrachtgeprogrammeerdisenhoedetransactiesverwerktwordenzonderdatereenderdeveiligeinstantiealsdeoverheidofbankonderdeeluitmaaktvaneentransactie.AllebankenhebbenwereldwijdiederhuneigenIT-systemendiegecompliceerd,inefficiëntcommunicerenentransactieslatenplaatsvinden.Erishetbesefdatditveeleenvoudigerkanmeteenaangepastopensourceprotocol.Enwaaromzoudatnietkunnenvoorvastgoed?Eenbelangrijkediscussierondditthemabetreftookhetkadastermethetregistrerenvanheteigendomsrechtvanvastgoed.Blockchainkaneenefficiënterewijzevanregistratiezijnomheteigenaarschapovertedragen.WelishierdekritischekanttekeningteplaatsendathetvastgoedookindeechtewereldbestaatbijdeverhandelingmetBlokchain.ErzaleenduidelijkeverbindingmoetenzijntussendeadministratieinBlockchainenhetfysiekevastgoed.Opditmomentisdezeverbinding(nog)nietwetenschappelijkbewezen.WatwezienisdaterforswordtgeïnvesteerdinbijvoorbeeldeennieuwewereldwijderegistratieopbasisvanBlockchainendatgevestigdepartijenkansenzienomprocesseneenvoudigertemakenengebruikersvriendelijkeresystementeontwikkelen.

BelangrijkevoordelenvanBlockchainzijndatdaternietmeergemuteerdkanwordenalsereenmaaleenblockistoegevoegd.Daarmeemoetenfoutenaltijdeersthersteldzijnvoordateentransactiegemaaktkanworden.AanpassingenblijvenaltijdzichtbaarinBlockchainendaarmeeblijfthetregistertransparantenlegtdebasisvoorvertrouweninhetsysteem.Hiermeekunnenbijvoorbeelddubbeleuitgavenwordenvoorkomenenkunnengeenschijntransactiesplaatsvinden.

MetbehulpvanBlockchainkunnenwealleinformatierondomgebouwensamenbrengenentoeganggevenaanpartijendiedeinformatienodighebben.Hetwerktdanalseensoortgebouwenpaspoort.Erwordteendataroomgecreëerdwaarinverschillendeinformatievangebouwenwordtopgeslagen.Iederebelanghebbendekanalleinformatievanbijvoorbeeldhuurders,waarderingen,historieenonderhoudsplanningentoevoegen.Ookbankenkunneneenvoudigerdefinancieringcontrolerenenbijvoorbeeldeencashflowmonitoren.VolgensYermack(2017),hoogleraarenexpertBlockchain,gaathierdoorhetwerkdatnudoorauditorswordtgedaanverdwijnen.OokmetBouwInformatieModel(BIM)datawordtinformatieoverhetontwerpenmateriaalgebruikuitgewisseld,watkanbijdragenaaneencirculaireeconomie.DemontagevaneengebouwenverantwoordelijkhedenvoordeinstallatietechniekwordenzoinzichtelijkenduidelijkermetBIM.

15

Bijeenmutatievaneigenaarschapkanzoookheeleenvoudighetcompletegebouwpaspoortmeemuteren.Anderevoorbeeldenvantoepassingsgebiedenzijntitelregistratie,servicekosten,vastgoedalseenservicedienst,gebouwonderhoud,verrekeningenvanverschillendevormenvanbelastingen,vastgoedwaarderingenalsbijvoorbeelddeWOZ,herbouwaardevoorverzekeraarseneenadministratievaneenVerenigingvanEigenaren(VvE).

Gebouw paspoort: Tijd gestempelde historische eigenschap-informatie opgeslagen in een Blockchain-structuur

(bron Bronckers 2017).

4.1. Twee veranderingenDevastgoedsectorzaldanooktemakengaankrijgenmeteentweetalfundamenteleveranderingen:(1)detoepassingvandeBlockchainindevastgoedsectorzelfen(2)debredemaatschappelijkeimpactalsgevolgvandegebruikersvanvastgoed.

EeneerstebelangrijkeveranderingdoordetoepassingvandeBlockchainbetreftderegistratieendeprocessenvanvastgoedtitels,duediligencetrajecten,vereenvoudigingvanhuidigecomplexetransacties,snelleredoorlooptijdenvantransactiesenmeerliquiditeit(Wessels2016).DoordetechnologievanBlockchainwordencontractenslimingerichtenkunnendanookexecuterenopvoorafbepaaldevoorwaarden.OokvastgoedfinancieringenkunnenmetBlockchainverderwordengeautomatiseerdofbijdragenaandevereenvoudigingvancrowdfunding.Grootvoordeelvandezebewegingenisdatdevastgoedmarkttransparantergaatworden,dekwaliteitvan(vastgoed)datazalgaantoenemenenfraudebestrijdingbetermogelijkis.

16

Alstweedebelangrijkeveranderingisdemaatschappelijkeimpactalsgevolgvandegebruikersvanvastgoedteduiden.Alsweeenvergelijkingtrekkenmetdeontwikkelingenvaninternetendeimpactdaarvan–ziealleenaldemaatschappelijkeimpactvansmartphones–zullennieuwepatronenvangebruikersvastgoedingrijpendveranderen.Bestaandeinstitutieszullengaanverdwijnenofingrijpendveranderen,anderepartijenzullenopstaan.

4.2. Disruptie in volle gang9

Wensing,directorInvestmentManagementAmvest,schetsthoedisruptieinvollegangis.Hettraditionelemodelvoorallesectorenstaatonderdruk.Innovatieszijnnoodzakelijkenbiedenkansen.Jemoetalsvastgoedbedrijfviaeengestructureerdevoorbereidingenaanpakverbindingleggentussentechnologieenanderemegatrends.AmvestwononlangssamenmetSynchroondetendervooreenwoongebouwmet350woningenaanhetKoninginJulianapleininDenHaag.Bijzonderaanditprojectisdathetvoordeeerstekeerisdateendergelijkgebouwopdezeschaalwordtontwikkeldzonderparkeerplaatsenvoordebewoners.Dejongedoelgroepheeftveelminderbehoefteaaneenauto.Amvestgaatwelinvestereninfaciliteitenomautodelenmogelijktemaken.OokbijhetlikenopFacebookvanwoningaanbodzietWensinggroteontwikkelingen.Zozijnwevoordewoningmarktaltoeaan‘FundaII’waarbijdevastgoedmanagerzijnaanbodveelbeterkankoppelen.‘Voor onze nieuwbouwprojecten woningen komt er nauwelijks meer een makelaar aan te pas.’Wensingvoorspeltookeengrotetoekomstvoordomotica,hettoepassenvanelektronicatenbehoevevandeautomatiseringvanprocesseninenomdewoning(Wessels2016).

VanRhijn,partnerandchiefexecutiveofficerNetherlandsColliers,schetstdatvastgoednunoglijktachtertelopenbijanderemarkten.Collierswildaarveranderinginaanbrengenenzietverschillendemogelijkheden.In2009/2010tradBoerHartogHoofttoetotColliers,medevanwegehetinzichtdatmenafscheidmoestnemenvandeactiviteitenindewoningmakelaardijenjuistactiviteitenmoestopzoekendiehogeretoegevoegdewaardehadden.VanRhijnvoorspeldeondermeerdatdekantorenmarktalsgevolgvandedigitaliseringensocialmediasteedsmeergaatlijkenopdehotelmarkt,waarhetlikenenreviewenvanzelfsprekendisgeworden.‘Het is zelfs zo dat reviews en likes voor de hotelmarkt een betere basis zijn om de waarde van een gebouw te bepalen. Dat wordt voor de kantorenmarkt ook heel belangrijk.’ (Wessels2016).

NuereenbeeldgegevenisvanwatdebetekenisvanBlockchainvoordevastgoedsectorkanzijn,staanwestilbijdeontwikkelingenvanBlockchaininvastgoedopinternationaal-,nationaal-enregionaalniveau.

17

5. Ontwikkelingen Blockchain

HetTopTeamICTheefthetinitiatiefgenomenhetBlockchainCompetenceCentre(BC3)opterichten,waarinwetenschappers,overheden,maatschappelijkeenindustriëlepartnerswerkenaanopbouwvanBlockchain-expertiseinNederland.BC3komtdaarmeetegemoetaandezorgdiehetFinancieelDagbladuitspreektoverhetgebrekaanBlockchainexpertiseinNederland.RenéPenningdeVriesisdoorhetMinisterievanEconomischeZakenaangesteldalsboegbeeldvanTopTeamICT10.

Blockchainheeftalsvoordeeldathetefficiënter,transparanter,snellerenveiligeris.MaarwanneerkunnenweBlockchaininNederlandverwachten?VolgensJoBronckers,tot1juli2017voorzittervanInternationalBlockchainRealEstateAssociation(IBREA)enopgevolgddoorSabineSchoorl,endeinternationalebrancheorganisatiediedetoepassingvanBlockchainindevastgoedsectorpromoot:‘Ik denk dat wij aan het begin staan van deze technologische omslag. De eerste stap was het bouwen aan een netwerkinfrastructuur waarmee data kan worden uitgewisseld. Ook de vastgoedwereld ziet hiervan de toegevoegde waarde en investeert in het verkrijgen van steeds meer en betere data. Bijvoorbeeld een initiatief als de Vastgoedtaxonomie, die de standaardisatie en digitalisering van vastgoeddata stroomlijnt om de onderlinge uitwisselbaarheid van vastgoeddata, bijvoorbeeld tussen banken, beleggers en taxateurs te verbeteren.’(Vastgoedjournaal2017).Geziendegeschetsteontwikkelingenzijneenaantalbewegingenteonderscheidenopinternationaal,nationaalenregionaalniveau.

De Cloud Gate van Anish Kapoor op het AT&T-plein in het Millennium Park Chicago.

18

5.1. InternationaalNederlandzouvoorlopermoetenwordenindeBlockchaintechnologie.DeverwachtingisdatdedisruptievekrachtvanBlockchaintechnologiewereldwijdzaltoenemen(KPMG2016).InbijvoorbeeldDubaizijneralplannenomalleoverheidsdocumentenin2020inBlockchaintehebben.OokSingaporeversneltdeontwikkelingenopditgebied.BeidestedenzijnvergelijkbaarmetNederlandomdatdeadministratievelagengoedaansluitenopelkaarendeafstandentussendeoverhedenkortzijn.DaarnaastheeftNederlandeengoededigitaleinfrastructuur,eenhoogopgeleidebevolkingenpassenwijalsNederlandersonseenvoudigaanomstandighedenaan.NaastdatdeNederlandseoverheidookdeBlockchainheeftgeadapteerd,zijnerookalverschillendepilotsgestartophetvastgoedgebiedinNederland.Doordezebewegingkunnendemogelijkhedenvandevastgoedwereldverkendwordenenomgezetwordeninwereldwijdondernemerschapvanenmetvastgoed.Bronkersstelt:‘Ik zie via het IBREA-netwerk wat er wereldwijd gebeurt en dan durf ik oprecht te stellen dat we in Nederland nu nog heel goede kansen hebben deze disruptie in ons voordeel te laten werken.’In2016ishetonderzoekvanSpielman(2016)vanhetMassachusettsInstituteofTechnology(MIT)-éénvandemeestprestigieuzetechnischeuniversiteitenterwereld–verschenen.Dezeexploratievestudienaar‘recordingpropertytitles’vergelijktdevoordelenenbeperkingenvanBlockchainmethethuidigesysteemvanregistratieinNashville(DavidsonCounty),Tennessee.Naaraanleidingvandezethesiszijnzeookeendaadwerkelijkpilotprojectgestart.

5.2. NationaalNederlandheeftookambitiesvoorwerkenmetBlockchain.ZopresenteertdeNBCeenactieagendametdriedoelstellingen:1. HetontwikkelenvanBlockchainbouwblokken,zoalsdedigitaleidentiteiten.

Deeerstestapdiewordtgenomenishetontwikkelenvanzogenoemdedigitaleidentiteiten,waarmeepersonen,objectenenrechtspersonen,digitaletransactieskunnenverrichtenalsonderdeelvaneenBlockchain.

2. HetrealiserenvanconditiesvoorhetbenuttenvanBlockchain.Hetwerkenaanoplossingenophetgebiedvanwetgevingenacceptatie.

3. OntwikkelenenrealiserenvandeHumanCapitalAgenda.Voorkennisontwikkelingzijnafsprakengemaaktoveropleiden,kennisdelenenvergrotenvanvaardigheden,oftewelinvestereninhumancapital.

DefoundingpartnersvandeNationaleBlockchainCoalitiehebbendeverwachtingdatBlockchainenhetdigitaalvertrouwengroteinvloedkunnenhebbenopfinanciëledienstverlening,logistiek,energievoorzieningenoptermijndegezondheidszorg.Zijzienvooralpositieveeffectenopdeautonomievanburgers,transparantievantransacties,cybersecurityenverminderingvanadministratievelasten.Dedeelnemendepartijenindecoalitiezijn:ABNAMRO,ING,Volksbank,Rabobank,PWC,NationaleNederlanden,HavenbedrijfRotterdam,Enexis,Alliander,deKoninklijkeNotariëleBeroepsorganisatie,Brightlands,de

19

MinisteriesvanEconomischeZaken,InfrastructuurenMilieu,VeiligheidenJustitie,BinnenlandseZakenenKoninkrijksrelaties,TechnischeUniversiteitDelft,TilburgUniversiteit,RadboudUniversiteit,TNO,RDW,RijksdienstvoorIdentiteitsgegevens,DeNederlandseOrganisatievoorWetenschappelijkOnderzoek,KamervanKoophandel,InspectievoorLeefomgevingenTransportenhetCWI.HetmaatschappelijkperspectiefwordtingebrachtdoorECP(PlatformvoordeInformatiesamenleving).Ondersteunendeorganisatieszijn:AutoriteitFinanciëleMarkten,BetaalverenigingNederland,DeNederlandseBank,Dutchchain,NederlandseVerenigingvanBanken,SIVI,StartupDeltaenhetVerbondvanVerzekeraars.

PouwelseleidtopditmomenthetDelftseBlockchain-labenisoprichtervanTribler,hetonderzoeksteamaandeTechnischeUniversiteitDelft.HetTribler-teamiswereldwijdhetgrootsteexperimenteleonderzoeksteamdatwerktaanzelforganiserendeinternetsystemen.Hetteamrichtzichophetdefiniërenvaneenaanval-veerkrachtigeenjuridischbestendigesocialmedia-infrastructuur.‘We zijn nog de enige speler met werkende technologie op dit gebied lijkt het. We rennen hard om dit jaar nog live te gaan’(Pouwelse2017).HetonderleidingvanPouwelseontwikkeldeprototypeisvoorzienvansoftwareaansluitpunten,waardooranderebelanghebbendenkunnenwerkenaandienstenrondomhetBlockchainhypotheekproces.Voorbeeldenhiervanzijneenservicediegeldaanbiedingenbundelttotcontracten,dieeenhypotheekaanvraagafdekkenofdienstenvoorfaciliterenvanmarkttransparantieenstatischeinformatieoverdeonlinehypotheekmarktgeven(Zaal,2017).Pouwelse:“De TU Delft gaat geen hypotheekverstrekker worden, maar we hebben wel de technologie gemaakt waarmee een online ecosysteem van startups in en rond de financiële dienstverlening zou kunnen opbloeien”.DeABNAMROBankreageertpositiefophetinitiatiefvanTU-Delft.“De samenwerking en technologie brengen ons inzichten over hoe de toekomst met Blockchain eruit kan zien. Wat de rol van financiële instellingen daarin is en welke waarde we daarmee als bank aan onze klant kunnen bieden”,verklaartHoofdInnovationCentreArjanvanOs(Zaal,2017).ZoisookdeABNAmroinsamenwerkingmetIBMeenBlockchainexperimentgestart(Bikker,2016)waarbijinformatiediegebouwgerelateerdisbijelkaarwordengebracht.Doorde‘singlesourceoftruth’vanBlockchainzijnbankenookovertuigddatdoorslimmerecontractmogelijkhedendevastgoedwereldbehoorlijkkangaanveranderen.Erwordtonderanderegewerktaanzogenaamde‘proofofconcepts’omteonderzoekenhoemetBlockchaindeonzekerheidrondonderpandtaxatiesweggenomenkanworden(Os,2016).NaasthetonderzoekvanGout(2017)overeenBlock-hypotheek,eenopBlockchaingeïnspireerdbedrijfsmodelvoormarktvanhypotheekfinanciering,doetDijkstra(2017)exploratiefonderzoeknaarhetvastgoedmanagementprocesvanverkoopenbeheer.UitzijnonderzoekmoetblijkenwaardemogelijkekansenliggenomBlockchaininvastgoedprocessentoetepassenenwaarditnogverdereuitgewerktmoetworden.

20

DeGemeenteRotterdam,CambridgeInnovationCenter(CIC)RotterdamenDeloittewerkensindsbegin2017samenaandeontwikkelingvandeeersteBlockchaintoepassingbinnenvastgoedvoorhetvastleggenvanhuurcontracten.Hierdoorkunnenbijvoorbeeldstartupssnellereneenvoudigerhuurcontractenafsluiten.DoorhetvastleggenvandezehuurcontractenvanhetCIC-netwerkindeBlockchain,kanerefficiëntergewerktwordenenvindtbeheeropeentransparantewijzeplaats.Devolgendestapdieinditprojectwordtgenomenishetmonitorenvandehuurbetalingen.MethetprojectwordtookinvullinggegevenaanhetontwikkelenendoorlopenvanpilotsalsonderdeelvandeRoadmapNextEconomyvan23gemeentenindeMetropoolregioRotterdamDenHaag,eenroutekaartvoordekomendetientottwintigjaarmetscenario’senhandelsperspectieven.DeRoadmapheeftalsdoeldeimpactvandepotentieeldisruptievetechnologiealsdeBlockchaintekunnenbepalendoorervroegtijdigmeeteexperimenteren.Binnenhetprojectzijneenvijftalbelangrijkestappengezet:1. Digitaliserenvangebouwgegevens:creërenvaneenBlokchaingrootboek

metvastgoedinformatievanelkgebouwdatopBlockchainonweerlegbaarengeregistreerdwordt.

2. Digitaliserenvandeeigendomssituatie:hetkoppelenvanderegistratieaandeeigenaar.HetKadasterendeKamervanKoophandelspelenhiernunogeenrolin.

3. Eigendomafdragen:dehoudervanregistratieisdeenigegerechtigdepartijdiederegistratiekanbezwarenmetverplichtingenalsbijvoorbeeldeenhuurcontract.

4. Huurcontractensluiten:meerderepartijenkunnenwerkenaanhetondertekenenvanhethuurcontractinderegistratie.

5. Contractinformatieontsluitenvoorderdepartijen:gedurendedelevenscycluszaldevastgoedeigenaarinformatiedelenmetderden,zoalsbijvoorbeeld(her)financiering.Bijdergelijkemutatieswordencontrolesuitgevoerdopactualiteitenvolledigheid.

Tweebelangrijkereactieskwamentijdensdepresentatievandeonderzoeks-resultatenop18mei2017naarvoren.Alseerste:tijdensdetoelichtingophetontwikkeldeplatformzijndereactiesgepeildonderdeaanwezigen.60%vanhengeeftaanblockchaintewillentoepassenofzelfsnualtoetepassen.98%iservanovertuigddatblockchaindevastgoedmarktgaatbeïnvloeden.Slechts4%denktdaterteveeltransparantieontstaatdoorblockchain.Dezeresultatenlatenziendatervertrouwenisinblockchainenpartijenindevastgoedsectorergraagmeeaandeslagwillen.Enalstweede:demenselijkefactorwordtgezienalsdegrootstebelemmeringvoorhetdaadwerkelijketoepassenvandeblockchain.Blockchainiseendisruptieveinnovatiewaarbijinpotentiedehuidigerollenentakenvanspelersbinnendevastgoedmarktgaanveranderen.Hetgaatindiezinommeerdanalleeneentechnologischeinnovatie.Organisatieveranderingenaanpassenvanprocessen,werkwijzeenmethoden,alsgevolgvandetechnologischemogelijkhedendieblockchainbiedt,zalnaarverwachtingeenuitdagingzijn.

21

Roadmap Next Economy Metropoolregio Rotterdam Den Haag: http://mrdh.nl/RNE

5.3. RegionaalInfebruari2017wasGroningenhetepicentrumvandenieuwsteinternettechnologiemetdeBlockchainhackatons2017inTheBigBuildinginGroningen.Hetdoelvandezeennogvolgendehackathonisomkennistedelen,oplossingentevindenenhetsysteemverderteontwikkelen,teverbinden,teversterkenenteversnellendoorsamenwerkingenkansentecreërenvoorallebelanghebbenden.Vierhonderddeelnemers,vijftigteamsuitelflandenlegdeneenbasisvoorBlockchaintoepassingen.DaarmeeishetwereldwijddegrootsteBlockchainhackathontotdusver.Thema’swareninternationaalonderhandelenenondernemen,toekomstigepensioenketen,energietransitie,digitaleidentiteitenoverheidsdienstverlening.Verschillendeorganisatieshebbenhunnaamhieraanverbonden:KamervanKoophandel,APG,PGGM,ICTU,EnergyAcademyEurope,Nuon/VattenfallendeNVNederlandseGasunie.

VerdervindenopregionaalniveauvooralBlockchaintoepassingenplaatsindevormvansamenwerkingdooradministratiesvan(semi)overheden.VoorbeelddaarvanisbijvoorbeeldsindseenjaardeStadjerspas.nl.DitgeeftinwonersvandegemeenteGroningenmeteenlaaginkomenkortingopactiviteitenenproductenalsmuseumbezoek,lidmaatschapvandebibliotheekensportvereniging.InGroningengroeidehetaantalgebruikersvan5.000inheteerstekwartaalvan2016naar15.000met3.000transactiespermaand(Zuidam2016)inmei2017.Velegrotegemeentenwerkenaandergelijkeconstructies.Beleidsmakerswillenookmeergebruikmakenvanvouchersopenergiemetdetransactie-infrastructuurvanBlockchain.Eenverderedoorwerkingnaar(regionaal)vastgoedwordtnietdirectverwacht,maarzouvlotkunnenvolgenachterdehiervoorgeschetsteontwikkelingen.

22

Indezomervan2017isBloqhouseeenpilotgestartinAmsterdamwaarvanderesultaten(nog)nietopenbaarzijn.GebruikersvanBloqhousekunnenvanaf10euroinvestereninhetkopenvanaandelenendaarmeedeeleigenaarwordenvanvastgoed.Zehebbendaarmeerechtopeendeelvanhethuurinkomenendewaardeontwikkeling.Devraagishoezichditdekomendeperiodeverderontwikkelt.

DeInvesterings-enOntwikkelingsmaatschappijvoorNoord-Nederland(NOM)werktineentientalpilotprojectenaanverschillendeICT-ontwikkelingenenwerktnauwsamenmetverschillendebedrijvenenkennisinstellingenaanhetverderontwikkelenvannieuwetechnologieën.VoorbeeldenvandiesamenwerkingenzijnophetgebiedvanEnergiemetdeNVNederlandseGasunie,publicservicemetDUO,HanzehogeschoolGroningenendeRDW,enophetgebiedvanzorgmethetUMCG.

ConcluderendkangesteldwordendaterregionaalnognietechtepilotszijngestartmetdetoepassingvanBlockchainbijvastgoedprocessen.NuhetduidelijkiswelkeontwikkelingenvanBlockchainopverschillendeniveausplaatsvinden,kaneenbeeldgeschetstwordenwathaarinvloedisopdewaardeketenvanvastgoed.

Opening Dutch Blockchain in Groningen door Prins Constatijn van Oranje, Special Envoy van Startup Delta op

13 februari 2017.

23

6. Blockchain en de invloed op de waardeketen van vastgoed

Dewaardeketenbestaatuithetbezitvanvastgoedendegeldstromendaaromheenbijverhandeling.IndiewaardeketenspelenhetKadaster,denotaris,deeigenaarendebankeneenrol.DeBlockchain-technologiekanindeketeneenrolvanefficiencyspelen.Ofdanbijvoorbeelddenotarisofhetkadasterhunrolindewaardeketenbehoudenisdevraag.HoevervelendhetookvoorKodakwas,zewaszelfnietinstaatdestapvananalogenaardigitalefotografietemaken,ondanksdatzezelfdetechnologiehadontwikkeld.DeechterevolutieindefotografielagbuitenKodaktoenwemeerfoto’sgingenmakenendezesnellermetelkaargingendelen.Hierdoorontstondeenanderewaardeketendandievanfotorolletjes,chemicaliënenfotopapier.

DeontwikkelingenvanBlockchainzijntevergelijkenmetdeopkomstvaninternet.Inessentiegaathetomeenwereldwijdeinformatie-uitwisselingendaarwordtnuhetelementvanwaarde-uitwisselingaantoegevoegddoorBlockchain.HetuniekeaanBitcoinishettegengaanvanhetniettweekeeruitgevenvangeld.MaardeechtebetekenisvandeBlockchain-technologievoorvastgoedprocessenmoetnogonderzochtworden.Velebelanghebbendenziendeontwikkelen,evenalsdeontwikkelingenrondomPropTech,maarmoetenhuneigenroldaarinnogvinden.Hetgaatdanookvooralomsamenwerkenindewaardeketen.DaarvoorkijkenwenaartoepassingenvanPropTech,Blockchainendataethiekindevastgoedsectorendeveranderingendaarin.

Samenwerken in de waardeketen: http://www.duidelijkdtz.nl/optimaliseren/Blockchain-innovatie-in-vastgoed/

24

6.1. PropTech, Blockchain en data-ethiekVoordatweverderingaanopBlockchain,ishetookvanbelangdetechnologieingebouwenvangebruikersnadertebekijken.PropTechiseensamenvoegingvanPropertyennewTechnologyenverwijstnaartechnologiealsbijvoorbeeldhettoewijzenvanparkeer-enwerkplekkenaangebruikersenappswaarmeeeenwerkplekkanwordenaangepastaaneigenvoorkeuren.Gebruikersverwachtenvakereenhogerserviceniveauzoalsmendatookverwachtinanderesectoren,zoalsbanken,zorg,onderwijs,etcetera.Eenvoorbeeldvaneenhoogniveauvanvastgoedserviceiszuidasoffices.amsterdamdievelefaciliteitenbiedt:hotels,restaurants,kleermakers,treintijdenenaanbodkantoren.PropTechbiedtvoordelenomdetevredenheid,gezondheidenprestatiesvangebruikersteverhogen.NieuwetechnologieënalsVirtialenMixedReality(VR/MR),kunstmatigeintelligentie,hetgebruikvanITtechnologieinindustriëlesystemenenPropTech(RICS2017)veranderenhoewevastgoedgebruiken,begrijpenenaldannietinteractiesaangaan.Digitaletransformatieisvaninvloedophetgebruikvanvastgoed,zoudaarmeemedestrategiebepalendmoetenzijnvoortoekomstbestendigheidenisdusbepalendvoorwendbaarheidvanvastgoed.HoekanBlockchainhierindanondersteunen?

Zuidasoffices.amsterdam een voorbeeld van PropTech. PropTech 1.0 is rond 2000 ontstaan bij de opkomst

van vastgoed zoekmachines als Rightmove in het Verenigd Koninkrijk, Trulia in de Verenigde Staten en het

Nederlandse Funda (2001). Bron: Savills.

KenmerkendvoorBlockchainisdathet,netalsgeld,maaréénkeeruitgegevenkanworden.EenBlockchaintransactieisniettekopiërenendaarmeeiseenparalleltetrekkennaardevastgoedsector.Demogelijkhedenzittenindewaardeketenvanvastgoed:eigendom,bezit,kenmerkenentransactie,deoverdrachtvaneigendom

25

enbezit,metdaaromheenelementenvantransparantievangeldstromenindefinanciëlemarkt.Ditisopditmoment(nog)nietuitgewerkt.DeBlockchain-technologiekaneentoegevoegdewaardehebbenvoorhetkadaster,denotarisofmakelaars.Eenpaar,maarnietuitputtendevoorbeeldenvanmogelijkeconcretetoepassingenzijnbijvoorbeeld(DTZ,2016):• Erbestaatsindseenaantaljarenwet-enregelgevingvoorAlternative

InvestmentsFundManagersDirectivevoorbeheerdersvanvastgoedfondsen.Eenbelangrijkonderwerpdaarinissafeguardingofassets,ofteweleigendomsvaststelling.DitprobleemismetBlockchainopeenefficiënterewijzeteondervangen.

• MakelaarskunnendeBlockchain-technologieinzettenvoorregistratievaneigendomvanobjectenenbijmutatiedoormiddelvanverkoopofverhuurkunnenopeeneenvoudigewijzeallerelevantedatagecontroleerdworden.

• HetgebruikvanBlockchainmaakthetookmogelijkgebouweigenschappenvastteleggen,zoalsgebouwtekeningen,toepassingenBIM,onderhoudsgeschiedenis,eigendomsgeschiedenisenallerleiandereofficiëledocumentatievaneengebouwdievanverschillendepartijenvandaankomt.Daarmeeistebewerkstelligendatbijdeoverdrachtvaneengebouwaldiedocumentatieookautomatischboventafelkomtenmeeovergaat.

Dekunstmatigeintelligentiedooralgoritmisering,ookvandeBlockchain,zalsteedsmeereenrolspeleninhetnemenvanbeslissingenvanlerendeorganisaties.Harari(2017)steltdatdewereldzichzoukunnenonderwerpenaandataïsme,eendatageloofdatiedermenselijkhandeleneenkwestieisvandejuistealgoritmenenvoldoendecapaciteitvoordataverwerking.Internationaalvindenopditmomentnogmaarbeperktonderzoekenplaatsnaardeinvloedvanalgoritmenopdesamenlevingeninhetbijzonderdeeconomie.EenvoorstelinhetkadervanResponsibledatascienceinNederlandisin2016afgewezendoordeNWO(Stolze2017).Kunstmatigeintelligentieenhaarinvloedopdesamenlevingisnietnieuw.DeoorspronglagalindejarendertigmetdeTuringMachinevanAlanTuringwaarmeehijdeDuitseEnigmacodebrakendaarmeehetbeginvanheteindevandeTweedeWereldoorlogstartte.DewetenschapisalenigetijdopzoeknaareencomputerdiedeTurningtestkandoorstaan.EenandervoorbeeldvandegroteinvloedvanalgoritmenisbijvoorbeeldhetdoorJPMorganontwikkeldealgoritmeCoin.Ditiseensoftwareprogrammadatinkortetijdduizendencontractenkandoorlezenenvoorzienvaneenadviesinplaatsvan300.000urenvangewoneadvocaten(Stolze,2017).Hetisgoedomterealiserendatdooralgoritmen(denk)processenenbeslissingenwordenuitbesteed.Eencombinatievanhardeenzachtefactorenwaaropafwegingenwordengemaaktkentdezekunstmatigeintelligentieniet.Devraagisofwebig-datamodellenjuistgebruikenendezenietonbedoeldleidentotongelijkheid,discriminatieenwaakzaamheid.Dattechniekzichsnellerontwikkeltdanhetaanpassingsvermogenvanmenseniseveneensnietnieuw:deparachutewerdpasuitgevondennadatheteerstevliegtuigvloog.Ethiekvoor

26

personenenorganisatiesblijftvanbelangomdatagoedtebeoordelenenintezetten(RICS2007aen2007b).Wantweproducerenextreemveeldatadiesteedslastigertebeveiligen,maarooksteedsmoeilijkerteordenen,tearchiverenentoegankelijktehoudenis.Maarwatzijnopditmomentdeveranderingenindevastgoedsector?

6.2. Veranderingen in de vastgoedsectorKijkendnaardeactiviteitenopdeNederlandsevastgoedbeleggingsmarktconcludeerteencijfermatigeanalysevandeNVM(NVM,2016b;NVM,2017a)datvorigjaarcirca11miljardeuroinvastgoedinNederlandisgeïnvesteerd,waarvancirca8miljardeuroinkantoren,bedrijfsgebouwen,winkelsenhotels.Dezebeleggingsmarktwordtvooralgedrevendoorruimbeschikbaarkapitaal,rente,herstelvandeeconomieenmeerverhuringen.Voordebuitenlandseinvesteerderswasvooralhetaantrekkelijkeaanvangsrendementeendoorslaggevendedrijfveer.DeNVMzietverdervooral(1)datinternationaliseringzichdoorzet,(2)ereenverhoogdebelangstellingisvoorkantoren,(3)bedrijfsruimtengewildzijn,(4)hotelsinAmsterdampopulairzijn,(5)erminderbelangstellingisvoorwinkelbeleggingenen(6)ereengrotevraagisnaarhuurwoningen.

Devastgoedmarktinzijnalgemeenheidisdusvoortdurendinbeweging,maarhoekandevastgoedsectoropBlockchainanticiperen?VolgenshetVastgoedbericht2016vandeFGHbankiserondankshetherstelvandeeconomischegroeiendegrotereinvesteringsbereidheidinNederlandnogsteedssprakevanleegstandvancirca40miljoenm2waarnoggeenoplossingvooris.Datgeldtnietalleenvoorkantorenenwinkels,maarookvoorverzorgingshuizen,buurthuizen,kerken,scholen,showrooms,agrarischegebouwenenbedrijfspanden.Dezeleegstandisontstaanomdatweminderruimtenodighebbenomdezelfdeeconomischeprestatiesteleveren.NaastdetehogebouwproductieisdeovercapaciteitvolgensFGHvooralontstaandoordatdevastgoedsectorzichonvoldoendeheeftaangepastaandeveranderdeomgeving.Erzijneenaantalveranderingenindemaatschappijeneconomiediegroteinvloedhebbenopdevastgoedsector:1. Hetaantalwerkendenenconsumentengroeitnietvanzelfsprekend.2. BestaandeNederlandsesectorenveranderenonderinvloedvandigitalisering,

automatiseringenrobotisering.De(beroeps)bevolkingbestaatsteedsmeeruit‘digitalnatives’.

3. Hetruimtegebruikperpersoonneemtaf:hetgebruikvanfaciliteitenwordtbelangrijkerdanheteigendomervan.

4. ToenemendeinternationaliseringvanNederlandsevastgoedgebruikersenbeleggers.

27

WereldwijdeontwikkelingenhebbeninvloedopdeNederlandseeconomie.Denkhierbijaanspanningenophetwereldtoneelmetoorlogenenmigranten,macro-economischeontwikkelingenzoalseenveranderendewereldhandel,groeivertraginginlandenzoalsChina,Rusland,Brazilië,ArgentiniëenZuid-Afrikaengebruikersdieflexibiliteitwillenvanproductenendiensten.Ditlaatstevraagtbinnendevastgoedsectoromkeuzemogelijkhedenenhuisvestingopmaat.Devastgoedsectorisvoorbeleggersoverigensookeenveiligehaven.OmditzotehoudenzouvolgensdeFGHdeinvesterings-engebruikersmarktookoplangeretermijnevenwichtigmoetenzijn.Ditkanwordenbereiktdoorterughoudendtezijnmethettoevoegenvanonnodigevastgoedmetersomkapitaalvernietigingtevoorkomen.

DeNederlandseeconomieissterk,maarkwetsbaar.Onzekrachtishetafzettenvanproductenendiensteninhetbuitenland,vooralfood-enagriproducten.Ditkomtdooronzehogearbeidsproductiviteit,digitaleinfrastructuureninzetvanslimmetoepassingen.Doordevergrijzingzalechterhetaantalwerkendenafnemen.Wehebbendaaromtercompensatieeenhogerearbeidsproductiviteitnodigomdeconcurrentievoorteblijven.Daarvoorisinnovatienodig.EensterkeconcurrentiepositieisnamelijkeenbelangrijkepijleronderhetwaardepotentieelvanhetNederlandsevastgoed.

Hoe willen we in de toekomst wonen, leven en werken?

Jongegeneratiesorganiserenhunlevenenwerkenopeennieuwemanier.Ditheeftconsequentiesvoordevraagnaarruimteenhoedezewordtgebruikt.Nieuwegeneratieszijnopzoeknaar‘smartsolutions’voorallevraagstukkeninonzemaatschappij.DenkhierbijaanTheEdgeinAmsterdam,icoonvanautomatisering,ofPatch22inAmsterdam,eenslimhoutenontwerpvoorflexibelgebruik.Dekwaliteitvandedigitaleinfrastructuurenhoogwaardigeproductenbiedenmeerflexibiliteitenkwaliteitvoordegebruiker.Ketenszijnefficiënterenmeergeïntegreerdenditbetekentmindertijd,minderruimte,dusminderkosten.Devastgoedsectorheeftdaaromgeenbaatbijextrameters,maarbijversterkingvanbestaandelocatiesvianieuwbouwofherontwikkeling,inhetbijzonderopdesterkelocaties.Hetgaatdaarbijnietzozeeromhetgebouw(aanbod)maaromvanuitdevraagtekomentottotalehuisvestingsoplossingen.Hetvastgoedbeschouwenalseenflexibeletotaaldienstmetbijvoorbeeldflexibelecontracten.

Doordevergrijzingenkrimpendeberoepsbevolkingzaler-ondanksdetoenamevanvluchtelingen-voordekantoren-enbedrijfsruimtemarktsprakezijnvaneenvervangingsvraag.Welzijnernieuwevastgoedmogelijkhedeningroeiendesectorenzoalsleisure,zorg,ouderenhuisvestingensport-engezondheidsfaciliteiten.FGHschetsdaarbijviermogelijketoekomstscenario’sendegevolgenvoorvastgoedinhaarverkenningen.

28

Scenario 1 Nieuwe investeringen komen te weinig op gang, waardoor de groei van de arbeidsproductiviteit

onvoldoende is. Onoplosbare overcapaciteit waardoor er steeds minder marktwerking is in de

vastgoedsector. Richting 2025 ontstaat vooral daling in vraag naar winkels.

Scenario 2 Er ontstaat nieuwe economische groei, export en binnenlandse bestedingen trekken aan.

Hernieuwd vertrouwen leidt tot een groeiende vraag naar ruimte. Nieuwbouw verdringt

bestaande bouw, maar de keuze van bedrijven om langere tijd te huren maakt investeringen in

vastgoed alsnog aantrekkelijk.

Scenario 3 Economisch komen we nauwelijks vooruit. De arbeidsproductiviteit groeit dankzij de inruil van

mensen voor slimme apparaten en machines. De gebruiker staat centraal en efficiency en

flexibiliteit nemen toe. Zowel de klant als de vastgoedondernemer werken samen bij het zoeken

naar slimme investeringen. Richting 2025 ontstaat een sterke daling in de vraag naar winkels en

kantoren. Tegelijkertijd stijgt de vraag naar huurwoningen.

Scenario 4 Groei ontstaat door vragen van de samenleving en bedrijven zo goed en efficiënt mogelijk in

te vullen. Dat kan door innovatie en oplossingsgericht werken. Hierdoor zullen ketens volledig

worden geïntegreerd; optimale inrichting van de gebouwde omgeving die in dienst staat van de

gebruiker. Er ontstaan nieuwe ideeën over vastgoed en nieuwe schaalbare oplossingen voor

huisvestingsvraagstukken. Partijen die investeren in ‘smart’ huisvestingsdiensten zijn beter in

staat om projecten te verhuren en te verkopen. Aanbieders en gebruikers van vastgoed helpen

elkaar. Richting 2025 ontstaat vooral toename in de vraag naar huurwoningen, namelijk 13%.

Tegelijkertijd is er een even grote daling in de vraag naar winkels in 2025.

Figuur 3: Vier toekomstscenario’s en de gevolgen voor vastgoed

Scenario 3:Slim stilstaan ->

Langzaam herstel,Smart society

Scenario 1:Overleven opreserves ->

Langzaam herstel,Traditional society

Scenario 4:Vraaggericht

groeien -> Snelherstel, Smart

society

Scenario 2:Veerkrachtig -> Snelherstel, Traditional

society

Smart society

Traditional society

Langzaam herstel Snel herstel

29

Conclusie

Concluderendkangesteldwordendatindescenario’ssprakeisvaneenlichte(2%)totsterkerestijging(13%)vandevraagnaarhuurwoningenin2025tenopzichtevan2016.Erzaleenaanhoudendevraagblijvennaarwoningenomdatdewoningbezettingblijftdalen,starterslateropzoekgaannaareenkoopwoningeneengroterdeelvandebevolkingnaarflexibiliteitentijdelijkehuisvestingsoplossingenzoekt.Denkhierbijaan(tijdelijke)tweedewoningenzoalsexpatwoningenofpied-à-terres.Alleeninscenario2issprakevaneen(lichte)stijgingindevraagnaarwinkels(+2%)enkantoren(+7%)in2025tenopzichtevan2016.Dezeruimtevraagzouontstaanalsgevolgvandeproductiviteitsgroei.Aldeoverigescenario’sgaanuitvaneendalingvandevraagvanwinkelsenkantorenin2025tenopzichtevan2016,variërendvan28%dalingtot13%daling.Devraagnaarbedrijfsruimtedaaltindescenario’s1,2en3lichtmet1tot6%.Deenigestijgingindevraagvaltinscenario4teverwachtenmet2%.

KortomerisvolgenshetVastgoedbericht2016(FGH)eengrotekansdatdeleegstandindebestaandevoorraadvankantoren,winkels,bedrijfsruimtenenmaatschappelijkvastgoedblijvendis.Hetdraaitdaaromomvastgoedondernemerschap.Landelijkeregieoverdetotaleleegstandiswenselijk.Detrendsenontwikkelingenvoordelangetermijnpervastgoedsectorzijnvoor:• Kantorenmarkt: Voordelangetermijniseraanbodverminderingen

verduurzamingvande(bestaande)voorraadnodigomhetwaardeperspectiefteverbeteren.Devraagnaarkantorenzalomhooggaan,hetaanbodomlaagdooronttrekkingaandemarktenmeerkantoorbeleggingen(NVM2017a).

• Winkelmarkt: Hettotalewinkelgebruikkrimptoplangeretermijn(2025)metmogelijk25%.Winkellocatiesmetbijzonderekwaliteiteneneengrootverzorgingsgebiedwordenaantrekkelijkeralsinvesteringmetgoedeperspectieven(NVM2017b,Dynamis2016a).

• Bedrijfsruimtemarkt: Eenstijgendevraagnaarbedrijfsruimteindelogistiekenmoderneproductie.Gebruik(engebruiksduur)vanbedrijfsruimtewordtflexibeler,degemiddeldelevensduurdaaltendaarmeedeterugverdientijd(Dynamis2016).

• Huurwoningenmarkt: Hetwaardeperspectiefvanhuurwoningenisopkorteenmiddellangetermijngunstig,doormeervraagdanaanbodmetperspectievenvoorhetmiddensegment(PBC2017).Opdewoningmarktindegrotestedenisvooralsnoggeensprakevaneenzeepbel.Doordeoververhitting(1)indegrotestedenverhuizenvooralgezinnennaaromliggendegemeentenopzoeknaarbetaalbarewoningen.Daartrektdewoningmarktdanaan(2).Inderestvanhetlandtrekkenmensenweg.Daarblijftdewoningmarktinhetslop(3)(DeNederlandseBank2017).

30

• Vastgoedbeleggingsmarkt: Verschillentussenaanvangsrendementenvoorkwalitatiefgoedvastgoedenoverigvastgoednemensteedsverdertoe.Verwachtingenzijndatdebeleggingsmarktnusuccesvollerendynamischzalblijven(NVM2017c).

• Vastgoedfinancieringsmarkt: Bankenzijnsteedsmeerfinancieelregisseurtussenvastgoedbeleggerseninvesteerders.Erlijkteenmomentumtezijnvoorhetverderuitbouwenvandevastgoedfinancieringsportefeuille(SyntrusAchmea2017).

• Logistieke vastgoedmarkt:HetonderzoekvanSavills(Oers,D.van,N.PoppelaarsenJ.Jansen)(2017)geefteendrietalbelangrijketrendsaandiein2017bepalendzullenzijnvoordelogistiekevastgoedmarkt:(1) deomvangvannieuwelogistiekeontwikkelingenblijfttoenemen.Tienjaargeledenwaseengemiddeldenieuweontwikkeling16.900m2,nuisditruim28.850m2.DevraagnaarnieuwedistributiecentraneemtnognietafenSavillsverwachtookin2017meervandergelijkeXLontwikkelingen.(2)degroeivane-commerce. Onlinebestedingengroeidenin2016met18,7%tenopzichtevanhetjaardaarvoor.Omdegroeihiervanverdertekunnenfaciliterenzaldesupply chaingemoderniseerdengeoptimaliseerdmoetenworden.(3)politiekeeneconomischeonzekerheid.

• Maatschappelijk vastgoedmarkt: DeBarometerMaatschappelijkVastgoed2017(Veugeretal.2017)geeftduidelijkeinzichtenindetoekomstigevraagstukkenovermaatschappelijkvastgoed.

Fallen Star (2012, Do Ho Suh), het huisje van de Zuid-Koreaanse kunstenaar Do Ho Suh, dat op bestaande

gebouwen gezet kan worden.

31

6.3. Vastgoed en Blockchain internationaal: eerste pilotsHetKadasterkijktopditmomentinternationaalverkennendnaardemogelijkhedenvanBlockchainwaarbijverschillendebewegingenzijnwaartenemen.EenaantallandenalsGeorgiëenZwedenzijndaadwerkelijkaanhettestenmetBlockchain.EstlandenDubaidraaienookpilots,maardoendatinallestilte.LandenalsGhana,Georgia(VS)enBraziliëhebbenverschillendeideeën,maarhebbendit(nog)nietallemaaluitgewerkt(Vos,2017).TheBitfuryGroupwerktopditmomentaaneenaantalonderzoekeninGeorgia(VS).DeregeringinHondurasisgestartmeteenprojectomlandteregistrerenwatnognietheeftgeleidtotresultatenenpublicatiesenrecentelijkisgestopt(Drucker,2106).BinnenhetKadasterwordtineeninternationaalexpertteamgewerktaanverdereverkenningen.ConcluderendsteltVos(2017)datBlockchaininternationaalnoggeenbewezenpraktijkisenvolledigheidentransparantiedevoorwaardenzijndieBlockchaintoteensucceskunnenmaken.

InZweden(SalmelingandFransson2017)iseentestomgevinggebouwdalsonderdeelvanhetprojectThe Land Registry in the BlockchainomdetechnologievanBlockchaintebegrijpen,processenenveiligheidsproblemendieinaanmerkingmoetenwordengenomenendejuridiseringvormtegeven.DehiergetesteBlockchainvoorvastgoedisuitgevoerddooreengroepvanpubliekeenprivateentiteiten.Indezetestomgevingisgeconstateerddateenzestalkenmerkenvanbelangzijnvooreenveiligproces(SalmelingandFransson2017:4-5).Devolgendestappendiezegaannemenbetreffendetechnischeomgeving,technologieenprocesintegratie,meerpartnersenprojecten,wettelijkeconditiesenlobbyen,eigendomenbesturing.DewaardevandemogelijkeoplossingenvanBlockchainvoorvastgoedzitvooralineeneffectievereenefficiënterewijzevantransacties,eenbeteregrondslagvoorbetereinvesteringeneneennieuweontwikkelingvoordehypotheekmarkt.Ditalleszaldanuitgroeientotmeervertrouweninfundamenteleonderdelenvaneeneconomie:grondenonroerendgoed.

Data, Blockchain en het Kadaster

32

6.4. Vastgoed en Blockchain nationaal: digitale oplossingenOpnationaalniveaulopenereenaantalpilotsvanBlockchainbijvastgoed:(1)opendatavanhetKadaster,(2)Rijksbredepilotoverwatdemogelijkhedenzijnquaprocessenen(3)eenpilotvandeInspectieLeefomgevingenTransport(ILT).BijdeRijksbredepilotswordtvooralgekekennaardeprocessenvanvastgoed,luchtvaartenschepenwaarbijdeprocessenvanregistratievanschependeBlockchainnuwordtonderzocht(Vos2017).

InNederlandisBlandlordcrowdownershipgeïntroduceerdenzetdaarvoorBlockchainin.Heteigendomvanhetvastgoedisdanverdeeldovereenaantaleigenarenenpastindefilosofievansharingeconomy:eengroepvangelijkenneemtgezamenlijkverantwoordelijkheidvanheteigendomzonderschuldenofhypotheken.Overderesultatentotnutoezijnnoggeenopenbaregegevensbekend.

Deloitte(2017)11 onderkenteenachttaltrendsdiegroteinvloedgaanhebbenopdevastgoedbranche.Inwillekeurigevolgorde:• Cyber risk:smartbuildingsvormensteedsvakereenbelangrijk

concurrentievoordeelenkunnenzelfsnieuweinkomstengenereren.Deopkomstvandeze‘slimmegebouwen’brengtechterookaandachtspuntenmetzichmee,waarondercyberrisico’s.

• Crowdsourcing:crowdsourcingisinopkomst.Steedsmeerbedrijvenzienkanseninhetbenuttenvandekennis,kundeofcreativiteitvaneengrotegroepmensenonline.Dezewerkwijzezorgtvooreenmeerflexibelpersoneelsbestandendaarmeeeenflexibeleschilaankantoorruimte.

• Smart mobility:wanneerreizigershunreistijdvolledigproductiefkunnenbenutten,bijvoorbeelddoorzelfrijdendeauto’s,watbetekentditdanvoorbijvoorbeelddehuizenprijzen?Ditisnuvaakgebaseerdoplocatie,maarwatalslocatieernietmeertoedoet?

• Future of work:deveranderendebanenkomennietalleenvoortuitorganisaties,ookmedewerkershebbenandereverwachtingenvanhunwerkgever.

• Blockchain 2.0:Blockchainbiedtenormekansenendevastgoedbrancheexperimenteertsteedsvakermetditgedistribueerdevertrouwen.

• Standardization:weverwachtendatindetoekomstmeerwordtsamengewerktvoorhetdelenenuitwisselenvandata.Dezedatapartnershipsbiedenveeltoegevoegdewaarde.

• Ports:driebelangrijkeonderwerpenzullendekomendetijdveelaandacht(moeten)krijgenvandemaritiemesector:smartports,toenemendesamenwerkingtussenzeehavens,nieuweniches(tenkostevanfossielebrandstoffen).

• Smart cities:steedsvakerwordendigitaletechnologieëningezetomstedelijkeuitdagingenoptelossen.

33

1. Entrepreneurship & innovation – Productivity – Local & global interconnectedness

2. Green buildings – Green energy – Green urban planning

3. Enabling supply & demand side policy – Transparency & open data – ICT & e-government

4. Healthy – Safe – Culturally vibrant & happy

5. Mixed-modal access – Prioritized & non-motorized options – Integrated ICT

6. 21st century education – Inclusive society – Embrace creativity

Figuur 4: What makes a smart city? Source: Boyd Cohen PhD on Fast Company12

6.5. Vastgoed en Blockchain regionaal: Groningen als vliegwielMetdeeerdergenoemdeontwikkelingenontstaanookveelmogelijkhedenomonderzoektedoennaardisruptie,Blockchainenvastgoedensamentewerkenaandevierthema’svanhetKenniscentrumNoorderRuimte:Krimp,Aardbevingen,Duurzaamheid&OvervloedenGezondheid&Welzijn(Veugeretal.2015).Maarwatzijndandekwestiesopdievierthema’sinrelatietotdisruptie,Blockchainenvastgoed?

Krimp en de stad in trek

KrimpinderegioengroeivandestadGroningenzijntweecommunicerdevateninderegioennietwezenlijkandersdandeRandstadinvergelijkingmethetrandland(Meier,ReverdaenVanderWouw2015).Naastleegteiserookruimtevoorvernieuwingenverandering.Ruimtegeeftooknieuweinzichtenomdatperspectievengaanveranderen.VolgensBock(2016)zijndaarbijtweeinvalshoekenvooralinteressant:(1)desamenhangtussensocialeenruimtelijkeongelijkheiden(2)debetekenisvantoenemendemobiliteit.HetonderzoekdatBockdekomendejarengaatuitvoerenbetrefthetbegrijpenvanhetontstaanen

6.SmartPeople

SmartCity

3.Smart

Govern-ment

5.Smart

Mobilty

2.Smart

Environ-ment

1.Smart

Economy

4.SmartLiving

34

benoemenvankrimp-enanticipeerregio’sdiedeeluitmakenvanhetprocesvanruimtelijkeongelijkheidtussencentralegebiedenindestadsgewestenLeeuwardenenGroningenendeperiferie.Vastgoedspeeltdaarbijeenbelangrijkerolomdatgebruikersvanvoorzieningengeengemeentegrenzenkennen(MeierenBovenhoff2014)enbereikbaarheidmeerbepalendisvoorhetgebruikdandedirectenabijheidvanvoorzieningen.

Daterverschillenbestaantussendestadenhetplattelandisnietnieuwenvaakmindergrootdangedacht.HetCentraalPlanBureau(CPB)(Steenbekkers,VermeijenVanHouwelingen,2017)constateertdatbekendecontrastentussenstadenplattelandmetverschillendedorpstypendeafgelopenjarennietsystematischanderszijn.Daarmeezijnverschillenniettoegenomenendusisdebestaandekloofnietandersgeworden.Deleefbaarheidinkrimpregio’sneemtafdoordatvoorzieningenverdwijnen,maardebewonerswaarderendezeveranderingnietalsnegatiefzoalshetCPBdatheeftonderzocht.DezeconclusiesluitaanbijeerdereconclusiesuithetonderzoekWoningmarkt-enleefbaarheidsonderzoekaardbevingsgebiedGroningenvanBoelhouweretal.(2016).Ditallesdoetverdernietafaandekwetsbarepositievandedorpenenhaarbewoners.VolgenshetCPBishetbelangrijknatedenkenoverdeveranderendeomstandighedenenhethandelingsperspectiefwaaruitgeanticipeerdkanworden:1. Indienblijktdatleefbaarheidenzelfredzaamheidtekortschietendanishet

verstandigennoodzakelijkverbindingenmetderegioendestadteleggen,tebenuttenenaantesturenopeenherijkingvanhetregionaaleconomischbeleid.

2. Hetisgoedomnatedenkenovertechnologieëndiedestructuurvandesamenlevingkunnenveranderenendusdestadenderegio.Toenemendeonafhankelijkheidvantijdenplaatsbiedtmogelijkhedenomditverderteonderzoeken.

3. Nieuwevormenenbronnenvansocialecohesiekunneneenandereroutenaardenoodzakelijketransitievaneensamenlevinggeven.Ruimteinderegioenkennisvanuitdestadkunnenzorgenvoorsamenhangenspanning.Randvoorwaardenvandeoverheidkunnendetransitiebegeleidenenbewerkstelligendatruimtelijkewaardeneenbronzijninplaatsvanstrijd.

LijnenomtransitietebegeleidenwordenookdoorhetlectoraatKrimp&Leefomgeving(Bulder,2017)uitgezet,activiteitenbenoemdenprojectenuitgezetmetbelanghebbenden.DedoorBockenBulderontwikkeldeKennisagendaKennisnetwerkKrimpNoord-Nederland2017(BockenBulder,2017)dieopgebouwdisrondomdethema’sLeefbaarheidenzorg,economischevitaliteit,relatiestad-plattelandenruimtelijkeongelijkheid,isdaarmeecomplementairaantoegepastwetenschappelijkonderzoek.

35

Dedrienoordelijkeprovincies,hetMinisterievanEconomischeZakenendegemeentenAssen,Emmen,GroningenenLeeuwardenzetteninophetvergrotenvandeconcurrentiekrachtvanNoord-Nederlanddoorintegrijpenindeleefomgeving(ZwarteHond,2017).Zijhebbendriehoofdopgaven:(1)versterkeneconomischestructuur,(2)versterkenomgevingskwaliteitenen(3)eenbeterverbondenNoord-Nederland.Groningeninhetbijzondergroeithardmededoordatin2019TenBoerenMeerstadaanGroningenwordentoegevoegd,waarmeeGroningende5estadvanNederlandwordtmeteentoekomstvannaarschatting250.000inwoners.Groningenisbezigmetdevraagwaarzijalsstadin2030wilstaan(TheNextCity.Hoeziejedestad?),welkekeuzesinhetkaderdaarvangemaaktmoetenwordenenwatdeinvloedisophetvastgoedindestad.InhetadviesvandeSER(2015)13geeftzijalaandat,omzoveelmogelijktezorgendatmensenbijdragenenprofiterenvanhetsuccesvandestadGroningen,hetontwikkelenenbenuttenvantalentenondernemerschapcentraalmoetenstaan.Samenwerkingtussenallebelangenhoudersinderegioisdandaarbijessentieel.Bestuurlijkeafstemmingenregiezijnnodigomversnipperingtevoorkomen(Veuger2016aen2016b)enBlockchainzaldaarvooralondersteunendinkunnenzijn.

Figuur 6: de stad in trek, Planbureau voor de leefomgeving (2015). De actuele en historische demografische

gegevens zijn afkomstig van het CBS. De gegevens voor de toekomst zijn gebaseerd op de regionale bevolkings-

en huishoudensprognose (2013) van het PBL en CBS. De verdeling in stedelijke kernen, ommeland en overig

Nederland is gebaseerd op een methodiek van de OESO (2012).

2000 2010 2020 2030 2040

0

2

4

6

8

10miljoen personen

Stad

Ommeland

Overig

Prognose

Groningen+25.000

Eindhoven+19.000

Arnhem+14.000

Utrecht+71.000

Amsterdam+73.000

Den Haag+61.000

Ro�erdam+12.000

Bevolkingsgroei en -afname

Bevolking

2000-2014

De kaart is opge-bouwd uit een grid van 2x2 kilometer.

De groei en afname kleiner dan 100 personen per gridcel zijn niet weergegeven.

Wereldwijd trekken mensen naar de stad en dat zal volgens de prognoses van de VN de komende decennia niet veranderen. Bestuurders en onderzoekers spreken inmiddels van een ‘urban age’: het tijdperk van de stad, waarin sociale en economische activiteiten zich steeds meer concentreren in grote stedelijke agglomeraties. Net als de rest van de samenleving hebben steden te maken met grote problemen, zoals klimaatverandering, milieuvervuiling, uitpu�ing van grondsto�en en sociaaleconomische ongelijkheid. Gezien de progressieve ontwikkeling van steden, moeten oplossingen voor deze problemen deels op de schaal van steden en stedelijke agglomeraties worden gevonden (zie onder meer UNEP 2013).

In de Nederlandse steden lijken de zaken relatief goed op orde. Zo is de milieuvervuiling in de afgelopen decennia sterk verminderd. Daarnaast is de lee�aarheid en aantrekkelijkheid van de stad duidelijk verbeterd. Na een periode van terugloop tussen 1960 en 1990 is er nu sprake van een bevolkingstoename in de steden. Ook voor de toekomst voorziet de regionale prognose van CBS/PBL (2013) een sterke concentratie van de bevolkingsgroei in stedelijke gemeenten. Vooral in en rond de grote steden wordt een toename verwacht. Bevolkingsgroei in de stad

Bevolkingsgroei in het ommeland

Bevolkingsgroei in overig Nederland

Stad

Ommeland

Overig Nederland

Bevolkingsafname

De stad in trek

pbl.n

l

4

36

Aardbevingen, waardedaling en compensatie

Op21januari2015ontvingdeNationaalCoördinatorGroningen(NCG)HansAldersdeeindconclusiesenadviezenvanhetWoningmarktonderzoekuithandenvandebegeleidingscommissieWoningmarktvandeDialoogtafel.HetWoningmarktonderzoekiseenbreedonderzoeknaarverschillendeaspectenvandewoningmarkt.OpbasisvanderesultatenadviseertdebegeleidingscommissiedeNCGonderandereomdebestaandewaardevermeerderingsregelinginstandtehouden,meerzekerheidtebiedenaanbewonerseneigenarendiehunwoningwillenverkopeneneenmeergeneriekeopkoopregelingtehanteren.

Debevolkingskrimpendeaardbevingenhebbenertoegeleiddaterinhetaardbevingsgebiedgeensprakemeerisvaneennormaalfunctionerendekoopwoningmarkt.Vooraldecombinatievankrimpenaardbevingeniseengiftigecocktailvoordetoekomst.HetherstelvandekoopwoningmarktinhetaardbevingsgebiedblijftachterbijderestvandeprovincieGroningen(exclusiefdegemeenteGroningen)enbijNederland.Datblijktuitdehoeveelheidwoningendietekoopstaat,uitdeontwikkelingvanhetaantalverkochtewoningen,deverkoopprijs,deverkooptijd,hetverschiltussentransactieprijsenvraagprijs,hetaantaltekoopstaandewoningenendegemiddeldelooptijdvandetekoopstaandewoningen.InhetplanvandeNCGbeperktdeopkoopregelingzichtotdiewoningenwaarvandeveiligheiddoormiddelvanversterkingnietsnelgenoegkanwordengegarandeerdofwaarvandekostenvoorschadeherstelen/ofversterkinggroterzijndandeeconomischewaarde.Daarnaastkanookinschrijnendesituatiestotopkopenwordenovergegaan.Deonderzoekersadvisereneenuitbreidingvandezeopkoopregelingnaarallegevallenwaarinbewonershunwoningnietbinneneenredelijketermijnvooreenredelijkeprijskunnenverkopen.BijeenopkoopregelingkanhetbestewordenaangeslotenbijdezogenaamdeMoerdijkregeling,waarbijdewoningwaardevaneenindividuelewoningberekendwordtdoordeWOZ-waardeuithetverledenteindexerennaarhethuidigemoment.Deonzekerheidoverdewaardevandewoningiseenbelangrijknegatiefeffectvandeaardbevingsproblematiek.Momenteelwordteeneventuelecompensatievoorwaardedalingpasnaverkoopbepaald.Vooreengoedewaarde-compensatieregelingishetvanbelangdatdezeeenvoudigentransparantis,waarbijdebewonersvoorafzelfkunneninschattenophoeveelcompensatievoorwaardeverlieszerechthebben(Hanssen,TopenVeuger2015).Blockchainzouhiertoegevoegdewaardehebbenindezinvantransparantieenvertrouweninhetheden,endetoekomstvanwaarderingenmonitoringvanaardbevingenindevollebreedte.

37

BuildinG wordt ontwikkeld naast EnTrance, het energietransitie centrum op de Zernike Campus in Groningen.

BuildinG staat voor ‘Build in Groningen’. Dit innovatieplatform is opgericht door Economic Board

Groningen, de Hanzehogeschool Groningen, Bouwend Nederland en TNO. Samen stimuleren ze de groei van

aardbevingsbestendig, levensloopbestendig en energiezuinig bouwen. De Groningse testhal is een belangrijke

faciliteit waar ondernemers, onderzoekers en studenten samenkomen om hun concepten te delen en te testen.

Op woensdag 1 juni 2016 heeft de kick-off van de bouw van de testhal en de start van het innovatieprogramma

plaatsgevonden. Bron: Broekbakema en De Unie architecten.

Duurzaamheid en integrale transitie

IndetransitienaareenenergieneutralegebouwdeomgevingsteltRotmans(2017):“De bedoeling is dat ons land in 2030 energieneutraal is. Als je dan beseft dat huishoudens voor ongeveer vijftig procent van de CO2-uitstoot zorgen, moet je dus alle zeven miljoen woningen energieneutraal maken. Dat zijn honderd duizenden woningen per jaar. In de Stroomversnelling zijn in vijf jaar tijd 2.000 NOM-woningen (Investerings- en ontwikkelingsmaatschappij voor Noord-Nederland) gerealiseerd, waarvan de helft bestaande bouw betreft. Corporaties hebben met hun ruim twee miljoen woningen dus nog een flinke weg te gaan. Ik sta regelmatig voor groepen woningcorporaties en hoor dan twee geluiden. Natuurlijk kun je blijven wachten op nieuwe techniek weerstand, dan vormt zich een groep koplopers en neemt de tegenwerking geleidelijk af en dan dient zich de grote doorbraak aan.”

38

EengrotedoorbraakzouvolgensRotmans(2017)Groningenalsvliegwielkunnenzijn,waar100.000huishoudensworstelenmetdegevolgenvandeaardbevingenalsgevolgvangaswinningdoordeNAM:“Het daar in korte tijd versterken en direct energieneutraal maken van 100.000 woningen zou een vliegwiel kunnen zijn voor de rest van Nederland. Er is urgentie en geld, maak het voor pensioenfondsen en woningcorporaties aantrekkelijk om te investeren in het energieneutraal maken van de gebouwde omgeving. Saillant detail is dat juist Groningen koploper kan worden als het gaat om Nederland aardgasvrij te maken. Bovendien levert de opgave in Groningen naar inschatting 150.000 nieuwe banen op. Het is aan het nieuwe kabinet of het van de Groningse nood een landelijke deugd maakt.”

DeagendavanRotmans(2017)bestaatuitvierbelangrijkethema’s:(1)hetenergieneutraal-enopdenduurenergieleverend-makenvandegebouwdeomgeving,(2)hetdigitaalenslimmakenvanwoningen(binnentienjaargaanwoningenonssturen:doorgebruiktemakenvansensoren,internetofthingsenbigdatazijnwoningenstraksaltijd‘connected’),(3)eencirculaireofkringloopeconomie,waarbijjegebruiktinplaatsvanbeziten(4)hetlevensloopbestendigmakenvanwoningen,zodatjemethetzelfdebezitmeerderedoelgroepenkuntbedienen.Hetmeestidealeisomdezevieragendapunteninsamenhangoptepakkenafhankelijkvandeverschillendesituatiesindegebouwdeomgeving,waarbijBlockchainprocessendebeslissingenondersteunen.

Het nieuwe, ambitieuze gebouw voor de Energy Academy is een nieuw topinstituut waarin bedrijfsleven,

onderwijs en wetenschap gezamenlijk werken aan onderzoek en innovatie op energiegebied. Om de extreem

duurzame energie-uitgangspunten te kunnen realiseren heeft het een bijzondere bouwvorm met groot

zonnepanelen dak gekregen. Het bouwwerk, van bijna 15.000 m2 met BREEAM-niveau ‘Outstanding’, is in

oktober 2016 opgeleverd op de Zernike Campus Groningen. Naast de nieuwbouw Energy Academy Europe is al

een nieuw, verwant energiegebouw gerealiseerd op de Zernike Campus Groningen: EnTranCe. Een belangrijk

onderdeel van de Energy Academy Europe is de proeftuin voor toegepast onderzoek: het Energy Transition

Centre (EnTranCe). Hier bouwen het bedrijfsleven, ondernemers en onderwijs aan de energievoorziening van

morgen. Als gevolg van het klimaat- en milieuvraagstuk ontstaat er wereldwijd een sterke behoefte aan meer

innovatie op het gebied van energieproductie, -distributie en -transport. Noord-Nederland speelt hierop in

door EnTranCe op te zetten. EnTranCe is een initiatief van de Hanzehogeschool Groningen in samenwerking

met BAM, GasTerra and Gasunie. Bron: De Unie architecten.

39

Healthy Ageing, gezondheid en welzijn

Eind2016isdeHealthyAgeingVisie(2017)vandestadGroningengepresenteerd.Destad,partnersinhetAkkoordvanGroningenenHealthyAgeingNetworkNorthernNetherlands(HANNN)zijneenkatalysatorvooreenintensieveresamenwerkingrondomGezondeStad.ZijorganiseerdendeconferentieBuildingTheFutureofHealthin2016,eeninternationaleconferentieoverdeinvloedvandefysiekeleefomgevingopgezondheid(Veuger2016a).DepartnersbeslotennadezeconferentiedebelangrijksteinzichtenindestadteverankerenindevormvaneenintegraleaanpakvandestadGroningenalsGezondeStad.DituittezichindeHealthyAgeingVisie.Dezevisievormtvoordelangetermijnhetgemeenschappelijkeperspectiefvandestadenkentzesrichtlijnen(G6)diealsleidraadgaanfunctioneren:ActiefBurgerschap,BereikbaarGroen,ActiefOntspannen,ActiefVerplaatsen,GezondBouwenenGezondeVoeding.Derichtlijnenwordeneveneensverankerdindegemeentelijkebeleidsprogramma’szoalshetgezondheidsbeleidSamenGezondinStadendenieuweOmgevingsvisieTheNextCity.MetdeG6alsuitgangspuntentoetssteenvoorallemeerjarenprogramma’s,beleidsontwikkelingenenprojectenvandestadGroningenwillenzijdebeleidsprogramma’sHealthyAgeing-proofmaken.Uitbestedingvanprocessen,dataanalysesenhardefeitendoorBlockchain,incombinatiemetzachtefactorenalsomstandighedenencompassie,kunnenbestuurdersondersteuneninhetnemenvanbeslissingen.

De businesscase van KAW was de onderligger van de transformatie van verpleeghuis Berchhiem tot wijkzorg-

centrum, De Friese Wouden, Drachten. Bron: KAW Architecten Groningen.

40

7. Vertrouwen in een wendbare vastgoedeconomie

Nietalleendewijzewaaropdisruptie,Blockchainenvastgoedzichdekomendejarenontwikkelenzijndeduidelijkdragendekenmerkenvaneenbepaaldtijdperk,maarookhaarmaatschappelijkeimpactenhetgedragvandegebruiker.Datgeldtookvoorhoedezevastgoedtransitieindemaatschappijdoorvastgoedhetbestegevolgd,begeleideningezetkanwordenopinternationaal,nationaalalsregionaalniveau.Disruptieveorganisatiesreagerenduidelijkopwendbaarheidvande(gebouwde)omgevingenzijndanookbepalendvoordeconcurrentiekracht.Ditheeftinvloedopdehuidigeentoekomstigewaarderingvanvastgoed.DewaardevandemogelijketoepassingenvanBlockchainbijvastgoedprocessenkomttotuitingineffectievereenefficiënteretransacties,toenemendetransparantie,eenbeteregrondslagvoorinvesteringeneneennieuweontwikkelingvoordehypotheekmarkt.Ditalleszaldanuitgroeientotmeervertrouweninfundamenteleonderdelenvaneeneconomie:grondenonroerendgoedenvan‘internetofthings’naar‘economyofthings’.

KijkendnaardeinvloedvanBlockchainopvastgoedkunnenweeenaantalconclusiestrekken.AlseerstedaternoggeenbewezenpraktijkisvanderelatietussenBlockchainenvastgoed.NaarverwachtingzaldiezichverderontwikkelenindevormvanhetregisterenvantransactieprocessenenhetDNA-paspoortvaneenvastgoedobject.Tentweedezijnvolledigheidentransparantiedebasisingrediëntenvoorvertrouweninhetsysteem.Tenderdewilvastgoedwendbaarblijven.Daarvoorisoffensiefgedragvanvastgoedenhetmanagementnoodzakelijkomaantesluitenbijdemaatschappelijkevraag.Gedragleidtooknaarnieuweverdienmodellenvandesociale-eneconomischespin-offvandisruptiefvastgoed.AlsdeNederlandsevastgoedsectorBlockchainomarmteninnovatiesweetterealiseren,danzijnerkansenomhetdisruptievekarakteromtezettennaarvastgoedondernemersomdienieuwedienstenaftezetten.

DekunstmatigeintelligentiedooralgoritmiseringvanBlockchainzalooksteedsmeereenrolspeleninhetnemenvanbeslissingenvanlerendeorganisaties,evenalsdataïsme.Hetisgoedomterealiserendatdooralgoritmen(denk)processenenbeslissingenwordenuitbesteed.Hetcombinerenvanhardeenzachtefactorenopbasiswaarvanafwegingenwordengemaaktkandezekunstmatigeintelligentieniet.Devraagisofwebig-datamodellenjuistgebruikenenzenietonbedoeldleidentotongelijkheid,discriminatieenminderwaakzaamheid.Dattechniekzichsnellerontwikkeltdanhetaanpassingsvermogenvanmensenisnietnieuw:deparachutewerdpasuitgevondennadatheteerstevliegtuigvloog.Ethiekvoorpersonenenorganisatiesblijftdanookvanbelangomdatagoedtebeoordelenenintezetten.

41

Veranderingenvanwaardebegrippenbeïnvloedendewaarderingvanvastgoedenhetdenkendaarin.Deoriëntatieopveranderendegebruikerseneigenarenvanvastgoedheeftinvloedopdeinnovativiteit,waardenendelenigheidvanhetmanagenvandatvastgoed.Oriëntatieopdisruptiemoetwordengezienalsbewijsdatdevastgoedwereldinstaatistotwerkelijkevernieuwingvanhetopgebouwdvermogenenhetconsoliderendaarvan.Definanciëlemarktenvastgoedmarktzijnmarktendieoverdrijvendoorirrationeelgedrag.Angstom‘etenofgegeten’tewordenbepaalthetgedragvanmensen.Financiëleendusvastgoedmarktenzijnaltijdinstabielenmoetenaltijdgereguleerdwordendoormensenenorganisaties.

DevraagdieblijftbestaanisofhetvanbelangisomtekijkennaardisruptieveinnovatiesvanbestaandemarktenofjuistnaarnieuwkomersindemarktvanvastgoedenBlockchain.DevraagisofBlockchainalleeneentechnologischedisruptieisofjuisteenechtegamechangerenofdehelewaardeketenvandevastgoedmarktditgaatomarmen.Deenedisruptieisdeandereniet.VertrouweninBlockchainiseenvoorwaardeomdevoorspelbarevormvandiedisruptietebegeleiden,waarbeginnendebedrijvennieuwetechnologiegebruikenomgoedkopereeninferieurealternatieventebiedenvoorvastgoedindemarkt.Jezoudaarmeeookkunnensprekenvanantifragilewaarde:’Some things benefit from shocks; they thrive and grow when exposed to volatility, randomness, disorder, and stressors and love adventure, risk, and uncertainty. Yet, in spite of the ubiquity of the phenomenon, there is no word for the exact opposite of fragile. Let us call it antifragile.’(Taleb2012),andersgezegd:metaandachtvoordisruptieenBlockchainontstaateenwendbarevastgoedeconomie.

DeechtebetekenisvandeBlockchain-technologievoorvastgoedmoetnogonderzochtworden.NieuwsgierigheidblijftbijmijaanwezigomdewaardevanBlockchainvoorvastgoedprocessentebegrijpenenteduiden.Twijfelblijftbestaanenisdaarmeeeenvoedingsbodemomverderteonderzoeken:wantwewetennietwatwenietgezienhebben.

JanVeuger

42

Bronnen

Aris,A.(2015),Waarom disruptie niet altijd disruptie is. Rotterdam:HetFinancieeleDagblad.

Bakker,S.(2017),Niet de technologieën maar het gedrag. Omslagverhaal De Ware disruptie. Rotterdam:HetFinancieeleDagblad.

Bentum.J.van(2017),Businessmodel bepaalt waarde, niet langer het huurcontract.Amsterdam:Vastgoedmarkt.

Bikker,A.(2016),Blockchain pilot in commercial real estate.Amsterdam:ABNAMRO:https://www.abnamro.com/en/newsroom/press-releases/2016/Blockchain-pilot-in-commercial-real-estate.html

Boelhouwer,P.etal.,Woningmarkt- en leefbaarheidsonderzoek aardbevingsgebied Groningen,Delft(TUDelft-OTBOnderzoekvoordegebouwdeOmgeving).

Bock,B.B.enE.A.M.Bulder(2017),Kennisagenda Kennisnetwerk Krimp Noord Nederland 2017.Groningen:RijksuniversiteitGroningenenHanzehogeschoolGroningen.

Bulder,E.A.M.(2017),Responsieve regio. Pionieren met demografische transitie van Noord-Nederland.Groningen:HanzehogeschoolGroningen,KenniscentrumNoorderRuimte.

Camu,K.(2017),Nationale Blockchain wil Nederland voorloper maken.Zandvoort:VastgoedJournaal.

Camu,K.(2017),De toepassing van Blockchain is belangrijker dan de technologie.Zandvoort:VastgoedJournaal.

Christensen,C.M.andJ.L.Bower(1995),Disruptive technologies: Catching the wave. US:HarvardBusinessReview.

Christensen,C.M.,M.E.RaynorandR.McDonald(2015),What is disruptive innovation?US:HarvardBusinessReview.https://hbr.org/2015/12/what-is-disruptive-innovation

Deloitte(2017),Smart and Connected Real Estate Event, may 23rd, Rotterdam. Rotterdam:Deloitte.

Deloitte(2017),Blockchain en real Estate event & demo. De toekomst begint vandaag. 18 mei 2017. Rotterdam:Deloitte,gemeenteRotterdamenCIC.

Deloitte(2017),The future of commercial real estate in Europe. A scenario approach.Amsterdam:Deloitte.

Dijkgraaf,R.H.(2017),De wereld is meer verstrengeld dan we denken. InterviewinHetFinancieelDagblad,29-30april2017:17-18.Rotterdam:HetFinancieeleDagblad.

Dijkstra,M.(2017),Blockchain: Towards Disruption in the Real Estate Sector. An exploration on the impact of Blockchain technology in the real estate management process.Delft:UniversityofDelft.

Deloitte(2017),Real Estate Predictions 2017. What changes lie ahead?Amsterdam:Deloitte.Drukker,P.(2016),Blockchain applications in the public sector. UnitedKingdom.London:

Deloitte.

43

DutchDigitalDelta(2017),Knowledge and Innovation Agenda ICT 2016 – 2019:https://www.dutchdigitaldelta.nl/uploads/pdf/PDF-Kennis-en-Innovatieagenda-ICT-2016-2019_2015-10-06_254.pdf

DutchDigitalCoalition(2017),Actieagenda Nationale Blockchain Coalitie. DutchDigitalDelta(2017),Legacy Coalitie:https://www.dutchdigitaldelta.nl/

uploads/pdf/ddd-Legacy-Flyer.pdfDTZ(2017),Blockchain: innovatie in Vastgoed.http://www.duidelijkdtz.nl/

optimaliseren/Blockchain-innovatie-in-vastgoed/Dymanis(2016a),Speekende cijfers winkelmarkt. Utrecht:DymanisB.V.afdeling

Research.Dymanis(2016b),Sprekende cijfers Bedrijfsruimten. Utrecht:DymanisB.V.afdeling

Research.FGHBankNV(2017),Vastgoedbericht 2017. Bricks en bytes smelten samen. Utrecht;FGH

BankNV.FGHBankNV(2016),Vooruitzien en veranderen. Vastgoedbericht2016.Utrecht;FGH

BankNV.GehlJ.(2010), Cities for People. WashingtonDC:IslandPress.Gout,B.(2017),Block mortgage: Blockchain inspired businessmodel for mortgage funding

marketplace.Delft:DelftUniversityHanssen,H.,S.TopenJ,Veuger(2015), Groningse leefbaarheid en woningmarkt zwaar

onder druk. Het woningmarkt- en leefbaarheidsonderzoek aardbevingsgebied Groningen. In:BarometerMaatschappelijkVastgoed,Veugeretal.p.447-450.

Harari,Y.N.(2017),Homo Deus. Een kleine geschiedenis van de toekomst.Amsterdam:ThomasRap.

HealthyAgeingVisie(2017),De G6 voor een Gezonde Stad Groningen. Concept.Groningen:gemeenteGroningen.

HetFinancieeleDagblad(2017),Ook het kadaster experimenteert met Blockchain. Rotterdam:HetFinancieeleDagblad.

HetFinancieeleDagblad(2017),Opbouw van kennis Blockchain in Nederland is in de maak. Rotterdam:HetFinancieeleDagblad.

Hartholt,S.(2017),Blockchain onder de loep bij overheden.Amsterdam:BinnenlandsBestuur.

IBREA(2017),Blockchain meets Real Estate.11juli2017.Amsterdam:IBREAandABNAMRO.

Kam,G.de(2016),Waarde Groningse huizen daalt met 1 miljard euro door aardbevingen. http://www.rug.nl/news-and-events/news/archief2016/nieuwsberichten/waarde-groningse-huizen-daalt-met-1-miljard-euro-door-aardbevingen.

KPMG(2016),Missing Link. Navigating the disruption of Blockchain. USA:KPMGLLP.Lifthrasir,R.(2017), Blockchain platforms: Speeding up the money & assets transfer process.RICS

LandJournal.http://www.rics.org/nl/news/het-latest-nieuws/comment/chain-reaction/

Lifthrasir,R.(2016),Chain reaction.RICSpropertyJournal.

44

Meier,S.,N.ReverdaenD.vanderWouw(2015),Randland.Rooilijn,Tijdschriftvoorwetenschapenbeleidinderuimtelijkeordening,jrg.68,nr.4.Amsterdam:Faculteitdermaatschappijengedragswetenschappen,afdelinggeografie,planologieeninternationaleontwikkelingsstudiesvandeUniversiteitvanAmsterdam.

Meier,S.,&Bovenhoff,M.(2014).Gebruikspatronen in beeld: hoe benutten en waarderen inwoners van Slochteren de maatschappelijke voorzieningen? Deelrapportage I van ‘Maatschappelijke voorzieningen in de gemeente Slochteren’.Groningen:HanzeUniversityofAppliedSciences,Groningen-ResearchCentreforBuiltEnvironment–NoorderRuimte.

DeNederlandseBank(2017),DNB:dewoningmarktondegrotesteden.Amsterdam:DeNederlandseBankN.V.

NVM(2017),NVM Business Innovatiecongres 18 april 2017.Nieuwegein:NVM.https://proof.medialab.co/share/email/oaw3eK/cb7ee5154e939223ac6a9ddce36e77ffc80ef7e4588ba1007838ee9915192026#

NVM(2017a),Kantorenmarkt Randstad 2016. Een stand van zaken.Nieuwegein:NVM.NVM(2017b),Nederlandse Winkelmarkt. Stand van zaken. Nieuwegein:NVM.NVM(2017c),Beleggen in Nederlands Vastgoed. Nieuwegein:NVM.Os,A.van(2016),Doorpakken met Blockchain.Amsterdam:ABNAMROBANK

NV.https://www.abnamro.com/nl/newsroom/blogs/arjan-van-os/2016/doorpakken-met-Blockchain.html

Oers,D.van,N.PoppelaarsenJ.Jansen(2017),Logistics Market Update Further yield compression driving (speculative) developments.Amsterdam:SavallisWorldResearch.

PBL(2017),Perspectieven voor het middensegment van de woningmarkt. Verkenning van maatregelen ter bevordering van het aanbod. DenHaag:Planbureauvoordeleefomgeving.

RICS(2017),De opkomst en groei van Proptech. Voorburg:RICS.RICS(2007a),Rules of Conducts for Firms. Version5witheffectsfrom1january2012.

UnitedKingdom:RICS.RICS(2007b),Rules of Conduct for Members. Version6witheffectsfrom1january2013.

UnitedKingdom:RICS.Rotmans,J.(2017),Groningen als vliegwiel voor een energieneutraal Nederland.Breda:

CorporatieMedia.Rotmans,J.(2013,derdedruk),In het oog van de orkaan. Nederland in transitie. Boxtel:

Aeneas.Seibolt.S.,andG.Samman(2016), Consensus immutable agreement for the Internet of value.

USA:KPMGLLP.Sfirtsis,T.enJ.Broekman(2016),Waardepatronen. PresentatieProvada2016.

Amsterdam:AmsterdamSchoolofRealEstate.Steenbekkers,A.L.VermeijenP.vanHouwelingen(2017),Dorpsleven tussen stad en

land Slotpublicatie Sociale Staat van het Platteland.DenHaag:SociaalenCultureelPlanbureau.

Stolze,J.(2017),Blijf niet steken in digitalisering. EssayinHetFinancieelDagblad.

45

Spielman,A.(2016),Blockchain: Digitally Rebuilding the Real Estate Industry.MassachusettsInstituteofTechnology.US:CambrigdeMassachusetts

SyntrusAchmea(2017),Outlook 2017-2019. Beleggen in Nederlands Vastgoed en hypotheken. Amsterdam:SyntrusAchmea.

Taleb,N.N.(2012),Antifragile. Things that gain from disorder.NewYork:RandomHouseTradePaperbackEdition.

VastgoedJournaal(2017),Amsterdams bedrijf komt met eerste concrete juridische Blockchain toepassing. Zandvoort:VastgoedJournaal.

Vastgoedmarkt(2017),Vastgoedmarkt Trends Congres 2017.Amsterdam:Vastgoedmarkt,ABN-AMRO,AM,Bouwinvest.

Vermeend,S.enP.Smit(2017),Blockchain de technologie die de wereld radicaal verandert.DenHaag:EinsteinBooks.

Veuger,J.(2017),Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2017. Groningen:lectoraatMaatschappelijkVastgoedKenniscentrumNoorderRuimteHanzehogeschoolGroningen

Veuger,J.(2016a),Zorgvastgoed in de kinderschoenen.Groningen:InternationalConferenceBuildingtheFutureofHealth.GamechangingconceptsforHealthyAgeingandthebuiltenvironment.Groningen:BuildingtheFutureofHealth;RUG,UMCG,etc.StichtingThomassen&Thuessink.Groningen:lectoraatMaatschappelijkVastgoedKenniscentrumNoorderRuimteHanzehogeschoolGroningen.

Veuger,J.(2016b),Krimp vraagt provinciale regie.InterviewinLeeuwarderCourant,p.16.

Veuger,J.(2014),Materieel Immaterieel. Besturing van woningcorporaties in samenhang metmaatschappelijke waarden. Proefschrift.Rotterdam:RSMErasmusUniversiteitRotterdam.Assen:VanGorcum.

Veuger,J.(2013),Denken in waarden. Thinking in terms of values. Lectoralerede.Groningen:LectoraatMaatschappelijkVastgoed,KenniscentrumNoorderRuimteHanzehogeschoolGroningen.

Veuger,J.,S.O.Meier,M.P.Mobach,M.A.R.OostraenM.H.Stijnenbosch(2015),Position Paper NoorderRuimte 2020, Centre of Research & Innovation for Built Environment. LectoratenFacilityManagement,KrimpenLeefomgeving,MaatschappelijkVastgoed,RuimtelijkeTransformatieenVastgoed.Thematieken:Aardbevingen,Krimp,Duurzaamheid,Gezondheid&Welzijn.Opleidingen:Architectuur,Bouwkunde&CivieleTechniek,Vastgoed&Makelaardij,HumanTechnologyenFacilityManagement.Groningen,HanzehogeschoolGroningen,KenniscentrumNoorderRuimte.

Vos,J,B.BeentjesandC.Lemmen(2017),Blockchain based land administration feasible, illusory or a panacea?NetherlandsCadastre,LandRegistryandMappingAgency.Paperpreparedforpresentationatthe2017WorldBankConferenceonlandandpovertry.TheWorldBank,WashingtonDC,March20-24,2017.

Wessels,P.(2016),Blockchain zal enorme impact hebben op vastgoedsector.Amsterdam:PropertyNL.

46

Yermack.D.L.(2017),Blockchainismeerdaneenmodegril.InterviewinElsevier,nummet73,73ejaargang,p.97.

Zaal.R.(2017),TU-Delft heeft Blockchain-hypotheek werkend.http://agconnect.nl/artikel/tu-delft-heeft-Blockchain-hypotheek-werkend

ZwarteHond(2017),Sterk Noord-Nederland. Vergroten concurrentiekracht door ingrepen in de leefomgeving. Groningen:provincieDrenthe,Friesland,Groningen,hetMinisterievanEconomischeZakenendegemeenteAssen,Emmen,GroningenenLeeuwarden.

Salmeling,M.andC.Fransson(2017),The Land Registry in the Blockchain – testbed. A development project with Lantmäteriet, Landshypotek Bank, SBAB, Telia company, ChromaWay and Kairos Future.Stockholm:LandshypotekBank.

47

Met dank aan

E.A.M.(Eric)AnnaertRTRMTSIOR,Partner&DirectorColliersInternationalOccupierServices

E.(Edwin)vandenBeemt,directeurSlagkrachtA.(Annette)vandenBeemt-TjeerdsmaBBAMSc,promovendalectoraat

(Maatschappelijk)VastgoedHanzehogeschoolGroningenB.(Bert)BeentjesMSc,AdviseurStrategieenBeleidKadasterS.(Sven)BertensMSRE,HeadofResearchAdvisoryJLLM.(Martin)DijkstraMScstudentafdelingOTB–ResearchfortheBuild

Environment,afdelingRealEstate&Housing,TUDJ.(Jeroen)BloemersMSc,HeadofMarketingatColliersInternationalNetherlandsprof.dr.P.J.(Peter)Boelhouwer,hoogleraarHousingsystems,afdelingOTB–

ResearchfortheBuildEnvironment,afdelingRealEstate&Housing,TUDM.(Michiel)BoonenMScMSREMRICS,Associatedirector–ResearchAdvisoryJLLJ.(Jo)Bronckers,ChapterChairtheNederlands,InternationalBlockchainReal

EstateAssociation(IBREA)mr.W.(Wilfrid)DonkersMRE,DirectoratDeloitteRealEstateandRealEstate

Consultantdrs.H.B.(Bas)Eenhoorn,NationaalCommissarisDigitaleOverheid,Ministerievan

BinnenlandseZakenenKoninkrijksrelatiesD.(Daniël)FrijtersMABSc,Projectmanager/adviseurTeamICT(BrandingICT-

innovatie,Commit2Data,HumanCapitalAgendaICTendeNationaleBlockchainCoalitie

B.(Bart)Gout,GraduateInternatABNAMROBankN.V.enMSc,researcherafdelingOTB–ResearchfortheBuildEnvironment,afdelingRealEstate&Housing,TUD

S.(Sander)Grünewald,DirectorRealEstateAdvisoryKPMGir.H.(Hieke)Kloet,Onderzoekerlectoraat(Maatschappelijk)Vastgoed

HanzehogeschoolGroningenA.(Ad)KroftMSc,programmamanagerDutchDigitalDeltaM.(Michiel)PellenbargMSc,ManagerprojectenenadviesKadasterdr.R.(René)PenningsdeVries,BoegbeeldTopsectorICTMinisterievan

EconomischeZakenenMemberoftheSupervisoryBoardQuTech(cooperationbetweenTUDelftandTNO)

prof.dr.J.A.(Johan)Pouwelse,leadstheDelftBlockchain-lab.organdfounderofTribler.orgDelftUniversityofTechnology

Ir.J.C.(Jaap)vanRhijnMRICS,CEOColliersInternationalNetherlandsMRICSJ.(Jan-Willem)SantingMScREMRICS, ManagerRealEstate&Partnership,

DeloitteFinancialAdvisoryBVS.(Sander)ScheurwaterMScMRICS,DirectorCorporateAffairsEuropeW.P.A.(Werner)vanSprundelMScLL.M,DirectorDataAnalyticsatColliers

InternationalNetherlands

48

dr.H.(Hugo)Velthuijsen,LectorNewBusiness&ICT,leadinglectorKenniscentrumOndernemerschap,HanzehogeschoolGroningen

M.(Maarten)VermeulenMBAMScREFRICS,RegionalManagingDirectorforEurope&CIS

Mr.J.(Jacques)Vos,RegistrarKadasterdrs.D.(Dennis)deVriesRA,LeadofKPMGDigitalLedgerServicesNetherlandsat

KPMGNederlanddrs.C.L.A.(Cor)WormsRBA,VoorzitterVerenigingvanOnroerendGoed

OnderzoekersNederlandR.(Rutger)vanZuidam,OwnerofDutchChain.com

Vakgroep Research & Innovation RICS Netherlands:

M.(Michiel)BoonenMScMREMRICS,AssociatedirectorResearchAdvisoryJLLR.(Robert)DachusMIMMRICS,HoofdResearch&Conceptsat3WrealestateB.(Boris)vanderGijp,DirectorStrategy&ResearchSyntrusAchmeaRealEstate&

FinanceJ.(JeroenJansenMScMRICS,seniormarktanalistBouwinvestenvoorzitter

vakgroepResearch&InnovationRICSNetherlandsH.(Herman)KokMREMRICS,HeadofResearchMultiDr.ir.G.J.(Gert-Joost)Peek,LectorHogescholRotterdamD.(Dirk)SosefBBAMRICS,VicepresidentResearch&StrategyPrologisDr.ing.J.(Jan)VeugerMREFRICS,LectorHanzehogeschoolGroningenP.(Paul)Wessels,Partner/founderEditorPropertyNLM.(Machiel)WoltersMScMRICS,SeniordirectorResearchEMEACBRE

Vakgroep Maatschappelijk Vastgoed RICS Nederland:

R.(Ruud)LukasseMREMRICS,Portefeuillemanager,beleidsontwikkelaaren-adviseurgemeenteEindhoven

ing.M.(Marcel)NijhofMRICS,SenioradviseurGrondprovincieGelderlanding.B.(Björn)SmitsVanBeijerenMREMRICS,ManagerVastgoedWoonZorgcentra

HaaglandenDr.ing.J.(Jan)VeugerMREFRICS,LectorHanzehogeschoolGroningenen

voorzittervakgroepMaatschappelijkVastgoedRICSNederlandG.(Gerben)deWildMSREMRICSRMRT,RICSRegisteredValuer,

Rijksvastgoedbedrijf,MinisterievanBinnenlandseZakenenKoninkrijksrelaties

49

Aanallebetrokkenenzijndevolgendevragenvoorgelegd:(1)WatisbetreftudeessentievanBlockchainvoorvastgoed?,(2)WatisdemeestactuelesituatieoverBlockchainenvastgoedvanuituwperspectief?,(3)Welkepublicatieszijnvanuituwperspectiefvanbelang?,(4)WatverwachtutenaanzienvandeinvloedvanBlockchainopvastgoedvoorhet(maatschappelijk)vastgoed?en(5)WatzijnvragennaardetoekomstvoorvastgoedenBlockchain?Daarnaasthebbeninterviews,verdiependegesprekkenencorrespondentieplaatsgevonden,enisdeinhoudpeerreviewed.

50

Over de auteur

Jan Veuger PhD FRICSislector(Maatschappelijk)VastgoedbijhetKenniscentrumNoorderRuimtevandeHanzehogeschoolGroningen.DerodedraadinhetcurriculumvitaevanJanVeuger(1966)isstrategischmanagementvan(maatschappelijk)vastgoedinhetbedrijfslevenenmaatschappelijkeorganisatiesalsgemeenten,zorg,onderwijsendecorporatiesector.In2014promoveerdeJanaandeRSMErasmusUniversiteitRotterdam,éénvanEuropa’stopbusinessscholenvoorhetonderwijs

enindetopdrievooronderzoek.Onderwerpvanzijnonderzoekdaarwasdebesturingvanwoningcorporaties.JanisnaastlectorcopromotorvanAnnettevandenBeemt-TjeerdsmaenDirkKootstra(HanzehogeschoolGroningenenRadboudUniversiteit),eigenaar/directeurvanCORPORATE©RealEstatemanagement,lidCommitteeofqualitycertificates(CKV)bijKwaliteitscentrumWoningcorporatiesHuursector(KWH),toezichthouderbijvierverschillendemaatschappelijkeorganisaties(130tot2.000werknemers)ophetgebiedvanwoningcorporatiesenouderenzorg.VerderisJanvoorzitterstichtingKwaliteitOntwikkelingVerbeteringOnderhoudsbedrijvenNederland(KOVON),FellowoftheRoyalInstitutionofCharteredSurveyors(RICS),voorzitterVakgroepMaatschappelijkVastgoedRICSNederland,lidVakgroepResearch&InnovationRICSNederland,auteurvanveleboek(del)en,internationalewetenschappelijk-enprofessionelepublicaties,syllabi,onderzoeksrapportenenhijgeeftregelmatiglezingen.

51

Eindnoten

1 http://www.coindesk.com/imf-just-finished-first-high-level-meeting-Blockchain/

2 https://www.managementsite.nl/wendbaarheid-strategie-concurrentiekracht3 https://www.managementsite.nl/competenties-wendbare-organisatie4 https://www.emerce.nl/achtergrond/hoe-werkt-disruptie5 StevenSinofsky(1965)wastussenseptember2008ennovember

2012depresidentvandeWindows-enWindowsLive-divisiebijMicrosoft,enindiehoedanigheidverantwoordelijkvoordeontwikkelingenmarketingvanWindows,WindowsLiveenInternetExplorer.Sinofskywasdegrotepromotorvande“Ribbon”interface,endedrijvendekrachtachterdeontwikkelingvanWindows8.

6 Bron:http://recode.net/2014/01/06/the-four-stages-of-disruption-2/7 http://www.marketingfacts.nl/berichten/bestaat-er-wel-zoiets-als-een-theorie-

over-disruptie8 http://innovators.kpmg.nl/nl/blogs/the-Blockchain-promise/9 TekstWensinkenvanRhijn:Wessels2016.10 https://fd.nl/Print/krant/Rubriek/Opinie/1179845/opbouw-van-kennis-

Blockchain-in-nederland-is-in-de-maak11 https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/nl/Documents/real-estate/

deloitte-nl-real-estate-the-future-of-commercial-real-estate-in-europe.pdf12 https://www.fastcompany.com/user/boyd-cohen13 https://www.ser.nl/nl/publicaties/adviezen/2010-2019/2015/ser-agenda-stad.

aspx

55

A viable real estate economy withDisruption & Blockchain

Jan Veuger PhD FRICS

A viable real estate economy with disruption and BlockchainJan Veuger PhD FRICS

2

3

Contents

1. Introduction 5

2. What is disruptive real estate? 7

3. The relationship between Blockchain and Bitcoin 12

4. Blockchain and the real estate sector 144.1 Two changes 154.2 Disruption in full swing 16

5. Developments of Blockchain 175.1 Internationally 185.2 Nationally 185.3 Regionally 21

6. Blockchain and the impact on the value chain of real estate 236.1 PropTech, Blockchain and data ethics 246.2 Changes in the real estate sector 266.3 Real estate and Blockchain internationally: first pilots 316.4 Real estate and Blockchain nationally: digital solutions 326.5 Real estate and Blockchain regionally: Groningen as a flywheel 33

7. Trust in a viable real estate economy 40

Sources 42

With thanks to: 47

About the author 50

Endnotes 51

‘Banking is necessary. Banks are not.’Bill Gates (1994)

4

ColophonAuthor JanVeugerPhDFRICSFinalediting AnnettevandenBeemtMSc

andRixtFroentjesM.A.Layout CanonBusinessServicesPrinting GrafischeIndustrieDeMarneISBN 978-90-827076-0-1NUR 805PhotographyJanVeuger DeborahRoffelPhotocover CloudGatebyAnishKapoor

12October2017

©2017JanVeuger.Exceptasprovidedbylaw,withoutthewrittenpermissionofthecopyrightholderorthepublisherofthisedition,authorizedbytherightholder(s)toactontheirbehalf,nothingfromthiseditionshallbeduplicatedand/orpubliclydisclosedbymeansofprint,photocopy,microfilmorotherwise,whichalsoappliestowholeorpartialediting.Thepublisherisexclusivelyentitledtocollectpaymentowedforcopiesfromthirdparties,asintendedinArticle17paragraph2,CopyrightActof1912andintheRoyalDecreeof20June1974(Stb.351)exArticle16b,CopyrightActof1912,and/ortoacttothatendinandoutofcourt.

5

1. Introduction

Doesrealestatestillhavethevaluethatithad,oristhevaluationofrealestategoingtochangeduetosurprisingproductsandservices,innovativebusinessmodels,othermarketstrategies,innovativewaysoforganizingandmanagingin(realestate)markets?Innovationrevolvesaroundgoodfacilitiesinanattractiveandstimulatingenvironment.Takedisruptiverealestate.Thedrivingforcesbehindthesedevelopmentsarenewtechnology,manoeuvrability,adifferentwayoforganizationandmanagement.Theseforcesgreatlyinfluencethevaluationofrealestate.EstablishednameslikeNokia,Kodak,Blockbuster,Oad,FreeRecordShop,HyvesandV&Darecollapsing,and,forexample,Hema,Shell,hotelchainsandhealthcareinstitutionsareatleastaffected.DisruptiveorganizationslikeAmazon,Zalando,UberandFacebook-whichisgoingtodevelopacompleteresidentialareainCalifornia-TeslaanditscompetitorFaradayFuture,whichwantstosurpassTeslaineverything,respondtoviabilityintheenvironment.Thisviabilitydeterminesthecompetitivenessandthusaffectsthecurrentandfuturevaluationofrealestate.Blockchain,adistributeddatabasethatmaintainsagrowinglistofdataitemsandthatisequippedtodealwithmanipulationandcounterfeiting,playsanimportantrolehere.Notariesandrealtorshavealreadyencounteredthisduringtherecentperiod,anditwillhavefurtherimpactonpropertyowners,financiers,users,builders,realtors,notariesandthelandregistry.Therealestateworldisthereforeatapointoftransition:aprofoundandirreversibletiltingof(realestate)systemsinsociety,and‘technologicalopportunitiesthatwecannotanticipateyet’(Dijkgraaf2017).TheInternationalMonetaryFund(IMF)alsoacknowledgesthemajorpossibleconsequencesofchangesinourfinancial-andthereforerealestatesystem-andheldameetingatthehighestlevelinApril2017aboutBlockchain,chairedbyChristineLagarde1.

Viabilitydeterminescompetitivestrengthandgenerallyhasfourbuilding2blocksforitsdevelopment:(1)lookingoutward(externalfocus),(2)followinggoodexamples(connectiveleadership),(3)self-organizingunits(flexibleworkorganization)and(4)modellingandgenerating(flexibleprocessesandIT).Inordertodevelopthisviability,anumberofcompetenciesare3Important,suchascontinuousinsightintocustomerbehavior,process-orientedcontrol,dynamicskills,strategicalliancesandnetworks,andmeaningfulness.Disruptionisusuallyassociatedwiththedevelopmentandapplicationofnewtechnologybyorganizations.Characteristicoftheseorganizationsareoftensmallheadquarters,fewstaff,theirownkeyresultareas,autonomyofthevariouspartsandprofessionals,andflexibilizationofstaffuponrequest.Fundamentalmarketchangesinhousing,work,education,healthcareandtransportwillthereforeaffectrealestate,aswellastechnologyinbuildings.Butwhichrealestatefitsthesenewdevelopmentsofdisruption,andwhatisBlockchain’simpactonrealestate?Firstofall,weexaminehowdisruptionworks.

6

The new Tesla factory immediately becomes the largest building in the world in Nevada, United States. Recently,

Tesla purchased another six square kilometres next to one square kilometre. In total, seven plants are to be located

on the site. These will have the capacity to make 500,000 electric cars per year starting in 2020.

7

2. What is disruptive real estate?

Disruption4isapredictablepatterninvarioussectorsinwhichstart-upsusenewtechnology(VermeendandSmit2017)toenable‘somethingnewandsmall’toedgeout‘somethingexistingandbig’inashortspaceoftime.Atthemoment,manystart-upsaredisruptingdifferentsectorsbycompetingwithestablishedrepresentatives.Buthowdoesdisruptionwork?Ex-MicrosoftexecutiveSteven5Sinofskyprovidesananswerthroughaframeworkhedesigned(Figure1)inwhichhedistinguishesfourphasesofdisruption:disruption,evolution,convergenceandre-imagination.

Figure 1: The four phases of disruption of Steven Sinofsky (editing by Veuger 2017)

Thefourphasesofdisruption,evolution,convergenceandre-imaginationofdisruptionarespecifiedinthetablebelow.Ontheright,weseetheestablishedorder(incumbent);ontheleft,isthechallenger(disruptor)whogrowsfromanichesolutiontoanadvantageforeveryone.

1. Disruption:introducing aproduct with anew approach

2. Evolution:innovate quicklyaccording to thisnew path

3. Convergence:complete thevalue propositionin relation to thelegacy

4. Reimagination:reconsider thewhole category

8

Figure 2: The four phases of disruption specified6

TherenownedmagazineTheEconomist7praisedClaytonChristensen’sdisruptive-innovationtheoryas‘one of the most influential modern business ideas’ever.ThetheoryhasbeenrepeatedlyusedtoexplainthesuccessofcompanieslikeNetflix,Spotify,Uber,Airbnb,FaradayFutureandTesla.DisruptionisthenewreligionpreachedfromSiliconValley.However,thequestionishowmuchvalueweshouldattachtothisfaith?

Thefirstpublicationbythefounderofthetheoryofdisruptiveinnovation,ClaytonM.Christensen,datesbackto1995(ChristensandBower,1995)whentheinternetbarelyexisted.Accordingtohim,forexample,UberandWhatsApparenottypicaldisruptiveinnovations.Accordingtohim,itisjustasimplerproductforatargetgroupwithlittlemoneyandlowerexpectations.Examplesofthoseproductsarethesmartphonewithever-newappsthatdisplacethepersonalcomputer,ortheBitcoinreplacingcurrentpaymenttraffic.

Phase Challenger (disruptor) Incumbent (established order (incumbent))

Disruption of established order

Introduces a new product with a distinctive approach, knowing that it does not meet all the needs of the entire existing market but is an improvement of state-of-the-art technology and/or business.

The new product or new service is not relevant to existing customers or markets (also known as ‘denying’).

Rapid linear evolution

Quickly adds features and capabilities, thus building up the value proposition based on the responses of a select company of early adopters.

Compares the complete product with its own new product and sees defects (also known as ‘validation’).

Attractive convergenceCompletely newly invented product

Sees an opportunity to broaden customer base by attracting slow movers. Also sees the limitations of the new product and learns from what has been done in the past, but applied in a new way. Potential risks are constantly being addressed with even newer technology and business models, while the focus shifts to the ‘installed base’ of the established order.

Considers adding a certain disruptive core feature to the existing product line to show that attention is being paid to future trends while at the same time avoiding to disrupt existing customers as little as possible (also known as ‘competing’). One possible risk is failure to see what the true value of disruptive products or their potential value is in relation to the limitations of existing products.

Completely newly invented product

Approaches a decision point because newcomers in the market can take advantage of everything that your product has demonstrated without taking into consideration the old customers like before. Do you focus more on the legacy of the market or do you continue on this path?

Is too late to respond and begins to define the new product as part of a new market and existing products as part of a larger, existing market (also known as ‘withdrawal’).

9

InChristensenview,anewcomeristhereforemuchmoresuccessfulthaninnovationsthataffectanexistingmarketbecausethismarketwouldresponddirectlytoexternalinnovations.Soonedisruptionisnotlikeanother.Disruptionisapredictablepatterninsectorswhereemergingcompaniesusenewtechnologytoprovidecheaperandinferioralternativestoproductsofestablishedplayersinthemarket.AnexampleofthisisToyota,whichtookonthebattlewithDetroitafewdecadesago.

Disruptionmattersandbringsaboutphysicalchanges.GoogleinSiliconValleyevolvedwherepeoplearephysicallybroughttogetherinbuildingsthatareprimarilyaimedatexchangingknowledgeandstimulatingcreativeprocesses.Behaviorthatbringsaboutnewtechnologyleadstonewbusinessmodels:thesocialspin-offisattheheartoftherevolution(Bakker2017).Thetruerevolutionoftentakesplaceineverydaypractice.AninvestmentliketheGoogledatacentreGroningenisaresultofaconvergenceofthings.Groningenhasbeenchosenpreciselybecauseoftheavailabilityofenergy,goodinfrastructure,theDutchclimateandthepointwherethefibre-opticconnectionbetweentheUnitedStatesandEuropepassesbyandtherebyformsaglobalnetwork.Innovationandproductivityarealsostronglypromotedbyhighpopulationdensitiesandmasses,fasttransportationsystemsandhighlyspecializeduniversitiessuchastheUMCGroningenwithitsnewProtonTherapyCentre,TheStateUniversityofGroningenandtheHanzeUniversityofAppliedSciencesGroningen,withitsknowledgecentres.

New construction of Proton Therapy Centre of University Centre Groningen. Source: AAS Architects Groningen.

10

Imaginebeingevaluatedasanorganizationonthebasisof,forexample(SfirtsisandBroekman2016):• thenumberofvisitorsperquarterinaretailchain;• thecontributionofanofficeconcepttoemployeesatisfaction;• theflexibilityofashoppingconceptbasedonseasonsandlifestyles;• theamountoftimeapropertyisrentedbyauser;and• effectivelybringingtogetherallthenecessaryparties(includingtheenduser)in

ordertoachievetheultimatecustomerexperience.

Iftheuserisreallyleading,the(realestate)worldwouldlookcompletelydifferent.Healthcare,forexample,isalsoorganizedinadifferentwayasaresultofmorenewtreatmentmethodsthanwehavedevelopedsofar.Examplesofthesenewmethodsoftreatmentincludehaemodialysis(kidneydialysis),monitoringhigh-riskpregnancies,chemotherapy(ErasmusHospital),infusiontherapiesandpalliativeIntensiveCare(WestfriesHospitalandMedicalSpectrumTwente).

Theforegoingexamplesindicatethattheseissueswillaffectcurrentandfuturerealestatewiththemessuchas:(1)clear,distinctivevaluepropositions,(2)priceerosion,differentmarginsandpricecompetition,(3)valuationintheshortandlongterm,(4)overcapacity,(5)demandchangingfasterthansupplyand(6)powerimbalanceintherealestate(value)chain.

Thedisruptivechangesintherealestateworldasweknowitwillreinforceevenfurtherandwilldemanddifferentrealestate.Buildingsthatdonottakeintoaccounttherapidchangesarelessviable.OrganizationsthatuserealestateasabusinessassetandtakelessonslearnedfromtheCorporateRealEstateManagementfieldtoheartaremoreviable(Veuger2014:132).Realestatemustbeadaptable,disruptive,sustainableanddistinctiveandbesituatedinagoodlocation.Anditmustbeallofthatinacontextwherethespatialandbuiltenvironmentstimulatesinnovationandpromotesknowledgesharingandcooperation.WithinthecityofGroningenandbeyond,thesurroundingareasdemandawell-functioningnetworktomakespatialconnectionsandsharefacilities.Atthenationalandinternationallevel,concentrationofhighlyspecializeddevelopmentsandtopresearchinstitutesisneeded.Innovationrevolvesaroundmorethanexcellentfacilitiesinanattractiveandstimulatingenvironment.Takedisruptiverealestate.Ifrealestatecanbedisruptive,whatrelationshipistherewithBlockchain?IfwewanttounderstandtheworldofBlockchain,weneedtounderstandtheinnovationoftheBitcoincurrency,whichisbasedontheunderlyingtechnologycalledBlockchain.

11

Impression of Medical Spectrum Twente, IAA Architects from Enschede. The building is designed based on the

idea of a ‘healing environment’. That is to say, the building has been designed in such a way that the appearance

and facilities of the building have a positive effect on patients and visitors staying at the hospital. Source: IAA

Architects, Amsterdam Enschede.

12

3. The relationship between Blockchain and Bitcoin

Blockchaincouldhaveahugeimpactonthevaluechaininrealestate.Thisincludesefficiency,transparency,ownership,value(transfer),automationandservice.IfwewanttounderstandtheworldofBlockchain,weneedtounderstandtheinnovationoftheBitcoincurrency,whichisbasedontheunderlyingtechnology(SeiboldandSamman2016)calledBlockchain.Bitcoinisacombinationoffourindividualelements:(1)cryptography,(2)apeer-to-peernetwork,(3)anopen-sourceprotocoland(4)asharedledger.Thismakesitaphenomenonthatpeopleareenthusiasticabout.Theappliedcryptography(firstelement)iscomplex,butcomparablewithbanks,whichuseittosecuretheirtransactiontraffic.Thepeer-to-peernetwork(secondelement)wealreadyknowfromtheexchangeofmusicfiles.Theessenceofthisisthatanetworkofparties,calledminers,validatesthetransactionregisterworldwide.Thismeansthatthereisnoexclusiverighttothatnetwork,anditisnotpossibletoturnitonoroffataparticularlocation.Thenetworkisconnectedwiththethirdelement,asaresultoftheunderlyingsoftwareisfullypublic:anopen-sourceprotocol.Thisallowseveryonetoseehowthesoftwareisprogrammed.AllofthisisuniqueinthatBitcoinanalternativecurrencyexistingontheinternetonly,anditisgrowingveryfast.Toillustrate:onJanuary1,2017,theBitcoinratepassedthe$1,000-dollarlimit(953euros).ThemoststrikingthingaboutBitcoinisthatvalueistransferredwithoutinvolvingatrustedthirdpartysuchasabank,notary,brokerorcadastre.Thisisunprecedentedcomparedtothecurrentfinancialandrealestateworldwhichhasathirdpartyasasafeagencybetweenthebuyingandsellingparty.ButisBitcointhefuture?No,accordingtoBlockchainexpertDennisdeVries8,itisnot,buttheunderlyingBlockchaintechnologyis.

Theinternetmakesitpossibletotransferinformationquickly,cheaplyandpaperlesslywithouttheneedforanyintermediaries.Blockchainprovidesthesamebenefitsfortransferringvalues.Theinternetisusedtotransferwordsandimages;Blockchain,formoneyandassettransactions.Blockchainisacombinationoftwoelements:(1)asharedanddistributedledgerwithsynchronizeddataspreadacrossmultiplesites,countriesand/orinstitutionsand(2)cryptography:adigitaltokenwithamonetaryvalue.Blockchainhasanumberofbenefitsinrealizingrealestatetransactions:preventivemediation,fraudpreventionandtheuseofsmartcontracts.ButwhatisthemeaningofBlockchainfortherealestatesector?

13

The Math Behind Bitcoin: http://www.coindesk.com/math-behind-bitcoin/. The true value of Bitcoin and

crypto-currency technology is explained on https://youtu.be/gKC2oelL878

14

4. Blockchain and the real estate sector

ThefinancialsectorhasbecomeexcitedabouthowBitcoinhasprogrammedthevaluetransferandhowtransactionsareprocessedwithouttheinvolvementofathirdparty,suchasthegovernmentorbank.AllbanksworldwidehavetheirownITsystemsthatarecomplicated,communicateinefficientlyandlettransactionstakeplace.Thereisarealizationthatthiscanbedonemuchsimplerwithacustomizedopen-sourceprotocol.Andwhywouldthisnotapplytorealestate?Animportantdiscussionaboutthisthemealsoconcernsthecadastreintermsoftheregisteringofpropertyownership.Blockchaincouldbeamoreefficientwayofregistrationinordertotransferownership.However,thecriticalfootnoteshouldbeplacedherethatrealestatealsoexistsintherealworldintradingwithBlockchain.TherewillhavetobeaclearconnectionbetweentheadministrationinBlockchainandthephysicalproperty.Atthistime,thisconnectionhasnot(yet)beenscientificallyproven.Whatweseeisthatheavyinvestmentsarebeingmadein,forexample,anewglobalregistrationsystemonthebasisofBlockchainandthatestablishedpartiesseeopportunitiestosimplifyprocessesandtodevelopmoreuser-friendlysystems.

KeyadvantagesofBlockchainisthatchangescannolongerbemadeonceablockhasbeenadded.Thismeansthaterrorsmustalwaysbecorrectedbeforeatransactioncanbedone.AdjustmentsalwaysremainvisibleinBlockchain,thuskeepingtheregistrytransparentandprovidingthebasisfortrustinthesystem.Thisallows,forexample,duplicateexpensestobeavoidedandnoshadowtransactionscanoccur.

WiththehelpofBlockchain,wecanbringtogetherallinformationaboutbuildingsandgiveaccesstopartieswhoneedtheinformation.Itthenworksasakindofbuildingpassport.Thus,adataroomiscreatedinwhichdifferentinformationfrombuildingsisstored.Anyinterestedpartycanaddinformationabout,forexample,tenants,valuations,historyandmaintenanceplans.Bankscanalsocheckthefinancingmoreeasilyandmonitor,forexample,cashflow.AccordingtoYermack(2017),professorandexpertonBlockchain,theworknowdonebyauditorswilldisappear.WiththeBuildingInformationModel(BIM),datawillalsoexchangeinformationaboutdesignanduseofmaterialsthatcancontributetoacirculareconomy.DemolitionofabuildingandresponsibilitiesforinstallationtechnologybecomemoretransparentandclearerwithBIM.

15

Whenachangeofownershipoccurs,itisalsoveryeasytochangethecompletebuildingpassport.Otherexamplesofapplicationareasincludetitleregistration,servicecosts,realestateasaservice,buildingmaintenance,settlementsofvariousformsoftaxation,realestatevaluationssuchastheWOZ,refurbishmentvalueforinsurersandrecordsofanAssociationofOwners(VvE).

Photo: Building Passport: Time-stamped historical ownership information stored in a Blockchain structure

(source Bronckers 2017).

4.1 Two changes Therealestatesectorwillalsofacetwofundamentalchanges:(1)theuseoftheBlockchainintherealestatesectoritselfand(2)thebroadsocialimpactasaresultoftheusersofrealestate.

AfirstmajorchangethroughtheapplicationoftheBlockchainliesintheregistrationandprocessesofrealestatetitles,duediligenceprocesses,simplificationofcurrentlycomplextransactions,fasterturnaroundtimesoftransactionsandmoreliquidity(Wessels2016).Blockchain’stechnologyallowscontractstobesmartandcanthereforebeexecutedunderpredeterminedconditions.RealestatefinancecanalsobefurtherautomatedwithBlockchain,oritcancontributetothesimplificationofcrowdfunding.Thebigadvantageofthesemovementsisthattherealestatemarketwillbecomemoretransparent,thequalityof(realestate)datawillincreaseandfraudpreventionbecomesmoreeffective.

16

Thesecondmajorchangeisthesocialimpactasaresultofdesignatingtheusersofrealestate.Ifwedrawacomparisonwiththedevelopmentsoftheinternetanditsimpact-thesocialimpactofsmartphones,tonamebutone-newpatternsofusersorrealestatewillchangesignificantly.Existinginstitutionswilldisappearorchangesignificantly,otherpartieswillemerge.

4.2 Disruption in full swing9

Wensing,DirectorofInvestmentManagementatAmvest,outlineshowdisruptionisinprogress.Thetraditionalmodelforallsectorsisunderpressure.Innovationsarenecessaryandofferopportunities.Asarealestatecompany,youmustmakeaconnectionbetweentechnologyandothermegatrendsthroughstructuredpreparationandapproach.AmvestrecentlywonthetendertogetherwithSynchroonfora350-dwellingresidentialbuildingattheKoninginJulianapleininTheHague.Whatisuniqueaboutthisprojectisthatforthefirsttimesuchabuildingisbeingdevelopedonthisscalewithoutparkingforresidents.Theyoungtargetgrouphasmuchlessneedofacar.Amvestisgoingtoinvestinfacilitiestoenablecarsharing.Wensingalsoseesmajordevelopmentslookingat‘likes’onFacebookofhousingofferings.Forexample,wearealreadyreadyinthehousingmarketfora‘FundaII’,wherethepropertymanagercanlinkhisoffermuchbetter.‘Our new developments hardly involve realtors anymore.’Wensingalsopredictsagreatfuturefordomotics,theuseofelectronicsfortheautomationofprocessesinandaroundthehome(Wessels2016).

VanRhijn,partnerandchiefexecutiveofficerofNetherlandsColliers,pointsoutthatrealestateseemstobelaggingbehindothermarkets.Collierswantstochangethatandseesdifferentpossibilities.In2009/2010,BoerHartogHooftjoinedColliers,partlybecauseoftheinsightthatitistimetosaygoodbyetotheactivitiesinhousingbrokerageandtolookforactivitiesthathadhigheraddedvalue.VanRhijnpredicted,amongotherthings,thatasaresultofdigitizationandsocialmedia,theofficemarketwillincreasinglyresemblethehotelmarket,wherelikingandreviewinghasbecomeamatterofcourse.‘It is even true that reviews and likes for the hotel market are a better basis for determining the value of a building. This will also become very important for the office market’ (Wessels2016).

NowthatwehaveapictureofwhatBlockchainmaymeanfortherealestatesector,weconsiderBlockchain’sdevelopmentsinrealestateattheinternational,nationalandregionallevels.

17

5. Developments of Blockchain

TopTeamICThastakentheinitiativetoestablishtheBlockchainCompetenceCentre(BC3),inwhichscientists,governments,socialandindustrialpartnersareworkingonbuildingBlockchainexpertiseintheNetherlands.BC3thusmeetstheconcernsexpressedbytheFDaboutthelackofBlockchainexpertiseintheNetherlands.RenéPenningdeVrieshasbeenappointedbytheMinistryofEconomicAffairsasthefigureheadforTopTeamICT10.

Blockchainhastheadvantagesofbeingmoreefficient,moretransparent,fasterandsafer.ButwhencanweexpectBlockchainintheNetherlands?AccordingtoJoBronckers,chairoftheInternationalBlockchainRealEstateAssociation(IBREA)untilJuly1,2017andsucceededbySabineSchoorl,andtheinternationaltradeassociationpromotingtheapplicationofBlockchainintherealestatesector:‘I think we are at the start of this technological change. The first step was to build a network infrastructure that allows data to be exchanged. The real estate world also sees added value in this and is investing in getting more and better data. For example, an initiative such as the Real Estate Taxonomy, which streamlines the standardization and digitization of real estate data to improve the interchangeability of real estate data between banks, investors and valuers.’(RealEstateJournal2017).Anumberofmovementscanbedistinguishedattheinternational,nationalandregionallevels.

The Cloud Gate of Anish Kapoor at AT&T Square at Millennium Park Chicago.

18

5.1 InternationallyAccordingtoJoBronckers,chairofIBREA,theNetherlandsshouldbetheforerunnerinBlockchaintechnology.ItisexpectedthatthedisruptivepowerofBlockchain’stechnologywillincreaseworldwide(KPMG2016).Forexample,inDubaitherearealreadyplanstohaveallgovernmentdocumentsinBlockchainby2020.Singaporeisalsoacceleratingdevelopmentsinthisarea.BothcitiesarecomparabletotheNetherlandsbecausetheadministrativelayersarewell-connectedandthedistancesbetweentheauthoritiesareshort.Inaddition,theNetherlandshaveagooddigitalinfrastructure,ahighlyeducatedpopulationandtheDutcheasilyadapttochangingcircumstances.InadditiontothefactthattheDutchgovernmenthasadaptedBlockchain,severalpilotshavealsobeenlaunchedintherealestateareaintheNetherlands.Throughthismove,thepossibilitiesfortherealestateworldcanbeexploredandtransformedintoglobalentrepreneurshipofandwithrealestate.Bronkersstates:‘Through the IBREA network I see what is happening worldwide, and I dare to say sincerely that we now have very good opportunities in the Netherlands to make this disruption work to our advantage.’In2016,theresearchofSpielman(2016)oftheMassachusettsInstituteofTechnology(MIT)-oneofthemostprestigioustechnicaluniversitiesintheworld-waspublished.Thisexploratorystudyinto‘recordingpropertytitles’comparesthebenefitsandlimitationsofBlockchainwiththecurrentsystemofregistrationinNashville(DavidsonCounty),Tennessee.Followingthisthesis,theyalsolaunchedanactualpilotproject.

5.2 NationallyTheNetherlandsalsohaveambitionsforworkingwithBlockchain.ThisisevidencedbypresentinganagendaforactionwiththeNationalBlockchainCoalition(DutchBlockchainCoalition2017)withthreeobjectives:1. DevelopingBlockchainbuildingblocks,suchasdigitalidentities.

Thefirststepistodevelopso-calleddigitalidentitiesthatenableindividuals,objectsandlegalentitiestoperformdigitaltransactionsaspartofaBlockchain.

2. TherealizationofconditionsforutilizingBlockchain.Workingonsolutionsintheareaoflegislationandacceptance.

3. DevelopingandrealizingtheHumanCapitalAgenda.Forknowledgedevelopment,agreementsaremadeabouttraining,sharingknowledgeandincreasingskills,i.e.investinginhumancapital.

ThefoundingpartnersoftheNationalBlockchainCoalitionexpectthatBlockchainanddigitaltrusttohaveamajorimpactonfinancialservices,logistics,energysupplyand,eventually,healthcare.Theymainlyseepositiveeffectsontheautonomyofcitizens,transparencyoftransactions,cybersecurityandreductionofadministrativeburdens.

19

Theparticipatingpartiesinthecoalitionare:ABNAMRO,ING,Volksbank,Rabobank,PWC,NationaleNederlanden,HavenbedrijfRotterdam,Enexis,Alliander,theKoninklijkeNotariëleBeroepsorganisatie,Brightlands,theMinistriesofEconomicAffairs,InfrastructureandEnvironment,SecurityandJustice,DomesticAffairsandRoyalRelations,theDelftUniversityofTechnology,TilburgUniversity,RadboudUniversity,TNO,RDW,RijksdienstvoorIdentiteitsgegevens,theNetherlandsOrganisationforScientificResearch,KamervanKoophandel,InspectievoorLeefomgevingenTransportandtheCWI.ThesocialperspectiveisintroducedbyECP(PlatformfortheInformationSociety).Supportingorganizationsare:FinancialMarketsAuthority,BetaalverenigingNederland,theNederlandseBank,Dutchchain,DutchAssociationofBanks,SIVI,StartupDeltaandtheDutchAssociationofInsurers.

PouwelseiscurrentlyleadingtheDelftBlockchainlabandisthefounderofTribler,theresearchteamatDelftUniversityofTechnology.TheTriblerteamistheworld’slargestexperimentalresearchteamworkingonself-organizinginternetsystems.Theteamfocusesondefininganattack-resilientandlegallyvalidsocialmediainfrastructure.‘We are still the only player with working technology in this area. We are working hard to go live this year’(Pouwelse2017).TheprototypedevelopedundertheleadershipofPouwelseisprovidedwithsoftwareterminalsthatenableotherstakeholderstoworkonservicesaroundtheBlockchainmortgageprocess.Examplesofthisareaservicethatbundlesmoneyoffersintocontractsthatcoveramortgageapplicationormarkettransparencyfacilitationservicesandstaticinformationabouttheonlinemortgagemarket(Zaal,2017).Pouwelse:‘TU Delft is not going to be a mortgage lender, but we have made the technology that could trigger an online ecosystem of start-ups in and around financial services’.TheABNAMROBankisrespondingpositivelytoTUDelft’sinitiative.‘The collaboration and technology brings us insights into how the future with Blockchain can look, what the role of financial institutions is therein and what value we can offer to our customer as a bank’,explainsHeadofInnovationCentreArjanvanOs(Zaal,2017).ABNAMRO,incollaborationwithIBM,hasalsolaunchedaBlockchainexperiment(Bikker,2016),bringingtogetherinformationrelatedtobuilding.DuetoBlockchain’s‘singlesourceoftruth’,banksarealsoconvincedthatthroughsmartercontractualopportunities,therealestateindustryisgoingtochangesignificantly.Amongotherthings,workisbeingdoneonso-called‘proofofconcepts’toinvestigatehowBlockchaincaneliminateuncertaintyaboutcollateraltaxation(Os,2016).InadditiontotheresearchofGout(2017)aboutoneBlock-mortgage,aBlockchain-inspiredbusinessmodelformortgagefinancing,Dijkstra(2017)conductsexploratoryresearchintotherealestatemanagementprocessofsalesandmanagement.HisresearchwillrevealthepotentialopportunitiesforapplyingBlockchaininrealestateprocessesandwherethisneedstobefurtherelaborated.

20

TheMunicipalityofRotterdam,CambridgeInnovationCentre(CIC)RotterdamandDeloittehavebeenworkingtogethersincethebeginningof2017inordertodevelopthefirstBlockchainapplicationinrealestateforthepurposeofdocumentingrentalcontracts.Asaresult,start-upscan,forexample,closerentalcontractsfasterandeasier.BydocumentingtheserentalcontractsfromtheCICnetworkontheBlockchain,wecanworkmoreefficientlyandmanagementistransparent.Thenextstepinthisprojectistomonitorrentpayments.TheprojectalsoincludesthedevelopmentandexecutionofpilotsaspartoftheRoadmapNextEconomy–aroadmapforthecoming10to20years,withscenariosandtradeperspectives–for23municipalitiesintheMetropolitanRegionofRotterdam-TheHague.TheRoadmapaimstodeterminetheimpactofpotentiallydisruptivetechnologylikeBlockchainbyexperimentingwithitintheearlystages.Withintheproject,fiveimportantstepshavebeentaken:1. Digitalizingofbuildingdata:creatingaBlockchainledgerwithrealestate

informationforanybuildingthatiscanbeconvertedandregisteredonBlockchain.

2. Digitalizingoftheownershipsituation:linkingtheregistrationtotheowner.TheCadastreandtheChamberofCommercearecurrentlystillplayingaroleinthis.

3. Transferringofownership:theregistrationholderisthesoleentitledpartywhocanencumbertheregistrationwithobligationssuchasarentalcontract.

4. Closingofrentalcontracts:multiplepartiescanworkonsigningtherentalcontractintheregistration.

5. Unlockingofcontractinformationforthirdparties:duringthelifecycle,thepropertyownerwillshareinformationwiththirdparties,suchasfor(re)financing.Withsuchchanges,checksareperformedoncurrentnessandcompleteness.

Twoimportantreactionsemergedduringthepresentationoftheresearchresultson18May2017.Firstly:duringtheexplanationofthedevelopedplatform,responsesweregaugedamongtheattendees.60%ofthemwanttoapplyorarealreadyapplyingBlockchain.98%areconvincedthatBlockchainwillaffecttherealestatemarket.Only4%thinkthereistoomuchtransparencyduetoBlockchain.TheseresultsshowconfidenceinBlockchainandthatpartiesintherealestatesectorwanttogetstarted.Andsecondly:thehumanfactorisseenasthebiggestobstacletotheactualapplicationoftheBlockchain.Blockchainisadisruptiveinnovation,potentiallychangingthecurrentrolesandtasksofplayerswithintherealestatemarket.Inthissense,itisaboutmorethanjustatechnologicalinnovation.Organizationalchangeandadaptationofprocesses,workandmethods,asaresultofthetechnologicalcapabilitiesthatBlockchainwilloffer,areexpectedtobeachallenge.

21

Roadmap Next Economy Metropolitan Region Rotterdam-The Hague: http://mrdh.nl/RNE

5.3 RegionallyInFebruary2017,GroningenwasthehubofthelatestinternettechnologywiththeBlockchainHackathon2017atTheBigBuildinginGroningen.Thepurposeofthisandfurtherhackathonsistoshareknowledge,findsolutionsandfurtherdevelop,connect,strengthenandacceleratethesystemthroughcollaborationandthecreationofopportunitiesforallstakeholders.Fourhundredparticipants,fifty-fiveteamsfromelevencountries,laidthefoundationforBlockchainapplications.Thisistheworld’slargestBlockchainhackathonsofar.Themeswereinternationalnegotiationandenterprise,futureretirementchains,energytransition,digitalidentityandpublicservices.Severalorganizationsattachedtheirnamestothehackathon:ChamberofCommerce,APG,PGGM,ICTU,EnergyAcademyEurope,Nuon/VattenfallandtheNVNederlandseGasunie.

Furthermore,attheregionallevel,Blockchainismainlyappliedintheformofcollaborationsofadministrationsof(semi-)governments.AnexampleofthishasbeentheStadjerspas.nloverthelastyear.Thisgiveslow-incomeresidentsofthemunicipalityofGroningendiscountsonactivitiesandproductssuchasmuseumvisits,andlibraryandsportsclubsmembership.InGroningen,thenumberofusersincreasedfrom5,000inthefirstquarterof2016to15,000,with3,000transactionspermonth(Zuidam2016)inMay2017.Manylargemunicipalitiesareworkingonsuchconstructions.PolicymakersalsowanttomakemoreuseofvouchersforenergywithBlockchain’stransactioninfrastructure.Afurtherapplicationfor(regional)realestateisnotexpectedimmediately,butcouldeasilyfollowtheabove-mentioneddevelopments.

22

Inthesummerof2017,BloqhouselaunchedapilotinAmsterdamtheresultsofwhicharenotpublic(yet).Bloqhouseuserscaninvestinbuyingsharesfrom10eurosupwardandtherebybecomepartownersofrealestate.Theyarethusentitledtopartoftherentalincomeandthevaluedevelopment.Thequestionishowthiswillfurtherdevelopinthecomingperiod.

TheInvestmentandDevelopmentAgencyfortheNorthernNetherlands(NOM)isworkingontenpilotprojectsonvariousICTdevelopmentsandcollaboratingcloselywithvariouscompaniesandknowledgeinstitutionstofurtherdevelopnewtechnologies.ExamplesofthesecollaborationsareinthefieldofEnergywiththeNVNederlandseGasunie,publicservicewithDUO,HanzeUniversityofAppliedSciencesGroningenandRDW,andintheareaofhealthcarewiththeUMCG.

Inconclusion,itcanbesaidthatregionally,therehavenotreallybeenanypilotsusingBlockchaininrealestateprocessessofar.NowthatitisclearwhichdevelopmentsofBlockchainaretakingplaceatdifferentlevels,itsinfluenceonthevaluechainofrealestatecanbeoutlined.

Opening of Dutch Blockchain in Groningen by Prince Constantijn van Orange, Special Envoy of Start-up Delta

on February 13, 2017.

23

6. Blockchain and the impact on the value chain of real estate

Thevaluechainconsistsoftheownershipofrealestateandthecashflowsarounditwhentraded.Inthisvaluechain,theCadastre,thenotary,theownerandthebanksplayarole.Blockchaintechnologycanplayaroleinefficiencyinthechain.Whether,forexample,thenotaryorthecadastrewillmaintaintheirroleinthevaluechainisthequestion.AsdisappointingasitwasforKodak,thecompanywasunabletotakethestepfromanaloguetodigitalphotography,evenifthecompanyitselfhaddevelopedthetechnology.TherealrevolutioninphotographyhappenedoutsideKodakbecausewestartedtakingmorepicturesandsharingthemwitheachotherfaster.Thisresultedinadifferentvaluechainthanthatofphotorolls,chemicalsandphotopaper.

ThedevelopmentsofBlockchainarecomparablewiththeriseoftheinternet.Essentially,itisaglobalexchangeofinformation,andtheelementofvalueexchangeisnowaddedbyBlockchain.TheuniquethingaboutBitcoinisitcounteractsspendingmoneytwice.ButthetruemeaningoftheBlockchaintechnologyforrealestateprocessesstillneedstobeinvestigated.Manystakeholdersseethedevelopments,aswellasdevelopmentsaroundPropTech,butstillhavetofindtheirownrole.Itisthereforemainlyaboutcooperationinthevaluechain.ForthiswelookatapplicationsofPropTech,Blockchainanddataethicsintherealestatesectorandthechangesinit.

Collaboration in the value chain: http://www.duidelijkdtz.nl/optimaliseren/Blockchain-innovatie-in-vastgoed/

24

6.1 PropTech, Blockchain and data ethicsBeforewecontinuewithBlockchain,itisalsoimportanttoexploretechnologyinuser’sbuildingsfurther.PropTechisamergerofPropertyandnewTechnology,andreferstotechnologysuchastheallocationofparkingandworkplacestousersandappsthatallowaworkplacetobecustomizedtopersonalpreferences.Usersoftenexpecthigherservicelevels,likepeopleexpectinothersectorssuchasbanks,healthcare,education,andsoforth.Anexampleofahighlevelofrealestateservicesiszuidasoffices.amsterdam,whichoffersmanyfacilities:hotels,restaurants,tailors,traintimesandofficespaces.PropTechoffersadvantagesforincreasingusersatisfaction,healthandperformance.NewtechnologieslikeVirtualandMixedReality(VR/MR),artificialintelligence,theuseofITtechnologyinindustrialsystemsandPropTech(RICS2017)arechanginghowweuse,understandandinteractwithrealestate.Digitaltransformationhasanimpactontheuseofrealestate,andshouldthereforebeinpartdeterminativeofstrategyforfuture-proofing,andconsequentlyfortheviabilityofrealestate.HowcanBlockchainsupportthis?

Zuidasoffices.amsterdam, an example of PropTech. PropTech 1.0 was created around 2000 with the rise of real

estate search engines like Rightmove in the United Kingdom, Trulia in the United States and the Dutch Funda

(2001). Source: Savills.

CharacteristicofBlockchainisthatit,likemoney,canonlybespentonce.ABlockchaintransactioncannotbecopiedandaparallelcanthusbedrawntotherealestatesector.Thepossibilitiesareinthevaluechainofrealestate:ownership,possession,characteristicsandtransaction,thetransferofownershipandpossession,withelementsoftransparencyofmoneystreamsinthefinancialmarketsurroundingthat.Thisiscurrentlynot(yet)elaborated.Blockchaintechnology

25

canaddvalueforthecadastre,notaryorbroker.Afewbutnotanexhaustivelistofexamplesofpossibleconcreteapplicationsareforexample(DTZ,2016):• TherehavebeenlawsandregulationsforAlternativeInvestmentsFund

ManagersDirectiveforrealestatefundmanagersforanumberofyears.Animportantissueissafeguardingassets,i.e.determinationofownership.ThisproblemismoreeffectivelyeliminatedwithBlockchain.

• BrokerscanuseBlockchaintechnologytoregisterownershipofobjectsandincaseofchangethroughsalesorrental,allrelevantdatacanbeeasilychecked.

• TheuseofBlockchainalsomakesitpossibletodocumentbuildingcharacteristics,suchasbuildingdrawings,BIMapplications,maintenancehistory,ownershiphistoryandallotherofficialdocumentationforabuildingthatcomesfromdifferentparties.Thismeansthatwhentransferringabuilding,alldocumentationisautomaticallypresentedandtransferred.

TheartificialintelligencethroughthealgorithmizingoftheBlockchainwillincreasinglyplayaroleinthedecisiontakingprocessoflearningorganizations.Harari(2017)statesthattheworldcouldbesubjecttodataism,adatabeliefthateveryhumanactisamatteroftherightalgorithmsandsufficientdataprocessingcapacity.Internationally,thereiscurrentlyonlylimitedresearchontheinfluenceofalgorithmsonsocietyand,inparticular,theeconomy.AproposalunderResponsibledatascienceintheNetherlandswasrejectedbytheNWOin2016(Stolze2017).Artificialintelligenceanditsinfluenceonsocietyisnotnew.Itoriginatedinthe1930swithAlanTuring’sTuringMachine,withwhichhebroketheGermanEnigmaCodeandstartedtheendoftheSecondWorldWar.SciencehasbeenlookingforsometimeforacomputerthatcanwithstandtheTuringtest.Anotherexampleofthegreatinfluenceofalgorithmsis,forexample,theCoinalgorithmdevelopedbyJPMorgan.Thisisasoftwareprogramthatcanreadthousandsofcontractsinashortperiodoftimeandprovideanopinioninsteadofordinarylawyersspending300,000hoursonthem(Stolze,2017).Itisgoodtorealizethat(thinking)processesanddecisionsarebeingoutsourcedbyalgorithms.Thisartificialintelligencecannotuseacombinationofhardandsoftfactorstomakeconsiderations.Thequestioniswhetherwewillusethebig-datamodelscorrectlyandnotinadvertentlybringaboutinequality,discriminationandreducedvigilance.Thattechnologyisdevelopingfasterthantheadaptabilityofpeopleisalsonotnew:theparachutewasinventedonlyafterthefirstplaneflew.Ethicsforindividualsandorganizationsremainsimportantforjudginganddeployingdatawell(RICS2007aand2007b)becauseweareproducinganextremeamountofdatathatisincreasinglydifficulttosecure,butalsomoredifficulttoorganize,archiveandkeepaccessible.Butwhatarethechangesintherealestatesectoratthemoment?

26

6.2 Changes in the real estate sectorLookingattheactivitiesintheDutchrealestateinvestmentmarket,aquantitativeanalysisbytheNVM(NVM,2016b;NVM,2017a)concludesthatapproximately11billioneuroswereinvestedinrealestateintheNetherlandslastyear,ofwhichapproximately8billioneuroswasinoffices,commercialbuildings,shopsandhotels.Thisinvestmentmarketisdrivenmainlybytheampleavailabilityofcapital,interestrates,economicrecoveryandmoreleases.Forforeigninvestors,theattractiveinitialyieldwasabovealladecisivedrivingforce.TheNVMfurthersees(1)thatinternationalizationcontinues,(2)thatthereisanincreasedinterestinoffices,(3)thatcommercialspacesarepopular,(4)thathotelsinAmsterdamarepopular,(5)thatthereislessinterestinretailinvestmentsand(6)thatthereisgreatdemandforrentalhousing.

Therealestatemarketingeneralisthereforeconstantlymoving,buthowcantherealestatesectoranticipateBlockchain?AccordingtotheRealEstateReport2016fromtheFGHBank(2016),despitetherecoveryofeconomicgrowthandthegreaterwillingnesstoinvestintheNetherlands,therestillremainsavacancyofabout40millionm2forwhichthereisnosolutionyet.Thisappliesnotonlytoofficesandshops,butalsotocarehomes,neighborhoodcentres,churches,schools,showrooms,agriculturalbuildingsandcommercialbuildings.Thisvacancyhasarisenbecauseweneedlessspacetodeliverthesameeconomicperformance.Inadditiontotheexcessiveconstructionproduction,theovercapacityaccordingtoFGHismainlyduetothefactthattherealestatesectorhasnotadequatelyadaptedtothechangingenvironment.Thereareanumberofchangesinsocietyandtheeconomythatgreatlyaffecttherealestatesector:1. Thenumberofworkersandconsumersdoesnotgrowautomatically.2. ExistingDutchsectorsarechangingundertheinfluenceofdigitalization,

automationandrobotization.The(professional)populationincreasinglyconsistsof‘digitalnatives’.

3. Thespaceusageperpersonisdecreasing:theuseoffacilitiesisbecomingmoreimportantthantheirownership.

4. IncreasinginternationalizationofDutchrealestateusersandinvestors.

GlobaldevelopmentsaffecttheDutcheconomy.Thinkoftensionsontheworldstagewithwarsandmigrants,macroeconomicdevelopmentssuchaschangingworldtrade,slowdowningrowthincountriessuchasChina,Russia,Brazil,ArgentinaandSouthAfricaanduserswhowantflexibilityinproductsandservices.Thelatterdemandsoptionsandcustomizedspacesintherealestatesector.Therealestatesectorisalsoasafehavenforinvestors.Tokeepitthatway,accordingtotheFGH,theinvestmentandusermarketshouldalsobebalancedinthelongterm.Thiscanbeachievedbybeingconservativeaboutaddingunnecessaryrealestatemeterstopreventcapitaldestruction.

27

TheDutcheconomyisstrong,butvulnerable.Ourstrengthliesinexportingproductsandservicesabroad,especiallyfoodandagriculturalproducts.Thisisduetoourhighlaborproductivity,digitalinfrastructureandtheuseofsmartapplications.However,agingwilldecreasethenumberofworkers.Therefore,weneedtocompensatewithhigherlaborproductivitytostaycompetitive.Thisrequiresinnovation.AstrongcompetitivepositionisanimportantpillarunderthebasicpotentialofDutchrealestate.

How do we want to live and work and house ourselves in the future?

Younggenerationsorganizetheirlivesandworkinanewway.Thishasconsequencesforthedemandforspaceandhowitisused.Newgenerationsarelookingfor‘smartsolutions’foralltheissuesinoursociety.ThinkofTheEdgeinAmsterdam,theiconofautomation,orPatch22inAmsterdam,asmartwoodendesignforflexibleuse.Thequalityofthedigitalinfrastructureandhigh-qualityproductsoffermoreflexibilityandqualityfortheuser.Chainsaremoreefficientandintegratedandthismeanslesstime,lessspace,solesscost.Therealestatesectorthereforedoesnotbenefitfromadditionalmeters,butfromstrengtheningexistinglocationsthroughnewconstructionorredevelopment,especiallyatstronglocations.Itisnotsomuchaboutthebuilding(supply)butaboutrespondingtothedemandwithtotalhousingsolutions.Considertherealestateasaflexibletotalservicewith,forexample,flexiblecontracts.

Duetotheagingandshrinkinglaborforce,therewillbe-despitetheincreaseinrefugees-asubstitutedemandfortheofficeandcommercialspacemarket.However,therearenewrealestateopportunitiesingrowingsectorssuchasleisure,healthcare,seniorhousingandsportsandhealthfacilities.FGHoutlinesfourpossiblefuturescenariosandtheimpactonrealestateinitsstudies.

28

Scenario 1 Too few new investments, so that the growth of labor productivity is insufficient. Insurmountable

overcapacity which leads to less and less market effect in the real estate sector. Towards 2025,

this mainly results in a drop in demand for shops.

Scenario 2 New economic growth is created, exports and domestic spending rise. Renewed confidence

leads to a growing demand for space. New construction displaces existing construction, but the

choice of companies to rent for longer times still makes investment in real estate attractive.

Scenario 3 Economically, we make little progress. Labor productivity grows due to the supplantment of

people for smart devices and machines. The user is central and efficiency and flexibility increase.

Both the customer and the real estate entrepreneur work together in finding smart investments.

Towards 2025, there is a strong decline in demand for shops and offices. At the same time,

there is an increasing demand for rented accommodation.

Scenario 4 Growth is achieved by meeting the demands of society and companies as well and as efficiently

as possible. This can be done by working innovative and solution orientated. This will enable

chains to be fully integrated. Optimal design of the built environment that serves the user. New

ideas arise about real estate and new scalable solutions to housing issues. Parties investing

in ‘smart’ housing services are better able to let and to sell projects. Providers and users of

real estate help each other. Toward 2025, there is primarily an increase in demand for rented

accommodation, i.e. 13%. At the same time, there is an equally large drop in demand for shops

in 2025.

Figure 3: Four future scenarios and the impact on real estate

Scenario 3:Smart

consideration ->Slow recovery,Smart society

Scenario 1:Surviving on

reserves -> Slowrecovery,Traditional

society

Scenario 4:Demandoriented

growth -> Fast recovery,Smart society

Scenario 2:Resilient-> Fast

recovery,Traditional

society

Smart society

Traditional society

Slow recovery Fast recovery

29

Conclusion

Inconclusion,thescenariosindicateaslight(2%)tostronger(13%)increaseindemandforrentedaccommodationin2025comparedto2016.Therewillbeasustaineddemandforhousingbecausehousingoccupancycontinuestodecline,starterspurchaseahomelaterandalargerpartofthepopulationislookingforflexibilityandtemporaryhousingsolutions.Thinkof(temporary)secondhomeslikeexpathousesorpied-à-terres.Onlyinscenario2istherea(slight)increaseindemandforshops(2%)andoffices(7%)in2025comparedto2016.Thisdemandforspacewouldariseasaresultofproductivitygrowth.Alltheotherscenariosassumeadeclineindemandforshopsandofficesin2025comparedto2016,rangingfromadecreaseof28%to13%.Thedemandforcommercialspacedecreasesslightlyinscenarios1,2and3by1to6%.Theonlyincreaseindemandcanbeexpectedinscenario4with2%.

Inshort,accordingtotheRealEstateReport2016(FGH),thereisahighprobabilitythatthevacancyintheexistingsupplyofoffices,shops,commercialspacesandsocialrealestatewillbepermanent.Itisthereforeaboutrealestateentrepreneurship.Nationalcontroloverthetotalvacancyisdesirable.Long-termtrendsanddevelopmentsperrealestatesectorarefor:• Offices market: Inthelongterm,asupplyreductionandenhancementof

thesustainabilityofthe(existing)supplyareneededtoimprovethevalueperspective.Thedemandforofficeswillgoup,thesupplywillgodownduetowithdrawalfromthemarketandmoreofficeinvestments(NVM2017a).

• Retail market: Totalretailusageshrinksinthelongerterm(2025)bypossibly25%.Retaillocationswithuniquequalitiesandahighserviceareabecomemoreattractiveasaninvestmentwithgoodprospects(NVM2017b,Dynamis2016a).

• Commercial space market: Anincreasingdemandforcommercialspaceinlogisticsandmodernproduction.Usage(andservicelife)ofcommercialspacebecomesmoreflexible;theaverageservicelifedecreasesandthusthepaybacktime(Dynamis2016).

• Rented accommodation market: Thevalueperspectiveofrentedaccommodationisfavourableintheshortandmediumterm,duetomoredemandthansupplywithprospectsforthemiddlesegment(PBC2017).Thereisnobubbleinthehousingmarketinthebigcitiesatthistime.Duetotheoverheating(1)inthebigcities,familiesmainlyrelocatetoneighbouringmunicipalitieslookingforaffordablehomes.Thehousingmarketthenacceleratesthere(2).Peopleintherestofthecountrymoveaway.Thehousingmarketthereremainsinaslump(3)(TheNederlandseBank2017).

• Investment real estate market: Differencesbetweeninitialreturnsforgood-qualitypropertyandotherrealestatecontinuetoincrease.Expectationsarethattheinvestmentmarketwillnowbemoresuccessfulandwillremaindynamic(NVM2017c).

30

• Real estate financing market: Banksareincreasinglythefinancialagentbetweenrealestateinvestorsandinvestors.Thereseemstobemomentumforfurtherexpansionoftherealestatefinancingportfolio(SyntrusAchmea2017).

• Logistics real estate market:TheresearchofSavills(Oers,D.van,N.PoppelaarsandJ.Jansen2017)givesthreekeytrendsthatwillbedeterminativein2017forthelogisticsrealestatemarket:(1) theextentofnewlogisticsdevelopmentscontinuestoincrease.Tenyearsago,anaveragenewdevelopmentwas16,900m²;nowitisover28,850m².Thedemandfornewdistributioncentresisnotyetdeclining,andSavillsalsoexpectsmoreofsuchXLdevelopmentsin2017,(2)thegrowthofe-commerce. Onlinespendinggrewby18.7%in2016comparedwiththepreviousyear.Inordertobeabletofurtherfacilitatethisgrowth,thesupply chainmustbemodernizedandoptimized,(3)politicalandeconomicuncertainty.

• Social real estate market: TheBarometerforSocialRealEstate2017(Veugeretal.2017)givesclearinsightsintofutureissuesregardingsocialproperty.

Fallen Star (2012, Do Ho Suh), The house of South Korean artist Do Ho Suh, which can be placed on existing

buildings.

31

6.3 Real estate and Blockchain internationally: first pilots TheCadastreiscurrentlyinternationallyexploringthepossibilitiesofBlockchain,wherevariousmovementscanbeobserved.SomecountrieslikeGeorgiaandSwedenareactuallytestingwithBlockchain.EstoniaandDubaiarealsorunningpilots,butdoingsoinsilence.CountrieslikeGhana,Georgia(US)andBrazilhavedifferentideas,buthavenot(yet)workedtheseout(Vos2017).TheBitfuryGroupiscurrentlyworkingonanumberofstudiesinGeorgia(US).ThegovernmentinHondurashasstartedaprojecttoregisterlandthathasnotyetledtoanyresultsandpublicationsandwasrecentlystopped(Drucker2106).WithintheCadastre,aninternationalexpertteamisworkingonfurtherexploration.Inconclusion,Vos(2017)statesthatBlockchainisnotyetproveninpracticeinternationallyandthatcompletenessandtransparencyaretheconditionsforbeingabletomakeBlockchainasuccess.

InSweden(SalmelingandFransson2017)atestenvironmenthasbeenbuiltaspartofThe Land Registry project in theBlockchaintounderstandBlockchain’stechnology,processesandsecurityissuesthatneedtobeconsideredandgivenlegalform.TheBlockchaintestedhereforrealestateisimplementedbyagroupofpublicandprivateentities.Inthistestenvironment,ithasbeenfoundthatsixfeaturesareimportantforasafeprocess(SalmelingandFransson2017:4-5).Thenextstepstheywilltakeconcernthetechnicalenvironment,technologyandprocessintegration,morepartnersandprojects,legalconditionsandlobbying,ownershipandcontrol.ThevalueofpossibleBlockchainsolutionsforrealestateliemainlyinamoreeffectiveandmoreefficientmethodoftransactions,abetterfoundationforbetterinvestmentandnewdevelopmentsforthemortgagemarket.Allthiswillthengrowintomoretrustinfundamentalpartsofaneconomy:landandrealestate.

Data, Blockchain and the Cadastre

32

6.4 Real estate and Blockchain nationally: digital solutionsOnthenationallevel,thereareanumberofBlockchainpilotswithrealestate:(1)opendatafromtheCadastre,(2)government-widepilotonthepossibilitiesforprocessesand(3)apilotbytheLivingEnvironmentandTransportationInspectorate(ILT).Forthegovernment-widepilots,primarilytheprocessesofrealestate,aviationandshipsarebeinginvestigated,inwhichtheprocessofregistrationofshipsintheBlockchainisnowbeinginvestigated(Vos2017).

IntheNetherlands,BlandlordcrowdownershiphasbeenintroducedandisutilizingBlockchain.Theownershipoftherealestateisthendividedbetweenanumberofownersandfitsintothephilosophyofasharingeconomy:agroupofequalscollectivelytakesresponsibilityforthepropertywithoutdebtormortgages.Nopublicinformationisavailableyetabouttheresultstodate.

Deloitte(2017)11exploredeighttrendsthatwillhaveamajorimpactontherealestateindustry.Inrandomorder:• Cyber risk:smartbuildingsincreasinglyformanimportantcompetitive

advantageandcanevengeneratenewrevenues.However,theemergenceofthese‘smartbuildings’alsobringsalongpointsofattention,includingcyberrisks.

• Crowdsourcing:crowdsourcingisontherise.Moreandmorecompaniesareseeingopportunitiesinutilizingtheknowledge,expertiseorcreativityofalargegroupofpeopleonline.Thismethodallowsforamoreflexibleworkforceand,consequently,aflexibleshellofofficespace.

• Smart mobility:whentravellerscanusetheirtraveltimefullyproductively,forexamplewithself-drivingcars,whatwillthismeanforhousingprices,forexample?Thisisnowoftenbasedonlocation,butwhatiflocationdoesnotmatter?

• Future of work:thechangingjobsarenotonlyarisefromorganizations;employeesalsohavedifferentexpectationsoftheiremployer.

• Blockchain 2.0:Blockchainoffersenormousopportunities,andtherealestateindustryisincreasinglyexperimentingwiththisdistributedtrust.

• Standardization:weexpectmorecollaborationinthefutureonsharingandexchangingdata.Thesedatapartnershipsofferalotofaddedvalue.

• Ports:Threemajortopicswill(haveto)receivealotofattentionfromthemaritimesectorinthecomingperiod:smartports,increasingcooperationbetweenseaports,newniches(attheexpenseoffossilfuels).

• Smart cities:increasingly,digitaltechnologieswillbeusedtosolveurbanchallenges.

33

1. Entrepreneurship & innovation - Productivity - Local & global interconnectedness

2. Green buildings - Green energy - Green urban planning

3. Enabling supply & demand side policy - Transparency & open data - ICT & e-government

4. Healthy - Safe - Culturally vibrant & happy

5. Mixed-modal access – Prioritized & non-motorized options – Integrated ICT

6. 21st century education – Inclusive society – Embrace creativity

Figure 4: What makes a smart city? Source: Boyd Cohen PhD on Fast Company12

6.5 Real estate and Blockchain regionally: Groningen as a flywheelWiththeaforementioneddevelopments,therearealsomanypossibilitiestoinvestigatedisruption,BlockchainandrealestateandtocollaborateonthefourthemesoftheResearchCentreforBuiltEnvironmentNoorderRuimte:DemographicTransition,Earthquakes,Health&WellbeingandSustainability(Veugeretal.2015).Butwhataretheissuesonthosefourthemesrelatedtodisruption,Blockchainandrealestate?

Demographic decline and the city on the rise

DemographicdeclineintheregionandgrowthofthecityofGroningenaretwooften-discussedissuesintheregionandnotsignificantlydifferentfromtheRandstadcomparedtothesurroundingarea(Meier,ReverdaandVanderWouw2015).Inadditiontovacancies,thereisalsoroomforrenewalandchange.Spacealsogivesnewinsightsbecauseperspectivesarechanging.AccordingtoBock(2016),twoperspectivesareparticularlyinteresting:(1)theconnectionbetweensocialandspatialinequalityand(2)thesignificanceofincreasingmobility.TheresearchthatBockwilldointhecomingyearsisaboutunderstandingtheorigin

6.SmartPeople

SmartCity

3.Smart

Govern-ment

5.Smart

Mobilty

2.Smart

Environ-ment

1.Smart

Economy

4.SmartLiving

34

andidentifyingdemographicdeclineandanticipationregionsthatformpartoftheprocessofspatialinequalitybetweencentralareasofthecitiesLeeuwardenandGroningenandtheperiphery.Realestateplaysanimportantroleinthatbecauseusersoffacilitiesdonothavemunicipalboundaries(MeierandBovenhoff2014)andaccessibilityismoredeterminativeofusethantheimmediateproximityoffacilities.

Thefactthattherearedifferencesbetweenthecityandthecountrysideisnotnewandoftenlessgreatthanimagined.TheCentralPlanningBureau(CPB)(Steenbekkers,VermeijandVanHouwelingen2017)notesthatknowncontrastsbetweencitiesandcountrysidewithdifferenttypesofvillageshavenotbeensystematicallydifferentinrecentyears.Withthis,differenceshavenotincreasedandsotheexistinggaphasnotchanged.Theliveabilityindecliningregionsdecreasesbecausefacilitiesdisappear,butresidentsdonotevaluatethischangeasnegative,accordingtotheCPBinvestigations.ThisconclusionisinlinewithpreviousconclusionsfromthestudyofthehousingmarketandliveabilitystudyoftheGroningenearthquakeareabyBoelhouweretal.(2016).Noneofthisalleviatesthevulnerablepositionofthevillagesandtheirinhabitants.AccordingtotheCPB,itisimportanttoreflectonthechangingcircumstancesandtheactionperspectivethatcanbeanticipated:1. Ifitturnsoutthatliveabilityandself-reliancefallshort,itissensibleand

necessarytoestablishandutilizeconnectionsbetweentheregionandthecity,andtoaimforarevisionoftheregionaleconomicpolicy.

2. Itisgoodtothinkabouttechnologiesthatcanchangethestructureofsociety,andthusthecityandtheregion.Increasingindependenceoftimeandplaceareamongthepossibilitiesforfurtherinvestigation.

3. Newformsandsourcesofsocialcohesioncanprovideanotherroutetoachievingthenecessarytransitionofsociety.Spaceintheregionandknowledgefromthecitycanprovidecohesionandtension.Pre-conditionsfromthegovernmentcanguidethetransitionandensurethatspatialvaluesareasourceratherthanastruggle.

LinestoguidingtransitionarealsospecifiedbythelectorateShrinkage&LivingEnvironment(Bulder2017),activitiesareidentified,andprojectsarerolledoutwithstakeholders.TheKnowledgeAgendaKnowledgeNetworkNoord-Nederland2017developedbyBockandBulder(2017),whichisbuiltaroundthethemesofliveabilityandhealthcare,economicvitality,thecity-countrysiderelationshipandspatialinequalityiscomplementarytoappliedscientificresearch.

35

Thethreenorthernprovinces,theMinistryofEconomicAffairsandthemunicipalitiesofAssen,Emmen,GroningenandLeeuwardenaimtoincreasethecompetitivenessoftheNorthernNetherlandsbyinterveninginthelivingenvironment(ZwarteHond2017).Theyhavethreemaintasks:(1)strengtheningeconomicstructure,(2)strengtheningenvironmentalqualitiesand(3)improvingtheconnectionoftheNorthernNetherlands.Groningeninparticularisgrowingquicklyduetothefactthatin2019TenBoerandMeerstadwillbeaddedtoGroningen,whichwillmakeGroningenthe5th-largestcityintheNetherlandswithafutureofanestimated250,000inhabitants.Groningenisworkingontheissueofwhereitwantstobeasacityin2030(TheNextCity.Hoeziejedestad?),whatchoicesshouldbemadeinthiscontextandwhattheimpactisonrealestateinthecity.TherecommendationfromtheSER(2015)13alreadyindicatesthatthedevelopmentandutilizationoftalentandentrepreneurshipmustbecentralinordertoensureasmuchaspossiblethatpeoplecontributetoandbenefitfromthesuccessofthecityofGroningen.Cooperationbetweenallstakeholdersintheregionisthenessential.Administrativealignmentandmanagementarerequiredtopreventthingsfrombecomingdisjointed(Veuger2016aand2016b)andBlockchaincouldplayasupportiverolehere.

Figure 6: The city on the rise, Planning agency for the living environment (2015). Current and historical

demographic data come from the CBS. The data for the future are based on the regional population and household

forecast of the PBL and CBS (2013). The distribution in urban areas, surrounding areas and elsewhere in the

Netherlands is based on a methodology of the OECD (2012).

2000 2010 2020 2030 2040

0

2

4

6

8

10miljoen personen

Stad

Ommeland

Overig

Prognose

Groningen+25.000

Eindhoven+19.000

Arnhem+14.000

Utrecht+71.000

Amsterdam+73.000

Den Haag+61.000

Ro�erdam+12.000

Bevolkingsgroei en -afname

Bevolking

2000-2014

De kaart is opge-bouwd uit een grid van 2x2 kilometer.

De groei en afname kleiner dan 100 personen per gridcel zijn niet weergegeven.

Wereldwijd trekken mensen naar de stad en dat zal volgens de prognoses van de VN de komende decennia niet veranderen. Bestuurders en onderzoekers spreken inmiddels van een ‘urban age’: het tijdperk van de stad, waarin sociale en economische activiteiten zich steeds meer concentreren in grote stedelijke agglomeraties. Net als de rest van de samenleving hebben steden te maken met grote problemen, zoals klimaatverandering, milieuvervuiling, uitpu�ing van grondsto�en en sociaaleconomische ongelijkheid. Gezien de progressieve ontwikkeling van steden, moeten oplossingen voor deze problemen deels op de schaal van steden en stedelijke agglomeraties worden gevonden (zie onder meer UNEP 2013).

In de Nederlandse steden lijken de zaken relatief goed op orde. Zo is de milieuvervuiling in de afgelopen decennia sterk verminderd. Daarnaast is de lee�aarheid en aantrekkelijkheid van de stad duidelijk verbeterd. Na een periode van terugloop tussen 1960 en 1990 is er nu sprake van een bevolkingstoename in de steden. Ook voor de toekomst voorziet de regionale prognose van CBS/PBL (2013) een sterke concentratie van de bevolkingsgroei in stedelijke gemeenten. Vooral in en rond de grote steden wordt een toename verwacht. Bevolkingsgroei in de stad

Bevolkingsgroei in het ommeland

Bevolkingsgroei in overig Nederland

Stad

Ommeland

Overig Nederland

Bevolkingsafname

De stad in trek

pbl.n

l

4

36

Earthquakes, value decrease and compensation

OnJanuary21,2015,theNationalCoordinatorGroningen(NCG),HansAlders,receivedthefinalconclusionsandopinionsfromtheHousingMarketResearchfromthesteeringcommitteeHousingMarketoftheDialogueBoard.TheHousingMarketResearchisabroadsurveyofvariousaspectsofthehousingmarket.Basedontheresults,thesteeringcommitteeadvisestheNCG,interalia,tomaintaintheexistingvalueincreasescheme,toprovidemoresecurityforresidentsandownerswhowanttoselltheirhomesandtoapplyamoregenericpurchasearrangement.

Thedemographicdeclineandearthquakeshaveledtothelossofanormalfunctioningofthehomesalesmarketintheearthquakearea.Especiallythecombinationofshrinkageandearthquakesisapoisonouscocktailforthefuture.TherestorationofthehomesalesmarketintheearthquakearealagsbehindtherestoftheprovinceofGroningen(excludingthemunicipalityofGroningen)andintheNetherlands.Thisisevidencedbythenumberofhomesforsale,basedonthedevelopmentofthenumberofhomessold,thesellingprice,thesalestime,thedifferencebetweenthetransactionpriceandtheaskingprice,thenumberofhomesforsaleandtheaveragematurityofthepropertiesavailableforsale.IntheNCG’splan,thepurchaseschemelimitsitselftothosehomeswhosesecuritycannotbeguaranteedfastenoughorwherethecostofdamagerepairand/orreinforcementisgreaterthantheeconomicvalue.Inaddition,purchasescanalsobemadeinurgentsituations.Theresearchersadviseanexpansionofthispurchaseschemetoallcaseswhereresidentscannotselltheirpropertywithinareasonabletimeforareasonableprice.Inthecaseofapurchasescheme,itcanbestbeconnectedtothe‘Moerdijkscheme’,wherethehomevalueofanindividualhomeiscalculatedbyindexingtheWOZvaluefromthepasttothepresenttime.Theuncertaintyaboutthevalueofthehouseisanimportantnegativeeffectoftheearthquakeproblem.Atpresent,anycompensationforvaluedecreaseisdeterminedonlyaftersale.Foragoodvalue-compensationscheme,itisimportantthatitbesimpleandtransparent,allowingresidentstoestimateinadvancehowmuchcompensationforlossofvaluetheyareentitledto(Hanssen,TopandVeuger2015).Blockchainwouldhaveaddedvaluehereinthesenseoftransparencyandtrustinthepresentandfutureofvaluationandmonitoringofearthquakesacrossthefullbreadth.

37

BuildinG is being developed next to EnTranCe, the energy transition centre at the Zernike Campus in Groningen.

BuildinG stands for ‘Build in Groningen’. This innovation platform was founded by the Economic Board of

Groningen, the Hanze University of Applied Sciences Groningen, Bouwend Nederland and TNO. Together, they

are stimulating the growth of earthquake-proof, lifespan-proof and energy-efficient construction. The Groningen

test hall is an important facility where entrepreneurs, researchers and students come together to share and test

their concepts. On Wednesday, June 1, 2016, the kick-off of the test hall building and the launch of the innovation

programme took place. Source: Broekbakema and De Unie architects.

Sustainability and integrated transition

Inthetransitiontoanenergy-neutralbuiltenvironment,Rotmans(2017)states: ‘The intention is that our country will be energy-neutral in 2030. If you then realize that households are responsible for about fifty percent of the CO

2 emissions, you must make all seven million homes

energy neutral. That is hundreds of thousands of homes per year. In the Stroomversnelling, 2,000 NOM homes (Investment and development agency for Noord-Nederland) have been realized in five years’ time, half of which are existing buildings. With their more than 2 million homes, housing corporations still have a good way to go. I regularly host meetings with housing corporations and hear two things. Of course, you can keep on waiting on new technology resistance; then a group of leaders forms and the resistance gradually decreases and then the big break-through comes.’

38

AccordingtoRotmans(2017),Groningencouldseeamajorbreakthroughasaflywheel,where100,000householdsarestrugglingwiththeconsequencesoftheearthquakesresultingfromgasextractionbytheNAM:‘Reinforcing and immediately making 100,000 homes energy neutral could be a flywheel for the rest of the Netherlands. There is urgency and money, making it attractive for pension funds and housing corporations to invest in the energy neutralization of the built environment. A salient detail is that Groningen can be a leader when it comes to making the Netherlands natural gasfree. In addition, the project in Groningen creates an estimated 150,000 new jobs. It is up to the new cabinet whether they will make a national virtue of Groningen’s emergency.’

Rotmans’agenda(2017)consistsoffourkeythemes:(1)makingthebuiltenvironmentenergyneutral,andintime,energy-generating,(2)makinghomesdigitalandsmart(withintenyearshomeswillmanageus:byusingsensors,theinternetofthingsandbigdata,homeswillalwaysbe‘connected’),(3)acircularorrecirculatingeconomy,whereyouuseinsteadofownand(4)makinghomeslifespan-proofsoyoucanservemultipletargetgroupswiththesameproperty.Themostidealthingistoaddressthesefouragendaitemsincoherence,dependingonthedifferentsituationsinthebuiltenvironment,inwhichBlockchainsupportsthedecision-takingprocesses.

The new, ambitious building for the Energy Academy Is a new top institute in which business, education and

science work together on research and innovation in the field of energy. In order to be able to realize the extreme

sustainability energy assumptions, it has a special construction with large solar panels. The structure of almost

15,000 m2 with BREEAM-level ‘Outstanding’ was delivered in October 2016 at the Zernike Campus Groningen.

In addition to the new building of the Energy Academy Europe, a new, related energy building has already been

realized at the Zernike Campus Groningen: EnTranCe. An important part of the Energy Academy Europe is the

testing centre for applied research: the Energy Transition Centre (EnTranCe). Here, business, entrepreneurs and

education are building tomorrow’s energy supply. As a result of the climate and environmental issue, there is a

strong need worldwide for more innovation in the area of energy production, distribution and transport. Noord-

Nederland is involved in setting up EnTranCe. EnTranCe is an initiative of the Hanze University of Applied

Sciences Groningen in association with BAM, GasTerra and Gasunie. Source: De Unie architects.

39

Healthy ageing

Attheendof2016,theHealthyAgeingVision(2017)forthecityofGroningenwaspresented.Thecity,partnersintheGroningenAccordandHealthyAgeingNetworkNorthernNetherlands (HANNN)areacatalystformoreintensivecooperationaroundtheHealthyCity.ThepartnersorganizedtheconferenceBuildingtheFutureofHealthin2016,aninternationalconferenceontheimpactofthephysicallivingenvironmentonhealth(Veuger2016a).Afterthisconference,thepartnersdecidedtoanchorthemostimportantinsightsinthecityintheformofanintegratedapproachtothecityofGroningenasaHealthyCity.ThiswasreflectedintheHealthyAgeingVision.Thisvisionforms,forthelongterm,thecommonperspectiveofthecityandhassixguidelines(G6)thatwillserveasaguide:ActiveCitizenship,AccessibleGreen,ActiveRelaxation,ActiveMovement,HealthyBuildingandHealthyFood.TheguidelinesarealsoanchoredinmunicipalpolicyprogramssuchasthehealthpolicyHealthyTogetherintheCityandthenewonesEnvironmentalVision,TheNextCity.WithG6asastartingpointandkeystoneforallmulti-yearprogrammes,policydevelopmentsandprojectsofthecityofGroningen,theywanttomakethepolicyprogrammesHealthyAgeing-proof.Outsourcingofprocesses,dataanalysesandhardfactsbyBlockchaincombinedwithsoftfactorslikecircumstancesandcompassioncansupportdirectorsintakingdecisions.

The KAW business case was the foundation of the transformation of Berchhiem nursing home into a district care

centre, De Friese Wouden, Drachten. Source: KAW Architects Groningen.

40

7. Trust in a viable real estate economy

Thewayinwhichdisruption,Blockchainandrealestatewilldevelopinthecomingyearsarenottheonlyobviouscharacteristicsofaparticularera,butalsoofitssocialimpactanduserbehavior.Thisalsoappliestohowthisrealestatetransitioncanbestbetracked,guidedandutilizedinsocietyattheinternational,nationalandregionallevels.Disruptiveorganizationsclearlyrespondtotheviabilityofthe(built)environmentandthereforedeterminecompetitivestrength.Thisaffectsthecurrentandfuturevaluationofrealestate.ThevalueofthepossibleapplicationsofBlockchaininrealestateprocessesisreflectedinmoreeffectiveandefficienttransactions,increasingtransparency,abetterfoundationforinvestmentandnewdevelopmentforthemortgagemarket.Allofthiswillthengrowintomoretrustinthefundamentalelementsofaneconomy:landandrealestateandfromthe‘internetofthings’toan‘economyofthings’.

LookingattheimpactofBlockchainonrealestate,wecandrawanumberofconclusions.Firstofall,therelationshipbetweenBlockchainandrealestatehasnotyetbeenproveninpractice.ItisexpectedtodevelopfurtherintheformofregisteringtransactionprocessesandtheDNApassportofarealestateobject.Secondly,completenessandtransparencyarethebasicingredientsfortrustinthesystem.Third,realestatewantstoremainviable.Forthisreason,anoffensiveapproachisnecessaryforrealestateandmanagementtoconnectwithsocialdemand.Behavioralsoleadstonewearningsmodelsofthesocialandeconomicspin-offofdisruptiverealestate.IftheDutchrealestatesectorembracesBlockchainandisabletorealizeinnovations,thereareopportunitiesforrealestateentrepreneurstoexploitthedisruptivecharacterinordertoprovidethosenewservices.

ArtificialintelligencethroughalgorithmizingofBlockchainwillincreasinglyplayaroleinthedecisionmakingprocessbylearningorganizations.Itisgoodtorealizethat(thinking)processesanddecisionsarebeingoutsourcedbyalgorithms.Thisartificialintelligencecannotcombinehardandsoftfactorstomakeconsiderations.Thequestioniswhetherwewillusethebig-datamodelscorrectlyandnotinadvertentlybringaboutinequality,discriminationandlessvigilance.Thattechnologydevelopsfasterthantheadaptabilityofpeopleisalsonotnew:theparachutewasinventedonlyafterthefirstplaneflew.Ethicsforindividualsandorganizationsremainimportantinjudgingandutilizingdata.

41

Changesinvalueconceptsaffectthevaluationandthoughtofrealestate.Theorientationofchangingusersandownersofrealestateaffectsinnovativeness,valuesandflexibilityinmanagingthatproperty.Orientationondisruptionmustbeseenasproofthattherealestateworldisabletoactuallyinnovatetheaccumulatedassetsandconsolidatethis.Thefinancialandrealestatemarketsaremarketsthatexaggeratethroughirrationalbehavior.Fearof‘eatorbeeaten’determinespeople’sbehavior.Financialandthusrealestatemarketsarealwaysunstableandmustalwaysberegulatedbypeopleandorganizations.

ThequestionthatremainsiswhetheritisimportanttolookatdisruptiveinnovationsinexistingmarketsortonewcomersintherealestatemarketandBlockchain.ThequestioniswhetherBlockchainisonlyatechnologicaldisruption,orarealgamechanger,andwhethertheentirevaluechainoftherealestatemarketwillembraceit.Notwodisruptionsarethesame.TrustinBlockchainisaprerequisiteforguidingthepredictableformofthatdisruptionwherestart-upcompaniesusenewtechnologytooffercheaperandinferioralternativestorealestateinthemarket.Youcouldalsotalkaboutanti-fragilevalue:‘Some things benefit from shocks; they thrive and grow when exposed to volatility, randomness, disorder, and stressors and love adventure, risk, and uncertainty. Yet, in spite of the ubiquity of the phenomenon, there is no word for the exact opposite of fragile. Let us call it antifragile.’(Taleb2012),inotherwords:attentiontodisruptionandBlockchaincreatesaviablerealestateeconomy.

ThetruemeaningoftheBlockchaintechnologyforrealestatestillneedstobeinvestigated.IamstillcurioustounderstandandclarifythevalueofBlockchainforrealestateprocesses.Doubtcontinuestoexistandisthereforeafeedinggroundforfurtherresearch,becausewedonotknowwhatwehavenotseen.

JanVeuger

42

Sources

Aris,A.(2015),Waarom disruptie niet altijd disruptie is (Why disruption is not always disruption). Rotterdam:HetFinancieeleDagblad.

Bakker,S.(2017),Niet de technologieën maar het gedrag. Omslagverhaal De Ware disruptie (Not the technologies but the behaviour. Conversion story The Real disruption). Rotterdam:HetFinancieeleDagblad.

Bentum.J.van(2017),Businessmodel bepaalt waarde, niet langer het huurcontract (Business model determines value, not the rental contract anymore).Amsterdam:Vastgoedmarkt.

Bikker,A.(2016),Blockchain pilot in commercial real estate.Amsterdam:ABNAMRO:https://www.abnamro.com/en/newsroom/press-releases/2016/Blockchain-pilot-in-commercial-real-estate.html

Boelhouwer,P.etal.,Woningmarkt- en leefbaarheidsonderzoek aardbevingsgebied Groningen (Housing market and liveability research in the Groningen earthquake area).Delft(TUDelft-OTBOnderzoekvoordegebouwdeOmgeving).

Bock,B.B.enE.A.M.Bulder(2017),Kennisagenda Kennisnetwerk Krimp Noord Nederland 2017 (Knowledge Agenda Knowledge Network Demographic Decline in Noord Nederland).Groningen:RijksuniversiteitGroningenenHanzehogeschoolGroningen.

Bulder,E.A.M.(2017),Responsieve regio. Pionieren met demografische transitie van Noord-Nederland (Responsive region. Pioneering with the demographic transition of Noord-Nederland).Groningen:HanzehogeschoolGroningen,KenniscentrumNoorderRuimte.

Camu,K.(2017),Nationale Blockchain wil Nederland voorloper maken (National Blockchain wants to make the Netherlands the leader).Zandvoort:VastgoedJournaal.

Camu,K.(2017),De toepassing van Blockchain is belangrijker dan de technologie (The application of Blockchain is more important than the technology).Zandvoort:VastgoedJournaal.

Christensen,C.M.andJ.L.Bower(1995),Disruptive technologies: Catching the wave. US:HarvardBusinessReview.

Christensen,C.M.,M.E.RaynorandR.McDonald(2015),What is disruptive innovation?US:HarvardBusinessReview.https://hbr.org/2015/12/what-is-disruptive-innovation

Deloitte(2017),Smart and Connected Real Estate Event, may 23rd, Rotterdam. Rotterdam:Deloitte.

Deloitte(2017),Blockchain en real Estate event & demo. De toekomst begint vandaag. 18 mei 2017 (Blockchain and Real Estate event & demo. The future starts today. 18 May 2017). Rotterdam:Deloitte,MunicipalityofRotterdamandCIC.

Deloitte(2017),The future of commercial real estate in Europe. A scenario approach.Amsterdam:Deloitte.

Dijkgraaf,R.H.(2017),De wereld is meer verstrengeld dan we denken (The world is more entangled than we think). InterviewinHetFinancieelDagblad,29-30April2017:17-18.Rotterdam:HetFinancieeleDagblad.

Dijkstra,M.(2017),Blockchain: Towards Disruption in the Real Estate Sector. An exploration on the impact of Blockchain technology in the real estate management process.Delft:UniversityofDelft.

43

Deloitte(2017),Real Estate Predictions 2017. What changes lie ahead?Amsterdam:Deloitte.Drukker,P.(2016),Blockchain applications in the public sector. UnitedKingdom.London:

Deloitte.DutchDigitalDelta(2017),Knowledge and Innovation Agenda ICT 2016 – 2019:https://

www.dutchdigitaldelta.nl/uploads/pdf/PDF-Kennis-en-Innovatieagenda-ICT-2016-2019_2015-10-06_254.pdf

DutchDigitalCoalition(2017),Actieagenda Nationale Blockchain Coalitie (Action Agenda of the National Blockchain Coalition).

DutchDigitalDelta(2017),Legacy Coalitie (Legacy Coalition):https://www.dutchdigitaldelta.nl/uploads/pdf/ddd-Legacy-Flyer.pdf

DTZ(2017),Blockchain: innovatie in Vastgoed (Blockchain: innovation in Real Estate).http://www.duidelijkdtz.nl/optimaliseren/Blockchain-innovatie-in-vastgoed/

Dymanis(2016a),Speekende cijfers winkelmarkt (Key figures from the retail market). Utrecht:DymanisB.V.Researchdepartment.

Dymanis(2016b),Sprekende cijfers Bedrijfsruimten (Key figures for Commercial spaces). Utrecht:DymanisB.V.Researchdepartment.

FGHBankNV(2017),Vastgoedbericht 2017. Bricks en bytes smelten samen (Bricks and bytes melting together). Utrecht;FGHBankNV.

FGHBankNV(2016),Vooruitzien en veranderen (Anticipating and changing). Vastgoedbericht2016.Utrecht;FGHBankNV.

GehlJ.(2010), Cities for People. WashingtonDC:IslandPress.Gout,B.(2017),Block mortgage: Blockchain inspired businessmodel for mortgage funding

marketplace.Delft:DelftUniversityHanssen,H.,S.TopenJ,Veuger(2015), Groningse leefbaarheid en woningmarkt zwaar onder

druk. Het woningmarkt- en leefbaarheidsonderzoek aardbevingsgebied Groningen (Groningen liveability and housing market under intense pressure. The housing market and liveability research in the Groningen earthquake area). In:BarometerMaatschappelijkVastgoed,Veugeretal.p.447-450.

Harari,Y.N.(2017),Homo Deus. Een kleine geschiedenis van de toekomst (Homo Deus. A brief history of the future).Amsterdam:ThomasRap.

HealthyAgeingVisie(2017),De G6 voor een Gezonde Stad Groningen. Concept (The G6 for a Healthy City of Groningen. Concept).Groningen:MunicipalityofGroningen.

HetFinancieeleDagblad(2017),Ook het kadaster experimenteert met Blockchain (The cadastre is also experimenting with Blockchain). Rotterdam:HetFinancieeleDagblad.

HetFinancieeleDagblad(2017),Opbouw van kennis Blockchain in Nederland is in de maak (Building knowledge of Blockchain in the Netherlands is underway). Rotterdam:HetFinancieeleDagblad.

Hartholt,S.(2017),Blockchain onder de loep bij overheden (Blockchain being examined by governments).Amsterdam:BinnenlandsBestuur.

IBREA(2017),Blockchain meets Real Estate.11July2017.Amsterdam:IBREAandABNAMRO.

44

Kam,G.de(2016),Waarde Groningse huizen daalt met 1 miljard euro door aardbevingen (Value of Groningen houses falls by 1 billion euros due to earthquakes). http://www.rug.nl/news-and-events/news/archief2016/nieuwsberichten/waarde-groningse-huizen-daalt-met-1-miljard-euro-door-aardbevingen.

KPMG(2016),Missing Link. Navigating the disruption of Blockchain. USA:KPMGLLP.Lifthrasir,R.(2017), Blockchain platforms: Speeding up the money & assets transfer process.RICS

LandJournal.http://www.rics.org/nl/news/het-latest-nieuws/comment/chain-reaction/

Lifthrasir,R.(2016),Chain reaction.RICSpropertyJournal.Meier,S.,N.ReverdaenD.vanderWouw(2015),Randland (Around the Randstad).

Rooilijn,Tijdschriftvoorwetenschapenbeleidinderuimtelijkeordening,jrg.68,nr.4.Amsterdam:Faculteitdermaatschappijengedragswetenschappen,afdelinggeografie,planologieeninternationaleontwikkelingsstudiesoftheUniversityofAmsterdam.

Meier,S.,&Bovenhoff,M.(2014).Gebruikspatronen in beeld: hoe benutten en waarderen inwoners van Slochteren de maatschappelijke voorzieningen? Deelrapportage I van ‘Maatschappelijke voorzieningen in de gemeente Slochteren’ (A view of usage patterns: how do residents of Slochteren use and evaluate the social facilities? Partial report I from ‘Social facilities in the Municipality of Slochteren’).Groningen:HanzeUniversityofAppliedSciences,Groningen-ResearchCentreforBuiltEnvironment–NoorderRuimte.

DeNederlandseBank(2017),DNB: de woningmarkt on de grote steden (DNB: the housing market in the big cities).Amsterdam:DeNederlandseBankN.V.

NVM(2017),NVM Business Innovatiecongres 18 april 2017 (NVM Business Innovation Conference 18 April 2017).Nieuwegein:NVM.https://proof.medialab.co/share/email/oaw3eK/cb7ee5154e939223ac6a9ddce36e77ffc80ef7e4588ba1007838ee9915192026#

NVM(2017a),Kantorenmarkt Randstad 2016. Een stand van zaken (Offices Market in the Randstad 2016. A state of affairs).Nieuwegein:NVM.

NVM(2017b),Nederlandse Winkelmarkt. Stand van zaken (Dutch Retail Market. State of affairs). Nieuwegein:NVM.

NVM(2017c),Beleggen in Nederlands Vastgoed (Investing in Dutch Real Estate). Nieuwegein:NVM.

Os,A.van(2016),Doorpakken met Blockchain (Moving ahead with Blockchain).Amsterdam:ABNAMROBANKNV.https://www.abnamro.com/nl/newsroom/blogs/arjan-van-os/2016/doorpakken-met-Blockchain.html

Oers,D.van,N.PoppelaarsenJ.Jansen(2017),Logistics Market Update Further yield compression driving (speculative) developments.Amsterdam:SavallisWorldResearch.

PBL(2017),Perspectieven voor het middensegment van de woningmarkt. Verkenning van maatregelen ter bevordering van het aanbod (Perspectives for the middle segment of the housing market. Exploring measures to promote the supply). DenHaag:Planbureauvoordeleefomgeving.

RICS(2017),De opkomst en groei van Proptech (The rise and growth of PropTech). Voorburg:RICS.

45

RICS(2007a),Rules of Conducts for Firms. Version5witheffectsfrom1january2012.UnitedKingdom:RICS.

RICS(2007b),Rules of Conduct for Members. Version6witheffectsfrom1january2013.UnitedKingdom:RICS.

Rotmans,J.(2017),Groningen als vliegwiel voor een energieneutraal Nederland (Groningen as a flywheel for an energy-neutral Netherlands).Breda:CorporatieMedia.

Rotmans,J.(2013,derdedruk),In het oog van de orkaan. Nederland in transitie (In the eye of the storm. The Netherlands in transition). Boxtel:Aeneas.

Seibolt.S.,andG.Samman(2016), Consensus immutable agreement for the Internet of value. USA:KPMGLLP.

Sfirtsis,T.enJ.Broekman(2016),Waardepatronen (Value Patterns). PresentatieProvada2016.Amsterdam:AmsterdamSchoolofRealEstate.

Steenbekkers,A.L.VermeijenP.vanHouwelingen(2017),Dorpsleven tussen stad en land Slotpublicatie Sociale Staat van het Platteland (Village life between city and land, Closing Publication of the Social State of the Countryside).DenHaag:SociaalenCultureelPlanbureau.

Stolze,J.(2017),Blijf niet steken in digitalisering (Do not get stuck on digitalization). EssayinHetFinancieelDagblad.

Spielman,A.(2016),Blockchain: Digitally Rebuilding the Real Estate Industry.MassachusettsInstituteofTechnology.US:CambrigdeMassachusetts

SyntrusAchmea(2017),Outlook 2017-2019. Beleggen in Nederlands Vastgoed en hypotheken (Outlook 2017-2019. Investing in Dutch Real Estate and mortgages). Amsterdam:SyntrusAchmea.

Taleb,N.N.(2012),Antifragile. Things that gain from disorder.NewYork:RandomHouseTradePaperbackEdition.

VastgoedJournaal(2017),Amsterdams bedrijf komt met eerste concrete juridische Blockchain toepassing (Amsterdam company comes up with the first concrete legal Blockchain application). Zandvoort:VastgoedJournaal.

Vastgoedmarkt(2017),Vastgoedmarkt Trends Congres 2017 (Real Estate Market Trends Conference 2017).Amsterdam:Vastgoedmarkt,ABN-AMRO,AM,Bouwinvest.

Vermeend,S.enP.Smit(2017),Blockchain de technologie die de wereld radicaal verandert (Blockchain, the technology that is radically changing the world).DenHaag:EinsteinBooks.

Veuger,J.(2017),Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2017 (Barometer for Social Real Estate 2017). Groningen:lectoraatMaatschappelijkVastgoedKenniscentrumNoorderRuimteHanzehogeschoolGroningen

Veuger,J.(2016a),Zorgvastgoed in de kinderschoenen (Healthcare real estate in its infancy).Groningen:InternationalConferenceBuildingtheFutureofHealth.GamechangingconceptsforHealthyAgeingandthebuiltenvironment.Groningen:BuildingtheFutureofHealth;RUG,UMCG,etc.StichtingThomassen&Thuessink.Groningen:lectoraatMaatschappelijkVastgoedKenniscentrumNoorderRuimteHanzehogeschoolGroningen.

46

Veuger,J.(2016b),Krimp vraagt provinciale regie (Demographic Decline demands provincial governance).InterviewinLeeuwarderCourant,p.16.

Veuger,J.(2014),Materieel Immaterieel. Besturing van woningcorporaties in samenhang met maatschappelijke waarden (Material Immaterial. Managing housing corporations in line with social values). Thesis.Rotterdam:RSMErasmusUniversiteitRotterdam.Assen:VanGorcum.

Veuger,J.(2013),Denken in waarden. Thinking in terms of values. Lectoralerede.Groningen:LectoraatMaatschappelijkVastgoed,KenniscentrumNoorderRuimteHanzehogeschoolGroningen.

Veuger,J.,S.O.Meier,M.P.Mobach,M.A.R.OostraenM.H.Stijnenbosch(2015),Position Paper NoorderRuimte 2020, Centre of Research & Innovation for Built Environment. LectoratenFacilityManagement,KrimpenLeefomgeving,MaatschappelijkVastgoed,RuimtelijkeTransformatieenVastgoed.Thematieken:Aardbevingen,Krimp,Duurzaamheid,Gezondheid&Welzijn.Opleidingen:Architectuur,Bouwkunde&CivieleTechniek,Vastgoed&Makelaardij,HumanTechnologyenFacilityManagement.Groningen,HanzehogeschoolGroningen,KenniscentrumNoorderRuimte.

Vos,J,B.BeentjesandC.Lemmen(2017),Blockchain based land administration feasible, illusory or a panacea?NetherlandsCadastre,LandRegistryandMappingAgency.Paperpreparedforpresentationatthe2017WorldBankConferenceonlandandpovertry.TheWorldBank,WashingtonDC,March20-24,2017.

Wessels,P.(2016),Blockchain zal enorme impact hebben op vastgoedsector (Blockchain will have an enormous impact on the real estate sector).Amsterdam:PropertyNL.

Yermack.D.L.(2017),Blockchain is meer dan een modegril (Blockchain is more than a passing trend).InterviewinElsevier,nummet73,73ejaargang,p.97.

Zaal.R.(2017),TU-Delft heeft Blockchain-hypotheek werkend (TU Delft has Blockchain mortgage working).http://agconnect.nl/artikel/tu-delft-heeft-Blockchain-hypotheek-werkend

ZwarteHond(2017),Sterk Noord-Nederland. Vergroten concurrentiekracht door ingrepen in de leefomgeving (Strong Noord-Nederland. Increasing competitive strength by intervening in the living environment). Groningen:ProvincesofDrenthe,Friesland,Groningen,theMinistryofEconomicAffairsandtheMunicipalitiesofAssen,Emmen,GroningenandLeeuwarden.

Salmeling,M.andC.Fransson(2017),The Land Registry in the Blockchain – testbed. A development project with Lantmäteriet, Landshypotek Bank, SBAB, Telia company, ChromaWay and Kairos Future.Stockholm:LandshypotekBank.

47

With thanks to:

E.A.M.(Eric)AnnaertRTRMTSIOR,Partner&DirectorColliersInternationalOccupierServices

E.(Edwin)vandenBeemt,directorofSlagkrachtA.(Annette)vandenBeemt-TjeerdsmaBBAMSc,promovenduslectorate(Social)

RealEstateHanzeUniversityofAppliedSciencesGroningenB.(Bert)BeentjesMSc,AdvisoronStrategyandPolicytotheCadastreS.(Sven)BertensMSRE,HeadofResearchAdvisoryJLLM.(Martin)DijkstraMScstudentOTBdepartment–ResearchfortheBuild

Environment,RealEstate&Housingdepartment,TUDJ.(Jeroen)BloemersMSc,HeadofMarketingatColliersInternationalNetherlandsprof.dr.P.J.(Peter)Boelhouwer,ProfessorofHousingsystems,OTBdepartment–

ResearchfortheBuiltEnvironment,RealEstate&Housingdepartment,TUDM.(Michiel)BoonenMScMSREMRICS,Associatedirector–ResearchAdvisoryJLLJ.(Jo)Bronckers,ChapterChairtheNetherlands,InternationalBlockchainReal

EstateAssociation(IBREA)mr.W.(Wilfrid)DonkersMRE,DirectoratDeloitteRealEstateandRealEstate

Consultantdrs.H.B.(Bas)Eenhoorn,NationalCommissionerforDigitalGovernment,

MinistryofDomesticAffairsandRoyalRelationsD.(Daniël)FrijtersMABSc,Projectmanager/advisorTeamICT(BrandingICT

innovation,Commit2Data,HumanCapitalAgendaICTandtheNationalBlockchainCoalition

B.(Bart)Gout,GraduateInternatABNAMROBankN.V.andMSc,researcherOTBdepartment–ResearchfortheBuiltEnvironment,RealEstate&Housingdepartment,TUD

S.(Sander)Grünewald,DirectorRealEstateAdvisoryKPMGir.H.(Hieke)Kloet,Researcherlectorate(Social)RealEstateHanzeUniversityof

AppliedSciencesGroningenA.(Ad)KroftMSc,programmemanagerDutchDigitalDeltaM.(Michiel)PellenbargMSc,ManagerofprojectsandCadastreadvisordr.R.(René)PenningsdeVries,StandardBearerforTopSectorICTMinistryof

EconomicAffairsandMemberoftheSupervisoryBoardQuTech(cooperationbetweenTUDelftandTNO)

prof.dr.J.A.(Johan)Pouwelse,leadstheDelftBlockchain-lab.organdfounderofTribler.orgDelftUniversityofTechnology

Ir.J.C.(Jaap)vanRhijnMRICS,CEOColliersInternationalNetherlandsMRICSJ.(Jan-Willem)SantingMScREMRICS, ManagerRealEstate&Partnership,

DeloitteFinancialAdvisoryBVS.(Sander)ScheurwaterMScMRICS,DirectorCorporateAffairsEuropeIW.P.A.(Werner)vanSprundelMScLL.M,DirectorDataAnalyticsatColliers

InternationalNetherlands

48

dr.H.(Hugo)Velthuijsen,LectorNewBusiness&ICT,leadinglectorKnowledgeCentreforEntrepreneurship,HanzeUniversityofAppliedSciencesGroningen

M.(Maarten)VermeulenMBAMScREFRICS,RegionalManagingDirectorforEurope&CIS

Mr.J.(Jacques)Vos,RegistrarCadastredrs.D.(Dennis)deVriesRA,LeadofKPMGDigitalLedgerServicesNetherlandsat

KPMGNederlanddrs.C.L.A.(Cor)WormsRBA,ChairoftheAssociationofImmovableGoods

ResearchersoftheNetherlandsR.(Rutger)vanZuidam,OwnerofDutchChain.com

Professional Group Research & Innovation RICS Netherlands:

M.(Michiel)BoonenMScMREMRICS,AssociatedirectorResearchAdvisoryJLLR.(Robert)DachusMIMMRICS,HeadofResearch&Conceptsat3WrealestateB.(Boris)vanderGijp,DirectorStrategy&ResearchSyntrusAchmeaRealEstate&

FinanceJ.(JeroenJansenMScMRICS,seniormarketanalystforBouwinvestandchairof

professionalgroupResearch&InnovationRICSNetherlandsH.(Herman)KokMREMRICS,HeadofResearchMultiDr.Eng.G.J.(Gert-Joost)Peek,LectorRotterdamUniversityofAppliedSciencesD.(Dirk)SosefBBAMRICS,VicepresidentResearch&StrategyPrologisDr.ing.J.(Jan)VeugerMREFRICS,LectorHanzeUniversityofAppliedSciences

GroningenP.(Paul)Wessels,Partner/founderEditorPropertyNLM.(Machiel)WoltersMScMRICS,SeniordirectorResearchEMEACBRE

Professional Group Social Real Estate RICS Netherlands:

R.(Ruud)LukasseMREMRICS,Portfoliomanager,policydeveloperandadvisortotheMunicipalityofEindhoven

ing.M.(Marcel)NijhofMRICS,SeniorLandadvisorfortheProvinceofGelderlanding.B.(Björn)SmitsVanBeijerenMREMRICS,RealEstateManagerfor

WoonZorgcentraHaaglandenDr.ing.J.(Jan)VeugerMREFRICS,LectorHanzeUniversityofAppliedSciences

GroningenandchairofprofessionalgroupSocialRealEstateRICSNetherlandsG.(Gerben)deWildMSREMRICSRMRT,RICSRegisteredValuer,

Rijksvastgoedbedrijf,MinistryofDomesticAffairsandRoyalRelations

49

Thefollowingquestionswereaskedofallthoseinvolved:(1)WhatdoyouthinkistheessenceofBlockchainforrealestate?,(2)WhatisthemostcurrentstateofaffairswithrespecttoBlockchainandrealestatefromyourperspective?,(3)Whichpublicationsareimportantfromyourperspective?,(4)WhatareyourexpectationswithrespecttotheimpactofBlockchainonrealestatefor(social)realestate?And(5)WhichquestionsshouldbeaskedaboutthefutureforrealestateandBlockchain?Inaddition,interviews,in-depthconversationsandcorrespondencetookplace,andthecontentwaspeer-reviewed.

50

About the author

Jan Veuger PhD FRICSisprofessorRealEstateattheResearchCentreforBuiltEnvironmentNoorderRuimteatHanzeUniversityofAppliedSciencesGroningen.ThemainthemeinJanVeuger’sCV(1966)isstrategicmanagementofrealestateinbusinessandsocialorganizationssuchasmunicipalities,healthcare,educationandthesocialhousingsector.In2014,JangraduatedfromtheRSMErasmusUniversityRotterdam,oneofEurope’stopbusinessschoolsforeducationandrankinginthetop

threeforresearchinstitutions.Thesubjectofhisresearchwasthemanagementofhousingcorporations.Apartfrombeingaprofessor,Janisco-promoterofAnnetteVandenBeemt-TjeerdsmaandDirkKootstra(HanzeUniversityofAppliedSciencesGroningenandRadboudUniversity),owner/directorofCORPORATE©RealEstatemanagement,memberoftheCommitteeofqualitycertificates(CKV)atKwaliteitscentrumWoningcorporatiesHuursector(KWH),supervisoratfourdifferentsocialorganizations(130to2,000employees)operatingintheareaofhousingcorporationsandelderlycare.Furthermore,JanischairofthefoundationKwaliteitOntwikkelingVerbeteringOnderhoudsbedrijvenNederland(KOVON),FellowoftheRoyalInstitutionofCharteredSurveyors(RICS),chairofProfessionalGroupSocialRealEstateRICSNetherlands,memberofProfessionalGroupResearch&InnovationRICSNetherlands,authorofmanybooks(orchapters),internationalscientificandprofessionalpublications,syllabi,researchreports,andheoftenlecturesatconferences.

51

Endnotes

1 http://www.coindesk.com/imf-just-finished-first-high-level-meeting-Blockchain/

2 https://www.managementsite.nl/wendbaarheid-strategie-concurrentiekracht3 https://www.managementsite.nl/competenties-wendbare-organisatie4 https://www.emerce.nl/achtergrond/hoe-werkt-disruptie5 StevenSinofsky(1965)wasthepresidentoftheWindowsandWindowsLive

divisionforMicrosoftbetweenSeptember2008andNovember2012,andinthatcapacityresponsibleforthedevelopmentandmarketingofWindows,WindowsLiveandInternetExplorer.Sinofskywasthegreatpromoterofthe‘Ribbon’interface,andthedrivingforcebehindthedevelopmentofWindows8.

6 Source:http://recode.net/2014/01/06/the-four-stages-of-disruption-2/7 http://www.marketingfacts.nl/berichten/bestaat-er-wel-zoiets-als-een-theorie-

over-disruptie8 http://innovators.kpmg.nl/nl/blogs/the-Blockchain-promise/9 TextofWensinkandvanRhijn:Wessels2016.10 https://fd.nl/Print/krant/Rubriek/Opinie/1179845/opbouw-van-kennis-

Blockchain-in-nederland-is-in-de-maak11 https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/nl/Documents/real-estate/

deloitte-nl-real-estate-the-future-of-commercial-real-estate-in-europe.pdf12 https://www.fastcompany.com/user/boyd-cohen13 https://www.ser.nl/nl/publicaties/adviezen/2010-2019/2015/ser-agenda-stad.

aspx

A viable real estate economy with Disruption & BlockchainDoes real estate still have the value that it once had, or will the valuation of real estate change due to surprising products and services, innovative business models, different market strategies, innovative ways of organizing and managing in the (real estate) markets? Innovation revolves around good facilities in an attractive and stimulating environment. Take disruptive real estate. The driving force behind these developments are new technology, viability, organizing differently and managing, and these have a big impact on the valuation of real estate. Established names like Nokia, Kodak, Blockbuster, Oad, Free Record Shop, Hyves and V&D collapse, and others, like Hema, Shell, hotel chains and healthcare institutions are the least bothered by it. However, disruptive organizations like Amazon, Zalando, Uber, Tesla and its competitor Faraday Future, who wants to exceed Tesla in everything, clearly respond to viability in the environment, and this is determinative for competitive strength and thus impacts the current and future valuation of real estate. Blockchain – a distributed database that contains a growing list of data items and that is hardened against manipulation and counterfeiting - plays an important role in that. The notaries and brokers have already experienced this in the recent period, and it will continue to have an effect on real estate owners, financiers, users, builders, brokers, notaries and the cadastre. The real estate world finds itself at a tipping point of a transition: a dramatic and irreversible shift in (real estate) systems in society. This book provides state of the art insight into Disruption, Blockchain and Real Estate. It is a starting point for the new Real Estate professorship to investigate the real meaning of the Blockchain technology for real estate.

Een wendbare vastgoedeconomie met Disruptie & BlockchainHeeft vastgoed nog wel die waardering die het heeft gehad? Of gaat de waardering van vastgoed veranderen door verrassende producten en diensten, innovatieve businessmodellen door andere marktstrategieën en innovatieve manieren van organiseren en managen in de (vastgoed)markten? Vernieuwing draait om goede faciliteiten in een aantrekkelijke en stimulerende omgeving. Noem het disruptief vastgoed. Drijfkrachten achter deze ontwikkelingen zijn nieuwe technologie, wendbaarheid, anders organiseren en managen. Zij hebben grote invloed op de waardering van vastgoed. Gevestigde namen als Nokia, Kodak, Blockbuster, Oad, Free Record Shop, Hyves en V&D vallen om en anderen zoals bijvoorbeeld Hema, Shell, hotelketens en zorginstellingen hebben er op z’n minst last van. Disruptieve organisaties zoals bijvoorbeeld Amazon, Zalando, Uber, Tesla en haar concurrent Faraday Future die Tesla in alles wil overtroeven, reageren duidelijk op wendbaarheid van de omgeving. Dat is bepalend voor de concurrentiekracht en heeft dus invloed op de huidige en toekomstige waardering van vastgoed. Blockchain - een gedistribueerde database die een groeiende lijst van data-items bijhoudt en die gehard is tegen manipulatie en vervalsing - speelt daarin een belangrijke rol. De notarissen en makelaars hebben dit in de ons achterliggende periode al ondervonden en het zal haar verdere doorwerking nog hebben naar vastgoedeigenaren, financiers, gebruikers, bouwers, makelaars, notarissen en het kadaster. De vastgoedwereld bevindt zich dan ook op een kantelpunt van transitie: een ingrijpende en onomkeerbare kanteling van (vastgoed)systemen in de samenleving. Dit boek is een state of the art van Disruptie, Blokchain en Vastgoed. Het vormt een startpunt voor het nieuwe lectoraat Vastgoed om de echte betekenis van de Blockchain-technologie voor vastgoed te onderzoeken.

HA

NZ

E-1

7_11

93