• 2 0 0 8 / 5 7 • 3 0 •

• d u u r z a a m h e i d •

D u u r z a a m h e i d b i j b e d r i j v e n t e r r e i n e n b r e e d b e s c h o u w d

BeDrijven als sprinkhanenplaag

De ideeën rond duurzame bedrijventerreinen hebben in het verleden vrij sterk gestalte gekregen langs de lijn van

de ecologie. De maatschappelijke en economische invalshoeken mogen echter niet worden vergeten. Juist de gebrek-

kige aandacht voor grondkosten en investeringen in gebouwen (als economisch aspect) heeft geleid tot een weinig

duurzaam gebruik van bedrijventerreinen.

P r o f. d r. J a c q u e s v a n D i n t e r e n

Zeker in de jaren negentig is vaak vanuit alleen de ecologische invalshoek naar duurzame bedrijventer-

reinen gekeken, maar dat doet geen recht aan het begrip duurzaamheid. Het algemene idee is dat een duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijk-heden in gevaar te brengen om in hun behoeften te voorzien. In deze opvatting worden economische groei, versterking van de concurrentiekracht en toename van de werkgelegenheid gecombineerd met een beter beheer van de ruimte, natuur, biodiversiteit, een vermindering van de milieudruk en een vermindering van de inzet van fossiele brandstoffen en niet-ver-nieuwbare voorraden. Het gaat dus zeker niet om alleen maar ecologie.

Geleidelijk aan kende de invulling van het begrip duurzame bedrijventerreinen dan ook een verbreding naar maatschappe-lijke (sociale) en economische aspecten zoals werkgelegen-heid, bereikbaarheid en een aantrekkelijke verblijfsomgeving voor werkgever, werknemer en anderen. Het grote enthou-siasme dat momenteel (in ieder geval in Nederland) voor het Cradle to Cradle-concept (McDonough en Braungart, 2002) bestaat lijkt mede te danken te zijn aan de aandacht die daarin wordt gegeven aan een dergelijke brede opvatting van het begrip duurzaamheid.

De drie invalshoeken van duurzaamheid (economie, eco-logie, maatschappij) zijn van toepassing op tal van situaties. In het verlengde van de hiervoor geschetste voorbeelden

zouden we daarnaast een onderscheid kunnen maken in bedrijfsprocessen, gebouwen, terreinen en de terreinsitu-ering (inclusief de bereikbaarheid bijvoorbeeld). Daaraan moet zeker nog het management van het terrein worden

toegevoegd, want juist een goed beheer draagt bij aan een duurzame ontwikkeling (Figuur 1). Langs de ‘maatschappelijke lijn’ komen ook thema’s in beeld zoals maatschappelijk medegebruik, maar ook nieuwe werkconcepten (zie bijvoorbeeld Van Dinteren, 2007). Dit artikel gaat op die maatschappelijke invalshoek niet verder in. Na een korte schets van zaken die spelen op het vlak van de ecologie zal vooral worden gekeken naar de economische aspecten en dan in het bijzonder naar de vastgoedwaarde als element van duurzaam-heidsdenken.

De ecologische invalshoekOp ecologisch gebied wordt de laatste

jaren in het bedrijfsleven vooruitgang geboekt. In hun boek over het principe van Cradle to Cradle geven McDonough en Braungart (2002) daarvan een paar inmiddels veel geci-teerde voorbeelden zoals dat van textielfabriek Rohner of het plan van de ontwerpers van Ford om een auto te maken vol-gens het Cradle to Cradle-principe. Het model U is een vol-ledig afbreekbare en herbruikbare auto die rijdt op banden van maïs en 99 procent minder CO2-uitstoot dan vergelijk-bare auto’s. De Ford U kan bovendien steeds weer worden aangepast aan de wensen van de gebruiker, bijvoorbeeld als kinderen deel uit gaan maken van het huishouden.

ZOeken naar evenWiChT

TUssen eCOlOgie en eCOnOMie is DUiDelijk in

BeelD

• 2 0 0 8 / 5 7 • 3 1 •

• d u u r z a a m h e i d •

Een volgende te maken slag is die naar CO2-neutrale bedrijven. Bijzonder in dit verband is het voorbeeld van Volvo Europa Truck in Oostakker bij Gent in België (zie: www.volvo.com/group/belgium/nl-be/aboutUs/VolvoEuropa-Truck). Daar wordt sinds september vorig jaar geen enkele gram koolstofdioxide meer uitgestoten. Dat is bereikt door onder meer de plaatsing van windturbines, het betrekken van elektriciteit van een waterkrachtcentrale in Frankrijk, de plaatsing van tal van zonnepanelen op de daken en een verwarmingsinstallatie op houtkorrels (de verbranding van biomassa, zoals houtkorrels, wordt wetenschappelijk erkend als CO2-vrij, omdat slechts die CO2 vrijkomt die tijdens de groei van planten en bomen is opgenomen).

Naast de bedrijfsprocessen kunnen verder op gebouw-niveau maatregelen worden getroffen. In het geval van de Volvo-fabriek zijn de gebouwen geheel aangepast door onder meer een betere lichtinval, warmte-isolatie en een innovatieve warmtehuishouding. Interessante plannen op gebouwniveau bestaan er ook voor Greenpark in Venlo waar men langs de lijn van het Cradle to Cradle-principe wil komen tot een verantwoorde ontwikkeling. Architect Jón Kristinsson ontwierp bijvoorbeeld een geheel zelf-voorzienend gebouw (Figuur 2) dat zeer duurzaam is en tegelijkertijd een kostenvoordeel oplevert. Op hetzelfde terrein verrijst de Innovatoren van William McDonough dat CO2 absorbeert, geheel bekleed is met zonnepanelen en per saldo meer energie oplevert dan het gebruikt.

De aanpak van bedrijfsprocessen en gebouwen heeft uiteraard gevolgen voor de duurzaamheid van bedrijventer-reinen als geheel. Dat is meer een cumulatief effect van alle bedrijven afzonderlijk. Een extra impuls zou uit kunnen gaan van het aan elkaar koppelen van bedrijven waarbij gebruik wordt gemaakt van elkaars restproducten of overtol-lige energie. In de jaren negentig werd met deze ketenbena-dering begonnen. Kalundborg in Denemarken was volgens velen hét voorbeeld (zie www.symbiosis.dk), maar als je naar het tweede voorbeeld vroeg kwam er vaak geen antwoord. Inmiddels zijn er echter meer van dergelijke projecten waar veelal grote bedrijven bij betrokken zijn (zie bijvoorbeeld

www.indigodev.com). De meerderheid van de ondernemers voelt tot op heden echter niet zoveel voor die ketenbena-dering, omdat het ze voor hun gevoel te afhankelijk maakt. Grote bedrijven zijn echter minder snel bereid tot een verplaatsing en daardoor zijn de risico’s van het verbreken van de keten kleiner.

Waardeloze bedrijventerreinenDe toenemende aandacht bij bedrijven voor ecologie heeft

onmiskenbaar een relatie met de economische invalshoek. Er moeten weliswaar forse investeringen worden gedaan, maar deze kunnen op den duur zeer rendabel blijken te zijn. Dit zoeken naar evenwicht tussen ecologie en eco-nomie is thans duidelijk in beeld. Er is echter een ander aspect binnen de economische pijler dat nog nauwelijks aandacht krijgt, namelijk de duurzaamheid van vastgoed. Dat heeft geleid tot ruimtelijke ontwikkelingen die verre van duurzaam zijn te noemen in de brede opvatting van ‘weinig vergankelijk’ (Van Dale) of gewoon ‘kunnen lang mee’.

Niets is zo gemakkelijk te dumpen als iets dat weinig waarde heeft, dat niet duurzaam is, en dat geldt zeker voor bedrijventerreinen. Door de grondprijzen die in het verleden zijn gevraagd en de geringe investeringen die veel bedrijven in hun panden doen, worden we geconfronteerd met letterlijk waardeloze bedrijventerreinen. Zo waardeloos dat ze herinvesteringen niet uitlokken en het nieuwe bedrij-venterrein aan de rand van de stad voor een ondernemer al snel het wenkend perspectief is.

Grondprijzen voor bedrijventerreinen werden en worden door de gemeenten, als aanbieders, bewust laag gehouden. Dat is een vorm van verkapte werkgelegenheidssubsidie en heeft weinig van doen met een grondmarkt. Alle gemeenten houden elkaar in de klem, want niemand gaat met de prijs omhoog. Dat zou er namelijk toe kunnen leiden dat een bedrijf naar de buurgemeente gaat en dat kan volgens de wethouder niet de bedoeling zijn. Het regionale denken zit er bij lokale overheden nog steeds niet in en dat terwijl bij-voorbeeld de bedrijfshuisvestingsmarkt zich op een regionaal schaalniveau afspeelt. Dat geldt tevens voor een belangrijk deel van de toeleveranties aan bedrijven. Ook de arbeids-markt is vooral regionaal van karakter (Royal Haskoning, 2007). Het is echter onwaarschijnlijk dat de grondprijs een sterk bepalende factor is bij een vestigingsplaatskeuze of de heroverweging van een locatie zolang er tussen gemeenten en regio’s geen enorm grote verschillen aanwezig zijn. De grondkosten maken namelijk maar een klein deel uit van de investeringen die door bedrijven (industrie, bouw, reparatie, handel, transport) worden gedaan, namelijk 1,3 procent. Bedrijfsgebouwen doen voor 16,3 procent mee en het overgrote deel gaat naar allerlei equipement (CBS, 2005). Bovendien houdt de grond door de jaren heen zijn waarde en kan zelfs toenemen als het bedrijventerrein aan kwaliteit wint. Dit laatste is in Nederland overigens vrijwel niet aan de orde. Niet alleen hebben we te maken met lage grond-prijzen, maar ook met gebouwen die een geringe waarde hebben en — indien nodig — gemakkelijk kunnen worden

Figuur 1. Het speelveld van duurzaamheidsaspecten op bedrijven-terreinen.

• 2 0 0 8 / 5 7 • 3 2 •

• d u u r z a a m h e i d •

afgeschreven. Op bedrijventerreinen, in ieder geval de oude, ontbreekt het bovendien aan een goed vastgoedma-nagement dat de kwaliteit van de gebouwen (en daarmee in belangrijke mate tevens het terrein) helpt overeind te blijven.Daarom zal de waarde van grond en gebouwen op een oud bedrijventerrein menig ondernemer er niet van weerhou-den te verhuizen. Het is voor ondernemers niet moeilijk om te verhuizen naar een vol-gende locatie als meer ruimte nodig is of de ruimte anders moet worden ingericht met het oog op nieuwe productietechnie-ken of nieuwe productielijnen. Door de lage grondprijzen op die terreinen wordt een herinvestering in de bestaande locatie niet snel overwogen. Hierdoor ontstaat het beeld van bedrijven als een sprinkha-nenplaag: als de ene locatie is ‘opgebruikt’ (kaalgevreten), wordt verder getrokken naar het volgende, aantrekkelijke veld. Vanuit het oogpunt van duurzaamheid is dit niet wenselijk, tenzij de oude locatie technisch echt niet meer kan voldoen. Dat kun je ondernemers verwijten, maar aan de basis van dit gedrag ligt overheidsbeleid. Prijsbeleid, zorgvuldige planning, relatieve schaarste (een zekere span-ning in het aanbod) en regionale samenwerking worden te weinig als bestrijdingsmiddel tegen de sprinkhanenplaag ingezet. Meer marktwerking is pure noodzaak. Voor alle dui-delijkheid: verplaatsingen kunnen nodig zijn om een bedrijf groeimogelijkheden te geven. Dat is in het belang van de economie. Het punt is dat het nu wel erg gemakkelijk kan en dat door de imperfecte markt van grond en gebouwen niet wordt gekeken wat nog de mogelijkheden zijn op de bestaande locatie, bijvoorbeeld door een intensiever gebruik van de ruimte of andere innovatieve oplossingen.

Sociaal-economische neveneffectenDoor het niet goed functioneren van de grond- en gebou-

wenmarkt wordt niet alleen een duurzame ruimtelijke ont-wikkeling in de weg gestaan, maar kunnen tevens diverse andere negatieve effecten ontstaan. Zo is de bebouwing op verouderde bedrijventerreinen vaak de pensioenvoor-ziening voor de ondernemer zelf of een kleine belegger. Gezien de enorme verouderingsproblematiek is het de vraag in hoeverre de waardeontwikkeling van de gebouwen leidt tot een goede pensioenvoorziening. De waarde van de grond zal stabieler zijn, maar wie wil grond kopen op een waardeloos bedrijventerrein? Een tweede voorbeeld van een ongewenst neveneffect is het achterblijven van vooral de economisch zwakkere bedrijven op verouderde terreinen. Zij hebben immers niet de financiële mogelijkheden voor een verplaatsing. Dat pleit ervoor om bij de revitalisering van een bedrijventerrein niet alleen te kijken naar de fysieke aspecten. Aandacht is evenzeer gewenst voor het vernieuwen van de zittende bedrijven, bijvoorbeeld door ondersteuning bij innovatie. Dit aspect krijgt veel te weinig

aandacht in revitaliseringsplannen. Bij mijn weten wordt alleen bij de revitalisering van Waarderpolder in Haarlem met Syntens samengewerkt om bedrijven op dat terrein een economische impuls te geven.

PrijsbeleidVan de mogelijke in te zetten ‘bestrij-

dingsmiddelen’ is het prijsbeleid er één. Verhoging van de vastgoedwaarde zal ertoe leiden dat betrokken partijen zorg-vuldiger omgaan met grond en gebouwen. Dat kan bijvoorbeeld door revitalise-ring van bestaande bedrijventerreinen, vooropgesteld dat de omgeving daartoe de mogelijkheden biedt (ontsluiting, milieueffecten en dergelijke). Duidelijk is echter ook welke kosten daarmee gepaard gaan. Daarom moet misschien vaker worden gekeken naar de mogelijkheden om een deel van een verouderd terrein te transformeren naar een andere functie die

meer geld genereert. Bijvoorbeeld detailhandel of kantoren, eventueel woningen (als dat met de bedrijvenfunctie te combineren zou zijn). Met de opbrengsten van de transfor-matie kan dan de revitalisering van het andere deel worden bekostigd.

Bij nieuwe terreinen moet vooral gewerkt gaan worden met hogere prijzen. Prijzen die marktconform zijn. Dat moet kunnen omdat de grond een minimaal deel is van de totale investering die een bedrijf doet. Bovendien zouden nieuwe terreinen eigenlijk allemaal in het hogere seg-ment moeten worden ontwikkeld. Dan kunnen de prijzen om die reden hoger komen te liggen. Dit vanuit het idee dat een segmentatie van bedrijventerreinen langs de lijn van ruimtelijke kwaliteit moet lopen. Van de gemiddelde en lage kwaliteit hebben we voldoende, maar gezien de veranderingen in de economie hebben we meer terreinen nodig met een hogere kwaliteit dan nu wordt geboden. Die vraag naar meer ruimtelijke kwaliteit is bij het bedrijfsleven heel nadrukkelijk bespeurbaar (Van Dinteren, 2003; STEC, 2005; Royal Haskoning / VHP, 2008). Dat hoeft zeker niet te leiden tot alleen maar hoogwaardige bedrijvenparken, maar wel tot een hogere kwaliteit dan nu gemiddeld wordt aangeboden. Bij een stevige prijs voor nieuwe terreinen zullen alleen die bedrijven zich willen vestigen die een hoge toegevoegde waarde hebben en bereid zijn de gevraagde prijs te betalen. Zo treedt feitelijk ook een zeker zelfsturend mechanisme in werking. Stevige prijsverschillen tussen de verschillende typen terreinen zullen ertoe leiden dat groe-pen bedrijven met een verschillende toegevoegde waarde kiezen voor terreinen met voor hen de juiste prijs-kwaliteit-verhouding. Hoge prijzen op nieuwe terreinen stimuleren bovendien het hergebruik van bestaande gebouwen op bestaande terreinen. Voorwaarde voor dergelijke ontwikke-lingen is uiteraard een samenwerking tussen gemeenten in de betreffende regio (zo niet een nog groter gebied).

Meer MarkTWerking

is pUre nOODZaak

• 2 0 0 8 / 5 7 • 3 3 •

• d u u r z a a m h e i d •

Meer marktwerkingMaar nog belangrijker is een sterkere marktwerking en

het inschakelen van professionele vastgoedpartijen. Dat kan nu al (en gebeurt al) met ontwikkelende aannemers, maar het biedt tevens mogelijkheden voor projectontwikkelaars en beleggers. Dan zal de huidige markt nadrukkelijker verder moeten evolueren naar een huurmarkt. Die kans lijkt wel aanwezig omdat meer en meer ondernemers vastgoed niet als een kernactiviteit zien, het geld niet in een gebouw willen steken en streven naar flexibiliteit in de bedrijfshuis-vesting. Belangrijk in dit verband is tevens dat bedrijfsgebou-wen met het huidige type bedrijvigheid universeler kunnen zijn en dus gemakkelijker verhuurbaar zijn na vertrek van een bedrijf. De vastgoedsector is ook wel geïnteresseerd in de verouderde terreinen, maar dan vooral als het gaat om transformatie naar andere functies. Toch is er wellicht een mogelijkheid om deze partijen meer te betrekken bij het behoud van die oude en verouderde bedrijven-terreinen. Als ondernemers meer belangstelling krijgen voor huur is het de moeite waard om te onderzoeken of beleggers of een beleggersconsor-tium te interesseren zijn voor het overnemen van bedrijfspanden op verouderde terreinen in een sale & lease back-constructie. De ondernemers

zijn van hun vastgoedzorg af (en kunnen de opbrengsten gebruiken voor de bedrijfsvoering), de gemeente krijgt te maken met een beperkt aantal eigenaren en voor de beleg-gers is er een interessant perspectief op termijn. Door een beperkt aantal eigenaren en een perspectief op verbetering van rendementen kan een revitaliseringsproces en even-tueel een transformatieproces op gang komen. Wordt de verkopende ondernemer dan niet gepakt doordat hij niet profiteert van die waardestijging? Ik denk het niet, want doorgaans lukt het de kleine eigenaren niet om zich te ver-enigen en te komen tot een resolute aanpak van gebouwen en omgeving. Dit idee van sale & lease back vraagt echter eerst om nadere analyse van de mogelijkheden, alvorens de haalbaarheid duidelijk wordt en dit verder kan worden geconcretiseerd.

LiteratuurDinteren, Jacques van (2003), Engelse business parks: de lessen. In: Real Estate Magazine, nr. 29, pag.

20-25.Dinteren, Jacques van (2007), Een nieuw type werklocatie: ‘Enjoy Work’ als leidend principe. In Real Estate Magazine, nr. 50, pag. 24-29.Dinteren, Jacques van (2007), Kwaliteit op bedrijventerreinen: Engelse business parks als hét voorbeeld? In W.F. Schaefer en R.R.M. Gordon (red.), Richtingen in gebiedsontwikkeling. Tilburg, Eindhoven: Technische Universiteit Eindhoven, Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij.McDonough, William, en Michael Braungart (2002). Cradle to cradle. New York: North Point Press.Royal Haskoning (2007), Regionaal bedrijventerreinenbeleid. Nijmegen.Royal Haskoning / VHP (2008), Ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen. Nijmegen.STEC (2005), Bedrijfsruimtegebruikers in beeld (2005). Nijmegen.

Jacques van Dinteren is productmanager Economie & Ruimtelijke Investeringen

en productmanager Locatie- en Gebiedsontwikkeling (LocLab) bij Royal Haskoning. Hij is tevens bijzonder hoogleraar Economische Geografie aan de Faculteit

Ruimtelijke Wetenschappen van de Rijksuniversiteit Groningen. E-mail: j.vandinteren@royalhaskoning.com.

Figuur 2. Kas/landschapskantoor op Greenpark Venlo (architect Jón Kristinsson).