Gebiedsgerichte Aanpak Oplossing Voor Leegstand (Real Estate Magazine)

4
46 gebiedsontwikkeling Gebiedsgerichte aanpak oplossing voor leegstand GEBIEDSONTWIKKELINGSFONDS HERSTRUCTUREERT KANTOREN TEKST: ir. Alexander Schütte en ir. Timon Bruggema Van de leegstaande kantoren is 62 procent meer dan achttien jaar geleden gebouwd. In deze ge- bouwen staat gezamenlijk ruim 4,7 miljoen vierkante meter kantoorvloer te wachten op een nieu- we huurder. Leegstand is een probleem voor veel partijen; in eerste instantie vooral voor de direc- te eigenaren van de leegstaande panden, maar daarachter zit vaak een trits van eigenaren van de eigenaren van de eigenaren. En daarmee wordt uiteindelijk het noodlijdende kantorenfonds ver- bonden met de werknemer die bezorgd kijkt naar de opbouw van zijn pensioen. Leegstand heeſt ook een forse impact op de kwaliteit van de omgeving. Eén pand met een bord in de tuin valt weinig op, een woud van borden in slecht onderhouden voortuinen komt buitengewoon onplezierig over. Als tweede orde-effect verdwijnen langzaam maar zeker de voorzieningen in de directe omgeving van de betreffende kantoren. Versnipperd tus- sen de leegstand zijn nog verhuurde kantoren te vinden, maar als het huurcontract afloopt is het maar de vraag of de kortingen op de huur- prijs de pijn van de slechte omgevingskwali- teit voldoende kunnen verzachten. Het is een negatieve spiraal, waarbij leegstand nieuwe leegstand uitlokt. Het omkeren van deze spiraal vereist een ge- biedsgerichte aanpak, en die vereist samen- werking tussen alle eigenaren binnen het ge- bied, van publiek en privaat, van eigenaren van verhuurde objecten en van leegstaande objecten, van eigenaren van toekomstbesten- dige kantoren en van kantoren die maar beter kunnen worden geamoveerd. Van een object- gerichte optimalisering naar een gebiedsge- richte aanpak. De partijen die eind juni het leegstandsconve- nant kantoren tekenden, onderkennen dit. De overheid, beleggers, ontwikkelaars, financiers en gebruikers spreken op hoog niveau goede intenties uit. De komende tijd moeten de ver- schillende betrokkenen deze intenties op lo- kaal niveau vorm geven. ‘What’s in it for me?’ speelt dan een belangrijke rol. Het vullen van subsidiepotjes is een manier, maar wij pleiten voor een meer duurzame aanpak. Het gebiedsontwikkelingsfonds als samenwerkingsvehikel Vaststaat dat alle partijen baat hebben bij een integrale aanpak maar dat het in de praktijk moeilijk is om die tot stand te laten komen en in stand te houden. Natuurlijk kan een plan wor- den gemaakt hoe het totale gebied kan worden herontwikkeld. Ook kunnen er afspraken tussen partijen worden gemaakt over de transformatie van ‘ist’ naar ‘soll’. Maar de kans dat iedereen zich daar na enige tijd nog aan wil (of kan) hou- den is niet bijzonder groot. Het is moeilijk om een balans te vinden en te houden tussen de kosten en baten voor iedere individuele partij. Regelmatig zal er moeten worden onderhan- deld. Dat leidt niet alleen tot een stroperige be- sluitvorming, maar kan ook eenvoudig leiden tot impasse, ruzie en voortijdige exit van één of meerdere partijen, en daarmee tot het einde van de samenwerking en dus de herstructurering.

Transcript of Gebiedsgerichte Aanpak Oplossing Voor Leegstand (Real Estate Magazine)

Page 1: Gebiedsgerichte Aanpak Oplossing Voor Leegstand (Real Estate Magazine)

46

gebiedsontwikkeling

Gebiedsgerichte aanpakoplossing voor leegstand

gebiedsontwikkelingsfonds herstructureert kantoren

tekst: ir. Alexander Schütte en ir. Timon Bruggema

Van de leegstaande kantoren is 62 procent meer dan achttien jaar geleden gebouwd. In deze ge-bouwen staat gezamenlijk ruim 4,7 miljoen vierkante meter kantoorvloer te wachten op een nieu-we huurder. Leegstand is een probleem voor veel partijen; in eerste instantie vooral voor de direc-te eigenaren van de leegstaande panden, maar daarachter zit vaak een trits van eigenaren van de eigenaren van de eigenaren. En daarmee wordt uiteindelijk het noodlijdende kantorenfonds ver-bonden met de werknemer die bezorgd kijkt naar de opbouw van zijn pensioen.

Leegstand heeft ook een forse impact op de kwaliteit van de omgeving. Eén pand met een bord in de tuin valt weinig op, een woud van borden in slecht onderhouden voortuinen komt buitengewoon onplezierig over. Als tweede orde-effect verdwijnen langzaam maar zeker de voorzieningen in de directe omgeving van de betreffende kantoren. Versnipperd tus-sen de leegstand zijn nog verhuurde kantoren te vinden, maar als het huurcontract afloopt is het maar de vraag of de kortingen op de huur-prijs de pijn van de slechte omgevingskwali-teit voldoende kunnen verzachten. Het is een negatieve spiraal, waarbij leegstand nieuwe leegstand uitlokt.

Het omkeren van deze spiraal vereist een ge-biedsgerichte aanpak, en die vereist samen-werking tussen alle eigenaren binnen het ge-bied, van publiek en privaat, van eigenaren van verhuurde objecten en van leegstaande objecten, van eigenaren van toekomstbesten-dige kantoren en van kantoren die maar beter kunnen worden geamoveerd. Van een object-gerichte optimalisering naar een gebiedsge-richte aanpak.

De partijen die eind juni het leegstandsconve-nant kantoren tekenden, onderkennen dit. De

overheid, beleggers, ontwikkelaars, financiers en gebruikers spreken op hoog niveau goede intenties uit. De komende tijd moeten de ver-schillende betrokkenen deze intenties op lo-kaal niveau vorm geven. ‘What’s in it for me?’ speelt dan een belangrijke rol. Het vullen van subsidiepotjes is een manier, maar wij pleiten voor een meer duurzame aanpak.

Het gebiedsontwikkelingsfonds alssamenwerkingsvehikelVaststaat dat alle partijen baat hebben bij een integrale aanpak maar dat het in de praktijk moeilijk is om die tot stand te laten komen en in stand te houden. Natuurlijk kan een plan wor-den gemaakt hoe het totale gebied kan worden herontwikkeld. Ook kunnen er afspraken tussen partijen worden gemaakt over de transformatie van ‘ist’ naar ‘soll’. Maar de kans dat iedereen zich daar na enige tijd nog aan wil (of kan) hou-den is niet bijzonder groot. Het is moeilijk om een balans te vinden en te houden tussen de kosten en baten voor iedere individuele partij. Regelmatig zal er moeten worden onderhan-deld. Dat leidt niet alleen tot een stroperige be-sluitvorming, maar kan ook eenvoudig leiden tot impasse, ruzie en voortijdige exit van één of meerdere partijen, en daarmee tot het einde van de samenwerking en dus de herstructurering.

046-049_REM84_ART08_Gebiedsontwikkeling.indd 46 01-11-12 08:49

Page 2: Gebiedsgerichte Aanpak Oplossing Voor Leegstand (Real Estate Magazine)

REAL ESTATE MAGAZINE Ι november 2012 Ι 47

gebiedsgerichte aanpak oplossing voor leegstand

Van gebiedsontwikkelingsfonds naar gebiedsherontwikkelingsfondsAl eerder is gepleit voor het inzetten van een gebiedsontwikkelingsfonds voor het stimule-ren van een integrale en dus duurzame ge-biedsontwikkeling. Belangrijke beleggers in dit fonds zijn de eigenaren van de nog te rea-liseren objecten die door hun vroege betrok-kenheid kunnen sturen op een duurzame waarde c.q. waarde op de langere termijn, die tot stand komt omdat er reeds in het be-ginstadium wordt nagedacht over de integra-le gebiedskwaliteit. Onderlinge samenhang, kwaliteit van infrastructuur en openbare ruimte en integraal gebiedsbeheer; dat is het ideaalmodel voor nieuwe gebieden, maar we zitten helaas met objecten en gebieden waar dit in het verleden niet is gebeurd. Ook hier-voor is de fondsgedachte echter zeker toepas-baar: het gebiedsherontwikkelingsfonds.

Op hoofdlijnen is het concept als volgt: alle be-trokken partijen brengen hun huidige eigen-dommen onder in een aparte juridische entiteit en krijgen daarvoor een deel van het eigendom van deze entiteit. Dit is een deel dat niet meer is te herleiden naar een fysiek object in het ge-bied. Deze entiteit, het herontwikkelbedrijf,

krijgt vervolgens de opdracht om het huidige gebied met zijn objecten te transformeren naar een aantrekkelijke en duurzame nieuwe loca-tie. Het herontwikkelbedrijf kan daarbij beslis-singen nemen in het algemeen belang: wat goed is voor iedereen is ook goed voor iedere

In een negatieve spiraal lokt leegstand nieuwe leegstand uit

Leegstand vraagt om een gebiedsgerichte aanpak.

046-049_REM84_ART08_Gebiedsontwikkeling.indd 47 01-11-12 08:49

Page 3: Gebiedsgerichte Aanpak Oplossing Voor Leegstand (Real Estate Magazine)

48

individuele deelnemer. Partijen hebben im-mers geen prikkel meer om te sturen op basis van hun oorspronkelijke eigendom, maar zijn voor winst en verlies volledig afhankelijk van het succes van de integrale herontwikkeling. Figuur 1 vat het concept van het gebiedsheront-wikkelingsfonds samen in vier stappen.

Aandeel in herontwikkelbedrijf is meer liquideHet oorspronkelijk verdeelde eigendom van de deelnemers is door het fonds meer liquide geworden. Deelnemende partijen kunnen op ieder moment hun aandeel in het herontwik-kelbedrijf vervreemden zonder dat de plannen voor herontwikkeling hoeven te worden bijge-steld. Ook is het eenvoudig geworden om nieuwe partijen financieel bij de herontwikke-ling te betrekken, in de vorm van eigen vermo-gen, vreemd vermogen en alles wat daar tus-senin zit.Na herontwikkeling kan het bedrijf zijn koers verleggen en opereren als gebiedsfonds waar-bij de focus verschuift van transformatie naar beheer en parkmanagement. Ook is het moge-lijk dat delen uit het fonds worden uitgeno-men en overgedragen aan een specifieke par-tij, zonder de integrale kwaliteit te verliezen. Zo kan bijvoorbeeld de infrastructuur weer worden teruggeleverd aan de gemeente en kunnen centrale voorzieningen worden over-gedragen aan een derde waarmee een presta-tieovereenkomst wordt afgesloten.

Voorwaarden voor een succesvolle start en finish

Financiële moed en slagkrachtEen belangrijk verschil met het gebiedsont-wikkelingsfonds is dat partijen al hebben ge-investeerd in het gebied. Gemeente en eigena-ren hebben in een meer of minder ver verleden grond verworven, bouw- en woonrijp gemaakt en vastgoed aangekocht in de ver-wachting van een bepaald rendement. In plaats van het inboeken van rendement moet er worden afgeboekt en tegelijkertijd worden geïnvesteerd. Voorwaarden zijn dus dat partij-en verlies nemen én de kans zien dat extra in-

vesteren een financieel rationele beslissing is, en de financiële kracht hebben om dat ook daadwerkelijk te doen. Met partijen die hun positie waarderen op grond van de mogelijk-heid dat het object over een aantal jaren vast wel weer verhuurd zal worden is het lastig om tot herontwikkeling te komen.

Een voor allen, allen voor eenEen verschil met traditionele kantorenlocaties is dat de huidige eigenaren tot elkaar veroor-deeld zijn om er samen iets nieuws van te ma-ken. Er is in een gebiedsherstructurerings-fonds geen individuele vrijheid om wel of niet mee te doen. Bij nieuwe ontwikkelingen kan worden geshopt naar partijen die mee willen doen, bij een gebiedsherontwikkelingsfonds zal iedereen die er zit mee moeten kunnen en willen.‘Freeride’-gedrag zal door niemand worden geaccepteerd en van wettelijke af-dwingbaarheid is geen sprake.

Onafhankelijke regieHet opzetten en managen van een gebiedsher-structureringsfonds is complex. Vooral de start-onderhandelingen zijn uiterst lastig en bepa-lend voor het succes. Dit vraagt coördinatie van verschillende partijen en een actor die boven de verschillende oude belangen staat. Wie trekt de kar? Vastgoedeigenaren hebben nog weinig ervaring met samenwerking, transformatie en gebiedsontwikkeling. Daarnaast moet een emotionele band met het eigen vastgoed niet onderschat worden, zeker als dat moet worden afgewaardeerd. Soms is een forse duw nodig om tot een realistische waarde van het oude object te komen. Succesvolle samenwerking vereist een goede procesregisseur. Een goede procesregisseur, die niet alleen onafhankelijk is en inhoudelijk sterk, maar ook het vertrou-wen heeft van alle partijen.

Juridisch doortimmerdHet concept van het herontwikkelingsfonds is eenvoudig, de uitwerking in overeenkomsten allesbehalve. Gebiedsherstructurering gaat gepaard met grote financiële belangen. Vra-gen als hoe bepalen we de inbrengwaarde van partijen, wat is de inbreng van de gemeente,

gebiedsontwikkeling

046-049_REM84_ART08_Gebiedsontwikkeling.indd 48 01-11-12 08:49

Page 4: Gebiedsgerichte Aanpak Oplossing Voor Leegstand (Real Estate Magazine)

REAL ESTATE MAGAZINE Ι november 2012 Ι 49

wat is de zeggenschap van partijen en wat zijn de voorwaarden voor vervreemding moeten eenduidig beantwoord worden. Vooral bij een enthousiaste start ontstaat het risico dat on-voldoende wordt stilgestaan bij onverwachte gebeurtenissen, niet alleen bij het ‘fonds’ zelf, maar ook bij de eigenaren daarvan of bij de objecten die zij hebben ingebracht.

Locatie, locatie, locatieZonder vraag is elk aanbod zinloos. Het ‘ge-bied’ dat bepalend is voor de kansen van een herontwikkeling is vele malen groter dan het gebied waarvoor een herontwikkelingsfonds kan worden ingericht. Er is bovenregionaal inzicht, en wellicht zelfs sturing, nodig om te komen tot de ontwikkeling die men voor ogen hee� in een gebied. Daarnaast moet er be-hoorlijke zekerheid zijn dat er een ‘pareltje’ kan worden gecreëerd dat zich blijvend kan onderscheiden van de omgeving. Is het te ont-wikkelen gebied duidelijk af te bakenen, zo-wel qua eigendommen als qua ligging? En is er geen risico dat in de periferie ‘gratis’ wordt meegeli� op de investeringen?

Het concept van het herstructureringsfonds is geen panacee voor iedere eigenaar zonder

gebiedsgerichte aanpak oplossing voor leegstand

Meer op Realestatemagazine.nlBinnen gemeente X bevindt zich de locatie Y met drie kantoren, eigendom van beleggingsfonds A, particulier B en pensioenfonds C. De gemeente kampt met forse tekorten en bezuinigt flink op onderhoud van de openbare ruimte. Er moet worden geherstructu-reerd om het gebied weer levensvatbaar te maken. Lees in de online case hoe alle betrokken partijen dit gezamenlijk aanpakken.> www.realestatemagazine.nl/rem84

Alexander Schütte is managing consultant Finance bij AT Os-borne Consultants & Managers. Timon Bruggema is daar advi-seur Gebiedsontwikkeling en Finance. AT Osborne lost ruimte-lijke vraagstukken op.

Figuur 1. Het gebiedsherstructureringsfonds samengevat in vier stappen.

huurder en voor alle locaties waar herstructu-rering dringend gewenst is. Er zijn tientallen argumenten en condities te verzinnen waarom en wanneer een gebiedsherontwikkelings-fonds niet succesvol zal zijn. Maar locaties die voldoen aan de eerder genoemde voorwaar-den, kunnen door het herstructureringsfonds een grote impuls krijgen, ook op de lange ter-mijn. En kwaliteitsverbetering op de lange ter-mijn vraagt om acties die nu in gezamenlijk-heid worden ingezet.

046-049_REM84_ART08_Gebiedsontwikkeling.indd 49 01-11-12 08:49