Real Estate Development Fund C.V MeesPierson-LaSalle ... · Real Estate Development Fund C.V...

!

Real Estate Development Fund C.V

Jaarverslag 2008

MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II

!

695450_Omslag_La Salle Vastgoedfond.V.s II.indd 2 24-03-2009 12:49:55

MeesPierson La Salle Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam

I N H O U D S O P G A V E

Pagina

Algemene informatie en profiel 2

Verslag van de beherend vennoot 6

Jaarrekening

Balans per 31 december 2008 15

Winst- en verliesrekening over het jaar 2008 16

Kasstroom overzicht 17

Toelichting op de jaarrekening 18

Overige gegevens Statutaire winstverdeling 29

Gebeurtenissen na balansdatum 29

Accountantsverklaring 30

pagina 1


A L G E M E N E I N F O R M A T I E

FondsMeesPierson La Salle Vastgoedfonds II C.V.Prins Bernhardplein 200Postbus 2931000 AG Amsterdam

Beherend vennoot Beherend vennoot (tevens Beheerder)MeesPierson Real Estate Management B.V. La Salle Beheer B.V.Prins Bernhardplein 200 Herengracht 471Postbus 293 1017 BS Amsterdam1000 AG Amsterdam (Afgetreden per 1 juli 2008)

BewaarderStichting Bewaarder MeesPierson VastgoedfondsenPrins Bernhardplein 200Postbus 2931000 AG Amsterdam

Fiscaal adviseurPricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs NVFascinatio Boulevard 350Postbus 88003009 AV Rotterdam

Accountant KPMG Accountants N.V.Burgermeester Rijnderslaan 20Postbus 745001070 DB Amsterdam

Juridisch adviseurLoyens & Loeff Fred. Roeskestraat 100Postbus 711701008 BD Amsterdam

pagina 2

pagina 3

P R O F I E L Oprichtingsdatum MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV is opgericht op 3 mei 2005. Doelstelling Het doel van MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV (hierna CV) is om, door aankoop, exploitatie en verkoop van een gespreide portefeuille van winkelvastgoed in Nederland een aantrekkelijk rendement te realiseren. Het fonds heeft ervoor gekozen om te beleggen in winkelvastgoed omdat in het verleden is gebleken dat beleggingen in winkels minder conjunctuurgevoelig zijn dan beleggingen in kantoren. De objecten die door de CV zijn aangekocht, zijn twee wijkwinkelcentra. De CV kent een onbepaalde looptijd, maar de bedoeling is om de CV niet langer dan 10 jaar vanaf aanvangsdatum in stand te houden. Voorts is de intentie om vanaf jaar 7 te bezien of verkoop van de objecten interessant kan zijn waardoor, naar verwachting, alle objecten in jaar 10 zijn verkocht. Juridische structuur

Als rechtsvorm is gekozen voor een CV naar Nederlands recht. Een CV is een samenwerkingsverband tussen één of meerdere beherend vennoten en één of meerdere commanditaire vennoten. Voordelen van een CV ten opzichte van andere rechtsvormen zijn onder meer dat: De aansprakelijkheid van commanditaire vennoten wettelijk beperkt is tot maximaal hun

inleg. Een besloten CV fiscaal transparant is waardoor deze zelf niet onderworpen is aan

inkomsten- of vennootschapsbelasting. Bij MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV is sinds de oprichting sprake geweest van een beherend vennoot, te weten MeesPierson Real Estate Management BV, en een beherend vennoot tevens beheerder, te weten LaSalle Beheer BV.

LaSalle Beheer B.V.(Beheerder /

beherend vennoot) Commanditaire Vennoten

Stichting BewaarderMeesPierson Vastgoedfondsen

(Bewaarder)

Economisch eigendom

Juridisch eigendom

Beheerovereenkomst

MeesPierson Real Estate Management B.V.(Beherend Vennoot)

Bewaarovereenkomst

Objecten

MeesPierson-LaSalleVastgoedfonds II CV

pagina 4

Op voorstel van de beherend vennoten heeft de algemene vergadering van Participanten op 24 april 2008 ingestemd met een vereenvoudiging van de juridische structuur. Hierbij wordt het aantal beherend vennoten verminderd tot één, waarbij tegelijkertijd de rol van beherend vennoot en beheerder wordt samengevoegd. Deze nieuwe structuur is op 1 juli 2008 in werking getreden. De nieuwe rol van beherend vennoot en beheerder zal worden ingevuld door MeesPierson Real Estate Management BV. Als consequentie van deze wijziging is per diezelfde datum de bemoeienis van LaSalle Beheer BV met de CV gestopt. Formeel treedt de nieuwe structuur in werking nadat de CV overeenkomst is aangepast en door de algemene vergadering van participanten aan LaSalle Beheer BV decharge wordt verleend over haar beleid gedurende het eerste halfjaar van 2008. Dit voorstel zal worden behandeld tijdens de jaarvergadering van 2008. Risico’s Iedere belegging, en daarmee ook een vastgoedbelegging, brengt risico’s met zich mee. De belangrijkste vastgoedbeleggingsrisico’s zijn beschreven in het prospectus maar zullen voor de volledigheid navolgend worden herhaald. Debiteurenrisico Het risico bestaat dat huurders niet aan hun huurverplichtingen kunnen voldoen. De kwaliteit en de kredietwaardigheid van de huurders beïnvloedt derhalve de mate van voorspelbaarheid van de opbrengsten van een object en daarmee de waarde. Leegstandsrisico Het leegstandsrisico is het risico dat een object, na afloop of beëindiging van de overeenkomst met een huurder, niet direct opnieuw kan worden verhuurd. Dit houdt in dat gedurende de leegstandsperiode geen huuropbrengsten gegenereerd worden, dan wel dat extra kosten moeten worden gemaakt om potentiële huurders voor de leegkomende ruimte te interesseren. Huurrisico De algemene economische situatie is van invloed op de huurprijzen. In geval van toenemende leegstand, en derhalve een lagere vraag naar huurruimtes, komen de huurprijzen onder druk te staan. In economisch voorspoedige tijden zal een toename van de vraag bij een gelijkblijvend aanbod aan huurruimtes leiden tot hogere huurprijzen. Lagere huurprijzen leiden tot een lager direct beleggingsresultaat en mogelijk tot een lagere verkoopopbrengst van de een object. Renterisico / Financieringsrisico Voor zover de verplichtingen van het onroerend goed van langere aard zijn dan die van het vreemd vermogen waarmee dit (gedeeltelijk) is gefinancierd, is een wijziging van de rentestand, na afloop van de rentevaste periode, van invloed op het exploitatieresultaat van de CV alsmede op de marktwaarde van het onroerend goed en daarmee op het eigen vermogen van de CV. Rendement De CV streeft naar een jaarlijkse uitkering in contanten van ongeveer 7%. Na verkoop van de objecten zal ook het behaalde verkoopresultaat worden uitgekeerd tot het niveau waarop, over de looptijd van de CV, een gemiddeld enkelvoudig rendement van 10% op jaarbasis is gerealiseerd (preferent winstrecht). Eventuele overwinst zal voor 75% toekomen aan de Participanten en voor 25% aan de Beherend Vennoten. Corporate Governance Tot 1 juli 2008 kende de CV twee Beherend Vennoten, te weten LaSalle Beheer BV (tevens Beheerder in de zin van de Wft) en MeesPierson Real Estate Management BV. De belangrijkste werkzaamheden van LaSalle Beheer BV zijn in die periode geweest: de aankoop, de exploitatie en de verkoop van de objecten, alsmede het opstellen van de (half)jaarlijkse financiële rapportages.

pagina 5

In aanvulling op de algemene toezichthoudende functie is MeesPierson Real Estate Management BV het eerste aanspreekpunt voor Participanten en informeert zij hen periodiek over de gang van zaken in het fonds. Met ingang van 1 juli 2008 zal het operationeel beleid worden gevoerd door één Beherend Vennoot, te weten MeesPierson Real Estate Management BV.

pagina 6

V E R S L A G V A N D E B E H E E R D E R Algemeen Het rendement van het fonds is in overeenstemming met de prognoses, waardoor over het jaar 2008 conform verwachting 7,0% dividend uitgekeerd kon worden. De ontwikkelingen in de vastgoedmarkt worden nauwlettend gevolgd. Onder invloed van de kredietcrisis en de stijgende rente hebben de aanvangsrendementen in de commerciële vastgoedsector de laatste maanden van 2008 een stevig stijgende trend laten zien. Dit vertaalt zich in dalende prijzen voor commercieel vastgoed. Het transactievolume is onder invloed van deze factoren ook duidelijk gedaald. Een aanzienlijk aantal Nederlandse maar ook Europese beleggingstransacties zijn het afgelopen jaar afgeblazen, doordat het steeds moeilijker wordt financiering te krijgen. De gevolgen hiervan zullen naar verwachting gedurende het jaar 2009 verder zichtbaar worden. De beherend vennoot heeft gezien de marktontwikkelingen per 31 december 2008 een taxatie van de winkelcentra uit laten voeren door Cushman & Wakefield te Amsterdam. Cushman & Wakefield is een landelijk opererend makelaars- en taxatiekantoor dat zich onder andere heeft gespecialiseerd in winkelruimte. De geschatte waarde van de winkelcentra bedroeg op 30 juni 2008 € 37.900.000. De winkelcentra zijn per ultimo 2008 gewaardeerd op € 34.990.000. De gebruikersmarkt voor winkelvastgoed wordt gekenmerkt door een tweedeling tussen A-locaties, de populaire hoofdwinkelgebieden en binnensteden, en overige locaties buiten het kernwinkelgebied. Doordat de vraag naar winkelruimte op A-locaties in veel gemeenten vooralsnog het aanbod ruimschoots overstijgt, is de leegstand hier momenteel zeer beperkt. Voor B- en C locaties geldt een andere marktdynamiek. Op locaties buiten het kernwinkelgebied, zoals de aanloopstraten en locale winkelcentra (Angelslo en Crabbehof) is de vraag naar winkelruimte de afgelopen jaren afgenomen. Dit heeft geresulteerd in een geringere stijging of stabilisatie van de huurprijzen. De vraag naar winkelruimte op deze locaties wordt over het algemeen ingegeven door kleinschaliger retailers die in hun marges eerder de economische situatie verdisconteerd zien.

In december 2008 heeft de property manager (BVL Vastgoedmanagement) van beide winkelcentra meegedeeld haar activiteiten te zullen staken. Gedurende het eerste kwartaal van 2009 zal een selectie plaatsvinden onder professionele marktpartijen, waarmee de beherend vennoot de kwaliteit van het dagelijkse beheer voor de lange termijn zal proberen te waarborgen.

pagina 7

Hieronder worden per winkelcentrum de belangrijkste ontwikkelingen toegelicht. Dordrecht – Winkelcentrum Crabbehof Commercieel

• In het wijkwinkelcentrum Crabbehof vinden er geregeld huurdermutaties plaats als gevolg van o.a. aflopende huurcontracten en in de plaats stellingen van winkeliers. De beheerder streeft naar huuroptimalisatie bij wederverhuur.

• Er hebben zich in 2008 een aantal mutaties voorgedaan. De nieuwe huurders, welke

zich in het eerste half jaar hebben gevestigd op het Crabbehof op nummer 8-9 en 68, een fietsenwinkel en een hengelsport speciaalzaak, passen goed binnen de branchering van het winkelcentrum.

• Mede gezien de marktomstandigheden zijn er een aantal units leeg en zijn er nog

enige opzeggingen binnengekomen: - leegstand nummer 84-86, oppervlakte 181 m² en 159 m² kelder

(interesse vanuit gemeente en een verswinkel) - leegstand nummer 29, oppervlakte 85 m² - opzegging nummer 66 per 31/5/09, oppervlakte 60 m² BG en 49 m²

kelder - opzegging nummer 24 per 31/3/10, oppervlakte 133 m² begane

grond en 52 m²

De toename van de leegstand wordt nauwlettend in de gaten te worden gehouden. Enerzijds bestaat bij te snelle invulling het risico dat de branchering uit het oog wordt verloren, anderzijds bestaat bij toenemende leegstand de kans op verslechterende toestroom van winkelend publiek. Dit laatste dient zeker voorkomen te worden, want als gevolg hiervan zal de leegstand nog verder toenemen.

• De zittende huurders zijn over het geheel genomen tevreden. Wel geven een aantal huurders aan dat zij gezien de marktomstandigheden graag een huurkorting zouden willen ontvangen. Dergelijk aanvragen worden steeds individueel worden beoordeeld.

• De servicekosten zijn inmiddels tot en met juni 2007 met de huurders verrekend. De

servicekostenafrekening voor de periode juli 2007 tot en met juni 2008 wordt in het voorjaar van 2009 verwacht.

Technisch / operationeel:

• Ieder kwartaal is er een overleg met de winkeliersvereniging. Het afgelopen halfjaar hebben zij een beroep gedaan op de eigenaar om een promotiebijdrage te leveren aan de winkeliersvereniging. In verband met de noodzaak tot het doen van uitgaven om de lege units verhuurbaar te maken en het reserveren ten behoeve van groot onderhoud, is dit verzoek vooralsnog afgewezen.

• Door de vrijkomende budgetten vanuit de gemeente in het kader van het beleid

rondom de wijken van oud-minister Vogelaar, is er een overleg gestart tussen de winkeliersvereniging, de gemeente Dordrecht en het fonds als eigenaar van het winkelcentrum. Diverse aandachtspunten zijn vastgesteld om winkelcentrum Crabbehof hierin ook te betrekken. De focus ligt hierbij op de volgende gebieden:

⇒ Een fysieke upgrade van het buitengebied en de winkelpanden: het gaat hierbij om het uitvoeren van groot onderhoud aan het buitengebied en de winkelpanden.

⇒ Stimuleren van ondernemerschap in het winkelcentrum en de ondersteuning van ondernemer: de eventuele oprichting van een stichting ter bevordering van ondernemerschap is hierbij een reële optie.

pagina 8

⇒ Branchering winkelcentrum: op dit moment zijn er mogelijkheden op de branchering van het winkelcentrum onder de loep te nemen. Ontwikkeling van andere retail-concepten zullen onderzocht worden.

Emmen – Winkelcentrum Angelslo Commercieel

• Op 1 juli 2008 heeft Schuitema de aan EDAH supermarkt verhuurde unit overgenomen, waarbij er een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 5 jaar. In het huurcontract heeft Schuitema de mogelijkheid om een deel van de unit (ca. 750 m²) onder te verhuren

• Bovengenoemde transactie genereert een huurstijging van ca. € 10.000,- per jaar. Op

dit moment is er interesse voor de unit van 750 m² van een landelijk bekende speelgoedzaak, welke de locatie nader onderzoekt.

• Schuitema heeft tevens contact met de naastgelegen unit van de Chinees, waar

Schuitema graag haar expeditieruimte gehuisvest ziet. Dit traject wordt alleen mogelijk indien de Chinees bereid is zich te laten uitkopen. De gesprekken met de Chinees zijn gestart en er zal hierover naar verwachting in de tweede helft van 2009 meer duidelijkheid zijn.

• De leegstaande units, gelegen naast de Hans Anders locatie, waarvoor een

huurgarantie is afgegeven door verkoper, zijn nog niet verhuurd. Door de lay-out in combinatie met de ligging blijkt dit lastig te verhuren. Deze vijfjarige huurgarantie loopt tot 3 mei 2010. Mogelijk heeft een landelijk bekende bakkerij interesse voor een van de units.

• Bloemenboetiek Rika is op 1 september 2008 opgevolgd door een nieuwe huurder.

De nieuwe exploitant voert een iets breder assortiment bloemen en aanverwante artikelen.

• De servicekosten zijn inmiddels tot en met juni 2007 met de huurders verrekend. De

servicekostenafrekening voor de periode juli 2007 tot en met juni 2008 wordt in het voorjaar van 2009 verwacht.

pagina 9

Technisch / operationeel:

• De staat van de passagevloeren verdient aandacht, deze zullen in de toekomst

worden voorzien van dilatatievoegen waardoor scheurvorming zal worden voorkomen.

• Ten behoeve van de algemene gebruiksvergunning van de passage zijn er nog

enkele punten richting de Gemeente Emmen, welke gerealiseerd dienen te worden. Er is een Programma van Eisen opgesteld voor de brandmeldinstallatie en de ontruimingsinstallatie, welke is goedgekeurd door de Gemeente Emmen en de brandweer. Op basis hiervan zullen er werkzaamheden uitgevoerd dienen te worden. Zodra de inventarisatie gereed is zullen de werkzaamheden in 2009 plaatsvinden.

Vereniging van Eigenaren Angelslo Emmen:

• Winkelcentrum Angelslo is onderverdeeld in een tweetal VvE’s, te weten de “VvE Winkels en woontoren Landschapslaan” en de “VvE woningen en winkelcentrum Angelslo”. Binnen de laatst genoemde VvE maakt het fonds ongeveer 60% deel uit via de winkels. De problematiek met de voormalig administratief beheerder van deze VvE is op initiatief van de beherend vennoot samengevat door Loyens Loeff en de daaruit voortgekomen standpunten zijn gecommuniceerd.

• De VvE heeft een aanzienlijke investering moeten doen om de verwarmingsketels te vervangen, omdat deze het in juni 2008 definitief hebben begeven. De totale kosten bedroegen circa € 100.000,-. Hierbij is direct een gescheiden systeem voor woningen en winkels aangelegd, waardoor de winkels per heden een separate warmtevoorziening hebben.

• Per 30 juni was voor de vervanging van de verwarmingsketels € 150.000,-

gereserveerd. Na vervanging resteert nog € 50.000,- . Dit bedrag zal gereserveerd worden ten behoeve van het groot onderhoud dat in de komende jaren uitgevoerd dient te worden.

pagina 10

Financieel verslag en resultaat van het fonds Directe uitkering Het direct rendement over 2008 bestaat uit twee uitkeringen. De eerste uitkering bedroeg € 625,- per participatie en is eind juni betaalbaar gesteld. De tweede uitkering werd eind december verricht en bedroeg eveneens € 625,- per participatie. De totale bruto uitkering over 2008 bedraagt derhalve € 1.250,- per participatie. Het direct rendement over het boekjaar 2008 bedraagt hiermee 7% op basis van de initiële inleg. Budget versus realisatie op onroerend goed niveau

2008 Inkomsten winkels Direct toe te rekenen exploitatiekosten winkels

Budget Gerealiseerd Verschil Budget Gerealiseerd Verschil

€ € € € € €

Dordrecht

1.201.378

1.223.272 21.894 177.383 139.471 37.912

Emmen

1.451.006

1.409.812 -41.194 170.861 225.216 -54.355

Totaal winkels 2.652.384 2.633.084 -19.300 348.244 364.687 -16.443

Met betrekking tot budget versus realisatie lopen de inkomsten van de winkels op € 19.300 na, in de pas met de begroting. Het verschil in inkomsten in Emmen en Dordrecht wordt voornamelijk verklaard door de afwijkende indexatieontwikkeling ten opzichte van het budget. De kosten zijn hoger dan begroot. Dit wordt voornamelijk verklaard door de vervanging van een CV ketel te Emmen. De onderhoudskosten vielen daardoor hoger uit dan aanvankelijk begroot. Direct exploitatieresultaat op CV niveau

2008 Inkomsten Exploitatiekosten

Budget Gerealiseerd Verschil Budget Gerealiseerd Verschil

€ € € € € €

Totaal winkels 2.652.384 2.633.084 -19.300 348.244 364.687 -16.443

Overig CV 1.870 23.187 21.317 1.491.786 1.456.217 35.569

Totaal CV 2.654.254 2.656.271 2.017 1.840.030 1.820.904 19.126

Exploitatiekosten 1.840.030 1.820.904 19.126

Direct exploitatie resultaat 814.224 835.367 21.143

Ook voor wat betreft het exploitatieresultaat op CV niveau geldt dat er redelijk conservatief is begroot. Het positief exploitatieresultaat op CV niveau wordt voor € 17.500 verklaard door het vervallen van de vaste vergoeding voor de beherend vennoot per 1 juli 2008. De exploitatiekosten uit de categorie ‘Overige CV” bevat in de sfeer van hypothecaire interestlasten een positief budgetresultaat van ongeveer € 23.000. Daartegenover staan afschrijvingskosten voor een totaal van € 10.568. Met deze bedragen wordt het verschil van € 35.569 voornamelijk verklaard. Met name de inkomsten zijn hoger doordat er actief aan cash management wordt gedaan, waardoor er hogere rente inkomsten gerealiseerd worden.

pagina 11

Niet gerealiseerde waardeverandering van beleggingen Jaarlijks in december wordt door de Beheerder de geschatte marktwaarde, zonder rekening te houden met de verkoopkosten, van het onroerend goed bepaald. De beherend vennoot heeft gezien de marktontwikkelingen op 31 december 2008 een taxatie van het winkelcentrum uit laten voeren door Cushman & Wakefield te Amsterdam. De getaxeerde waarde van het onroerend goed bedroeg eind 2008 € 34.990.000. Het winkelcentrum is in 2008 afgewaardeerd met een bedrag van € 3.923.000,- ten opzichte van de geschatte waarde eind 2007 van € 38.913.000. Onder marktwaarde wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Bij de bepaling van de marktwaarde wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. De mutatie in de marktwaarde wordt verantwoord in de Winst- en verliesrekening.

Ultimo 2007 Ultimo 2008 Waardeverandering

€ %

Dordrecht 18.340.000 16.650.000 -1.690.000 -9,21

Emmen 20.573.000 18.340.000 -2.233.000 -10,85

Totaal 38.913.000 34.990.000 -3.923.000 -10,08

Resultaat

2008 Budget Werkelijk Verschil

€ € €

Direct exploitatie resultaat 814.224 835.367 21.143

Herwaardering 0 -3.923.000 -3.923.000

Resultaat 814.224 -3.087.633 -3.901.857

Op de navolgende pagina’s wordt per object een korte toelichting gegeven met betrekking tot de inkomsten en de uitgaven. Daarnaast wordt met behulp van een kleurcode aangegeven of het betreffende object in 2008 boven verwachting heeft gepresteerd (groen), conform verwachting (geel), onzeker (oranje) of onder verwachting (rood). Eenzelfde werkwijze wordt ook aangehouden voor 2009, waardoor per object de verwachte ontwikkelingsrichting zichtbaar wordt.

pagina 12

DORDRECHT

Projectomschrijving 41 units winkels in

wijkwinkelcentrum Crabbehof aan het Van Oldebarneveltplein

Totaal oppervlak: 9.935 m2. Theoretische bruto jaarhuur 2008:

€ 1.287.513 (Huur)inkomsten Budget 2008 € 1.201.378 Gerealiseerd 2008 € 1.223.272 Verschil (nominaal) € 21.894 Verschil (percentage) 1,8%

De hogere opbrengsten worden geheel veroorzaakt doordat er minder leegstand is geweest in 2008 en doordat huurindexatie 0.5% hoger dan aanvankelijk begroot uitvalt. Direct toe te rekenen exploitatiekosten Budget 2008 € 177.383 Gerealiseerd 2008 € 139.471

Verschil (nominaal) € 37.912 Verschil (percentage) 21,3%

Over de gehele linie zijn de kosten iets lager dan begroot. Conclusie

Oordeel over 2008 Boven verwachting

Verwachting voor 2009 Onzeker

pagina 13

EMMEN

Projectomschrijving 38 units in winkelcentrum Angelslo aan de

Landschapslaan / Peyserhof Totaal oppervlakte: 9.238 m2 Theoretische bruto jaarhuur 2008:

€ 1.427.500 (Huur)inkomsten Budget 2008 € 1.451.006 Gerealiseerd 2008 € 1.409.812

Verschil (nominaal) € -41.194 Verschil (percentage) -2,8%

Het verschil in inkomsten wordt voornamelijk verklaard door de afwijkende indexatieontwikkeling ten opzichte van het budget. Een niet begrote eenmalige opbrengst in de vorm van eenmalige bijdrage door huurder Schuitema heeft dit effect deels teniet gedaan. Direct toe te rekenen exploitatiekosten Budget 2008 € 170.861 Gerealiseerd 2008 € 225.216

Verschil (nominaal) € -54.355 Verschil (percentage) -31,8%

Over budget versus realisatie op onroerend goed niveau is het volgende op te merken. De inkomsten lopen in de pas met de begroting en de uitgaven zijn hoger dan begroot. Dit wordt voornamelijk verklaard door de vervanging van een CV ketel, waarvan de kosten hoger uitvielen dat aanvankelijk begroot was. Conclusie

Oordeel over 2008 Beneden verwachting

Verwachting voor 2009 Onzeker

Amsterdam, 19 maart 2009 MeesPierson Real Estate Management B.V.

J A A R R E K E N I N G 2 0 0 8


pagina 14


B A L A N S P E R 3 1 D E C E M B E R 2 0 0 8(Voor winstbestemming)

Toelichting 31-12-2008 31-12-2007€ €

Activa

Vaste activaOnroerend goed 1 34.990.000 38.913.000

Vlottende activa Vorderingen 2 444.961 12.127Financieringskosten 3 35.228 45.796Liquide middelen 4 828.411 1.071.518

1.308.600 1.129.441

Totaal Activa 36.298.600 40.042.441

Toelichting 31-12-2008 31-12-2007€ €

Passiva

VermogenKapitaal rekening 5 8.171.369 12.158.502

Langlopende schulden 6 27.100.000 27.100.000

Kortlopende schulden (ten hoogste 1 jaar) Omzetbelasting 7 122.667 40.667Overlopende passiva 8 904.564 743.272

1.027.231 783.939

Totaal Passiva 36.298.600 40.042.441

pagina 15


W I N S T - E N V E R L I E S R E K E N I N G (Over de periode 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008)

Toelichting 2008 2007€ €

Opbrengsten uit beleggingenBruto huuropbrengsten 9 2.633.084 2.617.307Overige opbrengsten 10 2.363 71.662Exploitatiekosten 11 -364.687 -257.954

2.270.760 2.431.015Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen

Herwaardering onroerend goed 12 -3.923.000 11.719

Som der bedrijfslasten -1.652.240 2.442.734

LastenBeheerkosten 13 164.154 182.313Rentelasten 14 1.228.046 1.265.117Afschrijvingen 15 10.568 10.568Overige bedrijfslasten 16 32.625 13.927

1.435.393 1.471.925

Resultaat boekjaar -3.087.633 970.809

pagina 16


K A S S T R O O M O V E R Z I C H T(Over de periode 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008)

2007€ € € €

Kasstroom uit operationele activiteiten

Bedrijfsresultaat -3.087.633 970.809 Afschrijving 10.568 10.568Herwaardering onroerend goed 3.923.000 -11.719

845.935 969.658

Veranderingen in werkkapitaal: vorderingen -432.834 22.326omzetbelasting 82.000 9.083overlopende passiva 161.292 115.986

-189.542 147.395

Kasstroom uit operationele activiteiten 656.393 1.117.053

€ € €Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Uitkering participanten -899.500 -899.500

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten -899.500 -899.500

€ € € €Kasstroom uit beleggingsactiviteiten

Investeringen in materiële vaste activa 0 -18.281

Kasstroom uit financieringsactiviteiten 0 -18.281

Netto kasstroom -243.107 199.272

€ € € €Liquide middelen bij aanvang verslagperiode 1.071.518 872.246Liquide middelen bij einde verslagperiode 828.411 1.071.518

Mutatie geldmiddelen -243.107 199.272

2008

pagina 17


T O E L I C H T I N G O P D E B A L A N S

Algemeen

Vergunning en doorlopend toezicht van de AFM

Met ingang van 1 januari 2007 is de Wet op het financieel toezicht (Wft) van kracht, welke in de plaats is getreden van onder meer deWet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb).

De door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) aan LaSalle Beheer B.V., in haar rol als beheerder van de CV, op 8 juni 2006, opgrond van artikel 5 Wtb, verleende vergunning berust vanaf het tijdstip van inwerkingtreding van de Wft op artikel 2:67 van de Wft.

De CV is een ‘beleggingsinstelling’ in de zin van de Wft. Hieruit volgt dat er informatie op de website van Meespierson beschikbaar is.

De Beheerder en Bewaarder van de CV staan, onder het regime van de Wft, onder doorlopend toezicht van de AFM, zoals ook hetgeval was onder het regime van de Wtb.

De kosten van doorlopend toezicht komen ten laste van de CV.

Fiscale status

De CV is een besloten commanditaire vennootschap, die transparant is voor de heffing van inkomsten- en vennootschapsbelasting. Dit

Grondslag van het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva

Algemeen

Voor zover niet anders vermeld zijn de activa en passiva gewaardeerd tegen nominale waarden.

Onroerend goed

Het onroerend goed wordt gewaardeerd tegen de getaxeerde waarde. Indien geen taxatie plaatsvindt, zal de waarderingplaatsvinden tegen de marktwaarde, zoals geschat door de Beheerder. Onder marktwaarde wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat.

Bij de bepaling van de marktwaarde wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten,leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. De marktwaarde wordt jaarlijks, per 31 december, door de Beheerdergeschat. Uitgangspunt is dat de marktwaarde van de objecten niet tussentijds bepaald zal worden door externe taxateurs, maar wordtgeschat door de Beheerder.Vanuit het oogpunt van transparantie wordt de marktwaarde incidenteel door externe taxateurs bepaald.

Waardemutaties ten opzichte van de eerste waardering worden verantwoord in de Winst- en verliesrekening onder ‘Niet-gerealiseerdewaardeveranderingen van beleggingen’. Bij de vaststelling van de winstbestemming zal een bedrag ter grootte van de waardemutatie tengunste of ten laste van de herwaarderingsreserve worden gebracht.

Vorderingen

De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid.

houdt in dat de CV zelf niet onderworpen is aan een belasting naar de winst, maar dat belastingheffing plaatsvindt op het niveau van de Participanten. Zowel de resultaten als het vermogen van de CV zullen rechtstreeks worden toegerekend aan de Participanten naar rato van hun kapitaaldeelname in de CV.

pagina 18


Overige activa

Liquide middelen Dit betreft liquide middelen, waaronder deposito’s en banktegoeden.

Vermogen

Gestort CV kapitaal Dit betreft het door de Participanten van de CV gestorte kapitaal.

HerwaarderingsreserveWaardemutaties ten opzichte van de eerste waardering worden uiteindelijk verantwoord in deherwaarderingsreserve, te weten via de winstbestemming.

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat

Beleggingsopbrengsten

Bruto huuropbrengstenBruto huuropbrengsten betreffen de over de verslagperiode aan huurders in rekening gebrachte huren. Oftewel detheoretische bruto huuropbrengsten onder aftrek van leegstand en verleende huurkortingen.

Exploitatiekosten Hieronder zijn de direct met de exploitatie van de onroerende goederen samenhangende kosten opgenomen, zoalsonderhoud, beheerskosten, verzekeringen en onroerende-zaakbelasting.

Niet-gerealiseerde waardeverandering van beleggingen

Herwaardering onroerend goedHet onroerend goed wordt gewaardeerd tegen de getaxeerde waarde. Indien geen externe taxatie plaatsvindt, zal de waardering plaatsvinden tegen de marktwaarde, zoals geschat door de Beheerder.

Lasten

BeheerskostenDit betreffen de kosten van de Bewaarder en de Beherend vennoten.

Interest De interest betreft de aan de verslagperiode toe te rekenen interest op leningen en schulden, evenals de in het verslagjaarontvangen interest op deposito’s.

AfschrijvingDit betreft de afschrijving op de Financieringskosten.

Waardering renteswap contractenBij de verwerking van de renteswap contracten in de jaarrekening wordt gebruik gemaakt van kostprijshedge-accounting.

Overige bedrijfskosten Overige bedrijfskosten betreffen onder andere kosten van externe adviseurs, accountantskosten enkantoorkosten. Kosten die verband houden met het beheer van het onroerend goed zijn opgenomen onder de exploitatiekosten.

pagina 19


R I S I C O P A R A G R A A F

Algemeen

Economie, huurrisico, debiteurenrisico, leegstandsrisico

Renterisico / Financieringsrisico

Overige factoren

Veranderingen in algemene economische ontwikkelingen, rentestanden en (verwachte) inflatie niveaus kunnen eveneens de waarde beïnvloeden. Dit betekent dat de waarde van het vastgoed in een neergaande conjunctuur kan dalen. Een enerzijds toegenomen risicofactor kan van invloed zijn op andere risicofactoren. De algemene economische situatie in Nederland kan bijvoorbeeld een negatieve invloed hebbenop de waarde van het onroerend goed, de leegstand, huurprijzen en de mogelijkheid van de huurders om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. In geval van toenemende leegstand, en derhalve een lagere vraag naar huurruimtes, komen de huurprijzen onder druk te staan. Lagere huurprijzen leiden tot een lager exploitatieresultaat van de CV en mogelijk tot een lagere verkoopopbrengst van de objecten. Het leegstandsrisico is het risico dat een object, na afloop of beëindiging van de overeenkomst met een huurder, niet opnieuw verhuurd kan worden. Tevens kan de Beheerder genoodzaakt worden, teneinde een nieuwe huurder aan te trekken, huurkorting te geven of aanpassingen aan te brengen in het gebouw welke additionele kosten voor de CV met zich meebrengen.

Voor zover de verplichtingen van het onroerend goed van langere aard zijn dan die van het vreemd vermogen waarmee dit (gedeeltelijk) is gefinancierd, is een wijziging van de rentestand (voor zover niet afgedekt middels renteswapcontract) van invloed op het exploitatieresultaat van de CV alsmede op de marktwaarde van het onroerend goed en het eigen vermogen van de CV. Verslechterde vermogensverhoudingen inzake o.a. solvabiliteit en loan-to-value, kunnen aanleiding zijn tot het opvragen van additionele aflossingen, waarna de CV verminderd liquide zal blijken (zie Algemeen).

Tenslotte spelen factoren met betrekking tot o.a. BTW, onderhoud en regelgeving een rol van meer of mindere betekenis. De volledige analyse van deze en de aangehaalde risicofactoren is onder hoofdstuk 7 van het Prospectus opgenomen.

De navolgende factoren dienen zorgvuldig in overweging te worden genomen bij het beoordelen van een participatie in de CV die elk een negatief effect kunnen hebben op de resultaten van de CV. Risico’s zijn inherent aan iedere belegging in onroerend goed en zijn ook van toepassing op de CV.In het algemeen gaat het hierbij om de waardefluctuaties van het onroerend goed die onder andere het gevolg kunnen zijn van een veranderingin vraag en aanbod. Vanwege de relatief lange periode benodigd om onroerend goed te ontwikkelen, het kapitaalintensieve karakter en de lange termijn huurcontracten, is het gewoonlijk niet mogelijk om op korte termijn te reageren op schaarste of overschot. De waarde bij verkoop van het vastgoed is voor een groot deel afhankelijk van de huur.

Bij verminderde liquiditeit kan de mogelijkheid zich voordoen dat de CV niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen en dat de objecten gedwongen moeten worden verkocht. Indien de schulden van de CV hoger zijn dan de verkoopopbrengst van de objecten zal het door de participanten ingelegde commanditair kapitaal worden aangesproken. Het risico bestaat dat de participanten hun volledige inleg op deze wijze kwijtraken. Reeds door de CV gedane uitkeringen kunnen niet worden teruggevorderd van de participanten.

pagina 20

1 Onroerend goed 31-12-2008 31-12-2007

Het verloop van de beleggingen in onroerend goed is als volgt:

Stand per 1 januari 38.913.000 38.883.000Investeringen 0 18.281Herwaarderingen -3.923.000 11.719

Stand per 31 december 34.990.000 38.913.000

Een specificatie van de direct vastgoedbeleggingen is hieronder opgenomen:

Winkelcentrum Dordrecht 16.650.000 18.340.000Winkelcentrum Emmen 18.340.000 20.573.000

Totaal 34.990.000 38.913.000

2 Vorderingen 31-12-2008 31-12-2007

Te ontvangen huur en servicekosten 449.438 50.710Af: voorziening dubieuze debiteuren -22.736 -48.642Overige vorderingen 18.259 10.059

Totaal 444.961 12.127

Per 31 december 2008 zijn de prolongatieperioden januari 2009 en februari 2009 vooruitgefactureerd.

3 Financieringskosten 31-12-2008 31-12-2007

4 Liquide middelen 31-12-2008 31-12-2007

Beleggersrekening 629.200 450.000Rekening-courant 199.211 621.518

Totaal 828.411 1.071.518

Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking van de C.V.

Het onroerend goed wordt gewaardeerd tegen de getaxeerde waarde. Indien geen taxatie plaatsvindt, zal de waardering plaatsvinden tegen de marktwaarde, zoals geschat door de Beheerder. Onder marktwaarde wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat.

Het onroerend goed is per 31 december 2008 gewaardeerd conform taxatie (2007: geschatte waarde).

Dit betreffen de, door Bouwfonds Property Finance in rekening gebrachte afsluitprovisies ten behoeve van het verkrijgen van de langlopende hypothecaire leningen, evenals de hiermee samenhangende notariskosten. Deze kosten worden in een periode van 7 jaar, zijnde de rentevaste periode, ten laste van het resultaat gebracht.

pagina 21


5 Kapitaal rekening 31-12-2008 31-12-2007

5 Intrinsieke waarde

Gestort CV kapitaal 12.850.000 12.850.000Oprichtingskosten -787.829 -787.829Overige reserves 84.536 72.817Resultaat boekjaar 11.795 -47.795 -3.987.133 71.309

Totaal 8.171.369 12.158.502

5a Gestort CV kapitaal

5b Emissiekosten

De emissiekosten zijn als volgt opgebouwd:Initiële kosten 95.329 95.329Structureringskosten 642.500 642.500Marketing 50.000 50.000

787.829 787.829

5b Herwaarderingsreserve

De herwaarderingsreserve zijn als volgt opgebouwd:Winstbestemming 2005 -1.560.183 -1.560.183Winstbestemming 2006 1.633.000 1.633.000Winstbestemming 2007 11.719 0

84.536 72.817

Het CV vermogen gedeeld door het op de dag van vaststelling uitstaande aantal van 514 participaties geeft de intrinsieke waarde van elke participatie. De intrinsieke waarde van elke participatie per 31 december 2008 en per 31 december 2007 bedraagt € 15.898,- respectievelijk € 23.655,-.

Bij het aangaan van de CV heeft iedere Participant, voor elke participatie die hij neemt, een bedrag van € 25.000 in contanten in de CV gestort. De Participant kan niet worden verplicht tot verdere inbreng.

Het gestort CV vermogen bedraagt € 12.850.000, bestaande uit 514 participaties.

Het verschil tussen de geschatte marktwaarde van de objecten per 31 december 2007 en de getaxeerde marktwaarde per 31 december 2008 is in 2008 verantwoord in de Winst- en verliesrekening.De herwaarderingsreserve is per 31 december 2008 gewaardeerd conform taxatie (2007: geschatte waarde).Bij de vaststelling van de winstbestemming 2007, in de algemene participantenvergadering van 24 april 2008, is € 11.719, zijnde het verschil tussen de geschatte marktwaardes per 31 december 2006 en 31 december 2007, toegevoegd aan de herwaarderingsreserve.

Bij de bestemming van het onverdeeld resultaat 2007, groot € 71.309, is besloten dit voor € 59.590 toe te voegen aan de algemene reserve.

pagina 22


5d Algemene reserve

De algemene reserve zijn als volgt opgebouwd:Winstbestemming 2005 -72.097 -72.097Winstbestemming 2006 24.302 24.302Winstbestemming 2007 59.590 0

11.795 -47.795

5e Onverdeeld resultaat

Het onverdeeld resultaat zijn als volgt opgebouwd:Resultaat -3.087.633 970.809Directe uitkering -899.500 -899.500Onverdeeld resultaat -3.987.133 71.309

6 Langlopende schulden 31-12-2008 31-12-2007

SNS Property Finance B.V. 27.100.000 27.100.000

Stand per 31 december 27.100.000 27.100.000

Het totaal van de langlopende schulden bestaat uit een tweetal hypothecaire geldleningen, één voor elk winkelcentrum, met een looptijd van 10 jaar, overeenkomende de verwachte looptijd van de CV. De rentevaste periode bedraagt 7 jaar. De rente die betaald moet worden op deze leningen wordt per kwartaal vastgesteld op het 3-maands Euribor rentepercentage, verhoogd met 1,05%.Ter afdekking van het risico van de variabele rente zijn aan de hypothecaire geldleningen een tweetal derivaten (interestswaps), afgesloten bij Fortis, gekoppeld. Deze interestswaps houden in dat de CV de 3-maands Euribor vergoed krijgt, terwijl aan Fortis een vast (7-jaars) percentage van gemiddeld 3,49% wordt betaald.Door een verschil in fixeermoment voor de te betalen en te ontvangen 3-maands Euribor kunnen er verschillen ontstaan tussen de betaalde en de ontvangen rente.

De cumulatieve fair value van de interestswaps bedraagt per 31 december 2008 € -481.349,62 (2007: € 415.631,34).

Gecombineerd betekent deze constructie dat de CV op haar langlopende schulden rond de 4,71% rente betaald.

De hypothecaire geldleningen zijn aflossingsvrij. Echter zodra het huurniveau daalt onder het niveau van circa € 833.000 in Dordrecht en circa € 911.000 in Emmen, zal er een verplichte aflossingsregeling van 2% over de hoofdsom per jaar van toepassing zijn, te voldoen in maandelijkse termijnen.Ook zal iedere 2 jaar de “loan to value” opnieuw worden vastgesteld door middel van hertaxatie. De wijze van hertaxatie zal nader worden bepaald. Indien blijkt dat de “loan to value” meer dan 5% is toegenomen ten opzichte van de oorspronkelijke “loan to value” zal eveneens eenverplichte aflossingsregeling van toepassing zijn, van voornoemde 2% van de hoofdsommen.

De leningen hebben een non recourse karakter, wat impliceert dat de geldverstrekker zich uitsluitend kan verhalen op het vastgoed en de daaruit voortkomende huuropbrengsten.

Jaarlijks wordt gestreefd naar een directe uitkering van 7% van het gestort vermogen, zijnde 7% van € 12.850.000, oftewel € 899.500, uit te keren in 2 halfjaarlijkse termijnen groot € 449.750.

pagina 23


7 Omzetbelasting 31-12-2008 31-12-2007

Aangiften nog te betalen 122.667 40.667

Totaal 122.667 40.667

8 Overlopende passiva 31-12-2008 31-12-2007

Vooruitgefactureerde huur en servicekosten 521.701 240.088Te betalen interest lening 73.308 85.534Te betalen onderhoudskosten 50.000 73.308Te verrekenen servicekosten 118.775 211.669Te betalen zakelijke lasten 6.387 21.301Te betalen vastgoedbeheersfee 11.527 18.868Te betalen beheerkosten 76.220 48.192Te betalen accountantskosten 9.000 10.000Nog te verlenen huurkorting 2.565 6.111Ontvangen waarborgsommen 20.894 27.054Overige te betalen kosten 14.187 1.147

Totaal 904.564 743.272

pagina 24


T O E L I C H T I N G O P D E W I N S T - E N V E R L I E S R E K E N I N G

9 Bruto huuropbrengsten 2008 2007

Theoretische huuropbrengstenDordrecht 1.287.513 1.269.319Emmen 1.427.500 1.402.945

2.715.013 2.672.264HuurkortingDordrecht -23.241 -3.794Emmen -17.688 -17.457

-40.929 -21.251LeegstandDordrecht -41.000 -33.706Emmen 0 0

-41.000 -33.706Bruto huuropbrengstenDordrecht 1.223.272 1.231.819Emmen 1.409.812 1.385.488

Totaal 2.633.084 2.617.307

In Dordrecht is op een viertal huurcontracten korting verleend. Met deze huurkortingen is bij de bepaling van de aankoopprijs rekening gehouden.

De aankoopprijs is bepaald op de netto huuropbrengst in Dordrecht. Twee huurkortingen zijn, conform contract, geëindigdin respectievelijk januari en februari 2008. Verder zijn in Dordrecht bij een nieuw afgesloten huurcontract een huurvrije periode van 1 maand en een tegemoetkoming inzake de vloer overeengekomen.De huurkortingen die in Emmen van kracht zijn sinds het moment van aankoop, zijn door de verkoper aan de CV vergoed.

Het bedrag aan al ontvangen huurkortingen staat op de balans onder de kortlopende schulden. Periodiek wordt hiervan een deelten gunste van de Winst- en verliesrekening gebracht, gelijk aan het aan de huurders verleende bedrag aan korting.

Daarnaast is aan één huurder voor een periode van 2 jaar, te rekenen vanaf 1 januari 2006, een korting van maximaal 25% vande jaarhuur verleend. Jaarlijks zal achteraf de definitieve korting worden bepaald welke is gerelateerd aan de behaalde omzet.In 2009 zal worden bezien of deze regeling gecontinueerd zal worden.

Vooralsnog is de regeling in 2008 gecontinueerd, maar een definitief besluit moet nog genomen worden. De leegstand in Dordrecht betreft één winkelunit tot februari heeft leeggestaan, één winkelunit die de eerste 3 maandenvan het jaar heeft leeggestaan, 2 winkelunits die tot medio juni hebben leeggestaan en één kelderunit die tot dusverhet gehele jaar heeft leeggestaan.

10 Overige opbrengsten 2008 2007

Dordrecht 125 70.162Emmen 2.238 1.500

Totaal 2.363 71.662

De overige opbrengsten in Dordrecht betreft incassorente in verband met te laat voldoen van de huur.

De overige opbrengsten in Emmen betreft het verschil tussen bij de huurders in rekening gebrachte promotiebijdragen en aan de winkeliersvereniging afgedragen promotiebijdragen over de jaren 2006 en 2007.

pagina 25


11 Exploitatiekosten 2008 2007

Administratief en commercieel beheer 63.960 62.657Zakelijke lasten 63.463 67.276Verzekeringen 34.029 39.968Onderhoud 189.588 66.543Dubieuze debiteuren -3.692 6.649Verhuurkosten 6.960 0Overige exploitatiekosten 10.379 14.861

Totaal 364.687 257.954

12 Herwaardering onroerend goed 2008 2007

Dordrecht -1.690.000 -200.000Emmen -2.233.000 211.719

Totaal -3.923.000 11.719

13 Beheerkosten 2008 2007

Fee beherend vennoot 17.500 35.000Fee bewaarder 15.000 15.000Fee beheerder 131.654 132.313

Totaal 164.154 182.313

van EUR 3.923.000. (2007: positieve herwaardering van EUR 11,719 op basis van de door de beheerder geschatte waarde).

Voor het administratief en technisch beheer is een contract afgesloten met BVL Vastgoedmanagement BV. De vergoeding bestaat uit een percentage van de gefactureerde huur.

Onder zakelijke lasten vallen de aanslagen voor onroerende zaakbelasting, rioolrecht en waterschapsbelasting.

De kosten voor verzekering betreffen de kosten voor opstal- en aansprakelijkheids-verzekeringen.

De post dubieuze debiteuren valt uiteen in een post betreffende de vrijval van een in 2007 getroffen voorziening voor mogelijke oninbaarheid van een vordering die alsnog is geïnd, een post betreffende de gedeeltelijke vrijval van een ten laste van voorgaande jaren getroffen voorziening voor mogelijke oninbaarheid waarvan de reeds afgedragen BTW in 2008 is terugontvangen van de Belastingdienst en ten laste van 2008 getroffen voorzieningen voor mogelijke oninbaarheid van een uitstaande vordering per 31 december 2008.

De verhuurkosten betreft de makelaarscourtage voor het afsluiten van een drietal nieuwe huurcontracten.

De stijging in onderhoudskosten wordt voornamelijk bepaald door de vervanging van de CV ketel te Emmen.

De overige exploitatiekosten bestaan onder andere uit juridische advieskosten en servicekosten met betrekking tot leegstaande winkelunits.

De herwaardering van het onroerend goed, op basis van een externe taxatie, resulteert per 31 december 2008 in een afwaardering

pagina 26


14 Rentelasten 2008 2007

Ontvangen interest op deposito -23.187 -17.827Betaalde interest hypothecaire lening SNS 1.551.949 1.419.995Fortis rentederivaat (saldo) -300.716 -137.051

Totaal 1.228.046 1.265.117

15 Afschrijving

Dit betreft de afschrijving in 7 jaar, zijnde de rentevaste periode van de hypothecaire lening van de financieringskosten.

16 Overige bedrijfslasten 2008 2007

Advies- en controlekosten 29.554 7.450Overige kosten 3.071 6.477

Totaal 32.625 13.927

Kengetallen 2008 2007

Expense ratio 4,27% 3,48%

Personeel De vennootschap had gedurende de verslagperiode en in 2007 geen personeel in dienst.

De expense ratio wordt berekend door de totale kosten over de verslagperiode te delen door het gestort CV kapitaal. In de totale kosten zijn begrepen de exploitatiekosten, beheerskosten, ontvangen renteopbrengsten, afschrijving en overige bedrijfskosten.Nu de CV als onderdeel van het beleid heeft om de investeringen in vastgoed grotendeels te financieren met vreemd vermogen, wordt de betaalde rente niet opgenomen in de berekening van de expense ratio. Ook de herwaardering van het onroerend goed blijft in de berekening buiten beschouwing.

pagina 27

O V E R I G E G E G E V E N S


pagina 28


Verwerking van het resultaatDe beherend vennoten stellen voor het onverdeeld resultaat over het boekjaar toe te voegen aan dekapitaalrekening conform art. 15 van de overeenkomst.

Gebeurtenissen na balansdatumHet voorstel tot wijziging van de CV overeenkomst (zie website), zoals behandeld in punt 7 van de Algemene Vergadering vanVennoten, gehouden op 24 april 2008, zal in de loop van 2009 zijn geëffectueerd.

Er hebben zich na balansdatum voorts geen gebeurtenissen voorgedaan welke de financiële positie van devennootschap beïnvloeden en welke een aanpassing of wijziging van de jaarrekening zouden vragen.

AccountantsverklaringDe accountantsverklaring is toegevoegd op de volgende pagina.

Amsterdam, 19 maart 2009

MeesPierson Real Estate Management B.V. La Salle Beheer B.V.(Afgetreden per 1 juli 2008)

pagina 29

Aan: de Beheerder van MeesPierson La Salle Vastgoedfonds II C.V.

Accountantsverklaring

Opdracht

Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2008 van MeesPierson La Salle Vastgoedfonds II C.V.te Amsterdam bestaande uit de balans per 31 december 2008 en de winst- en verliesrekening over 2008 met detoelichting gecontroleerd. De jaarrekening is opgemaakt onder verantwoordelijkheidvan het bestuur van de vennootschap. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken.

Werkzaamheden

Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig dienen wij onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat eenredelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen vanmaterieel belang bevat. Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel vandeelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen en de toelichtingen in dejaarrekening. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor financiëleverslaggeving die bij het opmaken van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijkeschattingen die het bestuur van de vennootschap daarbij heeft gemaakt, alsmede een evaluatievan het algehele beeld van de jaarrekening.

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

Oordeel

Naar ons oordeel is de jaarrekening 2008 van MeesPierson La Salle Vastgoedfonds II C.V., inalle van materieel belang zijnde aspecten, opgemaakt in overeenstemming met de door devennootschap gekozen en beschreven grondslagen, zoals uiteengezet in de toelichting van dejaarrekening.

Amstelveen, 19 maart 2009

KPMG ACCOUNTANTS N.V.

H.D. Grönloh RA

pagina 30

pagina 31

pagina 32

6954

50 (0

3.09

)

MeesPierson Private Real Estate

Postbus 293 1000 AG Amsterdam Tel.: +31 (0)20 527 70 67 Fax: +31 (0)20 527 70 90 E-mail: [email protected]

DisclaimerDe informatie in deze publicatie is ontleend aan gegevens en veronderstellingen

die ons inziens juist zijn, maar wij staan hier niet voor in. In het bijzonder geldt

dat alle hierin opgenomen verwachte rendementen zonder uitzondering als

voorbeeld zijn bedoeld. Uiteindelijke beleggingsresultaten zijn niet te voor-

spellen. Het is dan ook waarschijnlijk dat het daadwerkelijke rendement niet

gelijk zal zijn aan de verwachte rendementen die hierin zijn vermeld. Aan de

weergegeven verwachte rendementen kan dan ook geen enkel recht worden

ontleend. Alle hierin opgenomen resultaten betreffen zonder uitzondering

resultaten uit het verleden, die geen betrouwbare indicator vormen voor

toekomstige resultaten. Deze publicatie dient niet te worden opgevat als een

aanbod om waardepapieren te verkopen noch als een uitnodiging tot aankoop

daarvan of een advies daaromtrent, en is ook niet bedoeld om enig recht of

enige verplichting te creëren. Het beleggen van gelden is zeer afhankelijk van

de (persoonlijke) omstandigheden. Gebruikmaking van de informatie geschiedt

dan ook geheel voor eigen risico. Raadpleeg voor het nemen van beslissingen

uw beleggingsadviseur. De opinies in deze publicatie kunnen zonder nadere

aankondiging worden gewijzigd. Aan alle beleggingen zijn risico's verbonden.

De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten

bieden geen garantie voor de toekomst.

MeesPierson is een handelsnaam van Fortis Bank (Nederland) N.V., statutair

gevestigd te Rotterdam, ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te

Rotterdam onder nummer 30064791 en staat onder toezicht van en is

geregistreerd bij De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten.

Klachten MeesPierson verplicht zich bij zijn dienstverlening de nodige zorgvuldigheid in

acht te nemen en naar beste vermogen rekening te houden met de belangen

van de cliënt. Niettemin kan het voorkomen dat u niet tevreden bent over onze

dienstverlening. Wij stellen het bijzonder op prijs wanneer u ons uw opmerking,

klacht of suggestie wilt melden. Dat biedt ons immers de gelegenheid om onze

dienstverlening te verbeteren of om uw klacht of opmerking aan te pakken.

Wij beschikken over een klachtenregeling. Als wij uw klacht niet naar

tevredenheid hebben behandeld, kunt u deze voorleggen aan een

onafhankelijke geschillencommissie. Informatie over de klachtenregeling

en de geschilleninstantie waarbij wij zijn aangesloten, staat op onze website

www.meespierson.nl. U vindt deze informatie wanneer u klikt op de

pagina 'contact' en vervolgens op 'uw suggesties en klachten'. U kunt

tevens informatie op vragen via telefoonnummer (010) 401 57 77.

695450_Omslag_La Salle Vastgoedfond.V.s II.indd 1 24-03-2009 12:49:55

Real Estate Development Fund C.V MeesPierson-LaSalle ... · Real Estate Development Fund C.V...

Documents

Transcript of Real Estate Development Fund C.V MeesPierson-LaSalle ... · Real Estate Development Fund C.V...