Управляйте домом...

БИБЛИОТЕЧКА «РОССИЙСКОЙ ГАЗЕТЫ»

Выпуск № 20

2017

О.Е. Фролова, С.С. Сохранов, С.А. Яременко, Р.А. Шепс

Управляйте домом правильно:

что нужно знать собственнику жилья

Издание подготовлено при участии некоммерческого партнерства

«ЖКХ Контроль»

Перепечатка какой-либо части издания допустима при письменном разрешении Редакции.

О.Е. Фролова, С.С. Сохранов, С.А. Яременко, Р.А. Шепс. Управляйте

домом правильно: что нужно знать собственнику жилья. — М.: Ре-

дакция «Российской газеты», 2017. Вып. 20. — 176 с.

Говорят, «мой дом — моя крепость». И дом этот не замыкается в гра-

ницах квартир, в которых мы всегда стараемся создать порядок и уют.

Ведь любой многоквартирный дом — это единый организм, и жильцам

пора учиться управлять своим общим имуществом, нести ответствен-

ность за его содержание в надлежащем состоянии, ухаживать за ним так

же рачительно, как и за своим собственным имуществом.

Внимательно прочитав это издание, вы поймете, какими правами и

обязанностями наделен собственник жилого помещения, на что стоит

обратить внимание при выборе способа управления многоквартирным

домом, чего и в каком порядке добиваться от управляющей организа-

ции или товарищества собственников недвижимости. Также вы узнаете,

каким образом рассчитывается плата за содержание общего имущества,

как выбрать совет многоквартирного дома и сделать его работу эффек-

тивной и многое другое.

Книга предназначена для граждан, которые хотят стать по-

настоящему грамотными собственниками, ответственно подходящими к

судьбе своего жилища, а также для специалистов по управлению много-

квартирными домами.

© О.Е. Фролова, С.С. Сохранов,

С.А. Яременко, Р.А. Шепс, 2017

© ФГБУ «Редакция «Российской газеты», 2017

Предисловие

У нас разные профессии, социальный статус, материальное положение,

но всех нас объединяет одно — мы являемся собственниками, а точнее —

пользователями помещений в многоквартирных домах.

Жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина независи-

мо от возраста или имущественного положения. Изнашиваются дома, вет-

шают коммуникации — эти процессы необратимы. Уже сейчас надо вме-

сте оценить сложившуюся ситуацию и подумать, что нужно сделать, чтобы

жизнь в многоквартирных домах стала безопасной и комфортной.

Мы все хотим жить в мире и дружбе, знать всех, кто живет в нашем доме,

подъезде, собираться вместе на праздники во дворе, как это делали наши

родители и деды много лет назад. Не зря мы с особенным теплым чувством

смотрим старые советские фильмы, в которых соседи — друзья и товарищи

вместе переживают трудности войны, вместе радуются трудовым успехам,

отмечают праздники.

Добрососедские отношения — это основа для грамотного и эффектив-

ного управления многоквартирным домом. Только в мире с соседями мож-

но создать ТСЖ или проверить, как работает управляющая организация

и правильно ли нам рассчитали тарифы на воду и т.д. Но самое важное —

только вместе мы сможем бороться против откровенной и наглой неспра-

ведливости, которая все чаще касается нас, жильцов, именно в вопросах

жилищно-коммунального хозяйства.

«Мой дом — моя крепость» — этот девиз должен применяться не к квар-

тирам, в которых вы проживаете, а ко всему дому в целом. Ведь любой мно-

гоквартирный дом — это единый организм, и жильцам пора учиться управ-

лять своим общим имуществом, нести ответственность за его содержание в

надлежащем состоянии.

Управляющие организации, ТСЖ, кооперативы и лица, оказывающие

услуги и выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имуще-

ства в многоквартирном доме при непосредственном управлении домом,

несут ответственность за содержание и ремонт общего имущества соб-

ственников помещений.

Контроль за соблюдением выполнения обязательств этих организаций

в первую очередь осуществляют сами собственники. Если собственники не

организованы и пассивны, то дом, в котором они живут, будет стремитель-

4 Предисловие

но разрушаться. И никакие жалобы в контролирующие организации не по-

могут.

Пока не изменится психология граждан, пока они не почувствуют себя

собственниками всего дома, а не только своей квартиры, подъезды будут

грязными, в подвалах будет стоять вода, а вместо уютного двора под окнами

появится стоянка машин.

Активного собственника необходимо воспитывать с детства. Объяснять

малышу, что сломанный домофон — лишняя трата денег, которые могли

пойти на устройство детской площадки, что выброшенная шкурка от бана-

на может привести к травме, может быть, и его близких…

Чтобы завтра жить комфортно в уютном, ухоженном доме, уже сегодня

стоит посадить у подъезда цветы, к Новому году совместно с соседями укра-

сить гирляндами подъезд…

В тех домах, где живут активные собственники, нет выбитых окон,

сломанных дверей, разрисованных стен, неблагоустроенных детских

площадок.

Сейчас самое время познакомиться со своими соседями по дому и на-

чать жить по-новому.

От того, насколько вы активны как собственник в процессе управления

общим имуществом, зависит комфортность проживания в вашем доме и

стоимость ваших квартир.

Указатель сокращений

Нормативные правовые акты

А ПК РФ Арбитражный процессуальный кодекс

Российской Федерации

ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации

ГПК РФ Гражданский процессуальный кодекс

Российской Федерации

ЖК РФ Жилищный кодекс Российской Федерации

ЗК РФ Земельный кодекс Российской Федерации

КоАП РФ Кодекс Российской Федерации

об административных правонарушениях

НК РФ Налоговый кодекс Российской Федерации

Закон об обращениях

граждан

Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ

«О порядке рассмотрения обращений граждан

Российской Федерации»

Закон о банкротстве Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ

«О несостоятельности (банкротстве)»

Закон о госрегистрации

юридических лиц


«О государственной регистрации юридических

лиц и индивидуальных предпринимателей»

Закон о персональных

данных


«О персональных данных»

Минимальный

перечень услуг и работ

Минимальный перечень услуг и работ,

необходимых для обеспечения надлежащего

содержания общего имущества

в многоквартирном доме, утвержденный

постановлением Правительства РФ

от 03.04.2013 № 290

6 Указатель сокращений

Правила оказания услуг Правила оказания услуг и выполнения

работ, необходимых для обеспечения

надлежащего содержания общего имущества

в многоквартирном доме, утвержденные


от 03.04.2013 № 290

Правила осуществления

деятельности

по управлению МКД

Правила осуществления деятельности

по управлению многоквартирными

домами, утвержденные постановлением

Правительства РФ от 15.05.2013 № 416

Правила

предоставления

коммунальных услуг

Правила предоставления коммунальных

услуг собственникам и пользователям

помещений в многоквартирных домах

и жилых домов, утвержденные постановлением

Правительства РФ от 06.05.2011 № 354

Правила проведения

конкурса по отбору УО

Правила проведения органом местного

самоуправления открытого конкурса по отбору

управляющей организации для управления

многоквартирным домом, утвержденные


от 06.02.2006 № 75

Правила содержания

общего имущества

Правила содержания общего имущества

в многоквартирном доме и правил

изменения размера платы за содержание

жилого помещения в случае оказания

услуг и выполнения работ по управлению,

содержанию и ремонту общего имущества

в многоквартирном доме ненадлежащего

качества и (или) с перерывами,

превышающими установленную

продолжительность, утвержденные


от 13.08.2006 № 491

Стандарт раскрытия

информации

Стандарт раскрытия информации

организациями, осуществляющими

деятельность в сфере управления

многоквартирными домами, утвержденный


от 23.09.2010 № 731

7Указатель сокращений

Правила и нормы

технической

эксплуатации

Правила и нормы технической эксплуатации

жилищного фонда, утвержденные

постановлением Госстроя России

от 27.09.2003 № 170

Правила оценки

готовности

к отопительному

периоду

Правила оценки готовности

к отопительному периоду,

утвержденные приказом

Минэнерго России от 12.03.2013 № 103

СанПиН 2.1.2.2645-10 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-

эпидемиологические требования к условиям

проживания в жилых зданиях и помещениях.

Санитарно-эпидемиологические правила

и нормативы», утвержденные постановлением

Главного государственного санитарного

врача РФ от 10.06.2010 № 64

Прочие сокращения

ГВС горячее водоснабжение

ГЖИ государственная жилищная инспекция

ГЖН государственный жилищный надзор

ГИС ЖКХ государственная информационная система

жилищно-коммунального хозяйства

ЕГРН Единый государственный реестр недвижимости

ЕГРЮЛ Единый государственный реестр юридических

лиц

ЕСИА единая система идентификации

и аутентификации («универсальный ключ»

к ресурсам электронного правительства

во всей России)

ЖК жилищный кооператив

ЖКУ жилищно-коммунальные услуги

ЖСК жилищно-строительный кооператив

ИНН идентификационный номер налогоплательщика

ИП индивидуальный предприниматель

8 Указатель сокращений

ИПУ индивидуальный (квартирный) прибор учета

КР, капремонт капитальный ремонт

КУ коммунальные услуги

МКД многоквартирный дом

ОДПУ общедомовые приборы учета

ОИ общее имущества

ОМСУ орган местного самоуправления

ОСС общее собрание собственников

РКЦ расчетно-кассовый центр

РСО ресурсоснабжающая организация

СКПТ система коллективного приема телепередач

СПК специализированный потребительский

кооператив

ТКО твердые коммунальные отходы

ТСЖ товарищество собственников жилья

ТСН товарищество собственников недвижимости

(организационно-правовая форма ТСЖ)

УО управляющая организация

ХВС холодное водоснабжение

Раздел I. Управление многоквартирным домом

1. Общие сведения

Как следует из ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление МКД — согласованная

деятельность собственников помещений по созданию и поддержа-

нию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме,

обеспечивающая надлежащее содержание ОИ, решение вопросов

пользования этим имуществом, предоставление КУ гражданам, про-

живающим в этом доме.

Управление осуществляется в отношении каждого отдельного МКД,

с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического

износа и технического состояния ОИ, исходя из Минимального перечня

услуг и работ (п. 3 Правил осуществления деятельности по управлению

МКД).

Управление МКД осуществляется собственниками помещений само-

стоятельно или посредством выбора способа управления (ТСЖ, коопера-

тив, управляющая организация).

На собственников помещений в МКД возлагаются следующие обязан-

ности.

Содержать ОИ в надлежащем состоянии на собственные средства

(п. 28, 30 Правил содержания общего имущества).

Поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, соб-

людать Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные

постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25, а также Правила

содержания общего имущества (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Выбрать способ управления домом (ст. 161 ЖК РФ).

Реализовать его — выбрать УО и заключить с ней договор управле-

ния или зарегистрировать ТСН (ТСЖ).

Собственники несут ответственность за надлежащее содержание ОИ в

соответствии с законодательством РФ (п. 41 Правил содержания общего

имущества).

УО и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы по содержа-

нию ОИ при непосредственном управлении, отвечают перед собственни-

ками за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежа-

щее содержание ОИ в соответствии с законодательством РФ (п. 42 Правил

содержания общего имущества).

10 Раздел I. Управление многоквартирным домом

Собственники нежилых помещений в МКД в отношении ОИ обладают

теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых

помещений.

Государственная регистрация возникновения (перехода, ограничения,

прекращения) права на жилое или нежилое помещение в МКД одновре-

менно является государственной регистрацией неразрывно связанного с

ним права общей долевой собственности на ОИ собственников помеще-

ний в МКД.

Положениями ЖК РФ не установлены особенности регистрации права

общей собственности на ОИ собственников помещений в МКД.

2. Стандарты управления МКДУправление МКД регламентируется Правилами осуществления деятель-

ности по управлению МКД, которые устанавливают стандарты и порядок

осуществления деятельности по управлению МКД:

собственниками помещений при непосредственном управлении;

ТСЖ, ЖК или иными СПК, осуществляющими управление МКД

без заключения договора управления с УО;

УО по договору управления МКД.

Управление МКД обеспечивается выполнением следующих стандартов:

прием, хранение и передача технической документации на МКД и

иных связанных с управлением таким домом документов, а также их

актуализация и восстановление;

сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нани-

мателях помещений, а также о лицах, использующих ОИ на основа-

нии заключенных договоров;

подготовка предложений собственникам по вопросам содержания и

ремонта ОИ:

разработка перечня услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ с

учетом Минимального перечня услуг и работ;

финансовое обоснование услуг и выполнения работ по содержа-

нию и ремонту ОИ с указанием источников их финансирования;

подготовка предложений по вопросам проведения капремонта

(реконструкции) МКД, а также повышения его энергоэффектив-

ности;

подготовка предложений о передаче объектов ОИ в аренду;

обеспечение ознакомления собственников с подготовленными

документами;

организация рассмотрения на ОСС вопросов, связанных с управле-

нием МКД, подготовка документов для проведения ОСС;

организация оказания услуг и выполнения работ, утвержденных ре-

шением ОСС:

112. Стандарты управления МКД

выбор исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ

и заключение с ними договоров;

заключение с собственниками договоров, содержащих условия

предоставления КУ;

заключение договоров с РСО на поставку коммунальных ресур-

сов в МКД, а также договоров на техническое обслуживание и

ремонт внутридомовых инженерных систем;

осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением ра-

бот по содержанию и ремонту ОИ исполнителями, документаль-

ное оформление их приемки, а также фактов выполнения услуг и

работ ненадлежащего качества;

ведение претензионной, исковой работы при выявлении фактов

выполнения услуг и работ ненадлежащего качества;

взаимодействие с органами государственной власти и ОМСУ по

вопросам управления МКД;

организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содер-

жанию и ремонту ОИ, управлению МКД и КУ:

начисление платежей за ЖКУ;

оформление платежных документов и направление их собствен-

никам и пользователям помещений в МКД;

осуществление расчетов с РСО за поставленные коммунальные

ресурсы;

ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не

исполнивших обязанность по внесению платы за ЖКУ;

обеспечение собственниками, органами управления ТСЖ и коопе-

ратива контроля за исполнением решений ОСС, выполнением пе-

речней услуг и работ, достижением целей деятельности по управле-

нию МКД:

предоставление собственникам отчетов по выполнению договора

управления МКД;

раскрытие информации о деятельности по управлению МКД в

соответствии со Стандартом раскрытия информации;

прием и рассмотрение заявок, предложений и обращений соб-

ственников и пользователей в МКД;

обеспечение контроля собственников за качеством услуг и работ.

Обратите внимание: в целях подтверждения необходимости оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных проектом перечня услуг и работ, УО, ТСЖ или кооператив по требованию собственников поме-щений в МКД обязаны представить акт обследования технического со-стояния МКД, а также иные документы, содержащие сведения о выяв-ленных дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимо-сти — заключения экспертных организаций (п. 6 Правил осуществления деятельности по управлению МКД).


Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ должен содержать

объемы, стоимость, периодичность и график их выполнения (п. 8 Правил

осуществления деятельности по управлению МКД).

3. Общее имущество собственников помещений в МКД

3.1. Общие сведенияВозникновение права общей долевой собственности на ОИ в МКД нераз-

рывно связано с возникновением права собственности на жилое помеще-

ние в этом доме (ст. 290 ГК РФ и ст. 36–38 ЖК РФ).

Собственники помещений в МКД совместно владеют, пользуются и

распоряжаются ОИ (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ).

Доля в праве общей собственности на ОИ в МКД собственника поме-

щения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного

помещения. Доля в праве общей собственности на ОИ в МКД собственни-

ка помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указан-

ное помещение (ч. 1, 2 ст. 37 ЖК РФ).

Для определения размера доли собственника в праве общей собствен-

ности на общее имущество в МКД надо общую площадь принадлежащего

собственнику помещения разделить на общую площадь всех помещений в

доме.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех

частей помещения, включая площадь помещений вспомогательного назна-

чения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. При расчете

площадь ОИ не учитывается.

Собственник помещения в МКД не вправе (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ):

осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собствен-

ности на ОИ;

отчуждать свою долю в праве общей собственности на ОИ, а также

совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли от-

дельно от права собственности.

Невозможность отчуждения доли собственника в праве общей соб-

ственности на ОИ установлена в п. 2 ст. 290 ГК РФ.

Уменьшение размера ОИ в МКД возможно только с согласия всех соб-

ственников в данном доме путем его реконструкции.

Все решения об использовании ОИ принимаются на ОСС не менее чем

2/3 голосов от голосов всех собственников помещений в МКД.

Состав общего имущества определяется (п. 1 Правил содержания обще-

го имущества):

собственниками помещений в МКД — в целях выполнения обязан-

ности по содержанию ОИ;

органами государственной власти — в целях контроля за содержани-

ем общего имущества;


ОМСУ — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по

отбору УО в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.

Обратите внимание: состав общего имущества определяется соб-ственниками в МКД на основании техпаспорта дома и утверждается ре-шением общего собрания.

При определении состава общего имущества собственников в МКД ис-

пользуются содержащиеся в ЕГРН сведения о правах на объекты недвижи-

мости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся

в государственном земельном кадастре (п. 3 Правил содержания общего


В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего иму-

щества, содержащихся в ЕГРН, документации государственного техниче-

ского учета, бухгалтерского учета управляющих организаций, технической

документации на МКД, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРН

(п. 4 Правил содержания общего имущества).

С 1 января 2017 г. сведения об учтенном недвижимом имуществе, о за-

регистрированных правах на него, основаниях их возникновения, право-

обладателях, а также иные сведения содержатся в ЕГРН (ч. 2 ст. 1 Феде-

рального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации

недвижимости»).

На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД

принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в

доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ):

помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные

для обслуживания более одного помещения в доме:

межквартирные лестничные площадки;

лестницы;

лифты, лифтовые и иные шахты;

коридоры, колясочные;

технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых

имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, об-

служивающее более одного жилого и (или) нежилого помещения

в МКД (котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инже-

нерное оборудование);

помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и пред-

назначенные для удовлетворения социально-бытовых потребно-

стей собственников в МКД, в том числе помещения, предназначен-

ные для:

организации досуга;

культурного развития;

детского творчества;

занятий физической культурой и спортом и подобных меропри-

ятий;


крыши;

ограждающие и несущие конструкции (фундаменты, стены, плиты

перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные

ограждения), а также окна и двери помещений общего пользования,

перила, парапеты и т.д.;

механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное обору-

дование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного до-

ступа инвалидов в помещения многоквартирного дома, находящееся

в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее бо-

лее одного помещения;

автоматизированные информационно-измерительные системы уче-

та потребления коммунальных ресурсов и услуг (приборы учета,

устройства сбора и передачи данных, программные продукты для

сбора, хранения и передачи данных учета) в случаях, если установ-

лены за счет собственников помещений в МКД;

земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами

озеленения и благоустройства, иные расположенные на земельном

участке объекты, предназначенные для его обслуживания (транс-

форматорные подстанции, тепловые пункты, коллективные авто-

стоянки, гаражи, детские и спортивные площадки).

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотве-

дения, информационно-телекоммуникационных сетей (сетей проводного

радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий те-

лефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав ОИ, является

внешняя граница стены МКД.

В состав имущества общего использования при создании ТСЖ в несколь-ких МКД входят:

земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;

иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации

и благоустройства МКД (трансформаторные подстанции, тепловые

пункты, предназначенные для обслуживания одного МКД, коллек-

тивные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки в гра-

ницах земельного участка);

имущество, совместное использование которого допускается про-

ектной или технической документацией на эти дома;

имущество, обеспечение работоспособности которого достигается

при условии подключения (технологического присоединения) к ОИ

в другом МКД из числа указанных домов — для инженерных систем,

оборудования, устройств и т.п.

3.2. Внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения

Внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабже-

ния включают в себя (п. 5 Правил содержания общего имущества):


стояки;

ответвления от стояков до первого отключающего устройства, рас-

положенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих

устройств;

ОДПУ холодной и горячей воды;

первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартир-

ной разводки от стояков;

механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное обору-

дование, расположенное на этих сетях.

3.3. Внутридомовая инженерная система водоотведенияВ соответствии с п. 5 Правил содержания общего имущества в систему во-

доотведения МКД входят:

канализационные выпуски;

фасонные части (отводы, переходы, патрубки, ревизии, крестовины,

тройники);

стояки;

заглушки;

вытяжные трубы;

водосточные воронки;

прочистки;

ответвления от стояков до первых стыковых соединений;

другое оборудование, расположенное в этой системе.

3.4. Внутридомовая инженерная система отопленияВ соответствии с п. 6 Правил содержания общего имущества система отоп-

ления МКД состоит из:

стояков;

обогревающих элементов;

регулирующей и запорной арматуры;

ОДПУ тепловой энергии;

другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Обратимся к практике Верховного Суда РФ, касающейся вопросов,

возникающих при эксплуатации систем отопления.

В решении Верховного Суда РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09-725 указано, что расположенные в квартире собственника приборы отопления инди-видуализированы и обслуживают одно конкретное помещение, поэтому не могут быть отнесены к общему имуществу МКД. В состав ОИ в МКД включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (ра-диаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.).

В определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 № 93-КГ16-2 уста-навливается, что первые отключающие устройства от стояка считаются элементами внутридомовых инженерных сетей. Эти элементы обеспе-


чивают подачу коммунальных ресурсов от инженерных сетей до вну-триквартирного оборудования. Влияя на параметры и характеристики внутридомовых инженерных сетей, они участвуют в обслуживании дру-гих помещений МКД, т.е. входят в состав ОИ.

Обратите внимание: суды различного уровня не имеют однозначной позиции по делам, связанным с отнесением радиаторов (в том числе полотенцесушителей) к ОИ в МКД. В связи с этим договор управления на основании решения собственников на ОСС должен стать основным документом, регулирующим вопрос включения радиаторов (в том числе полотенцесушителей) в состав ОИ в МКД.

Следует иметь в виду, что полотенцесушитель является отопительным

прибором (ГОСТ 31311-2005 «Приборы отопительные. Общие техниче-

ские условия», введенный в действие приказом Ростехрегулирования от

26.04.2006 № 80-ст).

При эксплуатации системы отопления стоит уделить особое внимание

замене радиаторов (в том числе полотенцесушителей). Неправильный под-

бор отопительного прибора может повлиять на тепловой баланс и темпера-

турный режим помещений за счет:

изменения площади обогревающих элементов;

изменения температурного режима в одном конкретно взятом по-

мещении МКД;

возможного создания условий для размораживания системы отопле-

ния МКД в зимний период;

некачественного выполнения работ при замене обогревающих эле-

ментов и др.

3.5. Внутридомовая инженерная система электроснабженияВ соответствии с п. 7 Правил содержания общего имущества в систему

электроснабжения МКД включены:

вводные шкафы;

вводно-распределительные устройства;

аппаратура защиты, контроля и управления;

ОДПУ электрической энергии;

этажные щитки и шкафы;

осветительные установки помещений общего пользования;

электрические установки систем дымоудаления, систем автоматиче-

ской пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водо-

провода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов;

автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД;

сети (кабели) от внешней границы, установленной в соответствии с

п. 8 Правил содержания общего имущества, до ИПУ электрической

энергии;

другое электрическое оборудование, расположенное на этих сетях.


3.6. Внутридомовая инженерная система газоснабженияВнутридомовая система газоснабжения определяется в зависимости от

типа газа, поставляемого в МКД, и описана в п. 5 Правил содержания об-

щего имущества.

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего

имущества, является место соединения первого запорного устройства с

внешней газораспределительной сетью (п. 9 Правил содержания общего


3.7. Земельный участок как часть общего имущества собственников в МКДЕсли земельный участок, на котором расположены несколько МКД, яв-

ляется делимым, т.е. имеется возможность обеспечения доступа к домам,

соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиениче-

ских, экологических и т.п. требований, наиболее целесообразно произво-

дить раздел земельного участка по числу расположенных на нем домов.

ОСС может принимать решения о пределах использования земельно-

го участка под МКД, в том числе устанавливать сервитут (п. 2 ч. 2 ст. 44

ЖК РФ).

Решения об использовании земельного участка принимаются не менее

чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД

(ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Варианты использования земельного участкаСуществуют следующие варианты использования земельного участка,

входящего в состав общего имущества собственников помещений в МКД.

Во-первых, может быть введено право ограниченного пользования

(сервитут).

Во-вторых, он может быть сдан в аренду другим лицам, например,

для размещения на нем рекламной или иной конструкции.

В-третьих, он может быть сдан в аренду одному из собственников в

МКД для осуществления пристройки к дому.

Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земель-

ным участком (ст. 23 ЗК РФ, ст. 274 ГК РФ).

Сервитут в отношении придомовой территории может устанавливать-

ся для:

обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;

прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубо-

проводов;

обеспечения водоснабжения и мелиорации;

других нужд собственника недвижимого имущества.

Обратите внимание: установка ограждений вокруг МКД проводится только по решению ОСС (2/3 голосов) при условии, что земельный уча-сток поставлен на кадастровый учет.


Подобные действия не должны приводить к ограничению пользования

гражданами землями общего пользования, а также к ограничению допуска

экстренных (скорая медицинская помощь, службы МЧС России, пожарная

служба) и специализированных служб (аварийные бригады инженерных

служб) на придомовую территорию.

Следует также иметь в виду, что установка шлагбаума не должна нару-

шать действующих правил пожарной безопасности. Ко всем эксплуатиру-

емым зданиям должен быть обеспечен свободный подъезд (п. 365 Правил

противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных пос-

тановлением Правительства РФ от 25.04.2012 № 390).

Установка шлагбаума на въезде на придомовую территорию нарушает

данное требование, поскольку не дает возможности пожарным восполь-

зоваться въездом на территорию МКД в случае возникновения пожара.

Поэтому необходимо позаботиться о том, чтобы у пожарной службы был

электронный ключ от вашего шлагбаума.

Обязанность согласовывать установку шлагбаума во дворе с органами

ГИБДД не установлена законодательно. Придомовая территория не отно-

сится к автомобильным дорогам, шлагбаум не является техническим сред-

ством организации дорожного движения.

Решение об установке шлагбаума принимается на ОСС при условии,

что земельный участок поставлен на кадастровый учет.

Обратите внимание: продажа земельного участка, на котором распо-ложен МКД, противоречит законодательству РФ.

Продажа влечет за собой уменьшение ОИ, что возможно только с согла-

сия всех собственников в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36

ЖК РФ). Отчуждение земельного участка не является реконструкцией

МКД как объекта капитального строительства.

Порядок перехода земельного участка в общую долевую собственность собственниковПорядок перехода земельного участка, на котором расположен дом, в

общую долевую собственность собственников помещений в МКД опреде-

лен ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в дей-

ствие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Если земельный участок, на котором расположен МКД, сформи-

рован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен

государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую

долевую собственность собственников помещений в МКД (ч. 2 ст. 16

указанного закона).

Собственники помещений в МКД, земельные участки под кото-

рыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращать-

ся в уполномоченные органы государственной власти или ОМСУ с за-


явлениями о формировании этих земельных участков (ч. 3 ст. 16 этого

закона).

Узнать, сформирован ли земельный участок под МКД и его размеры,

можно, направив запрос в Россреестр или воспользовавшись публичной

кадастровой картой.

Под формированием земельного участка под МКД понимается уста-

новление его границ и проведение государственного кадастрового

учета в отношении этого участка.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД,

определяются в соответствии с требованиями земельного законодатель-

ства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 4 ч. 1 ст. 36

ЖК РФ).

Как указывается в постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П, обратиться с заявлением о формировании земель-ного участка под МКД вправе любой собственник помещения дома или группа собственников.

Земельный участок под домом переходит в собственность собственни-

ков помещений в МКД с момента его государственного кадастрового учета.

В новостройках вопрос формирования земельного участка решается до

их ввода в эксплуатацию. Ввод в эксплуатацию разрешается при условии,

что сведения о местоположении границ земельного участка МКД внесены

в ЕГРН (ч. 6 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищно-

го кодекса Российской Федерации»).

С 1 января 2015 г. земельные участки, входящие в состав общего иму-

щества собственников помещений в МКД, не подлежат налогообложению

земельным налогом (п. 2 ст. 389 НК РФ).

В случае разрушения, сноса МКД собственники помещений сохраняют

долю в праве ОИ на земельный участок, на котором располагался данный

дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначен-

ные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объ-

екты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с

долей в праве общей долевой собственности на ОИ на момент разрушения,

сноса такого дома.

Собственники владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом

в соответствии с гражданским законодательством (ч. 6 ст. 36 ЖК РФ).

3.8. Лифт как часть общего имущества собственников помещений в МКДОбщие сведения

Лифт — это транспортное средство повышенной опасности.

Как любое транспортное средство (пусть и подъемное), лифт проходит

техосмотр, регулярно чинится и имеет собственный технический паспорт.


Также существуют правила пользования лифтом и рекомендации по его

эксплуатации, которые требуется неукоснительно соблюдать.

Назначенный срок службы лифтов установлен Техническим регламен-

том Таможенного союза «Безопасность лифтов» ТР ТС 011/2011, утверж-

денным решением Комиссии Таможенного союза от 18.10.2011 № 824, и

составляет 25 лет.

По истечении указанного срока проводится оценка соответствия лиф-

та требованиям регламента, на основании которой делается заключение,

содержащее выводы об условиях возможного продления срока безопасной

эксплуатации лифта и рекомендации по модернизации или замене лифта.

Средняя стоимость замены лифта на сегодняшний день составляет

1,5 млн руб.

В соответствии с положениями Технического регламента Таможенно-

го союза «Безопасность лифтов», ст. 5 Федерального закона от 27.07.2010

№ 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности

владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на

опасном объекте» лифт является опасным объектом.

Владельцами лифтов являются ТСЖ или УО, на данный момент управ-

ляющие домом.

Обязанности по техническому обслуживанию и освидетельствованию

лифта возникают у ТСЖ, УО с момента заключения договора на управле-

ние МКД и прекращаются с момента расторжения такого договора.

В соответствии с требованиями законодательства техническое обслужи-

вание, ремонт, техническое освидетельствование лифта должны обеспечи-

вать его безопасную эксплуатацию и проводиться специализированными

организациями.

В состав работ по техническому обслуживанию лифтов входят ежеме-

сячное техническое обслуживание, квартальное, полугодовое, годовое тех-

ническое обслуживание и аварийно-техническое обслуживание.

Работы капитального характера (ремонт или замена узлов лифта) не

входят в состав работ по техническому обслуживанию лифта и проводятся

специализированной организацией по отдельным договорам. Объем работ

капитального характера определяется по результатам периодического тех-

нического освидетельствования и (или) в ходе проведения технического

обслуживания.

Оценку соответствия лифта в течение назначенного срока службы осу-

ществляет аккредитованная организация на основании договора с УО или

ТСЖ не реже одного раза в 12 месяцев. Оценка соответствия лифта, отра-

ботавшего назначенный срок службы, проводится в форме обследования с

выдачей заключения о возможности продления срока эксплуатации лифта.

Национальный лифтовой союз и Федерация лифтовых предприятий

при поддержке органов государственного контроля, осуществляющих над-

зор за соблюдением требований Технического регламента Таможенного


союза «Безопасность лифтов», обеспечивают ведение реестра добросо-

вестных специализированных организаций, располагающих материально-

технической базой и квалифицированным персоналом, соответствующим

требованиям профессиональных стандартов для осуществления деятель-

ности по техническому обслуживанию и ремонту лифтов.

Правила размещения рекламы в лифтеНесанкционированное размещение рекламы в лифте запрещено по

причине несоблюдения правил пожарной безопасности и нарушения кон-

структивных элементов лифта, а также по причине того, что лифт входит в

состав общего имущества собственников помещений в МКД. В ч. 5 ст. 19

Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» устанавливается,

что «если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполага-ется использовать общее имущество собственников помещений в многоквар-тирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников по-мещений в многоквартирном доме. По окончании срока действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обязательства сторон по договору прекращаются».

3.9. Прочее имущество

Абонентский почтовый шкаф — это специальный шкаф с запирающи-

мися ячейками, предназначенный для получения адресатами почто-

вых отправлений (ст. 2 Федерального закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ

«О почтовой связи»).

Абонентские почтовые шкафы устанавливаются строительными орга-

низациями на первых этажах МКД. Расходы на приобретение и установку

абонентских почтовых шкафов включаются в смету строительства МКД

(ст. 31 указанного закона).

Определением Верховного Суда РФ от 17.01.2012 № КАС11-789 под-тверждено, что балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав ОИ как конструктивные части зда-ния, обеспечивающие его прочность и устойчивость. К имуществу соб-ственника помещения в МКД относится балконное пространство (поме-щение балкона) и его ограждение, так как предназначено для обслужи-вания только этого помещения.

При решении вопроса об отношении к ОИ насосов подкачки (повы-

сительных насосов), расположенных в подвале МКД, обеспечивающих га-

рантируемый напор в зоне определенной этажности, если они были уста-

новлены уже после ввода МКД в эксплуатацию (в рамках реконструкции

или в аварийной ситуации для обеспечения надлежащего напора в системе


ХВС), следует учитывать, на какие средства и кем было приобретено это

оборудование.

Обратите внимание: установка тамбурных дверей (перепланировка) приводит к ограничению пользования собственниками в МКД местами общего пользования, что недопустимо без решения ОСС.

Ответственность за незаконную перепланировку предусмотрена в

ст. 7.21 КоАП РФ.

4. Техническая и иная документация, связанная с управлением МКД

4.1. Общие сведенияОдним из стандартов управления МКД являются прием, хранение и пере-

дача технической документации на дом и иных связанных с управлением

таким домом документов (пп. «а» п. 4 Правил осуществления деятельности

по управлению МКД).

В состав технической документации на МКД входят:

1) документы технического учета жилищного фонда, которые содер-

жат сведения о состоянии ОИ, в том числе технический паспорт на

МКД, акт технического состояния МКД и т.д. (пп. «а» п. 24 Правил

содержания общего имущества);

2) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ

по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию

ОИ (пп. «б» п. 24 Правил содержания общего имущества);

3) документы на ОДПУ и сведения о проведении их ремонта, замены,

поверки, информация об оснащении помещений в МКД ИПУ, в том

числе информация о каждом установленном ИПУ (технические ха-

рактеристики, год установки, факт замены или поверки), дата по-

следней проверки технического состояния и последнего контроль-

ного снятия показаний (пп. «а(1)» п. 24 Правил содержания общего

имущества);

4) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных комму-

никаций, приборов учета, механического, электрического, санитар-

но-технического и иного оборудования, в том числе оборудования

для инвалидов (ОИ), конструктивных частей (крыши, ограждающих

несущих и ненесущих конструкций, объектов, расположенных на

земельном участке, и других частей ОИ) на соответствие их эксплуа-

тационных качеств установленным требованиям (пп. «в» п. 24 Пра-

вил содержания общего имущества);

5) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные

паспорта готовности МКД к отопительному периоду (пп. «в(1)» п. 24

Правил содержания общего имущества);

6) инструкция по эксплуатации МКД, включающая в себя рекоменда-

ции застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту ОИ, реко-


мендуемые сроки службы отдельных частей ОИ (пп. «г» п. 24 Правил


4.2. Инструкция по эксплуатации МКДФорма инструкции по эксплуатации МКД установлена приказом Мин-

региона России от 01.06.2007 № 45 «Об утверждении Положения о раз-

работке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации

многоквартирного дома». Инструкция может включать в себя рекоменда-

ции проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудо-

вания, субподрядчиков.

Обратите внимание: требование о наличии инструкции по эксплуата-ции МКД распространяется на МКД, введенные в эксплуатацию после 1 июля 2007 г. (п. 6 Правил содержания общего имущества).

В соответствии с п. 25 Правил содержания общего имущества застрой-

щик обязан передать под расписку в течение месяца после получения раз-

решения на введение МКД в эксплуатацию экземпляры инструкции по

эксплуатации МКД (на бумажном и электронном носителях):

первый экземпляр — ТСЖ, созданному в доме;

второй экземпляр — первому обратившемуся собственнику (если

ТСЖ не создано) либо лицу, принявшему от застройщика помещение

в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче;

третий экземпляр — в муниципальный архив городского поселения

или муниципального района, на территории которого расположен

МКД.

4.3. ЖурналыВ сфере управления МКД УО, ТСЖ, кооперативы в целях надлежащего со-

держания и ремонта общего имущества в МКД ведут журналы, предусмот-

ренные нормативными правовыми актами РФ, и журналы, необходимые

для удобства работы УО, ТСЖ, кооперативу.

К числу основных журналов, предусмотренных нормативными право-

выми актами, можно отнести:

журнал эксплуатации МКД;

журнал учета заявок населения;

журнал учета проверок;

журнал учета показаний ОДПУ;

журнал регистрации фактов предоставления КУ ненадлежащего ка-

чества и (или) с перерывами, превышающими установленную про-

должительность.

В качестве примера можно привести постановление Правительства Москвы от 02.11.2004 № 758-ПП «Об утверждении нормативов по экс-плуатации жилищного фонда», согласно которому на УО (ТСЖ, ЖСК, ЖК) и лиц, выполняющих работы по содержанию и текущему ремонту ОИ в МКД, возложена обязанность по ведению:


журнала проверки подвалов МКД на загазованность; журнала эксплуатации системы воздушного отопления, приточно-

вытяжной механической вентиляции и кондиционирования воздуха; журнала инструктажа жителей, собственников, иных законных вла-

дельцев и арендаторов помещений первых этажей о мерах, пред-принимаемых при обнаружении запаха газа.

УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК в процессе деятельности могут вести также любые

другие журналы для удобства своей работы, например:

журнал учета собственников и нанимателей помещений в МКД;

журнал учета заключенных договоров управления МКД с собствен-

никами помещений в МКД;

журнал по устранению неисправностей электрооборудования и

электрических сетей;

журнал регистрации работы систем отопления и горячего водоснаб-

жения зданий;

журнал входящей корреспонденции;

журнал исходящей корреспонденции;

журнал первичного противопожарного инструктажа;

журнал противопожарного инструктажа на рабочем месте;

журнал учета огнетушителей;

журнал учета проверок огнетушителей;

журнал инструктажа по мерам безопасности перед началом опасных

работ.

Журнал эксплуатации МКДВедение журнала эксплуатации МКД предусмотрено в ч. 5 ст. 55.25 Гра-

достроительного кодекса РФ. Лицо, ответственное за эксплуатацию МКД,

обязано вести журнал, в который вносятся сведения о:

датах и результатах проведенных осмотров, контрольных проверок

и (или) мониторинга оснований МКД, строительных конструкций,

сетей инженерно- технического обеспечения и систем инженерно-

технического обеспечения, их элементов;

выполненных работах по техническому обслуживанию здания;

проведении текущего ремонта здания;

датах и содержании выданных уполномоченными органами испол-

нительной власти предписаний об устранении выявленных в про-

цессе эксплуатации здания, сооружения нарушений, сведения об

устранении этих нарушений.

Несмотря на то что форма журнала эксплуатации МКД до настоящего

времени не утверждена, это не снимает с УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК обязанности

по ведению данной документации.

Ведение журнала эксплуатации МКД необходимо для систематизации

сведений об оказанных услугах и выполненных работах и последующего

отчета о выполнении УО перед собственниками.


Журнал учета заявок населенияОбязанность УО, ТСЖ, кооперативов вести журнал учета заявок насе-

ления вытекает из п. 12 Правил осуществления деятельности по управле-

нию МКД. Регистрация заявок от населения и контроль за выполнением

работ осуществляется аварийно-диспетчерской службой. Прием заявок ве-

дется при непосредственном общении с жильцами по телефону, а также с

помощью прямой связи по переговорным устройствам, устанавливаемым в

подъездах зданий и кабинах лифтов.

Журнал учета проверокОбязанность УО, ТСЖ, кооперативов вести журнал учета проверок

установлена ч. 8 ст. 16 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О за-

щите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при

осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального

контроля». Должностными лицами органа ГЖН (муниципального конт-

роля) осуществляется запись о проведенной проверке, содержащая све-

дения о:

наименовании органа ГЖН (муниципального контроля);

датах начала и окончания проведения проверки, времени ее прове-

дения, правовых основаниях, целях, задачах и предмете проверки;

выявленных нарушениях и выданных предписаниях.

В журнале также указываются фамилии, имена, отчества и должности

должностного лица или должностных лиц, проводящих проверку, его или

их подписи. Журнал учета проверок должен быть прошит, пронумерован и

удостоверен печатью юридического лица.

Журнал учета показаний ОДПУ коммунальных ресурсовИсполнитель (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК) при наличии ОДПУ коммуналь-

ного ресурса обязан ежемесячно снимать показания такого прибора учета

в период с 23-го по 25-е число текущего месяца и заносить полученные по-

казания в журнал учета показаний ОДПУ коммунальных ресурсов (пп. «е»

п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг).

Журнал предоставляется потребителю по его требованию в течение од-

ного рабочего дня со дня обращения для ознакомления со сведениями о

показаниях ОДПУ коммунальных ресурсов. Исполнитель (УО, ТСЖ, ЖК,

ЖСК) обязан обеспечивать сохранность информации о показаниях ОДПУ,

индивидуальных приборов учета коммунальных ресурсов и услуг в течение

не менее трех лет.

Журнал регистрации фактов предоставления КУ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительностьИсполнитель обязан зарегистрировать в электронном и (или) бумаж-

ном журнале регистрации таких фактов дату, время начала и причины на-

рушения качества коммунальных услуг.

Дату и время возобновления предоставления потребителю коммуналь-

ных услуг надлежащего качества исполнитель обязан зарегистрировать в


электронном и (или) бумажном журнале учета таких фактов (п. 104 Правил

предоставления коммунальных услуг).

4.4. Иные документы, связанные с управлением МКДВ состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным

домом, включаются:

1) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостове-

ренная органом, осуществляющим деятельность по ведению госу-

дарственного земельного кадастра (пп. «а» п. 26 Правил содержания

общего имущества);

2) выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных

правах на объекты недвижимости, являющиеся ОИ (пп. «б» п. 26


3) документы о содержании и сфере действия сервитута, иных обре-

менений (при наличии) — пп. «г» п. 26 Правил содержания общего

имущества. К документам об обременении должен быть приложен

план, на котором отмечены обременения части земельного участка.

План необходимо заверить в организации по государственному уче-

ту объектов недвижимого имущества (Росреестре);

4) заверенная уполномоченным ОМСУ копия градостроительно-

го плана земельного участка по установленной форме (для МКД,

строительство, реконструкцию или капитальный ремонт которых

проводили на основании разрешения на строительство, полученно-

го после 25 января 2006 г.) — пп. «в» п. 26 Правил содержания обще-

го имущества. Форма градостроительного плана земельного участка

неоднократно менялась. В настоящее время применяется форма,

утвержденная приказом Минстроя России от 25.04.2017 № 741/пр

«Об утверждении формы градостроительного плана земельного

участка и порядка ее заполнения»;

5) оригинал или копия проектной документации на МКД, в соответ-

ствии с которой было проведено строительство или реконструкция

МКД (при наличии) — пп. «д» п. 26 Правил содержания общего иму-

щества;

6) списки собственников и нанимателей помещений в МКД, а также

лиц, использующих ОИ на основании договоров, составленные с

учетом требований о защите персональных данных (пп. «д(1)» п. 26


7) договоры об использовании ОИ в МКД (пп. «д(2)» п. 26 Правил со-

держания общего имущества);

8) оригиналы решений и протоколов ОСС в МКД (пп. «д(3)» п. 26 Пра-

вил содержания общего имущества);

9) иные связанные с управлением МКД документы, перечень которых

установлен решением ОСС (пп. «е» п. 26 Правил содержания общего



УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК обязаны заполнять электронный паспорт МКД в

ГИС ЖКХ (п. 6, 7 ч. 1 ст. 6 и ч. 18 ст. 7 Федерального закона от 21.07.2014

№ 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-ком-

мунального хозяйства»).

Форма электронного паспорта многоквартирного дома утверждена при-

казом Минкомсвязи России № 53, Минстроя России № 82/пр от 17.02.2016.

4.5. Хранение документацииУО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, которые управляют МКД, обязаны хранить, прини-

мать, передавать, а при необходимости актуализировать и восстанавливать

документацию, связанную с управлением МКД.

Приказом Минкультуры России от 25.08.2010 № 558 утвержден Пере-

чень типовых управленческих архивных документов, образующихся в

процессе деятельности государственных органов, органов местного само-

управления и организаций, с указанием сроков хранения.

Сроки хранения документов по управлению МКД:

1) документы (заявления, протоколы собраний, справки, журналы ре-

гистрации заявлений по выбору УО) — пять лет после перевыбора

УО (при этом часть документов может быть отнесена к сроку хране-

ния «постоянно»);

2) договоры управления МКД — пять лет по истечении срока действия

договора. Часть документов может быть отнесена к сроку хранения

«постоянно»;

3) переписка о содержании зданий, прилегающих территорий в надле-

жащем техническом и санитарном состоянии — три года;

4) протоколы правления ТСЖ — постоянно (при ликвидации органи-

зации документы принимаются на постоянное хранение по принци-

пу выборки организаций и документов);

5) копии материалов, размещаемых на информационных стендах в по-

мещении УО (включая все обновления), — в течение пяти лет (п. 15

Стандарта раскрытия информации);

6) принятые в электронном виде запросы, а также полученные пись-

менные запросы и копии ответов потребителям ЖКУ — не менее

пяти лет (п. 20 Стандарта раскрытия информации).

Указаны сроки хранения документов на бумажных и электронных но-

сителях, исчисление которых производится с 1 января года, следующего за

годом окончания их делопроизводством.

Сроки хранения технической и иной документации на МКД жилищ-

ным законодательством не определены.

Важно: храните всю имеющуюся документацию, связанную с управле-нием МКД, так как качество выполнения работ и оказания услуг по со-держанию и ремонту ОИ, предоставления КУ зачастую может зависеть от наличия тех или иных документов.


4.6. Передача технической и иной документации на МКДУО, ТСЖ, ЖК и ЖСК обязаны передать техническую и иную документа-

цию на дом, если (п. 18 Правил осуществления деятельности по управле-

нию МКД):

общее собрание собственников помещений в МКД приняло реше-

ние о смене способа управления;

истек срок договора управления МКД;

договор управления МКД расторгнут досрочно.

Порядок передачи технической документации и иных документов, свя-

занных с управлением МКД при смене УО или изменении способа управ-

ления, определен разд. V Правил осуществления деятельности по управле-

нию МКД.

Указанная документация подлежит передаче в составе, предусмотрен-

ном Правилами содержания общего имущества. Подлежащие передаче

документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения

о составе и состоянии ОИ (п. 20 Правил осуществления деятельности по

управлению МКД).

Алгоритм передачи техдокументации следующий.

Во-первых, надо направить уведомление о смене способа управ-

ления МКД (п. 18 Правил осуществления деятельности по управлению

МКД):

в организацию, которая ранее управляла таким домом;

в орган государственного или муниципального жилищного конт-

роля.

Уведомление направляется в течение пяти рабочих дней со дня, когда

ОСС приняло решение сменить способ управления домом или расторгнуть

договор управления.

Уведомление направляет:

уполномоченный собственник по решению ОСС;

орган управления ТСЖ, кооператива (при смене способа управле-

ния МКД на ТСЖ либо кооператив).

Уведомление должно содержать:

наименование и адрес организации, выбранной собственниками

помещений в МКД для управления этим домом;

сведения об одном из собственников, указанном в решении ОСС

(при выборе непосредственного способа управления);

требование о передаче технической и иной документации на МКД в

соответствии с законодательством.

Обязательно приложите копию протокола общего собрания, на кото-

ром принято решение о смене способа управления МКД или управляющей

организации.


Во-вторых, организация, которая ранее управляла МКД, обязана

сообщить лицу, направившему в ее адрес уведомление, дату, время и

место предстоящей передачи документации.

В-третьих, необходимо оформить получение документов в уста-

новленный день и по указанному адресу.

Дата должна определяться с учетом того, что передать документы

нужно:

не ранее семи дней со дня направления сообщения (абз. 1 п. 22 Пра-

вил осуществления деятельности по управлению МКД);

не позднее 30 дней до прекращения договора управления МКД (ч. 10

ст. 162 ЖК РФ, п. 19 Правил осуществления деятельности по управ-

лению МКД).

Получение документации оформляют актом приема-передачи, в ко-

тором указывается (абз. 2 п. 22 Правил осуществления деятельности по

управлению МКД):

дата и место его составления;

перечень передаваемых документов.

Если между сторонами есть разногласия по количеству и качеству со-

става документации, необходимо отразить их в акте.

Копия акта направляется в орган ГЖН (орган муниципального жилищ-

ного контроля) в течение трех дней со дня его подписания передающей и

принимающей сторонами.

Документы должны содержать актуальные на момент передачи сведе-

ния о составе и состоянии ОИ собственников помещений в МКД (п. 20

Правил осуществления деятельности по управлению МКД).

Ответственные лица обязаны в установленном законодательством РФ

порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на

МКД (п. 27 Правил содержания общего имущества).

Отсутствие или утрата указанной документации не может являться ос-нованием для прекращения обязанности, установленной п. 27 Правил содержания общего имущества. В этом случае техническая документа-ция подлежит восстановлению за счет обязанного лица. Данная право-вая позиция сформулирована в постановлении Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 № 17074/09.

Содержащееся в указанном документе толкование правовых норм яв-

ляется общеобязательным и подлежит применению судами при рассмотре-

нии аналогичных дел.

При отсутствии необходимых документов у организации, ранее управ-

лявшей домом, она обязана в течение трех месяцев со дня получения уве-

домления принять меры к восстановлению таких документов и передать их

по отдельному акту приема-передачи лицу, направившему уведомление о

передаче документации на МКД (п. 21 Правил осуществления деятельно-

сти по управлению МКД).


Организация, ранее управлявшая МКД и получившая уведомление,

обязана также передать актуальную информацию о собственниках и нани-

мателях помещений, о лицах, использующих ОИ на основании договоров

(по решению ОСС), в электронном виде и (или) на бумажных носителях

(п. 19 Правил осуществления деятельности по управлению МКД).

Передавать документы регистрационного учета граждан необходимо:

новой организации, управляющей МКД, если она уполномочена

собственниками на прием и передачу таких документов в органы ре-

гистрационного учета;

собственникам жилых домов или помещений в МКД при непосред-

ственном управлении;

лицу, которое осуществляет функции по приему и передаче реги-

страционных документов в органы регистрационного учета на тер-

ритории муниципального образования (п. 4 Правил регистрации и

снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета

по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской

Федерации).

Если собственники помещений не уполномочили организацию, управ-

ляющую МКД, на прием и передачу регистрационных документов в ор-

ганы регистрационного учета, документы передаются лицу, которое на-

делено такими функциями на территории муниципального образования

(МФЦ). Ему же передаются регистрационные документы, если при непо-

средственном управлении МКД собственники помещений не приняли эту

функцию на себя.

В случае отказа от передачи данной документации вновь выбранная УО

вправе:

1) обратиться в органы ГЖН с заявлением о нарушении предыдущей

УО Правил содержания общего имущества в части передачи техни-

ческой документации и привлечении ее к административной ответ-

ственности по ст. 7.23.2 КоАП РФ;

2) подать в арбитражный суд исковое заявление об истребовании от

предыдущей УО документов регистрационного учета граждан.

Суды удовлетворяют требования о передаче документов регистраци-

онного учета граждан (см., например, постановления ФАС Московского

округа от 17.09.2013 № А41-53549/12 и от 21.09.2011 № А40-73182/08-19-483;

апелляционное определение Мурманского областного суда от 07.08.2013

№ 33-2614-2013).

В ст. 7.23.2 КоАП РФ предусмотрена административная ответствен-

ность за воспрепятствование деятельности по управлению МКД, выра-

зившееся в отказе от передачи документации на МКД либо в нарушении

порядка и сроков передачи указанных документов. Это правонарушение

влечет наложение административного штрафа:

на граждан в размере от 2 до 5 тыс. руб.;

315. Раскрытие информации

на должностных лиц — от 30 до 40 тыс. руб.;

на юридических лиц — от 150 до 200 тыс. руб.


5.1. Общие сведенияС 29 декабря 2016 г. вступил в силу закон, скорректировавший сроки раз-

мещения информации в ГИС ЖКХ (Федеральный закон от 28.12.2016

№ 469-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Феде-

рации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

В частности, УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК обязаны раскрывать информацию

в соответствии со Стандартом раскрытия информации до 1 января 2018 г.

(на территориях субъектов РФ — городов федерального значения Москвы,

Санкт-Петербурга, Севастополя — до 1 июля 2019 г.).

На территории субъектов РФ, заключивших соглашения об опытной

эксплуатации ГИС ЖКХ, УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, которые управляют МКД,

не обязаны соблюдать Стандарт раскрытия информации по истечении че-

тырех месяцев после дня вступления в силу такого соглашения (ч. 4 ст. 6

Федерального закона от 21.07.2014 № 263-ФЗ «О внесении изменений в

отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с приня-

тием Федерального закона „О государственной информационной системе

жилищно-коммунального хозяйства“»).

Раскрытие информации — обеспечение доступа неограниченного

круга лиц к информации (независимо от цели ее получения) в со-

ответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение

информации (п. 2 Стандарта раскрытия информации).

Доступность информации со стороны УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК для соб-

ственников помещений является основой для эффективного управления

МКД.

Обязанность организаций, осуществляющих деятельность в сфере

управления МКД, раскрывать информацию о своей деятельности закреп-

лена в ч. 10 ст. 161 ЖК РФ.

Организации, обязанные раскрывать информацию:

УО, осуществляющие управление МКД на основании договора

управления, заключенного в соответствии со ст. 162 ЖК РФ;

ТСЖ, ЖК, ЖСК, осуществляющие управление МКД без заключе-

ния договора с УО.

Обязанность по раскрытию информации, предусмотренной пп. «а» —

«ж» и «к» п. 3 Стандарта раскрытия информации, возникает для:

УО не позднее 30 дней со дня заключения договора управления;

ТСЖ и кооператива не позднее 30 дней со дня государственной ре-

гистрации.


В соответствии со Стандартом раскрытия информации УО, ТСЖ, коо-

ператив обязаны обеспечить свободный доступ к:

информации об основных показателях финансово-хозяйственной

деятельности, в том числе к сведениям о доходах, полученных за

оказание услуг по управлению МКД, к сведениям о расходах, поне-

сенных в связи с оказанием услуг по управлению МКД, к сметам до-

ходов и расходов ТСЖ или кооператива, к отчету о выполнении смет

доходов и расходов (пп. «а» п. 3);

перечню МКД, управление которыми осуществляет УО, ТСЖ и ко-

оператив, с указанием адреса и основания управления по каждому

дому, а также к переченям МКД, с которыми расторгнуты договоры

управления, где прекращено объединение собственников в ТСЖ,

где кооператив преобразован в ТСЖ (пп. «б» п. 3);

общей информации о МКД, управление которыми осуществляет

УО, ТСЖ и кооператив (пп. «в» п. 3);

информации об оказываемых услугах (выполняемых работах) по со-

держанию и ремонту ОИ в МКД, порядке и условиях их оказания

(выполнения), их стоимости (пп. «г» п. 3);

информации об оказываемых КУ, в том числе сведения о поставщи-

ках коммунальных ресурсов, установленных тарифах на коммуналь-

ные ресурсы, нормативах потребления КУ (пп. «д» п. 3);

информации об использовании ОИ (пп. «е» п. 3);

информации о капремонте ОИ в случаях, когда УО, ТСЖ, коопе-

ративу поручена организация проведения капремонта (спецсчет)

(пп. «ж» п. 3);

информации о проведенных ОСС, результатах (решениях) таких со-

браний (пп. «з» п. 3);

отчету об исполнении УО договора управления, а также к отчету

об исполнении смет доходов и расходов ТСЖ, кооператива за год

(пп. «и» п. 3);

информации о случаях привлечения УО, ТСЖ и кооператива, долж-

ностного лица УО, ТСЖ и кооператива к административной ответ-

ственности за нарушения в сфере управления МКД с приложени-

ем копий документов о применении мер административного воз-

действия, а также к сведениям о мерах, принятых для устранения

нарушений, повлекших применение административных санкций

(пп. «к» п. 3).

Информация, предусмотренная пп. «в» — «и» п. 3 Стандарта раскрытия

информации, раскрывается в отношении каждого МКД, управление кото-

рым осуществляет УО, ТСЖ или кооператив (п. 3(1) Стандарта раскрытия

информации).

УО раскрывают информацию путем (п. 5 Стандарта раскрытия инфор-

мации):


1) обязательного опубликования на официальном сайте: https://www.reformagkh.ru, а также на одном из следующих сайтов в Интернете,

определяемых по выбору УО:

сайт управляющей организации;

сайт органа исполнительной власти субъекта РФ, определяемо-

го высшим исполнительным органом государственной власти

субъекта;

сайт органа ОМСУ муниципального образования, на территории

которого УО осуществляет деятельность.

2) размещения информации на информационных стендах (стойках),

расположенных в помещении УО;

3) предоставления информации на основании запросов, поданных в

письменном виде, а при наличии технической возможности — также

в электронном виде.

Если на территории муниципального образования отсутствует доступ к

Интернету, то раскрытие информации производится путем опубликования

в полном объеме в официальных печатных СМИ, в которых публикуются

акты ОМСУ и которые распространяются в муниципальных образованиях,

где УО осуществляют свою деятельность.

В соответствии с п. 5(1) Стандарта раскрытия информации ТСЖ, ЖК и

ЖСК раскрывают информацию путем:

обязательного опубликования информации на официальном сайте,

определяемом уполномоченным федеральным органом исполни-

тельной власти, а также на одном из следующих сайтов в Интернете,

определяемых по выбору ТСЖ, ЖК и ЖСК:

сайт органа исполнительной власти субъекта РФ, определяе-

мый высшим исполнительным органом государственной власти

субъекта РФ;

сайт ОМСУ муниципального образования, на территории кото-

рого ТСЖ, ЖК и ЖСК осуществляют свою деятельность;

размещения информации на информационных стендах (стойках),

расположенных в помещении МКД, доступном для всех собствен-

ников помещений в доме;

предоставления информации на основании запросов, поданных в

письменном виде, а при наличии технической возможности — также

в электронном виде.

Если запрашиваемая информация раскрыта в необходимом объеме на

официальном сайте в Интернете или в официальных печатных издани-

ях, УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК вправе сообщить только адрес указанного офи-

циального сайта или наименования и реквизиты официальных печатных

изданий, где размещена информация (п. 17 Стандарта раскрытия инфор-

мации).


5.2. Особенности размещения информации на информационных стендахИнформационный стенд должен располагаться в помещении УО (п. 5

Стандарта раскрытия информации).

Для ТСЖ, кооператива информационный стенд должен располагаться

в помещении МКД, доступном для всех собственников помещений в доме

(п. 5(1) Стандарта раскрытия информации).

Информация, подлежащая раскрытию, должна быть доступна неогра-

ниченному кругу лиц в течение всего рабочего времени УО, ТСЖ, ЖК,

ЖСК. Информационные стенды (стойки) должны располагаться в доступ-

ном для посетителей месте и оформляться так, чтобы можно было свобод-

но ознакомиться с размещенной на них информацией (п. 15 Стандарта рас-

крытия информации).

Копии материалов, размещаемых на информационных стендах (стой-

ках) в помещении соответствующей организации (включая все обновле-

ния), должны храниться в течение пяти лет.

5.3. Особенности раскрытия информации ТСЖ и кооперативовРаскрытие общей информации об УО, ТСЖ ЖК, ЖСК производится

по форме 1.1, утвержденной приказом Минстроя России от 22.12.2014

№ 882/пр «Об утверждении форм раскрытия информации организация-

ми, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартир-

ными домами».

В состав информации, подлежащей раскрытию ТСЖ, кроме общих све-

дений входят:

протоколы общих собраний членов ТСЖ, на которых рассматрива-

лись вопросы содержания дома;

заключения ревизионной комиссии по результатам проверки годо-

вой бухгалтерской отчетности;

данные о размере обязательных платежей и взносов, установленных

общим собранием членов ТСЖ;

сведения об образовании резервного или иного специального фонда

на проведение текущего и капитального ремонта.

5.4. Контроль за раскрытием информацииКонтроль за раскрытием информации осуществляется органами ГЖН в от-

ношении:

факта раскрытия информации;

источника опубликования информации;

сроков и периодичности раскрытия информации;

полноты раскрытия информации;

достоверности раскрытой информации;

порядка раскрытия информации по письменным и электронным

запросам (регистрации письменных запросов, своевременности и


полноты рассмотрения письменных и электронных запросов, а так-

же уведомления о результатах их рассмотрения).

УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК представляют информацию по письменному за-

просу в течение 10 рабочих дней со дня его поступления посредством (п. 21

Стандарта раскрытия информации):

направления почтового отправления в адрес потребителя;

выдачи запрашиваемой информации лично потребителю по месту

нахождения УО, органов управления ТСЖ или кооператива;

направления информации по адресу электронной почты потреби-

теля в случае указания такого адреса в запросе.

Письменный запрос, поступивший в адрес УО, подлежит регистрации в

день его поступления с присвоением ему регистрационного номера и про-

ставлением штампа соответствующей организации.

Предоставление информации по запросу, поступившему в электронной

форме, осуществляется ТСЖ или кооперативом по адресу электронной

почты потребителя в течение 10 рабочих дней со дня поступления запроса

(п. 18 Стандарта раскрытия информации).

Ответ на запрос в электронном виде должен содержать текст запроса

потребителя, запрашиваемую информацию, фамилию, имя, отчество и

должность сотрудника УО, члена правления или председателя правления

ТСЖ или кооператива, направляющих информацию потребителю (п. 19

Стандарта раскрытия информации).

Срок хранения запросов, полученных как в письменном, так и в элект-

ронном виде, а также копии ответов УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК — не менее пяти

лет (п. 20 Стандарта раскрытия информации).

Следует иметь в виду, что законодательством не установлена обязан-

ность УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК предоставления заявителям копий докумен-

тов по Стандарту раскрытия информации. Данная позиция поддержива-

ется судебными решениями (см., например, апелляционное определение

Санкт-Петербургского городского суда от 21.08.2012 № 33-10886/2012).

5.5. Последствия нераскрытия информацииВ случае отказа организации, управляющей МКД, предоставить информа-

цию по управлению собственники вправе обратиться в:

суд с заявлением, содержащим требование обязать УО раскрыть ин-

формацию по управлению МКД (п. 4 Стандарта раскрытия инфор-

мации);

контролирующий орган ГЖН с заявлением об осуществлении про-

верки соблюдения Стандарта раскрытия информации УО, ТСЖ, ко-

оперативом (ч. 10 ст. 161 ЖК РФ);

прокуратуру с заявлением о защите нарушенных прав (ст. 27 Феде-

рального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской

Федерации»);


общество защиты прав потребителей с заявлением в защиту прав и

интересов потребителей (п. 2 ст. 45, ст. 46 Закона РФ от 07.02.1992

№ 2300-1 «О защите прав потребителей»);

саморегулируемую организацию, если УО является членом таковой,

с жалобой на действия членов саморегулируемой организации.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 01.12.2007 № 315-ФЗ

«О саморегулируемых организациях» саморегулируемые организации

вправе применять меры дисциплинарного воздействия в отношении своих

членов.

В качестве примера приведем цитату из кассационного определения Санкт-Петербургского городского суда от 07.11.2011 № 33-16529: «… члены кооператива имеют право получать информацию от органов управления и органов контроля общества об их деятельности, при этом Ш. вправе знакомиться с материалами, в частности, с актом ревизион-ной комиссии, который будет представлен на общем собрании членов кооператива, и до его проведения, вывод суда первой инстанции об удовлетворении требований Ш. об обязании ЖСК предоставить воз-можность копирования акта ревизионной комиссии по проверке фи-нансово-хозяйственной деятельности следует полагать законными и обоснованными».

Соблюдение Стандарта раскрытия информации — одно из лицен-

зионных требований, предъявляемых к УО-лицензиату (п. 6 ч. 1 ст. 193

ЖК РФ).

Санкции за управление МКД с нарушением лицензионных требований

(ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ):

для должностных лиц — штраф в размере от 50 до 100 тыс. руб. или

дисквалификация на срок до трех лет;

для индивидуальных предпринимателей — штраф от 250 до

300 тыс. руб. или дисквалификация на срок до трех лет;

для юридических лиц — штраф в размере от 250 до 300 тыс. руб.

В отношении ТСЖ, ЖК, ЖСК закон не предусматривает администра-

тивной ответственности за нераскрытие информации, однако органы ГЖН

могут по результатам проверки выписать предписание об устранении этого

нарушения.

Невыполнение предписания грозит штрафом (ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ):

для должностных лиц — от 1 до 2 тыс. руб. или дисквалификацией

на срок до трех лет;

для юридических лиц — от 10 до 20 тыс. руб.

Прокуратура может проверить ТСЖ в случае, если в ее адрес поступит

обращение от граждан в форме жалобы.

В жалобе должно говориться о систематическом или разовом грубом

нарушении прав и других действиях, которые прямо противоречат законо-

дательству, а значит, нарушают его.


Раздел II. Содержание и текущий ремонт

общего имущества в МКД

1. Общие сведенияСобственники помещений в МКД несут ответственность за надлежащее

содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ


Надлежащее техническое состояние зданий — поддержание парамет-

ров устойчивости, надежности зданий, а также исправность строи-

тельных конструкций, систем инженерно-технического обеспече-

ния, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в

соответствии с требованиями технических регламентов, проектной

документации (ч. 8 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ).

Надлежащее содержание ОИ в МКД должно обеспечивать (ч. 1.1 ст. 161

ЖК РФ, п. 10 Правил содержания общего имущества):

1) соблюдение требований к надежности и безопасности МКД;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических и

юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, вхо-

дящим в состав ОИ, в том числе для инвалидов и иных маломобиль-

ных групп населения;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников в МКД, а

также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов уче-

та и другого оборудования, входящих в состав ОИ, к осуществлению

поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных

услуг;

6) поддержание архитектурного облика МКД в соответствии с проект-

ной документацией для строительства или реконструкции дома;

7) соблюдение требований законодательства РФ об энергосбережении

и о повышении энергетической эффективности.

При непосредственном управлении ответственность за содержание

ОИ несут лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту ОИ в

соответствии с заключенными договорами (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ, п. 42

Правил содержания общего имущества).

При управлении УО она несет ответственность перед собствен-

никами за оказание услуг и выполнение работ, которые обеспечивают

38 Раздел II. Содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД

надлежащее содержание ОИ (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, п. 42 Правил содер-

жания общего имущества).

Если созданы ТСЖ, кооператив, ответственность за содержание ОИ

несут ТСЖ, кооператив (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

При заключении договора управления между ТСЖ, кооперативом и УО — ТСЖ, кооператив осуществляют контроль за выполнением УО

обязательств по договору, в том числе за оказанием всех услуг и выпол-

нением работ, обеспечивающих надлежащее содержание ОИ.

Застройщик обеспечивает надлежащее содержание ОИ в отноше-

нии помещений в доме, не переданных иным лицам по передаточному

акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разреше-

ния на ввод МКД в эксплуатацию самостоятельно или путем заключе-

ния договора с УО (пп. «в» п. 16 Правил содержания общего имущества).

2. Перечень работ и услугСобственники помещений МКД на ОСС должны утвердить перечень ус-

луг и работ по содержанию и текущему ремонту ОИ исходя из требований,

установленных Правилами содержания общего имущества, и Минималь-

ного перечня услуг и работ.

На основании ч. 4 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ периодич-

ность, состав подлежащих выполнению работ по техническому обслужива-

нию, поддержанию надлежащего технического состояния зданий должны

определяться в соответствии с:

проектной документацией;

результатами контроля за техническим состоянием индивидуально

для каждого здания, исходя из условий их строительства, рекон-

струкции, капремонта и эксплуатации.

Требования к надлежащему содержанию общего имущества МКД уста-

навливаются национальными стандартами и сводами правил, входящими

в Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стан-

дартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной

основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Тех-

нический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденный

постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 № 1521, и Минимальным

перечнем услуг и работ.

Услуги и работы, предусмотренные постановлением Госстроя России от

27.09.2003 № 170, являются обязательными для управляющей или подряд-

ной организации только в случае указания на них в договоре.

В других случаях указанные правила имеют рекомендательный характер

(п. 3 ст. 4 Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом ре-

гулировании»).

Перечень услуг и работ определяется в зависимости от выбранного и

реализованного способа управления МКД (см. табл. № 1).

392. Перечень работ и услуг

Таблица № 1

Определение перечня работ в зависимости от способа управления

Кто устанавливает В каком документе нужно отразить

Непосредственное управление

Общее собрание собственников по-

мещений в МКД (п. 2 Правил оказа-

ния услуг)

Решение собрания, договор оказания

услуг и выполнения работ по содержа-

нию и ремонту ОИ в МКД

УО

Общее собрание собственников по-

мещений в МКД в рамках утверж-

дения условий договора управления

(ч. 1, п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ)

Договор управления МКД, условия

которого утверждены на ОСС

ТСЖ, ЖК, ЖСК

Общее собрание членов жилищно-

го объединения в порядке, опреде-

ленном Уставом (ч. 2 ст. 116, п. 8 ч. 2

ст. 145 ЖК РФ)

Годовой план содержания и ремонта

общего имущества в МКД

УО по договору управления с застройщиком

Застройщик МКД в рамках опреде-

ления условий договора управления

(п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ)

Договор управления МКД с застрой-

щиком

Способ управления не выбран или не реализован

Организатор открытого конкурса по

отбору УО для управления МКД (пп. 4

п. 41 Правил проведения конкурса по

отбору УО)

Конкурсная документация, а также

договор управления МКД, заключен-

ный по результатам открытого кон-

курса

Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ, утверждаемый

собственниками, должен содержать (п. 8 Правил осуществления деятель-

ности по управлению МКД):

объемы работ и услуг;

стоимость работ и услуг;

периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения

работ.

Периодичность выполнения отдельных работ и оказания услуг по содер-

жанию ОИ указана только в Правилах и нормах технической эксплуатации,

которые носят рекомендательный характер. Поэтому при утверждении на

ОСС перечня работ (оказания услуг) целесообразно указать в решении не-

обходимую для вашего дома периодичность.


Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги счи-

таются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как

объекта и должны осуществляться УО независимо от того, упоминаются ли

в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу

необходимости их выполнения особое решение ОСС.

Для подтверждения необходимости оказания услуг и выполнения работ,

предусмотренных проектом перечня, УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК по требованию

собственников обязаны представить акт обследования технического состо-

яния МКД, а также иные документы, содержащие сведения о выявленных

дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимости — заклю-

чения экспертных организаций (п. 6 Правил осуществления деятельности

по управлению МКД).

Состав и объем работ (услуг) по содержанию ОИ в МКД не может быть

меньше, чем это установлено законодательно, и должен включать в себя

мероприятия по энергосбережению и повышению энергоэффективности и

иметь экономическое и техническое обоснование (п. 5.4 ГОСТ Р 56038-2014

«Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-ком-

мунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги

управления многоквартирными домами. Общие требования», утвержден-

ного приказом Росстандарта от 11.06.2014 № 546-ст).

Органы ГЖН привлекают УО к административной ответственности за

невыполнение установленного перечня работ и услуг — штраф на сумму до

50 тыс. руб. по ст. 7.22 КоАП РФ.

При этом суд, скорее всего, поддержит позицию органа ГЖН (см., на-

пример, постановления Верховного Суда РФ от 18.11.2016 № 307-АД16-

10217, от 30.11.2015 № 307-АД15-14917, от 29.05.2015 № 302-АД15-6712).

3. Плата за содержание общего имуществаСобственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание при-

надлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержа-

ние ОИ соразмерно своей доле в праве общей собственности на это иму-

щество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов

на капитальный ремонт (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя пла-

ту за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и теку-

щий ремонт общего имущества в МКД, за холодную воду, горячую

воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании ОИ

в МКД, а также за отведение сточных вод в целях содержания ОИ в

МКД;

2) взнос на капитальный ремонт.

Размер платы устанавливается из расчета на 1 кв. м общей площади жи-

лого или нежилого помещения в МКД.

413. Плата за содержание общего имущества

Расходы за содержание жилого помещения включают в том числе опла-

ту расходов на (п. 29 Правил содержания общего имущества):

содержание внутридомовых инженерных систем электро, тепло-,

газо- и водоснабжения, водоотведения;

оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, по-

требляемых при выполнении минимального перечня необходимых

услуг и работ в целях содержания ОИ, отведения сточных вод в целях

содержания ОИ (за исключением непосредственного управления);

истребование задолженности по оплате жилых помещений и КУ;

снятие показаний приборов учета, содержание информационных

систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о пла-

тежах за жилые помещения и КУ;

выставление платежных документов на оплату жилых помещений и

КУ.

Размер платы за содержание жилого помещения должен быть соразме-

рен утвержденному собственниками перечню, объемам и качеству услуг и

работ по содержанию конкретного дома (п. 35 Правил содержания общего


Размер платы должен определяться индивидуально для каждого МКД

на основании утвержденного собственниками помещений такого дома пе-

речня и периодичности проведения работ и (или) оказания услуг.

Установление размера платы за жилищные услуги находится в компе-

тенции:

1) ОСС, если МКД управляет УО или в доме выбрано непосредствен-

ное управление;

2) органов управления ТСЖ, ЖК, ЖСК;

3) ОМСУ, если собственники на ОСС не приняли решение:

о выборе способа управления МКД (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ);

об установлении размера платы за содержание жилого помеще-

ния (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

По вопросу об установлении размера платы за содержание жилого по-

мещения необходимо провести ОСС. Оно должно иметь требуемый зако-

нодательством кворум. Но если собственники не приняли решение по ука-

занному вопросу, то УО или инициаторы ОСС могут обратиться в ОМСУ

с просьбой установить размер платы за содержание жилого помещения для

этого конкретного МКД. В таком случае при обращении надо приклады-

вать документы общего собрания собственников.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основа-

нии (ч. 2 ст. 155 ЖК РФ):

1) платежных документов (в том числе платежных документов в элект-

ронной форме, размещенных в системе), представленных не позд-

нее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной

срок не установлен решением общего собрания членов ТСЖ;


2) информации о размере платы за жилое помещение и КУ, задолжен-

ности по оплате, размещенной в системе или в иных информацион-

ных системах, позволяющих внести плату за жилое помещение и КУ.

Информацией о размере платы за жилое помещение и КУ и задолжен-

ности по оплате являются сведения о начислениях в системе, сведения, со-

держащиеся в представленном платежном документе по адресу электрон-

ной почты потребителя услуг или в полученном посредством информаци-

онных терминалов платежном документе.

По общему правилу, с 1 января 2018 г. информация о размере платы за

ЖКУ должна быть размещена в ГИС ЖКХ и соответствовать платежному

документу на бумажном носителе (исключение касается территорий горо-

дов федерального значения, для них установлен срок — 1 января 2020 г.).

Платежный документ не будет считаться представленным собственникам

в МКД в случае:

1) отсутствия информации в ГИС ЖКХ о размере платы за ЖКУ по

данному МКД;

2) выявленного несоответствия информации в ГИС ЖКХ и информа-

ции в платежном документе на бумажном носителе.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежеме-

сячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной

срок не установлен решением общего собрания членов ТСЖ (ч. 1 ст. 155

ЖК РФ).

Собственники и пользователи помещений в МКД обязаны своевре-

менно и полностью вносить плату за ЖКУ (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ).

Несвоевременная оплата ЖКУ может привести к следующим послед-

ствиям.

Начисление пени, если задолженность не погашена по истечении

30 дней со дня наступления срока оплаты, за каждый день просрочки в

размере:

1/300 ставки рефинансирования Банка России с 31-го дня по 90-й

день просрочки;

1/130 ставки с 91-го дня по день фактической оплаты долга.

В расчетах пени применяется величина ставки рефинансирования

Банка России, которая действовала на дату оплаты долга (ч. 14 ст. 155

ЖК РФ).

Ограничение или приостановление предоставления КУ, если за-

долженность не погашена через 20 дней после письменного предупреж-

дения (уведомления) потребителя. Однако приостановление отопления

и холодного водоснабжения в МКД не допускается (п. 119 Правил пре-

доставления коммунальных услуг).

Обязательное условие предоставления гражданам субсидий и

компенсаций расходов на оплату ЖКУ — отсутствие задолженности

по коммунальным услугам или тот факт, что гражданин заключил


и выполняет соглашение по ее погашению (ч. 5 ст. 159, ч. 3 ст. 160

ЖК РФ).

Взыскание задолженности в судебном порядке.

Судебный приказ выносят в течение 5 дней с момента поступления за-

явления в рамках гражданского процесса (ч. 1 ст. 126 ГПК РФ) и 10 дней в

рамках арбитражного процесса (ч. 2 ст. 229.5 АПК РФ).

Вынесение судебного приказа не требует присутствия сторон и заслу-

шивания объяснений (ч. 2 ст. 126 ГПК РФ, ч. 2 ст. 229.5 АПК РФ).

Если решение суда о взыскании задолженности по оплате ЖКУ вступит

в силу, судебный пристав вправе:

запретить выезд за пределы России (физическим лицам);

удерживать часть зарплаты;

арестовать имущество и продать его с торгов;

возбудить уголовное дело за неисполнение решения суда или злост-

ное уклонение от погашения задолженности.

3.1. Особенности установления платы за содержание жилого помещения при управлении ТСЖ

Члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с

оплатой расходов на содержание и текущий ремонт ОИ, а также с опла-

той КУ, в порядке, установленном органами управления ТСЖ, в том числе

уплачивают взносы на капитальный ремонт (ч. 5 ст. 155 ЖК РФ).

Собственники помещений в МКД, не являющиеся членами ТСЖ, вно-

сят плату за содержание жилого помещения и плату за КУ в соответствии

с договорами, заключенными с ТСЖ, в том числе уплачивают взносы на

капитальный ремонт (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ).

В Жилищном кодексе РФ не предусматривается обязательное утверж-

дение условий договоров, заключаемых ТСЖ с собственниками помеще-

ний в МКД (как являющимися, так и не являющимися членами ТСЖ).

В МКД, в котором создано ТСЖ, условия предоставления КУ собствен-

никам и пользователям помещений определяются в договоре о предостав-

лении коммунальных услуг, заключаемом ТСЖ с собственниками помеще-

ний в МКД (п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг).

Условия договора, содержащего положения о предоставлении комму-

нальных услуг, и порядок его заключения регламентируются разд. III Пра-

вил предоставления коммунальных услуг.

Для заключения в письменной форме договора, содержащего положе-

ния о предоставлении КУ, исполнитель в лице ТСЖ обязан не позднее

20 рабочих дней с даты государственной регистрации ТСЖ передать два эк-

земпляра проекта договора каждому собственнику помещений в МКД по

месту нахождения исполнителя, по почте или иным согласованным с соб-

ственником способом (п. 22 Правил предоставления коммунальных услуг).


Собственник, получивший проект договора, при отсутствии у него раз-

ногласий по такому проекту обязан в течение 30 дней со дня его получения

передать исполнителю по месту нахождения исполнителя, по почте или

иным согласованным с исполнителем способом подписанный со своей

стороны один экземпляр договора (п. 22 Правил предоставления комму-

нальных услуг).

При наличии разногласий по полученному от исполнителя проекту

договора собственник обязан в течение 30 дней передать исполнителю в

месте его нахождения, по почте или иным согласованным с исполнителем

способом протокол разногласий к проекту договора (п. 24 Правил предо-

ставления коммунальных услуг).

Исполнитель, получивший протокол разногласий к проекту договора,

обязан в течение 30 дней со дня его получения известить собственника о

принятии договора в его редакции либо об отклонении протокола разно-

гласий с указанием причин отклонения.

При отклонении исполнителем протокола разногласий либо неполу-

чении заявителем извещения о результатах его рассмотрения в указанный

срок собственник вправе передать разногласия, возникшие при заключе-

нии договора, содержащего положения о предоставлении КУ, на рассмот-

рение суда.

Если исполнитель уклоняется от заключения договора, содержащего

положения о предоставлении КУ, собственник вправе обратиться в суд с

требованием о понуждении заключить договор и возмещении причинен-

ных этим заявителю убытков (п. 24 Правил предоставления коммуналь-

ных услуг).

Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных ус-

луг, заключенный в письменной форме, вступает в силу и является обяза-

тельным для сторон со дня его подписания обеими сторонами.

Условиями такого договора может быть предусмотрено, что права и

обязанности сторон возникают с более поздней даты после даты вступле-

ния этого договора в силу.

Договор, содержащий положения о предоставлении КУ, заключенный

путем совершения потребителем конклюдентных действий, считается за-

ключенным потребителем с исполнителем с даты начала предоставления

коммунальных услуг таким исполнителем (п. 30 Правил предоставления

коммунальных услуг).

Договор, содержащий положения о предоставлении КУ, заключенный

в письменной форме, может быть расторгнут досрочно по основаниям,

предусмотренным гражданским и жилищным законодательством РФ.

Отсутствие заключенного договора не освобождает собственника по-

мещения, не вступившего в ТСЖ, от обязанностей по оплате расходов на

содержание и ремонт ОИ, а также по оплате КУ, так как указанный соб-


ственник пользуется услугами ТСЖ в силу расположения его помещения в

МКД, находящемся в управлении товарищества.

В случае заключения ТСЖ договора управления многоквартирным до-

мом плата за ЖКУ членами и не членами ТСЖ вносится выбранной управ-

ляющей организации. ТСЖ вправе устанавливать на основе принятой

сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого

собственника помещения в МКД в соответствии с его долей в праве общей

собственности на ОИ (п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ).

Плату за содержание жилого помещения необходимо установить в раз-

мере, который обеспечивает надлежащее содержание общего имущества в

МКД (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ).

Установление размера платы за жилищные услуги находится в компе-

тенции органов управления ТСЖ.

Оплата прочих услуг собственниками, не являющимися членами ТСЖ,

определяется следующим.

Во-первых, ТСЖ вправе утверждать в установленном порядке лю-

бой состав прочих услуг.

Во-вторых, ТСЖ имеет основания требовать оплаты собственни-

ками только тех прочих работ и услуг, выполнение которых имеет непо-

средственное отношение к ОИ.

В-третьих, порядок оплаты прочих услуг собственниками, не явля-

ющимися членами ТСЖ, следует указать в договоре, заключаемом ТСЖ

с такими собственниками.

Члены ТСЖ оплачивают прочие услуги, если они включены в смету до-

ходов и расходов ТСЖ, утвержденную на общем собрании членов ТСЖ.

При установлении платы за содержание жилого помещения при управ-

лении ТСЖ необходимо также иметь в виду следующее.

Во-первых, в плату за жилое помещение входят работы и услуги

исключительно по обслуживанию ОИ.

Во-вторых, размер платы за содержание устанавливается одинако-

вым для собственников жилых и нежилых помещений в МКД и взима-

ется в размере, пропорциональном доле в ОИ.

В-третьих, размер платы за содержание устанавливается одинако-

вым для членов ТСЖ и собственников, не являющихся членами ТСЖ.

В-четвертых, размер платы устанавливается из расчета на 1 кв. м

общей площади жилого и нежилого помещения в МКД.

3.2. Особенности установления платы за содержание жилого помещения при управлении УО

Размер платы за содержание жилого помещения устанавливается на срок

не менее чем один год с учетом предложений УО (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).


Законодатель не предусмотрел случаи одностороннего установления УО

размера платы за жилищные услуги. Порядок определения размера платы

за содержание жилого помещения — это существенное условие договора

управления МКД (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

УО вправе самостоятельно изменить размер платы, если:

договор управления МКД предусматривает условие об односторон-

нем изменении;

УО совершила все действия, предусмотренные договором (см., на-

пример, апелляционные определения Московского городского суда

от 30.07.2013 № 11-18483, Хабаровского краевого суда от 13.12.2013

№ 33-7930/2013);

это условие не противоречит законодательству.

Изменить размер платы за содержание жилого помещения без прове-

дения ОСС возможно при первичном включении расходов на оплату ком-

мунальных ресурсов, используемых в целях содержания ОИ (ч. 10 ст. 12

Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ «О внесении изменений в

Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные

акты Российской Федерации»).

При непосредственном управлении расходы на оплату коммунальных

ресурсов, используемых в целях содержания ОИ, остаются в составе КУ.

УО — специализированные коммерческие организации, осущест-

вляющие управление МКД в качестве своей основной предприни-

мательской деятельности.

В связи с этим определение в договоре должного размера оплаты за

предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание

и текущий ремонт МКД с учетом его естественного износа является их

предпринимательским риском.

Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капи-

тального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые УО не могла

разумно предвидеть и предотвратить и за возникновение которых она не

отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсирова-

ны собственниками помещений в МКД.

В плату за жилое помещение входят работы и услуги только по обслу-

живанию ОИ. Размер платы за содержание устанавливается одинаковым

для собственников жилых и нежилых помещений в МКД и взимается в

размере, пропорциональном их доле в ОИ. Вопросы установления размера

платы за жилищные услуги для собственников помещений в МКД, не яв-

ляющихся членами ЖК, ЖСК, регулируются уставом ЖК, ЖСК.

Право общей долевой собственности на ОИ принадлежит собственни-кам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регист-рации (п. 3 постановления ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).


До заселения жилых помещений государственного и муниципального

жилищных фондов расходы на содержание жилых помещений несут соот-

ветственно органы государственной власти и ОМСУ (ч. 3 ст. 153 ЖК РФ,

постановление ФАС Уральского округа от 13.07.2011 № Ф09-3615/11).

У нанимателя жилого помещения по договору социального найма обя-

занность вносить плату за жилое помещение возникает с момента заклю-

чения данного договора (п. 1 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Собственник помещения в МКД, сдавая его в аренду на основании договора аренды, обязан нести расходы по содержанию ОИ, и не мо-жет возложить обязанности по заключению от своего имени договора управления МКД с УО и оплате понесенных ею расходов на арендатора (постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 № 16646/10).

В ст. 39 ЖК РФ установлено, что бремя расходов по содержанию ОИ в

МКД несут все собственники помещений в МКД, включая собственников

встроенно-пристроенных помещений в МКД, так как встроенно-пристро-

енное помещение, входящее в состав МКД, не может рассматриваться как

отдельный объект недвижимости.

Все особенности МКД, в том числе переменная этажность, отражаются

в составе ОИ и отдельно при расчете размера платы для собственников по-

мещений в МКД не учитываются.

Неиспользование собственником, нанимателем либо иными лицами

помещений в МКД не является основанием не внесения платы за жилое

помещение (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ).

При временном отсутствии собственника (отпуск, болезнь) обязан-

ность по оплате содержания ОИ сохраняется.

Если собственником нарушен порядок уведомления об изменении пло-

щади принадлежащего ему помещения в МКД, прописанный в договоре

управления, то претендовать на перерасчет за прошедший период соб-

ственник помещения не может.

Собственники помещений в МКД не обязаны оплачивать расходы по

уборке придомовой территории, не включенной в состав ОИ.

Решение ОСС в части исключения из размера платы за содержание жи-

лого помещения затрат на влажную уборку ОИ, а значит, фактический от-

каз собственников от выполнения такой услуги незаконно (п. 29 Правил


Начисление за техническое обслуживание запирающих устройств как

за дополнительную услугу является нарушением ст. 154 ЖК РФ, пп. «д»

п. 2, п. 7, п. 29 Правил содержания общего имущества.

Если домофоны включены в состав ОИ, то плата за их обслуживание

вносится в соответствии со ст. 155 ЖК РФ организации, управляющей

МКД, в составе платы за содержание общего имущества.


Если домофоны не включены в состав ОИ, плата за их обслуживание

вносится специализированной организации в соответствии с заключенны-

ми договорами между указанной организацией и собственниками в МКД.

В письме Минстроя России от 13.07.2016 № 21928-АЧ/04 даны разъяс-

нения по вопросу отнесения СКПТ к общему имуществу в МКД.

СКПТ, включая сети кабельного телевидения, оптоволоконную сеть,

поименованы как информационно-телекоммуникационные сети, внешней

границей которых является внешняя граница стены МКД (п. 8 Правил со-

держания общего имущества).

Отнесение СКПТ к ОИ будет правомерным при условии, что МКД был

оснащен СКПТ в ходе его строительства (в соответствии с проектной до-

кументацией) либо в ходе его эксплуатации (на основании решения ОСС).

Предъявляемые к оплате суммы по строкам «Телеантенна», «Пользо-

вание телеантенной» или «ТО и ТР системы КТП», установленные в рас-

чете на одну квартиру (абонентское устройство), не связаны с расходами

на содержание и ремонт ОИ и отражают размеры абонентской платы за

услуги связи для целей телевещания, установленные соответствующим

оператором.

Собственники вправе не пользоваться СКПТ по своему усмотрению.

Если в отсутствие письменного договора с оператором связи абонент-

ская плата за услуги связи включена в единый платежный документ, соб-

ственник вправе требовать ее исключения и не оплачивать услуги, которы-

ми он не намерен пользоваться.

Исполнителем услуг по обслуживанию СКПТ является УО, ТСЖ, коо-

ператив. Выполнение данных работ осуществляется на основании решения

ОСС, все собственники несут расходы на содержание ОИ, включая СКПТ,

путем внесения платы за содержание жилого помещения. Плата взимается

независимо от того, пользуются ли собственники (наниматели) СКПТ для

целей приема сигнала телевизионного вещания или нет.

Вынесение контролирующими органами УО, ТСЖ, кооперативам пред-

писаний за неосуществление работ или не качественное осуществление ра-

бот по содержанию, благоустройству или уборке придомовой территории

неправомерно в случае, если в обязанности УО в соответствии с догово-

ром на управление МКД и решением ОСС не входит содержание и благоу-

стройство придомовой территории (письмо Минстроя России от 24.09.2015

№ 30846-ОД/04).

Содержание общего имущества включает в себя обеспечение испол-

нителем надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание,

поверка и т.д.) коллективных (общедомовых) приборов учета потребляе-

мых ресурсов за счет платы за содержание жилого помещения (пп. «к» п. 11


При ненадлежащей эксплуатации ОДПУ исполнитель КУ, как лицо, от-

ветственное за содержание и ввод в эксплуатацию прибора учета, должен в

494. Содержание МКД

течение двух месяцев обеспечить устранение вышеуказанных нарушений и

обеспечить готовность прибора учета к осуществлению поставок ресурсов

(письмо Минстроя России от 18.09.2015 № 30162-ОЛ/04).

Очистка фасадов от самовольно размещенных на них рисунков, графи-

ческих изображений и т.д. должна осуществляться собственниками, кото-

рые вправе заключить договор на оказание соответствующих услуг с треть-

ими лицами.

Данная услуга может быть включена в договор управления МКД в ка-

честве дополнительной, что порождает обязательства УО по ее оказанию.

В противном случае соответствующие обязательства отсутствуют (письмо

Минстроя России от 22.09.2015 № 30396-ОЛ/04).


4.1. Общие сведения

Содержание МКД — техническое обслуживание (поддержание над-

лежащего технического состояния ОИ) и ремонты (восстановление

и улучшение состояния имущества), уборка и санитарно-гигиениче-

ская очистка (санитарное содержание), другие работы, направлен-

ные на сохранность, обеспечение безопасности и создание необхо-

димых условий для проживания.

В п. 11 Правил содержания общего имущества устанавливается, что со-

держание ОИ в зависимости от состава, конструктивных особенностей,

степени физического износа и технического состояния общего имущества,

а также в зависимости от геодезических и природно-климатических усло-

вий расположения МКД включает в себя:

осмотр ОИ, обеспечивающий своевременное выявление несо-

ответствия состояния общего имущества требованиям законо-

дательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью

граждан;

обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем элек-

троснабжения и электрического оборудования, входящих в состав

общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги элек-

троснабжения;

поддержание помещений, входящих в состав ОИ, в состоянии, обе-

спечивающем установленные законодательством РФ температуру и

влажность в таких помещениях;

уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений, а также зе-

мельного участка, входящих в состав общего имущества;

сбор и вывоз жидких бытовых отходов, включая отходы, образующи-

еся в результате деятельности организаций и индивидуальных пред-

принимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристро-

енными) помещениями в МКД;


организацию мест для накопления и накопление отработанных

ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные орга-

низации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по

сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, раз-

мещению отходов I–IV класса опасности;

содержание мест накопления твердых коммунальных отходов в соот-

ветствии с установленными требованиями;

меры пожарной безопасности в соответствии с законодательст-

вом РФ о пожарной безопасности;

содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а

также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации

и благоустройства объектами, расположенными на земельном участ-

ке, входящем в состав ОИ;

текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуата-

ции и содержание общего имущества;

проведение обязательных в отношении ОИ мероприятий по энер-

госбережению и повышению энергетической эффективности, вклю-

ченных в утвержденный в установленном законодательством РФ по-

рядке перечень мероприятий;

обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (об-

щедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и

электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей

эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка при-

боров учета и т.д.);

приобретение холодной воды, горячей воды, электрической энер-

гии, потребляемых при содержании общего имущества в МКД, а

также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества

в таком доме при условии, что конструктивные особенности МКД

предусматривают возможность такого потребления, отведения (за

исключением случаев, когда в доме не выбран способ управления

или выбрано непосредственное управление).

Иначе говоря, содержание ОИ в МКД включает две составляющие ком-

плекса работ и услуг:

1) собственно по содержанию и санитарной очистке ОИ, уборке при-

домовой территории, включенной в состав ОИ;

2) по техническому обслуживанию коммуникаций, технических

устройств и технических помещений, относящихся к ОИ.

Обе составляющие понятия «содержание ОИ в МКД» осуществляются,

как правило, одной организацией, кроме случаев, когда в МКД выбран не-

посредственный способ управления. Разница в объекте управления:

1) в процессе содержания ОИ воздействие оказывается на состояние

крыш, чердаков, подвалов, фасадов, внешнее благоустройство, са-

нитарное состояние;


2) в процессе технического обслуживания — на внутридомовые инже-

нерные коммуникации, технические устройства и технические по-

мещения.

Содержание ОИ включает:

технический надзор (плановые общие и частичные осмотры крыш,

чердаков, подвалов, фасадов, элементов внешнего благоустройства),

надзор за состоянием отдельных элементов и помещений ОИ;

подготовку к сезонной эксплуатации крыш, чердаков, подвалов, фа-

садов, внешнего благоустройства;

санитарную очистку чердаков, подвалов и придомовой территории.

Техническое обслуживание подразумевает:

аварийное обслуживание (незамедлительное устранение аварий и

неисправностей);

технический надзор (плановые общие и частичные осмотры инже-

нерных коммуникаций, технических устройств и технических поме-

щений);

подготовку к сезонной эксплуатации инженерных коммуникаций,

технических устройств и технических помещений.

Обязанности лиц, ответственных за содержание и ремонт ОИ, заключа-

ются в следующем (п. 6 Правил оказания услуг):

1) обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы;

2) вести, хранить и передавать техническую документацию на МКД;

3) своевременно заключать договоры оказания услуг и (или) выполне-

ния работ по содержанию и ремонту ОИ с подрядчиками, осуществ-

лять контроль за выполнением ими обязательств по заключенным

договорам;

4) осуществлять подготовку предложений о выполнении плановых те-

кущих работ по содержанию и ремонту ОИ, а также предложений о

проведении капремонта и доводить их до сведения собственников;

5) организовывать работу по начислению и сбору платы за жилищные

услуги;

6) организовать работу по взысканию задолженности по оплате жилых

помещений;

7) предоставлять потребителям в МКД информацию, связанную с

оказанием услуг и выполнением работ, предусмотренных перечнем

услуг и работ, раскрытие которой в соответствии с законодательст-

вом РФ является обязательной.

4.2. Аварийно-диспетчерское обслуживаниеУО, ТСЖ или кооператив обязаны организовать аварийно-диспетчерское

обслуживание МКД самостоятельно или путем заключения договора на

оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварий-

но-диспетчерскому обслуживанию (п. 9 Правил осуществления деятельно-

сти по управлению МКД).


При непосредственном управлении МКД положения об аварийно-дис-

петчерском обслуживании включаются в договоры с обслуживающей орга-

низациями и (или) РСО. Возможно заключение отдельного договора на ава-

рийно-диспетчерское обслуживание со специализированной организацией.

Аварийно-диспетчерская служба (далее в этом пункте — АДС) обеспе-

чивает (п. 13 Правил осуществления деятельности по управлению МКД):

незамедлительную ликвидацию засоров внутридомовой инженер-

ной системы водоотведения и мусоропроводов внутри МКД;

устранение аварийных повреждений внутридомовых инженерных

систем ХВС, ГВС, водоотведения и внутридомовых систем отопле-

ния и электроснабжения.

Устранение утечек газа и локализация аварий на внутриквартирном и

внутридомовом газовом оборудовании выполняется круглосуточно АДС

специализированной организации.

Устранение утечек газа и локализация аварий выполняются незамедли-

тельно по поступлении информации об аварии или о ее угрозе и при необ-

ходимости без соблюдения требования о предварительном предупреждении

заказчика об обеспечении доступа в помещение, в котором расположено

газоиспользующее оборудование, и (или) требования о приостановлении

подачи газа.

УО, ТСЖ или кооператив, собственники при непосредственном спо-

собе управления при заключении договоров на аварийно-диспетчерское

обслуживание обязаны (п. 15, 16 Правил осуществления деятельности по

управлению МКД):

1) представить в АДС комплект технической документации на все объ-

екты, сети и сооружения, схемы всех отключающих и запорных уз-

лов внутридомовых инженерных систем, планы подземных комму-

никаций и иную необходимую документацию;

2) обеспечить свободный доступ сотрудников АДС в помещения, вхо-

дящие в состав ОИ, и на иные объекты, предназначенные для обслу-

живания, эксплуатации и благоустройства МКД.

Обратите внимание: в помещениях собственников АДС выполняет ра-боты только в отношении ОИ.

АДС осуществляет прием и выполнение заявок собственников и поль-

зователей помещений в МКД. Заявки принимаются при непосредственном

обращении в АДС, в том числе посредством телефонной связи, с помощью

прямой связи по переговорным устройствам, устанавливаемым в подъездах

МКД и кабинах лифтов, или других возможных средств связи (п. 17 Правил

осуществления деятельности по управлению МКД).

Работа АДС осуществляется круглосуточно.

Сведения, полученные в результате непрерывного контроля за работой

инженерного оборудования, отражаются АДС в соответствующих журна-

лах (п. 12 Правил осуществления деятельности по управлению МКД).


Регистрация заявок осуществляется в журнале заявок или в автоматизи-

рованной системе учета таких заявок (при ее наличии).

В соответствии с п. 17 Правил осуществления деятельности по управле-

нию МКД журнал учета заявок должен быть прошнурован, пронумерован

и скреплен печатью АДС.

Кроме этого, АДС обязана обеспечить хранение журнала заявок в зани-

маемом этой службой помещении и ознакомление по желанию собствен-

ников и пользователей помещений в МКД с внесенными в журнал учета

заявок записями.

Обратите внимание: УО, ТСЖ, кооператив обязаны проинформиро-вать потребителей в МКД об адресах и номерах телефонов диспетчер-ской, аварийно-ремонтной службы, объединенных и (или) единых дис-петчерских службах (при наличии).

4.3. Техническое состояние ОИТехнические осмотры, обследование и (или) мониторинг технического со-

стояния МКД или его частей проводится в соответствии с ГОСТ 31937-2011

«Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследо-

вания и мониторинга технического состояния», введенным в действие при-

казом Росстандарта от 27.12.2012 № 1984-ст.

По итогам осмотров формируются планы и перечни работ, выполнение

которых обеспечивает комфортные условия проживания и нормативное

техническое состояние МКД.

Первое обследование зданий проводится не позднее чем через два года

после их ввода в эксплуатацию.

В дальнейшем обследование технического состояния проводится не

реже одного раза в 10 лет и не реже одного раза в 5 лет для зданий или их

отдельных элементов, работающих в неблагоприятных условиях (агрессив-

ные среды, вибрации, повышенная влажность, сейсмичность района 7 бал-

лов и более и др.).

Обследование и мониторинг технического состояния зданий проводят

также:

по истечении нормативных сроков эксплуатации зданий и сооруже-

ний;

при обнаружении значительных дефектов, повреждений и деформа-

ций в процессе технического обслуживания здания;

по результатам последствий пожаров, стихийных бедствий, аварий,

связанных с разрушением здания;

по инициативе собственника объекта.

Осмотры ОИТехнический осмотр МКД проводится с целью получения оценки тех-

нического состояния дома и (или) отдельных его частей, для определения

и формирования плана работ, перечня работ (услуг), объема и периодич-

ности их выполнения.


Услуга проведения технических осмотров является системной и вклю-

чает в себя (ГОСТ Р 56194−2014 «Национальный стандарт Российской Фе-

дерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления много-

квартирными домами. Услуги проведения технических осмотров много-

квартирных домов и определение на их основе плана работ, перечня работ.

Общие требования», утвержденный приказом Росстандарта от 27.10.2014

№ 1446-ст):

визуальные осмотры;

инструментальные осмотры;

технические обследования;

мониторинг технического состояния имущества.

Визуальный осмотр — осмотр, проводимый без применения спе-

циальных приборов и инструментов с целью получения приближен-

ной оценки технического состояния осматриваемого ОИ.

Инструментальные осмотры проводятся с использованием специаль-

ных инструментов и приборов при выявлении повреждений и характерных

признаков дефектов с целью оценки технического состояния имущества,

определения и корректировки состава работ содержания и ремонта ОИ.

Такие осмотры проводятся с привлечением специализированных органи-

заций.

Технические обследования проводятся с привлечением специализиро-

ванных организаций. Целью таких обследований является получение фак-

тических значений контролируемых параметров, в том числе при восста-

новлении и (или) актуализации технической документации и параметров

имущества. По итогам технических обследований также может определять-

ся и корректироваться состав работ содержания имущества.

Мониторинг технического состояния МКД проводится при необходи-

мости выявить временные изменения, происходящие с конструкциями,

которые изменили свое напряженно-деформированное состояние, а также

при попадании МКД в зону влияния строек, природно-техногенных воз-

действий и др. Порядок проведения мониторинга технического состояния

приведен в ГОСТ 31937-2011 «Межгосударственный стандарт. Здания и со-

оружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».

Цели осмотра — своевременно выявить:

1) факт того, что состояние общего имущества не соответствует уста-

новленным требованиям законодательства;

2) наличие угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

Осмотры ОИ в зависимости от способа управления проводятся (п. 13

Правил содержания общего имущества):

собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственни-

ками на основании договора для проведения строительно-техниче-

ской экспертизы;


ответственными лицами органов управления ТСЖ, кооператива;

управляющей организацией;

лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при

непосредственном управлении).

При смене способа управления или выборе другой УО необходимо про-

вести общий осмотр состояния ОИ, чтобы зафиксировать его на момент

вступления в силу договора управления МКД или реализации выбранного

способа управления в виде создания ТСЖ. Целесообразно проводить об-

щий осмотр ОИ с представителями УО по окончании каждого года управ-

ления МКД для определения эффективности работы УО.

Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем здани-

ям и их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ

свыше 60% (п. 2.1.2 Правил и норм технической эксплуатации).

Осмотры в МКД делятся на плановые и внеплановые (абз. 3 разд. II

Правил и норм технической эксплуатации).

Виды плановых осмотров (п. 2.1.1 Правил и норм технической эксплу-

атации):

общие — направлены на осмотр ОИ в целом, включая конструкции,

инженерное оборудование и внешнее благоустройство;

частичные — осмотры отдельных элементов ОИ.

Общие осмотры необходимо проводить два раза в год — весной и

осенью (до начала отопительного сезона).

Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров эле-

ментов ОИ в МКД приведена в приложении № 1 к Правилам и нормам

технической эксплуатации.

Например, согласно п. 27 Минимального перечня услуг и работ частич-ным осмотрам подлежат пожарные лестницы, лазы, проходы, выходы, системы аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, про-тивопожарного водоснабжения, средства противопожарной защиты, противодымная защита.

Внеплановые осмотры необходимо проводить (п. 2.1.1 Правил и норм

технической эксплуатации):

после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений

и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения

отдельных элементов ОИ;

в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении де-

формации конструкций и неисправности инженерного оборудова-

ния, нарушающих условия нормальной эксплуатации.

Акт осмотра ОИРезультаты осмотра ОИ оформляются актом, который является основа-

нием для принятия решения (п. 14 Правил содержания общего имущества):

1) о соответствии проверяемого ОИ требованиям законодательства;

2) о соответствии требованиям обеспечения безопасности граждан;


3) о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных

дефектов.

Акт подписывают все участники осмотра.

При необходимости в акте указывается тот факт, что ОИ достигло уров-

ня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности МКД

или его отдельных элементов (п. 22 Правил содержания общего имуще-

ства). Это необходимо для переноса сроков проведения капитального ре-

монта МКД или принятия решения ОМСУ о признании дома непригод-

ным к проживанию.

В течение месяца со дня составления акта УО, ТСЖ обязаны (п. 2.1.5

Правил и норм технической эксплуатации):

уточнить объемы работ по текущему ремонту (на текущий год — по

результатам весеннего осмотра, на следующий год — по итогам осен-

него):

по результатам весеннего осмотра должны быть установлены

объемы работ, необходимых для подготовки МКД и его инженер-

ного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;

по результатам осеннего осмотра должна быть определена готов-

ность каждого МКД к эксплуатации в зимних условиях;

выдать рекомендации собственникам на выполнение работ по теку-

щему ремонту;

определить неисправности и повреждения, устранение которых тре-

бует капитального ремонта.

Журнал осмотровУО, ТСЖ, кооператив должны вести журнал осмотров ОИ (п. 2.1.4 Пра-

вил и норм технической эксплуатации). По итогам осмотра в журнале от-

ражаются выявленные неисправности и повреждения, а также техническое

состояние элементов дома.

Рекомендованная форма журнала осмотра приведена в приложении

№ 3 к Правилам и нормам технической эксплуатации.

Осмотры отдельных элементов МКД, которые обсуживают специали-

зированные организации, необходимо проводить с привлечением ответ-

ственных сотрудников этих организаций. Например, они должны участво-

вать в осмотре лифтов, системы пожарной сигнализации, внутридомового

газового оборудования, системы вентиляции.

Периодичность осмотров ОИ целесообразно указать в договоре управ-

ления МКД (с участием совета МКД) или уставе ТСЖ, кооператива.

4.4. Подготовка к сезонной эксплуатацииСостав работ и услуг, которые будут выполнены и оказаны к весенне-лет-

нему сезону (и в период весенне-летнего сезона), к осенне-зимнему сезону

(и в период осенне-зимнего сезона), определяется в отношении каждого

МКД отдельно с учетом ОИ и климатических особенностей региона, в ко-

тором расположен МКД.


Периодичность и сезонность (лето, зима) выполнения работ и (или)

оказания услуг в отношении ОИ в Минимальном перечне услуг и работ не

установлена.

Работы по содержанию ОИ, выполняемые к весенне-летнему периоду

эксплуатации (приложение № 4 к Правилам и нормам технической эксплу-

атации):

укрепление водосточных труб, колен и воронок;

расконсервирование и ремонт поливочной системы;

консервация системы центрального отопления;

ремонт оборудования детских и спортивных площадок;

ремонт просевших отмосток;

устройство дополнительной сети поливочных систем.

Также должны быть выполнены (приложение № 4 к ВСН 58-88 (р) «Ве-

домственные строительные нормы. Положение об организации и проведе-

нии реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий,

объектов коммунального и социально-культурного назначения», утверж-

денным приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312):

работы по раскрытию продухов в цоколях и вентиляции чердаков;

осмотр кровель фасадов и полов в подвалах.

Работы и мероприятия, необходимые для подготовки МКД к отопи-

тельному периоду, приведены в табл. № 2.


Перечень мероприятий необходимых для подготовки к отопительному сезону

Виды работ и мероприятий Норма права

Устранить неисправности: стен, фасадов, крыш, пе-

рекрытий чердачных и над техническими подполья-

ми (подвалами), проездами, оконных и дверных за-

полнений, а также отопительных печей, дымоходов,

газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и элек-

троснабжения и установок с газовыми нагревателями

Пункт 2.6.2 Правил и

норм технической экс-

плуатации

Привести в технически исправное состояние терри-

тории земельного участка, на котором расположен

МКД, и обеспечить беспрепятственный отвод атмос-

ферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов)

в подвал и их оконных приямков

Обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундамен-

тов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смеж-

ными конструкциями, лестничных клеток, подваль-

ных и чердачных помещений, машинных отделений

лифтов

Обеспечить исправность пожарных гидрантов



Провести наладку запорно-предохранительных кла-

панов и регуляторов давления газового оборудования

на зимний период



плуатации, пп. 1 п. 16

Правил оценки готов-

ности к отопительно-

му периодуПровести гидравлические испытания, ремонт, повер-

ку и наладку инженерных систем и оборудования по-

дачи тепла в помещения МКД:

котельные;

внутридомовые сети;

групповые и местные тепловые пункты в домах;

системы отопления и вентиляции.

В частности, обеспечить котельные, тепловые пункты

и узлы:

средствами автоматизации;

контрольно-измерительными приборами;

запорной регулирующей аппаратурой;

схемами разводки систем отопления, ГВС, ХВС,

приточно-вытяжной вентиляции;

конструкциями с указанием использования обору-

дования при различных эксплуатационных режимах

(наполнении, подпитке, спуске воды из систем отоп-

ления и др.);

техническими паспортами оборудования;

режимными картами;

журналами записи параметров;

журналами дефектов оборудования

Подготовить и переподготовить сотрудников котель-

ных, тепловых пунктов, аварийной службы и рабочих

текущего ремонта, дворников



плуатации

Подготовить аварийные службы — проследить за тем,

чтобы в отопительный период были необходимые

средства связи, инструменты, инвентарь, оборудова-

ние, автотранспорт, запасы материалов

Провести ремонт схем внутридомовых систем ХВС,

ГВС, водоотведения, центрального отопления и вен-

тиляции, газа с указанием расположения запорной

арматуры и выключателей (для слесарей и электри-

ков по ликвидации аварий и неисправностей внутри-

домовых инженерных систем)



Обеспечить отсутствие воды в подвалах МКД, отклю-

чить и демонтировать поливочный водопровод, уте-

плить водомерный узел, обеспечить бесперебойную

работу канализационных выпусков, общих выпусков

в торцах здания от сборного трубопровода, проло-

женного в подвале (техподполье)



плуатации

Провести ремонт изоляции труб отопления, ХВС,

ГВС и водоотведения, противопожарного водопро-

вода в неотапливаемых помещениях и их утепление

Пункт 2.6.6, 2.6.7 Пра-

вил и норм техниче-

ской эксплуатации

Выполнить работы по котельным:

провести ревизию арматуры и оборудования кон-

трольно-измерительных приборов котельных, отно-

сящихся к общему имуществу собственников поме-

щений в МКД, их автоматики;

устранить щели в обмуровке котлов и дымоходов;

подготовить персонал операторов котельной;

завезти топливо (твердое — в расчете 70% потреб-

ности в отопительном сезоне, жидкое — по наличию

складов, но не менее среднемесячного запаса)

Подпункт «а» п. 2.6.13

Правил и норм техни-

ческой эксплуатации

Выполнить работы по тепловым сетям:

промыть системы отопления МКД;

провести ревизию арматуры;

устранить постоянные и периодические засорения

каналов;

восстановить разрушенную или заменить недоста-

точную тепловую изоляцию труб в камерах, подзем-

ных каналах и подвалах (техподпольях)

Подпункт «б» п. 2.6.13


ческой эксплуатации,

пп. 2 п. 16 Правил

оценки готовности к

отопительному пери-

оду

Провести ревизию арматуры и оборудования тепло-

вых пунктов (насосов, подогревателей и др.)

Подпункт «в» п. 2.6.13



Выполнить работы по системам отопления и ГВС:

провести ревизию кранов и другой запорной арма-

туры расширителей и воздухосборников;

восстановить разрушенную или заменить недоста-

точную тепловую изоляцию труб в лестничных клет-

ках, подвалах, чердаках и в нишах санитарных узлов;

провести гидропневматическую промывку непро-

гретых радиаторов;

провести эксплуатационную наладку комплекса

устройств по теплоснабжению во время пробной

топки

Подпункт «г» п. 2.6.13





Завезти песок для посыпки тротуаров (из расчета не

менее 3 куб. м на 1 тыс. кв. м уборочной площади) и

соль (из расчета не менее 3–5% массы песка) или ее

заменитель

Подпункт «е» п. 2.6.13



Разъяснить собственникам и пользователям помеще-

ний в МКД правила подготовки дома к зиме (уста-

новка уплотняющих прокладок в притворах оконных

и дверных проемов, замена разбитых стекол и т.д.)

Подпункт «ж» п. 2.6.13



Разработать эксплуатационные режимы и мероприя-

тия по их внедрению

Подпункт 3 п. 16 Пра-

вил оценки готовно-

сти к отопительному

периоду

Убедиться в том, что нет прямых соединений обору-

дования тепловых пунктов с водопроводом и канали-

зацией




периоду

Поставить пломбы на расчетных шайбах и соплах

элеваторов




периоду

Убедиться в том, что нет задолженности перед РСО за

поставленные тепловую энергию (мощность), тепло-

носитель.

(Вместе с тем на практике невыполнение этого

пункта не препятствует получению паспорта готов-

ности к отопительному периоду)

Подпункт 14 п. 16

Правил оценки готов-

ности к отопительно-

му периоду

4.5. Уборка и санитарно-гигиеническая очистка

В Минимальном перечне услуг и работ установлены сезонные работы

только в отношении придомовой территории.

Определение теплого и холодного периода года предусмотрено пп. 3.40

и 3.43 свода правил СП 60.13330.2012 «СНиП 41-01-2003. Отопление, вен-

тиляция и кондиционирование воздуха», утвержденного приказом Минре-

гиона России от 30.06.2012 № 279.

Теплый период года — это период, характеризуемый среднесуточной

температурой наружного воздуха выше 10оС.


Холодный период года — это период, характеризуемый среднесуточ-

ной температурой наружного воздуха, равной 10оС и ниже.

Работы в отношении придомовой территории в теплый период года

включают (п. 25 Минимального перечня услуг и работ):

подметание и уборку придомовой территории;

очистку от мусора и промывку урн возле подъездов, уборку контей-

нерных площадок, расположенных на территории ОИ;

уборку и выкашивание газонов;

прочистку ливневой канализации;

уборку крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистку метал-

лической решетки и приямка.

Работы в отношении придомовой территории в холодный период года

подразумевают (п. 24 Минимального перечня услуг и работ):

очистку крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и

льда толщиной слоя свыше 5 см;

сдвигание свежевыпавшего снега и очистку придомовой территории

от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см;

очистку придомовой территории от снега наносного происхожде-

ния (или подметание такой территории, свободной от снежного

покрова);

очистку придомовой территории от наледи и льда;

очистку от мусора урн, установленных возле подъездов, и их про-

мывку, уборку контейнерных площадок, расположенных на придо-

мовой территории ОИ.

Уборка территории должна проводиться ежедневно, включая в

теплое время года — полив территории, в зимнее время — антигололед-

ные мероприятия (удаление, посыпание песком, антигололедными реа-

гентами и др.) (п. 2.11 СанПиН 2.1.2.2645-10).

При озеленении придомовой территории МКД расстояние от

стен домов до оси стволов деревьев с кроной диаметром до 5 м долж-

но составлять не менее 5 м. Для деревьев большего размера расстояние

должно быть более 5 м, для кустарников — 1,5 м. Высота кустарников не

должна превышать нижнего края оконного проема помещений первого

этажа (п. 2.4 СанПиН 2.1.2.2645-10).

По внутридворовым проездам придомовой территории не должно

быть транзитного движения транспорта. К площадкам мусоросборни-

ков необходимо предусматривать подъезд для специального транспорта

(п. 2.5 СанПиН 2.1.2.2645-10).

На придомовых территориях запрещается производить мойку ав-

томашин, слив топлива и масел, регулировать звуковые сигналы, тор-

моза и двигатели (п. 2.8 СанПиН 2.1.2.2645-10).


На территории дворов жилых зданий запрещается размещать лю-

бые предприятия торговли и общественного питания, включая палатки,

киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, производствен-

ные объекты, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой

техники, обуви, а также автостоянки кроме гостевых (п. 2.10 СанПиН

2.1.2.2645-10).

Участки для стоянки автотранспорта персонала, работающего в

нежилых помещениях, расположенных в МКД, должны располагаться

за пределами придомовой территории (п. 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10).

Допустимая температура на лестничной клетке 14–20°C (приложе-

ние № 2 к СанПиН 2.1.2.2645-10).

К работам по содержанию помещений, входящих в состав ОИ, относят-

ся (п. 23 Минимального перечня услуг и работ):

1) сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лиф-

товых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок

и маршей, пандусов;

2) влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц,

шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящи-

ков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;

3) мытье окон;

4) очистка систем защиты от грязи (металлических решеток, ячеистых

покрытий, приямков, текстильных матов);

5) проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в со-

став ОИ, дезинфекция септиков, дворовых туалетов, находящихся

на земельном участке, на котором расположен дом.

Работы по уборке вестибюля подъезда, лестничных клеток (влажная

уборка, мытье лестниц, стен и окон) должны производиться с периодично-

стью, установленной законодательством и договором управления.

Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания мусоропрово-

дов, включают (п. 14 Минимального перечня услуг и работ):

проверку технического состояния и работоспособности элементов

мусоропровода;

незамедлительное устранение засоров (при их выявлении);

чистку, промывку и дезинфекцию загрузочных клапанов стволов

мусоропроводов, мусоросборной камеры и ее оборудования;

разработку плана восстановительных работ (при необходимости),

проведение восстановительных работ (при выявлении повреждений

и нарушений).

Сбор и вывоз бытовых отходовВ содержание ОИ включены сбор и вывоз жидких бытовых отходов,

включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и

ИП, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помеще-

ниями в МКД (пп. «д» п. 11 Правил содержания общего имущества).


К работам по обеспечению вывоза, в том числе откачке жидких быто-

вых отходов, относятся (п. 26 Минимального перечня услуг и работ):

содержание сооружений и оборудования, используемых для накоп-

ления жидких бытовых отходов в многоквартирных домах, не под-

ключенных к централизованной системе водоотведения;

вывоз жидких бытовых отходов из дворовых туалетов, находящихся

на придомовой территории;

вывоз бытовых сточных вод из септиков, находящихся на придомо-

вой территории.

Твердые коммунальные отходыС 1 января 2015 г. в ст. 1 Федерального закона от 24.06.1998 № 89-ФЗ

«Об отходах производства и потребления» введен новый термин — «твер-

дые коммунальные отходы».

Твердые коммунальные отходы — отходы, образующиеся в жилых по-

мещениях в процессе потребления физическими лицами, а также

товары, утратившие свои потребительские свойства в процессе их

использования физическими лицами в жилых помещениях в целях

удовлетворения личных и бытовых нужд.

К твердым коммунальным отходам также относятся отходы, образую-

щиеся в процессе деятельности юридических лиц, ИП, и подобные по со-

ставу отходам, образующимся в жилых помещениях в процессе потребле-

ния физическими лицами.

Под обращением с твердыми коммунальными отходами понимаются

сбор, транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых

коммунальных отходов (ч. 5 ст. 30 ЖК РФ).

Организация, осуществляющая управление МКД, не вправе отказы-

ваться от заключения договора с региональным оператором по обращению

с ТКО (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ).

При непосредственном способе управления МКД собственники поме-

щений в МКД заключают договоры с региональным оператором по обра-

щению с ТКО от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Согласно п. 26(1) Минимального перечня услуг и работ к работам по

содержанию мест накопления ТКО относятся:

организация и содержание мест накопления ТКО, включая обслу-

живание и очистку мусоропроводов, мусороприемных камер, кон-

тейнерных площадок;

организация сбора отходов I–IV классов опасности (отработанных

ртутьсодержащих ламп и др.) и их передача в организации, имею-

щие лицензии на осуществление деятельности по сбору, транспор-

тированию, обработке, утилизации, обезвреживанию, размещению

таких отходов.


➥ Таким образом, коммунальная услуга по обращению с ТКО

включает в себя весь цикл обращения с такими отходами и в МКД

оказывается региональным оператором.

Также необходимо иметь в виду следующее.

Плата за обращение с ТКО включена в состав платы за коммуналь-

ные услуги (ч. 4 ст. 154 ЖК РФ).

Предоставление коммунальной услуги по обращению с ТКО осу-

ществляется в соответствии с разд. XV(1) Правил предоставления ком-

мунальных услуг.

Юридическому лицу присваивается статус регионального опе-

ратора и определяется зона его деятельности на основании конкурс-

ного отбора на срок не менее чем 10 лет (ст. 24.6 Федерального закона

«Об отходах производства и потребления»).

УО, ТСЖ, кооперативы заключают договоры на оказание услуг по

обращению с ТКО с региональным оператором (ч. 6.2 ст. 155 ЖК РФ).

При непосредственном управлении собственники заключают до-

говоры напрямую с региональным оператором (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ).

Региональный оператор по обращению с ТКО отвечает за оказа-

ние коммунальной услуги начиная от места сбора ТКО, если иное не

установлено договором (ч. 15.1 ст. 161 ЖК РФ).

Формально уже с 1 января 2016 г. обращение с ТКО — коммунальная

услуга (ч. 4 ст. 154 ЖК РФ).

С 14 марта 2017 г. вступили в силу изменения в Правила предоставления

коммунальных услуг, Правила содержания общего имущества и другие под-

законные акты. В результате изменился порядок предоставления услуги по

вывозу мусора и расчета платы за нее (постановление Правительства РФ от

27.02.2017 № 232 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства

Российской Федерации»). Однако на практике переход на новую систему

вывоза мусора будет производиться поэтапно.

В соответствии с ч. 20 ст. 12 Федерального закона «О внесении изме-

нений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законо-

дательные акты Российской Федерации» обязанность по внесению платы

за КУ по обращению с ТКО наступает при наличии заключенного согла-

шения между органом исполнительной власти субъекта РФ и региональ-

ным операторам по обращению с ТКО и утвержденного единого тарифа на

услугу по обращению с ТКО на территории этого субъекта, но не позднее

1 января 2019 г.

➥ Таким образом, с момента наступления указанных событий

собственники помещений в МКД будут обязаны вносить плату за

обращение с ТКО как за коммунальную услугу.

655. Текущий ремонт ОИ

УО, ТСЖ, кооперативы должны обеспечивать содержание мест накоп-

ления твердых коммунальных отходов (контейнерных площадок) в соот-

ветствии с установленными требованиями (пп. «д(2)» п. 11 Правил содер-

жания общего имущества).

Контейнерная площадка — это отгороженная территория, на которой

установлены мусорные контейнеры.

Содержание контейнерной площадки включает в себя:

содержание (в чистоте) непосредственно площадки;

содержание (в чистоте и исправности) ограждения;

содержание (в чистоте и исправности) мусорных контейнеров.

Контейнеры и другие емкости, предназначенные для сбора мусо-

ра, должны вывозиться ежедневно (п. 8.2.4 СанПиН 2.1.2.2645-10).

Для установки контейнеров должна быть оборудована специаль-

ная площадка с бетонным или асфальтовым покрытием и имеющая

подъездной путь для автотранспорта (п. 8.2.5 СанПиН 2.1.2.2645-10).

В каждом населенном пункте периодичность удаления данных от-

ходов согласовывается с местными учреждениями санитарно-эпидеми-

ологической службы.

Площадки для установки контейнеров должны быть удалены от жи-

лых домов, детских учреждений, спортивных площадок и от мест отдыха

населения на расстояние не менее 20 м, но не более 100 м. Размер площа-

док должен быть рассчитан на установку необходимого числа контейнеров,

но не более 5 шт. (п. 2.2.3 СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила

содержания территорий населенных мест», утвержденных Главным госу-

дарственным санитарным врачом СССР 05.08.1988 № 4690-88). В районах

сложившейся застройки эти расстояния устанавливаются комиссионно.

Хранение отходов в дворовых контейнерах должно быть (п. 2.2.1

указанных санитарных правил):

в холодное время года (при температуре –5°С и ниже) — не более

трех суток;

в теплое время (при плюсовой температуре свыше +5°С) — не более

одних суток (ежедневный вывоз).

УО, ТСЖ, кооперативы обязаны контролировать соблюдение графика

вывоза бытового мусора и состояние контейнеров (исправность и мытье в

установленные нормативными документами сроки).

Складирование тары торговых организаций и других арендаторов, раз-

мещенных в жилых домах, на открытой территории домовладения не до-

пускается (п. 3.5.10 Правил и норм технической эксплуатации).

5. Текущий ремонт ОИСодержание общего имущества в МКД неразрывно связано с его ре-

монтом.


Текущий ремонт ОИ проводится для предупреждения преждевременно-

го износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособ-

ности, устранения повреждений и неисправностей ОИ или его отдельных

элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов) (п. 18


Текущий ремонт ОИ проводится на основании решения ОСС, прини-

маемого большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в

собрании собственников.

Решение о наделении совета МКД полномочиями принимать решения

о текущем ремонте принимается большинством не менее 2/3 голосов от

общего числа голосов собственников помещений (п. 4.1, 4.2 ч. 2 ст. 44, ч. 1

ст. 46 ЖК РФ; п. 18 Правил содержания общего имущества).

Собственники вправе самостоятельно совершать действия по ремонту

ОИ или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по

ремонту с учетом выбранного способа управления МКД (п. 12 Правил со-

держания общего имущества).

ТСЖ, кооперативы могут выполнять работы по текущему ремонту ОИ

своими силами или привлекать на основании договоров лиц, которые вы-

полняют соответствующие виды работ (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

Если был заключен договор с УО, то в договоре управления должен со-

держаться перечень услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ, порядок

изменения такого перечня, размера платы за содержание жилого помеще-

ния, а также порядок внесения такой платы (ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ).

Плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жи-

лого помещения (ст. 154 ЖК РФ).

Если при утверждении платы за содержание жилого помещения не за-

ложены расходы на текущий ремонт ОИ, ремонт проводится по решению

ОСС, на котором утверждается смета и источник финансирования.

Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в прило-

жении № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации.

В этот перечень входят, например, следующие работы:

устранение местных деформаций, усиление, восстановление по-

врежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, от-

мостки и входов в подвалы;

герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных эле-

ментов;

смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фаса-

дов;

замена, восстановление отдельных участков полов;

усиление, смена, заделка отдельных участков межквартирных пере-

городок.

Обратите внимание: в состав работ по содержанию и ремонту ОИ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое по-

675. Текущий ремонт ОИ

мещение, не являющееся ОИ, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Их ремонт осуществляются самосто-ятельно собственниками соответствующих помещений (п. 19 Правил содержания общего имущества).

Сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (не-

предвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их

оборудования приведены в приложении № 1 к Правилам и нормам техни-

ческой эксплуатации. Воспользоваться этим приложением можно при ус-

ловии, что ссылка на него есть в вашем договоре управления.

В целях надлежащего содержания фасадов МКД выполняются следую-

щие виды работ (п. 9 Минимального перечня услуг и работ):

выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих кон-

струкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на

балконах, лоджиях и козырьках;

контроль состояния и восстановление или замена отдельных эле-

ментов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над бал-

конами.

При обнаружении признаков повреждения несущих конструкций бал-

конов, лоджий, козырьков и эркеров работники УО должны принять сроч-

ные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению даль-

нейшего развития деформаций (п. 4.2.4.2 Правил и норм технической экс-

плуатации).


Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим кон-

струкциям, включаются в состав ОИ как конструктивные части здания,

обеспечивающие его прочность и устойчивость (пп. «в» п. 2 Правил

содержания общего имущества). В зависимости от степени разруше-

ния балконной плиты (пола балкона) ее ремонт производится за счет

средств на содержание и ремонт ОИ либо подлежит капитальному ре-

монту за счет взносов собственников.

Если сливы балкона предусмотрены проектом МКД, то они входят

в состав общего имущества, следовательно, подлежат ремонту в рамках

содержания и ремонта общего имущества МКД. В случае самовольной

установки таких сливов собственником помещения в МКД обязанность

по их содержанию лежит на собственнике.

В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необ-

ходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные ра-

боты и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту долж-

ны выполняться в соответствии с проектом.

Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов

возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуа-

тационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых


домов и надлежащее их использование, и осуществляются за счет соб-

ственников (ст. 31 Федерального закона «О почтовой связи»).

Акт выполненных работАкт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержа-

нию и текущему ремонту ОИ в МКД составляется по форме, утвержденной

приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр «Об утверждении фор-

мы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содер-

жанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме».

В реквизитах акта указаны две стороны:

1) уполномоченный собственник помещения в МКД;

2) лицо, оказывающее работы (услуги) по содержанию и ремонту ОИ в

МКД.

Требование об обязательном подписании актов выполненных работ

собственниками помещений в МКД закреплено в п. 9 Правил оказания

услуг.

Правомочия собственника подтверждаются решением общего собра-

ния собственников либо выданными собственниками помещений дове-

ренностями.

Если в МКД выбран совет, то подписание актов выполненных работ

председателем совета МКД является его обязанностью (п. 4 ч. 8 ст. 161.1

ЖК РФ).

От имени ТСЖ такой акт подписывает председатель правления ТСЖ

или иное лицо на основании доверенности, выданной ТСЖ.


Раздел III. Капитальный ремонт общего имущества

собственников помещений в МКД

1. Общие сведенияКапитальному ремонту подлежит имущество, нормативное техническое

состояние которого невозможно обеспечить в процессе текущего содержа-

ния и проведения текущего ремонта, за исключением случаев, когда МКД

признаны в установленном Правительством РФ порядке аварийными,

подлежащими расселению и сносу (п. 4.2 ГОСТ Р 56193−2014 «Националь-

ный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального

хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги капитального

ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования»,

утвержденного приказом Росстандарта от 27.10.2014 № 1445-ст).

Основание и необходимость проведения КР устанавливается и опреде-

ляется (п. 4.3 указанного национального стандарта):

законодательством РФ, в том числе требованиями технических рег-

ламентов, санитарно-эпидемиологическими требованиями;

технологическими требованиями, в том числе прописанными в ин-

струкции по эксплуатации МКД;

предписаниями, выданными контролирующими и (или) надзорны-

ми органами;

отчетами, сделанными по итогам инструментальных осмотров, об-

следования, мониторинга технического состояния ОИ.

Услуга капитального ремонта имущества предоставляется в соответ-

ствии с законодательством РФ, в том числе ЖК РФ, Градостроительным

кодексом РФ, с учетом требований Закона РФ «О защите прав потребите-

лей» (п. 4.1 названного национального стандарта).

Капитальный ремонт здания — ремонт здания с целью восстанов-

ления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных

элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения

эксплуатационных показателей (приложение № 1 к ВСН 58-88 (р)).

Капитальный ремонт общего имущества МКД — комплекс работ (ус-

луг) по замене и (или) восстановлению (ремонту) потерявших в про-

цессе эксплуатации несущую и (или) функциональную способность

конструкций, деталей, систем инженерно-технического обеспече-

ния, отдельных элементов несущих конструкций МКД на аналогич-

ные или иные улучшающие показатели до их нормативного состо-

70 Раздел III. Капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в МКД

яния, когда объем таких работ превышает текущий ремонт (п. 3.13

ГОСТ Р 51929–2014 «Национальный стандарт Российской Федера-

ции. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления мно-

гоквартирными домами. Термины и определения», утвержденного

приказом Росстандарта от 11.06.2014 № 543-ст).

Проведение КР регламентируется, в частности, ст. 12, 13, 20, 36.1, 44,

154, 158, 166–191 ЖК РФ.

Региональный оператор — специализированная некоммерческая ор-

ганизация, которая осуществляет деятельность, направленную на

обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества

в МКД (п. 16.5 ст. 12 ЖК РФ).

Региональной программой определяются предельные сроки проведе-

ния КР собственниками помещений в МКД и (или) региональным опе-

ратором.

Региональная программа КР утверждается высшим исполнительным

органом государственной власти субъекта РФ в целях:

планирования и организации проведения КР;

планирования предоставления государственной и (или) муници-

пальной поддержки на проведение КР за счет средств бюджета

субъекта РФ, местных бюджетов;

контроля своевременности проведения капремонта ОИ в МКД соб-

ственниками помещений в таких домах, региональным оператором.

Краткосрочный план реализации региональной программы КР утверж-

дает орган государственной власти субъекта РФ или ОМСУ в порядке,

установленном нормативным правовым актом этого субъекта.

План утверждают сроком на три года с распределением по годам в пре-

делах указанного срока.

Фонд капитального ремонта образуют (ст. 170 ЖК РФ):

взносы на КР, уплаченные в МКД;

пени, уплаченные собственниками в связи с ненадлежащим испол-

нением ими обязанности по уплате взносов на КР;

средства финансовой поддержки, предоставленной в соответствии

со ст. 191 ЖК РФ;

проценты, начисленные за пользование денежными средствами, на-

ходящимися на специальном счете, счетах регионального оператора,

на которых осуществляется формирование фонда капитального ре-

монта (далее в этом разделе — ФКР);

доходы, полученные от размещения средств ФКР;

кредитные и (или) иные заемные средства, привлеченные собствен-

никами на проведение КР.

Средства, входящие в состав ФКР, расходуются на капремонт ОИ в



Собственники помещений в МКД обязаны уплачивать ежемесячные

взносы на КР, за исключением случаев, предусмотренных Жилищным ко-

дексом РФ.

Обязанность по уплате взносов на КР возникает у собственников по-

мещений по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний

срок не установлен законом субъекта РФ, начиная с месяца, следующего за

месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная регио-

нальная программа, в которую включен этот МКД. В некоторых случаях

собственники освобождаются от уплаты взносов за капитальный ремонт

(см. табл. № 3).


Случаи, когда собственники освобождаются от уплаты взносов на КР

Основание Что сделать с деньгами на КР Норма ЖК РФ

МКД признали аварий-

ным и подлежащим сносу,

либо имеет место рекон-

струкция

Использовать для сноса или ре-

конструкции МКД. Такое ре-

шение принимают собственни-

ки на ОСС

Часть 2 ст. 174,

ст. 184

Изъяли земельный уча-

сток, на котором распо-

ложен МКД, и каждое

жилое помещение в этом

доме для государственных

или муниципальных нужд

Распределить между собствен-

никами помещений в МКД

пропорционально размеру

уплаченных взносов на капре-

монт

Фонд капремонта на

спецсчете достиг ми-

нимального размера,

установленного субъек-

том РФ, и при этом ОСС

решило приостановить

обязанность по уплате

взносов на капремонт для

всех, кроме должников

Приостановить начисление

взносов на капремонт соб-

ственникам помещений в МКД

за исключением должников.

До момента использования

средств фонда на капремонт

имеет смысл разместить их на

специальном депозите

Часть 8 ст. 170

Выполнили работы по

капремонту без использо-

вания бюджетных средств

и средств регионального

опертора

Засчитать на будущий период

в счет обязательств по уплате

взносов на капремонт

Часть 5 ст. 181


Основание Что сделать с деньгами на КР Норма ЖК РФ

МКД-новостройку ввели

в эксплуатацию после ут-

верждения региональной

программы

Приступить к начислению

взносов по истечении сро-

ка, установленного орга-

ном государственной власти

субъекта РФ, но не позднее чем

в течение пяти лет с даты вклю-

чения дома в региональную

программу

Часть 5.1 ст. 170

Перечень услуг и (или) работ по КР, оказание и (или) выполнение ко-

торых финансируются за счет средств ФКР, сформированного исходя из

минимального размера взноса, установленного нормативным правовым

актом субъекта РФ, включает (ч. 1 ст. 166 ЖК РФ):

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-,

водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непри-

годным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к ОИ;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента МКД.

Нормативным правовым актом субъекта РФ перечень услуг и (или) ра-

бот по КР, финансируемых за счет минимального размера взноса, может

быть дополнен услугами и (или) работами по (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ):

утеплению фасада;

переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;

устройству выходов на кровлю;

установке автоматизированных информационно-измерительных

систем учета потребления коммунальных ресурсов и КУ;

установке ОДПУ потребления ресурсов, необходимых для предо-

ставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования

потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной

воды, электрической энергии, газа) и др.

Существуют следующие способы формирования фонда КР (ч. 3 ст. 170

ЖК РФ):

перечисление взносов на специальный счет (формирование фонда

капитального ремонта на спецсчете);

перечисление взносов на счет регионального оператора (форми-

рование фонда капитального ремонта на счете регионального опе-

ратора).


Решение о выборе способа формирования фонда КР принимается соб-

ственниками помещений в МКД.

Если собственники в установленный срок не выбрали способ форми-

рования фонда КР или не реализовали его, ОМСУ в течение месяца со дня

получения информации от органа ГЖН принимает решение о формирова-

нии фонда КР дома на счете регионального оператора (ч. 7 ст. 170 ЖК РФ).

У каждого способа формирования есть свои преимущества и свои не-

достатки. В табл. № 4 дана сравнительная характеристика способов фор-

мирования финансовых средств.


Сравнение способов формирования фонда КР

Формирование фонда КР на счете регионального оператора

Формирование фонда КР на спецсчете

Обязательность установления собственниками размера взноса на КР

Минимальный размер взноса на кап-

ремонт устанавливается норматив-

ным правовым актом субъекта РФ.

Собственники могут принять реше-

ние об установлении взноса в раз-

мере, превышающем минимальный

(ч. 8.1, 8.2 ст. 156 ЖК РФ)

Размер ежемесячного взноса на кап-

ремонт устанавливается решени-

ем ОСС и не должен быть менее чем

минимальный размер, установлен-

ный нормативным правовым актом

субъекта РФ (п. 1 ч. 4 ст. 170 ЖК РФ)

Обязательность определения собственниками помещений в МКД

перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту МКД

Перечень услуг и (или) работ по КР

устанавливается региональной прог-

раммой (п. 2 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ)

Перечень услуг и (или) работ по КР

определяется в соответствии с регио-

нальной программой.

Перечень услуг и (или) работ может

быть дополнен, если на ОСС опре-

делен размер ежемесячного взноса в

размере большем, чем минимальный

(ч. 4.1, 4.2 ст. 170 ЖК РФ)

Обязательность установления собственниками помещений в МКД

сроков проведения КР

Сроки проведения КР устанавлива-

ются региональной программой (п. 3

ч. 2 ст. 168 ЖК РФ)

Сроки проведения КР определяют-

ся в соответствии с региональной

программой (минимальный размер

взноса).




Собственники вправе принять реше-

ние о проведении КР в более ранние

сроки, если на дату принятия реше-

ния средств на спецсчете достаточно

для финансирования капремонта или

выбраны иные способы его финанси-

рования (ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ)

Выбор кредитной организации, в которой размещаются средства ФКР

Кредитная организация, в которой

региональный оператор размеща-

ет средства фонда КР, отбирается на

конкурсе, проводимом в порядке,

установленном Правительством РФ.

Такой же порядок, если вопрос о вы-

боре российской кредитной организа-

ции, в которой будет открыт спецсчет,

передается на усмотрение региональ-

ного оператора (ч. 3 ст. 180 ЖК РФ)

Кредитная организация, в которой бу-

дет открыт спецсчет, определяется ре-

шением ОСС (п. 5 ч. 4 ст. 170 ЖК РФ)

Формирование платежных документов для уплаты взносов на КР

Взносы на КР уплачиваются на осно-

вании платежных документов, пред-

ставленных региональным опера-

тором, в сроки, установленные для

внесения платы за ЖКУ, если иное

не установлено законом субъекта РФ

(ч. 1 ст. 171 ЖК РФ)

На ОСС принимается решение, опре-

деляющее лицо, уполномоченное на

оказание услуг по представлению

платежных документов, в том числе с

использованием ГИС ЖКХ, на уплату

взносов на КР на спецсчет, порядок

представления платежных докумен-

тов и размер расходов, связанных с

представлением платежных докумен-

тов, условия оплаты этих услуг (ч. 3.1

ст. 175 ЖСК РФ)

Предоставление копий документов о выборе способа формирования ФКР

Предоставление копий протоколов

ОСС региональным оператором в ор-

ган ГЖН законодательно не предус-

мотрено

Владелец спецсчета в течение пяти

рабочих дней с момента его открытия

обязан представить в орган ГЖН уве-

домление о выбранном собственника-

ми способе формирования фонда КР




с приложением копии протокола

ОСС о принятии решений, предус-

мотренных ч. 3 и 4 ст. 170 ЖК РФ,

справки банка об открытии спецсче-

та, если иное не установлено законом

субъекта РФ (ч. 1 ст. 172 ЖК РФ)

Предоставление сведений в органы ГЖН в порядке и в сроки,

установленные законом субъекта РФ

Региональный оператор обязан пред-

ставлять в орган ГЖН сведения о

МКД, собственники в которых фор-

мируют ФКР на счете, счетах регио-

нального оператора, а также о по-

ступлении взносов от собственников

(ч. 2 ст. 172 ЖК РФ)

Владелец спецсчета обязан представ-

лять в орган ГЖН сведения о разме-

ре средств, начисленных в качестве

взносов, о размере средств, посту-

пивших в качестве взносов, о разме-

ре израсходованных средств на КР со

спецсчета, о размере остатка средств

на спецсчете, о заключении договора

займа и (или) кредитного договора на

проведение капремонта с приложени-

ем заверенных копий таких договоров

(ч. 3 ст. 172 ЖК РФ)

Срок вступления в силу решений об изменении способа формирования ФКР

Решение о прекращении формиро-

вания ФКР на спецсчете и формиро-

вании ФКР на счете регионального

оператора вступает в силу через один

месяц после направления владельцу

спецсчета решения ОСС в соответ-

ствии с ч. 4 ст. 173 ЖК РФ, но не ра-

нее погашения кредитов и (или) иной

задолженности (ч. 6 ст. 173 ЖК РФ)

Решение о прекращении формиро-

вания ФКР на счете регионального

оператора и формировании ФКР на

спецсчете вступает в силу через один

год после направления регионально-

му оператору решения ОСС в соот-

ветствии с ч. 4 ст. 173 ЖК РФ, если

меньший срок не установлен законом

субъекта РФ (ч. 5 ст. 173 ЖК РФ)

Субъект распоряжения средствами ФКР

Операционное распоряжение сред-

ствами фонда КР может осуществлять

только региональный оператор

Операционное распоряжение сред-

ствами ФКР может осуществлять вла-

делец спецсчета (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ):

ТСЖ, ЖК, ЖСК;

региональный оператор;

УО




Объект расходования средств ФКР

Средства, полученные региональным

оператором от собственников, могут

использоваться только для финанси-

рования расходов на капремонт в этих

МКД. При этом средства, полученные

региональным оператором от соб-

ственников в одних МКД, могут быть

использованы на возвратной основе

для финансирования капремонта в

других МКД (ч. 3, 4 ст. 179 ЖК РФ)

На спецсчете могут аккумулировать-

ся средства фонда КР собственников

только в одном МКД и только для

выполнения работ и услуг по капре-

монту этого дома (ч. 4 ст. 175 ЖК РФ)

Возмещение убытков, причиненных собственникам в МКД

некачественным ремонтом

Убытки, причиненные собственникам

в результате неисполнения или ненад-

лежащего исполнения региональным

оператором своих обязательств, под-

лежат возмещению в размере внесен-

ных взносов на КР в соответствии с

гражданским законодательством.

Субъект РФ несет субсидиарную от-

ветственность за неисполнение или

ненадлежащее исполнение регио-

нальным оператором обязательств

перед собственниками в МКД (ч. 5–6


Убытки, причиненные собственни-

кам помещений в МКД в результа-

те неисполнения или ненадлежаще-

го исполнения владельцем спецсчета

своих обязательств, возмещаются в

общем порядке

Контроль за соответствием подрядных организаций

установленным законодательством требованиям

Для выполнения работ, требующих на-

личия выданного саморегулируемой

организацией свидетельства о допуске

к работам, которые оказывают влия-

ние на безопасность объектов капи-

тального строительства, региональный

Обязанности владельца спецсчета

по подготовке и проведению капре-

монта, а также контролю за ходом и

качеством работ законодательно не

закреплены




оператор обязан привлечь ИП или

юридическое лицо, имеющих со-

ответствующее свидетельство (ч. 3


Порядок привлечения подрядных организаций для оказания услуг

и (или) выполнения работ по КР

Привлечение региональным операто-

ром подрядных организаций для ока-

зания услуг и (или) выполнения ра-

бот по КР осуществляется в порядке,

установленном Правительством РФ

(ч. 5 ст. 182 ЖК РФ)

Порядок привлечения подрядных ор-

ганизаций для оказания услуг и (или)

выполнения работ по КР владельцем

спецсчета законодательно не установ-

лен

Ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего

исполнения обязательств по проведению КР подрядными организациями

Региональный оператор перед соб-

ственниками, формирующими ФКР

на счете регионального оператора,

несет ответственность за последствия

неисполнения или ненадлежащего

исполнения обязательств по проведе-

нию КР подрядными организациями,

привлеченными региональным опе-

ратором (ч. 6 ст. 182 ЖК РФ)

Ответственность владельца спецсчета

перед собственниками за последствия

неисполнения или ненадлежащего

исполнения обязательств по проведе-

нию КР подрядными организациями

законодательно не установлена

Аудит деятельности регионального оператора и владельца специального счета

Годовая бухгалтерская (финансовая)

отчетность регионального оператора

подлежит обязательному аудиту, про-

водимому аудиторской организаци-

ей (аудитором), отбираемой субъек-

том РФ на конкурсной основе (ч. 1


Обязательный аудит годовой бухгал-

терской (финансовой) отчетности

владельца спецсчета законодательно

не предусмотрен

Проведение капитального ремонта в МКД, в которых собственники

помещений не приняли решение о проведении КР

В случае если собственники в МКД

в установленный срок не приняли

В случае если капремонт МКД не

проведен в срок, предусмотренный




решение о проведении КР, ОМСУ

принимает решение о проведении КР

в соответствии с региональной прог-

раммой и предложениями региональ-

ного оператора (ч. 6 ст. 189 ЖК РФ)

региональной программой, и при

этом требуется оказание какого-либо

вида услуг и (или) выполнение работ,

предусмотренных для этого МКД ре-

гиональной программой, ОМСУ при-

нимает решение о формировании

ФКР на счете регионального опера-

тора и направляет такое решение вла-

дельцу спецсчета.

Решение о капремонте такого МКД

принимается в соответствии с ч. 3–6

ст. 189 ЖК РФ (ч. 7 ст. 189 ЖК РФ)

Следует заметить, что выбор лица, уполномоченного на оказание услуг

по представлению платежных документов, в том числе с использованием

системы, на уплату взносов на КР на спецсчет, осуществляется по согласо-

ванию с ним (ч. 3.1 ст. 175 ЖК РФ).

Для изменения способа формирования фонда КР в пользу формирова-

ния на спецсчете собственники должны принять решение в соответствии с

ч. 4 ст. 170 ЖК РФ (ч. 3 ст. 173 ЖК РФ).

Если фонд капремонта формируется на счете регионального оператора,

то именно этот оператор отвечает за организацию и проведение КР.

При выборе спецсчета вся процедура по организации и проведению КР

ложится на плечи собственников помещений в доме.

Способ формирования фонда КР может быть изменен в любое время на

основании решения (ч. 1 ст. 173 ЖСК РФ).

Инициатором ОСС по вопросу смены способа формирования ФКР мо-

гут быть:

собственники помещений в МКД;

УО;

ОМСУ (как собственник любого из помещений в МКД).

Наличие задолженности по взносам на капитальный ремонт не являет-

ся причиной, по которой невозможна смена способа формирования фонда

капитального ремонта.

2. СпецсчетПри выборе способа формирования ФКР на спецсчете собственники на

ОСС должны принять решение о:

1) прекращении формирования ФКР на счете регионального операто-

ра и дате прекращения;

792. Спецсчет

2) формировании ФКР на спецсчете;

3) выборе владельца спецсчета;

4) выборе кредитной организации, в которой будет открыт спецсчет;

5) размере ежемесячного взноса на КР;

6) сроке, в течение которого владелец спецсчета обязан его открыть;

7) лице, уполномоченном на представление платежных документов;

8) порядке представления платежных документов;

9) размере расходов на представление платежных документов и об ус-

ловиях оплаты этих услуг.

Реализация решения собственников происходит следующим образом.

Решение ОСС об изменении способа формирования ФКР в тече-

ние пяти рабочих дней после принятия такого решения направляется

региональному оператору (ч. 4 ст. 173 ЖК РФ).

Решение об изменении способа формирования ФКР в пользу

спецсчета вступает в силу через один год после уведомления региональ-

ного оператора. При этом законом субъекта РФ может быть установлен

меньший срок вступления в силу решения о смене способа формирова-

ния ФКР в пользу спецсчета (ч. 5 ст. 173 ЖК РФ).

Вступить в силу такое решение не может, если:

на проведение КР предоставлены и не возвращены кредит, займ;

имеется подлежащая за счет средств фонда КР задолженность по

оплате оказанных услуг или выполненных работ по капитальному

ремонту в МКД.

Принятие решения об изменении способа формирования фонда

КР допускается после погашения указанной выше задолженности (ч. 2

ст. 173 ЖК РФ).

Региональный оператор обязан перечислить накопленные соб-

ственниками в МКД денежные средства на спецсчет в случае измене-

ния способа формирования ФКР.

Перечисление денежных средств на спецсчет осуществляется в течение

пяти дней после вступления в силу соответствующего решения ОСС (ч. 5


Контроль за формированием ФКР осуществляется органами ГЖН.

Основанием для проверки может послужить обращение:

регионального оператора;

любого из собственников помещений в МКД;

организации, осуществляющей управление МКД (УО, ТСЖ, коопе-

ратива).

Владельцем спецсчета для формирования фонда капремонта МКД мо-

жет быть:

ТСЖ, ЖК, ЖСК, осуществляющие управление МКД (ч. 2 ст. 175

ЖК РФ);


УО, осуществляющая управление МКД на основании договора

управления (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ);

региональный оператор (ч. 3 ст. 175 ЖК РФ).

Региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений

в МКД в открытии на свое имя спецсчета (п. 2 ч. 1 ст. 180 ЖК РФ).

Права на денежные средства со спецсчета, предназначенного для пере-

числения средств на проведение КР, принадлежат собственникам в МКД

(ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ).

У регионального оператора, УО, ТСЖ, кооператива нет полномочий в

отношении денежных средств, размещенных на специальном счете, вла-

дельцем которого они являются.

Совершение любых операций со спецсчетом осуществляется только

при наличии соответствующего протокола ОСС (ст. 177 ЖК РФ).

Спецсчет может быть открыт в российских кредитных организациях,

величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем

20 млрд руб. (ч. 2 ст. 176 ЖК РФ).

Кредитная организация должна осуществлять деятельность по откры-

тию и ведению спецсчетов на территории соответствующего субъекта РФ

(в случае если владельцем счета собственники в МКД определили регио-

нального оператора).

Если собственники не приняли решение о выборе российской кредит-

ной организации в установленный срок, а также в случае неполучения ко-

пии протокола ОСС по данному вопросу, владелец спецсчета самостоятель-

но определяет такую организацию и в течение 15 дней открывает спецсчет

с уведомлением собственников и органов ГЖН об открытии спецсчета, в

том числе в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ.

Банк не вправе отказать в заключении договора на открытие и ведение

спецсчета в случае, если собственники в МКД определили данную кредит-

ную организацию для открытия спецсчета (ч. 1 ст. 176 ЖК РФ).

Контроль за соответствием банка установленным требованиям обязан

осуществлять владелец спецсчета (ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ).

По спецсчету могут совершатся операции по начислению процентов за

пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаг-

раждения в соответствии с условиями договора спецсчета (п. 6 ч. 1 ст. 177

ЖК РФ).

Решение об оплате комиссии банку за открытие и обслуживание спецс-

чета принимается ОСС. Договором банковского счета могут быть предус-

мотрены источники уплаты комиссионных вознаграждений:

средства ФКР, сформированного исходя из размера взноса, превы-

шающего минимальный;

начисленные банком проценты за пользование денежными сред-

ствами;

оплата услуг банка с другого счета клиента.


При открытии спецсчета для формирования ФКР необходимо предо-

ставить в кредитную организацию (банк) следующие документы:

1) протокол ОСС, содержащий решения о:

выборе способа формирования ФКР;

размере взноса на КР в части превышения над установленным

минимальным размером;

минимальном размере ФКР в части превышения его размера над

установленным законом субъекта РФ минимальным размером

ФКР;

выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчета и совер-

шение операций с денежными средствами, находящимися на

спецсчете;

2) свидетельство о государственной регистрации юридического лица —

владельца спецсчета;

3) свидетельство о постановке данного юридического лица на учет в

налоговом органе.

Владелец спецсчета не может исполнять возложенные на него обяза-

тельства, и ОСС обязано выбрать нового владельца спецсчета или принять

решение об изменении способа формирования ФКР в следующих случаях

(ч. 8 ст. 175 ЖК РФ):

принятие решения о ликвидации и (или) реорганизации владельца

спецсчета;

признание владельца спецсчета банкротом;

прекращение УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК (владельца спецсчета) управле-

ния МКД на основании решения ОСС;

прекращение деятельности по управлению МКД в случаях, предус-

мотренных законодательством или на основании решения суда.

При смене владельца спецсчета договор спецсчета сохраняется в силе.

При этом права и обязанности по указанному договору переходят к новому

владельцу спецсчета. Прежний владелец спецсчета в течение трех дней с

даты принятия решения о выборе нового владельца спецсчета обязан пере-

дать, а новый владелец спецсчета обязан принять документы, связанные

с открытием и ведением спецсчета, в том числе (ч. 7 ст. 173, ч. 12 ст. 175

ЖК РФ):

договоры с российской кредитной организацией, в которой открыт

спецсчет;

документы, представляемые в органы ГЖН;

договоры займа и (или) кредитные договоры, по которым погаше-

ние соответствующих займов и (или) кредитов осуществляется за

счет средств, поступающих на спецсчет;

иные документы, связанные с осуществлением деятельности вла-

дельца спецсчета.


Перечень операций, которые могут совершаться по спецсчету, на кото-

ром формируется ФКР (ч. 1 ст. 177 ЖК РФ):

списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные ус-

луги и (или) выполненные работы по КР и расчетами за иные услуги

и (или) работы, указанные в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ;

списание денежных средств в счет погашения кредитов, займов, по-

лученных на оплату данных услуг и (или) работ, уплату процентов за

пользование такими кредитами, займами, оплату расходов на полу-

чение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам;

в случае смены спецсчета перечисление денежных средств, нахо-

дящихся на нем, на другой спецсчет и зачисление на него спи-

санных денежных средств на основании решения собственников

в МКД;

в случае изменения способа формирования ФКР перечисление

денежных средств на счет регионального оператора и зачисление

денежных средств, поступивших от регионального оператора, на ос-

новании решения собственников в МКД;

списание денежных средств во исполнение вступившего в законную

силу решения суда;

списание ошибочно зачисленных на спецсчет денежных средств,

связанное с ошибкой плательщика либо кредитной организации,

при представлении владельцем спецсчета заявления на возврат

денежных средств, а также документа, подтверждающего оплату;

зачисление взносов на КР, пеней за ненадлежащее исполнение обя-

занности по уплате таких взносов;

зачисление средств финансовой поддержки за счет средств феде-

рального бюджета, средств бюджета субъекта РФ, местного бюджета

(ст. 191 ЖК РФ);

начисление процентов за пользование денежными средствами и

списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условия-

ми договора спецсчета;

перечисление денежных средств, находящихся на данном спецсче-

те, в случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу или

реконструкции, а также в случае изъятия для государственных или

муниципальных нужд земельного участка под МКД;

размещение денежных средств (части денежных средств) на спе-

циальном депозите и их зачисление со спецсчета на специальный

депозит, возврат денежных средств (части денежных средств), про-

центов от размещения денежных средств на специальном депози-

те в соответствии с условиями договора специального депозита на

спецсчет;


иные операции по списанию и зачислению средств, связанные с

формированием и использованием средств ФКР в соответствии с

ЖК РФ.

В ч. 2 ст. 177 ЖК РФ указано, что приведенный перечень является ис-

черпывающим, т.е. операции, не предусмотренные ч. 1 ст. 177 ЖК РФ, не

допускаются.

Специальный депозит — это дополнительная возможность собствен-

ников получать доход от временно свободных средств на спецсчете. Такой

доход не считается дополнительным фондом или вкладом, отдельным от

спецсчета.

Владельцы спецсчета могут разместить средства ФКР на депозите при

соблюдении двух условий (ч. 1 ст. 175.1 ЖК РФ):

первое — фонд капремонта формируется на спецсчете;

второе — разместить можно только временно свободные средства

ФКР.

Правила заключения договора депозита устанавливают гл. 44 ГК РФ и

ст. 175.1 ЖК РФ.

Для размещения средств ФКР на специальном депозите владелец

спецсчета заключает договор специального депозита.

Специальный депозит открывают на определенный срок, под кон-

кретную сумму, на которую банк начисляет проценты, образующие доход

(п. 2.10 инструкции Банка России от 30.05.2014 № 153-И «Об открытии и

закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных

счетов»).

Законодательно не запрещено заключать договор специального депози-

та и спецсчета в разных банках.

Главное условие — банк для открытия специального депозита должен соответствовать требованиям, установленным ч. 2 ст. 176 ЖК РФ (ч. 1 ст. 175.1 ЖК РФ).

Решение о размещении средств на специальном депозите вправе при-

нять только ОСС (п. 1.1–1 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 175.1 ЖК РФ).

Повестка дня ОСС должна включать вопросы о:

размещении временно свободных средств ФКР, формируемого на

специальном депозите, с целью заключения договора специального

депозита владельцем спецсчета;

выборе банка для открытия специального депозита;

выборе лица, которое будет определять условия размещения вре-

менно свободных средств ФКР на специальном депозите (сумма,

срок размещения, тип депозита и т.п.).

Решение о размещении средств на специальном депозите будет счи-

таться принятым, если за него проголосуют не менее 2/3 голосов от общего

числа голосов собственников в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).


При формировании повестки дня ОСС желательно согласовать ее с

банком, в котором планируется открыть специальный депозит, чтобы из-

бежать недоразумений.

Для заключения договора специального депозита в банк необходимо

представить (ч. 1 ст. 176 ЖК РФ и п. 5.3 инструкции Банка России «Об от-

крытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), де-

позитных счетов»):

протокол ОСС с решением соответствующих вопросов;

свидетельство о госрегистрации и свидетельство о постановке на

учет в налоговом органе юридического лица.

Банк может затребовать дополнительные документы в соответствии с

законодательством.

Все операции по депозиту проводятся только через спецсчет (ч. 3

ст. 175.1 ЖК РФ).

Так, внести деньги на депозит можно только со спецсчета.

Возврат денег и уплата процентов по специальному депозиту про-

исходят также только на спецсчет.

Обратите внимание: снятие денежных средств наличными со спе-циального депозита законодательством не предусмотрено.

Договор специального счета может быть расторгнут по заявлению вла-

дельца спецсчета при (ч. 3 ст. 176 ЖК РФ):

наличии оформленного протоколом решения ОСС об изменении

способа формирования ФКР, о замене владельца спецсчета или кре-

дитной организации;

условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному

кредиту на проведение КР в этой кредитной организации.


Раздел IV. Способы управления МКД

1. Общие сведенияЗаконодательством предусмотрены три способа управления МКД (ч. 2

ст. 161 ЖК РФ, см. табл. № 5):

1) непосредственное управление собственниками помещений в МКД,

количество квартир в котором составляет не более чем 30;

2) управление ТСЖ либо ЖК или иным специализированным потре-

бительским кооперативом;

3) управление УО.

Способ управления МКД выбирается на ОСС и может быть выбран и

изменен в любое время на основании его решения. Решение ОСС о выборе

способа управления является обязательным для всех собственников в МКД

(ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).


Способы управления многоквартирным домом

Выбранный способ управления МКД

Основания для признания способа управления МКД реализованным

Нормативное обоснование

Непосредственный

способ управления

Большинство собственников в

МКД заключили договоры оказа-

ния услуг по содержанию и (или)

выполнению работ по ремонту

ОИ с лицами, осуществляющими

соответствующие виды деятель-

ности

Статья 164 ЖК РФ,

абз. 2 пп. 2 п. 3 Пра-

вил проведения кон-

курса по отбору УО

Управление УО Собственники помещений в

МКД, обладающие более чем 50%

голосов от общего числа голосов

собственников помещений в дан-

ном доме, заключили с избранной

УО договор управления.

В течение 30 дней УК приступила

к исполнению обязательств, если

иной срок не указан в договоре

управления МКД

Части 1, 7 ст. 162

ЖК РФ, абз. 4 пп. 2

п. 3 Правил проведе-

ния конкурса по от-

бору УО

86 Раздел IV. Способы управления МКД

Выбранный способ управления МКД

Основания для признания способа управления МКД реализованным

Нормативное обоснование

Управление ТСЖ,

ЖК, ЖСК

Собственники помещений в МКД

направили в уполномоченный фе-

деральный орган исполнительной

власти документы, необходимые

для госрегистрации ТСЖ или ЖК

Абзац 3 пп. 2 п. 3

Правил проведения

конкурса по отбору

УО

2. Непосредственный способ управления МКДПри этом способе управления ОСС выбирает организации для оказа-

ния услуг по содержанию и (или) для выполнения работ по ремонту

ОИ. В качестве одной стороны заключаемых договоров выступают все

или большинство собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 164

ЖК РФ).

В отношениях с третьими лицами вправе действовать (ч. 3 ст. 164

ЖК РФ):

один из собственников в доме, уполномоченный на эти действия ре-

шением ОСС;

иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью,

выданной ему в письменной форме всеми или большинством соб-

ственников помещений в доме.

Обратите внимание: заключение договора управления МКД при непо-средственном способе управления жилищным законодательством не предусмотрено.

При выборе непосредственного управления МКД целесообразно вы-

брать:

1) подрядные организации;

2) совет МКД или уполномоченное лицо, которое будет действовать от

имени собственников и в их интересах.

КУ предоставляются непосредственно РСО. Договоры поставки КУ

каждый собственник заключает от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Услуга обращения с ТКО предоставляется региональным оператором

по обращению с ТКО (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ) по отдельному договору с каж-

дым собственником.

В обязанности РСО не входит содержание внутридомовых инженерных

коммуникаций.

РСО отвечает за поставки КУ надлежащего качества до границ ОИ и

границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения МКД. До-

говором собственников с РСО может быть определена иная граница ответ-

ственности (ч. 15 ст. 161 ЖК РФ).

873. Управление МКД товариществом собственников жилья

Ответственность перед собственниками помещений в МКД за содержа-

ние ОИ и предоставление КУ несут организации, с которыми у них заклю-

чены договоры (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).

Содержание МКД должно обеспечиваться подрядчиком на уровне, не-

обходимом для предоставления КУ (ч. 16 ст. 161 ЖК РФ).

Качество выполнения работ и оказания услуг должно соответствовать:

заключенным договорам;

требованиям Правил содержания общего имущества и Правил пре-

доставления коммунальных услуг.


3.1. Общие сведенияСогласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ ТСЖ является одним из способов управления

многоквартирным домом. Создание, структура и деятельность ТСЖ регла-

ментируются разд. VI ЖК РФ.

Преимущества ТСН (ТСЖ) заключаются в следующем.

Члены правления, в том числе председатель, — собственники по-

мещений в вашем доме, которым не безразлично, в каком состоянии

находятся крыша, инженерные коммуникации, лифты и другое общее

долевое имущество.

ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников по-

мещений в МКД (ст. 137 ЖК РФ). А это значит, что, организовав ТСЖ в

своем доме, вы никогда не останетесь один на один с проблемами.

Любой член ТСЖ имеет право не только знать, куда и как расхо-

дуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необхо-

димое ему качество жилищных услуг, а через правление ТСЖ — и ком-

мунальных.

Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых

жилищных услуг просто потому, что вы сами будете контролировать

выполнение работ и расходование денежных средств.

ТСЖ дает возможность заработать дополнительные средства, ко-

торые пойдут на повышение качества жизни в доме. Дополнительные

доходы в бюджет ТСЖ можно получить от сдачи в аренду ОИ, от допол-

нительно оказываемых услуг собственникам помещений (т.е. тех, кото-

рые не входят в список основных услуг, оказываемых товариществом

своим членам без взимания дополнительной платы (установка входных

дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.)).

Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а

значит, жильцы будут бережнее относиться к своему дому.

Принимая общие решения, вы, наконец, познакомитесь со свои-

ми соседями. А это полезно, в том числе с точки зрения безопасности.


Если вы проживаете в новостройке, то грамотное управление ТСЖ

позволит еще много лет не задумываться о КР, открыть спецсчет для на-

копления взносов на капремонт.

Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспе-

чения жизнедеятельности дома к задачам улучшения качества и ком-

форта проживания.

Главное преимущество ТСЖ — при правильном выборе правления ТСЖ вы не только сами решаете, сколько средств вы будете тратить на обслуживание своего дома, но также можете быть уверены, что эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.

3.2. Создание ТСЖСобственники помещений в одном МКД могут создать только одно ТСЖ

(ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья может быть создано (ч. 2 ст. 136

ЖК РФ):

1) собственниками помещений в нескольких МКД, если их земель-

ные участки в соответствии с содержащимися в ЕГРН документами

имеют общую границу и в пределах этих участков имеются сети ин-

женерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструк-

туры, которые предназначены для совместного использования соб-

ственниками в данных домах;

2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов,

дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и

другими объектами, если данные дома расположены на земельных

участках, имеющих общую границу и в пределах которых имеются

сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы ин-

фраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем

одного жилого дома.

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в

МКД на общем собрании собственников.

Такое решение считается принятым, если за него проголосовали соб-

ственники помещений в соответствующем МКД, обладающие более чем

50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком

доме (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).

Решения о создании ТСЖ, об утверждении его устава, избрании прав-

ления ТСЖ, о выборе уполномоченного лица для госрегистрации ТСЖ и

об избрании председателя правления принимаются на ОСС в каждом МКД

большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственни-

ков в данном доме.

В повестку общего собрания о создании ТСЖ необходимо включить

следующие вопросы:

1) избрание председателя и секретаря;


2) избрание счетной комиссии;

3) выбор способа управления — ТСЖ;

4) создание ТСН в виде ТСЖ для целей управления МКД;

5) утверждение устава ТСЖ;

6) выбор членов правления ТСЖ;

7) выбор председателя правления ТСЖ (если его избрание отнесено

уставом ТСЖ к компетенции ОСС — ч. 3 ст. 147 ЖК РФ);

8) выбор ревизионной комиссии ТСЖ;

9) утверждение сметы доходов и расходов ТСЖ;

10) выбор уполномоченного лица для осуществления государственной

регистрации ТСЖ.

Если ранее домом управляла УО, в повестку дня также включаются воп-

росы:

1) расторжение договора управления с УО;

2) выбор лица, уполномоченного на расторжение договора управления

с прежней УО.

Обратите внимание: ТСЖ не сможет приступить к управлению МКД без расторжения договора управления с УО.

ТСЖ в нескольких МКДМногодомное ТСЖ можно создать при соблюдении следующих условий

(ч. 2 ст. 136 ЖК РФ):

земельные участки под МКД не должны быть разделены дорогами и

квартальными проездами и должны иметь общую границу;

через них должны проходить инженерные сети и другие элементы

инфраструктуры;

инженерные сети и элементы инфраструктуры должны быть предна-

значены для обслуживания более чем одного МКД.

Перечень имущества, которое предназначено для совместного исполь-

зования собственниками в нескольких МКД, определяется на ОСС в каж-

дом МКД в соответствии с требованиями, установленными разд. I(1) Пра-

вил содержания общего имущества.

Имущество, которое собственники могут совместно использовать в

многодомовом ТСЖ:

общее имущество, указанное в пп. «е» и «ж» п. 2 Правил содержания

общего имущества:

земельный участок, на котором расположен МКД;

иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуата-

ции и благоустройства МКД (трансформаторные подстанции,

тепловые пункты, предназначенные для одного МКД, коллек-

тивные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки в

границах земельного участка, на котором расположен МКД);

общее имущество, если такое имущество отвечает какому-либо из

следующих требований:


имущество, совместное использование которого допускается

проектной или технической документацией на эти дома;

имущество, обеспечение работоспособности которого достигает-

ся при условии подключения (технологического присоединения)

к общему имуществу в другом МКД из числа указанных домов —

для инженерных систем, оборудования, устройств.

Для совместного использования имущества собственники помещений в

МКД должны принять решение о передаче его в пользование третьим ли-

цам (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решение должно быть принято большинством

не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников в МКД (ч. 1


3.3. Права ТСЖТСЖ имеет право (ст. 137 ЖК РФ):

1) заключать договор управления МКД, иные договоры, обеспечиваю-

щие управление, надлежащее содержание и ремонт ОИ;

2) определять:

смету доходов и расходов на год;

затраты на капремонт и реконструкцию МКД;

специальные взносы и отчисления в резервный фонд;

расходы на другие установленные уставом цели;

3) устанавливать на год размеры платежей и взносов для каждого соб-

ственника в соответствии с его долей в праве общей собственности

на ОИ;

4) выполнять работы для собственников и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам,

выполняющим для ТСЖ работы (услуги);

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать иму-

щество, принадлежащее ТСЖ.

В случаях если это не нарушает права и законные интересы собствен-

ников, ТСЖ вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть

ОИ в МКД;

2) надстраивать, перестраивать часть ОИ в МКД в установленном по-

рядке;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую

долевую собственность собственников земельные участки для осу-

ществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и

иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять от имени и за счет собственников застройку прилега-

ющих к дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам

товарищества действия.


В случае неисполнения собственниками обязанностей по участию в об-

щих расходах ТСЖ вправе в судебном порядке потребовать принудитель-

ного возмещения обязательных платежей и взносов.

ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения при-

чиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками обяза-

тельств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих

расходов.

3.4. Обязанности ТСЖТСЖ обязано (ст. 138 ЖК РФ):

1) обеспечивать выполнение требований законодательства, а также

устава;

2) осуществлять управление МКД в порядке, установленном разд. VIII

ЖК РФ «Управление многоквартирными домами»;

3) выполнять обязательства по заключенным договорам;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние ОИ

в доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками МКД обязанно-

стей по содержанию и ремонту ОИ в соответствии с их долями в

праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственни-

ков в МКД при установлении условий и порядка владения, пользо-

вания и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекраще-

ния действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владе-

ния, пользования и распоряжения собственников общим имущест-

вом в МКД или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников, связанные с

управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в от-

ношениях с третьими лицами;

9) вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого

квартала текущего года направлять копию реестра в органы ГЖН;

10) представлять в органы ГЖН в течение трех месяцев с момента госу-

дарственной регистрации внесенных в устав изменений заверенные

председателем ТСЖ и секретарем общего собрания членов ТСЖ ко-

пию устава, выписку из протокола общего собрания членов товари-

щества о принятии решения о внесении изменений в устав с приложе-

нием заверенных председателем ТСЖ и секретарем общего собрания

членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

3.5. Регистрация ТСЖТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регист-

рации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в

банке, другие реквизиты (ч. 5 ст. 135 ЖК РФ).


Государственная регистрация юридических лиц, в том числе ТСН

(ТСЖ), осуществляется в соответствии с Законом о госрегистрации юри-

дических лиц.

ТСЖ или ТСН?С 1 сентября 2014 г. товариществом собственников жилья признается

вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой

объединение собственников помещений в МКД для совместного управле-

ния общим имуществом в одном или нескольких МКД (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ,

ст. 291 ГК РФ).

В письме ФНС России от 27.03.2015 № СА-17-14/33 даны разъяснения,

что зарегистрировать можно только ТСН.

ТСН — это организационно-правовая форма некоммерческой органи-

зации, а ТСЖ — ее вид (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, п. 21

постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О приме-

нении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского

кодекса Российской Федерации»).

С 23 мая 2015 г. установлено, что если юридическое лицо представляет

собой разновидность организационно-правовой формы, то в его наимено-

вании необходимо указать именно вид организации (п. 1 ст. 54 ГК РФ, п. 3

ст. 1, ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 23.05.2015 № 133-ФЗ «О внесении

изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и

в Федеральный закон „О политических партиях“»).

Пример формулировки положений устава ТСЖ об организационно-

правовой форме и наименовании товарищества:

«1.2. Товарищество является некоммерческой корпоративной организаци-ей, созданной в форме товарищества собственников недвижимости, в виде товарищества собственников жилья.

1.3. Полное наименование товарищества на русском языке: товарищество собственников жилья „____________“. Сокращенное наименование товарище-ства на русском языке: ТСЖ „____________“».

Перечень документов для регистрации ТСЖДля регистрации ТСЖ в налоговый орган, к которому территориально

относится МКД, необходимо подать следующие документы:

1) заявление о государственной регистрации (по форме, приведенной в

приказе ФНС России от 25.01.2012 № ММВ-7-6/25@ «Об утвержде-

нии форм и требований к оформлению документов, представляемых

в регистрирующий орган при государственной регистрации юри-

дических лиц, индивидуальных предпринимателей и крестьянских

(фермерских) хозяйств»), подписанное заявителем — уполномочен-

ным лицом (избранным на ОСС председателем ТСЖ или членом

правления ТСЖ по доверенности);

2) решение о создании юридического лица в виде протокола ОСС в

МКД, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утвержде-

нии его устава;


3) утвержденный общим собранием устав ТСЖ;

4) сведения о лицах, проголосовавших на ОСС за создание ТСЖ, и о

принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности

на ОИ;

5) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

В случае необходимости можно приложить заявление о переходе на

упрощенную систему налогообложения.

Документы представляются в регистрирующий орган непосредственно

или направляются почтовым отправлением с объявленной ценностью при

его пересылке и описью вложения.

Заявление удостоверяется подписью уполномоченного лица, подлин-

ность которой должна быть заверена нотариально. Заявитель указывает

данные паспорта или иного удостоверяющего личность документа и ИНН

(при наличии).

Устав ТСЖ необходимо предоставлять в налоговый орган в двух экземп-

лярах в прошитом и пронумерованном виде.

Протокол ОСС, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об ут-

верждении его устава, подписывается всеми собственниками в МКД, про-

голосовавшими за принятие таких решений (ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ). Про-

токол также подписывается председателем собрания, секретарем, членами

счетной комиссии. Протокол ОСС со всеми приложениями должен быть

прошит и пронумерован.

Срок регистрации ТСЖ составляет не более пяти рабочих дней со дня

представления документов в регистрирующий орган (п. 1 ст. 8 Закона о гос-

регистрации юридических лиц).

Если все документы в порядке, вы получите свидетельство о государ-

ственной регистрации юридического лица, подтверждающее, что ТСЖ за-

регистрировано.

Моментом государственной регистрации юридического лица признает-

ся внесение регистрирующим органом соответствующей записи в соответ-

ствующий государственный реестр.

Решение об отказе в регистрации может быть принято только в случае

непредставления необходимых для государственной регистрации докумен-

тов либо их недостоверности.

После регистрации ТСЖ необходимо уведомить орган ГЖН, админи-

страцию и УО о создании ТСЖ с предоставлением копий решений соб-

ственников и протокола ОСС.

3.6. Устав ТСЖПроект устава ТСЖ необходимо подготовить заранее, предварительно со-

гласовав спорные моменты с собственниками жилых и нежилых помеще-

ний в доме.

Устав является учредительным документом, т.е. документом, на основа-

нии которого действует юридическое лицо (ст. 52 ГК РФ).


В соответствии с гражданским и жилищным законодательством устав

ТСЖ должен содержать сведения о:

наименовании ТСЖ, включающем слова «товарищество собствен-ников жилья» (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ);

месте нахождения ТСЖ (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ);

предмете и целях его деятельности (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ);

порядке возникновения и прекращения членства в ТСЖ (ч. 2 ст. 135

ЖК РФ);

составе и компетенции органов управления ТСЖ и порядке приня-

тия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым

принимаются единогласно или квалифицированным большинством

(ч. 2 ст. 135 ЖК РФ);

составе и компетенции ревизионной комиссии ТСЖ, а также иные

сведения, предусмотренные ЖК РФ (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ);

правовом статусе ТСЖ с регламентацией его прав и обязанностей;

правах и обязанностях членов ТСЖ (гл. 14 ЖК РФ);

порядке взаимодействия с собственниками в МКД, не являющими-

ся членами ТСЖ;

порядке участия членов ТСЖ в финансировании расходов по управ-

лению МКД (ст. 145 ЖК РФ);

порядке реорганизации и ликвидации ТСЖ (ст. 140, 141 ЖК РФ).

3.7. Членство в ТСЖЧленом ТСЖ может быть собственник помещения в МКД (ч. 1 ст. 135, ч. 1,

2 ст. 143 ЖК РФ).

Членство в ТСЖ возникает у собственника на основании заявления о

вступлении в ТСЖ (ч. 1 ст. 143 ЖК РФ).

Лица, приобретающие помещения в доме, вправе стать членами ТСЖ

после возникновения права собственности на помещения (ч. 2 ст. 143

ЖК РФ).

Заявление должно быть подписано собственноручно заявителем — фи-

зическим лицом либо его представителем по доверенности, которая:

действует на момент подписания заявления;

предусматривает конкретное полномочие представителя (подписать

и подать от имени представляемого заявление о вступлении в ТСЖ).

Нотариально заверять доверенность не требуется.

От имени юридического лица заявление должен подписать руководи-

тель или представитель по доверенности, которая:

действует на момент подписания заявления;

предусматривает конкретное полномочие представителя — подпи-

сать и подать от имени организации заявление о вступлении в ТСЖ;

подписана руководителем организации (п. 4 ст. 185.1 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 30 Конституции РФ никто не может быть принужден к

вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем.


Как разъяснил Конституционный Суд РФ в своем определении от 22.01.2014 № 17-О, любое объединение, его структура и организаци-онно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на доб-ровольном членстве в таком объединении.

В квартирах, принадлежащих членам одной семьи на праве общей до-

левой собственности, каждый может стать членом ТСЖ.

Членом ТСЖ вправе быть лицо, которое одновременно отвечает двум

требованиям:

1) имеет в собственности помещение в МКД;

2) обладает полной дееспособностью.

Гражданин считается полностью дееспособным с наступлением совер-

шеннолетия, т.е. с 18 лет (п. 1 ст. 21 ГК РФ).

Несовершеннолетний гражданин обладает полной дееспособностью,

если отвечает хотя бы одному из условий:

вступил в брак (п. 2 ст. 21 ГК РФ);

объявлен полностью дееспособным (произошла эмансипация) (п. 1

ст. 27 ГК РФ):

работает по трудовому договору;

занимается предпринимательской деятельностью с согласия ро-

дителей, усыновителей или попечителя.

Собственник нескольких помещений в МКД должен указать в заявле-

нии о вступлении в ТСЖ данные обо всех принадлежащих ему помещени-

ях, чтобы иметь право голосовать всеми принадлежащими ему голосами.

Если собственник приобрел несколько помещений в данном МКД в раз-

ное время, он должен подать отдельные заявления о вступлении в ТСЖ в

отношении каждого нового помещения.

ТСЖ считается юридическим лицом с момента государственной ре-

гистрации (ч. 5 ст. 135 ЖК РФ). Поданные заявления обретают юридиче-

скую силу со дня регистрации ТСЖ. Факт вступления в ТСЖ подтвержда-

ется внесением данных о собственнике в реестр членов товарищества (ч. 4


Реестр членов ТСЖТСЖ обязано вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение

первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы

ГЖН (п. 9 ст. 138 ЖК РФ). В соответствии с п. 7 ст. 148 ЖК РФ обязанность

ведения реестра членов ТСЖ возлагается на правление ТСЖ.

ТСЖ обязано представлять в органы ГЖН в течение трех месяцев с

момента государственной регистрации внесенных в устав изменений за-

веренные председателем ТСЖ и секретарем общего собрания членов ТСЖ

копию устава, выписку из протокола общего собрания членов ТСЖ о при-

нятии решения о внесении изменений в устав с приложением заверенных

председателем ТСЖ и секретарем общего собрания членов товарищества

копий текстов изменений (п. 10 ст. 138 ЖК РФ).


Реестр членов ТСЖ должен содержать сведения, позволяющие иден-

тифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также

сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственно-

сти на общее имущество в МКД (ч. 4 ст. 143 ЖК РФ).

Член ТСЖ обязан предоставить правлению ТСЖ достоверные сведения

для включения в реестр и своевременно информировать правление об их

изменении (ч. 5 ст. 143 ЖК РФ).

В реестре членов ТСЖ должны быть отражены все изменения, каса-

ющиеся идентификации членов ТСЖ, размера долей в праве общей соб-

ственности на общее имущество в МКД. Листы реестра необходимо про-

нумеровывать и прошивать. При включении в реестр новых членов следует

руководствоваться датой получения заявления (ст. 165.1 ГК РФ), поскольку

именно с этого момента заявление считается поданным.

Прекращение членства в ТСЖЧленство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе

из членов товарищества или с момента прекращения права собственности

члена ТСЖ на помещение в МКД (ч. 3 ст. 143 ЖК РФ).

Заявление о выходе из членов ТСЖ может быть подано:

лично председателю правления ТСЖ, который проставляет отметку

о получении заявления на втором экземпляре с указанием даты и

подписи;

заказным письмом с описью вложения;

иным способом, позволяющим удостовериться в получении такого

заявления.

При исключении собственника из членов ТСЖ может возникнуть ситуа-

ция, при которой количество членов товарищества будет составлять менее 50%

голосов от общего числа голосов собственников в МКД. В этом случае ОСС в

МКД обязано принять решение о ликвидации ТСЖ (ч. 2 ст. 141 ЖК РФ).

Права собственников — членов и не членов ТСЖ (ст. 143.1 ЖК РФ)Члены ТСЖ и не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений

в МКД обладают следующими правами.

Получать от органов управления ТСЖ информацию о деятельно-

сти товарищества в порядке и в объеме, которые установлены ЖК РФ

и уставом.

Обжаловать в судебном порядке решения органов управления то-

варищества.

Предъявлять требования к ТСЖ относительно качества оказывае-

мых услуг и (или) выполняемых работ.

Знакомиться со следующими документами:

уставом ТСЖ, внесенными в устав изменениями, свидетельством о

государственной регистрации ТСЖ;

реестром членов ТСЖ;


бухгалтерской (финансовой) отчетностью ТСЖ, сметами доходов и

расходов на год, отчетами об исполнении смет, аудиторскими за-

ключениями (при наличии);

заключениями ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;

документами, подтверждающими права ТСЖ на имущество, отра-

жаемое на его балансе;

протоколами общих собраний членов ТСЖ, заседаний правления и

ревизионной комиссии;

документами, подтверждающими итоги голосования на общем соб-

рании членов товарищества (доверенности на голосование или их

копии, решения собственников помещений в МКД по вопросам,

поставленным на голосование, при проведении ОСС в форме заоч-

ного голосования);

технической документацией на МКД и иными связанными с управ-

лением домом документами;

иными предусмотренными ЖК РФ, уставом и решениями общего

собрания членов ТСЖ внутренними документами товарищества.

Обратите внимание: ТСЖ не обязано предоставлять собственникам копии запрошенных для ознакомления документов.

ТСЖ должно заключить договор о содержании и ремонте общего иму-

щества МКД с каждым собственником помещений в доме — не членом

ТСЖ (по их обращению).

Собственники — не члены ТСЖ обязаны подчиняться решениям боль-

шинства. При этом они не имеют право голоса на общем собрании членов

ТСЖ, пока не вступят в товарищество.

3.8. Общее собрание членов ТСЖОбщее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления то-

варищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества

(ч. 1 ст. 145 ЖК РФ). Порядок организации и проведения общего собрания

членов ТСЖ установлен ст. 146 ЖК РФ.

Положения ст. 45–48 ЖК РФ распространяются на порядок проведения

общего собрания членов ТСЖ, если иное не установлено разд. VI ЖК РФ

«Товарищество собственников жилья» (ч. 1.1 ст. 146 ЖК РФ).

Для проведения общего собрания членов ТСЖ следует придерживаться

следующих общих правил.

Во-первых, уведомление о проведении общего собрания членов

ТСЖ направляется не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.

Уведомление о проведении общего собрания членов ТСЖ направляется

в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее

собрание (ч. 1 ст. 146 ЖК РФ).

Способы доставки уведомления членам ТСЖ:

вручение каждому члену ТСЖ под расписку;


передача посредством почтового отправления (заказным письмом);

иным способом, предусмотренным решением общего собрания чле-

нов ТСЖ или его уставом.

Если в уставе ТСЖ прописаны все способы направления уведомления

о собрании членам ТСЖ, то использование конкретного способа, опреде-

ленного решением общего собрания членов товарищества, не будет проти-

воречить уставу.

Если же в уставе прописан конкретный способ уведомления, то ис-

пользование любого другого способа по решению общего собрания членов

ТСЖ потребует внесения изменений в устав ТСЖ.

Во-вторых, общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем

присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие

более чем 50% голосов от общего числа голосов членов ТСЖ.

В-третьих, общее собрание членов ТСЖ ведет председатель прав-

ления или его заместитель.

В случае их отсутствия общее собрание членов ТСЖ ведет один из чле-

нов правления товарищества.

К компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся (ч. 2 ст. 145

ЖК РФ):

1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава в

новой редакции (п. 1);

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ, назначе-

ние ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и

окончательного ликвидационных балансов (п. 2);

3) избрание членов правления, членов ревизионной комиссии (реви-

зора) и в случаях, предусмотренных уставом ТСЖ, также председа-

теля правления из числа членов правления, досрочное прекращение

их полномочий (п. 3);

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов то-

варищества (п. 4);

5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества,

иных специальных фондов (в том числе фондов на проведение те-

кущего и капитального ремонта ОИ) и их использования, а также

утверждение отчетов об использовании таких фондов (п. 5);

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе бан-

ковских кредитов (п. 6);

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной

деятельности ТСЖ (п. 7);

8) утверждение годового плана содержания и ремонта ОИ, отчета о вы-

полнении такого плана (п. 8);

9) утверждение смет доходов и расходов ТСЖ на год, отчетов об испол-

нении таких смет, аудиторских заключений — в случае проведения

аудиторских проверок (п. 8.1);


10) утверждение годового отчета о деятельности правления товарище-

ства (п. 8.2);

11) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товари-

щества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансо-

вой) отчетности товарищества (п. 8.3);

12) рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правле-

ния и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ (п. 9);

13) принятие и изменение по представлению председателя правления

ТСЖ правил внутреннего распорядка товарищества в отношении

работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт об-

щего имущества, положения об оплате их труда, утверждение иных

внутренних документов ТСЖ, предусмотренных уставом и решени-

ями общего собрания членов ТСЖ (п. 10);

14) определение размера вознаграждения членов правления, в том числе

председателя правления (п. 11);

15) другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральны-

ми законами (п. 13).

Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые от-

несены к компетенции правления. Вопросы, отнесенные к исключитель-

ной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД,

определенные ст. 44 ЖК РФ, не могут быть решены на общем собрании

членов ТСЖ.

Требования к оформлению протоколов ОСС в МКД распространя-

ются на оформление протокола общего собрания членов ТСЖ (приказ

Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр «Об утверждении Требований к

оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в

многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоко-

лов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах

в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской

Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор»).

Решения на общем собрании членов ТСЖ по вопросам, поставленным

на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа го-

лосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ, кроме вопросов,

указанных в п. 2, 6 и 7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ.

К вопросам, решения по которым принимаются не менее чем 2/3 голо-

сов от общего числа голосов членов ТСЖ, относятся (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ):

принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ, назначе-

ние ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и

окончательного ликвидационных балансов;

принятие решения о получении заемных средств, в том числе бан-

ковских кредитов;

определение направлений использования дохода от хозяйственной

деятельности ТСЖ.


Органы ГЖН вправе обратиться в суд с заявлением о признании не-

действительным решения ОСС в МКД либо членов ТСЖ, ЖК, ЖСК или

иного СПК при выявлении нарушений (п. 1 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ):

в проведении общего собрания;

в оформлении решения, принятого на общем собрании.

Жилищное законодательство предусматривает право суда оставить в

силе оспариваемое решение при наличии трех условий:

1) голосование собственника, обратившегося в суд, не могло повлиять

на его результаты;

2) допущенные нарушения не являются существенными;

3) принятое решение не повлекло за собой причинение убытков ука-

занному собственнику.

3.9. Правление ТСЖПравление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подот-

четным общему собранию членов товарищества (ч. 4 ст. 147 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 147 ЖК РФ правление ТСЖ избирается из чис-

ла членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок,

установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

Председатель правления ТСЖ избирается на срок, установленный уста-

вом (ч. 1 ст. 149 ЖК РФ).

При проведении общего собрания о создании ТСЖ в повестку дня

включаются вопросы о выборе правления и председателя ТСЖ.

В то же время выбор правления и председателя ТСЖ отнесен к компе-

тенции общего собрания членов ТСЖ (ч. 2 ст. 145 и ч. 2–3 ст. 147 ЖК РФ).

➥ Таким образом, правоспособность органов управления ТСЖ

возникает с момента его создания, т.е. после регистрации.

Обратите внимание: регистрирующий орган откажет в регистрации ТСЖ, если в заявлении о регистрации ТСЖ не будет указан исполни-тельный орган.

Вместе с тем регистрирующий орган не считает выбор правления ТСЖ

неуполномоченными лицами основанием для отказа в регистрации ТСЖ.

В связи с отсутствием иного правового механизма выбора правления

ТСЖ при его создании рекомендуется включать эти вопросы в повестку

дня ОСС о создании ТСЖ.

Согласно ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ членом правления не может являться:

лицо, с которым ТСЖ заключило договор управления МКД;

лицо, занимающее должность в органах управления организации, с

которой ТСЖ заключило договор управления;

член ревизионной комиссии (ревизор) ТСЖ.

Член правления ТСЖ не может совмещать свою деятельность в правле-

нии товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а так-


же поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него

исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

Обязанности правления ТСЖВ обязанности правления ТСЖ входят (ст. 148 ЖК РФ):

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества уста-

новленных обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год това-

рищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их

общему собранию членов ТСЖ для утверждения;

4) управление МКД или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания МКД и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт

общего имущества;

7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтер-

ского учета и бухгалтерской отчетности;

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава обязанностей.

К компетенции правления также относятся:

планирование деятельности по управлению МКД;

ведение технической и иной документации на МКД;

проведение технических осмотров ОИ;

составление перечня необходимых работ по ремонту и содержанию

ОИ;

организация капремонта и контроль за его проведением (при выбо-

ре спецсчета);

обеспечение санитарного содержания МКД и придомовой террито-

рии;

организация подготовки ОИ к сезонной эксплуатации;

заключение договоров на поставку коммунальных ресурсов, конт-

роль за соблюдением условий заключенных договоров;

обеспечение потребителей ЖКУ;

контроль за количеством и качеством предоставляемых услуг.

Члены правления должны:

вести контроль за сменой нанимателей, собственников и арендато-

ров помещений в МКД;

контролировать сбор средств на содержание и ремонт ОИ;

принимать меры по взысканию задолженностей по оплате ЖКУ;

рассматривать предложения, заявления и жалобы граждан, прожи-

вающих в МКД, и принимать по ним соответствующие меры;

осуществлять контроль и оценку качества содержания ОИ дома;

осуществлять контроль за расходами на содержание и ремонт ОИ;

осуществлять контроль за использованием ОИ.


Заседание правления ТСЖ созывается председателем в сроки, установ-

ленные уставом (ч. 5 ст. 147 ЖК РФ).

Правление ТСЖ правомочно принимать решения, если на заседании

правления присутствует не менее чем 50% общего числа членов правления.

Решения правления принимаются простым большинством голосов от

общего числа голосов членов, присутствующих на заседании, если большее

число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом.

Решения, принятые правлением, оформляются протоколом заседания

правления и подписываются председателем правления, секретарем заседа-

ния правления товарищества (ч. 6 ст. 147 ЖК РФ).

Члены правления обязаны действовать в интересах большинства соб-

ственников и несут перед ними ответственность за свои действия и решения.

Правление несет ответственность за убытки, причиненные товарище-

ству, как неэффективным управлением, так и нанесением вреда ОИ, в том

числе собственникам помещений, не являющихся членами ТСЖ.

3.10. Председатель правления ТСЖПредседателем ТСЖ может быть любой собственник, избранный на эту

должность в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 147 ЖК РФ. Место жи-

тельства собственника помещения не имеет значения.

Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя правления,

если его избрание не отнесено уставом к компетенции общего собрания

членов ТСЖ (ч. 2 ст. 145 и ч. 3 ст. 147 ЖК РФ).

Председатель правления ТСЖ избирается на срок, установленный уста-

вом (ч. 1 ст. 149 ЖК РФ).

Председатель правления ТСЖ:

обеспечивает выполнение решений правления;

имеет право давать указания и распоряжения всем должностным ли-

цам ТСЖ, исполнение которых для указанных лиц обязательно;

действует без доверенности от имени ТСЖ;

подписывает платежные документы и совершает сделки, которые не

требуют обязательного одобрения правлением или общим собра-

нием членов ТСЖ;

разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов

ТСЖ правила внутреннего распорядка в отношении работников, в

обязанности которых входят содержание и ремонт ОИ в МКД, по-

ложение об оплате труда указанных работников, утверждение иных

внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК РФ,

уставом и решениями общего собрания членов ТСЖ.

Председатель правления имеет право:

открывать расчетные и иные счета в кредитных учреждениях;

распоряжаться имуществом ТСЖ, в том числе денежными средства-

ми в полном объеме, в соответствии с хозяйственно-финансовым

планом;


распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в

банке, в соответствии с финансовым планом;

заключать договоры от имени товарищества, в том числе на техни-

ческую эксплуатацию МКД, а также договоры с поставщиками ком-

мунальных ресурсов;

производить расчеты с физическими и юридическими лицами за

предоставленные ими услуги и выполненные работы в соответствии

с заключенными договорами;

выдавать доверенности, в том числе с правом передоверия.

Уставом ТСЖ может быть предусмотрена возможность оформления до-

веренности на имя других членов ТСЖ, предусматривающей в том числе

право подписи договоров от имени ТСЖ. Доверенность от имени юри-

дического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица,

уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными до-

кументами (п. 4 ст. 185.1 ГК РФ).

В компетенцию председателя правления входит:

составление смет доходов и расходов на соответствующий год това-

рищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их

общему собранию членов ТСЖ для утверждения;

ведение реестра членов ТСЖ, делопроизводства, бухгалтерского

учета и бухгалтерской отчетности.

Председатель правления осуществляет следующие основные функции:

контролирует деятельность ТСЖ (вопросы, касающиеся докумен-

тации и бухгалтерии, реализации решений, принятых на собраниях

членов ТСЖ);

следит за соблюдением собственниками обязанностей по содержа-

нию и ремонту как ОИ, так и их помещений и внутриквартирных

инженерных сетей и оборудования;

заключает договоры, содержащие условия предоставления КУ, с ли-

цами, не являющимися членами ТСЖ (по их просьбе), а также сле-

дит за исполнением ими обязательств по договору;

следит за недопущением ущемления прав собственников и устраня-

ет возникающие конфликты;

следит за санитарным состоянием помещений, входящих в состав

ОИ.

Полный перечень полномочий, которыми наделяется председатель

ТСЖ, целесообразно изложить в уставе ТСЖ, утверждаемом на общем соб-

рании собственников помещений в МКД при создании ТСЖ.

Вознаграждение председателя правления ТСЖДеятельность председателя правления ТСЖ оплачивается.

Затраты на выплату вознаграждения членам правления и предсе-

дателю правления ТСЖ, а также источники финансирования этих за-


трат устанавливаются сметой доходов и расходов ТСЖ на год (п. 2 ч. 1

ст. 137 и п. 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК).

В проект сметы включаются годовой и помесячный размер вознаг-

раждения членам и председателю правления, расходы на уплату соот-

ветствующих налогов.

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ представляет собранию

членов ТСЖ свое заключение о подготовленной правлением годовой

смете доходов и расходов товарищества (п. 2 ч. 3 ст. 150 ЖК).

Принятие общим собранием членов ТСЖ решения об определении

размера вознаграждения членов правления ТСЖ, в том числе председателя

правления товарищества, должно предшествовать утверждению смет дохо-

дов и расходов ТСЖ на соответствующий год.

Управляющий ТСЖЖилищное законодательство не содержит нормы, предусматривающей

обязательное наличие управляющего в ТСЖ. Однако такая должность и

оклад могут быть утверждены на общем собрании членов ТСЖ (п. 10 ч. 2


Наем работников для обслуживания МКД и их увольнение входят в

обязанности правления ТСЖ (п. 5 ст. 148 ЖК РФ).

Управляющий может быть привлечен к работе в ТСЖ на основе трудо-

вого или гражданско-правового договора (об оказании услуг или иного).

Полномочия наемного управляющего в ТСЖ можно рассматривать в

сфере административного управления в ТСЖ в области содержания и ре-

монта ОИ в МКД.

3.11. Ревизионная комиссия ТСЖВ зависимости от исходных условий экономический субъект (а значит, и

ТСЖ, ЖК, ЖСК) обязан организовать и осуществлять внутренний конт-

роль совершаемых фактов хозяйственной жизни (ст. 19 Федерального за-

кона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»).

ТСЖ не подлежит обязательному аудиту, оно обязано организовать

и осуществлять не внутренний контроль ведения бухгалтерского учета

и составления бухгалтерской отчетности, а внутренний контроль совер-

шаемых фактов хозяйственной жизни. Функции внутреннего контроля в

жилищном объединении осуществляет ревизионная комиссия. Порядок

избрания и полномочия ревизионной комиссии ТСЖ предусмотрены в

ст. 145, 150 ЖК РФ.

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается общим собранием

членов товарищества не более чем на два года (ч. 1 ст. 150 ЖК РФ).

Ревизионная комиссия ТСЖ из своего состава избирает председателя

ревизионной комиссии (ч. 2 ст. 150 ЖК РФ).

В состав ревизионной комиссии ТСЖ не могут входить члены правле-

ния товарищества. Членом комиссии может быть любой собственник жи-


лого или нежилого помещения в доме, где создано ТСЖ, вне зависимости

от членства. Представитель собственника по доверенности может быть из-

бран ревизором ТСЖ. Уже избранный ревизором собственник не может

передать свои полномочия ревизора по доверенности иному лицу.

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ (ч. 3 ст. 150 ЖК РФ):

проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятель-

ности товарищества;

представляет общему собранию членов ТСЖ заключение по резуль-

татам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности то-

варищества;

представляет общему собранию членов ТСЖ заключение о смете

доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет

о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и

взносов;

отчитывается перед общим собранием членов ТСЖ о своей деятель-

ности.

Ревизионная комиссия проверяет:

наличие утвержденных смет доходов и расходов;

правильность составления сметы доходов и расходов, а также обо-

снованность расчетов по конкретным видам доходов и расходов;

своевременность представления сметы доходов и расходов на ут-

верждение членам ТСЖ;

достоверность составления отчетности по исполнению сметы дохо-

дов и расходов.

К обязанностям членов ревизионной комиссии относятся:

проведение ежегодных ревизионных мероприятий, направленных

на контролирование деятельности ТСЖ;

регулярный контроль за исполнением расходной сметы;

постоянное наблюдение за правильностью начисления обязатель-

ных платежей, а также установления их размера;

проверка правильности начисления и уплаты налоговых обяза-

тельств ТСЖ, а также своевременности произведения расчетов с

подрядчиками и РСО;

контроль за деятельностью правления, ведением делопроизводства

и своевременным рассмотрением заявлений от жильцов;

проведение инвентаризации и наблюдение за правильностью

оформления гражданско-правовых сделок.

Ревизионная комиссия составляет следующие документы:

заключение о смете доходов и расходов на предстоящий год;

отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных плате-

жей и взносов;

заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (фи-

нансовой) отчетности ТСЖ;


иные документы, сопровождающие деятельность ревизионной ко-

миссии (ревизора) ТСЖ.

Согласно п. 8.3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ утверж-

дает заключение ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по ре-

зультатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности ТСЖ.

➥ Таким образом, в случае несогласия с выводами ревизионной

комиссии члены ТСЖ вправе не утверждать такое заключение.

На основании п. 9 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ вопрос о рассмотрении жалоб на

действия ревизионной комиссии находится в компетенции общего собра-

ния членов ТСЖ.

Существуют следующие способы реализации данного права.

Первый — обжалование решения общего собрания членов ТСЖ об

утверждении заключения ревизионной комиссии в судебном порядке.

Далее, в случае удовлетворения судом заявленных требований, надо

инициировать проведение общего собрания членов ТСЖ по вопросу

проведения повторной проверки годовой бухгалтерской (финансовой)

отчетности ТСЖ.

Второй — инициирование общего собрания членов ТСЖ по воп-

росу рассмотрения жалоб на действия ревизионной комиссии.

В этом случае вопрос о проведении повторной проверки годовой бух-

галтерской (финансовой) отчетности ТСЖ также должен рассматриваться

общим собранием членов товарищества.

Решения по итогам рассмотрения жалоб на действия ревизионной ко-

миссии и о проведении повторной проверки годовой бухгалтерской (фи-

нансовой) отчетности ТСЖ принимаются большинством от общего числа

голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ.

На рассмотрение заседания ревизионной комиссии выносятся воп-

росы, касающиеся деятельности комиссии.

Заседания созываются в плановом порядке председателем комиссии, но

могут проводиться и в экстренном порядке, если этого потребует любой из

числа членов комиссии.

Заключения ревизионной комиссии, а также протоколы заседаний хра-

нятся в правлении ТСЖ и у председателя ревизионной комиссии. Кроме

этого, они могут храниться в ином месте, определенном решением общего

собрания членов ТСЖ.

При переизбрании председателя ревизионной комиссии он обязан

передать эти документы вновь избранному председателю ревизионной ко-

миссии.

Сроки хранения документов, образующихся в процессе деятельно-

сти юридического лица, определены приказом Минкультуры России от

25.08.2010 № 558. Документы, составленные ревизионной комиссией (ре-

визором) ТСЖ, целесообразно хранить постоянно.


Полномочия члена ревизионной комиссии прекращаются досрочно:

по решению общего собрания членов ТСЖ (ОСС вправе досрочно

прекратить полномочия одного, нескольких или всех членов реви-

зионной комиссии);

по собственному желанию члена комиссии на основании письмен-

ного заявления;

автоматически в случае прекращения членства в ТСЖ.

3.12. Имущество и средства ТСЖВ МКД, которым управляет ТСЖ, существуют три вида имущества:

1) имущество, находящееся в частной собственности собственников

помещений в МКД;

2) общее имущество, которое принадлежит на праве общей долевой

собственности собственникам помещений в МКД (ст. 36 ЖК РФ);

3) имущество, принадлежащее ТСЖ, которое находится внутри или за

пределами здания (ч. 1 ст. 151 ЖК РФ).

Право на владение движимым имуществом и недвижимостью для ТСЖ

вытекает из его особого юридического статуса.

Имущество ТСЖ может учитываться в составе основных средств (офис-

ная мебель, оргтехника, хозинвентарь, инструменты, материалы и т.д.),

использование которых обязательно для выполнения задач, предусмотрен-

ных в уставе ТСЖ.

Помещение, которое используется под офис товарищества, может яв-

ляться как собственностью ТСЖ, так и общей собственностью собствен-

ников в МКД, передаваемой товариществу во временное пользование.

Основное отличие имущества ТСЖ от общей собственности собствен-

ников в МКД — разные источники формирования.

Общее имущество собственников помещенийСобственники помещений в МКД совместно владеют, пользуются и

распоряжаются ОИ (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ).

Право собственности на помещение и доля в праве на общее имущество

собственников помещений в МКД неразрывно связаны, поэтому передача

их по отдельности невозможна (ст. 37 ЖК РФ).

Общее имущество в МКД — это комплекс недвижимого имущества,

отдельные части которого не являются самостоятельными объекта-

ми права, поэтому отчуждение доли собственника в праве общей

собственности на ОИ невозможно (п. 2 ст. 290 ГК РФ).

По решению ОСС часть ОИ может передаваться ТСЖ в пользование,

но не в собственность.

Решение об увеличении ОИ в МКД принимается только на ОСС (ч. 1, 2

ст. 44 ЖК РФ). Новые объекты общедолевой собственности приобретаются

на целевые взносы всех собственников в МКД, независимо от членства в

ТСЖ. Новые объекты создаются для обслуживания всех помещений в МКД.


Имущество ТСЖТСЖ покупает свое имущество за счет членских взносов в товарище-

ство. Члены ТСЖ могут передавать имущество, например, компьютер, во

владение товариществу добровольно.

Обратите внимание: ТСЖ обладает правом приобретать имущество за счет членских взносов, если таковое приобретение осуществляется для достижения уставных целей ТСЖ.

ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему иму-

ществом. При этом ТСЖ не отвечает по обязательствам своих членов.

В свою очередь, члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.

ТСЖ как юридическое лицо должно быть указано в качестве покупате-

ля в договорах купли-продажи либо добровольного получателя при соот-

ветствующих сделках.

Средства ТСЖДенежные средства также являются имуществом ТСЖ. Правление име-

ет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете

в банке, в соответствии с финансовым планом, утвержденным решением

общего собрания членов ТСЖ.

Средства ТСЖ состоят из (ч. 2 ст. 151 ЖК РФ):

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов това-

рищества;

2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направлен-

ных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей то-

варищества;

3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в МКД,

проведение текущего и капитального ремонта, предоставление от-

дельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочих поступлений, в том числе в виде благотворительности и доб-

ровольных взносов.

Главной особенностью некоммерческой организации является то, что

основным источником финансирования уставной деятельности служат це-

левые поступления.

В ТСЖ целевые поступления — это главным образом денежные целе-

вые взносы членов ТСЖ и других собственников жилых и нежилых

помещений, представляющие собой обязательные платежи.

Обратите внимание: субсидиями, получаемыми от государственных органов, ТСЖ не вправе распоряжаться по своему усмотрению.

Данные денежные средства подотчетны и выделяются на строго опре-

деленные цели.

Безвозмездная передача вещи в собственность одной стороной дру-

гой стороне признается дарением (п. 1 ст. 572 ГК РФ).


Поскольку запрет на дарение существует только между коммерческими

организациями (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ), любое физическое или юриди-

ческое лицо вправе передавать ТСЖ в дар деньги.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ могут быть об-

разованы специальные фонды (фонд текущих расходов, фонд ремонта и

восстановления ОИ, страховой фонд, резервный фонд и т.п.), расходуемые

на предусмотренные уставом цели.

Порядок образования специальных фондов определяется общим собра-

нием членов ТСЖ.

3.13. Хозяйственная деятельность ТСЖДля достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься

хозяйственной деятельностью (ст. 152 ЖК РФ):

обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества в

МКД;

строительством дополнительных помещений и объектов ОИ;

сдачей в аренду, внаем части ОИ.

Хозяйственная деятельность ТСЖ — это конкретные технические,

физические и иные подобные действия, интеллектуальные усилия

персонала товарищества, направленные на управление общим иму-

ществом собственников в МКД (обслуживание, эксплуатация, ре-

монт, благоустройство и т.п.).

В частности, ТСЖ обязано заниматься хозяйственной деятельностью,

такой как:

обеспечение жителей МКД коммунальными услугами;

содержание ОИ (своевременное устранение неполадок в инженер-

ных системах, обеспечение установленных стандартов в жизнеобе-

спечении и др.);

ремонт ОИ (капитальный, текущий).

Содержание и ремонт ОИ товарищество может осуществлять самостоя-

тельно за счет штатных сотрудников, находящихся в трудовых отношениях

с ТСЖ, или по договору с подрядными организациями.

Этот вопрос решается общим собранием членов ТСЖ (если соответ-

ствующие положения внесены в его устав) или правлением ТСЖ.

ТСЖ имеет право заниматься хозяйственной деятельностью:

строительством дополнительных, вспомогательных помещений (на-

пример, мастерских по ремонту, оказанию разнообразных комму-

нально-бытовых услуг на основе положений устава, правил внутрен-

него распорядка);

передачей в аренду части ОИ на основе заключенных гражданско-

правовых договоров.

Принятие решений о реконструкции МКД (в том числе в связи с его

расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек


и других зданий, строений, сооружений относится к компетенции ОСС

(ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) и одновременно — к компетенции товарищества (ч. 2


С одной стороны, перечень видов хозяйственной деятельности ТСЖ,

содержащийся в ч. 2 ст. 152 ЖК РФ, является закрытым. С другой стороны,

комплексный анализ положений ЖК РФ, свидетельствует о том, что не ис-

ключена возможность осуществления товариществом иных видов хозяйст-

венной деятельности.

Так, например, в п. 7 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ предусматривается право ТСЖ продавать и передавать во временное пользование, обменивать иму-щество, принадлежащее товариществу.

Полномочия ТСЖ по распоряжению ОИ должны быть указаны в уста-

ве, принятом на ОСС.

Если такие изменения вносятся в существующий устав — полномочия

ТСЖ по распоряжению ОИ должны быть подтверждены решением ОСС.

ТСЖ вправе заниматься предпринимательской деятельностью как не-

коммерческое юридическое лицо.

Некоммерческие организации могут осуществлять приносящую доход

деятельность, если это предусмотрено их уставами, лишь постольку, по-

скольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и если

это соответствует таким целям (п. 4 ст. 50 ГК РФ).

➥ Таким образом, доходы, полученные в результате хозяйствен-

ной деятельности товарищества, подлежат использованию только на

цели, являющиеся предметом его деятельности.

Этот вывод подтверждает постановление Конституционного Суда РФ от 23.04.2012 № 10-П. В частности, в нем указывается, что возможность распределения между членами ТСЖ доходов от использования иму-щества ТСЖ, равно как и ОИ собственников, ЖК РФ не предусмотрена как не соответствующая целям создания данного объединения граждан (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Денежные средства, полученные в виде доходов от хозяйственной дея-

тельности товарищества, используются для оплаты общих расходов или

для пополнения специальных фондов, средства которых расходуются на

цели, предусмотренные уставом товарищества.

Доходы товарищества, дополнительно полученные в ходе исполнения

годового финансового плана (сметы расходов и доходов), суммы пре-

вышения доходов над расходами, образующиеся в результате экономии

в расходах (свободные средства ТСЖ), могут быть направлены на иные

цели, связанные с деятельностью ТСЖ и указанные в его уставе, а также в

гл. 14 ЖК РФ «Правовое положение членов товарищества собственников

жилья».


Решения о целевом использовании свободных средств должны прини-

маться общим собранием членов ТСЖ.

3.14. Смета доходов и расходов ТСЖОсновным документом, на основании которого ТСЖ осуществляют свою

деятельность и организуют бухгалтерский учет, является смета доходов и

расходов. Данный документ составляется ежегодно исходя из сумм пред-

полагаемых поступлений и направлений расходования имеющихся и по-

ступивших денежных средств.

Смета доходов и расходов включает перечисления средств от лица ТСЖ

и выплаты по договорам, в том числе заключенным с поставщиками услуг

(работ), необходимых для выполнения уставной деятельности.

ТСЖ вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе

необходимые расходы на содержание и ремонт ОИ, затраты на капремонт

и реконструкцию МКД, специальные взносы и отчисления в резервный

фонд, а также расходы на другие цели, установленные ЖК РФ и уставом

ТСЖ (ст. 137 ЖК РФ).

Утверждение сметы доходов и расходов отнесено к компетенции общего

собрания членов ТСЖ (п. 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Решения принимаются большинством голосов от общего числа голосов

присутствующих на общем собрании членов товарищества или их предста-

вителей (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).

По окончании года исполнение сметы доходов и расходов должно быть

проверено ревизионной комиссией (ст. 150 ЖК РФ).

Отчет о выполнении финансового плана должен быть утвержден общим

собранием членов ТСЖ (п. 8 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Это позволяет выявить

нецелевое использование средств, что имеет определенные налоговые по-

следствия.

Смета доходов и расходов ТСЖ отражает движение поступления и

расходования целевых средств.

Документ служит основанием для обоснования размера взносов

членов ТСЖ и платежей собственников, не являющихся членами ТСЖ,

расчета годового бюджета, правомерности конкретных трат.

Правление ТСЖ ежегодно составляет смету доходов и расходов то-

варищества на соответствующий год и предоставляет ее общему собра-

нию членов ТСЖ для утверждения.

Отсутствие ежегодных смет ТСЖ является нарушением п. 3 ст. 148

ЖК РФ.

Доходы ТСЖОсновным источником дохода ТСЖ являются денежные средства, по-

ступающие от собственников и пользователей помещений в МКД. Эти

средства являются целевыми, направляются на оплату ЖКУ, в том числе

ремонт и содержание общего имущества.


Доходная часть сметы включает:

1) плату собственников (как членов ТСЖ, так и не являющихся члена-

ми ТСЖ) и пользователей помещений за содержание и ремонт ОИ;

2) плату собственников (как членов ТСЖ, так и не являющихся члена-

ми ТСЖ) и пользователей помещений за коммунальные услуги;

3) взносы собственников (как членов ТСЖ, так и не являющихся чле-

нами ТСЖ) на капремонт, если ТСЖ является владельцем спецсчета;

4) взносы членов ТСЖ (при наличии);

5) плату собственников и пользователей помещений за прочие услуги,

предусмотренные договором, заключаемым с ТСЖ;

6) субсидии на обеспечение эксплуатации ОИ, проведение капре-

монта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иные

субсидии;

7) целевые взносы — денежные средства, вносимые на покрытие до-

полнительных расходов целевого назначения (благоустройство, ох-

рана и проч.);

8) другие доходы, например:

доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ;

спонсорские, благотворительные вклады;

доходы по депозитам, ценным бумагам;

пени по просроченным платежам в пользу ТСЖ.

Расходы ТСЖРасходы ТСЖ можно разделить на следующие группы:

1) расходы на управление;

2) расходы по договорам с РСО за ХВС и ГВС, водоотведение, электро-

снабжение, газоснабжение (при наличии), отопление;

3) расходы на содержание ОИ;

4) расходы по текущему ремонту ОИ;

5) расходы по капремонту ОИ (спецсчет).

Доходы и расходы на капремонт ОИ при наличии спецсчета, владель-

цем которого является ТСЖ, учитываются отдельно от остальных статей.

Средства, находящиеся на спецсчете на капремонт, являются целевы-

ми и расходуются по мере накопления по решению общего собрания соб-

ственников помещений в МКД.

Правление вправе распоряжаться средствами ТСЖ, находящимися на

счете в банке, только в соответствии с финансовым планом товарищества

(ч. 4 ст. 151 ЖК РФ).

Напомним, что доходы товарищества, дополнительно полученные в

ходе исполнения годового финансового плана (сметы расходов и доходов),

суммы превышения доходов над расходами, образующиеся в результате

экономии в расходах (свободные средства ТСЖ), могут быть направлены

на иные цели, связанные с деятельностью ТСЖ и указанные в его уставе, а

также в гл. 14 ЖК РФ.


Решения о целевом использовании свободных средств должны прини-

маться общим собранием членов товарищества.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ могут быть об-

разованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом

цели (например, фонд текущих расходов, фонд ремонта и восстановления

ОИ, страховой фонд, резервный фонд, фонд непредвиденных расходов).

3.15. Договор управления ТСЖ с УОТСЖ, ЖК, ЖСК могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по со-

держанию и ремонту общего имущества в МКД своими силами или при-

влекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие

виды деятельности (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

По договору управления УО по заданию другой стороны в течение

определенного в документе срока обязуется выполнять работы и оказывать

услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего иму-

щества в доме, предоставлению коммунальных услуг. Другой стороной до-

говора могут выступать не только собственники помещений в МКД, но и

орган управления ТСЖ (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

При заключении договора управления домом между ТСЖ и УО способ

управления МКД не меняется: правление ТСЖ лишь определяет конкрет-

ный способ осуществления функций управления. Согласия, предваритель-

ного уведомления и принятия соответствующего решения о выборе спосо-

ба управления со стороны общего собрания членов ТСЖ или ОСС на зак-

лючение договора управления не требуется (если иное не предусмотрено

уставом товарищества).

ТСЖ полностью передает функции управления УО вместе с обязан-

ностями по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД,

предоставлению коммунальных услуг.

В соответствии с п. 4 ст. 148 ЖК РФ правом заключить и расторгнуть

такой договор обладает правление ТСЖ.

В случае заключения ТСЖ договора управления МКД плата за ЖКУ

членами и не членами ТСЖ вносится выбранной УО.

ТСЖ осуществляет только контроль за выполнением УО обязательств

по договору управления, в том числе за оказанием всех услуг и выполнени-

ем работ, обеспечивающих надлежащее содержание ОИ.

3.16. Реорганизация ТСЖОбщие сведенияРеорганизация ТСЖ осуществляется на основании и в порядке, которые

установлены гражданским законодательством (ч. 1 ст. 140 ЖК РФ).

Реорганизация ТСЖ осуществляется по решению органа данного юри-

дического лица, уполномоченного на это учредительными документами,

или по решению учредителей (участников) ТСЖ (ст. 57 ГК РФ).

Реорганизация может иметь место в следующих случаях:


слияние двух и более юридических лиц в одно;

присоединение одного юридического лица к другому;

разделение юридического лица на два и более;

выделение из юридического лица двух и более;

преобразование юридического лица в другую организационно-пра-

вовую форму.

В МКД может быть создано только одно ТСЖ (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). По-

этому действующее в одном МКД товарищество не может разделиться на

два и более, из него не может быть выделено другое ТСЖ.

Присоединение одного ТСЖ к другому также невозможно. В этом слу-

чае следует создавать:

объединение товариществ (ст. 142 ЖК РФ);

ТСЖ, объединяющее несколько МКД (п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).

Принять решение о реорганизации ТСЖ можно только на общем соб-

рании членов товарищества собственников жилья или на общем собра-

нии собственников помещений в МКД — в зависимости от вида реорга-

низации.

Объединение ТСЖДля представления и защиты общих интересов при управлении МКД

два и более ТСЖ по договору между собой могут создать объединение (ас-

социацию, союз) ТСЖ (ст. 142 ЖК РФ).

Управление таким объединением осуществляется в соответствии с тре-

бованиями законодательства РФ о некоммерческих организациях.

Преобразование ТСЖТСЖ по решению ОСС может быть преобразовано в ЖК или ЖСК (ч. 2


Передача прав и обязанностей новообразованному юридическому

лицу от реорганизованного юридического лица производится по переда-

точному акту.

При преобразовании юридического лица одной организационно-

правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой

формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в от-

ношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей

в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реор-

ганизацией (п. 5 ст. 58 ГК РФ).

Преобразование ТСЖ в кооператив проводится по решению ОСС, при-

нятому большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в

собрании.

При принятии решения о преобразовании ТСЖ в ЖК или ЖСК необ-

ходимо учитывать правила, установленные в ч. 1 ст. 111 (членом ЖК может

быть: гражданин, достигший возраста 16 лет; юридическое лицо в случае,

установленном законодательством РФ; юридическое лицо, являющееся

собственником помещения в МКД, в случае если ЖК осуществляет управ-


ление ОИ в этом доме) и ч. 1 ст. 112 ЖК РФ (количество членов ЖК не

может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых

помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом МКД).

Товарищество считается реорганизованным в форме преобразования с

момента государственной регистрации вновь возникшего ЖК или ЖСК, а

преобразованное юридическое лицо — прекратившим свою деятельность

(п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации юридических лиц).

Разделение ТСЖРеорганизация ТСЖ, созданного в двух и более многоквартирных до-

мах, может быть осуществлена в форме разделения при условии соблюде-

ния требования, установленного в ч. 1 ст. 136 ЖК РФ (ч. 3 ст. 140 ЖК РФ).

Алгоритм разделения ТСЖ, созданного в нескольких МКД:

1) проведение ОСС в МКД, собственники в котором инициировали

такое разделение. Решение о разделении ТСЖ и создании нового

товарищества в своем МКД должны принять собственники, облада-

ющие большинством голосов от всех голосов собственников в МКД;

2) в течение двух лет с момента принятия вышеуказанного решения

должно быть проведено ОСС в каждом МКД, входящем в ТСЖ.

Решение о согласии на разделение должно быть принято большин-

ством голосов от общего числа голосов собственников в каждом

МКД;

3) проведение общего собрания членов ТСЖ, созданного в нескольких

МКД. Решение о разделении ТСЖ должно быть принято большин-

ством голосов членов ТСЖ от числа присутствующих на собрании;

4) проведение процедуры разделения юридического лица на основа-

нии передаточного акта (п. 3 ст. 58 ГК РФ).

Отсутствие согласия собственников одного из МКД на разделение при

наличии согласия собственников других домов вне зависимости от их ко-

личества будет означать отсутствие согласия на разделение товарищества в

целом.

Реорганизация юридического лица в форме разделения считается за-

вершенной с момента государственной регистрации последнего из вновь

возникших юридических лиц, а юридическое лицо, реорганизованное в

форме разделения, считается прекратившим свою деятельность (п. 3 ст. 16

Закона о госрегистрации юридических лиц).

Выделение ТСЖРеорганизация ТСЖ, созданного в двух и более многоквартирных до-

мах, может быть осуществлена в форме выделения при условии соблюде-

ния требования, установленного в ч. 1 ст. 136 ЖК РФ (ч. 4 ст. 140 ЖК РФ).

Реорганизация ТСЖ в форме выделения происходит, когда собствен-

ников помещений в одном МКД не устраивает общее управление и они

выходят из него, создавая собственный орган управления — ТСЖ (ст. 136

ЖК РФ).


Решение о выделении товарищества может быть принято на общем

собрании собственников в МКД, в котором будет создано ТСЖ в процессе

выделения, большинством голосов от общего числа голосов собственников

помещений в данном доме (ч. 4 ст. 140 ЖК РФ).

После принятия решения уполномоченному лицу надлежит обратиться

в действующее ТСЖ с целью проведения общего собрания членов по воп-

росам, связанным с реорганизацией юридического лица (это необходимо

сделать в том числе для утверждения передаточного акта).

Если собственники помещений одного дома приняли решение выйти

из состава ТСЖ, объединяющего несколько МКД, и создать отдельное то-

варищество, согласие на это членов ТСЖ, проживающих в других домах,

входящих в состав ТСЖ, не требуется.

Реорганизация ТСЖ в форме выделения подразумевает под собой об-

разование новой организационной структуры — некоммерческой органи-

зации путем ее выхода из состава изначальной организации.

При этом родительское товарищество продолжает деятельность с изна-

чальными юридическими реквизитами.

При выделении из состава юридического лица одного или нескольких

юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реор-

ганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом

(п. 4 ст. 58 ГК РФ).

Реорганизация юридического лица в форме выделения считается за-

вершенной с момента государственной регистрации последнего из вновь

возникших юридических лиц (п. 4 ст. 16 Закона о госрегистрации юриди-

ческих лиц).

3.17. Ликвидация ТСЖПроцедура ликвидации юридического лица подразумевает полное пре-

кращение деятельности, снятие с государственной регистрации (ст. 61

ГК РФ).

Существенное отличие процесса ликвидации юридического лица от его

реорганизации состоит в том, что процесс перехода прав, а также обяза-

тельств при ликвидации не осуществляется.

Ликвидация ТСЖ осуществляется на основании и в порядке, которые

установлены гражданским законодательством (ст. 141 ЖК РФ).

Правоспособность юридического лица возникает с момента внесения

в ЕГРЮЛ сведений о его создании и прекращается в момент внесения в

указанный реестр сведений о его прекращении (п. 3 ст. 49 ГК РФ). Ликви-

дация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо —

прекратившим существование после внесения сведений о его прекраще-

нии в ЕГРЮЛ в порядке, установленном Законом о госрегистрации юри-

дических лиц (п. 9 ст. 63 ГК РФ).

Самая частая причина ликвидации товарищества — это неэффективная

деятельность:


1) ТСЖ не выполнило свои финансовые обязательства перед кредито-

рами, сотрудниками, разными фондами, т.е. наличие долгов (в этом

случае ТСЖ ликвидируется с долгами);

2) санитарное и техническое состояние дома и инженерных комму-

никаций не поддерживается в надлежащем состоянии, что под-

тверждено многочисленными жалобами жителей в контролирую-

щие органы.

Кроме неэффективных товариществ есть еще и неработающие. Ликви-

дация такого ТСЖ проходит в судебном порядке.

Ликвидация ТСЖ производится в случаях:

добровольного принятия решения о ликвидации ТСЖ его членами;

судебного решения о ликвидации ТСЖ или о признании недействи-

тельности реорганизации ТСЖ;

отсутствия у членов ТСЖ 50% голосов от общего количества голосов

собственников.

Общее собрание собственников помещений в МКД обязано принять

решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не облада-

ют более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помеще-

ний в МКД (ч. 2 ст. 141 ЖК РФ).

Добровольная ликвидация ТСЖ осуществляется, если:

решение принято на ОСС (ТСЖ не оправдало надежд собственни-

ков, смена способа управления МКД);

у членов ТСЖ менее 50% голосов от общего числа голосов собствен-

ников в МКД.

Юридическое лицо, которое в течение 12 месяцев не представляло до-

кументы отчетности о налогах и сборах и не осуществляло операций хотя

бы по одному банковскому счету, признается фактически прекратившим

свою деятельность. Такое юридическое лицо может быть исключено из

ЕГРЮЛ по решению регистрирующего органа (ст. 21.1 Закона о госреги-

страции юридических лиц).

Банкротство ТСЖПричиной ликвидации ТСЖ по решению суда может быть банкрот-

ство ТСЖ. Если при ликвидации товарищества окажется, что оно не может

полностью погасить долги, то ликвидация будет проведена по процедуре

банкротства. Процедура банкротства проводится в соответствии с положе-

ниями ГК РФ и Закона о банкротстве.

Несостоятельность (банкротство) — признанная арбитражным судом

неспособность должника в полном объеме удовлетворить требова-

ния кредиторов по денежным обязательствам, о выплате выходных

пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших

по трудовому договору, и (или) исполнить обязанность по уплате

обязательных платежей (ст. 2 Закона о банкротстве).


Как правило, причинами возникновения долгов ТСЖ являются:

несовершенство жилищного законодательства;

неплатежи населения (неумение или нежелание председателя прав-

ления ТСЖ работать с жителями по предотвращению задолженно-

сти за ЖКУ и ее оплате);

недобросовестность председателя правления ТСЖ.

У ТСЖ могут возникнуть обязательства, не запланированные в смете,

в связи с нарушениями законодательства РФ, за которые предусмотрено

наказание в виде наложения штрафа.

За долги товарищества не может отчуждаться:

имущество третьих лиц — собственников помещений в МКД;

имущество, являющееся общей долевой собственностью собствен-

ников в МКД.

4. Управление МКД управляющей организациейОдним из способов управления МКД является управление управляющей

организацией.

Для признания способа управления МКД управляющей организацией

необходимо соблюдение следующих условий:

1) собственники приняли решение о выборе способа управления

МКД — управление УО;

2) выбрали конкретную управляющую организацию;

3) утвердили на собрании проект договора управления (с существен-

ными условиями);

4) собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа

голосов собственников в данном доме, заключили с избранной УО

договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);

5) в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств,

если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162

ЖК РФ).

УО — юридическое лицо независимо от организационно-правовой

формы или ИП, которые осуществляют деятельность по управлению

МКД на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ).

УО — коммерческая организация, главной целью которой является из-

влечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управ-

лении МКД.

Существуют следующие особенности управления УО (ч. 6.2, 13 ст. 155,

ч. 1 ст. 157, ч. 2.3, 10, 10.1, 11 ст. 161, ч. 7, 10, 11 ст. 162 ЖК РФ).

Во-первых, УО несет ответственность перед собственниками:

за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспе-

чивают надлежащее содержание ОИ;

1194. Управление МКД управляющей организацией

за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустрой-

ства дома.

Во-вторых, УО обязана приступить к выполнению договора управ-

ления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

В-третьих, УО получает плату за предоставленные КУ и осущест-

вляет расчеты с РСО за поставленные коммунальные ресурсы и водоот-

ведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению

с ТКО.

В-четвертых, УО вправе давать предложения ОСС по перечню ра-

бот и услуг (управление МКД, содержание, текущий и капитальный ре-

монт ОИ) и по размеру соответствующей платы.

В-пятых, УО обязана отчитываться перед собственниками о вы-

полнении договора управления за предыдущий год ежегодно в течение

первого квартала текущего года и размещать отчет в ГИС ЖКХ.

В-шестых, УО обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о дея-

тельности по управлению МКД.

УО несет ответственность за выполнение всех работ и оказание услуг в

соответствии с положениями действующего законодательства и условиями

договора управления. УО вправе осуществлять работы своими силами или

с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от за-

ключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с

ТКО (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ).

УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения ра-

бот. Соответственно собственники в МКД не наделены полномочиями по

выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та

или иная подрядная организация.

Управлять МКД может только одна УО (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).

4.1. Лицензирование УОЛицензирование деятельности по управлению МКД регламентируется

гл. 19 ЖК РФ. Лицензия на осуществление деятельности по управлению

МКД выдается органом ГЖН на основании решения лицензионной ко-

миссии субъекта РФ (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Осуществление предпринимательской деятельности по управлению

МКД без лицензии влечет штраф в размере (ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ):

для должностных лиц — от 50 до 100 тыс. руб. или дисквалификацию

на срок до трех лет;

для ИП — от 150 до 250 тыс. руб. или дисквалификацию на срок до

трех лет;

для юридических лиц — от 150 до 250 тыс. руб.

Лицензия предоставляется без ограничения срока действия и действует

только на территории субъекта РФ, органом ГЖН которого она выдана.


Лицензия не подлежит передаче третьим лицам (ч. 4 ст. 192 ЖК РФ).

Лицензионные требования установлены в ч. 1 ст. 193 ЖК РФ и п. 3 По-

ложения о лицензировании предпринимательской деятельности по управ-

лению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Пра-

вительства РФ от 28.10.2014 № 1110. В их числе:

1) регистрация лицензиата, соискателя лицензии в качестве юридиче-

ского лица или ИП на территории Российской Федерации;

2) наличие у должностного лица лицензиата, соискателя лицензии ква-

лификационного аттестата;

3) отсутствие у должностного лица лицензиата, соискателя лицензии

неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере

экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяж-

кие преступления;

4) отсутствие в реестре дисквалифицированных лиц информации о

должностном лице лицензиата, соискателя лицензии;

5) отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий на осущест-

вление деятельности по управлению МКД информации об анну-

лировании лицензии, ранее выданной лицензиату, соискателю ли-

цензии;

6) соблюдение лицензиатом требований к раскрытию информации

согласно Стандарту раскрытия информации — до 31 декабря 2017 г.

включительно, а на территориях городов федерального значения

Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя — до 30 июня 2019 г. вклю-

чительно (ч. 3 ст. 5 Федерального закона «О внесении изменений в

Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законода-

тельные акты Российской Федерации»);

7) соблюдение лицензиатом требований к размещению информации в

ГИС ЖКХ с 1 января 2018 г., а на территориях городов федерального

значения — с 1 июля 2019 г. (ч. 2 ст. 5 указанного закона);

8) соблюдение требований, предусмотренных ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ (УО

несет ответственность перед собственниками за оказание всех услуг

и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее со-

держание ОИ и качество которых должно соответствовать требова-

ниям технических регламентов и Правил содержания общего иму-

щества, за предоставление коммунальных услуг, качество которых

должно соответствовать требованиям Правил предоставления ком-

мунальных услуг);

9) исполнение обязанностей по договору управления МКД.

Юридические лица или ИП, зарегистрированные на территориях ино-

странных государств, к осуществлению деятельности по управлению МКД

не допускаются.

Для получения лицензии соискатель направляет в лицензирующий ор-

ган заявление о предоставлении лицензии с приложением всех необходи-


мых документов (п. 5 Положения о лицензировании предпринимательской

деятельности по управлению многоквартирными домами).

Срок оформления приказа лицензирующего органа (с учетом сроков,

необходимых для принятия лицензионной комиссией решения) не может

превышать 45 рабочих дней со дня приема заявления о предоставлении ли-

цензии и прилагаемых к нему документов, перечисленных в п. 6 Положе-

ния о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению

многоквартирными домами.

За предоставление лицензии на осуществление предпринимательской

деятельности по управлению МКД уплачивается государственная пошлина

в размере 30 тыс. руб. (пп. 134 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Основанием для отказа соискателю лицензии в предоставлении лицен-

зии является (ч. 2 ст. 194 ЖК РФ):

1) установленное в ходе проверки заявления о предоставлении лицен-

зии и прилагаемых документов несоответствие соискателя лицензии

лицензионным требованиям;

2) наличие в представленных соискателем лицензии заявлении и

(или) прилагаемых документах недостоверной или искаженной ин-

формации.

Должностное лицо лицензиата обязано иметь квалификационный ат-тестат (ст. 202 ЖК РФ). Проверка квалификации осуществляется в форме

квалификационного экзамена без взимания платы.

Квалификационный аттестат выдается на срок пять лет.

Квалификационный аттестат аннулируется в случае:

1) получения квалификационного аттестата с использованием подлож-

ных документов;

2) внесения сведений о должностном лице лицензиата в реестр дисква-

лифицированных лиц;

3) вступления в законную силу приговора суда в отношении должност-

ного лица лицензиата, предусматривающего наказание за преступ-

ления в сфере экономики.

Порядок прекращения деятельности по управлению МКД в связи с ис-

ключением сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ, прекраще-

нием действия лицензии или ее аннулированием определен в разд. VI Пра-

вил осуществления деятельности по управлению МКД.

Лицензия может быть аннулирована по решению суда на основании

рассмотрения заявления органа ГЖН об аннулировании лицензии.

Правовая конструкция аннулирования лицензии УО на управление

МКД и прекращения ее действия следующая.

Орган ГЖН в течение календарного года два и более раза выдает

предписания в отношении дома, которым управляет лицензиат.

Лицензиат не исполняет выданные предписания или исполняет их

ненадлежащим образом.


Суд два и более раза назначает лицензиату и (или) должностному

лицу лицензиата административное наказание за неисполнение или не-

надлежащее исполнение предписания.

Орган ГЖН исключает из реестра лицензий субъекта РФ сведения

о МКД, в отношении которых судом назначены административные на-

казания.

Лицензионная комиссия рассматривает вопрос об обращении в

суд об аннулировании лицензии, если общая площадь помещений в

МКД, исключенных из реестра, составляет 15% от общей площади по-

мещений в МКД, управление которыми осуществлял лицензиат в тече-

ние календарного года до принятия лицензионной комиссией решения.

Орган ГЖН на основании решения лицензионной комиссии об-

ращается в суд с заявлением об аннулировании лицензии УО.

Суд принимает решение об аннулировании лицензии УО.

В реестр лицензий субъекта РФ вносятся сведения об аннулирова-

нии лицензии и прекращении ее действия.

Лицензия аннулирована и прекратила свое действие.

Информация об исключении сведений о МКД из реестра лицензий

субъекта РФ размещается ОМСУ в местах, удобных для ознакомления соб-

ственниками в МКД, а также на официальном сайте ОМСУ в Интернете.

В течение двух месяцев ОСС в МКД вправе принять решение о продол-

жении управления МКД лицензиатом.

О принятом решении необходимо уведомить орган ГЖН, направив в

его адрес копии протокола ОСС заказным письмом с уведомлением о вру-

чении.

Получив уведомление, орган ГЖН не исключает сведения о доме из ре-

естра лицензий субъекта РФ (ч. 7 ст. 198 ЖК РФ).

Информацию об исключении сведений о МКД из реестра лицензий

субъекта РФ лицензирующий орган в течение трех рабочих дней со дня

принятия решения передает ОМСУ, который направляет ее непосредст-

венно собственникам в МКД не позднее трех рабочих дней со дня полу-

чения.

Лицензиат в случае исключения МКД из реестра лицензий субъекта РФ,

прекращения или аннулирования лицензии обязан исполнять обязанно-

сти по управлению домом до дня (ч. 3 ст. 200 ЖК РФ):

1) возникновения обязательств по управлению домом у УО, выбран-

ной ОСС или отобранной по результатам открытого конкурса (ч. 7

ст. 162 ЖК РФ);

2) возникновения обязательств по договору управления, заключенно-

му УО с ТСЖ, кооперативом;

3) возникновения обязательств по договорам, заключенным при непо-

средственном управлении (ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ);


4) государственной регистрации ТСЖ, кооператива.

Лицензиат обязан передать лицу, принявшему управление МКД, тех-

ническую документацию на дом в течение двух рабочих дней (ч. 1 ст. 200

ЖК РФ).

4.2. Лицензионный контрольВ отношении УО, имеющих лицензию и управляющих МКД на основании

договора управления, осуществляется не жилищный надзор, а лицензион-

ный контроль со стороны уполномоченного органа субъекта РФ (ГЖИ).

Предметом лицензионного контроля в сфере управления МКД являет-

ся предупреждение, выявление и пресечение нарушений УО обязательных

требований, установленных законодательством в сфере управления МКД.

В сфере управления МКД обязательные требования предъявляются к:

использованию и сохранности жилищного фонда независимо от

форм собственности, в том числе требования к жилым помещени-

ям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию

ОИ в МКД;

созданию и деятельности юридических лиц, ИП, осуществляющих

управление МКД, оказывающих услуги и (или) выполняющих рабо-

ты по содержанию и ремонту ОИ в МКД;

предоставлению КУ собственникам и пользователям помещений в

МКД;

ограничению изменения размера вносимой гражданами платы за КУ;

энергетической эффективности и оснащенности помещений МКД

приборами учета используемых энергетических ресурсов.

К грубым нарушениям лицензионных требований могут относиться на-

рушения, повлекшие за собой:

1) возникновение угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан,

окружающей среде, а также угрозы чрезвычайных ситуаций техно-

генного характера;

2) человеческие жертвы или причинение тяжкого вреда здоровью

граждан, причинение средней тяжести вреда здоровью двух и более

граждан, возникновение чрезвычайных ситуаций техногенного ха-

рактера, нанесение ущерба правам, законным интересам граждан.

Внеплановая проверка лицензиата (УО) в связи с поступлением в орган

ГЖН обращений, заявлений граждан, ИП, юридических лиц, информации

от органов государственной власти, ОМСУ, из СМИ о фактах нарушений

лицензиатом лицензионных требований проводится без согласования с

органами прокуратуры и без предварительного уведомления лицензиата о

проведении внеплановой проверки.

По результатам внеплановой проверки орган ГЖН может выдать УО

предписание об устранении выявленных нарушений.

УО может:

1) выполнить предписание, если оно обоснованно;


2) не выполнить предписание, заплатить штраф, а впоследствии из-за

халатного отношения к своим обязанностям — лишиться МКД или

лицензии.

4.3. Договор управленияДоговор управления МКД важен для обеих сторон: жильцов многоквартир-

ного дома и УО. Он регулирует взаимоотношения между собственниками

помещений в доме и управляющей организацией, имеющей соответствую-

щую лицензию (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Поскольку это договор между ком-

мерческой организацией и частными лицами, необходимо тщательно про-

анализировать предлагаемый для утверждения на общем собрании договор

управления МКД — ведь от этого зависит качество управления домом.

Обратите внимание: собственники в МКД обязаны выбрать УО при соответствующем способе управления, но выбранная ими УО не обя-зана заключать с ними договор управления, если он не учитывает ее интересы.

Договор управления — это всегда компромисс между собственниками

и УО.

Деятельность по управлению МКД — выполнение работ и (или) ока-

зание услуг по управлению МКД на основании договора управле-

ния, заключенного на условиях, определенных общим собранием

собственников помещений в МКД.

По договору управления МКД одна сторона (УО) по заданию другой

стороны (собственников) в течение согласованного срока за плату обязует-

ся выполнять работы или оказывать услуги по управлению МКД, по надле-

жащему содержанию и ремонту ОИ, а также предоставлять коммунальные

услуги собственникам или пользователям помещений в МКД (ч. 2 ст. 162

ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления МКД заключается в

письменной форме или в электронной форме с использованием системы

путем составления одного документа, подписанного сторонами. При вы-

боре УО на ОСС с каждым собственником помещения в МКД заключается

договор управления на условиях, указанных в решении данного собрания.

При этом собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего

числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в ка-

честве одной стороны заключаемого договора.

Существенные условия договора управления

Существенные условия — это условия, при несоблюдении которых

договор считается не заключенным.

Существенными условиями договора управления МКД являются

(ст. 162 ЖК РФ):


состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осу-

ществляться управление, и адрес такого дома;

перечень услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ, порядок из-

менения такого перечня, перечень КУ, которые предоставляет УО;

порядок определения цены договора, размера платы за содержание

жилого помещения и размера платы за КУ, а также порядок внесе-

ния такой платы;

порядок осуществления контроля собственников за выполнением

УО ее обязательств по договору управления.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой

форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

➥ Таким образом, если на ОСС не принято решение о порядке

определения цены договора, размера платы за содержание жилого

помещения и, как следствие, такое условие отсутствует в договоре

управления МКД, данный договор считается не заключенным, соот-

ветственно, способ управления МКД не реализованным.

Кроме этого, на основании п. 19 Правил предоставления коммунальных

услуг договор управления МКД должен содержать:

дату и место заключения договора;

наименование, адрес, реквизиты расчетного счета и иную контакт-

ную информацию исполнителя;

сведения о потребителе (собственниках жилых и нежилых поме-

щений);

адрес помещения в МКД, собственникам или пользователям ко-

торого предоставляются КУ, с указанием общей площади помеще-

ния, общей площади помещений, входящих в состав ОИ, площади

жилых и нежилых помещений, и иных сведений, необходимых для

расчета платы за КУ в соответствии с Правилами предоставления

коммунальных услуг;

наименование предоставляемых потребителю КУ;

требования к качеству предоставляемых КУ;

порядок определения объема (количества) потребленного комму-

нального ресурса исходя из нормативов потребления КУ, показаний

приборов учета или иным способом;

сведения о наличии и типе установленных ИПУ, дату и место их

установки (введения в эксплуатацию), дату опломбирования заво-

дом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю

поверку, установленный срок проведения очередной поверки, а так-

же порядок и условия приема показаний ИПУ;

периодичность и порядок проведения исполнителем проверок нали-

чия или отсутствия ИПУ, распределителей и их технического состо-


яния, достоверности предоставленных потребителем сведений об их

показаниях;

порядок определения объема и размера платы за КУ, порядок, срок

и форму внесения платы;

меры социальной поддержки по оплате КУ, предоставленные пот-

ребителю в соответствии с законодательством РФ;

адрес и способ доставки потребителю платежного документа для

оплаты КУ;

порядок установления факта непредоставления КУ или предо-

ставления услуг ненадлежащего качества, порядок изменения

размера платы при предоставлении КУ ненадлежащего качества и

(или) с перерывами, превышающими установленную продолжи-

тельность;

права, обязанности и ответственность исполнителя и потребителя;

основания и порядок приостановки и ограничения предоставле-

ния КУ;

основания и порядок изменения и расторжения договора;

срок действия договора.

УО не вправе отказаться от включения в договор управления условий о

предоставлении КУ того вида, предоставление которых возможно с учетом

степени благоустройства МКД, а равно не вправе отказать в предоставле-

нии таких коммунальных услуг (п. 9 Правил предоставления коммуналь-

ных услуг).

Собственники помещений в МКД обязаны утвердить на ОСС перечень

услуг и работ по содержанию ОИ в МКД, условия их оказания и выполне-

ния, а также размер их финансирования (п. 17 Правил содержания общего


Совет МКД представляет собственникам до рассмотрения на ОСС свое

заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмот-

рения (п. 4 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

Председатель совета МКД до принятия ОСС решения о заключении до-

говора управления вправе вступить в переговоры с УО относительно усло-

вий указанного договора (п. 1 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Обратите внимание: условия договора управления МКД утверждают-ся одновременно с выбором УО.

Не забудьте, что с каждым собственником помещения в МКД заключа-

ется договор управления на условиях, указанных в решении общего собра-

ния по выбору УО (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливают-

ся одинаковыми для всех собственников жилых и нежилых помещений в


Важно: проект договора управления должен быть полностью заполнен. В частности, в нем должны быть указаны периодичность выполнения


работ и оказания услуг конкретно в разрезе вашего МКД, а также цена договора, за которую именно эта УО готова им управлять.

Внимательно прочитайте проект договора управления — после под-писания возможность изменить его практически равна нулю.

Стороны договора управленияОдной из сторон договора управления МКД всегда является УО, име-

ющая лицензию на управление МКД, второй стороной могут быть (ч. 2

ст. 162 ЖК РФ):

собственники помещений в МКД;

органы управления ТСЖ, ЖК, ЖСК;

застройщик (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ);

лицо, принявшее от застройщика после выдачи ему разрешения на

ввод МКД в эксплуатацию помещения в доме по передаточному акту

или иному документу о передаче помещения.

Собственники нежилых помещений в МКД в отношении ОИ обладают

теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых

помещений.

Обратите внимание: собственник помещения в МКД (как жилого, так и нежилого) вправе заключать любые договоры, касающиеся содержания принадлежащего ему помещения, но не вправе самостоятельно заклю-чать договоры, предметом которых является содержание (эксплуата-ция, обслуживание и проч.) общего имущества.

С учетом того, что согласно действующему законодательству сторо-

ной по договору управления МКД с УО могут быть различные лица, до-

кументами, подтверждающими право заключить такой договор, будут

являться:

1) для собственника помещения — документ, удостоверяющий лич-

ность (для физических лиц), устав (для юридических лиц), а также

документы, подтверждающие наличие в собственности жилого (не-

жилого) помещения в МКД;

2) для лица, принявшего от застройщика помещение в МКД по акту

приема-передачи или иному акту, — документ, удостоверяющий

личность (для физических лиц), устав (для юридических лиц), а так-

же копии разрешения на ввод МКД в эксплуатацию и передаточные

акты или иные документы о передаче помещения в МКД;

3) для застройщика — устав, разрешение на ввод МКД в эксплуатацию,

а также решение органа управления застройщика, уполномоченного

в соответствии с уставом на принятие решений о заключении до-

говора управления.

Председатель совета МКД на основании доверенности, выданной соб-

ственниками помещений (ст. 185.1 ГК РФ), заключает договор управления

на условиях, указанных в решении ОСС (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).


В этом случае все собственники помещений в МКД, предоставившие

председателю совета доверенности, приобретают права и становятся обя-

занными по договору управления.

Обратите внимание: УО не имеет права заверять доверенности соб-ственников в МКД.

Собственник, не участвовавший в ОСС по вопросу выбора способа

управления многоквартирным домом, не вправе отказаться от заключения

договора управления МКД.

Решение общего собрания собственников является обязательным для

всех собственников в МКД (ч. 3 и 12 ст. 161 ЖК РФ).

Основные разделы договора управленияДоговор управления МКД содержит следующие разделы:

1) сведения о лицах, которые вправе заключать договор с УО;

2) место исполнения договора — адрес МКД, состав ОИ и его техниче-

ское состояние;

3) предмет договора;

4) цена договора;

5) периодичность и сроки оказания услуг по договору;

6) ответственность сторон договора;

7) порядок расторжения договора;

8) срок договора.

Примерные условия договора управления многоквартирным домом

утверждены приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр. Но этот

приказ имеет рекомендательный характер, поэтому условия договора мо-

гут пересматриваться по желанию сторон в рамках действующего законо-

дательства.

Цена договораУО выполняет работы и оказывает услуги в рамках договора управления

в соответствии с перечнем услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ в

пределах цены договора, утвержденных собственниками на ОСС.

Обоснование стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту ОИ

происходит на этапе утверждения условий договора управления МКД.

В договоре управления необходимо прописать порядок определения и

изменения его цены. Стоимость договора определяется в зависимости от

расценок за фактически выполненные УО работы или услуги, а также от

размера тарифов на коммунальные услуги.

Кроме этого, в договоре управления следует предусмотреть порядок и

сроки внесения платы за предоставляемые работы и оказываемые услуги.

Собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание

принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содер-

жание ОИ соразмерно своей доле в праве общей собственности на это иму-

щество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов

на капремонт (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).


Как отмечалось ранее, определение в договоре должного размера опла-

ты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содер-

жание и текущий ремонт МКД с учетом его естественного износа является

предпринимательским риском УО. Если выполнение неотложных работ и

услуг (текущего и капитального характера) будет вызвано обстоятельства-

ми, которые УО не могла разумно предвидеть и предотвратить и за возник-

новение которых она не отвечает, такие расходы должны быть ей дополни-

тельно компенсированы собственниками помещений в МКД.

Размер платы за содержание жилого помещения представляет собой

сумму:

1) стоимости оказания услуг и выполнения работ, включенных в Ми-

нимальный перечень услуг и работ, с учетом расходов на управление

МКД, включая плату за лифт и ТКО (до момента переноса платы

за ТКО в коммунальные услуги и заключения договора с региональ-

ным оператором по обращению с ТКО);

2) размера платы за холодную и горячую воду, электроэнергию, отведе-

ние сточных вод в целях содержания ОИ.

Размер платы за содержание жилого помещения должен быть соразме-

рен утвержденному собственниками перечню, объемам и качеству услуг и

работ по содержанию конкретного дома (п. 35 Правил содержания общего


Размер платы устанавливается:1) ОСС с учетом предложений УО на срок не менее чем один год (ч. 7

ст. 156 ЖК РФ, п. 31 Правил содержания общего имущества);

2) ОМСУ, если собственники не установили на общем собрании раз-

мер платы (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

Обратите внимание: УО обязана направить собственникам предложе-ние с исчерпывающим перечнем работ и услуг, указанием объемов и стоимости. Если УО не направила собственникам данное предложение, она будет нести ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества.

Обязанности УООбязанности УО в рамках договора управления целесообразно уста-

навливать в каждом конкретном случае. Но они должны соответствовать

стандартам, установленным Правилами осуществления деятельности по

управлению МКД.

Обязанности УО как исполнителя КУ предусмотрены в Правилах пре-

доставления коммунальных услуг.

Важно: если вы хотите грамотно контролировать исполнение УО до-говора управления, в разделе «Обязанности управляющей организа-ции» необходимо прописать все, что она должна предоставить пред-ставителю собственников в МКД для контроля (право подписания актов выполненных работ, перечень предоставляемой информации в рамках


договора управления, в том числе так называемых оперативных отче-тов, и др.). Если этого не сделать, право собственников на контроль за выполнением договора управления может оказаться нереализованным.

Права УОСогласно ЖК РФ и общим правилам заключения договоров УО в рам-

ках договора управления МКД вправе:

вносить предложения по изменению условий договора управления;

требовать допуска представителей УО в помещение собственника

для осмотра ОИ,

вносить предложения по утверждению порядка и периодичности та-

кого допуска;

требовать вносить плату за ЖКУ в порядке, утвержденном догово-

ром управления;

требовать погашения задолженности за ЖКУ, в том числе в судеб-

ном порядке;

требовать от собственников предоставления информации, необхо-

димой для выполнения УО своих обязанностей по договору управ-

ления;

по решению ОСС заключать договоры о передаче ОИ в пользование

третьим лицам, об использовании общего имущества;

ограничивать предоставление коммунальных услуг в случаях, пред-

усмотренных Правилами предоставления коммунальных услуг;

самостоятельно определять способ выполнения работ и (или) ока-

зания услуг в рамках содержания и ремонта ОИ (собственными си-

лами или с помощью привлеченных организаций на основании до-

говоров подряда, иных договоров);

не раскрывать информацию о стоимости выполнения работ и (или)

оказания услуг по договорам подряда, иным договорам, заключен-

ным в целях договора управления;

выполнять иные действия в целях управления МКД, которые не

противоречат законодательству РФ и договору управления.

Права УО в рамках договора управления МКД также целесообразно

предусматривать индивидуально в каждом конкретном случае.

Обязанности собственниковПри составлении договора управления МКД необходимо отразить сле-

дующие обязанности собственников помещений в МКД:

своевременное внесение платы за КУ, содержание и ремонт ОИ в

МКД;

предоставление документов и иной информации, необходимых УО

для надлежащего исполнения обязанностей, предусмотренных до-

говором управления;

обеспечение допуска представителя УО в занимаемое помещение в

установленных случаях;


прочие обязанности, установленные законодательством РФ и до-

говором управления.

Права собственниковСобственники помещений в МКД являются заказчиками по договору

управления с УО. Права собственников помещений в МКД в рамках до-

говора управления МКД целесообразно определять индивидуально в каж-

дом конкретном случае.

Утвержденные приказом Минстроя России Примерные условия до-

говора управления многоквартирным домом могут быть взяты за основу

при составлении договора управления МКД.

Собственники помещений в МКД в рамках договора управления вправе:

требовать предоставления коммунальных услуг в объеме и порядке,

предусмотренном законодательством и условиями договора;

требовать обеспечения надлежащего содержания ОИ, предусмот-

ренного законодательством и условиями договора;

в случае выявления фактов ненадлежащего исполнения работ и

(или) оказания услуг требовать составления документов, подтверж-

дающих данный факт;

требовать перерасчета за КУ, содержание и ремонт ОИ в порядке и

сроки, предусмотренные законодательством и условиями договора;

осуществлять контроль за исполнением договора управления в по-

рядке, установленном договором;

устанавливать условия для взаимодействия УО с членами совета

МКД;

вносить изменения в условия договора управления в порядке, уста-

новленном законодательством РФ и условиями договора;

расторгать договор управления в случаях и порядке, предусмотрен-

ном законодательством РФ и условиями договора;

получать информацию о ходе исполнения работ и оказания услуг

в рамках содержания ОИ в порядке, установленном условиями до-

говора управления;

направлять в УО письменные обращения по вопросам, связанным с

управлением МКД;

участвовать в осмотрах объектов, входящих в состав ОИ;

требовать от УО раскрытия информации о своей деятельности в

объеме и порядке, предусмотренном ЖК РФ и Стандартом рас-

крытия информации (до даты, установленной законодательством по

ГИС ЖКХ);

требовать от УО предоставления отчета о выполнении договора

управления в порядке, установленном ЖК РФ и условиями до-

говора;

выполнять иные действия, не противоречащие законодательству РФ

и условиям договора управления МКД.


Контроль собственников по договору управленияСогласно действующему законодательству собственники в соответ-

ствии с условиями договора управления вправе:

получать от ответственных лиц не позднее пяти рабочих дней с даты

обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и перио-

дичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре

управления указанный срок может быть уменьшен (пп. «б» п. 40


проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и вы-

полнения работ;

требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и

проверять полноту и своевременность их устранения.

Важно: условия контроля собственников за выполнением УО своих обязанностей должны быть указаны в договоре управления МКД.

В частности, могут быть определены следующие формы контроля соб-

ственников за выполнением УО условий договора:

получение от УО информации о состоянии и содержании передан-

ного в управление ОИ (с указанием периодичности и формы полу-

чения такой информации);

участие в осмотрах ОИ, проверках технического состояния инже-

нерных систем и оборудования с целью подготовки предложений по

их ремонту;

личное присутствие уполномоченного лица и (или) собственников

помещений в МКД во время выполнения работ (оказания услуг) УО

или путем использования средств видеонаблюдения, ознакомление

с актами технического состояния МКД и подписание таких актов;

подписание актов выполненных работ.

Во избежание спорных ситуаций, связанных с порядком оформления и

подписания актов сдачи-приемки выполненных УО работ, целесообразно

в договорах на управление МКД предусмотреть сроки и порядок подпи-

сания указанных актов, перечни конкретных лиц, уполномоченных на их

подписание, а также имеющих право на подписание актов в случаях невоз-

можности подписания актов первыми из указанных лиц из-за их болезни,

отъезда и т.д. либо уклонения от подписания при отсутствии мотивирован-

ных оснований для отказа от подписания актов.

Не надо впадать в крайности — запрашивать ежемесячный финансовый

отчет, подписывать ежедневно акты по уборке подъездов и придомовой

территории и т.п. Механизм контроля должен быть продуманным и согла-

сованным с управляющей организацией.

Обратите внимание: чем более подробно вы пропишите в договоре управления механизм контроля за работой УО, тем более эффективным будет управление домом.


Приложения к договору управленияВ Примерных условиях договора управления многоквартирным до-

мом приведен примерный перечень приложений к договору управления.

Из предлагаемого перечня приложений выберите необходимые для ваше-

го дома:

1) реестр собственников в МКД с указанием типа помещения (жи-

лое или нежилое), площади помещений, количества проживающих

граждан и количества комнат в жилых помещениях;

2) состав ОИ и его техническое состояние;

3) перечень технической документации и иных связанных с управле-

нием МКД документов;

4) характеристика МКД и границы эксплуатационной принадлеж-

ности;

5) информация о представителях УО, уполномоченных на взаимодей-

ствие с собственниками;

6) информация о лицах, уполномоченных собственниками для взаимо-

действия с УО;

7) перечень работ, услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту

ОИ в МКД, определение их стоимости и размера платы за содержа-

ние жилого помещения;

8) форма платежного документа и порядок его предъявления для вне-

сения платы по договору управления (Примерная форма платежного

документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого по-

мещения и предоставление коммунальных услуг утверждена прика-

зом Минстроя России от 29.12.2014 № 924/пр);

9) форма отчета УО;

10) форма акта установления факта непредоставления КУ или предо-

ставления КУ ненадлежащего качества;

11) форма акта выполненных работ и (или) оказанных услуг по содер-

жанию и ремонту ОИ (Форма акта приемки оказанных услуг и (или)

выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего

имущества в многоквартирном доме утверждена приказом Мин-

строя России от 26.10.2015 № 761/пр).

Ни гражданским, ни жилищным законодательством не предусмотрена

обязательная государственная регистрация договора управления МКД.

УО обязана приступить к выполнению договора не позднее чем через

30 дней со дня его подписания. При этом договором может быть установлен

иной срок начала исполнения обязательств сторон (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

Срок договора управленияПри выборе УО решением ОСС договор управления МКД заключается

на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.


Срок договора управления МКД, заключаемого по результатам прове-

дения открытого конкурса по отбору УО, составляет не менее чем один год

и не более чем три года.

Застройщик, заключающий договор управления МКД в срок не позд-

нее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод МКД в экс-

плуатацию, заключает его на срок не более чем на три месяца (ч. 5 ст. 162

ЖК РФ).

Пролонгация договора управленияПри отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора

управления по окончании срока его действия договор считается продлен-

ным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены (ч. 6


Порядок пролонгации и расторжения договора управления целесооб-

разно прописать в заключаемом договоре управления с учетом положений

ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Количество пролонгаций договора управления

законодательством не ограничено.

Фиксированные условия в договоре управления пролонгируются в не-

изменном виде.

В случае если в пролонгированный договор управления внесены изме-

нения, они должны быть утверждены решением ОСС.

Разногласия при заключении договора управленияВ соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, воз-

никших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании

ст. 445 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке» либо по сог-

лашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногла-

сия, определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были

переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их воз-

никновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Порядок заключения договора, содержащего условия предоставления

КУ, каковым является договор управления, регулируется разд. III Правил

предоставления коммунальных услуг.

Изменения в договор управления должны: оформляться в письменной или в электронной форме с использова-

нием ГИС ЖКХ путем составления одного документа, подписанно-

го сторонами;

размещаться УО в ГИС ЖКХ (ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ).

Изменение договора управления МКД в устной форме законодательст-

вом не предусмотрено.

В договор управления, заключенный с собственниками помещений в

МКД или ТСЖ, ЖК, СПК, изменения можно внести путем оформления

протокола общего собрания или заседания правления ТСЖ, ЖК, СПК.


В решении необходимо указать, какие именно пункты договора излага-

ются в новой редакции.

Утверждение и изменение условий договора управления происходит

только на ОСС и не может быть осуществлено по предложению одного из

собственников помещений в МКД.

Любой собственник вправе инициировать проведение ОСС с такой по-

весткой дня.

Недобросовестными действиями при проведении переговоров предпо-

лагаются (п. 2 ст. 434.1 ГК РФ):

предоставление стороне неполной или недостоверной информации,

умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора

должны быть доведены до сведения другой стороны;

внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключе-

нии договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторо-

на переговоров не могла разумно этого ожидать.

Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении до-

говора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные

этим убытки (п. 3 ст. 434.1 ГК РФ).

Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной,

признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с веде-

нием переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой

возможности заключить договор с третьим лицом.

Обязанность стороны возместить убытки, причиненные другой сто-

роне, не распространяется на граждан, признаваемых потребителями в

соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей» (п. 6 ст. 434.1

ГК РФ).

Расторжение договора управленияИзменение и расторжение договора управления осуществляются в по-

рядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162

ЖК РФ).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон,

если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором

(ст. 450 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или рас-

торгнут по решению суда:

в связи с окончанием срока его действия;

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных законодательством или догово-

ром.

Существенным признается нарушение, когда пострадавшая сторона в

значительной степени лишается того, на что была вправе рассчиты-

вать при заключении договора.


Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и

расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором.

В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается

законом, договор считается расторгнутым.

Собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполне-

ния договора управления, заключенного по результатам открытого конкур-

са, по истечении каждого последующего года со дня заключения договора,

если до истечения срока действия договора на ОСС принято решение о вы-

боре или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1


Собственникам также предоставлено право в одностороннем порядке

отказаться от исполнения договора управления, если УО не выполняет ус-

ловий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей

организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2

ст. 162 ЖК РФ). Однако доказать это достаточно сложно, ведь если в дом

подаются коммунальные ресурсы, то договор исполняется. К тому же УО

почти всегда сможет указать, что ваших денежных средств недостаточно

для надлежащего содержания общего имущества в доме.

В одностороннем порядке договор управления МКД расторгается в слу-

чае изменения собственниками способа управления МКД (ч. 2 ст. 161, ч. 1


При одностороннем расторжении собственниками договора управле-

ния обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него

не согласован в договоре, договор будет считаться прекращенным с момен-

та получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора.

При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно

фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (п. 1

ст. 165.1 ГК РФ).

Согласно ст. 310 ГК РФ в случае, если исполнение обязательства свя-

зано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его

сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от

исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь сто-

роне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исклю-

чением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена

возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Так как собственники помещений в МКД не ведут предприниматель-

ской деятельности по управлению МКД, отказ УО от исполнения договора

управления законодательством не предусмотрен.

Дата прекращения договора управления МКД определяется днем, пред-

шествующим дню начала управления МКД управляющей организацией,

выбранной решением ОСС помещений в МКД (или определенной по ре-

зультатам открытого конкурса).


Если способ управления МКД был изменен, дата прекращения до-

говора управления МКД определяется днем, предшествующим дню начала

реализации нового способа управления МКД (п. 24 Правил осуществления

деятельности по управлению МКД).

Отчет УО по договору управленияУО обязана предоставлять собственникам помещений в МКД отчет

о выполнении договора управления МКД. Однако в законодательстве не

содержится положений, касающихся ответственности УО за непредостав-

ление собственникам помещений в МКД отчета о выполнении договора

управления.

Отчет о выполнении договора управления МКД за предыдущий год

предоставляется собственникам ежегодно в течение первого квартала теку-

щего года (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ).

При этом иные сроки предоставления указанного отчета могут быть

установлены условиями договора управления МКД (ежеквартально, за по-

лугодие, за весь период действия договора и т.п.).

Порядок предоставления и форма отчета УО о выполнении договора

управления МКД не утверждены нормативными актами РФ. В связи с

этим в договор управления желательно включать условие о порядке предо-

ставления управляющей организацией отчета перед собственниками.

Форму отчета УО о выполнении договора управления МКД целесооб-

разно утвердить на общем собрании собственников помещений в МКД в

рамках утверждения условий договора управления МКД (в качестве при-

ложения к договору).

Примерная форма отчета управляющей организации приведена в при-

ложении № 2 к Примерным условиям договора управления многоквартир-

ным домом.

138 Раздел V. Полномочия ОМСУ в сфере управления МКД

Раздел V. Полномочия ОМСУ

в сфере управления МКД

1. Общие сведенияОМСУ не могут принять решение за собственников помещений в МКД о

выборе или об изменении способа управления домом, но могут и должны

создавать условия для принятия собственниками решения о выборе (из-

менении) способа управления МКД.

В определенных законодательством случаях ОМСУ могут:

1) созвать ОСС по выбору (смене) способа управления МКД, в том

числе созданию ТСЖ;

2) провести открытый конкурс по отбору УО для управления МКД.

ОМСУ созывает ОСС для решения вопросов о выборе (изменении)

способа управления МКД в следующих случаях.

Если по результатам внеплановой проверки выявлено невыпол-

нение УО обязательств по договору управления МКД, то не позднее

чем через 15 дней со дня соответствующего обращения собственников,

председателя совета МКД, ТСЖ созывается ОСС для решения вопросов

о расторжении договора управления и о выборе новой УО или об изме-

нении способа управления (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).

Если собственники в установленный срок не выбрали совет МКД,

то созывается ОСС для выбора совета или создания ТСЖ (ст. 161.1

ЖК РФ).

После получения уведомления о прекращении действия лицензии

УО, о ее аннулировании созывается ОСС по выбору способа управле-

ния МКД (ч. 4, 5 ст. 200 ЖК РФ).

Если до окончания срока договора управления, заключенного с

УО по результатам открытого конкурса, не выбран или не реализован

способ управления МКД, не позднее чем за месяц до окончания сро-

ка действия договора управления созывается ОСС по выбору способа

управления МКД (ч. 6 ст. 161ЖК РФ).

Если по результатам ОСС, созванного ОМСУ, не принято решение о

выборе или смене способа управления МКД, либо оно не было реализо-

вано, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс

по отбору УО для управления таких МКД (Правила проведения конкурса

по отбору УО).

1392. Открытый конкурс по отбору УО

2. Открытый конкурс по отбору УОПеречень оснований для проведения открытого конкурса по отбору управ-

ляющей организации:

1) собственниками не выбран способ управления МКД (ч. 4 ст. 161

ЖК РФ, пп. 1 п. 3 Правил проведения конкурса по отбору УО):

собственниками ОСС по вопросу выбора способа управления

МКД не проводилось, или решение не было принято;

по истечении двух месяцев после вступления в законную силу ре-

шения суда о признании несостоявшимся ОСС по вопросу выбо-

ра способа управления повторное собрание не проводилось или

решение о выборе способа управления МКД не было принято;

2) принятое собственниками решение о выборе способа управления не

реализовано (пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса по отбору УО):

при выборе управления МКД управляющей организацией не за-

ключены договоры управления с выбранной УО;

выбранная УО в течение 30 дней не приступила к управлению

МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ);

при выборе непосредственного способа управления МКД боль-

шинство собственников не заключили договоры оказания услуг

по содержанию и выполнению работ по ремонту общего иму-

щества в МКД, договоры с РСО о предоставлении КУ (ст. 164

ЖК РФ);

собственники не направили в уполномоченный федеральный

орган исполнительной власти документы, необходимые для госу-

дарственной регистрации ТСЖ, ЖК, ЖСК (ч. 5 ст. 136 ЖК РФ);

3) до окончания срока действия договора управления МКД, заклю-

ченного по результатам конкурса, не выбран способ управления

этим домом, или если принятое решение о выборе способа управ-

ления не было реализовано (пп. 3 п. 3 Правил проведения конкурса

по отбору УО);

4) выдано разрешение на ввод МКД в эксплуатацию (специальные

сроки — ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).

Условия проведения ОМСУ открытого конкурса в случае аннулирова-

ния лицензии ранее выбранной УО определены в ч. 4, 5 ст. 200 ЖК РФ.

Конкурс не проводится при условии, что ОСС по вопросу выбора

способа управления таким МКД, созванное ОМСУ, имело кворум, и ре-

шение, принятое собранием, реализовано в течение трех дней со дня его

проведения.

Порядок проведения открытого конкурса регламентируется Правилами

проведения конкурса по отбору УО.

Предметом открытого конкурса по отбору УО для управления МКД

является право заключения договора управления МКД (абз. 3 п. 2

Правил проведения конкурса по отбору УО).

140 Раздел V. Полномочия ОМСУ в сфере управления МКД

Объект открытого конкурса — ОИ в МКД, на право управления ко-

торым проводится конкурс (абз. 4 п. 2 Правил проведения конкурса

по отбору УО).

Организатор открытого конкурса размещает извещение о проведении

конкурса и конкурсную документацию на официальном сайте РФ для раз-

мещения информации о проведении торгов: www.torgi.gov.ru (п. 32 Правил

проведения конкурса по отбору УО).

Конкурсная документация должна быть доступна для ознаком-

ления на официальном сайте всеми заинтересованными лицами без

взимания платы.

Проект договора управления разрабатывается и утверждается в

рамках подготовки конкурсной документации для проведения откры-

того конкурса организатором — органом местного самоуправления

(пп. 16 п. 41 Правил проведения конкурса по отбору УО).

Конкурс проводится на право заключения договора управления

одним или несколькими МКД, если (п. 6 Правил проведения конкурса

по отбору УО):

общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключени-

ем помещений общего пользования) в таких домах не превышает

100 тыс. кв. м;

дома расположены на граничащих земельных участках, между кото-

рыми могут располагаться земли общего пользования.

Формы и способы контроля собственниками за выполнением обя-

зательств УО входят в состав конкурсной документации (пп. 14 п. 41

Правил проведения конкурса по отбору УО):

обязанность УО представлять по запросу собственника и лица, при-

нявшего помещение от застройщика, в течение трех рабочих дней

документы, связанные с выполнением обязательств по договору

управления;

право собственника и лица, принявшего помещение от застройщи-

ка, за 15 дней до окончания срока действия договора управления оз-

накомиться с расположенным в помещении УО, а также на досках

объявлений в МКД ежегодным письменным отчетом о его выпол-

нении.

Срок действия договора управления по конкурсу — не менее чем один

год и не более чем три года (пп. 15 п. 41 Правил проведения конкурса по

отбору УО).

ОМСУ в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса дол-

жен уведомить всех собственников и лиц, принявших от застройщика по-

мещения в МКД по передаточному акту или иному документу о переда-

че, о результатах конкурса и об условиях договора управления (ч. 5 ст. 161

ЖК РФ).

1413. Особенности управления новостройками

Собственники и лица, принявшие помещения от застройщика в МКД,

в отношении которого был проведен открытый конкурс, обязаны заклю-

чить договор управления и вносить плату за жилое помещение и комму-

нальные услуги УО, признанной победителем открытого конкурса при ус-

ловии соблюдения ею порядка заключения договора управления, установ-

ленного п. 91 Правил проведения конкурса по отбору УО.

Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкур-

са собственники не заключили договор управления с УО, такой договор

считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом

(ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).

Собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от испол-

нения договора управления, заключенного по результатам открытого кон-

курса, по истечении каждого последующего года со дня заключения ука-

занного договора, если ОСС принято решение о выборе или об изменении

способа управления этим домом (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

3. Особенности управления новостройкамиОМСУ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод МКД в экс-

плуатацию размещает извещение о проведении открытого конкурса по от-

бору УО на официальном сайте в Интернете и проводит такой конкурс не

позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения (ч. 13


До заключения договора управления между лицом, принявшим от за-

стройщика помещение, и УО, отобранной по результатам открытого кон-

курса, управление домом осуществляется УО, с которой застройщиком

должен быть заключен договор управления не позднее чем через пять дней

со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД (ч. 14 ст. 161

ЖК РФ), но на срок не более чем три месяца (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Заключение договора управления между застройщиком и УО, выбран-

ной застройщиком, не является основанием для отказа от проведения

ОМСУ открытого конкурса.

Обязанность ОМСУ по проведению конкурса по отбору УО для управ-

ления МКД-новостройкой сохраняется до выбора и реализации собствен-

никами в МКД способа управления.

142 Раздел VI. Совет МКД

Раздел VI. Совет МКД


Управление МКД — это согласованная деятельность собственников

помещений по надлежащему содержанию ОИ, решение вопросов

пользования указанным имуществом, а также предоставление КУ

гражданам, проживающим в этом доме.

Совет МКД (далее в этом разделе также — Совет) представляет собой

орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помеще-

ний в доме. Норма, регламентирующая порядок избрания Совета, содер-

жатся в ст. 161.1 ЖК РФ.

Собственники помещений на общем собрании обязаны избрать Совет

из числа собственников, если:

1) в доме более чем четыре квартиры;

2) домом управляет УО;

3) собственники выбрали непосредственное управление.

Решение по избранию Совета считается принятым, если за него про-

голосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в

ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Численность Совета не установлена. Если иное не установлено реше-

нием ОСС, количество членов Совета устанавливается с учетом имеюще-

гося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир (ч. 4 ст. 161.1

ЖК РФ).

Например, в одноподъездном 9–16-этажном доме в состав Совета можно включить представителей от нескольких этажей.

Согласно ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ, если в течение календарного года реше-

ние об избрании Совета собственниками не принято или соответствующее

решение не реализовано, ОМСУ в трехмесячный срок созывает ОСС, в по-

вестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме Со-

вета, в том числе председателя Совета, или о создании в данном доме ТСЖ.

Совет подлежит переизбранию каждые два года, если иной срок не

установлен решением ОСС (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет действует до переизбрания на ОСС или в случае принятия реше-

ния о создании ТСЖ до избрания правления товарищества (ч. 9 ст. 161.1

ЖК РФ).

В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей Совет может

быть досрочно переизбран на ОСС.

1433. Полномочия совета МКД

Запрещается избрание одного Совета собственниками помещений не-

скольких МКД (ч. 3 ст. 161.1 ЖК РФ).

2. Правовой статус совета МКДСовет не является юридическим лицом, поэтому его регистрация не нужна

(ст. 48 ГК РФ, ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет не владеет собственным имуществом. Этот орган не может быть

истцом, ответчиком или защитником интересов собственников в суде. Он

также не может приобретать и осуществлять гражданские права и нести

обязанности. Совет не имеет права вести предпринимательскую деятель-

ность и получать средства от собственников помещений в этом доме.

Деятельность Совета определяется полномочиями:

самого Совета (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ);

председателя Совета (ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ);

комиссий собственников помещений в МКД, которые являются

коллегиальными совещательными органами управления таким до-

мом и избираются и действуют в соответствии с ч. 11, 12 ст. 161.1

ЖК РФ.

3. Полномочия совета МКДВ соответствии с ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ на Совет возлагаются следующие

функции.

Функции, направленные на реализацию решений ОСС путем: обеспечения выполнения решений ОСС;

осуществления контроля за деятельностью УО по исполнению

договора управления (контроль за оказанием услуг и (или) вы-

полнением работ по управлению, содержанию и ремонту ОИ и за

качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам и

пользователям помещений в МКД, в том числе помещений, входя-

щих в состав ОИ);

принятия решений о текущем ремонте ОИ в случае принятия соот-

ветствующего решения ОСС.

Функции, направленные на разработку предложений по управлению МКД путем:

вынесения на ОСС следующих вопросов:

о порядке пользования ОИ;

о порядке планирования и организации работ по содержанию и

ремонту ОИ;

по управлению ОИ (о порядке обсуждения проектов договоров,

заключаемых собственниками в отношении общего имущества и

предоставления коммунальных услуг);

о компетенции Совета и избираемых комиссий;

о принятии решений, не противоречащих ЖК РФ;


представления собственникам предложений по вопросам планиро-

вания, организации управления, содержания и ремонта ОИ;

представления собственникам в период подготовки к проведению

ОСС заключения по условиям проектов договоров, предлагаемых

для рассмотрения на собрании.

Функции, направленные на осуществление контроля и самоконтроля самого Совета путем представления отчета о проделанной работе на ут-

верждение годового ОСС.

В соответствии с п. 56(1) Правил предоставления коммунальных услуг,

в случае если потребитель (собственник помещения в МКД, жилого дома,

домовладения, а также лицо, пользующееся на ином законном основании

помещением в МКД, жилым домом, домовладением, потребляющее ком-

мунальные услуги) отказывается от подписания акта об установлении ко-

личества граждан, временно проживающих в жилом помещении, акт под-

писывается исполнителем и не менее чем двумя потребителями и членом

совета МКД, в котором не созданы товарищество или кооператив, пред-

седателем товарищества или кооператива, если управление МКД осущест-

вляется товариществом или кооперативом и органом управления такого

товарищества или кооператива заключен договор управления с УО.

Совет может принять решение об организации мест для курения (п. 1

Требований к выделению и оснащению специальных мест на открытом

воздухе для курения табака, к выделению и оборудованию изолированных

помещений для курения табака, утвержденных приказом Минстроя Рос-

сии № 756/пр, Минздрава России № 786н от 28.11.2014).

Совет, в том числе его председатель, вправе обратиться в ОМСУ для

проведения внеплановой проверки деятельности управляющей организа-

ции (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).

Обязательное присутствие членов Совета при любых осмотрах ОИ или

их конкретных видах могут предусматривать:

условия договора управления МКД;

дополнительные полномочия, которые ОСС передало председателю

Совета (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

4. Председатель совета МКДИз числа членов Совета на ОСС избирается председатель Совета (ч. 6

ст. 161.1 ЖК РФ).

Председатель Совета осуществляет руководство текущей деятельностью

Совета и подотчетен ОСС (ч. 7 ст. 161.1 ЖК РФ).

Председатель Совета (ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ):

до принятия общим собранием решения о заключении договора

управления вправе вступить в переговоры относительно условий

указанного договора, а при непосредственном управлении МКД

1455. Заключение председателем совета МКД договора управления с УО

вправе вступить в переговоры относительно условий договоров с

подрядными организациями;

доводит до сведения ОСС результаты переговоров по вопросам, ка-

сающимся условий договоров;

на основании доверенности, выданной собственниками, заключает

на условиях, указанных в решении ОСС, договор управления МКД

или договоры с подрядными организациями (непосредственное

управление). В этом случае по договору управления приобретают

права и становятся обязанными все собственники, предоставившие

председателю Совета полномочия, удостоверенные доверенностя-

ми. Собственники вправе потребовать от УО копии этого договора,

а при непосредственном управлении — копии договоров, заключен-

ных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполне-

ние работ по содержанию и ремонту ОИ, от указанных лиц;

осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключен-

ным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содер-

жанию и ремонту ОИ на основании доверенности, выданной соб-

ственниками;

подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных

работ по содержанию и текущему ремонту ОИ;

подписывает акты о нарушении нормативов качества или периодич-

ности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и


подписывает акты о непредоставлении коммунальных услуг или

предоставлении КУ ненадлежащего качества;

направляет в ОМСУ обращения о невыполнении УО обязательств

по договору управления;

на основании доверенности, выданной собственниками, выступает

в суде в качестве представителя по делам, связанным с управлением

домом и предоставлением коммунальных услуг;

осуществляет принятие решений по вопросам, которые дополни-

тельно переданы для решения председателю Совета.

Согласно п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ ОСС вправе принять решение о наде-

лении председателя Совета полномочиями на принятие решений по иным

вопросам, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции ОСС.

Дополнительные полномочия председателя Совета, переданные ему

решением общего собрания, подтверждаются протоколом ОСС. Такое ре-

шение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа

голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

5. Заключение председателем совета МКД договора управления с УОСогласно п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ договор управления МКД или договоры,

указанные в ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ, заключаются председателем совета


МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений

в МКД, и на условиях, указанных в решении ОСС.

➥ Таким образом, действия председателя совета МКД по заклю-

чению договора на содержание общего имущества с УО по предло-

женной УО цене договора будут правомерны только при наличии

совокупности следующих обстоятельств: выдачи доверенности соб-

ственниками и утверждения условий договора на ОСС.

Рассмотрим две ситуации наделения председателя Совета полномочия-

ми на подписание договора управления.

В первом случае для подтверждения полномочий председателя Со-

вета на подписание договора управления от имени собственника доста-

точно наличия доверенности от собственника. Следует иметь в виду,

что речь идет не о некой «коллективной» доверенности от имени всех

собственников в МКД, а о доверенностях от имени каждого собствен-

ника, который захотел такую доверенность оформить. Законодатель

прямо указывает на то, что по договору управления МКД приобретают

права и становятся обязанными все собственники помещений в МКД,

предоставившие председателю совета МКД полномочия, удостоверен-

ные доверенностями.

Во втором случае для заключения председателем Совета договора

управления от имени собственников необходимо наличие протокола

ОСС, наделяющего председателя Совета соответствующими полномо-

чиями.

Алгоритм действий УО в целях подтверждения полномочий председате-

ля совета МКД следующий:

проверка наличия протокола ОСС по вопросу наделения председа-

теля Совета полномочием подписать договор управления;

в случае отсутствия такого протокола — проверка наличия дове-

ренностей от собственников и подписание договора управления

МКД «в частном порядке», т.е. председатель совета МКД подпи-

сывает договор только от имени собственников, выдавших ему до-

веренность.

Целесообразным представляется присутствие представителя УО на об-

щем собрании собственников помещений в МКД по вопросу наделения

председателя Совета полномочием подписать договор управления от име-

ни собственников.


Доверенность председателю Совета на выбор управляющей орга-

низации и утверждение условий договора управления МКД жилищным

законодательством не предусмотрена.

1476. Переговоры по проектам договоров управления

Председатель Совета не подменяет собой ОСС, а лишь упрощает

решение организационных вопросов, связанных с реализацией реше-

ний, принятых общим собранием.

Председатель Совета может быть наделен полномочиями подпи-

сать договор управления от имени собственников, но не может быть

наделен правом самостоятельно выбрать УО, с которой такой договор

будет заключен (п. 6 ч. 8 ст. 161.1, п. 4.3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

В соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ Советом может быть вынесено

на общее собрание собственников решение вопроса о размере платы за со-

держание и ремонт жилого помещения в МКД с учетом предложений УО.

6. Переговоры по проектам договоров управленияСовет МКД представляет собственникам свое заключение по условиям

проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на ОСС (п. 4 ч. 5

ст. 161.1 ЖК РФ).

Председатель Совета вправе вступить в предварительные переговоры

с УО относительно условий предлагаемого договора управления (п. 1 ч. 8

ст. 161.1 ЖК РФ).

В договоре управления целесообразно подробно прописать:

1) порядок выдачи копий договора управления;

2) порядок определения размера формирования и использования ре-

зервов (на текущий ремонт, на выполнение непредвиденных работ);

3) порядок контроля за исполнением договора управления;

4) порядок представления управляющей организации информации об

исполнении договора управления;

5) порядок приемки работ, услуг по содержанию и ремонту ОИ и поря-

док уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Обратите внимание: чем подробнее вы опишете механизм контроля, тем проще вам будет получить достоверную информацию от УО.

Помимо этого в договор управления можно включить следующие ус-

ловия:

1) обеспечить хранение и актуализацию технической и иной докумен-

тации на МКД и внесения в техническую документацию изменений,

отражающих информацию о выполняемых работах и о состоянии

дома в соответствии с результатами осмотров, выполняемых работ и

(или) оказываемых услуг;

2) на основании письменной заявки собственника или пользовате-

ля направлять представителя УО для составления акта о нанесении

ущерба личному имуществу собственника или ОИ в срок, указан-

ный в договоре управления;

3) осуществлять пересмотр работ и (или) услуг, сроков их выполнения

только по решению ОСС;


4) с определенной договором управления периодичностью проводить

обследование МКД, по его результатам составлять планы по текуще-

му и капитальному ремонту дома с указанием наименования работ,

срока их выполнения и предварительной стоимости.

Свои предложения в письменном виде вы можете направить в УО.

При этом не забудьте предложить их обсуждение с Советом дома в раз-

умный срок.

Важно: согласованный всеми сторонами договор управления позволит существенно снизить для каждого собственника расходы на ЖКУ, обе-спечить в том числе возможность судебной защиты ваших прав и закон-ных интересов.

7. Вознаграждение членам совета МКДПолномочия председателя и функции совета МКД возлагают на избранных

лиц определенный круг прав и обязанностей, которые сопряжены с затра-

той сил и времени.

Ранее деятельность совета МКД и его председателя была добровольной,

общественной и, соответственно, неоплачиваемой.

Однако с 30 июня 2015 г. ст. 161.1 ЖК РФ дополнена ч. 8.1, согласно

которой ОСС вправе принять решение о выплате вознаграждения членам

Совета, в том числе председателю Совета. Такое решение должно содер-

жать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также по-

рядок определения его размера.

Общее собрание может определить порядок и размер выплаты совету

МКД, если это решение будет одобрено большинством голосов от общего

количества участников ОСС.

Обратите внимание: собственники вправе, но не обязаны определять, устанавливать и платить совету дома вознаграждение.

При принятии решения о выплате вознаграждения Совету через УО

собственники жилья должны отразить в документе:

передачу полномочий УО, чтобы она могла от имени и за счет соб-

ственников выплачивать Совету вознаграждение в размере и на ус-

ловиях, установленных решением ОСС;

порядок выставления собственникам платы, которая потом будет

перечисляться Совету в качестве вознаграждения. Плата может быть

оформлена отдельным платежным документом или выделена в об-

щей платежке отдельной строкой;

перечень лиц с указанием ФИО, которым будет выплачиваться воз-

награждение (все члены Совета или только председатель);

размер вознаграждения каждому члену Совета или только его пред-

седателю;

периодичность выплат Совету;

1497. Вознаграждение членам совета МКД

порядок и сроки предоставления УО собственникам помещений от-

чета о средствах, начисленных, собранных и перечисленных Совету

(ст. 1008 ГК РФ).

По мнению Минстроя России (письмо от 29.09.2015 № 32395-ОГ/04),

наиболее приемлемым является следующий вариант выплаты вознаграж-

дения.

Договором управления устанавливаются дополнительные обязанности

УО, действующей по поручению собственников помещений:

начислять и выставлять к уплате в платежных документах собствен-

никам в МКД взнос на выплату вознаграждения членам и председа-

телю Совета в размере, установленном ОСС;

с периодичностью, предусмотренной ОСС, выплачивать факти-

чески полученные по данной статье денежные средства членам и

председателю Совета.

➥ Таким образом, фиксируются обязательства УО перед собствен-

никами по распоряжению по их поручению денежными средствами

на определенную цель.

При этом УО не вступает ни в какие правоотношения с членами и

председателем Совета, только собственники помещений (контрагенты по

договору управления) вправе требовать от нее надлежащего исполнения

обязательств по выплате вознаграждения либо возврату неосновательного

обогащения (согласно п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ председатель Совета может

выступать по таким спорам по доверенности).

При подобной организации правоотношений поступление денежных

средств по статье «Вознаграждение председателю совета МКД» при надле-

жащей организации раздельного учета не подлежит налогообложению на

основании пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ.

УО не является налоговым агентом по НДФЛ и плательщиком страхо-

вых взносов, так как не признается источником выплат, не начисляет воз-

награждение. Члены и председатель совета МКД самостоятельно уплачи-

вают НДФЛ, объекта обложения страховыми взносами не возникает.

Кроме этого, судебная практика подтверждает правомерность освобож-

дения УО от обложения НДС.

Так, например, ФАС Северо-Западного округа в своем постановлении от 12.12.2013 № А26-1411/2013 сделал следующий вывод: «…вознаг-раждение старшему по дому не является операцией Общества по ре-ализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации (доходом Общества), и поэтому НДС на его сумму не начисляется».

В части сбора и перечисления вознаграждения членам и председате-

лю Совета на УО не распространяются требования Федерального закона

от 03.06.2009 № 103-ФЗ «О деятельности по приему платежей физиче-

ских лиц, осуществляемой платежными агентами», регулирующего дея-


тельность платежных агентов, так как председателя совета дома нельзя

рассматривать как поставщика товаров, работ, услуг для собственников

в МКД.

Собственникам можно использовать следующий алгоритм принятия реше-ния по вопросу вознаграждения председателя совета МКД и его реализации.

Определить вопросы, связанные с выплатой денежного вознаг-

раждения председателю Совета, для принятия решения на ОСС.

Подготовить документы для проведения ОСС.

Примерная формулировка в повестке дня ОСС:

«Принятие решения о денежном вознаграждении Председателю Совета дома на период с ноября 2017 года по март 2019 года и источника его финан-сирования».

Примерная формулировка решения собственника помещений:

«Назначить Председателю Совета дома ежемесячное денежное вознаг-раждение, источником финансирования определить ежемесячные целевые взносы собственников и пользователей жилых и нежилых помещений в МКД из расчета (на выбор): или ____ руб. за 1 кв. м общей площади этих помещений, или ___ руб. с каждого жилого и нежилого помещения.

Выплату вознаграждения Председателю Совета дома производить ежеме-сячно в период с ноября 2017 года по март 2019 года».

Сообщить собственникам о проведении ОСС не позднее чем за

10 дней до даты проведения ОСС.

Провести ОСС по указанному вопросу в соответствии с положе-

ниями ЖК РФ об организации и проведении общего собрания соб-

ственников помещений в МКД.

Уведомить собственников о принятом на ОСС решении не позд-

нее чем через 10 дней после проведения ОСС.

Копии решений собственников и протокола ОСС в течение

10 дней передать в УО, которая распорядительным письмом даст пору-

чение расчетному центру, с которым у нее заключен договор, начислять

в платежных документах собственникам целевой взнос в соответствии с

указанным решением ОСС в данном МКД.

Председатель Совета обращается в бухгалтерию УО с заявлени-

ем о перечислении ему денежного вознаграждения на расчетный счет

(сберкнижка или карточка). В заявлении указывает, что сам будет пере-

числять подоходный налог и отчитываться перед налоговой инспекцией

путем заполнения декларации по итогам года.

Ежемесячно денежные средства по указанному целевому взносу,

уплаченные собственниками, расчетным центром перечисляются на

счет УО, и бухгалтерия УО перечисляет их на расчетный счет председа-

теля Совета.

1518. Практика работы советов МКД

По окончанию года (в феврале-марте следующего года) предсе-

датель Совета берет в УО справку о суммах перечисленных денежных

средств, перечисляет 13% от общей перечисленной за весь год суммы

(подоходный налог) в налоговую инспекцию. Платежные реквизиты

для перечисления берет в налоговой инспекции. Заполняет в налоговой

инспекции декларацию о полученных таким образом доходах и опла-

ченном подоходном налоге.

Использование средств от размещения рекламной конструкции для

оплаты вознаграждения членам совета МКД и его председателю возможно,

но только в случае принятия решения ОСС о выплате такого вознагражде-

ния и утверждении условий и порядка выплаты вознаграждения, а также

порядка определения его размера.

8. Практика работы советов МКДДля подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с дея-

тельностью по управлению МКД, могут избираться комиссии собственни-

ков, которые являются коллегиальными совещательными органами управ-

ления МКД (ч. 11 ст. 161.1 ЖК РФ).

Комиссии собственников избираются по решению ОСС или по реше-

нию совета МКД (ч. 12 ст. 161.1 ЖК РФ).

Для МКД с большим количеством помещений, находящихся в соб-

ственности, рекомендуется создавать комиссии по отдельным направлени-

ям деятельности, например:

комиссия по контролю за работой ОДПУ и снятием показаний по

всем видам коммунальных услуг, поступающих в дом;

комиссия по контролю за состоянием инженерных сетей в доме.

В нее желательно привлечь к работе собственников и пользователей

помещений дома, которые разбираются или могут разобраться в ра-

боте инженерного оборудования;

комиссия по контролю за правильностью начислений УО за ЖКУ

и РСО за коммунальные услуги, предоставляемые собственникам и

пользователям помещений дома;

комиссия по контролю за правильностью составления локальных

смет на производство текущего и капитального ремонта ОИ в МКД.

Это необходимо в случаях проведения больших объемов работ по те-

кущему и капитальному ремонту ОИ;

комиссия по контролю за исполнением условий договора управле-

ния собственниками и пользователями помещений в части своев-

ременности и правильности снятия и передачи показаний ИПУ по-

требляемых коммунальных услуг, в части соблюдения правил про-

живания и содержания жилых помещений дома.


Комиссии должны создаваться в целях максимального охвата всей дея-

тельности по контролю за исполнением договора управления как УО, так и

собственниками и пользователями помещений дома.

Желательно, чтобы комиссии по всем направлениям деятельности были

работоспособными, а не числились просто на бумаге.

В состав комиссий могут входить любые собственники помещений.

Возглавить комиссии должны деятельные члены совета МКД.

Главное — привлечь к управлению МКД максимальное количество ак-тивных жителей МКД. Также большое значение имеет знание действу-ющего жилищного законодательства как председателем Совета, так и его членами.

Все члены Совета должны:

знать свои права и обязанности как собственников помещений;

знать права и обязанности УО;

уметь грамотно сформулировать свои требования, чтобы добиться

от УО выполнения требований жилищного законодательства.

Основная проблема в управлении МКД в настоящее время — это низ-

кий уровень активности, недостаточный уровень знаний правовых норм

жилищного законодательства собственниками помещений МКД и неуме-

ние отстаивать свои законные права и интересы в сфере ЖКХ.

А это, в свою очередь, позволяет УО уходить от ответственности за не-

выполненные обязательства по договору управления.

Например, МКД (№ 146в по ул. Шишкова г. Воронежа) был принят собственниками от застройщика в августе 2014 года. Срок эксплуата-ции — два с половиной года. Договор управления заключен с собствен-никами в соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ. Согласно ст. 162 ЖК РФ максимальный срок, на который должен быть заключен договор управ-ления, — три года.Пользуясь полной безынициативностью и безграмотностью собствен-ников помещений дома, УО ООО УК «СтройТехника» заключает договор управления на пять лет, вносит в него условия об одностороннем по-вышении УО размера платы за жилое помещение на размер индекса-ции, которые противоречат действующим нормам ЖК РФ. Более того, в течение всего периода управления домом два раза в год произво-дит повышение размера платы за жилое помещение, которое в сум-ме значительно превышает даже рост инфляции. За 2014 и 2015 годы размер инфляции составил 24,3%, а УО за 2015 и 2016 годы повыси-ла размер платы в общей сложности на 28,8%, т.е. с 22,28 руб./кв. м до 28,71 руб./кв. м. При этом нужды в повышении платы за жилое по-мещение не было. На 1 января 2016 г. на лицевом счете дома имелся переходящий остаток денежных средств в сумме 1 млн 169 тыс. руб.

Чтобы подобных случаев не происходило, собственникам помещений

необходимо не только знать жилищное законодательство, но и уметь при-

менять его, используя ОСС как основной орган управления МКД.

1538. Практика работы советов МКД

Совету дома следует ежегодно инициировать и продуктивно прово-

дить как годовое, так и внеочередные ОСС. В обязательном порядке надо

рассматривать и принимать решения по основным направлениям дея-

тельности.

Утверждение размера платы за жилое помещение в рамках дей-

ствующего законодательства с учетом основных составляющих:

управление домом;

содержание ОИ, в том числе вывоз ТКО, техническое обслуживание

лифтов и их освидетельствование и др.;

затраты на коммунальные ресурсы для содержания ОИ по каждому

виду;

текущий ремонт ОИ.

Утверждение плана мероприятий по текущему ремонту ОИ:

с учетом финансирования в составе платы за жилое помещение;

с учетом финансирования за счет целевых взносов при необхо-

димости.

Выборы совета МКД первоначально, а затем каждый раз после

окончания срока его деятельности.

Разработать и утвердить на ОСС помещений МКД положение о

Совете и положение о председателе Совета, в которых следует предус-

мотреть вопросы предоставления дополнительных полномочий членам

Совета и председателю Совета в соответствии с нормами действующего

жилищного законодательства.

Готовить для утверждения на ОСС при необходимости измене-

ния и дополнения в действующий договор управления в соответствии с

жилищным законодательством, в том числе при внесении изменений в

жилищное законодательство.

Готовить для утверждения на ОСС предложения по перечню работ

и услуг, которые УО должна выполнять в рамках договора управления,

формам контроля за исполнением УО условий договора и по изменени-

ям в указанные документы в случае необходимости.

Готовить для утверждения на ОСС предложения по следующим

вопросам:

формирование фонда капремонта МКД;

утверждение перечня работ по капремонту дома;

утверждение сметной стоимости по каждому виду работ по кап-

ремонту;

утверждение организации, которая будет проводить работы по каж-

дому виду работ по капремонту, условий договора и оплаты услуг

этой организации за проводимые работы;

утверждение организации, которая будет осуществлять строитель-

ный контроль при проведении работ по капремонту, условий до-


говора и оплаты по нему за проведение строительного контроля во

время капремонта;

утверждение лица для подписания акта по каждому виду выполнен-

ных работ по капремонту;

использование ОИ, в том числе придомового земельного участка,

если он является общедолевой собственностью собственников по-

мещений МКД (стоит на кадастровом учете).

Кроме проведения ОСС помещений дома должны регулярно прово-

диться заседания Совета с оформлением протоколов, в которых обязатель-

но указываются:

список присутствующих членов Совета;

список присутствующих приглашенных собственников и пользова-

телей помещений дома, а также других лиц;

повестка дня проводимого заседания Совета;

порядок обсуждения вопросов повестки дня, суть выступлений при-

сутствующих по вопросам повестки дня;

решения, принятые членами Совета по каждому вопросу повестки

дня, с указанием итогов голосования членами Совета по каждому

вопросу повестки дня.

Работа Совета также должна быть направлена на проведение просве-

тительской и информационной работы для расширения уровня знаний

собственников и пользователей помещений дома по вопросам жилищного

законодательства:

изучение правил предоставления как коммунальных, так и жилищ-

ных услуг, а также прав собственников помещений во взаимоотно-

шениях с УО и РСО;

ознакомление собственников помещений с нормативными право-

выми актами действующего жилищного и гражданско-правового за-

конодательства, в том числе с вносимыми в них изменениями;

проведение работы с целью изучения и понимания ответственности

самих собственников и пользователей помещений дома в отноше-

ниях с УО и РСО.

9. Взаимодействие УО с советом МКДДля эффективного взаимодействия УО с советом МКД предлагается сле-

дующее.

Всестороннее сотрудничество УО с советом МКД.Для поддержания положительной репутации УО следует поддерживать

связь с общественностью дома в лице председателя Совета. Специалист

УО, прикрепленный к дому, должен совершать своевременные звонки

председателю, устраивать личные встречи, в ходе которых интересоваться,

все ли устраивает собственников помещений, есть ли у дома какие-нибудь

проблемы, будут ли предложения по улучшению состояния дома. Особое

1559. Взаимодействие УО с советом МКД

внимание этому вопросу нужно уделять за пару месяцев до проведения го-

дового общего собрания собственников помещений в МКД.

Проведение консультативной работы.Нередки случаи, когда председатель Совета обращается в УО с вопро-

сами, не входящими в круг его полномочий, но которые собственники по-

мещений хотели бы контролировать. В таких случая необходимо проводить

разъяснительную работу, предоставляя председателю Совета информацию

в обобщенном виде для доведения ее до сведения жильцам дома.

Оказание помощи при организации ОСС.УО может оказывать помощь при организации ОСС: делегировать пред-

ставителя УО на собрания, распечатывать бюллетени голосования и про-

токолы ОСС, помогать при подсчете голосов и т.п.

Расширить полномочия совета МКД.Список полномочий совета МКД может быть расширен со стороны УО,

согласовав это на уровне договора управления МКД или протокола ОСС,

например, разрешить членам Совета присутствовать на осмотрах ОИ и

совместно решать вопросы планирования проведения текущего ремонта

на следующий год.

В интересах УО наладить взаимодействие с членами Совета, его пред-седателем, в том числе по вопросам, связанным с оплатой предоставленных услуг и выполненных работ.Члены Совета должны обладать полной информацией о состоянии дел

по управлению МКД. Если работы выполняются на должном уровне, чле-

ны Совета могут быть привлечены к работе по профилактике образования

задолженности за ЖКУ и, возможно, по истребованию уже образовавшей-

ся задолженности за ЖКУ (при наличии их согласия). Можно предложить

Совету избрать комиссию по борьбе с неплатежами за ЖКУ, состоящую из

собственников помещений.

Причины возникновения неплатежей могут быть:

финансовые;

социальные;

психологические.

К каждой категории неплательщиков должен быть разный подход в за-

висимости от причины возникновения задолженности. Узнать ее можно:

проводя встречи с собственниками, которые имеют задолженность;

обзванивая неплательщиков.

В качестве профилактических мер рекомендуется:

доводить до сведения каждого полную информацию о порядке и

условиях оплаты. Следить, чтобы информационный лист был раз-

мещен в общедоступном месте (на доске объявлений, в подъезде, у

подъезда, у лифта на каждой лестничной площадке и т.п.);


в информационном листе отдельно указывать на то, что организа-

ция, управляющая МКД, реализует коммунальные услуги по тари-

фам, в установленном порядке утвержденным уполномоченным ор-

ганом исполнительной власти субъекта РФ или ОМСУ;

информировать жителей о плане работ по содержанию и текущему

ремонту, смете доходов и расходов (для ТСЖ), отчете о выполне-

нии договора управления МКД (для УО), отчитываться о выпол-

ненных работах;

предоставлять собственникам информацию о проделанной работе

ежеквартально, размещая в общедоступном месте информацион-

ный лист;

проводить разъяснительную работу, формировать среди жителей

общественное мнение о важности оплаты ЖКУ, последствиях не-

оплаты для организации, ответственной за управление МКД;

формировать общественное мнение в отношении неплательщиков

(осуждение);

брать на контроль квартиры, которые допускают задержки плате-

жей, проводить с их жильцами беседы, привлекать соседей к выяс-

нению ситуации в таких семьях;

знать об условиях и порядке предоставления льгот и субсидий,

предусмотренных действующим законодательством, иметь образцы

заявлений о перерасчете, о предоставлении льгот, о разделе лице-

вых счетов;

знать социально неблагополучные семьи, построить работу с над-

зорными органами, службой социальной помощи;

исключать причины неплатежей, которые зависят от организации,

ответственной за управление МКД.

Следует всегда действовать с позиции хорошего и доброжелательного

отношения к людям. Все претензии воспринимать спокойно, действовать

открыто и предлагать ознакомиться с документами, касающимися деятель-

ности по управлению МКД.

Профилактическая работа с неплательщиками должна выполняться на

постоянной основе.

1572. Обязанности собственников

Раздел VII. Защита жилищных прав

1. Права собственниковСобственники обладают следующими правами.

Требовать обеспечения надлежащего содержания ОИ, предусмот-

ренного законодательством.

Получать от ответственных лиц информацию о перечнях, объемах,

качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ,

а также об объемах и качестве предоставленных коммунальных услуг.

Проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и

выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей

экспертизы).

В случае выявления фактов ненадлежащего исполнения работ и

(или) оказания услуг требовать составления подтверждающих докумен-

тов (актов).

Требовать от УО устранения выявленных дефектов и проверять их

устранение.

Требовать предоставления КУ в объеме и порядке, предусмотрен-

ном законодательством.

Требовать перерасчета за некачественные КУ, ненадлежащее со-

держание и ремонт ОИ в порядке и сроки, предусмотренные законода-

тельством.

Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом (ч. 1 ст. 11

ЖК РФ).

Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется

только в случаях, предусмотренных ЖК РФ, другим федеральным законом.

Решение, принятое в административном порядке, можно обжаловать в су-

дебном порядке (ч. 2 ст. 11 ЖК РФ).

2. Обязанности собственниковНа собственников возлагаются следующие обязанности.

Содержать ОИ на собственные средства (п. 28, 30 Правил содержа-

ния общего имущества).

Собственник жилого помещения обязан поддерживать его в над-

лежащем состоянии, соблюдать правила пользования жилыми помеще-

ниями, а также правила содержания ОИ в МКД (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

158 Раздел VII. Защита жилищных прав

Выбрать способ управления своим домом (ст. 161 ЖК РФ). Реа-

лизовать его — выбрать УО и заключить с ней договор управления или

зарегистрировать ТСН (ТСЖ).

Утвердить на ОСС перечень услуг и работ по содержанию ОИ в

МКД, условия их оказания и выполнения и размер их финансирования


В полной мере и в установленный срок производить плату за ЖКУ,

в том числе за капремонт (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ).

Проводить ежегодное ОСС в течение второго квартала, если соб-

ственники не принимали иное решение (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ)

Избрать совет МКД из числа собственников помещений в доме

(ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ). Эта обязанность распространяется на дома, в

которых более четырех квартир под управлением УО или при непосред-

ственном управлении.

Оплатить расходы на установку ОДПУ (ч. 12 ст. 13 Федерального

закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении

энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные

законодательные акты Российской Федерации»).

Состав общего имущества определяется собственниками помещений в

МКД в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ (п. 1 Правил


3. Обязанности УОНа УО возлагаются следующие обязанности.

Содержать ОИ, проводить работы по текущему ремонту и предо-

ставлять коммунальные услуги собственникам помещений в МКД в со-

ответствии с законодательством РФ.

Выполнять стандарты управления МКД, установленные Правила-

ми осуществления деятельности по управлению МКД, в том числе:

вести претензионную и исковую работу в отношении лиц, не испол-

нивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и КУ;

отчитываться перед собственниками помещений об исполнении

обязательств по управлению МКД;

раскрывать информацию о деятельности по управлению МКД в со-

ответствии со Стандартом раскрытия информации;

ежегодно направлять предложение собственникам с перечнем работ

и услуг, с указанием их объемов, периодичности и обоснованным

расчетом финансовых потребностей;

обеспечивать участие представителей собственников в осуществле-

нии контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их при-

емке;

1594. Письма и обращения в органы власти

хранить, а также актуализировать и восстанавливать (при необхо-

димости) техническую документацию на МКД и иные связанные с

управлением таким домом документы.

Оплата этих действий УО производится на средства собственников,

если эти расходы не заложены в плату за «Содержание».

Если УО не направила собственникам предложение по перечню работ и

услуг по управлению МКД, она будет нести ответственность за ненадлежа-

щее содержание общего имущества.

Обратите внимание: если собственники отказались принять на ОСС предложение УО, она не несет ответственности за решение соб-ственников.

4. Письма и обращения в органы властиОсобенности работы по рассмотрению обращений граждан регламентиру-

ются Законом об обращениях граждан.

Письменное обращение, поступившее в государственный орган, ОМСУ

или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматрива-

ется в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения.

Должностное лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не

более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения граж-

данина, направившего обращение (ст. 12 Закона об обращениях граждан).

В письменном обращении в обязательном порядке указываются:

наименование государственного органа или ОМСУ, либо ФИО со-

ответствующего должностного лица, либо должность этого лица;

свои ФИО, контактный телефон;

почтовый адрес, по которому должны быть направлен ответ.

Излагается суть предложения, заявления или жалобы. Ставится личная

подпись и дата.

В подтверждение своих доводов к письменному обращению прилагают-

ся документы и материалы либо их копии.

Письменное обращение подлежит обязательной регистрации в течение

трех дней с момента поступления.

Запрещается направлять жалобу на рассмотрение в государственный

орган, ОМСУ или должностному лицу, решение или бездействие которых

обжалуется (ч. 6 ст. 8 Закона об обращениях граждан). Если все же вашу

жалобу на действия или бездействие должностного лица направили на рас-

смотрение именно этому должностному лицу — обратитесь в прокуратуру.

Обращения жителей могут быть поданы:

1) в устном виде. В этом случае необходимо записаться на прием в со-

ответствующую организацию к лицу, обладающему полномочиями

для рассмотрения вашей проблемы;

2) в письменном виде;

3) в виде электронного обращения.


Обратите внимание: письменное обращение пишется в двух экземп-лярах. Один экземпляр обязательно остается у заявителя.

Если вы лично подаете обращение по адресу организации, на ва-

шем экземпляре ставятся входящий номер, дата регистрации, штамп

организации, ФИО, должность и подпись лица, зарегистрировавшего

документ (соответственно один экземпляр с отметкой о вручении обя-

зательно остается у вас).

Если вы посылаете первый экземпляр по почте заказным пись-мом с уведомлением о вручении, убедитесь, что работник почты ука-

зал при оформлении квитанции правильное название организации и

ее точный адрес. Сохраните второй экземпляр и уведомление о дате

вручения.

Электронные документы могут направляться в виде электронного

письма, заполнения формы на официальной интернет-странице како-

го-либо органа или организации.

Гражданин вправе приложить к такому обращению необходимые до-

кументы и материалы в электронной форме либо направить указанные до-

кументы и материалы или их копии в письменной форме, предварительно

уведомив об этом в электронном письме.

Электронный документ должен содержать реквизиты, позволяющие его

идентифицировать.

Гражданин должен указать в обращении, поданном в виде электронного

документа:

фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии);

адрес электронной почты, если ответ должен быть направлен в фор-

ме электронного документа, и почтовый адрес, если ответ должен

быть направлен в письменной форме.

После отправки указанного обращения по электронной почте по исте-

чении трех дней необходимо позвонить по контактному телефону, указан-

ному на сайте соответствующей организации, чтобы удостовериться в по-

лучении вашего обращения и узнать дату регистрации и регистрационный

номер обращения.

Если вы считаете, что ответ вам дан не по существу вопроса (отписка),

необходимо обратиться с жалобой на бездействие должностного лица:

1) к руководителю организации, в которую вы обращались;

2) в прокуратуру города, если вы обращались в ОМСУ или орган му-

ниципального жилищного контроля, или области, если структура

регионального уровня.

Если вас не устроили полученные ответы, обращайтесь в вышестоящие

организации:

в Генеральную прокуратуру РФ;

к главному жилищному инспектору в Минстрой России.

1614. Письма и обращения в органы власти

Согласно ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ ОМСУ на основании обращения соб-

ственников, председателя совета МКД, органов управления ТСЖ, ЖК,

общественных объединений, некоммерческих организаций — субъектов

общественного контроля о невыполнении УО обязательств по договору

управления в пятидневный срок проводит внеплановую проверку дея-

тельности УО.

В случае если выявлено невыполнение условий договора управления,

ОМСУ не позднее чем через 15 дней со дня обращения созывает ОСС для

решения вопросов о расторжении договора с такой УО и о выборе новой

УО или об изменении способа управления домом.

➥ Т аким образом, в ОМСУ следует обращаться, если:

УО систематически не выполняет условия договора управления

(не реагирует на обращения, не устраняет аварийные ситуации,

поставляет некачественные КУ по причине ненадлежащего со-

держания ОИ и т.д.);

собственники в вашем доме готовы сменить УО или способ

управления МКД.

В соответствии с ч. 2 ст. 165 ЖК РФ ОМСУ, УО, ТСЖ, ЖК обязаны

предоставлять гражданам по их запросам информацию:

об установленных ценах (тарифах) на услуги (работы) по содержа-

нию и ремонту ОИ в МКД и жилых помещений;

о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тари-

фами);

об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг (выполняемых

работ), о ценах (тарифах) на предоставляемые КУ и размерах оплаты

этих услуг;

об участии представителей ОМСУ в годовых и во внеочередных

ОСС.

Н а основании ч. 3 ст. 165 ЖК РФ ОМСУ обязаны предоставлять граж-

данам по их запросам информацию о:

муниципальных программах в жилищной сфере и в сфере комму-

нальных услуг;

нормативных правовых актах ОМСУ, регулирующих отношения в

данных сферах;

состоянии расположенных на территориях муниципальных образо-

ваний объектов коммунальной и инженерной инфраструктур;

лицах, осуществляющих эксплуатацию указанных объектов;

производственных программах и об инвестиционных программах

РСО;

соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг

РСО;

состоянии расчетов лиц, осуществляющих управление МКД, с РСО.


5. Обращение в УООбращение должно в обязательном порядке содержать следующую инфор-

мацию.

В правом верхнем углу указываете реквизиты организации (адрес

и название), куда вы обращаетесь.

Затем указываете ваши ФИО, адрес и контактный телефон, при

необходимости — электронную почту.

Отступив от написанного на одну строку, пишете в центре «Жало-ба» («Претензия», «Заявление» и т.п.).

Далее с новой строки излагаете суть обращения (постарайтесь уло-

житься на одной, максимум двух страницах) с указанием ссылок на все

известные вам нормативные документы по данной теме.

Приводите перечень ваших требований.

После этого указываете срок ответа со ссылкой на законодатель-

ство.

Определяете способ получения информации (посредством почто-

вого отправления или выдачи лично вам).

В конце обязательно надо расписаться и указать дату, иначе обра-

щение будет считаться анонимным и рассмотрено не будет.

Каждая проблема — отдельное письмо, иначе получите невнятные от-

писки.

В Стандарте раскрытия информации предусматривается следующее.

Раскрытие информации может осуществляться на основании

письменного запроса, который подлежит регистрации в день его по-

ступления с присвоением ему регистрационного номера и проставле-

нием штампа организации. Предоставление информации по письмен-

ному запросу осуществляется:

по почте в адрес потребителя;

лично потребителю в помещении УО;

либо по адресу электронной почты потребителя.

Раскрытие информации может осуществляться на основании за-

проса в электронном виде. Ответ на запрос в электронном виде должен

содержать:

текст запроса потребителя;

запрашиваемую информацию;

ФИО и должность сотрудника УО, члена правления или председате-

ля ТСЖ или ЖК, направляющих информацию потребителю.

Напоминаем, что УО, ТСЖ, ЖК не обязаны предоставлять вам копии

запрашиваемых документов. Если запрашиваемая вами информация в

полном объеме раскрыта УО на официальном сайте в Интернете, то вы в

1636. Контролирующие органы

ответ получите только адрес указанного сайта. Поэтому при необходимо-

сти в письменном запросе укажите, что у вас нет доступа к Интернету. Тог-

да УО не сможет вам отказать.

Электронные и письменные запросы, а также копии ответов потребите-

лям хранятся УК, ТСЖ или ЖК соответственно на электронном и бумаж-

ном носителях не менее пяти лет.

В случае аварийной ситуации необходимо обратиться в аварийную

службу УО или единый контакт-центр (при наличии).

В случае систематических нарушений Правил содержания общего иму-

щества в МКД претензию следует адресовать руководителю УО. В этот же

адрес первоначально надо обращаться в случае систематического невыпол-

нения условий договора управления или неправильных начислений платы

за ЖКУ.

Если эти обращения не принесли результата, обращайтесь в контроли-

рующие органы.

Уполномоченные органы могут привлечь УО к административной ответ-ственности за нарушение порядка размещения информации в ГИС ЖКХ по

ст. 13.19.2 КоАП РФ.

В связи с обращениями в рамках проведения надзорных мероприятий

уполномоченные органы могут привлечь УО к административной ответ-

ственности за нарушение:

правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помеще-

ний (ст. 7.22 КоАП РФ);

нормативов обеспечения населения КУ (ст. 7.23 КоАП РФ);

санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых

помещений и общественных помещений (ст. 6.4 КоАП РФ);

требований законодательства о передаче технической документации

на МКД и иных связанных с управлением таким домом документов

(ст. 7.23.2 КоАП РФ);

правил осуществления предпринимательской деятельности по

управлению МКД (ст. 7.23.3 КоАП РФ).

Если в течение года УО получает по одному дому два и более админи-

стративных наказания, назначенных судом за ненадлежащее исполнение

предписания (в том числе предписания об устранении нарушений ли-

цензионных требований), выданного органом ГЖН, то ее лишают права

управления таким домом (ч. 5–6 ст. 198 ЖК РФ).

6. Контролирующие органыКонтролирующими органами являются:

прокуратура;

Роспотребнадзор;

Ростехнадзор;

МЧС России (государственный пожарный надзор);


ОМСУ, в том числе уполномоченные на муниципальный жилищный

контроль;

органы исполнительной власти субъекта РФ (государственный жи-

лищный надзор и лицензионный контроль);

другие органы или уполномоченные организации.

6.1. Государственный жилищный надзорЭто деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъек-

тов РФ (ГЖИ), направленная на предупреждение, выявление и пресечение

нарушений органами государственной власти, ОМСУ, юридическими ли-

цами, управляющими МКД, и гражданами требований к:

жилым помещениям, их использованию и содержанию;

использованию и содержанию ОИ в МКД;

формированию фондов капремонта;

порядку создания ТСЖ, ЖК, уставу ТСЖ, ЖК и порядку внесения

изменений в устав;

предоставлению КУ в МКД;

ограничениям изменения размера платы граждан за КУ;

энергетической эффективности и оснащенности помещений МКД

приборами учета используемых энергетических ресурсов;

составу нормативов потребления коммунальных ресурсов, а также к

условиям и методам установления указанных нормативов потребле-

ния.

Государственный жилищный надзор не осуществляется в отношении

УО, ведущих деятельность по управлению МКД на основании лицензии.

В отношении них осуществляется лицензионных контроль.

Должностные лица ГЖИ при осуществлении лицензионного контроля

обязаны исполнять полномочия по предупреждению, выявлению и пресе-

чению нарушений лицензионных требований.

При этом в случае выявления нарушений лицензионных требований

должностные лица ГЖИ должны установить, что указанные нарушения

допущены в результате действий (бездействия) должностных лиц и (или)

работников лицензиата.

6.2. Муниципальный жилищный надзорЭто деятельность ОМСУ, уполномоченных на организацию и проведение

на территории муниципального образования проверок соблюдения юри-

дическими лицами, ИП и гражданами обязательных требований, установ-

ленных в отношении муниципального жилищного фонда федеральными и

региональными законами в области жилищных отношений, а также муни-

ципальными нормативными правовыми актами.

Внеплановые проверки проводятся в случаях поступления в ГЖИ и ор-

ган муниципального контроля обращений о фактах:


нарушения требований к порядку создания ТСЖ, ЖК, к уставу

ТСЖ, ЖК и к порядку внесения изменений в устав;

нарушения требований к порядку принятия решения о выборе УО,

решения о заключении договора управления или договора оказания

услуг (выполнения работ) по содержанию и ремонту ОИ;

нарушения требований к порядку утверждения условий указанных

договоров и их заключения;

нарушения требований к порядку содержания ОИ и осуществления

текущего и капитального ремонта ОИ;

нарушения УО обязательств по договору управления;

необоснованности размера норматива потребления коммунальных

ресурсов (КУ);

нарушения предельных индексов изменения размера платы за КУ;

нарушения требований к составу нормативов потребления комму-

нальных ресурсов (КУ), несоблюдения условий и методов установ-

ления указанных нормативов.

Если вы жалуетесь на УО, обязательно надо указать, чтобы была про-

ведена внеплановая проверка выполнения УО лицензионных требований в

части ненадлежащего содержания ОИ, неправильности начисления платы,

непредоставления информации и т.п.

ГЖИ, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться

в суд:

1) о признании недействительным решения, принятого ОСС в МКД

либо общим собранием членов ТСЖ, ЖК с нарушением требований

ЖК РФ;

2) о ликвидации ТСЖ, ЖК при неисполнения предписания об устра-

нении несоответствия устава требованиям ЖК РФ, либо в случае

выявления нарушений порядка создания ТСЖ, ЖК, если эти нару-

шения нельзя устранить;

3) о признании договора управления, договора по содержанию и (или)

ремонту ОИ недействительными, если не исполнены предписания

об устранении нарушений требований ЖК РФ о выборе УО, об ут-

верждении условий договора управления и о его заключении, об ут-

верждении условий и заключении договора по содержанию и (или)


4) в защиту прав и законных интересов собственников и других поль-

зователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав,

свобод и законных интересов неопределенного круга лиц при выяв-

лении нарушения обязательных требований к использованию и со-

хранности жилищного фонда.

В целях получения информации о ходе проверки вашего обращения

необходимо поддерживать контакт с сотрудником, которому поручена

проверка.


По письменному заявлению в адрес руководителя органа ГЖН вы смо-

жете ознакомиться с материалами проверки.

Не путайте материалы проверки с ее результатами, последние будут в ответе, который вы получите.

6.3. РоспотребнадзорНа отношения по оказанию ЖКУ распространяется Закон РФ «О защи-

те прав потребителей». В соответствии с этим законом в случае доведения

дела до суда кроме указанной суммы иска, УО придется возместить мораль-

ный вред, штраф (50% от взысканной судом суммы), госпошлину, а также

оплатить услуги юриста по оказанию помощи в ведении дела.

Компетенция Роспотребнадзора — надзор и контроль за исполнением

обязательных требований законодательства РФ в области обеспечения са-

нитарно-эпидемиологического благополучия населения, защиты прав пот-

ребителей и в области потребительского рынка.

Обратиться в этот орган можно, если:

договор управления не соответствует нормам Закона РФ «О защите

прав потребителей»;

УО не предоставляет полных и достоверных сведений о своей дея-

тельности по управлению МКД;

УО предоставляет некачественные ЖКУ;

УО нарушает санитарные нормы и правила.

Обращение (жалоба) составляется в соответствии с Законом об обраще-

ниях граждан, но имеет следующие особенности.

Необходимо кратко и ясно изложить суть проблемы, из чего было

бы ясно, что вы получили некачественную услугу или не получили ее,

в то время как деньги за нее были уплачены. Обязательно надо предо-

ставить подтверждающие справки, акты, результаты независимой экс-

пертизы.

Цель обращения излагается в виде требования или просьбы. Она

должна содержать намерение вернуть затраченные на некачественную

услугу средства или восстановить ее надлежащее качество.

Необходимо сделать акцент на то, что вы действуете, основываясь

на предусмотренных для потребителей правах, а также на ответствен-

ности физических и юридических лиц в отношении предоставляемых

услуг.

Если вы сильно переживали или страдали физически, например,

при отсутствии отопления или при протекании крыши, укажите:

что «это послужило источником переживаний для меня и членов моей семьи»;

«в результате переохлаждения малолетний ребенок заболел, что под-тверждено справкой от участкового педиатра»;


«в итоге часть вещей пришла в негодность, что подтверждается ак-том».

Обратите внимание: если жалоба коллективная, подписи жильцов должны быть расшифрованы и поставлены собственноручно.

Сроки рассмотрения вопроса регламентированы и установлены зако-

нодательством.

Роспотребнадзор обязан дать ответ по существу обращения в срок

30 дней со дня его регистрации (срок может быть продлен на 30 дней).

По результатам проверки исполнителю услуг (работ), производителю и

т.д. может быть выдано предписание об устранении нарушений, послужив-

ших причиной обращения.

Также указанные лица могут быть привлечены к административной от-

ветственности.

Если после проверки будет признана вина поставщика услуг, вы полу-

чите право обратиться в суд для возмещения:

материального ущерба, нанесенного действиями виновного;

морального вреда, связанного с перенесенным физическим или

нравственным страданием.

С 1 января 2017 г. основанием для проведения внеплановой проверки

Роспотребнадзором является нарушение прав потребителей при условии,

что заявитель обращался за защитой своих нарушенных прав к юридиче-

скому лицу, но такое обращение не было рассмотрено, либо требования за-

явителя не были удовлетворены (пп. «в» п. 2 ч. 2 ст. 10 Федерального закона

«О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей

при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципаль-

ного контроля»).

Важно: доказывать соблюдение претензионного порядка должен за-явитель.

Когда в обращении указывается на нарушения требований санитарного

законодательства или о фактах возникновения угрозы причинения вреда

жизни и здоровью — претензионный порядок не применяется.

С 1 января 2017 г. предусмотрено право Роспотребнадзора обратиться

в суд с иском о взыскании с заявителя расходов, понесенных органом в

связи с рассмотрением поступившего заявления, если в нем были указа-

ны заведомо ложные сведения (ч. 3.5 ст. 10 Федерального закона «О за-

щите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при

осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального

контроля»).

6.4. ПрокуратураПоводом для обращения в прокуратуру может стать любое нарушение

закона (ст. 10 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федера-

ции»).


В задачи прокуратуры входит также выявление нарушений законности

надзорными органами (ГЖИ, Роспотребнадзор и др.).

Основанием для подачи жалобы в прокуратуру являются:

халатность, создающая угрозу жизнеобеспечению жителей;

бездействие, которое повлекло порчу имущества жильцов из-за не-

устраненных неисправностей;

неоднократные обращения с жалобами на обслуживание в УО, Рос-

потребнадзор, ГЖИ, не повлекшие за собой решение вопроса.

В прокуратуру также следует обращаться с заявлением с просьбой про-

вести проверку и решить вопрос о возбуждении дела, когда совершено ад-

министративное правонарушение (перечень статей КоАП РФ, дела по ко-

торым возбуждает прокурор, приведен в ст. 28.4 КоАП РФ).

Необходимую информацию можно посмотреть на официальном сайте:

http://genproc.gov.ru/structure/subjects/offi ce-1140/.Обращение в прокуратуру может быть коллективным и индивидуаль-

ным. Рассматриваются также обращения граждан, направленные СМИ.

Поступившие обращения подлежат обязательной регистрации в тече-

ние трех дней с момента поступления в органы прокуратуры.

Обращение составляется на имя прокурора того района, где находится

предприятие, учреждение, организация или проживает лицо, допустившее

нарушение закона.

Обращение (жалоба) составляется в соответствии с Законом об обраще-

ниях граждан. Ответы даются в сроки, указанные в этом законе.

Запрещается пересылка жалобы в орган или должностному лицу, реше-

ния либо действия которых обжалуются.

В случае указания в обращении заведомо ложных сведений понесенные

в связи с его рассмотрением расходы могут быть взысканы с заявителя.

Обращение в прокуратуру имеет следующие особенности.

Жалоба пишется в свободной форме. В верхнем правом углу ука-

зывается наименование прокуратуры и фамилия с инициалами рай-

онного прокурора. Эти сведения можно узнать на официальном сайте

учреждения.

Ниже указываются сведения о заявителе — ФИО, почтовый адрес,

по которому должен быть направлен ответ или уведомление о переадре-

совании обращения.

Посередине листа указывают наименование документа: «Жалоба»

или «Заявление».

В каждом отдельно взятом случае наименование «Жалоба» или

«Заявление» расшифровывается подходящим пояснением:

на противозаконные действия управляющей организации;

на преступную халатность;

на незаконное бездействие и т.п.

1697. Бесплатная юридическая помощь

Обращение можно представить в прокуратуру:

на личном приеме дежурному прокурору;

по почте;

по Интернету (через установленную форму ввода).

Обращения и заявления, отправленные в виде электронных до-

кументов, послужат причиной для проведения проверки, если заяви-

тель может быть идентифицирован в ЕСИА.

По результатам рассмотрения обращение может быть:

удовлетворено;

отклонено;

разъяснено, если в обращении не было просьб об удовлетворении

каких-либо требований или ходатайств;

перенаправлено, о чем заявитель уведомляется в письменном виде с

разъяснением, куда следует обратиться.

Если обращение отклонено прокуратурой, гражданину направля-

ется мотивированный ответ.

Если обращение содержит вопросы, не входящие в компетенцию

прокуратуры, оно направляется в течение семи дней со дня регистра-

ции в орган или должностному лицу, в компетенцию которых входит их

решение. Об этом обязательно уведомляется заявитель.

В случае нарушения прав гражданина, когда пострадавший по состо-

янию здоровья, возрасту или иным причинам не может лично отстаи-

вать в суде свои права, или когда нарушены права значительного числа

граждан, либо нарушение приобрело особое общественное значение,

прокурор предъявляет и поддерживает в суде иск в интересах пострадав-

ших (п. 4 ст. 27 Федерального закона «О прокуратуре Российской Феде-

рации»).

6.5. Обращение в управление ФАС РоссииВ управление ФАС России следует обращаться в случаях нарушения анти-

монопольного законодательства для недопущения и пресечения недобро-

совестной конкуренции.

Управление ФАС России вправе привлечь нарушителей к администра-

тивной ответственности.

Необходимую информацию можно посмотреть на официальном сайте

ФАС России: http://www.fas.gov.ru/citizens/treatment/, где говорится о формах

возможных обращений и процедуре их рассмотрения.

7. Бесплатная юридическая помощьСогласно ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.11.2011 № 324-ФЗ «О бес-

платной юридической помощи в Российской Федерации» право на получе-

ние бесплатной юридической помощи в рамках государственной системы


бесплатной юридической помощи имеют, в частности, следующие катего-

рии граждан:

граждане, среднедушевой доход семей которых ниже величины про-

житочного минимума, установленного в субъекте РФ в соответствии

с законодательством РФ, либо одиноко проживающие граждане, до-

ходы которых ниже величины прожиточного минимума;

инвалиды I и II группы;

ветераны Великой Отечественной войны, Герои РФ, Герои Совет-

ского Союза, Герои Социалистического Труда, Герои Труда РФ;

дети-инвалиды, дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения роди-

телей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения

родителей, а также их законные представители и представители, если

они обращаются за оказанием бесплатной юридической помощи по

вопросам, связанным с обеспечением и защитой прав и законных

интересов таких детей;

граждане, которым право на получение бесплатной юридической

помощи в рамках государственной системы бесплатной юридиче-

ской помощи предоставлено в соответствии с иными федеральными

законами и законами субъектов РФ.

Формы бесплатной юридической помощи:

правовое консультирование;

составление заявлений, жалоб, ходатайств и других документов пра-

вового характера;

представление интересов гражданина в судах, государственных и му-

ниципальных органах, организациях.

Помощь оказывается по вопросам:

защита прав потребителей (в части предоставления КУ);

обжалование во внесудебном порядке актов органов государствен-

ной власти, ОМСУ и должностных лиц.

При обращении гражданин подтверждает свою личность паспортом, а

также предъявляет документы, подтверждающие его принадлежность к од-

ной из категорий граждан, имеющих право на бесплатную юридическую

помощь.

Государственное юридическое бюро или адвокаты не оказывают по-

мощь бесплатно, если:

гражданин обратился по вопросу, не имеющему правового характера;

гражданин просит составить заявление, жалобу, другой документ

правового характера и (или) представлять его интересы при отсут-

ствии правовых оснований для предъявления соответствующих тре-

бований;

в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина обратился

прокурор.

Решение об отказе оформляется заключением.

171Полезная информация

Полезная информация

На сайте Национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ

«ЖКХ Контроль» по адресу: http://gkhkontrol.ru/2017/09/40920 вы можете

скачать электронные приложения к изданию.

1. Виды уголовных преступлений, наиболее часто встречающихся в

деятельности УО, ТСЖ, ЖСК.

2. Владельцы и страхователи гражданской ответственности при экс-

плуатации лифтов и подъемных платформ для инвалидов в МКД.

3. Количество голосов для принятия решений по капитальному ре-

монту.

4. Лица, которые вправе устанавливать размер платы за жилищные ус-

луги.

5. Лица, у которых возникает обязанность по внесению платы за ЖКУ.

6. Полномочия органа местного самоуправления при формировании

фондов капитального ремонта многоквартирных домов.

7. Обеспечение деятельности совета многоквартирного дома.

8. Работы и мероприятия, необходимые для подготовки МКД к ото-

пительному периоду.

9. Перечень контрагентов для заключения договоров собственниками

нежилого помещения в МКД.

10. Сроки ответов УО, ТСЖ, ЖСК на обращения граждан.

11. Штрафные санкции к УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК по КоАП РФ.

12. Штрафы за нарушение обработки персональных данных.

Шаблоны документов по эксплуатации и обслуживанию общего имущества в МКД

1. Доверенность председателю совета МКД.

2. Акт приемки-передачи технической и иной документации, матери-

альных ценностей по многоквартирному дому.

3. Акт о техническом состоянии общего имущества собственников по-

мещений в многоквартирном доме.

4. Решение собственника помещения на общем собрании собственни-

ков помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме за-

очного голосования.

5. Акт приема-передачи ключей от помещения.

6. Извещение управляющей организации о решении собственников

расторгнуть договор управления МКД.

172 Полезная информация

7. Форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по

содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквар-

тирном доме.

8. Форма отчета по годовому плану услуг и работ по содержанию и ре-

монту общего имущества в МКД.

9. Пример определения стоимости услуг и работ по управлению, со-

держанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

10. Акт обследования технического состояния строительных конструк-

ций и инженерного оборудования.

11. Примерная форма описания состава и технического состояния об-

щего имущества многоквартирного дома.

12. Примерная форма платежного документа для внесения платы за

содержание и ремонт жилого помещения и предоставление комму-

нальных услуг.

13. Акт первичного осмотра состояния общего имущества многоквар-

тирного дома.

14. Акт планового осмотра состояния общего имущества многоквартир-

ного дома.

15. Согласие на обработку персональных данных.

16. Соглашение о погашении задолженности по оплате коммунальных

услуг.

17. Извещение о задолженности по оплате за жилое помещение и пре-

доставленные коммунальные услуги.

18. Протокол разногласий к договору.

19. Уведомление о начислении пени.

20. Акт обследования на установление технической возможности уста-

новки индивидуального прибора учета коммунальных ресурсов.

Шаблоны документов для проведения капитального ремонта общего имущества в МКД

1. Решение собственников помещений на общем собрании собствен-

ников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме

заочного голосования при выборе способа формирования фонда ка-

питального ремонта МКД на специальном счете.

2. Оформление решения собственников об изменении способа фор-

мирования фонда капитального ремонта общего имущества в мно-

гоквартирном доме с формирования фонда капитального ремонта

на счете регионального оператора на формирование фонда капи-

тального ремонта на специальном счете.

3. Оформление решения собственников при выборе способа форми-

рования фонда капитального ремонта МКД на счете регионального

оператора.

4. Акт приемки выполненных работ.

173Полезная информация

5. Уведомление собственников о необходимости погасить имеющуюся

задолженность по взносам на капитальный ремонт общего имуще-

ства в МКД.

6. Заявление в банковскую организацию об изменении способа фор-

мирования фонда капитального ремонта в пользу его формирования

на счете регионального оператора.

7. Оформление решения собственников на общем собрании собствен-

ников помещений при утверждении перечня услуг и (или) работ по

капитальному ремонту общего имущества МКД.

Содержание

Предисловие .............................................................................................. 3

Указатель сокращений ............................................................................... 5

Раздел I. Управление многоквартирным домом ..................................... 9

1. Общие сведения ............................................................. 9

2. Стандарты управления МКД ....................................... 10

3. Общее имущество собственников

помещений в МКД ....................................................... 12

4. Техническая и иная документация,

связанная с управлением МКД ................................... 22

5. Раскрытие информации .............................................. 31

Раздел II. Содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД 37

1. Общие сведения ........................................................... 37

2. Перечень работ и услуг ................................................ 38

3. Плата за содержание общего имущества .................... 40

4. Содержание МКД......................................................... 49

5. Текущий ремонт ОИ .................................................... 65

Раздел III. Капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в МКД ....................................... 69

1. Общие сведения ........................................................... 69

2. Спецсчет ....................................................................... 78

Раздел IV. Способы управления МКД ................................................... 85

1. Общие сведения ........................................................... 85

175Содержание

2. Непосредственный способ управления МКД ............ 86

3. Управление МКД товариществом

собственников жилья ................................................... 87

4. Управление МКД управляющей организацией ......... 118

Раздел V. Полномочия ОМСУ в сфере управления МКД .................. 138

1. Общие сведения .......................................................... 138

2. Открытый конкурс по отбору УО ............................... 139

3. Особенности управления новостройками ................. 141

Раздел VI. Совет МКД ......................................................................... 142

1. Общие сведения .......................................................... 142

2. Правовой статус совета МКД ..................................... 143

3. Полномочия совета МКД ........................................... 143

4. Председатель совета МКД ......................................... 144

5. Заключение председателем совета МКД

договора управления с УО .......................................... 145

6. Переговоры по проектам договоров управления ...... 147

7. Вознаграждение членам совета МКД ........................ 148

8. Практика работы советов МКД ................................. 151

9. Взаимодействие УО с советом МКД .......................... 154

Раздел VII. Защита жилищных прав ...................................................... 157

1. Права собственников .................................................. 157

2. Обязанности собственников ...................................... 157

3. Обязанности УО .......................................................... 158

4. Письма и обращения в органы власти ....................... 159

5. Обращение в УО .......................................................... 162

6. Контролирующие органы ........................................... 163

7. Бесплатная юридическая помощь .............................. 169

Полезная информация ............................................................................ 171

О.Е. Фролова, С.С. Сохранов, С.А. Яременко, Р.А. Шепс

Управляйте домом правильно:что нужно знать собственнику жилья

Редактор М.А. Архимандритова

Корректор И.А. Красавина

Верстка А.Л. Цветков

Подписано в печать 06.10.2017.

Бумага архангельская писчая. Формат 60х88 1/16.

Усл. печ. л. 11,0. Уч.-изд. л. 9,6. Тираж 1250 экз.

Заказ №

Цена в рознице — договорная

Свидетельство о регистрации журнала «Библиотечка «Российской газеты»

как средства массовой информации ПИ № ФС 77-62151 от 19.06.2015

Учредитель ФГБУ «Редакция «Российской газеты»

Издатель ФГБУ «Редакция «Российской газеты»

Генеральный директор ФГБУ «Редакция «Российской газеты» П.А. Негоица

Главный редактор «Российской газеты» В.А. Фронин

Адрес издателя: 125993, г. Москва, ул. Правды, 24, стр. 4

По вопросам публикации и размещения рекламы

обращаться по тел.: 8-499-257-52-64; 8-499-257-52-47;

e-mail: [email protected].

Шеф-редактор журнала И.А. Бусыгина

Информация о других выпусках журнала: www.bibliotechka.rg.ru

Подписные индексы:

по каталогу «Пресса России»: 73097; по каталогу «Роспечать»: 73097;

по «Каталогу Российской Прессы»: 12420

Отпечатано в Обособленном подразделении Академиздатцентра «Наука» —

Производственно-полиграфическом предприятии «Типография «Наука».

Адрес: 121099, г. Москва, Шубинский пер., 6; тел. 8-499-241-94-93

Управляйте домом...

Documents

Transcript of Управляйте домом...