1

Wonen en de nieuwe opgaven

dr. Vincent Smit (v.j.m.smit@hhs.nl)lector grootstedelijke ontwikkeling

Haagse Hogeschool30 mei 2013

2

Wonen gaat goed

• Woonkwaliteit gestegen• Leefbaarheid op zeer veel plekken op orde • Tevredenheid

3

Wonen gaat slecht

• De woningmarkt zit vast

Kloof insiders-outsiders: zittende en nog niet zittende Huursector-koopsector: twee markten Kloof tussen gebieden: sterk-zwak, segregatie

4

Intussen

Investeringen en verhuizingen vallen stil

Sterke afhankelijkheid financiële markten

Nieuwe woningvragers van binnen en buiten

Noodzaak van duurzaamheid/energie dringt zich meer op

5

transformatie: opgaven

• Sociaal: samenleven, sociale mobiliteit• Economisch: anders geld verdienen• Fysiek: update infra, gebouwde omgeving• Ecologisch: stromen (energie, afval, uitstoot,

water)

• Context hierbij: onzekerheid, nieuwe scheidslijnen, onoverzichtelijke samenleving

6

Wonen en Markt• Woningmarkt is geen markt

– Basisbehoefte– Kapitaalsintensief product, gebonden aan locatie– Het meeste is de bestaande voorraad, – Gesegmenteerd en heterogeen– Hoge transactiekosten, hoge externe effecten

• Perfecte marktwerking: illusie

• Overheid: marktmeester, tegengaan negatieve externe effecten

7

Wonen en Markt

• Wonen meer en meer meebewegend op golven economie: procyclisch, hollen en stilstaan in het wonen

• Kwesties van keuze, toegang, betaalbaarheid, segregatie

• Belang van schokdempers • Van dynamische naar meer statische markt• Van waardevermeerdering inrekenen naar

afwaardering nemen

8

Veel onderzoek

• WOON2012, landelijk + regionaal• Grote Woontest Haaglanden, stadsregio

Rotterdam• Volkshuisvestelijke gevolgen, ontwikkeling

corporatiebezit Haaglanden 2013-2010

9

WOON2012: algemeen

Was gebruikelijk: groei huishoudens “in de pas” met groei woningvoorraad

2009-2012: anders: + 200.000 huishoudens, + 140.000 in een zelfstandige woning: 60.000 huishoudens: “andere oplossing”

besteedbaar inkomen gedaald

waarde woningen gedaald

10

WOON 2012: huursector

• De huursector verandert:– Huurniveau boven inflatie gestegen– Meer duurdere huur: tussen aftopping- en

liberalisatiegrens: van 15 naar 21%; boven liberalisatiegrens: van 7 naar 12%

– Woonuitgaven + 2%, ook door dalend inkomen huurquote gestegen van 23 naar 26%

– Scheefheid gedaald met 12% (inkomensdaling, huur hoger)

11

WOON 2012: de koopsector

• De koopsector verandert:– Prijsdaling vanaf 2008– Geen verdere stijging omvang eigenwoningsector– 800.000 huishoudens/hypotheken “onder water”– Nationale hypotheekgarantie erg populair– Kredietverlening banken– Hoeveel lucht is er uit/zit er nog?

12

WOON2012: markt

• De markt, verhuizingen– Veel minder verhuizingen: - 19%– Doorstroming binnen de koopsector gehalveerd

– Verhuisplannen : wel uitstel, geen afstel– 14% meer verhuisgeneigden– Stuwmeer van verhuisplannen: realistisch?

13

WOON 2012: Haaglanden• Netto besteedbaar inkomen lager• Huursector: meer particuliere huur• Scheefheid gedaald, regionale verschillen• Minder verhuizingen• Toegenomen vraag naar huurwoningen• Veel verhuiswensen, dus veel “potentieel

aanbod”

14

WOON 2012: Haaglanden

• Vraag naar goedkoop (huur/koop)• Minder animo voor nieuwbouw• Enige interesse voor particulier

opdrachtgeverschap• “hypotheken onder water”: 22% van eigenaar

bewoners; regionale verschillen groot

15

Grote Woontest

• De vier kleuren/leefstijlen:

• Rood: ego –extravert• Geel: groep – extravert• Blauw: ego-introvert• Groen: groep - introvert

16

Grote woontest

• Meer op woonmilieus gericht• Meer vraag naar “rustig stedelijk wonen” en

“dorps wonen”.• Minder populair: “levendig stedelijk wonen” en

“woonwijk met appartementen en eengezinswoningen”

• Verschillende profielen van diverse gemeenten in de regio, ook aan de hand van leefstijlen

17

Grote Woontest: conclusie

• Koester de kwaliteiten/ hoge tevredenheid• Vraag naar diversiteit en menselijke maat/

rustig stedelijk en dorps wonen• Streef naar identiteit/vermijd monotonie• Aandacht voor senioren/aansluiting met

consument

18

Volkshuisvestelijke gevolgen ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020

• Tot 2020 daling sociale huurwoningen tot 574 euro met 14% (18.000 woningen)

• Aanbod tot 374 euro (jongeren) - 45%• Verschuiving woningtype: eengezinswoningen in

sociale huur tot 2020: - 60%• Voor huurtoeslag-ontvangers in delen van regio geen

eengezinswoningen meer beschikbaar

19

Volkshuisvestelijke gevolgen ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020

• Huurharmonisatie en huurliberalisatie: minder huuraanbod voor lagere inkomensgroepen, meer middenhuur

• Extra huuropbrengsten verhuurders naar verhuurdersheffing; debat of opbrengsten huurbeleid afdoende zijn voor deze heffing

• Verkoop huurwoningen: marktkansen onduidelijk• Reductie van bedrijfslasten

20

En nu? vertrekpunten

• Benutten van wat er al is• Anders omgaan met partijen: energie in

samenleving mobiliseren• Tijdelijke oplossingen zijn ook oplossingen• Dapper afscheid nemen van ..

21

Afscheid nemen van

• Top down sturing• Grote Maakbaarheid• Leunen op Insiders markt• Leunen op logica eenduidige marktwerking• Leunen op Groeidenken

22

Nieuwe lijnen in woonbeleid

a. zekerheid bieden b. evenwicht op de markt c. ruimte voor veranderende vraagd. transformeren van de voorraade. nieuwe arrangementen van sturingf. verbinding leggen tussen opgaven

23

zekerheid

• Marktstabiliteit • Woningcorporaties als schokdempers• Zekerheid in de koopsector, garantie • Richtpunt voor de toekomst: Wonen 4.0

24

markt open en evenwichtig

• Ruimte voor insiders én outsiders• Eigendomsneutraliteit: huren en kopen• Regionale openheid: open markt• Doorstroming indien door burger gewenst

25

ruimte voor veranderende woningvraag

• Tijdelijk wonen, flexibele (huur)contracten• Wonen met gelijkgestemden• Regie wonen-zorg• Woningdelers

26

transformatie van de voorraad

• Van uitbreiding naar transformatie• Organische vernieuwing en acupunctuur• Ingreep op enige schaal naar duurzaamheid• Flexibiliteit in eigendomsverhoudingen• Verbinding naar werken, naar zorg, naar vrije

tijd

27

nieuwe arrangementen van sturing

• Legitimatie rol overheid in het wonen: marktmeesterpubliek belang (toegang, kwaliteit, betaalbaarheid)duurzaamheid/innovatie, ruimtekeuze burger voor sector, voor kwaliteit: geen normatieve taakvan overheid

• Overheid faciliteert en jaagt investeringen aan: corporaties: van afromen naar activeren

ruimte voor particulier opdrachtgeverschapmarktpartijen: garanties kunnen helpen

28

verbindingen tussen opgaven

• Wonen met ruimte voor werken– Werkruimte in woning

• Wonen met ruimte voor zorg– Omkeerhypotheek

• Wonen met veel vrije tijd– Tweede woning, recreatiewoning

29

• Ontgroeien van de groei• Herbestemmen en hergebruik• Ruimte voor dingen die gebeuren• Matiging : prijs, kwaliteit• Flexibiliteit• Tijdelijkheid

30

anders kijken?

bekend concept

• Nieuw toevoegen• Sturen• Kwaliteit• Vast• Definitief

nog wat onbekend concept

• Bestaand (her)gebruiken• Duwtje hier, laten daar• Matiging • Flexibel• Tijdelijk