Wonen en de nieuwe opgaven dr. Vincent Smit ([email protected]) lector grootstedelijke ontwikkeling...

Click here to load reader

  • date post

    12-May-2015
  • Category

    Documents

  • view

    212
  • download

    0

Embed Size (px)

Transcript of Wonen en de nieuwe opgaven dr. Vincent Smit ([email protected]) lector grootstedelijke ontwikkeling...

  • Dia 1
  • Wonen en de nieuwe opgaven dr. Vincent Smit ([email protected]) lector grootstedelijke ontwikkeling Haagse Hogeschool 30 mei 2013 1
  • Dia 2
  • Wonen gaat goed Woonkwaliteit gestegen Leefbaarheid op zeer veel plekken op orde Tevredenheid 2
  • Dia 3
  • Wonen gaat slecht De woningmarkt zit vast Kloof insiders-outsiders: zittende en nog niet zittende Huursector-koopsector: twee markten Kloof tussen gebieden: sterk-zwak, segregatie 3
  • Dia 4
  • Intussen Investeringen en verhuizingen vallen stil Sterke afhankelijkheid financile markten Nieuwe woningvragers van binnen en buiten Noodzaak van duurzaamheid/energie dringt zich meer op 4
  • Dia 5
  • transformatie: opgaven Sociaal: samenleven, sociale mobiliteit Economisch: anders geld verdienen Fysiek: update infra, gebouwde omgeving Ecologisch: stromen (energie, afval, uitstoot, water) Context hierbij: onzekerheid, nieuwe scheidslijnen, onoverzichtelijke samenleving 5
  • Dia 6
  • Wonen en Markt Woningmarkt is geen markt Basisbehoefte Kapitaalsintensief product, gebonden aan locatie Het meeste is de bestaande voorraad, Gesegmenteerd en heterogeen Hoge transactiekosten, hoge externe effecten Perfecte marktwerking: illusie Overheid: marktmeester, tegengaan negatieve externe effecten 6
  • Dia 7
  • Wonen en Markt Wonen meer en meer meebewegend op golven economie: procyclisch, hollen en stilstaan in het wonen Kwesties van keuze, toegang, betaalbaarheid, segregatie Belang van schokdempers Van dynamische naar meer statische markt Van waardevermeerdering inrekenen naar afwaardering nemen 7
  • Dia 8
  • Veel onderzoek WOON2012, landelijk + regionaal Grote Woontest Haaglanden, stadsregio Rotterdam Volkshuisvestelijke gevolgen, ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2010 8
  • Dia 9
  • WOON2012: algemeen Was gebruikelijk: groei huishoudens in de pas met groei woningvoorraad 2009-2012: anders: + 200.000 huishoudens, + 140.000 in een zelfstandige woning: 60.000 huishoudens: andere oplossing besteedbaar inkomen gedaald waarde woningen gedaald 9
  • Dia 10
  • WOON 2012: huursector De huursector verandert: Huurniveau boven inflatie gestegen Meer duurdere huur: tussen aftopping- en liberalisatiegrens: van 15 naar 21%; boven liberalisatiegrens: van 7 naar 12% Woonuitgaven + 2%, ook door dalend inkomen huurquote gestegen van 23 naar 26% Scheefheid gedaald met 12% (inkomensdaling, huur hoger) 10
  • Dia 11
  • WOON 2012: de koopsector De koopsector verandert: Prijsdaling vanaf 2008 Geen verdere stijging omvang eigenwoningsector 800.000 huishoudens/hypotheken onder water Nationale hypotheekgarantie erg populair Kredietverlening banken Hoeveel lucht is er uit/zit er nog? 11
  • Dia 12
  • WOON2012: markt De markt, verhuizingen Veel minder verhuizingen: - 19% Doorstroming binnen de koopsector gehalveerd Verhuisplannen : wel uitstel, geen afstel 14% meer verhuisgeneigden Stuwmeer van verhuisplannen: realistisch? 12
  • Dia 13
  • WOON 2012: Haaglanden Netto besteedbaar inkomen lager Huursector: meer particuliere huur Scheefheid gedaald, regionale verschillen Minder verhuizingen Toegenomen vraag naar huurwoningen Veel verhuiswensen, dus veel potentieel aanbod 13
  • Dia 14
  • WOON 2012: Haaglanden Vraag naar goedkoop (huur/koop) Minder animo voor nieuwbouw Enige interesse voor particulier opdrachtgeverschap hypotheken onder water: 22% van eigenaar bewoners; regionale verschillen groot 14
  • Dia 15
  • Grote Woontest De vier kleuren/leefstijlen: Rood: ego extravert Geel: groep extravert Blauw: ego-introvert Groen: groep - introvert 15
  • Dia 16
  • Grote woontest Meer op woonmilieus gericht Meer vraag naar rustig stedelijk wonen en dorps wonen. Minder populair: levendig stedelijk wonen en woonwijk met appartementen en eengezinswoningen Verschillende profielen van diverse gemeenten in de regio, ook aan de hand van leefstijlen 16
  • Dia 17
  • Grote Woontest: conclusie Koester de kwaliteiten/ hoge tevredenheid Vraag naar diversiteit en menselijke maat/ rustig stedelijk en dorps wonen Streef naar identiteit/vermijd monotonie Aandacht voor senioren/aansluiting met consument 17
  • Dia 18
  • Volkshuisvestelijke gevolgen ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020 Tot 2020 daling sociale huurwoningen tot 574 euro met 14% (18.000 woningen) Aanbod tot 374 euro (jongeren) - 45% Verschuiving woningtype: eengezinswoningen in sociale huur tot 2020: - 60% Voor huurtoeslag-ontvangers in delen van regio geen eengezinswoningen meer beschikbaar 18
  • Dia 19
  • Volkshuisvestelijke gevolgen ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020 Huurharmonisatie en huurliberalisatie: minder huuraanbod voor lagere inkomensgroepen, meer middenhuur Extra huuropbrengsten verhuurders naar verhuurdersheffing; debat of opbrengsten huurbeleid afdoende zijn voor deze heffing Verkoop huurwoningen: marktkansen onduidelijk Reductie van bedrijfslasten 19
  • Dia 20
  • En nu? vertrekpunten Benutten van wat er al is Anders omgaan met partijen: energie in samenleving mobiliseren Tijdelijke oplossingen zijn ook oplossingen Dapper afscheid nemen van.. 20
  • Dia 21
  • Afscheid nemen van Top down sturing Grote Maakbaarheid Leunen op Insiders markt Leunen op logica eenduidige marktwerking Leunen op Groeidenken 21
  • Dia 22
  • Nieuwe lijnen in woonbeleid a. zekerheid bieden b. evenwicht op de markt c. ruimte voor veranderende vraag d. transformeren van de voorraad e. nieuwe arrangementen van sturing f. verbinding leggen tussen opgaven 22
  • Dia 23
  • zekerheid Marktstabiliteit Woningcorporaties als schokdempers Zekerheid in de koopsector, garantie Richtpunt voor de toekomst: Wonen 4.0 23
  • Dia 24
  • markt open en evenwichtig Ruimte voor insiders n outsiders Eigendomsneutraliteit: huren en kopen Regionale openheid: open markt Doorstroming indien door burger gewenst 24
  • Dia 25
  • ruimte voor veranderende woningvraag Tijdelijk wonen, flexibele (huur)contracten Wonen met gelijkgestemden Regie wonen-zorg Woningdelers 25
  • Dia 26
  • transformatie van de voorraad Van uitbreiding naar transformatie Organische vernieuwing en acupunctuur Ingreep op enige schaal naar duurzaamheid Flexibiliteit in eigendomsverhoudingen Verbinding naar werken, naar zorg, naar vrije tijd 26
  • Dia 27
  • nieuwe arrangementen van sturing Legitimatie rol overheid in het wonen: marktmeester publiek belang (toegang, kwaliteit, betaalbaarheid) duurzaamheid/innovatie, ruimte keuze burger voor sector, voor kwaliteit: geen normatieve taak van overheid Overheid faciliteert en jaagt investeringen aan: corporaties: van afromen naar activeren ruimte voor particulier opdrachtgeverschap marktpartijen: garanties kunnen helpen 27
  • Dia 28
  • verbindingen tussen opgaven Wonen met ruimte voor werken Werkruimte in woning Wonen met ruimte voor zorg Omkeerhypotheek Wonen met veel vrije tijd Tweede woning, recreatiewoning 28
  • Dia 29
  • Ontgroeien van de groei Herbestemmen en hergebruik Ruimte voor dingen die gebeuren Matiging : prijs, kwaliteit Flexibiliteit Tijdelijkheid 29
  • Dia 30
  • anders kijken? bekend concept Nieuw toevoegen Sturen Kwaliteit Vast Definitief nog wat onbekend concept Bestaand (her)gebruiken Duwtje hier, laten daar Matiging Flexibel Tijdelijk 30