Post on 05-Aug-2020
Ontwikkelingen in de
Nederlandse vastgoedmarkt
relatie tussen markt en waarde
(deel 2)
Maarten Donkers
November 2017
Bedrijventerreinenvoorraad in ha:
C1i De kantoren-en bedrijfsruimtemarkt Bedrijventerreinen voorraad
De uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen (in ha)
-
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
1.800
19
87
19
88
19
89
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
C1i De kantoren-en bedrijfsruimtemarkt Uitgifte van grond
Noord-Brabant Noord-Holland Zuid-Holland Totaal overige provincies
Opname per jaar Aandeel 1990-2016
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
1.600.000
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
N-Brabant N-Holland Z-Holland Totaal overige provincies
C1i De kantoren-en bedrijfsruimtemarkt Opname van bedrijfsruimte in Nederland (in m2)
De concentraties voor logistiek vastgoed in Nederland
C1i De kantoren-en bedrijfsruimtemarkt Logistieke concentratie rondom vervoersassen
Gemiddelde huren Tophuren
C1i De kantoren-en bedrijfsruimtemarkt Ontwikkeling van huurprijzen in euro/m2
0
10
20
30
40
50
60
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
19
87
19
88
19
89
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
C1i De kantoren-en bedrijfsruimtemarkt Ontwikkeling van het aanbod in m2
0
1.000.000
2.000.000
3.000.000
4.000.000
5.000.000
6.000.000
7.000.000
8.000.000
9.000.000
10.000.000
11.000.000
12.000.000
13.000.000
19
74
19
75
19
76
19
77
19
78
19
79
19
80
19
81
19
82
19
83
19
84
19
85
19
86
19
87
19
88
19
89
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
Grote mate van spreiding naar regio en sector
Sterke dominantie van gemeenten
Functionaliteit
Beperkte alternatieve aanwendbaarheid
Toenemende aandacht voor kwaliteit => ‘parkmanagement’
Nieuwe vraag door verandering in koopgedrag
C1i De kantoren-en bedrijfsruimtemarkt Samenvattend: belangrijkste kenmerken
Winkelmarkt: divergentie dreigt
Parool
Locatus
De Limburger
telegraaf
Management scope
FD
Telegraaf
RTL Z.nl
C1ii De winkelmarkt Een aantal observaties vooraf
Consumentgericht (B2C)
Food versus non-food
Type locaties en verzorgingsniveau
Onderscheid binnensteden, wijken en perifere detailhandel
Winkelcentra versus solitaire winkelpanden
Sterke regulering
Nieuwe verkoopkanalen
C1ii De winkelmarkt Ontwikkeling van de voorraad
Verdeling voorraad naar type gebieden
40%
15%
11%
34%
Centrale winkelgebieden
Ondersteunende winkelgebieden
Grootschalige winkelgebieden
Verspreide bewinkeling
C1ii De winkelmarkt Verdeling naar soorten gebieden
Verdeling winkelruimte
Vier grote
steden
Randstad
Nederland
Voorraad 3 miljoen m²
(10%)
10 miljoen m²
(32%)
31 miljoen m²
(100%)
Voorraad per 1.000 inwoners
1.325 m² 1.226 m² 1.395 m²
C1ii De winkelmarkt Relatief veel meter buiten economische kerngebieden
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
C1ii De winkelmarkt Opname in m2: stijgende lijn, ondanks ‘crisis’
0%
2%
4%
6%
8%
10%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
C1ii De winkelmarkt Piek leegstand bereikt, en nu?
‘Specials’ (Grotere) steden Kernen
C1ii De winkelmarkt Trap niet in de ABC-val
Leegstand: geografisch
C1ii De winkelmarkt Leegstand is een ‘spiegelbeeld’
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
401
98
8
19
89
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
Consumentenvertrouwen Koopbereidheid
C1ii De winkelmarkt
Consumentenvertrouwen sterke indicator retailmarkt
Vier grote steden Overige kernsteden Kleinere steden
A1-locaties 750 – 2.850 400 – 1.350 200 – 600
A2/B-locaties 350 – 900 250 – 500 100 – 200
PDV/GDV 100 - 160 80 - 110 60 – 100
C1ii De winkelmarkt Huurprijzen sterk locatie- en gebiedsafhankelijk
service
prijs
‘uitvallers’
‘verliezers’
‘winnaars’
C1ii De winkelmarkt
‘No Compromise’ verklaart winnaars en verliezers
• Continu proces van optimalisatie: meer kwaliteit tegen lagere prijzen
• Internationalisering en schaalvergroting
• Marktverzadiging producten
• Nieuwe verkoopkanalen, oplopende leegstand
• Minder bezoekers winkelgebieden, bezoeken duren korter
• Sterke daling aantal kansrijke winkellocaties
• Huurprijzen onder druk, opkomst nieuwe contractvormen
C1ii De winkelmarkt
Samenvattend: belanrijkste trends
• Sterke mate van overheidsregulering
• Sterk aanbod gericht (kwantiteit)
• Schaarste, afhankelijk van segment en gebied
• Herontwikkelingsopgave is nodig
• Geen overall planning
C1iii De woningmarkt in Nederland Algemene kenmerken
C1iii De woningmarkt in Nederland Opbouw woningvoorraad
Bron: Capital Value
C1iii De woningmarkt in Nederland Vier grote overeenkomsten
Heel veel verschillen, maar vier grote lijnen
Voorraadontwikkeling:
Gemiddelde woningbezetting Groei van de voorraad en de huishoudens
C1iii De woningmarkt in Nederland Geplande groei en gezinsverdunning
Gemiddelde verkoopprijs (in EUR) Verkochte woningen
C1iii De woningmarkt in Nederland Verkochte woningen en prijsontwikkeling
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
0
25000
50000
75000
100000
125000
150000
175000
200000
225000
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
eengezins appartement
Verdeling verhuurmarkt:
76%
19%
5%
Corporaties
Particulieren
Institutionele beleggers
C1iii De woningmarkt in Nederland Huurmarkt naar onderdelen
Corporaties onder toenemende druk:
‘Den Haag’
Intern beleid, imago
C1iii De woningmarkt in Nederland Corporatiesector
C1iii De woningmarkt in Nederland Relatie vermogen en groei
Verwachte groei huishoudens (2015-2040) Gemiddeld inkomen (nu)
Bron: Rabobank
• Groeiend aantal huishoudens, blijvende behoefte aan woningen
• Te lage nieuwbouwproductie, versterkt door economische crisis
• Nieuwbouwproductie begrensd door capaciteit en onvoldoende locaties
• Van uitleglocaties naar herstructurering
• Meer ruimte voor (particuliere) verhuur
• Ontstaan nieuwe markten (zorg, studenten, short stay)
• Toekomstige vraag afhankelijk van:
– demografie
– betaalbaarheid
C1iii De woningmarkt in Nederland Samenvattend
C De vastgoedmarkt nader bekeken
A. Introductie
B. Economie en vastgoed: externe omgeving
C. Vastgoedmarkt nader bekeken:
1. De gebruikersmarkt
i. kantorenmarkt en bedrijfsruimtenmarkt
ii. winkelmarkt
iii. woningmarkt
2. De vastgoedbeleggingsmarkt
D. Perspectief
Spreiding van risico’s in (beleggings)portefeuilles
Inflatiebestendig
Redelijk hoge rendementen (vergeleken met andere categorieën)
Lange levensduur met intrinsieke waarde
Grote volumes
C2 De vastgoedbeleggingsmarkt Motieven van investeerders voor vastgoed
Heterogeen product
Illiquide belegging met hoge investerings- en transactiekosten
Spreiding moeilijk te realiseren
Beperkte transparantie van de markt
Exploitatierisico
(Sterk) lokaal gebonden
C2 De vastgoedbeleggingsmarkt
Nadelen van vastgoed als belegging
Directe vastgoedbelegging in ‘stenen’
Indirecte vastgoedbelegging in fondsen
beursgenoteerd (bijvoorbeeld Unibail, Wereldhave)
niet-beursgenoteerd (bijvoorbeeld Syntrus Achmea)
besloten vastgoedfondsen (participatie in vastgoedfonds)
Crowdfunding (bijvoorbeeld Crowdestate)
C2 De vastgoedbeleggingsmarkt
C2 De vastgoedbeleggingsmarkt Ontwikkeling beleggingsvolume (in euro):
0
2.000.000.000
4.000.000.000
6.000.000.000
8.000.000.000
10.000.000.000
12.000.000.000
14.000.000.000
16.000.000.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
kantoren woningen winkel hotel bedrijfsruimte overig vastgoed
C2 De vastgoedbeleggingsmarkt Performance vastgoed in %
-9
-6
-3
0
3
6
9
12
15
18
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
Woningen
Waardegroei Direct rendement
-9
-6
-3
0
3
6
9
12
15
18
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
Kantoren
Waardegroei Direct rendement
-9
-6
-3
0
3
6
9
12
15
18
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
Bedrijfsruimte
Waardegroei Direct rendement
-9
-6
-3
0
3
6
9
12
15
18
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
Winkels
Waardegroei Direct rendement
Meer inbreng eigen vermogen
Gemiddeld hogere rendementseisen als compensatie risico
Sterkere focus op kernmarkten en kwaliteit
Alternatieve vormen van financiering
C2 De vastgoedbeleggingsmarkt Wat is er veranderd na de crisis?
D Perspectief en vervolg
A. Introductie
B. Economie en vastgoed: externe omgeving
C. Vastgoedmarkt nader bekeken
D. Perspectief en vervolg
Groei 100 jaar vastgoed
M 2 WONINGEN M 2 OVERIG VASTGOED
Dichtheid 100 jaar vastgoed
1917 2017
WONINGDICHTHEID IN M 2 PER KM 2
DICHTHEID OVERIG VASTGOED IN M 2 PER KM 2
D Perspectief en vervolg De functie van vastgoed
Vastgoed als belegging Vastgoed als productiefactor
D Perspectief en vervolg Drijvers van waardeperspectief
Vastgoed als belegging Vastgoed als productiefactor
Weinig tot geen opvolgende gebruikers
Onderdeel monofunctioneel gebied
Niet te verbouwen voor ander gebruik
Veel vergelijkbare objecten
Sterke kans op dalende huurprijzen
(Meer dan) voldoende gebruikers
Flexibel in locatie (andere bestemming)
Flexibiliteit object
Meer vraag dan aanbod
Ruimte voor stijgende huurprijzen
D Perspectief en vervolg Verwachtingen Rabobank per deelmarkt
Huurwoningen
Zeer Kansrijk
Kansrijk
Gemiddeld
Kansarm
Zeer Kansarm
Kantoren
Zeer Kansrijk
Kansrijk
Gemiddeld
Kansarm
Zeer Kansarm
Bedrijfsruimte
Zeer Kansrijk
Kansrijk
Gemiddeld
Kansarm
Zeer Kansarm
Retail
Zeer Kansrijk
Kansrijk
Gemiddeld
Kansarm
Zeer Kansarm
D Perspectief
gebruiker
locatie
object
D Perspectief
gebruiker
locatie
object
D Perspectief
gebruiker
locatie
object
D Perspectief
gebruiker
locatie
object
D Perspectief
Vastgoed waarde
Demografie
Ecologie
Politiek
Economie
Sociaal
Technologie
D Perspectief
Economie Sociaal Demografie
Vastgoed meer exploitatiegericht Co-creatie met diverse stakeholders Verbonden zijn, verbinding zoeken Delen en vertrouwen verdienen
Delen is het nieuwe hebben Samenwerken voor beter resultaat Onderdeel zijn netwerken cruciaal Kennis versneld door social media
Minder gebruik bedrijfsvastgoed Meer vraag stedelijke producten Levensvatbaarheid dorpen kleiner Meer behoefte aan nieuwe (woon)concepten
Krimp in 1/3 Nederlandse gemeenten Groter verschil steden en platteland Toename ouderen en alleenstaanden Afname beroepsbevolking
Opkomst kennisvastgoed (campus) Clustering economie/agglomeraties Opkomst nieuwe branches/sectoren Fors banenverlies traditionele sectoren dreigt (o.a. diensten)
Innovatie leidend nieuwe economie Verzorgende diensten onder druk Specialisatie in Nederland en Europa Robotica bedreigt bestaande banen
D Perspectief
Ecologie Politiek Technologie
Dialoog overheid – markt nodig Noodzaak flexibiliteit Leegstand belangrijk issue Financiering noodzakelijk
Meer maatschappelijk wantrouwen Terugtredende overheid Noodzakelijk voor kader (R.O)-beleid Vastgoed geen hoge prioriteit
Gebruik vastgoed verandert volledig Gebruikers verdwijnen, welke komen? Objectieve criteria oordeelsvorming Continu innoveren, vooruit denken
Technologie ontwikkelt zich supersnel Gamechangers: disruptie dreigt Innoveren om te overleven Via inzicht data naar ‘voorspellingen’
Inzicht nodig in duurzaamheidscriteria Transformatie als nieuwe ‘markt’ Waarderingsmethoden duurzaamheid Inzicht in kostenstructuren
Duurzaamheid steeds dominanter Beweging richting circulaire economie Meer kosten door klimaatverandering Transformatie als oplossing leegstand
D Perspectief
D Perspectief
D Perspectief
D Perspectief
Demografie Economie Sociaal Technologie Ecologie Politiek
Woningen
Kantoren
Winkels
Bedrijfs- ruimte
Richting
2025
gelijk gebruik
minder gebruik
meer gebruik
D Perspectief
Tot slot
Werkstuk:
• Maak een omgevingsscan
• Hou het zo concreet mogelijk
• Hou het kort en compact
Inleveren:
• Uiterlijk 7 december 2017
• Digitaal
• O.v.v. naam
• maarten.donkers@rabobank.nl