Post on 25-Mar-2016
description
Adviesbureau Oosterwolf 0
HaalbaarheidsstudieHaalbaarheidsstudieHaalbaarheidsstudieHaalbaarheidsstudie
Adviesbureau: Oosterwolf
Auteurs: Dennis Oosterhuis (2410316) en Jimmy Wolf (2410137)
Docent: Arne van der Velde
Datum: 12/04/2007
Plaats: Deventer
Adviesbureau Oosterwolf 1
VooVooVooVoorwoordrwoordrwoordrwoord
Voor u ligt het haalbaarheidsstudie over het ‘Masterplan Broedereplein-Sijzenbaan’.
In het kader van het project ‘Versterking Kwaliteit Binnenstad’ van de opleiding
Ruimtelijke Ordening en Planologie reiken wij u deze haalbaarheidsstudie aan.
Deze haalbaarheidsstudie is opgezet door Vastgoedontwikkelaar Oosterwolf in
samenwerking met de opleiding Ruimtelijke Ordening van Saxion Hogescholen te
Deventer.
Deze haalbaarheidsstudie heeft als doel de haalbaarheid van het ‘ Masterplan
Broederenpklein-Sijzenbaan’ te beoordelen en zonodig te adviseren voor een betere
haalbaarheid.
Graag willen we onze dank betuigen naar alle personen die ons bij de
totstandkoming van het project hebben geholpen. De personen die dit mogelijk
hebben gemaakt zijn onder andere: Fransje Droesen, Arne van der Velde, Rik
Zeeuwen, Henk Horstink en Dènes Jansen.
Deventer, 12 april 2007
Vastgoedontwikkelaar Oosterwolf
Jimmy Wolf
Dennis Oosterhuis
Adviesbureau Oosterwolf 2
LeeswijzerLeeswijzerLeeswijzerLeeswijzer
Inhoudsopgave In de inhoudsopgave ziet u overzichtelijk de indeling van de hoofdstukken
van deze haalbaarheidsanalyse
Inleiding De inleiding bevat een situatieschets en een uitgewerkte actorenanalyse met
een belangenanalyse
Detailhandel Dit hoofdstuk geeft de haalbaarheid van de detailhandel weer, onder andere
rekening houdend met landelijke trends en ontwikkelingen
Wonen Dit hoofdstuk geeft de haalbaarheid van het aspect wonen weer. Hier komen
doelgroepen en woonmarktontwikkelingen aan te pas.
Parkeren/bereikbaarheid Dit hoofdstuk geeft de haalbaarheid van de parkeervoorzieningen en de
bereikbaarheid weer, afgezet tegen andere oplossingen voor de
parkeerproblematiek.
Juridische haalbaarheid Dit hoofdstuk geeft de juridische haalbaarheid weer, door middel van het
kiezen tussen 2 juridische procedures.
Financiële haalbaarheid Dit hoofdstuk geeft de financiële haalbaarheid weer, door middel van het
toepassen van toetsen van kengetallen op een aantal kostenposten.
Nijmegen Dit hoofdstuk geeft een vergelijking weer met de stad Nijmegen, waar een
verglijkbaar studie is verricht.
Conclusies en aanbevelingen Dit hoofdstuk geeft de uiteindelijke conclusies en aanbevelingen weer van
alle behandelde hoofdstukken
Adviesbureau Oosterwolf 3
InhoudsopgaveInhoudsopgaveInhoudsopgaveInhoudsopgave Blz.Blz.Blz.Blz.
InleidingInleidingInleidingInleiding 4444
1.Detailhandel Deventer1.Detailhandel Deventer1.Detailhandel Deventer1.Detailhandel Deventer 6666
1.1 Inleiding 6
1.2 Inventarisatie 6
1.3 Trends en ontwikkelingen 12
1.4 Masterplan 12
1.5 conclusies en aanbevelingen 13
2. Wonen2. Wonen2. Wonen2. Wonen 16161616
2.1 Inleiding 16
2.2 Inventarisatie 16
2.3 Analyse 18
2.4 Conclusie 21
3. Parkeren en bereikbaarheid3. Parkeren en bereikbaarheid3. Parkeren en bereikbaarheid3. Parkeren en bereikbaarheid 23232323
3.1 Inleiding 23
3.2 Inventarisatie 23
3.3 Analyse Masterplan 25
3.4 Conclusie 27
4. Openbare ruimte4. Openbare ruimte4. Openbare ruimte4. Openbare ruimte 29292929
4.1 Inleiding 29
4.2 Inventarisatie 29
4.3 Analyse 30
4.4 Visie 30
5. Juridische Haalbaarheid5. Juridische Haalbaarheid5. Juridische Haalbaarheid5. Juridische Haalbaarheid 32323232
5.1 Inleiding 32
5.2 Het ‘Masterplan Broederenplein/Sijzenbaan 32
5.4 Vrijstellingsprocedure Artikel 19 WRO 34
5.5 Conclusie/advies 35
6. Financiële Haalbaarheid6. Financiële Haalbaarheid6. Financiële Haalbaarheid6. Financiële Haalbaarheid 36363636
6.1 Inleiding 36
6.2 Exploitatieopzet 36
6.4 Conclusie 39
7. Nijmegen7. Nijmegen7. Nijmegen7. Nijmegen 40404040
7.1 Inleiding 40
7.2 Nijmegen 40
7.3 Plein 1944 41
7.4 Conclusies en aanbevelingen 41
8. Conclusie en Aanbevelingen8. Conclusie en Aanbevelingen8. Conclusie en Aanbevelingen8. Conclusie en Aanbevelingen 42424242
8.1 Inleiding 42
8.2 Eindconclusies inhoudelijk hoofdstukken 42
8.3 Eindconclusie haalbaarheidsstudie 44
BronnenlijstBronnenlijstBronnenlijstBronnenlijst 47474747
BijlageBijlageBijlageBijlage 48484848
Adviesbureau Oosterwolf 4
InleidingInleidingInleidingInleiding
SituatieschetsSituatieschetsSituatieschetsSituatieschets
Deventer, een levendige Hanzestad met monumentale sfeer aan de rivier de
IJsel. Deventer is één van de oudste steden van Nederland. Het ontstaan van
de binnenstad lijd terug naar de Middeleeuwen.
De laatste dertig jaar heeft Deventer veel gedaan aan het herstel en behoud
van de historische binnenstad. Het oude stratenpatroon is nagenoeg nog
geheel intact. Honderden monumenten zijn gerestaureerd en veelal voorzien
van nieuwe ramen of gevelstenen. Maar er is zeker ook nieuwbouw, soms in
aansluiting op de historische omgeving, soms ook geheel vernieuwend.
De historische binnenstad geeft echter nog steeds enkele problemen. De
meeste bezoekers ervaren het kernwinkelgebied als onprettig. Dit wordt
onder andere veroorzaakt door de onduidelijke routing in het oude
stratenpatroon. Ook is de concurrentie van de steden Zutpen en Apeldoorn in
de afgelopen tijd sterk toegenomen. De oorzaak voor deze toename is met
name te wijten aan de toetrekking van grote winkelformules in de
binnensteden van Zutphen en Apeldoorn.
Om de historische binnenstad een impuls te geven is er het ‘Masterplan
Broederenplein-Sijzenbaan’ ontwikkeld. Dit ter verbetering van de huidige
routing, de vraag naar middenklasse koopwoningen en de vraag naar grotere
winkeloppervlaktes. Het Broederplein-Sijzenbaan kan in al deze aspecten het
kernwinkelapparaat in Deventer versterken.
(Bron: VVV Deventer)
ActorenActorenActorenActoren
Er zijn veel belangrijke actoren bij het project betrokken, de belangrijkste
actoren zijn:
Gemeente Deventer
• De belangen van de gemeente Deventer gaan vooral uit naar het
verbeteren van de leefbaarheid, het verbeteren van de
economische situatie en het verbeteren van de bereikbaarheid. In
tegenstelling tot andere steden is voor de gemeente Deventer het
behouden van het historische karakter erg belangrijk.
• De gemeente Deventer zorgt voor een sturende werking op de
planvorming.
Woningbouwcorporatie Ieder1
• De belangen van de woningbouwcorporatie gaan vooral uit naar
maatschappelijke belangen en vrijwel niet uit naar commerciële
belangen, hoewel ze wel winst maken. Deze maatschappelijke
Adviesbureau Oosterwolf 5
belangen gaan vooral uit naar het bouwen van verschillende typen
woningen voor verschillende sociale groepen, hieronder valt ook
het ‘ wonen boven winkels’.
• De invloed van de woningbouwcorporatie is gering, het hoofddoel
is het volgen van de ontwikkelingen.
Projectontwikkelaars
• Economisch belang (rendement behalen) is het grootste belang
van de projectontwikkelaars. Daarnaast is het behalen van prestige
ook van belang voor het voortbestaan van de
projectontwikkelaars.
• De projectontwikkelaars hebben bij aanvang geen bezit in het
plangebied. De Projectontwikkelaars hebben de vormgeving en de
uitvoering van de planvorming bijna geheel in eigen handen.
MKB/VCOD
• Het MKB wil met name de aantrekkelijkheid van het plangebied
bevorderen door de bereikbaarheid, de routing en de
herkenbaarheid te bevorderen. Ook wil het MKB de concurrentie
binnen het centrum van Deventer beperken.
• De invloed van het MKB in het adviseren van de gemeente
Deventer en de projectontwikkelaar is groot. Daarnaast wil het
MKB de belangen van de winkeliers behartigen.
Vastgoedeigenaren
• Het enige belang van de vastgoedeigenaren is een zo goed
mogelijk bod krijgen op de panden.
• De vastgoedeigenaren kunnen stagnatie veroorzaken op de
uitvoering van het plan.
Cultuurbehoudvereniging
• Het belang van de cultuurbehoudvereniging is het behouden van
het resterende cultuur in Deventer
• De invloed die de cultuurbehoudvereniging kan uitoefenen bestaat
voornamelijk uit het adviseren van de gemeente Deventer en de
projectontwikkelaar.
Overige actoren zijn de huidige winkels ‘Dirk van den Broek’ en de ‘Action’,
de bewoners binnen het plangebied en de Sijzenbaangarage.
Over het algemeen hangt de samenwerking tussen alle actoren met elkaar
samen. Veel actoren zijn nauw met elkaar betrokken en daardoor zijn alle
actoren op de hoogte van veranderen die in het plangebied plaatsvinden.
Zie bijlage ‘Tabel actorenanalyse’.
Adviesbureau Oosterwolf 6
Hoofdstuk 1: DetailhandelHoofdstuk 1: DetailhandelHoofdstuk 1: DetailhandelHoofdstuk 1: Detailhandel
1.1 Inleiding1.1 Inleiding1.1 Inleiding1.1 Inleiding
Het hoofdstuk ‘Detailhandel’ is een zeer belangrijk hoofdstuk binnen dit
project. Er moet (detail-)handel aanwezig zijn om dit project financieel mogelijk te kunnen maken. Zonder handel vestigen er geen winkels en komen
er geen klanten.
Het hoofdstuk begint met een inventarisatie van de Deventer-detailhandel.
Vervolgens wordt de huidige routing doorlopen en wordt er gekeken naar de
concurrenten op zowel gemeentelijk als regionaal niveau. Hoofdpunten uit
verschillende trends en ontwikkelingen en het Masterplan vloeien uiteindelijk
uit in de laatste paragraaf ‘conclusies en aanbevelingen’.
1.2 Inventarisatie1.2 Inventarisatie1.2 Inventarisatie1.2 Inventarisatie
Deventer
De binnenstad van Deventer heeft een karakteristieke en een historische
uitstraling. Dit komt ten goede aan de hiërarchische opbouw van de
winkelstructuur in Deventer. Aan andere zaken komt de huidige opbouw
minder ten goede, deze punten worden verderop in het hoofdstuk besproken.
Kenmerkend voor deze structuur in Deventer is, dat de winkels met dagelijkse
artikelen voornamelijk buiten de binnenstad zijn gesitueerd. In de binnenstad
zijn voornamelijk de winkels met niet-dagelijkse artikelen in een breed en
diep aanbod gevestigd.
Adviesbureau Oosterwolf 7
Typen winkelsTypen winkelsTypen winkelsTypen winkels
Uit bovenstaande en onderstaande tabellen en een grafiek kan er
geconcludeerd worden dat de ‘kleding en modebranche’ een groot deel van
het aantal vestigingen en een groot deel van de verkoop/vloeroppervlakte
innemen (Afbeelding 1). Dit komt ook naar voren in de branchegroep ‘Mode
en luxe’. Ook niet onopvallend is dat het aantal vestigingen van 2004 tot
2006 met 22 stuks is gestegen (Afbeelding 1). (Bron: Binnenstadsmonitor Deventer 2006)
Afbeelding 1; Ontwikkeling detailhandel naar branche binnenstad Deventer 2003-2005. (Bron: Locatus bewerkt door gemeente Deventer. Binnenstadsmonitor Deventer 2006)
Afbeelding 2; Ontwikkeling detailhandel naar branche binnenstad Deventer 2003-2005. (Bron: Locatus bewerkt door gemeente Deventer, Binnenstadsmonitor Deventer 2006)
Adviesbureau Oosterwolf 8
RoutingRoutingRoutingRouting
In afbeelding 4 is de binnenstad verdeeld in 3 categorieën: Rood zijn de A-
locaties (o.a. HEMA V&D en H&M), oranje zijn de B-locaties en geel zijn de C-
locaties. De routing in de binnenstad wordt grotendeels bepaald door de A-
locaties. Dit blijkt o.a. uit de bezoekersstromen uit onderstaande tabel
(Afbeelding 5).
Afbeelding 3; Verdeling winkels en verkoopvloeroppervlakte binnenstad 2002 naar
branchegroep. (Bron: Locatus, bewerkt door gemeente Deventer, Binnenstadsmonitor Deventer) 2003
A- B- C-
Afbeelding 4; Kernwinkelapparaat van Deventer. (Bron: Nota Een ruggengraat voor de stad, Deventer Binnenstadsperspectief, maart 1998)
Adviesbureau Oosterwolf 9
Op het drukst punt in de binnenstad van Deventer (Korte Bisschopstraat 41)
bedraagt de penetratie 84%. Er passeren 84% van de in totaal 189.700
weekbezoekers dit punt. De gemiddelde penetratiegraad voor de gehele
binnenstad is echter 29%. Dit houdt in dat de gemiddelde bezoeker in de
binnenstad ongeveer 29% van het totale winkelfront ziet (Afbeelding 5). (Bron: Binnenstadsmonitor Deventer 2006)
Broederenplein/Sijzenbaan
Het Broederenplein is een C-locatie. Op moment van schrijven is er onder
andere een Action en een Dirk van der Broek-supermarkt gevestigd. Er is
sprake van rijdend (vracht)verkeer.
Afbeelding 5; Bezoekersstromen binnenstad Deventer. (Bron: Binnenstadsmonitor Deventer2006)
Adviesbureau Oosterwolf 10
Concurrentie op regionaal niveauConcurrentie op regionaal niveauConcurrentie op regionaal niveauConcurrentie op regionaal niveau
De belangrijkste regionale concurrenten zijn de steden Apeldoorn, Zutphen
en Zwolle. Zwolle ligt op een relatief groter afstand dan Apeldoorn en
Zutphen en zal daarom minder aan bod komen dan een grote concurrent.
Kenmerkend voor de binnenstad van Deventer in vergelijking met Zutphen en
Apeldoorn is dat Deventer een groot aantal winkels in de branchegroep
overige detailhandel. Dit geld bijvoorbeeld voor de winkels in tweedehands
goederen. Hierin kan Deventer zich onderscheiden met de andere steden.
Anderzijds is de branchegroep ‘in en om huis’ in de binnenstad van Deventer
veel lager dan in Apeldoorn en Zutphen. Een andere feit is dat de winkels in
Deventer erg klein zijn in vergelijking met Apeldoorn. Door het historisch
karakter van de Deventer binnenstad is de gemiddelde
verkoopvloeroppervlakte van een winkel in Deventer 156 m2, in de
binnenstad van Apeldoorn bedraagt het gemiddelde 215m2. Apeldoorn heeft
jongstleden zijn winkelcentrum vernieuwd en staat bekend om zijn goede
bereikbaarheid. (Bron: Binnenstadsmonitor Deventer 2003)
Uit afbeelding 6 kan opgemaakt worden dat Apeldoorn op kop staat van de 3
steden. Apeldoorn heeft een minimaal verschil in de percentages ‘binding
dagelijkse artikelen’, 97% voor Apeldoorn tegenover 96% ‘binding dagelijkse
Afbeelding 6; Koopkrachtbinding en koopkracht- toevloeiing. (Bron Binnenstadsmonitor Deventer, gemeente Deventer 2006)
Adviesbureau Oosterwolf 11
artikelen’ in Deventer. In de ‘binding niet-dagelijkse artikelen’ zit een groter
verschil tussen Apeldoorn en Deventer (90% voor Apeldoorn en 81% voor
Deventer)
Concurrentie op gemeentelijk niveauConcurrentie op gemeentelijk niveauConcurrentie op gemeentelijk niveauConcurrentie op gemeentelijk niveau
‘De Boreel’, een nieuw project in Deventer kan een concurrent worden op
gemeentelijk niveau.
Aan de oostkant van de binnenstad wordt een concept voltooid gericht op
funshoppen met hoofdzakelijk grootschalig winkels, entertainmentactiviteiten
en ondergrondse parkeergelegenheden met ruim 600 plaatsen gerealiseerd.
Op moment van schrijven is het project ‘De Boreel’ bijna in de fase van de
afronding. Dit grootschalige project wordt volgens planning medio september
2007 grotendeels opgeleverd.
‘De Boreel’ wordt een locatie met grootschalige detailhandelvestigingen
(GDV), gericht op funshopping. De realisering van ‘De Boreel’ is voor de
binnenstad een toegevoegde waarde. De ontwikkeling dient een groter
bezoekersaantal voor het kernwinkelgebied in de binnenstad te realiseren. De
afstand tussen ‘De Boreel’ en het kernwinkelgebied bedraagt circa 300 meter.
De historische Walstraat vormt hierbij met enige aanpassing de verbinding
tussen beide gebieden. Volgens het de Structuurvisie detailhandel Deventer
is gebleken dat ook in andere historische steden een dergelijke afstand
beloopbaar is. Naast de realisatie van een groter bezoekersaantal kan dit
project ook een gevaar vormen voor het Broederenplein. Het accent van dit
project kan mogelijk sterker worden verlegd naar de oostzijde van het
centrum en het kernwinkelgebied. In dit geval zal het Broederenplein (liggend
aan de westzijde van het centrum) vervagen uit het centrum. (bron: Structuurvisie detailhandel Deventer 2004)
Wijkcentra’sWijkcentra’sWijkcentra’sWijkcentra’s
Opvallend is dat de besteding van dagelijkse artikelen in de wijkcentra’s veel
hoger liggen dan in de binnenstad van Deventer. De binnenstad is echter wel
de grootste aankoopplaats van niet-dagelijkse artikelen binnen de gemeente
Deventer.
Adviesbureau Oosterwolf 12
1.3 Trens en ontwikkeling1.3 Trens en ontwikkeling1.3 Trens en ontwikkeling1.3 Trens en ontwikkeling
Hoe meer inwoners in een stad hoe minder relevant de verkoop van
dagelijkse goederen in de binnenstad is. In Deventer zijn een aantal wijk- en
buurtcentra’s (o.a. Keizerslanden, de Vijfhoek, Colmschate) aanwezig, die zijn
wanneer gekeken wordt naar landelijke trends belangrijker voor de verkoop
van dagelijkse goederen dan de winkels in de binnenstad.
(bron: Binnenstadsmonitor Deventer 2006)
De overige branches (warenhuizen, persoonlijke verzorging, bruin- en
witgoed, kleding en mode, schoenen en lederwaren, juweliersartikelen e.d)
leveren een belangrijke bijdrage aan funshoppen.
De trend in de laatste jaren laat zien dat veel bezoekers grotere winkels (qua
verkoopvloeroppervlakte) verkiezen.
(bron: Binnenstadsmonitor Deventer 2006)
Er wordt steeds meer gebruik gemaakt van verbreding. Zo wordt de
detailhandel verbreed met o.a. horeca en/of cultuurvoorzieningen. Als
voorbeeld ‘De Bordeel’, een breed concept met zowel recreatie (bioscoop en
casino) als grootschalige detailhandel.
1.4 Masterplan1.4 Masterplan1.4 Masterplan1.4 Masterplan
Het masterplan noemt enkele structurele problemen voor binnensteden, wat
ook zeker geld voor de binnenstad van Deventer; Er is weinig ruimte voor
schaalvergroting, meer winkelformules en –branches trekken ‘naar buiten’, de
concurrentieslag tussen grote steden wordt steeds groter. (bron Masterplan
Broederenplein 2004). Om dergelijke problemen aan te pakken geeft de
‘Structuurvisie Detailhandel, gemeente Deventer (september 2003) een aantal
mogelijkheden:
• Realiseren van het project ‘Boreelkazerne’.
• De Walstraat (tussen ‘Boreelkazerne’ en het kernwinkelgebied.
• Versterking van het winkelcircuit Korte en Lange Bisschopsstraat,
Proosdijpassage, Engestraat, Broederenplein en Korte Smedenstraat.
Het Masterplan geeft niet exact aan welke winkels er gesitueerd moeten
komen. Wel wordt een voorkeur gegeven aan winkels met een relatief groot
verkoopvloeroppervlakte. De nieuwe invulling van het Broederenplein zal
zorgen voor een aaneengesloten winkelcircuit. De winkels worden in etages
gebouwd, met het toepassen van vides, doorkijkjes en lichtkoepels. Om het
winkelgebied compleet te maken worden de winkels afgewisseld met
gevarieerde horecazaken.
(Bron: Masterplan Broederenplein)
Adviesbureau Oosterwolf 13
1.5 1.5 1.5 1.5 Conclusies en aanbevelingenConclusies en aanbevelingenConclusies en aanbevelingenConclusies en aanbevelingen
SWOTSWOTSWOTSWOT----analyseanalyseanalyseanalyse
Sterke punten Kansen
• Specialistisch aanbod
• Historische binnenstad
• Groot cultuuraanbod
• Ontwikkeling ‘de Boreel’ en
aantrekkingskracht
• Gemiddeld hoog inkomensniveau
in de regio
• Cultuuraanbod gebruiken
Zwakke punten Bedreigingen
• Parkeren/relatief slechte
bereikbaarheid
• Historie -> kleine winkelpanden
• Geen grote winkelformules
(trekkers)
• Sterke concurrentie
• Onduidelijke winkelroute
• Relatief laag inkomens niveau
Deventer bevolking
• Toenemende concurrentie
• Verleggen binnenstad richting ‘de
Boreel’
Doormiddel van de (SWOT-)analyse kunnen er aan tal conclusies getrokken
worden.
De trends geven weer dat de bezoekers van kernwinkelgebieden graag willen
‘funshoppen’ in een mix van kleine gezellige winkels en winkels op basis van
grote formules (warenhuizen). ‘De Boreel’ is ook erg gericht op ‘funshoppen’,
maar daar wordt meer gericht op sport en woninginrichting. Het
Broederenplein heeft daarom de keuze uit de overige branches; warenhuizen,
persoonlijke verzorging, bruin- en witgoed, kleding en mode, schoenen en
lederwaren, juweliersartikelen e.d
Er is op het Broederenplein ruimte voor 5513m2 winkels en op de Sijzenbaan
512m2. Deventer heeft een gemiddelde verkoopvloeroppervlakte van 156m2.
Er is echter vraag naar grote winkels. Dit zal betekenen ongeveer 10 winkels
met een bruto-vloeroppervlakte van ongeveer 300 á 400 m2. En een enkeling
(2) met een groter bruto-vloeroppervlakte (á 1000m2). Met deze invulling is
er ruimte voor uitgebreidere winkels met de bestemming B-/A-locatie in
onder andere de branches mode en juweliers. Er is veel vraag naar mode en
de juwelierswinkels, juwelierswinkels zijn in de afgelopen jaren flink
teruggenomen. Door de verwachte versterking van de economie zullen deze
branches ook weer gaan aantrekken. De modewinkels kunnen een goede
aanvulling geven aan de mode-straat ‘ Engestraat’. In deze straat zijn veelal
exclusievere modewinkels gevestigd. Op het broederplein zal daardoor meer
modewinkels voor jongeren kunnen vestigen.
Adviesbureau Oosterwolf 14
Er zal door deze aanpassing geen plek meer blijven voor de supermarkt ‘Dirk
van der Broek’, deze zal bijvoorbeeld naar de parkeergarage ‘Sijzenbaan”,
onder de appartementen kunnen verhuizen. De op dit moment gevestigde
discount ‘Action’ zal ook niet op de toekomstige A-locatie gevestigd blijven,
deze zal moeten verhuizen naar elders in de stad.
Om de funshopper volledig te voorzien in zijn of haar behoeftes zal een
lunchroom goed passen binnen het concept van het Broederenplein. Deze
lunchroom zal zich presenteren als een luxere-lunchroom die past in een
omgeving van winkels binnen de A-locaties met voldoende zitgelegenheden
en een mooi uitzicht op de winkelstraat/historische muur van de Broederkerk.
Deventer kent vele cultuurevenementen, denk hierbij aan Charles Dickens
festijn, De Deventer boekenmarkt en Deventer op Stelten. De Walstraat
(tussen het kernwinkelgebied en ‘de Boreel’) staat bekend in het thema
Charles Dicken.. Door het koppelen van een thema aan het Broederenplein zal
dit het Broederplein en de omgeving een extra dimensie geven. Een advies is
het thema ‘De boekenmarkt’. Dit is een zeer bekend evenement in Deventer
en omstreken. Dit thema kan bijvoorbeeld toegepast worden op het
Broederenplein met een bibliotheek, een boekenmuseum of een
boekenwinkel. Ook zal de architectuur hierop aangepast worden. De ramen in
de gevels kunnen weergegeven worden als boeken in een boekenkast
(referentie centrum Nijmegen).
Op afbeelding 7a is de huidige looproute aangeven. Op afbeelding 7b de
nieuwe gewenste looproute met alle invalshoeken. De bezoekers kunnen
vervolgens rondjes lopen, in de vorm van een 8. Er zijn in deze routing vele
combinaties mogelijk, waarbij het ‘spannend’ wordt om door de winkelstraten
te lopen.
Adviesbureau Oosterwolf 15
Gewenste routingGewenste routingGewenste routingGewenste routing
Wanneer bezoekers van Deventer met de trein aankomen in Deventer is het
een perfecte mogelijkheid om deze bezoekers via het Broederenplein het
kernwinkelgebied in te laten lopen. Door een goed aanwijzingssysteem
(bijvoorbeeld de ANWB-bordjes) kunnen de bezoekers hierop geattendeerd
worden. (zie hoofdstuk ‘parkeren en bereikbaarheid’ Paragraaf
‘Conclusies/Alternatieven’.
(7B) Nieuwe gewenste looproute (7B) Nieuwe gewenste looproute (7B) Nieuwe gewenste looproute (7B) Nieuwe gewenste looproute (7A) Huidige looproute (7A) Huidige looproute (7A) Huidige looproute (7A) Huidige looproute
Afbeelding 7a en b; Kernwinkelapparaat van Deventer. Bron: Nota Een ruggengraat voor de
stad, Deventer Binnenstadsperspectief, maart 1998
Adviesbureau Oosterwolf 16
Hoofdstuk 2: WonenHoofdstuk 2: WonenHoofdstuk 2: WonenHoofdstuk 2: Wonen
2.1 Inleiding:2.1 Inleiding:2.1 Inleiding:2.1 Inleiding:
Een stad is geen stad als er geen mensen kunnen wonen. Dit geldt uiteraard
ook voor Deventer. Deventer is een mooie en oude stad vol cultuurhistorie
dat veel variatie aan mensen trekt. Voor al deze mensen moeten woningen
worden gerealiseerd. Er staan veel oude woningen in de binnenstad van
Deventer en dit zorgt voor een gezellige sfeer in de binnenstad en zo
ontstaat er ook ‘informele’ toezicht na sluitingstijd van de vele winkels.
In de inventarisatie wordt het totaalaanbod van huur- en koopwoningen
weergegeven. Hierdoor krijgt de lezer een goed beeld voer wat er zich
allemaal in Deventer bevind. Ook wordt in de inventarisatie de meest recente
projecten benoemd om aan te geven aan welke vraag de gemeente heeft
willen voldoen.
In de analyse wordt de vraag en het aanbod tegen elkaar afgewogen.
Hierdoor ontstaat een goed beeld waar er veel vraag naar is en in welke mate
deze beschikbaar zijn. Verder wordt hier ook nog gekeken naar de verwachtte
groei, de voorzieningen, hoogbouw in Deventer en de leeftijdsopbouw in
Deventer. Al deze aspecten kunnen van groot belang zijn voor de keus voor
de woningen in het plangebied Broederenplein.
(Bron: Masterplan Broederenplein Deventer)
2.2 Inventarisatie:2.2 Inventarisatie:2.2 Inventarisatie:2.2 Inventarisatie:
Plannen voor nieuwbouwapparPlannen voor nieuwbouwapparPlannen voor nieuwbouwapparPlannen voor nieuwbouwappartementen in Deventer:tementen in Deventer:tementen in Deventer:tementen in Deventer:
Het aanbod van nieuwbouwappartementen in Deventer binnenstad is klein,
aangezien er in de binnenstad niet genoeg ruimte is om er meer te realiseren.
Buiten de binnenstad staan ook veel woningen en hier komen in een
langzaam tempo nieuwe woningen bij om aan de langzaam groeiende vraag
naar woningen te voldoen. Aan de singel, de Binnensingel en de Polstraat
werden recentelijk appartementsgebouwen voltooid. Aan het pothoofd, direct
grenzend aan de binnenstad nadert een groter project zijn voltooiing: 180
luxe appartementen met direct uitzicht over de IJssel.
(Bron: Masterplan Broederenplein Deventer)
Totaalaanbod huurwoningen Deventer:Totaalaanbod huurwoningen Deventer:Totaalaanbod huurwoningen Deventer:Totaalaanbod huurwoningen Deventer:
Op 1 januari 2006 waren er in Deventer 40.799 woningen. Ongeveer 57% van
deze woningen bestaan uit huurwoningen. Dit zijn iets meer dan 23.000
huurwoningen.
Hetgeen dat opvalt is dat er in Deventer relatief veel goedkope huurwoningen
zijn in verhouding met andere steden. Deventer telt ongeveer 73% goedkope
huurwoningen. Het gemiddelde ligt onder de 60%. Dit is te verklaren dat
Deventer op het moment nog veel inwoners heeft met een relatief laag
inkomen. De overige 27% bestaat uit dure huurwoningen. Dit ligt uiteraard
Adviesbureau Oosterwolf 17
onder het gemiddelde aangezien de percentages van de goedkope
huurwoningen boven het gemiddelde liggen.
(Bron: www.cbs.nl)
Totaalaanbod koopwoningen Deventer:Totaalaanbod koopwoningen Deventer:Totaalaanbod koopwoningen Deventer:Totaalaanbod koopwoningen Deventer:
Van de 40.799 woningen zijn ongeveer 43% koopwoningen. Dat zijn ongeveer
17.500 koopwoningen. De koopwoningen kunnen worden onderverdeeld in:
goedkope, middenklasse en dure koopwoningen.
• Aan goedkope koopwoningen (ongeveer 20% van het totale aanbod, dit
zijn ongeveer 3.500 woningen) is een klein tekort. Dit komt voornamelijk
ook weer doordat er in Deventer relatief veel mensen met een laag
inkomen wonen.
• Aan middenklasse koopwoningen (ongeveer 30% van het totale aanbod,
dit zijn ongeveer 5.200 woningen) is ook een tekort. Dit komt ook weer
door het feit dat er een groot aantal mensen in Deventer wonen met een
laag inkomen.
• Aan dure koopwoningen (ongeveer 50% van het totale aanbod, dit zijn
ongeveer 8.700 woningen) is een relatief groot tekort. (Bron: www.cbs.nl)
Hoeveelheid oppervlakte op het Broederenplein en de Sijzenbaan:Hoeveelheid oppervlakte op het Broederenplein en de Sijzenbaan:Hoeveelheid oppervlakte op het Broederenplein en de Sijzenbaan:Hoeveelheid oppervlakte op het Broederenplein en de Sijzenbaan:
Broederenplein: 6630 m2 bvo = 50 woningen
Sijzenbaan: 1180 m2 bvo = +/- 11 woningen a 100 m2
(Bron: Masterplan Broederenplein Deventer)
Adviesbureau Oosterwolf 18
2.3 Analyse2.3 Analyse2.3 Analyse2.3 Analyse
Huidige vraag:Huidige vraag:Huidige vraag:Huidige vraag:
Zoals in de inventarisatie al is aangegeven, zijn er grotendeels kleine
huurwoningen beschikbaar in Deventer. De huidige vraag naar kleine
huurwoningen is in Deventer relatief groot, maar neemt de laatste tijd wel af.
Er is momenteel een overschot van 2100 goedkope huurwoningen, een tekort
van 500 dure huurwoningen, een tekort van 200 goedkope koopwoningen,
een tekort van 1500 middenklasse koopwoningen en een tekort van 600 dure
koopwoningen. De vraag naar goedkope huurwoningen in Deventer komt
door het gebrek aan goedkope koopwoningen. Dit zorgde ervoor dat
sommige mensen die een dure huurwoning hadden gewild nu genoodzaakt
zijn om een goedkoop huurhuis te nemen.
Er is een grote vraag naar koopwoningen in alle klasse is er een theoretisch
tekort. Er zijn te weinig koopwoningen omdat veel woningen nog verhuurd
worden die in andere steden allang ook gekocht hadden kunnen worden kijk
maar naar de binnenstad de meeste oude woningen zijn te huur niet te koop
dit komt door de monumentale waarde die ze voor de stad hebben en
probeert de gemeente het behoud van de woningen te waarborgen.
(Bron: www.cbs.nl)
Trends en ontwikkelingen:Trends en ontwikkelingen:Trends en ontwikkelingen:Trends en ontwikkelingen:
Deventer heeft een theoretisch overschot van 2100 goedkope huurwoningen.
De afgelopen jaren is in Deventer gebleken dat er steeds meer vraag is
gekomen naar koopwoningen. Het grootste tekort heeft Deventer aan
middenklasse koopwoningen. Hier is een tekort aan van 1500 woningen.
Er zijn de laatste tijd veel projecten gerealiseerd om aan deze vraag te
kunnen voldoen. Aan de singel, de Binnensingel en de Polstraat werden
recentelijk appartementsgebouwen voltooid. Aan het pothoofd, direct
grenzend aan de binnenstad nadert een groter project zijn voltooiing: 180
Afbeelding 8; (Bron Nota Wonen, 2002)
Adviesbureau Oosterwolf 19
luxe appartementen met direct uitzicht over de IJssel. De projecten zijn van
grote invloed geweest op het totale aanbod en de totale vraag naar woningen
in Deventer.
Een ander groot project die van grote invloed is op de vraag, het aanbod en
de aantrekkingskracht voor Deventer is ‘De Boreel’. Dit wordt een GDV locatie
met woningen boven de winkels. Er worden hier in totaal 58 woningen
gerealiseerd.
Verwachte groei:Verwachte groei:Verwachte groei:Verwachte groei:
De verwachting is dat de vraag naar duurdere huurwoningen verder zou
blijven toenemen. Vooral de 2-onder-1 kapwoningen en de andere 1-
gezinswoningen. Dit komt door dat er tegenwoordig veel huishoudens hebt
met 2 verdieners, die daardoor ook meer geld uit te geven hebben. De vraag
naar goedkope huurwoningen zal waarschijnlijk ook wel weer iets toenemen,
maar dat kan makkelijk worden opgevangen door het huidige overschot.
Er wordt wel verwacht dat de vraag naar koopwoningen steeds groter wordt.
Steeds meer mensen willen een woning kopen daar komt bij dat de
middenklasse groter gaat worden en dat er dus meer mensen komen die een
woning willen gaan kopen. Er is al een tekort dus als er niet veel
koopwoningen in de toekomst bij zullen komen zal het tekort alleen maar
toenemen en de situatie verslechteren.
Hoogbouwwoningen in Deventer:Hoogbouwwoningen in Deventer:Hoogbouwwoningen in Deventer:Hoogbouwwoningen in Deventer:
Van de in januari 2006 daterende statistieken zijn 30% van de woningen
vallen onder hoogbouw. Dit zijn flats en meergezinswoningen. Er zijn in
Deventer ongeveer 12.000 gebouwen die onder hoogbouw vallen. Dit is ten
opzichte van de rest van de stedendriehoek een hoog percentage, waar de
meergezinswoningen maar 20% bedraagt.
De vraag naar hoogbouw is op het moment niet hoog, er is zelfs een
theoretisch overschot van ongeveer 400 woningen. Dit komt doordat
tegenwoordig veel mensen ruimte en luxe willen hebben om te wonen(tuin/
vrijstaand huis). De flats zijn echter vaak sober, zodat de mensen ze niet
meer aantrekkelijk vinden.
Voorzieningen:Voorzieningen:Voorzieningen:Voorzieningen:
De nieuwe woning die gerealiseerd gaan worden in het broederenplein of bij
de sijzenbaan garage hebben een groot voordeel en dat is dat ze heel erg
dicht bij de voorzieningen zitten. Je kunt hierbij denken aan Horeca
gelegenheden uitgaansgelegenheden en winkels. Dat de woningen dicht bij
de voorzieningen zitten is vooral interessant voor mensen met weinig tijd
omdat ze dan geen tijd hoeven te besteden aan reizen naar en van de
winkels. Ook het station is niet al te ver weg.
Adviesbureau Oosterwolf 20
S.W.O.T analyse:S.W.O.T analyse:S.W.O.T analyse:S.W.O.T analyse:
Sterke punten Kansen
• Historische binnenstad
• Groot cultuuraanbod
• Groot aanbod goedkope
huurwoningen
• Goede bereikbaarheid
• Groeiende vraag naar duurdere
woningen
• Ligging Broederenplein in de
binnenstad
• Ontwikkeling ‘de Boreel’, dit
gezorgd voor 58 woningen
• Groeiende vraag naar duurdere
woningen
• Grotere projecten als het
‘Pothoofd’ die voor veel dure
woningen zorgen
Zwakke punten Bedreigingen
• Gebrek aan goedkope
koopwoningen
• Groot gebrek aan middenklasse
koopwoningen
• Gebrek aan dure koopwoningen
• Gebrek aan dure huurwoningen
• Relatief laag inkomens niveau
Deventer bevolking
• Lelijk uitzicht op de woningen
boven de ‘Action’
• Als het Broederenplein een A- of
B-locatie wordt zal de drukte
sterk toenemen
• Het toenemen van de overlast
naarmate de drukte toeneemt
Inwoners Deventer:Inwoners Deventer:Inwoners Deventer:Inwoners Deventer:
Er wonen in Deventer relatief veel mensen in de leeftijd van 25 tot 35 jaar en
van 65 jaar en ouder. Vooral de mensen met een kleinere en jonge
huishouden (tussen 25 en 35 jaar), ouderen en de snel groeiende groep
alleengaanden.
(Bron: statistisch zakboek gemeente Deventer (2004))
bevolkingsopbouw binnenstad Deventer
050100150200250300350400450
0 tot4
5 tot9
10tot14
15tot19
20tot24
25tot29
30tot34
35tot39
40tot44
45tot49
50tot54
55tot59
60tot64
>65
leeftijdcategorie
aantal inwoners
Afbeelding 9; Bevolkingsopbouw (Statisch zakboek gemeente Deventer, 2004)
Adviesbureau Oosterwolf 21
Woonlasten in Deventer Dalen:Woonlasten in Deventer Dalen:Woonlasten in Deventer Dalen:Woonlasten in Deventer Dalen:
Inwoners van Deventer met een eigen woning betalen het komende jaar zo’n
15,5% minder aan gemeentelijke woonlasten. De daling van de lasten is
minder dan het landelijke gemiddelde van ruim 18%. Dit heeft te maken met
de relatief hoge afvalstoffenheffing en de heffing voor rioolrecht.
Dit blijkt uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis waarin een vergelijking van
de gemeentelijke woonlasten voor heel Nederland gemaakt wordt. De daling
van de lasten is volledig op het conto van het Rijk te schrijven, door de
afschaffing van het gebruikersdeel OZB dalen overal de lasten fors.
(Bron: http://www.ahne.nl/archive/2006/02/index.html)
2.4 Conclusie:2.4 Conclusie:2.4 Conclusie:2.4 Conclusie:
Inleiding:Inleiding:Inleiding:Inleiding:
De komende jaren zullen er gemiddeld zo’n honderd appartementen per jaar
op de markt komen. De meeste daarvan in of nabij de binnenstad. Dat lijkt
een groot aanbod. Toch zal er voor kleinere woningprojecten in de
binnenstad (zoals het broederenplein) voldoende vraag bestaan.
Visie:Visie:Visie:Visie:
De nieuwe straatwand aan de Sijzenbaan wordt ingevuld met stedelijke
functies en wonen (geen winkels); aan de achterkant van de Smedenstraat
zijn mogelijkheden voor garages, bergingen en ateliers. Op het
broederenplein willen we ongeveer 50 appartementen bouwen die gericht zijn
op kleinere huishoudens. Ligging, grootte en uitvoering variëren. Dat maakt
ze geschikt voor zowel jongere als oudere mensen. Alle appartementen zijn
per lift bereikbaar. Dat kan vanuit de parkeerkelder die onder het complex
komt of vanuit een van de ruime entrees. Alle bewoners van de
appartementen krijgen in de grote parkeerkelder ook nog een eigen
individuele parkeerruimte. De openbare ruimte wordt opnieuw ingericht,
krijgen intieme binnenhoven en een uitgesproken “groen gezicht”. Het ligt
dus voor de hand dat het uitzicht vanuit de appartementen fraai en levendig
wordt. Het wonen wordt voorzien boven een –soms enkel-, soms dubbelhoge
winkelplint. Zo’n winkelplint is bedoeld om het binnenstedelijk winkelcircuit
te versterken. Het wonen zelf gebeurt in 3 lagen en daarbovenop een kap. De
kappen (kops geplaatst op het straatprofiel) ondersteunen een historisch-
analoge. Het parkeren gebeurt ondergronds en wordt ontsloten vanaf de
Smedenstraat. De sloop van de bebouwing op het broederenplein levert ook
kapitaalverlies op. Maar dat wordt door nieuwbouw op een verantwoorde
wijze gecompenseerd.
(Bron: Masterplan Broederenplein Deventer)
Adviesbureau Oosterwolf 22
Haalbaarheid:Haalbaarheid:Haalbaarheid:Haalbaarheid:
“Op het broederenplein willen we ongeveer 50 appartementen bouwen die gericht zijn op kleinere huishoudens. Ligging, grootte en uitvoering variëren. Dat maakt ze geschikt voor zowel jongere als oudere mensen.” (Bron: Masterplan Broederenplein Deventer)
Er is veel vraag naar koopwoningen en dure huurwoningen in Deventer. Er
komen 50 woningen op 6630 m2 bvo, dat betekent dat de gemiddelde
oppervlakte per woning 132,6m2 bedraagt.
Uit onderzoek is gebleken dat er het grootste tekort is aan middenklasse
koopwoningen. Om aan deze groeiende vraag te voldoen en om een zo groot
mogelijk rendement te behalen willen wij aan deze vraag voldoen. De
gemiddelde vloeroppervlakte voor de 50 woningen die op het Broederenplein
worden gerealiseerd is 132,6m2 bvo. Wij adviseren om de woningen tussen
de 130 en 200 m2 bvo te maken, dit resulteert in het feit dat er minder dan
50 woningen moeten komen. Om deze grootte van woningen aan te houden
zal dit betekenen dat er 40 woningen op het Broederenplein gerealiseerd
zullen worden. De vraagprijs voor deze middenklasse koopwoningen zullen
dan tussen de 200.000 en 250.000 bedragen. De woningen worden kaal
opgeleverd. Verder zullen de appartementen 3 a 4 kamers bevatten. 1 grote
kamer die als woonkamer kan dienen en daarnaast 2 a 3 kamers die als
slaapkamer(s) of elke andere functie naar behoefte van de bewoners kunnen
dienen. Naast deze ruimtes krijgen de appartementen een keuken, badkamer
en toilet. De 40 woningen zullen niet een standaard indeling krijgen. Er zullen
meerdere indelingen gerealiseerd worden om aan de verschillende wensen
van de bewoners te kunnen voldoen. De appartementen zijn allemaal
gelijkvloers, dit zorgt ervoor dat mensen uit elke leeftijdscategorie in de
appartementen geen problemen zullen krijgen met de bereikbaarheid in en
om het huis.
De woningen zullen voor alle leeftijdscategorieën aantrekkelijk worden
gemaakt, maar er moet wel rekening worden gehouden dat er een grote kans
bestaat dat er mensen in de leeftijdscategorie tussen de 25 en 35 of mensen
boven de 65 komen te wonen. Dit zijn de 2 leeftijdscategorieën die een
meerderheid in Deventer vormt en ook een grote kans hebben om een
middenklasse koopwoning te bewonen gezien hun financiële status.
De woningen zullen voorzien worden van een tweetal grote liften om de
appartementen zo bereikbaar mogelijk te houden. Door de liften zo ruim
mogelijk te maken zullen er ook geen problemen ontstaan voor mensen in
een rolstoel of met het verhuizen van grote objecten. Via de liften zijn de
appartementen goed bereikbaar via een elegante galerij.
De appartementen krijgen een mooie groene semi-openbare binnenplaats,
waar de bewoners op de mooie zonnige dagen zich goed kunnen vermaken.
Adviesbureau Oosterwolf 23
Hoofdstuk 3: Parkeren en bereikbaarheidHoofdstuk 3: Parkeren en bereikbaarheidHoofdstuk 3: Parkeren en bereikbaarheidHoofdstuk 3: Parkeren en bereikbaarheid
3333.1 Inleiding.1 Inleiding.1 Inleiding.1 Inleiding
Deventer trekt als winkelstad veel mensen, zowel uit eigen stad als uit het
buitengebied van Deventer. Het hoofdstuk parkeren is onderverdeeld in 3
paragraven. In de inventarisatie wordt de parkeernota van de gemeente
Deventer behandeld. Vervolgens wordt het masterplan geanalyseerd inclusief
de parkeerbalansen. Uiteindelijk volgt er een conclusie met eventuele
alternatieven.
3.2 Inventarisatie3.2 Inventarisatie3.2 Inventarisatie3.2 Inventarisatie
Parkeernota Gemeente DeventerParkeernota Gemeente DeventerParkeernota Gemeente DeventerParkeernota Gemeente Deventer
Uit een parkeeronderzoek blijkt dat in de binnenstad een hoge parkeerdruk
voorkomt (meer dan 80%), hiermee wordt vaak de ‘volgrens’ overschreden.
Uit een normatieve parkeerbehoefteberekening blijkt dat op de zaterdag en
de koopavond (donderdagavond) de behoefte aan parkeergelegenheden
groter is dan het aanbod. Met de ambitie van Deventer om het aantal
bezoekers van het centrum te verbreden is er sprake van een parkeertekort
van ongeveer 600 parkeerplaatsen. Op de locatie ‘de Boreel’ wordt voor
‘eigen gebruik’ 600 parkeerplaatsen gerealiseerd.
70% van het autoverkeer komt vanuit het zuiden en oosten (zuidas en as
Binnenstad-Colmschate) en gaat richting de binnenstad. Dit is dus de
grootste aanrijroute.
Het parkeerbeleid heeft volgens de Parkeernota van de Gemeente Deventer
(mei 2001) een directe relatie met de hoofdwegenstructuur. Een parkeerplaats
is in feite een schakel tussen een auto- en een voetgangersverpaatsing.
In de binnenstad wordt steeds meer de nadruk gelegd op ‘funshoppen’: het
verlengen van de verblijfsduur van de winkelbezoekers. Een kleine afstand
tussen parkeerplaats tot de specifieke bestemming is hierbij minder
belangrijk als bij het ‘runshoppen’.
Voor funshoppen is het volgende belangrijk:
• Men moet vanaf een goede invalsroute snel, comfortabel en
makkelijk bij de parkeervoorziening komen.
Volgens deze Nota is niet de (specifieke) bestemming, maar de herkomst zeer
bepalend voor de keuze voor een parkeerplaats bij de funshopper.
Adviesbureau Oosterwolf 24
QuickscanQuickscanQuickscanQuickscan
Het doel van de quickscan is een globaal beeld te krijgen van de parkeerdruk
in de binnenstad. De quickscan is verricht op een werkdag, koopavond en een
zaterdag. Enkele belangrijke conclusies zijn:
• De parkeerdruk is op de zaterdag het hoogst.
• De parkeerdruk in het centrum is op piekmomenten gemiddeld 80%.
• De grote parkeerclusters die het beste gelegen zijn, zijn op drukke
momenten geheel vol.
Parkeervisie binnenstad in hoofdlijnen Parkeervisie binnenstad in hoofdlijnen Parkeervisie binnenstad in hoofdlijnen Parkeervisie binnenstad in hoofdlijnen
• Concentratie van het parkeeraanbod voor bezoekers tot enkele
grootschalige locaties, direct bereikbaar vanaf de belangrijkste
aanrijroutes (HWS).
• Een beter gebruik van het tariefinstrument om de verkeers- en
parkeersituatie in de gewenste richting te sturen.
• Sterke verbetering van de informatievoorziening: actuele informatie
over de bezetting van de parkeerconcentraties is al ver buiten het
centrum beschikbaar.
• Realisatie van extra parkeervoorziening ten behoeve van de latente
vraag zoals beschreven in het vorige hoofdstuk.
Aansluiting op ruimtelijke ontwikkelingen en hoofdwegenstructuur Aansluiting op ruimtelijke ontwikkelingen en hoofdwegenstructuur Aansluiting op ruimtelijke ontwikkelingen en hoofdwegenstructuur Aansluiting op ruimtelijke ontwikkelingen en hoofdwegenstructuur • De uitbreiding en opwaardering van de binnenstad zal meer bezoekers trekken (funshoppen) en dus ook extra verkeer van en naar het centrum genereren. Door de ontwikkeling van de ‘de Boreel’ is een grotere verkeersdruk te verwachten aan de oostkant van het centrum.
• De nieuwbouwontwikkelingen in Deventer zullen op de middellange termijn (tot 2015) geconcentreerd worden ten oosten en noordoosten van de binnenstad.
• Een sterkere regionale aantrekkingskracht van de binnenstad zal eveneens leiden tot extra verkeer vanuit oostelijke en zuidelijke richting.
• Nu komt ongeveer 70% van het autoverkeer richting binnenstad uit oostelijke en zuidelijk richting. Het betreft verkeer uit de nieuwbouw in Colmschate en De Vijfhoek, maar ook regionaal verkeer dat in steeds grotere mate gebruik maakt van de autosnelweg A1. In de toekomst met de genoemde ontwikkelingen zullen de verkeersrelaties vanuit het centrum in (zuid)oostelijke richting verder toenemen.
(Bron: parkeernota gemeente Deventer)
Adviesbureau Oosterwolf 25
3.3 Analyse Masterplan3.3 Analyse Masterplan3.3 Analyse Masterplan3.3 Analyse Masterplan
Het Masterplan geeft een aantal aanpassingen weer in het gebied
Broederenplein/Sijzenbaan; het realiseren van een duidelijke verkeerstructuur
en het realiseren van veilige routes van en naar parkeergarage en
fietsenstalling.
Om deze aanpassingen te realiseren wordt de in- en uitrit van de Sijzenbaan
parkeergarage en de belangrijkste in- en uitgang voor de voetgangers
verplaatst naar de noordelijke kopse kant van de garage. Door deze
aanpassing wordt het Broederenplein meer bij het kernwinkelgebied
betrokken.
De Smidsgang wordt een secundaire verbindingsroute voor voetgangers naar
de Smedenstraat door middel van een (overdekte) winkelpassage of via een
winkel.
Op de keizer wordt ontlast, waardoor het karakter van het binnenterrein
versterkt wordt. De fietsenstalling op het binnenterrein wordt behouden en
uitgebreid.
Er worden 118 parkeerplaatsen gerealiseerd. De bewoners van de
appartementen hebben ‘eigen’ plaatsen. De overige plaatsen zijn voor
bezoekers.
(Bron Masterplan Broederenplein Deventer)
Adviesbureau Oosterwolf 26
ParkeerbalansParkeerbalansParkeerbalansParkeerbalans
Parkeerbalans 'de Boreel' Parkeerbalans 'de Boreel' Parkeerbalans 'de Boreel' Parkeerbalans 'de Boreel'
Kengetallen Parkeerplaatsen
min max min max
Woningen duur 58 1,3 1,5 57 87 parkeerplaatsen
Winkels 16000 m2 2,5 3,5 500 700 parkeerplaatsen
Kantoor 3500 m2 1,5 2 53 70 parkeerplaatsen
Parkeerplaatsen totaal benodigd 610 857 parkeerplaatsen Correctie OV/fiets 0,8 488 686 parkeerplaatsen te realiseren 810 810 parkeerplaatsen Correctie leegstand/doorstroming 5% 5% 41 41 Totaal aantal beschikbaar 770 770
Overschot aan parkeerplaatsen Overschot aan parkeerplaatsen Overschot aan parkeerplaatsen Overschot aan parkeerplaatsen 282282282282 84848484 parkeerplaatsenparkeerplaatsenparkeerplaatsenparkeerplaatsen
PaPaPaParkeerbalans Broederenplein/Sijzenbaanrkeerbalans Broederenplein/Sijzenbaanrkeerbalans Broederenplein/Sijzenbaanrkeerbalans Broederenplein/Sijzenbaan
Kengetallen Parkeerplaatsen
min max min max
Woningen 50 1,3 1,5 65 75 parkeerplaatsen
Winkels 6628 m2 2,5 3,5 166 232 parkeerplaatsen
Parkeerplaatsen totaal benodigd 231 307 parkeerplaatsen Correctie OV/fiets 0,8 185 246 Parkeerplaatsen te realiseren 118 118 parkeerplaatsen Correctie leegstand/doorstroming 5% 5% 6 6 Totaal aantal beschikbaar 112 112
Tekort aan parkeerplaatsenTekort aan parkeerplaatsenTekort aan parkeerplaatsenTekort aan parkeerplaatsen 73737373 134134134134 parkeerplaatsenparkeerplaatsenparkeerplaatsenparkeerplaatsen
Uit de parkeerbalans van ‘de Boreel’ blijkt dat er een overschot van minimaal
282 en maximaal 84 parkeerplaatsen zal zijn (Gemiddeld 183
parkeerplaatsen in overschot). In de situatie van het realiseren van 118
Tabel Parkeerbalans ‘de Boreel’ en Broederenplein/Sijzenbaan Bron: CROW, 2002
Adviesbureau Oosterwolf 27
parkeerplaatsen op het Broederenplein/Sijzenbaan zal een minimale tekort
van 73 en een maximale tekort 134 parkeerplaatsen ontstaan (gemiddeld 104
parkeerplaatsen tekort) volgens de berekening met de kengetallen van CROW,
daterend uit 2002.
3.4 Conclusie3.4 Conclusie3.4 Conclusie3.4 Conclusie
De gemeente Deventer heeft de ambitie om in Deventer een bruiseendere
binnenstad te creëren. Dit zorgt ervoor dat Deventer meer mensen trekt en
een groot percentage daarvan hebben behoefte aan parkeergelegenheden.
Als de ontwikkelingen gaan zoals de gemeente Deventer het graag ziet, zal er
een tekort van 600 parkeerplaatsen ontstaan. ‘De Boreel’ realiseert 810
parkeerplaatsen. Hiermee kan ‘de Boreel’ zijn eigen publiek (630
parkeerplaatsen) voorzien van parkeerplaatsen. Daarnaast ontstaat er volgens
de parkeerbalans een overschot van ongeveer 180 parkeerplaatsen.
In het plangebied Broederenplein/Sijzenbaan worden 118 plaatsten
gerealiseerd. Volgens de parkeerbalans duidt dit op een gemiddeld tekort van
104 parkeerplaatsen. Vaak is de Sijzenbaangarage op drukke tijden
(zaterdag/koopavond) ook vol. Voor mensen die willen parkeren nabij het
Broederenplein/Sijzenbaan is er vervolgens nog steeds een tekort aan
parkeerplaatsen. Deze mensen zijn genoodzaakt om in de parkeergarage van
‘de Boreel’ te parkeren, waar waarschijnlijk een overschot is van ongeveer
180 parkeerplaatsen. De mensen hebben geen zekerheid daar te kunnen
parkeren en de loopafstand van ‘de Boreel’ tot het Broederenplein/Sijzenbaan
is relatief groot. Hierdoor zullen er ook een groot aantal mensen een
alternatief verkiezen zoals het openbaar vervoer.
Het openhouden van de Sijzenbaangarage en de 118 extra parkeerplaatsen
geeft geen voldoende garantie voor het oplossen van het chronische
parkeerprobleem in het Deventer centrum
Adviesbureau Oosterwolf 28
AltAltAltAlternatievenernatievenernatievenernatieven
AlternatiefAlternatiefAlternatiefAlternatief VoordeelVoordeelVoordeelVoordeel NadeelNadeelNadeelNadeel
Extra parkeergarage in/nabij
de binnenstad
Levert veel parkeerplaatsen
op
Duur
Moeilijk te situeren in/nabij
de binnenstad
Werknemers motiveren
gebruik fiets/OV
Minder parkeerplaatsen in
gebruik
Milieuvriendelijk
Goedkoop
Geeft nauwelijks resultaat op
koopavond en de zaterdag
Gratis-/Piekbus Goedkoop voor de consument
Milieuvriendelijk
Uitstappen in de binnenstad
Tijdgebonden reizen
Vaak niet effectief,
kleine bijdrage > Hoge
kosten
Park&Ride op het terrein van
de Scheg (trein naar
binnenstad)
Uitstappen op station
Deventer, vervolgens lopen
richting
Broederenplein/Sijzenbaan
Na parkeren verder reizen
met OV
Tijdgebonden reizen
(treintijden)
Als alternatief bevelen we park&ride op het terrein van de Scheg aan.
Bezoekers kunnen hun auto parkeren op het grote parkeerterrein bij de
Scheg, die niet optimaal gebruikt wordt en daardoor voor veel
parkeergelegenheden zorgt. Vervolgens stappen de bezoekers met een
gereduceerd kaartje de trein in richting de Deventer binnenstad. Op
loopafstand van ongeveer 10 minuten lopen de bezoekers rechtstreeks naar
het Broederenplein. Voor de mensen die slechter te been zijn kan er een taxi
worden aangeboden, tevens tegen gereduceerd tarief.
De andere alternatieven zijn veel moeilijker realiseerbaar. De extra
parkeergarage in/nabij de binnenstad is door ruimtegebrek niet te realiseren.
Werknemers motiveren is organisatorisch moeilijk te realiseren en geeft
weinig resultaat op de koopavond en de zaterdag. De gratis-/piekbus is
financieel niet te realiseren. Deze piekbus kan eventueel wel ingezet worden
in combinatie met de Park&Ride op het terrein van de Scheg wanneer dit
alternatief aanslaat.
Adviesbureau Oosterwolf 29
Hoofdstuk 4: Openbare ruimteHoofdstuk 4: Openbare ruimteHoofdstuk 4: Openbare ruimteHoofdstuk 4: Openbare ruimte
4.1 Inleiding4.1 Inleiding4.1 Inleiding4.1 Inleiding
Een stad is geen stad zonder openbare ruimtes. Openbare ruimtes zijn voor
iedereen toegankelijk op elk tijdstip van de dag (tenzij anders is aangegeven).
Deze ruimtes zijn nodig, omdat mensen zich door deze ruimtes door de stad
lopen. Het is dus van groot belang voor een gemeente om deze ruimtes zo
aantrekkelijk mogelijk te maken, omdat dit de algemene indruk van een stad
weergeeft.
In dit hoofdstuk wordt verder geïnventariseerd wat op zich op het moment
voor openbare ruimtes aanwezig. Hierna wordt geanalyseerd wat de sterke
punten, zwakke punten, kansen en knelpunten zijn in het gebied. Als laatst
wordt de visie weergegeven van de openbare ruimtes op het broederenplein
die in het ‘masterplan Broederenplein/Sijzenbaan’ staan.
(Bron: Masterplan Broederenplein Deventer)
4.2 Inventarisatie4.2 Inventarisatie4.2 Inventarisatie4.2 Inventarisatie
In het plangebied Broederenplein ligt momenteel een groot plein tussen de
Action en de Dirk van den Broek. Dit is nu de enige openbare ruimte dat in
het gebied te vinden is. Het plein is erg verpauperd en er wordt niet optimaal
gebruik van gemaakt. Het plein is te groot en er staan veel objecten die het
onaantrekkelijk maken, zoals een basketbalnet, glasbakken en palen om
auto’s uit het gebied te weren.
Een pluspunt van de huidige openbare ruimte is dat er genoeg groen te
vinden is. Op het plein zelf staan kleine bomen die op zich wel goed in het
gebied passen. Vlak ernaast staan grote bomen tegen de kerk aan. De kerk
zelf zorgt ook voor een mooie uitzicht vanaf het plein.
Op het plein bevindt zich de funderingscontouren van de Ursulakapel, de
stadswal en het hofje. Dit is voornamelijk weergegeven met een ander soort
bestrating.
Het aanzicht van het Broederenplein vanaf het station is ook niet in optimale
conditie. Dit gebied nemen we in onze haalbaarheidsstudie op, omdat de
openbare ruimte daar sterk aan verbetering toe is.
(Bron: Masterplan Broederenplein Deventer)
Adviesbureau Oosterwolf 30
4.3 Analyse4.3 Analyse4.3 Analyse4.3 Analyse
S.W.O.T analyseS.W.O.T analyseS.W.O.T analyseS.W.O.T analyse
Sterke punten Kansen
• Uitzicht op de Broederenkerk
• Bereikbaarheid
• Het weren van het
bevoorradingsverkeer
• Maakt deel uit van de geplande
winkelrouting
• Veel groen
• Het creëren van een
ontmoetingsfunctie
• De bebouwing wordt van glas
gemaakt, zodat het accent vooral
op de kerk gericht blijft
• Het versterken van een betere
winkelroute
• De horeca in het gebied kunnen
kun terrassen kwijt op het plein
Zwakke punten Bedreigingen
• Veel schaduw door de hoge
bebouwing
• Het plein wordt bijna geheel door
bebouwing omsloten, waardoor
het een gevoel van vrijheid
verloren kan gaan
• Het plein is niet makkelijk
zichtbaar voor het winkelende
publiek
• Aanzicht van het Broederenplein
vanaf het station
• Door de hoge bebouwing kan het
zo zijn dat maar een klein deel
van de dag het plein in de zon
staat
• De opening naar het plein is
misschien te klein, zodat het
winkelend publiek het plein over
het hoofd ziet
4.4 Visie4.4 Visie4.4 Visie4.4 Visie
Het Broederenplein wordt een waar domein voor voetgangers. Er komen
aantrekkelijke ruimten om te wandelen en om te recreëren. Fietsers worden
in het gebied geweerd. Het bevoorradingsverkeer wordt op beperkte tijden
toegelaten. De dichte bebouwing van het Broederenplein en de Broederenkerk
maakt het voor bezoekers een aantrekkelijk gebied om te verblijven. Het
openbaar gebied in het Broederenplein krijgt een ontmoetingsfunctie. De
horeca biedt rustpunten tijdens en na het recreatief winkelen. De woningen
boven winkels krijgen een mooi vormgegeven binnenhof met veel groen op
het dak.
Het aanzicht van het Broederenplein vanaf het station kan veel beter. De weg
die daar ligt willen we wel slingerend laten, omdat dit bijna in geheel
Deventer zo bestraat is. Dit willen we om niet buiten de toon van heel
Adviesbureau Oosterwolf 31
Deventer te vallen en hiermee het historisch beeld van Deventer te verpesten.
Verder willen we het gebied een meer verzorgde uitstraling krijgt zonder
verder drastische maatregelen te nemen.
Verder willen we de woningen boven de Action aanpassen. Deze woningen
hebben een andere stijl, die door veel mensen niet aantrekkelijk wordt
gevonden. Door deze woningen aan te passen aan de stijl van de rest van de
bebouwing van het Broederenplein, zal het voor de mensen die door de
binnenstad van Deventer lopen een veel meer uitnodigende straatbeeld
geven. Dit kan het verschillen uitmaken of het gebied een A- of een B-locatie
wordt.
(Bron: Masterplan Broederenplein Deventer)
Adviesbureau Oosterwolf 32
Hoofdstuk 5: Juridische haalbaarheidHoofdstuk 5: Juridische haalbaarheidHoofdstuk 5: Juridische haalbaarheidHoofdstuk 5: Juridische haalbaarheid
5.1 Inleiding5.1 Inleiding5.1 Inleiding5.1 Inleiding
Bij elke nieuwbouwactiviteit moet er gekeken worden als het plan in
overeenstemming is met het bestemmingsplan. Er wordt gekeken als de
ruimtelijke ontwikkeling/voorgenomen bouw binnen het bestemmingsplan
past. Het Masterplan Broederenplein/Sijzenbaan past echter niet binnen het
bestaande bestemmingsplan. Om dit project wel juridisch
haalbaar/planologisch haalbaar te maken zijn er 2 mogelijkheden:
• Een wijziging of herziening maken in het bestemmingsplan.
• Verlenen van vrijstelling van het bestaande bestemmingsplan door
middel van artikel 19 uit de Wet op Ruimtelijk Ordening.
Beide mogelijkheden komen aan bod in dit hoofdstuk. De mogelijkheid
‘herziening bestemmingsplan’ wordt allereerst bekeken en vervolgens de
‘vrijstellingsprocedure Artikel 19 WRO’. Uiteindelijk wordt er een conclusie
getrokken en advies gegeven over de juridische haalbaarheid.
5.2 Het ‘Masterplan Broederenplein5.2 Het ‘Masterplan Broederenplein5.2 Het ‘Masterplan Broederenplein5.2 Het ‘Masterplan Broederenplein----Sijzenbaan’Sijzenbaan’Sijzenbaan’Sijzenbaan’
Het bestaande bestemmingsplan verschilt op bepaalde punten met het
Masterplan Broederenplein/Sijzenbaan. De structuur van bebouwing
verandert, een deel van het huidige voetgangersgebeid wordt bebouwd en er
moeten enkele oude bomen verwijderd worden die de plaats innemen voor de
semi-openbare ruimte in het Masterplan. Op bepaalde punten zijn er ook
overeenkomsten. In beide plannen staat vermeld dat er een aantal trekkers
moeten komen.
5.3 Herziening bestemmingsplan5.3 Herziening bestemmingsplan5.3 Herziening bestemmingsplan5.3 Herziening bestemmingsplan
In een bestemmingsplan staat wat er met een grondgebied in de betreffende
gemeente mag gebeuren. Iedereen die van plan is iets te bouwen komt in
aanraking met een bouwvergunning. De gemeente beoordeelt of het plan
past binnen het bestemmingsplan.
Als het bestaande bestemmingsplan verouderd is of wanneer de gemeente
een project wil realiseren die niet binnen het bestaande bestemmingsplan
past kan de gemeente het bestemmingsplan herzien.
Voor deze herziening geldt een uitgebreide procedure met mogelijkheden tot
inspraak, bezwaar en beroep:
InspraakInspraakInspraakInspraak
Voordat de gemeente een bestemmingsplan opstelt, zet de gemeente haar
Adviesbureau Oosterwolf 33
ideeën vast. Vervolgens wordt de bevolking geïnformeerd en peilt de
gemeente de meningen van de bevolking en van andere belanghebbenden.
Vaak gebeurt dit door middel van een inspraakbijeenkomst. Burgers kunnen
echter hun mening ook schriftelijk indienen bij de gemeente.
BezwaarprocedureBezwaarprocedureBezwaarprocedureBezwaarprocedure
1. Na de inspraakprocedure, stelt de gemeente een
ontwerpbestemmingsplan op. Gedurende zes weken ligt het plan ter
inzage, in het gemeentehuis en/of andere voorzieningen. Ook wordt dit
gemeld in huis-aan-huis kranten. Burgers kunnen wederom hun mening
schriftelijk indienen bij de gemeente. Vervolgens wordt diegene
uitgenodigd om haar/zijn mening mondeling te komen toelichten.
2. Wanneer niemand iets kenbaar heeft gemaakt is de gemeente verplicht
om het bestemmingsplan binnen acht weken vast te stellen. Zijn er wel
andere meningen naar binnen gekomen, dan moet de gemeente het
bestemmingsplan binnen vier maanden vaststellen. Vervolgens moet de
gemeente het plan binnen vier weken opnieuw ter inzage leggen. De
gemeente legt het plan ook voor aan de provinciale overheid.
3. Wanneer de gemeente niet of te weinig rekening gehouden heeft met
andermans belangen, heeft diegene vanaf het moment dat het
vastgestelde plan ter inzage is gelegd 6 weken de tijd om zijn/haar
bedenken in te brengen bij Gedeputeerde Staten. Dit gaat ook op als de
gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan wijzigingen
heeft aangebracht waar iemand het niet mee eens is. Er volgt wederom
een uitnodiging voor een mondelinge toelichting.
4. Gedeputeerde Staten hebben vervolgens maximaal zes maanden om het
bestemmingsplan al dan niet goed te keuren. Zijn er geen bedenkingen
geuit, dan is de termijn twaalf weken. Binnen twee weken na het nemen
van een besluit, maken Gedeputeerde Staten dit kenbaar. Iedereen die
bedenkingen heeft geuit, krijgt een afschrift van het besluit toegestuurd.
Beroep instellenBeroep instellenBeroep instellenBeroep instellen
Het bestemmingsplan nadert zijn voltooiing. Samen met het besluit van
Gedeputeerde Staten ligt het nog zes weken ter inzage bij de secretarie van
de gemeente. Binnen die termijn kan iemand (schriftelijk) in beroep gaan. Dat
moet bij de rechter, in dit geval de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad
van State in Den Haag. Die neemt in principe binnen twaalf maanden een
beslissing. Is de termijn van zes weken voorbij, dan treedt het plan in werking
(ook als er beroep is ingesteld). Om te voorkomen dat het plan in werking
treedt, kan er een 'verzoek tot voorlopige voorziening' ingesteld worden, ook
bij de Afdeling bestuursrechtspraak.
(Bron: Kamer van Koophandel)
Adviesbureau Oosterwolf 34
5.4 Vrijstellingsprocedure Artikel 19 WRO5.4 Vrijstellingsprocedure Artikel 19 WRO5.4 Vrijstellingsprocedure Artikel 19 WRO5.4 Vrijstellingsprocedure Artikel 19 WRO
Met een artikel 19 WRO-procedure kan er vrijstelling worden gegeven voor
projecten binnen het bestemmingsplan. Deze vrijstelling geld alleen voor het
gebeid waar de procedure voor aangevraagd is. Deze procedure is te
onderscheiden in 2 verschillende procedures:
• ‘Eenvoudige’ artikel 19-procedure
• ‘Lange’ artikel 19-procedure
Het ‘eenvoudige’ artikel 19-procedure geldt voor beperkte uitbreidingen
(onder andere woningen, gebouwen voor openbare nutsvoorzieningen, kleine
kassen en dergelijke). Deze is niet van toepassing op dit project, die groter
en complexer is.
Overigens hebben burgers het recht om tegen een artikel 19 WRO-procedure
bezwaar te maken.
Het ‘lange’ artikel 19-procedure ziet er als volgt uit:
1. Bij de voorbereiding van een vrijstelling peilt de gemeente de mening van
de bevolking en andere belanghebbenden (inspraak);
2. De gemeenteraad beslist binnen acht weken na ontvangst van de
aanvraag om vrijstelling of de aanvraag wordt afgewezen of dat het artikel
19-procedure wordt gestart. In het laatste geval wordt de aanvraag ter
inzage gelegd;
3. Schriftelijke zienswijzen tegen de aanvraag om vrijstelling indienen
binnen zes weken;
4. De gemeenteraad beslist binnen acht weken tot het aanvragen van een
'verklaring van geen bezwaar' bij Gedeputeerde Staten;
5. GS nemen binnen acht weken een beslissing over die aanvraag.
6. De gemeenteraad moet binnen twee weken een besluit nemen over het
verlenen van de vrijstelling;
7. Bezwaarschriften binnen zes weken indienen bij de gemeenteraad.
Verzoek om voorlopige voorziening indienen bij de President van de
rechtbank;
8. Bij ongegrond verklaren bezwaarschrift: binnen zes weken beroep
instellen bij de rechtbank;
9. Hoger beroep binnen zes weken instellen bij de Afdeling
bestuursrechtspraak van de Raad van State.
(Bron: Ministerie van VROM)
Adviesbureau Oosterwolf 35
5.5 Conclusie/Advies5.5 Conclusie/Advies5.5 Conclusie/Advies5.5 Conclusie/Advies
Het artikel 19 WRO-procedure lijkt ons de beste keus. Het project
Broederenplein/Sijzenbaan moet snel gerealiseerd worden. De datum die
hiervoor vast gesteld staat is 2006/2007. Dit zal echter niet meer behaald
kunnen worden in verband met de juridische haalbaarheid. Deze procedure
neemt ongeveer 6-9 maanden in beslag, terwijl een herziening of wijziging
van het bestaande bestemmingsplan veel meer tijd en uiteindelijk ook veel
meer rendement (geld) kost. Het ‘Masterplan Broedereplein-Sijzenbaan’ kan
uitstekend dienen als onderbouwing voor deze procedure. Ook kan er
gekeken worden naar andere plannen van de gemeente Deventer, zoals de
structuurvisie Detailhandel.
Adviesbureau Oosterwolf 36
Hoofdstuk 6 Financiële haalbaarheidHoofdstuk 6 Financiële haalbaarheidHoofdstuk 6 Financiële haalbaarheidHoofdstuk 6 Financiële haalbaarheid
6.1 Inleiding6.1 Inleiding6.1 Inleiding6.1 Inleiding
Financiële haalbaarheid is van groot belang voor het meten van de
haalbaarheid van dit project. Bijna alle actoren zijn commercieel betrokken.
Het feit dat er winst gemaakt wordt is van essentieel belang voor bijna alle
actoren, omdat geen van de actoren verlies wil maken. Dit zal altijd van
tevoren zo nauwkeurig mogelijk berekend moeten worden.
In paragraaf 1.2 is een exploitatieopzet toegevoegd, voor een helder
overzicht van de verwachte kosten en de verwachte opbrengsten. In paragraaf
1.3 wordt de financiële haalbaarheid door middel van een conclusie getoetst.
6.2 Exploitatieopzet6.2 Exploitatieopzet6.2 Exploitatieopzet6.2 Exploitatieopzet
Verwachte kostenVerwachte kostenVerwachte kostenVerwachte kosten Verwachte opbrengstVerwachte opbrengstVerwachte opbrengstVerwachte opbrengst
Aankoopgrond (incl. opst.) € 4.555.320,€ 4.555.320,€ 4.555.320,€ 4.555.320,---- € 10.000.000,€ 10.000.000,€ 10.000.000,€ 10.000.000,---- Opbr. verkoop appart. incl. pp
Locatieontwikkelingskosten € 801.207,€ 801.207,€ 801.207,€ 801.207,---- € 16.537.000,€ 16.537.000,€ 16.537.000,€ 16.537.000,---- Opbr. verkoop winkel m2 belegger
Bouwkosten incl. Onvoorzien € 14.843.948,€ 14.843.948,€ 14.843.948,€ 14.843.948,---- € 1.404.000,€ 1.404.000,€ 1.404.000,€ 1.404.000,---- Opbr. verkoop resterende pp belegger
Bijkomende kosten € € € € 2.226.592,2.226.592,2.226.592,2.226.592,---- € € € € ---- Eventuele verkoop openbare ruimte
gemeente
Kosten verkoop € 180.000,€ 180.000,€ 180.000,€ 180.000,----
Vereist rendement
projectontwikkelaars € 1.923.309,€ 1.923.309,€ 1.923.309,€ 1.923.309,----
Verhuiskosten winkels € 200.000,€ 200.000,€ 200.000,€ 200.000,----
Totaal benodigde investeringenTotaal benodigde investeringenTotaal benodigde investeringenTotaal benodigde investeringen € € € € 24.995.677,24.995.677,24.995.677,24.995.677,---- € 27.941.000,€ 27.941.000,€ 27.941.000,€ 27.941.000,---- Totale marktwaardeTotale marktwaardeTotale marktwaardeTotale marktwaarde
Alle gehanteerde prijzen/kengetallen zijn zonodig verhoogd met de jaarlijkse
kostenstijging
In de bijlage is het volledige exploitatieopzet van het project Broederenplein
(exclusief Sijzenbaan) toegevoegd in een exceltabel.
Adviesbureau Oosterwolf 37
Berekeningen financiële haalbaarheidBerekeningen financiële haalbaarheidBerekeningen financiële haalbaarheidBerekeningen financiële haalbaarheid
KOSTEN
Grondkosten Aankoop bouwgrond 4466*1020 = 4.555.320,00 Euro4.555.320,00 Euro4.555.320,00 Euro4.555.320,00 Euro
Sloopkosten; Bebouwing; 2900*30 Euro = 87.000,00 Euro87.000,00 Euro87.000,00 Euro87.000,00 Euro
Civiele Techniek; Bouwrijp 2325*10 Euro = 23.250,00 Euro23.250,00 Euro23.250,00 Euro23.250,00 Euro
Riolering 52*2000 Euro = 104.000,00 Euro104.000,00 Euro104.000,00 Euro104.000,00 Euro
Micro Milieu 1*100.000 Euro = 100.000,00 Euro100.000,00 Euro100.000,00 Euro100.000,00 Euro
Onvoorziene kosten (10%) 486.957,00 Euro486.957,00 Euro486.957,00 Euro486.957,00 Euro
Bouwkosten; Appartementen 6630*1170 = 7.757.100,00 Euro7.757.100,00 Euro7.757.100,00 Euro7.757.100,00 Euro
Winkels >200 5513*702 = 3.870.126,00 Euro3.870.126,00 Euro3.870.126,00 Euro3.870.126,00 Euro
Parkeerplaatsen
-1: 42pp*11.249 = 472.458,00 Euro472.458,00 Euro472.458,00 Euro472.458,00 Euro
-2: 62pp*22.497 = 1.394.814,00 Euro1.394.814,00 Euro1.394.814,00 Euro1.394.814,00 Euro
Onvoorziene kosten (10%): 1.349.450,00 Euro1.349.450,00 Euro1.349.450,00 Euro1.349.450,00 Euro
Bijkomende bouwkosten; 15%: 2.226.592,00 Euro2.226.592,00 Euro2.226.592,00 Euro2.226.592,00 Euro
Kosten verkoop 50 woningen*200.000,00 Euro 10.000.000,00 Euro10.000.000,00 Euro10.000.000,00 Euro10.000.000,00 Euro
2%*10.000.000,00 200.000,00 Euro200.000,00 Euro200.000,00 Euro200.000,00 Euro
Projectontwik. Verwachte marge (12%)= 2.168.2.168.2.168.2.168.610,00 Euro610,00 Euro610,00 Euro610,00 Euro
Verhuiskosten winkels: 200.000,00 Euro200.000,00 Euro200.000,00 Euro200.000,00 Euro
Totale kosten project:Totale kosten project:Totale kosten project:Totale kosten project: 24.995.677,00 Euro24.995.677,00 Euro24.995.677,00 Euro24.995.677,00 Euro
Adviesbureau Oosterwolf 38
OPBRENGSTEN
Verkoop appartementen 50*200.000,00 = Verkoop appartementen 50*200.000,00 = Verkoop appartementen 50*200.000,00 = Verkoop appartementen 50*200.000,00 = 10.000.000,00 Euro10.000.000,00 Euro10.000.000,00 Euro10.000.000,00 Euro
Verkoop parkeerplaatsen 78*18.000,00 =Verkoop parkeerplaatsen 78*18.000,00 =Verkoop parkeerplaatsen 78*18.000,00 =Verkoop parkeerplaatsen 78*18.000,00 = 1.404.000,00 Euro1.404.000,00 Euro1.404.000,00 Euro1.404.000,00 Euro
Verkoop wiVerkoop wiVerkoop wiVerkoop winkels 4410*3750 = nkels 4410*3750 = nkels 4410*3750 = nkels 4410*3750 = 16.537.500,00 Euro16.537.500,00 Euro16.537.500,00 Euro16.537.500,00 Euro
Totale opbrengsten projectTotale opbrengsten projectTotale opbrengsten projectTotale opbrengsten project 27.941.500,00 Euro27.941.500,00 Euro27.941.500,00 Euro27.941.500,00 Euro
OPBRENGSTEN OPBRENGSTEN OPBRENGSTEN OPBRENGSTEN –––– KOSTENKOSTENKOSTENKOSTEN
27.941.500,00 Euro 27.941.500,00 Euro 27.941.500,00 Euro 27.941.500,00 Euro ---- 24.995.677,00 Euro =24.995.677,00 Euro =24.995.677,00 Euro =24.995.677,00 Euro = 2.945.823,00 Euro2.945.823,00 Euro2.945.823,00 Euro2.945.823,00 Euro
Adviesbureau Oosterwolf 39
6.3 Conclusie6.3 Conclusie6.3 Conclusie6.3 Conclusie
De totale verwachte kosten worden berekend op € 24.995.677,- de
verwachte opbrengst komt uit op € 27.941.500,00. Dit komt uit op een
positief resultaat van € 2.945.823,-. Wanneer de kosten 10% hoger en de
opbrengsten 10% lager uitvallen is het project financieel niet haalbaar meer
haalbaar.
Uitwerking:
(€ 27.941.500,- x 0.90) - (€ 24.995.677 x 1.10) =
€ 25.147.350,- - € 27.495.244,70 =
---- € 2.347.894,70€ 2.347.894,70€ 2.347.894,70€ 2.347.894,70
Als alleen de kosten 10% zouden stijgen blijft het ‘masterplan
Broederenplain/Sijzenbaan’ nog steeds haalbaar. Dit is een goed vooruitzicht
voor de actoren die in dit project kunnen investeren.
€ 27.941.500 - € 27.495.244,70 = ++++ €€€€ 446.225,30446.225,30446.225,30446.225,30
Ook wanneer de opbrengsten 10% zullen dalen is het masterplan plan
haalbaar.
€ 25.147.350,00 - € 24.995.677,00 = ++++ €€€€ 151.673,00151.673,00151.673,00151.673,00
Adviesbureau Oosterwolf 40
HoofdstuHoofdstuHoofdstuHoofdstuk 7: Nijmegenk 7: Nijmegenk 7: Nijmegenk 7: Nijmegen
7.1 Inleiding7.1 Inleiding7.1 Inleiding7.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt een vergelijking weergegeven met het project
Broederplein-Sijzenbaan in Deventer met Nijmegen.
Er volgt een situatieschets van Nijmegen. In de opvolgende paragraaf wordt
het ‘ plein 1944’ in Nijmegen behandeld, die op een speciale manier
ontworpen en ontwikkeld is. In de laatste paragraaf wordt er een conclusie
getrokken en volgen er aanbevelingen.
7.2 Nijmegen7.2 Nijmegen7.2 Nijmegen7.2 Nijmegen
Door de wederopbouw van de Nijmeegse binnenstad na de verwoestingen in
de Tweede Wereldoorlog heeft de planning, stedenbouw en de architectuur
een grote rol gespeeld in de totstandkoming van het huidige stadscentrum.
In het midden van de jaren
zeventig kreeg de binnenstad
te maken met serieuze
concurrentie en even later
volgde er een economische
teruggang. Vervolgens liep
het perspectief van de
winkelstad flink terug. Er
werd veel investeringen
gedaan rondom de
binnenstad. Daar bleven de
investeringen uit. Er volgde
het plan Centrum 2000, intensiveren in de kern. Dit
plan had als doel ruimte te bieden in de winkelkern aan lokaal en
kwaliteitsaanbod end e circuitvorming te bevorderen. Er is stapsgewijs het
‘klaverdriemodel’ is opgericht (zie afbeelding 10). Het begon met de ‘steel’
van het ‘klaverdriemodel’. Daarom zijn de 3 klavers ontwikkeld tot een goede
routing.
AmbitiesAmbitiesAmbitiesAmbities
Een belangrijke ambitie van de gemeente Nijmegen is:
Het zorgvuldig omgaan met de ruimte en het versterken van de kwaliteit van
groen en water levert dit een grotere bijdrage aan de identiteit en kwaliteit
van de stad.
(Bron: Kansen voor de Keizerstad, Gemeente Nijmegen, mei 2004)
Afbeelding 10; Klaverdriemodel (Gemeente Nijmegen)
Adviesbureau Oosterwolf 41
7.3 Plein 19447.3 Plein 19447.3 Plein 19447.3 Plein 1944
Voor de herontwikkeling van Plein 1944 werd een ontwerpwedstrijd
uitgeschreven waarvoor vier teams van ontwikkelaars met ontwerpers werden
geselecteerd. De teams hadden als opdracht om elk twee scenario’s voor
Plein 1944 uit te werken. Eén scenario
moest uitgaan van de vooroorlogse
structuur waarbij een netwerk van
straten en pleintjes het beeld bepaalde.
Het andere scenario had de handhaving
van de huidige wederopbouwstructuur
als uitgangspunt.
In januari 2004 werd een
meningspeiling gehouden onder de
Nijmegenaren van 12 jaar en ouder. De
bevolking kon zijn voorkeur uitspreken
voor het
plan 'Het Bastion' van de Spaanse
architect Busquets of voor het plan
‘Een Plein voor Iedereen’ van Van Eldonk en Soeters. In totaal hebben bijna
25.000 mensen een stem uitgebracht. 68 procent van de stemmen ging naar
‘Een Plein voor Iedereen’. De gemeenteraad heeft zich aangesloten bij de
uitkomst van de meningspeiling.
(Bron: Wonen en leven in Nijmegen, gemeetne Nijmegen, Plein 1944)
7.4 Conclusies en aanbevelingen7.4 Conclusies en aanbevelingen7.4 Conclusies en aanbevelingen7.4 Conclusies en aanbevelingen
Nijmegen heeft zeer goed en op tijd ingespeeld op de wensen van de burgers
en gekeken naar de trends en ontwikkelingen op (middel)-lange termijn. Dit
is ook te concluderen na verschillende visies van de gemeente Nijmegen door
te nemen, onder andere ‘Detailhandelsstructuurvisie Nijmegen 2004’ en
‘Detailhandel in Nijmegen, strategie en uitvoering. Het op een juiste manier
omgaan met de identiteit en kwaliteit van de stad is ook zeer belangrijk (Zie
ambitities)
AanbevelingenAanbevelingenAanbevelingenAanbevelingen
Een hele duidelijke aanbeveling voor Deventer is het betrekken van de
burgers bij nieuwe projecten:
Door burgers bij nieuwe projecten te betrekken, zoals in het geval van ‘Plein
1944’ in Nijmegen, geven de burgers aan wat ze willen. Op deze manier kan
er op de juiste ingespeeld worden op de behoeftes van de burger.
Afbeelding 11; Schets ‘Plein voor
iedereen’(Bron van Eldonk en Soeters)
Adviesbureau Oosterwolf 42
Voor het project ‘Broederplein-Sjizenbaan’ kan de
gemeente/projectontwikkelaars de burgers laten kiezen voor de indeling van
de openbare ruimte of de bestrating.
Adviesbureau Oosterwolf 43
Hoofdstuk 8: Conclusies en aanbevelingenHoofdstuk 8: Conclusies en aanbevelingenHoofdstuk 8: Conclusies en aanbevelingenHoofdstuk 8: Conclusies en aanbevelingen
8.1 Inleiding8.1 Inleiding8.1 Inleiding8.1 Inleiding
Om tot een overzichtelijke haalbaarheidsstudie te komen worden de
betreffende hoofdstukken (detailhandel, wonen, parkeren en bereikbaarheid,
juridische haalbaarheid en financiële haalbaarheid) in de volgende paragraaf
kort samengevat.
8.2 Eindconclusies hoofdstukken8.2 Eindconclusies hoofdstukken8.2 Eindconclusies hoofdstukken8.2 Eindconclusies hoofdstukken
DetailhandelDetailhandelDetailhandelDetailhandel
Funshoppen wordt een steeds grotere trend binnen het winkelend publiek, zo
ook in Deventer. Belangrijk hiervoor is een mix van kleine specialistische
winkels en grotere winkelformules. In Deventer zijn al veel kleine
specialistische winkels gevestigd. Het Broederplein is daardoor uitermate
geschikt voor winkelruimtes groter dan 200m2 en een enkeling groter dan
500m2. Met name gericht op de mode- en sierraden branche op een B-/A-
locatie. De mode winkels kunnen een goede aanvulling geven aan de
modestraat ‘Engestraat’.
Er zal zeker rekening gehouden moeten worden met de concurrentie op
regionaal niveau en op gemeentelijk niveau: ‘de Boreel’ die in september
2007 de opening heeft gepland. Voor als nog zijn de winkels hier vooral
gericht op vrije-tijd, lifestyle en-in-om het huis.
De looproute zal ook verbeterd moeten worden om de binnenstad
aantrekkelijker te maken. Er zal gebruik kunnen worden gemaakt van een
looproute in de vorm van een ‘8’.
WonenWonenWonenWonen
De komende jaren zullen er gemiddeld honderd appartementen, in of nabij
de binnenstad, per jaar op de markt komen. Er is veel vraag middenklasse
koopwoningen. De gemiddelde vloeroppervlakte is 132,6 m2 bvo op
Broederplein. Wij adviseren vanwege de vraag minder woningen (40) met elk
een vloeroppervlakte tussen de 130 en 200 m2 bvo te realiseren. Dit zijn 3- á
4-kamerappartementen. De geplande 40 appartementen krijgen niet een
standaard indeling. Dit om beter de verschillende wensen van de bewoners te
kunnen voldoen. De appartementen zullen voor alle leeftijdscategorieën
aantrekkelijk worden gemaakt. De 2 grootste leeftijdscategorieën met een meerderheid in Deventer zijn tussen de 25 en 35 jaar en 65+. Deze
categorieën hebben veelal de benodigde financiële status voor dit soort
appartementen.
Adviesbureau Oosterwolf 44
Parkeren en bereikbaarheidParkeren en bereikbaarheidParkeren en bereikbaarheidParkeren en bereikbaarheid
Volgens de gemaakte parkeerbalansberekeningen biedt het openhouden van
de Sijzenbaangarage en de 118 extra parkeerplaatsen geen voldoende
garantie voor het oplossen van het chronische parkeerprobleem in het
centrum van Deventer.
Voor winkels op een B-/A-locatie zullen goede parkeervoorzieningen
gerealiseerd moeten worden. In de toekomstige parkeergarage van ‘de
Boreel’ is een geschatte overschot aan parkeerplaatsen. Hier zullen eventueel
de tekorte parkeerplaatsen van het Broederplein/Sijzenbaan kunnen parkeren
in de parkeergarage van ‘de Boreel’. Echter is de loopafstand erg groot.
Er zijn een aantal alternatieven onderzocht. Een bruikbaar en realiseerbaar
alternatief kan het ‘Park&Ride’-alternatief zijn op het terrein van de Scheg.
Bezoekers in Deventer kunnen hier de auto parkeren en verder reizen met het
openbaar vervoer (trein en/of bus) tegen een gereduceerd tarief. Vervolgens
komen de bezoekers aan op het station en lopen ze rechtstreeks via een
goed (ANWB-)aanwijzingssysteem rechtstreeks naar het Broederplein in
plaats via de Keizerstraat naar de Brink.
Juridische haalbaarheidJuridische haalbaarheidJuridische haalbaarheidJuridische haalbaarheid
Voor de juridische haalbaarheid staan 2 optie open:
• Een wijziging of herziening maken in het bestemmingsplan.
• Verlenen van vrijstelling van het bestaande bestemmingsplan door
middel van artikel 19 uit de Wet op Ruimtelijk Ordening.
We hebben gekozen voor de laatste optie: het verlenen van vrijstelling van
het bestaande bestemmingsplan door middel van artikel 19 uit de Wet op
Ruimtelijk Ordening. Deze is verkozen, omdat deze procedure sneller
gerealiseerd kan worden dan de herziening in het bestemmingsplan. Het
‘Masterplan Broederenlein-Sijzenbaan’ en andere visies van de gemeente
Deventer kunnen als goede onderbouwingen dienen voor deze procedure.
Financiële haalbaarheidFinanciële haalbaarheidFinanciële haalbaarheidFinanciële haalbaarheid
Het project is financieel haalbaar. De totale verwachte kosten worden
berekend op € 24.995.677,- de verwachte opbrengst komt uit op €
27.941.500,00. Dit komt uit op een positief resultaat van € 2.945.823,-.
Wanneer de kosten 10% hoger en de opbrengsten 10% lager uitvallen is het
project niet financieel haalbaar.
Adviesbureau Oosterwolf 45
8.3 Eindconclusie haal8.3 Eindconclusie haal8.3 Eindconclusie haal8.3 Eindconclusie haalbaarheidsstudiebaarheidsstudiebaarheidsstudiebaarheidsstudie
Het project ‘Masterplan Broederplein-Sijzenbaan’ is algemeen haalbaar. Om
een betere haalbaarheid te creëren kan er beter gekeken worden naar de
wensen en behoeftes van de gemeente Deventer en de inwoners van
Deventer.
Het plan wordt door het toepassen van de conclusies uit de inhoudelijke
hoofdstukken specifieker en daardoor inhoudelijk beter.
Adviesbureau Oosterwolf 46
BronnenlijstBronnenlijstBronnenlijstBronnenlijst InternetbronnenInternetbronnenInternetbronnenInternetbronnen
Auteur: Kamer van Koophandel
Titel: Bestemmingsplan: Wijziging bestemmingsplan
Geraadpleegd op: 8 april 2007
Verwijzing: http://kvk.nl/artikel/artikel.asp?artikelID=39479
Auteur: Ministerie VROM
Titel: Wat houdt de 'lange' artikel 19-procedure in?
Geraadpleegd op: 8 april 2007
Verwijzing: http://www.vrom.nl/pagina.html?id=24656#b24665
Auteur: Gemeente Nijmegen
Titel: Wonen en leven in Nijmegen. Plein 1944.
Geraadpleegd op: 2 april 2007
Verwijzing: http://www2.nijmegen.nl/wonen/projecten/
Auteur: Gemeente Nijmegen
Titel: Kansen voor de Keizerstad
Geraadpleegd op: 2 april 2007
Verwijzing: http://www2.nijmegen.nl/mmbase/attachments/
Auteur: VVV Deventer
Titel: Deventer: Hanzestad aan de r iv ier de I Jssel
Geraadpleegd op: 8 april 2007
Verwijzing: http://www.vvvdeventer.nl/01_01_algemeen.php
Auteur: de Boreel
Titel: de Boreel Deventer
Geraadpleegd op: 28 maart 2007
Verwijzing: http://www.deboreel.nl/
Auteur: CBS
Titel: CBS Statline
Geraadpleegd op: 25 maart 2007
Verwijzing: www.cbs.nl
Auteur: Ahne
Titel: Woonlasten Deventer dalen
Geraadpleegd op: 21 maart 2007
Verwijzing: http://www.ahne.nl/archive/2006/02/index.html
LiteratuurLiteratuurLiteratuurLiteratuur
MASTERPLAN BROEDERENPLEIN-SIJZENBAAN, AM VASTGOED, JOHAN MATSER, WOONBEDRIJF IEDER1, 23
april 2004
STRUCTUURVISIE DETAILHANDEL, GEMEENTE DEVENTER, februari 2004
GEMEENTELIJKE STRUCTUURVISIE
BINNENSTADSMONITO DEVENTER 2006, MKB DEVENTER
STATISCH ZAKBOEK, GEMEENTE DEVENTER, 2006
GEMEENTELIJKE NOTA WONEN, GEMEENTE DEVENTER
STREEKPLAN OVERIJSSEL 2000+, PROVINCIE OVERIJSSEL, 19 Mei 2005
BESTEMMINGSPLAN GEMEENTE DEVENTER
NOTA EEN RUGGENGRAAT VOOR DE STAD, DEVENTER BINNENSTADSPERSPECTIEF, MAART 1998
BINNENSTADSMONITOR DEVENTER 2003
Adviesbureau Oosterwolf 47
BijlageBijlageBijlageBijlage