Masterplan Broedereplein-Sijzenbaan

Adviesbureau Oosterwolf 0

HaalbaarheidsstudieHaalbaarheidsstudieHaalbaarheidsstudieHaalbaarheidsstudie

Adviesbureau: Oosterwolf

Auteurs: Dennis Oosterhuis (2410316) en Jimmy Wolf (2410137)

Docent: Arne van der Velde

Datum: 12/04/2007

Plaats: Deventer


VooVooVooVoorwoordrwoordrwoordrwoord

Voor u ligt het haalbaarheidsstudie over het ‘Masterplan Broedereplein-Sijzenbaan’.

In het kader van het project ‘Versterking Kwaliteit Binnenstad’ van de opleiding

Ruimtelijke Ordening en Planologie reiken wij u deze haalbaarheidsstudie aan.

Deze haalbaarheidsstudie is opgezet door Vastgoedontwikkelaar Oosterwolf in

samenwerking met de opleiding Ruimtelijke Ordening van Saxion Hogescholen te

Deventer.

Deze haalbaarheidsstudie heeft als doel de haalbaarheid van het ‘ Masterplan

Broederenpklein-Sijzenbaan’ te beoordelen en zonodig te adviseren voor een betere

haalbaarheid.

Graag willen we onze dank betuigen naar alle personen die ons bij de

totstandkoming van het project hebben geholpen. De personen die dit mogelijk

hebben gemaakt zijn onder andere: Fransje Droesen, Arne van der Velde, Rik

Zeeuwen, Henk Horstink en Dènes Jansen.

Deventer, 12 april 2007

Vastgoedontwikkelaar Oosterwolf

Jimmy Wolf

Dennis Oosterhuis


LeeswijzerLeeswijzerLeeswijzerLeeswijzer

Inhoudsopgave In de inhoudsopgave ziet u overzichtelijk de indeling van de hoofdstukken

van deze haalbaarheidsanalyse

Inleiding De inleiding bevat een situatieschets en een uitgewerkte actorenanalyse met

een belangenanalyse

Detailhandel Dit hoofdstuk geeft de haalbaarheid van de detailhandel weer, onder andere

rekening houdend met landelijke trends en ontwikkelingen

Wonen Dit hoofdstuk geeft de haalbaarheid van het aspect wonen weer. Hier komen

doelgroepen en woonmarktontwikkelingen aan te pas.

Parkeren/bereikbaarheid Dit hoofdstuk geeft de haalbaarheid van de parkeervoorzieningen en de

bereikbaarheid weer, afgezet tegen andere oplossingen voor de

parkeerproblematiek.

Juridische haalbaarheid Dit hoofdstuk geeft de juridische haalbaarheid weer, door middel van het

kiezen tussen 2 juridische procedures.

Financiële haalbaarheid Dit hoofdstuk geeft de financiële haalbaarheid weer, door middel van het

toepassen van toetsen van kengetallen op een aantal kostenposten.

Nijmegen Dit hoofdstuk geeft een vergelijking weer met de stad Nijmegen, waar een

verglijkbaar studie is verricht.

Conclusies en aanbevelingen Dit hoofdstuk geeft de uiteindelijke conclusies en aanbevelingen weer van

alle behandelde hoofdstukken


InhoudsopgaveInhoudsopgaveInhoudsopgaveInhoudsopgave Blz.Blz.Blz.Blz.

InleidingInleidingInleidingInleiding 4444

1.Detailhandel Deventer1.Detailhandel Deventer1.Detailhandel Deventer1.Detailhandel Deventer 6666

1.1 Inleiding 6

1.2 Inventarisatie 6

1.3 Trends en ontwikkelingen 12

1.4 Masterplan 12

1.5 conclusies en aanbevelingen 13

2. Wonen2. Wonen2. Wonen2. Wonen 16161616

2.1 Inleiding 16


2.3 Analyse 18

2.4 Conclusie 21

3. Parkeren en bereikbaarheid3. Parkeren en bereikbaarheid3. Parkeren en bereikbaarheid3. Parkeren en bereikbaarheid 23232323

3.1 Inleiding 23


3.3 Analyse Masterplan 25

3.4 Conclusie 27

4. Openbare ruimte4. Openbare ruimte4. Openbare ruimte4. Openbare ruimte 29292929

4.1 Inleiding 29


4.3 Analyse 30

4.4 Visie 30

5. Juridische Haalbaarheid5. Juridische Haalbaarheid5. Juridische Haalbaarheid5. Juridische Haalbaarheid 32323232

5.1 Inleiding 32

5.2 Het ‘Masterplan Broederenplein/Sijzenbaan 32

5.4 Vrijstellingsprocedure Artikel 19 WRO 34

5.5 Conclusie/advies 35

6. Financiële Haalbaarheid6. Financiële Haalbaarheid6. Financiële Haalbaarheid6. Financiële Haalbaarheid 36363636

6.1 Inleiding 36

6.2 Exploitatieopzet 36

6.4 Conclusie 39

7. Nijmegen7. Nijmegen7. Nijmegen7. Nijmegen 40404040

7.1 Inleiding 40

7.2 Nijmegen 40

7.3 Plein 1944 41

7.4 Conclusies en aanbevelingen 41

8. Conclusie en Aanbevelingen8. Conclusie en Aanbevelingen8. Conclusie en Aanbevelingen8. Conclusie en Aanbevelingen 42424242

8.1 Inleiding 42

8.2 Eindconclusies inhoudelijk hoofdstukken 42

8.3 Eindconclusie haalbaarheidsstudie 44

BronnenlijstBronnenlijstBronnenlijstBronnenlijst 47474747

BijlageBijlageBijlageBijlage 48484848


InleidingInleidingInleidingInleiding

SituatieschetsSituatieschetsSituatieschetsSituatieschets

Deventer, een levendige Hanzestad met monumentale sfeer aan de rivier de

IJsel. Deventer is één van de oudste steden van Nederland. Het ontstaan van

de binnenstad lijd terug naar de Middeleeuwen.

De laatste dertig jaar heeft Deventer veel gedaan aan het herstel en behoud

van de historische binnenstad. Het oude stratenpatroon is nagenoeg nog

geheel intact. Honderden monumenten zijn gerestaureerd en veelal voorzien

van nieuwe ramen of gevelstenen. Maar er is zeker ook nieuwbouw, soms in

aansluiting op de historische omgeving, soms ook geheel vernieuwend.

De historische binnenstad geeft echter nog steeds enkele problemen. De

meeste bezoekers ervaren het kernwinkelgebied als onprettig. Dit wordt

onder andere veroorzaakt door de onduidelijke routing in het oude

stratenpatroon. Ook is de concurrentie van de steden Zutpen en Apeldoorn in

de afgelopen tijd sterk toegenomen. De oorzaak voor deze toename is met

name te wijten aan de toetrekking van grote winkelformules in de

binnensteden van Zutphen en Apeldoorn.

Om de historische binnenstad een impuls te geven is er het ‘Masterplan

Broederenplein-Sijzenbaan’ ontwikkeld. Dit ter verbetering van de huidige

routing, de vraag naar middenklasse koopwoningen en de vraag naar grotere

winkeloppervlaktes. Het Broederplein-Sijzenbaan kan in al deze aspecten het

kernwinkelapparaat in Deventer versterken.

(Bron: VVV Deventer)

ActorenActorenActorenActoren

Er zijn veel belangrijke actoren bij het project betrokken, de belangrijkste

actoren zijn:

Gemeente Deventer

• De belangen van de gemeente Deventer gaan vooral uit naar het

verbeteren van de leefbaarheid, het verbeteren van de

economische situatie en het verbeteren van de bereikbaarheid. In

tegenstelling tot andere steden is voor de gemeente Deventer het

behouden van het historische karakter erg belangrijk.

• De gemeente Deventer zorgt voor een sturende werking op de

planvorming.

Woningbouwcorporatie Ieder1

• De belangen van de woningbouwcorporatie gaan vooral uit naar

maatschappelijke belangen en vrijwel niet uit naar commerciële

belangen, hoewel ze wel winst maken. Deze maatschappelijke


belangen gaan vooral uit naar het bouwen van verschillende typen

woningen voor verschillende sociale groepen, hieronder valt ook

het ‘ wonen boven winkels’.

• De invloed van de woningbouwcorporatie is gering, het hoofddoel

is het volgen van de ontwikkelingen.

Projectontwikkelaars

• Economisch belang (rendement behalen) is het grootste belang

van de projectontwikkelaars. Daarnaast is het behalen van prestige

ook van belang voor het voortbestaan van de

projectontwikkelaars.

• De projectontwikkelaars hebben bij aanvang geen bezit in het

plangebied. De Projectontwikkelaars hebben de vormgeving en de

uitvoering van de planvorming bijna geheel in eigen handen.

MKB/VCOD

• Het MKB wil met name de aantrekkelijkheid van het plangebied

bevorderen door de bereikbaarheid, de routing en de

herkenbaarheid te bevorderen. Ook wil het MKB de concurrentie

binnen het centrum van Deventer beperken.

• De invloed van het MKB in het adviseren van de gemeente

Deventer en de projectontwikkelaar is groot. Daarnaast wil het

MKB de belangen van de winkeliers behartigen.

Vastgoedeigenaren

• Het enige belang van de vastgoedeigenaren is een zo goed

mogelijk bod krijgen op de panden.

• De vastgoedeigenaren kunnen stagnatie veroorzaken op de

uitvoering van het plan.

Cultuurbehoudvereniging

• Het belang van de cultuurbehoudvereniging is het behouden van

het resterende cultuur in Deventer

• De invloed die de cultuurbehoudvereniging kan uitoefenen bestaat

voornamelijk uit het adviseren van de gemeente Deventer en de

projectontwikkelaar.

Overige actoren zijn de huidige winkels ‘Dirk van den Broek’ en de ‘Action’,

de bewoners binnen het plangebied en de Sijzenbaangarage.

Over het algemeen hangt de samenwerking tussen alle actoren met elkaar

samen. Veel actoren zijn nauw met elkaar betrokken en daardoor zijn alle

actoren op de hoogte van veranderen die in het plangebied plaatsvinden.

Zie bijlage ‘Tabel actorenanalyse’.


Hoofdstuk 1: DetailhandelHoofdstuk 1: DetailhandelHoofdstuk 1: DetailhandelHoofdstuk 1: Detailhandel

1.1 Inleiding1.1 Inleiding1.1 Inleiding1.1 Inleiding

Het hoofdstuk ‘Detailhandel’ is een zeer belangrijk hoofdstuk binnen dit

project. Er moet (detail-)handel aanwezig zijn om dit project financieel mogelijk te kunnen maken. Zonder handel vestigen er geen winkels en komen

er geen klanten.

Het hoofdstuk begint met een inventarisatie van de Deventer-detailhandel.

Vervolgens wordt de huidige routing doorlopen en wordt er gekeken naar de

concurrenten op zowel gemeentelijk als regionaal niveau. Hoofdpunten uit

verschillende trends en ontwikkelingen en het Masterplan vloeien uiteindelijk

uit in de laatste paragraaf ‘conclusies en aanbevelingen’.

1.2 Inventarisatie1.2 Inventarisatie1.2 Inventarisatie1.2 Inventarisatie

Deventer

De binnenstad van Deventer heeft een karakteristieke en een historische

uitstraling. Dit komt ten goede aan de hiërarchische opbouw van de

winkelstructuur in Deventer. Aan andere zaken komt de huidige opbouw

minder ten goede, deze punten worden verderop in het hoofdstuk besproken.

Kenmerkend voor deze structuur in Deventer is, dat de winkels met dagelijkse

artikelen voornamelijk buiten de binnenstad zijn gesitueerd. In de binnenstad

zijn voornamelijk de winkels met niet-dagelijkse artikelen in een breed en

diep aanbod gevestigd.


Typen winkelsTypen winkelsTypen winkelsTypen winkels

Uit bovenstaande en onderstaande tabellen en een grafiek kan er

geconcludeerd worden dat de ‘kleding en modebranche’ een groot deel van

het aantal vestigingen en een groot deel van de verkoop/vloeroppervlakte

innemen (Afbeelding 1). Dit komt ook naar voren in de branchegroep ‘Mode

en luxe’. Ook niet onopvallend is dat het aantal vestigingen van 2004 tot

2006 met 22 stuks is gestegen (Afbeelding 1). (Bron: Binnenstadsmonitor Deventer 2006)

Afbeelding 1; Ontwikkeling detailhandel naar branche binnenstad Deventer 2003-2005. (Bron: Locatus bewerkt door gemeente Deventer. Binnenstadsmonitor Deventer 2006)

Afbeelding 2; Ontwikkeling detailhandel naar branche binnenstad Deventer 2003-2005. (Bron: Locatus bewerkt door gemeente Deventer, Binnenstadsmonitor Deventer 2006)


RoutingRoutingRoutingRouting

In afbeelding 4 is de binnenstad verdeeld in 3 categorieën: Rood zijn de A-

locaties (o.a. HEMA V&D en H&M), oranje zijn de B-locaties en geel zijn de C-

locaties. De routing in de binnenstad wordt grotendeels bepaald door de A-

locaties. Dit blijkt o.a. uit de bezoekersstromen uit onderstaande tabel

(Afbeelding 5).

Afbeelding 3; Verdeling winkels en verkoopvloeroppervlakte binnenstad 2002 naar

branchegroep. (Bron: Locatus, bewerkt door gemeente Deventer, Binnenstadsmonitor Deventer) 2003

A- B- C-

Afbeelding 4; Kernwinkelapparaat van Deventer. (Bron: Nota Een ruggengraat voor de stad, Deventer Binnenstadsperspectief, maart 1998)


Op het drukst punt in de binnenstad van Deventer (Korte Bisschopstraat 41)

bedraagt de penetratie 84%. Er passeren 84% van de in totaal 189.700

weekbezoekers dit punt. De gemiddelde penetratiegraad voor de gehele

binnenstad is echter 29%. Dit houdt in dat de gemiddelde bezoeker in de

binnenstad ongeveer 29% van het totale winkelfront ziet (Afbeelding 5). (Bron: Binnenstadsmonitor Deventer 2006)

Broederenplein/Sijzenbaan

Het Broederenplein is een C-locatie. Op moment van schrijven is er onder

andere een Action en een Dirk van der Broek-supermarkt gevestigd. Er is

sprake van rijdend (vracht)verkeer.

Afbeelding 5; Bezoekersstromen binnenstad Deventer. (Bron: Binnenstadsmonitor Deventer2006)


Concurrentie op regionaal niveauConcurrentie op regionaal niveauConcurrentie op regionaal niveauConcurrentie op regionaal niveau

De belangrijkste regionale concurrenten zijn de steden Apeldoorn, Zutphen

en Zwolle. Zwolle ligt op een relatief groter afstand dan Apeldoorn en

Zutphen en zal daarom minder aan bod komen dan een grote concurrent.

Kenmerkend voor de binnenstad van Deventer in vergelijking met Zutphen en

Apeldoorn is dat Deventer een groot aantal winkels in de branchegroep

overige detailhandel. Dit geld bijvoorbeeld voor de winkels in tweedehands

goederen. Hierin kan Deventer zich onderscheiden met de andere steden.

Anderzijds is de branchegroep ‘in en om huis’ in de binnenstad van Deventer

veel lager dan in Apeldoorn en Zutphen. Een andere feit is dat de winkels in

Deventer erg klein zijn in vergelijking met Apeldoorn. Door het historisch

karakter van de Deventer binnenstad is de gemiddelde

verkoopvloeroppervlakte van een winkel in Deventer 156 m2, in de

binnenstad van Apeldoorn bedraagt het gemiddelde 215m2. Apeldoorn heeft

jongstleden zijn winkelcentrum vernieuwd en staat bekend om zijn goede

bereikbaarheid. (Bron: Binnenstadsmonitor Deventer 2003)

Uit afbeelding 6 kan opgemaakt worden dat Apeldoorn op kop staat van de 3

steden. Apeldoorn heeft een minimaal verschil in de percentages ‘binding

dagelijkse artikelen’, 97% voor Apeldoorn tegenover 96% ‘binding dagelijkse

Afbeelding 6; Koopkrachtbinding en koopkracht- toevloeiing. (Bron Binnenstadsmonitor Deventer, gemeente Deventer 2006)


artikelen’ in Deventer. In de ‘binding niet-dagelijkse artikelen’ zit een groter

verschil tussen Apeldoorn en Deventer (90% voor Apeldoorn en 81% voor

Deventer)

Concurrentie op gemeentelijk niveauConcurrentie op gemeentelijk niveauConcurrentie op gemeentelijk niveauConcurrentie op gemeentelijk niveau

‘De Boreel’, een nieuw project in Deventer kan een concurrent worden op

gemeentelijk niveau.

Aan de oostkant van de binnenstad wordt een concept voltooid gericht op

funshoppen met hoofdzakelijk grootschalig winkels, entertainmentactiviteiten

en ondergrondse parkeergelegenheden met ruim 600 plaatsen gerealiseerd.

Op moment van schrijven is het project ‘De Boreel’ bijna in de fase van de

afronding. Dit grootschalige project wordt volgens planning medio september

2007 grotendeels opgeleverd.

‘De Boreel’ wordt een locatie met grootschalige detailhandelvestigingen

(GDV), gericht op funshopping. De realisering van ‘De Boreel’ is voor de

binnenstad een toegevoegde waarde. De ontwikkeling dient een groter

bezoekersaantal voor het kernwinkelgebied in de binnenstad te realiseren. De

afstand tussen ‘De Boreel’ en het kernwinkelgebied bedraagt circa 300 meter.

De historische Walstraat vormt hierbij met enige aanpassing de verbinding

tussen beide gebieden. Volgens het de Structuurvisie detailhandel Deventer

is gebleken dat ook in andere historische steden een dergelijke afstand

beloopbaar is. Naast de realisatie van een groter bezoekersaantal kan dit

project ook een gevaar vormen voor het Broederenplein. Het accent van dit

project kan mogelijk sterker worden verlegd naar de oostzijde van het

centrum en het kernwinkelgebied. In dit geval zal het Broederenplein (liggend

aan de westzijde van het centrum) vervagen uit het centrum. (bron: Structuurvisie detailhandel Deventer 2004)

Wijkcentra’sWijkcentra’sWijkcentra’sWijkcentra’s

Opvallend is dat de besteding van dagelijkse artikelen in de wijkcentra’s veel

hoger liggen dan in de binnenstad van Deventer. De binnenstad is echter wel

de grootste aankoopplaats van niet-dagelijkse artikelen binnen de gemeente

Deventer.


1.3 Trens en ontwikkeling1.3 Trens en ontwikkeling1.3 Trens en ontwikkeling1.3 Trens en ontwikkeling

Hoe meer inwoners in een stad hoe minder relevant de verkoop van

dagelijkse goederen in de binnenstad is. In Deventer zijn een aantal wijk- en

buurtcentra’s (o.a. Keizerslanden, de Vijfhoek, Colmschate) aanwezig, die zijn

wanneer gekeken wordt naar landelijke trends belangrijker voor de verkoop

van dagelijkse goederen dan de winkels in de binnenstad.

(bron: Binnenstadsmonitor Deventer 2006)

De overige branches (warenhuizen, persoonlijke verzorging, bruin- en

witgoed, kleding en mode, schoenen en lederwaren, juweliersartikelen e.d)

leveren een belangrijke bijdrage aan funshoppen.

De trend in de laatste jaren laat zien dat veel bezoekers grotere winkels (qua

verkoopvloeroppervlakte) verkiezen.

(bron: Binnenstadsmonitor Deventer 2006)

Er wordt steeds meer gebruik gemaakt van verbreding. Zo wordt de

detailhandel verbreed met o.a. horeca en/of cultuurvoorzieningen. Als

voorbeeld ‘De Bordeel’, een breed concept met zowel recreatie (bioscoop en

casino) als grootschalige detailhandel.

1.4 Masterplan1.4 Masterplan1.4 Masterplan1.4 Masterplan

Het masterplan noemt enkele structurele problemen voor binnensteden, wat

ook zeker geld voor de binnenstad van Deventer; Er is weinig ruimte voor

schaalvergroting, meer winkelformules en –branches trekken ‘naar buiten’, de

concurrentieslag tussen grote steden wordt steeds groter. (bron Masterplan

Broederenplein 2004). Om dergelijke problemen aan te pakken geeft de

‘Structuurvisie Detailhandel, gemeente Deventer (september 2003) een aantal

mogelijkheden:

• Realiseren van het project ‘Boreelkazerne’.

• De Walstraat (tussen ‘Boreelkazerne’ en het kernwinkelgebied.

• Versterking van het winkelcircuit Korte en Lange Bisschopsstraat,

Proosdijpassage, Engestraat, Broederenplein en Korte Smedenstraat.

Het Masterplan geeft niet exact aan welke winkels er gesitueerd moeten

komen. Wel wordt een voorkeur gegeven aan winkels met een relatief groot

verkoopvloeroppervlakte. De nieuwe invulling van het Broederenplein zal

zorgen voor een aaneengesloten winkelcircuit. De winkels worden in etages

gebouwd, met het toepassen van vides, doorkijkjes en lichtkoepels. Om het

winkelgebied compleet te maken worden de winkels afgewisseld met

gevarieerde horecazaken.

(Bron: Masterplan Broederenplein)


1.5 1.5 1.5 1.5 Conclusies en aanbevelingenConclusies en aanbevelingenConclusies en aanbevelingenConclusies en aanbevelingen

SWOTSWOTSWOTSWOT----analyseanalyseanalyseanalyse

Sterke punten Kansen

• Specialistisch aanbod

• Historische binnenstad

• Groot cultuuraanbod

• Ontwikkeling ‘de Boreel’ en

aantrekkingskracht

• Gemiddeld hoog inkomensniveau

in de regio

• Cultuuraanbod gebruiken

Zwakke punten Bedreigingen

• Parkeren/relatief slechte

bereikbaarheid

• Historie -> kleine winkelpanden

• Geen grote winkelformules

(trekkers)

• Sterke concurrentie

• Onduidelijke winkelroute

• Relatief laag inkomens niveau

Deventer bevolking

• Toenemende concurrentie

• Verleggen binnenstad richting ‘de

Boreel’

Doormiddel van de (SWOT-)analyse kunnen er aan tal conclusies getrokken

worden.

De trends geven weer dat de bezoekers van kernwinkelgebieden graag willen

‘funshoppen’ in een mix van kleine gezellige winkels en winkels op basis van

grote formules (warenhuizen). ‘De Boreel’ is ook erg gericht op ‘funshoppen’,

maar daar wordt meer gericht op sport en woninginrichting. Het

Broederenplein heeft daarom de keuze uit de overige branches; warenhuizen,

persoonlijke verzorging, bruin- en witgoed, kleding en mode, schoenen en

lederwaren, juweliersartikelen e.d

Er is op het Broederenplein ruimte voor 5513m2 winkels en op de Sijzenbaan

512m2. Deventer heeft een gemiddelde verkoopvloeroppervlakte van 156m2.

Er is echter vraag naar grote winkels. Dit zal betekenen ongeveer 10 winkels

met een bruto-vloeroppervlakte van ongeveer 300 á 400 m2. En een enkeling

(2) met een groter bruto-vloeroppervlakte (á 1000m2). Met deze invulling is

er ruimte voor uitgebreidere winkels met de bestemming B-/A-locatie in

onder andere de branches mode en juweliers. Er is veel vraag naar mode en

de juwelierswinkels, juwelierswinkels zijn in de afgelopen jaren flink

teruggenomen. Door de verwachte versterking van de economie zullen deze

branches ook weer gaan aantrekken. De modewinkels kunnen een goede

aanvulling geven aan de mode-straat ‘ Engestraat’. In deze straat zijn veelal

exclusievere modewinkels gevestigd. Op het broederplein zal daardoor meer

modewinkels voor jongeren kunnen vestigen.


Er zal door deze aanpassing geen plek meer blijven voor de supermarkt ‘Dirk

van der Broek’, deze zal bijvoorbeeld naar de parkeergarage ‘Sijzenbaan”,

onder de appartementen kunnen verhuizen. De op dit moment gevestigde

discount ‘Action’ zal ook niet op de toekomstige A-locatie gevestigd blijven,

deze zal moeten verhuizen naar elders in de stad.

Om de funshopper volledig te voorzien in zijn of haar behoeftes zal een

lunchroom goed passen binnen het concept van het Broederenplein. Deze

lunchroom zal zich presenteren als een luxere-lunchroom die past in een

omgeving van winkels binnen de A-locaties met voldoende zitgelegenheden

en een mooi uitzicht op de winkelstraat/historische muur van de Broederkerk.

Deventer kent vele cultuurevenementen, denk hierbij aan Charles Dickens

festijn, De Deventer boekenmarkt en Deventer op Stelten. De Walstraat

(tussen het kernwinkelgebied en ‘de Boreel’) staat bekend in het thema

Charles Dicken.. Door het koppelen van een thema aan het Broederenplein zal

dit het Broederplein en de omgeving een extra dimensie geven. Een advies is

het thema ‘De boekenmarkt’. Dit is een zeer bekend evenement in Deventer

en omstreken. Dit thema kan bijvoorbeeld toegepast worden op het

Broederenplein met een bibliotheek, een boekenmuseum of een

boekenwinkel. Ook zal de architectuur hierop aangepast worden. De ramen in

de gevels kunnen weergegeven worden als boeken in een boekenkast

(referentie centrum Nijmegen).

Op afbeelding 7a is de huidige looproute aangeven. Op afbeelding 7b de

nieuwe gewenste looproute met alle invalshoeken. De bezoekers kunnen

vervolgens rondjes lopen, in de vorm van een 8. Er zijn in deze routing vele

combinaties mogelijk, waarbij het ‘spannend’ wordt om door de winkelstraten

te lopen.


Gewenste routingGewenste routingGewenste routingGewenste routing

Wanneer bezoekers van Deventer met de trein aankomen in Deventer is het

een perfecte mogelijkheid om deze bezoekers via het Broederenplein het

kernwinkelgebied in te laten lopen. Door een goed aanwijzingssysteem

(bijvoorbeeld de ANWB-bordjes) kunnen de bezoekers hierop geattendeerd

worden. (zie hoofdstuk ‘parkeren en bereikbaarheid’ Paragraaf

‘Conclusies/Alternatieven’.

(7B) Nieuwe gewenste looproute (7B) Nieuwe gewenste looproute (7B) Nieuwe gewenste looproute (7B) Nieuwe gewenste looproute (7A) Huidige looproute (7A) Huidige looproute (7A) Huidige looproute (7A) Huidige looproute

Afbeelding 7a en b; Kernwinkelapparaat van Deventer. Bron: Nota Een ruggengraat voor de

stad, Deventer Binnenstadsperspectief, maart 1998


Hoofdstuk 2: WonenHoofdstuk 2: WonenHoofdstuk 2: WonenHoofdstuk 2: Wonen

2.1 Inleiding:2.1 Inleiding:2.1 Inleiding:2.1 Inleiding:

Een stad is geen stad als er geen mensen kunnen wonen. Dit geldt uiteraard

ook voor Deventer. Deventer is een mooie en oude stad vol cultuurhistorie

dat veel variatie aan mensen trekt. Voor al deze mensen moeten woningen

worden gerealiseerd. Er staan veel oude woningen in de binnenstad van

Deventer en dit zorgt voor een gezellige sfeer in de binnenstad en zo

ontstaat er ook ‘informele’ toezicht na sluitingstijd van de vele winkels.

In de inventarisatie wordt het totaalaanbod van huur- en koopwoningen

weergegeven. Hierdoor krijgt de lezer een goed beeld voer wat er zich

allemaal in Deventer bevind. Ook wordt in de inventarisatie de meest recente

projecten benoemd om aan te geven aan welke vraag de gemeente heeft

willen voldoen.

In de analyse wordt de vraag en het aanbod tegen elkaar afgewogen.

Hierdoor ontstaat een goed beeld waar er veel vraag naar is en in welke mate

deze beschikbaar zijn. Verder wordt hier ook nog gekeken naar de verwachtte

groei, de voorzieningen, hoogbouw in Deventer en de leeftijdsopbouw in

Deventer. Al deze aspecten kunnen van groot belang zijn voor de keus voor

de woningen in het plangebied Broederenplein.

(Bron: Masterplan Broederenplein Deventer)

2.2 Inventarisatie:2.2 Inventarisatie:2.2 Inventarisatie:2.2 Inventarisatie:

Plannen voor nieuwbouwapparPlannen voor nieuwbouwapparPlannen voor nieuwbouwapparPlannen voor nieuwbouwappartementen in Deventer:tementen in Deventer:tementen in Deventer:tementen in Deventer:

Het aanbod van nieuwbouwappartementen in Deventer binnenstad is klein,

aangezien er in de binnenstad niet genoeg ruimte is om er meer te realiseren.

Buiten de binnenstad staan ook veel woningen en hier komen in een

langzaam tempo nieuwe woningen bij om aan de langzaam groeiende vraag

naar woningen te voldoen. Aan de singel, de Binnensingel en de Polstraat

werden recentelijk appartementsgebouwen voltooid. Aan het pothoofd, direct

grenzend aan de binnenstad nadert een groter project zijn voltooiing: 180

luxe appartementen met direct uitzicht over de IJssel.


Totaalaanbod huurwoningen Deventer:Totaalaanbod huurwoningen Deventer:Totaalaanbod huurwoningen Deventer:Totaalaanbod huurwoningen Deventer:

Op 1 januari 2006 waren er in Deventer 40.799 woningen. Ongeveer 57% van

deze woningen bestaan uit huurwoningen. Dit zijn iets meer dan 23.000

huurwoningen.

Hetgeen dat opvalt is dat er in Deventer relatief veel goedkope huurwoningen

zijn in verhouding met andere steden. Deventer telt ongeveer 73% goedkope

huurwoningen. Het gemiddelde ligt onder de 60%. Dit is te verklaren dat

Deventer op het moment nog veel inwoners heeft met een relatief laag

inkomen. De overige 27% bestaat uit dure huurwoningen. Dit ligt uiteraard


onder het gemiddelde aangezien de percentages van de goedkope

huurwoningen boven het gemiddelde liggen.

(Bron: www.cbs.nl)

Totaalaanbod koopwoningen Deventer:Totaalaanbod koopwoningen Deventer:Totaalaanbod koopwoningen Deventer:Totaalaanbod koopwoningen Deventer:

Van de 40.799 woningen zijn ongeveer 43% koopwoningen. Dat zijn ongeveer

17.500 koopwoningen. De koopwoningen kunnen worden onderverdeeld in:

goedkope, middenklasse en dure koopwoningen.

• Aan goedkope koopwoningen (ongeveer 20% van het totale aanbod, dit

zijn ongeveer 3.500 woningen) is een klein tekort. Dit komt voornamelijk

ook weer doordat er in Deventer relatief veel mensen met een laag

inkomen wonen.

• Aan middenklasse koopwoningen (ongeveer 30% van het totale aanbod,

dit zijn ongeveer 5.200 woningen) is ook een tekort. Dit komt ook weer

door het feit dat er een groot aantal mensen in Deventer wonen met een

laag inkomen.

• Aan dure koopwoningen (ongeveer 50% van het totale aanbod, dit zijn

ongeveer 8.700 woningen) is een relatief groot tekort. (Bron: www.cbs.nl)

Hoeveelheid oppervlakte op het Broederenplein en de Sijzenbaan:Hoeveelheid oppervlakte op het Broederenplein en de Sijzenbaan:Hoeveelheid oppervlakte op het Broederenplein en de Sijzenbaan:Hoeveelheid oppervlakte op het Broederenplein en de Sijzenbaan:

Broederenplein: 6630 m2 bvo = 50 woningen

Sijzenbaan: 1180 m2 bvo = +/- 11 woningen a 100 m2



2.3 Analyse2.3 Analyse2.3 Analyse2.3 Analyse

Huidige vraag:Huidige vraag:Huidige vraag:Huidige vraag:

Zoals in de inventarisatie al is aangegeven, zijn er grotendeels kleine

huurwoningen beschikbaar in Deventer. De huidige vraag naar kleine

huurwoningen is in Deventer relatief groot, maar neemt de laatste tijd wel af.

Er is momenteel een overschot van 2100 goedkope huurwoningen, een tekort

van 500 dure huurwoningen, een tekort van 200 goedkope koopwoningen,

een tekort van 1500 middenklasse koopwoningen en een tekort van 600 dure

koopwoningen. De vraag naar goedkope huurwoningen in Deventer komt

door het gebrek aan goedkope koopwoningen. Dit zorgde ervoor dat

sommige mensen die een dure huurwoning hadden gewild nu genoodzaakt

zijn om een goedkoop huurhuis te nemen.

Er is een grote vraag naar koopwoningen in alle klasse is er een theoretisch

tekort. Er zijn te weinig koopwoningen omdat veel woningen nog verhuurd

worden die in andere steden allang ook gekocht hadden kunnen worden kijk

maar naar de binnenstad de meeste oude woningen zijn te huur niet te koop

dit komt door de monumentale waarde die ze voor de stad hebben en

probeert de gemeente het behoud van de woningen te waarborgen.

(Bron: www.cbs.nl)

Trends en ontwikkelingen:Trends en ontwikkelingen:Trends en ontwikkelingen:Trends en ontwikkelingen:

Deventer heeft een theoretisch overschot van 2100 goedkope huurwoningen.

De afgelopen jaren is in Deventer gebleken dat er steeds meer vraag is

gekomen naar koopwoningen. Het grootste tekort heeft Deventer aan

middenklasse koopwoningen. Hier is een tekort aan van 1500 woningen.

Er zijn de laatste tijd veel projecten gerealiseerd om aan deze vraag te

kunnen voldoen. Aan de singel, de Binnensingel en de Polstraat werden

recentelijk appartementsgebouwen voltooid. Aan het pothoofd, direct

grenzend aan de binnenstad nadert een groter project zijn voltooiing: 180

Afbeelding 8; (Bron Nota Wonen, 2002)


luxe appartementen met direct uitzicht over de IJssel. De projecten zijn van

grote invloed geweest op het totale aanbod en de totale vraag naar woningen

in Deventer.

Een ander groot project die van grote invloed is op de vraag, het aanbod en

de aantrekkingskracht voor Deventer is ‘De Boreel’. Dit wordt een GDV locatie

met woningen boven de winkels. Er worden hier in totaal 58 woningen

gerealiseerd.

Verwachte groei:Verwachte groei:Verwachte groei:Verwachte groei:

De verwachting is dat de vraag naar duurdere huurwoningen verder zou

blijven toenemen. Vooral de 2-onder-1 kapwoningen en de andere 1-

gezinswoningen. Dit komt door dat er tegenwoordig veel huishoudens hebt

met 2 verdieners, die daardoor ook meer geld uit te geven hebben. De vraag

naar goedkope huurwoningen zal waarschijnlijk ook wel weer iets toenemen,

maar dat kan makkelijk worden opgevangen door het huidige overschot.

Er wordt wel verwacht dat de vraag naar koopwoningen steeds groter wordt.

Steeds meer mensen willen een woning kopen daar komt bij dat de

middenklasse groter gaat worden en dat er dus meer mensen komen die een

woning willen gaan kopen. Er is al een tekort dus als er niet veel

koopwoningen in de toekomst bij zullen komen zal het tekort alleen maar

toenemen en de situatie verslechteren.

Hoogbouwwoningen in Deventer:Hoogbouwwoningen in Deventer:Hoogbouwwoningen in Deventer:Hoogbouwwoningen in Deventer:

Van de in januari 2006 daterende statistieken zijn 30% van de woningen

vallen onder hoogbouw. Dit zijn flats en meergezinswoningen. Er zijn in

Deventer ongeveer 12.000 gebouwen die onder hoogbouw vallen. Dit is ten

opzichte van de rest van de stedendriehoek een hoog percentage, waar de

meergezinswoningen maar 20% bedraagt.

De vraag naar hoogbouw is op het moment niet hoog, er is zelfs een

theoretisch overschot van ongeveer 400 woningen. Dit komt doordat

tegenwoordig veel mensen ruimte en luxe willen hebben om te wonen(tuin/

vrijstaand huis). De flats zijn echter vaak sober, zodat de mensen ze niet

meer aantrekkelijk vinden.

Voorzieningen:Voorzieningen:Voorzieningen:Voorzieningen:

De nieuwe woning die gerealiseerd gaan worden in het broederenplein of bij

de sijzenbaan garage hebben een groot voordeel en dat is dat ze heel erg

dicht bij de voorzieningen zitten. Je kunt hierbij denken aan Horeca

gelegenheden uitgaansgelegenheden en winkels. Dat de woningen dicht bij

de voorzieningen zitten is vooral interessant voor mensen met weinig tijd

omdat ze dan geen tijd hoeven te besteden aan reizen naar en van de

winkels. Ook het station is niet al te ver weg.


S.W.O.T analyse:S.W.O.T analyse:S.W.O.T analyse:S.W.O.T analyse:


• Historische binnenstad

• Groot cultuuraanbod

• Groot aanbod goedkope

huurwoningen

• Goede bereikbaarheid

• Groeiende vraag naar duurdere

woningen

• Ligging Broederenplein in de

binnenstad

• Ontwikkeling ‘de Boreel’, dit

gezorgd voor 58 woningen

• Groeiende vraag naar duurdere

woningen

• Grotere projecten als het

‘Pothoofd’ die voor veel dure

woningen zorgen


• Gebrek aan goedkope

koopwoningen

• Groot gebrek aan middenklasse

koopwoningen

• Gebrek aan dure koopwoningen

• Gebrek aan dure huurwoningen

• Relatief laag inkomens niveau

Deventer bevolking

• Lelijk uitzicht op de woningen

boven de ‘Action’

• Als het Broederenplein een A- of

B-locatie wordt zal de drukte

sterk toenemen

• Het toenemen van de overlast

naarmate de drukte toeneemt

Inwoners Deventer:Inwoners Deventer:Inwoners Deventer:Inwoners Deventer:

Er wonen in Deventer relatief veel mensen in de leeftijd van 25 tot 35 jaar en

van 65 jaar en ouder. Vooral de mensen met een kleinere en jonge

huishouden (tussen 25 en 35 jaar), ouderen en de snel groeiende groep

alleengaanden.

(Bron: statistisch zakboek gemeente Deventer (2004))

bevolkingsopbouw binnenstad Deventer

050100150200250300350400450

0 tot4

5 tot9

10tot14

15tot19

20tot24

25tot29

30tot34

35tot39

40tot44

45tot49

50tot54

55tot59

60tot64

>65

leeftijdcategorie

aantal inwoners

Afbeelding 9; Bevolkingsopbouw (Statisch zakboek gemeente Deventer, 2004)


Woonlasten in Deventer Dalen:Woonlasten in Deventer Dalen:Woonlasten in Deventer Dalen:Woonlasten in Deventer Dalen:

Inwoners van Deventer met een eigen woning betalen het komende jaar zo’n

15,5% minder aan gemeentelijke woonlasten. De daling van de lasten is

minder dan het landelijke gemiddelde van ruim 18%. Dit heeft te maken met

de relatief hoge afvalstoffenheffing en de heffing voor rioolrecht.

Dit blijkt uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis waarin een vergelijking van

de gemeentelijke woonlasten voor heel Nederland gemaakt wordt. De daling

van de lasten is volledig op het conto van het Rijk te schrijven, door de

afschaffing van het gebruikersdeel OZB dalen overal de lasten fors.

(Bron: http://www.ahne.nl/archive/2006/02/index.html)

2.4 Conclusie:2.4 Conclusie:2.4 Conclusie:2.4 Conclusie:

Inleiding:Inleiding:Inleiding:Inleiding:

De komende jaren zullen er gemiddeld zo’n honderd appartementen per jaar

op de markt komen. De meeste daarvan in of nabij de binnenstad. Dat lijkt

een groot aanbod. Toch zal er voor kleinere woningprojecten in de

binnenstad (zoals het broederenplein) voldoende vraag bestaan.

Visie:Visie:Visie:Visie:

De nieuwe straatwand aan de Sijzenbaan wordt ingevuld met stedelijke

functies en wonen (geen winkels); aan de achterkant van de Smedenstraat

zijn mogelijkheden voor garages, bergingen en ateliers. Op het

broederenplein willen we ongeveer 50 appartementen bouwen die gericht zijn

op kleinere huishoudens. Ligging, grootte en uitvoering variëren. Dat maakt

ze geschikt voor zowel jongere als oudere mensen. Alle appartementen zijn

per lift bereikbaar. Dat kan vanuit de parkeerkelder die onder het complex

komt of vanuit een van de ruime entrees. Alle bewoners van de

appartementen krijgen in de grote parkeerkelder ook nog een eigen

individuele parkeerruimte. De openbare ruimte wordt opnieuw ingericht,

krijgen intieme binnenhoven en een uitgesproken “groen gezicht”. Het ligt

dus voor de hand dat het uitzicht vanuit de appartementen fraai en levendig

wordt. Het wonen wordt voorzien boven een –soms enkel-, soms dubbelhoge

winkelplint. Zo’n winkelplint is bedoeld om het binnenstedelijk winkelcircuit

te versterken. Het wonen zelf gebeurt in 3 lagen en daarbovenop een kap. De

kappen (kops geplaatst op het straatprofiel) ondersteunen een historisch-

analoge. Het parkeren gebeurt ondergronds en wordt ontsloten vanaf de

Smedenstraat. De sloop van de bebouwing op het broederenplein levert ook

kapitaalverlies op. Maar dat wordt door nieuwbouw op een verantwoorde

wijze gecompenseerd.



Haalbaarheid:Haalbaarheid:Haalbaarheid:Haalbaarheid:

“Op het broederenplein willen we ongeveer 50 appartementen bouwen die gericht zijn op kleinere huishoudens. Ligging, grootte en uitvoering variëren. Dat maakt ze geschikt voor zowel jongere als oudere mensen.” (Bron: Masterplan Broederenplein Deventer)

Er is veel vraag naar koopwoningen en dure huurwoningen in Deventer. Er

komen 50 woningen op 6630 m2 bvo, dat betekent dat de gemiddelde

oppervlakte per woning 132,6m2 bedraagt.

Uit onderzoek is gebleken dat er het grootste tekort is aan middenklasse

koopwoningen. Om aan deze groeiende vraag te voldoen en om een zo groot

mogelijk rendement te behalen willen wij aan deze vraag voldoen. De

gemiddelde vloeroppervlakte voor de 50 woningen die op het Broederenplein

worden gerealiseerd is 132,6m2 bvo. Wij adviseren om de woningen tussen

de 130 en 200 m2 bvo te maken, dit resulteert in het feit dat er minder dan

50 woningen moeten komen. Om deze grootte van woningen aan te houden

zal dit betekenen dat er 40 woningen op het Broederenplein gerealiseerd

zullen worden. De vraagprijs voor deze middenklasse koopwoningen zullen

dan tussen de 200.000 en 250.000 bedragen. De woningen worden kaal

opgeleverd. Verder zullen de appartementen 3 a 4 kamers bevatten. 1 grote

kamer die als woonkamer kan dienen en daarnaast 2 a 3 kamers die als

slaapkamer(s) of elke andere functie naar behoefte van de bewoners kunnen

dienen. Naast deze ruimtes krijgen de appartementen een keuken, badkamer

en toilet. De 40 woningen zullen niet een standaard indeling krijgen. Er zullen

meerdere indelingen gerealiseerd worden om aan de verschillende wensen

van de bewoners te kunnen voldoen. De appartementen zijn allemaal

gelijkvloers, dit zorgt ervoor dat mensen uit elke leeftijdscategorie in de

appartementen geen problemen zullen krijgen met de bereikbaarheid in en

om het huis.

De woningen zullen voor alle leeftijdscategorieën aantrekkelijk worden

gemaakt, maar er moet wel rekening worden gehouden dat er een grote kans

bestaat dat er mensen in de leeftijdscategorie tussen de 25 en 35 of mensen

boven de 65 komen te wonen. Dit zijn de 2 leeftijdscategorieën die een

meerderheid in Deventer vormt en ook een grote kans hebben om een

middenklasse koopwoning te bewonen gezien hun financiële status.

De woningen zullen voorzien worden van een tweetal grote liften om de

appartementen zo bereikbaar mogelijk te houden. Door de liften zo ruim

mogelijk te maken zullen er ook geen problemen ontstaan voor mensen in

een rolstoel of met het verhuizen van grote objecten. Via de liften zijn de

appartementen goed bereikbaar via een elegante galerij.

De appartementen krijgen een mooie groene semi-openbare binnenplaats,

waar de bewoners op de mooie zonnige dagen zich goed kunnen vermaken.


Hoofdstuk 3: Parkeren en bereikbaarheidHoofdstuk 3: Parkeren en bereikbaarheidHoofdstuk 3: Parkeren en bereikbaarheidHoofdstuk 3: Parkeren en bereikbaarheid

3333.1 Inleiding.1 Inleiding.1 Inleiding.1 Inleiding

Deventer trekt als winkelstad veel mensen, zowel uit eigen stad als uit het

buitengebied van Deventer. Het hoofdstuk parkeren is onderverdeeld in 3

paragraven. In de inventarisatie wordt de parkeernota van de gemeente

Deventer behandeld. Vervolgens wordt het masterplan geanalyseerd inclusief

de parkeerbalansen. Uiteindelijk volgt er een conclusie met eventuele

alternatieven.


Parkeernota Gemeente DeventerParkeernota Gemeente DeventerParkeernota Gemeente DeventerParkeernota Gemeente Deventer

Uit een parkeeronderzoek blijkt dat in de binnenstad een hoge parkeerdruk

voorkomt (meer dan 80%), hiermee wordt vaak de ‘volgrens’ overschreden.

Uit een normatieve parkeerbehoefteberekening blijkt dat op de zaterdag en

de koopavond (donderdagavond) de behoefte aan parkeergelegenheden

groter is dan het aanbod. Met de ambitie van Deventer om het aantal

bezoekers van het centrum te verbreden is er sprake van een parkeertekort

van ongeveer 600 parkeerplaatsen. Op de locatie ‘de Boreel’ wordt voor

‘eigen gebruik’ 600 parkeerplaatsen gerealiseerd.

70% van het autoverkeer komt vanuit het zuiden en oosten (zuidas en as

Binnenstad-Colmschate) en gaat richting de binnenstad. Dit is dus de

grootste aanrijroute.

Het parkeerbeleid heeft volgens de Parkeernota van de Gemeente Deventer

(mei 2001) een directe relatie met de hoofdwegenstructuur. Een parkeerplaats

is in feite een schakel tussen een auto- en een voetgangersverpaatsing.

In de binnenstad wordt steeds meer de nadruk gelegd op ‘funshoppen’: het

verlengen van de verblijfsduur van de winkelbezoekers. Een kleine afstand

tussen parkeerplaats tot de specifieke bestemming is hierbij minder

belangrijk als bij het ‘runshoppen’.

Voor funshoppen is het volgende belangrijk:

• Men moet vanaf een goede invalsroute snel, comfortabel en

makkelijk bij de parkeervoorziening komen.

Volgens deze Nota is niet de (specifieke) bestemming, maar de herkomst zeer

bepalend voor de keuze voor een parkeerplaats bij de funshopper.


QuickscanQuickscanQuickscanQuickscan

Het doel van de quickscan is een globaal beeld te krijgen van de parkeerdruk

in de binnenstad. De quickscan is verricht op een werkdag, koopavond en een

zaterdag. Enkele belangrijke conclusies zijn:

• De parkeerdruk is op de zaterdag het hoogst.

• De parkeerdruk in het centrum is op piekmomenten gemiddeld 80%.

• De grote parkeerclusters die het beste gelegen zijn, zijn op drukke

momenten geheel vol.

Parkeervisie binnenstad in hoofdlijnen Parkeervisie binnenstad in hoofdlijnen Parkeervisie binnenstad in hoofdlijnen Parkeervisie binnenstad in hoofdlijnen

• Concentratie van het parkeeraanbod voor bezoekers tot enkele

grootschalige locaties, direct bereikbaar vanaf de belangrijkste

aanrijroutes (HWS).

• Een beter gebruik van het tariefinstrument om de verkeers- en

parkeersituatie in de gewenste richting te sturen.

• Sterke verbetering van de informatievoorziening: actuele informatie

over de bezetting van de parkeerconcentraties is al ver buiten het

centrum beschikbaar.

• Realisatie van extra parkeervoorziening ten behoeve van de latente

vraag zoals beschreven in het vorige hoofdstuk.

Aansluiting op ruimtelijke ontwikkelingen en hoofdwegenstructuur Aansluiting op ruimtelijke ontwikkelingen en hoofdwegenstructuur Aansluiting op ruimtelijke ontwikkelingen en hoofdwegenstructuur Aansluiting op ruimtelijke ontwikkelingen en hoofdwegenstructuur • De uitbreiding en opwaardering van de binnenstad zal meer bezoekers trekken (funshoppen) en dus ook extra verkeer van en naar het centrum genereren. Door de ontwikkeling van de ‘de Boreel’ is een grotere verkeersdruk te verwachten aan de oostkant van het centrum.

• De nieuwbouwontwikkelingen in Deventer zullen op de middellange termijn (tot 2015) geconcentreerd worden ten oosten en noordoosten van de binnenstad.

• Een sterkere regionale aantrekkingskracht van de binnenstad zal eveneens leiden tot extra verkeer vanuit oostelijke en zuidelijke richting.

• Nu komt ongeveer 70% van het autoverkeer richting binnenstad uit oostelijke en zuidelijk richting. Het betreft verkeer uit de nieuwbouw in Colmschate en De Vijfhoek, maar ook regionaal verkeer dat in steeds grotere mate gebruik maakt van de autosnelweg A1. In de toekomst met de genoemde ontwikkelingen zullen de verkeersrelaties vanuit het centrum in (zuid)oostelijke richting verder toenemen.

(Bron: parkeernota gemeente Deventer)


3.3 Analyse Masterplan3.3 Analyse Masterplan3.3 Analyse Masterplan3.3 Analyse Masterplan

Het Masterplan geeft een aantal aanpassingen weer in het gebied

Broederenplein/Sijzenbaan; het realiseren van een duidelijke verkeerstructuur

en het realiseren van veilige routes van en naar parkeergarage en

fietsenstalling.

Om deze aanpassingen te realiseren wordt de in- en uitrit van de Sijzenbaan

parkeergarage en de belangrijkste in- en uitgang voor de voetgangers

verplaatst naar de noordelijke kopse kant van de garage. Door deze

aanpassing wordt het Broederenplein meer bij het kernwinkelgebied

betrokken.

De Smidsgang wordt een secundaire verbindingsroute voor voetgangers naar

de Smedenstraat door middel van een (overdekte) winkelpassage of via een

winkel.

Op de keizer wordt ontlast, waardoor het karakter van het binnenterrein

versterkt wordt. De fietsenstalling op het binnenterrein wordt behouden en

uitgebreid.

Er worden 118 parkeerplaatsen gerealiseerd. De bewoners van de

appartementen hebben ‘eigen’ plaatsen. De overige plaatsen zijn voor

bezoekers.

(Bron Masterplan Broederenplein Deventer)


ParkeerbalansParkeerbalansParkeerbalansParkeerbalans

Parkeerbalans 'de Boreel' Parkeerbalans 'de Boreel' Parkeerbalans 'de Boreel' Parkeerbalans 'de Boreel'

Kengetallen Parkeerplaatsen

min max min max

Woningen duur 58 1,3 1,5 57 87 parkeerplaatsen

Winkels 16000 m2 2,5 3,5 500 700 parkeerplaatsen

Kantoor 3500 m2 1,5 2 53 70 parkeerplaatsen

Parkeerplaatsen totaal benodigd 610 857 parkeerplaatsen Correctie OV/fiets 0,8 488 686 parkeerplaatsen te realiseren 810 810 parkeerplaatsen Correctie leegstand/doorstroming 5% 5% 41 41 Totaal aantal beschikbaar 770 770

Overschot aan parkeerplaatsen Overschot aan parkeerplaatsen Overschot aan parkeerplaatsen Overschot aan parkeerplaatsen 282282282282 84848484 parkeerplaatsenparkeerplaatsenparkeerplaatsenparkeerplaatsen

PaPaPaParkeerbalans Broederenplein/Sijzenbaanrkeerbalans Broederenplein/Sijzenbaanrkeerbalans Broederenplein/Sijzenbaanrkeerbalans Broederenplein/Sijzenbaan

Kengetallen Parkeerplaatsen

min max min max

Woningen 50 1,3 1,5 65 75 parkeerplaatsen

Winkels 6628 m2 2,5 3,5 166 232 parkeerplaatsen

Parkeerplaatsen totaal benodigd 231 307 parkeerplaatsen Correctie OV/fiets 0,8 185 246 Parkeerplaatsen te realiseren 118 118 parkeerplaatsen Correctie leegstand/doorstroming 5% 5% 6 6 Totaal aantal beschikbaar 112 112

Tekort aan parkeerplaatsenTekort aan parkeerplaatsenTekort aan parkeerplaatsenTekort aan parkeerplaatsen 73737373 134134134134 parkeerplaatsenparkeerplaatsenparkeerplaatsenparkeerplaatsen

Uit de parkeerbalans van ‘de Boreel’ blijkt dat er een overschot van minimaal

282 en maximaal 84 parkeerplaatsen zal zijn (Gemiddeld 183

parkeerplaatsen in overschot). In de situatie van het realiseren van 118

Tabel Parkeerbalans ‘de Boreel’ en Broederenplein/Sijzenbaan Bron: CROW, 2002


parkeerplaatsen op het Broederenplein/Sijzenbaan zal een minimale tekort

van 73 en een maximale tekort 134 parkeerplaatsen ontstaan (gemiddeld 104

parkeerplaatsen tekort) volgens de berekening met de kengetallen van CROW,

daterend uit 2002.

3.4 Conclusie3.4 Conclusie3.4 Conclusie3.4 Conclusie

De gemeente Deventer heeft de ambitie om in Deventer een bruiseendere

binnenstad te creëren. Dit zorgt ervoor dat Deventer meer mensen trekt en

een groot percentage daarvan hebben behoefte aan parkeergelegenheden.

Als de ontwikkelingen gaan zoals de gemeente Deventer het graag ziet, zal er

een tekort van 600 parkeerplaatsen ontstaan. ‘De Boreel’ realiseert 810

parkeerplaatsen. Hiermee kan ‘de Boreel’ zijn eigen publiek (630

parkeerplaatsen) voorzien van parkeerplaatsen. Daarnaast ontstaat er volgens

de parkeerbalans een overschot van ongeveer 180 parkeerplaatsen.

In het plangebied Broederenplein/Sijzenbaan worden 118 plaatsten

gerealiseerd. Volgens de parkeerbalans duidt dit op een gemiddeld tekort van

104 parkeerplaatsen. Vaak is de Sijzenbaangarage op drukke tijden

(zaterdag/koopavond) ook vol. Voor mensen die willen parkeren nabij het

Broederenplein/Sijzenbaan is er vervolgens nog steeds een tekort aan

parkeerplaatsen. Deze mensen zijn genoodzaakt om in de parkeergarage van

‘de Boreel’ te parkeren, waar waarschijnlijk een overschot is van ongeveer

180 parkeerplaatsen. De mensen hebben geen zekerheid daar te kunnen

parkeren en de loopafstand van ‘de Boreel’ tot het Broederenplein/Sijzenbaan

is relatief groot. Hierdoor zullen er ook een groot aantal mensen een

alternatief verkiezen zoals het openbaar vervoer.

Het openhouden van de Sijzenbaangarage en de 118 extra parkeerplaatsen

geeft geen voldoende garantie voor het oplossen van het chronische

parkeerprobleem in het Deventer centrum


AltAltAltAlternatievenernatievenernatievenernatieven

AlternatiefAlternatiefAlternatiefAlternatief VoordeelVoordeelVoordeelVoordeel NadeelNadeelNadeelNadeel

Extra parkeergarage in/nabij

de binnenstad

Levert veel parkeerplaatsen

op

Duur

Moeilijk te situeren in/nabij

de binnenstad

Werknemers motiveren

gebruik fiets/OV

Minder parkeerplaatsen in

gebruik

Milieuvriendelijk

Goedkoop

Geeft nauwelijks resultaat op

koopavond en de zaterdag

Gratis-/Piekbus Goedkoop voor de consument

Milieuvriendelijk

Uitstappen in de binnenstad

Tijdgebonden reizen

Vaak niet effectief,

kleine bijdrage > Hoge

kosten

Park&Ride op het terrein van

de Scheg (trein naar

binnenstad)

Uitstappen op station

Deventer, vervolgens lopen

richting

Broederenplein/Sijzenbaan

Na parkeren verder reizen

met OV

Tijdgebonden reizen

(treintijden)

Als alternatief bevelen we park&ride op het terrein van de Scheg aan.

Bezoekers kunnen hun auto parkeren op het grote parkeerterrein bij de

Scheg, die niet optimaal gebruikt wordt en daardoor voor veel

parkeergelegenheden zorgt. Vervolgens stappen de bezoekers met een

gereduceerd kaartje de trein in richting de Deventer binnenstad. Op

loopafstand van ongeveer 10 minuten lopen de bezoekers rechtstreeks naar

het Broederenplein. Voor de mensen die slechter te been zijn kan er een taxi

worden aangeboden, tevens tegen gereduceerd tarief.

De andere alternatieven zijn veel moeilijker realiseerbaar. De extra

parkeergarage in/nabij de binnenstad is door ruimtegebrek niet te realiseren.

Werknemers motiveren is organisatorisch moeilijk te realiseren en geeft

weinig resultaat op de koopavond en de zaterdag. De gratis-/piekbus is

financieel niet te realiseren. Deze piekbus kan eventueel wel ingezet worden

in combinatie met de Park&Ride op het terrein van de Scheg wanneer dit

alternatief aanslaat.


Hoofdstuk 4: Openbare ruimteHoofdstuk 4: Openbare ruimteHoofdstuk 4: Openbare ruimteHoofdstuk 4: Openbare ruimte


Een stad is geen stad zonder openbare ruimtes. Openbare ruimtes zijn voor

iedereen toegankelijk op elk tijdstip van de dag (tenzij anders is aangegeven).

Deze ruimtes zijn nodig, omdat mensen zich door deze ruimtes door de stad

lopen. Het is dus van groot belang voor een gemeente om deze ruimtes zo

aantrekkelijk mogelijk te maken, omdat dit de algemene indruk van een stad

weergeeft.

In dit hoofdstuk wordt verder geïnventariseerd wat op zich op het moment

voor openbare ruimtes aanwezig. Hierna wordt geanalyseerd wat de sterke

punten, zwakke punten, kansen en knelpunten zijn in het gebied. Als laatst

wordt de visie weergegeven van de openbare ruimtes op het broederenplein

die in het ‘masterplan Broederenplein/Sijzenbaan’ staan.



In het plangebied Broederenplein ligt momenteel een groot plein tussen de

Action en de Dirk van den Broek. Dit is nu de enige openbare ruimte dat in

het gebied te vinden is. Het plein is erg verpauperd en er wordt niet optimaal

gebruik van gemaakt. Het plein is te groot en er staan veel objecten die het

onaantrekkelijk maken, zoals een basketbalnet, glasbakken en palen om

auto’s uit het gebied te weren.

Een pluspunt van de huidige openbare ruimte is dat er genoeg groen te

vinden is. Op het plein zelf staan kleine bomen die op zich wel goed in het

gebied passen. Vlak ernaast staan grote bomen tegen de kerk aan. De kerk

zelf zorgt ook voor een mooie uitzicht vanaf het plein.

Op het plein bevindt zich de funderingscontouren van de Ursulakapel, de

stadswal en het hofje. Dit is voornamelijk weergegeven met een ander soort

bestrating.

Het aanzicht van het Broederenplein vanaf het station is ook niet in optimale

conditie. Dit gebied nemen we in onze haalbaarheidsstudie op, omdat de

openbare ruimte daar sterk aan verbetering toe is.



4.3 Analyse4.3 Analyse4.3 Analyse4.3 Analyse

S.W.O.T analyseS.W.O.T analyseS.W.O.T analyseS.W.O.T analyse


• Uitzicht op de Broederenkerk

• Bereikbaarheid

• Het weren van het

bevoorradingsverkeer

• Maakt deel uit van de geplande

winkelrouting

• Veel groen

• Het creëren van een

ontmoetingsfunctie

• De bebouwing wordt van glas

gemaakt, zodat het accent vooral

op de kerk gericht blijft

• Het versterken van een betere

winkelroute

• De horeca in het gebied kunnen

kun terrassen kwijt op het plein


• Veel schaduw door de hoge

bebouwing

• Het plein wordt bijna geheel door

bebouwing omsloten, waardoor

het een gevoel van vrijheid

verloren kan gaan

• Het plein is niet makkelijk

zichtbaar voor het winkelende

publiek

• Aanzicht van het Broederenplein

vanaf het station

• Door de hoge bebouwing kan het

zo zijn dat maar een klein deel

van de dag het plein in de zon

staat

• De opening naar het plein is

misschien te klein, zodat het

winkelend publiek het plein over

het hoofd ziet

4.4 Visie4.4 Visie4.4 Visie4.4 Visie

Het Broederenplein wordt een waar domein voor voetgangers. Er komen

aantrekkelijke ruimten om te wandelen en om te recreëren. Fietsers worden

in het gebied geweerd. Het bevoorradingsverkeer wordt op beperkte tijden

toegelaten. De dichte bebouwing van het Broederenplein en de Broederenkerk

maakt het voor bezoekers een aantrekkelijk gebied om te verblijven. Het

openbaar gebied in het Broederenplein krijgt een ontmoetingsfunctie. De

horeca biedt rustpunten tijdens en na het recreatief winkelen. De woningen

boven winkels krijgen een mooi vormgegeven binnenhof met veel groen op

het dak.

Het aanzicht van het Broederenplein vanaf het station kan veel beter. De weg

die daar ligt willen we wel slingerend laten, omdat dit bijna in geheel

Deventer zo bestraat is. Dit willen we om niet buiten de toon van heel


Deventer te vallen en hiermee het historisch beeld van Deventer te verpesten.

Verder willen we het gebied een meer verzorgde uitstraling krijgt zonder

verder drastische maatregelen te nemen.

Verder willen we de woningen boven de Action aanpassen. Deze woningen

hebben een andere stijl, die door veel mensen niet aantrekkelijk wordt

gevonden. Door deze woningen aan te passen aan de stijl van de rest van de

bebouwing van het Broederenplein, zal het voor de mensen die door de

binnenstad van Deventer lopen een veel meer uitnodigende straatbeeld

geven. Dit kan het verschillen uitmaken of het gebied een A- of een B-locatie

wordt.



Hoofdstuk 5: Juridische haalbaarheidHoofdstuk 5: Juridische haalbaarheidHoofdstuk 5: Juridische haalbaarheidHoofdstuk 5: Juridische haalbaarheid


Bij elke nieuwbouwactiviteit moet er gekeken worden als het plan in

overeenstemming is met het bestemmingsplan. Er wordt gekeken als de

ruimtelijke ontwikkeling/voorgenomen bouw binnen het bestemmingsplan

past. Het Masterplan Broederenplein/Sijzenbaan past echter niet binnen het

bestaande bestemmingsplan. Om dit project wel juridisch

haalbaar/planologisch haalbaar te maken zijn er 2 mogelijkheden:

• Een wijziging of herziening maken in het bestemmingsplan.

• Verlenen van vrijstelling van het bestaande bestemmingsplan door

middel van artikel 19 uit de Wet op Ruimtelijk Ordening.

Beide mogelijkheden komen aan bod in dit hoofdstuk. De mogelijkheid

‘herziening bestemmingsplan’ wordt allereerst bekeken en vervolgens de

‘vrijstellingsprocedure Artikel 19 WRO’. Uiteindelijk wordt er een conclusie

getrokken en advies gegeven over de juridische haalbaarheid.

5.2 Het ‘Masterplan Broederenplein5.2 Het ‘Masterplan Broederenplein5.2 Het ‘Masterplan Broederenplein5.2 Het ‘Masterplan Broederenplein----Sijzenbaan’Sijzenbaan’Sijzenbaan’Sijzenbaan’

Het bestaande bestemmingsplan verschilt op bepaalde punten met het

Masterplan Broederenplein/Sijzenbaan. De structuur van bebouwing

verandert, een deel van het huidige voetgangersgebeid wordt bebouwd en er

moeten enkele oude bomen verwijderd worden die de plaats innemen voor de

semi-openbare ruimte in het Masterplan. Op bepaalde punten zijn er ook

overeenkomsten. In beide plannen staat vermeld dat er een aantal trekkers

moeten komen.

5.3 Herziening bestemmingsplan5.3 Herziening bestemmingsplan5.3 Herziening bestemmingsplan5.3 Herziening bestemmingsplan

In een bestemmingsplan staat wat er met een grondgebied in de betreffende

gemeente mag gebeuren. Iedereen die van plan is iets te bouwen komt in

aanraking met een bouwvergunning. De gemeente beoordeelt of het plan

past binnen het bestemmingsplan.

Als het bestaande bestemmingsplan verouderd is of wanneer de gemeente

een project wil realiseren die niet binnen het bestaande bestemmingsplan

past kan de gemeente het bestemmingsplan herzien.

Voor deze herziening geldt een uitgebreide procedure met mogelijkheden tot

inspraak, bezwaar en beroep:

InspraakInspraakInspraakInspraak

Voordat de gemeente een bestemmingsplan opstelt, zet de gemeente haar


ideeën vast. Vervolgens wordt de bevolking geïnformeerd en peilt de

gemeente de meningen van de bevolking en van andere belanghebbenden.

Vaak gebeurt dit door middel van een inspraakbijeenkomst. Burgers kunnen

echter hun mening ook schriftelijk indienen bij de gemeente.

BezwaarprocedureBezwaarprocedureBezwaarprocedureBezwaarprocedure

1. Na de inspraakprocedure, stelt de gemeente een

ontwerpbestemmingsplan op. Gedurende zes weken ligt het plan ter

inzage, in het gemeentehuis en/of andere voorzieningen. Ook wordt dit

gemeld in huis-aan-huis kranten. Burgers kunnen wederom hun mening

schriftelijk indienen bij de gemeente. Vervolgens wordt diegene

uitgenodigd om haar/zijn mening mondeling te komen toelichten.

2. Wanneer niemand iets kenbaar heeft gemaakt is de gemeente verplicht

om het bestemmingsplan binnen acht weken vast te stellen. Zijn er wel

andere meningen naar binnen gekomen, dan moet de gemeente het

bestemmingsplan binnen vier maanden vaststellen. Vervolgens moet de

gemeente het plan binnen vier weken opnieuw ter inzage leggen. De

gemeente legt het plan ook voor aan de provinciale overheid.

3. Wanneer de gemeente niet of te weinig rekening gehouden heeft met

andermans belangen, heeft diegene vanaf het moment dat het

vastgestelde plan ter inzage is gelegd 6 weken de tijd om zijn/haar

bedenken in te brengen bij Gedeputeerde Staten. Dit gaat ook op als de

gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan wijzigingen

heeft aangebracht waar iemand het niet mee eens is. Er volgt wederom

een uitnodiging voor een mondelinge toelichting.

4. Gedeputeerde Staten hebben vervolgens maximaal zes maanden om het

bestemmingsplan al dan niet goed te keuren. Zijn er geen bedenkingen

geuit, dan is de termijn twaalf weken. Binnen twee weken na het nemen

van een besluit, maken Gedeputeerde Staten dit kenbaar. Iedereen die

bedenkingen heeft geuit, krijgt een afschrift van het besluit toegestuurd.

Beroep instellenBeroep instellenBeroep instellenBeroep instellen

Het bestemmingsplan nadert zijn voltooiing. Samen met het besluit van

Gedeputeerde Staten ligt het nog zes weken ter inzage bij de secretarie van

de gemeente. Binnen die termijn kan iemand (schriftelijk) in beroep gaan. Dat

moet bij de rechter, in dit geval de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad

van State in Den Haag. Die neemt in principe binnen twaalf maanden een

beslissing. Is de termijn van zes weken voorbij, dan treedt het plan in werking

(ook als er beroep is ingesteld). Om te voorkomen dat het plan in werking

treedt, kan er een 'verzoek tot voorlopige voorziening' ingesteld worden, ook

bij de Afdeling bestuursrechtspraak.

(Bron: Kamer van Koophandel)


5.4 Vrijstellingsprocedure Artikel 19 WRO5.4 Vrijstellingsprocedure Artikel 19 WRO5.4 Vrijstellingsprocedure Artikel 19 WRO5.4 Vrijstellingsprocedure Artikel 19 WRO

Met een artikel 19 WRO-procedure kan er vrijstelling worden gegeven voor

projecten binnen het bestemmingsplan. Deze vrijstelling geld alleen voor het

gebeid waar de procedure voor aangevraagd is. Deze procedure is te

onderscheiden in 2 verschillende procedures:

• ‘Eenvoudige’ artikel 19-procedure

• ‘Lange’ artikel 19-procedure

Het ‘eenvoudige’ artikel 19-procedure geldt voor beperkte uitbreidingen

(onder andere woningen, gebouwen voor openbare nutsvoorzieningen, kleine

kassen en dergelijke). Deze is niet van toepassing op dit project, die groter

en complexer is.

Overigens hebben burgers het recht om tegen een artikel 19 WRO-procedure

bezwaar te maken.

Het ‘lange’ artikel 19-procedure ziet er als volgt uit:

1. Bij de voorbereiding van een vrijstelling peilt de gemeente de mening van

de bevolking en andere belanghebbenden (inspraak);

2. De gemeenteraad beslist binnen acht weken na ontvangst van de

aanvraag om vrijstelling of de aanvraag wordt afgewezen of dat het artikel

19-procedure wordt gestart. In het laatste geval wordt de aanvraag ter

inzage gelegd;

3. Schriftelijke zienswijzen tegen de aanvraag om vrijstelling indienen

binnen zes weken;

4. De gemeenteraad beslist binnen acht weken tot het aanvragen van een

'verklaring van geen bezwaar' bij Gedeputeerde Staten;

5. GS nemen binnen acht weken een beslissing over die aanvraag.

6. De gemeenteraad moet binnen twee weken een besluit nemen over het

verlenen van de vrijstelling;

7. Bezwaarschriften binnen zes weken indienen bij de gemeenteraad.

Verzoek om voorlopige voorziening indienen bij de President van de

rechtbank;

8. Bij ongegrond verklaren bezwaarschrift: binnen zes weken beroep

instellen bij de rechtbank;

9. Hoger beroep binnen zes weken instellen bij de Afdeling

bestuursrechtspraak van de Raad van State.

(Bron: Ministerie van VROM)


5.5 Conclusie/Advies5.5 Conclusie/Advies5.5 Conclusie/Advies5.5 Conclusie/Advies

Het artikel 19 WRO-procedure lijkt ons de beste keus. Het project

Broederenplein/Sijzenbaan moet snel gerealiseerd worden. De datum die

hiervoor vast gesteld staat is 2006/2007. Dit zal echter niet meer behaald

kunnen worden in verband met de juridische haalbaarheid. Deze procedure

neemt ongeveer 6-9 maanden in beslag, terwijl een herziening of wijziging

van het bestaande bestemmingsplan veel meer tijd en uiteindelijk ook veel

meer rendement (geld) kost. Het ‘Masterplan Broedereplein-Sijzenbaan’ kan

uitstekend dienen als onderbouwing voor deze procedure. Ook kan er

gekeken worden naar andere plannen van de gemeente Deventer, zoals de

structuurvisie Detailhandel.


Hoofdstuk 6 Financiële haalbaarheidHoofdstuk 6 Financiële haalbaarheidHoofdstuk 6 Financiële haalbaarheidHoofdstuk 6 Financiële haalbaarheid


Financiële haalbaarheid is van groot belang voor het meten van de

haalbaarheid van dit project. Bijna alle actoren zijn commercieel betrokken.

Het feit dat er winst gemaakt wordt is van essentieel belang voor bijna alle

actoren, omdat geen van de actoren verlies wil maken. Dit zal altijd van

tevoren zo nauwkeurig mogelijk berekend moeten worden.

In paragraaf 1.2 is een exploitatieopzet toegevoegd, voor een helder

overzicht van de verwachte kosten en de verwachte opbrengsten. In paragraaf

1.3 wordt de financiële haalbaarheid door middel van een conclusie getoetst.

6.2 Exploitatieopzet6.2 Exploitatieopzet6.2 Exploitatieopzet6.2 Exploitatieopzet

Verwachte kostenVerwachte kostenVerwachte kostenVerwachte kosten Verwachte opbrengstVerwachte opbrengstVerwachte opbrengstVerwachte opbrengst

Aankoopgrond (incl. opst.) € 4.555.320,€ 4.555.320,€ 4.555.320,€ 4.555.320,---- € 10.000.000,€ 10.000.000,€ 10.000.000,€ 10.000.000,---- Opbr. verkoop appart. incl. pp

Locatieontwikkelingskosten € 801.207,€ 801.207,€ 801.207,€ 801.207,---- € 16.537.000,€ 16.537.000,€ 16.537.000,€ 16.537.000,---- Opbr. verkoop winkel m2 belegger

Bouwkosten incl. Onvoorzien € 14.843.948,€ 14.843.948,€ 14.843.948,€ 14.843.948,---- € 1.404.000,€ 1.404.000,€ 1.404.000,€ 1.404.000,---- Opbr. verkoop resterende pp belegger

Bijkomende kosten € € € € 2.226.592,2.226.592,2.226.592,2.226.592,---- € € € € ---- Eventuele verkoop openbare ruimte

gemeente

Kosten verkoop € 180.000,€ 180.000,€ 180.000,€ 180.000,----

Vereist rendement

projectontwikkelaars € 1.923.309,€ 1.923.309,€ 1.923.309,€ 1.923.309,----

Verhuiskosten winkels € 200.000,€ 200.000,€ 200.000,€ 200.000,----

Totaal benodigde investeringenTotaal benodigde investeringenTotaal benodigde investeringenTotaal benodigde investeringen € € € € 24.995.677,24.995.677,24.995.677,24.995.677,---- € 27.941.000,€ 27.941.000,€ 27.941.000,€ 27.941.000,---- Totale marktwaardeTotale marktwaardeTotale marktwaardeTotale marktwaarde

Alle gehanteerde prijzen/kengetallen zijn zonodig verhoogd met de jaarlijkse

kostenstijging

In de bijlage is het volledige exploitatieopzet van het project Broederenplein

(exclusief Sijzenbaan) toegevoegd in een exceltabel.


Berekeningen financiële haalbaarheidBerekeningen financiële haalbaarheidBerekeningen financiële haalbaarheidBerekeningen financiële haalbaarheid

KOSTEN

Grondkosten Aankoop bouwgrond 4466*1020 = 4.555.320,00 Euro4.555.320,00 Euro4.555.320,00 Euro4.555.320,00 Euro

Sloopkosten; Bebouwing; 2900*30 Euro = 87.000,00 Euro87.000,00 Euro87.000,00 Euro87.000,00 Euro

Civiele Techniek; Bouwrijp 2325*10 Euro = 23.250,00 Euro23.250,00 Euro23.250,00 Euro23.250,00 Euro

Riolering 52*2000 Euro = 104.000,00 Euro104.000,00 Euro104.000,00 Euro104.000,00 Euro

Micro Milieu 1*100.000 Euro = 100.000,00 Euro100.000,00 Euro100.000,00 Euro100.000,00 Euro

Onvoorziene kosten (10%) 486.957,00 Euro486.957,00 Euro486.957,00 Euro486.957,00 Euro

Bouwkosten; Appartementen 6630*1170 = 7.757.100,00 Euro7.757.100,00 Euro7.757.100,00 Euro7.757.100,00 Euro

Winkels >200 5513*702 = 3.870.126,00 Euro3.870.126,00 Euro3.870.126,00 Euro3.870.126,00 Euro

Parkeerplaatsen

-1: 42pp*11.249 = 472.458,00 Euro472.458,00 Euro472.458,00 Euro472.458,00 Euro

-2: 62pp*22.497 = 1.394.814,00 Euro1.394.814,00 Euro1.394.814,00 Euro1.394.814,00 Euro

Onvoorziene kosten (10%): 1.349.450,00 Euro1.349.450,00 Euro1.349.450,00 Euro1.349.450,00 Euro

Bijkomende bouwkosten; 15%: 2.226.592,00 Euro2.226.592,00 Euro2.226.592,00 Euro2.226.592,00 Euro

Kosten verkoop 50 woningen*200.000,00 Euro 10.000.000,00 Euro10.000.000,00 Euro10.000.000,00 Euro10.000.000,00 Euro

2%*10.000.000,00 200.000,00 Euro200.000,00 Euro200.000,00 Euro200.000,00 Euro

Projectontwik. Verwachte marge (12%)= 2.168.2.168.2.168.2.168.610,00 Euro610,00 Euro610,00 Euro610,00 Euro

Verhuiskosten winkels: 200.000,00 Euro200.000,00 Euro200.000,00 Euro200.000,00 Euro

Totale kosten project:Totale kosten project:Totale kosten project:Totale kosten project: 24.995.677,00 Euro24.995.677,00 Euro24.995.677,00 Euro24.995.677,00 Euro


OPBRENGSTEN

Verkoop appartementen 50*200.000,00 = Verkoop appartementen 50*200.000,00 = Verkoop appartementen 50*200.000,00 = Verkoop appartementen 50*200.000,00 = 10.000.000,00 Euro10.000.000,00 Euro10.000.000,00 Euro10.000.000,00 Euro

Verkoop parkeerplaatsen 78*18.000,00 =Verkoop parkeerplaatsen 78*18.000,00 =Verkoop parkeerplaatsen 78*18.000,00 =Verkoop parkeerplaatsen 78*18.000,00 = 1.404.000,00 Euro1.404.000,00 Euro1.404.000,00 Euro1.404.000,00 Euro

Verkoop wiVerkoop wiVerkoop wiVerkoop winkels 4410*3750 = nkels 4410*3750 = nkels 4410*3750 = nkels 4410*3750 = 16.537.500,00 Euro16.537.500,00 Euro16.537.500,00 Euro16.537.500,00 Euro

Totale opbrengsten projectTotale opbrengsten projectTotale opbrengsten projectTotale opbrengsten project 27.941.500,00 Euro27.941.500,00 Euro27.941.500,00 Euro27.941.500,00 Euro

OPBRENGSTEN OPBRENGSTEN OPBRENGSTEN OPBRENGSTEN –––– KOSTENKOSTENKOSTENKOSTEN

27.941.500,00 Euro 27.941.500,00 Euro 27.941.500,00 Euro 27.941.500,00 Euro ---- 24.995.677,00 Euro =24.995.677,00 Euro =24.995.677,00 Euro =24.995.677,00 Euro = 2.945.823,00 Euro2.945.823,00 Euro2.945.823,00 Euro2.945.823,00 Euro


6.3 Conclusie6.3 Conclusie6.3 Conclusie6.3 Conclusie

De totale verwachte kosten worden berekend op € 24.995.677,- de

verwachte opbrengst komt uit op € 27.941.500,00. Dit komt uit op een

positief resultaat van € 2.945.823,-. Wanneer de kosten 10% hoger en de

opbrengsten 10% lager uitvallen is het project financieel niet haalbaar meer

haalbaar.

Uitwerking:

(€ 27.941.500,- x 0.90) - (€ 24.995.677 x 1.10) =

€ 25.147.350,- - € 27.495.244,70 =

---- € 2.347.894,70€ 2.347.894,70€ 2.347.894,70€ 2.347.894,70

Als alleen de kosten 10% zouden stijgen blijft het ‘masterplan

Broederenplain/Sijzenbaan’ nog steeds haalbaar. Dit is een goed vooruitzicht

voor de actoren die in dit project kunnen investeren.

€ 27.941.500 - € 27.495.244,70 = ++++ €€€€ 446.225,30446.225,30446.225,30446.225,30

Ook wanneer de opbrengsten 10% zullen dalen is het masterplan plan

haalbaar.

€ 25.147.350,00 - € 24.995.677,00 = ++++ €€€€ 151.673,00151.673,00151.673,00151.673,00


HoofdstuHoofdstuHoofdstuHoofdstuk 7: Nijmegenk 7: Nijmegenk 7: Nijmegenk 7: Nijmegen


In dit hoofdstuk wordt een vergelijking weergegeven met het project

Broederplein-Sijzenbaan in Deventer met Nijmegen.

Er volgt een situatieschets van Nijmegen. In de opvolgende paragraaf wordt

het ‘ plein 1944’ in Nijmegen behandeld, die op een speciale manier

ontworpen en ontwikkeld is. In de laatste paragraaf wordt er een conclusie

getrokken en volgen er aanbevelingen.

7.2 Nijmegen7.2 Nijmegen7.2 Nijmegen7.2 Nijmegen

Door de wederopbouw van de Nijmeegse binnenstad na de verwoestingen in

de Tweede Wereldoorlog heeft de planning, stedenbouw en de architectuur

een grote rol gespeeld in de totstandkoming van het huidige stadscentrum.

In het midden van de jaren

zeventig kreeg de binnenstad

te maken met serieuze

concurrentie en even later

volgde er een economische

teruggang. Vervolgens liep

het perspectief van de

winkelstad flink terug. Er

werd veel investeringen

gedaan rondom de

binnenstad. Daar bleven de

investeringen uit. Er volgde

het plan Centrum 2000, intensiveren in de kern. Dit

plan had als doel ruimte te bieden in de winkelkern aan lokaal en

kwaliteitsaanbod end e circuitvorming te bevorderen. Er is stapsgewijs het

‘klaverdriemodel’ is opgericht (zie afbeelding 10). Het begon met de ‘steel’

van het ‘klaverdriemodel’. Daarom zijn de 3 klavers ontwikkeld tot een goede

routing.

AmbitiesAmbitiesAmbitiesAmbities

Een belangrijke ambitie van de gemeente Nijmegen is:

Het zorgvuldig omgaan met de ruimte en het versterken van de kwaliteit van

groen en water levert dit een grotere bijdrage aan de identiteit en kwaliteit

van de stad.

(Bron: Kansen voor de Keizerstad, Gemeente Nijmegen, mei 2004)

Afbeelding 10; Klaverdriemodel (Gemeente Nijmegen)


7.3 Plein 19447.3 Plein 19447.3 Plein 19447.3 Plein 1944

Voor de herontwikkeling van Plein 1944 werd een ontwerpwedstrijd

uitgeschreven waarvoor vier teams van ontwikkelaars met ontwerpers werden

geselecteerd. De teams hadden als opdracht om elk twee scenario’s voor

Plein 1944 uit te werken. Eén scenario

moest uitgaan van de vooroorlogse

structuur waarbij een netwerk van

straten en pleintjes het beeld bepaalde.

Het andere scenario had de handhaving

van de huidige wederopbouwstructuur

als uitgangspunt.

In januari 2004 werd een

meningspeiling gehouden onder de

Nijmegenaren van 12 jaar en ouder. De

bevolking kon zijn voorkeur uitspreken

voor het

plan 'Het Bastion' van de Spaanse

architect Busquets of voor het plan

‘Een Plein voor Iedereen’ van Van Eldonk en Soeters. In totaal hebben bijna

25.000 mensen een stem uitgebracht. 68 procent van de stemmen ging naar

‘Een Plein voor Iedereen’. De gemeenteraad heeft zich aangesloten bij de

uitkomst van de meningspeiling.

(Bron: Wonen en leven in Nijmegen, gemeetne Nijmegen, Plein 1944)

7.4 Conclusies en aanbevelingen7.4 Conclusies en aanbevelingen7.4 Conclusies en aanbevelingen7.4 Conclusies en aanbevelingen

Nijmegen heeft zeer goed en op tijd ingespeeld op de wensen van de burgers

en gekeken naar de trends en ontwikkelingen op (middel)-lange termijn. Dit

is ook te concluderen na verschillende visies van de gemeente Nijmegen door

te nemen, onder andere ‘Detailhandelsstructuurvisie Nijmegen 2004’ en

‘Detailhandel in Nijmegen, strategie en uitvoering. Het op een juiste manier

omgaan met de identiteit en kwaliteit van de stad is ook zeer belangrijk (Zie

ambitities)

AanbevelingenAanbevelingenAanbevelingenAanbevelingen

Een hele duidelijke aanbeveling voor Deventer is het betrekken van de

burgers bij nieuwe projecten:

Door burgers bij nieuwe projecten te betrekken, zoals in het geval van ‘Plein

1944’ in Nijmegen, geven de burgers aan wat ze willen. Op deze manier kan

er op de juiste ingespeeld worden op de behoeftes van de burger.

Afbeelding 11; Schets ‘Plein voor

iedereen’(Bron van Eldonk en Soeters)


Voor het project ‘Broederplein-Sjizenbaan’ kan de

gemeente/projectontwikkelaars de burgers laten kiezen voor de indeling van

de openbare ruimte of de bestrating.


Hoofdstuk 8: Conclusies en aanbevelingenHoofdstuk 8: Conclusies en aanbevelingenHoofdstuk 8: Conclusies en aanbevelingenHoofdstuk 8: Conclusies en aanbevelingen


Om tot een overzichtelijke haalbaarheidsstudie te komen worden de

betreffende hoofdstukken (detailhandel, wonen, parkeren en bereikbaarheid,

juridische haalbaarheid en financiële haalbaarheid) in de volgende paragraaf

kort samengevat.

8.2 Eindconclusies hoofdstukken8.2 Eindconclusies hoofdstukken8.2 Eindconclusies hoofdstukken8.2 Eindconclusies hoofdstukken

DetailhandelDetailhandelDetailhandelDetailhandel

Funshoppen wordt een steeds grotere trend binnen het winkelend publiek, zo

ook in Deventer. Belangrijk hiervoor is een mix van kleine specialistische

winkels en grotere winkelformules. In Deventer zijn al veel kleine

specialistische winkels gevestigd. Het Broederplein is daardoor uitermate

geschikt voor winkelruimtes groter dan 200m2 en een enkeling groter dan

500m2. Met name gericht op de mode- en sierraden branche op een B-/A-

locatie. De mode winkels kunnen een goede aanvulling geven aan de

modestraat ‘Engestraat’.

Er zal zeker rekening gehouden moeten worden met de concurrentie op

regionaal niveau en op gemeentelijk niveau: ‘de Boreel’ die in september

2007 de opening heeft gepland. Voor als nog zijn de winkels hier vooral

gericht op vrije-tijd, lifestyle en-in-om het huis.

De looproute zal ook verbeterd moeten worden om de binnenstad

aantrekkelijker te maken. Er zal gebruik kunnen worden gemaakt van een

looproute in de vorm van een ‘8’.

WonenWonenWonenWonen

De komende jaren zullen er gemiddeld honderd appartementen, in of nabij

de binnenstad, per jaar op de markt komen. Er is veel vraag middenklasse

koopwoningen. De gemiddelde vloeroppervlakte is 132,6 m2 bvo op

Broederplein. Wij adviseren vanwege de vraag minder woningen (40) met elk

een vloeroppervlakte tussen de 130 en 200 m2 bvo te realiseren. Dit zijn 3- á

4-kamerappartementen. De geplande 40 appartementen krijgen niet een

standaard indeling. Dit om beter de verschillende wensen van de bewoners te

kunnen voldoen. De appartementen zullen voor alle leeftijdscategorieën

aantrekkelijk worden gemaakt. De 2 grootste leeftijdscategorieën met een meerderheid in Deventer zijn tussen de 25 en 35 jaar en 65+. Deze

categorieën hebben veelal de benodigde financiële status voor dit soort

appartementen.


Parkeren en bereikbaarheidParkeren en bereikbaarheidParkeren en bereikbaarheidParkeren en bereikbaarheid

Volgens de gemaakte parkeerbalansberekeningen biedt het openhouden van

de Sijzenbaangarage en de 118 extra parkeerplaatsen geen voldoende

garantie voor het oplossen van het chronische parkeerprobleem in het

centrum van Deventer.

Voor winkels op een B-/A-locatie zullen goede parkeervoorzieningen

gerealiseerd moeten worden. In de toekomstige parkeergarage van ‘de

Boreel’ is een geschatte overschot aan parkeerplaatsen. Hier zullen eventueel

de tekorte parkeerplaatsen van het Broederplein/Sijzenbaan kunnen parkeren

in de parkeergarage van ‘de Boreel’. Echter is de loopafstand erg groot.

Er zijn een aantal alternatieven onderzocht. Een bruikbaar en realiseerbaar

alternatief kan het ‘Park&Ride’-alternatief zijn op het terrein van de Scheg.

Bezoekers in Deventer kunnen hier de auto parkeren en verder reizen met het

openbaar vervoer (trein en/of bus) tegen een gereduceerd tarief. Vervolgens

komen de bezoekers aan op het station en lopen ze rechtstreeks via een

goed (ANWB-)aanwijzingssysteem rechtstreeks naar het Broederplein in

plaats via de Keizerstraat naar de Brink.

Juridische haalbaarheidJuridische haalbaarheidJuridische haalbaarheidJuridische haalbaarheid

Voor de juridische haalbaarheid staan 2 optie open:

• Een wijziging of herziening maken in het bestemmingsplan.

• Verlenen van vrijstelling van het bestaande bestemmingsplan door

middel van artikel 19 uit de Wet op Ruimtelijk Ordening.

We hebben gekozen voor de laatste optie: het verlenen van vrijstelling van

het bestaande bestemmingsplan door middel van artikel 19 uit de Wet op

Ruimtelijk Ordening. Deze is verkozen, omdat deze procedure sneller

gerealiseerd kan worden dan de herziening in het bestemmingsplan. Het

‘Masterplan Broederenlein-Sijzenbaan’ en andere visies van de gemeente

Deventer kunnen als goede onderbouwingen dienen voor deze procedure.

Financiële haalbaarheidFinanciële haalbaarheidFinanciële haalbaarheidFinanciële haalbaarheid

Het project is financieel haalbaar. De totale verwachte kosten worden

berekend op € 24.995.677,- de verwachte opbrengst komt uit op €

27.941.500,00. Dit komt uit op een positief resultaat van € 2.945.823,-.

Wanneer de kosten 10% hoger en de opbrengsten 10% lager uitvallen is het

project niet financieel haalbaar.


8.3 Eindconclusie haal8.3 Eindconclusie haal8.3 Eindconclusie haal8.3 Eindconclusie haalbaarheidsstudiebaarheidsstudiebaarheidsstudiebaarheidsstudie

Het project ‘Masterplan Broederplein-Sijzenbaan’ is algemeen haalbaar. Om

een betere haalbaarheid te creëren kan er beter gekeken worden naar de

wensen en behoeftes van de gemeente Deventer en de inwoners van

Deventer.

Het plan wordt door het toepassen van de conclusies uit de inhoudelijke

hoofdstukken specifieker en daardoor inhoudelijk beter.


BronnenlijstBronnenlijstBronnenlijstBronnenlijst InternetbronnenInternetbronnenInternetbronnenInternetbronnen

Auteur: Kamer van Koophandel

Titel: Bestemmingsplan: Wijziging bestemmingsplan

Geraadpleegd op: 8 april 2007

Verwijzing: http://kvk.nl/artikel/artikel.asp?artikelID=39479

Auteur: Ministerie VROM

Titel: Wat houdt de 'lange' artikel 19-procedure in?


Verwijzing: http://www.vrom.nl/pagina.html?id=24656#b24665

Auteur: Gemeente Nijmegen

Titel: Wonen en leven in Nijmegen. Plein 1944.


Verwijzing: http://www2.nijmegen.nl/wonen/projecten/

Auteur: Gemeente Nijmegen

Titel: Kansen voor de Keizerstad


Verwijzing: http://www2.nijmegen.nl/mmbase/attachments/

Auteur: VVV Deventer

Titel: Deventer: Hanzestad aan de r iv ier de I Jssel


Verwijzing: http://www.vvvdeventer.nl/01_01_algemeen.php

Auteur: de Boreel

Titel: de Boreel Deventer

Geraadpleegd op: 28 maart 2007

Verwijzing: http://www.deboreel.nl/

Auteur: CBS

Titel: CBS Statline


Verwijzing: www.cbs.nl

Auteur: Ahne

Titel: Woonlasten Deventer dalen


Verwijzing: http://www.ahne.nl/archive/2006/02/index.html

LiteratuurLiteratuurLiteratuurLiteratuur

MASTERPLAN BROEDERENPLEIN-SIJZENBAAN, AM VASTGOED, JOHAN MATSER, WOONBEDRIJF IEDER1, 23

april 2004

STRUCTUURVISIE DETAILHANDEL, GEMEENTE DEVENTER, februari 2004

GEMEENTELIJKE STRUCTUURVISIE

BINNENSTADSMONITO DEVENTER 2006, MKB DEVENTER

STATISCH ZAKBOEK, GEMEENTE DEVENTER, 2006

GEMEENTELIJKE NOTA WONEN, GEMEENTE DEVENTER

STREEKPLAN OVERIJSSEL 2000+, PROVINCIE OVERIJSSEL, 19 Mei 2005

BESTEMMINGSPLAN GEMEENTE DEVENTER

NOTA EEN RUGGENGRAAT VOOR DE STAD, DEVENTER BINNENSTADSPERSPECTIEF, MAART 1998

BINNENSTADSMONITOR DEVENTER 2003

http://kvk.nl/artikel/artikel.asp?artikelID=39479

http://www.vrom.nl/pagina.html?id=24656#b24668

http://www.vrom.nl/pagina.html?id=24656#b24665

http://www2.nijmegen.nl/wonen/

http://www2.nijmegen.nl/mmbase/attachments/

http://www.vvvdeventer.nl/01_01_algemeen.php


BijlageBijlageBijlageBijlage

Masterplan Broedereplein-Sijzenbaan

Documents

Transcript of Masterplan Broedereplein-Sijzenbaan