Remedies ter beperking en bestrijden van leegstand

Marc Wintgens Floris van Westrhenen

13 maart 2012

2

I Inhoudsopgave / Inleiding

I Inhoudsopgave / Inleiding

II Instrumenten ter bestrijding van leegstand

Wet kraken en leegstand(Leegstandswet)

Hoofdstuk V Leegstandwet Huisvestingswet Transformatie:

• Omgevingsrecht• Grondbeleid

3

Inhoudsopgave / inleiding (vervolg)

III Alternatieve instrumenten

alternatieve instrumenten met een wettelijke basis: exploitatie- of gebruiksverplichting

Alternatieve instrumenten zonder een wettelijke basis: • verhandelbare ontwikkelrecht • verwijderingsbijdrage • leegstandtaks

4

Inhoudsopgave / inleiding (vervolg)

IV Bijzondere onderwerpen

Publiek-Private samenwerking (PPS) Leegstandsfonds

V Tot slot

II Instrumenten ter bestrijding van Leegstand

Wet Kraken en Leegstand

Initiatiefwetsvoorstel van VVD, CDA en CU.Achtergronden:

• Confrontaties met krakers bij de ontruiming van kraakpanden in Amsterdam.

• Verharding van de kraakbeweging.• In toenemende mate buitenlandse krakers. • Kraken bestrijden, maar niet ten koste van meer

leegstand.

Instrumenten ter bestrijding van Leegstand (vervolg)

Wet Kraken en Leegstand

Veranderingen ten aanzien van het kraken

• Kraken ook strafbaar als het pand korter dan één jaar leeg had gestaan.

• Strafvorderlijke bevoegdheid om tot ontruiming over te gaan (zie ook: HR 9 oktober 2009).

• Verhoogde strafmaten.• Kraken is een misdrijf geworden; was een

overtreding.• NB: geen overgangsrecht. Een “ oude” kraak is dus

ook strafbaar.

Instrumenten ter bestrijding van Leegstand (vervolg)

Wet Kraken en Leegstand

Bestrijding van leegstand (I)• Gemeente kan een leegstandsverordening opstellen

(art. 2 Lw). • Zonder leegstandsverordening ook geen bijkomende

bevoegdheden voor een gemeente.• Leegstand van in de verordening genoemde

gebouwen, niet zijnde woningen, moet na een in de verordening genoemde periode van in ieder geval zes maanden worden gemeld (art. 3 lid 1 Lw).

Instrumenten ter bestrijding van Leegstand (vervolg)

Wet Kraken en Leegstand

Bestrijding van leegstand (II)• Het niet-melden kan bestuurlijk beboet worden.

• Maximale boete EUR 7.500,-

• Binnen drie maanden na melding vindt “leegstands-overleg” tussen gemeente en eigenaar plaats.

• Overleg om vast te stellen of het gebouw geschikt is voor gebruik (art. 4 lid 1 Lw.).

• Overleg resulteert in een leegstandsbeschikking waarin wordt aangegeven of het gebouw geschikt is voor gebruik.

• NB: leegstandsbeschikking ook mogelijk zonder overleg als eigenaar niet meewerkt.

Instrumenten ter bestrijding van Leegstand (vervolg)

Wet kraken en leegstand

Bestrijden van leegstand (III)• Gemeente kan een gebruiker voordragen (art. 5 lid 1

Lw)• Leegstand moet langer duren dan een in de

leegstandsverordening aangegeven termijn van minstens twaalf maanden.

• Gemeente kan oordelen dat voorzieningen moeten worden aangebracht om gebruiksgereed te maken (art. 6 sub b).

• Eigenaar dient voorgedragen gebruiker binnen drie maanden een overeenkomst aan te bieden of aan een ander in gebruik geven (art. 7 lid 1 Lw).

Instrumenten ter bestrijding van Leegstand (vervolg)

Wet kraken en leegstand

Bestrijden van leegstand (IV)• Zowel de aan te brengen voorzieningen als de

overeenkomst met de voorgedragen gebruiker moeten in redelijkheid van de eigenaar gevergd kunnen worden.

• “Redelijk” is volgens de wetgever “kosten neutraal”.• Het door de gemeente voorgestane gebruik mag niet

in strijd zijn met het bestemmingsplan.

Instrumenten ter bestrijding van Leegstand (vervolg)

Wet kraken en leegstand

Bestrijding van leegstand (V) • Tot dusver weinig praktijk voorbeelden en

jurisprudentie. • Gemeente Amsterdam één van de weinige grote

gemeenten die een leegstandverordening heeft aangenomen.

• Hoge uitvoeringskosten, terwijl leegstand niet steeds als een groot probleem voor de gemeente wordt gezien.

Instrumenten ter bestrijding van Leegstand (vervolg)

Hoofdstuk V Leegstandswet

Vergunning op grond van de Leegstandwet• B en W kunnen een vergunning verstrekken om een

huurovereenkomst te sluiten waarop een groot deel van de huurbeschermingsbepalingen uit het BW niet van toepassing zijn.

• Vergunning voor maximaal 2 jaar. Kan verlengd worden met 1 jaar. Maximale totale duur is 5 jaar.

• Vergunning kan alleen voor beperkt aantal gevallen verleend worden.

• Wordt in de praktijk vooral gebruikt in de aanloop van een herstructurering en – recentelijk – ook door eigenaren die hun huis niet verkocht krijgen.

Instrumenten ter bestrijding van Leegstand (vervolg)

Transformatie

Omgevingsrecht• Wet ruimtelijke ordening• Wet algemene bepalingen omgevingsrecht• Crisis- en herstelwet• Bouwbesluit• Wet geluidshinder

Grondebeleid• Wvg• Onteigeningswet

13

Instrumenten ter bestrijding van Leegstand (vervolg)

Huisvestingswet

Vorderen op grond van de Huisvestingswet• Gemeente kan leegstand kantoor vorderen.

• Voor gebruik als woonruimte.• Maximaal voor 10 jaar.

• Wordt weinig gebruik van gemaakt. Gemeenten willen niet in de rol van verhuurder belanden.

15

III Alternatieve instrumenten

alternatieve instrumenten met een wettelijke basis: exploitatie- of gebruiksverplichting

Alternatieve instrumenten zonder een wettelijke basis: • verhandelbare ontwikkelrecht• verwijderingsbijdrage • leegstandtaks

Alternatieve instrumenten (vervolg)

Alternatieve instrumenten met een wettelijke basis: exploitatie- en gebruiksverplichting

exploitatieverplichting bij huur:

• 7:213 BW (goed huurder)• jurisprudentie casuïstisch• ROZ-modellen (artikel 6.1)

16

Alternatieve instrumenten(vervolg)

Inhoud exploitatieverplichting bij gronduitgifte:

• voorwaarden• sanctie• kwalitatieve verplichting / kettingbeding• financiering• wettelijke exploitatieverplichting?• strijd met EVRM?

17

Alternatieve instrumenten(vervolg)

Alternatieve instrumenten zonder een wettelijke basis

Algemeen

• geen wettelijke basis

• gevolg: nietigheid

18

Alternatieve instrumenten(vervolg)

Verhandelbare ontwikkelrechten

• begrip

• werking

19

Alternatieve instrumenten(vervolg)

Verwijderingsbijdrage:

• begrip

• werking: leegstandsniveau in regio aantal nieuw te ontwikkelen m² duurzaamheid financieringsmogelijkheden

20

Alternatieve instrumenten(vervolg)

Leegstandtaks

• begrip

• werking: België: wel Nederland: niet

21

Alternatieve instrumenten(vervolg)

• Gronduitgifte gemeenten

gronduitgifte medewerking aan bestemmingsplanwijziging

22

IV Bijzondere onderwerpen

PPS

begrip

bruikbaar bij bestrijding / transformatie leegstand?

• faciliterende PPS • joint-venture (bv-cv constructie)• DBFMO

23

Bijzondere onderwerpen (vervolg)

Leegstandsfonds

Begrip

Voorwaarden

24

V Tot slot!

25